房地產測繪論文范文

導語：如何才能寫好一篇房地產測繪論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

摘要:房屋是人們生活、生產的必要場所。房產測繪作為保證房屋和房屋用地的有關信息客觀、公正、完整、準確的重要手段,能有效地規范房地產市場的交易行為,提高房產管理的科學性和準確地切實保護當事人的合法權益,而成果質量作為房產測繪的命脈更顯重要。

關鍵詞:房地產論文投稿,房產測繪,風險,質量控制

一、房產測繪的內容

進行房地產測繪一般為對房地產的產權拆遷和交易管理,開發、產籍管理等實施鑒定和仲裁,收費和征稅及評估,且還核查房地產的管理之中的基本資料和數據以及表格等有關資料。房地產的測繪通常包含房地產項目的測繪以及基礎測繪2個方面。對于房地產實施基礎測繪通常為在一個大的區域范圍里給房地產構建整體且系統的平面管控網。對于房地產實施項目測繪就通常為對房地產關于開發和經營及權屬管理等實施分丘與分戶平面圖的測繪。而且也包括對房地產的有關數據和薄、冊、表及圖等不同內容作的測繪。對于對房地產實施的項目測繪有著十分重大的影響,可直接影響房地產的權屬拆遷和開發,交易和管理等有關工作的有效開展。進行房地產的項目測繪,土地與房屋的權屬有關證件附圖的測繪為最重要和最具有現實意義的一項房產測繪內容。

二、推進房產測繪管理的必要性

1、推進房產測繪管理能提高測繪工作的準確性和科學性,提高工作效率。眾所周知,房產測繪工作較為繁瑣,數據的測量、存儲與處理均可能產生許多誤差甚至錯誤,工作效率低下。而將管理理論引入房產測繪工作之中,能有效的提高工作效率,使相關的數據資料整理和檢查更加快捷。

2、推進房產測繪管理,能更好的理解和融入現代化的管理手段和方法,為其他領域提供了一個不錯的先例。房產測繪管理的進一步發展,能有效的揭示出房產系統中各因素的相互制約關系,并且結合計算機超強的信息處理能力,提升工作質量,為其他領域的發展提供借鑒。

3、推進房產測繪管理,能更合理的處理和利用管理數據,適應了時代迅速發展的要求。測繪管理工作能較好的保留歷史數據,同時提升這些數據的利用率。

三、房產測繪產生風險的原因

由于市場不確定因素的存在,房產測繪單位在提高專業化服務的同時,也面臨著一定的風險。與其他經濟活動不同的是,房產測繪風險具有特殊性,它涉及面廣而且復雜,不僅給測繪單位和測繪人員帶來風險,也會給利益相關各方帶來不同的風險。

1、房產測繪領域的法律法規不夠完善

國家標準《房產測量規范》和建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》雖然為維護售房人與購房人雙方的合法權益,規范和培育房地產市場作出不懈努力,但是《規范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態的千變萬化,使得新問題無法可依,無據可查,從而引發許多爭議?；谶@一原因,房產測繪單位及從業人員只能依靠自己對《規范》的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產測繪單位、同一房產測繪單位不同的從業人員之間不統一。因此,測繪工作走向市場,還有待出臺詳盡、統一的技術操作細則,以確保測繪成果的唯一性和嚴密性。

2、房產測繪具有較強的特征性,難以完全杜絕差錯的出現

房產測繪特別是房屋面積測繪具有外業測繪情況復雜、工作量巨大,內業數據繁多、計算量巨大的特點,從業人員難以保證完全不出現差錯。但是,房產測繪成果一經相關部門確認就具有法律效力,并且直接進入市場,房產的高價值性使任何一個錯誤都可能給當事人帶來巨大的經濟損失,因而引發賠償,而這種賠償是任何房產測繪單位都難以承受的。

3、房產測繪專業性強,但在社會監督方面效力較差

由于房產測繪專業性強,對非專業人員而言,即便進行公示,也只能知道結果而不知就里,在社會監督方面效力較差。并且,測繪結果一旦出具,馬上作用于房屋買賣,進入市場操作,測繪錯誤往往是在事后才被發現,這會將測繪機構置于非常尷尬的境地。所以房產測繪單位只能依靠自身力量防范錯誤的發生,如果內部質量保證體系不健全,出現差錯的概率就會較高。

四、房產測繪質量控制措施

1、加強房產測繪單位的資格審查認證管理

進行房產測繪必須由具有資質的單位進行,對于這個標準不能降低。目前對從業技術人員的審查尚未做到聯網,有些從業人員存在一證多報的現象,有些還存在跨省市申報。對于從業人員的造假可以通過要求企業誠信聲明,聲明本企業房產測繪人員無人員造假,也可以采取長期公示被舉報弄虛作假的要取消資質。對于裝備要認真審核,實行年檢并對設備進行編號管理。要根據市場容量情況,保證房產測繪質量,不能過早地開放市場,房產測繪市場化會引起價格競爭,不同房產測繪單位的相互壓價促進了市場價格競爭機制的形成,但是無序的價格競爭會導致房產測繪質量的下降。

2、對房產測繪單位強化質量意識

測繪單位的每一位領導及員工都要充分認識到測繪質量關系到自身的利益和生產發展,要把質量保證措施落實到房產測繪工作的每一個細節。房產測繪的從業技術人員要樹立誠信、守法、公正的理念,切實維護消費者的利益,但也不能損害開發商的合法權益,堅持實事求是的態度,樹立良好的職業道德,按照相關法規的要求,進行房產測繪工作。房產測繪從業人員要不斷提高判斷能力,憑借掌握的技術方法、理論知識,科學地處理問題。

3、制定基礎測繪與市場測繪劃分、管理的規范文件

新《測繪法》對測繪分類進行了較為明確的劃分,確定了原則。在目前市場經濟條件下,對于基礎測繪和市場類測繪項目操作中,存在界限不夠確切和模糊的地方,需要進一步從法律角度明確從事政府基礎測繪的測繪隊伍,專門進行基礎測繪服務,退出目前市場競爭,專注于公共服務產品生產,同時對市場競爭測繪產品進行劃分,制定包括中長期發展規劃在內的政策文件,提供公開的測繪市場信息,為市場主體營造公平競爭的透明環境,在政府開展基礎測繪保證提供基礎服務的同時,促進市場測繪的發展。制定基礎測繪的具體分類標準和投資主體、管理標準,建立基礎測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制,定期的公開可查詢的基礎測繪信息,實現基礎測繪資料的社會效益最大化。

4、建立房產測繪協會、積

極完善房產測繪行業自律 房產測繪行業協會是民間的社團組織,在市場經濟的發展中發揮著重要的作用。我國要盡快建立和完善各級房產測繪協會,加強自我管理,加強規范發展,加快體制建設。政府部門要加快大力培育行業協會的發展,推動房產測繪行業立法進程。房產測繪單位要建立自我完善、自查自檢的質量控制體系。在做好人才的引進和培養同時也要引進先進的設備和技術,以便提高測繪質量控制和工作效率及精度的提高。房產管理部門指導下建立的房產測繪協會要對行業自律起到應有的作用。房產測繪協會要對房產測繪行業存在的問題進行積極檢討,提出應對措施,完善相關制度,推動房產測繪管理。單位內部要把日常質量考核和質量監督工作進行結合,并實行獎罰措施。房產測繪單位質量主管領導、質量監管人員,要科學利用檢查記錄、過程監控觀察結果、客戶反饋意見等信息,分析不合格原因,制定可行的預防方案。

篇2

關鍵詞：房地產測量；測繪技術；測繪質量；控制措施

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

房產測量是測量學按照專業進行分類的其中一個分支，它研究的范圍是利用特定的技術和方案對房屋和房屋有關土地形狀和大小進行測量，而房產測繪則是將這些測量數據按照國家標準的繪制方法呈現在圖紙上。測繪技術與測繪質量控制的根本目標是降低項目整體成本和提高項目質量，從而有利于房地產商的經營活動的實施和保障國民的經濟利益和生命安全。

