市場銷售策劃范文

導語：如何才能寫好一篇市場銷售策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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汽車租賃業可以加大對房車租賃的宣傳，同時多加購入多類房車，在初始階段可以進行營銷優惠，擴大自身的業務，同時還能服務于旅游業的改革發展。幅員遼闊的中國西部風景名勝眾多，道路交通日趨完善，許多旅游線路特別適合發展房車旅游。如果開發更多適合自駕游的黃金路線，加上房車旅游業的推廣和家庭自駕游的增多，會對國內外旅行者充滿了更多的誘惑。同時要在房車產業以及房車旅游業的發展方面，要注重市場的開發，不僅是原有的國外市場，更要加以引導國內人們的消費理念，以加快促近我國生態旅游自助項目的健康有序的發展。

二、房車旅游市場的營銷策劃

（一）產品方面

在產品策略方面，要提出合理的建議。旅行社可自己購買大量房車亦可聯合汽車租賃業，專門服務于自己開發的房車旅游產品。同時開發多個房車旅行精品線路，打出自己的房車旅游產品品牌。房車方面推出專門用于旅行的、滿足多種不同類型旅游者的房車，如家庭、公司、朋友、商務等小團體的需求以及新婚蜜月旅行的特色需求的來制定大中小型多款不同的房車，同時推出專門用于旅游的房車品牌。

（二）目標市場策略

房車自駕游應確立自己的目標市場。根據經濟收入、文化水平等標準來確定目標市場既發達地區中高收入水平的人群。房車旅游可以滿足家庭集體出游、公司出游、學生的出游野餐露營等，所以應抓住這幾類群體進行宣傳。另外，針對景點景區淡旺季的巨大差異如額濟納景區9到11月旺季住宿設施一席難求，而2到6月酒店經營卻入不敷出這種情況，旅行社可以在旺季時大力推廣房車旅游，解決游客在這類景區的食宿問題。

（三）服務設施建設

房車租賃業和旅行社聯手建立專門團隊用于房車旅游服務，同時專門的公共服務設施也是非常必要的。預警系統和公共救援體系上進行西方經驗的借鑒，從而進行建設和完善。房車自駕旅游相對于旅行社組織的旅游來說，生命財產安全無法得到第三方的保障，從而容易造成對生命財產的威脅。因此，為了解決影響房車旅游業發展的這一方面的問題，為了保證旅游者的財產生命安全，從而使旅游者放心出游，景區、景區所在政府、國家旅游行政管理部門以及房車露營組織應該全面組織建立旅游預警制度，建立公共救援體系，及時向房車旅游者預報其所對應的目的地的交通、天氣、治安、習俗、衛生、醫療救助服務等狀況，使旅游者提前做好預防準備工作，以免影響其出游。

（四）在景區的營銷戰略方面

聯合當地以及相關的旅行社，景區規劃考慮全面，同時顧及大局，設計出景區總體規劃。每個景區都要有自己的目標，如針對需要完善的地方做出相應的戰略規劃，譬如，鑒于交通的重要作用，首先訂的目標應是把交通在最短的時間內進行完善，其次在房車營地的建設上作為自己的第二個目標。當然也要做出景區營銷的宏觀戰略，針對這個市場，做出自己產品的開發營銷。

（五）促銷政策

景點景區、旅行社及聯合房車租賃處可以開展專門針對房車自駕游的促銷策略，類似于通過房車租賃網站可以鏈接到景區折扣門票的購買網址、團體套餐優惠等多種多樣的針對房車旅游的促銷手段來促進房車自駕游旅游者的增加。同時建立完善的宣傳途徑，設置路邊廣告牌，進行網絡宣傳，在有關雜志上進行廣告，或者電視廣告，向多種潛在消費者發郵件等多途徑宣傳。完善宣傳途徑，將房車租賃、銷售、房車旅游產品推向市場。加大宣傳力度，將房車的空間大，吃住行于一體，可家庭、集體出游，自由方便等特點性宣傳。

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關鍵詞：化工產品；非洲市場；銷售策略

經濟全球化之下，中非貿易不僅面臨著兩者之間貿易摩擦，還面臨著來自其他國家的市場貿易競爭。在化工產品的銷售上，我國在非洲的市場相對而言還比較廣闊，但是要在非洲市場上占有一定的份額，還需要采取相應的策略和措施。以下本文則先對中非之間近幾年的貿易情況進行分析，進而分析化工產品在非洲市場目前的現狀。

1.我國對非洲貿易現狀分析

近幾年，中國與非洲之間的貿易發展非常快，中國的產品對非洲的進出口量以及額度在不斷上升，市場占有率也逐步提高。根據海關數據統計顯示，2015年我國對非洲出口大6742.2億元，增長3.5%。我國對非洲出口的產品以機電產品為主，出口值為3027.9億元，增長4.3%，其中涉及許多石油化工產品等。由數據可知，我國對非洲的貿易出口是保持增長趨勢的。

就中非貿易現狀來看，實際上在產氣的合作中，中非貿易結構也在逐步優化，并且中國產品競爭力在非洲是有所提高的，在非洲的市場占有率以及銷售額都呈現出攀升的趨勢。

但是，中非在貿易交往過程中，中國產品在非洲市場銷售當中還存在一些問題，尤其是化工產品在非洲的銷售量雖然占有一定的比例，但是由于各種因素作用，化工產品要實現銷售現狀的轉變需要采取相應的銷售措施。

2.我國化工產品在非洲市場銷售現狀分析

化工產品，廣義上講主要涉及石油化工系列的產品、化妝品、藥品、高分子產品（塑料、橡膠、化纖等），以及各種中間體、添加劑、化學藥品（酸、堿、鹽等）等等。

根據我國對非洲出口的產品分析，其中涉及相關的化工產品當中包括了機械設備、金屬制品、塑料制品等，就廣義化工產品而言，從我國出口產品中可以看出，非洲對我國的化工產品是有一定需求的。但是，從我國化工產品在非洲市場中的銷售看，化工產品的銷售還存在以下幾點問題：

2.1銷售的渠道還比較少

化工產品對非洲的出口主要以民營企業為主，而化工產品銷往非洲的渠道相對而言還比較少。就銷售渠道而言，要么是非洲人直接從中國進貨，或者通過終端銷售渠道進行銷售。

2.2銷售方法存在不足

我國化工產品在非洲市場銷售當中，由于我國與非洲之間風俗習慣等的不同，非洲人對產品的需求也會有所不同。從我國化工產品的銷售方法看，一方面產品的宣傳手法還存在不足，另一方面銷售理念以及手段不能充分融合非洲市場。

3. 化工產品在非洲市場的銷售策略

根據以上對我國化工產品在非洲市場銷售現狀的分析，化工產品要在非洲市場占據一定份額，可以從以下幾點入手。

3.1 拓寬化工產品的銷售渠道

我國化工產品在非洲實際上是具有非常大的市場的，由于非洲經濟發展水平比較落后，在工業產品制造上缺少一定的生產技術以及生產設備，而我國化工產品相對來說比較便宜，因此我國化工產品具有比較大的市場的。就此，我們可以通過拓寬化工產品的銷售渠道，占據一定的非洲市場。

首先，積極開展產品交流活動，在雙方政府支持政策的基礎上，中國和非洲相關國家積極開展合作，并在已有合作基礎上，對化工產品進行交流，例如廣交會等類似的產品交流平臺，在這些平臺當中可以直接進行產品的交易活動。

其次，充分利用網絡信息技術拓寬化工產品的銷售渠道，當前電子商務、微商、網商發展非常快，無論是產品的交流還是運輸等通過網絡信息交流平臺，可以在很大程度上實現高效率的產品交易，網絡化的產品銷售實際上可以達到快速占領市場目的。

最后，化工產品的銷售可以充分借助商店進行終端銷售，而商店也相應地采取經營銷售策略，從而推動化工產品占據一定的市場。

當然，除以上提到的三點拓寬銷售渠道的方法，還有許多其他的有效方法實現銷售渠道的多元化，本文就不在此一一贅述。

3.2 調整化工產品的銷售策略

為實現工產品在非洲市場占有一席之位，各商家可在銷售方法策略上進行挑戰，制定滿足非洲人對化工產品需求，激發其需求的戰略，具體兩點銷售方法和策略如下：

3.2.1結合非洲實際情況進行產品營銷

為占領一定的非洲市場，中國化工產品可以結合非洲的實際情況進行產品的銷售。以醫藥銷售為例，非洲由于地理環境以及經濟發展比較弱后，非洲人容易感染疾病，如瘧疾、蚊蟲類的病毒等，因此中國醫藥可以充分利用這一現實，銷售與此相關醫藥。與此同時，各商家應走合法的渠道銷售，并合理制定醫藥的價格，逐步樹立起好的形象，由此促進化工產品的銷售，逐步占據非洲市場。

3.2.2逐步減少假冒偽劣產品，做好售后服務

在有關化工產品的銷售當中，涉及的醫藥、化妝品、石油化工產品等，商家從提升自身經營產品的質量開始，不為蠅頭小利摻入假冒偽劣產品，并做好售后服務，以此贏得非洲人對產品的信賴，實逐步占領非洲市場。

結束語

實際上，我國許多產品在非洲銷售相對來說是比較便宜的，主要打的是價格戰。而我國化工產品要真正占領一定的非洲市場則還需要從各方面入手，如拓寬銷售渠道、結合非洲實情進行產品營銷等，希望本文提到的建議可以作為一定的參考。

參考文獻：

[1]周學民.基于市場營銷視角看石油化工產品的銷售管理策略[J].中小企業管理與科技（上旬刊），2015，11：5.

[2]賀清云.中國開拓非洲市場的營銷策略研究[J].世界地理研究，2000，03：77-81.

[3].中國汽車出口非洲市場面臨的問題與拓展策略[J].對外經貿實務，2014，05：46-48.

