房地產月度總結范文

導語：如何才能寫好一篇房地產月度總結，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、本月度完成的工作

1、完成了本月度的記賬、付賬、報賬工作，并編制本月度的財務報表及附注。

2、完成了統計局報送一季度從業人員及工資總額報表、房地產開發項目經營情況表、房地產開發企業資金和土地情況表、企業經營情況表等。

3、完成了20xx年度審計資料的準備工作及配合審計部門完成上年度審計工作。

4、完成了農信社的評級授信的資料準備及填寫報送工作。

5、領購、開具及繳銷發票工作。

6、完成了月度社保的繳納及工資的發放工作。

7、完成了時尚廣場土地增值稅匯算清繳資料的準備工作。

8、地稅局營業稅重點稅源監控報表的填制及報送工作。

9、繳納上月度的稅金。

10、核對金橋名苑及翡翠苑的銷售臺賬。

11、核對銷售部八月份活動方案的獲獎房源信息及獎品發放信息。

12、擬定拆遷置換協議。

13、整理個項目的開發成本及回款。

14、建立與財務相關的各項工作流程。

二、下月工作計劃：

1、完成月度的記賬、付賬、報賬工作，并編制月度的財務報表及附注。

2、完成統計局報送二季度從業人員及工資總額報表、房地產開發項目經營情況表、房地產開發企業資金和土地情況表、企業經營情況表等。

3、領購、開具及繳銷發票工作。

4、完成月度社保的繳納及工資的發放工作。

5、配合姑墨稅師完成時尚廣場土地增值稅匯算清繳工作。

6、完成地稅局營業稅重點稅源監控報表的填制及報送工作。

7、完成繳納本月度的稅金。

8、與銷售部核對各項目的銷售臺賬。

9、核對銷售部九月份活動方案的獲獎房源信息及獎品發放信息。

10、準備翡翠苑項目與財務相關的入住辦結工作。

11、準備企業所得稅匯算清繳所需資料的準備工作。

【財務八月工作總結二】

8月份工作完成情況

1. 出口創匯情況。

8月國貿公司出口鋼材29713噸，創匯32,720,318美元，其中大連3374噸，9,354,058美元;撫順4015噸，5,792,773美元;北滿22324噸，17,573,487美元。

1至8月國貿公司累計出口鋼材131542噸，累計創匯127,016,607美元。已經超過了20xx年全年的出口量，20xx年全年出口84809噸，創匯81,525,583美元。20xx年1至5月出口數量是20xx年全年的155%，創匯金額是20xx年全年的156%國貿公司8月份與基地進行出口結算共計112票，其中大連基地43票(包括精密合金2票，鋼絲1票)，撫順基地55票，北滿基地14票。

2. 回款情況。

國貿公司8月份計劃回款16700萬元，實際回款17769萬元，完成計劃的106%，其中大連計劃回款2500萬元，實際回款3085萬元，完成計劃的123%;撫順計劃回款3000萬元，實際回款3536萬元，完成計劃的118%;北滿計劃回款11200萬元，實際回款11148萬元，完成計劃的100%。

目前問題回款包括課堂作文網公司，德國因特福公司，韓國neocen公司以及東韓部分陳欠未回款。羅羅公司延期核銷的期限已滿，但是該客戶仍未回款，導致該筆出口仍然不能核銷，目前已與稅

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關鍵詞：房地產開發；無效成本；控制

隨著我國房地產市場競爭日益加劇，如何以最低的成本開發出能夠滿足市場需求的房地產產品，是房地產企業需要關注的首要問題，成本控制在房地產開發和管理中占據了核心地位。而房地產項目開發過程中無效成本的控制更是控制的重點，無效成本無法獲得客戶的認同和補償，屬于浪費的成本，嚴重影響投資收益，因此控制好項目的無效成本具有重要的現實意義。

1. 無效成本控制概念的提出

1.1. 無效成本控制的概念

根據房地產項目開發成本的性質可以將其總成本分為有效成本和無效成本，即總成本等于有效成本和無效成本的總和。項目開發的總成本是企業在產品生產經營過程中，為取得收入而發生的需要補償和可以控制的各種耗費，有效成本是指能形成有效產品，或能提升產品價值，對促進營銷有積極作用的成本費用。無效成本是指在項目實施過程中產生的對形成產品或提升價值等沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。

無效成本的概念是針對有效成本而言，它們最大的區別是有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補償，而無效成本則完全無法獲得補償。據不完全統計目前無效成本占總建造成本的2%左右，按照平均建造成本2000元/m2計，達到40元/m2。無效成本投入收益為零，對總成本的控制影響重大，而換個角度講，無效成本控制好的話，對總成本的控制也意義重大。因此有必要專門針對無效成本的控制與管理，進行科學系統地分析與論證，提出具體的控制方法與措施，以降低項目開發的總成本，增加收益。

1.2. 無效成本控制的目的與意義

無效成本具有零收益的特殊性，因此控制無效成本是降低房地產開發項目總成本最直接、最有效的方法。將無效成本概念從總成本概念中剝離出來，單獨提出有助于培養和提高房地產企業各部門的成本意識，而以數據語言展現建造成本浪費情況也能夠提高各部門對成本浪費的警惕性。無效成本覆蓋各類合同的分析，涉及設計、工程、營銷、財務、成本等各個業務口，屬于對成本各階段的動態主動控制。主要目的是分析項目成本，找出成本構成的有效和無效部分，形成合理目標成本，實施無效成本管理與控制。尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據，對最終降低項目成本費用提供參考。減少無效成本，降低項目成本費用，以最少的經濟消耗取得最優的經濟效益。通過歸納、匯總無效成本，分析無效成本產生的原因，促進各部門專業能力和計劃能力的提高。

2. 無效成本的分類與統計方法

2.1無效成本的分類

無效成本原因分析及無效成本歸口不正確將會引起動態成本及建造成本的真實性存在偏差，所以，無效成本的歸口與分析建議由成本部門派專人負責，分月按類別編制圖表進行統計，當發現無效成本高于正常值時，對責任部門提出預警，及時糾偏，同時為項目結束后項目成本管理的后評估提供真實、有效的數據。

無效成本的產生貫穿于整個項目的建設階段，針對各開發階段進行分析與總結，無效成本分類與歸口可分為以下幾種類別：（1）設計原因產生的無效成本。（2）招標原因產生的無效成本。（3）施工管理原因的引起無效成本。（4）銷售原因產生的無效成本。（5）預結算原因引起的無效成本（6）建設方管理類失誤產生的無效成本。根據以往竣工項目的總結，對各階段易產生的無效成本分類如表1所示：

2.2.無效成本的統計分析方法

無效成本的統計分析方法分為三種，一是單個合同的無效成本分析，目的是避免類似合同再發生同樣類型的無效成本。

在統計分析時，可以制作圖表統計出結算總造價、簽證造價、設計變更率和工程簽證率等參數，分析結算中無效成本占總造價的百分率，明確無效成本產生的責任部門，產生的原因，浪費的成本，歸入的成本科目等。二是月度無效成本分析，主要是制作圖表歸納月度無效成本發生情況，統計月度內各個合同的無效成本進行分析，計算無效成本的比例，分析其產生的原因，歸入的成本科目，提出改進辦法等。三是項目無效成本分析，目的是促進成本結構優化，為新項目目標成本編制提供參考，主要是以整個項目為主體，宏觀進行統計，明確在整個項目的土地獲得價款、開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費等各成本科目中無效成本的比例，對各無效成本產生的原因進行歸納總結，提出改進意見。成本管理部門按以上三種分析方法對項目發生的成本進行分析，提煉無效成本數據，建立無效成本檔案。對無效成本的動態信息作出比較，對無效成本產生原因進行分析，提出工作改進建議，各責任部門針對相關的無效成本及時進行總結，以避免重復發生。

3.無效成本的控制方法與措施

無效成本的產生貫穿于整個項目的建設周期，并且分布于不同的部門，不同的責任主體管轄范圍內，因此要做好無效成本的控制，必須在整個建設期的各個階段通過各個相關部門的共同努力，協同合作來完成。各個階段無效成本控制的主要方法與措施有：

（1）推行限額設計，在設計合同及設計任務書中明確限額指標，各部門可提前介入設計工作，多角度提出設計建議，優化設計方案，加強施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設計變更。

（2）加強招標環節的控制，加強合格供應商的選擇與評估，加大集中采購力度，加強清單招標的使用。

（3）確定合理的施工技術方案（降低廢品率），嚴格執行現場簽證制度，工程量的確認必須各方參與，報批規范，審核嚴格。

（4）提高技術人員專業能力，提高各部門無效成本控制的意識，確保各崗位人員能夠有效地控制無效成本的發生。

（5）加強部門間信息溝通，促進各部門協同工作，降低無效成本產生的概率。

（6）通過對每單結算（包括合同和簽證變更）及非合同性成本進行分析，提煉無效成本數據，建立無效成本檔案。

（7）定期（每月或每季度）向公司管理層和各部門通報無效成本動態信息、做出比較，并根據對無效成本產生原因的分析，提出工作改進建議。

（8）制定目標成本時，根據對前期無效成本數據的統計分析，考慮通過努力導致無效成本減少的情況，以形成合理的目標成本。

4.結語

綜上所述， 房地產企業為了確保企業的生存與發展，必須努力降低開發項目的成本，才能在競爭中取得成本優勢。無效成本概念的提出，使得企業對成本的控制更加明確化，更加有針對性，可以實現成本的主動控制與事前控制。針對零收益的無效成本進行控制，通過對無效成本的分類、分析、統計方法與控制方法的剖析，能夠直接、高效地實現對成本的精細化控制與管理，是一種科學的成本控制方法，可以最大程度地提高企業的收益，形成企業的成本優勢，提升企業的市場地位和核心競爭力。

參考文獻

[1] 鄭哲一.《房地產無效成本分析與管理[J].》廣西城鎮建設，2008，（10）：123-124

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工作總結表面上是給別人寫的，實際上是給自己寫的。每個對自己負責的人，不會因為別人要求而去寫工作總結而是主動寫總結。親愛的讀者，小編為您準備了一些月度考核個人總結范文，請笑納!

月度考核個人總結范文1一個月來，我以微笑服務為己任，以顧客滿意為宗旨，立足本職、愛崗敬業、扎扎實實地做好客服服務工作。現對自我全年的工作總結如下:

一、勤奮學習，與時俱進

理論是行動的先導。作為客服服務人員，我深刻體會到理論學習不僅僅是任務，并且是一種職責，更是一種境界。我堅持勤奮學習，努力提高業務水平，強化思維本事，注重用理論聯系實際，用實踐來鍛煉自我。為公司全面信息化的成功上線貢獻了自我的微薄之力。

二、立足本職，愛崗敬業

作為客服人員，我始終堅持“把簡單的事做好就是不簡單”。工作中認真對待每一件事，每當遇到繁雜瑣事，總是進取、努力的去做;當同事遇到困難需要替班時，能毫無怨言地放棄休息時間，堅決服從公司的安排，全身心的投入到替班工作中去;每當公司要開展新的業務時，自我總是對新業務做到全面、詳細的了解、掌握，僅有這樣才能更好的回答顧客的詢問，才能使公司的新業務全面、深入的開展起來。

在工作中，我嚴格按照“顧客至上，服務第一”的工作思路，對顧客提出的咨詢，做到詳細的解答;對顧客反映的問題，自我能解決的就進取、穩妥的給予解決，對自我不能解決的問題，進取向上級如實反映，爭取盡快給顧客做以回復;對顧客提出的問題和解決與否，做到登記詳細，天天查閱，發現問題及時解決，有效杜絕了錯忘漏的發生。

以上是自我對全年工作的總結，但自我深知還存在一些不足之處。一是工作經驗欠缺，實際工作中存在漏洞。二是工作創新不夠。三是工作中有急躁情緒，有時急于求成。在下步工作中，要加以克服和改善。

月度考核個人總結范文23月份的工作比較多，也可能是自我的理解本事不夠強吧，總感覺自我有做不完的事情(我總認為：老板請我回來是為了幫他解決問題，而不是麻煩老板幫我去解決應當由我解決的問題)。

經過2月份的迷茫，并且在亮哥的提點下，我已逐漸理清了自我的工作思路，此刻幾方面的工作都在按部就班的進行著。可是，工作中還是存在很多的不夢想情景。就如材料方面來說，主管與主管之間還是存在協調不到位的問題，造成材料短缺，進而影響工程進度。因為很多主管為了不影響各班組施工進度，減輕班組施加給他們的壓力，總是想我們能夠一次性把他們所需的材料一次性運輸到位。可是，工地就一臺桂花車負責工地內的材料周轉，并且還要負責排柵構件、預制件等材料的運輸，根本不可能滿足工地的日常需要。所以，各種所需材料只能分批次運輸給各主管，可是有時難免會出現材料緊缺或供不應求等問題。此刻很多預制件、排柵構件等材料靠一臺桂花車上班拉一車，根本滿足不了工地的使用，并且平時叫司機多拉幾車，司機都是應付了事，根本沒有拉到，由于司機一拖再拖，進而就導致這一方面的材料更加緊缺。所以，這一方面的問題必須盡快解決。

此刻工地進度比較緩慢，砌體工程完成有49棟，但進入抹灰工程的僅有25棟(內墻抹灰20棟，外墻抹灰16棟)，外墻線條安裝僅有1棟，鋪貼還沒有一棟開始，所以，離我們的宏觀進度計劃比較遙遠。我也有催促過各主管盡量把進度趕起來，可是都沒有什么實質性的行動。并且，有些主管為了把進度搞上來，就把質量這一大關給放掉了，這樣不僅僅造成質量問題，并且還會給我們后期維修帶來很嚴重的問題。有些問題及時跟各主管提了他們都沒有及時跟進，可是那些問題還是遺留在那里，并且很多都是公司檢查的扣分點。此刻，質量這一方面把關還是不夠嚴格，應當把集團的“新兩防“再拿出來培訓一下，此刻很多點都還是按舊兩防來施工，很多都達不到兩防要求。