一、房產測繪的功能

1.房產測繪為房地產提供技術上的支持

房產測繪為其管理、開發、交易、經營等多方面提供有力的科學依據。房地產測繪指的是將一座城市或一片區域作為研究對象，對其測繪整體的平面控制網包括房產分層圖，建立坐標系，嚴格按照國家規定繪制圖紙。該圖紙中體現房屋布局、數量和利用狀況等多方面的信息；將其圖紙進一步細化，則可體現出每一個房地產項目的整體和直觀的數據信息等，為房地產管理部門提供可靠的科學依據，其管理部門根據房地產測繪圖所提供數據信息了解房地產的基本信息，包括其占地面積、位置等，便于對其房地產進行管理和登記、從而做出科學合理的城市規劃；房地產根據房產測繪進行項目開發、競標、營銷等經濟活動。因此房地產商對于房產測繪的精確度有著高度的要求，且在房地產經營活動中起著至關重要的作用。

2.為城市規劃提供科學依據

城市規劃的合理性直接影響到城市居民的生活水平和效率。城市規劃中房屋規劃的數據依據的主要來源于房產測繪圖。房產測繪為其提供房屋分布、數量、功效、結構等基本數據信息，對其數據信息進行歸納、總結，再加上原有城市規劃的原有狀態，對該城市格局進行科學合理的動工，為城市建立便民、惠民、綠化等優良的生活和工作的環境。

二、房地產測繪技術

1.GPS-RTK技術

RTK技術是先進的定位技術，該技術具有精確的數據分析和傳輸能力，在運用過程中該技術將觀測數據與實際數據高速的運轉，快速傳遞給GPS機上，使其接受，接著流動對其數據信息進行分析處理，經過精密的計算將房屋的位置精確到厘米。該技術的由于高速傳遞、精確的數據和操作簡便的優點，被廣泛運用于房產測繪的定位系統中。房屋管理局就是利用RTK技術來對房屋進行準確的定位，從而確定房屋的權屬界，并隨時將房屋定位數據數據信息傳遞到GPS系統中，實現數據的及時更新。GIS技術實現房產繪制的數據信息在坐標中進一步精確繪制，整體上使測繪圖紙更加接近房產的實際的情況，有利于房地產的管理、開發和經營。

2.全站儀技術

隨著社會經濟的不斷發展，房地產信息的復雜程度明顯增加，傳統的記錄技術顯然不能滿足房地產的工業要求。全站儀技術得到問世，提升房產測繪中采集數據的效率。簡單來說，全站儀是中更為精確的測量儀器，其包含了微測量器、角度測量器、距離測量器等多方面綜合性質的測量儀器。該技術是一款自動儀器，其可以自動獨立完成相關數據的測量以及相關數據信息的計算工作，還具有自動輸出、記錄和保存的功能。很大程度提升房產測量的效率和精準程度，加深的房產測繪領域的數字化程度，從而促進房地產領域的進一步發展。

房產測繪技術除了以上的兩個技術還包括數字測繪技術等，這些具有現代特色的測繪技術為房產測繪質量提供有力保障，也對房地產發展起到強有力的推動作用。

三、房地產測繪質量的問題及控制

1.提高測繪人員職業素養

房產測繪圖的研究對象往往是一片區域，甚至一座城市，其工作量是十分龐大，其測量數據分析十分復雜。隨著社會經濟的發展，其面臨著越來越復雜測繪現狀，其相應的測繪人員的職業素養不能應付人們日益增長的需求。這一現象可能造成數據的精確度不能得到保證，從而其測繪質量水平的降低。

首先房產測繪的人員的資質應該進行嚴格的把關，嚴禁無證測繪的現象出現；其次對測繪人員進行科學合理的任務分配，務必做到物盡其用，例如將專業與非專業人員合理調配，使其測繪人員做到自檢、互檢，一級檢察、二級檢查，嚴格按程序走；還有是建立高技能的測繪隊伍。一方面是建立培訓機構，提高測繪員工的整理職業素養，同時不斷傳遞先進的測繪技術和最新信息；另一方面是建立定期考核制度，保持并提高測繪人員的專業水平；最后增加測繪的透明度，接受社會、政府、居民、企業自身等多方面的監管等。

2.建立完善的房產測繪質量控制系統

房產測繪系統主要分為測繪市場控制系統和測繪內部控制系統兩部分。市場控制系統的建立主要包括房地產要根據市場波動和競爭對手的信息，對測繪質量進行調節。測繪質量通過市場優勝劣汰的競爭環境下不斷提升，從而在市場中占據有利地位，從而獲取更多的客源，贏得更多的利潤；內部控制包括兩方面的內容：一方面是在房產測繪具體實施過程中，測繪方案的設計、測繪技術的運用、先進設備的選取，數據信息的審核等多方面進行不斷優化從而達到數據信息的不斷精確和分析數據能力不斷提升；另一方面完善質量控制系統。制定完善的測繪技術、不斷加深測繪計劃中的債權制度、根據國家標準制定科學合理的審核標準，使測繪作業形成流水線工程，保證每一環節作業的測繪質量，從而提升整體的測繪質量水平。

3.加強政府的宏觀調控

政府對于測繪質量的宏觀調控主要從質量控制責任制度和考核制度兩方面來實現，對于房產測繪質量的控制。同時政府根據測繪質量問題不斷完善相關的法律法規，并且做到“有法可依，有法必依”。我國政府對房產測繪質量實施有效的監督，從而保證測繪市場良性競爭的經濟環境，促進我國房地產測繪領域進一步發展，優化我國房地產的經濟結構。

結束語

綜上所述，房產測繪技術的數字化是現今的發展趨勢，想要有效的控制測繪質量，首先需要技術上的支持；其次是人才隊伍的建設；再次是完善測繪質量控制系統；最后是政府強有力的支持，充分發揮宏觀調控的作用，調整房產測繪的市場結構。推動房產測繪質量的進步，從而促進房地產領域的進一步優化。

參考文獻

[1]王靜.淺談房產測繪技術與測繪質量控制[J].科技創新與應用.2014(9)

[2]童松杰.對于加強房產測繪面積質量控制的幾點看法[J].房地產導刊：中.2014(5)

篇3

【關鍵詞】房產測繪；信息系統；發展研究

城市化水平的不斷提高，房地產業務迅速增加，帶動了國民經濟發展的同時，也形成了多元化的局面。為了加強房地產市場管理以及維護市場有序性，促進產業穩定發展，就必須要結合信息系統來作業。GIS信息系統目前成為了房產測繪最普遍使用的信息手段，受到了廣泛的歡迎。

一.房產測繪的主要內容

房產測繪就是利用測繪儀器，測繪手段和技術來測定房產相關信息，房產測繪的主要內容包括了對房屋以及建筑物進行測量工作并且繪圖，對土地和土地和載物進行測量工作，以及對房產的權屬，位置，數量等內容測定，且完成繪圖工作。其目的是房產有關資料和信息利于管理，有利于房產交易評估等各項工作開展和實施。同樣也對一個城市規劃是具有現實意義。

二.房地產測繪信息系統的意義

房產行業作為一個新型行業，其發展速度令人感到吃驚，當然得益于國家體制改革，而房地產測繪信息系統是管理房產數據和資料的系統，其發展與GIS有著密不可分的關系。GIS是空間信息系統，在計算機硬件和軟件支持下對空間的有關地理分布數據進行采集，存儲，管理，運算和分析。從而廣泛的應用在房產測繪行業，對其測繪結果和戰略規劃具有實用價值。