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[關鍵詞]營銷專業；學習情境；構建

[中圖分類號]TQ0-4[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）5-0114-03

營銷學習情境是根據企業真實發生或可能發生的營銷事件而進行的情景化學習項目設計，它將學生置身于真實或接近真實的營銷情境中，使其按照真實的營銷工作過程，完成具體的工作任務，它是營銷課程的基本單元，是學生培養的主要依據，它能幫助學生有效地學習知識和技能，實現工作能力的培養，因此進行營銷專業課程學習情境的構建研究對營銷專業的教學和人才培養具有非常重要的現實意義。營銷學習情境的構建主要按照營銷專業崗位分析——營銷專業工作任務分析——行動領域的分析與確定——行動領域向學習領域轉化——學習領域向學習情境的轉化與構建的步驟進行。

1營銷專業崗位分析

營銷專業所針對的崗位主要有：市場調研、商品銷售、渠道管理、營銷策劃、營銷管理等崗位。

2營銷專業崗位的典型工作任務及行動領域的確定工作任務源于實踐，是具有結構完整的工作過程。工作任務的表述須體現行業的職責或實際要做的事情。行動領域是指工作行動情境中相互關聯的任務集合，它要涵蓋崗位群工作任務所對應的全部技能、知識和能力，具有工作過程的完整性、工作任務的典型性的特征。

2.1市場調研崗位

典型工作任務：調研問題的確定；調研方法的選擇；市場調研方案的制訂；市場調研項目的組織實施；信息收集；調查資料整理分析；市場調研預測；調研報告制作。

行動領域：市場調查預測與決策。

2.2商品銷售崗位

典型工作任務：市場分析與開發；顧客心理分析；顧客溝通；產品認知；商品展示與推薦；顧客需求激發；顧客異議處理；商品銷售；售后服務；客戶管理。

行動領域：商品推銷、消費者行為分析、客戶關系管理。

2.3渠道管理崗位

典型工作任務：銷售渠道分析；銷售渠道設計；渠道開發和管理；渠道矛盾和沖突解決；營銷渠道策劃；竄貨管理；中間商管理與激勵；制訂分銷戰略規劃。

行動領域：渠道開發、設計與管理。

2.4營銷策劃崗位

典型工作任務：目標確定；消費者分析；目標市場分析；SWOT分析；市場競爭分析；產品策劃；定價策劃；品牌策劃；廣告策劃；渠道策劃；公關策劃；促銷策劃；策劃書撰寫；營銷策劃管理。

行動領域：市場分析、營銷策劃。

2.5營銷管理崗位

典型工作任務：目標市場選擇；商務溝通；營銷策略制定；營銷計劃的擬訂、完善和實施；經營分析；任務落實；營銷管理。

行動領域：營銷管理、商務溝通。

3行動領域——學習領域的轉化

營銷行動領域向學習領域的轉化是將營銷工作的行動性特征轉化為專業教育的任務性特質。營銷學習領域是以整體、連續的營銷工作過程為基礎，是完成營銷行動領域所必須學習的內容，它是以能力為核心的學習目標和以工作任務為特質的學習內容兩部分構成的主題學習單元。

3.1行動領域：市場調查預測與決策——學習領域：市場調查技術所需知識：市場調查知識；調查方法和技術知識；調查分析知識；調查預測知識；調查報告撰寫知識。

3.2行動領域：商品推銷、消費者行為分析、客戶關系管理——學習領域：商品銷售所需知識：消費者知識；產品知識；行業知識；競爭者知識；商品銷售技術知識；推銷知識；客戶關系管理知識。

3.3行動領域：渠道開發、設計與管理——學習領域：分銷渠道管理所需知識：分銷渠道模式知識；分銷渠道系統設計知識；客戶維護知識；竄貨管理知識；渠道設計和改進知識；渠道管理知識。

3.4行動領域：市場分析、營銷策劃——學習領域：市場營銷策劃所需知識：市場分析知識；渠道的設計和策劃知識；產品策劃知識；促銷策劃知識；品牌策劃知識；廣告策劃知識；公共關系策劃知識；營銷策劃的制訂、安排、監督管理和分析知識。

3.5行動領域：營銷管理、商務溝通——學習領域：營銷管理所需知識：銷售計劃的制訂；產品的調度管理；客戶管理知識；銷售溝通知識；人員接待；部門協調；人力資源的配備；異議的處理；銷售統計分析、售后管理知識。

4學習領域——學習情境的轉化

營銷學習領域向營銷學習情境的轉化是指在具體工作任務和行動過程背景下，按照學習領域中學習目標和學習內容要求，對學習領域的內容進行情景化的轉換，是學習領域的具體化、呈現化。而學習情境是完整的營銷工作過程，包含一定的知識點、技能點和能力。學習領域相當于一門課程，學習情境是實現學習領域能力目標的具體的課程方案，相當于具體任務化的教學單元。

4.1學習領域：市場調查技術——學習情境

設計思路：基于調查對象的不同特點，以市場調查工作的各環節為依據，以市場調查分析人員的工作職責與功能為主線構建學習情境內容。

學習情境1：熟悉市場調查。根據具體項目，明確該項目市場調查所采用的調查方法；描繪出市場調查的大概步驟、邏輯程序。

學習情境2：市場調查的設計。根據調研項目的具體要求，設計市場調查問卷，或者訪談提綱；結合實例進行市場調查設計。

學習情境3：市場調查的實施。根據調研策劃方案，制訂詳細的調研活動執行計劃，并組織實施；結合實例進行市場調查的實施。

學習情境4：市場調查資料的整理與分析調查報告的撰寫。根據市場調研的主題、調研的資料，進行資料的歸納、分析、整理，撰寫調研報告；結合實例進行調查資料的整理分析和報告的撰寫。

4.2學習領域：商品銷售——學習情境

設計思路：圍繞消費者的消費心理，從消費者的思考模式、需求動機和購買行為模式的角度構建消費者認知學習情境，在此基礎上以營銷人員的不同產品銷售為主線構建相應的學習情境。

學習情境1：消費者心理與行為分析。根據具體項目，在消費者分析的基礎上，對不同消費者進行消費心理與行為分析。

學習情境2：消費者個性分析。結合具體項目，對消費者進行個性分析，探究消費者個性特征對購買行為的影響；結合實例進行消費者個性分析。

學習情境3：喚醒消費者需要與動機。根據消費者心理變化和反應模式，探究引起消費者需求和購買動機的影響因素和刺激點；結合實例進行喚醒消費者需要與動機分析。

學習情境4：消費者態度與購買行為完善。結合自我和不同消費者的特點，探究消費購買產品的消費態度和強化措施。

學習情境5：面對日用品的銷售。結合具體日用品，根據日用品特點和消費心理，對日用品進行銷售。

學習情境6：面對耐用品的銷售。結合具體耐用品，根據耐用品特點和消費心理，對耐用品進行銷售。

學習情境7：面對無形商品的銷售。結合具體無形商品，根據無形產品的特點和消費心理，對無形商品進行銷售。

4.3學習領域：分銷渠道管理——學習情境

設計思路：基于不同渠道的特點，以渠道管理工作的各環節為依據，以渠道管理人員的工作職責與功能為主線構建學習情境內容。

學習情境1：認知分銷渠道。根據不同產品，在產品分銷的基礎上認知不同分銷渠道的特點和適用產品類型；結合實例進行分銷渠道分析。

學習情境2：分銷渠道設計與評估。結合具體產品，進行分銷渠道設計，在分析不同分銷渠道優缺點的基礎上，進行相應的評估；結合實例進行分銷渠道設計與評估。

學習情境3：分銷渠道成員的選擇與激勵。在分銷渠道設計的基礎上，合理地進行分銷渠道選擇，提出相應的激勵措施；結合實例進行分銷渠道成員的選擇與激勵。

學習情境4：分銷渠道沖突與竄貨管理。結合具體產品，分析分銷渠道沖突的原因和不同區域竄貨的根源，提出具體解決方法；結合實例進行分銷渠道沖突與竄貨管理。

4.4學習領域：市場營銷策劃——學習情境

設計思路：基于不同策劃對象的特點，在認知策劃工作的基礎上，以營銷策劃工作的各環節為依據，以營銷策劃人員的工作職責與功能為主線構建學習情境內容。

學習情境1：熟悉營銷策劃步驟。根據具體項目，分析營銷策劃步驟，要求學生描繪出該項目營銷策劃的大概步驟、邏輯程序，并寫出項目營銷策劃方案的框架及內容。

學習情境2：SWOT 分析。在具體企業市場環境的分析基礎上，讓學生掌握和進行SWOT 分析，根據分析，制訂具體的行動方案和費用預算，撰寫完整的市場營銷策劃方案；結合實例進行相應的SWOT 分析。

學習情境3：品牌策劃。根據具體的項目或產品，要求學生在進行市場調研的基礎上，進行品牌策劃分析，撰寫完整的品牌策劃方案；結合實例進行品牌構建及品牌推廣策劃，并撰寫完整的品牌策劃方案。

學習情境4：廣告策劃。根據具體的項目或產品，在市場調研分析的基礎上，讓學生進行廣告策劃分析，撰寫完整的廣告策劃方案；結合實例進行創意策劃，并制訂一整套廣告行動方案，撰寫完整的廣告策劃方案。

學習情境5：營業推廣策劃。根據具體的項目或產品，設計營業推廣項目，在市場調研分析的基礎上，讓學生進行營業推廣分析，進行策劃營業推廣方案，撰寫營業推廣策劃方案；結合實例進行營業推廣策劃。

學習情境6：公關策劃。根據具體的項目或產品，設計公關策劃項目，在市場調研分析的基礎上，撰寫公關策劃方案；結合實例策劃并撰寫公關活動方案。

學習情境7：促銷策劃。根據具體的項目或產品，設計促銷策劃方案，在市場調研分析的基礎上，讓學生進行促銷策劃分析，撰寫促銷策劃方案；結合實例讓學生進行促銷策劃，并撰寫促銷策劃方案。

4.5學習領域：營銷管理——學習情境

設計思路：以銷售管理工作的各環節為依據，以銷售經理的工作職責與功能為主線構建學習情境內容。

學習情境1：營銷管理認知。根據具體業務，分析和歸納總結營銷管理基本知識。

學習情境2：銷售規劃管理。根據具體產品，結合銷售要求，掌握銷售規劃，并對產品進行銷售規劃。

學習情境3：銷售人員管理。針對銷售人員特點，掌握銷售人員管理知識，結合具體工作任務，對銷售人員進行管理。

學習情境4：銷售業務指導管理。針對具體銷售業務，掌握銷售業務指導管理知識，并對具體銷售業務進行管理。

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    一:創新原則

    隨著時代的發展,傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求,更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看,包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施,大多能產生更強烈、更快速的反應,能引起消費者對房產的注意,這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論,提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。

