房地產市場價格趨勢范文

導語：如何才能寫好一篇房地產市場價格趨勢，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

(一) 社會文化

(二) 經濟生活

(三) 城市建設發展趨勢

二 房地產市場綜述

(一) 土地市場

(二) 房地產投資

(三) 房地產開發量

(四) 房地產銷售情況

(五) 開發企業

三 新安江房地產市場分析

(一) 住宅市場供應

1. 熱點開發區塊

2. 典型開發項目

(二) 住宅市場需求

(三) 住宅市場價格趨勢

(四) 宏觀調控對新安江樓市的可能影響

四 項目基本分析

(一) 項目概況和開發條件

(二) 項目優勢與劣勢分析

(三) 項目的機會與風險分析

(四) 產品與銷售價格

篇2

【關鍵詞】房地產 價格上漲策略

一、影響房地產價格上升的因素

1、從房地產企業資金運營影響上看：房地產業是資金密集型的，在我國房地產業發展中，由于多數企業本身實力不足，好多房地產企業發展是玩空手道開始的，靠銀行貸款的，靠社會集資，資金成本高，這很大增加了房地產商成本意識及房地產的成本價格，又資產負債率高，即資金風險大，按風險理論必須要高利潤的，高風險高收益的，故房地產的價格是高漲的。

2、從房地產建筑成本生成影響上看：市場經濟運行的基本形式有壟斷和競爭，競爭是指相互可計量比較的，否則不叫競爭。

行業的成本由固定成本和可變成本構成，在廠商理論中，市場價格恰好等于可變成本時便是廠商的“停業價格”邊際成本，此時營業與否對廠商而言是無差異的，不管如何，廠商此時的損失都將等于它的固定成本，一旦市場價格高于停業價格，廠商營業的損失要小于停業的損失。

因此我們必須認識到，房地產業因行業成本結構的特征而造成的一般競爭降價機制失效，確實提示了很多問題：房價并不會隨產業的成熟、競爭的激烈而得到平抑。房地產的成本價格競爭空間少。

3、從房地產的銷售對象及產品特性及其利潤影響上看：房地產是人們生活吃穿住行的基本必需品，而且房子是人們傳統思想家的概念，是人們的歸縮，有房就有家，家是唯一的，不可比較的，又房地產的銷售受到其對象的環境地段經濟資源價值等不同影響，其價格構成不具備相互間比較的，如相同建筑的房子在上海市房產價1萬多元/平方米和金華市的房產僅3000元/平方米是受不同地利用途影響大，房地產不象工業產品受品牌影響大，又工業上不同生產的產品地利用途是一樣的，各房地產價格不可比，故房地產難以公允價格競爭，僅其獨家的售價，房地產生成的利潤空間上帶有壟斷利潤式的，其一般不會輕易調整的。

4、從房地產受地方政府土地財稅成本影響上看：現在國家及人們非常關注房地產價格，并擔心房地產的泡沫，出臺系列調控政策，但在房地產中土地掛招拍地價成本高，土地增值大屬國家利益所有，現在房地產的稅收占地方財政的比值很大，其占房地產成本的10%多，又國家對炒房交易的稅收成本提高等，這樣會增加相關房地產相應成本，如果房地產價格下降則關系到土地價格升跌、稅收減少等將影響國家地方經濟利益的。

5、從國家的城市化經濟建設戰略等影響上看：

房地產業是國民經濟的支柱子產業，房地產環節復雜，是一業興百業旺的，如果一個行業虧損是不可能發展的，也就不會帶動其他產業的，國家不可能對其調控過大的，這些不會過大影響房地產價格的，又國家大力發展國民經濟，使經濟集聚，和城市化建設使大量的人口從四面八方積聚，造成相對土地資源及房地產不相適應，又絕對上講土地資源是不可再生資源，這樣使房地產價格不會輕易下降。

