房地產存在的問題及建議范文

導語：如何才能寫好一篇房地產存在的問題及建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：房地產融資；存在問題；原因分析

一、目前房地產項目金融管理的內容

房地產金融的管理工作重點在于金融的籌措階段、金融的使用階段和金融的監督階段。為保證房地產開發建設的各項環節順利開展，龐大的資本投入需要依靠銀行貸款、財政劃撥、集資等渠道而實現籌資的目的。在金融的使用過程中，應做到對固定金融、流動金融、管理金融等各項合理分配和監督，以實現金融價值的最大化利用。以房地產項目金融籌集來說，籌集金融是房地產項目金融管理的主要職能，房地產項目要進行經營活動，就得有足夠的金融，以保證房地產項目的正常運轉。在履行金融籌集職能時，財務人員必須先要預測房地產投資項目生產經營所需的金融量。

二、目前房地產項目金融管理的現狀

（一）房地產金融管理重要性認識及不足。我國目前房地產企業金融管理水平參差不齊，不能適應房地產企業發展的需要，大部分房地產企業財務管理水平偏低，存在成本管理、金融管理粗放現象。很多房地產企業只重視工程項目的承攬、工程項目的任務完成量、工程項目質量的提高，一致認為抓好企業生產才是關鍵，忽略了金融管理的重要性。還有人認為企業財務部門主要職責是事后算賬，只要把賬記好就行，認為企業的經濟效益是干出來的，根本沒有意識到企業金融管理的控制把關作用。

（二）金融管理方式落后，信息失真。房地產企業金融管理方式落后，并且財務信息的失真，難以為企業的經營管理提供科學的決策。目前，大部分房地產企業對其金融管理缺乏動態控制，就難以及時熟悉和了解工程項目在建設中金融的流出和工程項目的前期預算，房地產項目的事中實際發生數與預算缺乏合理的監督，導致房地產項目的事中控制流于空談。隨著計算機技術普遍應用，大多數房地產企業基本上實現財務管理信息化，但仍然有不少房地產企業沒有引起企業財務信息化的重視，企業的金融運行信息仍處在手工處理和收集階段，房地產企業經營和管理者很難及時地了解企業的財務信息和金融動態，財務信息嚴重滯后，嚴重影響了企業金融的使用效率。

（三）房地產項目成本管理問題。房地產項目工程造價貫穿于項目的決策階段、項目設計階段、項目施工階段以及項目竣工階段，優化房地產項目的成本管理，意義重大。在房地產項目開發過程中，經常會出現因為房地產企業的金融管理不善，導致房地產企業的在建項目金融不足、后續金融也跟不上的情況。我國的各大城市中，隨處都能夠看到很多停工的在建房地產項目，很多的爛尾樓。為了杜絕這些現象的發生，就必須要求房地產企業在項目工程開發過程中杜絕不良金融流動，加強企業金融管理。房地產企業的金融管理是企業財務管理的中心，在房地產項目金融的使用過程中，必須要合理調度、統籌安排，確保企業金融的靈活化運用。同時房地產企業還應該建立完善的金融管理機構，通過合理的調度，統籌安排使用企業金融，集結企業所有分散的金融，充分發揮金融的時間價值。

三、我國房地產企業融資存在問題分析

房地產融資是房地產業發展鏈條中的重要組成部分，為房地產業的發展提供了重要的金融保障。然而，在房地產融資迅速發展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：

（一）融資渠道單一，主要依賴銀行貸款

目前，我國房地產融資結構比較單一、間接融資比重過大。房地產開發的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行金融的支持，房地產開發所需金融仍約有60%的金融來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調控政策對房地產開發商提高了貸款門檻，使融資模式出現了多元化趨勢，但是短時間內仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產業的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產業風險的最大承擔者。

（二）對房地產融資的限制因素太多

融資，不單純是為建設和發展聚集金融的問題，它實質上是一種以金融供求形式表現出來的資源配置過程。房地產企業作為金融密集型行業，需要大量的金融做后盾，單純的依靠內部融資是不能滿足金融需求的，更多的金融要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應是房地產企業獲得金融的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發行企業債券、股權融資、利用外資、產業基金、房地產信托等。然而，目前我國房地產業的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發展比較困難，有很大的局限性。

（三）銀行貸款方式及金融創新太少

房地產業作為金融密集型行業，其特點是：開發周期長、投資規模大，這必然要求房地產業需要大量的金融支持才能更好的運轉下去。目前我國房地產開發所需金融主要來源于銀行貸款，而銀行現有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產開發周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的金融將十分困難。因此，我國房地產的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創新。

（四）制度不健全，制約房地產企業融資

目前，與房地產融資相關的法律法規還不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互的一致性和協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常展開。例如房地產基金被業內人士認為是最好的直接融資方式，房地產證券化的概念已被大多數業內人士所接受，但是最關鍵的法律條文還處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

四、對策和建議

（一）創造房地產業合理融資環境：在維護金融體制安全的基礎上，進一步發展金融市場，創造房地產企業多元化融資渠道，提供相應的政府服務措施，切實維護好房地產企業的發展空間。

（二）制定科學的融資策略：房地產企業可針對自身的特征、成長規律選擇最佳的幾種融資渠道，使資本結構達到最優。在創業階段，房地產企業融資渠道應以典當融資、房地產信托及其相互組合為主。在成長期的房地產企業以自籌金融為主，再輔之以股權融資和債務融資。在成熟階段，采用銀行貸款或者是信托等方式難以滿足企業對金融的需求，而股權融資和債券融資可以籌集的巨額的金融。

（三）實行商業銀行差別信貸政策：既要加強對房地產企業信貸管理，維護金融體系穩定又要支持房地產企業合理融資，做到總量有效控制，結構調整合理。實行差別授權授信政策，重點給予保障性住房項目政策傾斜。

（四）發展專業融資中介機構：金融機構要在復雜變化的市場環境中求得生存和發展并且贏得主動，離不開一套完善、高效的市場中介服務體系作為支撐。發展專業融資中介是解決房地產融資難的有效途徑之一。

五、結語

在市場經濟條件下，房地產開發企業的生存、發展都與融資相伴。融資駕馭控制得好，可以給企業發展、壯大增加動力，融資失控必然影響企業健康發展、穩定和信譽，同時也會給企業、債權人、國家造成損失。雖然目前房地產開發企業主要的融資渠道仍是銀行貸款，但在做好項目貸款可行性研究的基礎上，還應該加強融資創新方面的研究。應該時刻關注市場，關注金融創新產品并進行深入研究，根據企業總體發展戰略，有選擇地設計融資結構，利用現有融資創新產品進行金融融通，以求得以更低的金融成本獲取更大的經濟收益。

參考文獻：

[1]易憲榮.房地產多元化融資[J].新金融，2005.6

篇2

一、預售收入計征稅費核算中存在的問題

房地產企業按預售收入計征營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅，通常采用的方法有三種，但這幾種會計處理都存在一些問題。

一是按預收款計征的營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“應交稅金”、“其他應交款”科目，具體會計處理如下：

(1)收到預售房款計征、交納營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅時，借記“應交稅金――應交營業稅(城建稅、所得稅、土地增值稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收入確認、辦理結算時，借記“預收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業務收入”科目；同時，借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金――應交營業稅(城建稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目。

(3)期末結算應交企業所得稅時，借記“所得稅”，貸記“應交稅金――應交企業所得稅”。

(4)項目竣工結算應交土地增值稅時，借記“主營業務稅金及附加”，貸記“應交稅金――應交土地增值稅”。

上述會計處理方法雖然符合《企業會計制度》的有關規定，但值得商榷。首先，房地產開發企業在收到預收款時，所預交的稅費在賬表上體現的“應交稅金”、“其他應交款”是紅字或負數余額。本來是企業按納稅義務發生時間的規定應該交納的稅費，卻使信息使用者誤認為是企業“多交了稅費”，因而不符合會計“明晰性原則”。其次，房地產開發企業的開發經營周期一般都較長，若某企業既有正常銷售計征的稅費，又有按預收款計征的稅費，還有多交的稅費或者享受稅收優惠政策需退的稅費，如果在會計處理上只反映已交數，不反映應交數，則不能真實反映企業稅金的應交、未交和多交等情況。