    二:資源整合原則

    整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上,通過市場渠道,圍繞具體項目,有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織,并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合,形成合力,高效運作,從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制,并進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式,整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷,同時避免了策劃商與銷售商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合,提高房地產行業內部專業化分工與協作,其優勢在于:智能互補、利益共享、風險共擔。

    三:系統原則

    房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程,需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現,實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程,其中心是顧客。顧客的需求千差萬別,注定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化,營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特征,還要體現市場特征和消費習慣及發展要求,體現市場的要求。

    房地產營銷首先應從產品做起,從提高樓盤綜合素質做起,從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入,人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大采光凸出窗臺、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網絡服務、營造知識家園......可謂名目繁多,層出不窮,這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經,就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵,也進一步證實:在買方市場下,只有以人的需求為本,深入市場、把握市場,制定切實可行的營銷方案,才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。

    四:可操作性原則

    銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風,充分考慮操作中可能會遇到的種種困難,制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度,提高策劃成功率。

篇5

靠新奇概念來不斷突擊“銷售”

老板當初滿懷期望找來策劃人，似乎神乎其技，總是有層出不窮的新概念，把舊的說成新的，把壞的說成好的，把小的說成大的，頭腦靈活，沒準一個“點子”能讓企業舊貌換新顏。概念包裝是策劃人最基本的生存技能，可是包裝過頭，會讓策劃人在企業里很傷。

做銷售生意是實實在在的事情，概念要有，不然不足以讓自己的產品與競品區隔開，不足以讓顧客第一時間關注自己，并試圖嘗試自己的東西。但是如果總是找些新奇時髦的概念來吸引經銷商壓貨，或者對業務員、終端店員和導購強行“洗腦”，告訴他們東西要這么說，而不應該那么說，怎么把顧客的質疑變成自己的優點，又如何想方設法讓顧客嘗試購買。錢拿到手后就不顧經銷商和顧客的死活，馬上偷換概念，更新包裝，改頭換面用另一個產品來忽悠，天下沒有不透風的墻，久而久之，遲早會東窗事發。

靠新奇概念來不斷突擊“銷售”，是策劃人最擅長的欺上瞞下手法。策劃人常年跟企業老板打交道，早已深諳“擒賊先擒王”的要決，要搞定企業的策劃訂單，就必須先搞定老板，要在企業混下去，就必須讓老板時時看到自己“還有新東西”。老板原本就是圖新鮮感請來策劃人的，如果策劃人不能時不時給老板一些新鮮的東西，老板就會覺得策劃人黔驢技窮，感嘆“也就這么幾招”之后，策劃人出局的命運也就不遠了。

喊口號，發起各種名頭的運動戰，是策劃人掩人耳目常用的手法。新官上任三把火肯定是少不了的，企業行業還沒摸熟，產品是什么還沒清楚，賣給誰也不知道，就開始喊進軍全國，年銷售過3億、5億是必須的，不然顯得沒有斗志。當然，如果做得足夠聰明，再在老板面前立個“軍令狀”，表態說不做英雄就做狗熊，不達目標就取消銷售團隊全部獎金和提成，自己也引咎辭職，也會讓老板聽了很感動。他自己每月動輒10萬、20萬的高工資拿得很爽，只是苦了一幫在外面風吹日曬開疆拓土的銷售弟兄。

道聽途說推斷銷售，而不是踏實做

如果想找策劃人問題，提出對立的看法，還沒等你腳跟站穩，他就會提前發難。營銷問題的求解方式從來不限于一種，勝利往往屬于雄辯者，策劃人如果沒有三寸不爛之舌的雄辯特技，他斷然不會混這口飯吃。

先下手為強，既然已經趟了這渾水，策劃人就不會在質疑面前輕易退出。可能沒有人比策劃人更能找問題的了，質疑者找他一個問題，他反過來會還給質疑者十個問題。策劃人已經習慣了賣給企業“咨詢解決方案”的生存方式，如果讓他自己親手去執行，對不起，他只會挽起袖子作壁上觀，最后如果實踐的效果不好，他比誰的指點和責罵都要多。

策劃人每天拋給執行團隊的問題，一個比一個多。只要走一遍市場，跑幾個店，他就會不斷的拋問題，如果實在沒有新問題好拋了，他就會在道聽途說中再炮制出個新概念，然后接著拋課題。團隊成員們每天疲于奔命，只顧著去解決問題了，哪還顧得上去質疑他的權威。但是，這并不是在做銷售，做銷售需要踏實著去解決問題，銷售人員大部分知道問題，只是他需要一個系統的解決方式，指指點點是無法促成銷售進步的。

事實上，策劃人提出的問題，大部分他自己都解決不了。他只是來源于以前道聽途說的一些個人推斷，主觀的臆測市場，但市場的變量何其復雜，是不去現場就能猜得了的嗎？

習慣捕風捉影，缺乏系統運營能力

策劃人對市場的判斷，只是來源于平常工作里的一些細枝末節，習慣于抓點，捕風捉影，而不是從企業整體運營的角度來求解。他對市場的規劃、銷售渠道的選擇、拓展的方式、給予的支持政策、終端的布點與銷售并沒有完整系統的規劃，更談不上為了一個銷售目標，整合企業品牌、人事、行政、財務、生產、研發來系統的解決問題。

系統運營的指揮決策失誤，在銷售組織里屢見不鮮。比如針對某一個產品大投特投廣告，市場起來后，生產卻突然宣告斷貨；比如新產品一個接一個的研發出來，交給銷售卻因為不適合現有的銷售渠道而賣不出去，讓新品一上市就滯銷；比如銷售急需廣告來解決與競品的差異化賣點傳播問題，品牌部卻自顧自的大做著形象廣告，南轅北轍。

人在脫離了熟悉的板塊后，行為會變得盲目。銷售是一個緊箍咒，每個月都會有業績達成壓力，完不成指標，吹得唾沫橫飛也是枉然。如果說策劃人對市場與品牌有著職業的敏感性，那么對企業生意的整體運營，他可能只是個門外漢，但是為了實現近在眼前的業績目標，形勢已容不得策劃人去一點點慢慢熟悉，他只能被迫不斷出招，而出招，就要付出代價。

沒有系統推進的耐心，重結果輕過程

不過，如果策劃人擁有從頭來過、虛心學習的平常心，能夠務實的面對問題解決問題，而不是急于表現，過于武斷的去決策，以策劃人的市場積淀與悟性，解決林林總總的銷售問題未必會難。然而，策劃人的空降兵身份與天生的自負性格，決定了大多數策劃人不會有系統推進的耐心。

策劃人會經常向銷售團隊要結果。一般來說，銷售團隊今天做的市場努力，可能在三個月后的銷售業績中才能體現，并不是當月見效，但策劃人不會管這么多，他希望立竿見影。很多時候，如果他今天讓銷售去開拓某一家連鎖商超，下個星期他就希望能在商超終端看到自己的產品，可并不是每件事情都在他的臆想范圍之內。他想進場，砸錢進場，采購也未必會讓他進，即使答應，一來二去也不是一兩個星期就能談判進場的，如果企業自身的審批流程過于冗長，那周期就更長了。

對于銷售過程，與達成銷售結果的各個過程指標的控制，策劃人沒有關注的耐心。策劃人習慣了拋問題定目標，但是目標如何分解，如何達成，過程中如何激勵與考核執行人，又該如何去監督和輔導，都不在策劃人的關注范圍。他只要結果，對于電話中向他解釋為什么會進度緩慢，他會粗暴的給予回絕，斷然稱做銷售就不要找任何借口。沒有人愿意找借口，但如果客觀事實正是如此時，武斷回絕只會讓銷售積極性嚴重受挫。

變化太快太頻繁，決策過于隨意

受挫歸受挫，策劃人會將銷售人員的受挫視為不合格，不合格就會立馬下令走人，絲毫不會管人事部門為了解決這個人的解職，要做多少的說服、法律溝通和賠償工作，也不會考慮這個人走了之后，空置的崗位該由誰接手，空置期間帶給生意和銷售的損失有多少。

不換腦袋就換人，由于對銷售缺乏應有的耐心、理解與堅持，銷售組織會不斷被折騰，有的企業人事組織架構一月一小變，三月一大變，半年徹底變，有人甚至一年被輪崗10次，有的區域會一年內換上5個銷售經理。銷售是最經不起折騰的，市場會被短視的銷售經理過度開發，渠道經銷商會怨聲載道，終端顧客會不斷流失，可是，該找誰的責任呢？

策劃人的思維是發散的，但企業銷售工作卻是相當嚴謹，如果策劃不尊重銷售，銷售工作的開展將異常艱難。對經銷商和顧客的服務，必須持續細致著進行，一旦讓忠誠經銷商和顧客喪失信心，覺得企業服務與支持沒到位、承諾不到位，甚至出現前任和后任彼此推諉不愿負責的事，更會傷忠誠客戶的心，企業損失將非常嚴重。

銷售崗位不可一日無人，一旦缺位，不僅企業的市場信息反饋和市場拓展工作會陷于癱瘓，企業最重要的渠道經銷商和終端客戶資源，也會因對公司失望和競爭對手的趁機挖角，而大量流失。策劃人可以對市場和品牌崗位的同事使下性子，但是對銷售，最好是善待。

踐踏團隊，片面夸大個人力量

策劃人必須嘗試建立一支穩定的團隊。相比他自己在老板眼中的聰明才智，擁有一支黃金團隊，顯然比他個人的價值更高，也能讓他在老板心中的地位更穩固。可是，天生的自負性格和個人英雄主義，讓策劃人對團隊缺乏信任，天馬行空的思維和工作指令也讓團隊煩不勝煩。策劃人可以自詡自己死拽著一群蝸牛在高速路上飛奔，但是當他的團隊知道自己被稱為蝸牛時，他們的凝聚力和積極性還會高嗎？

靠個人意志來驅動業務成長，而不是靠團隊、流程和機制進行運行，整個銷售系統會變的雜亂無章。廣告費的審批憑一時心情與喜好，經銷商加盟費視親疏關系可增可減，職位與薪酬的升與降全憑個人的主觀臆斷，當人治凌駕于法治之上時，所有職業化管理所必須的流程與制度將形同虛設。

覺得累，覺得亂，覺得所有事情都要自己扛，覺得所有信息都要自己清晰辨別，覺得團隊越來越弱智，甚至只留下自己一個人就足以做到5個億……，策劃人的狂妄自大與異想天開會在個人的世界里不斷升級。團隊是一個神奇的力量，相信并樂意培養與調動自己的團隊，它會越來越強，自己的驅動會越來越輕松，一旦懷疑、鄙視甚至踐踏，團隊的抵觸力量足以使整個銷售系統癱瘓，所有的壓力會全部集中到策劃人一個人身上，他只會越來越累。