二、房地產市場營銷價格策略的選擇

1、加強國家對房地產價格的指導

我國房地產商開發房地產的利潤率達到30%左右,而發達國家一般不超過10%。由此可見,我國房地產市場的開發商賺取的屬于暴利范疇,是有背于社會主義原則的。

2、發揮國有房地產開發公司的引導作用

由于房地產業應該算是自然壟斷行業,與人民的生活息息相關,因此國家應對該行業進行控制。利用行政手段,如果發揮不好,政府失靈,那么調控的目的也難以達到。因此采用經濟手段,利用國有房地產開發公司,符合國家政策進行房地產的開發。同時和其他房地產公司開展競爭,價格公道。這樣在競爭中可以讓房地產開發商逐漸合市場,走向正軌,并且還能直接保障國家住房開發政策的實施。

3、發揮好中央政府對地方政府的監督和指導作用。

應正確處理好中央和地方的關系,中央政府作為全國和社會利益的代表,應當以社會利益為重,對地方政府加強監管和引導的力度,建議多制定一些剛性的政策。

4、 采取有效措施,抑制房地產投資過熱

我國房地產價格居高不下的很大原因是我國在房地產投資方面存在著投資過熱的現象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,國家不僅應在交易稅方面進行規范,還應該對購房者的購房資格進行限制。為了抑制投資行為,真正發揮城市房地產的住房保參考。

篇3

2009年，國家把擴大內需，保持經濟又好又快發展作為頭等大事，國務院出臺的10條擴內需政策中有5條是基礎建設投入。而我省在積極爭取國家政策扶持的同時，2009年仍將固定資產投資作為拉動經濟增長的重點，預計全年固定資產投資同比增長30%，但低于上年同期10個百分點，因此全年生產資料需求規模將略低于20*年，市品場供需將趨于寬松，供過于求商增加，價格將穩中回落。

一、能源類產品供求關系趨于平衡，價格穩中回落。

此次調查顯示，認為2009年上半年能源類產品供求平衡的意見占76%，供過于求的意見占24%，其中，認為煤炭供過于求的意見增加，動力煤、煉焦煤市場供過于求的意見占64%，供求平衡的占36%；認為汽油市場供過于求的意見占18%，供求平衡的占82%。

62%的調查意見認為2009年上半年能源價格將下降，38%的意見認為價格基本穩定。其中，認為動力煤市場價格下降的占74%，價格平穩的占26%；認為焦炭價格下降的意見占56%，價格平穩的意見占42%；認為柴油市場價格下降的意見占43%，價格穩定的占53%；認為汽油市場價格下降的意見占45%，價格平穩的意見占55%。

（一）煤炭供求寬松，價格將平穩下降。20*年，國際國內煤炭價格都經歷了較大幅度的波動，上半年煤炭市場供應偏緊價格大幅上漲；進入下半年受國際金融危機影響，煤炭需求出現萎縮，價格大幅下滑。預計2009年上半年，受經濟增速放緩，火電發電下降，下游行業大量減產影響，煤炭市場需求萎縮，供求將趨于寬松，價格也將平穩下降。為保持煤炭行業健康有序發展，避免出現全行業虧損，國家將加大關停小煤礦的力度，控制煤炭產能過快增長，鼓勵企業以需定產，減少資金和庫存壓力，并通過在管理供給和刺激需求兩方面的努力，力爭使煤炭市場的供求關系基本將保持平衡。

（二）成品油價格存在小幅波動的可能。20*年國際原油價格經歷了從頂峰到谷底的大幅波動，從7月份的147美元/桶跌至12月份的40美元/每桶左右。在國際原油價格的大幅波動的同時，我國原油價格保持穩定，其原因在于我國實行的是國家定價政府補貼的政策。隨著我國經濟的高速發展，能源問題，特別是石油能源的供需矛盾日益尖銳。一方面我國對石油需求不斷增加，我國從1993年由凈出口國變為凈進口國，對外依存度逐年提高，目前已達到50%；另一方面由于國內資源匱乏，20*年因持續走高的國際油價而產生的巨額補貼使國家財政不堪重負。因此，理順國內成品油定價機制、調節供求矛盾便成為當前我國能源工作的重點。2009年1月燃油稅的實施，預示著國內油價與國際油價的逐步接軌，我國成品油價格還有下調空間，價格將有所回落，但由于國際油價波動性很大，因此2009年上半年我國成品油價格也存在小幅波動的可能，但汽油、柴油供求將保持基本平衡。

