房地產財務管理關鍵環節有效控制

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摘要：房地產行業的發展，受國家經濟發展和政策的影響較大，為了促進房地產企業發展能夠更快更好地適應市場發展需求和國家的政策規定，加強對房地產企業的管理，提升其財務管理水平十分必要。本文從房地產行業財務管理關鍵環節的有效控制涉及的問題和策略與大家進行探討。

關鍵詞：房地產；財務管理；關鍵環節；有效控制

房地產業是目前國內市場各個行業中收益、風險、資金需求相對較高的行業。一個房地產開發項目的收益和風險又與項目資金情況有著密不可分的關系，項目財務管理尤其是資金管理和稅務籌劃貫穿于整個項目的開發過程中，房地產企業要實現良性發展，獲得可持續性核心競爭力，必須提升財務管理水平，實現房地產開發關鍵環節的有效控制。

1房地產財務管理關鍵環節概述

一個完整的房地產開發項目是從土地獲取、項目立項、規劃設計、開發建設、開盤銷售到竣工驗收、房屋交付，涉及到多方面多環節的管理把控，每個環節都很關鍵。其中房地產財務管理的關鍵，筆者從房地產資金管理、稅務籌劃、財務計劃和風險管控這幾個方面進行闡述。1.1房地產企業資金管理。資金猶如企業的血液，貫穿于公司業務的各個環節，對于房地產企業來說，資金密集、需求量大、資金投入產出間隔周期相對較長，做好資金管理對房地產企業來說無疑是重要的。說到房地產資金管理，就要把目光聚焦在土地成本上，因為除了以劃撥方式取得的土地，其他獲取方式都需要大額資金投入，此項資金在整個房地產開發過程中時間最先，占比最大。目前由于房地產市場融資政策趨緊，土地款基本由自有資金覆蓋，取得外部金融機構的融資受限多、難度大。所以一個房地產項目的獲取，不僅僅看可研指標是否可行，還要考慮企業本身資金情況，如果自有資金不足以支撐項目的取得，可以考慮成立聯合體獲取土地，以減輕資金壓力。后續房地產開發階段可以利用外部融資，這個階段的融資模式可選擇性較大，股權、債權、基金和保險業資金等可以根據項目情況進行選擇。房地產銷售回款管理，主要考慮加快項目開盤時間，在政策許可的條件下提前準備預售證件的辦理，提前蓄客；針對目前的房地產銷售資金監管，和政府管理部門進行溝通，努力降低單方監管額度，在每個監管節點足額提取超額資金，投入到項目中來或者歸還項目融資，降低項目資金成本，提高資金使用效率。1.2房地產企業稅務籌劃。房地產稅務籌劃，從土地取得至項目完工清算階段，都需要財務人員予以重點關注，房地產行業是涉及稅種多、稅額大的行業。其中土地取得時的契稅、印花稅；開發階段的城鎮土地使用稅；銷售階段的增值稅、附加稅費、土地增值稅、印花稅及企業所得稅；自持時的房產稅等等，可以說項目的各個階段都和稅務密不可分，其中很多稅種可以在合同談判、簽訂階段就在法律法規許可的范圍內進行籌劃，項目綜合稅負高低直接影響項目的收益水平，也體現了財務人員的稅務管理水平。1.3房地產企業財務計劃和風險管控。古語說：凡事預則立、不預則廢。這句話雖偏激但也說明古人已經明白做事情是需要提前規劃的。房地產項目是從土地獲取之前的可行性研究開始的，現在市場上土地的取得方式主要有：出讓、轉讓和劃撥。無論以哪種方式獲得，其前期針對項目的可行性進行的市場調研、開發假設、現金流量預計等環節必不可少。一般情況下土地轉出方在房地產企業進入前對土地轉出的預期價格是進行過測算的，他們留給房地產企業的利潤空間基本在行業可接受的范圍內。房地產企業取得土地相關資料數據后，將可考慮的市場因素、政策因素、自身管理因素等考慮進去利用自己的模型進行再次測算，這個時候很多項目為了能到達預期的收益需要將開發進度、銷售進度、資金回籠等關鍵因素考慮的比較樂觀，樂觀測算是把雙刃劍，對土地獲取是有利的，對后續開發是有壓力的。所以土地獲取前的可行性研究是房地產企業的一項重要工作。全盤開發方案是在項目獲取后根據項目的實際情況在可研的基礎上進行的修正，較可研更偏向于保守更切合實際。項目年度預算、季度預算等是根據項目的開發進展情況，對未來一定期間的預期，財務方面主要包括資產負債預計、利潤預計、現金流預計、新簽合同額、投資支付預計等。這些基礎工作都需要在經過一定的審批流程后下發執行，并在執行期結束進行考核。所以全盤開發方案和全面預算工作會影響公司執行效果，影響企業領導人的業績，需要企業各個業務部門參與并重視。做好預算規劃，也是房地產企業財務管理工作的一項重點業務。提前規劃體現在現代企業管理中主要就是上述所說的做可研、做方案、做預算等，在做計劃的過程中，同時對項目可能會發生的風險進行預期，在一定范圍內進行高效防范和控制。房地產企業也不例外，在每個可研、方案和預算的過程中在企業成熟的模型中盡可能預計項目可能存在的風險，并提前做好預警及應急預案等風險防控措施，為項目順利開展提供保障。

