維修基金管理范文
時間：2023-03-23 23:45:24
導語：如何才能寫好一篇維修基金管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
1.對住房維修基金重視程度的弱化
對住房維修基金重視程度的弱化，主要原因是受政府對其宣傳力度的限制。雖然自1998年以來，住房維修基金成為我國法律所保護的基金項目已有十多年了，然而在現今，依然有許多人不清楚住房維修基金到底是什么、有什么用，更不了解住房維修基金對其切身利益的重要影響。鑒于這種情況，大部分住戶在繳納住房維修基金時不理解、不情愿，不僅給代管部門的工作流程帶來一定的麻煩，也不利于住房維修基金監督機制的擴展。
2.對住房維修基金管理層面的弱化
對于住房維修基金管理層面的問題，主要包括三個方面：
（1）繳納問題。由于國家并未針對住房維修基金管理方面制定諸如繳納標準、繳納方式、拖欠懲罰措施等相關的法律政策與法律規定，從而造成了個體住戶及開發商的拖欠或侵占現象。例如，開發商受利益驅使，強制性的侵占住房維修基金，在代管人員進行查收時，又利用諸多理由拒絕繳納，這不僅損害了個體住戶的經濟利益，也很大程度上成為住房維修基金安全管理層面的障礙。
（2）管理問題。首先，住房維修基金是按照一定比例的分配，是歸屬于全體業主共有的大額資產。同時，由于住房維修基金所涉及的領域較為寬廣，在代管部門進行管理時，容易出現非法挪用或不按手續私自使用等現象，這無形中降低了住房維修基金的安全系數，同時也是造成群眾與開發商、群眾與政府代管部門產生矛盾的關鍵之一。
（3）使用效率問題。住房維修基金雖有一定的增值功能，但發展至今許多住房維修基金仍處于托管狀態，這不僅造成了大額基金的閑置與積壓，也很大程度上阻礙了住房維修基金的增值效益。尤其在近些年，代管部門及業主對于基金的如何使用存在較大的分歧，且沒有明確的使用標準，致使大額住房維修基金成為國民經濟的資金負擔，不利于其實質性使用價值的充分發揮。
3.對住房維修基金監督力度的弱化
首先，代管部門的監督力度問題。住房維修基金是一筆大額資金款項，關聯著較大范圍的資金鏈條，然而大量基金處于托管狀態，無形中增加了住房維修基金的安全障礙。同時，法律法規中也并未明示對住房維修基金的具體使用標準、使用規范及與其相對應的管理措施，這也給行為提供了可趁之機。其次，個體住戶的監督力度問題。這跟上文中提到的對住房維修基金重視程度的弱化有著連帶關系。
二、住房維修基金管理中的問題的解決方案
1.加大宣傳力度，提升重視程度
對于住房維修基金國民弱化現象，政府必須采取有力措施及時改進，這不僅關系到個體住戶的切身利益，也關系到代管部門的社會形象與社會信譽。例如，代管部門可以合理運用傳播資源，與媒介進行有效對接，如可以利用地方電視臺、地方報紙、網絡以及一切可以使用多媒體交互傳播的資源作為媒介通道，將住房維修基金的使用、管理、監督等重要性向住戶公示，提升個體住戶對住房維修基金的重視程度。
2.完善法律制度，強化管理措施
為有效解決住房維修基金在管理層面出現的繳納問題、管理問題、使用效率問題，首先要完善相應的法律法規制度，優化住房維修基金法律效應的同時，提升了其法律權威。通過完備的法律體系與規定，保證住房維修基金的專款專用，從而保護業主在物業范圍內的公有財產不被侵占[2]。這不僅是對業主個人財產安全的法律維護與保障，也是對住房維修基金合理法律程序的改進與更新，既有利于促進基金管理和諧，也有利于環節代管部門與個體業主所產生的資金矛盾與糾紛。其次，利用法律手段加強住房維修基金的管理措施，對基金的如何使用、如何管理、如何繳納等進行明確規定，從而有效避免開發商鉆取法律漏洞而獲取的資金利益。再者，對于處于托管狀態的住房維修基金必須安排專業的人員進行看管，并開展經濟學家、代管部門代表及住戶代表三方意見討論，為高效提升住房維修基金的增值力度與使用效率出謀劃策。這樣不僅有利于使閑置的住房維修基金通過合法、合理的手段運作起來，也有利于為業主的資金投資構建有效保障。
3.優化監督機制，增強安全保障
降低行政管理部門對住房維修基金使用的行政干預，將其關注的重點轉移到管理與監督上面來，并著力培育業主自治管理機制，建立業主、業委會、主管部門多層面的監管制度[3]。這不僅對住房維修基金管理提供了代管部門與個體業主的雙重安全保障，也有利于提升其公眾關注力度與監管力度，在有效維護自身利益的同時，也優化了對住房維修基金的監督機制。
三、結語
篇2
王興敏
在我國，隨著商品化住房制度的確立，住宅的生產、交換、取得均已納入社會主義市場經濟體系中，大量的商品住宅成為城鎮居民重要的消費或投資需求，人們通過購買行為取得商品住宅樓之一部分（或居住單元）產權而成為房屋所有權人后，其在對住宅的自用部位和自用設備享有專有所有權的同時，也與其它所有權人就同一建筑物的共用部位、共用設施設備形成了共有法律關系，即房屋所有權人對共用部位、共用設施設備享有共有所有權。但由于共用部位、共用設施設備作為建筑物整體不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有權人不能根據自身的目的（如維修、使用）對共用部分進行分割，以行使權利或承擔義務，且每一名房屋所有權人的自用部位、自用設備與共有性質的共用部位、共用設施設備共同構成了物理形態的建筑物結構整體，共用部位、共用設施設備的維修使用直接關系著對自用部位、自用設備的利用程度。因此，如何對住宅共用部位、共用設施設備實施及時有效的維修養護，以延長建筑物的使用壽命，保障自有房產的保值、增值，成為每一名房屋所有權人面對的一個現實問題。其中這就涉及各產權人如何公平合理地承擔維修養護費用。對此，國家建設部先后頒布了《城市異產毗連房屋管理規定》、《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》、《城市新建住宅小區管理辦法》等一系列規范性文件，對住宅維修養護范圍、責任及費用承擔等做了相對原則的規定。1998年11月9日建設部、財政部的《住宅共用部位、共用設施設備基金管理辦法》則意味著我國針對住宅共用部位、共用設施設備的維修養護建立維修基金制度。該辦法主要對維修基金的籌集、管理、使用等做了明確的規定，操作性比較強，但對于該辦法中的一些細節，筆者認為欠缺有關法律、技術層面的考慮，故在實際操作中容易出現問題。以下筆者加以分析，并提出相應建議，以供參考：
一、共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）計取基數不合理
根據《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）第五條之規定，商品住房銷售時，購房者應當按購房款2-3%的比例交納維修基金。可見，購房者繳納維修基金是以購房款為基數計取的，但筆者認為以此做為計取基數有失公平。
