房地產開發論文范文

導語：如何才能寫好一篇房地產開發論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目

1房地產開發項目全面風險管理的方法

全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。

2房地產開發項目全面風險管理的流程

2.1房地產開發項目風險識別

房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。

2.2房地產開發項目風險評估

房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。

2.3房地產開發項目風險監控

房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。

3房地產開發項目全面風險的應對策略

3.1風險回避

風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

3.2風險控制

風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。3.3風險轉移

風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。

風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。

3.險自留

風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。

3.5風險利用

風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。

4房地產開發項目全面風險應對中注意的問題

4.1制定風險應對計劃應具有針對性

風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。

4.2注重應對管理方法的組合

無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應對管理的經濟性

為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更

經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。

參考文獻

［1］陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考［J］.中國城市經濟，2007，（8）.

［2］陳煌紅，張欣.房地產開發項目全面風險管理［J］.西南科技大學學報，2006，（3）.

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第一，技術管理工作不到位。技術管理，是房地產開發過程中現場施工技術管理工作的重要組成部分。很多施工現場管理者沒有重視技術管理工作，在建筑項目施工中，技術管理工作在管理體系中所占的地位不高。很多房地產施工單位沒有關注施工技術的檢測與施工質量的監控，缺乏健全的技術管理管理體系，使得技術管理工作標準不夠嚴格，管理細節不足，影響了房地產施工的整體質量。施工技術與施工制度出現的漏洞，影響了房地產施工技術管理工作效率，使得實際施工工作中的問題逐漸積累下來，沒有得到有效解決。第二，現場施工材料和設備管理不足。在諸多建筑項目的施工過程中，工程所用的材料與設備數量龐大，材料與設備的使用、存儲都需要管理者特別關注。比如施工原材料的管理，對于施工行為安全性以及施工質量有直接影響。如果管理者沒有關注材料的運輸、檢測、存儲，就會影響原材料的質量，使得施工過程中出現不必要的質量問題，造成工程成品不合格，為之后的工程使用埋下安全隱患。同樣，施工設備的使用與維修都有特殊的規定與講究。設備使用與維修的頻率、次數和合格度直接影響著施工的安全性以及企業的施工成本與效益，影響著施工進度。很多建筑企業在日常現場施工管理工作中，都沒有關注材料的檢測與設備的維護，使得材料質量不足，設備更新過快，浪費了大量的施工資源。第三，現場施工人員管理不足。在房地產項目的施工過程中，人員對于施工有著極為重要的作用。施工人員是房地產建筑的主要促成者，而管理人員與技術人員則通過管理工作的實施與技術指導，發揮個人作用，促進施工現場各類資源分配合理化。然而，在實際的房地產開發過程中，施工管理者沒有關注施工人員的管理工作，使得部分施工人員不清楚自己的職責。在施工時，人員匱乏與重復工作的現象普遍存在。這樣的管理現狀只能讓大多數員工在工作時沒有目標，沒有熱情。與此同時，安全管理不足，影響了施工人員的安全意識，他們在施工過程中忽略了自身安全，影響了安全生產目標的實現。

二、建筑房地產開發過程中現場施工技術管理方法

（一）明確現場施工技術管理原則。第一，明確科學化管理原則。在建筑施工現場，每一項管理工作都應當具有科學性與合理性。只有這樣，才能保證施工過程的安全，保證施工質量。無論是資源的利用還是人員的安排，都不能存有浪費現象。施工現場的設置也要具有科學性，充分考慮時間與空間需求，解決施工問題。在施工流程的安排上，要優先考慮施工質量，之后再考慮施工進度，以此來提高施工企業的核心競爭力。充分調動每一份人員的工作積極性，讓最合適的人在最合適的崗位上工作，才能保證施工現場工作效率的整體提升。第二，明確規范性原則。施工現場技術管理工作要具有規范性，本著行業標準以及企業內部原則落實施工行為。現場施工具有復雜性，施工工作的完成需要多位人員的配合與多個環節的緊密相扣。只有嚴格遵守規范，才能完成共同的管理目標。沒有規范的管理工作不僅會影響工程的施工進度，還會影響各個部門之間的契合度，導致安全事故的發生。（二）做好現場施工質量技術管理工作。在房地產開發過程中，現場施工技術管理工作最重要的一點就是質量管理工作。本著提高施工質量的原則，做好多個技術環節的處理與管理工作，才能實現管理目標。在施工過程中，控制施工質量是重要環節。首先，管理者要重視施工工藝的管理。目前，在建筑行業快速發展，建筑企業不斷強大的過程中，施工工藝也逐漸豐富起來。根據房地產項目的需求選擇最佳方案，并根據施工方案確定管理方案，使管理工作能夠滿足施工的實際需求。在優化施工工藝管理工作的同時，了解施工技術要求，分析施工技術要求，才能將質量管理與技術管理融合在一起。其次，建立明確的施工技術管理制度。在施工現場，每一項制度都會成為管理者的指導思想。施工技術管理制度應當包括材料檢驗制度、現場技術資料管理制度以及圖紙設計與管理制度等。在工程的建設過程中，涉及到的一切內容與項目都應當有明確的制度規定與指示。施工技術管理制度的建立，能夠幫助管理人員更好的利用材料了解工程質量，促進技術驗收，把握好施工進程，研究施工方向。在工程完成之后，管理人員也可以結合技術性材料加強工程的維護與擴建，做好后期維護工作。（三）做好現場施工材料設備管理工作。施工材料管理工作對于施工技術優化以及施工質量提高都十分重要。在現場施工技術管理工作中，重視材料管理工作，才能讓現場施工技術管理工作更上一層樓。在施工開始之前，管理者就應當先檢查施工需要使用的材料，并明確材料的使用量。根據施工需求驗證材料儲備數量、儲備環境，并檢查材料的材質，明確計算與規劃施工中應當使用的材料量。材料的領取過程也需要加以優化。在施工現場技術管理工作中，很多管理人員忽略了材料的領取過程管理。在定量施工材料入場之后便無人看管，有需要便直接取走使用。建立明確的材料領取規定，申請領取材料時需要注明材料的使用數量以及具體的使用方法。如果領取的材料不足以滿足施工要求，可以申請材料管理部門補發，并明確標出超出使用量的原因。管理者要隨時了解材料的庫存情況，明確每一種材料的使用數量以及存儲數量，定時更新材料。所有有關于建筑施工的原材料都要保證質量，在審查材料質量時，要嚴格按照行業規定以及工程要求檢查，絕不能為了減少施工成本而忽略材料質量。只有合格的產品才能進入到施工現場，也只有二次檢驗合格的產品才能應用到施工實踐當中。質量，是建筑企業發展的根本，在原材料上把好質量關，才能提升施工整體質量。除此之外，施工者還要及時發現材料應用過程中所出現的問題，發現材料與施工技術之間的匹配度，為之后的材料選擇與使用提供豐富的經驗。（四）做好現場施工人員管理工作。人員管理是現場施工管理工作的重要內容，人員管理主要包括施工操作者管理、施工組織者管理以及施工指揮者管理。施工人員的專業素質以及職業素養水平直接影響著施工質量。在部分企業的施工現場，一些施工操作者文化素質不高，缺少專業的建筑知識，經常出現違規操作。也有施工單位缺少專業的技術人員，雖然可以在一定程度上為操作者提供技術指導，卻無法在施工現場中解決所有技術難題。在現場施工技術管理工作中，管理人員一定要重視人的作用，同時做好人員管理工作。通過定期培訓來提高施工操作者與技術人員建筑業務水平，重視人員理論知識豐富的同時，也要重視職業素養水平的提高。認識到施工質量的重要性，才能建立終身學習的理念。除此之外，建筑企業還要做好施工現場指揮者的管理工作。他們明確自己的職責，才能幫助現場建立完善的管理機制，將好的管理技術應用到現場施工技術管理中。