由此可以看出GIS]系統發展為房產測繪以及管理提供了理論基礎，而且為房產測繪信息系統建立提供了豐富經驗。房產測繪信息系統具有幾個方面的意義：

1.為房產管理提供了現代化的管理方法

房產測繪信息系統的建立，使得房產有關事宜操作變得簡單，改變了傳統方法的管理模式，為房產現代化管理提供了全新的科學方式。

2.為房產管理提供了現代化的管理手段

政策的不斷出臺會直接導致了一些方案不能得到很好的適應，這就必須要要求房產測繪以及管理方面提高技術手段，新技術的運用會幫助其工作量減少，工作效率提升。

3.為房產有關數據利用提供了途徑

使用房產測繪信息系統方便了資料的查找，只要輕松的操作就可以顯示出自己想要搜索的信息，從而大大提升了其工作效率。

4.為房產管理提供科學決策依據

房產管理信息系統為房產管理提供決策，利用系統方法，控制學等來計算數據，建立模型，從而建立起方案并且從中優選方案，以供團隊分析做出明智決策。

三.房產測繪信息系統的發展

房產測繪信息系統隨著時代的發展不斷出現，幫助行業在管理工作內容，工作方式發生了翻天覆地的變化，其信息系統的硬件和軟件共同經歷了幾個重要階段：

1.單機用戶模式

傳統的作業方式由于信息量大，工作程度頗為復雜，給房產測繪管理統計帶來了很大的困擾，而且出現錯誤概率明顯增多。其單獨用戶模式改變了這一狀況，由事先完工的資料和案件進行計算機錄用工作，并且實現了打印各種憑證功能；它的優勢在于減輕了工作量，方便了工作人員查詢和統計，計算機打印的憑證美觀，整潔，使得房產測繪信息管理取得了階段性的創新。但是缺點頗多，計算機輔助功能少，沒有較好程度提高作業的準確性和效率，反而在某種程度上面增加了作業量。

2.多用戶模式階段

這個階段非誠講究合作，通過互聯網聯網模式來進行工作，主要是利用了部門內部的局域網，完成協議來實現多人共同工作，流動性比較強，而且查詢和統計工作更加方便。但是缺點在于分工工作弊端突出，獨立性較強，而且沒有形成統一的辦公體制，效率難免會有所降低，最重要的是系統缺乏開放性，網絡傳輸效果欠佳，升級維護工作耗費大等。

3.廣義用戶模式階段

這一階段對信息化和數字化的要求是非常高，如今，信息技術和數字技術在城市社會中廣泛應用，因此，通過數字網絡應用方式來達到目的。使得房產測繪部門，管理部門以及政府機構與人民之間建立起良好溝通橋梁，方便在線咨詢和交流，利于房產測繪信息傳播。

另一方面，隨著GIS軟件的更新和日益成熟，微視化模式的出現，以及結合圖文，圖標等一體化辦公模式的有機結合，使得房產測繪變得快速，而且準確率比起之前大大提升。

綜合上述，信息成為了新世紀最重要的社會資源來源和表現，人們開始通過各種方式來搜尋信息，需求日益增加，房產測繪是一項關系到民生的工程項目，對人們生活影響非常大，而且信息技術的廣泛應用給其工作模式和性質都發生了變化，在其中發揮著重要作用，使得行業人員工作質量得到了強有力的保障。

結語

房產測繪是房地產發展的重要內容之一，測繪質量和測繪效益是房地產開發最重要的資源，傳統的技術模式，因其復雜和繁瑣的程度，給工作帶來了不必要的麻煩而面臨淘汰，取而代之的是采取了創新度強的房產測繪信息系統，通過目前先進的網絡技術手段，來對測繪的數據和資料科學分析，得出結論，并且提供有效方案，供人員參考，不僅僅如此，先進的信息技術能夠建立起模型，從而幫助分析人員做好細節方面的診斷，大大提高了數據處理的安全性和準確性，明顯提高工作效率。

房產測繪工作一直以來是被認為關系到人們生活的項目，所以在新時展過程中會逐漸出現一些新的模式，新的技術，為其發展奠定了良好基礎，同樣實現了提高居民生活安全，促進了社會經濟健康發展和穩定社會安定。

參考文獻：

[1] 顏英任.房產測繪管理及房產測繪信息系統的發展研究[J]. 城市地理. 2015（06）

[2] 王宇.關于房產測繪管理的思考[J]. 城市地理. 2014（22）

篇4

    論文摘要:隨著城市房地產業迅猛發展,房產面積計算工作日益復雜。分攤計算中大量的數據處理,增大了房產測繪人員的工作量。本文通過實際應用房產面積測算軟件闡述其功能及應用的體會

    一、前言

    隨著我國城市人民生活水平及城市經濟水平的提高,城市房地產業有了突飛猛進的發展,房地產作為一個長久耐用、價值巨大而又人人需要的不可移動的特殊商品進入市場,正越來越受到社會普遍關注,人們對房產測繪的準確性和現實性也提出了更高的要求。產面積計算準確與否,不僅關系到房產開發商的經濟利益,還直接影響到千家萬戶的利益。因此房產面積計算系統也應此呼聲而產生,它使房產測繪人員從繁鎖的面積計算中解脫,不但提高了工作效率,而且提高了分攤準確度的計算精度,從而減少面積計算工作中不必要的錯誤。

    我院于2006年5月引進了大連華圖科技《房產面積測算系統V.20》軟件,在房產面積測算工作中起到了不可估量的作用。本文通過實際應用主要闡述該系統的設計思想、功能及應用的體會。

    二、系統的設計思想

    該系統針對房產面積測算業務進行剖析,面積測算業務最主要的需求有四點,一是測算要準確,二是要快速,三是能夠對測算數據進行長期存儲,四是能夠對測算業務形成規范化的管理。

    1.對于“測算準確”,著重于兩個方面,一是要保證公用面積分攤計算的方法遵循相關標準和規范;二是計算的精度有保障。

    2.對于“快速”要求,通過實際工作中得出,測算業務中最費時間的是繪制分層分戶圖,其次是計算面積,再次是分攤計算。對于“繪圖”,該系統采用CAD作為繪圖平臺;對于“計算面積”,該系統在繪圖平臺上的二次開發,用最簡單的操作方法且又能夠保證精度,實現對所繪圖形的面積采集。

    3.對于測算數據長期存儲,該系統采用數據庫技術解決的。

    4.對于測算業務規范化管理,該系統總結出其業務流程和數據流程,用戶權限劃分、流程控制、多級審核,實施業務規范化管理。

    三、系統環境

    1.系統軟件環境

    ·操作系統,對于網絡版的操作系統采用Windows2000;單機版的和網絡版客戶端操作系統可采用Windows98、Windows2000或Windows XP;

    ·數據庫系統,對于網絡版的數據庫系統可采用Oracle或MS SQL Server,單機版的可采用MS SQL Server或MS Access;

    ·CAD繪圖平臺,采用AutoDesk公司的AutoCAD2000或AutoCAD2002。

    2.系統硬件環境

    ·網絡版的服務器,采用P4以上CPU,256M以上內存,10G以上硬盤;

    ·單機版或服務器版的客戶端計算機,采用PIII以上CPU,128M以上內存,10G以上硬盤,網絡版的客戶機需配有10/100M的網卡;

    ·打印機,配置A4幅面以上的噴墨打印機或激光打印機;

    四、系統功能應用

    (1)建立房屋基本信息

    當對一幢新的建筑進行面積測算時,首先需要在系統中建立一工程,輸入該幢建筑物的基本信息,包括房地號、圖幅號、開發單位、建筑地址、開發單位、建筑類型、建筑狀態、竣工狀態、測繪人員及日期等,同時確立該幢建筑物的分攤方式。

    (2)建立房屋結構

    當房屋基本信息輸入完成后,系統自動彈出房屋結構窗口,稱為“操作導航器”的窗口,在該窗口中可按層次建立房屋結構。房屋結構由“棟”、“功能區”、“層”、“戶”、“公用面積”五項組成。在實際測算中“棟”、“功能區”、“層”在繪制分層分戶圖前一次性建好,而“戶”、“公用面積”可在繪圖完成后再建。

