前期物業服務合同范文
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篇1
法定代表人：_________；
住所地：_________；
郵編：_________；
乙方：_________；
法定代表人：_________；
住所地：_________；
郵編：_________；
資質等級：_________；
證書編號：_________；
根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對_________（物業名稱）提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。
第一章 物業基本情況
第一條 物業基本情況：
物業名稱_________；
物業類型_________；
座落位置_________；
建筑面積_________。
物業管理區域四至：
東至_________；
南至_________；
西至_________；
北至_________。
（規劃平面圖見附件一，物業構成明細見附件二）。
第二章 服務內容與質量
第二條 在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容：
1、物業共用部位的維修、養護和管理（物業共用部位明細見附件三）；
2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理（物業共用設施設備明細見附件四）；
3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；
4、公共綠化的養護和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；
7、裝飾裝修管理服務；
8、物業檔案資料管理。
第三條 在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：
1、_________；
2、_________；
3、_________。
第四條 乙方提供的前期物業管理服務應達到約定的質量標準（前期物業管理服務質量標準見附件五）。
第五條 單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。
第三章 服務費用
第六條 本物業管理區域物業服務收費選擇以下第_________種方式：
1、包干制
物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：
多層住宅：_________元/月·平方米；
高層住宅：_________元/月·平方米；
別墅：_________元/月·平方米；
辦公樓：_________元/月·平方米；
商業物業：_________元/月·平方米；
物業：_________元/月·平方米。
物業服務費用主要用于以下開支：
（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（3）物業管理區域清潔衛生費用；
篇2
法定代表人：
住所地：
郵編：
乙方：
法定代表人：
住所地：
郵編：
資質等級：
證書編號：
根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對 （物業名稱）提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。
第一章 物業基本情況
乙方從停車費中按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標準提取停車管理服務費。
2、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業主和物業使用人有優先使用權，車位使用人應按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標準向乙方交納停車費。
乙方從停車費中按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標準提取停車管理服務費。
3、停車場車位所有權或使用權由業主購置的，車位使用人應按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標準向乙方交納停車管理服務費。
第十條 乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。
第十一條 本物業管理區域內的會所屬 （全體業主/甲方）所有。
會所委托乙方經營管理的，乙方按下列標準向使用會所的業主或物業使用人收取費用：
1、 ；
2、 .
第十二條 本物業管理區域內屬于全體業主所有的停車場、會所及其他物業共用部位、公用設備設施統一委托乙方經營，經營收入按下列約定分配：
1、 ；
2、 .
第五章 物業的承接驗收
第十三條 乙方承接物業時，甲方應配合乙方對以下物業共用部位、共用設施設備進行查驗：
1、 ；
2、 ；
3、 .
第十四條 甲乙雙方確認查驗過的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題：
1、 ；
2、 ；
3、 .
甲方應承擔解決以上問題的責任，解決辦法如下：
1、 ；
2、 ；
3、 .
第十五條 對于本合同簽訂后承接的物業共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。
第十六條 乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：
1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件；
4、 .
第十七條 甲方保證交付使用的物業符合國家規定的驗收標準，按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。
第六章 物業的使用與維護
第十八條 業主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。
乙方根據規章制度提供管理服務時，甲方、業主和物業使用人應給予必要配合。
第十九條 乙方可采取規勸、 、 等必要措施，制止業主、物業使用人違反本臨時公約和物業管理區域內物業管理規章制度的行為。
第二十條 乙方應及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業管理的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。
第二十一條 因維修物業或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關業主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關業主和甲方的同意。
臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。
第二十二條 乙方與裝飾裝修房屋的業主或物業使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，并事先告知業主或物業使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
第二十三條 甲方應于 （具體時間）按有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理用房。
物業管理用房建筑面積 平方米，其中：辦公用房 平方米，位于 ；住宿用房 平方米，位于 ；
用房 平方米，位于 .
第二十四條 物業管理用房屬全體業主所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。
第七章 專項維修資金
第二十五條 專項維修資金的繳存 .
第二十六條 專項維修資金的管理 .
第二十七條 專項維修資金的使用 .
第二十八條 專項維修資金的續籌 .
第八章 違約責任
第二十九條 甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準的，由甲方賠償由此給業主和物業使用人造成的損失。
第三十條 除前條規定情況外，乙方的管理服務達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準，應按 的標準向甲方、業主支付違約金。
第三十一條 甲方、業主或物業使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業服務費用（物業服務資金）的，應按
的標準向乙方支付違約金。
第三十二條 乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業服務費用標準的，業主和物業使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經收取的，業主和物業使用人有權要求乙方雙倍返還。
第三十三條 甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。
第三十四條 以下情況乙方不承擔責任：
1、因不可抗力導致物業管理服務中斷的；
2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；
3、因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；
4、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；
第一條 物業基本情況：
5、 .
第九章 其他事項
第三十五條 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止
。
第三十六條 本合同期滿前 月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未能達成協議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業管理企業。
第三十七條 本合同終止時，乙方應將物業管理用房、物業管理相關資料等屬于全體業主所有的財物及時完整地移交給業主委員會；業主委員會尚未成立的，移交給甲方或 代管。
第三十八條 甲方與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當包含本合同約定的內容；物業買受人簽訂物業買賣合同，即為對接受本合同內容的承諾。
第三十九條 業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，業主應承擔連帶責任。
第四十條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第四十一條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同存在沖突的，以本合同為準。
第四十二條 本合同在履行中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，雙方可選擇以下第 種方式處理：
1、向 仲裁委員會申請仲裁；
2、向人民法院提訟。
第四十三條 本合同一式 份，甲、乙雙方各執 份。
甲方（簽章）
乙方（簽章）
法定代表人
法定代表人
年 月 日
物業名稱 ；
物業類型 ；
座落位置 ；
建筑面積 .
物業管理區域四至：
東至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 .
（規劃平面圖見附件一，物業構成明細見附件二）。
第二章 服務內容與質量
第二條 在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容：
1、物業共用部位的維修、養護和管理（物業共用部位明細見附件三）；
2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理（物業共用設施設備明細見附件四）；
3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；
4、公共綠化的養護和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；
7、裝飾裝修管理服務；
8、物業檔案資料管理。
第三條 在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：
1、 ；
2、 ；
3、 .
第四條 乙方提供的前期物業管理服務應達到約定的質量標準（前期物業管理服務質量標準見附件五）。
第五條 單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。
第三章 服務費用
第六條 本物業管理區域物業服務收費選擇以下第 種方式：
1、包干制
物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：
多層住宅： 元/月。平方米；
高層住宅： 元/月。平方米；
別墅： 元/月。平方米；
辦公樓： 元/月。平方米；
商業物業： 元/月。平方米；
物業： 元/月。平方米。
物業服務費用主要用于以下開支：
（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（3）物業管理區域清潔衛生費用；
（4）物業管理區域綠化養護費用；
（5）物業管理區域秩序維護費用；
（6）辦公費用；
（7）物業管理企業固定資產折舊；
（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（9）法定稅費；
（10）物業管理企業的利潤；
（11） .
乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
2、酬金制
物業服務資金由業主按其擁有物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：
多層住宅： 元/月。平方米；
高層住宅： 元/月。平方米；
別墅： 元/月。平方米；
辦公樓： 元/月。平方米；
商業物業： 元/月。平方米；
物業： 元/月。平方米。
預收的物業服務資金由物業服務支出和乙方的酬金構成。
物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：
（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（3）物業管理區域清潔衛生費用；
（4）物業管理區域綠化養護費用；
（5）物業管理區域秩序維護費用；
（6）辦公費用；
（7）物業管理企業固定資產折舊；
（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（9） .
乙方采取以下第 種方式提取酬金：
（1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的標準從預收的物業服務資金中提取。
（2）乙方 （每月/每季/每年）按應收的物業服務資金 %的比例提取。
物業服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用；物業服務支出年度結算后不足部分，由全體業主承擔。
第七條 業主應于 之日起交納物業服務費用（物業服務資金）。
納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用（物業服務資金）由甲方全額交納。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用（物業服務資金）的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。
物業服務費用（物業服務資金）按 （年/季/月）交納，業主或物業使用人應在 （每次繳費的具體時間）履行交納義務。
第八條 物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并每年 次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。
對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式
解決：
1、 ；
2、 .