對于雜工的安排，我在例會上都提過兩次了，各個主管還是沒有做到位。由于雜工都沒有固定的，有時工作比較多的，雜工就會安排多一兩個，這是需要各個主管的配合，可是，此刻都不是這樣做的，他們都是沒有計劃的，做到哪里需要用到雜工的就打電話給我，叫我立刻安排雜工過去，這樣使我十分難做，因為我前一天已經根據工作需要分配好各個雜工的工作任務，所以，如果我把雜工調給他，那么就會影響她們此刻在做的工作，并且還會令該主管對我產生意見，也令主管與主管之間產生矛盾。所以，我期望關于雜工的安排，各主管能夠提前通知我，我會盡量安排雜工給你們去做你們要求完成的工作任務。

對于自我的工作，自我感覺還是存在很多的不足，例如：對于領導吩咐的工作任務不夠重視，沒有第一時間完成，達不到領導的期盼;不能很好地處理同事之間的關系，很容易造成同事之間的矛盾等。我期望自我能在往后的時間里及時改正自身的不足，以自我的最大努力做好自我的工作。

月度考核個人總結范文3我來到__房地產公司已經有一個多月的時間了。感激__房地產公司市場營銷部三位領導對我的關心和信任，感激公司為我供給了學習和工作的平臺，讓我在學習和工作當中不斷地成長和提高。回顧過去的這兩個多月的時光，那是我從事房地產銷售十分重要的一個學習階段。

在這段時間當中，我學到了很多關于商品房銷售的很多專業知識和技巧，不斷的提高，提升自身的素質和技能。在此我向公司尊敬的領導以及親愛的同事們表示衷心的感激!有你們的協助才能使我在工作中順利進行;也因有你們的幫忙，我才能順利的完成銷售任務;真的是你們成就了我的銷售業績。下頭我就將這兩個多月工作作一個簡單匯報：

一、經過20__年11月15日到20__年11月22日一周的專業知識的培訓，使我學到了關于房地產銷售的必備基礎知識。然后舉行了考試，經過考試進行優勝劣汰，擇優錄用!我很榮幸被公司錄用，并留下進行為期兩個月的試用。

二、在試用期間，我們很多時間要外出發資料和收集客戶信息，雖然很累很辛苦，但我一向盡職盡責地去做;并用心體會這種艱辛，在值班時以優質的服務接待客戶，為客戶推薦最適合他的房子;盡努力與客戶達成購房協議，一步一步地完成銷售任務。“功夫不負有心人”，經過我的不懈努力完成了(上月兩套，本月四套)銷售任務。

三、在試用期間，本人團結同事尊敬領導，遵守公司的各項規章制度，并隨時堅持一顆進取樂觀的心態，充滿信心和活力地投入學習和工作。在兩位領導和老員工們的指導下，我學會了如何與客戶簽定購房合同、辦理按揭和交房等手續，此刻基本上能獨立完成整個銷售流程的工作。到此刻為止，我想我能勝任貴公司置業顧問的工作。

細節決定成敗，本事+知識+勤奮+心態=成功。對公司要有職責心，對社會要有愛心，對工作要有恒心，對同事要有熱心，對客戶要有耐心，對自我要有信心!力爭在__房地產的銷售崗位上做的自我!以上就是我對這兩個多月的銷售月終工作做一個總結，請領導批評指正，期望我能迅速成長，明月能給公司作出更大的貢獻!

月度考核個人總結范文4(一)總結：

前言：1、本月的主要工作資料及完成情景;

2、公司任務指標，達成情景;(包括重點單品達成情景)一、銷售狀況

1、增幅前三位單品進行市場分析，介紹增長原因及市場潛力等;

2、增幅后三位單品進行市場分析，介紹下滑或者沒有到達預期目標的原因;3、自我區域重點單品進行市場分析;二、影響本月銷售的因數分析1、上月計劃達成情景

①、對上月計劃執行過程進行總結分析;②、對上月計劃中本月未達成的原因總結分析;

2、渠道成員意見及客戶本月銷售情景做以總結分析(含表格)

備注：①、任務代表合同任務;②、達成比例代表達成數據占合同任務比例;三、竟品信息反饋1、竟品信息、動態

2、竟品促銷活動的效果信息反饋

四、公司產品促銷效果評估

五、相關提議(包括產品質量、促銷、市場運作)結合市場狀況提出相關提議六、各區域市場情景及下屬工作情景1、對所轄區域當月市場概況總結2、對下屬當月工作情景及達成情景做總結1)、各個區域與上年度同期比較

2)、下屬工作重點達成情景評估

(二)：下月度計劃

一、下月銷售計劃(具體分解SKU及數量到區域市場內每個客戶)

二、銷售促銷計劃(根據市場做出合理的促銷計劃，明確客戶及方式)

三、下月工作行程安排(日程表)

四、大事時間完成進度表

五、下屬工作安排計劃(下屬工作進度表計劃、業代路線計劃、達成效果計劃)

月度考核個人總結范文5來到__公司從事__采購工作已有一個月時間，在此期間，感觸良多，想法也多，此刻對七月份的工作感悟如下：

1.身為采購員，應第一時間完成領導交代給我們的工作，在完成領導吩咐工作的同時，應多總結匯報，多和領導交流溝通;

2.要有預測本事，把自我的定位提高。

想象：自我不單單是一個采購員，把自我想象成采購主管、采購經理，時刻試想采購主管、采購經理在做什么事負責哪些東西他們的思想是什么他們遇到問題怎樣解決的他們的定位是什么他們和各部門、各供應商是怎樣溝通交流相處的他們的工作是什么

3.把手頭上的工作做好做細致，不斷的優化采購業務，要讓領導放心滿意。

領導交代一個工作給我們做，我們不僅僅要把工作做好，還要做細致，想想什么方法更好有什么更好的方案在完成本職位的同時多了解其他不受自我負責的區域，擴大自我的知識面處理食物的本事;

4.對待供方來料異常，必須嚴格控制。

不管是此刻做還是以后去新的公司，應對質量異常，在生產允許的情景下全部安排退貨，強制讓供應方整改，退到廠家怕為止，退到廠家明白怎樣做為止;

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關鍵詞：美國寬松貨幣政策：房地產價格指數；面板數據

一、引言

近些年來，我國不斷膨脹的房地產市場越來越引起學者和金融界的關注，房地產業市場不僅受到國內經濟發展的影響，更與開放經濟條件下國際經濟的傳導相關聯。在經濟危機的作用下，全球大規模的量化寬松政策在歷史上首次采用，對世界經濟和中國經濟都將產生難以估量的影響。而美國作為世界第一大經濟體和國際貨幣體系主導國家，其貨幣政策的國際傳導最為典型。隨著國際經濟的發展和世界主要發達國家的貨幣政策變化，我國的房地產市場價格也會相應發生變化。那么，在國際貨幣政策環境影響以及開放的經濟條件下，美國寬松貨幣政策對我國房地產價格會產生怎樣的影響？影響的程度有多大？在世界經濟發展還存在許多不確定的前提下，國內房地產業的發展也是中國經濟發展的重要驅動力之一。

美國作為我國主要雙邊貿易國，其經濟政策對我國國內貨幣市場具有一定的影響力，其寬松的貨幣政策勢必會造成我國人民幣升值的預期和外匯儲備的增長，而這一政策直接對我國房地產的影響主要有三個方面：首先，人民幣升值一旦形成，必然會吸引國內外投機性的資金匯入房地產的市場，推動國內房產價格的提高。從我國實際的經濟情況來看，受人民幣升值預期的影響，大量熱錢通過灰色通道和虛假交易等方式流人中國，直接導致國內的貨幣流動性紊亂，從而助推房價上漲；再者，人民幣升值使我國國內資產得以升值，升值預期觸發國內資產價格上漲預期，提高國際投資者對中國資產的風險偏好和FDI的涌入，推動中國房地產價格的上升；其三，美國寬松貨幣政策的實施，直接導致美元的貶值，低息的美元勢必會去尋找高回報的投資去處，而我國房地產業給其創造了投機機會。

二、文獻綜述

對于房價上漲的現象，國內學者喬小東（2012）歸納了影響房價上升的主要因素，分別為土地的稀缺性、供求關系的不平衡性、通脹因素、國家金融的信貸支持。闕亞冠（2013）從房地產業特征，土地資源的缺乏、投機資本的影響，以及人們對房地產未來價格的非理性預期等方面分析了房地產經濟泡沫的成因。

美國寬松貨幣政策的直接作用結果是，其國內的貨幣供給增加，從而使得美元貶值，亦是人民幣的相對升值，最終導致我國外匯儲備的增長和大量外商資本的流人。安宇宏（2010），姚斌（2009），吳秀波（2010），陳磊、侯鵬（2011）等分析得出，美國量化寬松貨幣的政策基本上是一種“利己損他”的政策，在刺激美國國內經濟的同時，也為全球經濟的通貨膨脹埋下伏筆，致使新興市場的國家貨幣被動升值，通貨膨脹風險加大和資產價格大幅飆升，并可能會導致外向型經濟的進一步惡化。陳燕（2011）在分析了美國持續量化寬松貨幣政策對中國的對外貿易和資本流動兩個層面的不利沖擊，得出了人民幣對外升值與對內貶值的壓力將長期伴隨中國經濟的觀點。陳小榮、楊東（2014）通過分析美國量化寬松貨幣政策對中國通貨膨脹的傳導機制和途徑中提出，在美國前兩輪量化寬松貨幣政策的期間，美國量化寬松貨幣政策直接推動著熱錢向我國轉移。然而，大多學者并未給予美國量化寬松貨幣政策對我國房地產市場影響大小的實證分析，而最主要的是從外匯儲備增長或是人民幣的升值和國內貨幣發行量進行研究探索。冷崇總（2009）認為，美元貶值會使我國外匯儲備占款增加，導致國內貨幣供給增長。當外匯儲備增長時，我國的國內商品房價格將出現上漲，從而使房地產市場可能出現泡沫。唐奇展（2009）運用實證分析的方法，通過中國巨額外匯儲備對房地產市場的影響機理：預期效應、財富效應、溢出效應、銀行信貸擴張效應等，分析得出我國外匯儲備快速增長是通過外匯占款，引起貨幣供給量增加，進而引起我國房地產價格上漲。朱思全（2013）認為，一國實行寬松貨幣政策，通過吸收機制和資本流動機制對他國房地產價格將產生正向影響，通過相對價格機制產生雙向影響，最終影響方向不確定。范東君、單良（2009）通過實證研究與構建計量模型得出，FDI的流入與房地產價格具有明顯的正相關性，說明FDI的流人對中國房地產價格的上漲起到了推動作用。趙文勝，張屹山等（2011）利用HP濾波方法將房價分解為趨勢和波動成分，分別考察與熱錢流人的關系，研究表明房地產價格上漲的趨勢引起熱錢流入，而熱錢流入引起房地a價格上漲的波動。譚小芬，林木材（2013）通過HP濾波和基于VAR模型的格蘭杰因果檢驗和協整檢驗討論了人民幣升值預期影響房地產價格的效應，認為人民幣升值將會使得熱錢流人，其中因我國貨幣供給量的增加，在短期內，熱錢影響房地產價格波動。朱孟楠等（2011）通過采用非線性MARKOV區制轉換VAR模型，推導出匯率與房地產價格之間存在相互促進的關系，在某種經濟狀態下人民幣兌美元匯率的升值可能會導致我國實際房地產價格上漲。陳小倩和王國松（2013）依據1999-2011年的商品房平均銷售價格水平，利用聚類分析法將我國31個省（市、自治區）的商品房分為高、中、低房價地區三類，并根據房地產價格和貨幣政策變量之間的關系建立面板數據模型，實證檢驗了貨幣政策對我國上述三類地區的房價非對稱性影響。檢驗結果表明：我國貨幣政策對房地產價格的影響存在區域非對稱性，并以此提出了相應的政策建議。

因此可以看出，國內學者大都是從“熱錢”的角度，對我國房地產價格短期影響大小進行研究。然而，國內少有以量化美國的貨幣政策對我國房地產的影響作直接的回歸分析。當然，以上文獻從不同視角分析了美國采取量化寬松貨幣政策后，我國資產價格尤其是房地產價格的相關問題，對我們有很大的啟發和借鑒。將在此基礎上拓展已有理論，從不同視角加以直接的實證分析，希望為研究美國的貨幣政策對我國房地產業市場賦予更多的現實意義。

三、實證結果及分析

（一）變量的確定與數據的說明及預處理

1.變量的確定。研究的重點是美國貨幣政策對我國房地產價格的影響，因此選擇的是貨幣政策和房價變量。首先，貨幣政策變量主要選擇的是美國廣義貨幣供應量，用M2表示，因為在貨幣供應量指標中，M2與宏觀經濟變量關系最密切；選取2008-2014年的美元兌人民幣匯率作為解釋變量；選用2008-2014年的房價綜合指數的月度數據作為房價的變量，其中房價綜合指數來自于中國房地產指數系統（china Real Estate Index System，簡稱CREIS），其基期和基點是以2000年12月為基期，當時北京的基點為1000點，其他城市或物業在基期的點位通過當時的均價與北京進行比較得出。住宅、寫字樓、商業營業用房等分物業指數通過拉氏指數理論計算，并通過加權得到城市綜合指數。

住宅、寫字樓、商鋪、別墅等分物業指數的計算公式如下：

房地產行業是一個明顯的區域性質的行業，為了得到更精確的研究效果，按照2008年至2014年10個市、自治區的房價綜合指數的月度數據對區域進行層次分析，劃分出二大類―高房價房價區域（11），得出高房價地區：北京、上海、廣州和深圳；其他房價城市地區（12）：天津、重慶、杭州、南京、武漢和成都。