1、根據《管理辦法》第3條規定，共用部位是指住宅主體承重結構部位、外墻面、門廳、樓梯間等，共用設施設備則指建設費用攤入住房銷售價格的上下水管道、落水管、水箱、電梯......以及共用設施設備的房屋等。商品住房開發單位在進行商品住房價格核算時，已將上述共用部位、共用設施設備的建設費用攤入成本，這些成本與征地和拆遷安置補償費、前期費用等相關費用構成開發成本。開發成本、稅金和利潤三部分構成了商品住房的基準價格，但銷售單位在實際出售中，還根據每一名購房者購買的居住單套住房的區位差別（如樓層、朝向、采光等因素）進行基準價格調整，即銷售價格并不等于基準價格，而造成兩種價格不同的是由于每一名購房者享有專有所有權的自用部位處于同一建筑物的不同樓層、不同朝向等區位因素差異造成的。但共用部位、共用設施設備做為購房人共有所有權的對象，對于每一名購房人而言無區位差異。另外，根據建筑物區分所有權理論，購房人均對具有共用部分性質的共用部位、共用設施設備享有共同使用的權利，而這種權利也發生非因區位因素而差別。因此，購房人在對無差異的共用部位、共用設施設備享有并行使權利時，其因維修義務而產生的維修基金的計取基數也應是一致的，例如：基準價格為1000元/m2的商品住房，二樓一名購房人的購房款為1000元/㎡（即上下浮動為零），則提取維修基金為20-30元/m2，但如果三樓一住戶銷售價格為1150元/m2（即上浮15%），則須提取維修基金23-34.50元/m2，二戶維修基金相差3-4.50元/㎡。顯然，二者對無權利的共用部位、共用設施設備承擔了有差別的維修義務，這明顯有悖于權利、義務相一致的原則。
2、購房款對銷售單位而言，屬銷售價格，而商品住房的銷售價格屬市場定價，銷售單位可根據不同情勢制定相應的銷售價格，如商品住房預售和現售、分期付款及一次性付清房款都會造成最終實際成交的銷售價格不同。另外，社會關系因素（如親朋好友等利害關系人）亦可造成此類現象的發生。再者，有些銷售單位為促銷其商品住房，與購房人共同隱瞞真實成交的購房價格，以達到少交維修基金的目的。這樣就產生了因購房人所支付的購房款不一致，從而提取的維修基金不一致，從而損害了依規繳納維修基金的購房人的部分權益。
3、維修基金做為專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造之資金，其設立的根本目的是保障住房售后的維修管理。在未建立維修基金制度前，根據《城市異產毗連房屋管理規定》，對房屋共有部位的修繕，由房屋所有權人按份額比例分擔，但《管理辦法》實施后，維修基金按《管理辦法》第五條規定是按購房款比例計取的，如果維修基金不敷使用時，又該如何籌集呢？根據《管理辦法》第11條2款規定，應按業主（即購房人）占有的住宅建筑面積比例向業主續籌。在這里，可明顯看到，按建筑面積續籌則完全排除了始建維修基金計取基數（購房款）所包含的可變因素。在購房人對共用部位、共用設施設備享有權利、承擔義務均不變的情況下，購房人在繳納維修費用的標準卻出現了不一致（即含可變因素的購房款與建筑面積兩種標準），這是不合理的。
二、在現行條件下，維修基金繳存方式不合理
根據《管理辦法》第五條、第九條之規定，維修基金由銷售單位在商品住房銷售時收取，在業主辦理房屋權屬證書時，銷售單位將代收的維修基金移交由房地產行政主管部門代管，但筆者認為這種繳存方式容易出現監控不力，且基金繳存失控。
1、銷售單位做為商品住房開發單位，在對一個房地產項目的開發
過程中，將需要和使用大量的資金。在開發資金緊張的情況下，銷售單位很容易將其代收的維修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在實踐中，有些銷售單位惡意占有維修基金，而用滯銷的商品住宅折價抵付維修基金，形成變相銷售商品住房現象，造成了維修基金不能有效地繳存。
2、將業主辦理房屋權屬證書的時間做為銷售單位向房地產行政主
管部門移交維修基金的時界點，不利于維修基金的及時移交。在我國，由于銷售單位的原因造成產權證書遲遲未能辦理的現象屢有發生，那么，根據《管理辦法》第9條之規定，就造成購房人在入住前已經繳納的維修基金卻長時間地由銷售單位占有或使用，更有甚者，有的銷售單位在購房人辦理房屋權屬登記前，就已解散不存在了，其代收的維修基金也更無從談及移交。
有些地區為了加強維修基金的移交管理，規定銷售單位不移交維修
基金，不予辦理房屋權屬登記，但這樣業主就不能及時辦理房屋權屬證書，權利處于為穩定狀態，容易產生社會矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不為治本之策。
三、維修基金使用尚須完善
根據建筑物區分所有權理論，共用部位、共用設施設備屬共用部分之范圍，共用部分可區分全體共用部分和一部共用部分兩類，全體共用部分是指由全體業主共同使用、收益、管理的物業共同部位、共用設施部位。一部共用部分則指部分業主共同使用、收益、管理的物業共同部位、共用設施設備。否則，基于權利、義務相一致的全體共用部分之修繕費用由全體房屋所有權人分擔，而一部共用部分之修繕費用則由對該部分共用部分享有使用權的房屋所有權人分擔，這一原則已在《城市異產毗連房屋管理規定》有所體現，但在《管理辦法》中，就維修基金的使用未作詳細的規定，如建筑物基礎需大修，這時使用全體業主共同所有的維修基金，無異議而言，因為這涉及全體業主的共同利益，但如果為某些層所專用的樓梯需大修時，是否也可使用全體業主共同所有的維修基金呢？《管理辦法》未對此做出相應的使用規定，筆者認為，此時應使用維修基金中屬專用樓梯的房屋所有權人繳納的那部分資金，否則，將會使專用樓梯的非受益者分擔專用樓梯受益者的修繕義務，這是不公平的。因此，明確全體共用部分和一部共用部分的范圍，對于規范維修基金的使用是很重要的。
四、建議
1、根據以上對維修基金提取基數的分析論述，在向購房人收取維
修基金時，應力爭客觀、公正、真實，減少或杜絕可變因素，故維修基金應按商品住房的基準價格的比例收取。
2、維修基金的繳存應脫離銷售單位這一環節，從而減少維修基金
的繳存風險，考慮我國的物業管理尚處于規范階段，維修基金應直接由房地產行政主管部門按規定收取并代管。
3、根據《物業管理條例》，維修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，將直接影響每一名業主的切身利益，故應完善維修基金使用管理，尤其是明確全體共用部分和一部共用部分的分類及其范圍和相對應的維修基金使用原則等。
參考文獻：《現代建筑物區分所有制研究》 陳華彬
篇3
關鍵詞：農機；維修；管理；安全