第四章 物業的經營與管理
第九條 停車場收費分別采取以下方式：
篇3
第一條 本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：_________
受托方(以下簡稱乙方)：_________
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________(物業名稱)委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：_________
座落位置：_________市_________區_________路(街道)_________號
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬平方米
建筑面積：_________萬平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區總戶數：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應付履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括承重結構部位(包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)，戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內共用存車庫、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條 公建配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化、體育、娛樂教育場所。
第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。年_________次。
第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1、物業管理服務費：月_________元/m2;
2、代收代辦費：_________。
3、特約服務費：_________。
第十五條 業主和物業使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十六條 對業主和物業使用人違反業主臨時公約的行為、針對具體行為并根據情節輕重、采取批評、規勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項。
_________;
_________;
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業主委員會正式簽訂物業管理合同時止。
首屆業主大會召開后，本合同自行終止，首屆業主大會可按照規定選聘或者續聘物業企業，并簽訂本住宅區的物業管理委托合同。
第四章 雙方權利義務
第十九條 甲方權利義務(適用于房地產開發企業或產權單位)
1、在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業主和物業使用人遵守;
2、在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明;在與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當要求物業買受人對遵守業主臨時公約予以書面承諾;
3、與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容;
4、審定乙方擬定的物業管理立案制度;
5、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
6、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、賬務預算及決算;
7、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題，按以下方式處理：
(1)負責返修;
(2)委托乙方返修，支付全部費用;
(3)_________。
8、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執行：
(1)無償使用;
篇4
受商業利益的誘使，現在市場上提供網絡營銷服務的公司可謂是眾目繁多，但專業方面實在不敢恭維，層次不齊。關于什么是網絡營銷，如何做好網絡營銷這樣的大問題在此，筆者就不做過多的談及。
同時，由于相當一部分傳統企業自身對網絡營銷的認識和理解還處于初級階段，因此對專業的網絡營銷公司把握不準，更多的時候是任憑其胡吹亂談，在此，筆者給大家提供幾點個人建議，讓您能更清楚對方是不是就是你要找的人？
1、只要一聽說你想做網絡營銷，他不是先詳細去了解你的現狀、你的具體需求，而是馬上說他可以幫你搞定；
試想一下，都不知道你公司的現狀，不了解你的產品、人群，不了解你的實際需求，不了解你的投入力度，就夸下海口幫你搞定，實在不懂如何幫你制定合理的營銷方案？
2、看看他們給你的建議或服務方案內容是營銷的層面居多，還是涉及網絡技術方面的居多？
這一點很重要，網絡營銷顧名思義：網絡＋營銷，網絡只是一種手段，營銷才是最終結果。但很多網絡營銷公司在給客戶做服務的時候，往往卻沒有從營銷的角度出發，沒有對客戶的企業自身、產品、人群、市場等做詳細的營銷分析；而在網站推廣、網站開發建設方面整一堆東西出來，欲蓋彌彰。
3、是否有系統性、策略性、有針對性的？
網絡營銷是一項系統性的工作，從前期的項目戰略規劃、網站規劃到日常的網絡傳播推廣、數據分析、團隊運營管理等一系列都要有系統的規劃和執行。
沒有從項目戰略規劃、策略規劃、傳播推廣、創意發散等方面全面權衡、綜合統籌，根本不清楚如何去構建適合客戶的網絡營銷系統。相信作為企業主的你，在這一點上不會沒有這個高度，但請千萬不能忽視這一點！
針對性：這一點比較明顯的就是體現在網絡推廣傳播上面。網絡推廣方法有很多，但不是每種都適合你。往往很多網絡營銷服務公司給你做的方案中會列舉出十幾乃至二三十種，而且每一種看上去貌似也行。殊不知，傳統企業的網絡推廣的核心競爭力是性價比，是轉化率，而不是像門戶網站那樣片面的追求瀏覽量。也只有是那些對你企業不太了解的人，才會做出這種廣撒網、無重點的推廣方案來！
4、100%的承諾效果
但凡100%承諾網絡營銷效果的公司，建議你還是三思而后行。
盡管網絡營銷確實有數據可以用來參考分析，就算前期規劃做得很完美，在沒有經過一定時間的市場、營銷信息反饋、檢驗，誰都不可能準確預測出你的網絡營銷項目最終結果。何況，網絡營銷項目最終的效果在另外一個層面上來講是需要企業方和網絡營銷服務商一起共同努力才能實現！效果不好，他說了不算，也要看你的配合程度！
5、不要過于相信其成功案例
筆者曾遇到一個很有趣的現象，相同的一個所謂成功案例，暫且不說這個案例是否是真正的所謂成功，卻在不同網絡營銷服務公司的官網上出現！
6、不要過于相信什么“國內第一人、XX學院專家”等一些權威頭銜，殊不知，現在的大學等機構的電子商務教材都是上一個世紀的，教出來的也都是理論專家，動手能力接近為零的學生，至于是否有開設網絡營銷這個專業，還不太了解！至少我是沒聽說過！
篇5
關鍵詞：物業服務企業、物業費、空置房
中圖分類號：C29 文獻標識碼：A
近年來，物業服務合同糾紛已成為城市地區頻發的民事糾紛類型。以南平市延平區人民法院為例，2010年該院共受理物業服務合同糾紛案件281件，占該院同期民商事案件受理總數的10.51%；2011年受理292件，占10.22%；2012年受理372件，占10.71%；從全市法院受理的物業服務合同糾紛來看，2010年該院共受理物業服務合同糾紛案件386件，占全市法院同期民商事案件受理總數的2.85%；2011年受理401件，占2.86%；2012年受理2441件，占10.31%。物業服務合同糾紛案件我市受理數量不僅逐年上升，在該院同期受理的民商事案件中所占比例亦呈年年攀升態勢。且物業服務合同糾紛案件進入執行程序的比例亦相當高，2010至2012年，當事人申請執行的物業服務合同案件數占該院審理的全部物業服務合同案件數的比例分別為19.99%、16.82%、23.16%和23.78%。因前期物業空置房物業費而引發的物業公司與房地產開發商之間的糾紛案件，在司法實踐中屬于較復雜的問題，有必要值得探討。
一、“前期物業服務合同”糾紛問題的引出
所謂“前期物業服務合同”，是指在業主委員會同物業管理企業簽訂正式物業合同之前，由建設單位與其所選聘的物業管理企業簽訂的關于前期物業管理服務的合同。[ 劉文清：《物業服務合同實務研究》，法律出版社2007年版，第148頁。]物業服務費用問題是前期物業服務合同中的核心問題。[ 韓洪迅：《中國消費者報：2007年物業服務凸顯四大難點》，http//.cn，新浪網]前期物業服務合同空置房物業費糾紛，涉及前期物業合同中空置房物業費承擔問題。物業實踐中，建設單位（開發商）拖欠空置房物業費的情況普遍存在，有業內人士估算至少有七成開發商欠繳物業費。筆者在本文中主要解讀兩個方面問題：一是空置房物業費的承擔主體問題；二是訴訟中認定空置房物業費數額和舉證責任分配問題。
二、空置房物業費的承擔主體。
《物業管理條例》第42條第2款明確規定“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納”。筆者認為，這一規定的法理依據在于：建設單位（開發商）在其開發建設的房屋出售之前，是小區最大的業主，隨著房屋的逐漸出售，其所保有的房屋量逐漸減少，最終完全退出小區或僅保有少量房屋的權屬。建設單位銷售房屋的過程有可能持續數年，在前期物業服務企業入駐小區開始物業管理后，建設單位一般尚有房屋留做自用或未能售出或未能交付使用，這些房屋在交付購房者使用前一般被稱為空置房，此時的建設單位作為房屋的所有權人或占有人，實際上就是業主，理當依照其與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同支付相應物業費。建設單位（開發商）欠繳空置房物業費，不僅損害物業服務企業的合法權益，同時由于物業費是小區公共區域的管理服務開支，開發商欠繳物業費的行為將導致物業服務質量整體下降，進而使得小區業主得到的服務品質下降，也損害了小區其他普通業主的合法權益。[ 張柳青、張朝陽：《物業管理糾紛審理中的若干法律問題》，《法律適用》2006年第11期，第7頁]因此，建設單位承擔空置房物業費于法有據，建設單位認為物業公司應向業主收取空置房物業費沒有法律依據。
三、空置房物業費數額的司法認定。
篇6
關鍵詞：前期物業管理；概念及特點；前期介入； 解決對策
目前，國外發達國家已普遍進入了物業管理的前期介入，國內也已經有一些富有遠見的房地產開發企業開始嘗試讓物業服務企業在項目規劃設計階段開始提前介入，但也有不少開發企業對物業管理的前期介入認識不足，重視不夠，物業管理大多是在業主入住前半年左右進入的，所做的主要工作是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質上參與到物業項目前期開發建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續的物業管理帶來很多問題。