二、黑色金屬供過于求，價格將呈下降趨勢

此次調查顯示：在商品供求方面，認為2009年上半年50種黑色金屬類商品市場供求平衡的意見占36%，供過于求的占64%。其中，認為大型工字鋼市場供求平衡的意見占67%，供過于求的意見占33%。在價格趨勢方面，認為2009年上半年黑色金屬價格下降的意見占63%，價格穩定的占37%。其中，31%的意見認為大型工字鋼價格穩定，69%認為價格下降；33%的意見認為棒材市場價格穩定，67%的意見認為價格會下降；認為線材價格下降的占65%，價格穩定的35%。

20*年上半年，煤炭、鐵礦石等原材料價格上漲使得我國鋼廠生產成本不斷攀升，鋼材價格一路走高。9月份以來，受國際金融危機影響，國外消費品市場需求下降，致使我國汽車、家電等行業出口量下降，而國內市場需求有限，供過于求，產能下降。此外，國內房地產市場持續低迷，新房建設開工量減少。汽車業、家用電器業和房地產業的不景氣都直接影響到位于上游的鋼鐵產業。鋼鐵價格從第三季度末快速回落，*省的鋼材平均價格在3個月的時間里下降了近30%。國內鋼鐵生產企業，在上半年原料價格上漲和下半年銷售量、銷售價格齊跌的雙重壓力下步履維艱。國家為促進經濟又好又快發展，出臺了一系列“擴大內需，促進增長”的措施，加大固定資產投資和基礎設施建設力度，預計可有效增加鋼鐵需求量。此外，國家從20*年12月1日起取消了67個稅號鋼材出口關稅，這標志著國家對鋼材出口的政策進行了重大調整，有利于提高我國鋼材國際競爭力。但由于我國鋼鐵產能巨大，國際金融危機對我國經濟的影響尚未見底，鋼鐵需求量難以恢復到*年上半年的水平。預計2009年上半年鋼鐵市場將供過于求，價格將小幅下降。

三、有色金屬市場供需關系寬松，價格呈低位震蕩走勢

此次調查顯示，25%的調查意見認為2009年上半年11種有色產品供求平衡，75%的意見認為供過于求。其中，認為銅供求平衡的占31%，供過于求的占69%；認為鋁供過于求的占72%，供求平衡的占28%。21%的意見認為有色金屬價格穩定，79%的意見認為價格下降。其中，認為銅價格穩定的占33%，價格下降的占67%；認為鋁價格穩定的占36%，價格下降的占64%。

20*年我國有色金屬生產增速減緩，價格有所回落。前三季度，全國11種有色金屬產量增速同比減緩11.6個百分點。主要國際市場銅庫存壓力很大，目前國際市場銅庫存總量高達78萬噸，而世界金融危機導致市場信心下降，國內外銅價大幅下降。2009年，我國將投資4萬億資金，用于擴大內需，主要用于基本建設和民生需要，這些重大項目的啟動，將帶動鋁鉛鋅等有色金屬材料的用量，但在上半年仍難以改變供過于求的局面，價格總體呈低位震蕩走勢。

四、橡膠市場需求疲軟，價格仍將震蕩下行

商品供求調查顯示：60%的意見認為2009年上半年46種化工產品供求平衡，40%的意見認為供過于求。其中，認為橡膠及制品市場供求平衡的意見占47%，供過于求的占53%；認為酸類供求平衡的占56%，供過于求的占43%；醇類供過于求的占20%，供求平衡的80%；認為塑料原料市場供過于求的占52%，供求平衡的占48%。