三、小結

綜上所述，在建筑房地產開發過程中，現場施工技術管理工作是必不可少的。只有做好施工現場技術管理工作，才能促進房地產開發項目的科學化。作為管理者，不僅要關注行業所提出的管理要求，更要結合施工現場的實際需求，落實精細化管理理念。通過施工技術管理工作的落實，促進房地產項目經濟利益的最大化與社會利益的最大化，在實現企業發展目標的同時，推進社會進步。

參考文獻：

[1]郭祖良.淺談建筑工程施工技術管理[J].科技創新與應用.2012(13)

[2]羅俊.淺述建筑工程施工技術管理的重要性[J].中國新技術新產品.2011(03)

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關鍵詞房地產開發造價控制

我國加入WTO后，房地產業將會面臨新的競爭和挑戰。國外房產商將憑借較強的融資能力、較高的技術裝備水平和管理水平以及靈活的經營機制等優勢進入我國市場。而國內大部分房地產開發商手頭的流動資金非常有限，即使有很大的一筆流動資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場面前，精明的開發商除了要學會腦筋急轉彎，從規模化、集團化、品牌化等方面發展自己外，尚應從內部著手，通過加強工程質量管理與監督，嚴格控制工程成本，爭取以最低的投入，獲得最佳的經濟效益，從而提高企業在市場中的競爭能力。而控制工程成本的關鍵就在于合理確定與有效控制工程造價。

對房地產開發商而言，如何有效地確定與控制建設工程的造價問題，是每一個房地產商面臨的重大問題。一般來講，工程造價的確定與控制可分為四個階段，即決策階段、設計階段、施工階段、竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價，就必須從這四個階段入手。

1決策階段的造價控制

可行性方案的選定和投資估算的定位是建設項目的核心，這一階段不僅關系到目標實現時間的長短、質量的優劣，也是全過程造價控制的源頭，對以后各階段的造價控制起指導作用。如何在這一階段把質量、造價和工期結合好，就需要進行充分的市場調研、詳細的資料收集和反復的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出科學的決策。

1．1完善投資決策機制

要成立投資策劃部門，造價工程師根據公司現有的資金、土地儲備情況及融資能力，結合當前市場行情，進行必要的、專業的分析論證，確定項目的可行性。

1．2建立項目審查制

公司內部員工做的投資分析報告還應聘請專業咨詢公司的有關專家進行審查。謹之又謹，慎之又慎，取長補短，提出自己相應的改進措施，供決策層決定。

1．3隨行就市，及時修正

隨著決策內容的一步步深入，投資估算也要隨之調整。造價工程師必須密切注意決策報告中的每一條建議及修改情況，及時地調整因此而產生的價格的變化。只有做好了這一點，投資估算才能真正起到有效控制工程造價和正面影響決策的作用。

2設計階段的造價控制

優秀的工程設計是有效控制工程造價的前提，因此，筆者認為可從以下五個方面來控制：

2．1實行設計方案招投標制度

在市場經濟的今天，開發單位在委托設計時應大力引入競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質量問題出現的工程洽商。同時通過招投標還可能選擇到優秀的設計方案，避免因建筑產品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經濟效益無法保證的事情發生。

2．2實行限額設計

項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短，同樣也影響建設項目今后的使用價值和經濟效益，對于一個建設項目，發商要做到心中有數。而作為設計單位，在設計中凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，要用數據說話，充分考慮施工的可能性和經濟性，在設計技術與經濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣做法、開發商應對設計方案提出限額設計要求，并為之創造外部條件。

2．3開展價值工程的應用

價值工程是用來分析產品功能和成本關系的，是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種管理方法。一般來悅，提高產品價值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運用價值工程原理，在科學分析的基礎上，對方案實行科學決策，選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是：以使用者的功能需求為出發點，對所研究對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價統一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。

2．4加強圖紙會審工作

加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。我們在工程施工前，組織總工辦、工程部、經營部和預決算部，對施衛圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經濟損失。

2．5加強洽商管理

杜絕不合理的設計洽商。對確實必須發生的設計變更，我們采取的方法是審核會簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設計洽商增加工程造價。

3施工階段的工程造價控制

3．1嚴格工程合同的簽訂與執行

簽訂工程合同時，最重要的要根據各工程的特點，應選擇恰當的發包方式和價款調整條件，因為不同的發包方式和價款調整條件，直接關系工程造價的控制效果。

合同文本應盡可能選用由國家頒發的通用性合同文本，再根據擬建工程的特點和招標文件以及發包人承包商雙方談判結果來起草。合同文本必須準確表達雙方談判確定的意思，做到條款不漏項；標的物表達清楚、標的額計算準確；質量有標準，檢驗有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運輸方式和結算方式明確；違約責任及違約金(或賠償金)計算方法準確；文字表達嚴謹，不使用模棱兩可、含糊不清詞語。