從表中各城市的橫向比較來看，該變量的描述性統計值及各城市的均值排名中可以得到，在2012年前后，各個城市的發展速度明顯加快，直到2014年前后，這十個城市的房價指數達到高峰，根據各城市房地產指數的描述性統計值得出，每個城市的指數水平最大值都出現在2014年上半年。北京、深圳、上海和廣州的房價綜合指數水平六年的平均值居前四。從城市房地產價格波動的角度看，2008年一2014年北京和深圳兩大高房價地區相對于其他地區，其波動的幅度大（標準差分別為：550.53和491.90），而位于內陸城市的重慶，房價波動起伏最小。

從圖中兩組城市房地產價格綜合指數同比增長率的趨勢可以看出，盡管兩組城市的變化趨勢存在一定的差異，但其相對價格指數隨著時間的推進均出現明顯的波動。這說明這十個城市的房地產市場都有一定程度的發展，但兩組城市的發展水平不一致，對于北京、上海、廣州和深圳四個城市來說房地產價格指數明顯高于其他城市，它們的變動起伏更大，這可能因為直轄市和沿海城市的特殊身份使這些地區的房價水平高于其他城市。而總體來看在2009年，兩大地區城市的房價指數的增長率出現了一定程度的上升，即十個城市的房價有明顯的上升。2008年美國實施第一輪寬松貨幣政策之后，其政策對于全球經濟有一定的滯后期，2009年前后我國房價增速逐漸上升，而且2008年底，國家實施四萬億財政刺激計劃，房價在2009年初開始迅速回升。

2.模型的設定。采用面板數據模型進行估計時，使用的樣本數據涵括了時間、截面和變量三個方向上的信息。因此，在建立面板數據模型前，第一步就是要利用協方差分析檢驗法來確定面板數據模型的設定形式。面板數據模型的一般簡化形式為：Yt=oLt+EXRt*pt+M2t*yt+ut（t=x，2，…，T）其中，yt是N×1維被解釋變量向量，EXRt是N×k維解釋變量矩陣，表示美元兌人民幣匯率；M2t也是N×k維解釋變量矩陣，用來表示美國貨幣發行量；Yt、EXRt和M2t各分量是對應于某個時點t的各截面成員的經濟指標序列。

（二）模型估計結果

模型估計的結果如下：

I2=276622+ai-259s2*EXR+0.10*M2+uR2=0.95

固定效應oti*：北京為3900.46；上海為3332.00；廣州為3032.84；天津為2539.19；重慶為1908.04；深圳為4230.16；杭州為2679.06；南京為2172.75；武漢為1890.122；成都為1977.32。

解釋變量人民幣兌美元匯率（Exa）和美國貨幣發行量（M2）的系數估計值分別為-0.23和0.10，它們的t統計量都非常顯著。由于我們估計的是變截距模型，因此這兩個解釋變量的系數估計值對10個截面城市都是相同的。而且解釋變量的系數估計值為正數，從而說明匯率對房價有負的影響，人民幣的升值將可能促進我國國內房地產價格的上升，美國貨幣發行量對我國房價有正的影響，亦說明量化的寬松貨幣政策將會使得我國房地產價格的提高。對于這十個城市中的任何一個，若美元兌人民幣匯率上升一元，則實際的房價將降低259.82元；如果美國貨幣發行量增加l%，那么實際房價指數將上升0.10%。

Fixed Effects（Cross）中給出了十個截面城市的房價指數水平相對于平均房價指數水平（即常數項c）的偏離，用于反映十個城市之間的房價結構差異。計算得出，十個城市的房價指數水平對平均值的偏離為0.對于每個城市，可以得到它們自己的相對房價水平，十個城市的平均水平為2766.216，北京為3900.46（=2766.216+1134.239），上海為3332.00，廣州為3032.84，天津為2539.19，重慶為1908.04，深圳為4230.16，杭州為2679.06，南京為2172.75，武漢為1890.12，成都為1977.32。盡管假定解釋變量人民幣匯率和美貨幣發行量的邊際效應相同，但這十個城市的房價指數水平存在著顯著差異。其中，深圳的房價指數最高，其次為北京，上海次之，而武漢的房價指數水平最低。這是因為不同地區的經濟和金融化程度都不一樣，高房價地區的產業結構多樣化、經濟發達程度、金融化程度較高并且城市的平均收入水平較高。

四、總結

篇5

關于傳統房地產的成本管理，相信大家都有很多感悟，從項目啟動的那一刻起，各項目總每天都在簽字，每天的成本如流水支出，很多項目，都存在因成本超支而大大降低利潤。試想，普通家庭裝修，都存在一而再再而三的超支，何況一個企業，牽扯方方面面的事情。但是，出現這種情況的根源是成本管理意識不強。隨著房地產微利時代的開啟，加強傳統房地產開發的成本管理成為各個地產企業思考的重點。

那么，集團成本管控究竟有必要么，成本管理的方式方法究竟有哪些講究，管理尺度如何把控，集團成本管理實施的關鍵點是什么，下面我將從以上幾個方面論述地產集團的成本管控。

關鍵詞：房地產開發；成本管控

一、緒論

（一）選題的背景及研究意義

1、中國房地產業發展歷史

中國房地產業大致經歷三個發展階段：1978年改革開放前：完全由政府計劃主導階段，住房是城鎮居民社會與單位福利之一。

1978-1998―中國房地產業雛形建立、市場化開發試點階段。改革開放，政府開始推動住房改革，1980年北京市住房辦改制為北京市城市開發總公司，舊有的住房供應體系開始市場化探索，80年代末以萬科為代表的第一批私營房地產開發企業嶄露頭角，當時的市場環境及基本建設程序使這一時期的房地產市場主要由國有企業主導。

1998-2014―我國房地產業進入政府主導下市場化開發階段。1998-2003房地產業初具規模，1998年取消福利分房，以后建立按揭貸款買房政策。配合房地產業這個新經濟增長點，中國結束過去長期的穩健緊縮貨幣政策轉而進入寬松軌道。2003年，房地產業被政府確認為國民經濟支柱產業。

2004-2014―政府宏觀調控，維持房地產業國民經濟支柱產業地位。從2004年起，中國房地產投資連續保持20%的同比增長率，價格漲幅200%，每年竣工面積達到500萬平米，是1998年之前總和的1.5倍，城鎮人均居住面積從1978年12平米到2014年約35平米。中國大量城市面貌獲得顯著改觀，商業地產蓬勃發展，人均商業面積在2012年達到20平米。

在房地產業發展的三個階段中，房地產的成本造價控制也隨之發展。

2、傳統房地產成本控制的發展歷史

第一階段，1987年改革開放以前，我國工程造價管理模式一直沿用著前蘇聯模式：基本建設概預算制度。

第二階段，1978年到90年代初期，是有政府統一預算定額與單價情況下的工程造價計價模式，基本屬于政府決定造價。以北京為例，當時的92概算，96概算都是有統一預算定額與單價，工程造價的確定主要是按設計圖及統一的工程量計算規則計算工程量，并套用相應的概算、預算定額與單價，計算出工程直接費，再按取費定額計算間接費及有關費用，最終確定工程的概算造價或預算造價，并在竣工后編制決算，經審核后的決算即為工程的最終造價。

第三階段，從20世紀90年代至2003年，這段時間造價管理沿襲了以前的造價管理方法，同時隨著我國社會主義市場經濟的發展，國家建設部對傳統的預算定額計價模式提出控制量，市場價的基本改革思路。各地在編制預算定額的基礎上，明確規定預算定額單價中的材料、人工、機械價格作為編制期的基期價，并定期當月市場價格信息進行動態指導，在規定的幅度內予以調整，同時在引人競爭機制方面做了新的嘗試。2003年3月有關部門頒布《建設工程工程量清單計價規范》，2003年7月1日起在全國實施，主要調整為量的風險在甲方，價的風險在承包商。2003年10月，建設部、財政部聯合下發206號文，對建筑安裝工程費用項目進行調整和規定。在其以后，隨著房地產的市場化，房地產成本控制也快速發展，各地產公司均開展目標成本控制、動態目標成本控制，招標管理、采購管理日趨規范。各企業紛紛建立自己的數據庫，房地產成本控制日漸受到各大房企的重視。

（二）研究方法

本文通過描述性研究，結合傳統房地產項目，闡述集團成本管控，采用制度講解、方式論證、要點把控等多種手段來討論、解剖、分析集團成本管控。

（三）論文結構

本文分為三個部分，在緒論闡述了房地產及房地產成本的背景的基礎上，第一章闡述了傳統房地產控制的必要性；第二章闡述的房地產集團成本管控的方式方法，主要從管控制度、管理方式、管理的主要內容三個方面進行闡述；第三章闡述了集團成本實施的關鍵點，從合同的備案、領導的關注度，管控的尺度等方面進行重點闡述。后，形成結論。

二、傳統房地產集團成本管控必要性

傳統房地產項目房地產進入微利時代，嚴冬之下，如何精打細算，已經成為各個企業思考的重點。當房地產去化率低，房價進入調整時期，各地項目公司各自為政，成本超支直接導致的項目利潤的降低，甚至出現負利潤。再加上因為開發周期長，各地項目公司期待更高的房價，成本把控不嚴又不肯將問題提早暴露，低價合同，高價結算，集團總部、或者投資方得到的數據不真實，在結算的時候回天無力，這個時候，建立集團的成本管控就顯得尤為重要。提高集團成本管理水平，建立先進合理的目標成本管理體系，確保集團所有房地產開發項目的成本控制在目標成本之內，并對各項業務成本進行動態管理，保證各項業務成本始終處于受控狀態，出現問題提早進行風險預警，確保成本控制在規定的范圍內，達到預期經營目標。

三、房地產集團成本管控的方式方法

（一）集團成本管理制度

如果說賞罰分明是一個公司的發展導向，那么其依據就是制度。而制度的執行就是這個公司的靈魂。傳統的房地產集團開發企業制度無外乎包括成本控制監管制度、合同管理實施辦法、招標管理制度等。簡要介紹如下：

1、成本控制監管制度簡述

制度要求，該制度主要是在目標成本制定的基礎上，從項目決策、設計、招標、施工過程、結算、營銷等各個環節，對項目成本進行目標式的管理。關鍵點如下：

（1）成本管控應事前有目標、事中有監控和事后有分析。從項目前期到施工圖設計完成后、總包招標前期間，依據項目定位、方案、品質要求，持續對項目的成本進行測算，明確項目的目標控制成本，并以此指導招標、施工、采購等業務活動。

（2）工程實施期間，實行全面的成本動態管理，把目標成本分解落實到每一項招標和合同上，明確成本控制線，落實責任到部門和人員。加強規劃、設計、工程招投標、物資采購、工程變更簽證、營銷、管理等各環節的監督管理，確保項目成本控制在目標成本之內，以達到預期的經營目標。

（3）工程竣工后實行全面的工程審核和決算審核，對成本進行分析和總結，為以后成本控制工作提供經驗教訓。

2、合同管理實施辦法簡述

制度要求：要求各項目公司在目標成本的基礎上進行合約規劃，所有合同必須上報集團方可簽訂。對合同的完整性、完備性以及付款方式等重要條款進行約定，對合同履約過程中的洽商變更計算原則，以及結算等進行了約定。合同金額必須控制在目標成本范圍內，并監管各合約的履約。合同正式蓋章后備案管理，并約定合同臺賬的上報時間等。

以上制度具體詳見附錄一、二。

（二）成本管理主要方式

1、全面管控――大成本的概念

房地產成本由土地獲取費用、前期費用、各類工程費用、間接費用、財務費用等組成。在各類成本構成比例上，通常土地成本約占項目成本的25%-50%；前期費用（包括調研費、設計費等）約占項目總成本的2%-5%；各類工程成本（包括建安工程費、管網工程費、景觀工程費、配套設施費等）約占項目總成本的40%-50%；營銷費用約占項目總成本的3%-8%，財務成本5%，管理費2%，稅費：營業稅+土增稅10%，企業所得稅2.36%，利潤5-8%。

2、全過程控制

立項成本―可研成本―目標成本；目標成本過程管理：即在招標采購、工程洽商、設計變更過程中嚴格進行成本評審和控制。銷售階段的成本控制，主要是控制營銷費用。工程結算的成本控制，特別是在項目終止后，要盡快完成項目后評價工作，盡快使項目順利結案，預防項目延遲而發生的期間費用。每個階段要結合項目實際情況，將成本科目落實到責任部門和責任人，并明確獎懲細則。但是全程控制的重中之重是事前控制。業內公認的數據是，設計階段的成本把控比率占70%，招采、施工過程可控制的為20%，竣工結算階段為10%。所以全程控制的限額設計環節就變得十分重要，筆者在后面有詳細介紹。

3、目標式管控：提前確定利潤

利潤鎖定后，并不是指“售價-預期利潤”后確定目標成本（目標成本不是“倒推”出來的，而是產品品質決定的，這也是所謂的價值工程，因為市場不相信成本，只相信價格），而是指在項目開發全程實行“事前控制”的“目標成本”管理方法DD在項目開發各個階段，前一階段的測算結果都是后一階段的成本控制目標。這也遵循成本的逐級遞減控制原則。

4、動態成本控制

在全程成本控制過程中，要強化目標成本的“動態控制”。因為所設定的目標成本無論多么精確，也不可能做到與實際完全相符。所以動態目標成本需要月度更新。所屬公司對預計超出目標成本的事項，應及時做出動態預警。原則上，只要某個成本即將發生超支或極有可能超支就必須預警，而不是等成本科目超支再預警。如在月內出現影響成本的重大事項，需及時報批，做出決策。目標成本三級科目，要盡量確保一級、二級科目均沒有超支情況。

5、標準化復制

標準化為兩個概念，一個是產品的標準化，產品的重復開發，可以將以前的開發經驗總結，積累，在以后的開發中應用，并且，若集中標準化產品開發，可以推進集中采購、戰略合作等，能降低采購成本。另外，產品標準化后可以推進合同樣本的標準化、目標成本科目的標準化、模擬清單等，均能規避開發商風險，降低開發商成本，提高開發商利潤。

（三）成本管理的主要內容

項目公司成本部門為本公司開發項目的成本管控主責部門，也是一線部門，對本公司目標成本管控有著不可推卸的責任。按照成本相關制度與法規對項目成本進行控制。集團成本部門，為項目公司各成本部門的主管部門，對全集團的項目成本進行總控。成本管理主要內容如下：