中圖分類號： S232.4 文獻標識碼： A DOI編號： 10.14025/ki.jlny.2015.05.016
農機是農業生產中使用的各種機器的總稱，包括大小型拖拉機、平整土地機械、耕地犁具、耕耘機、插秧機、播種機等等一系列設備。農機作為先進的農業生產工具，在農業生產力中是最具有活力的要素，同時它也是衡量農業發展水平和反映農業現代化進程的重要標志。隨著近年農業機械化水平的不斷提高，極大地促進了農機維修市場的發展。那么農機維修市場目前現狀如何，遇到哪些問題，該怎么樣加強管理，對農機管理部門來說是一項重要任務。
1 農機維修市場現狀與問題
1.1農機品種多，維修數量加大
隨著農村經濟的不斷發展，農業機械化技術水平的不斷進步與提高，農機品種逐漸增多，維修數量加大。建國初期，廣為發展新式畜力農具，如步犁、耘鋤、播種機、收割機和水車等。50年代后期，我國開始建立拖拉機及其配套農機具制造工業。此后很多年，農機產品不斷更新換代，使得農機品種不再像以前一樣單一，分工越來越精細化，從農產品的種植、采摘、收獲、加工等都有了不同的農具設備。數量上的遞增，使得農機維修的任務加大，并且變得復雜。
1.2 傳統的農機維修服務不到位
隨著農機品種增多，維修數量的加大，普通維修廠陳舊的農機維修設備及技術已不能適應更新速度較快的農業機械。大型農機維修廠普遍較少，維修成本較高。同時，農機維修廠的場地、設備、檢測儀器跟不上，農機配件質量優劣不定，并且都以小型、個體戶等方式經營且維修網點服務管理的理念淡薄，監管難度增大。
1.3 農機維修職業鑒定機構不完善
農機行業職業資格技能鑒定組織的宣傳發動力度不足，部分工種的考核鑒定仍然空白。農機修理從業人員主動申請報名參加職業技能鑒定考核較少，主動報名參加培訓鑒定的人員中，大多數都是受周邊地區影響或迫于無奈的情況下被動申請報名的，而且技能鑒定工種過于集中，在農業機械試驗工、農產品加工機械操作工、農機營銷員、農機服務經紀人、內燃機維修工等工種考核鑒定仍是空白，與先進省市、地市差距較大。同時，鑒定考核程序和檔案管理有待進一步加強規范。
1.4 農機質量監督投訴管理不嚴
農機部門服務意識不夠，對農機打假護農等專項治理行動基本流于形式。管理人員業務水平參差不齊，工作主動能力差，服務意識不強，應付心理較為嚴重等，這些現象，將直接導致各項農機質量監督投訴管理業務全面展開受到限制。同時，基層農機質量監督網絡不健全，更新慢，信息滯后，不能很好的與時俱進，也使得質量監督平臺受阻。
2 加強農機維修管理的建議
2.1建立健全農機維修體系
從農民的切身利益出發，切實完善農機維修體系。我國農機維修網點數量多，分布面廣，目前一、二、三級及專項農機修理點達23.4萬個。農機維修服務網絡是農機社會化服務體系及農業機械高效運行的保障。農機維修質量問題不僅關系到農業機械的技術狀況和資源節約，也關系到維修當事人的切身利益，更關系到人身安全。農機質量監督管理機構體系應有獨立編制范圍，配備相對應的辦公設備設施、交通工具及專業人才，并將日常監管經費納入財政預算，確保各項業務的全面開展。同時明確農機與其他部門職責，嚴格實行行業準入制度，組織協調開展聯合執法檢查，進一步加大行政處罰力度，凈化規范農機生產加工、經營和維修市場，對較有規模以及維修服務較高的農機企業，給予稅收以及金融服務的扶持，并鼓勵開展網絡以及連鎖經營，以提高經營、維修質量和服務水平。
2.2 完善農機修理工的職業培訓與考核機制
完善農機維修的行業考核機制，提高農機維修行業技術水平。多數農機修理工身處農村，普遍文化程度較低，雖然有一定的機修實踐經驗，但是卻缺乏一定的理論知識。因此，需要一個系統的知識和技術的培訓與考核機制，有關部門可以定期舉辦不同形式的培訓。有了系統的理論知識，加之一些技術上的指引，才能更好地運用在農機維修問題上。按照《農業機械維修管理規定》，農機職業技能資格是農機維修行業執業資格準入制度的基本條件，凡是從事農機制造工業三包服務、經營、維修等方面的專業技術人才和從業人員，必須具備初級以上職業技能資格的條件，才能具備相應的技術操作和維修服務，確保維修質量和服務水平達到相關規定要求。
2.3 加強農機產品的質量監督，保護農民的合法權益
農機產品質量的優劣直接關系到農機產品維修行業，從源頭把關，合理監督才能切實保護農民的合法權益。有些生產農機產品的企業，設備不齊全，或者技術力量不雄厚。甚至是以小作坊的形式存在，且彼此之間無序競爭較為激烈，這些小作坊生產的農機產品大都是“三無”產品，一般以來料加工制作、貼牌制作、套用進入補貼目錄企業品牌型號來實現產值效益，這些無序競爭力量的存在，給較有規模的中小型農機生產企業造成很大壓力，因此，需要農機部門大力扶持較有規模農機企業，規范行業標準，加強行政執法檢查力度，淘汰小作坊式企業，凈化農機生產加工市場。
2.4成立農機質量監督投訴管理機構
成立切合實際的農機質量監督機構，實行監管到位。一是提高各級農機質量監督投訴管理人員素質，積極認真學習相關業務知識，及時受理投訴。切實做到為農機購置補貼、農機作業補貼等強農惠農政策保駕護航；二是積極申請產品推廣鑒定、申報進入國家、省級購置補貼目錄的生產企業聯系溝通，幫助企業改善生產技術條件，不斷研發性能質量高的農機新產品，協調聯絡上級部門進行產品推廣鑒定，配合鑒定專家組進行試驗鑒定，全面支持農機工業的壯大發展；三是打擊假冒偽劣產品活動等質量監督管理工作，進一步明確辦事機構和人員，逐步完善基層農機質量監督網絡，撥付專項經費，配備專用設備和車輛，加大對私自改裝農業機械行為的查處力度。
2.5引導和扶持農機企業發展
對較有規模的農機企業給予必要的引導和扶持，以規范行業標準。對可靠的農機產品的農機經銷企業在稅收、資金政策、獎勵扶持政策方面給予扶持。對于建立補貼產品展銷廳、形象店、三包服務站及為推廣政府補貼產品提供一站式服務平臺的農機企業，給予相應的獎勵扶持政策。與此同時，幫助解決企業急需低息或無息扶持資金，有效緩解研發投入、設備投入和流動資金方面壓力，幫助生產企業改進生產設備和加工工藝，引進高級人才，切實提高產品性能和質量，改進操控性能，重點扶持高、精、尖農機產品研發與制造，推動農業機械科技的發展。
3結語
加強農機維修管理，促進農機生產安全，對農業產業化發展，農民增收創利有著較為積極的重要意義。因此，農機管理部門要堅持履行《農業機械維修管理規定》，不斷采取有效措施，改善魚龍混雜的農機維修市場，建立健全農機維修行業準入制度。只有完善健全農機維修管理、質量監督投訴管理機構體系，完善農機修理工的職業培訓與考核機制，引導、扶持農機生產以及維修企業的發展，才能建立合理的農機維修體制和服務體系，才能對農機安全生產起到較好的示范性效應，達到現代農業效益的最大化。
參考文獻
[1] 郭玉合.促進農機化健康快速發展 加強農機維修管理工作[J].河北農機， 2013，（2）：45-46.