    (3)繪制分層分戶圖

    分層分戶圖包括“建筑平面圖”和“分戶平面圖”。分別用紅線、藍線表示。我們在實際繪圖時以繪圖區的坐標原點為起點繪制分層分戶圖,用墻體縮放邊界自動生成建筑平面圖。該系統在主菜單的 “繪圖”下拉 菜單中,包含了所有繪圖工具,并自動標注尺寸。我們可以通過操作導航器切換各個樓層,進行繪制圖形,同時建立數據樓層與圖形樓層的關聯。

    (4)采集面積

    通過操作導航器與繪圖區間的交互操作,采集各種建筑面積,包括各層的建筑面積,各戶的套內建筑面積、陽臺面積,各種公用面積,采集的面積值將自動進入數據庫中。

    (5)校核面積

    通過該功能,校核面積采集的完整性和分層、分戶圖繪制的正確性。校核后應是該層的層建筑面積等于該層的套內建筑面積、陽臺面積、各種公用面積與該層外墻體面積的合計。它包括校核層面積、校核總面積、校核采集的面積。

    (6)分攤計算

    由于建立房屋基本信息時確定了分攤方式,對于規范性的分攤方式,系統將自動進行分攤計算;對于復雜分攤方式,該系統將彈出分攤計算窗口,由我們根據需要,分步指派各種公用面積,進行分攤計算,直至所有公用面積分攤完畢。在復雜分攤過程中,系統給出了每一步分攤計算的公式和分攤系數,便于我們查找,同時對于錯誤的分攤指派,我們可以逐步撤消分攤的步驟。

    (7)成果輸出

    主要打印輸出結果的各種技術報表、管理報表、成果報告書、分層分戶圖、戶各種面積值、戶套內平面圖等。

    五、系統應用體會

    1.通過在操作導航器中點擊某一樓層,系統將自動找到圖形文件中的圖層,并在繪圖區自動顯示。也就實現了工程中的數據庫與對應圖形文件相關聯。

    2.規范作業過程,嚴把測算質量,系統對作業中不同職能的人員確定了不同的角色,授予不同的權限,只有完成本環節的作業,才能進入下一環節的作業,由此形成了整個作業的管理控制過程。

    3.對于圖形復雜的建筑物,可以實現多人同時繪制一幢建筑物的圖形。即一幢多層樓的工程可同時由多人進行繪圖和采集面積值,即以此加快作業的速度。

    4.對于復雜分攤類型的建筑物,該系統改變以往的對各種公用面積進行類型預定義的模式該系統改變以往的對各種公用面積進行類型預定義的模式,而采用模擬手工作業的方式,即可視化的分步計算模式。

    5.校核多級化、全方位,保證計算成果的完整性與準確性。

    6.面積計算采用了AutoCAD平臺系統內部的面積計算函數,面積值存儲精度為雙精度浮點型,在數據庫中存儲數值以及計算過程中數值均保留小數點后十二位,完全滿足面積值的精度要求。

    總之,通過實際工作中應用該系統不但提高了工作效率,計算精確,操作簡單便捷,管理規范,而且具有友好的界面。但不足的是隨著建筑設計電子圖件格式廣泛應用,如何能直接在設計院設計的建筑平面圖上,自動建立房產測繪用的分戶平面圖,沒有得到應用,這也是該系統今后著重研究和探索的課題。

    參考文獻

    [1]張建強.房地產測量[M].北京:測繪出版社,1993

    [2] 呂永江.房產測量規范與房地產測繪技術[M].北京:中國標準出版社,2001

篇5

論文關鍵詞：稅收管理土地增值稅清算方法

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

3認真審核銷售收入的真實性

企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。轉貼于中國論文主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。

(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優惠政策

篇6

論文摘要：土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，其重要性不亞于營業稅和企業所得稅，由于對企業的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優惠政策采取了相應的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

3認真審核銷售收入的真實性

企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。

主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。

(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優惠政策

篇7

【關鍵詞】人才培養，房地產，估價，工作過程

一、資產評估與管理專業教學改革探索之課堂前移

資產評估與管理專業的教學改革早在2008就已經開始進行。資產評估專業以房地產評估為主，經市場調查獲知，資產評估的專業技術性強、實用性強，企業需要具有扎實理論知識和豐富實踐經驗的專業人才，要求有較強的動手操作能力及較好的綜合素質。

我專業積極探索培養接近社會需求的職業人才教學方式，在此過程中得到廣西國聯房地產評估公司的大力支技，雙方本著互惠互利的原則，由我院專業老師定期為企業進行理論知識的講授，由企業提供根據自身用人標準及需求，參與我院教學計劃修訂和教學方法的改革，共同開展教學工作，為我院提供課堂教學前移點和安排實踐活動。同時委派房地產估價行業資深人士到學院授課。

經過一個學期的課堂前移教學活動，同學們的學習主動性被激發出來，克服種種困難做好了市調查報告，經反復修改，最終完成了合格的估價報告。某些學生說“理論知識不扎實在估價行業里行不通”，在此學生心靈上感悟到理論知識的重要性，認識到自己的不足；某些學生說“能完成實踐任務真愉快”，在此學生心靈上體會到克服困難的喜悅和成就感。還有一些同學舉得實踐過程太短還不夠，學到的東西遠遠不足，還想多做一些，主動要求利用業余時間為估價師做全面市場調查，希望在學校也能像在公司一樣，進行實踐操作。在公司上課學習和實踐操作比地學校老師在課堂上多次強度效果更好，該班的學習風氣向著利好的方向發展。

基于本次06級學生的課堂前移所獲得的收獲以及學生的反饋，我們再次進行了教學改革。

二、資產評估與管理專業教學改革探索之項目導向教學法

開展科研活動，研究行動導向教學法在資產評估專業中的應用，在對資產評估行業的市場調查的基礎上，根據社會人才需求，充分利用學院現有資源，整合專業課程，打破學科體系，以項目導向開展教學活動。全面系統化進行教學改革，制定切實可行詳細方案，現正穩步實施，各項工作進展順利，教學改革的具體內容過程如下。

1、建立校內實驗室。在校內實驗室開展模擬實踐項目操作，分三個層次進行實踐教學，由淺入深地設計各階段的實踐項目。

（1）初級階段實踐項目：市場調查及學習房地產概念完成實地勘察任務。該階段的培養目標：培養學生進行市場調查能力，加強建立學生方位感，同時引導學生走向社會邁開步伐，培養學生吃苦耐勞，堅忍不拔精神。旨在加強學生個人能力提高或團隊合作精神的培養教育。使學生具備資產評估行業執業人員的某些基本職業素質和技能。為下一步進行資產評估項目的實踐操作打下基礎。

（2）中級階段實踐項目：三大估價方法的學習與應用。該階段的培養目標：根據實踐項目的特點，針對性地進行市場調查，對房地產的權益、實物、區位進行描述分析，加強學生自學能力的培養，掌握各種估價方法技術思路與測算過程，培養學生的專業技術能力，加強學習能力的培養，使學生具備核心職業技能。

（3）高級階段實踐項目：房地產估價規范及相關知識的學習。撰寫三份完整估價報告，對同一估價項目運用兩種方法進行估價。該階段的培養目標：估價聲明、估價假設限制條件、估價結果報告、估價技術報告及附件各部分寫作要素的掌握。具有市場背景分析宏觀微觀因素分析、最高最佳使用分析、估價方法選用分析及價值定義分析等綜合能力。進一步鞏固所學的知識，全面擴充知識，開拓視野，拓寬思路。