1、目標成本管理

（1）目標成本及限額設計管理。目標成本管理及限額設計：項目公司在可研及方案階段需進行成本匡算，確定限額設計指標并報集團審批；按照成本制度以及立項、可研、施工圖設計分階段定目標成本；并在施工圖設計完成90日鎖定執行版目標成本合約規劃，確立后經過集團公司審批確認后蓋章項目公司、集團公司存檔備案，并作為以后目標成本控制的天花板；

（2）動態目標成本管理及洽商變更管理。項目公司目標成本每月更新；工程洽商必須隨附造價預算書。現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。其中所屬各公司預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證必須按‘當時發生當時簽證’的原則，嚴禁事后補簽。設計變更費用一般均由業主承擔，設計變更、工程洽商應分清責任由責任方承擔費用。所屬公司應嚴格控制變更及洽商的發生，當確需發生時，必須執行“一單一簽，一單一算”的原則。項目公司的洽商變更原件需要在檔案室存檔。變更洽商費用原則上不納入進度款支付，待結算完成后一并支付。如果承包范圍發生較大增加或擴展或發生實質性變化的，不應以變更洽商處理，而應另簽補充協議。

（3）結算管理。結算應進行全面系統的審核，所有結算應當有審核依據、樹形目錄便于審計查找資料，附件資料應當匯總分類整理；結算書結果應當有匯總分析，要求分專業、分類型、分析成本加大的原因，項目公司應該做到條理清晰；集團對項目公司的竣工結算進行最終審定。

2、招標管理、材料設備采購及計價管理

（1）項目公司按月度統計項目公司內部招標計劃并上報集團。項目公司所有招標要經過集團審批備案后方能簽署合同。項目公司為項目招標主體，負責或委托組織考察、資格預審、編制招標文件、編制標底、擬定合同條款、組織開標、清標、詢標、評標、定標等工作；

（2）資審入圍。很多公司限制入圍條件防止圍標現象發生，有的限制為三個以上推薦來源，有的采用3+1+1模式，即項目公司推薦至少三家、集團領導推薦一家，集團相關部門推薦一家，以上做法都是為了提高競爭，選優優質合作隊伍。入圍單位需上報集團審核確定；

（3）開、評、定工作。開標需兩部門三人以上，商務評審小組和技術評審小組均應進行清標工作，技術評標出具技術標評標報告（須評審人員簽字），商務評標出具商務標評標報告（須評審人員簽字）；定標會議，評標委員會綜合打分、排名。評標有評分表、書面報考，書面會議紀要。評標過程集團有一票否決權。形成定標報告定標小組將定標報告、定標過程資料及待簽訂的合同上報集團，經集團同意后方可簽訂合同。原則上定標單位應確定兩家一用一備。

（4）項目公司材料、設備采購需采用招標或內部比價模式，比價結果需報集團批準后方可簽訂合同；材料、設備等物資的供應商原則上應確定二至三家，價格相近取最低價，如價差較大，不同供應商應分別確認價格，但必須滿足技術要求，認價結果需報集團審批。甲控（納入總包與專業分包的材料設備）適用于商砼、板材、管材、型材、線材等物資，與原材料市場的價格波動聯系密切，納入總包或其他專業分包合同。此類材料，應由項目公司限定品牌范圍，原則上限定三家。詢價結果應提交集團審批備案。

3、合約管理及付款管理

（1）合約規劃。項目執行版本的目標成本確立后，根據開發節奏、施工范圍、界面劃分，將目標成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及變更的一種管控手段。“合約規劃”將成本控制任務具體轉化為對合同的嚴格管控，實現了對“項目動態成本”的有效管控。合約規劃內容包括合同內容、工作界限、分包形式、合同形式、招標時間及安排等；注意合同與合同之間的交圈。成本科目及合同與《目標成本》、《動態成本及支付明細表》中科目及合同的一致，以免發生數據引用錯誤。合同規劃原則上每季度進行一次調整修正，調整修正過的合同規劃及時報集團公司造價合約部備案更新。

（2）合約管理。項目公司所有工程類、物資采購類、營銷、租賃、經營類等的合同均要報集團審批并原件備案，項目總包合同需采用集團的總包合同范本，項目公司建安合同需專人管理，全程負責，集團參與各所屬公司重大合同談判；合同簽訂承接合約規劃，合同額不得超過合約規劃規定額度的85%。

（3）付款管理。集團公司要對項目公司的付款進行總控，通過年度、月度資金計劃的審核，并設立額度標準，超過一定額度的單筆付款也要進行管控。

四、集團成本管控實施的關鍵點

（一）合同備案的重要性

合約管理中，大多合約管理人員關注的合同的規范性、完整性，以及合同金額必須在目標成本范圍內，但是合同備案也至關重要。某房地產公司就曾經發生合同蓋章后備案版本與審核版本不一致，且修改的是關鍵條款。若不重視合同備案，會為集團的成本管控留下隱患。

（二）咨詢管理公司的重要性

集團公司的成本管控是全過程管控，咨詢公司的配合度直接導致了管控力度。在大宗設備、貨物集團戰略性采購的同時，必須加強對各項目公司的咨詢公司的管控，咨詢公司必須由集團確定，集團才能對項目的成本做到百分百控制。

（三）領導的關注性

成本管控非成本部門一部門之力，涉及房地產開發公司各個部門，涉及項目開發各個環節。為全生命周期管理，要求成本管理人員具有成本管理、設計、實施、采購等綜合素質。很多家族房地產企業家族成員占據大部分中高層職位，越權越位情況嚴重，成本管控形同虛設，成本部門有心無力，目標成本可隨意調整，合同隨意簽署，無流程，無標準。集團成本管控僅能起到事后核算、數據搜集匯報的作用，這個時候，領導的關注、重視，以身作則、統一思想的執行制度就成為成本管控的重中之重。

（四）管控的尺度

成本、質量、進度是項目的三駕馬車，任何一個決策都要統籌考慮，作為成本從業人員，成本的把控責無旁貸，但是不可過激，建筑施工本身處于產業鏈下游，本來就是薄利甚至虧損，如果真的讓施工單位無利可圖，那么施工單位要么偷工減料，要么終止合作。業主的強勢并不代表無所不能。項目公司需要平衡設計、監理、總包、分包、材料供應商等方方面面的關系，集團對項目的管控也要張弛有度，讓項目公司能在力所能及的范圍內完成管控任務。技術再高明那只是術的層次，是工具性的，而道的層次是戰略性的。二者只有融會貫通，才能很好的控制項目目標成本，并在保證質量、進度的情況下將目標成本控制合理范圍。為房地產公司的發展起到至關重要的作用！

五、結論

只有重視成本、建立完善的制度且不折不扣的執行、落地。才能切實有力的控制項目成本，規避項目風險，保證項目利益。進而保證集團整體效益。提高企業品牌和競爭力。為客戶服務提供最優產品，為員工創業提供最好搖籃，為股東及投資人創收提供最肥沃土。

六、附錄

附錄一：國奧控股集團股份有限公司成本控制監管度

附錄二：國奧控股集團份有限公司合同管理實施辦法

（作者單位：國奧控股集團股份有限公司）

參考文獻：

[1] 郁建忠《工程造價管理的發展對策》2011《經濟技術協作信息》

[2] 吳忠友《房地產項目設計階段的成本管理研究DD以GZVK為例》2009機構：中山大學

[3] 紀文亮《房地產開發項目成本控制研究》2007南開大學；

[4] 宋延慶《打造“one on one”成本管理體系》2010蘭德咨詢（中國）有限公司

篇6

摘 要：隨著國內宏觀經濟調控和房地產業剛性需求的弱化，中國房地產企業如何在微利情況下探求項目的合理利潤，借助全面預算管理體系實現對項目成本支出、銷售收入的全面管控協同，并同項目進度計劃實現聯動，從而全面提升企業對計劃、協調、控制和業績評價的能力，通過全面預算管理實現公司的戰略和年度經營目標，成為一個重要和熱門的話題。

關鍵詞 ：項目 預算 管理 考核 調整

房地產項目全面預算管理就是要求房地產開發企業把項目運營和企業運營充分結合起來，即在項目開發和銷售等業務活動中、均貫徹“從項目中來，到項目中去”的原則，把預算目標落實到項目開發目標中，從而實現企業的經營計劃和戰略目標。

一、房地產項目全面預算管理的現狀及面臨的難題

（一）房地產項目全面預算管理的現狀

由于客戶需求、時間與地域變化、市場變化多端，預算的持續性和均衡性難以把握，預算實現難度大。其次，預算管理中強調對資金的管控和資源的配置，而房地產業作為資金密集型企業，對資金和資源的整合能力，直接影響預算的執行。另外，房地產業屬綜合學科且無固定模式，業務部門的統籌與協調是管理重點，而這一切，全部基于人為控制而不是機械控制。

1、全面性不夠：預算管理的覆蓋范圍與影響力不夠，大多局限于財務的數據統計。

2、系統性不夠：沒有作為一個管理體系，實現對公司經營活動的全過程規劃、控制與協調。

3、做法各異：各開發企業的方式方法迥然不同，沒有統一的模式、深度與標準，達到的管理效果也相去甚遠。

（二）房地產項目全面預算管理面臨的難題

目前國內的房地產市場，多數房地產企業都有類似的發展軌跡。2006年至2013年，國內房地產企業，都經歷了迅猛的高利潤增長模式。快速發展的同時，多數房地產項目也暴露了自身存在的諸多問題：它們大都缺乏一套完整的全面預算標準（操作及數據）作指導；缺乏明確的戰略目標，或預算與企業戰略目標聯系不夠；多項目的指標綜合平衡，合理配置資源難度大；預算數據缺乏經驗數據，合理性欠缺， 實施效果不理想；預算執行中信息不對稱：部門之間、集團與分公司之間存在統計口徑與時間上的差異；預算執行過程中缺乏有效的分析與控制機制；難以量化評估結果，考核難以落實，考評力度不夠；異地開發項目的預算管理與監控難以實施。

二、房地產項目全面預算管理的實施流程

（一）全面預算管理體系的搭建

針對房地產行業的特點簡單來概括全面預算管理體系的搭建，大致分為4個方面，即業務預算、資本預算、資金預算和財務預算。

這四個預算指標的關系是：業務預算和資本預算貫穿于資金預算的始終，是資金預算的具體體現和執行末梢。同時，業務預算、資本預算、資金預算，又同時對財務預算起著指導性作用，這四個預算共同反映了企業的全面預算管理的預期結果。

（二）房地產項目全面預算管理體系的實施過程

房地產項目全面預算管理體系的實施過程，簡單來說，就是編制、執行、偏差分析、調整---考核評估與管理完善。

1、預算編制

預算編制是企業預算編制委員會基于出資人或股東的期望，在綜合企業戰略發展規劃的前提下所提出的關乎企業未來盈利能力和發展前景的戰略決策。

（1）計劃。房地產行業的運營計劃由兩個維度組成：由企業經營管理層面的企業經營計劃，主要關注企業的利潤和效益指標，建立企業的指標體系；另外房地產企業行業特點以項目管理為主線，所以對應的就是項目開發計劃。

有了企業的運營計劃之后，就為全面預算的編制奠定了基礎。首先根據企業的戰略目標，定義我們的經營指標，其次，結合經營指標分解到項目開發計劃，項目開發計劃包含：集團關鍵節點、區域項目一、二級計劃、項目團隊三級計劃管理體系，同時將項目開發計劃的貨幣分解，編制企業的全面預算。

（2）編制。房地產企業的預算編制，實行全員參與、上下結合、分別編制、分類匯總、綜合平衡的方式編制。各項預算編制，由企業預算編制部門（委員會）下達本年度預算指標，這一指標，可以是財務指標，也可以是非財務指標。財務指標是量化了的，貨幣化的預算指標。非財務指標，則作為年終考核業績的績效考核指標。各二級預算部門在編制本部門預算時，也要綜合考慮企業的經營目標和部門經營計劃。編制的過程中，要注意一定分解到部門，分解到人。各部門業務預算編制上報后，由財務匯總，交集團或公司的預算管理部門進行審查平衡、審議批準，從而形成集團及各分公司的預算成果。之后下達各二級預算部門執行。

2、預算執行

預算執行和控制過程中，要注意：

（1）強調日常控制責任。房地產企業開展全面預算管理體制后，要分解預算目標，實施預算責任制；各預算責任部門需要建立預算臺賬，設專職或兼職的預算管理人員及時準確登錄相關信息內容，定期與財務核對，反饋信息。

（2）落實各項計劃的執行，尤其是項目開發計劃。

（3）業務活動要與預算控制密切關聯。各部門要以預算指標作為業務活動的依據，嚴格控制每項業務審批和財務審批，明確區分預算內外授權管理。

（4）堅持動態管理，建立報告體系。企業預算管理委員會要及時掌握信息，通過日常動態檢查、月度分析考核、中期檢查預測、適時合理調整，及時預警。

（5）建立預算管理約束機制，開展預算管理考核與評估。

在預算執行的責任分解上，各二級預算業務部門的責任是執行計劃、實現業務收支、上報信息等任務。而財務部門的責任是統計、分析、反饋、上報。企業全面預算管理委員會的職責是對運行過程中出現的問題進行監督、協調、決策。開發部門負責土地開發計劃執行、土地開發費用和部門費用預算的執行。成本合約部門負責采購計劃執行、成本動態和部門費用預算的執行。營銷部門負責銷售計劃執行、銷售收入及費用和部門費用預算的執行。設計工程部門負責設計施工計劃執行、設計工程資金計劃和部門費用預算的執行。行政管理部門負責固定資產預算、長期投資預算和管理費用預算的執行。財務部門負責運營及管理費用的監督、跟蹤、分析，各二級部門預算執行情況上報的匯總、分析、反饋，營業外收支以及稅金的預算執行等。