一味短期投機，葬送企業未來

在一切正常的銷售行為，因為銷售團隊的不和諧與組織運行的不順暢，執行越來越大打折扣時，策劃人急于完成每月的銷售指標，會越來越傾向投機。什么東西都想拿來試一下，什么產品都想給渠道灌進去，總是會天真想象，如果我每年開發100個新品，每個經銷商10萬，全國100個優質經銷商，加總起來就是10個億。

銷售如果有拍腦袋算數字這么簡單，那還要分兵把守全國各重要市場的數百銷售將士們干什么？那就成立個研發中心，找人做產品研發、包裝設計、然后生產包裝好后直接成立訂單中心，找經銷商訂貨發貨，生意就更簡單直接了，還省卻了行政人資、品牌管理和銷售等一大批的市場管理費用。

可前提是，企業是否壟斷了產品資源，導致市場除了找它拿貨，別無他途。如果沒有掌控市場急需產品的話語權，而采用極其強勢的銷售手法，強行灌輸產品給渠道，經銷商是不會買賬的。并且，企業的渠道網點規模得不到有效持續的鞏固與開發，生意量將一直局限于現狀，隨著渠道與終端的失控，生意量會逐年萎縮。

投機擁有了現在，卻失去了一個可以持續發展的光輝未來。看到別人賺錢的產品就眼紅，馬上拿過來換包裝換個名稱就賣，若產品確實好賣，供不應求，可能會短時間內沾光賺一點錢，但生意不會長久，投機性產品生產規模跟不上，成本往往更高，經銷商一旦覺察到產品與競品無差異，價格卻高許多，他會對企業的信任度越來越低。同時，投機性產品會打亂現有產品結構，甚至偏離品牌核心價值，使品牌價值做減法。

無計劃性的組織銷售，市場失去方向

投機心理的泛濫，會降低銷售組織的計劃性。策劃人嘗到甜頭，會一門心思的把精力花在新品開發上，而對銷售組織的日常銷售行為，對適銷網點的進一步覆蓋和滲透，對現有網點質量的優勝劣汰和逐步升級，會漠不關心。

銷售組織有其固定的游戲規則。對銷售日匯報、周計劃和月總結的匯報體制，對銷售目標制定與分解，達成方法與保障措施的制定，包括過后的監督與輔導，都需要銷售管理者傾注大量的心血，能根據實際銷售情況，不斷的優化現有的銷售政策、流程與制度，讓組織運行得更高效、更可控、更緊湊。

策劃人指揮銷售，必須具備良好的職業管理素質，有著良好的項目管理意識和方法。然而，想到哪就走到哪，走到哪就打到哪的策劃人通病，會讓銷售政策與市場組織行為變幻不定。市場價格會變來變去，銷售政策會反復無常，業務流程總是一變再變……長此以往，銷售經理和一線業務將越來越無為，寧愿坐以待斃，也不會有任何開拓市場或提升現有市場的動作，免得給自己惹上一身腥。

同時，經銷商對企業會越來越失望，他們會感嘆，這就是對外把自己宣揚得天花亂墜的企業嗎？這就是宣稱對經銷商有著全套專家跟蹤服務與管理的企業嗎？他們覺得企業只是不斷把產品往自己的倉庫里壓，卻從不考慮如何幫他們把產品賣出去？他們不知道企業的明天在哪里，不知道企業想干什么，正在干什么，因為企業銷售，已越來越沒有計劃性。

好大喜功會使銷售組織病入膏肓

可策劃人很聰明，他可以讓下面的銷售團隊、經銷商和顧客沒有計劃性，甚至失去跟隨前進的方向，但不能讓老板覺得自己沒有計劃性。他很清楚，他唯一要搞定的人是老板，不是自己的團隊和客戶，為了讓自己的動作有足夠的震撼力，他必須將每一次出手做得足夠有聲勢，聲勢后面還要有規有矩，哪怕是無意中往天上放了個氣球，也要告訴老板他是在嘗試投放一種全新的傳播媒介。

好大喜功會讓銷售染上欺上瞞下的風氣，一旦風氣蔓延，整個銷售組織將猶如病入膏肓的傳染病人，所能采取最好的方式就是封閉治療，或者徹底換血。任何的制度在人面前，都是有缺陷的，管理銷售團隊不是靠制度約束，而是靠個人領導力和團隊文化。領導力缺失，文化敗落腐朽，貪污作弊成風，再強的制度都會失去效力，組織也將失去存在的意義。

再也沒有比歪曲夸大事實更壞的銷售信息了。銷售的牛鞭效應特別突出，一線導購將業績夸大1倍，反饋到銷售總監那很可能是100倍，反饋給生產和物資采購部門的可能是1000倍，用嚴重誤導的信息來指揮銷售與生產，猶如慢性中毒。如果企業仍沉浸在策劃人高歌猛進的凱歌中，帶給企業的將是不明不白死去的苦果。

用文字管理銷售，而不是用腳去丈量銷售

不過擅長做表面文章的策劃人，總是能輕描淡寫之中，用過硬的文字功夫，巧妙的將烏云變清風。縱然企業死去，結果也會被粉飾著不關他的事，要怪只能怪企業的銷售團隊沒有按他的戰略去執行，要怪只能怪老板在將市場燒到99度時沒實力繼續往下砸。策劃人拍拍身上的灰塵，立即走馬上任到另外一家企業去“布道”，馬上就會將自己任期內業績描述成“短短兩年，實現業績從1000萬到10億的驚人增長”。

篇6

關鍵詞：營銷策劃；市場導向；創新

一、房地產營銷策劃的發展歷程

我國房地產業起步比較晚，市場營銷觀念應用于房地產行業也是近二十年才慢慢產生的。回顧我國的房地產市場的發展情況，我們可以發現，房地產營銷策劃的觀念也是經歷了一個從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發展過程。

20世紀90年代初是深圳房地產業的黃金時代，根本無需營銷，也不用進行營銷策劃相關工作。92年以后，房地產市場發展壯大起來，企業之間的競爭日趨激烈，開始產生了房地產營銷策劃大師。97年以來，隨著住房貨幣化制度的改革，市場上各類住宅產品供應增加，進入所謂的“概念地產”時代，形形的概念被創造出來，賣房子就是賣概念。99年以后，“概念營銷”明顯衰落，取而代之的是“精細化營銷”、“全程營銷”等的概念。

新形勢下，房地產營銷策劃又賦予了更廣闊的內涵，首先是前期定位策劃：通過定位策劃確定項目形態、確定目標消費者群；根據目標消費者群的總體需求愿望設定項目的建筑風格、戶型大小、價格區間、基礎設施配套等；其次是銷售過程中的營銷推廣策劃：根據項目獨具特色的整體品質制定出恰如其分的營銷推廣策略；再次，項目銷售后期策劃：在項目銷售尾盤期，結合住宅項目的實際情況，為難銷戶型創造出引人注目的賣點。

二、房地產營銷策劃中出現的問題

（一）市場調研不夠仔細深入，缺乏創新

開發商在做產品市場定位分析時，往往根據個人經驗進行項目的可行性分析，市場調研不夠深入仔細，甚至流于形式，沒有為可行性分析報告做出實際的貢獻。由此導致開發商對市場的投資判斷失誤，所開發的產品與消費者的需求出現脫節，中期出現產品滯銷的情況，給整個項目運營帶來較大風險。因此，這里需要強調市場調研意識的深入和創新，調研要歸回理性市場，不能全憑經驗和個人感性判斷。

（二）營銷策劃方案過度追求概念的炒作

概念營銷的理念在一陣火熱過后，終于被業內人士看底，慢慢回歸理性。概念炒作表現在以概念制造賣點，甚至有人說“賣房子就是賣概念”。開發商不是根據市場需求開發設計產品，而是先設計產品，再去尋找與所設計產品需求相適應的目標人群，顯然背道而馳。

（三）廣告宣傳脫離實際，銷售管理不夠嚴謹

在房地產營銷的后期策劃任務當中，廣告制作精美但缺乏內涵廣告的陷阱，往往表現為：客戶通過廣告宣傳買了房子，發現房子和廣告宣傳實際差距太大；或是由于銷售過程管理不夠嚴謹，銷售人員的自主虛假承諾，導致消費者被蒙騙簽約。

（四）網絡營銷手段成為潮流，但缺乏有效評估體系

目前有些房地產企業開發網絡營銷手段，存在一定的盲目性，企業缺乏有效評估網絡營銷活動的手段，沒有相應的監控機制評估網絡營銷的效果，企業不能單純地將瀏覽人數簡單地作為可靠的評估指標。

三、新形勢下房地產營銷策劃創新

（一）強調市場調研，注重市場分析

前期市場調研，必須從消費者的實際出發，注重當地文化理念，重視消費者對產品戶型、價格、產品質量的要求，將消費者的需求調查清楚，不能憑主觀臆斷，脫離實際。市場分析不準確，往往會造成樓盤積壓，銷售不暢。房地產企業應該做到：以市場需求為導向，根據實際需求量來決定市場供給情況；在可行性研究的同時進行房地產營銷策劃

（二）明確營銷策劃的職能范圍，策劃方案符合實際

營銷策劃，屬于市場營銷學當中營銷要素的整合策劃。房地產產品首要的特征是其異質性，因此，針對不同房地產產品，其營銷策劃方案自然是各種要素的不同組合過程，房地產項目的營銷策劃必須忠實于房地產項目本身所占有的資源，必須忠實于這些資源的排列組合和相對應的市場定位和細分市場，不能脫離實際。

營銷策劃工作重要研究消費者的需求、引導消費者需求，進而滿足消費者需求。特別是在房地產廣告宣傳策劃中應做到：

1.從實際出發，關注市場動態，認真分析樓盤與市場的銜接問題，不能憑空捏造；

2.做好房地產產品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動創造經濟效益、社會效益；

3.立足于消費者的實際，注重人的意識創新，挖掘消費者的有效需求。

（三）提高網絡營銷技術，并建立相應的評估體系

網上廣告是網絡營銷的最基本形式，網絡平臺作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展營銷活動。目前，大多數開發商都采用了相關的媒體進行房地產信息的網絡宣傳，建立企業網站是企業上網宣傳的有效途徑，另外，部分媒體的跟蹤報道也是房地產產品網絡營銷的渠道。但是至于網絡信息傳播的有效性性究竟有多大，則沒有明確的評估方法。因此，有必要創建相應的評估體系，對房地產網絡營銷效果進行評價，提高網絡宣傳的目的性和有效性。