2、建立校外課堂前移教學點。先行導入參加資產評估公司活動，參觀工作場景。由企業高層管理介紹公司結構設置，介紹行業發展歷，現狀需求，未來發展方向，執業要求。與資產評估資深人員進行交流，以資深專業成功人士為鮮活榜樣，感悟職業人品，加強職業道德的學習、吸取他人的工作經驗，激勵學生樹立信心，明確人生目標，驅動學生的學習主動性。

3、實踐總結。進行市場調查和實地勘察工作十分辛苦，學生經驗不足和調查的方法不對或不成熟經常碰墻，所收集的資料信息不全面，剛開始同學們都覺得壓力太大，但在老師的鼓勵下，同學不斷調整心態，經反反復復的修正錯誤和補充完善不足，在不斷克服困難的過程中變得成熟，最終完成對完成了市場調查工作，積累了社會經驗，總體質量較好。

07、08級資產評估專業同學們在完成所有專業知識之后開始進行市場調查工作，經整理分析形成了調查報告和共享信息資源，為房地產估價項目的操作奠定了基礎，然后運用三種估價方法分別進行三個估價項目的實務操作，按照估價行業規范要求完成了三份完整的估價報告，同學們感覺到理論與實踐有很大的差距，經過實踐之后才能真正理解理論知識，才能變成有價值的東西，同學們在此階段積累了寶貴的工作經驗，下學期即將開始的頂崗實習更增加了自信心。

三、資產評估與管理專業教學改革探索之工作過程系統化

“行動導向”理論及“以工作過程為導向”的職業教育理論是20世紀90年代以來德國學者針對傳統教育與真實工作世界相脫離的弊端提出的。在這種教育理念下，以教學中由師生共同決定的產品來引導教學組織過程，通過主動和整體的學習，達到腦力勞動和體力勞動相統一。學生可從多種可能的行為方式中選擇自己的方式，在行動前可對行動可能產生的后果做出預測并通過有計劃的行動，有意識、有母的的去影響行動的后果?？梢姡怨ぷ鬟^程為導向的職業教育理念具有先進性，因此，資產評估與管理專業實行以工作過程為導向的教學改革，有利于教學開展。

我們希望通過這樣的教學改革，實現學生與社會的無縫接軌。將三年的教學時間如此分配：在初步系統學習專業基礎知識的基礎上（一年），以一年的時間，通過學院專業教師和行業評估師的共同教學、培訓，培養出能進行房地產中介（估價、營銷、策劃、經紀、咨詢、測繪）操作的高技能應用型畢業生。

（一）實施步驟

1、學院成立“房地產中介工作過程學與教研究室”，作為校企結合、專業與行業結合的平臺，研究所選聘院內專業教師和行業內估價師作為研究人員。

2、以研究所的名義，與企業或行業（桂林市估價師專家委員會）密切合作，制定出對我院房地產評估專業學生的培養方案

3、在校內，設立實驗室。由校內專業教師和特聘行業估價師用一年的時間（大學一年級）完成理論基礎知識的講授，配以相應的模擬實踐環節，見習或實習。

4、在校外，與評估機構合作，建立實訓基地。學生從大學二年級開始進行工作過程學習，估價師作為“師傅”帶領學生“徒弟”在具體崗位上進行實際業務操作，按工作爺在各項中介業務崗位上學習工作任務所要求的知識、技能并進行考核。

5、校外學習階段，主要的技能、工作技巧和工作方法由行業估價師傳授，學校專業教師負責不定期考核學生的專業技能，從中發現學生的知識薄弱點并給予解答，考核的結果以研究所例會的形式反饋給指導估價師，做為下一階段培訓內容調整的依據之一。學生的考核結果作為對指導估價師培訓工作的評估依據并作為培訓經費下撥的依據之一。

6、學生結束工作過程學習后，論文應由指導估價師和專業老師共同評判。

（二）實踐總結

篇8

【關鍵詞】土地勘測；質量；措施

國土資源局土地勘測工作承擔著縣域新增建設用地報批、土地招拍掛勘測定界和城鎮地籍信息系統維護等涉及國土資源管理的業務工作，我們為提高勘測工作對全縣經濟社會發展的服務水平，采取了多項措施，加強對土地勘測工作的管理，確保了土地勘測工作的質量，為提高對社會發展的服務質量打下了堅實的基礎。

1.土地勘測過程中存在的問題及原因

從近幾年的項目來看，乃至國家投資項目，規劃設計均存在深度不夠的問題。項目規劃不符合當地工農業生產習慣，道路等建筑物的布置脫離實際，地形情況不能滿足經濟發展的要求，對項目施工中的實際困難沒有全面考慮。出現這些問題，主要是由于以下幾方面的原因：測圖比例尺不能滿足施工圖設計的要求；在項目勘測設計過程中，沒有進入項目區內及群眾當中開展認真細致的調研工作。沒有摸清楚項目區的實際地形情況，沒有摸清楚項目區內現有基礎設施的利用情況，沒有摸清楚項目區內工農業生產的實際。確定項目的時間較晚，往往在項目需要上報前的一個月或更短的時間內才委托進行項目的可行性研究及規劃設計工作，為了不耽誤項目的正常上報，只能在這有限的時間內完成規劃設計工作，自然造成規劃設計報告的質量低劣，深度不夠；得不到政府的配合，經常憑借經驗“閉門造車”。在這些情況下出現勘測質量問題是在所難免的。

2.提高土地勘測質量的措施

2.1 充分認識土地勘測質量的重要性

土地勘測繪工作是推進經濟建設、國防建設和社會發展的一項基礎性工作，是監測地理國情、提高決策水平的重要手段。提供土地測繪公共服務是國土資源局測繪工作的重要職能。近年來，很多所轄范圍內基礎測繪中長期規劃、基礎測繪“十二五”規劃已全面實施，測繪科技水平也在不斷的提高，土地測繪服務保障作用也在不斷的增強。針對在土地勘測管理中存在的問題，如勘測質量不高、勘測任務備案管理制度不落實、勘測誠信體系尚未建立等，應提升對土地勘測質量管理工作的重要性和緊迫性的認識，從基礎勘測工作入手，提高勘測質量。提高認識，加強宣傳，不斷增強責任感和使命感。統一思想，提高認識，切實增強全系統人員做好土地勘測工作的責任感、使命感，并對進一步做好測繪管理工作，更好地為縣域經濟建設提供測繪保障服務，提出了具體的要求和目標。為增強全民知法、懂法、守法意識，全方位、多渠道宣傳《測繪法》等法律法規，并與其它法律法規宣傳統一安排，統一部署，并形成宣傳合力，不斷增強勘測工作的責任感和使命感。通過加強測繪宣傳工作，不僅能夠營造良好的測繪法制環境，取得各級領導和政府部門對土地勘測工作的支持和理解，同時也能夠使各項勘測法律制度真正落實到實處。增強服務意識，提供土地勘測服務水平。土地勘測是一項基礎性工作，勘測工作的重要性往往不被人們認識和理解。因此，一定要增強服務意識，認真謀劃，主動服務，及時為政府宏觀經濟決策、規劃管理、應對突發事件等提供勘測保障服務，使勘測成果成為經濟社會發展的重要支撐和保障。

2.2 強化土地勘測質量的監督

加強土地勘測質量監督的檢查工作，強化土地勘測成果匯交，提高勘測服務保障能力。按照《測繪質量監督管理辦法》規定，根據要求，進一步加強測繪產品質量管理，完善測繪項目監理制度。結合盤縣實際，完善年度測繪質量監督檢查流程和評定標準，健全測繪質量監督檢查機制，建立市級測繪質量監督檢查專家庫，開展常態的質量監督檢查。加強土地勘測成果匯交工作，提高土地勘測服務保障能力。加大對土地勘測產品質量的檢查力度和抽查比例，及時發現問題，做到及時解決。

