減少銀行貸款降低房?jī)r(jià)論文

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編者按：本文主要從近幾年房地產(chǎn)金融支持程度的指標(biāo)分析；近幾年房地產(chǎn)金融支持與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析進(jìn)行論述。其中，主要包括：不僅是銀行運(yùn)行的基礎(chǔ)，也是融資的主要來(lái)源、如果沒(méi)有金融部門信貸擴(kuò)張所產(chǎn)生的貨幣創(chuàng)造，投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是不可能的、房地產(chǎn)金融支持額年增長(zhǎng)額占信貸總額年增長(zhǎng)額的比重作為衡量金融支持過(guò)度的指標(biāo)、與固定資產(chǎn)投資仍保持了比較穩(wěn)定的比例關(guān)系、房地產(chǎn)金融支持力度大幅度上升、地產(chǎn)貸款總量應(yīng)適當(dāng)控制，尤其是個(gè)人購(gòu)房貸款、預(yù)售款中的大部分也是來(lái)自于銀行對(duì)個(gè)人的住房消費(fèi)貸款、金融系統(tǒng)尤其是銀行貸款的資金支持是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的重要原因等，具體請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)。

在凱恩斯主義理論中貨幣創(chuàng)造有著非常重要的作用，它不僅是銀行運(yùn)行的基礎(chǔ)，也是融資的主要來(lái)源。從目前金融制度來(lái)看，銀行具有通過(guò)信貸擴(kuò)張使金融支持力度提高的能力，從而增加信貸貨幣供給。凱恩斯主義者認(rèn)為，如果沒(méi)有金融部門信貸擴(kuò)張所產(chǎn)生的貨幣創(chuàng)造，投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是不可能的。然而，在金融支持力度提高時(shí)，又會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)造成沖擊，促使形成資產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生就與金融支持過(guò)度有密切的關(guān)系。三木古良一(1998)認(rèn)為"泡沫經(jīng)濟(jì)就是資產(chǎn)(股票與房地產(chǎn))嚴(yán)重偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)暴漲，然后暴跌的過(guò)程"，"泡沫經(jīng)濟(jì)的膨脹必須有大量的資金供給做支持。"房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)會(huì)嚴(yán)重?fù)p害金融體系的穩(wěn)定性，從而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成巨大破壞，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康穩(wěn)定地發(fā)展是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事。近幾年我國(guó)政府為控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，我國(guó)政府也已將房地產(chǎn)市場(chǎng)納入了宏觀調(diào)控政策的視線。所以，我們有必要對(duì)我國(guó)近年房地產(chǎn)金融支持程度的現(xiàn)狀進(jìn)行分析。

一近幾年房地產(chǎn)金融支持程度的指標(biāo)分析

我們把房地產(chǎn)金融支持年增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)金融支持額占信貸總額的比重、房地產(chǎn)金融支持額年增長(zhǎng)額占信貸總額年增長(zhǎng)額的比重作為衡量金融支持過(guò)度的指標(biāo)。下面就利用這三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。

從表1可以看出，隨著2003年起的一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的實(shí)行，05年房地產(chǎn)貸款年增長(zhǎng)速度明顯下降，不過(guò)近幾年增長(zhǎng)較快，2006年和2007年間均高于30%，說(shuō)明這兩年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展時(shí)期；房地產(chǎn)貸款總額占銀行貸款總額的比重從2002年開(kāi)始不斷上升，但每年增幅不是很大，平均增長(zhǎng)速度為10%左右，說(shuō)明從全國(guó)來(lái)看房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)；在2005-2007年間房地產(chǎn)貸款總額年增長(zhǎng)額占銀行貸款總額年增長(zhǎng)額的比重平均值為0.28。

從表1還可以看出，2003-2007年間房地產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率基本在30%左右，說(shuō)明這幾年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，但與固定資產(chǎn)投資仍保持了比較穩(wěn)定的比例關(guān)系，并沒(méi)有出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)投資饑渴現(xiàn)象。

注：A代表房地產(chǎn)貸款總額占銀行貸款總額的比重；B代表房地產(chǎn)貸款總額年增長(zhǎng)額占銀行貸款總額年增長(zhǎng)額的比重。數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind資訊

在表1中房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和置業(yè)者購(gòu)房貸款，如下圖所示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的增長(zhǎng)比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)貸款的增加主要來(lái)自于購(gòu)房貸款。所以，我國(guó)的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策應(yīng)該多側(cè)重于對(duì)需求方面的調(diào)整和限制。

周京奎（2004）認(rèn)為日本和泰國(guó)在房地產(chǎn)泡沫期間一個(gè)突出的特點(diǎn)是，房地產(chǎn)金融支持力度大幅度上升，這種資金獲得的便利性使社會(huì)群體投機(jī)行為迅速蔓延，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格偏離市場(chǎng)基礎(chǔ)而持續(xù)上升。他在分析了日本和泰國(guó)房地產(chǎn)金融支持過(guò)度現(xiàn)象之后，得出了一個(gè)衡量金融支持過(guò)度的指標(biāo)體系。下面我們就借助于這一指標(biāo)體系評(píng)價(jià)一下我國(guó)的金融支持程度。結(jié)合表1我們可以看出，房地產(chǎn)金融支持評(píng)價(jià)指標(biāo)中房地產(chǎn)貸款額占銀行貸款總額的比重和房地產(chǎn)貸款年增長(zhǎng)額占貸款總額年增長(zhǎng)額的比重仍處于正常區(qū)間，說(shuō)明房地產(chǎn)金融支持還沒(méi)有達(dá)到過(guò)度的程度，但06年和07年房地產(chǎn)貸款年增長(zhǎng)額占貸款總額年增長(zhǎng)額的比重已經(jīng)非常接近臨界值。這與我國(guó)適時(shí)地采取了緊縮的貨幣政策是相符合的，并且政策也取得了不錯(cuò)的效果。同時(shí)我們也可以看到2004年，2006年和2007年的房地產(chǎn)貸款年增長(zhǎng)率均高于臨界值0.24，因此，房地產(chǎn)貸款總量應(yīng)適當(dāng)控制，尤其是個(gè)人購(gòu)房貸款。

二、近幾年房地產(chǎn)金融支持與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析

根據(jù)上表3商品房銷售價(jià)格和資金來(lái)源中的數(shù)據(jù)(單位:元/平方米，其中資金來(lái)源為每平方米所占用的資金量，計(jì)算方式是:用當(dāng)年的投資額除以施工面積)，其中由于其它資金來(lái)源包括建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款部分，而建筑企業(yè)墊資大部分是來(lái)自銀行貸款，預(yù)售款中的大部分也是來(lái)自于銀行對(duì)個(gè)人的住房消費(fèi)貸款，因此實(shí)際上由表3中銀行貸款項(xiàng)加上其它資金來(lái)源的1/2所得的新的數(shù)據(jù)才是真實(shí)的銀行貸款，建立模型:

為0.003，反映變量間有很強(qiáng)的線性關(guān)系，回歸方程顯著。結(jié)論是:銀行增加一個(gè)單位資金，則房?jī)r(jià)上漲6.11個(gè)單位。可見(jiàn)，金融系統(tǒng)尤其是銀行貸款的資金支持是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的重要原因，因此減少銀行貸款可以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降，這與我國(guó)的房地產(chǎn)投資貸款從緊的政策是相符合的。

【參考文獻(xiàn)】

［1］謝經(jīng)榮：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002年版

［2］周京奎：《金融支持過(guò)度與房地產(chǎn)泡沫研究》，[M].北京大學(xué)出版社，2005年