從總體上看，前期介入一直是困擾當前物業管理的一個薄弱環節。當前我國城市商品房住宅小區中業主與開發商指定的前期物業服務企業及業主委員會之間發生的各項矛盾，幾乎占群發性矛盾之首，住宅物業管理出現的大部分糾紛,多半是前期物業管理管理階段造成或建設單位遺留的。因此,要做好物業管理工作,規范物業管理行為,應首先從源頭抓起,從前期物業管理管理抓起。
一、前期物業管理的含義
前期物業管理管理一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業服務企業簽訂的《物業管理服務合同》生效時止的物業管理。建設部2003年頒布的《前期物業管理管理招標投標管理暫行辦法》規定:前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。
前期物業管理按照時間劃分可以分為兩個階段:第一階段是從項目初始至工程竣工驗收合格為止，對于物業服務企業而言可以稱為“早期物業管理介入”，這個階段的物業管理活動通常由開發公司自己負責;第二階段是從工程驗收合格開始到業主委員會與物業服務企業依法簽訂的物業服務協議生效為止，這個階段的物業管理服務由開發商按法定程序和要求聘請的物業服務企業負責實施。但在實踐中，由于某一管理項目的分期建設時常使兩個階段沒有明確的界線。
二、前期物業管理的主要特征
1、前期物業管理管理可以由建設單位指定物業服務企業或通過招投標的方式選聘物業服務企業實施管理。國務院《物業管理條例》和建設部《前期物業管理管理招標投標管理暫行辦法》規定,建設單位可以選聘物業服務企業實施前期物業管理管理。事實上,目前新建住宅小區大多數是由建設單位選聘的物業服務企業進行管理,而不是通過公開招投標來選聘物業服務企業。
2、前期物業管理管理是小區未建成投產前的管理。一個住宅小區由單幢樓宇、組團組成,當第一批業主入住后就需要物業管理,否則小區就成為一個無序的聚居地,秩序混亂不堪。
3、前期物業管理面對的是全體業主。物業服務企業在實施管理中必須接受所有業主的咨詢、質疑,既要及時解答處理屬于物業管理的問題,又要收集反饋屬于建設單位和施工單位答復處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大,但物業服務企業必須全力以赴做好工作,確保有比較高的業主滿意率,以便為下步實施物業管理打好基礎。
4、前期物業管理收集大量的資料。物業管理的基礎在物業的基礎資料是否齊全,前期物業管理是各種資料大量形成的時期,物業服務企業要更好地開展物業管理,必須注意收集、整理、保管好各種資料,以便跟蹤檢查。
三、前期物業管理的意義
在物業開發階段適時地選擇恰當的物業服務企業,能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物業更符合使用和管理的要求,因此,這是建設單位不容忽視的重要環節。前期物業管理對于做好以后的物業管理工作具有相當重要的作用:
1、前期物業管理是對所管物業的全面了解。物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好,使業主滿意,就必須對物業進行全面的了解。必須在物業的形成過程中就介入管理,才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見,并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此,物業服務企業方能更好地為業主服務。
2、前期物業管理能促使工程質量難點提前解決。從業主或使用人的角度,憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷,對物業的規劃、設計進行審視,對不適之處提出修改方案,優化、完善設計中的細節,從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前,逐項加以妥善解決,減少后遺癥,避免日后物業管理工作中的矛盾和困難。
3.前期物業管理是為后期管理做好準備。物業管理也是一項綜合管理工程,通過物業管理把分散的社會分工集合為一體,并理順關系,建立通暢的服務渠道,以充分發揮物業管理的綜合作用。
四、我國前期物業管理管理中存在的主要問題
1、前期《物業管理服務合同》》侵犯業主合法權益。建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業服務企業，還是對業主都具有支配權。依照我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業服務企業的選聘權、《臨時管理規約》的制定權以及將前期《物業管理服務合同》強制性賣給業主的權利。在前期物業管理選聘中，決定權完全在建設單位手中，前期物業服務企業為了中標，而一味強調最低價格，造成中標企業利潤空間較小。而中標企業為了謀取更大的利潤，就可能會將一些不合理的條件轉嫁到業主身上。
2、物業承接驗收制度不完善，移交不完整。在前期物業管理中，由于建管不分，依附于建設單位的物業服務企業往往無法接正常規定，進行嚴格的物業承接驗收工作，在物業承接驗收時敷衍了事，造成了物業承接驗收制度不完善，移交不完整。
3、共用設施設備不明確。有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整，會給物業服務企業在前期物業管理帶來諸多困難，也容易使廣大業主與物業服務企業之間產生不少矛盾和糾紛。
4、前期物業管理招投標不規范。目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業服務企業沒有成為主要的方式。有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業主不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業的競相壓價；有些參與投標的物業服務企業惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業管理招投標市場發育還不成熟；政府主管部門的監管方式和能力還有待提高。
五、解決前期物業管理管理中存在問題的對策
1、 提高對前期物業管理的認識。小區的真正主人是業主，不是建設單位，前期物業服務企業是為業主服務，應該把業主的利益放在第一位，只有這樣才能夠在小區“站穩腳”，以求公司的長遠發展。“態度決定一切”，因此應該端正前期物業管理的短期思想，應該認識到前期物業管理就等于聘用人才的試用期，干得好可以繼續留下來，續簽《物業管理服務合同》。前期物業服務企業在人員使用上務必要慎重，應綜合考慮人員各方面的能力和素質。前期管理人員可以說是物業服務企業的代表，特別是主要管理人員，代表著企業各方面的利益，因此企業要從責任心、能力和思想覺悟等多個角度統籌考慮人員安排。
2、建立《前期物業管理服務合同》備案制。應明確以法律的形式規定前期物業公司與建設單位簽訂的《前期物業管理服務合同》要進入房地產行政主管部門備案。由房地產行政主管部門審查備案合同:審查合同中是否有法律禁止的條款、是否有顯失公平的條款，當有法律禁止的條款時應認定條款無效;當存在顯失公平的條款并有業主提出侵害其權益時，應當撤消該條款，責令業主與物業公司重新協商討論，制定出新的公平合理條款。同時房地產管理部門要加強對前期物業管理合同的指導和監管力度。
3、加強對建設單位主導地位的監督。為了保障物業的順利開始，建設單位在前期物業管理中必然占有明顯的優勢，這是由前期物業管理特點所決定的。在這一前提下，為了平衡各方當事人的法律地位，就需要對建設單位的優勢地位進行一定的限制，以防侵犯業主合法權益。我認為可以從以下兩個方面予以考慮：一是對于建設單位制定的《臨時物業規約》由行政部門進行審查或要求其履行備案手續，或由行政部門制定《臨時物業規約》或指導樣本由建設單位選用;二是行政部門直接參與前期物業服務企業的選聘，或監督選聘。
4、規范前期物業服務企業的選聘制度。前期物業服務企業是否具有獨立性的身份，能否按市場規律選聘前期物業服務企業，不僅對前期物業管理服務的質量，以及開展的是否順利具有重要影響，而且完全獨立的前期物業服務企業對于建設單位也能形成一種制約。
我認為，保障前期物業服務企業的獨立，規范選聘制度可從以下方面進行：
（1）強調房產開發建和必須與物業管理相分離，物業服務企業不得與開發建設單位有任何實質上的聯系，特別是對于特定的物業區域，其建設單位不得和物業服務企業有任何聯系;
（2）進一步嚴格物業選聘的招投標制度，對于物業規模小的或只要有投標者的，就應采用招投標方式，只有在無人投標的情況下，在行政部門的監督下才能采用協議的方式，并且必須進行公示，接受業主的監督。
5、進一步規范物業承接驗收工作。物業服務企業通過對物業的承接驗收，將正式從開發建設單位處接管物業，對物業進行實體管理，它在一定程度上決定了整個物業將來的管理質量。要解決前期物業管理交接驗收難的問題，關鍵要確立前期物業管理交接驗收制度，明確物業服務企業的職責，廣大業主共同參與，三管齊下，才能切實解決。
（1）要確立前期物業管理交接驗收制度。根據《物業管理條例》精神，由物業行政主管部門制定前期物業管理交接驗收配套文件，明確前期物業交接驗收流程，及需要注意的事項，物業管理協會及物業管理培訓中心可以組織人員編制物業項目及配套設施設備的交接驗收基本標準，搞好物業從業人員前期物業交接驗收培訓，以提升物業服務企業的整體素質和管理服務水平。同時，加強監督指導，各區縣物業行政主管部門應參與物業的交接驗收。對前期物業項目質量不合格、配套不完善的開發建設單位，責令其限期整改，對其情節嚴重的，可按《條例》第條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實處。
（2）明確物業服務企業在前期物業交接驗收中的職責和義務。在物業管理法規中賦予物業服務企業在前期物業交接驗收的主體資格，明確其職責及義務及不履行此項職責的責任，從而對物業服務企業在前期物業管理交接驗收行為進行約束。
（3）廣大業主共同參與。通過宣傳《條例》，樹立業主的責任意識，提高其參與物業管理服務事項的積極性。同時，要求物業服務企業應將前期物業交接驗收以動態的形式及時告知業主，也可以讓有一定能力的業主參與此項工作，讓業主對自己的物業享有廣泛的知情權，對開發建設單位的違約行為進行直接監督，共同做好前期物業的交接驗收工作。
結束語
認真做好前期物業管理管理工作,對于減少糾紛,建立前期物業管理的長效化管理機制,提高服務質量,維護小區穩定,構建和諧社區,其意義、地位與作用是顯而易見的，加強前期物業管理是規范物業管理的非常重要的前提。
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近年來，隨著城市化進程的不斷加快，物業管理在城市管理中的重要作用日益突出。物業管理工作涵蓋了從居民區到工業、商業、公益事業等各類物業項目的管理內容。加強物業管理，有利于城市經濟的持續健康發展，促進城市房地產的保值增值；有利于提高城市品位，不斷改善市民的生活和工作環境；有利于增加就業崗位，維護社會秩序，營造良好的社會環境。各級各有關部門和單位要從落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強物業管理工作的重要性，進一步統一思想，以改善環境、營造和諧社會、創建平安城市為目標，積極采取措施，全面加強物業管理工作，不斷擴大物業服務覆蓋面，建立健全長效管理機制，切實提高物業管理工作的整體水平。