工程造價一般是由工程招標合同價及合同外項目價款（即工程增項、施工索賠、材料調價、費用調整等）所構成。合同價是承發包雙方充分運用價值規律，反復進行價格比較，實現個別勞動消耗和社會必要平均勞動消耗的統一，基本上是等價交換的價格。它高于社會必要勞動耗費時，對承包方有利，低于社會必要平均勞動耗費，對發包方有利。但不論承包方獲得利益或發包方節約投資，都要通過市場競爭來實現，并符合價格規律的要求。工程現場施工條件受到種種復雜因素的影響和干擾，使工程造價波動的幅度也非常大。施工合同中的合同價款包括了國家及地方定額管理部門頒發的標準定額中的人工、材料（設備）、施工機械、管理費用及政策性調價外，凡是由承包方負責的，其費用必須全部無一遺漏地包括在工程價款中。承包方承諾的條件和費用一般在雙方招投標過程談判，雙方依據工程的承包方式予以確認并在簽訂工程施工合同時，據以確定工程的合同價款在工程結算時還能否進行調整。

3．2嚴格材料、設備的定價和訂購

一般來說，鋼筋、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價格相對穩定，市場透明度大，以建設工程造價管理站公布的信息價再結合市場行情進行適當的調整即可。但市場裝飾材料品種繁多，價格差別大。對于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價格由甲方確認后，方可購買。這樣，才能既控制造價又保證工程質量。安裝專業中預埋、預留的管線等一般都是由施工單位購買，但設備主要由甲方采購的。設備造價涉及金額大，占整個工程造價的30％以上。設備訂購計劃必須與工程實際進度緊密配合，以免影響工期。

3．3工程款的控制

目前，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發商一般不需支付工程預付款，甚至要求承建商對工程主體進行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實力，還對約束施工企業如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進度款的支付比例是房地產開發企業不容忽視的問題。通用做法是：①按每月實際已完工程造價的80％支付工程進度款；②待工程竣工驗收合格后，支付總造價的85%；③工程驗收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規定的期限內完成結算，再支付至總造價的97％的工程款，留3％作為工程保修款，待保修期滿后支付乙方保修金。

4竣工階段的工程造價控制

竣工結算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關。根據本人這幾年的工作經驗，認為重點應做到以下幾個方面：

（1）嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。

（2）檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認隱蔽驗收手續是否齊全，是否按圖施工。

（3）落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。

（4）按圖嚴格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設單位的審核人員必須嚴格把關，按實結算。

（5）嚴格執行投標過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現。

（6）嚴格按規定和合同套取計費程序，計取各項費用。

（7）認真審查、復核，防止各項計算誤差。綜上所述，工程造價控制是一個系統的、全面的動態管理過程，只有對工程建設的每一個階段采用科學的、系統的管理方法加以嚴格控制，才能達到全面控制工程造價的預期目的。

工程竣工時，根據合同文件中計價方式及允許調整費用范圍的規定，發包方對承包方提出的竣工結算文件必須要進行認真的審核，避免承包方在工程結算中高估冒算，以便合理的確定工程造價。

5結語

總而言之，工程造價的確定與控制是一門博大精深的學問，本文所論及的僅是筆者幾年來的工作體會，一得之愚而已。隨著我國造價理論的進一步完善和發展，造價工程師制度的推行，提高投資效益的要求將使合理確定與控制工程造價的地位更加重要。

參考文獻

1吳秋菊，姜金劍．合同管理對工程造價的影響及對策［J］．德州學院學報，2002（12）

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【關鍵詞】房地產稅收籌劃

一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃

房地產企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動,因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

1、選擇合適的建房方式

大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產,這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務報酬,為營業稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負,但前提是在開發之初就能確定最終用戶,實行定向開發,從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定,“合作建房”是指一方提供土地使用權,另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,再按規定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅;對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策,實現共贏。

舉例來說,上海某家房地產公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實際為兩家股東A和B,準備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業。公司欲將酒店建成后自留經營使用或整體轉讓,寫字樓及商業取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應是五星級酒店建成后,如某一股東自留或整體轉讓,則按照一定售價視同銷售并轉讓產權,繳納相應稅金,但這樣需要繳納巨額稅金。可以考慮的避稅方案是,在審批報建酒店時,特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進行立項申請,其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項目作為A公司自建固定資產按成本計價,并裝飾后經營,定向轉讓酒店時僅需轉讓A公司股權,物業的利潤由A公司股權轉讓溢價體現,并減少酒店物權轉移應繳納的土地增值稅等稅金,可節約大量稅負,實現了房地產企業和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業報建時,預先立項明確一定面積作為自建物業。待實現銷售后,尾盤物業也同樣可以以轉讓B公司股權實現物權轉移。

當然,以上稅務籌劃的關鍵點是報建手續應完備,包括土地拍賣時應該預先明確A公司的酒店屬自建自營。因為根據稅法,預先確定自營資產后轉為再出售是可以的;但是假若報建時為出售,再轉為自建自營固定資產投資則為時已晚,稅務清算需要按照市場價視同銷售轉為自有資產。

2、開發多處房地產

房地產公司在同時開發多處房地產時,可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業根據具體情況予以分析比較。

例如:某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產,第一處房地產出售價格為1000萬元,根據稅法規定扣除的費用為400萬元;第二處房地產出售價格為1500萬元,根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算,第一處房地產的增值率為600÷400=150%,應該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元,營業稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產增值率為500÷1000=50%,應繳納土地增值稅500×30%=150萬元;營業稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產的出售價格為2500萬元,根據稅法規定可扣除費用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營業稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費,該房地產公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。

二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃

通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃

篇5

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關鍵詞：房地產；融資；房地產信托；房地產金融體系

房地產業在其生產過程中的生產、流通、消費的各個環節都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機構的支援和配合。房地產業的資金融通，猶如房地產業發展中的血液流動，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產開發企業的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預售房款。2001年中國人民銀行關于房地產貸款的風險管理政策出臺，獲得銀行貸款和預售款的難度也越來越大。因此，現在的開發商在融資方面必須學會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項都不能做大。但是我國的房地產金融起點低、基礎差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進企業發展，是擺在全行業面前的重大課題。

1我國房地產融資現狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業信用貸款和項目貸款；三是上市發行股票募集資金；四是發行企業債券；五是房地產信托，它包括資金信托和資產信托等形式；六是房地產基金，基金的收入來源包括資產增值、房租收入等等，可分為私募和公開發行兩種；七是商業信用，如建筑施工企業的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國房地產開發資金來源持續保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產開發到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產宏觀調控政策在房地產資金來源方面已經起到了一定的效果。

（3）從結構上看，我國房地產企業開發資金來源呈現三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據了房地產開發資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內貸款則占據著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