價格趨勢調查顯示：67%的調查意見認為橡膠市場價格下降，33%認為價格穩定。其中，認為橡膠及制品市場價格平穩的占22%，下降的占78%；認為塑料原料市場價格平穩的占56%，價格下降的占44%。

進入20*年11月中旬全球金融危機進一步加深，并向實體經濟延伸，雖然東南亞主產國宣布減產，但橡膠下游需求變得極度疲軟，尤其是在全球汽車產業受到嚴重沖擊的情況下，國際橡膠價格已降至幾年來的新低。目前我國部分輪胎企業開工率不足50%，橡膠消耗減緩，部分廠家原料庫存較高。預計2009年上半年橡膠價格仍將振蕩下行。

五、擴大內需建材市場需求增加，水泥、玻璃價格將下降

此次調查顯示，認為2009年上半年36種建材產品供求平衡的意見占44%，供過于求的意見占56%。其中，認為水泥市場供過于求的占60%，供求平衡的占40%；68%認為玻璃市場供過于求，32%認為供求平衡；55%認為涂料市場供求平衡，45%認為供過于求；36%認為地板供過于求，64%認為供求平衡。66%的意見認為2009年上半年建材價格將下降，34%的意見認為價格穩定。其中，認為水泥市場價格平穩的占40%，下降的占60%；認為玻璃市場價格平穩的占35%，下降的占65%。

20*年主要建材產品生產逐漸減速，價格波動較大。1-8月份，水泥價格同比上漲，9月份，隨著固定資產領域尤其是房地產投資增長的快速回落，水泥需求明顯放緩，價格高位回落。平板玻璃價格波動也較大。預計2009年上半年，隨著哈大鐵路、長吉城際鐵路、九臺華能電廠等重大項目的開工，受益于區域市場需求的拉動，我省市場需求將趨于穩定，但在全國水泥價格將走低的情況下，我省水泥價格也將呈下降趨勢。由于20*年全國平板玻璃庫存2250萬重量箱，上升31.1%，庫存較大，供求關系寬松，價格將穩步下降。

六、汽車市場需求受到抑制，市場價格將繼續呈現穩中有降的態勢

此次調查顯示，認為汽車類商品中供求平衡的意見占12%，供過于求的占88%。其中，認為載貨車供過于求的占56%，供求平衡的占44%；認為越野車供過于求的占62%，供求平衡的占38%；認為客運車供過于求的占92%，供求平衡的占8%。

認為汽車類商品中價格穩定的意見占23%，價格下降的占77%。其中，認為載貨車價格穩定的占40%，價格下降的占60%；認為越野車價格穩定的占46%，價格下降的占54%；認為客運車價格穩定的占12%，價格下降的占88%。

20*年9月份，在國外汽車市場不景氣的情況下，我國的汽車出口明顯放緩，汽車產能過剩矛盾較為突出，競爭更加激烈。2009年上半年，隨著國家陸續出臺一系列政策措施的逐步落實，我國汽車工業特別是重型汽車產業存在較大發展空間：一是雖然我國重型汽車總量較大，但人均保有量、人均物流量依然較低，特別是運輸市場潛力巨大；二是隨著我國基本設施建設陸續開工，特別是新農村建設全面展開，農村客運貨運市場將逐步擴大；三是隨著我國擴大內需政策的落實，專用車市場、高附加值的車輛有巨大潛力。

七、農業生產資料供需平衡，價格穩中有降

此次調查顯示，55%的意見認為2009年上半年36種農資產品供求平衡，45%的意見認為供過于求。其中，認為農藥供求平衡的占65%，供過于求的占35%；認為化肥供求平衡的占56%，供過于求的占44%；飼料供求平衡的占52%，供過于求的占48%。

篇4

“央媽”驟然放手

端午節前，在銀行間市場上，主要機構像往常一樣，在流動性驟緊時向央行發出了投放資金的請求，但是，一直以來有求必應的央行沒有像往常一樣釋出流動性，放了主要機構鴿子。一位不愿具名的交易員表示，央行原本答應要在6月7日進行逆回購，最后臨時取消了。

