風險識別論文范文

導語：如何才能寫好一篇風險識別論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞:房地產;投資;風險識別

房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售､資金回收或報廢為止的整個過程｡這是一個動態的過程,一般可分為投資決策､項目實施和房地產經營管理等階段｡不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范｡

一、投資決策階段的風險

在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性｡房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價｡房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面｡

1.政策風險

國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失｡尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要｡

(1)產業政策風險

國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰｡國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業､樓宇市場的繁榮｡政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失｡

(2)金融政策風險

房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款､土地儲備貸款､建筑施工企業流動資金貸款､個人住房貸款等方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險｡

(3)土地政策風險

房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響｡土地產權制度的變更､不同的土地取得方式､土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險｡

(4)稅收政策風險

稅收政策的變化對房地產投資影響重大｡稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具｡房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險｡

(5)城市規劃風險

城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整､交通的變化等來對房地產業帶來影響｡因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素｡

2.經濟風險

經濟風險包括市場供求風險和通貨風險｡市場供求風險是最直接的風險｡市場供應量､市場購買力､市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險｡相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險｡另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險｡膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求｡

3.區域社會環境風險

由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家､不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性｡

4.開發時機風險

從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險｡由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素｡所以說,風險與開發時機的選擇密切相關｡

二、項目實施階段的風險

房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設計施工等過程｡此階段將面臨具體的風險因素｡

一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議､招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險｡

另一方面,時間､質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素｡管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險､質量風險和成本風險｡

1.工期拖延風險

工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失､信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費｡

2.項目質量風險

質量是企業的生命｡開發項目質量主要體現在項目的適用性､可靠性､經濟性､美觀性與環境協調性五個方面｡消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用｡承包商施工技術水平落后､偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面｡

3.開發成本風險

房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段｡建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規劃設計中,方案陳舊､深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工､工程質量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險｡

三、經營管理階段的風險

房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售､出租或物業管理的經營管理階段｡該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一｡其中包括:營銷策劃風險､物業管理風險和其他風險｡

1.營銷策劃風險

營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實現｡在房地產營銷策劃中,價格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感｡價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險｡

2.物業管理風險

物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展｡房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍､管理構架､管理公約以及管理費用等｡

3.其他風險

其他風險有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等｡這些風險發生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡

總之,房地產投資過程是一個長期的､涉及面廣且復雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風險因素,同時,還涉及到房地產投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關系,涉及到大量的政策､法規和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風險性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對房地產投資過程作全面､系統的風險分析｡

參考文獻:

[1]許曉音.房地產投資風險與防范對策研究[J].商業研究,2002,(9).

[2]李偉.房地產投資分析與綜合開發[M].北京:機械工業出版社,2003.

篇2

發展的方向。

關鍵詞：項目管理：項目監理；對比分析

現今，我國的項目管理主要值得是在項目施工期間的管理。本文主要是通過對管理項目和項目監理的分析，在找出兩者的實際差距之后。分析產生差距的原因，并且找到解決項目監理向項目管理發展的措施。

一、工程項目管理和工程監理的概念比較

不論是古時還是現在，在建設建筑的工程中都存在有管理的活動。不論是國外的金字塔，還是國內的長城等古老建筑。都會存在建筑工程的項目管理活動。通常所講的建設項目管理活動都是以現代化的理論為指導進行的活動。項目管理包括的內容很多，是一項復雜的活動。從項目的招標階段到后來的施工，竣工階段，都會存在項目管理的活動。項目的管理也就在一定的程度上關系著建設項目能否順利完成。工程管理的推行實質是為了加強工程項目管理。對業主的項目有全面的管理，監督工作。從監理制度的形成以來，監理的發展很迅速。規模也越來越大，作用也變得明顯。這樣就出現了一批成功的監理企業，并且擁有一定的影響力。但是也僅僅是在國內有一定的影響，與國際上的先進水平仍然有很大的差距。

二、二者的含義比較

項目工程具有一定的不確定性，采用項目管理就是滿足業主對于項目的要求和期望。采用工程管理的知識和技術在工期和投資以及質量之間維持一個平衡點。最終的目的是為了業主獲得更大的工程效益。工程監理是業主雇傭的，受到業主的委托。根據我國的相關法律法規，獲得委托方的批準之后，對工程進行的監督。