二、構建上下聯動的物業管理工作機制
按照各縣（市、區）人民政府、市開發區管委會負責，鄉鎮政府、街道辦事處具體組織，社區居委會協助落實，房管部門監督管理，相關職能部門密切配合，物業服務企業具體承擔，“條塊結合、以塊為主”的原則，建立和完善物業管理體制，明確管理職責，落實工作責任，形成上下聯動、齊抓共管的工作機制，共同推進物業管理工作。
（一）各縣（市、區）人民政府、市開發區管委會負責本轄區物業管理工作。組織所轄鄉鎮、街道辦事處貫徹落實各項政策措施，全面開展物業管理工作；落實辦事機構，建立縣（市、區）、街道（鄉鎮）、社區三級物業管理工作體系；落實管理責任，抓好本轄區物業管理工作的部署檢查、組織協調和監督指導。
（二）鄉鎮、街道辦事處負責組織開展本轄區物業管理工作。負責會同房產管理部門，科學劃定物業管理區域；指導同一物業管理區域內的業主成立業主大會，并選舉產生業主委員會；指導轄區內能夠獨立實施物業管理的非住宅項目組建業主委員會和實施物業管理；組織或參與物業服務質量的檢查考評；建立健全投訴處理機制，協調解決物業管理中的綜合性問題；對轄區物業管理工作進行監督和檢查，協助綜治、公安、工商、文化、教育、衛生、環保、房管等相關部門開展小區綜合整治工作。
（三）社區居委會負責本轄區物業管理的實施工作。負責業主大會籌建、業主委員會改選的組織工作，指導業主委員會制定管理規約和業主大會議事規則；指導業主委員會選聘物業服務企業或建立自治性物業服務組織；協助物業服務企業和物業服務組織落實服務合同；協調處理物業服務中的矛盾糾紛；對住宅小區內損害業主利益的各類違章行為，及時上報相關行政執法部門。
（四）房產行政主管部門負責物業管理的監管和行業指導。負責研究制定本轄區物業管理發展規劃，制定相關配套政策和行業標準；參與本轄區內新建住宅項目的規劃建設和綜合驗收；負責轄區內物業服務企業的資質審查；組織物業管理行業的檢查、考核和人員培訓工作；指導、監督選聘物業服務企業的招投標工作；負責對住宅專項維修資金的使用進行審查；負責指導物管機構和街道（鄉鎮）加強物業服務活動的日常監管，牽頭協調相關部門共同做好物業管理相關工作，依法查處物業管理違法行為；市房產行政主管部門牽頭組織對各縣（市、區）人民政府、市開發區管委會、市各有關部門推進物業管理工作情況進行檢查考核。
（五）相關職能部門依據各自職責，共同抓好涉及物業管理的相關工作。規劃、建設、公安、工商、文化、教育、消防、衛生、環保、城管、物價、質監等相關職能部門負責依法查處居住小區內違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經營、污染環境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結構等違法行為，維護物管區域正常的公共管理秩序。
三、合理確定物業管理方式和組織形式
物業管理實行等級性或基礎性管理服務。根據各區域房屋建設、環境配套、居民需求、業主意愿及服務約定等情況，確定物業管理方式和組織形式。力爭三年內，物業管理或基礎性物業服務覆蓋到所有住宅小區，基本形成體系健全、政策完善、責任到位的物業管理工作機制。
（一）新建商品房住宅小區要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘符合資質的物業服務企業實施物業管理。規劃、建設、房管等部門要各司其職，加大對新建住宅小區規劃設計、施工建設、物業服務的監管力度。新建住宅小區要嚴格落實公建配套驗收制度，驗收時，街道、社區、前期物業服務企業必須參加。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。開發建設單位要強化售后服務，在保修期內承擔物業的保修責任。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的移交工作，確保新建住宅小區全面實行規范的物業服務。
（二）老舊住宅小區要根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為依據，界定各物業管理服務區域；以社區居委會為主體，組織召開業主大會，組建業主委員會；以物業服務企業或群眾性物業服務組織為載體，開展物業服務活動。要加大對老舊住宅小區的整治力度，逐步解決舊住宅小區環境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施物業管理服務；對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“樓幢管理”的模式，確保小區基礎落實到位。規模較小的零散住宅小區或樓幢，可并入相鄰小區實施統一管理、差異化服務，開展物業管理的經費由小區全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用需經業主大會或業主代表會議討論通過。經費的使用情況定期以書面形式在物業管理區域內公示，接受全體業主監督。
（三）合理確定物業服務內容與收費標準。物業服務內容要區別不同的物業性質和特點，確定服務的項目和等級。物業服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。
新建商品房住宅小區和具備市場化物業管理條件已實施市場化物業管理的老舊住宅小區，根據區域內規劃建設、配套情況和設定的服務項目，依據物價、房管部門制定的物業管理等級評定標準，通過前期物業服務招投標，或者由業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同，確定服務等級和收費標準，并經房管部門會同物價部門核定后實施。
不具備市場化物業管理條件的老舊住宅小區，由社區居委會負責落實基礎性物業服務項目。由社區組建物業服務隊伍實施基礎性管理服務的，其收費標準由社區居委會組織召開業主大會或業主代表會議討論通過，在小區內公示，由房管部門會同物價部門核定后實施。
四、規范物業管理的相關工作
（一）規范物業項目的前期管理工作。新建的物業項目，在業主委員會未成立前，必須實行前期物業管理。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供《前期物業管理委托合同》、《業主臨時管理規約》和物業管理用房，并按規定程序招聘符合資質的物業服務企業，進行前期物業管理。
（二）規范業主委員會的組建和工作程序。進一步完善社區、業主委員會、物業服務企業“三位一體”的工作機制。每個物業管理區域應當成立一個業主委員會。住宅小區業主委員會的組成人員，原則上從有關產權單位及物業管理區域內熱心公益事業、責任心強、具有一定組織協調能力的業主中推薦人選。業主委員會主要負責召集業主大會、監督履行物業服務合同、監督實施管理規約等工作，同時積極配合和支持社區居委會的工作。街道辦事處（鄉鎮人民政府）要支持業主委員會的工作，業主委員會集體換屆期間，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保工作正常運轉。
（三）規范物業相關合同管理工作。開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業服務的相關條款，約定房屋交付使用后物業服務的主要內容、服務等級及對應的收費標準。
業主委員會成立前，開發建設單位要按規定程序與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務委托合同。
業主與物業服務企業要依據商品房買賣合同，簽訂前期物業服務合同和業主臨時管理規約，并認真履行。
業主委員會成立后，應當代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式的物業服務合同，約定各自的權利、義務和責任。業主應當根據物業服務合同的約定，按期交納物業服務費用。對逾期不交納物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業進行督促催交；經督促仍不交納的，由房管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）協助物業服務企業依法催交。建立業主交納物業管理服務費誠信檔案，凡無正當理由超過一年不交納物業服務費的，在未交全物業服務費前，相關部門可限制房屋的轉讓交易。對物業服務企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區居委會調解處理；調解處理不成的依法解決。
（四）規范物業服務行為。物業服務企業要依據服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出服務合同的事宜，要與業主委員會協商確定后實施。房產行政主管部門要會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）加強對物業服務企業的監管。加強對物業服務企業服務質量的檢查，對物業服務企業的服務行為進行抽查，建立誠信檔案，規范其服務行為，認真評定物業服務企業的業績和誠信程度，并依據有關規定作為資質評定和物業招投標的重要依據。在強化對物業服務企業考核的基礎上，建立優勝劣汰新機制。對服務質量差、業主滿意率低的物業服務企業，要依法吊銷其資質證書。要嚴格招投標管理，對物業服務企業在招投標過程弄虛作假，串通投標等違法違規行為，嚴肅處理，一年內不得參加投標活動。要建立健全物業服務項目經理制度，切實提高物業服務行業從業人員素質。要建立透明消費制度，研究出臺新的物業服務收費標準，提高業主滿意率。要建立健全物業投訴處理責任機制，建立數字化物業管理信息系統，設立物業服務“”，及時查處物業服務中的不規范行為，督促物業服務企業整改，切實保障業主的合法權益。
五、確保物業服務行業健康有序發展
（一）加強組織領導。物業管理事關城市長遠發展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。市政府將把物業管理作為民生和社會穩定工作納入各縣（市、區）人民政府、市開發區管委會社會經濟發展考核指標。各縣（市、區）人民政府、市開發區管委會，市各有關部門要切實加強領導，加大措施，全力推進。要把強化物業管理工作作為提升城市管理水平、創建文明城市、維護社會穩定工作的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實實施機構，明確工作任務，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業管理工作提供有力保障。
（二）加強輿論宣傳。要采取多種形式，大力宣傳國務院《物業管理條例》、《省物業管理條例》和《市物業管理實施細則》等相關的政策法規和規定，宣傳物業管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業服務的商品消費觀念，引導廣大市民主動支持、參與物業管理活動，積極維護社區環境，及時繳納物業服務費用，努力形成人人關心支持物業管理的良好氛圍。
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關鍵詞：規范物業；前期物業；物業管理
Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.
