區小區物業管理的實施意見

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為進一步加強城區小區物業管理和社區建設，深入貫徹“以人為本”的科學發展理念，共建和諧社區，根據《物權法》、《物業管理條例》和《市政府關于進一步理順市區物業管理體制促進社區建設發展的實施意見》（宿政發〔20*〕128號）文件精神，結合我區實際，制定本實施意見：

一、指導思想和基本原則

（一）指導思想

以貫徹落實黨的十七大精神，全面樹立科學發展觀，努力構建文明和諧社會為指導，按照“社區主管、行業監督、市場運作、規范管理”的要求，進一步明確專業管理部門的職責，理順鄉鎮、社區居委會的關系，規范物業服務企業、業主大會和業主委員會的行為，維護居民的合法權益，構建系統完善的物業管理體系，為全面提升城區小區物業管理與服務水平，建設和諧文明社區而努力。

（二）基本原則

堅持社區主管與行業監督管理相結合的原則，突出發揮行業監管的職能；堅持市場運作與規范化管理相結合的原則，突出彰顯社區綜合建設的服務水平；堅持業主自我管理與社區自治管理相結合，著力構建文明和諧安康社區。

二、規范物業服務企業市場運作

（一）建立物業服務企業備案制度。凡進入我區居民小區實施物業服務的企業，必須到區物業主管部門進行登記備案。物業主管部門按登記備案相關要求進行審核，符合要求的，方可進入我區物業管理市場，從事物業管理活動。登記備案需提供以下資料：

1．工商行政主管部門的營業執照；

2．建設行政主管部門的資質證書；

3．勞動保障行政主管部門的公司從業人員勞動合同；

4．相關從業人員的資質證書；

5．建設行政主管部門的《信用管理手冊》；

6．法律法規規定的其他材料。

（二）推行物業管理招標投標制度。物業管理招標投標應遵循以下幾點：

1．凡在*區轄區內的各類建設項目，包括居民小區建設單位、業主委員會選擇物業服務企業時，應采用招標或邀請招標的方式確定。

①政府投資建設項目、經濟適用房、拆遷安置房和3萬平方米以上的居民小區項目選擇物業服務企業，必須通過公開招標的方式確定；

②1-3萬平方米的居民小區項目選擇物業服務企業可采取邀請招標的方式確定；

③公開招標流標或潛在投標人少于3個或住宅規模低于1萬平方米的，經物業主管部門批準，可以通過直接發包方式選擇具有相應資質的物業服務企業。

2．前期物業管理招標工作，由小區開發單位負責；后期物業管理招標工作，由小區業主委員會負責。

3．物業管理招標投標活動必須在*區工程交易服務中心進行。

4．區物業主管部門負責對小區物業管理招標投標工作的全過程監督。

（三）實行物業服務企業信用動態管理制度。堅持公開、公平、公正的原則，采用平時考核與定期集中考核、業主參評與社區考評相結合的方式，對物業服務企業實行信用動態管理。

1．考核內容：國家有關物業管理法規規定范圍內所從事的一切物業動態服務行為，主要包括管理運作、房屋管理和維修、安全消防、環境衛生、園林綠化管理和公用設施設備及場地管理等方面。

2．考核辦法：每年按照半年和年終分兩次進行例行考核。由物業主管部門牽頭組織各相關居委會、職能部門和業主代表、物業服務企業代表參加的考核評定小組，對轄區內執業的物業服務企業逐一進行檢查考核，按業績排出名次。

3．獎懲措施：在每年兩次例行考核中，連續兩次排名前三名，同時有一次在市里組織的精品城市創建等各項檢查評比中名列我區前三名的物業服務企業，可作為該企業在下年度參與物業管理招標投標活動的加分依據；對每年兩次例行考核，連續排名倒數第一，同時有一次在市里組織的精品城市創建等各項檢查評比中位列我區物業服務企業后三名或受到通報批評一次的，區物業主管部門有權將其清理出我區物業服務市場。

4．《信用管理手冊》不良行為登記包括:

①物業服務企業在實施物業服務活動過程中，如出現擅自退出或其他嚴重影響業主利益行為的，區物業主管部門將在該企業《信用管理手冊》上予以登記；

②在市區各項檢查考核中，如發現問題，各相關職能、執法部門應及時向物業服務企業發出書面檢查考核限期整改通知書。對拒不整改或整改不力的物業服務企業，除依照有關法律、規定給予處罰、處理外，同時在一周內通知區物業主管部門在該企業《信用管理手冊》上予以登記；

③凡一年內受到三次不良行為記錄的，區物業主管部門有權將其清理出*區物業服務市場，并限定二年內不得進入。

三、強化居民小區物業社區管理

居民小區是社區居委會的重要組成部分，加強小區物業管理是鄉鎮、社區居委會的基本職責之一。社區居委會對業主委員會和物業服務企業負有直接監督和指導責任。社區居委會對轄區內不便實施市場化物業管理的居民小區（包括單體、零散小區），負責組織實施物業管理工作。