2.3 加強行業自律，建立誠信體系

建立健全可量化的土地勘測誠信體系和評估標準，形成政府監管、社會監督、行業自律“三結合”的有效監管模式。一是結合實際情況，制定測繪行業服務標準和測繪單位誠信評估辦法，量化指標值，明確評估指標。二是簽訂《測繪單位誠信服務承諾書》。三是建立土地勘測誠信信息公開制度，四是開展土地勘測誠信服務調查工作，填寫《測繪單位誠信服務用戶調查表》，并在項目完成后，將其作為勘測成果匯交的要件。

2.4 規范土地勘測項目管理工作，完善本單位土地勘測管理制度

按照有關條例的要求，規范土地勘測項目備案工作。進一步優化工作流程，明確工作責任，建立工作責任追究制度，建立了測繪成果統一對外提供制度，確立對外提供土地勘測成果資料的嚴肅性、權威性。對外提供具有法律效力的測繪成果均需統一加蓋測繪資質專用章。完善內部各項規章制度。制定土地勘測管理制度、勘測質量管理制度、勘測技術管理制度、檔案管理制度等一系列勘測管理工作制度，為生產優秀土地勘測成果提供制度保障。

2.5 加強土地勘測業務培訓提高勘測成果質量

大力實施人才戰略，著力改善人員結構。改善從事勘測工作人員的知識、年齡結構，提高技術人員業務素質，提升勘測技術服務水平。不斷提高土地勘測隊員業務培訓力度，確保土地勘測成果質量。從學習內容上，認真組織學習《城鎮地籍調查規程》、《土地勘測定界規程》等業務行規；從學習方法上，采取書面學習與野外工作實踐相結合的辦法，理論與實踐相結合；從學習形式上，采取老手帶新手，技術熟練的組長帶組員的辦法。通過采取這些措施，使每個勘測隊員的業務工作能力在短時間內得以迅速提高，從而提升土地勘測隊伍的整體素質。創優服務理念，增強服務效能，提高職工政治思想素質。在做好業務工作的同時，進一步加強思想政治工作，加強職工的政治理論學習，根據工作性質和崗位職責，加強對職工的政治思想教育，進一步增強職工的服務意識，真正讓服務理念和效能意識深入人心。

2.6 健全土地勘測機構機制，構建和諧土地勘測發展環境

加強土地勘測隊伍建設，形成布局合理、功能完善、保障有力的基礎勘測隊伍，為全縣公益性勘測和政府應急勘測提供隊伍保障。充實土地勘測管理人員，注重測繪專業技術人才培養和引進，努力構建和諧土地勘測的發展環境。

2.7 認真做好測量標志普查、管理及維護工作

一是全面普查，摸清底數。組織人員通過全面、徹底地普查，全面掌握縣域擁有的永久性測量標志數量以及狀況。二是登記造冊，建立檔案。對完好的測量標志分別建立檔案，利用《測量標志管理系統》軟件，全部實施微機化管理，同時詳細拍攝各測量標志的點位、標志及附近現狀照片，做到底數清楚，現狀明白。三是明確責任，加強保護。對各個水準點、三角點、B級GPS點全部委托測量標志所在地鄉鎮國土資源所（站）保管，將測量標志保護工作落實到所（站）、責任到人，并要求各責任人增強責任意識，定期進行檢查，切實加強保護。

3.結束語

在土地勘測工作中，應做到在思想上高度重視，強化土地勘測質量監督和業務培訓，建立土地勘測誠信體系，規范土地勘測項目管理工作，完善本單位土地勘測管理制度，為提供高質量的土地勘測服務提供保障。

參考文獻：

[1]貴州省區域地理信息項目領導小組編.貴州省地理信息數據集[M].貴州人民出版社，1996.

[2]劉紀遠主編.中國資源環境遙感宏觀調查與動態研究[M].中國科學技術出版社，1996.

[3]陳帥.RTK技術在圖根控制測量中的應用[J].科技資訊，2009（13）.

[4]薛天云.RTK與常規控制測量的應用比較分析[J].科技資訊，2009（18）.

[5]沈雙龍.關于RTK測量在地質工程中應用的思考[J].科技資訊，2009（27）.

[6]李鎮良.GPS RTK控制測量優勢分析研究[J].科技資訊，2009（34）.

[7]吳少林.山區土地勘測定界GPS技術的應用研究[J].科技創新導報，2010（15）.

[8]王志勇，守華英.淺談GPS在土地勘測定界中的應用[J].科技信息，2010（21）.

[9]韋春琳.淺談土地勘測定界測量中數據處理的方法[J].南方國土資源，2007（08）.

[10]王錦萍.淺談1：10000地形圖3D產品的制作方法與技巧[A].全國測繪科技信息網中南分網第二十一次學術信息交流會論文集[C].2007.

[11]李黎.GPS集成技術在城市形變監測中的應用趨勢[A].全國測繪科技信息網中南分網第二十四次學術信息交流會論文集[C].2010.

[12]羅名海.武漢市地理信息公共服務平臺建設實踐[A].科技支撐 科學發展——2009年促進中部崛起專家論壇暨第五屆湖北科技論壇文集[C].2009.

[13]答星.基于Orthovista的數字正射影像快速成圖的方法研究[A].中國測繪學會2010年學術年會論文集[C].2010.

[14]李琪.城市規劃執法實時監控可量測系統[A].規劃創新：2010中國城市規劃年會論文集[C].2010.

[15]肖建華，李江衛，嚴小平，王厚之.基于CORS系統的城市三維基準維持與穩定性分析研究[A].《測繪通報》測繪科學前沿技術論壇摘要集[C].2008.

[16]王瑞莉，官善友.淺談武漢市地下空間的信息化[A].2009中國城市地下空間開發高峰論壇論文集[C].2009.

[17]官善友，龐設典，龍治國.論武漢市環境工程地質問題[A].中國地質學會工程地質專業委員會2007年學術年會暨“生態環境脆弱區工程地質”學術論壇論文集[C].2007.

[18]鄭先昌，陳鑫海，洪興全.某深基坑噴錨網支護整體滑塌事故分析及搶險加固措施[A].巖土鉆掘技術在資源、環境和工程建設中的應用與發展學術論文集[C].2001.

[19]楊育文，袁建新.土釘墻力學性狀及其邊界元法分析[A].湖北省土木建筑學會學術論文集（2000-2001年卷）[C].2002.

[20]孫國慶，施木俊，雷永紅，唐傳政.三維工程地質模型與可視化研究[A].湖北省土木建筑學會學術論文集（2000-2001年卷）[C].2002.

[21]施展.勘測定界數據一體化管理技術的研究與實現[A].第九屆長三角科技論壇（測繪分論壇）論文集[C].2012.

[22]孫志剛，馬春秋.淺談CORS系統在城鎮地籍調查測繪中的應用[A].第十四屆華東六省一市測繪學會學術交流會論文集[C].2012.

[23]余劍.土地勘測定界系統的設計與實現[A].促進科技經濟結合，服務創新驅動發展——蚌埠市科協2012年度學術年會論文集[C].2012.

[24]楚軍，黃三發，王海濛.淺談青榮鐵路土地勘測定界的方法與分類面積計算[A].第四屆“測繪科學前沿技術論壇”論文精選[C].2012.

[25]魏玉明，黨星海，孔令杰，張秀霞.GPS測量技術在地籍測量中的應用[A].第四屆“測繪科學前沿技術論壇”論文精選[C].2012.

[26]孫瑋玉，謝飛.豐縣農村地籍調查中地籍要素編輯探討[A].江蘇省測繪學會2011年學術年會論文集[C].2011.

[27]金玉玲，耿麗艷，趙永蘭.AUTOCAD二次開發在制作地籍影像圖中的應用[A].河南省地質調查與研究通報2007年卷（上冊）[C].2007

[28]李新剛.淺談建設用地勘測定界工作[A].河南地球科學通報2012年卷[C].2012.