在預算執行和控制環節上，要牢牢把握以預算管理為中心的思想，讓預算指標貫穿于企業業務活動的始終，項目的開發和日常工作，均應避免對工期、成本、費用、收支產生不利的影響。財務部門更要以預算目標設置審批權限，嚴格控制預算外費用的支出，嚴格按照資金計劃調配使用資金和進行款項支付。

3、偏差分析、調整

偏差分析和調整，用來衡量項目預算執行的情況。分析調整是整個全面預算管理體系的核心和靈魂所在。它主要包括上期改進建議執行情況跟蹤、與各項預算指標對比，各指標的完成情況、影響指標完成情況的內外部因素分析、分析差異的改進建議及相應對策、根據變動預測其趨勢及規律、與標桿企業的對比分析，從而掌握行業動態等內容。企業全面預算管理委員會，根據各部門的預算指標匯總報告，認真分析當前行業趨勢，結合企業自身發展戰略，方能調整出實現企業經營目標的最佳方案決策。

企業在遇到一些重大變故時，經常遇到預算調整的情況。當行業客觀環境發生變化時，也需要預算管理委員會，及時作出預算調整方案。

預算調整應遵循以下原則：

（1）不隨意調整原則。為了保證預算的嚴謹性，在企業實際運營過程中，一旦出現預算外調整，必須啟動更加嚴格的審批流程，從集團層面進行嚴格控制。

（2）內部挖潛原則。預算管理目標下達后，各二級預算部門都應依據預算指標，合理優化資源配置和妥善優化各項業務流程。采取多項目統籌、多部門聯動、多角度分析的綜合市場競爭手段。要按預算要求優化業務，開源節流，如緊縮工程款支付、搶進度、促銷等市場激勵手段。

（3）積極調整原則。在條件允許的情況下，企業全面預算管理委員會，應根據當前行業趨勢、本企業發展方向以及各部門指標階段性完成情況，審時度勢，積極的向更高的，有利的方向調整。

（4）綜合調整原則。分析與調整是一項科技含量較高的工作步驟。在調整時需要多部門多項目聯動協調調整。要平衡兼顧，統籌協調，全面調整，切忌顧此失彼或得魚忘筌。

考核評估與管理完善

預算考核評估與管理完善，作為績效考核體系的一部分，始終貫穿公司的發展戰略、管控模式、經營目標、產品定位。考核目標應逐級落實，從高層到中層到員工，從組織到個人。指標之間應邏輯關系正確，關鍵指標不能有一絲含糊。各項預算指標在考核評估時，應遵循便于量化、方便評估計算的原則。

在分部門考核評估時，按責權對應原則將各級組織劃分為責任中心，即考核對象；分別對各項預算內容和預算指標承擔相應責任。評估的內容主要為衡量預算編制的準確性、及時性、規范性，預算工作的組織周密性，預算執行流程的規范性，是否遵循預算調整流程，預算分析的及時性、全面性、系統性、透徹性和集成性，預算考核的嚴肅性等。

在考核評估和管理完善過程中，可隨機相應的實行動態管理考評辦法。即經常進行日常的動態檢查，規范月度分析考核，進行中期檢查預測和年度考評總結等。從而適時合理調整預算方案。

三、房地產企業的發展戰略

房地產企業的全面預算管理體系，對于企業產品、品牌的發展方向和投資經營的發展規模，具有基礎保障性作用。通過施行完善科學的全面預算管理體系，對于企業技術經濟指標將要達到的水平，對于企業組織、管理水平的提高以及員工素質和企業文化建設，具有顯而易見的積極性作用。

篇7

關鍵詞：房地產價格；股票價格；互動關系；VAR模型

一、 引言

作為國民經濟的重要組成部分，房地產市場和股票市場在我國經濟和金融的發展中發揮著舉足輕重的作用，兩者之間的財富效應和替代效應在帶動市場間資金流動的同時，也使得兩個市場的價格波動存在一定的關聯度。因此，從歷史演變來研究兩者之間的互動關系，既可以為政府的宏觀調控以及監管提供決策支持，還可以為投資者配置資產提供依據，有助于防范金融風險。

二、 文獻綜述

作為學界與業界的熱點問題，房價與股價的關系及互動機制吸引了學者們的廣泛研究。Ibbotson和Siegel（1984）最早研究發現美國房價與標普500指數呈現負相關關系。有關這方面的研究，國外學者多從三個方面展開研究以尋找；兩者之間的直接關系：協整關系、因果關系和共同的推動因素。在ESTR模型的基礎上，Mcmillan（2012）發現英國和美國的房價與股價之間存在長期協整關系，而且房地產市場是引起股票市場價格變動的原因。基于非參數協整及非參數因果檢驗，Aye等（2011）考察了南非房價與股價之間的關系，發現兩個市場不僅存在長期協整關系且互為因果關系。另外，國外學者將股票市場與房地產市場視為經濟體系中的重要組成部分，認為兩者之間的相互影響離不開宏觀經濟整體的大環境，如考慮貨幣供應量、GDP、利率、價格等實證兩者關系（Apergis et al.，2014；Lisa，2010；Mansor et al.，2009）。

大部分國內學者的研究傾向于采取VAR模型分析兩者之間的互動關系（連均思，2012）。李愛華等（2014）發現房價和股價存在長期正向均衡關系，且股價的變動在兩者的因果關系中發揮主導作用。國世平（2012）國房景氣指數、上證和深證A股指數發現兩者相關系數較小，且房價是股價變動的原因。徐國祥和王芳（2012）通過分析我國房地產實體經濟與股票市場的周期波動以及關聯性，發現股票市場、房地產股票市場是引起房地產實體經濟價格波動的Granger原因，但反過來并不成立。

總結來看，目前關于兩者關系的研究，由于所選取的國家不同，甚至是同一國家所選取的時間段不同，研究結論并不一致。因此，本文在對我國房價與股價之間的互動關系進行研究時，充分考慮到房地產調控政策與整體經濟運行的緊密相關性，根據房地產調控政策的力度進行階段劃分，在此基礎之上，對每個階段構建VAR模型并進行Granger因果檢驗、脈沖響應以及方差分解的分析，旨在發現兩者之間的互動關系。

三、 證分析

1. 階段劃分。受政府宏觀調控的影響，我國房地產市場呈現出階段性特征。因此，在分析房地產價格與股票價格之間的互動關系時，根據房地產調控的特點進行階段劃分是十分必要的。通過對2005年以來房地產調控的背景、內容以及相應的貨幣政策進行梳理，發現可以分為五個階段，詳見表1。

2. 變量選取與數據處理。本文選取70個大中城市新建住宅價格指數（HP）作為房價的代表數據，選取上證綜指（SP）表征股價，鑒于貨幣政策對于兩者關系的重要性，選取M2作為貨幣供應量的表征指標，樣本區間為2005年7月～2015年12月① （包含前四個階段），數據來源于Wind數據庫。為了加強數據的平穩性，在模型分析中我們使用各個指標的環比數據。

由圖1可見，2005年以來，我國房價基本上保持上漲的趨勢，但是每隔三年左右會出現一次向下的調整（Ⅰ：2008年9月～2009年2月；Ⅱ：2011年9月～2012年5月；Ⅲ：2014年5月～2015年5月），但都屬于短周期的回調，且調整幅度不大，至今為止長周期的向下拐點尚未出現。結合貨幣政策的松緊觀察房價與股價的關系，我們發現貨幣寬松周期下的房價下跌或對股市有利，但貨幣緊縮周期下的房價下跌并不會使得資金回流股市。例如2008年9月和2014年5月的房價下跌都處于貨幣寬松周期之中，在這期間股市第一次先跌后漲、第二次大幅上漲，房市資金確實有可能流入了股市；而2011年9月房價下跌之前，貨幣政策是在不斷收緊的，股市在當時的整個房價下跌期內一直震蕩下跌，這說明房市資金并沒有回流股市。

3. VAR模型的建立。本文采用ADF檢驗，對HP、SP、M2的月度環比數據分階段進行檢驗，發現均為平穩序列，通過LR檢驗、SC信息準則以及AIC信息準則等判斷四個階段的最優滯后期均為1，并通過了穩定性檢驗。

4. Granger因果檢驗。VAR模型的重要應用是分析經濟變量之間的因果關系，四個階段房價與股價之間Granger因果檢驗的結果如下：在前三個階段里，股價都是房價變動的Granger原因，這說明盡管房地產證券化在我國尚未真正出現，但我國股市存在房地產上市公司，由此可能帶來股價格先行于房價，股價的變動在這一因果關系中發揮主導作用；在第四個階段，房價與股價沒有Granger因果關系，這與這一時期的房價過快上漲以及股市劇烈震蕩有關，削弱甚至打破了兩者常規的關聯關系。

5. 脈沖響應分析。為了研究某個內生變量隨機擾動項的一個標準差沖擊對模型中所有內生變量當前值及未來值的影響，本文對不同的宏觀調控階段房價、股價沖擊與被沖擊的動態響應路徑進行了對比分析。

由圖2可見，針對HP的一個沖擊，除去特殊的金融危機發生的第二階段，SP均表現為先正響應后負響應，且正響應都在本期達到最大值，但各個階段的正響應最大值卻在逐漸減小，與此同時，房價波動對股價造成的影響持續時間有延長的趨勢。原因：首先，房地產市場和股票市場作為虛擬經濟的重要組成部分，區別于實體經濟的最突出特點在于它們都是觀念支撐的價格系統，其價格走勢與市場預期緊密相關，尤其在金融危機時期，兩者作為風險的重要載體，其價格往往表現出同升同降的特點；其次，隨著金融自由化、全球化以及資本市場的快速發展，房地產市場與股票市場之間的互動機制變得錯綜復雜，這就使得房價沖擊在向股票市場傳遞的過程中效應不斷被稀釋。另外，伴隨著房地產作為投資對象和投資工具參與到市場交易中，資本化定價方式在房地產市場發展中表現的日益明顯，它作為一種實物資產兼具投資和消費的功能，越來越受到廣泛的追捧，也是不可或缺的宏觀經濟增長點，由此可能在長期帶來資金由股市向房市的流動，即房地產市場對股票市場存在擠出和替代效應。

針對SP的一個沖擊，在四個階段里HP都一直表現為正響應，且都在第2期達到最大值，但是各個階段的正響應最大值也在逐漸減小，與此同時，股價波動對房價造成的影響也呈現拖尾的態勢。另外，對比股價對房價沖擊的響應和房價對股價沖擊的響應，我們發現股價受房價的影響顯著，而股價雖然對房價也有一定的影響，但相對而言較為微弱。一方面，與HP沖擊下SP的響應類似，房地產市場與股票市場之間越來越長的傳導鏈條減弱了沖擊的效果；另一方面，我國房地產市場剛性需求的特點越來越明顯，其拉動經濟增長的支柱作用也使其越來越成為國家宏觀調控政策的關注點，它的保值作用逐步傾向于超過投機性質，因此對沖擊的反應相對較弱且越來越小但卻越來越持久。

6. 方差分解。為了分析每一個結構沖擊對內生變量變化的貢獻度，表2給出了在每個階段的VAR模型中滯后1、2、10期HP、SP變動的方差分解結果（由于第10期后，各個階段VAR模型每個內生變量的新息對房價和股價的方差分解結果基本穩定下來），其中，房價波動的主要決定因素來自于市場本身，在第1期四個階段全部高達100%，股價從第2期開始對房地產價格的變動產生一定的影響，對房價的方差貢獻率呈現逐步提升，但除了特殊的金融危機時期，最后達到穩定的貢獻程度都小于20%。相對于房地產市場而言，雖然股價波動的主要因素同樣來自于市場本身，但房價對股價波動的貢獻程度要明顯高于股價對房價變動的貢獻程度。

四、 結論與政策建議

本文在梳理2005年以來的房地產調控政策的基礎上，按照房地產調控的特點對市場進行階段劃分，并針對房價與股價之間的互動關系進行了分階段實證分析，主要得出以下結論：

1. Granger因果檢驗結果表明，在前三個階段里股價都是房價變動的Granger原因，即股價的變動在這一因果關系中發揮主導作用，而第四階段的房價過快上漲以及股票市場的劇烈波動削弱甚至打破了兩者常規的關聯關系。

2. 從脈沖響應和方差分解的分析結果來看，房價對股價的影響顯著，而股價雖然對房價也有一定的影響，但相比之下較為微弱。房價和股價波動的主要因素均來自于市場本身，但房價對股價波動的貢獻程度要明顯高于股價對房價變動的貢獻程度。另外，伴隨著虛擬經濟的快速發展，房地產市場與股票市場之間日益復雜的傳導鏈條稀釋了兩者之間的關聯效應，且延長了效應傳遞所需的時間。

結合以上分析結論，本文認為應注重房地產市場和股票市場的統籌發展。鑒于兩個市場的相關性以及對我國經濟發展的重要性，政府在實施宏觀調控時應協調并合理利用兩者之間的關系，要充分考慮到調控其中一個市場而對另一個市場所可能產生的影響，尤其要警惕風險的傳遞與擴散。

注釋：

①70個大中城市新建住宅價格指數從2005年7月開始有數據統計。

參考文獻：

[1] 連均思.房價與股票價格互動關系的實證分析[D].重慶：重慶大學學位論文，2012.

[2] 徐國祥，王芳.我國房地產市場與股票市場周期波動的關聯性探討[J].經濟管理，2012，（2）：133-141.

[3] 國世平，吉潔白.我國房地產價格與股票價格指數的關聯性研究[J].深圳大學學報，2012，29（5）：106-112.