[2]楊興武.應繼續加強農村個體維修行業的管理[J].農機使用與維修，2001，（03）：4-4.
篇4
關鍵詞：冶金機械；設備管理；創新；探討
任何生產活動都離不開設備，在現代化生產中更是如此。要使企業生產經營順利進行，生產任務能出色完成，必須依賴于設備和加強設備的前期管理。冶金機械設備管理在冶金機械企業管理中，是不容忽視和極其重要的一環。人類用自己的勞動來改造自然界，從而創造出自己所需要的生活資料，以及用于擴大再生產的生產資料，這就叫作生產。人的勞動與其它動物勞動，在性質上根本的區別就在于：人類能夠運用自己的智慧，制造和運用各種工具，來延伸和擴大本身器官的作用和能力，大大提高其生產效率和改造大自然的力量，從而，創造出更多，更豐富的生活資料和生產資料。在現代科技日新月異地不斷發展中，則更是如此，不論是企業還是個人，要從事現代化生產經營活動，一時一刻也離不開設備。
一、以成本管理為紐帶提高設備綜合效益
1.強化設備前期管理是降低設備管理成本的基礎
設備的前期管理是對設備投產前的管理。設計、選用什么樣的設備，對投產后運行的經濟效益、設備維修投入起著決定性的作用。一方面，合理設計、科學選型是設備前期管理的關鍵。設計選型時既要考慮到設備的可靠性、適用性、維修性、安全性等因素，又要考慮到廠情，盡量同原有的設備系列化，只有這樣才能為設備后續生產、運行、維護的經濟性打下良好的基礎。另一方面，設備前期的合理投入有利于降低設備的運行成本。傳統的設備一生管理中，由于各環節都是以行政單位為界，前期管理與運行管理常有脫節的現象，有時候設備剛投運，就出現改善、改造情況，既影響生產又增加了投資，因此推行運行維護與前期設計、投資控制相結合的辦法就可解決這一矛盾，不能單純追求在設備前期管理中降低投資，從設備壽命周期最經濟這個角度看，前期的合理投入有利于降本增效。
2.控制設備停機是提高設備綜合效益的關鍵
在設備管理過程中，努力降低設備停機時間，是降低成本的最有效措施。要達到這一目標，必須通過科學的管理，將傳統設備管理的以“修”為主過渡到以“管”為主。運行管理要以創造最大效益為出發點，設備的修理必須考慮投入和產出。為此，設備修理制度要不斷優化。
3.實施全面預算管理是設備成本管理的核心
全面預算管理是控制成本的有效措施。在設備修理費管理上應逐步推行全面預算管理。管理中，通過認真調查與統計分析，科學地制定設備管理的全面預算計劃，并將指標層層分解、層層控制，做到先算后干。對預算外的項目和費用嚴格監控，層層把關，同時認真進行實績分析，這樣可以有效地將費用控制在預算范圍內，從而降低成本。
二、強化設備管理必須加強創新力度
創新是推動設備不斷進步的制勝法寶。設備管理取得的進步無不得益于創新管理。
首先，創新設備管理必須創新管理思想。現代化的設備管理重點在“管”而不在“修”，設備管理就是經營設備，要以效益最大化為原則，樹立全員設備管理的觀點，完善全員設備管理網絡。為此，要轉變觀念樹立創新意識、創新管理思想。要結合冶金機械企業自身特點，明確冶金機械企業現階段的設備管理指導方針。還應通過認真總結和研究近幾年來設備管理工作的得失，明確提出設備管理的指導方針：以全員參與為基礎，以點檢定修為載體，以設備安全、穩定、經濟運行為目標，強化管理、開拓創新。
其次，強化設備管理必須創新管理方法和手段。一方面，從傳統的事后維修到實行點檢定修制和對主體設備推行“零故障”管理；從忽視質量管理到改進和強化設備的質量管理，特別是備件和檢修質量的嚴格控制；從質量體系的認證到“三標一體化”管理體系運行的理念融人到設備管理全過程等。這些新的管理方法的實施，都持續改進和提高了冶金機械企業設備管理水平。另一方面，狠抓管理手段的創新。一是樹立以人為本的思想，強化各級設備管理人員的學習培訓。二是應用設備診斷技術對設備進行狀態監測和故障診斷。三是在搞好設備實物形態管理的同時，加強設備的經濟管理，特別是通過強化全面預算管理手段的實施，有效地節約了成本，降低了維修費用。四是完善計算機管理手段的推廣應用，以信息化帶動設備管理的現代化。第三，設備技術創新是設備管理現代化的前提條件。為此，我公司先后實施了對龍門刨床改造為龍門刨銑機床、美國數控加工中心液壓系統改造、cbl60俄羅斯鏜床備品備件國產化和長壽化等多項技術改造項目。通過技術創新，提升了設備裝備水平，并取得了良好的經濟效益。
三、結語
總之，機械加工設備是冶金機械設備企業完成生產任務的主力設備。保證設備經常處于良好技術狀況，為生產提供必要能力，隨時滿足生產經營需要，是設備管理的重要職責。為此，貫徹“以生產為中心，技術管理為重點，養修并重，預防為主”的方針政策，加強冶金機械設備維修管理，在企業管理中具有十分重要的意義。然而，設備管理作為一門綜合性應用學科，無論在理論上還是實際應用上都永遠沒有窮盡和止境。只有與時俱進，堅持以提高經濟效益為中心，強化管理，加大創新管理力度，才能不斷提升設備管理水平。
參考文獻：
篇5
關鍵詞：機械設備；維修管理；點檢定修；管理創新；問題
1 引言
在現代科技發展日新月異的今天，企業的生產活動和經營管理都離不開先進的設備，生產活動與機械設備是密不可分的兩個整體，尤其在現代化的冶金生產管理中，更有很好的體現，只有加強設備的前期維修管理才能保證生產工作的順利進行和保質完成，同樣，冶金機械的設備管理在其生產活動中又起著不可替代的重要作用，進行現代化的企業創新設備管理非常重要。
2 企業設備管理的作用
2.1 設備是企業實現經營活動的一大基礎
設備是企業從事生產經營活動的必要手段之一，也是現代人類區別于原始人類在經營生產活動中的一大標志，好的設備才能生產加工出好的產品，不管是企業還是個人，在從事現代化的生產活動中，都應重視設備的先進與否所發揮的重要作用。
2.2 設備是衡量企業生產經營管理的重要標志
企業引進先進的設備，才能保證企業高產、低耗、優質的完成生產任務，相反，如果企業現有的設備的完好度和應有工作時間都達不到的話，勢必會影響工作效率，而且還會需要大批的資金投入到設備的維修中。