二是按預收款計征的稅費，根據其納稅環節，分別通過“待攤費用”、“遞延稅款”科目核算，具體會計處理如下：

(1)收到預售房款計征營業稅金及附加、土地增值稅時，借記“待攤稅金――營業稅金及附加(土地增值稅)”科目，貸記“應交稅金――應交營業稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目；交納時，借記“應交稅金――應交營業稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收到預售房款計征所得稅時，借記“遞延稅款”科目，貸記“應交稅金――應交企業所得稅”科目；交納時，借記“應交稅金――應交企業所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

(3)收入確認、辦理結算時，借記“預收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業務收入”科目；同時，借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“待攤費用一營業稅金及附加”、“應交稅金――應交營業稅(城建稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目。

(4)期末結算應交企業所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“遞延稅款”、“應交稅金――應交企業所得稅”科目。

(5)項目竣工結算應交土地增值稅時，借記“主營業務稅金及附加”，貸記“待攤費用――土地增值稅”、“應交稅金――應交土地增值稅”科目。

上述會計處理方法解決了營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應交數和已交數問題，資產負債表中反映了已預交的待攤稅費、遞延稅款，損益表也體現了配比原則。但是，把計征的營業稅金及附加和土地增值稅納入“待攤費用”科目核算，不僅虛增了資產和負債，而且也與“待攤費用”科目的核算內容不相符。

三是按當期應交的全部稅費(包括預售收入和實現收入兩部分的應交稅費)不加區別地做先提后交的會計處理，具體會計處理如下：

(1)收到預售房款計征營業稅金及附加、土地增值稅時，借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金――應交營業稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目；交納時，借記“應交稅金――應交營業稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收到預售房款計征所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“應交稅金――應交企業所得稅”科目；交納時，借記“應交稅金――應交企業所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

(3)收入確認、辦理結算時，借記“銀行存款”、“預收賬款”等科目，貸記“主營業務收入”科目；同時按其全部收入與預收賬款的差額計征的稅金及附加，借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金――應交營業稅(城建稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目。

(4)項目竣工，結算、調整預提土地增值稅時，按實際數大于預提數的差額借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金――應交土地增值稅”科目，反之作相反的會計處理。

上述會計處理方法，把不符合收入確認條件的“預收賬款”確認為收入，結算稅費，同樣虛增了資產和負債，而且人為地割裂了預售收入、實現的開發產品收入計征營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結算所得稅的勾稽關系，也違背了會計的“配比原則”。

二、預售收入計征稅費核算的改進建議

鑒于上述按預售收入計征稅費核算中存在的問題，筆者建議將預交的營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅記入“預收賬款”科目的借方，“預收賬款”科目下設四個明細科目，即“預售收入”、“預交營業稅金及附加”、“預交土地增值稅”和“預交企業所得稅”，使預售收入和預交稅金相互配比，反映時一同反映，結轉時一同結轉。這樣可以真實反映企業稅金的應交、未交和多交等情況，也符合會計的“明晰性、配比性原則”。雖然這種方法也存在著虛增資產和負債的問題，但它優于前幾種方法。

[例]某房地產開發有限公司2005年年初開發“普通住宅”項目，整個工程于年底全部竣工決算并交付使用。開發公司采取銀行按揭方式銷售開發產品，銷售總價1800萬元，收取首付款720萬元，并按稅收法規規定計算交納了預售收入應該交納的相關稅費。項目竣工后，商品房全部售出，銀行按揭款1080萬元于年底到賬。與開發該項目有關的實際支出包括：土地價款200萬元、房屋開發成本850萬元(含不能轉讓的配套設施費50萬元)、管理費用25萬元、銷售費用50萬元、財務費用利息支出90萬元(未超過商業銀行同類同期貸款利率，能按轉讓項目計算分攤并提供金融機構的貸款證明)和延期還款罰息3萬元，該公司所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5％，適用的營業稅稅率5％，城市維護建設稅5％，應交教育費附加征收率3％；土

地增值稅預征率0．5％，計稅毛利率10％，企業所得稅稅率33％。假設2005年沒有開發其他項目，也未發生其他經濟業務事項和納稅調整項目。根據上述資料，會計處理如下：

(1)收到售房首付款

借：銀行存款

7200000

貸：預收賬款――預售收入

7200000

(2)計征應交納營業稅及附加

借：預收賬款――預交營業稅金及附加 388800

貸：應交稅金――應交營業稅

360000

應交稅金――應交城建稅

18000

其他應交款――應交教育費附加

10800

(3)計征應交納土地增值稅3．6萬元(720×0．5％)

借：預收賬款――預交土地增值稅

36000

貸：應交稅金――應交土地增值稅

36000

(4)計征應交納企業所得稅

計征企業所得稅：(720×10％-38．88)×33％=10．93(萬元)

借：預收賬款――預交企業所得稅

109300

貸：應交稅金――應交企業所得稅

109300

(5)交納計征的各種稅費

借：應交稅金――應交營業稅

360000

應交稅金――應交城建稅

18000

應交稅金――應交土地增值稅

36000

應交稅金――應交企業所得稅

331200

其他應交款――應交教育費附加 10800

貸：銀行存款

756000

(6)確認收入實現

借：應收賬款――應收售房款

10800000

預收賬款――預售收入

7200000

貸：主營業務收入

18000000

(7)收到按揭款

借：銀行存款

10800000

貸：應收賬款――應收售房款

10800000

(8)結轉已售開發產品成本1050萬元(200+850)

借：主營業務成本

10500000

貸：開發產品成本

10500000

(9)計提營業稅及附加

營業稅及附加稅費=1800×5．4％=97．2(萬元)

應補交營業稅=1080×5％=54(萬元)

應補交城建稅=54×5％=2．7(萬元)

應補交應交教育費附加=54×3％=1．62(萬元)

借：主營業務稅金及附加

972000

貸：預收賬款――預交主營業務稅金及附加 388800

應交稅金――應交營業稅

540000

應交稅金――應交城市維護建設稅

27000

其他應交款――應交教育費附加

16200

(10)工程竣工，結算應交土地增值稅

允許扣除項目金額=200+850+90+(200+850)×5％+97．2+(200+850)×20％=1499．7(萬元)

增值額=1800-1499．7=300．3(萬元)

增值率=300．3+1499．7×100％=20．02％(普通住宅超過增值稅率20％)

應交納土地增值稅=300．3×30％=90．09(萬元)

應補交土地增值稅=90．09-3．6=86．49(萬元)

借：主營業務稅金及附加

900900

貸：預收賬款――預交土地增值稅

36000

應交稅金――應交土地增值稅

864900

(11)年底結算應交企業所得稅

應納稅所得額=1800-1050-97．20-90．09-25-50-90-3＝394．71(萬元)

應交企業所得稅=394．71×33％＝130．25(萬元)

應補交企業所得稅=130．25-10．93＝119．32(萬元)

借：所得稅

1302500

貸：預收賬款――預交企業所得稅

109300

應交稅金――應交企業所得稅

1193200

(12)補交各種稅費時

借：應交稅金――應交營業稅

540000

應交稅金――應交城市維護建設稅

27000

應交稅金――應交土地增值稅

864900

應交稅金――應交企業所得稅

1193200

其他應交款――應交教育費附加

16200

貸：銀行存款

篇3

摘 要 房地產信托投資基金（REITs）是一種將資產管理和房地產融資相結合的信托產品，發行主體是信托機構，資金投向是房地產開發與經營。本文對我國REITs發展中存在的問題進行了分析，并提出相關建議。

關鍵詞 房地產信托投資基金（REITs） 問題 建議

一、房地產信托投資基金的概念及發展

房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）是一種以發行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs典型的運作方式有兩種：一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發行信托收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本付息；二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發紅利。