keyword:Standardproperty;Preliminaryproperty;Estatemanagement
前言
本文從前期物業管理的主要內容、重要意義，以及前期物業管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業管理是規范物業管理的重要前提。
一、前期物業管理的定位
前期物業管理一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽字的《物業管理合同》生效時止的物業管理。因此，商品房銷售階段的物業管理服務，是建設期的業主（建設單位）向最終業主（住戶）過渡期的物業管理。它是整個物業管理活動中的初始階段，也是實施物業管理非常重要的環節。建設部頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”它準確地界定了前期物業管理的概念，把前期物業管理的責任定位在“由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”
二、前期物業管理的特殊性確定了其重要
前期物業管理是整個物業管理活動中的關鍵環節，具有一定的特殊性，是搞好整個物業管理活動的主要基礎。常言道：“萬丈高樓平地起”，基礎是高樓大廈建設的保障。
物業管理涉及物業管理區域內全體業主的共同利益，物業管理企業無法和單個業主逐一簽訂物業管理服務合同，只能在成立業主大會，業主大會選聘之后，由業主委員會代表全體業主簽訂物業服務合同。也就是說，物業管理的法律關系是建立在業主與物業管理企業之間的關系。然而，在房地產開發中，房地產項目的滾動開發，業主人住是一個漸進的過程，不可能同時人住。物業從開始交付給業主到成立業主委員會，按《重慶物業管理條例》，業主人住率50%，滿兩年。為搞好物業的后期管理，在物業建設的過程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業管理，通常是分為兩個不同的階段：前期物業管理法律關系，不是根據業主和物業管理企業之間簽訂的物業服務合同，而是根據建設單位（開發商）與物管企業簽訂的前期物業服務合同形成的；再之，前期物業管理通常是包括一些不具體的一些內容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經營事項。因此，前期物業的特殊性就在于此。
加強前期物業管理，不但能保證業主（購房人）的長遠利益，還能減少開發企業在建設過程中隨意改變物業規劃，保證物業的施工質量，達到完善物業的使用功能，促進房產的銷售。同時，加強了前期物業管理，有利于規范物業管理，可以避免開發商、業主及物業管理企業三者的對主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設單位在前期物業管理中通過招投標選聘物業管理企業進行物業管理，有利于實現建設單位與物業管理企業的“雙贏”。前期物業管理是實施物業管理的重要的基礎，是后期物業管理的前提。
三、前期物業管理的內容確定了其特殊性
《物業管理條例》總共70條，其中前期物業管理就有11條，并就前期物業管理設專章，由此可知前期物業管理的重要性。前期物業管理涉及的內容較多，〈條例〉規定了前期物業服務合同、業主臨時公約、前期物業管理招標投標、物業承接驗收手續、物業資料移交、物業管理用房、物業保修等。
（一）前期物業服務合同是開發商與物業企業簽訂的，這是前期物業管理活動得以實現的一個基本的法律文件，依法共同遵守前期物業管理合同的約定，是開發商、業主與物業企業的基本義務。《前期物業服務合同（示范文本）》中，把前期物業服務的主要內容分為14個部分，例如：1、物業共用部分的維修、養護、運行和管理；2、物業共有設施設備的維護、養護、運行和管理；3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物維修、養護和管理；4、公共場所、房屋共用部位清潔衛生、垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事項的協作管理和服務等內容，開發商與物業企業根據小區（大廈）建設的實際和服務事項的需要和要求共同約定。
（二）前期物業招投標是開發商應當通過招投標方式采取公開招標和邀標的方式選聘物業企業的過程。《招標投標法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》是物業管理招投標的基本依據，物業招投標在招標、投標、開標、評標以及依據招投標文件簽訂物業服務合同的各個環節必須按法律法規的規定執行。
（三）業主臨時公約是由開發商制定。業主臨時公約是維護物業全體業主合法權益、保障物業的安全合理使用、維護公共秩序，創造良好環境的一部約束全體業主的前期物業管理活動中的共同約定。有的地區業主和專家認為業主公約可以稱之為小區（大廈）的憲法，它對業主和使用人在物業的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規定，對物業使用中的禁止行為，對物業的維護、物業的管理、業主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責任落實在開發商、物業企業和全體業主身上。
（四）物業承接驗收是前期物業管理的基礎。它是指物業企業在承接物業時，進行以物業的主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，是實施物業管理必不可少的首要環節和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產開發企業的物管企業往往無法進行嚴格的物業承接驗收。一些物管企業為擴大規模，在物業承接驗收中敷衍了事，帶來后期大量的物業矛盾，如房屋質量、公用設施中的問題，業主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營企業“替人受過”。
因此，物業承接驗收不可忽視。應嚴格對物業的共用部位、共用設施設備，特別是管網設施、隱蔽工程等，嚴格地進行承接驗收。分清產品的質量責任、施工安裝質量責任、管理維護責任，以保證開發商、業主、物業企業的合法權益，提供開展物業管理的必備條件，確保物業使用安全和功能，保障房屋買受人的物業管理消費權益。
應嚴格按照建設部1997年7月1日的《房屋接管驗收標準》的內容，對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業共同部位、共有設施設備進行查驗。
四、前期物業管理中的問題
《物業管理條例》頒布實施近一年時間了，然而，在前期物業管理中仍然存在著諸多問題。可以歸納為以下八個方面：
（一）前期物業服務合同不規范，建設單位與物業管理企業雙方的責、權、利不明確。
《條例》第21條規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”實際上，有的建設單位與物業管理企業在簽訂前期物業服務合同時，沒有按規范的合同辦理，使合同的核心內容（即雙方的權利義務及違約責任），沒有明確寫進合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業管理，殃及到業主的利益。
（二）物業承接驗收制度不完善，移交不完整。
在前期物業管理中，由于建管不分，依附于房地產開發商的物業管理企業往往無法接正常規定，進行嚴格的物業承接驗收工作，在物業承接驗收時敷衍了事，造成了物業承接驗收制度不完善，移交不完整。
（三）共用設施設備不明確。
物業管理企業在承接物業后，建設單位應向物業管理企業對所屬共用設施設備進行完整的劃分，并辦理驗收手續。然而，有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整。共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，會給物業管理企業在前期物業管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業主與物業管理企業之間產生不少矛盾和糾紛。
（四）業主臨時公約未建立或未約定。
《條例》第22條明確規定：“建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。
可是，有的開發商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業主臨時公約的制定和建立；有的開發商即使制定了業主臨時公約，但條款簡單，文本不規范，雙方的責權利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護，也為前期物業管理留下了許多后遺癥。
（五）前期物業管理招投標不規范。
目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業管理企業沒有成為主要的方式。有的開發商與物業管理企業本是“父子”關系，“老子”開發的物業直接給請外來“管家”，多數情況仍然是開發商與物業管理企業“私下”協協商而定；有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業主不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業的競相壓價；有些參與投標的物業管理企業惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業管理招投標市場發育還不成熟；政府主管部門的監管方式和能力還有待提高。
（六）物業服務和收費“質價不符”。
《條例》第36條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。”
國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》第5條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。”這個原則就是人們常說的“質價不符”的原則。但是，由于目前適用于物業管理“質價不符”的服務收費機制未完全建立，尤其是在前期物業管理活動中，一些不規范的物業管理企業為了取得物業管理權，采取了不正當的競爭，相互殺價；以及有些業主不考慮物業服務的質量，片面追求最低價格，使前期物業管理的物業服務收費“質價不符”，違背了物業服務收費的基本原則。
（七）物業管理用房未配置。
《條例》第30條規定：“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。”
物業管理用房的規范化管理是物業管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業主合法權益能否得到有效保障的重要前提。建設單位為聘請的物業管理企業在物業管理區域內配置必要的物業管理用房，是為了使物業管理企業有利于搞好物業管理工作，有一些建設單位在建設規劃時，就有意放棄了物業管理用房的配置，忽視了物業管理用房的作用，造成了物業管理企業接管物業后難于開展正常的物業管理工作。
（八）物業維修資金管理制度未建立。
《條例》第54條規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”
在前期物業管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規范。由于長期受傳統公有住房管理模式的影響，有些業主對交納物業專項維修資金認識不足，不愿意交納專項維修資金，使得有些物業小區專項維修資金收取困難；有的開發商在按比例收取物業專項維修資金后，又沒有按有關規定執行，挪作他用，使物業專項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項維修資金由建設單位或者物業企業掌握，不能接業主意愿使用，住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益。上述問題，均是在前期物業管理活動中出現的問題。