（四）提倡房地產企業之間的合作營銷

房地產開發商之間通過合作營銷，可以獲得多贏的局面，節約資源，提高整體的運行效率，增加宣傳效果，促進房地產產品銷售。例如中山秀山片區，該區域環境優美，非常幽靜，但交通不便，于是該地段的幾家開發商通過努力，在政府的支持下，道路修建通暢，并將引進公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創展集團剛進入廣州房地產市場時，與有名的珠江實業公司合作，待時機成熟后，才推出自己的品牌，順利地實施了品牌營銷戰略。

（五）加強專業培訓，提高策劃人員素質

加強對公司策劃人員的專業知識培訓，提高他們的專業素養。可以通過組織定期培訓班的形式，為策劃人員提供互相交流的機會，聽取優秀策劃人士的意見，吸取經驗。房地產營銷策劃需要不斷增強策劃人員的市場敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種概念運用到營銷策劃的工作過程中去，才能做好房地產營銷策劃工作。

參考文獻：

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房地產策劃工作是伴隨著房地產業的興起而發展起來的新興行業，從事房地產策劃工作要求具備相當廣泛的房地產業相關知識，以及對未來市場的初步預判等等。

在房地產策劃工作的領域內，房地產項目開發的前期策劃工作又占據了相當重要的位置，項目開發的前期策劃的水平高低，直接影響到未來項目運營的方方面面，甚至可以在很大程度上決定項目開發的最終成敗與否。

1 關于前期策劃的含義：

1.1 策劃工作的大致分類：

從房地產策劃工作的大致方向上來分，可以分為前期策劃、銷售策劃和推廣策劃。

前期策劃：

房地產項目從最初的項目論證開始，就需要開展一系列前期策劃工作。大致包括：可行性分析、整體開發定位、項目規劃方向、主要產品選型，以及初步銷售策略、基本形象定位等等工作內容。前期策劃工作需要從宏觀領域入手，逐步延伸到項目全方位細節的微觀領域，對項目運營的各個方面進行全面界定，在項目運營之初，就必須確定這個項目的整體開發基調。然后從這一基調出發，指導并且把控后續所有相關工作的整體方向。

銷售策劃：

主要指項目進入實際銷售階段的策劃工作，應該根據當時當地的實際市場狀況，有針對性的制定本項目的營銷策略。大致包括競品分析、推盤策略、價格策略、銷控手段、客戶分析等等工作內容。銷售階段的策劃工作內容，一般都需要與項目銷售團隊的工作進展結合的非常緊密。銷售策劃人員提交的工作成果，應該能夠指導并推動項目的實際銷售進程。

推廣策劃：

項目進入入市宣傳階段后，在推廣宣傳方面需要開展進行專項的系列策劃工作。包括項目形象定位、整體包裝策略、系統的推廣方案、媒體組合與費用預算等等。推廣策劃工作一般與項目協作的廣告公司的具體工作內容結合的非常緊密，推廣策劃的工作成果，應該能夠指導廣告公司有效推動該項目的宣傳攻勢。

1.2 前期策劃工作的重要性：

根據上述各類各階段策劃工作的內容描述，我們可以初步認為：一個項目的前期策劃工作成果，將決定項目的整體品質、具體產品、價格標高、形象主題等等重要內容，這些內容經過進一步延伸、衍生和細化，才能成為項目運營的具體各項工作目標，并且繼而為此制定各階段的工作計劃，推動各項工作的實際完成。

由此看來，前期策劃工作在項目開發運營過程中占據重要的地位。我們大致可以說，一個開發項目最終運營的成功與否，“前期策劃”所起的作用可能要占到50％，后期的“銷售策劃”大致占到了30％，“推廣策劃”占了20％。

2 前期策劃的主要工作內容：

2.1 項目前期策劃的主要工作流程：

第一階段：可行性研究

從最初的評估地塊、決定是否拿地開始，就需要前期策劃工作團隊進行相關地塊的可行性分析，得出研究結果以指導具體的土地獲取過程。

第二階段：項目研究

成功獲取開發地塊之后，前期策劃團隊需要對地塊的實際情況進行進一步研究，深入的了解和分析影響本地塊開發的各項重要因素，真正做到“讀懂土地”。

進而對當地市場和地塊周邊的相關競爭項目進行深入了解，一定要充分了解市場供應情況和客戶需求狀況，有必要組織專項的市場調查，從而真正做到“讀懂市場”。

第三階段：發展定位

根據項目自身條件與當時當地的市場狀況，有針對性的選準未來本項目開發的市場突破點，找準該項目的市場定位。整體的項目市場定位還包括客戶群定位、產品定位，以及初步的整體形象定位和價格水平定位。

第四階段：規劃設計

按照最終的綜合定位成果，嚴格指導項目的整體規劃和產品設計方案，會同相關各方共同完成該項目的各項設計方案。

第五階段：銷售準備

項目整體方案和具體產品完全確定后，將根據實際情況安排整個項目的開發周期，并且根據開發周期來安排實際銷售周期。

在銷售周期正式開始之前，首先要根據當時的市場情況和項目自身素質，決定該項目的整體價格水平，然后可以以此進行初步的經濟效益分析。

同時可以根據項目的自身特點和當地市場的接受程度，以及前期的綜合形象定位成果，制定該項目的宣傳推廣主題，編制整體推廣方案。

經過上述的前期策劃工作流程之后，這個開發項目就可以適時準備，開始正式進入到實質性的市場銷售階段了。

前期策劃工作主要流程圖示：

以下將按照工作流程的主要順序，依次討論前期策劃的各個相關工作的具體環節。

2.2 第一階段：可行性研究

項目可行性研究：

是指在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的過程。

項目開發前期所編制的翔實、縝密、完整的可行性研究報告，將成為：

項目投資決策的依據：

根據可行性研究報告的最終結果，來決定是否對該項目進行投資。

籌集建設資金總量的依據：

根據可行性研究報告中的整體開發資金測算結果，來初步制定資金運作計劃，合理調動資金投入到項目開發進程中。

開發商與有關各部門商議土地獲取條件的依據：

根據可行性研究中的開發成本分析結果，與土地出讓方洽談土地價款，并商議合適的土地出讓附加條件，達成一致意見后最終簽訂土地出讓合同。

編制下階段規劃設計的依據：

可行性研究報告中的總體綜合結論，將成為后續相關工作的前提條件和出發點，后續工作將在此基礎上不斷延展和繼續深入，最終得以指導項目的實際規劃設計工作。

可行性研究報告的主要內容

工作內容 簡要描述

市場分析 關注宏觀市場，了解區域市場

市場預測 市場供應預測、市場需求預測、價格變動預測

收入、成本、費用預測 包括預期的銷售收入，以及土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、各項稅費等等

財務評估 靜態指標：成本利潤率、銷售利潤率

動態指標：凈現值、內涵報酬率、投資周期

盈虧平衡分析盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態利潤為零的點

敏感性分析反應敏感程度的指標是敏感系數敏感系數=目標值的變化百分比／參數值變動的百分比

風險評估 風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷

一份完整的可行性研究報告，除了綜合得出該項目是否可以上馬、是否具備開發條件等最終結論外，最重要的就是在整體財務評估的基礎上，進行盈虧平衡分析、敏感性分析和風險評估等內容。這些內容將事先分析未來可能出現的各種影響因素，并且將各種影響因素可能造成的影響程度進行充分的評估。

換個角度來說，一個項目的“可行性研究報告”，首先應該是一份“不可行”的研究報告，只有把所有的、跟項目開發相關的、各種不利因素全都考慮進去，并且充分評估其不利影響的嚴重后果之后，如果最終得到的測算結果，表明該項目依然是能夠獲取正常盈利的、具備正常開發條件的，那么這個項目才是一個真正“可行”的項目。那么未來在該項目開發的現實進程中，即使遇到了這樣那樣的各種實際困難，也應該是在事先所評估的各種風險范圍之內的，因而項目整體開發的經營風險也將是可控的，經營者對于可能出現的各種風險，也應該可以做到心中有數、事先防范。

2.3 第二階段：項目研究

項目研究主要分為兩個主要部分，一是要讀懂這塊待開發的土地，二是研究該項目所面臨的市場環境。

讀懂土地：

研究待開發地塊的現狀，預判未來可能的發展方向。主要包括：

地理位置與交通狀況：

詳細考察待開發地塊與城市主體之間的的相對位置關系，以及各種交通條件的通達程度。這將在很大程度上決定本地塊未來的發展潛能。

板塊分析：

該地塊所處的局部板塊（建筑組團），與周邊相鄰的幾個主要板塊之間的相互聯系，以及各自的功能區別。

如果可能的話，還應盡量判別一下各個板塊的主要人口構成情況。

這些分析結果，也將在很大程度上決定本地塊未來的發展方向。

現有自身條件：

有很多地塊的開發方向，是要收到多種現實條件的制約的。我們必須認真的分析各種制約條件，比如來自當地政府的制約因素、來自本地市場的制約因素、來自當地人文方面的制約因素等等。這些現實存在的制約條件，極大的限定了待開發地塊可能的發展方向。

地塊SWOT分析：

定性分析待開發地塊的各項優勢、劣勢、機會與威脅等等影響未來項目運作的客觀因素。

研究市場：

宏觀經濟狀況：

包括：國家宏觀經濟運行情況，以及經濟政策走向。

綜合整體運行現狀以及預期的未來政策走向，盡可能對未來2～3年內整體經濟的走勢進行初步分析，并力求得出一些基本判斷結論。以便從宏觀經濟運行周期的角度，對項目運作提出策略性的指導建議。

房地產市場狀況：

全國房地產市場運行狀況；

本地房地產市場當年的銷售情況；

本地房地產市場近3～5年內的運行趨勢，包括主要房產類別各自的銷售總量、銷售價格的變化趨勢；

本地針對房地產開發的政策環境如何，等等。

競爭態勢研究：

著重了解相鄰板塊主要房地產開發項目的產品種類、推售節奏、價格水平、以及競爭優勢所在。

為此有必要進行一次詳盡的市場調研，以詳盡調研表格或數據庫的形式，對各個相關項目進行普遍的調查了解。對于重點關注的項目，還應開始建立項目跟蹤制度，實時了解重點樓盤的重大營銷動作，掌握他們的實際運作進程。