REITs兼顧了業務模式的穩定性和信托財產的收益性、安全性、流動性，一般只適用于擁有較穩定現金流的寫字樓、商場等商業地產。美國、澳大利亞、日本等發達國家已建立了較完善的REITs運行機制、法律制度及稅收政策，REITs也有力地促進了該地區房地產業的發展。我國從2005年12月越秀REITs在香港聯交所上市以來，REITs發展經歷了從無到有、不斷探索的過程，但是由于種種原因，我國的REITs并沒有真正發展起來。近年來，我國房地產信托產品發展迅速，據公開數據顯示，僅2012年上半年房地產信托新增規模達1213億元，至6月末房地產信托余額為6751億元，占信托余額比例為12.81%，這為REITs的發展奠定了較好的基礎。

二、我國房地產信托投資基金發展存在的問題

隨著我國房地產業的發展，房地產開發商將擁有更多的經營性物業資產，而在我國宏觀調控的大背景下，構建多元化、高效并且有利于風險分散的房地產融資渠道，以及有效解決民間資本問題為社會所關注。作為一種在發達國家較為成熟的信托產品，REITs將資產管理和房地產融資相統一，能夠將民間資本和房地產業發展相結合，具有較好的發展前景。但就目前來看，我國REITs的發展仍存在諸多問題，這成為阻礙REITs發展的不利因素：

1.配套法律法規尚需完善

我國信托構建了《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托業務管理辦法》、《信托公司凈資本管理辦法》等“一法三規”的法律框架，為信托業務的開展提供了法律依據。但到目前為止，我國還未制定針對房地產信托投資基金的法律法規和稅收制度。而REITs的健康發展離不開相關法律法規的制約。

2.缺乏行之有效的監督管理機制

REITs在我國目前的制度環境下，屬于私募性質，很難象證券投資基金那樣有規范的監督管理，資金的募集、資金的運用以及對所投資物業資產管理處置的監督缺位。另一方面，雖然信托合同對保管人、受托人、投資者的權利義務進行了約定，但因為標準模糊，大部分信托法律契約是不清晰的或執行不完整的，這就使得內部自律監督的權力進一步減弱。

3.信息披露制度還不完善

信托公司目前實施的是非強制性的信息披露制度。具體來講，信托投資項目的相關信息、信托成立、信托規模及工商登記文件等均不會強制公開。這與REITs要求的嚴格的交易機構、公開透明的信息披露要求存在較大差距，可能出現信托受益權轉讓而其他投資者無法得到通知等情況，對投資者的知情權、選擇權及REITs參與各方的利益保護存在漏洞。

三、促進我國房地產信托投資基金發展的建議

1.完善REITs法律體系及稅收政策。一方面，借鑒美國等發達國家的房地產信托投資基金的做法，建立完整的規章制度體系，包括管理辦法、設立指引、監督辦法等，以促進的REITs健康發展；另一方面，制定稅收優惠政策。在國外，稅務驅動占重要地位，稅務帶動了房地產投資80%的份額，投資理念驅動的份額約占20%。中國目前對REITs的公司型模式的雙重征稅問題尚沒解決，相應的稅收優惠政策尚未建立。需根據REITs的發展完善相應的稅收及優惠政策。

2.進一步完善和加強行業監管。目前我國信托公司歸銀監會監管，而信托業務及REITs的發起設立非信托公司專屬，同時，REITs的運作涉及國土資源部、建設部、證監會、國稅、地稅等相關部門，要促進REITs的健康發展，建議借鑒美國經驗，改變目前的發起主體監管為功能監管，政府可成立跨部門的房地產信托投資基金管理組織或機構，實行協同監管。

3.注重產品的標準化及流動性。產品的標準化及流動性是發展房地產信托投資基金的必要條件。應借鑒證券投資基金的發展經驗，實現房地產信托投資基金產品的社會化、標準化，解決產品上市流通問題，促進統一的房地產信托投資基金市場的發展。

4.建立客觀、公正的信用體系。社會信用制度的缺失，以及缺乏有影響力的獨立資產評估機構和完善的信用擔保體系是制約私募信托產品發展的屏障，應盡快建立違法處理機制和守法激勵機制，以確保投資者的利益不受損害。

參考文獻：

[1]花蘊，汪紅艷，王燁.房地產投資信托與房地產私募股權基金的辨析與應用初探.特區經濟.2011（12） 274-276.

[2]張煜洽.我國房地產投資信托基金現狀芻議.中國房地產金融.2009（12）.

[3]陳敏.我國應發展房地產投資信托基金.財會月刊.2007（6）：49-50.

[4]王年珍.我國房地產投資信托基金發展分析.甘肅聯合大學學報：社會科學版.2011.27（6）： =64-67.

[5]趙文.淺析發展我國房地產投資信托制度.經濟視角.2011（11）：52-53.

[6]孫軍.建立多元化融資機制解決房地產融資瓶頸.企業家天地：下旬刊.2012（1）：87-88.

篇4

自1998年，我國房地產市場化的推行以來，我國房地產已經發展了15年。房地產業得到空前的發展，投資性房地產也成為房地產業重要一部分。投資性房地產的出現，逐步發展，也伴隨了不斷完善投資房地產會計的處理。本文分析我國投資性房地產會計核算中的問題，并提出了幾點具體的解決方案，以期完善我國投資性房地產會計核算。

【關鍵詞】

投資性房地產；會計核算；不足與完善

0 引言

隨著我國經濟的不斷發展，和城市化的不斷推進。房地產業的發展成為全國乃至全球投資收益率最高，風險最小的行業。這些年來，無論是國企還是民企，為了獲取利潤都紛紛投入房地產業。會計核算是企業財務管理的主要方式，企業一味把投資性房地產按照固定資產處理按照歷史成本入賬或者是分期計提折舊方法的會計計量和處置。期限較長的投資性房地產無法實現其短期的市場價值。在投資性房地產會計核算中，我們需要尋找存在的問題。就當前看，投資性房地產在我國的會計核算方面存在一些問題，需要有關部門去修改相關的政策以完善制度。

1 投資性房地產會計的核算

1.1 投資性房地產初始的核算

在投資性房地產的投資過程中，第一步要對投資性房地產的初始化成本進行準確有效的計量，其次在進行合理的核算建筑物出租日期和土地使用日期。常的工程中，核算部門對投資性的房地產總資產核算。分別對投資房地產企業中的固定和無形資產分別進行分類和核算。并對房地產的項目投資預算，以提高投資性房地產為企業帶來的經濟利益。

1.2 投資性房地產的后續核算

后續的會計工作中要對投資性房地產進行記賬、算賬、報賬。房地產的維護、裝修、設施建設、管理等財務費用的計量要嚴格按照相關的會計計量法則對房地產進行日常計量，使其達到科學性、有效性，促進計量的價值體現。以人民幣為記賬單位對投資性房地產的經濟活動進行核算，通過設置賬簿、填制憑證和特定的記賬方式以及會計報表的編制，進行的綜合、不間斷財務計量的反映以及風險的監督，形成的測控指標，為投資者提供可靠信息，考核經營目標的完成情況。

2 投資性房地產會計核算中存在不足點

2.1 公允計量問題

有效的投資性房地產評估是房地產進行投資的基礎。在企業的資產負債表中，如果采用是公允價值核算模式進行的評估，將投資性房地產的公允價值變動計入損益，就會增加或減少企業利潤的總額。但是虛擬的資產在企業的實際運營中并未起到效果，只有在出售是才能體現。一旦房價出現大幅度的波動時，就會給房地產投資企業造成嚴重錯覺，并引發過度投機或者恐慌。同時，公允價值核算模式給了企業提供了控制利潤，偷稅漏稅的空子，影響到財務報表科學性和準確性，難以對企業的盈利空間作出準確判斷。

在我國會計的準則中，不許將固定資產的盈虧同其他業務收入和支出一起核算。企業的實際計量同會計準則出現不一致性，就會造成在實際的財務處理中的誤差，就會降低信息的準確性。

2.2 公允價值與賬面價值計量轉換誤差點

當投資性房地產用途發生變化時，需要對房地產進行重分類。

自用的房地產為投資性房地產時，只是資產的用途變化，而資產根本性能變化，隨意的改變房地產原有賬面價值是不合理的。如表1，公允價值與賬面價值的差異會導致資產價值得到不真實的估量。