三、二者的特點比較

二者都屬于服務性的活動，最終在項目的實施階段是為了滿足于業主的需求和完成業主的指示。總之，最終都是為了服務于業主的需要。

1、項目管理企業的特點

工程項目雖然說是固定項目，但是每個項目都具有不同的特點，業主的需要也會不同。要達到業主的滿意和需求就要有一支實踐能力很強的管理人才。在項目的實施階段能夠很好地完成協調和監督作用。以至工程結束的時候獲得業主的贊賞。一般的工程項目管理方都不會是投資方。也不存在資金方面的考慮，這就要求項目管理方能夠不受其他的干擾。依法運作，一切都應當根據實際去操作，獨立完成。只是服務于業主，認真踏實完成自己的職責。做經得起檢驗的工程，獲得最大的經濟效益和良好的社會口碑。項目在施工階段很可能會遇到各種各樣的條件制約和變化。在實際的工作中，更應該根據實際的情況。及時處理，這就要求要有靈活的思維。只有靈活的思維才能適應千變萬化的需要。一個完整的工程項目從開始到最后的建成使用階段，都是一項大的工程。為了克服運作過程當中的各種小的問題就要應用系統的工程理論，不斷調整和平衡條件。協調好各方的關系，形成有特色的管理體系和模式。

2、工程監理的特點

既不屬于建筑的直接生產者也不是產于建筑的經營者。不參與工程的造價工作，也不存在利益的分成。工程監理只根據業主的需要服務于業主，應用自己的知識和經驗。為了業主的工程建設提供支持。工程監理方是在施工方和業主方面之外的第三方，具有其獨立的一面。在進行監理工作的時候就應當公正獨立完成自己的工作。項目監理是一種高智能的服務，屬于密集型的服務技術企業。它必須有一批專業性的人才有深厚的理論基礎和相關的經驗。要能夠發現和解決工程項目中問題的能力。工程監理進行工作主要是依據國家的政策和相關的標準。在實際的過程中監理人員應當根據合同去維護雙方的利益和權益。組織多方面的協調工作，在有爭論的時候監理人員要承擔調節的作用。調節的時候一定要立場公正。項目管理和監理的工作特點相同，但是工作的職責不同，這樣就產生了比較大的差異。

3、主要內容的比較

項目管理包括的主要內容有，前期工作、目標的確定、組織結構、計劃管理和綜合協調、設計管理、項目組織等。項目監理主要包括，前期階段、勘察設計、保修階段等的監理。監理的主要負責內容是控制建設投資，工期和質量。協調各方面的工作。項目管理的范圍明顯比項目監理的范圍大，工程監理在項目中有一定的局限性。工程項目越大，管理工作也就越復雜多樣。工作中也是千變萬化。沒有完整的工作計劃和協調是沒法達到業主需求的。在制定計劃的時候，一定要多收集各方面的信息。有一套連貫的一致的計劃。根據實際的情況在不斷地改變計劃，完善計劃。確保計劃的順利實現。和施工單位共同制定工程的質量設計，認真做好質量的監督工作在后期還要做到回訪。在指導思想方面二者是完全一樣的。監理要起到人員的協調和監督作用，確保進去現場人員的素質。拒絕出現無證上崗，無證進入的情況。確保及時處理項目信息，不能出現信息的疏忽和錯誤。監理人員在現場要及時做好反饋，將改變的情況及時通知到各單位，為了下一步的工作計劃做好相應的鋪墊。由于工程項目較大，所以在材料的采購上一定要加以控制。首先要確定好，購買的時間和來源。對于價格方面最好能夠多咨詢幾家，以獲得價格上的最優采購。簽訂合同，要確保能夠在固定的時間內材料保質保量送到施工地點。監理在整個采購的過程中只是起到一個監督的作用。管理機構在項目中要可以識別風險，擴大正面的影響縮小負面的影響。監理在工作中要能夠根據日常的報告對于項目中存在的風險和隱患及時反饋給業主，在這個過程中還要使施工方及時改正，以便將損失降到最小。

四、工程監理向項目管理的發展

建立企業發展首先要提高自己的水平才能發展成為項目管理公司。注重人才的建設，在公司內部培養優秀的員工。在公司外部不斷引進高素質的人才。同時也要注重和個國際的接軌。要主動需找合作伙伴，最好能夠爭取到在同一個項目上，能夠和外國的公司合作。在合作中要不斷學習外國先進的管理經驗。加強市場的宣傳工作，業主方大多不懂得工程的項目管理，因此我們需要加強宣傳。要做好一個項目的管理就要借鑒國際上先進的管理模式和實例。了解國際上項目管理的模式和有關的軟件資料。其他公司的資料總結和成功的經驗。建立信息庫，收集有關方面的專著和論文。

結束語

雖然，我國的工程監理方面的事業和國際水平還相差甚遠。但是有了指導意見的參考。各個監理公司和整個行業都得到了一定的機遇。面對現在形勢大好的情況下，應當及時抓住機遇。不斷采取措施，使得建設監理的水平不斷提高。以達到項目管理的幾個高度為目標。結合實際的情況努力地去和世界接軌，重視人才建設 。不斷培養和引進高素質的人才。在項目立項之前一定做好相關信息的收集作用。整理和利用好一切可以利用的資料，不斷借鑒國際的先例。使得項目的管理能夠不斷地完善和進步，在未來的日子里能夠更上一層樓。

參考文獻：

[1]工程項目管理與科學發展[M].2006