房地產企業(yè)預算管理探析

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摘要：房地產開發(fā)建設項目往往投資周期長、資金規(guī)模大，如果企業(yè)不能做好預算管理，則很可能出現(xiàn)資金浪費或短缺的風險，阻礙項目正常推進，降低利潤空間。基于此，本文對房地產企業(yè)預算管理課題進行了探討，在明確我國房地產企業(yè)預算管理總體情況的基礎上，重點分析了房地產企業(yè)預算管理存在的常見問題，進而提出了加強管理、提升管理效率的對策建議，希望能夠為房地產企業(yè)預算管理提供借鑒。

關鍵詞：房地產企業(yè);預算管理

房地產屬于資金密集型產業(yè)，建設周期長、資源消耗多，如果不能有效開展預算管理工作，則很可能引發(fā)財務風險。良好的預算管理能夠幫助房地產企業(yè)規(guī)避財務風險，拓寬利潤空間，增強核心競爭力。但是從實際情況看，我國房地產企業(yè)的預算管理總體情況并不理想，預算過程顯現(xiàn)出管理意識不足、目標脫離實際、配套制度不完善、風險管控能力低等問題。只有找出相應的解決辦法，提升預算管理實效，才能推動國內房地產企業(yè)發(fā)展得越來越好。

一、我國房地產企業(yè)預算管理現(xiàn)狀概述

企業(yè)預算管理，是指企業(yè)以發(fā)展戰(zhàn)略為根據(jù)，通過預算編制、執(zhí)行、調整等手段來合理安排、控制財務活動的總稱。我國房地產行業(yè)經過多年快速發(fā)展，已然進入飽和階段。這一階段，房地產行業(yè)的發(fā)展速度有所減緩，企業(yè)數(shù)量多，市場競爭十分激烈。受供給側結構性改革深化等因素影響，房地產企業(yè)材料、人力等各項成本持續(xù)升高，但與此同時，由于政策收緊、社會投資項目類型不斷豐富，銀行等金融機構對房地產客戶提出了更多限制要求，主動流入房地產領域的社會資金也越來越少。為了縮減成本，提高資金使用效率，國內的房地產企業(yè)開始關注預算管理工作。目前不同房地產企業(yè)對于預算管理工作的組織情況存在很大差異，但是大多涉及兩個環(huán)節(jié)。第一，關于企業(yè)資金的預算管理。房地產企業(yè)的資金預算一般包含兩方面，分別是流出預算和流入預算。第二，關于企業(yè)收益和虧損的預算管理。具體包含成本預算、利潤預算、費用預算、收益預算等。房地產企業(yè)的預算管理工作涉及責任中心較多，需要相關部門、人員的有效配合。總體看來，目前我國房地產企業(yè)的預算管理水平較之以往有一定提升，但是還處于初級階段，仍存在很大的改善空間。

二、房地產企業(yè)預算管理的常見問題

（一）預算管理意識不足。我國房地產行業(yè)發(fā)展速度雖然非常快，但是發(fā)展歷程并不長，且與國家市場經濟發(fā)展改革、城鎮(zhèn)化改革等息息相關。身處其中的房地產企業(yè)在銷售市場上完全處于強勢地位，無須過多考慮預算管理等問題，故而使整個行業(yè)的預算管理意識較為欠缺。并且各個部門、相關從業(yè)人員在工作過程中，一般認為預算管理是財務部門的事情，與自身無關，導致管理過程中各項要求很可能因為內部人員不重視而無法落實。意識引導行為，房地產企業(yè)不具備充足的預算管理意識，即使建立了財務管理制度，也難以取得較好的管理效果，甚至容易出現(xiàn)先預支后審批、不經申請就追加預算等情況發(fā)生，導致預算超支等現(xiàn)象。（二）相關制度體系不完備。任何管理工作的成功，都需要一定的制度基礎，企業(yè)預算管理同樣如此。但是目前我國房地產企業(yè)的預算管理制度體系建設水平仍然偏低。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，一方面與企業(yè)自身的重視程度低有關，另一方面則與宏觀政策不穩(wěn)定有關。制度體系的建設與完善需要一定的時間積累，但是我國房地產發(fā)展歷史不長，導致沒有充足的時間來建立一套完備的預算管理制度。此外，宏觀層面，我國房地產政策變化也非常多，每隔幾年就有重大政策出臺，導致政策環(huán)境不穩(wěn)定，房地產成本分攤、收入結轉、稅費征收等相關規(guī)定常常變動，行業(yè)無法形成統(tǒng)一的預算管理標準，企業(yè)自然也難以形成完備的制度體系。制度體系不完備，對于預算管理的危害較大，會造成管理工作主觀隨意性強，缺乏規(guī)劃，風險隱患大。（三）財務預算準確率偏低。預算準確率低也是我國房地產企業(yè)預算管理當前面臨的主要問題之一。房地產企業(yè)的財務預算包含利潤預算、資產負債預算、現(xiàn)金流量預算等。我國的教育系統(tǒng)重理論、輕實踐，培養(yǎng)出的財務管理人員一般財務技能扎實，但是對于特定產業(yè)的了解不多。很多財務人員進入房地產行業(yè)之后，對房地產行業(yè)的掌握有限，制定預算管理制度、執(zhí)行管理工作很容易陷入誤區(qū)，一味套用理論方法，忽視業(yè)務項目的實際情況。當前很多房地產企業(yè)的預算準確率偏低，預算結果與實際差異巨大，開發(fā)過程容易出現(xiàn)預算不合理、資金短缺的現(xiàn)象。（四）風險管控能力不高。預算風險是財務風險的具體表現(xiàn)之一，房地產企業(yè)預算管理成效差，自然容易引發(fā)各種預算風險。房地產是一個復雜的行業(yè)，一個工程項目涉及征地、拆遷、房屋建設、配套設施建設、產品上市、營銷等眾多內容，環(huán)節(jié)越多，管控難度也就越大。并且房地產企業(yè)項目周期長，過程中的不確定因素較多，這都會限制風險管控工作的開展。此外，很多房地產企業(yè)甚至毫無風險管控意識，一個項目審批完成后就直接投入建設，根本沒有進行充分的調研、規(guī)劃、可行性研究、論證等過程，使財務風險隱患加大。