[29]紀青，張志進，操瑞紅.第二次土地調查內業建庫的質量控制[A].華東六省一市測繪學會第十一次學術交流會論文集[C].2009.

[30]齊志飛，倪堯.城鎮土地調查數據建庫軟件開發技術探討[A].華東六省一市測繪學會第十一次學術交流會論文集[C].2009.

[31]楊波.淺談日常土地測繪工作的質量控制[J].魅力中國，2009（25）.

[32]薛夢燁.淺談日常土地測繪工作的質量控制[J].中國新技術新產品，2009（13）.

[33]張菲，金芳芳，黃明宏.影響土地測繪質量的原因分析及控制措施[J].中國新技術新產品，2011（04）.

[34]遲進軍.對現代房產測繪中相關內容及質量控制之探析[J].科技信息，2011（13）.

[35]高幫勝.淺談房地產測繪的質量管理[J].黑龍江科技信息，2008（18）.

[36]李瀟，張曉玲.關于城鎮地籍調查數據庫建設的質量控制[J].地礦測繪，2010（01）.

[37]李廣蘭.信息化的地籍測繪與質量控制[J].科技創新導報.2008（03）.

[38]王靈鋒，趙廣乾，張炳蔚.水下地形測繪的前期質量控制[J].現代測繪，2009（06）.

篇9

關鍵詞：景觀；水景設計；居住區水景

中國古典園林素有“無水不成園”的傳統，正所謂“水隨山轉，山因水活”。水是園林的靈魂所在。改革開放后，城市建設的腳步越來越快，伴隨著社會的發展和房地產行業的興起，人們擺脫了以往的居住觀念，對于居住環境品質的關注度越來越高。居住區水景不但滿足了人們親近自然的心理需求，同時在凈化空氣、調節小氣候和活躍居住區的氣氛等方面具有重要的作用。

1 居住區水景的分類

按照水的形態可分為動態水景和靜態水景；按照藝術風格可分為規則式水景和自然式水景；從歷史文化發展角度又可以分為現代水景和古典水景。按照表現形式來分，可分為點綴型水景，如噴泉、跌水等；生態型水景，如池塘、人工湖等；親水型水景，如泳池、旱噴等；意象型水景，如日本的枯山水做法。

2 居住區水景的特征和作用

2.1 居住區水景的特征

居住區水景在規模上并不大，有水池、瀑布、噴泉等表現形式；集觀賞、娛樂、生態、游憩等功能于一體；安全性較好，服務對象具有特定指向性；設計方法多樣，多借用于建筑的設計手法；并且對局部小氣候有一定影響。

2.2 居住區水景的作用

2.2.1 美化環境。居住區水景在實際應用過程中，是以動水和靜水在形態上的融合，結合水生、地被、喬灌木等植物，用假山、置石、雕塑小品、亭臺樓榭等做點綴，同居住區環境和建筑風格相契合，并運用現代技術，配以燈光、音響等設施，在聽覺和視覺等方面體現水景的美化作用。

2.2.2 休閑游憩。親水是人們對水的需求的強烈表現，水是人們進行休閑娛樂活動的載體。居住區水景在設計過程中往往同亭、橋或者植物相結合，形成景色優美的濱水空間，濱水空間往往是人們聚集活動的場所，這樣的場所不僅可以起到聚集人群的作用，又可以拉近人和水的距離，滿足居民親水的需求。

2.2.3 美化心靈，調節情緒。親水的設計會拉近人和水之間的距離，水景可以安撫人們躁動的情緒，給人們心靈釋放的空間。環境心理學研究表明，水環境可以使人體溫下降、脈搏平穩，特別有助于消除城市人在精神上的壓抑感，有著重要的鎮靜安神的作用，從而使緊張的神經得以放松，產生舒暢的心理感受。

2.2.4 空間的引導和拓展。點狀的水面或者水池，是空間中的視覺焦點，在景觀環境中起到點景的作用；線形的水景具有分隔空間、引導暗示的作用，直線型的造型會提升空間的秩序感，曲折的水面則暗示空間的連續和環境的含蓄；大面積的水面，具有控制空間環境尺度的作用，弱化的邊緣有助于空間的拓展，水中的倒影更是增加了空間的深遠。

2.2.5 調節小氣候，提升居住質量。水景可以增加居住區環境的空氣濕度，降低周邊環境的溫度，同時還可以降低粉塵濃度，凈化空氣，降低噪音，改善空氣質量，尤其是它能明顯增加居住區域環境中的負氧離子濃度，使人感到心情舒暢，具有一定的保健作用。

2.2.6 防災功能。一些居住區內的水體景觀，在設計之初就考慮到了雨季和旱季可能出現災害的情況，雨季洪澇，一些水景設施可以蓄水，以減少災害；旱季又可以利用蓄存的水澆灌植物或者抵擋旱災、火災等一些災害的發生；特殊條件下，還可以作為飲用水提供給居民所使用。

2.2.7 社會經濟效益。由于水景在居住區環境中的重要性，加上人們對居住區環境的新要求，在房地產行業中，有水景的項目可以直接提升項目的檔次和社會影響力，從而提升房價，轉為經濟方面的效益，促進城市經濟的發展。

3 居住區水景設計的影響因素

3.1 社會因素

社會因素包括社會制度、道德規范、法律法規、風俗習慣等方面內容，這些內容直接影響著人們態度的形成和改變。在一定區域空間內，不同的生活方式和行為準則直接影響當地的價值觀念，這對居住區水景的設計具有很大的影響。

3.2 經濟因素

對開發商而言，投資是否會產生經濟效益，這是影響居住區水景乃至整個居住區景觀品質的最大因素；對于管理部門而言，水景日常運行產生的管理費用和后期的維護費用，都取決于水景的規模大小和復雜程度，這對居住區水景的品質是很大的制約；而以上兩種投資費用的來源，歸根結底都是來自居民的物業費和購房費用，費用過高，居民自然不會買賬，所以居民對于費用的承受能力也會影響到居住區水景的設計。

3.3 文化因素

理水”則是中國造園文化的重要組成部分。水是園林靈魂的載體，是園林生機盎然的動力。中國古典園林中的“理水”講求的是意境和手法，即寓情于景，情景交融，通過對水的品格的理解，運用一定的技藝和處理方法，并賦予其情感色彩和文化內涵，使其具有生命力，但這是對水體的再創造，并不是對自然水體的簡單濃縮和模仿。

不同地域的文化也是影響水景設計的重要因素，水景設計應該充分考慮所處的地理位置和環境條件，融合當地的民俗風情和文化特征，體現當地的地域特色，使景觀具有標識性和地方代表性。

3.4 地理環境因素

地理環境因素主要包含自然地理因素和人工環境因素。自然地理因素主要包括地形地貌、動植物分布情況等自然生態環境；光照、風向、氣溫、降水等氣候環境；聲音、空氣質量等物理環境。人工環境因素主要包括居住區所處的城市風貌和建筑風格等方面。居住區水景的設計應在保護生態環境，充分利用地理環境的條件下，營造符合當地地理環境的景觀。

3.5 人為因素

水景的誕生過程，離不開建設單位、設計單位和施工單位的參與，建設單位對水景的意向，如規模、樣式、風格等方面有決定性作用；設計單位的設計水平，職業素養，以及團隊的協作能力，直接決定了水景的形式；施工單位的實地操作能力，在施工過程中對于圖紙的理解和深化能力，則直接影響水景的最終效果。

4 結語

文震亨曰：“石令人古，水令人遠。園林水石，最不可無。一峰則太華千尋，一勺則江湖萬里?！崩硭侵袊鴪@林的重要主題，理水的關鍵就在于將水的靈秀通過藝術加工，賦予抒情寫意的意境。未來居住區水景的設計應秉承我國傳統理水理念，將中國歷史文化融入其中，結合創新思路，創造出符合時代需求，意蘊深厚的現代居住區水景。

參考文獻

[1] 丁自峰.城市居住區水景設計研究[D].浙江大學碩士論文，2009.

