外資融入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域意義

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國(guó)際資本流動(dòng)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著巨大的作用,成為影響發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)極其重要的因素。隨著國(guó)際資本流動(dòng)的不斷增強(qiáng)和我國(guó)居民收入的增加,房地產(chǎn)財(cái)富在居民家庭財(cái)富中所占的比重不斷上升,速度更是大幅度增長(zhǎng),在最近幾年,房地產(chǎn)行業(yè)已成為外商的第二大投資行業(yè),外資的流入對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響已成為一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。

更為重要的是,外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式更加多樣、涉及領(lǐng)域更加寬泛以及原因更加復(fù)雜,這些變化都為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提出了諸多挑戰(zhàn)。如何保證在有效利用外資的同時(shí),避免其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響,已成為國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍關(guān)注的問(wèn)題。因此有必要總結(jié)近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資結(jié)構(gòu)的變化,揭示這些變化的原因及其負(fù)面影響,進(jìn)而提出房地產(chǎn)市場(chǎng)外資的監(jiān)管措施。

一、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái),外資進(jìn)入從外資規(guī)模、形式等都呈現(xiàn)出遠(yuǎn)比以前更加復(fù)雜的投資格局。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利用外資總額逐年增長(zhǎng);國(guó)外金融機(jī)構(gòu)投資者表現(xiàn)日益活躍,投資方式趨于多樣化、短期化和金融化;境外非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資房產(chǎn)比例逐步增大,熱錢(qián)炒房現(xiàn)象日益嚴(yán)重。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資結(jié)構(gòu)變化的動(dòng)因

(一)擴(kuò)大市場(chǎng)機(jī)會(huì)

中國(guó)吸引外商投資的一個(gè)重要的原因就是巨大的潛在市場(chǎng)需求。在房地產(chǎn)領(lǐng)域,中國(guó)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)也是其他國(guó)家不可比擬的。

(二)追求高額收益

由于中國(guó)的房地產(chǎn)起步較晚,信息獲取難度很大,而且信息的質(zhì)量較差,因此缺乏有效的信息渠道確切掌握房地產(chǎn)的實(shí)際收益情況。

(三)分散投資風(fēng)險(xiǎn)

從目前的實(shí)際來(lái)看,先行進(jìn)入我國(guó)投資房地產(chǎn)的外商企業(yè)大多為實(shí)力強(qiáng)勁、規(guī)模巨大的跨國(guó)公司。跨國(guó)企業(yè)往往通過(guò)其全球戰(zhàn)略,選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快、投資回報(bào)率較高、市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定以及政策優(yōu)惠的國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行多國(guó)投資,從而從投資地理方向上分散經(jīng)營(yíng)投資風(fēng)險(xiǎn),獲得既高又穩(wěn)定的投資回報(bào)率。

三、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)的影響分析

(一)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的正面效應(yīng)

首先,外資的進(jìn)入彌補(bǔ)了房地產(chǎn)行業(yè)資金的不足,降低國(guó)內(nèi)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn),擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,增強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和壯大。其次,引進(jìn)了先進(jìn)的房地產(chǎn)金融運(yùn)作理念。在豐富和發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系的同時(shí),有利于緩解金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

(二)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)

首先,制約了我國(guó)宏觀調(diào)控政策的有效性,增大了調(diào)控難度。其次,加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng),,助推房地產(chǎn)價(jià)格上漲。最后,加大了國(guó)際收支失衡和人民幣升值壓力,削弱了我國(guó)貨幣政策獨(dú)立性與有效性,增加了金融體系風(fēng)險(xiǎn)。

四、針對(duì)外資流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)的對(duì)策和建議

針對(duì)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),進(jìn)行合理引導(dǎo)和適度調(diào)控,將是我國(guó)制定宏觀調(diào)控政策的基本導(dǎo)向。

(一)改革現(xiàn)行的外匯管理體制,建立靈活的市場(chǎng)匯率機(jī)制

加強(qiáng)進(jìn)出房地產(chǎn)行業(yè)外資的匯兌管理要降低結(jié)匯的強(qiáng)制性,擴(kuò)大售匯的自主性,形成相對(duì)中立的外匯管理政策框架,并采取較為靈活的浮動(dòng)匯率機(jī)制,這樣就可在一定程度上消除人民幣升值的體制性壓力,抑制境外投機(jī)性資本投機(jī)“人民幣匯率”的意圖。同時(shí),加強(qiáng)對(duì)境外資本流入和流出房地產(chǎn)行業(yè)及匯兌環(huán)節(jié)的管理,區(qū)分資本流入房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì),重點(diǎn)限制短期投機(jī)性資本流入。

(二)調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,限制外資的過(guò)度流入

首先,取消外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域享有的所得稅減免、土地出讓等優(yōu)惠政策。其次,應(yīng)該鼓勵(lì)外商直接參與房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè),限制外資的尾盤(pán)和整體收購(gòu)后的銷售經(jīng)營(yíng)或打包后進(jìn)行外部融資。對(duì)于優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目,應(yīng)適當(dāng)控制外資的收購(gòu)和經(jīng)營(yíng),避免陷入外資的壟斷性經(jīng)營(yíng)。最后,適當(dāng)控制外資企業(yè)的借貸規(guī)模。

(三)運(yùn)用稅收、信貸等手段調(diào)控外資的投資

在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié),要結(jié)合我國(guó)近期的宏觀調(diào)控政策,對(duì)于非居民購(gòu)房,要以自用為基本原則;對(duì)于購(gòu)買多套住宅和短期內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的境外非居民,應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的管制措施,加大稅收征收力度;針對(duì)外資基金大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),應(yīng)及時(shí)制定針對(duì)外資進(jìn)入商業(yè)物業(yè)的調(diào)控政策,提高營(yíng)業(yè)稅和收入所得稅的比例。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理,提高境外投資者購(gòu)買住房按揭貸款的比例,禁止境內(nèi)銀行為境外非居民個(gè)人和機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購(gòu)買商品房提供按揭購(gòu)房貸款及外匯抵押人民幣購(gòu)房貸款。

(四)加速發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)金融體系,緩解資本緊張的壓力

我國(guó)應(yīng)盡快成立專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),支持建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),加快修改和制定有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī),如允許證券交易所發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金,加速住房抵押貸款證券化的過(guò)程。