對市場進行充分了解之后，才能夠對自身項目在未來的市場競爭中，可能占據的市場地位有一個清醒的認識。

2.4 第三階段：項目發展方向以及整體定位：

地塊發展價值綜合判研：

根據地塊實際情況以及當前的市場狀況，綜合分析本地塊發展的核心價值所在。

項目發展方向判定：

根據地塊價值判研結果，初步篩選確定本項目未來的主要發展方向，決定將要建設的物業類型（商用物業或住宅物業等），或者綜合性項目中各類物業的大致配比，以及大致的物業建設標準、產品檔次等。

項目發展方向的判定一般需要考慮兩條原則：

原則一：項目經營收益最大化；

原則二：項目經營風險最小化。

這兩條原則在各種不同的市場條件下均可適用，但一般在市場走勢良好的時候更多的考慮原則一，在市場不夠景氣的時候需要更多的考慮到原則二。當市場前景不夠明朗的時候，就需要綜合考慮收益性與風險性的辨正關系，做好相應的經營策略方面的準備工作，可能需要提前準備多套經營方案，以備不時之需。

確定項目整體定位：

綜合考量各項相關因素，初步預判未來2～3年本地房地產市場的發展趨勢，在此基礎上，整合提出該項目的整體市場定位。

一個項目的整體市場定位，首先必須具備可實施性，其次應該具備一定的超前性，然后還應具備一定的可調整性，以面對可能出現的市場風險。

項目整體定位結果，是項目運作前期前期工作中最為重要的工作成果，它將決定該項目發展運營的整體方向，指導后續的規劃設計工作和推廣銷售工作等等。因此可以說，一個項目整體定位的準確與否，在很大程度上將影響到這個項目最終的經營成敗。

項目定位進一步細分：

得出整體項目定位后，還應進一步詳細拆分，將總體定位細化到項目界定的各個主要因素上，以便具體落實、指導后續工作。一般包括：

群定位：

找準未來的目標客戶群體，鎖定本項目未來的銷售對象，此后的所有營銷工作都將針對這些目標客戶群體的實際需求來開展。

產品定位和項目檔次定位：

對項目的產品設置進行總體界定，這將決定項目建設的標準和整體檔次，開始構建該項目的各項物理屬性。

價格水平定位：

設定準確合理的價格水平，制定精準全面的價格策略，將極其有助于實現項目開盤熱銷，以及后續營銷進程的穩步推進。

推廣形象定位：

根據項目自身條件、素質，參考目標客戶群體的接受傾向，整合制定該項目的推廣形象定位，逐步為該項目樹立良好的公眾形象。

形象定位內容一般包括項目的整體包裝方向與推廣概念，以及初步的延展方向等。

2.5 第四階段：項目規劃設計：

進入項目規劃設計階段，前期策劃工作的主要內容，將是會同有關的建筑設計單位，將已經研討制定的項目定位成果，如實的體現到項目的規劃設計方案之中去。也就是說，由項目定位這一“定性”成果，逐漸深化、界定產品，直至清晰的表現為成熟完整的項目設計方案這一“定量”結果。

通常的工作過程大致如下：

消費者需求調研：

在進入實質性的產品規劃設計之前，有必要先行對當地消費者進行一次有針對性的需求調研。該調研一般可采取隨機問卷形式，也可采取深入訪談形式。但調研樣本應該保證一定的總體數量，而且調研對象與目標客戶群體不應偏離過大，以免影響最終調研成果的準確性。

該調研將力求了解本地目標客戶群體對某類特定房地產開發產品的大致看法，了解他們對房產消費的具體傾向、特殊喜好，對各類產品的規格、檔次、設備標準等的期望值，對新產品、新技術的接受程度，對具體地塊的認知和接受程度，對價格水平的心理預期，當地民眾在項目認知途徑方面更偏重于哪類媒體或者渠道，及其它相關問題。如果是異地操作的開發項目，還應注意了解客戶消費習慣的地區性差異，以避免出現想當然的隨意推定，誤導后續的工作進程。

本次客戶調研的分析成果，將成為后續各項工作的指導性依據。

產品界定：

根據客戶調研成果，結合該項目開發的各項具體指標參數，前期策劃工作人員應該明確提出該項目的產品界定結果，包括：

產品形式的選擇（樓宇形式）；

各種產品規格的界定（戶型大小、各自比例）；

產品特點（建筑細節的變化亮點、采用新產品新技術等）；

產品界定的工作成果，將指導后續的整體規劃與產品設計工作。

會同規劃設計：

由于全國各個地區建筑規劃管理部門的條文規定各有不同，不同設計師對產品定位的理解也各不相同，因此在規劃設計階段，就需要前期策劃工作人員共同參與設計工作，共同探討、不斷優化各個設計細節的具體解決方案，以最終得出符合政府規定、符合市場需求、符合開發商意愿的、良好的設計方案。

在此過程之中，需要前期策劃的工作人員具備一定的建筑規劃知識，了解建筑設計的大致工作過程，同時放眼于未來該項目的營銷工作進程，做到前后統一、上下銜接。

2.6 第五階段：銷售準備工作：

開發項目的建筑規劃設計方案基本確定后，項目開發進程將分為工程建設與市場營銷這兩條線。在項目工程建設逐步進入實質階段以后，該項目的市場營銷工作也開始進入準備階段了。

項目銷售準備工作大致分為兩塊，即物質條件的準備與營銷策略的制定，也可理解為硬件條件與軟件策略這兩部份。

硬件方面準備工作的大致包括：

售樓處的設計、搭建、裝飾布置；

銷售團隊的全面組建、系統培訓；

銷售物料的設計、制作、布置；

硬件條件的完善一般需要銷售團隊的通力配合，力求盡早在項目案場營造出良好的銷售氛圍。

軟件方面的準備工作大致包括：

項目整體包裝、推廣方案的制定與逐步執行（需要會同協作的廣告公司）；

項目整體銷售策略的起草、商議以及最終制定；

按照銷售策略框架，將各項銷售準備工作排定時間節點，明確工作要求和相關責任人，并參與逐項落實；

制定項目銷售的整體價格策略。

3 關于前期策劃工作：

3.1 前期策劃工作的作用：

前期策劃所要解決的都是項目開發的重大問題，前期工作成果的優劣，將直接影響到整體項目開發的成功與否。

從工作階段的銜接角度來講，在前期策劃階段中為該項目所賦予的種種產品優勢，在后期的宣傳推廣進程中，才可以形成有力的實際支撐點，可供廣告創意人員進行精神提煉、形象包裝，為發散型的創作思維提供堅實基礎。對于后期銷售工作而言，前期策劃工作中的各項精準定位，將使銷售團隊的工作方向更為明確，也更為卓有成效。

前期策劃工作的各項成果，為后續的項目營銷進程奠定了一個良好基礎，這個基礎就像一座舞臺一樣，前期工作進行的越扎實、越完善，那么這座舞臺也就越加寬闊、堅實，足夠可供后續的營銷團隊繼續進行深入發揮，不斷演繹出更新的營銷話題、連續上演賞心悅目的新鮮節目，才能將項目的營銷進程做得有聲有色，最終實現項目開發的整體成功。

3.2 前期策劃工作需要注意：

前瞻性：

從剛剛獲取土地開始計算，視項目規模大小不同，一個項目的運作周期短則1～2年，長則5年以上。因此項目前期策劃的工作人員必須對未來的市場趨勢作出初步判斷，對整體經濟形勢與房地產市場可能出現的變化情況，必須具有一定的前瞻性。

大局觀：

在規劃設計階段，前期策劃人員經常需要在項目的整體定位與設計細節之間徘徊、抉擇，一邊與設計人員就各個具體問題探討各種可能的解決方案，同時又必須在多種方案中，盡快的選定一個最優化的解決方法。

通常而言在這種情況下，最優方案的選擇標準，應該首先參照既定的項目整體定位成果，最有利于該成果的實現的，將成為最優解決方案。

綜合協調性：

前期策劃工作所涉及的工作內容很多，所涵蓋的領域也比較廣泛，從規劃設計、工程進度、建筑科技，到宏觀經濟、市場研究、策劃定位，再到后期的營銷推廣等等，工作量也比較大。因此在項目前期策劃工作過程中，尤其需要注意相關各個環節的銜接與協調性，工作人員必須站在項目開發全過程的角度上，盡量合理安排各種有效資源，避免出現相互沖突的情況，為相關各項工作提供便利條件。

為后期調整和發揮保留充足的余地：

在整體前瞻性的基礎上，前期策劃工作還應注意為未來可能出現的各種變化情況，保留適度的可調整余地。

3.2.1 應對可能出現的市場變動，亦即考慮到市場向好時如何營銷，市場相對停滯時又應該如何調整，因此在前期策劃階段，應該盡量考慮到如何能為后期可能的策略變動提供操作空間。通常而言，在項目前期制定產品策略的時候，就需要選擇或為“一支獨秀”、或者“進退自如”的發展方向。在抉擇選定了不同的產品策略方向之后，將對項目后期的可能采取的銷售策略方向產生深遠影響。

3.2.2 應注意盡量能為后期的推廣營銷工作，提供更加寬泛的概念延展支撐點，以便在后期營銷進程中，可以不斷制造出更多的營銷話題，來持續吸引社會公眾的強烈關注，從而實現全程順利銷售。一般而言，這類概念延展的實際支撐點，大都體現為產品設計中精心規劃的設計亮點方面，以產品的多處實際賣點為支撐，便可以連續不斷的連續制造營銷話題。

前期策劃工作人員應該具備的基本工作素養：

首先，能否就各種問題迅速作出正確的判斷，將是考驗前期策劃人員實際功力的重要標準。但是這種考量標準在當時的工作階段又很難進行量化，到最終顯現結果的時候也很是難以量化考核。于是這就需要前期策劃人員能夠具備高度的責任心，本著為項目開發負責的態度，認真仔細的商討解決每一個具體問題。