3 完善投資性房地產會計核算中的建議

3.1 出臺相關投資性房地產公允計量的建議

企業在投資的過程中，以公允價值方式計量的投資性房地產，當其價值發生波動時，將投資性房地產公允價值的與賬面價值差額進行計量。這樣就不會出現單一的信息缺失，可以有效對企業固定資產進行長期的評估，使投資性房地產的價值更加真實。

3.2 出臺計量方式轉變問題的建議

在轉換核算中，投資性房地產轉為自用房地產時計量方式也由公允價值計量轉為成本價值計量，將投資性房地產公允價值作為房屋計量的基礎，而公允所產生的價值與原賬面值差計入當期盈利或者虧損。

4 小結

投資性房地產的討論成為學術界話題，尤其是2008年金融危機對于公允價值計量方式的深刻反思，同時房地產業的迅速發展和房價的過快上漲。投資性房地產的公允價值方式計量尚有不足之處，但是這種方式是它的補充。這就需要會計準則制定人員進行更多思考，實踐和改進，深入分析關聯準則的有效性，真正實現準則合理運行。

【參考文獻】

[1]曹萬選.“投資性房地”的會計核算及應注意的問題[J].社科縱橫，2008

[2]趙素存.淺析投資性房地產的會計核算方法[J].商品儲運與養護，2008，30

[3]李燕.投資性房地產采用成本計量模式和公允價值計量模式的會計處理及分析[J].中國鄉鎮企業會計，2010（7）.

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關鍵詞：房地產；發展現狀；市場風險；法律規制

房地產問題是社會各界十分關注的熱點，國家在房地產市場風險規制中，如何進行角色定位，有效限制和協調權力配置，強化國家責任，完善各項財稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問題，在現有法律制度的基礎上進行房地產市場風險法律規制體系建設，也就成為了法學界需要解決的任務。

一、我國房地產行業發展現狀

隨著國家政策的導向，“去庫存，去杠桿”政策的實施，一二線城市房價只增不減，二線城市房產庫存仍然是無人問津，此尷尬現象也是引人深思的。房地產行業存在如下問題：

（一）主要城市房價增長過快

2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態勢，雖然2015年中央出臺了“史上最嚴厲的調控政策”，但是高昂的房價仍是普通民眾無法承受的。

（二）房地產市場秩序不規范

我國房地產市場秩序混亂，因為缺少監管，或者相關部門執行不力，開發商的問題尤為嚴重，囤積土地、炒買地皮，違規建設、增加層數、突破規劃、虛假宣傳、哄炒房價，拖欠偷逃稅款等行為時有曝光。所有這些無不是對房地產市場的干擾，無不是對消費者權益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場監管制度，落實監管措施，建立監管責任追究制度，任重道遠。

（三）房地產信息披露機制不完善

目前，我國的房地產市場還沒有建立起一個統一、規范的價格信息平臺，市場參與者無法獲得準確的信息，政府各部門信息不對稱，不準確現象非常嚴重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。

二、當前房地產市場法律規制存在的問題

（一）權力缺乏有效配置

房地產市場風險規制的權力是法律授權的權力。由于房地產市場風險法律規制涉及的范圍很廣，具體包括產業、計劃、投資、金融、財政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設計上的規范原則、調整方式都不相同，需要一部宏觀調控基本法進行統一，對宏觀調控領域從法律制度上進行規范，協調不同層次、不同領域法律規范的關系。從實踐上來看，房地產市場風險規制需要中央的地方的配合，宏觀調控和市場監管是統一的，中央和地方在發揮規制作用的同時均需要以對方行為效果作調整，地方的積極配合是中央規制行為有效發揮作用的重要條件，但實踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。

（二）方式缺乏法律依據

房地產市場風險預防采取規制方式為零散的通知及相應的實施規定。無論通知還是通告都不能滿足房地產市場風險法律規制體系要求達到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質量不高，連續性較差，未能洞察市場根本問題，在實施效果上，常常難以達到預期目的，這樣的規制方式顯然會為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。

三、房地產市場風險法律規制的對策

（一）健全金融法律體系

房地產市場風險爆發的一個主要特征就是金融風險。銀行是我國目前房地產金融市場的主導，房地產開發所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性，市場風險集中，y行很難監控借款人對貸款的使用情況，壞賬風險較高。一旦風險失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產金融市場不斷發展的當前，建議從加強金融監管和創新金融手段、分散風險兩大方面完善房地產市場金融體系。

（二）完善土地法律體系

九層之臺起于壘土，土地是房地產市場發展的基礎，通過調整房地產市場土地供應量與供應方式，促使房地產市場主體相應作出調整，對房地產市場進行調控，建議通過合理土地規劃、土地出讓、土地價格指導、嚴格法律責任的方式，完善房地產土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地產市場自身的調節作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔更多的責任，為低收入群體提供基本住房保障。強化政府住房保障責任，完善住房保障標準。

房地產市場涉及全社會和每個人的根本利益，房地產市場風險過重影響了我國經濟的平穩發展。在房地產業快速崛起的同時，產生了許多影響房地產市場運行的風險，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產市場中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產市場風險規制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對市場風險進行有效規制，合理規制，依法規制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠實現對房地產市場風險的有效規制，希望本篇論文能夠對房地產市場風險法律規制略盡綿薄。

參考文獻：

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【關鍵詞】房地產；財務成本管理；監督管理制度；集中管理

近些年來，我國房地產行業逐漸成為經濟發展的重要組成部分，對于國民經濟發展帶來極大的影響。房地產公司屬于資金密集型企業，在財務方面的問題顯得尤為重要，社會經濟發展當中，房地產企業中財務成本管理逐漸顯露出各種弊端，針對這些問題進行進一步探索，尋求合理的應對措施，建立完善的財務管理系統，以便在競爭激烈的房地產企業中發展。

一、房地產財務成本管理的意義

在房地產企業當中，想取得效益就需要加強對與財務成本管理的控制，財務成本管理工作主要指的是企業財務管理部門通過一系列的措施和建議，讓企業用有限的資金獲取最大的效益，而企業的財務管理主要是為了讓企業的投入資金達到最小化，與此同時提高企業效益，因此，在各種項目完成之前需要對于企業的財務管理進行合理的分析和管控，同時由于企業的財務成本管理需要企業項目進行管控，這樣才能夠達到企業效益的最大化。在房地產企業當中，財務成本管理的狀況直接關系到企業的運營和發展，同時也極大程度影響到企業經營項目，因此想要得到一個良好的穩定的發展，就需要將企業的財務成本工作做到盡善盡美，成為整個企業保持健康發展的有力保障，因此房地產財務成本管理工作對于房地產企業而言具有至關重要的意義。

二、目前房地產財務成本管理存在問題

（一）融資在一定程度上存在困難

房地產企業對資金需求力度大，在管理過程當中會出現很多問題，特別是資金問題。在房地產企業融資過程當中，由于財務管理自身不夠規范，經濟實力有待增強，造成銀行進行資金審核當中信貸標準不達標，因此不能獲得貸款，同時很多民營企業在銀行的信用很差，銀行對民營企業信任度低，在信貸過程當中提供資料不夠完善，甚至有些存在欠款不還的現象，在銀行信貸系統里信用不良。

（二）管理制度方面存在一定欠缺

由于我國房地產企業在自身方面存在一定的問題以及局限性，自身能力不足造成財務管理不完善，面對資金的使用方面不能合理安排和利用，造成企業在成本和資金方面浪費嚴重，同時企業在資金管理上采取的方式較為原始，對資金的實際用途沒有細致調查，從而造成企業在財務管理方面存在隱患。

（三）內部控制存在一定問題

企業進行內部核算過程中，特別是中小型企業，由于核算方面存在較多問題，管理混亂，內部管控協調能力較差，在實際當中經常出現報銷私人費用和私自采購的費用，導致資金周轉存在困難。同時中小型企業領導集權問題突出，給財務管理工作帶來不便，財務管理人員核算財務時不能反映出真實情況，信息不明確，導致企業發展偏離正常軌道，投資方向不明確。