篇8

［關鍵詞］房地產企業；財務管理；風險；防范措施

［中圖分類號］F275 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2012）26-0083-02

1 房地產企業財務管理風險的引發原因

1.1 預算執行不力所導致的財務管理風險

在房地產開發項目的經營周期中,財務預算環節是其中的重中之重,它對企業經濟效益的提升和投資項目的成敗都起著決定性的作用。然而,在目前我國房地產企業的預算環節中仍存在著許多不完善的地方,如有的企業沒有制定良好的預算管理制度；沒有從資金運作、征地成本和投資回報率等方面進行細致的財務分析；沒有切實的將項目實際情況與自身管理進行協調統一,而只是把預算工作做到表面、流于形式等情況,使得企業的預算職能沒有得到有效發揮,進而導致了企業財務管理部門收集的信息資料有限,無法對企業資金支出的必要性以及合理性作出正確的評判,降低了企業預算執行的效果,也影響到企業自身的管理效率和管理水平。

1.2 資金管理低效所導致的財務管理風險

目前,國內大多數房地產企業都存在著資金管理低效的問題。一方面缺乏對資金方面的投資、融資、利潤分配和資金回收等方面的管理,經營控制過程監督和控制不嚴；另一方面財務管理人員的普遍素質偏低,專業技能和管理知識方面也相對缺乏,不能夠適應現代化高速發展的資金管理模式。同時,因為資金管理的低效,既無法為企業良好的籌集資金和開拓資金渠道,又加大了資金運行的成本,使企業債務比重增加,容易陷入財務危機當中。

1.3 資金結構問題所導致的財務管理風險

主要是指在房地產企業的資金總額中,借入資金和固有資金的比例不當而導致的資金結構問題,進而對企業的收益產生影響。房地產項目開發過程中,必須需要一定數量的資金儲備,以用于土地購置、項目規劃和項目建設等各個方面,因此,能否經濟并及時地籌集到項目所需資金,直接影響到項目的順利進行和企業的生存與發展。通常情況下,房地產企業會使用固有資金進行土地購置,并向銀行借貸進行后續項目的運作,但是隨著向銀行借入資金的增多,自身負債率也相應提高,伴隨而來的是更大的財務風險。

1.4 成本控制不力所導致的財務管理風險

房地產企業的成本管理是一個復雜而系統的工作過程,也是企業財務管理的核心與重點。房地產項目的成本主要包括了土地征用費用、拆遷補償費用、工程費用、設施費用、材料費用、人工費用、安裝費用和開發間接費用等。在實際成本管理過程中,往往存在著對成本控制不力的現象,既影響了以成本為定價基礎的房地產價格,也對企業自身利益造成了影響。

2 房地產企業財務管理風險的防范措施

2.1 加強預算執行力度,實施全面性預算

房地產企業建立良好的預算機制,能夠有效的避免企業損失。通過預算能夠向下屬部門指導其進行短期目標和計劃作業的完成,能夠合理的根據目標進行資金的合理分配。同時,預算還能夠作為協調工具對未來項目潛在性問題進行解決,并將實際項目與預算進行差異比較,進而做出科學合理的調整,使房地產企業潛在的財務風險能夠得到有效的避免和防范。

(1)加強預算的執行力度,首先應將企業的收入和支出、資金的投放和獲益以及經營的統籌和分配都做出統一的部署,并且在項目的預算方面,對項目的各個環節進行了整體的預算,以達到降低投資決策的失誤,進而提高決策的準確性的目的。

(2)資金是企業一切生產和活動的基礎,為此房地產企業應將資金支付的時間和手段進行科學靈活的安排,并通過合理的分析預測,將籌集到的資金進行有效的組合。同時還應將月度、季度、年度的預算分析和考核進行協調安排,并在定期對其進行檢查和考核,定量約束資金管理的經濟行為,以充分發揮出財務預算的預警和監督作用。

(3)預算的實施和編制是一個靜態的過程,也是對預期的財務經營狀況的全面估計。但是在實際的經營過程中,常會出現各種情況的變動,所以需將原先的預算和實際狀況進行對比,并分析出其中的不同,并對預算的執行情況進行監督。

(4)在預算執行過程中,如果遇到屬于預算范圍內的業務,可以將其按照常規的審批方式進行,如果不是預算范圍內的業務,應將其上報至企業最高決策層進行審批,并附加理由說明。

(5)全面預算管理是以現金流預算作為核心,以籌資預算、項目預算和財務預算作為重點而建立的管理體系。企業應設置專業的人員和機構對全面預算執行的情況進行考核和監督,同時通過科學合理的考核方法,以提高員工的工作熱情和積極性,并推動全面預算管理的良好實行。

2.2 財務管理能力的加強

(1)基本決策能力的加強。房地產企業的財務管理人員應對企業自身的財務管理工作進行負責,同時應增強自身對財務管理工作的使命感和責任感,通過不斷學習和掌握先進的財務管理的技術與方法,以提高自身的決策能力。

財務管理人員應通過學習和培訓掌握財務方面的報表,尤其是現金流量表、資產負債表和資產損益表必須牢牢掌握,并通過自身能力的增加和實際工作經驗對決策進行科學合理的判斷,以達到最大化的降低企業財務上風險的目的。

為滿足市場經濟不斷發展和革新的需要,房地產企業應注重培養一支具有開拓精神、綜合素質優秀和良好管理能力的財會隊伍。可定期開設專業技能的培訓課程,使現有財會人員能夠接受和吸收先進的財會方面的知識,并積極為其尋求對外交流的平臺,使企業的財會人員能夠開拓自身視野,具有前瞻性的財會理念。

(2)財務戰略能力加強。企業財會人員應加強自身財務的戰略能力,通過科學的戰略眼光設計管理內容,以增加企業的財務效益作為出發點,通過積極開拓籌資渠道,加強企業資金的管理,達到降低資金成本和財務風險的根本目的。

2.3 完善企業資金管理系統,優化資金結構

房地產企業只有通過不斷完善自身資金管理,并優化資金結構,才能提高對資金的使用效率,并創造最大化的利潤價值。

(1)加強現金的管理。房地產企業應制訂科學合理的現金使用計劃,并通過嚴格執行企業收款責任制度,延遲現金的流出,加快資金的回流,使企業能夠保證收支的平衡。

(2)加強資金的風險管理。資金的風險主要表現在房地產企業投資方面的風險,為此,應加強在投資初期的預先控制,并通過科學化、專業化對項目投資進行調查論證,將資金投資的風險降到最低。

(3)科學評估自身發展戰略,理性貸款。目前我國房地產企業財務風險的一個重要因素是自身負債率過高,為此,企業應調整自身的發展戰略,理性貸款,優化自身資金結構。同時,還可做好資金流量預測、規范財務核算和取得銀行授信額度等方式來化解資金的壓力和財務的風險。

2.4 加強成本控制

成本管理是房地產企業財務管理的核心與重點。為此,企業應加強自身成本控制,通過科學的對項目各個階段的成本進行管理與控制,以達到提高企業經濟效益和競爭優勢的目的。

(1)立項階段成本控制。這一階段的成本控制主要是項目經濟性和風險性進行評價以及成本測算。房地產企業的財務管理應注重將項目成本進行有效結合,對以后總體成本的控制能夠起到積極的影響。具體的成本控制應做到以下幾個方面：由開發管理中心提供項目的基本情況及土地、配套費用測算數據；由營銷中心提供開發周期、市場定位、售價等指標；作出房地產開發項目可行性估算；由設計中心提供擬建項目的規劃指標值(總建筑面積、層數、道路及綠化面積)等。

(2)施工階段成本控制。這一階段成本控制的要點主要為簽證、變更和支付方面的管理。具體成本控制應做到以下幾個方面：做好現場簽證和設計變更的管理；使用信息化系統和臺賬月報對工程項目動態進行成本監控；做好材料以及設備的核價；做好工程預結算方面的管理；良好處理工程糾紛、索賠和反索賠；階段性總結近期的成本管理工作；成本管理人員應定期進入現場檢查監督,及時做好記錄；合理使用外部造價咨詢單位；建立完善的資料管理。

(3)項目竣工階段成本控制。這一階段的成本控制的要點是索賠和結算處理。具體的成本控制包括：對項目的成本控制進行經驗和教訓的總結(與設計階段、施工階段所定目標成本進行對比分析,找出實際成本與目標成本的偏差并分析原因)；負責工程項目的結算審查；對資金進行有效的索賠處理等。

3 結 論

房地產行業屬于資本周期型和密集型的行業,具有獨特的行業發展和自身財務方面的特點。隨著房地產業的發展,我國目前已經有超過4萬多家的房地產開發企業,但伴隨而來的卻是高風險、高負債的企業財務管理現狀。基于此,房地產企業應重視自身財務管理所存在的問題,從預算執行、財務管理能力加強、資金管理系統完善以及成本控制等各個方面出發,以切實提高自身財務的控制能力,降低企業財務管理的風險和隱患,進而提高企業的核心競爭力,為企業能夠更好的生存和發展打下良好的基礎。

參考文獻:

篇9

房地產是國民經濟的支柱產業，行業的興衰關系國計民生。Baum和Hartzell（2011）指出，全球房地產資產類價值在可計及的全球資產總價值中所占的比例超過50%，其中尚未包括因缺乏市場透明度和信息而無法進行估值的房地產資產。尤為值得關注的是，美國、英國等發達國家房地產的市場份額已呈緩慢降低趨勢。與之相反，房地產市場發展的重心正在向以中國為代表的新興市場傾斜（市場份額2009年為23.6%，2010年為25.8%，預計在2020年增至36.7%），其中中國所占的市場份額已從2003年的1.5%快速上升至2010年的6%。然而，房地產業近年來的快速發展也引發了一系列問題，其中最為突出的就是房地產價格的持續高漲現象。高房價問題不僅是房地產市場本身的扭曲，也將影響中國未來可持續發展、社會穩定和國家經濟安全。J.P.Morgan分析報告（2012）就中國房地產市場的資金狀況作了分析，結果表明2011年前8個月房地產開發商資金缺口為1.6萬億元人民幣，達到了2010年全年的水平。歷史經驗教訓不能忘記，過快增長的房價所引發的社會問題值得深思：上世紀20年代中期，美國佛羅里達州出現前所未有的房價高漲，形成房地產泡沫，催生了美國經濟危機，最終導致華爾街股市崩潰，引發了20世紀30年代的西方大蕭條。上世紀90年代，日本房地產泡沫破滅，被譽為二戰后日本的又一次戰敗，經歷著沒有曙光的漫長停滯，乃至衰退。1997年泰國等東南亞國家的房地產泡沫破滅，直接導致這些國家經濟嚴重衰退和社會危機。2007年美國住房次貸危機爆發，蔓延全球，致使全世界至今仍飽受經濟衰退之痛。類比美國、日本等發達國家都難逃由房地產業引發的經濟厄運，發展中的中國更應未雨綢繆，倍加深謀房地產行業風險管理之大計。因此，如何在復雜嚴峻的全球經濟環境下，促進房價合理回歸和保障中國房地產市場健康發展，乃是當前有待解決的關鍵性問題。本文從房地產資產定價角度出發，總結歸納海內外現有文獻研究成果，深入探討影響房地產資產價格的影響因素，試圖為我國房地產業實現健康有序發展提供有益參考。

2房地產市場結構及基本特征

現代房地產市場可根據證券化特征劃分為私有房地產市場和公共房地產市場兩大類（privatemarketandpublicmarket）。私有房地產市場，又稱為房地產實物或直接市場（包括住宅房地產市場和商業房地產市場），通常沒有集中交易的中心場所。盡管某些物業可能會以拍賣的形式出售，但大多數不可分割的實物房地產資產的交易是通過契約的形式完成。私有房地產市場交易的資產價值昂貴，交易成本高，導致交易頻率低，信息不完全，且做市商和經紀人對實物房地產資產價格的影響較大。公共房地產市場指房地產證券化或間接市場，通常有集中的交易場所，市場具有結構化特征，交易過程規范且要求信息公開透明，交易價格完全由市場確定。公共房地產市場定義的做市商和經紀人對交易價格的影響有限（Fisher和Geltner，2000；Baum和Hartzell，2011）。Lizieri等（2010）按照出租屬性和收益現金流結構將房地產資產分為住宅房地產資產和商業房地產資產。住宅房地產資產不具有出租屬性且為資本利得占優的收益現金流結構。商業房地產資產則具有明顯的出租特征，其收益現金流結構以未來收入現金流（如租金）為主要組成形式。房地產市場的基本功能包括資源配置、信息傳導及價格形成與價值實現，房地產資產價格的形成和發現是不完全信息條件下眾多市場參與者相互作用及復雜博弈過程的表現。Mu和Ma（2007）在給定的情景下，研究了政府、土地開發商、房屋開發商和購房消費者多人非合作博弈和合作博弈模型，導出了博弈各方最優價格策略。結果表明，開發商獨立的均衡價格高于合作的價格，并在社會最優原則下比較了不同博弈下價格的有效性。Patron和Roskelley（2008）建立了兩階段房產買、賣人談判博弈模型，考慮不同環境下，談判雙方先后出價和叫價過程中人的談判行為。研究發現在比例傭金、市場競爭小、房屋價格評估滯后、允許雙重、售價和人未來利益及名譽弱相關時，售房人不愿意積極談判，其行為將影響售房者的成交價格。房地產資產的價格作為其價值的市場表現，和資產的市場特性密切相關。私有房地產市場的價格形成機制較為復雜，其價格發現的主要手段為價值評估技術，并借助于市場跟蹤信息（markettracking）作為評估基準以揭示市場內部價格的相關信息。但是信息中所涵蓋的噪聲不可避免地影響了評估質量，其技術難點在于如何解決評估平滑或評估滯后（信息非同步）及市場波動性等問題(Clayton等，2001）。Cheng等（2011）指出了經典評估平滑PAM（thepartialadjustmentmodel）理論的局限性所在，并認為現有文獻未能充分反映真實市場波動率評估的復雜性，而對評估者異質的考量將可緩釋傳統評估平滑技術中的“平滑效應”。與私有房地產市場不同，公共房地產市場由證券化資產構成，其價格發現源于市場交易。同質化的公共房地產市場流動性強，為市場參與者提供了大量的市場價格參考信息，促進了兩個市場之間的價格發現。Pagliari等（2005）研究了私有和公共房地產市場期限同步性，發現私有和公共房地產市場收益—風險特征在統計意義上無顯著性差異。兩個市場之間內在的協同性均衡抑制了市場價格的過度發散，致使公共房地產市場公開的交易信息傳導至私有房地產市場并與私有房地產市場價格的外部要素融為一體。Li等（2009）應用VaR和ARCH（AutoregressiveCon-ditionalHeteroscedasticity）模型研究了美國NCREIF（私有房地產總收益指數）和NAREIT(公共房地產總收益指數)的關鍵特性及兩個市場之間的信息傳遞，發現NCREIF序列是平滑的，呈現強烈的自相關性和自回歸性，且Granger因果檢驗的結果表明信息是從NAREIT(公共房地產總收益指數)流向NCREIF，兩個收益指數序列表現為非線性關系。盡管關于私有和公共房地產價格之間的關系已經得到了相當多研究的關注，但是現有文獻仍未成功描述二者之間的動態屬性。Yavas和Yildirim(2011)采用DCCGARCH(DynamicCon-ditionalCorrelationGeneralizedAutore-gressiveConditionalHeteroscedasticity)模型，用以研究私有和公共房地產市場隨時間變化的動態相關性，說明私有和公共房地產之間的相關性是動態的，Granger因果檢驗證實價格發現通常是在公共房地產市場中發生。我國房地產市場目前仍以私有房地產市場為主要組成部分，因此市場表現出較強的不確定性、異質性、信息不對稱和交易數據匱乏等特征，導致傳統的完全信息靜態、動態博弈和Nash均衡在房地產市場價格形成和演化機制的分析中難以奏效。因此，如何將不完全信息、動態及演化博弈融入房地產資產價格形成與演化機制的研究，將是未來有待解決的關鍵性問題。