另外，由于前期策劃階段所涉及的環節極為繁多，差不多在項目開發運營過程中所要涉及的各個環節，在前期策劃階段均有所體現。而前期策劃工作人員由于收到各人的能力、經驗和專業知識所限，不可能要求每個人在所有的各個領域里面均能極為精通，因此，這就需要前期策劃工作人員必須具備很強的溝通能力與組織整合能力，在遇到具體問題的時候，能夠迅速組織相關領域的專業人員進行深度討論，并且能夠確保在不會偏離項目開發的大方向（整體定位）的前提下，迅速得出最為優化的解決方案。

小結

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一、概述

二、市場現狀分析

三、目標

四、營銷戰略

五、4P組合戰略

六、行動計劃

正文

策劃書的正文部分主要包括：

一)策劃目的

企業開張伊始，尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點策劃出一套行銷計劃。

二)分析當前的營銷環境狀況

1、當前市場狀況及市場前景分析：

1)產品的市場性、現實市場及潛在市場狀況。

2)市場成長狀況，產品目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的產品公司營銷側重點如何，相應營銷策略效果怎樣，需求變化對產品市場的影響。

3)消費者的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展前景。

如臺灣一品牌的漱口水《"德恩耐"行銷與廣告策劃案》中策劃者對德恩耐進入市場風險的分析，產品市場的判斷頗為精彩。如對產品市場成長性分析中指出：①以同類產品"李施德林"的良好業績說明"德"進入市場風險小。②另一同類產品"速可凈"上市受普遍接受說明"李施德林"有缺陷。③漱口水屬家庭成員使用品，市場大。④生活水平提高，中、上階層增多，顯示其將來市場成長。

2、對產品市場影響因素進行分析。

主要是對影響產品的不可控因素進行分析：如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如消費者收入水平、消費結構的變化、消費心理等，對一些受科技發展影響較大的產品如：計算機、家用電器等產品的營銷策劃中還需要考慮技術發展趨勢方向的影響。

三)市場機會與問題分析

營銷方案，是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵。只是找準了市場機會，策劃就成功了一半。

1、針對產品目前營銷現狀進行問題分析。一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：

企業知名度不高，形象不佳影響產品銷售。產品質量不過關，功能不全，被消費者冷落。產品包裝太差，提不起消費者的購買興趣。產品價格定位不當。

銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。促銷方式不務，消費者不了解企業產品。服務質量太差，令消費者不滿。

售后保證缺乏，消費者購后顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對產品特點分析優、劣勢。

從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或消費群特點進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要消費群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。

四)營銷目標

營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售量為×××萬件，預計毛利×××萬元，市場占有率實現××。

五)營銷戰略(具體行銷方案)

1、營銷宗旨：一般企業可以注重這樣幾方面：

以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品準確定位，突出產品特色，采取差異化營銷策略。

以產品主要消費群體為產品的營銷重點。

建立起點廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區域等。

2、產品策略：通過前面產品市場機會與問題分析，提出合理的產品策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。

1)產品定位。產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產品迅速啟動市場。

2)產品質量功能方案。產品質量就是產品的市場生命。企業對產品應有完善的質量保證體系。

3)產品品牌。要形成一定知名度，、美譽度，樹立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創牌意識。

4)產品包裝。包裝作為產品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿意的包裝策略。

5)產品服務。策劃中要注意產品服務方式、服務質量的改善和提高。

3、價格策略。這里只強調幾個普遍性原則：

拉大批零差價，調動批發商、中間商積極性。給予適當數量折扣，鼓勵多購。

以成本為基礎，以同類產品價格為參考。使產品價格更具競爭力。若企業以產品價格為營銷優勢的則更應注重價格策略的制訂。

4、銷售渠道。產品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵中間商、商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。

5、廣告宣傳。

1)原則：

①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產品形象，同時注重樹立公司形象。

②長期化：廣告宣傳商品個性不宜變來變去，變多功能了，消費者會不認識商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時段上應推出一致的廣告宣傳。

③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。

④不定期的配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行，如重大節假日，公司有紀念意義的活動等。

2)實施步驟可按以下方式進行：

①策劃期內前期推出產品形象廣告。②銷后適時推出誠征商廣告。③節假日、重大活動前推出促銷廣告。④把握時機進行公關活動，接觸消費者。⑤積極利用新聞媒介，善于創造利用新聞事件提高企業產品知名度。

6、具體行動方案。

根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密，操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。

六)策劃方案各項費用預算

這一部分記載的是整個營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用、階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不再詳談，企業可憑借經驗，具體分析制定。

七)方案調整

這一部分是作為策劃方案的補充部分。在方案執行中都可能出現與現實情況不相適應的地方，因此方案貫徹必須隨時根據市場的反饋及時對方案進行調整。

營銷策劃書的編制一般由以上幾項內容構成。企業產品不同，營銷目標不同則所側重的各項內容在編制上也可有詳略取舍。

營銷計劃書（一）

一、保密要求：

（要強調營銷計劃是機密文件，不允許采用任何技術方法復制，除非事先得到作者的同意）

二、企業基本信息和管理概況：

（營銷計劃書是用來指導將來的營銷工作的，也是制訂決策的基本文件。因此，首先要列出所有的關鍵事項，當然在后面還將進行更深入的分析論證）

1、企業：（一些基本信息，如經營范圍（員工人數、銷售量、經營業績）、地理位置、歷史、聲譽和將來的計劃）

2、重要職員：（企業有哪些重要的職員，他們在哪些方面有過成就，將來的作用又是什么）

3、產品或服務：（介紹公司最重要的產品或服務）

4、市場和市場戰略：（簡單描述公司所經營的市場，列出在過去和當前的市場細分群體和企業的市場地位）

5、財務：（列出財務報表：預測損益表、資產負債表和現金流量）

三、企業：

（介紹關于企業的更詳細信息，諸如企業的成立和發展過程，它的現狀和前景如何，有何優勢和劣勢、機會與威脅（SWOT））

篇9

日本策劃專家和田創對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創造行為。也就是在對企業內外部環境予以準確地分析并有效地運用各種經營資源的基礎上，對一定時間內的企業營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。

營銷策劃以綜合運用市場營銷學及相關理論為基礎，以市場調研為前提，從市場競爭的需要出發，以科學地配置企業可運用的資源為手段，目的就是制定切實可行的營銷方案并組織實施，以實現預定的營銷目標。在策劃的過程中，創意是靈魂。

策劃具有指導功能、整合（通過動態的綜合使之完整）功能 、實戰功能 、避險功能 。 二、房地產全程營銷策劃概念

計劃經濟時代，我們只有簡單的“房地產”概念，很長一段時間，我國的住宅建設一直是學習前蘇聯模式，按照居住區、住宅小區、住宅組團的方式進行設計，而且住宅的建設標準由政府統一制定，誰也不能超標準，甚至是出幾套標準圖，大家全按標準圖進行建設，千樓一面。

隨著我國社會主義市場經濟的迅速發展，隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，過去按標準圖建設的住宅已根本不可能滿足全社會不同階層的居住要求，“房地產市場”應運而生，房地產作為產品的概念也迅速被人們所接受，但概念被接受并不意味著產品被消費者認可。

市場經濟的發展與生活水平的迅速提高，使消費者對居住條件的需求層次與時俱進，同時也促使了房地產業的迅猛發展。西安房地產業起步較晚，但發展十分迅速，各房地產公司之間競爭異常激烈，加上非房地產企業攜巨資不斷進入房地產業成為新的競爭者，西安房地產業的競爭將日趨白熱化，整合與被整合將是必須面對的現實。

以西安市為例，目前已注冊的房地產公司約500家，待注冊的房地產公司約100家，有項目的房地產公司約300家左右，在眾多擁有項目的開發商中，有品牌、有規模、有知名度的只有4、5家，而有開發運作經驗的開發商不超過10%。因為各種“契機”進入房地產業的開發商大多是“無業績”開發商，“涉市”不深，經驗不足，即使有開發運作經驗的開發商，其駕馭項目的能力也參差不齊，在市場經濟機制下，持有“有錢就能蓋房”觀念的開發商在市場上逐漸沒有了立足之地，需要借助專業服務機構以求項目成功。

隨著房地產市場競爭的不斷加劇，盡管開發商已經建設出了功能足夠好、價格足夠合理的產品，為什么仍然爭取不到應有的目標顧客？

房地產營銷管理就是在目標市場上達到預期交換結果的自覺努力。房地產市場的現狀表明，開發商在樓盤整個建設中的努力顯然是被動的和不自覺的。大多數房地產開發商還沒有意識到這實際上是如何對待市場導向的問題。這直接導致房地產開發商的市場競爭觀念停留在建設觀念、樓盤觀念、推銷/銷售觀念上，明確地說，房地產開發商在市場中的地位是與他的市場競爭觀念相一致的。

這是因為大部分房地產開發商的競爭觀念，依然停留在：1．建設的觀念上——認為消費者喜歡價格低廉的住房；2．樓盤的觀念上——認為消費者喜歡高質量、多功能的樓盤，開發商迷戀上自己的產品，沒有意識到所建設的樓盤在設計階段即已經脫離主流需求或者市場已經在朝不同的方向發展；3．銷售的觀念上——認為消費者是被動的，必須主動推銷和積極促銷，開發商銷售的是自己能夠生產的產品，而不是市場能夠出售的產品。總之，開發商并沒有把市場導向定位在買方需要上，缺乏個性、千樓一面，趨同的結果造成惡性競爭。

房地產全程營銷策劃就是運用整合營銷概念，對開發商的建設項目，從觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上進行整合，合理確定房地產目標市場的實際需求，以開發商、消費者、社會三方共同利益為中心，通過市場調查、項目定位、推廣策劃、銷售執行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，為開發商規劃出合理的建設取向，從而使產品及服務完全符合消費者的需要而形成產品的自我銷售，并通過消費者的滿意使開發商獲得利益的過程。

一個真正的策劃方案就是要將目標項目置于國家、西安市房地產發展的大背景下進行具體分析，以消費者的未來期望、市場的現實需求、行業的競爭態勢為依據，通過房地產市場細分，來確立它的核心定位，目的就是要為項目的營建，在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，從而為開發商的項目整體概念，準確地建立起一整套價值體系，力求通過產品差異化戰略，最大限度的避免競爭、超越競爭，使開發商及其產品在社會公眾面前樹立良好的品牌形象，最終達到不戰而屈人之兵的營銷戰略境界，達到把企業整體地銷售給社會大眾的目的。因此，最低標準就是為開發商規劃出適應市場、有效供給的目標項目。 三、房地產全程策劃在房地產建設中的地位