貨幣市場利率因此大幅攀升，節前盤中隔夜利率一度觸及15%。這么高的利率曾在2009年1月份春節前出現過，但央行隨即通過逆回購投放3520億元，利率應聲回落。

令市場沒有想到的是，節前的瘋狂還只是一場預演。節后，貨幣市場在高位震蕩數個交易日后，于6月20日全線告急，SHIBOR急劇飆升，隔夜利率繼節前新高后再次跳升578.40個基點至13.4440%，盤中報價遠甚。更為嚴峻的是，有價無市，愿意或者有能力融出資金的機構少之又少。

原本市場還寄望央行投放資金，甚至降低存準率，更沒想到央行明確告誡不會出手救助。一位交易員告訴記者，央行在6月18日召集各家機構明確表態：當前的流動性問題是機構自身造成的，各家機構需要自己解決融資問題，不應該依賴央行。悲觀情緒就此蔓延，直接導致貨幣市場從6月19日開始再度大幅抽緊。

一直被視為最后靠山的“央媽”以如此激烈的方式引起市場地震，用意何在？圈內戲稱，這是對銀行間市場做“壓力測試”，為利率市場化摸清銀行的底牌。也有分析稱，央行掌握的信息可能顯示，資金并不存在總量問題，只是結構上不匹配，故而不出手。

“央行的意圖是警告、震懾、打壓風險偏好，促使商業銀行以更加謹慎的方式管理資產負債表，特別是節制一些機構流動性錯配的風險。”華泰聯合證券首席經濟學家劉煜輝認為。

此前，通過銀行間市場“以短養長”的現象較為嚴重，部分機構因杠桿擴大而導致期限錯配、貨幣錯配的局面。數據顯示，1-4月同業凈債權增了2萬億以上。

劉煜輝指出，“外部風險才開啟序幕，大浪可能還在后頭，不搶時間放點血，緩一緩，一個浪頭就得中風癱掉。這幾天狀態充分說明，整個業態資金鏈其實很脆弱。”

盡管央行不做無意義之事，但此舉的突兀及貨幣市場受到的震蕩也令分析人士質疑央行的操作能力。

“這幾天大家都在猜測央行為何不出來平抑飛漲的SHIBOR。大多數猜測都假定央行無所不知，在測試市場的承壓能力，在懲罰過于激進之徒，在壓制影子銀行，在迫使市場去杠桿，”美銀美林大中華區首席經濟學家陸挺認為，“實際上央行的研究預測能力未必如此之強，反應未必及時，過于依賴數量操控，而忽視利率等市場價格。一些指標的設計如社會融資總量則漏洞百出。”

社科院金融所研究員曾剛認為，中國央行還停留在美聯儲上世紀七十年代的狀態，數量調控面對飛速發展的創新，進退失據。

一位資深業內人士直言，由于此次錯誤操作，令市場對央行調控銀行間流動性的能力和水平產生懷疑，這一信任度的降低將產生一系列后果。導致市場對流動性變化更加敏感，流動性需求可能會經常意外上升或下降，將令預測更加不準，銀行間流動性波動將因此加大。

此次沖擊，推升貨幣市場短端利率均超過兩倍，隔夜SHIBOR甚至翻了兩番不止。其實，一直以來央行試圖通過公開市場操作穩定貨幣市場，效果卻并不理想，作為基準利率培育的SHIBOR動輒百分之幾十的波動幅度，與LIBOR持續穩定的走勢形成鮮明對比。

滯留通脹思維

“從過去的操作來看，央行的政策通常會滯后經濟形勢半年”，聯辦旗星首席經濟學家任若恩表示。

2008年，在國際金融危機已露端倪的時候，國內CPI和PPI仍在持續攀升，CPI甚至創下12年的新高，央行也因此持續緊縮，1-6月份連續6次提高存款準備金率。內部緊縮疊加外部沖擊，直接導致經濟斷崖式下跌。以至11月4萬億刺激政策出臺，距離前次上調存準率僅3個月。