2房地產財務管理存在的問題分析

2.1財務管理制度不健全，缺少有效的管理辦法?？v觀世界房地產業的發展，我國房地產行業可以稱得上起步較晚，這一因素導致了我國部分房地產企業存在財務管理制度不健全，缺少有效的管理辦法，資本體系不完善等問題。這種制度體系的不完善，體現在企業運營中有自有資金、資本積累以及外部融資不匹配、不協調，房地產企業發展風險管控難度大等。2.2財務人員的風險管理意識和自身素質有待加強。很多房地產企業在發展的過程中，把重心偏向于放在項目的成本管理和施工管理方面，而對企業財務管理不夠重視，筆者分析了一下出現這種情況的原因與房地產企業的主管領導，很多是從成本和施工這兩個業務板塊晉升上來的有一定關系。而這種重視不足會在一定程度上造成企業財務管理人員的素質不高，進而影響企業的整體財務管理水平。財務人員風險管理意識不強，一方面，企業管理層沒有對財務管理有足夠的重視，投入人力、物力、財力不足，人員薪資低，對財務人員的要求低、培訓少；另一方面，財務人員財務知識不扎實，對專業的財務理論不夠了解，對財務、稅務政策不能及時掌握，不能滿足房地產企業的財務管理的高要求；第三，如果缺乏相應的監督激勵機制，則無法充分調動企業員工的自主性和積極性。