（一）社區居委會物業管理職責

1．負責屬地居民小區物業管理工作，接受各專業行政主管部門的監督指導；

2．對物業服務企業資質等級初審和對從業人員信用管理簽署意見；

3．對轄區內物業維修基金的使用進行監督管理；

4．負責轄區物業管理和投訴受理矛盾的調處工作，明確職責，積極主動,做到有制度、有計劃、有總結、有信訪臺帳；

5．對物業服務企業的經營服務進行日常監督檢查；

6．參與指導小區成立業主大會，監督業主大會籌備組開展工作，具體負責業主委員會改選、換屆和新老業主委員會的交接工作；

7．指導業主委員會開展工作，派代表參加業主委員會的相關活動，及時傳達各級各部門做出的有關社區公共利益的決定，有權對業主委員會做出的決議提出意見和建議；

8．配合執法部門在物業區域內開展行政執法工作。

（二）業主委員會職責

1．宣傳貫徹物業管理法律法規，及時了解業主、物業使用人的意見及建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，監督業主臨時公約的實施保障，維護業主共同利益；

2．執行業主大會的決定和業主大會授權其作出的決定，貫徹執行社區居委會關于社區公共建設的決定；

3．配合社區居委會依法履行自治管理職責，協助社區居委會和物業服務企業做好投訴、信訪的調處工作，做好相關政策的宣傳解釋工作；

4．支持社區居委會開展工作，并接受其指導和監督；

5．配合公安機關、社區居委會、物業服務企業相互協作，共同維持管理區域內的社會治安等相關工作；

6．配合執法部門在物業區域內開展行政執法工作。

（三）物業服務企業職責

1．嚴格按照與服務對象簽定的服務標準，提供企業化、社會化、專業化、規范化的優質物業服務，并依據合同維護服務對象利益；

2．設立投訴窗口、投訴電話，妥善處理各類投訴，對各項物業投訴臺帳、文書、圖片等資料立卷歸檔；

3．利用企業人力和技術上的優勢，協助社區搞好服務中心和社區服務站（點）的建設與管理工作；

4．積極參與社區管理工作，協助社區黨組織搞好社區服務；

5．對小區的公共安全設施負有監管、維護的職責；

6．接受各級政府和各專業行政主管部門的指導，貫徹執行國家和省、市制定的各項物業管理政策。

四、加強居民小區物業行業監管

（一）區建設局為小區物業和物業服務企業的行業主管部門，內部專門成立*區小區物業管理辦公室，具體負責全區小區物業的監督和管理工作。

1．監督轄區內物業服務企業貫徹執行相關法規政策，參與制定物業管理行業規范和服務標準，并監督物業服務企業貫徹執行；

2．負責轄區內物業服務企業資質等級初審工作，負責物業服務企業登記備案、物業管理招標投標監管和物業服務企業信用動態管理等工作；

3．牽頭組織各相關部門、社區居委會、物業服務企業對居民小區技防設施等基礎配套設施承接驗收；

4．參與小區配套物業管理（社區）用房和公共配套用房的驗收，并做好產權登記工作；

5．建立健全投訴受理機制，監督鄉鎮、社區居委會有關物業管理的投訴和信訪工作，及時排查調處各種矛盾和糾紛；

6．參與轄區內精品城市創建等各項物業管理的考評工作；

7．負責指導各小區成立業主大會，選舉產生業主委員會，并負責業主委員會的備案工作；對業主大會、業主委員會作出選聘、解聘物業服務企業和物業服務企業退出服務等行為進行監督；

8．具體負責轄區內物業公用部位、公用設施設備維修基金的歸集、保管和使用監督；

9．配合公安部門監督指導轄區內物業服務企業人防、技防、設施防等措施的落實，配合城管、環保等部門做好物業管理區域內違法建筑拆除、環境保護等工作。

（二）規劃部門負責對房地產開發項目的配套物業管理用房、社區服務用房和公共建設配套設施規劃的審批，并負責驗收。

（三）園林部門負責對小區綠化設計方案的審批和驗收，并負責對小區綠化管養進行指導、檢查，依法對小區內綠地占用進行審批。

（四）城管部門負責對小區內亂安亂裝、違規亮化、排放噪音、油煙污染、違章搭建、破壞綠化、破壞房屋結構、改變房屋用途等行為依法進行查處。

（五）公安部門負責監督指導轄區內物業服務企業人防、技防、設施防等措施的落實，搞好小區治安防范工作。對住宅小區周邊的道路交通秩序進行管理，指導物業服務企業做好小區內部的交通秩序管理工作。

（六）環保部門負責對小區內三產經營項目進行環保審批，依法查處各類環保違法行為。

（七）物價部門負責對建設單位或業主委員會申報的物業服務收費標準進行核定，并按有關規定對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準進行監督檢查。

（八）工商部門負責對物業管理區域內無照經營進行查處。利用住宅進行經營的應征得周圍業主同意，并到工商機關注冊登記。

（九）消防部門負責對住宅小區的消防管理工作進行監督和指導。