三、加強房地產企業(yè)預算管理的對策措施

（一）加強預算管理意識。加強預算管理意識，是完善房地產企業(yè)預算管理工作的首要條件。實踐過程中，房地產企業(yè)可以從以下幾方面加強預算管理意識。首先，企業(yè)領導提升對預算管理的重視。領導作為企業(yè)的核心人物，其思想意識對于整個企業(yè)的意識氛圍具有強烈的影響，企業(yè)領導應該主動學習一些預算管理知識，認識到預算管理在房地產領域內的重要性，以及房地產企業(yè)預算管理的復雜性，然后嚴格督促相關責任部門和工作人員做好預算管理工作。其次，有效提升財務管理人員的預算管理意識。預算管理是財務管理的組成內容，很多相關工作都需要專業(yè)的財務人員開展，財務人員如果意識水平低，則很難保障管理的效果。因此，房地產企業(yè)應該重點加強財務工作者的預算管理意識，例如通過制定工作內容的形式確定財務人員的預算管理責任，通過定期組織培訓活動來加強財務人員對于房地產行業(yè)預算管理的認知理解，形成先進的管理思想體系。最后，培養(yǎng)內部員工的預算管理意識。房地產企業(yè)經營的項目，往往都非常復雜，預算管理環(huán)節(jié)多，且不確定性較大，企業(yè)必須通過宣傳教育手段，配合一定的獎懲制度，培育所有員工的預算管理意識，使之更好地配合財務部門的管理工作，落實相關預算方案。（二）健全預算管理制度體系。管理制度體系是預算管理規(guī)范化的保障，房地產企業(yè)必須逐步健全預算管理制度體系。首先，建立預算管理考核制度。面向整個部門制定預算考核制度，以便于出現(xiàn)問題可以及時追責，同時也能夠促進財務人員在編制預算工作中能夠集中精力，全面考慮，避免出現(xiàn)差錯。其次，完善預算管理獎懲制度。每一名員工的思想意識存在差異，房地產企業(yè)要想提升預算管理效率，就必須利用制度來引導員工的預算管理行為。通過制度的形式，明確預算管理相關的獎懲要求。最后，健全預算監(jiān)督和溝通體系。預算管理屬于財務管理，但是其工作的真正開展并不是財務部門獨力能夠完成的。房地產企業(yè)要想提升預算管理水平，必須健全面向全企業(yè)的預算監(jiān)督和溝通體系，這樣財務部門在編制預算時，可以通過暢通的溝通渠道，廣泛獲取信息數(shù)據(jù)。財務預算方案和計劃實施的過程中，也可以形成全員監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題。（三）提升預算管理準確率。預算管理準確率偏低是當前房地產企業(yè)的重點問題。現(xiàn)有的研究成果表明，房地產公司制定精準的預算方案，可以在建設開發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)省至少5%的成本。所以，提升預算管理準確率不僅是加強預算管理的需要，更是企業(yè)節(jié)省資源持續(xù)發(fā)展的保障。為了實現(xiàn)這一目的，首先，需要將預算管理目標與企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標結合起來，利用預算管理目標來合理規(guī)劃企業(yè)的未來發(fā)展路徑，以此提升企業(yè)內部的各項管理水平并將企業(yè)資金的利益最大化。其次，預算管理人員在制定預算管理目標之前，要進行全局考慮，主要體現(xiàn)在將企業(yè)的未來發(fā)展目標和發(fā)展方向納入考量范圍，以企業(yè)的未來發(fā)展目標為主，主次分明。最后，企業(yè)應該在項目開始前，要求所有部門配合財務部門的預算管理工作。財務管理人員在編制預算方案前，也必須進行全面的調研，廣泛獲取項目資料、市場信息、政策條件等，然后整合分析，確定合理的方案。同時在實施過程中對方案進行動態(tài)調整，以保障其有效性，提升準確率。（四）強化風險管控能力。房地產項目建設周期長，過程復雜，風險系數(shù)較高，必須強化風險管控能力。首先，企業(yè)要隨時關注國家政策動向，并根據(jù)政策的調整情況來調整預算管理計劃，避免政策風險發(fā)生。其次，房地產企業(yè)應該利用現(xiàn)代信息技術，構建預算風險管理機制，利用信息化手段監(jiān)督風險狀態(tài)，隨時采取管控措施。最后，房地產企業(yè)財務部門需要立足項目預算和資本預算，做好資金籌集、資金投放、經營成果等的合理安排，對財務預算編制進行認真執(zhí)行，減少預算失誤，規(guī)避風險。

四、結語

當前，房地產行業(yè)已經進入到一個較為艱難的發(fā)展階段，政策環(huán)境收緊，市場競爭壓力增大，籌資渠道變窄。為了進一步發(fā)展，所有的房地產企業(yè)必須重視預算管理，做好預算管控，節(jié)省經濟資源，降低財務風險。

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作者:謝暉 單位:華潤置地有限公司