五、加強前期物業管理的對策
鑒于前期物業管理的復雜性和特殊性，由此加強前期物業管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業管理中出現的諸多問題，抓好前前期物業中的主要問題，是物業管理中的一個重要的課題，前期物業管理著重應在以下幾個問題把好關口：
（一）規范前期物業管理招投標行為。
《條例》第24條規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。”物業管理招標投標制度是《物業管理條例》確定的一項基本制度，《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》為規范發展物業管理提供了有利的保證。目前的實踐中，一些地區的開發商、業主大會、業主委員會已經開始以招投標方式選聘物業管理企業，物業管理招投標意識正逐步深入人心，物業管理招投標市場正逐步建立。推行物業管理的招投標對保障開發商選聘物業企業的行為公開透明，維護業主自主選聘物業管理企業的權利，推動房地產開發與物業管理的分離，促進物業管理市場的公平競爭，提高物業管理的整體水平。
《條例》和《辦法》規定的招投標原則，對于規范物業管理招投標活動，保護招投標當事人的合法權益，促進物業管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業管理招投標制度是規范物業管理市場的重要手段，也是物業管理獲得前期物業管理權的唯一途徑。所以，規范前期物業管理招投標，可以采取以下對策：
1、加強前期物業管理招投標制度的學習，使建設單位及物業管理企業樹立依法招投標的意識；2、建立公正、公開、公平的招投標競爭市場；3、建立健全招投標備案制度；4、培育和發展招投標中介服務機制；5、建立和完善物業管理的仲裁機構；6、政府主管部門要切實做好對前期物業管理招投標的指導和監督工作。
（二）制定前期物業管理業主臨時公約
《條例》規定：建設單位在銷售物業之前，制定業主臨時公約。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位有責任在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。同時，業主臨時公約對全體業主具有約束力。實行業主臨時公約制度有利于提高業主的自律意識，預防和減少前期物業管理活動中的糾紛。
1、建設單位在制定前期物業臨時公約時，必須按《條例》規定；使業主臨時公約盡量規范化，并不得侵犯物業買受人的合法權益；2、建設單位制定的業主臨時公約應對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益、業主應履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出合理合法的約定；3、業主應自覺遵守業主臨時公約，并予以書面承諾。
綜上所述，由此可見前期物業管理的重要性及特殊性。由于前期物業管理法律關系的主體包括了建設單位（開發商）、業主和物業管理企業三方。三方在前期物業管理活動中存在著不可分割的聯系和諸多問題，要使前期物業管理活動健康有序發展，就必須加強前期物業管理，它在整個物業管理活動中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業管理，就會使整個物業管理活動有個好的開端，也是規范整個物業管理活動的重要前提。加強和規范了前期物業管理，可減少整個物業管理活動中的諸多矛盾，為物業管理的后期發展鋪平了道路。
（三）規范前期物業管理服務合同
《條例》第35條明確指出：“物業服務合同應對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。”尤其是前期物業管理服務合同更應嚴格按《條例》規定執行，合同的內容和約定，一項也不能減少。因為前期物業管理服務合罔是前期物業管理權利和義務的唯一法定文件。所以，規范前期物業管理服務合同，不但有利于建管銜接，防止建管脫節以及重建輕管的現象發生，還能保護先期入住業主的合法權益，并為今后雙方處理有關糾紛提供有效的依據。規范前期物業管理服務合同應采取以下對策：
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關鍵詞：物業服務；物業管理；業主
一、物業服務合同的特殊性與監督的必要性
按照合同法的規定，合同訂立的過程就是合同當事人之間要約一承諾的互動談判過程。談判是當事人之間的信息交流，當事人之間通過充分的信息交流訂立的合同可以保證其內容具體明確、雙方權利與義務均衡，充分體現民商事合同自愿、等價、有償的原則。在訂立合同的談判過程中，雙方當事人的專業知識水平可能存在差異，信息收集和反饋的程度不同，從而導致信息不對稱。為了防止信息不對稱給信息弱勢一方帶來被欺騙的風險，信息弱勢一方往往委托人代為談判，而人所做要約或承諾直接對委托人具有約束力，如同委托人親自作出要約和承諾一樣。
物業服務合同以物業管理人提供物業服務、業主支付物業管理費為合同內容，但是其訂立過程與一般的合同訂立過程相對比具有很明顯的特殊性。物業服務合同包括前期物業服務合同和普通物業服務合同兩類。前期物業服務合同是指在某一物業區域開發過程中，由建設單位與物業服務企業簽訂的物業服務合同。建設單位與物業服務企業簽訂物業服務合同后，再通過物業銷售合同將其對物業服務企業的義務轉移給物業買受人。普通物業合同是指由物業區域的業主委員會與物業服務企業訂立的物業服務合同，根據我國法律的相關規定，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同，其權利義務直接及于全體業主。無論在前期物業服務合同或普通物業服務合同中，業主都不是合同訂立過程的當事人，卻要承受合同中規定的權利和義務，而業主承受這樣的權利和義務并非基于委托關系，因為，在前期物業服務合同中建設單位的行為以及普通物業服務合同中業主委員會的行為都不需要取得業主的授權。
業主作為物業服務合同當事人與合同簽訂過程相分離，必然造成業主在合同內容上意思表達的缺乏或不充分，業主希望從物業服務合同中得到的權利或利益往往表達不足，業主也無法決定合同具體的權利義務內容；而物業服務企業作為物業服務合同的定約人，其權利和利益的表達卻是充分的。物業服務企業掌握了絕對的信息和話語權，這就造成業主依法主張權益的困難。我國最高人民法院2009年4月通過的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]8號)第三條規定：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”但在合同條款對業主權益表達不充分的前提下，業主的訴權要真正起到維護其實體權益的作用顯然是有難度的。既然物業服務合同訂立過程具有特殊性，通過完善物業服務合同的監督機制確保廣大業主的合法權益，就顯得十分必要。
二、政府監督及行業自律機制的不足
從宏觀角度分析，現行的監督機制中，政府的外部監督機制和物業管理行業自律監督機制都存在著不足，主要體現在：
(一)政府監督有限
現有的政府監督機制主要通過資質管理實現，通過行政規章設置行業門檻以保障物業服務質量，具體內容包括企業資質管理和人員從業資格管理兩方面。
2004年國家建設部頒布《物業服務企業資質管理辦法》，隨著2007年《物業管理條例》的修訂，該辦法也于同年10月30日進行了修訂。新辦法將物業服務企業資質等級分為三級。分別由對應的不同層級政府負責資質證書的頒發和管理。三級資質的劃分分別對應不同層次的業務范圍，設置了企業市場準入門檻。《物業服務企業資質管理辦法》第十八條還規定，資質審批部門或者其上級主管部門，在法定情形下，根據利害關系人的請求或者根據職權可以撤銷資質證書。其中，前四種情形都屬于本不應該頒發資質證書而違法頒發，第五種情形是“依法可以撤銷審批的其他情形”，即“兜底條款”。但是何為“依法可以撤銷審批的其他情形”，該辦法并未規定，導致實踐中不具有可操作性。
在法律責任部分，《物業服務企業資質管理辦法》第十九、二十、二十一條規定了三種應受處罰的情形，分別為：物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務，物業服務企業出租、出借、轉讓資質證書以及物業服務企業不按照本辦法規定及時辦理資質變更手續。但是這三種情形都屬于違反資質管理程序的事項，與物業服務企業的服務質量并沒有必然聯系。因此可以說《物業服務企業資質管理辦法》并沒有就物業服務企業的服務質量問題設定處罰條款。
另一方面，《物業管理條例》第三十三條要求：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。關于物業管理人員的職業資格，既有建設部主管頒發的上崗證書，分物業管理員、部門經理、物業經理三個層級；又有人力資源和社會保障部頒發的物業管理注冊職業資格證書，分物業管理員、助理物業管理師和物業管理師三個層級。資格認證體系不統一，各個部門也互不承認。實踐中，基于我國物業服務企業目前的實際狀況，物業管理人員資格認證的程序本身并沒有很嚴格的標準。
(二)行業自律監督缺位
《物業管理條例》中并沒有包含有關物業管理行業協會的規定，但是從1993年深圳市物業管理協會成立至今，除西藏、青海和港澳臺地區外，我國各省、自治區、直轄市，都相繼成立了省級的物業管理協會，并于2000年成立了中國物業管理協會。這些物業管理協會屬于經民政部門注冊登記、具有法人資格的民間社團，其會員即為各個物業服務企業。《深圳經濟特區物業管理條例》明文規定了“深圳市物業管理協會”的法律地位，并在第五十八條明確規定：“物業服務企業應當自取得資質證書之日起三個月內加入市物業管理協會。”《北京市物業管理辦法》第三十條第二款規定：“本市支持物業服務行業協會充分發揮服務、溝通和監督作用，完善物業服務行業自律制度，促進物業服務行業發展。”但是絕大部分省市的法律法規并沒有針對物業管理協會做出相關規定。 實踐中，這些物業管理協會的主要職能包括：(1)為會員企業提供溝通渠道和咨詢平臺，維護行業內部公平競爭；(2)協助政府開展行業調研和行業統計工作，建言獻策；(3)促進物業管理方式和物業科技進 步；(4)代表和維護物業企業合法權益；(5)制定本行業的行規行約并監督執行，建立行業，自律機制；(6)組織開展對物業企業的資質評定、物業管理優秀示范項目的達標考評和從業人員有關執業資格培訓工作。這些職能更多的集中于行業指導和行業協調范疇，著重解決有關行業發展前景問題和調解行業內部矛盾，行業規約涉及的監督內容有限。
因此，相對于發達國家比較成熟的物業管理行業協會，如美國的房地產經紀人協會、物業管理協會(IREM)，我國的物業管理行業協會還處于較低的層次。會員企業加入的自由性和協會管理的松散性，使得行業協會對企業的監督力度十分有限。
三、業主監督機制的不足
(一)業主監督的薄弱與不可實現性
《物業管理條例》第六條規定了業主在物業管理活動中享有的權利，其中第七款為“監督物業服務企業履行物業服務合同”，也就是監督物業服務企業的服務質量和履約情況。
關于物業服務質量，我國《物權法》和《物業管理條例》均未做出明確規定，《物業服務收費管理辦法》第八條規定：物業服務企業“應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示”。該辦法第十四條規定：物業服務企業在物業服務中“應當嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務”。但何為“質價相符”，其實并無法律標準作為依據，因此判斷是否“質價相符”的主要標準還是合同的約定，看物業服務企業是否按照合同約定履行了其應完成的各項服務內容。倘若合同對物業服務企業應完成的各項服務內容約定并不明確，業主就很難依據合同約定對物業服務企業的服務質量進行監督。同時無論是前期物業合同還是普通物業合同，業主往往都是合同內容的被動接受者，期望依照物業服務合同對物業服務質量進行監督難度很大。