（四）房地產企業在項目進行當中未能給予財務充分重視

房地產項目開發的過程當中，從項目前期的投資開發到后期的運營管理，都需要財務成本管理內容貫穿其中，項目當中每一份工作都需要現金支持，涉及到企業資金的運營和管理，因此，企業財務管理工作占據著舉足輕重的地位。如今房地產企業對于這一點認識高度不夠，反而將主要的注意力放在項目設計方面，輕視企業的成本管控工作，想要讓整個企業項目利潤達到最大化，需要對企業的財務成本進行合理的調控。

三、房地產財務成本管理的措施建議

（一）實行項目資金集中管理模式，提高資金利用率

房地產企業的財務成本對于資金管理是尤為重視的，在房地產進行項目開發的過程當中，應當加強對與資金的管控，項目使用資金過程當中制定出完善的計劃，同時應當加強資金的使用效率，不能過度浪費資金或者閑置資金過多的狀況，因此企業在進行資金管控的過程當中需要保證資金利用的平衡，通過財務管控降低資金的使用成本，達到效益最大化。

（二）增強企業財務成本管理意識，樹立全面發展的科學管理體制

在房地產企業經營和管理的過程當中，需要把先進的科學的管理方法融入到企業財務管理當中去，形成一個全面系統的科學發展管理機制，將房地產財務成本管理工作效用發揮到最大化，需要從企業的整理利益出發，在細節工作管理過程當中，面對不同項目，應當通過靈活多變的方式完成項目最大化的效益，同時以提高企業經濟效益為目標，增強企業的核心競爭力，在對企業成本進行計算的時候需要把企業的開銷進行核算，其中包括物質以及非物質的花費，這樣才能夠更加完善財務成本管理機制。

（三）強化項目管理與控制，實施監督管理制度

增強房地產企業公司的核心競爭力，需要提高企業的效益，效益依賴于經濟，因此必須嚴格把控好企業項目成本，在房地產企業發展的過程當中，需要對于各個環節的花費進行嚴格控制，在工程項目結算的時候還要實行嚴格的檢查，這些都屬于項目管控當中的重要環節，想要抓好對于企業成本的控制，就需要加強管控力度，保證企業財務數據的完整與可靠。

（四）促進員工工作積極性，激勵員工配合工作完成

由于企業管理機制需要人為的進行實施，因此完善財務成本管理工作不僅需要完備的管理制度，同時還需要企業員工的積極參與。目前很多企業尚處于初級發展時期，在發展的過程當中需要建立起完善的員工管理制度，這樣能夠有效激發員工工作的積極性和主動性，同時也能夠增強員工對于新的財務管理制度的認可度。

四、小結

綜上所述，房地產公司需要針對財務管理制度方面的問題進行改革，并且從公司的實際角度出發，分析問題深層次的原因，找到房地產企業在管理方面存在的漏洞，及時進行查漏補缺，合理的規避風險，創建出健全完善的財務資金管理體系，進而提升企業經濟效益，完善市場。

參考文獻

[1]陸勇.基于財務管理視角下的房地產公司內部控制研究[J].財經界(學術版)，2016(18).

[2]安.目前形勢下的房地產公司經營、管理與相關建議解讀[J].經營管理者，2016(07).

[3]王甄.房地產財務成本管理問題及其應對措施分析[J].經營管理者，2013(23).

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【關鍵詞】房地產廣告創意；策略；問題；建議

中圖分類號：F713.8 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產作為一種特殊的產品，它的存在不僅解決人們對于居住的基本要求，同時也具備了金融投資產品的保值與增值的特點，再加上中國人對置地購房獨有的情節,使得擁有房產成為社會衡量現代人生活品質的重要標志。

房地產市場的廣告可以說是推動和表現這場消費革命最重要的文化力量之一，它作為房地產企業市場營銷的重要促銷手段，占有舉足輕重的地位。而房地產廣告無疑可以說是廣告業界的巨無霸，它是房地產開發商與購房消費者進行有效溝通的一種重要媒介。因此，好的廣告創意成為房地產開發商及廣告設計者所要追求的終極目標。。本文就房地產廣告創意策略進行淺析。

一、房地產廣告創意的產生過程

創意是現代廣告的靈魂，是廣告運作中最具有革命姓的一環，一個廣告得以站起來的東西并為人們所贊嘆的最本質的東西就是創意。創意不僅僅是自娛自樂的游戲，好的廣告創意能夠打動消費者，說到消費者的心坎里面去，讓他們領會、接受我們的傳達的信息，知道企業通過廣告所表達意圖，讓消費者覺得我們確實是為其所想，能夠幫助他們實現某些需要。

（一） 信息收集階段

首先為樓盤項目收集最原始的資料信息，做好市場調研，在這樣的過程中我們要了解樓盤本身所處在的生命周期、獨有的特點與優勢，為樓房做好準確的市場定位、找準訴求點。

（二） 綜合分析階段

1 分析、探尋創意素材

將搜集的資料進行整理分析，找出可能會成為形成創意的相關素材。

2 把握好訴求方向

由于房地產廣告的目的是向購房消費者宣傳、推銷樓房,因而必須廣泛而準確地占有豐富的資料，尋求本企業樓盤項目的鮮明特色和特定購房消費者的持續的興趣點。

（三） 產生創意階段

這一階段是廣告創意真正得以產生的階段。應該包含“創意共鳴五因子”：

1 利益因子——創意要有創益

2 優異因子——創意要有創異

3 強化因子——創意要有創議

4 藝術因子——創意要有創藝

5 印象因子——創意要有創憶

（四） 發展創意階段

對于一則廣告而言，當在頭腦中形成創意的初步概念時，可能會有幾個創意，但是由于受到時間和經濟條件的制約，并不是每個創意都可以被測試的。

二、 房地產廣告創意的幾種策略

（一） 突出地段、地理環境優勢

在這種廣告創意中，把地段、環境作為房地產廣告創意的策略點，在房地產營銷中發揮著很大的作用。傳統的優勢地理位置往往是指位于交通要道上的繁華地段。隨著私家車的增多，優勢地段則由市中心向郊區或周圍的衛星城市擴展。

（二） 強調廣告訴求點

在前面我們提到了關于廣告的訴求點，也就是所謂持續的興趣點，它是指消費者對某種產品特定功效的追求。廣告的訴求點來源于這種持續的興趣點。

（三） 強調樓盤的綠化與優質的物業

伴隨著人們物質生活水平的提高，精神生活要求也越來越高，一方面人們渴望在喧鬧嘈雜的城市環境中能夠尋覓自然的恬靜，因此消費者對綠化這一元素的關注度是很大的，同時綠化會大大改善居住質量和外觀形象，因此形成房地產新的賣點。

（四） 強調建筑風格與戶型設計

從建筑風格和戶型為切入點，尋找房地產廣告的創意策略點是不容易的。樓盤項目的建筑風格是建筑設計中在內容和外貌方面所反映的特征，同時戶型也是備受購房消費者關注的，有的房地產廣告將自己公司開發的樓盤項目的戶型布局的編排在廣告畫面中的醒目位置，并配以戶型說明及面積大小，方便購房者進行選擇。

強調詩意的生活品位

現在的房地產廣告創意關注的不僅僅是房子,而是以一種人文關懷的眼光去發現全新的更有價值的生活方式，更有詩意的生活品味。因此，現代地產開發商都給予樓盤鮮明獨特的文化形象和富有詩意的生活品味,突出居住者得歸宿感。

強調文化定位與人文表現

以文化作支撐,可以使房地產在個性不變的情況下盡情發揮廣告創意的內容,使新樓盤項目能在已有一定市場認知的主品牌下順利的走向市場,被同樣文化范圍下的消費者所接受。文化定位賦予了房地產廣告更加鮮明的品牌特色。

強調房產情理結合的創意

所謂情理結合也就是既闡述理性的元素，也強調情感的流露。對于房地產這種投資較大的特殊商品，其特性、功能與購買者的實際利益和情感有密切的聯系，在廣告創意中適宜綜合運用情理結合的方法，運用理性訴求的各種手法傳達客觀信息，同時融入感性訴求的種種情感，即可以傳達客觀信息，又可以引發訴求對象的情感共鳴。

