房地產(chǎn)項目開發(fā)土地成本控制思考

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隨著城市化建設(shè)進程的持續(xù)穩(wěn)步推進，我國建筑行業(yè)一直處于一個高速發(fā)展的階段，建筑投資額每年以不低于5%的速度增長，這其中少不利房地產(chǎn)開發(fā)商的功勞。就目前的行業(yè)形勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤極為可觀，但同時也會受到土地成本、建設(shè)成本等因素的制約。要想確保房產(chǎn)開發(fā)效益，就必須在建設(shè)前期加強土地成本控制，深入分析土地成本的構(gòu)成要素，明確土地成本的影響因素，在各個環(huán)節(jié)加強土地成本控制，根據(jù)土地的成本和建設(shè)價值選擇合適的地塊，盡量拉開房產(chǎn)銷售價值和土地成本的距離，為房產(chǎn)后期開發(fā)提供一個良好的利潤基礎(chǔ)。

一、土地成本的構(gòu)成要素

在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)時，選擇合適的具有開發(fā)潛力的地塊，合理利用土地資源，是保證項目效益的基礎(chǔ)策略。在進行土地成本控制時，首先要明確土地成本的構(gòu)成要素。一般來說，土地構(gòu)成要素主要有以下三個：1.土地使用權(quán)出讓金。在我國，土地所有權(quán)擁有者為國家，要想獲得一定年限的土地使用權(quán)，就必須給政府繳納土地使用權(quán)出讓金。這一費用的高低是按照相似地塊的出讓金額或者是根據(jù)政府標(biāo)定的該區(qū)域的地價來定的，然后在根據(jù)地塊的條件因素進行適當(dāng)?shù)匦拚{(diào)整，比如說地塊所處位置、交通情況、用途、土地出讓年限、土地現(xiàn)狀、建筑容積率等。2.土地征用費。在國家建設(shè)項目中，如果涉及到農(nóng)村土地，則需要按照國家政策和地方規(guī)定繳納土地征用費，包括耕地墾復(fù)基金、耕地占用稅、征地管理費、青苗補償費、勞動力安置補助費、土地補償費、水利設(shè)施維修分?jǐn)傎M等多種費用，需要根據(jù)征用土地的實際情況繳納相應(yīng)的費用。3.拆遷安置補償費。城市化建設(shè)進程的推進，使得城市面貌日新月異，為了確保城市規(guī)劃的合理性，通常需要拆遷部分房屋建筑，對原有的土地使用者造成了一定的利益損失，因此，按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取現(xiàn)役房屋建筑所在地塊時，必須給予原先的土地使用者一定的拆遷安置費和拆遷補償費，以彌補原有土地使用者的經(jīng)濟損失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目中的土地成本影響因素

1.土地獲取方式。自2004年8月31日起，按照《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》中的固定，只要是經(jīng)營性用地，都必須采用以下三種方式進行土地出讓：（1）招標(biāo)。由政府部門根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃戰(zhàn)略，國有土地使用權(quán)招標(biāo)公告，邀請相關(guān)建設(shè)領(lǐng)域的個人或組織參加此次招投標(biāo)活動，如果是市政工程建設(shè)，一般按照低價競標(biāo)的原則選擇合適的競標(biāo)單位；（2）拍賣。采用公開競價的方式進行國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，價高者得，這是一種相對透明而又公正的競爭方式，確保了競價的公平合理性，但是會引起“天價”地塊的出現(xiàn)；（3）掛牌。掛牌出讓國有土地使用權(quán)是拍賣的書面形式，有出讓者在公共信息平臺指定交易期限，按照價高者得的方式將最新價格顯示在公告牌上，截止到最后期限的最高競價者即成為此次交易的贏家。相對來說，掛牌是介于招標(biāo)和拍賣之間的一種彌補調(diào)劑方式，操作簡便，交易時間長，可控性較強。2.一般性因素。房產(chǎn)開發(fā)受地塊所在地段的影響是最大的，選擇地塊時必須要根據(jù)地段繁華程度、人流量、交通狀況、自然環(huán)境等因素綜合考量，這樣建設(shè)出來的建筑才具有較高的實用價值，而相對來說，這些條件也會影響到土地的出讓金額。住宅建筑適合選在自然環(huán)境好、交通便利、周圍生活設(shè)施配備齊全的地段，而商業(yè)建筑則適合選在人流量較大、地段開闊、交通便利的地段，地段較好條件絕佳的位置可創(chuàng)造利潤較高，同時土地成本也比較高，需要開發(fā)商合理選擇。同時，土地價格還會受到該階段土地利用計劃的影響，因為土地供應(yīng)量會決定其基礎(chǔ)價格，是其他因素變化的一個起跑線。