2013年年初，研究機構大多還在擔心通脹壓力。主要機構預計PPI的跌幅會持續收窄，年內會轉正，并認為CPI的增長速度會高于2012年。市場預測的2013年CPI均值為3.1%，有機構甚至看到4%。

央行的官方表態一直擔心的也是通脹壓力，即便5月上旬的2013年1季度貨幣政策報告已經認為“物價形勢基本穩定”，仍然更多地表示了對可能導致物價上行的不確定因素的擔心。

“當前更值得擔憂的是工業品通縮，而非消費品通脹，”中金公司首席經濟學家彭文生表示，“工業品價格的通縮，將導致企業庫存投資疲弱，可能形成總需求進一步下滑的惡性循環。”至2013年5月，PPI已經連續15個月負增長，降幅還在進一步擴大。生產資料價格下滑的勢頭仍未止住，商務部的周度數據顯示，6月以來，生產資料價格連續3周環比回落。

作為少數預見到2013年通縮問題的經濟學家任若恩表示，中國已陷入債務-緊縮模式，未來長時間都需要擔心通縮而不是通脹。

長江商學院副院長陳龍指出，在流動性陷阱的經濟狀況下，寬松貨幣政策并不引發通脹，經濟體面臨的反而是通縮風險，無論美國、歐元區和日本都是如此。

“央行迷信所謂降息會觸發通貨膨脹的謬論，一個產能嚴重過剩的經濟體，工業消費品的價格趨勢不可能失控，”西南證券研發總監許維鴻直言，“歐債危機依然發酵、出口形勢嚴峻，大量工業品回流國內市場，我看到的是通貨緊縮；豬肉價格，更跟基準利率調整沒有‘半毛錢’關系。”

市場呼吁降息

從當前形勢看，貨幣政策正處于前所未有的兩難之局。一難是，貨幣政策放松不見得有效，而且可能會擴大原有問題。具體而言，幣政策不再像過去那樣效果昭彰，下行時，踩動油門，投資增加，經濟復蘇。雖然貨幣環境在5月之前持續寬松，但經濟不僅沒有回升反而進一步走弱。若是繼續釋放貨幣，有可能會加大房地產和融資平臺的杠桿，進而帶來系統性風險，這些新增資金也可能會像上一輪那樣推動產能過剩行業進一步擴張。

另一難是，經濟持續低迷，通縮也在加劇，這需要祭出總量政策及時避免經濟進入下滑通道，一旦總需求與通縮之間的惡性循環形成，再要穩定增速費時費力。何況，高企的存準率在抬高銀行資金成本的同時也扭曲了銀行的資產配置行為，9%左右的實際利率壓縮了企業盈利進而抑制企業投資。實業無利可圖、資金成本又比較高，銀行與企業都有動力將資金投入到利潤較高的房地產行業及對利率不敏感的地方融資平臺，或在金融領域打轉套利。

外部環境的變化也為這個兩難之局增加了決策障礙。當國內還在為是否降息爭論時，部分新興市場國家卻開始加息。QE退出預期已經對國際資本市場產生了影響，全球資產的重新配置啟動，資金開始流出新興市場國家，印尼為避免資金外逃帶來的沖擊、穩定印尼盾幣值，意外加息。而巴西則因為通脹問題，在經濟仍然低迷的時候不得不加息50個基點。

中國該怎么辦？任若恩認為，貨幣政策做比不做好。

“穩中求進應適當加大‘進’的力度，穩中有所為需切實有作為，”民生證券首席經濟學家表示，“央行應適時降息，降低企業融資成本。”

“中國應該盡管降息提振經濟表現，”澳新銀行大中華區首席經濟師劉利剛表示，“降息不會造成房地產市場的投機，房地產價格與名義利率之間并沒有緊密的聯系。事實上，由于中國的利率在主要經濟體中已經是最高值，這樣的一種利差反而會吸引資金流入，造成房地產市場泡沫。”