三、 房地產企業廣告創意中存在的問題

（一） 廣告創意的市場定位模糊

當今有許多開發商依然是以自我為中心，廣告的創意中往往追求時尚化、年齡化、消費能力等因素，只做簡單的受眾研究。

過多華麗、詩意的詞匯描述

我們在房地產的廣告中，經常會看到富有詩意描述類的字眼，從廣告創意來講，設計師們的初衷是希望將樓盤以及周圍的環境描述得如同世外桃源般，這是符合消費者的購房心理的一種角度。對于大部分購房者來說，他們會用采用理性的思維去衡量樓盤，雖然煽情、詩意的詞語會打動人，但根據消費者的真實需求，客觀真實的詞語我想一樣會起到意想不到的效果。

創意表現缺乏新意

很多消費者打開報紙、雜志的時候，所呈現的地產廣告總是同樣臉譜的人物畫面，同樣語氣的文字，同樣的版面設計。這些廣告基本上都是一種固定的模式，沒有絲毫創意點。

忽視了廣告創意對品牌文化的價值

廣告的宣傳作用不僅僅是傳播產品的信息，同時也是對于企業品牌文化的一種有效傳遞，讓消費者認識到企業，進而形成對品牌的忠誠度。

四、解決上述問題的幾點建議

（一） 加強市場調研，找準目標市場

市場調研是房地產開發可行性的重要依據，也是對后期產品定位、廣告推廣的重要尺度。所以房地產廣告創意必須在充分的市場調研的基礎上，針對不同的目標市場，調整不同的表達主題，這樣才能取得良好的效果。

地產文化、營銷知識與詩意語言的有機結合

廣告創意是一則優秀的廣告文案制勝的法寶，語言作用更是必不可少的一部分。詞語的運用少不了文化。我認為應當把詩意的語言、現代的文字相結合來感染現代的消費者，把地產文化、營銷知識有機的結合起來加入廣告文案之中。這樣，對于語言的描述不僅有詩意，更有殺傷力，而且這種品牌概念更符合市場發展的大趨勢，引領時尚潮流。

在平凡中尋找新的創意

“沒有創意的廣告是沒有生命力的”，最佳的廣告方案就是房地產廣告創意的重要目標。而最佳方案就是如何做到廣告投入與銷售收入形成最佳產出比。

創意要體現樓盤的品牌價值

房地產發展到今天，已經不僅僅是樓房賣點、營銷手段的競爭，更是品牌、品質硬件的競爭。在樓盤品質的宣傳上，大多開發商選擇建立品牌。那么我們也要在房地產的創意中體現樓盤的品牌價值、品牌文化。

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關鍵詞:房地產經濟；健康可持續；問題；建議

Abstract: The real estate industry is the foundation of the national economy pillar industry, beneficial to the people's livelihood, relationship, influence future generations. With the implementation of national macro-control policy on the property, real estate profiteering era is over, how to realize the sustainable and healthy development of real estate economy in such a situation, combined with the author's many years of work experience, has carried on the discussion to this problem, and puts forward the healthy real estate industry can sustainable development suggestion.

Keywords: real estate economy; sustainable; problems; suggestions

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

引言

近幾年，伴隨著國家經濟的發展和城市化的大規模推進，不僅居民對住房的剛性需求始終處于上漲狀態，各地政府也開始認識到房地產對當地經濟巨大的拉動作用。在這種情況下，房地產行業逐漸成為各地的支柱行業，同時也成為最大的暴力行業，獲得了快速的發展。然而在發展的過程中，出現了很多問題，最主要的問題就是由于供需矛盾而導致的房價居高不下問題，這一問題引得老百姓叫苦不迭，人們戲稱房價、教育、醫療是老百姓“新三座大山”。為遏制房價，中央政府自2010年起不斷出臺政策對房地產行業進行宏觀調控，但是北京、上海、深圳等一線城市的房價在低迷一段時間后，反而卻呈現出加速上漲的態勢。究竟是什么原因導致了房價“愈挫愈勇”，又應該采取哪些對策應對呢？

1 房地產經濟可持續發展的內涵

中國根據自身國情定義的可持續發展是：以人為本，以發展經濟、全面提高人民的生活質量為核心，保障人與自然、人與環境和諧共存的發展，在發展目標上既要提高全體人民生活水平，又要提高自身素質，改善生存和生活環境，提高生活質量；在發展方式上既要保證經濟的持續、快速、健康發展，又要使自然資源和環境得到永續利用和保護，最終達到環境和發展的協調一致。目前房地產經濟投資不僅要促進經濟的穩步增長，還要建設一個適宜于人類居住和生活，生態環境優美、舒適的社會環境，實現生態、經濟、社會全方位的區域可持續發展。它有兩個含義：

一是指房地產業的發展既要滿足當代人對各種房地產品的要求，又要滿足子孫后代未來發展的需要。其中，包括土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場的完善及人居環境的改善等。

二是既要保持產業自身不斷增長，又要與社會以及國民經濟其他產業協調發展，主要包括社會的公平性；資源開發利用的可持續性，如土地資源、空間資源、建材資源利用的可持續性、產業發展的協調性等等。

2 房地產經濟的重要意義

2.1房地產業在擴大內需,保持國民經濟健康、持續、穩定、協調發展上具有重要作用。我們絕對不能否定房地產業在促進經濟特別是地方經濟發展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用，必須要明確目前房地產發展過程中存在的問題是前進中的問題、發展中的問題,在未來我國經濟社會發展中,房地產業仍然是我國基礎性、支柱性產業之一。

2.2房產業的最終產品為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。房屋能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、搬家公司、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。如果沒有房地產業為這些部門和行業的發展提供前提和場所,這些部門和行業的發展難免會受到瓶頸的制約。

2.3房地產業作為一個龍頭產業,可以帶動諸多產業的發展。房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合,對國民經濟發展的拉動性十分明顯。據測算,在我國當前的情況下,每投入200元的住房資金,可創造相關產業140～440元的需求;每銷售200元的住宅,便可帶動260～300元的其他商品銷售。因此,住宅建設若增加20個百分點,可望帶動國民生產總值增長2個百分點,住宅行業每吸納200人就業,可帶動相關行業300～400人就業。由此可以看出,房地產業對推動國民經濟發展的重要作用。

3 我國房地產經濟在發展過程中存在的問題

3.1房地產發展過程中資源浪費是一個普遍存在的問題。長期以來,我國的房地產偏重粗放發展,表現為效益增長主要依靠土地、水、能源等資源的過度消耗;空間資源鮮被認識,其合理利用和開發更得不到應有的重視。我國由于人口眾多,資源相對并不豐富,尤其是土地、空間等資源在一些地區形勢非常嚴峻。房地產發展過程中對資源使用效率低下,并影響其他行業發展的事件屢見不鮮。在房地產下一步的發展中,資源的機會成本及合理利用是我們必須考慮的問題。

3.2房地產在發展過程中對于環境保護不夠重視。開發單位片面追求經濟效益,致使房地產在發展中建筑密度過高,容積率過高,產生“鋼筋混凝土”叢林。城市缺少綠色空間,市區污染不易向周圍散發,城市空氣質量差;人們居住、生活感到壓抑緊張;人們遠離自然,使人類與自然隔離。更有甚者,長江中游部分地市圍湖造田,開發房地產,大大降低了湖泊的蓄排洪能力,對整個地區人民生命財產安全,對包括房地產在內的經濟造成潛在威脅。

3.3與房產發展相配備的金融基礎體系尚不完善。我國的房地產金融經過十幾年的發展,雖然已完成了基本制度建設,形成了一定規模和良好的發展態勢,但有些問題如不解決,將影響房地產經濟的整體發展前景。首先是房地產信貸的結構還需要進一步調整,房地產貸款長期傾向于開發貸款,住房消費信貸發展不足。國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70%左右,而我國消費信貸占房地產貸款比例最大的銀行還不到10%,僅占銀行全部貸款總量的1%強。同時,住房消費貸款的發放也給銀行資產安全帶來隱患;房地產貸款的長期資金來源問題還沒有得到較好解決;貸款資產流動性不足;金融二級市場缺位。還有,住房公積金繳納范圍和比率的擴大受到宏觀經濟環境的制約,低進低出的運營方式使資金使用低效率和顯失公平。