[2] 鞠偉琴.園林水體在居住區的應用[J].現代農業科技，2015（14）：177-178.

篇10

【關鍵詞】房屋調查； 面積測繪 ； 面積統計； 面積匯總

1 引言

為了全面查明佛山市某片區的土地面積、房屋建筑面積，建立具有權威性、現勢性的房屋調查摸底資料，為該片區舊城區改造提供全面、詳細的評估資料，從而推動該片區產業和城市轉型升級。該區“舊城鎮改造建設中心”決定在該片區開展“三舊”改造房屋調查項目。本文是技術人員在項目實施中的經驗與體會。

2 三舊”改造建設的房屋現狀

“三舊”改造建設測繪調查就是要對舊城鎮、舊廠房、舊村居的土地的權屬、用途、使用年限和房產的權屬、用途及家庭成員、出租情況、查封抵押的調查，對建筑面積、土地使用面積及權屬界線核定等一系列的摸底調查，以利于評估及拆遷，國家和政府都在推進這項民生工程，這原本是一項利國利民的好事，然而“三舊”改造建設現狀卻呈現如下特征：

2.1群眾對“三舊”改造的重要性缺乏充分認識，許多房屋很難聯系屋主，調查工作無法開展。

據統計，該片區約1/5的房屋聯系不上屋主，他們有出國的，有出省的，有的即使在省內也在外面購買了房屋；還有一部分人即使知道本片區要改造，但是對該項工作的重要性認識不足，或改造需求不是非常迫切而不愿配合，給調查工作的順利開展帶來了極大的困難。

2.2房產證地址編排不規范或錯誤，影響了數據匯總時間。

對實地中的同一棟樓，在房產證中可能存在幾種命名規則。例如，“新華路2號”和“新華路一座”是同一棟樓，“中山西路二座”、“中山西路2座”、“中山西路2號” 是同一棟樓，“人民一路33號”和“中山中路33號” 是同一棟樓，等等。

2.3沒有一張完整的房屋地址圖，延誤了房產證收集的時間。

對于房屋測繪調查工作而言，房產地址圖就是工作的指示圖。由于進場時，我們手上只有國土部門提供的地形圖，它存在現勢性不強、房屋地址信息不全等問題，再加上國土部門提供的國土證信息也沒有與房屋地址一致的坐標位置信息，因而對工作的指導性不強。由于不知道測區所包含的地址信息，結果在查找房產證時，一方面是測區內的房產證沒有找出來，另一方面找出了許多測區范圍外的房產證，延誤了房產證收集的時間，影響了整個工期。

2.4不同時期房屋測繪標準不一致，給面積測繪與統計帶來了極大的困難。

測區內的房屋最老的有民國時期建設的，最新的也有至今還未入住的；不同時期建設房屋測繪標準不一致，房產證上登記的面積有未分攤的、有部分分攤或完全分攤的，有按面積分攤或按戶數分攤的，有登記建筑面積無套內面積的，有登記建筑面積與套內面積的等等?，F在要統一標準實測，對于上述各種情況必須認真分析、區別對待，給面積測繪與統計帶來了極大的困難。

3 舊城鎮改造建設中的房屋調查、面積測繪與統計方法

要做好舊城鎮改造建設中的房屋調查、面積測繪與統計方法，項目開展前應根據調研情況組織編寫《項目技術實施方案》，在項目實施過程中制定《項目工作實施要點》和《項目工作實施補充規定》等技術指導文件。由于房屋調查、面積測繪與統計方法等技術工作都有相應文件做指導，故各項工作均能有序進行，極大地方便了工作。

3.1房屋調查方法

入戶調查是一項非技術性的工作，一方面需要調查人員有較高的表達溝通技巧，另一方面通過本次調查，還需要給業主留下較好的印象，以方便后續工作的開展。

① 盡快辦理《協助調查函》、《通告》等文件和證明，設法解決入戶困難的問題。

② 盡快收集地形地籍圖、國土證、房產證等資料，以利于統籌安排。

③ 房屋入戶調查時多問一句，以免造成工作反復。

3.2房屋面積測繪方法

房屋面積測繪是根據房產證附圖核對產權人的房屋是否與現狀一致，主要是核對尺寸。如果一致，則實測面積可取房產證面積，土地面積取土地證面積，如果不同，則需要在《房屋測繪調查草圖》上繪制出房屋的各層平面圖，并認真量取尺寸。面積實測分如下幾種情況：

① 房屋加建，主要是指房屋的層數改變以及產權人在自己土地范圍內的空白地進行加建。此時，房屋的土地面積多沒有變化，當能十分明確確定房屋的加建部分時，可對照房產證附圖直接量取加建部分的面積，最終實測面積成果取產權證和加建面積的總和。當不能確定加建部分時，需要對整棟房屋進行測量。

② 房屋多占，主要指產權人在自己土地證規定的界址外進行加建。此時土地和房產面積均發生變化，需要對土地面積和房產面積全部測量。

③ 陽臺封閉。對于陽臺封閉的情況，在進行面積實測時，需要測量出封閉的面積，則該面積的一半即為產權證上多出的面積。

④ 房屋套內面積測繪方法。

a、房改房。房改房的情況一般來說當時在進行房產測量時，進行了簡單的分攤。在核對房屋尺寸無誤后，實測套內面積，取房產證面積（建筑面積）與套內面積之差值為分攤面積。

b、商品房。在核對房屋尺寸無誤后，取其房產證套內面積為套內面積。

c、獨立棟。由于此類型房屋只屬于同一產權人所有，不需分攤，則在檢測房屋平面圖尺寸無誤后，取其建筑面積為套內面積。

3.3房屋面積統計方法

① 開發功能豐富的“房屋測繪調查數據入庫程序”，以提高工作效率。

根據“舊城鎮改造建設中心”的要求，我院對測區內的房屋建筑面積做了如公有產權、私人產權、完全產權、非完全產權、學校、大型公建設施、商業部分、無證部分、陽臺封閉及加建部分等多項面積匯總的內容，以方便對調查區域做出準確的征收成本分析，有針對性地制定實施方案。根據作業要求，開發了自動統計上述面積的“房屋測繪調查數據入庫程序”。

② 內業校核統計結果，以保證數據計算的正確性。

由于數據量龐大，雖然有專用程序統計，但是作業員在房屋分類時有可能會出現錯漏，為了避免這種情況，在內業校核時，就要從多方面做封閉性檢核。因為測區房屋建筑總面積是固定的，完全產權與非完全產權總面積之和，公有產權與私人產權總面積之和，無證部分與有證部分總面積之和，商業部分與非商業部分總面積之和應該都等于房屋建筑總面積。如果不符合就要找原因，可能有房屋分類錯誤等情況，直到解決問題。

③ 外業抽檢統計結果，以保證數據測量的正確性。

4 結語

“三舊”改造建設是一項相當繁瑣的工程，由于涉及到產權轉移、產權拍賣、兩證混亂以及可能的利益的再分割等錯綜復雜的關系，注定了房屋測繪調查者在工作中將付出更多的時間和精力。但是，只要我們按照文中的方法，發動多方面的力量做好入戶調查與測繪、開發“房屋測繪調查數據入庫程序”專用程序做面積統計，將復查的問題將變為簡單，從而為三舊”改造建設節省一定的經費和時間，保證對“三舊”房屋進行實地逐項核查，確保數據真實可靠，切實保障群眾的合法權益，使“三舊”改造成為人民群眾滿意的民心工程。

參考文獻：

1、謝戈力.如何實現“三舊”改造中的共贏.中國土地.2011年02期

2、吳釗娥.“三舊”改造對廣州房地產市場的影響研究.廣東工業大學碩士論文2011