2.3 設備是企業實現生產和擴大再生產的一種途徑
只有采用現代的生產設備，才能讓人們的生產活動創造更多的物質財富，并實現生產目標和擴大再生產的目的和根本途徑，加上人的努力和聰明才智，能發揮更強大的作用。總之，設備管理在企業的生產中占有重要地位，也起著重要的作用，不能忽視。
3 冶金機械設備維修中的問題
3.1 設備的惡化
冶金設備的劣化是指其在存放或者是使用的過程中受到諸多因素的影響而發生的性能下降，或者與同類的新產品相比逐漸失去了市場競爭力。其問題根源在于：
3.1.1 自然因素
當冶金機械設備被運抵企業內部之后，不管是否已經開始使用，或者使用時間和方法的長短，都會因為自然因素的條件導致設備表面出現一些與空氣元素反應的氧化過程或者其他侵蝕過程，使得機器出現自然老化，從而影響正常的生產活動。
3.1.2 使用因素
在機器的使用過程中，肯定會出現一定的損耗，或者是磨損或者是一些化學物質的侵蝕，導致最終的機器出現變形故障等，都會減少設備的使用壽命，最終使其在實際生產中的使用性能下降甚至喪失。
3.1.3 設備自身因素
這是在生產過程中較常出現的一種問題，有的冶金機械設備可能是因為其使用時間的延長出現了設備的損耗或者磨損，出現難以為繼生產的報廢現狀，被稱之為絕對劣化，還有一種是在生產中并沒有發現明顯的老化等機器問題，而是其設備的老舊不能滿足現在高科技生產的需求，生產出的產品出現質量問題，或者較同行業競爭對手落后的技術工藝，降低了產品的市場競爭力，因其產出的經濟效益的下降，這些設備被稱之為相對的劣化，也面臨被淘汰和升級改造。
3.2 設備的耗損
所謂設備的損耗是指設備受到有形的和無形的耗損，最終都會導致設備逐漸喪失使用價值而不再能滿足對它們提出的要求。實際上，設備的損耗和設備劣化的含義是基本相同的。
3.2.1 設備耗損造成的危害
設備耗損能造成各種損失，包括設備的性能下降、故障增多、維修費用增加，生產的產品產量減少，質量下降，成本增高，拖延交貨期限，職工的安全感下降和工作熱情不高等。
3.2.2 設備耗損的預防
要想降低設備損耗帶來的生產危害，只有兩種途徑，一種是在使用過程中，根據不同部件的使用壽命和磨損程度通過檢修進行局部性的補償；另一種就是將生產設備進行更新換代的處理，用新設備來替換已經劣化或損耗的舊設備，采用機械設備的淘汰方式來提高生產效益。
4 冶金機械企業設備維修的管理策略
4.1 專業化的管理
外國的冶金行業經驗告訴我們，走一條專業化的維修管理道路，將設備管理引入到經營機制中，是實際生產的發展需要，也是行業競爭力提高的有力保障，更是實現企業與專業化接軌的主要途徑，這種專業化的管理模式的實施能夠健全生產、維修和管理等各環節各自的專業化水平，從而實現三者分立又統一的全方位專業化現代化管理目標。4.2 加強設備的經濟管理
加強設備的經濟管理，也就是對各環節的成本管理，是必須做好的工作，主要包括幾個方面：一是對設備的前期管理，從設備的設計到型號的恰當選擇，都是采購前應該做好的必要工作，應充分考慮其實用性、維修性、安全性和經濟性等特點，從而降低采購成本，提高生產效率，同樣，在設備投入運行的前期也要合理規劃，避免不必要的開支浪費；二是生產中的管理，一旦投入生產，就要盡量避免設備因各種問題和故障而停機，這也是有效降低成本的一種方法，也能節約不少的維修費用；三是全方面的預算管理，這是在設備維修費管理中應該逐步推行的一種管理模式，做到層層把控，嚴格管理。在經濟管理的整個過程中，全面的預算管理手段的實施是最有效也是降低成本的最佳方法，應特別重視。
盡管成本管理很重要，但是為了保證機械設備的使用壽命和性能，也不能單純的一味追求低成本，而應該綜合考慮其性價比。
4.3 采用點檢定修和預知維修方式
點檢定修模式，在近年來已經被廣泛應用到諸多的冶金行業中，比如寶鋼、鞍鋼、本鋼、武鋼等，他們的企業在TPM的基礎上，進一步采用點檢定修的新模式，將設備管理與維修只能巧妙的分離的同時，還實現了與維修人員的合理重組，做到細致分工、責任明確、工作流程順利，將企業的經營理念通過這一創新模式的嘗試，成功滲透到冶金機械的設備管理中，降低了維修成本，改善了設備的 技術狀況，使之成為有效的經營管理手段，對提高管理水平，實現人力資源的優化配置起到了良好的推助作用。
4.4 消除設備隱患
對設備進行點檢是消除隱患的有效方法之一，此外，還要根據各項專項檢查實施分級管理、動態管理、全過程管理和檔案管理，有秩序且靈活的做好前期的隱患排除工作，有效保證企業的經濟效益和生產效益。
4.5 增強創新意識
創新是推動設備不斷進步的關鍵，管理創新能推動設備創新管理。尤其在今天這個科技時代，設備管理好壞的衡量就在于“管理”而非“修理”，在增強創新意識的同時，一定要樹立全員管理的新理念，讓每一個人都加入到設備管理的團隊中，增強員工的責任感，還要發動全員力量，改變落后的維修方式，這些都能讓冶金機械設備管理能力持續提高。
4.6 重視設備的管理評價
做好設備的管理評價，為設備的前期維修打好基礎，這一管理評價體系包括設備的完好率、利用率、創凈產值率，這一評價體系可以反映出企業的生產經營狀況、經濟效益、管理水平等，也是對設備的技術指標和經濟指標的考核方式。
篇6
【關鍵詞】物業大修基金；管理問題；新管理模式
一、物業大修基金的概述
物業大修基金，又被稱之為住宅專項維修資金，物業維修基金或者物業儲備基金。它是按照一定的法律規定，商品房業主們繳納的用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后大修、更新、改造的資金，可以說是房屋的“養老金”。其中的共用部位維修基金是主要用于物業共用部位大修、更新的資金，共用設施設備維修基金是專門用于共用設施設備大修的資金。根據我國物權法的相關規定，物業大修基金是屬于物業區域內全體業主共有財產的一種專項基金，對于保障房屋的安全使用，維持與提高其使用功能，確保物業的保值增值等均有極其重要的意義。在進行管理的過程中，物業大修基金常常是專項籌集、獨立核算的基金，在物業管理企業的財務上屬于專項代管基金，作為長期的負債管理。最近幾年來，由于物業大修基金的歸集規模呈現出越來越大的趨勢，使得其收取和使用都成為一個較為棘手的問題，從而引起了對于物業大修基金管理的問題。