三、房地產(chǎn)項目開發(fā)中的土地成本控制策略

1.綜合分析選擇合適的地塊。低于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，根據(jù)建筑的用途選擇合適的地塊時土地成本控制的第一步。首先，開發(fā)商必須具有長遠發(fā)展的意識，深入解讀國有土地出讓文件，挖掘出地塊的潛在價值。因為房產(chǎn)開發(fā)的周期較長，同時在高速的社會發(fā)展的趨勢下，建設(shè)工程周圍的環(huán)境會發(fā)生極大的變化，必須要了解地塊的發(fā)展要求，正確衡量自身實力，有無完成土地使用要求的能力；其次，合理預(yù)測地塊發(fā)展趨勢，評估建設(shè)收益。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的用途與地塊所在的城市規(guī)劃定位是一致的時候，往往項目建設(shè)的便利度會極大地提高，且建設(shè)效益也會比較大，因此開發(fā)商需對若干地塊進行綜合對比分析，以擇優(yōu)選取為原則，然后將性價比高的地塊作為最終的選擇；再者，牢牢把控建設(shè)時機，選擇合適的地塊。2.制定科學(xué)合理的土地競買策略。在諸多土地成本影響要素中，最無法控制的莫過于土地交易價格，目前使用的招標(biāo)、拍賣、掛牌等雖然是較為公正合理的交易方式，但是控制不合理極易出現(xiàn)價格超標(biāo)的現(xiàn)象，影響到土地成本控制。作為一個懂經(jīng)濟成本控制的開發(fā)商，必須掌握充分掌握自身建設(shè)實力和資金流轉(zhuǎn)情況，詳細掌握競爭對手的第一手資料，正確預(yù)測土地的建設(shè)效益，確定一個可接受的土地獲得價格，在進行交易時保持冷靜淡定，從容競價，確保項目效益。在土地競買過程中，通常會選擇以下幾種作戰(zhàn)策略：（1）高、低報價策略。根據(jù)有無強力競爭對手選擇合適的競價方針，比如說自身建設(shè)素質(zhì)高，項目建設(shè)專業(yè)性強，競爭對手少是，可選擇低價競爭策略，而在地塊競爭性強時，可選擇高價競標(biāo)的策略；（2）不平衡報價策略。在競爭時，很多時候土地價格并不是唯一決定因素，因此企業(yè)可以通過其他要素的優(yōu)化提高綜合評分，彰顯競爭實力，降低土地費用；（3）合縱連橫策略。與合適的競爭對手聯(lián)合競標(biāo)，避免惡性競爭。3.工程招投標(biāo)階段的成本控制。對于建設(shè)項目，在推行工程招投標(biāo)制的條件下，不但可以引入市場競爭機制，降低工程造價，還可以防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項目材料設(shè)備的采購過程中，為了保證中標(biāo)價的合理性，防止不合理或非實質(zhì)性報價中標(biāo)，在開發(fā)的綜合樓項目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項目，采用低-價中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價的現(xiàn)象，又可以避免“低價中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。4.加強土地成本構(gòu)成要素的控制。城市建設(shè)規(guī)劃是城市持續(xù)發(fā)展的要求，但同時會使部分人的根據(jù)利益受到影響，因此在進行房屋拆遷時，必須建立在合理規(guī)劃和適當(dāng)補償?shù)幕A(chǔ)上，不得出現(xiàn)強行拆遷的情況。近幾年，國家土地資源管理部門相繼出臺了房屋拆遷管理政策，切實保障了土地拆遷受害者的利益，提高了城市建設(shè)的規(guī)范化和制度化管理水平。在進行相關(guān)土地交易時，并不是獲得了交易權(quán)便擁有了土地使用權(quán)，還需要派遣相關(guān)人員去與原有的土地使用者進行溝通，合理評估補償金額，與使用者協(xié)商拆遷事件，制定好拆遷方案，確保拆遷工程順利進行。

四、結(jié)語

隨著我國人口的增長，人均占地面積日益減少，國家土地資源管理的戰(zhàn)略意義也因此提升，而房地產(chǎn)開發(fā)則是土地資源利用的一個重要項目。現(xiàn)階段，房價高漲，表面上看起來房地產(chǎn)開發(fā)的利益極為可觀，但是住宅建筑的基礎(chǔ)成本較高，其中占比較大的就是土地費用，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，要想保證房產(chǎn)建設(shè)效益，就必須要加強土地成本的控制。

作者:馬全明 單位:海航地產(chǎn)集團有限公司

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