(二)業主委員會監督的混亂與不可行性
《物業管理條例》第十五條規定的業主委員會的職責中，包含了“監督和協助物業服務企業履行物業服務合同”的內容。業主委員會對物業服務企業履行合同的監督也應當基于合同內容進行。業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，從表面上看其對合同內容有直接的認知和考察優勢。但是，現實中我國的業主委員會并不具有法人資格，其法律地位模糊不清，學術界對之爭議很大，而不具有法人資格的業主委員會不能擁有獨立的財產，也不能作為訴訟主體。業主委員會的成員是利用業余時間參與社區的公益性活動，他們并非物業管理的專業人員，缺乏足夠的經驗和知識，也沒有相應的訂約責任約束。業主對業主委員會成員往往缺乏足夠認知，很難保證他們在簽訂普通物業服務合同時謹慎審查合同內容。在監督合同履行過程中，既非專職又非專業的業主委員會缺乏足夠的積極性。即使業主委員會發現物業服務質量存在問題，由于我國法律并沒有確立業主委員會的訴訟主體地位，其并沒有采取法律救濟行動的資格。因此，業主委員會的監督實質上也是形同虛設。
四、完善物業服務質量監督機制的具體建議
綜上所述，我國現行法律法規針對物業服務企業所規定的政府監督、行業監督和業主及業主委員會監督的內容均不足。比較而言，現有政府監督的內容具有較強的可操作性，而行業監督的內容基本處于空白狀態，業主和業主委員會的監督也蒼白無力。但是，由于物業服務合同簽訂過程的特殊性帶來的業主權利保障的迫切性，三種具體監督機制都應該進一步完善。其中，政府作為公權力的唯一持有者，政府監督的直接性和強行性使得其價值不容否定；行業自律監督應成為政府監督的必要延伸，通過行業自律監督提高服務質量，從而避免政府監督的剛性懲罰。由于我國物業服務行業起步較晚，物業服務企業發展水平參差不齊，行業協會的自律監督作用應當得到法律的充分肯定與支持。此外，鑒于法律法規針對業主和業主委員會的權利、訴訟地位規定不足，修訂法律法規以提高業主和業主委員會的法律地位勢在必行。
(一)關于完善政府監督與行業自律監督的建議
第一，完善政府資質管理。資質管理是各國在物業管理行業中較為普遍的做法。比如在國際上公認的物業服務質量較高的日本，物業服務企業均需領取特別的經營許可證才能夠從事物業管理，物業管理從業人員必須接受嚴格的培訓，經過國家統一考試，成績合格者才能擔任管理職務。若想通過資質管理達到保證服務質量的目的，關鍵在于資質的取得應符合一系列明確的服務質量標準，缺乏明確的服務質量標準將使資質管理失去本來的價值。現行的《物業服務企業資質管理辦法》僅僅規定了不同的資質審批機關，并沒有規定明確的資質授予標準，這就很容易造成權力濫用和權力尋租，物業服務企業申請各級資質時，也無法進行自身條件的準備。因此，建議我國對各級物業服務企業的資質授予標準加以細化，從注冊資金、人員配備、服務經驗、既往服務中業主的滿意程度等不同方面對申請企業進行考核，使資質授予條件硬性化，從而避免軟條件和審批任意性的弊端。而對于從業人員的資質認定，鑒于我國各地物業發展水平存在差異，建議制定一個全國性的物業管理從業人員資質考核規劃。在未來一定期間內強化專業化考核，嚴格認證制度，改變現有相對寬松的資格門檻。
第二，建立完善的物業服務質量評價機制。在該機制中，物業主管部門不僅應當設立專門的機構和人員負責物業服務質量的評估，同時要充分發揮行業協會的自律監督作用，應當督促和鼓勵行業協會更多地參與對企業的評價和動態監督。這就需要保證行業協會的相對獨立地位，并由政府授予其一定的評估和監督權。對于嚴重違反行業協會制定的有關服務質量規定的物業服務企業，行業協會應有權提請資質主管部門撤銷其企業資質，這樣才能激活物業服務市場的優勝劣汰機制，避免長期以來我國物業服務企業一旦取得資質就捧上“鐵飯碗”的弊端，以改變我國物業服務企業魚龍混雜的局面。
發達國家在這方面有許多成功的經驗可以借鑒。如日本就依靠行業協會對物業服務質量進行評定和監督。日本相關的全國性行業組織比較多，如高層樓宇管理協會、電梯管理協會、住宅管理協會等。這些協會負責搜集和研究物業管理方面的經驗、技術和方法，指導物業服務企業實行科學化、人性化、低成本的物業管理，并處理有關物業管理方面的問題和業主的投訴等。物業服務企業作為協會的會員要接受協會的指導、監督和管理。在美國，物業管理公司直接接受全國性行業協會的監督，只有經相關行業協會的培訓和認可才能申請相關營業執照，取得營業執照后還須每4年接受45小時的專業培訓，以保證物業服務企業對于行業協會所設服務標準的充分理解。
在我國，物業服務行業協會起步最早的深圳市也制訂了相關規定，《深圳經濟特區物業管理條例》第五十九條專門強調了物業管理協會的監督機制，并且規定：“受到市物業管理協會公開譴責的物業服務企業，二年內不得參加物業服務招標投標，業主大會可以提前解除與其簽訂的物業服務合同。受到市物業管理協會公開譴責的物業服務從業人員，物業服務企業二年內不得聘用其從事應當由取得物業服務相關資格證書的人員從事的工作。”深圳市的相關做法值得有關物業服務企業全國性立法或制定行政法規時借鑒。
(二)關于完善業主和業主委員會監督的建議
業主和業主委員會是物業服務質量的直接利益相關者，但是通過前文論述，無論是從業主角度還是從業主委員會角度，我們都無法推演出一個具有現實性并且行之有效的監督機制。因此，通過修改立法提高業主及業主委員會的法律地位以確保其監督權，就顯得尤為急迫且重要。本文認為，相關法律應該規定業主在物業服務合同簽訂過程中具有信息跟進和監督的權利。所謂信息跟進，是指業主可以在物業服務合同簽訂過程中，要求建設單位、物業服務企業、業主委員會等簽約主體對合同內容進行充分的說明，業主應有權表達自己的意見，對于業主所提出的合理意見及建議，簽約各方應充分尊重，并盡可能地吸收到合同條款內容之中。通過這種信息跟進，業主就實現了對物業服務合同簽約過程的監督。有關法律還應提高業主委員會的地位，賦予業主委員會法人資格和訴訟主體資格，這樣才可以保證業主委員會與物業服務企業在法律地位上的平等，而平等的法律地位是業主委員會有效監督物業服務企業履約情況的前提。
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第一條為了規范物業管理活動,維護業主和物業使用人、物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,根據有關法律、法規的規定,結合本市實際,制定本條例。
第二條本市行政區域內的物業管理和對物業管理活動的監督管理,適用本條例。
第三條市和各區(市)物業管理行政主管部門對轄區內的物業管理活動實施監督管理。
市和各區(市)物業管理行政管理部門具體負責轄區內物業管理活動的監督管理。有關行政管理部門應當按照各自法定職責,做好與物業管理有關的工作。
街道辦事處(鎮人民政府)按照本條例的規定,負責物業管理活動中的協調和指導工作。
第四條業主可以自行管理物業,也可以委托物業管理企業或者其他管理人管理。
第五條物業管理企業應當按照物業管理法律、法規的規定和物業服務合同的約定,實施物業管理;業主應當支持、配合物業管理企業開展工作。
第二章業主及業主大會
第六條建立業主名冊制度。
業主名冊,由業主委員會建立和管理。實施前期物業管理的物業,由建設單位建立業主名冊,并在業主委員會產生后移交其管理。
業主變更的,新業主應當在業主名冊上進行變更登記。
第七條物業管理區域的劃分應當考慮城市規劃、建筑規模、社區建設、物業的共用設施設備以及公共配套項目等因素。
新建住宅區,包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區,其配套設施設備是共用的,應當劃分為一個物業管理區域。
建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時,應當向區(市)物業管理行政管理部門提出劃分物業管理區域的要求,區(市)物業管理行政管理部門應當會同街道辦事處(鎮人民政府),按照本條第一款和第二款的規定劃分物業管理區域。
尚未劃分或者需要調整物業管理區域的,由區(市)物業管理行政管理部門會同街道辦事處(鎮人民政府)按照實際情況劃分或者調整。住宅區跨區(市)的,由市物業管理行政管理部門按照本條第一款和第二款的規定劃分或者調整物業管理區域。
第八條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。
只有一個業主的,或者業主人數較少且經業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
第九條符合下列條件之一的,建設單位應當向物業所在地的區(市)物業管理行政管理部門書面報告物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等有關情況,并提供業主名冊;建設單位未及時書面報告的,業主可以向區(市)物業管理行政管理部門提出成立業主大會的書面要求一)入住率達到百分之五十以上的;(二)入住率達到百分之三十以上并且首套房屋辦理入住手續已滿兩年的。
區(市)物業管理行政管理部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后,應當
和物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)組織成立業主大會籌備組。籌備組成員由業主代
表和居民委員會成員組成。
籌備組成員名單確定后三日內,應當以書面形式在物業管理區域內公示。
第十條籌備組負責下列籌備工作一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形
式和內容;(二)參照物業管理行政管理部門制訂的示范文本,擬定《業主大會議事規則(草案)》
和《業主公約(草案)》;
(三)登記和確認業主身份;
(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;
(五)其他準備工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形
式在物業管理區域內公告。
第十一條籌備組應當自組成之日起三十日內,組織召開首次業主大會會議,選舉產生業
主委員會、制定業主大會議事規則和業主公約等。
業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。
第十二條召開首次業主大會會議,籌備組應當事先將會議時間、地點和議程通知所在
區(市)物業管理行政管理部門、街道辦事處(鎮人民政府)和居民委員會,邀請其派代表參加。
第十三條業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。
業主人數較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議三日前,就業主大
會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的,業主的意見經本人簽
字后,由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主大會決定的事項應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。
業主大會決定的事項應當在三日內,以書面形式在物業管理區域內公布。
第十四條業主大會決定的事項對物業管理區域內的全體業主及物業使用人具有約束力,
但不得違反法律、法規、規章的規定。
第十五條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、議題提出及確定
方式、業主投票權確定辦法和業主委員會的組成、任期、換屆及成員的更換等事項依法作出規
定。