二、物業大修基金管理現狀及存在的問題
我國房地產市場的不斷發展，使得物業大修基金越來越受到多方面的關注，其安全和使用管理問題日益成為一個較為突出和敏感的問題。按照物業大修基金相關規定，在業主委員會成立之前，維修基金主要為政府相關部門管理，而在業主委員會成立之后，維修基金要么就是1998年規定的物業管理企業代管，要么就是2008年規定的業主大會自行決定管理模式。這些規定無論如何，都產生了一些問題，主要表現在：（1）首先是物業大修基金的繳納問題：按照相關規定，物業大修基金的繳納主體應該是業主，業主們應該共同承擔共用部位，設施設備等的維修、更新和改造的責任，并不應該是由開發商承擔；物業大修基金從理論上來講，完全可以一次性收取，也可以隨物業管理費用按月收取，或者在實際維修，更新和改造的時候，再向業主隨時收取，但是，我國目前法制建設并不健全，很多地方的物業大修基金拖欠現象嚴重，因而，我國物業大修基金盡可能的采用業主購房時一次納的方式來收取，一旦金額不足再續籌；就物業大修基金的金額，應該按照建安造價一定比例來收取。（2）物業大修基金的管理問題：由于物業大修基金的管理主體不一致，很多時候是開發商強行收取的，這樣，在進行實際管理的過程中，容易發生維修基金流失或被挪用的情況，很大程度上損害了業主的權益。（3）物業大修基金的使用問題：開發商往往把本應該物業公司承擔的費用轉嫁到物業大修基金當中去，使得業主承擔了不該承擔的責任。總之，目前我國物業大修基金的管理問題不在少數，主要就是相關法律制度不到位，維修基金保值、增值不善，業主自治機構履行職責不利，維修基金監管存在漏洞以及維修基金嚴重不足。
三、創新物業大修基金管理模式的具體措施
目前我國的物業大修基金管理主體主要有三種，即政府代管，物業管理企業代管以及業主委員會自管。這三種管理模式，無論是從安全性來分析，還是從使用效率和監督等方面來分析，都有一定的局限性。首先是政府代管模式，一般來說，代管的單位或部門有公積金管理中心，房地產行政主管部門，房改部門，財政部門等。雖然說政府代管安全性更高，但是，容易出現資金被挪用的情況，而且由于政府代管模式審批程序較為繁瑣，導致了“維而不修”的狀況，還有維修基金不能被合理使用，并且監督不夠得力。物業公司代管模式，其安全性得不到很好的保障，也有不合理使用甚至違規或損壞業主利益的操作，而物業公司代管模式又容易逃避政府和業主的監管。至于業主委員會自管模式，由于業主委員會不是獨立的法人組織，而且無任何財產擔保，維修資金一旦出了問題，不容易找到相關責任人來承擔責任。針對以上這三種物業大修基金的代管模式，我們應該提出比它們更為科學、合理、安全便捷的代管模式。具體來說，我們可以從以下幾個方面來試行：（1）我國當前的物業大修基金相關法律制度等都不是太完善，還存在著不少問題，我們要有選擇性的借鑒國外先進成功的經驗和理論來不斷建立和完善物業維修基金法律制度體系，對于物業維修基金的繳納時間、主體、管理者、使用方式、監管方式以及法律責任等進行進一步的明確，還要不斷加強管理的透明化和監管力度。（2）我國的業主委員會只是一個機構，不具備法人的地位，也就不承擔一定的法律責任，因而，針對這種狀況，我們應該結合我國的實際情況，適當的借鑒國外業主委員會作為獨立法人并具有法律地位的做法，明確業主委員會的財產權的主體地位，還要建立以業主自治管理為主的一系列物業維修基金的管理運作機制，著力培育物業維修基金在業主自治管理下專業化、市場化的經營運作機制。（3）我們還要借鑒國外發達國家的經驗，按照《信托法》的相關規定，使得維修基金成為把業主大會作為受益人的信托基金，建立并不斷完善物業維修基金信托管理模式，可以讓業主大會委托業主委員會與物業管理公司簽訂信托合同，物業維修基金在銀行開設專戶存儲，維修基金專戶存儲的銀行印鑒卡上加蓋三個公章，即物業管理公司財務專用章、物業管理公司法人私章和業主委員會公章。物業管理公司在管理維修基金時必須恪守信托受托人的忠實義務和誠信義務，可以把閑置的維修基金從事風險較小的投資活動，也可以委托專業的投資機構進行保值增值。（4）政府應當加強對維修基金的監督管理，相關行政主管部門應當明確審批程序，重視社會專業機構的監督作用，建立和完善物業維修基金審批制度和定期審計制度維修基金在使用和管理上要有嚴格的審批制度和定期審計制度，采用由物業管理公司和業主委員會的共管模式，確保開發商及施工單位履行品房保修義務，在立法中要求，每一筆維修基金的使用計劃都要在小區內公示，得到多數相關業主書面簽名同意后方能實施，對于額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經相當資質的評估中介機構評估鑒定結論。（5）要在法律上明確規定建設單位承擔保修期內的保修義務的方式、違約責任，先負擔保修義務，后規定維修基金。當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理，使得這些維修基金在操作的過程中，達到安全性高，風險性為零;流動性強，可隨時變現，方便資金的靈活使用，收益率較高等特征。（6）我們也要認識到市場化的發展趨勢，政府在物業管理領域應該放權、轉變職能和改變領導方式，逐步退出很多具體事項的管理，重視對于維修資金法規政策的起草、制定、修改和執行，盡可能的維護業主的合法權益，發展一個以業主為管理主體，由房地產行政主管部門、物業管理企業、業主、銀行、中介機構等多方參與的管理模式，完善對維修資金的管理和監管，引導和幫助業主自主管理維修資金。