2我國房地產業融資面臨的問題

（1）政策上——國家宏觀調控，增大融資難度。

近年來，國家對房地產業逐步實施了一系列的宏觀調控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對中央政府出臺的政策制定了具體的實施細則，加大了宏觀調控力度，這些都對房地產開發企業造成了嚴重的打擊，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策，為房地產開發企業的融資帶來了前所未有的困境。

就我國目前房地產開發企業的資金運作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”——完全靠滾動的銀行貸款來運作其項目，而銀行在這種狀況下承擔了大量風險。“央行121號文件”《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》從房地產開發貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等7個方面切實加強房地產信貸業務的管理，旨在減少銀行的風險。比如《通知》規定：“房地產開發企業的自有資金不得低于其項目投資總額的30%”和“商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對房地產開發企業在項目開展初期的資金來源提出了嚴格的要求；對房地產企業之前另外一個主要的融資渠道——預售房款也作了嚴格規定，“商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”。并進一步強調要“嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目”，這對房地產在項目開發過程中資金運作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時，《通知》還規定,商業銀行對房地產開發企業申請的貸款,只能通過房地產開發貸款科目發放,嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放；同時,針對一部分房地產開發企業在當地貸款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區的房地產炒作,帶動了土地價格和房價過快上漲的情況,《通知》規定商業銀行發放房地產貸款,只能用于本地區的房地產項目,嚴禁跨地區使用。121號文件從房地產企業開發貸款、建筑企業流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面，控制了房地產企業的銀行融資，使大部分房地產企業陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

（2）結構上——融資渠道單一，風險集中。

目前，我國傳統的房地產融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統的房地產融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產業的主要融資渠道。從20世紀80年代的商業性房地產進入中國以來，中國房地產業的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業的發展，走的完全是一條“獨木橋”路線。

我國房地產業發展所需要的大部分資金來源于商業銀行體系的支持，房地產業融資渠道相對比較單一，而其他融資渠道，如房地產信托、上市發行股票、發行債券、房地產基金等融資渠道發展十分緩慢，多元化融資體系遠未形成，沒能構成資金支持體系和風險分擔體系，商業銀行體系承擔著房地產發展中的巨大風險。這樣的融資體系，無論是對房地產企業，還是對金融體系，乃至國家的整個宏觀調控和宏觀經濟都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個方面的潛在風險：

①對于房地產企業來說，由于房地產業融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調整必然會對房地產業產生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產業自身的良性健康發展。

②對于銀行體系來說，給高風險高收益行業以資金支持并不是銀行的優勢所在。而目前我國房地產融資體系的現狀卻恰恰相反，銀行占據著超過一半的融資任務，而銀行業從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業所承擔的風險與其收益完全不對稱，這將十分不利于銀行體系的穩定。

③對于國家的宏觀調控來說，房地產業的高債務依存度導致企業形成軟約束預算，極其不利于國家宏觀調控政策的實施。

④從國民經濟的角度分析，房地產業的自有資本偏低導致行業投資過度，形成了對其他產業的擠出效應，這將不利于國民經濟的協調穩定發展。

（3）環境上——房地產金融市場尚待完善。

總體來看，目前我國的房地產金融市場尚處于起步階段，有關的制度和體系處于建設中，具有明顯的市場建設和制度創設等初級階段的特征，這些與我國房地產市場處于初創期和金融業的間接金融主導特征相一致。存在的主要問題有：①房地產金融機構單一，系統性風險集中在銀行。

目前我國的房地產金融市場機構比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發達國家經濟體常見的、旨在分擔住房抵押貸款違約風險責任的保險(擔保)機構。

②房地產金融交易集中在一級市場上。

我國房地產金融市場發展還很不充分，主要以傳統的銀行信貸產品為主，缺乏直接融資產品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產金融市場結構不完善，盡管一級市場已初具規模，但能夠解決房地產金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態，發展很不成熟。相對全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進一步擴大試點證券規模和機構范圍。

篇6

(一)土地成本為取得土地使用權所支付的款項，包括：土地出讓金、土地補償款、大市政配套費、土地契稅、土地交易費等；

(二)前期工程費是指在項目前期準備階段發生的各項支出，包括規劃、設計、項目可行性研究、測繪、勘察、三通一平等費用；

(三)建筑安裝工程費是指以出包方式支付給建設承包單位的工程費，包括：土建工程費、安裝工程費、精裝修工程費等；

(四)市政基礎設施費是指建設各項基礎設施發生的費用，包括開發小區的道路、供水、供電、供氣、排污、燃氣、環境等費用；

(五)公共配套設施費是指為開發項目服務的，不能有償轉讓的開發小區內的公共配套設施費用，包括：人防、鍋爐房、會所、幼兒園、小區體育設施等費用；

(六)開發間接費用是指工程或開發部門為組織和管理開發項目而發生的工資福利費、辦公費等。此外，銀行貸款利息的資本化、營銷設施建設費也應在本科目中核算。

二、房地產開發企業成本會計核算中存在的問題

(一)成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目不一致目前，很多房地產開發企業項目竣工驗收后的完工產品成本結轉是以目標成本為依據，目標成本往往是由預算部門編制，財務部門審核完成的。此外，在成本執行與控制中，很多房地產開發企業對目標成本執行情況的監督與控制工作，都是由財務部門完成的。因此，財務部門的成本類會計科目與預算部門的目標成本科目一致，有利于成本結轉時的核對、經營管理中的成本控制與分析等工作。但是，很多中小型房地產開發企業沒有做到成本科目的統一，造成成本核算與審核工作的脫節、成本控制流程混亂，給日常成本核算與管理工作造成了很大障礙，影響了工作效率。

(二)成本費用的歸集與分攤欠缺規范性與統一性“房地產行業會計準則”在各大類成本的歸集和分攤方面沒有給出明確的界定，只是給出了指導原則，由于成本分攤的方法很多，有些企業對于成本歸集與分攤工作不重視，沒有制定相關的規范與制度，所以導致了一些企業在成本歸集與分攤方面的隨意性，導致成本信息不準確。

(三)會計人員對于稅法中關于成本的規定不熟悉或者混淆，影響企業稅收籌劃對于房地產開發企業來說，成本會計核算對于稅收籌劃的作用是極為重要的。成本核算上的失誤會給企業帶來稅收風險。成本核算對于稅收籌劃作用，主要是針對企業所得稅和土地增值稅而言的。在工作中，一些企業的財務人員對于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情況。

