房地產風險泡沫成因分析

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一、房地產經濟風險泡沫界定

何為房地產泡沫，學界并沒有一個統一的界定標準，雖然我國房地產經濟存在泡沫這一點無論是學者也好，還是政府官員都有一致的認識，但是在泡沫風險的大小方面卻沒有統一認識，不同的學者、官員各持己見。根據國際上通用衡量房地產泡沫大小的標準房價收入比來衡量我國的房價，目前我國100個大中城市的平均房價收入比在15，即一個家庭15年的收入才能夠買一套房子。當然像北、上、廣、深等一線城市，房價收入比要遠遠超過這一數據，從這一指標來看，我國房地產經紀的泡沫非常嚴重。考慮到目前我國房地產每年的投資額度高達7萬億人民幣，加上與房地產經濟密切相關的上下游行業，房地產以及相關產業的產值至少要占到我國GDP的20%以上，將房地產形容為“支柱產業”一點都不為過，但是因為房地產存在的巨大經濟泡沫，意味著房地產經紀泡沫破裂所帶來的經濟風險將是巨大的，會危害到整個國家的經濟健康運轉。

二、房地產經濟泡沫風險的成因

目前我國房地產經濟已經綁架了整個經濟發展，打壓房地產會損害到經濟的發展，而坐視房地產經濟泡沫的不斷放大又會給經濟的發展埋下巨大的隱患。房地產經濟泡沫風險的成因很多，最主要的原因有以下幾個方面：

（一）土地財政作祟

分稅制改革以后，我國重新明確了中央政府以及地方政府的事權以及財權，這種做法雖然一定程度上調動了地方政府理財的積極性，但是因為事權以及財權之間的不匹配，導致了地方政府財政收入有限，遠遠無法滿足各個城市跨越式發展的需要。在這種背景下，土地收入不斷增加開始成為地方政府財政的一個主要來源，為了彌補城市建設面臨的巨大資金缺口，政府不斷地推高地價，土地財政成為了很多政府的主要收入來源，一些城市賣地收入要占到其財政收入的60%以上。在我國土地市場由政府壟斷，政府將土地征收，通過招拍掛來收割絕大部分的土地增值收益，這種土地壟斷的體制使得地價節節攀升。統計資料顯示，2012年我國土體收入接近3萬億人民幣，地價以及各種稅費收入至少占到房價的2/3以上，正是土地收入對于地方政府的重要性，使得政府部門通過控制供地、抬升底價將房地產經濟泡沫進一步放大。

（二）實體經濟不景氣

房地產經濟泡沫風險的不斷放大與我國實體經濟的不景氣也有很大的關系，在固定資產投資長期維持在高位的情況下，我國諸多產業都呈現出來了嚴重的產能過剩問題，大多數行業企業都競爭激烈，這導致制造業整體利潤非常有限，大多數的實體企業都處于一個微利或者無利的經營狀態，制造業的艱難經營使得資本不斷地從實體經濟流向房地產行業。社會資本投資渠道狹窄的背景下，房地產經濟的高利潤率成為社會資本最青睞的投資領域，各路資本不斷地融入房地產行業進行投資或者投機，希望能夠獲得更高的回報，而資本的流入又進一步地推升了房地產經濟的繁榮昌盛，超高的利潤率使得社會資本趨之若鶩，不斷地放大房地產經濟的泡沫風險。

（三）房地產調控不力

自從2003年國家出臺放、房地產調控政策以來，正式標志著我國房地產經濟進入了調控年代，然而調控效果卻非常不理想，統計數據顯示，調控十幾年，我國房價與本世紀初相比已經上升了至少十倍，很多學者認為我國房價的越調越高很大程度上就是調控所導致的直接后果。我國房地產經濟體調控沒有涉及到房價持續上漲的基礎，調控的手段主要集中在抑制居民的需求層面，少有措施刺激增加房地產的供給，這種做法使得房地產陷入到了一種人為恐慌當中，誤判房地產的供求形勢，認為房地產的供給始終短缺，并給了社會一種房價只會不斷上漲的錯誤觀念。在買漲不買跌心理因素的影響下，很多居民都開始提前給孩子購買房子，在透支了房地產經紀發展潛力的同時，也推動了房地產經濟泡沫的滋生。