3.4商品房沒有得到有效利用,空置率居高不下。空置房地產產生的原因有很多,概括起來有兩大類。第一類是由于與外部客觀環境不相適應引起的空置,包括上文提到的大大超過當地人口規模的房地產,以高利潤為目標,不顧市場需求的房地產等。第二類是由于內部因素造成的房地產空置,包括開發商資質較低,開發的房地產質量存在問題、銷售不暢、與周圍已有項目雷同,缺乏自身特點,由于沒有特點,沒有優勢導致的空置等。空置房地產不僅占用了大量寶貴資源,長期下去,還必將危害整個地區經濟的發展。

4促進我國房地產經濟健康持續發展的建議

4.1科學規劃,實現各種資源的有效利用。首先要在政策上限制粗放型的房地產經濟,努力使房地產經濟向對資源集約利用的方向轉變,尤其要提高對土地、空間資源的利用效率;其次,應作好房地產發展中的科學規劃,房地產與其他行業協調發展,既要發揮房地產對國民經濟的支柱作用,帶動經濟增長,也要避免那種過分超前,危害經濟的行為。

4.2注重環境保護，使房地產經濟成為城市生態經濟的一個有機組成部分。這就要求在建設項目決策之前充分聽取城市環境和生態保護專家的意見和建議,科學規劃,在進一步完善房地產物質功能,樹立“以人為本”設計理念的同時,為人們提供更舒適美好的生活辦公環境;要求房地產與環境因素的銜接更加自然和優美,與周圍的綠化、園林、小品等和諧搭配,相得益彰。

4.3完善金融體系,建立和發展房地產金融二級市場。房地產經濟的可持續發展必須以房地產金融的可持續發展為基礎。根據我國目前的房地產金融發展現狀,應重點做好房地產貸款結構的調整,增加消費貸款比重,并注意防范風險。另外,為解決房地產金融進一步發展的資金來源問題,期限錯配問題,資產流動性問題,我國的房地產金融業還應著手研究并建立住房抵押貸款二級市場,實現抵押貸款的證券化,將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環,打通房地產市場與資本市場的聯系,從根本上解決房地產可持續發展的資金來源問題。建立和發展房地產金融二級市場,還能有效分散銀行貸款風險,提高房地產金融的市場化程度,促進國有商業銀行向真正意義上的商業銀行轉軌,提高整個房地產金融的效率。

4.4加強市場監管與宏觀調控,保障市場功能的有效發揮。房地產經濟可持續發展離不開政府對公平、高效的外部環境的創造。一方面,政府應將制度建設作為重點,減少房地產開發過程中的政府行為,根除腐敗、杜絕暗箱操作、嚴格執法、取消不合理收費。另一方面,完善現有房地產經濟法律法規,包括制定各項明細的實施規則,盡量做到法律、條令、規則之間能相互配套,創造一個公平、透明的市場環境,依靠市場原則優勝劣汰,提高開發商的素質,使房地產項目與人口、源、環境相協調,與市場需求相協調,將房地產開發的短期行為和投機減至最低。

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【關鍵詞】

一、商品房預售制度概述

商品房預售，又稱期房預售、樓花預售，即房地產開發企業將尚未建成的房屋預先出售給購房者，由購房者支付定金或房價款。該制度源于香港，我國對于商品房預售的法律反映在中華人民共和國住房和城鄉建設部制定的《城市商品房預售管理辦法》。房地產預售作為一種新興的交易制度，被引入大陸后，便迅速地得到了受廣大房地產發展商的認可和推崇。房地產行業統計報告指出，預售是當前中國房地產增量市場的主要銷售形式。全國主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達到90%。究其原因在于，采用預售的交易方式，不僅使房地產開發企業可以在施工過程中及時籌集部分建設資金，緩解借貸壓力，而且可以擴大商品房開發規模，提高商品房的建設速度。另一方面，預售樓價與正式竣工時的房價之間可能形成差價，預售商品房相對于現房銷售有一定的價格優勢，所以大量的購房者喜歡選擇購買預售商品房。

二、商品房預售制度存在的問題

商品房預售時，標的物尚不存在，開發商無法即時履行交付房屋的義務。預售作為一種遠期交貨買賣，由于信息不對稱，本身就隱含了一定的缺陷。

（1）商品房預售存在的風險。商品房預售具有履行周期長、標的物尚不確定的特點，是法律關系比較復雜的交易行為。同時，房屋預售制度降低了房地產企業的門檻，部分并不具備開發實力的企業進入市場，破壞了正常的經營秩序。一旦房地產企業投資出現問題，銀行和購房人要面臨承擔較大的金融風險和市場風險。具體來說，預購方要面臨開發商能否按時交付符合質量要求的房屋以及開發商的隱瞞欺詐的風險。其次，銀行是房地產開發企業和個人住房貸款的最主要的來源。房產開發商的貸款還是個人住房貸款都把金融風險轉移給了銀行，一旦出現問題如房地產泡沫破裂，樓市崩盤等都將會給銀行帶來很大的金融風險。（2）因監管不到位造成的問題。20世紀90年代以來，我國逐步加快建立并完善商品房預售制度。1994年7月，《中華人民共和國城市房地產管理法》是我國在立法上第一次確認引進商品房預售制度。此后，我國又頒布實施了一系列商品房預售的法律、行政法規、部門規章以及各地方的地方性法規，從總體上看，我國對商品房預售制度是有法可依的，但是從實踐看來，這些法律無論是在風險分擔機制還是資金運作和監管及違規處罰等方面都存在著一定的缺陷和不足。（3）商品房預售制度的立法尚不完善。預售登記制度保護了購房者的合法權益，又避免和預防了一些不必要的糾紛，但商品房預售制度并不導致物權的設立與變動，只是使購房者取得了對尚在建的商品房的具有物權性質的期待權，而且我國相關法律法規只賦予了商品房預售登記行政上備案的意義，并不是一種法律強制性的要求。因開發商的經營危機而導致的金融風險。在房地產開發的實際操作中，開發商利用政府對商品房預售回籠資金監管空白，懲處不到位，使得其有機會不按規則輕易挪動預售款，開發商的這種違規行為增加了投資風險。（4）預售合同簽訂后的監管薄弱。商品房預售合同訂立之后，有關部門的監管相對薄弱。尤其對于商品房預售中產生的新的法律關系，如預售商品房的轉讓、按揭等沒有做出具體規定或制訂出實際的操作程序；信息公開機制建設嚴重滯后雖然，我國從2005年開始著手建立房地產市場信息網，但仍不能滿足市場的透明需求，仍然缺乏較為透明的房地產市場信息披露機制，預售制度下的商品房交易也是在完全的信息不對稱條件下發生的。