3房地產資產定價模型與方法

主流房地產定價方法包括Hedonic特征價格法、重復銷售法及混合法等。近期的文獻大多關注空間屬性及外部性（彈性）對房屋價格的影響（Brunauer等，2010）。房地產市場中的空間特點源于空間異質性和空間相依性的相互結合。空間異質性本質上是離散子市場上由于需求特征、供給因素、機構障礙或者種族歧視導致的不同鄰域內價格差異。另一方面，空間相依性意味著相近的住房價格或特征比起相距很遠的住房更加相似。實際上，由于空間異質性尚沒有得到正確的模擬，空間相依性在可觀測性上等同于空間異質性(Anselin等,2008)。

3.1房屋價格的空間屬性研究經典的房屋特征價格模型不考慮空間屬性的影響，可能會得到錯誤的函數形式以及遇到估計參數的空間異質性問題。在研究房屋出售價格時融入空間相關性具有兩個優點。第一，由于被省略變量的潛在偏誤可以通過這種方法而消除，對特征系數的估計將更加準確。第二，鑒于房屋周邊的其他房屋可以影響該房屋的價值，在研究房屋價格時，同時考慮該房屋的一般特征以及周邊房屋的重要和關鍵特征將進一步提高結果的可信性（Dorsey等，2010）。He等（2010）應用特征價格模型來分析包含土地交易價格，和市中心、中央商業區和火車站之間的距離，附近公交線的數量，娛樂設施和公園等結構變量在房屋交易價格上的反映，他們在特征價格模型中使用了線性和半對數回歸模型。結果顯示半對數模型比線性模型具有更好的解釋度。Sunding和Swoboda（2010）通過局部加權回歸技術和大地編碼資料使房產特征參數隨空間而變化，該模型更好地反映了真實的微市場以及區位作為主要房價特征的影響。研究基于1993年到2001年南加州14000棟住宅的價格數據組，結果顯示調控對于房產市場有著很強的直接影響，且沒有間接增加土地稀缺性。Jiao和Liu(2010）利用地理區域模型研究城市空地的外部性，分析環境便利設施對房價的影響。該模型用不連續的二分索引對空地進行近似，克服了由于傳統距離估計導致的潛在偏差。Sander等(2011)使用Hedonic房地產定價模型來估計城市樹木覆蓋的外部性。通過空間同步自回歸誤差模型，將房屋價值視為結構、鄰里、環境以及樹木覆蓋的函數。結果表明城市樹木覆蓋提供了積極的社區外部性。在研究海岸寬度對沿海房產價值的影響時，海灘的動態特征導致了He-donic房地產價格模型的內生性偏差。

3.2房地產價格彈性研究房屋供給彈性決定房屋價格水平以及其面臨需求沖擊時的可變性，是決定房屋價格響應外部經濟沖擊的指標。對于相同的需求沖擊，更富彈性的房屋供給與缺乏彈性的房屋供給相比，結果會是更小的價格波動。價格波動性與供給條件高度相關，供給缺乏彈性時更容易出現大規模投機現象，并導致市場繁榮—衰退周期更迭速度加快。房屋供給的文獻自2000年以來增長相當快。絕大多數房屋供給的實證研究都與新建相關，而改造、維修和維護房屋存貨方面很少被研究。這種缺陷的一個主要原因是缺少微觀數據。供給彈性有很多決定因素，諸如：可開發土地的供給彈性，結構建設成本，自然限制（地形、水體存在和地質組成）等。房地產供給彈性的一個顯著特點就是受到政府法規和計劃滯后的影響。在法規控制的背景下，房地產供給研究在全球范圍內引起了廣泛的興趣。Malpezzi和Maclennan(2001)描述了彈性在房屋市場中的重要性“，大多數房屋模型，和大多數政策分析都視房屋供給價格彈性的顯性或隱性估計而定：市場在更多供給或更高價格下是否對需求面的沖擊響應”。房屋異質性由于其耐久性而愈加復雜，每個時期的房屋供給是由新房產的生產決策和現有房產存貨所有者的轉換決策而決定的。Haughwout等(2011)對于房地產市場的供給面進行了深入的調研。對房地產建造、銷售和價格在國家、地區及州層面進行了簡述。文章同時采用了MSAs的季度價格指數，美國的彈性和非彈性房屋供給。研究了供給面在促進繁榮—蕭條周期方面的影響。Ball等(2010）研究了房地產經濟學中的一個關鍵參數，房屋供給的價格彈性。在各種文獻中，對其價值與恰當的測量方法幾乎沒有一致意見。文章認為不同的空間層面可以解決該問題的不同方面，因此比較國際、國家、地區和公司層面上的結果對于解決該問題是有幫助的。Chen等（2011）在特征價格理論框架下，將房屋單元邊際成本加上由隨需求彈性變化而上漲的成本作為價格均衡函數，包絡函數給定的條件下，需求彈性的有用信息可以從特征價格回歸和邊際成本的有限信息中獲得，使得有關的價格彈性可以由特征價格包絡彈性計算得到。

4影響房地產資產價格的主要因素

4.1資本市場的影響房地產市場與資本市場的融合意味著房地產價值很大程度上被權益、債券和衍生物市場的變化所影響，2007年的金融危機已充分表明了這一點。Greg(2010)指出，未來的房地產市場周期可能會繼續維持這一模式，即由行業內資本流入和流出以及必要回報率的變化，而非傳統的供需關系來決定。這表明未來的行業周期將可能更多地表征為價值的周期而不是行業基本面的周期。有眾多學者關注了市場間回報率的關聯性以及波動的關聯性問題。Chen等(2011)采用馬爾科夫轉換模型研究了三種不同類型資產回報率之間的關系：金融資產（美國股票和國庫券）、商品（石油和黃金）以及房地產資產（美國Case-Shiller指數）。研究指出當市場處于危機狀態下時，市場間表現出較強的聯動性與傳染性。Liow等(2011)研究了五個主要的證券化房地產市場，運用非對稱動態協方差方法檢測在不同的波動性機制下，這五個主要的證券化房地產市場之間的均值波動性聯系。也有較多學者關注信貸市場對房價的影響。近期的歷史顯示，繁榮———蕭條周期是由信貸市場和房地產標的資產價格之間的聯系所驅動的。Santiago（2009）采用協整分析和向量誤差糾正模型(VectorError-Correctionmodel，VEC）研究了1988-2008年西班牙抵押貸款市場和房價之間的關系。結果發現房屋抵押貸款和房價之間存在較強的相互作用，抵押貸款證券化對房價影響顯著。Pavlov和Wachter(2011)則研究了激進型貸款工具，如只付利息的抵押貸款，負攤銷的抵押貸款或次級抵押貸款的增加以及借貸門檻的降低對房地產市場標的資產價格的影響。結果表明，在負需求沖擊下，激進貸款集中度較高的地區資產價格波動幅度顯著大于集中度較低地區,且價格走勢呈現先抑后揚態勢，激進型抵押貸款工具導致基本需求對房地產市場的影響增大，加劇了房地產價格的波動幅度。房地產資產價格變化的復雜性還在于，其在宏觀結構上受到不同國家的市場之間相互作用所帶來的外部效應和由于貿易聯系、資本流動等因素造成的傳染性影響。外部效應和傳染性不是孤立的，當共同運動隨著基本因素的改變而被強化，外部效應的增加會超過基本因素所導致的水平，在這種情況下，共同運動包含有傳染效應。由于傳染效應的存在，市場間的相互作用可能會高度敏感。Abdulnasser（2011）研究了房地產市場間的傳染問題。研究認為過去幾十年里的全球化進程使得房地產市場對于傳染是高度敏感的。研究還同時檢驗了美國次貸危機導致的英國、日本、澳大利亞市場上產生傳染效應的程度。也有學者研究了不同國家間、同一國家不同市場如何受共同因素的影響。Liow(2009)調查了美國、英國、我國香港和新加坡的證券化房地產市場存在的共同因素。通過對這4個市場142種房地產證券10年里的月度收益數據進行因素分析和典型相關分析，發現一個國家內的房地產證券之間比國家間的證券具有更多的共同風險因素。此外，至少有一種共同的證券化房地產市場因素與國際房地產市場是普遍相關的，在一個更低的程度上與國際股票市場是相關的。Kuang和Nan(2011)分析了貨幣政策、利率期限結構和資產回報對REITs（RealEstateIn-vestmentTrusts,房地產投資信托）、房地產和股票市場的影響，并進行了比較分析，指出研究資產回報的系統動態結構時，制度轉換模型的表現優于線性VAR模型。房地產投資信托回報對聯邦基金利率或利差的即時影響在最初會變大但隨后將持續性減小。利率期限結構會增加REITs回報的即時影響，減弱房地產的對手方在某些制度下的即時影響，但是關于股票回報則影響較弱。

4.2宏觀因素的影響房地產市場與資本市場的聯動作用意味著房地產價值很大程度上被權益、債券和衍生物市場的變化所影響。房地產市場與其他市場的融合，從某種程度上改變了宏觀經濟作用于房地產市場和房價的方式。影響房地產資產價格的主要宏觀經濟變量可以歸納為：經濟增長，通貨膨脹，財政失衡（如財政赤字），失業率，融資和政府政策，財產權和風險，流動性和公司治理等（Baum，2009）。應用動態模型、選擇不同影響因素、考查在不同的國家和地區這種影響的結果及其因果關系是研究的主導型方向。Ali（2011）的研究顯示房價和宏觀經濟因素之間存在著多方位的聯系。國內生產總值及消費物價指數是房價變化的Granger原因，反過來房屋價格和國內生產總值之間的關系也成立。應用實證研究檢驗方法中的關鍵難題在于采用Engle-Granger和Johansen等協整方法對房地產市場進行長期分析時需要時間跨度足夠長的數據，房地產市場長期均衡模型以及宏觀經濟只能用于那些擁有足夠的房地產市場數據的國家。因此，大量的研究集中在美國、英國和其他少數幾個國家。如Adams和fuss（2011）檢驗了宏觀經濟變量對15個OECD國家的房地產市場價格的長期影響和短期變動。另外，將宏觀經濟變量作為外生變量的研究還應該意識到，宏觀經濟變量本身就受到住房部門需求和供給沖擊的影響，即房價與宏觀經濟因素之間的影響是雙向關系。Liu和Hu(2012)根據2007年1月到2010年12月間的月度數據，采用VAR方法檢驗了人民幣實際有效匯率和房地產價格之間的關系。結果顯示，從短期來看，房屋價格的提高將導致人民幣匯率的降低，但是從長期來看，房地產價格對人民幣匯率有正的影響，因此對中國來說，控制房地產價格對于人民幣能否實現逐步小幅的升值具有重要的影響。不同經濟體的體制因素也會對房地產市場產生不同的影響。Adelstein(2011)研究了國家特有因素對于解釋房地產證券收益的重要性。采用FTSENAREIT/EPRA指數2004-2006年公司層面的觀測值，構建了一系列多因素多元統計回歸模型識別和找出那些決定房地產證券超額收益差異的國家特定體制因素。結論顯示在控制各種國家特定宏觀經濟變量以及公司層面特征之后，房地產超額收益（也就是風險溢價）部分取決于一個國家的法律系統以及公司治理環境。研究進一步發現體制因素對于國際房地產回報的影響在亞太地區尤為突出，而全球范圍內REITs結構的最新進展沒有改變公司治理和法律系統質量在決定房地產回報方面的作用。因此研究我國體制因素對房價的影響顯得尤為重要。國內也有學者指出，房價和經濟基本變量的相關性受到政府宏觀調控政策的影響，有著國內體制的特殊性。Yu（2010）應用中國35個主要城市1998到2007年的面板數據，探討了房屋價格和經濟的基本面之間的機制是否被國家房地產政策所扭曲的問題。研究發現土地供給對房屋價格影響為負，融資抵押對房地產價格影響為正，同時在不同的區域，影響效果具有顯著差異。在應對金融危機而采取擴張性貨幣政策的今天，對貨幣政策效果的研究也是一個熱點問題。Goukasian和Majbouri（2010）研究了美國貨幣政策的變化對房地產行業股票回報的影響。研究發現貨幣政策通過影響未來預期股票收益來影響房地產相關行業的股票價格，而不是同時影響實際利率和預期股價來實現。同時對于不同貨幣政策行為的反應，房地產回報具有不對稱性。當涉及美聯儲貨幣政策報告時，會有一個反向的股票價格變化。劉玄（2011）指出資產證券化對貨幣政策有效性產生了負面作用，減弱了傳統貨幣政策工具的使用效果，而這是造成次貸危機的重要原因之一。因此，隨著資本市場與貨幣市場的互動性增強，必須重視資本市場對貨幣政策有效性的影響,中央銀行應通過調整和完善政策體系、改進貨幣政策調控對象和方式、有效運用貨幣政策工具，提高貨幣政策的有效性。馮科（2011）分別從宏觀和微觀兩個角度來考察我國房地產市場在貨幣政策傳導中的效果。研究表明,利率和貨幣供應量均不能通過房地產價格對消費和投資產生顯著作用,即中國房地產價格的財富效應和投資效應較弱,房地產市場的貨幣政策傳導機制不夠順暢。