(四)財務人員的綜合專業水平不高，影響了企業的成本控制、成本分析以及項目可行性分析工作由于房地產行業的特殊性，房地產企業的成本會計人員不僅僅要掌握會計核算的知識，還要掌握目標成本的制定流程、成本的分攤、成本控制、成本分析等相關知識，這樣才能適應企業的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地產企業都需要財務部門來配合完成的，財務部門要審核發生的成本是否含在目標成本之內、有無超支情況，對成本執行情況加以監督與分析。一些成本數據需由財務人員配合完成，這些數據會應用于成本分析與項目可行性分析之中，為企業中高層領導者作出決策提供依據。很多房地產企業的成本會計人員在專業層次上比較單一，專業知識集中在成本會計核算上，業務視野狹隘，缺乏拓展專業知識面的積極性，組織協調能力差，從而造成了企業的成本管理水平落后，影響了企業的整體管理水平。

三、加強房地產開發企業成本會計核算的對策

(一)做到成本科目的統一成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目一定要統一，在設置或修改成本科目時，可以召集相關部門一起討論確定，最后把統一的科目同時下發各相關部門。保持科目一致性既能滿足成本會計核算、成本結轉、成本核對的要求，也滿足了成本控制、成本分析的需要。成本核算與管理是一項需要各個相關部門配合完成的工作，保證各部門的工作不脫節，按照合理的流程進行，有利于提高工作效率。

(二)制定統一的成本歸集與分攤制度，正確合理歸集、分攤共同成本，保證成本數據的準確性針對成本歸集與分攤的隨意性問題，企業可以依據有關法規，并借鑒房地產標桿企業的管理經驗制定相關的成本管理制度，讓企業的成本核算與管理工作依據一定標準執行。在成本的歸集方面，可以按照性質、經濟用途等進行成本歸集。下面對于在成本歸集上容易混淆的幾個方面予以舉例說明：一是開發貸款利息依據房地產行業的慣例與“房地產行業所得稅處理辦法”規定，是要資本化處理計入“開發間接費”科目，而非計入“財務費用”科目。二是在公共配套設施的界定問題上，有的企業容易含糊不清，公共配套設施的界定最簡單的辦法就是從兩個方面來判斷：第一、是非營利性且產權屬于全體業主的設施；第二、無償贈與地方政府或者公共事業單位，為廣大業主服務的，就可以視為公共配套設施，全額在稅前扣除成本。如果不能滿足這兩點要求就應按建造開發產品或者固定資產處理。三是售樓處建設等營銷設施建設費按稅法規定應作為開發成本計入“開發間接費用”科目，有些企業將營銷設施建設費作為費用處理，或者作為固定資產、通過折舊的形式轉入銷售費用，這種處理方式都是錯誤的，成本會計應該加以注意。四是“開發間接費用”科目中的人員工資福利及辦公費等明細科目應該與“管理費用”科目的性質相區分，該科目只能歸集為直接組織和管理開發項目的人員發生的工資福利或費用，總部或行政職能部門人員發生的費用應歸入“管理費用”科目。在成本分攤方面，對于不能直接歸屬于某類開發產品或者某個單位工程、需要在多種類型開發產品或多個單位工程之間分攤的成本，企業可以按照占地面積或者建筑面積進行分攤。但一定要合理確定各成本科目的分攤方法，土地類成本按照占地面積分攤比較合理；前期工程、建筑安裝、基礎設施、公共配套、開發間接費按照建筑面積分攤比較合理。這個分攤原則，只是一個指導框架，具體明細科目的分攤規則會有一些例外情況，各企業還要根據各成本科目的特點結合開發項目的特點來確定，比如：大市政配套費是屬于土地成本的，但大市政配套費按建筑面積繳納，這個科目按占地面積分攤就不合理了，而應該按照建筑面積分攤。由于成本歸集與分攤的復雜性，在實際工作中，成本會計人員在成本歸集與分攤上遇到問題，應及時與相關部門勾通，依據有關制度找到合理的解決方法，保證成本數據的可靠性、準確性。

(三)加大稅收制度的學習，熟練掌握企業所得稅與土地增值稅中的成本抵扣規定稅法中關于成本抵扣的規定，在企業企業所得稅和土地增值稅中是有區別的，而對于房地產開發企業成本核算來說，主要涉及的就是這兩個稅種。下面針對容易出現問題的方面予以說明，并提出解決建議：在企業所得稅方面，開發產品竣工、結轉完工產品成本時，稅法規定出包工程未最終辦理結算取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同金額的10%。這一條是在“房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法，即國稅發（2009）31號文”中規定的。有些企業會誤認為按照合同或者結算金額結轉成本就可以，忽略了取得發票情況，多抵扣了成本。為了解決這個問題，企業可以在完工前要求一些長期合作或者戰略合作單位提前提供發票，成本會計在賬務中做預提處理，盡量把發票不足額度控制在規定范圍內。在土地增值稅方面，土地增值稅清算時，財務人員應避免把有關質保金抵扣的規定與在企業所得稅中完工產品結轉按10%計提成本的規定相混淆。在“國稅函[2010]220號關于土地增值稅清算有關問題的通知”中明確規定：房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同規定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為質保金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質保金對房地產開發企業開具發票的，按發票金額予以扣除，未開具發票的，不得扣除。這一點會計人員應該注意，只有質保金并且開具發票可以進行成本抵扣，可以采取要求施工企業在支付質保金前提前開具質保金發票，這樣可以使成本得到抵扣。關于房地產開發企業的所得稅與土地增值稅的稅法規定很多，會計人員應該加強稅法的學習，理解稅法的每一個條款，避免稅收風險。

(四)增加培訓，提高成本會計人員綜合專業水平在房地產開發企業中，成本會計人員不僅需要熟練掌握會計核算技術，還要熟悉有關預算、目標成本的編制、成本控制、經營分析等方面的知識。隨著房地產行業整體管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、項目可行性分析方面的工作是需要各個相關部門配合來完成的，當然也少不了財務部門的參與。因此，企業應該多組織相關的專業培訓，提高成本會計人員的綜合素質水平，以適房地產行業的快速發展。

四、結束語

篇7

一般來說，房地產開發項目合同管理的主要目的是：

建立現代企業制度的需要

建立現代企業制度，無論是對于國有企業還是對于非國有企業，都是一個不可回避的深刻而嚴峻的話題。建立現代企業制度，是社會化大生產和市場經濟的必然要求，是市場改革的方向。現代企業制度的建立，對公司提出了新的要求，企業應當嚴格按照《公司法》有關建立現代企業制度的規定，堅持“自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束”的原則，更多地考慮到市場需要的變化，采用先進的管理模式和技術經驗，認真向國際和國內同行學習，提升自己的業務水平。