策劃咨詢機構站在開發商的角度和立場，以求證過的市場分析為依據，對未來可能面臨的市場需求變化，在正確的營銷理論、準確的項目定位指導下，勾畫出客觀的、可實施、可操作的項目藍圖。這個藍圖是建立在對廣泛的基礎信息資源的分析上，是成功的基礎。

策劃咨詢機構是開發商與建筑規劃單位、園林設計單位、施工單位，以及銷售公司、廣告公司、物業管理公司等中介服務部門的橋梁和紐帶，是項目戰略意圖的制定者和貫徹者，既要嚴格按照確定的項目概念設計執行，又要隨時根據市場需求變化，對既定方針作戰術調整，要協調和判斷各專業公司的工作進度與成果質量，并提出改進意見。同時負有協調指揮各專業公司按既定目標共同工作的責任，最終目的就是使整個項目實現整體策劃意圖。 四、早期房地產策劃理論模式分析

（一）概念策劃模式

策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，從而達到促銷目的的一種策劃方式。

西安市的一些熱銷樓盤，宣傳上都分別有一個以上的顯著特點。比如有的強調區域文化人文理念、有的突出社區安全、有的推薦智能化、有的宣傳物業管理、有的樓盤更注重環境、有的講究材料上乘、裝備精良、有的鼓吹風格、有的宣傳價廉……這些特別推薦的優點，使人建立起概念認識，對銷售起到重要的引導作用，使購買者能夠在眾多樓盤選擇過程中，比較容易地按需求選擇。

概念樓盤顯然是開發商一相情愿、建設觀念的反應，是忽視市場需求的產物。希望依靠突出的某個特征而實現銷售，在目前空置率高居不下、買方市場情況下，這種策劃方式只是解決了消費者的識別選擇，發展商僅靠樓盤的某項優點而實現銷售意圖，很難圓滿實現。 　 （二）賣點群策劃模式

策劃人為適應賣方市場和消費者理性選擇，采用羅列眾樓盤優點并將其集于一身，向消費者做出承諾:能滿足消費者所有要求，從而達到促銷目的的一種策劃方式。

房地產市場供應量的增加、導致需求相對減弱及消費者理性購買，發展商以建設觀念、樓盤觀念建筑的樓盤，為了迅速適應市場需求的變化，采取“人有我有”的銷售策略。策劃公司將眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點，使得開發商必須在短期之內對于購買者做出足夠的承諾。其結果，每一個賣點的后面通常都是成本的增加，樓盤的整體素質雖然得到了或多或少的增加，實際已出現明顯的成本高于售價的問題。盡管賣點策劃模式對提高項目的素質起到了非常積極的作用，但同時也產生了許多高不成低不就的樓盤，如造價是小康型，環境卻是生存型，戶型又是溫飽型。

（三）等值策劃模式

策劃人為避免樓盤成本攀升而并未獲得同比的售價，或因售價提高造成樓盤空置率攀升的惡性循環，在眾多的樓盤優勢賣點中進行權衡取舍，或找到樓盤未發現的價值點，使樓盤成本與銷售價格相適應，從而達到促銷目的的一種策劃方式。

采用羅列眾樓盤優點的結果是使一些樓盤成本攀升而并未獲得同比的售價。由于存在著投資商和策劃機構對土地和項目價值的發現與價值兌現能力的差異，使得一些樓盤成本高于售價。等值策劃要求對該項目的價值因素具有充分的認知能力，并能在眾多樓盤優勢賣點中進行選擇，而且需具有駕馭和實現經營意圖的綜合能力。等值策劃模式畢竟是推銷/銷售觀念的產物，它不可能解決開發與市場需求之間的矛盾，只能緩解這種矛盾。 五、房地產全程策劃理論模式——增值策劃模式

策劃人在項目立項時，即著手進行市場需求調研，正確確定目標市場的需求和欲望，利用差異化、避免競爭等營銷理論，營造出即比競爭對手更有效的滿足市場需求，又不可替代的樓盤，通過提高消費者可察覺的使用價值，提高樓盤相對銷售價格——使樓盤增值，從而達到營銷目的的一種策劃方式。

增值策劃的目的，就是要為開發商的樓盤創造最大的附加值（使樓盤增殖），為樓盤的市場創造有效需求。

價格的制定不能脫離整個房地產營銷組合的其它部分，它同時也是市場定位戰略的內在要素，真正的問題是房地產的價值，而不是價格。增值策劃所要作的，歸根結底是為了使開發商獲得最大收益。

通過對社區形象的塑造，降低住戶對價格的敏感程度，通過提高社區的PUV(PUV—可察覺的使用價值，指用戶在購買和使用產品或享受服務中得到的滿意程度)值，提高樓盤售價，并使社區的價值為住戶所接受。

社區策劃要從社會發展角度上，充分考慮到未來房屋流行式樣、西安城市繁華中心的向北偏移、未來住宅開發的社會化、市場化進度及進展、融資條件改善的可能性，以及國家土地、住宅、稅收政策和經濟發展戰略的變化，以多層住宅比較，從概念設計起，所策劃社區的風格、環境、建筑特色、它所倡導的居住理念、復合化的生態社區是西安市所僅有的，亦即整體品牌營造是獨一無二的，也是不可替代的。

試將等值策劃模式與增值策劃模式比較如下：

等值策劃模式——以更低的價格向住戶提供與競爭者相同的可察覺的使用價值（PUV）。

增值策劃模式——在與競爭者相同的價格向住戶提供更高的可察覺的使用價值（PUV）。 六、增值策劃模式的理論核心——DSTP模式

分析住戶需求，細分市場，選擇適當的目標市場，為自己產品進行價值定位。

1.需求（Demand）—是指消費者有能力購買且愿意購買的某個具體產品的欲望；

2.細分（Segmentation）—指市場細分，根據住戶對產品的需要差異，把整個房地產市場分割為若干個子市場的分類過程。

篇10

金融銷售進入買方市場

在經濟快速發展、造富運動的時代背景下，多年來，中國無論是經濟體總量，還是個體、家庭、企業，可支配收入都在大幅提升。然而，從理財根基上看，中國民眾從擁有財富、運作財富，到擁有資產、傳承資產，不過短短一二十年的時間，民眾普遍缺乏理財知識和技術的傳承與沉淀。

一邊是越來越多的財富積累，越來越快的增長速度，另一邊卻是相對薄弱的財富管理知識與技術，它們之間形成了很大的反差。于是，中國人越來越富有，不少人卻也越來越焦慮，金融亂象層出不窮。

此外，近年來金融市場高速發展，讓個人、家庭與企業開始面臨著日益繁多的金融產品的選擇，這加重了人們的焦慮。人們發現，在購買金融產品時，自己經常犯錯，如果單純地依靠一種金融工具，已經不能解決生活中諸多的財富問題。

在金融業態初期，金融產品簡單，客戶需求簡單，金融服務也簡單，投資者幾乎沒有理財策劃服務的需求。在理財策劃服務產生之前，金融產品營銷的出發點是產品，而非客戶的財富管理需求。隨著金融產品的增多、金融主體的增加和客戶意識的成熟，金融產品營銷市場也開始發生變化。

從市場供求關系來看，今天的金融產品營銷已進入買方時代。當下，擺在客戶面前的不是如何購買產品，而是如何選擇適合自己的產品，如何在今天的市場中買對產品。在這種需求下，理財策劃服務開始孕育與發展。

金融銷售的需求導向

由于分業經營，今天很多金融營銷人員往往只具備一些垂直的營銷思維與技術，比如大部分銀行經理更擅長銷售理財產品，證券經紀人更擅長向客戶提供股票資訊，保險銷售則更關心客戶擁有多少保障……

而客戶的需求不是單向的，客戶更需要身邊的金融營銷人員來指導他，每種金融工具的不同之處在哪，有何利與弊，自己更適合選擇哪一個金融工具，如何對資金進行分配？因此，金融營銷人員學習理財策劃的必要性由此產生。

理財策劃的感性描述是資產的合理配置與運用，讓整個人生的財富得到更好的安排，實現財富自由，實現人生的各個目標；從理性上看，理財策劃內容包含現實的管理（錢現在該怎么用）與未來的管理（錢在未來怎么用），它們的管理需要一些邏輯來支撐，比如資產配置邏輯，產品組合邏輯，這些邏輯構成了理財策劃主題的內容。

理財策劃所涉及的理財知識與技術，能更好地把金融工具整合起來，滿足客戶對財富的管理需求，實現客戶對財富的增值保值目標。通過理財策劃的學習，金融營銷人員通過了解客戶整體的需求，進而知道如何滿足客戶個性化的需要。基于理財策劃邏輯的產品銷售能為客戶提供更加公允、正確的財富管理安排，這是客戶期望的。

專業理財策劃的趨勢

不可否認，在如今這個時代里，單一金融產品能滿足單一的理財需求的情況也是存在的，但同時，這個市場也會催生一批以復合、專業的理財策劃為導入手段的市場服務模式。在金融營銷市場中，尤其是針對中產以上的金融營銷市場中，敬畏專業是一個必然趨勢。

當前，已經有這樣的趨勢或者是有這樣的人群產生，他們并不單一販賣所銷售的金融產品，而是更多地與客戶談論生活話題，深入了解客戶的需求，進而與自身的工作產生對應關系。從深層次來看，這其實屬于一種理財策劃師的模式。

過去，金融營銷強調銷售的技術，強調客戶關系。它偏重金融營銷人員銷售什么、如何銷售。現在，金融營銷更強調知識體系、理論水平和實務操作，更關注于客戶買什么東西，更符合客戶的需求。

實際上，理財策劃服務屬于一種知識型的營銷，一種理論知識的營銷。從知識營銷角度而言，理財策劃為金融產品營銷提供了一種有效的購買邏輯。

深層次了解客戶后，找到什么金融產品與服務是他最需要的、需要多少，然后，向客戶銷售一套邏輯（理財策劃邏輯），讓客戶具備某一種認知以后，再來銷售產品。

盡管最終金融營銷人員銷售的可能依然是這些產品，然而實際上，這些產品是理財解決方案中重要的實現手段。換言之，金融營銷人員是在銷售一套能幫助客戶解決問題的理財策劃方案，銷售一個有內在邏輯的產品體系。

如果金融營銷人員既掌握專業理財策劃知識，又有理財策劃的能力與技術，那么，他們在未來的競爭中更有可能獲得優勢勝出，能更體現價值，從而主導未來的市場。