4.3市場微觀主體行為對房價的影響房屋價格變化的復雜性還在于，房價在市場微觀結構上受到消費者行為的影響。Mayer和Sinai（2007）檢測了房屋價格—租金比率如何對基礎變量和行為因素進行反應，基礎變量包括如實際利率、稅收以及資本可獲得性等，行為因素包括對房屋價格上升以及通脹的預期等。研究發現使用者成本和五年滯后的房屋價格升值率是決定房價—租金比率變化的兩個最為重要的因素，并指出借貸市場的有效性也被資本化到房屋價格中，而且與更高的房屋價格相關聯的是更低的原始成本和更頻繁使用的次級債。一些學者提出房地產市場參與者的心理因素是房價波動的關鍵因素。從心理預期的角度，Shefrin(2010)研究了金融危機中行為因素所帶來的影響。他強調金融危機的根本原因是心理因素，心理誤區影響了抵押貸款市場參與者的判斷和決策。他從五個不同的參與者（UBS，AIG，Rat-ingagencies，SEC和investors）角度分別分析了心理因素帶來的影響。Shiller(2008)也指出房地產市場泡沫不能被基本面因素解釋。Nof-singer（2011）指出家庭行為對繁榮和蕭條周期起著重要作用，并指出這些行為由認知局限和心理偏差驅動。在繁榮期，對債務的越來越多的使用刺激了經濟，最終導致家庭過度負債。在蕭條期，偏差和焦慮導致將先前大熱的資產低價出售，少花費、還債以及多儲蓄，這進一步拖緩了原本較慢的經濟，影響了企業和政府在經濟周期采取行動。此外，在繁榮期，家庭不關注金融監管；在蕭條期，大眾的反應使得政府加強監管，這會制約經濟的復蘇。因此，家庭行為在經濟繁榮—蕭條周期中起到重要作用。Gerardi等（2010）指出在其他條件相同的情況下，住戶對于未來收入的期望越高，則其期望的消費也將越高。在完美的信貸市場中，預期消費與實際的消費匹配并且現在的花費反映出未來的收入。由于信貸市場的不完美減輕了這種影響，因此住戶消費反映未來收入的程度可以用來度量抵押信貸市場的不完美性。從1980年起，抵押信貸市場在這種度量方式下已經變得越來越不完美，并且證券化產品在其中扮演了重要的角色。心理因素也影響了房屋持有者對未來房價升值的預期。Brunnermeier和Julliard（2007）指出房屋持有者不能完全識別利率和租金的實際和名義變化。因而當預期通脹下降時，房屋所有者在做房屋購買決策時考慮較低的名義利率，而沒有意識到未來房價的升值率和租金會下降。在房地產市場，異質性房產是在不流動的、高度區分的以及信息無效的本地市場進行交易，沒有單一市場價格的存在。市場中存在異質的投資者，賣空約束的存在使得價格偏離于內在價格。樂觀的投資者想要買入，消極的投資者等待賣出。然而，無法賣空私有房地產限制了理易者進入市場的能力從而消除錯誤定價。因此，理性投資者可能在他們認為房價高于內在價格的時候不進行交易，直到市場出清的價格確定后。這些特征似乎使得私有房地產市場對于情緒導向的錯誤定價十分敏感。有大量行為金融的實證研究發現投資者情緒影響著資產價值。近期的分析已經顯示了澳大利亞和美國商業地產投資者的不理性，他們未能在租賃循環峰值處有效地提高其資本化率。Hen-dershott和MacGregor（2011）提出了一個資本化率的模型并在修正誤差的框架下解釋了英國商業地產以及零售地產的資本化率問題。Clayton等（2009）研究了在商業房地產估值中基本變量和投資者情緒的作用，通過檢驗基本變量和投資者情緒變量解釋國家層面資本化率的時間序列方差的程度，發現了投資者情緒對房地產資產定價具有顯著性影響。在控制了預期租賃增長的變化、權益風險溢價、國庫券收益率和長期均衡中的滯后調整等變量后，結果依然穩健。Lin等（2009）通過探討投資者情緒對REIT回報的影響，指出投資者樂觀（悲觀）時，REIT回報更高（更低），并當考慮控制變量時，結果是穩健的。但當控制變量考慮違約和利率期限結構變量時，結果的穩健性有所削弱。有許多噪聲交易的文章也考慮了機構投資者的影響，并提出機構投資者不能通過套利消除噪聲交易風險。Barkham和Ward(1999)指出英國房地產公司運營與封閉式基金的運營有很大的相似之處。在這兩種公司中，市值均普遍小于公司所擁有的凈資產值。他們首先檢驗了這種折價關系是因為存在成本、或有資本利得稅負債和其他公司特有因素的假設，然后檢驗了折價是因為存在噪聲交易者和理性投資人這一假設。

5總結

篇10

關鍵詞：房地產開發企業；財務管理；對策

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A

引言：

房地產行業近幾年發展極為迅速，逐漸成為影響國民經濟的產業。財務管理作為唯一的價值管理手段，是房地產企業管理工作中的核心。對房地產企業而言，財務管理是對企業生產經營過程中所需的資金的籌集、使用、收入及分配等進行有效預測、規劃、核算、控制、分析與考核，并對整個過程中所涉及的財務關系進行有效處理的經濟管理工作。

房地產開發企業財務管理的含義及特點

（一）房地產開發企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作，它是企業管理的重要組成部分。

（二）房地產開發企業財務管理特點：房地產企業的開發項目投資額通常比較大，企業成本的回收期相對較長，資金鏈條可以說是決定企業生存與發展的重要生命線。在較長的開發周期當中，企業經營所需的資金可以說是點多面廣，因而資金籌集任務重、財務管理風險高成為房地產企業財務管理工作的基本特點。

二、房地產開發企業財務管理內容及任務

企業財務管理的內容是由企業資金運動過程決定，資金運動包括資金的取得、使用、耗費、收入和分配，即以價值形式反映企業對生產資料的取得和占用、人力和物力的消耗、生產成果的實現和分配。

房地產企業財務管理的內容

對開發企業資金籌集的管理

對開發企業開發成本及費用的管理

對開發企業資金投資運用的管理

對開發企業稅務籌劃的管理

對開發企業利潤分配的管理。

房地產開發企業財務管理任務

籌集、管理和用好資金，保證企業生產經營的需要，加速資金周轉，不斷提高資金運用的效能；

積極組合資金，開辟房地產經營市場，實現住宅商品化；

通過財務活動加強經濟核算，改善經營管理，降低經營成本，提高投資效益和經濟效益；

4、合理的納稅籌劃，合法的降低稅務成本，盡量最大限度地提高稅后利潤；

5、按照企業實際情況，做到合理分配稅后利潤，為企業可持續發展提供強勁堅實的基礎。

三、房地產開發企業財務管理存在的問題

（一）資金管理體系不完善

房地產企業財務管理是一項系統性的工程，管理工作涉及到企業發展及投資項目建設的方方面面，部分地產企業雖然按照相關要求進行年度投資規劃的制定，卻并未對規劃的目標進行有效分解，季度及月度計劃管理也基本不存在；同時，因項目投入的不同以及制度規范約束性不足的影響，一些房地產開發企業內部資金的盈余并不均勻，配置也缺乏平衡性，財務管理無法對資金進行集中的管理與使用。

管理制度形式化

財務管理制度基本流于形式，無法發揮其應有的積極作用是多數企業財務管理工作中面臨的首要問題。多數地產開發企業財務管理對于收支的審批流程缺乏規范性，審批人員并未在制度授權的范圍之內開展審批工作，審批手續不完整的問題普遍存在；同時，房地產企業財務管理工作中，存在費用開支標準不清的問題，費用開支所執行的實際標準相對混亂。可以說，財務管理并未依照管理制度的標準要求進行嚴格地落實與開展，管理制度基本流于形式。

審計監督力度不足

盡管多數房地產開發企業內部設有相應的審計監督部門，也制訂了必要的審計監督制度，但我認為通過企業內部審計，還有一個作用那就是通過對前一階段的總結、回顧，對經營業績作出客觀的評價，找出存在的問題并在下一階段中避免并解決這些問題。但基于各種因素的影響，審計工作對企業財務管理的監督作用無法得到切實發揮，企業審計監督部門對財務管理工作的監控力度嚴重不足。同時對企業未來的發展形成一定的制約，而加強對企業財務管理工作的優化與完善可謂勢在必行。

融資渠道單一

目前，我國絕大多數房地產開發企業的融資渠道相對單一，基本依靠于銀行的貸款來推進工程項目的開發。但近年來，國家對于房地產市場的各項調控政策陸續出臺，而銀行對于房地產企業融資的監管力度也不斷趨緊，信貸資金在房地產開發行業的投入門檻可以說越來越高。而財務管理在融資渠道上的這種單一性對其資金鏈的運行構成了直接的影響與威脅。

稅負居高不下

一直以來房地產開發都是高稅負的行業，企業在經營發展過程中所承擔的平均稅負要遠高于其他行業。但目前，企業財務管理中稅收籌劃工作的開展不佳，因對現行稅法及相關會計政策缺乏深入且到位的理解，企業財務管理無法運用恰當的稅收籌劃手段來降低企業稅負，企業稅負居高不下，而這無形中加劇了企業財務及財務管理的負擔。

四、完善房地產開發企業財務管理措施

建立健全資金管理體系

房地產企業要對現有的資金管理體系進行完善與健全，根據企業發展現狀及市場環境進行全面預算的編制，在此基礎上將企業資金規劃目標進行有效分解，依據項目的開展進度制定出資金使用的整體規劃表，依照有計劃不超支、無計劃不開支的基本原則對企業資金進行有效使用；同時，企業還必須設置專門的臺賬，定期對專項資金的使用狀況進行實時的跟蹤與管理，保證企業每一筆資金都可以得到規范的使用。

加強財務管理制度建設

房地產開發企業要對現行的財務管理制度進行加強，首先要對內部財務部門的基本職能進行有效強化，加強會計崗位的監督職能；對各項經濟業務的收支及審批程序等進行統一規范，并明確審批人員的職責、權限和義務；對費用開支的管理口徑進行標準化規定，根據不同的業務需求制定出資金費用的管理方式，并通過核算與監督手段的融入來保證財務管理制度的有效落實。

加強投資項目中期的資金管理

在現今的房地產開發項目中，由于不良的資金管理而導致在建項目資金不足，后續資金跟不上的情況時有發生。這就要求房地產企業在開發過程中加強運作中的資金管理，杜絕不良資金流動。資金管理是財務管理的中心。在資金使用過程中，企業要合理調撥、統籌安排、把資金分配搞好。房地產開發企業應建立以結算為中心形式的資金管理機構，起到統籌安排使用資金的作用。

建立完善內部控制制度

內控制度是為保護房地產開發企業資金、資產的安全與完整，維護房地產開發企業聲譽和妥善進行危機管理，促進房地產開發企業各項經營活動有效實施而制定的各種業務操作程序、管理方法與控制措施的總稱#包括為保證房地產開發企業經營戰略目標的實現，根據經營環境的變化，對房地產開發企業戰略制定、經營和管理過程中的風險進行識別、評價和管理的制度安排、組織體系和控制措施。針對上述環節，房地產開發企業需要具體制定印章使用管理、票據領用管理、預算管理、資金借貸管理、擔保管理、資產管理、職務授權及人制度、信息系統安全管理、信息披露管理等多項專門管理制度進行規范、控制。

（五）加強外部監督、充分發揮外部監督的作用

在會計監督中單純強調會計監督是不夠的，必須強化對會計工作的外部監督，也就是加強政府監督和社會監督。我國審計、稅務、財政、物價等部門應當依照有關法律、行政法規規定的職責，對房地產開發企業的會計資料實施會計監督檢查。審計、稅務、財政、物價是代表政府利益的經濟監督部門。在執法中，應加大政府綜合力度，審計監督主要應放在對房地產開發企業的預算執行、計劃完成、財務收支情況及承擔國家投資項目的監督上；財政監督應當以房地產開發企業會計信息質量為主，對房地產開發企業的事業收入應監控其(收支兩條線)的落實執行情況；稅務監督是對房地產開發企業納稅人依法納稅情況的監督。審計、財政、稅務等部門應加強溝通，加大處罰力度，對違房地產開發企業法違紀的行為決不講情面，樹立政府整體形象的監督權威。

（六）強化房地產開發企業經營風險意識

加強風險管理是現代房地產開發企業管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前,許多房地產開發企業存在著風險意識淡薄、風險機制缺損、風險管理弱化的現象，樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提，也是建立健全風險防范機制的思想基礎。風險意識必須滲透到房地產開發企業各個層次和各個方面，在全體員工中普遍形成一種風險意識和危機意識。特別是各級領導干部，一定要樹立風險觀念，每個經濟行為和經濟過程都要想到風險。只有這樣，才能未雨綢繆，防患于未然。

五、結束語

房地產開發具有高風險、高收益、投資期限長的特點。一個開發項目需要經過從策劃、設計、招標、施工到營銷等階段。財務管理作為現代房地產企業內部管理體系中的核心環節，對企業的經營、管理與發展都發揮著不可忽視的重要作用。企業要想在市場經濟中站穩腳跟、謀求發展，就必須加強財務管理理念，優化并完善順應適應市場經濟發展的現代企業財務管理體系。

參考文獻：

[1]李紅.房地產開發企業的全過程財務管理探討[J].中國總會計師.2010.01