項目合同，是主體企業進入市場的重要制度，是進行工程施工、監理、驗收的重要依據，關系到開發參加單位的根本利益。因此，加強對項目合同的管理，已經成為建立現代企業制度的重要內容。

規范市場交易行為

規范市場的交易行為，包括二個方面的內容。

一是規范市場主體的行為。項目合同管理的一個重要內容就是確保開發參加方具有市場認可的主體資質，具有參與開發活動的權利能力和行為能力，只有這樣，才能保證房地產開發市場交易的安全性。

二是規范開發市場的價格。市場經濟的一個重要特征就是通過市場來調整價格，而不是由政府干預價格。我國目前正在建立一種“政府宏觀指導，企業自主報價，競爭形成價格，加強動態管理”的市場價格機制。因此，各方必須充分挖掘市場潛在的優勢，通過各種競爭形式形成合同管理的模式，規范彼此雙方的價格關系，以最大限度優化己方的利益。

保證合同的履行

由于市場情況瞬息萬變，開發過程中各方由于情勢的變化或者由于其它原因，很難保證在開發過程中一直履行自己的義務，但是一時有一方退出，不單可能直接導致開發行為無法進行，而且不會引發連鎖反應，從而給開發方或者其它方造成巨大的經濟損失。防范開發行為中風險的一種有效方式就是通過合同約定，強化彼此的權利義務關系，加強對雙方的監督行為，明確違約責任，這樣一方面可以使違約情形的出現機率降至最低，另一方面，一旦對方出現違約情形，由于合同已經設定了違約責任的處理方式，也可以使救濟得到及時的處理，從而使損失減至最低。

開拓國際市場的需要

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近二十年來，我國建筑行業先后實行了項目法人責任制、招投標制以及建設監理制等制度，其中各項制度都具有自身的優缺點。就我國目前的狀況而言，仍然存在許多建筑施工企業沒有重視起項目成本管理工作，沒有真正認真開展相應的成本管理工作，這主要是受到了企業短期行為的影響。但是如果從長遠發展考慮的話，要想使企業能夠得到更好的發展，延長企業生命周期，強化自身的競爭力，通過改善項目成本的估算能力無疑是一種很好的手段，通過成本與建筑質量之間的協調與平衡來達到促進自身發展的最終目的。如果從盈利角度來考慮的話，在當前市場競爭日趨激烈的今天，企業的各項運營成本逐漸上漲，在這樣的背景下建筑施工企業的盈利能力受到了很大的影響。為此，只有通過對工程項目以及相應建筑工程的建造進行有效的估算，對前期的成本控制工作進行掌控才能夠確保建筑施工企業能夠在保質保量的前提下最大限度的獲取利潤。并且從風險角度出發的話，鑒于建筑施工企業的許多項目都是具有較長周期，并且投入相對較大的項目，這使得前提的控制工作顯得至關重要。

2當前房地產開發項目前期成本控制方面存在的問題

對于房地產開發項目來說，雖然在前期階段的成本費用較少，但是其對于項目的整體質量效果卻具有至關重要的影響作用。限于種種客觀因素的限制使得我國當前在前期的成本控制方面存在較多問題。首先，問題體現在重視程度不足上，目前許多開發商都缺少對決策階段成本控制應有的認識，造成了策劃報告水平較低、操作性較差的問題，在決策中經常會出現各類問題和意外，產生了大量的資金浪費問題。與此同時，在項目的可行性研究上也缺少應有的科學合理性。對于項目開發而言，其可行性大小在很大程度上關乎著項目的成敗，如果一味的生搬硬套很有可能會面臨失敗。此外，我國許多房地產開發商在項目成本的估算上也存在較大問題，不能精確的對項目成本進行估算。成本估算是成本控制的重要基礎，屬于一項動態性較強且連續的工作，估算的結果雖然并不是最終的結果，但是對于成本的控制來說卻具有較強的借鑒參考價值，如果估算的準確性較差的話，將會影響到整體的成本控制水平。

3房地產開發項目前期成本控制的相關建議

3.1做好投資決策階段的成本控制工作房地產開發項目前期的成本控制主要受到項目區位以及項目方案選擇的影響。其中項目區位的選擇將在很大程度上決定著項目的成本費用，具體表現為土地成本上。而在項目方案的選擇上，如果選擇了適合自身的開發方案可以有效地降低開發成本，反之則會使開發成本上升。針對投資決策階段的成本控制特點，我們應當采取有效的手段和措施。投資決策階段屬于一個不斷深化的過程，項目開發的成敗在很大程度上都受到此階段的影響，因此在進行投資決策前要對市場進行有效的預測，在可行性等方面加大研究力度，確保前期工作的開展能夠落實到位。在此期間的成本控制應當主要集中在三方面，首先就是購地方面一定要慎重，對于購地成本應當進行理性控制；其次，還要對市場需求狀況進行預見性分析，確保自身開發項目的準確定位；此外，還要對市場的整體走向以及發展趨勢進行分析，便于發現自身在未來發展中的主要側重點，進而做到有的放矢。投資決策階段屬于綜合性較強的階段，在此期間內要充分做好有關的分析和調查工作。房地產開發項目的投資相對較高，如果不在前期階段對成本費用有個大致的了解很有可能影響到后期的施工建設，進而威脅到項目開發的成敗。這使得投資決策階段的成本控制工作顯得至關重要。

3.2進行正確的成本估算工程項目的成本估算工作是一項系統性和完整性較強的工作，要想做好成本估算工作必須保證項目成本估算的各相關屬性。首先，就要正確的確定成本估算對象。通常情況下，在此階段分為兩項任務，分別是合理劃分工程項目成本估算對象以及正確建立成本估算明細賬。在劃分工程項目成本估算對象方面，大多應當根據施工合同中的內容以及施工生產的自身特點等具體實際情況，朝著有利于工程項目管理的目的來予以確定。對于那些規模相對較大，并且還有不同施工單位施工的單項工程，應當將該項目依照不同的施工單位予以劃分，將分項工程作為估算對象以便強化對成本的分析和績效考核水平。而對于單一的工程項目以及那些由單一施工單位、工程規模相對較小的單位施工的工程，可以采取合并的形式，將其作為一個成本估算對象。而成本估算明細賬的建立則是應當在成本估算的對象確定后進行的。要求所有的原始記錄都應當嚴格按照相應的成本估算對象填制。設置成本明細賬的主要目的在于能夠方便各個成本估算對象所負擔的費用成本。對于建筑施工企業來說，在進行工程項目成本估算的過程中還應當遵循一定的原則，根據原則來進行工作。即對于那些能夠分清受益對象的直接計入，而對于不能夠有效分清受益對象的則要根據一定的手段來予以分配計入。具體的費用估算包括人工費的估算、材料費的估算、機械使用費的估算、其他直接費用的估算以及間接費用的估算。而各項費用的具體計算方法則要根據各項費用的實際情況來予以選擇和制定。