四、結語
綜上所述，我們要在微觀層面上盡快確立物業大修基金的各項具體制度，形成一套系統的專項維修資金交存的程序，加大對專項維修資金的宣傳力度，完善業主大會和業委會制度，強化政府房地產行政主管部門的管理和監督職能，發揮全社會的監管力量，加強對專項維修資金的審判和對違法犯罪的打擊力度，從而不斷加強對住宅專項維修資金的監管工作。誠然，由于我國物業管理行業的起步較晚，物業大修基金的管理問題頗多也是情理之中的事情，我們要經歷相當長的時間，來不斷完善各項法律法規和體系，迅速制定出嚴謹完善、權威性高、操作性強的規范，切實保護千家萬戶的利益，維護城市建筑的安全和社會的安定。
參考文獻
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篇7
公有住房的維修基金由售房單位與購房者雙向籌集，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％；購房者按購房款的2％的比例向售房單位繳交維修基金。
物業維修基金收費標準二
商品房的維修基金由建設單位與購房者雙向籌集，建設單位按照房屋綜合造價提取一定比例(多層住宅提取2％，高層住宅3％)的維修基金(納入住宅成本)；購房者按購房款的2％一3％的比例向售房單位繳交維修基金。
篇8
在2006年的工作中，我辦嚴格執行了物業管理相關的政策法規，同時按照城市綜合管理局的總體工作部暑，結合琿春實際情況，對全市的物業進行了規范的管理工作。具體主要抓了以下幾個方面的工作。
一、進一步強化單位的制度建設
今年我辦進一步加強了單位的規章制度和考勤制度，每周都抽出半個工作日進行學習各項業務知版權所有識，要求每位單位職工都要認真做好學習筆記，同時也要求記好個人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設方面，我辦嚴格杜絕因工作方面的原因發生的吃、拿、卡、要、報等情況，從提高個人的自身素質建設出發，真正地發揮領導和黨員的先進模范作用，使之在工作中都要從服務廣大人民群眾的根本利益為出發點，切實做好自身的本職工作，從而表現出黨員的創造力、凝聚力和戰斗力。為我市物業管理的發展做出應有貢獻。
二、建立、建全單位的檔案管理工作
為保存好我辦的相關檔案資料，實行檔案統一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學習了檔案管理，同時對近年的檔案進行了有序整理及分類備檔，即：（1）開發建設單位確保自管的房屋；（2）使用房屋進行抵頂維修基金的房屋；（3）欠繳維修基金的房屋；（4）維修基金繳納比較齊全的房屋；為今后工作查找資料時能夠做到及時便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。
三、“物業維修基金”的管理工作
（1）、為進一步確保物業買受人的合法權益，杜絕維修基金漏繳現象及開發建設單位用房屋抵交維修基金的發生，今年我辦與房產局通過業務上的溝通，制定了嚴禁的收繳維修基金版權所有程序，即：維修基金必須由物業買受人自已到我單位繳納，同時憑借維修基金收據到房產局辦理產權手續，房產局并將維修基金收據做為要件存檔。取消了開發建設單位代收代繳維修基金的資格。
（2）、為了更好地建立維修基金賬戶明細，細化維修基金賬戶管理，今年，我辦由會計及業務管理員一起到延吉、汪清學習了維修基金管理經驗。同時結合琿春實際情況，將維修基金賬戶以棟分設賬戶，有的并以戶分設賬戶明細。從而為今后使用維修基金準備了有效的基礎材料。
（3）、催繳“維修基金”的工作：今年，在州領導進行對全州各縣市收繳維修基金情況的檢查中，對琿春使用房屋進行抵繳維修基金情況指出了不符合規定，要求整改。為此，我辦積極地向上級領導做出了匯報，經研究決定，市政府向我市開發單位以通告的形式告知了整改方案。現正在實施當中。
四、業主委員會的管理工作
為便于住宅小區的管理，充分體現業主自制原則，今年我辦又將具備條件的住宅小區成立了業主委員會。即成立了靖源小區業主委員會、金臺花園業主委員會、國聯花園業主委員會，同時又重新審批了海關住宅小區業主委員會，并選聘了為民物業管理有限公司進入海關住宅小區進行了物業管理。
五、“基金”的使用情況
今年維修基金的使用，主要還是對礦區職工福利房進行維修改造。根據年初計劃，現已完成了屋面防水改造（使用彩鋼瓦材料）15棟，面積為7627平方米，使用資金為526,263元人民幣；屋面增做防寒層共計38棟，面積為27271平方米，使用資金為810,000元。對河南礦區外墻面脫落的房屋維修了5棟。同時因為河南礦區原為商品樓的居民反應強烈，現經市政府相關領導批準后，又對其使用“sbs”防水材料進行補修，現已經補修完工的面積約為8000多平方米。
六、物業管理企業的資質管今年，物業管理企業的三級以下的資質審批下放到地方之后，我辦將全市的原物業管理企業又重新進行了資質審批及建檔。經過審查，具備三級資質管理的企業共四家，即：琿春市為民物業管理有限公司、琿春富達建筑安裝有限公司物業分公司、琿春森林山物業管理有限公司、琿春市萬達物業管理有限公司。取消了琿春市城管物業管理有限公司及琿春宏建物業管理有限公司的物業管理資質。同時對吉興物業管理有限公司限期辦理物業管理資質，否則將要求其退出我市的物業管理行業。從而進一步凈化了我市的物業管理市場，推動其逐步走入規范化的軌道上。
七、來年的工作計劃
1、大力提倡業主委員會的成立；
2、嚴格控制好物業管理用房的配置情況；
3、加強宣傳力度，喚起業主及物業企業的法律意識；
4、進一步建立健全“專項維修基金”的收繳制度；
篇9
現就執行《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》（京房地物字〔1999〕1088號）的有關問題通知如下：