第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,憑下列資料在所在區(市)物業管
理行政管理部門備案一)業主大會會議記錄和會議決定;(二)業主大會議事規則;(三)業主委
員會成員的名單和基本情況。
業主委員會成員名單應當在備案后三日內以書面形式在物業管理區域內公布。
業主委員會成員依照業主大會議事規則更換的,應當按照本條第一款和第二款的規定備案
和公布。
第十七條經依法選舉產生的業主委員會備案時,區(市)物業管理行政管理部門應當出具
備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。
第十八條業主委員會應當在任期屆滿的兩個月前,向區(市)物業管理行政管理部門提交
書面報告,并在區(市)物業管理行政管理部門和街道辦事處(鎮人民政府)的指導下,組織業主
成立換屆改選小組,召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
業主委員會任期屆滿后未組織召開業主大會的,所在區(市)物業管理行政管理部門和街道
辦事處(鎮人民政府)接到業主的書面要求后,應當組織業主成立換屆改選小組。換屆改選小組
應當自成立之日起三十日內召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。
業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內,原業主委員會應當將其保管的文
件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會,并做好其他交接工作。
第十九條同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層為單位成立業
主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。
業主小組履行下列職責:
(一)討論業主大會擬討論的事項;
(二)推選業主代表出席業主大會會議,表達本小組業主的意愿。業主小組會議可以采用集
體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。
第三章前期物業管理
第二十條住宅物業(含同一物業管理區域內的非住宅物業)的建設單位應當通過招投標的
方式公開選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。但投標人少于三個或者住宅物
業建筑面積小于三萬平方米的,經所在區(市)物業管理行政管理部門批準,建設單位可以采用協
議方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。
第二十一條建設單位選聘物業管理企業,應當與其簽訂書面的前期物業服務合同。前期
物業服務合同應當包括服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內
容。
建設單位與物業買受人簽訂的物業銷售合同,應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十二條前期物業服務合同應當約定期限,最長不得超過二年。分期建設的物業除外。
前期物業服務合同期限未滿,業主大會選聘新的物業管理企業的,前期物業服務合同終止。
前期物業服務合同期限已滿,尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業
管理企業的,物業管理企業可以按照前期物業服務合同的約定,繼續從事物業管理服務,直至業
主大會選聘新的物業管理企業之日起終止。業主應當按照物業銷售合同約定的前期物業服務
收費標準交納物業服務費用。但業主大會要求物業管理企業退出的,物業管理企業應當退出。
前期物業服務合同期滿不再繼續從事物業管理服務的,物業管理企業應當于期滿前二個月
通知業主。
第二十三條建設單位應當在銷售物業之前,參照國家示范文本制定業主臨時公約,并向物
業買受人明示。
物業買受人在與建設單位簽訂物業銷售合同時,應當書面承諾遵守業主臨時公約。
第二十四條建設單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時,區(市)物業管理行政管理部門應
當查驗下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣
工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)業主名冊;
(五)物業管理所必需的其他資料。
建設單位在與物業管理企業辦理物業承接驗收手續時,應當全部移交前款所列資料和物業
管理用房。物業管理企業應當對物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房等進行查驗,登
記造冊。
第二十五條建設單位應當按照開發建設總建筑面積的千分之五在物業管理區域內配置
物業管理用房,最低不得少于一百平方米。規劃行政主管部門在審批建設工程規劃時,應當審查
該工程規劃設計是否符合前款規定。對不符合規定要求的,不予核發有關證件。
建設單位在申請商品房預售許可證和房地產權屬登記時,應當提交物業管理用房的面積、位
置等相關資料。房地產權屬登記機關在核發商品房預售許可證和辦理房地產權屬登記時,應當在
相關資料上注明物業管理用房的位置,并告知區(市)物業管理行政管理部門。
第二十六條物業管理用房屬全體業主所有。物業管理企業應當將物業管理用房的有關情
況在物業管理區域內公示,無償使用物業管理用房并負責維護。
物業管理用房不得抵押、交換、買賣;未經業主大會同意,不得改作他用。
第二十七條前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用,
由建設單位承擔。
出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用,由物業
買受人按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔;物業銷售合同未約定的,由建設單
位承擔。
第四章物業管理服務
第二十八條物業管理企業應當自領取營業執照之日起三十日內,持規定的文件資料到市
物業管理行政主管部門申請資質。物業管理行政管理部門應當建立物業管理企業信用檔案,向社
會公開。
第二十九條一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業服務。物業管理企業的選聘、
續聘、解聘由業主委員會組織召開業主大會決定。
物業服務合同草案應當在物業管理區域內公示,充分聽取業主意見。
第三十條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務合
同可以約定下列事項一)生活垃圾收集和環境清掃保潔;(二)物業管理區域內公共秩序的維
護和安全巡查;(三)物業管理區域內車輛行駛及停放秩序的管理;(四)庭院綠地及其設施的養護
管理;(五)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護;(六)通知有關單位維修市政公用
設施;(七)物業服務合同確定的其他事項。
第三十一條物業服務收費按照市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門制定的物
業服務收費辦法,在物業服務合同中約定,并接受價格主管部門的監督檢查。
物業管理企業根據業主的要求提供特約服務的,服務報酬由雙方約定。
第三十二條業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主與物業
使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,但是業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位按照標
準全額交納。
第三十三條物業管理企業可以提前收取不超過三個月的物業服務費用。但物業服務合
同約定先服務后收費的,從其約定。
第三十四條物業服務合同期滿不再續簽以及出現法定或者約定提前中止合同情形的,應
當提前二個月通知對方。
物業服務合同終止時,物業管理企業應當在區(市)物業管理行政管理部門的監督下,將物業
管理用房和本條例第二十四條規定的資料交還給業主委員會,由業主委員會移交給業主大會新
選聘的物業管理企業。
第三十五條有關執法機關進入物業管理區域依法執行公務時,物業管理企業不得阻撓。
對物業管理區域內發生的違反規劃、治安、消防、環境保護、物業裝修、市政公用設施、
綠化等方面法律、法規規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法及時處理。
第三十六條物業管理行政管理部門應當建立投訴受理制度,及時處理業主、業主委員會、
物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。
第五章物業的使用與維護第三十七條物業管理區域內按照規劃建設的共用建筑和共用
設施,不得擅自改變用途。
第三十八條物業管理區域內的停車場(庫),應當提供給本物業管理區域內的業主、物業
使用人使用。
第三十九條供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物
業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。
前款所列單位在物業管理區域內進行工程施工,應當在施工前告知物業管理企業并簽訂協
議,做好施工現場的恢復工作。
第四十條業主裝修房屋,應當遵守國家和本市的規定以及業主臨時公約、業主公約。
業主裝修房屋,應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝修中的禁止行為
和注意事項以及建筑垃圾清運方式等告知業主,并與業主簽訂相關協議。
第四十一條物業共用部位、共用設施設備專項維修資金按照國家有關規定籌集,歸業主
所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和大型設施設備的更新、
改造,不得挪作他用。
第四十二條進行住宅建設工程招標時,建設單位應當在招標文件中明確按照工程價款結
算總額百分之五的比例預留建設工程質量保證金,并與施工單位在合同條款中對涉及保證金的
事項進行約定。建設工程質量保證金應當專戶儲存,專項用于物業保修期內的保修。
住宅建設工程竣工結算后,建設單位應當按照合同約定及時向施工單位支付工程結算價款
并預留保證金。
因施工單位原因造成住宅物業出現質量問題的,施工單位應當負責維修,并承擔鑒定及維修
費用。施工單位不維修也不承擔費用的,建設單位可以按照合同約定從保證金中支付相關費用。
合同約定的保證金預留期滿后,建設單位應當向施工單位返還保證金。
第四十三條業主大會決定利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當按照規定
辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
第六章法律責任
第四十四條違反本條例規定,依照國務院《物業管理條例》應當由物業管理行政主管部
門給予行政處罰的,由物業管理行政主管部門依法給予行政處罰。
第四十五條違反本條例規定,依法應當由工商、價格、公安、環境保護、城市管理、城
市園林綠化等部門處罰的,由有關部門依法給予行政處罰。
第四十六條當事人對行政機關的行政處罰決定不服的,可以依法申請行政復議或者提起
行政訴訟。當事人逾期不履行行政處罰決定的,由作出行政處罰決定的行政機關依法申請人民
法院強制執行。
第四十七條對物業管理區域內發生的違法行為,有關行政管理部門發現或者接到物業管
理企業的報告后,應當予以制止和處罰而不予制止、處罰的,由其上級行政機關或者監察機關責