4結束語

篇9

【關鍵字】旅游房地產；選址；定位；品牌；管理

前言：旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，開發項目全部或部分實現了旅游兼居住的功能。包括利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區等地優越的自然條件、地理位置開發具有較高投資回報和多種功能的住宅項目，如景區住宅、海景住宅、風景名勝區度假村、民俗度假村等，以滿足人們休閑度假旅游的需求。

1 項目基本概況

九鍋箐森林公園占地9430畝，位于重慶市萬盛區境內，是重慶能源集團旗下南桐礦業公司經營的資產。該公園是萬盛區五大景區之一，同時也是能源集團重點打造的會議中心和療（休）養基地。為提升景區價值、完善旅游配套設施和實現資產的有效增值，在區政府的大力支持下，南桐礦業公司決定開發與旅游配套的商業性用房和具有度假居住功能的產權式住房。規劃的九鍋箐休閑度假村項目位于已形成經營規模的九鍋箐賓館附近的地塊上，用地面積約180畝，一期擬開發建筑面積26萬平方米（住宅約500套），遠期規劃開發住宅5000套。

2 項目論證之優劣勢分析

2.1 主要優勢分析：

（1）區位優勢。項目位于九鍋箐森林公園內，是真正意義上的森林公園地產項目。其地理位置、環境資源優越，距重慶主城區車行兩個小時左右，交通便捷，是主城及周邊區縣人們休閑旅游的好去處。

（2）森林和土地資源優勢。公園占地面廣、植被層次豐富、樹木茂密，擁有天然的森林氧吧資源。公園內現有景點較少，公共配套設施還不完善，拓展延伸旅游景點的空間巨大。九鍋箐林地資源產權屬于南桐礦業公司所有，適合做低成本的旅游地產開發。

（3）符合當地招商引資方向。隨著煤炭資源開采的日漸枯竭，萬盛區城市功能轉型已迫在眉睫，為加快區域旅游休閑度假基地建設戰略的實施，區政府已明確承諾給予本項目各種優惠政策和支持。

2.2 主要劣勢分析：

（1）景區季節性強，居住適宜期短。九鍋箐海拔1000多米，氣候特點以寒冷、潮濕為主，是著名的茶葉種植區。因其氣候特點，適合居住、療休的時間短，多為每年的7-9月份，冬天太寒冷不宜久居，作為旅游地產開發將面臨一定的市場風險。

（2）基礎設施配套不完善。本項目開發最大的制約因素是道路交通、給排水管網等市政基礎設施配套不完善。一是目前從萬盛城區到九鍋箐只有一條低等級的上山道路，道路陡峭彎道多，路面狹窄，行車條件不太好；二是供水問題，目前山上還未接入市政供水管網，生產生活主要靠山中蓄水供應，大規模的旅游接待和地產開發在道路交通、供水等方面需要有要較大投入。

（3）項目開發缺乏品牌效應。南桐公司尚不具備獨立開發本項目的實力，同時也沒有同等規模的旅游房地產開發成功經驗和人才儲備。因此，要實施該項目南桐公司必須做好合理定位，尋找有一定品牌效應、資金實力以及具備成功開發業績的開發商進行合作，借助其成熟的品牌效應和管理團隊，才能有效規避項目開發風險，獲得自身的預期收益。

因該項目是集團論證的一個典型的旅游+地產項目，并且具有得天獨厚的資源優勢和當地政府的大力支持。本人參與了該項目的論證工作，根據工作實踐對此類項目論證中的關鍵問題進行了深入思考并總結如下。

3 旅游房地產項目開發的幾個關鍵問題

3.1 選址問題

從中外旅游度假市場發展趨勢來看，度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，人們可以通過參與旅游地的娛樂、休息、運動、文化等度假方式來獲得一種愉悅的心理體驗，因此對住宿及功能配套設施的要求較高。具備恢復個體健康功能，具有主題性和滿足高端客戶文化需求的度假區是多數項目未來的發展方向。因此，既然是旅游房地產項目，項目的選址是核心問題,由區域到區位再到具體的落地點范圍由大到小逐一斟酌考察比選。此階段應重點考察項目所選地址的區位優勢、旅游資源和建設條件。

項目區位的選擇應該以區域旅游業發展及資源深度開發拓展空間為背景。由于成本關系,旅游房地產的選址不宜在城市中心,但必須位于大城市近郊,與市區距離不宜過遠,應居于該城市的門檻值范圍之內；同時要了解當地的季節氣候特點以及常年適宜居住時間等問題，要注重良好的自然生態環境，要求項目所在地及周邊自然生態較好,環境破壞與工業污染較少；在地形地貌上,旅游房地產項目要求有豐富的自然山水元素等資源,如果自然景觀不佳,則應按照規劃要求進行適當的造景,通過開發河、湖,或在湖中堆砌島嶼等措施,使其形成起伏有致、高低錯落的地形地貌。

項目建設條件（主要是市政條件）的考察也是重點。如果選址周邊的市政基礎設施和旅游業配套的公共設施比較成熟，那勢必可用于綜合開發的用地較少，地價水平較高；如果是新的旅游景區開發或者道路交通、供水供電以及通訊等市政基礎設施配套不完善的地方，就需要重點測算此類基礎設施建設的投資規模、投資總額等情況以及出資方式。如果在享受當地政府招商引資各種政策支持的前提下，由地產開發商獨自承擔，需考察項目自身的承受能力或者與當地政府協商解決資金問題。

3.2 開發項目的合理定位

篇10

【關鍵詞】房地產；開發；區位；基礎設施；交通；市政；環境；商業

引言

房地產項目由于具有不可移動性，因而受區位影響較明顯。房地產區位因素作為與房地產開發價值直接相關因素，也是房地產項目開發建設必須綜合考慮分析的問題。近年來，我國房地產項目建設開發迅猛發展，綜合考慮區位因素對于房地產項目開發建設的影響，從而優化項目開發決策，已經成為提高房地產項目建設的社會以及經濟效益的有效措施，對于促進城市化建設的順利進行也具有重要的作用。