三、商品房預售制度之完善建議

針對預售制存有的問題，筆者提出以下建議，希望為房地產預售制度的完善起到一定的積極作用。

（1）實施科學嚴謹的房地產市場準入制度和退出制度。目前房地產預售出現眾多問題的重要原因之一在于缺乏嚴格的市場準入和退出機制，很多缺乏開發能力的房地產開發企業的涌入，不但給自己的生存埋下隱患，也給銀行和消費者帶了巨大的風險。因此我們認為應該建立一個完備的企業信用體系，嚴厲打擊虛假出資等不法行為，并全面實行市場準入制度改革，進一步加強市場的監管，以抬高商品房預售者準入門檻，將那些實力較弱、融資能力不強的開發企業排擠出市場，實現優勝劣汰，以強化開發企業商業信用，承擔商業責任。（2）建立商品房預售資金的監管制度。對商品房預售資金監管不力已經成為困擾房地產業健康發展的一個嚴重問題。建立商品房預售資金的監管制度，對于切實保護消費者利益和維護房地產市場秩序來說意義昭然。任何一個真正成熟的住房預售市場，住房預售款不是收到款之后就全部轉到房地產開發商名下，而是有制度地安排由專門的機構或銀行來專業管理。通過多種手段的綜合運用，采取專項管理、專項信托、專門賬號等方式管理住房預售資金，形成一個完整、嚴格的房地產業監管鏈條。（3）完善對房地產開發企業違法行為的懲處機制。首先，要有明確的處罰標準和處罰措施，并適當加大處罰力度，對不守信用、違規的房地產開發商要采取具體的懲罰措施，甚至取消其進入房地產市場的資格。其次，要制定規范的、明確的、操作性強的合同規范，從而能更好地保護購房者的切身利益。第三，建立相應的訴訟、仲裁和補償的機制，用來維護自己的權益。（4）建立開發商信息披露制度。在商品房預售中，可以通過特別立法對開發商的“信息披露”作為一項法定義務加以規定。具體而言，對商品房基本信息包括房屋規劃、房屋質量、面積、裝修、配套設施以及取得預售證的商品房上市交易量、交易金額、開發商自留量等信息，在各地房地產信息官方網站進行詳細公布，接受公眾監督。與此同時，將信息披露的情況納入開發商誠信檔案，對于違反規定的開發商，制定相應的懲戒措施。以此增強市場供應信息透明度，禁止房地產開發企業利用信息的不對稱，從事房地產的投機倒買倒賣活動，使市場形成穩定合理的房價預期，促進房地產市場的平穩發展。

參考文獻

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[2]溫 杰.淺談我國商品房預售制度的完善[J].法制與社會, 2011（01）（上）.

[3]周林彬,張永春.中國大陸、香港與澳門商品房預售法律制度比較研究[M].中山大學出版社,2007.

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關鍵詞：非限購城市；房地產市場；購房意愿

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：

1 淄博市房地產市場情況介紹

1.1 房地產市場開竣工情況

2012年淄博市房地產投資持續下滑，全市房地產商品住房開發投資50.53億元，同比降低45.72%。商品住房新開工面積253.07萬平方米，同比降低9.26%；商品住房竣工面積49.73萬平方米，同比降低23.93%。全年淄博市住宅市場一直處在低靡狀態，開發、動工項目同比減少。

1.2 房地產交易情況

2012年淄博市房地產交易情況略為消沉。以張店區為例，商品住房累計批準預售面積327.07萬平方米，同比減少30.63%；商品住房銷售累計面積181.07萬平方米，同比減少37.48%；商品住房銷售均價4617元/平方米，同比降低10.77%。雖然2012年淄博市城市居民人均可支配收入達兩萬元，同比增長12.4%，但也未帶動居民的購房熱情。

2 購房意愿調查

2.1 問卷設計與數據收集

不同年齡、不同收入的居民有不同的購房動機,購房時優先考慮不同因素,最終選擇不同的住房。本次調查對淄博市居民發放問卷，對答卷者的性別、年齡、婚姻狀況、教育程度、家庭收入以及家庭住房與購房情況等做了詳細統計，全市總計發放470份調查問卷，實際回收440份, 問卷有效回收率93.62%。

2.2 住房市場交易情況調查分析

表1 調查樣本的統計分析

調查發現，近四成居民已有住房無另購計劃，近兩成居民打算2年內購買住房，2-5年購房者占8.1%，近三成者表示買不起房。由此看出居民住房仍存在較大需求量，其中，居民改善居住條件的欲望較強，用于結婚和投資意愿購房的居民相對少一些，年輕人較少有經濟實力購房。有計劃購買100萬元以下房屋者占七成，首要看中價格因素的居民占57.4%，目前只有相對較差的住房有較低的價位，中低端項目占領大多數需求量。對大多數淄博市居民來說，年家庭收入保持在10萬元以下，購房存在巨大難題，如何切實有效的緩解住房供需矛盾，解決居民購房問題成為一大難題。

3 淄博市房地產市場存在的問題分析與建議

3.1 房地產市場現狀及存在問題

2012年至今，在國家調控因素的影響下淄博市房地產運作在調控中前行。在調控居民購房需求管理中，支持絕大多數剛性需求，抑制投資和投機性需求，嚴重影響了市場預期，全市運行不景氣。雖然我市屬于非限購城市，但受整體市場調控影響，過去幾年房地產行業高速增長的態勢將一去不返，房地產投資和銷售數量仍會下降，短期內不能蓬來。主要存在以下問題：

（1）居民購房觀望態度明顯

淄博市居民剛需購房者普遍自有資金不足，在貸款利率較高，金融信貸政策也提高了首付比例的今天，居民購房困難。雖然部分企業采取打折促銷等活動激勵購房，但居民仍對當前形式把握不明朗，無法預測政府調控政策是否持續進行，期待房價大幅下降的心里導致購房者仍選擇觀望。

（2）房地產市場存在不規范行為

在利益的驅使下部分開發企業不惜鋌而走險違法虛假廣告、變相違法集資、非法預售、合同欺騙，未妥善辦理開發建設手續就開工現象也屢見不鮮，售后投訴糾紛不斷呈現。種種違法行為屢禁不止，擾亂房地產市場正常發展。

（3）房地產企業拿地數量減少

我市房地產開發多以小型民營企業為主，本身拿地能力有限，并且企業的融資隨著市場不景氣也變的困難，開發商無力拿地。企業對未來預期沒有信心，實行了“少拿地、緩開工、去庫存”的方式，新開工商品住房數量持續下降，對市場發展起到負面影響。

（4）優質樓盤價格飆升

近年房地產開發成本大幅上漲，加上居民生活品質逐漸提高，對配套設施的要求日趨上升，對子女受教育水平越發重視，而我市地段優越、高品質項目數量有限，致使黃金地段住宅和“學區房”價格持續上漲。一些改善居住條件需求和投資需求的居民在此帶動下也跟風追漲。

（5）改善居住購房和投資性購房數量顯著增多

受房價瘋漲的影響，有支付能力的居民為了抵御通貨膨脹紛紛選擇購買房產來提高居住條件或投資增值，2010年我市一度出現供應量劇增但仍供不應求的情況。改善居住和投資性購房的顯著增多刺激市場發展，但也影響剛需居民買不起房，只能望樓興嘆。

3.2促進淄博市房地產市場健康發展的建議

（1）認真貫徹實施政府調控政策

我市要認真貫徹房地產調控政策，調整優化住房供應結構。在供應和需求兩方面雙向發力，鼓勵居民剛性需求購房，堅決抑制投資和投機性需求。引導房地產企業積極迎合市場需求，提高房屋質量，高中低各檔次樓盤合理開發，切勿不合理漲價，杜絕盲目開發，合理規避市場風險。

（2）加快保障性住房建設進程

完善保障性住房，加大經濟適用房和廉租住房建設。保障資金到位，從設計規劃到竣工驗收合理規范，質量責任終身制落實到位。加快保障性住房建設進程，嚴格控制開竣工進度，同時加強配套設施建設。完善保障性住房分配機制，嚴格審核申請材料，將保障性住房發到切實需要者手中，形成合理的供求關系，分擔居民購房壓力。

（3）加強房地產市場監管力度

提高開發企業準入門檻，加強對開發過程監督力度，加大不合格企業的清出力度。執法部門加強檢查、處罰和曝光力度，重點查處出借資質、違規收取預售資金、手續不全違法開工建設、未經批準改變土地用途、售后延期辦證、物業管理不到位、推卸質量責任等行為。實行“有保有壓”的信貸政策，同時根據市場變化對房地產貸款和住房按揭貸款及時清理，防范風險。

（4）房地產開發商轉換開發思維，提高開發能力

我市房地產企業以民營為主，企業主往往對企業發展方向起絕對的權威作用，這種獨攬大權的方式不能為企業注入新鮮活力，企業負責人要實現觀念轉換，提高開發品牌項目的意識。政府組織宣傳提升開發理念升級換代，讓高潛力企業負責人樹立開發品牌項目的意識。

參考文獻：

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