3房地產財務管理關鍵環節的有效控制策略分析

3.1建立健全財務管理制度，明確財務職責，提升財務人員素質。房地產企業要想高效開展財務管理工作，建立健全財務管理制度、優化財務管理流程、推進財務部門的相關改革是非常有必要的。那么，如何完善和優化制度、推進房地產企業財務改革？需要以下方面進行：第一，優化財務部門的職能，保證財務人員權利、義務，使其能夠有效監督企業的財務運行；對財務人員進行合理分工，明確崗位職責，有效促進企業的各項財務工作在實施的過程中能夠按照標準流程運行；第二，建立健全房地產企業各項財務管理制度，讓財務事項的處理有據可依，讓員工經過簡單的培訓可以熟悉財務管理的相關流程，將企業的財務管理制度化、標準化、流程化。從而降低企業的財務管理成本，增強企業的核心競爭力，為企業的良好發展創建強有力的保證。對于房地產企業的財務管理而言，形成一支高質量、高素質的財務管理隊伍，將會大大提升企業的財務管理效率。因此，提升財務人員的專業技能和綜合素質，對實現高效的財務管理具有重要的意義：第一，提升意識是關鍵，只有思想上重視了，行動才會跟上，所以，作為財務管理人員，就要切實認識這項工作的重要性；第二，夯實財務管理基礎，提升財務人員的專業技能，加強對財務管理人員的培訓，讓企業的財務管理人員能夠準確地和及時地了解最新的財務管理知識，實現自身知識庫的更新；第三，要想提升財務人員的綜合素質，建立有效的獎懲措施及激勵機制很有必要，根據財務管理人員對房地產企業財務管理的貢獻，進行相應的獎勵，調動起財務管理人員對工作的熱情；有過失也要進行相應的懲罰，以提高財務人員的工作質量增強工作責任心；第四，房地產企業財務管理人員專業技術的提升和綜合素質的增強，離不開房產企業領導層對財務管理的重視，要充分認識到財務人員是財務管理的核心。不定期地對財務人員進行知識和技能的培訓，組織財務人員參加各種相關的交流會，開闊他們的視野，提高財務人員的業務能力和專業素養，促使本企業的財務管理人員在思想上能夠與時俱進。明確財務部門職責，財務人員要負責定期或不定期向總裁、董事局報告工作，提出財務運作、財務管理等方面的分析和建議；負責完善公司財務管理制度及會計監控機制，監督、檢查公司財務運作和資金收支情況，并對公司財務活動的合法性進行監督；負責審核公司財務報告，對財務報告的真實性、完整性、公允性、及時性負責，配合監管部門、中介機構對公司財務報表的審計及其他審計工作；負責公司財務工作的合法性、真實性和有效性，及時發現和制止可能造成公司重大損失的經營行為；負責對股東大會、董事局批準的公司重大經營計劃、方案的執行情況進行財務監督，定期向董事局報告經濟情況和財務狀況；負責與金融機構、稅務機關、會計師事務所等部門的報告與溝通工作[1]。3.2強化財務計劃、防控財務風險。強化企業財務計劃，在項目運營的各個階段根據實際的政策方向、經濟環境，對企業財務工作進行合理的計劃，其中最為重要的是資金籌劃和稅務籌劃，做好這兩方面對加強企業的財務管理內部控制來說有著至關重要的作用。房地產企業在發展的過程中，對于資金的籌劃方式較多[2]。這一環節也是最容易出現問題的環節，所以，要想實現有效的資金籌劃，不僅需要房地產企業根據內外部條件的變化堅持投資回報穩定原則，而且還要在財務管理權限上加以明確建立正規籌資委員會等組織，在企業每制定一項資金方案時，都要從各個方面分析該方案對企業財務管理的影響、對企業綜合收益的影響、對企業后續發展的影響等。運用適合的財務杠桿，避免財務壓力，在重大資金支出時，要使用群體決策，最大限度地減少失誤[3]。保持做到以各項財務計劃為目標，強化過程控制，做好事后考核這樣一個完整的計劃和管控閉環。做好房地產企業財務風險防范，必須要清楚房地產企業財務管理的對象，包括資金運動及其規律，開發資金運動形成的財務關系；設立財務管理的目標，總體目標和具體目標；房地產企業財務管理的環境，例如經濟體制環境、市場環境；樹立正確的財務管理觀念，明白資金的時間價值及風險。項目開發建設的全過程中，一切支付要取得增值稅專用發票；調研過程中發生的費用采用合理的方法，計入開發成本；發生的業務招待費、廣告費和業務宣傳費按照國家稅務總局公告處理；合理核算“開辦費”；勞務費應取得合法有效的原始憑證[4]。