1、區位因素與房地產開發關系概述

房地產的區位顧名思義就是指房地產項目開發建設的具置，與項目開發建設所處的地理位置、空間位置相關，同時受到自然環境、基礎設施以及經濟活動等各項因素的影響。房地產項目在建成投入使用后，住戶的工作、生活等日常活動等都是以區位為中心點，也是房地產購買客戶最為關心的影響因素，因此房地產的區位因素是房地產項目開發建設效益的關鍵影響因素。

由于土地除了自身的價值外，還存在著人類建設利用等經濟活動所帶來的附加價值，因此這就導致不同區位的土地之間產生價值差異，也導致了房地產項目建設區位因素的出現。區位因素對于房地產項目建設開發的影響主要表現在以下幾方面：（1）區位較好的地段由于土地的整體附加值較高，土地的升值能力也相對較大，因此這就導致了房地產項目開發建設成品的價格提高。（2）區位對房地產開發建設的成本投入影響較大。通常情況下，距離是中心越近，經濟越繁榮，交通條件越好以及公共基礎設施越健全的區位，土地價格也就越高，開發建設所帶來的成本投入也就越高。（3）區位因素可以對房地產開發建設類型產生較大影響。對于區位條件好，地理位置條件優越的地段，由于成本投入高，因此房地產開發商對于土地的開發利用效率也就越高，通常情況下多為開發高層建筑以及商業活動中心。而對于區位條件較次，由于土地價格相對較低，因此多開發為多層建筑、廠房或者是別墅等。

2、公共基礎設施對房地產區位的影響

公共基礎設施是保證城市功能正常發揮的主要承載者，也是保證城市社會生活以及經濟秩序正常的基礎保障。隨著城市現代化的不斷開展，城市公共基礎設施已經成為影響區位條件的主要因素，基礎設施是否設置得當以及能否發揮作用，直接關系了區位條件的優劣。通常情況下城市公共基礎設施主要包括給排水體系、能源供應體系、公共交通體系、景觀環境體系以及通訊與救護體系等多方面內容。高校、齊全、配套的公共基礎設施體系是區位條件優秀的基本特征，也是影響房地產項目開發建設的基本因素.

3、城市市政條件對房地產區位的影響

市政設施是否齊全以及是否配套，直接關系到居民能否正常的工作生活，也是房地產開發必須考慮的區位因素之一。水、電、暖、氣等管線的設施是否齊全，通信、電纜的敷設是否全面，相關管線的維修保證是否及時，如果基礎設施不全面增設基礎設施的投入等等，都是房地產項目開發建設需要考慮的。由于市政基礎設施作為居民生活工作的基礎條件，基礎設施的設置水平也是關系到房地產消費者是否選擇購買的因素，進而影響到房地產項目開發建設的效益水平。

4、交通條件對房地產區位的影響

交通條件主要是指房地產開發建設區位內的人、貨物的流動與運輸條件，也是房地產區位因素的基本條件之一。城市內部房地產開發建設的交通條件主要包括市政道路、地鐵、輕軌、穿越城市的主干線道路等內容。由于住戶的工作或者是學習不可能僅僅局限在房地產開發建設的范圍內，必然存在著城市內部點與點之間的流動，而交通條件就是實現城市內部人員與貨物流動的基本條件，隨著經濟發展水平的不斷提高，人們的生活節奏水平不斷加快，對于便捷、快速以及安全的交通條件也提出了更高的要求，這也是房地產開發建設實現社會以及經濟效益的基本影響條件。

5、周邊環境對房地產區位的影響

影響房地產項目開發建設的周邊環境主要是指房地產建設開發區域范圍內的景觀環境以及綠地環境。景觀環境以及綠地面積，是城市生態環境質量的主要評價指標，尤其是房地產項目開發建設周邊的綠地環境，則直接關系到了地價水平以及房地產的銷售價格。居民購買房產用于生活或者是工作，勢必希望能夠身處于優雅的環境之中，周邊地區的自然環境、生態條件、景觀設施以及經濟文化條件，均是消費者綜合考慮的因素，也是提高房地產項目建設水平的關鍵。因此，在進行房地產項目開發建設區位因素的影響分析時，必須綜合分析這些區位影響因素，進而調整房地產開發建設的規模以及類型，通過全面的分析調整創造最適宜的人居環境。

6、各種綜合配套設施對房地產區位的影響

影響房地產開發建設區位條件的配套設施主要包括區域范圍內的休閑娛樂設施、教育培訓設施、醫療保健設施以及公共服務設施等幾方面。隨著生活水平的不斷提高，對于居住以及生活條件也提出了更高的要求，居住范圍內的配套設施也成了購買房產時的重要考慮因素。最明顯的特征為，越是靠近學校的區域，低價以及房價也就越高，其整體銷售量也明顯高于其他同等區域。因此在房地產項目進行區位分析時，就必須將開發建設區域內的教育設施、醫療設施以及娛樂設施水平列入評估范圍，盡可能地保證開發建設區域內的各項配套設施齊全，能夠滿足住戶的生活、娛樂以及教育醫療等各方面的要求。

7、區域的商業經濟繁榮程度對房地產區位的影響

房地產開發區域的商業經濟繁榮程度反映了該區域設計經濟活動的人員、資金以及商業信息的整體聚集程度，是城市經濟功能的重要組成部分，因而能夠直接影響到房地產的區位價值。通常情況下，房地產開發區位價值隨著距商業經濟中心距離的增加而降低，區域范圍內受到的商業經濟中心的輻射作用也就越小，自身區位價值提升的空間也隨之降低。因此，在房地產開發項目建設過程中，必須充分重視城市商業中心（CBD）對區域價值的影響，根據自身經濟實力以及投資規模，合理的進行房地產項目投資建設。

8、結語

區位因素對于房地產建設開發的影響作用是非常直接的，同時也是影響房地產開發建設效益的關鍵因素，對于房地產開發的價值以及房地產的價格水平具有決定作用。因此，房地產開發企業必須明確房地產建設區位的內涵實質，明確房地產開發建設過程中區位因素的作用記住要內容，進而比較分析各類區位因素，綜合確定房地產開發建設的規模、類型以及建筑功能，提高房地產開發建設效益，為住戶提供優雅舒適的居住環境。

參考文獻：

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