三、化解房地產經濟泡沫風險的具體策略

房地產經濟泡沫風險如同一把“達摩克斯之劍”懸在我國經濟發展的上空，成為了阻礙我國經濟社會持續健康發展的一顆“定時炸彈”，考慮到房地產經濟泡沫風險的巨大危害性，在借鑒一些國家房地產經濟調控經驗基礎之上，結合我國的實際情況，本文提出以下幾個方面的解決策略。

（一）破解土地財政模式

土地財政模式是當前我國房地產經濟泡沫的主要原因之一，鑒于目前土地財政的種種弊端，必須要盡快采取切實有效的措施來破解土地財政模式。具體要從以下及兩個方面著手，一方面是對目前的分稅制進行調整，授予地方政府更多的財權，中央政府分擔更多的事權，這樣可以減少地方政府的支出，緩解地方政府的財政壓力。另外一方面就是破除政府壟斷土地供應的模式，允許集體土地以及農用地在符合條件規定的條件下，上市自由流通，這樣就可以改變政府單一供地的主體地位，有助于降低地價，實在體系建立之初就選擇一套完整的科學的體系，重視多項指標的綜合性評價。其次，堅持實用原則。一套質量評估體系只有對生產實踐有積極的指導價值才能真正對煤炭生產質量水平的提高產生影響，也是質量評估體系存在的價值所在。最后，堅持宏觀性原則。宏觀性原則對煤炭開采的量、時間、質量有積極的指導價值。堅持宏觀性原則，可以有效調整以往片面追求經濟利潤增長，盲目擴大經營現狀，通過質量評估體系的宏觀調控，可以有效實現煤炭企業管理的綜合水平，實現利潤與內涵的同步增長。

（二）完善質量評估體系的指標體系

指標體系是質量評估體系的核心內容，一個好的質量評估指標體系也是實現該體系價值的關鍵所在。首先，明確煤礦生產死亡率的指標考核。參考國外煤炭生產的死亡率指數，美國為0.03，印度為0.5。從生產安全角度的考慮，將煤炭生產的死亡率指標定在“0”是可以實現的。實現煤炭生產0死亡率也是煤炭企業努力要實現的發展方向。其次，明確煤炭生產的環境指標。煤炭生產是一項污染較嚴重的生產活動，近年來國家多環境保護的重要越來越重視。作為現代化煤炭生產企業，重視生產活動中環境指標的考核是非常重要。例如：開采中污水處理的指標，開采空間的粉塵指標，開采工人塵肺病的發病指標等等。最后，將生產效益作為指標考核的內容。作為企業，生產活動效益最終還是衡量一個經營成果的關鍵。將生產效益納入到評估考核指標，全方面的評估生產活動的經濟效益。

（三）重視低耗能的質量評估體系建設

社會都在追求綠色低耗能的生產活動，重視低耗能的質量評估體系建設對保障煤炭經濟的可持續發展及其關鍵。煤炭雖然是不可再生資源，但如果能夠深入開發，也可以實現煤炭的低耗能開發。首先，在煤炭企業內部建立起低碳運作管理思想，通過引入新技術和新設備，不斷降低辦公成本和管理成本。優化企業內部組織，減少管理人員臃腫的現象。其次，堅定落實企業質量評估系統的各項指標，重視環保指標的落實，積極相對生產能耗。最后，重視煤炭產品的深加工。除了傳統的燃燒供熱外，還可以及時回收煤炭燃燒后的剩渣，做回收加工提煉處理。還有現在科學技術發展迅速，可以將煤炭做深加工、提煉，增加煤炭附加值，提高煤炭生產的質量水平。

四、結束語

基于質量評估的煤炭經濟管理對煤炭企業發展有重要意義。國內經濟正處于改革的重視時期，做好煤炭企業質量評估，對提高國內煤炭企業的市場競爭力及其重要。同時對合理開發資源，提高資源的有效利用率也是非常重要的。（本文來自于《時代金融》雜志。《時代金融》雜志簡介詳見.）

作者：王紅工作單位：錦州市安全生產宣傳教育中心