做好以上基礎的財務工作，為企業財務風險防控增加一道屏障。3.3關注房地產企業資金管理。房地產的資金管理，主要涉及融資、投資和效益產出等環節，對于這幾個房地產企業資金管理的關鍵環節，建議拓寬有效的融資渠道，建設有效的融資體系，加強企業資金管控，提高資金使用效率。這項工作對房地產企業來說是一個難啃的骨頭，也是財務管理的關鍵環節。所以，要想建設有效的融資體系，就需要房產企業拓寬融資渠道[5]。第一，融資方面除了考慮常規的債權型融資以外，股權型融資方式也是房地產企業降低資金壓力、減輕資金和運營風險的一個正確選擇；第二，制定科學有效的資金管理體系，按照國家法律法規，規范資金管理體系，合理制定保障制度，制定戰略性項目投資計劃，有效控制投資失誤現象。把控投資、融資等高風險活動，加強對已立項的在建項目資金使用情況的控制，對資金使用情況進行動態跟蹤落實，確保各項資金的合理使用，有效控制項目成本的無序增長。房地產開發項目容易受到外界因素的影響，例如，國家政策、社會需求等，房地產企業在開發項目時一般資金投入較大，同時，資金周轉時間也較長，這就使得房地產企業比其他產業的投資風險更大[6]。加強項目資金預算管理，需要財務部門了解項目建設的每個流程和環節，將資金收支盡量按照預算落實和管控以減少項目資金鏈風險。定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤、全面管控和及時匯報。房地產企業資金周轉慢，需要企業財務部門和銷售部門共同關注銷售回款速度，確保銷售回款按照計劃落實，保證資金滾動以及再投資。只有這樣，才能有效提升資金利用效率，緩解房產企業本身背負的債務壓力。在進行債務清算時，要理清負債中的各項風險關系，防范財務風險的發生[7]。3.4優化房地產企業稅務籌劃方案。房地產企業一切稅務籌劃方案，都要以遵循誠信納稅、法制和成本效益的根本原則為基礎，在企業日常開展的業務中貫徹稅務籌劃理念，從項目土地獲取、土地出讓、轉讓協議開始，到項目開發建設環節的成本合同，最后到項目開發產品預售、銷售合同等各個環節中落實。隨著房地產企業的發展和政府對房地產企業的政策把控，以及房地產企業本身資金投入大、資金占用時間長、綜合稅負重這些特點，讓房地產企業利潤空間變的越來越小。在稅收法規政策允許的范圍內開展一定的稅務籌劃，提高企業生存競爭力，越來越能體現一個財務管理人員的綜合水平，稅務籌劃也是財務人員可以為企業實現效益提高的最重要的一項業務。房地產開發過程中涉稅種類多，可以籌劃的稅種以土地增值稅專業技術要求高、可節稅金額大，土地增值稅籌劃的關鍵是利用房地產企業加計20%扣除和普通標準住宅增值率不超過20%享受稅收減免優惠這些政策，在房地產開發過程中需注意成本合同簽訂、成本分攤、在稅額和增加成本提高產品品質方面進行權衡等事項。對于企業所得稅，需要關注企業成本類發票取得時點和全案土地增值稅清算補繳稅款的抵扣。其他的稅種主要關注稅收優惠政策，最大程度使用稅收優惠政策，目前很多房地產開發項目都被要求配建政策性保障房，這些政策房有的是可以適用不預征、小稅種減免等相關政策的，需要財務管理人員對相關政策熟練掌握。一個房地產開發項目的最終收益情況，可能會因為項目的稅務方案不同而有很大差異，所以做好房地產企業的稅務籌劃是財務人員必備的能力和素質。

4結束語

房地產企業財務管理是企業管理工作中的關鍵和重點，做好企業財務管理，實現財務管理關鍵環節的有效控制，是實現房地產企業長遠發展，實現企業目標經濟效益的重要基礎。隨著我國經濟的快速發展，房地產相關政策的更新，財務管理將被提高到企業管理的新高度。房地產企業的發展，也要順應這一大趨勢，做好深化財務管理改革，完善財務制度流程，注重財務人員培養，做好計劃和風險防控，優化資金管理和稅務管理等方方面面才能夠適應市場的發展和社會的進步。

參考文獻：

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[6]張華.房地產企業財務管理與成本控制協同管理的研究[J].財會學習，2016（1）：19-20.

[7]楊圣宏.房地產財務管理風險防范與控制[J].中國經貿，2014（21）：161-162.

作者:趙小磊 單位:中鐵房地產集團創新產業投資有限公司