一、凡1999年1月1日以后簽定房屋買賣合同的新建商品住宅（包括經濟適用住房、及與住宅結構相連的非住宅等）的購房者，在辦理立契過手續前，應按房屋買賣合同上標明的購房款的2％交納商品住宅維修基金。
售房單位將其商品住宅轉為租賃、經營或自用的，也應按本通知規定交納維修基金。
二、商品住宅維修基金由市和區縣小區辦代收。在區縣房屋交易管理部門辦理立契過戶手續的購房者，其維修基金由各區縣小區辦代收；在市房屋交易管理部門辦理立契過戶手續的購房者，其基金由市小區辦代收。
市、區縣小區辦在代收維修基金時，須向購房者開具市財政局統一監制的“北京市住宅維修基金專用收據”，并在收取維修基金之日起三個工作日內將其轉入市房地局指定銀行的維修基金專用帳戶。
三、交易管理部門應在審核查收小區辦開具的“北京市住宅維修基金專用收據”后，方可為購房者辦理立契過戶手續。
四、1999年1月1日以后簽定商品住宅房屋買賣合同、已經辦理完立契過戶手續但未交納維修基金的購房者，應到市小區辦辦理補交手續并由市小區辦為其開具“北京市住宅維修基金專用收據”。
篇10
國家建設部出臺的對物業共用部位共用設施維修基金管理辦法中，規定了用于物業共用部位、公共設施維修、大中修、更新等的維修管理基金，應當由購房者按照房屋價格的一定比例在購房時同時繳納，而有的地方政府規定該基金由承擔建造的開發商和業主共同承擔。近年來建造的商品房除了預留的公共維修基金以外，一般都在每月的物業費用中收取了一定數額的公共維修補充經費，收取額度較少且對車庫、倉庫等小區設施并沒有收取。而因為沒有相應的法規說明，由于時常繳納了物業管理費用，居民業主認為小區所有設施(包括業主室內設施)都歸責于物業管理公司維修維護。
并且由于對維修維護經費的需求數額不甚了解，業主時常交納小量的公共維修金在小區新投入使用的頭幾年還夠用，隨著年歲的增加，公共設施設備的維修費用也就日益增多，而公共維修經費的收取標準還維持十幾年前的水平，就出現公共維修金收不夠支的情況。
二、經費收取困難
物業管理維護維修的費用收取涉及到開發商、業主住戶、業主委員會、物業管理委員會、物業管理公司等多方面的利益，各方意見見解都處在各自立場之上，對于小區設備維護維修以及更新換代的問題，小區維護維修經費的籌集收取問題，都難免出現觀點沖突。當一些缺少維修經費的小區公共設施例如電梯，或者高低配電設備等出現老化而需要更新時，征求各方同意和進行設備更新就是一個艱難的過程。首先可能要對設備是否更換進行投票，征求各方意見;如果獲得通過還需要表決換幾個設備，換什么價格的設備，換什么品牌的設備等等。即使通過之后對維修費用的收取也是一個繁瑣的過程，如此對小區公共設施進行更新經常會耗費多達1－2年的時間。對于一些容易產生安全隱患的隱蔽設施，例如水、電、氣等，過長的維修表決時間會帶來難以預料的后果。針對經費收取的困難，物業管理中應當和小區業主委員會以及物業住戶積極溝通，力爭解決以下的問題:
(一)經費如何收取
1．應當對國家規定收取維修基金給及政策上明確的定義。對于商品房，明確規定從售房款從提取一定比例的金額作為維修基金，并且要將具體的數額公之于眾。而對于共有住房，則從職工所在單位自己按照規定收取和繳納。并且在收取維修基金時，要按照房屋的材料結構類型(鋼結構、磚木結構)以及其維修維護的難度，和普通住宅、別墅、高層商住樓等不同的房屋類型，按照建安造價分類分標準征收，以體現公平合理的原則。
2．對于部分建造于國家法規頒布以前老舊小區，更是缺乏公共設備維修基金這一項經費來源，且平時每月向業主征收公共維修金的收費標準與新建小區一樣(0．2－0．3元/m2)，而舊小區公共設施設備的維修量多、日常公共維修金往往收不夠支。造成每次要維修就要按法定程序表決、收費、才能維修。這不但使得公共設施設備大修無法及時，給廣大用戶日常生活帶來不便，還存在很多安全隱患。所以應該建立一定數量的“公共維修周轉金”，“公共維修周轉金”一旦使用就應該及時征收補上。這方面的規范需要政策法規上對于新舊小區進行界定，并對收取經費的標準予以區分，對于公共維修資金的補充收取辦法和額度做出合理的規定。并且在制定收費標準時需要充分考慮到根據公共設施老化速度，以及根據社會物價的波動而實行的動態調整維修維護經費策略，以保障公共設施日常維護費用的充足。
對于那些使用年限已到，無法維修使用的公共設施設備的更新改造費，可以進行公告公示后大多數無異議情況下，強制分攤收取(所有情況都要等經成百上千戶業主表決并經半數以上業主通過再分攤收取是很困難的);對長期拒不繳納公共設施設備的更新改造分攤費用的業主要有具體的約束手段，避免形成交錢與否都可以享受同樣的公共設施設備，例如對電梯維修的不繳費用戶不發放電梯乘坐卡等;對那些使用年限已經到期并容易產生巨大安全隱患的設施設備政府要強制限時更新改造，小區公共維修金不足時應采取應采取先由政府相關部門協調墊資更新改造，再強制分灘收取費用的方法，以免進行表決的時間過長而造成設備的安全隱患對居民生命財產造成威。
3．物業管理公司應當在入駐管理小區時積極和小區業主委員會積極協商，依據小區公共設施的使用年限和使用狀況，動態調整對小區公共設施維修費用的征收標準。如果在小區公共設施出現問題時再向小區業主告知并且攤派收取，一則可能一次性收取費用較多，容易引起業主的反對情緒，二則費用收取周期過長可能會影響設施的及時維修更新，對小區業主的生活以及人身安全帶來隱患。按照小區公共設備使用情況對維修金進行動態調整收費標準，既能有效地收集到維修經費，又能及時的調用經費對設施進行維護，讓小區用戶切實的感受到物業管理工作的成效，起到對物業管理的促進作用。由于業主委員會的權威性往往不能服眾，在必要時可根據小區的實際狀況尋求當地政府相關部門的協助，針對小區的公共設施情況進行勘查和公布，以達到公正和權威的效果，降低經費收取的難度。
(二)如何對經費管理
