商品房投資技巧范文
時間：2023-07-06 17:42:47
導語：如何才能寫好一篇商品房投資技巧，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
售房市場和工作人員
一、市場營銷部是商品房銷售管理的第一責任部門。
二、市場營銷工作以提高公司經濟效益，壯大企業經濟實力為目標，營銷人員必須發揚愛崗敬業、團結奉獻精神，具有責任心和使命感，完成公司所交給的商品房營銷任務。
三、售房有形市場是公司精神文明建設的窗口，營銷人員要做到誠實守信、規范交易、熱情服務，自覺維護公司的聲譽和形象。
四、市場營銷部在新建項目開盤前，應認真作出切實可行的營銷方案，報總經理批準后實施。在實施過程中，銷售價格未經批準不得變更。
五、房屋預售建筑面積由投資發展部會同市場營銷部計算，房屋銷售面積須經房管局測量復核后，列出明細表，雙方工作人員書面確認無誤后，報分管副總經理批準、財務部備案。在預售過程中不得擅自變更。
六、工作人員要努力學習業務知識，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時要講究服務態度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。
七、在銷售商品房屋工作中，嚴格執行《商品房銷售管理辦法》，設立銷售帳本、房屋預訂登記本、房屋移交登記本、售后服務登記本;認真簽訂和及時發放房屋預售協議書、房屋買賣合同、房屋使用說明書和質量保證書。
八、銷售帳薄的記錄要內容真實、數字準確、帳目清楚、日清月結，月底及時向總經理上報銷售情況，及時報表。
九、房屋銷售后，要及時將預售協議書、買賣合同、結算單等銷售資料整理入檔管理。
十、所有購房款必須由市場營銷部于收款當日交財務部，存至指定?姓駛В轄釧醬妗?
十一、營銷人員要圓滿完成各自的銷售任務，負責從介紹房屋、交款、貸款、結算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營銷過程中的全部工作。
十二、營銷人員要保守商業機密，確保商品房價格、戶型、銷售情況等內部信息不泄露。
十三、除完成銷售任務以外，營銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務。
公司管理制度之合同的簽訂與管理
十四、簽訂合同必須遵守國家的法律法規及有關規定。簽訂商品房買賣合同時，要明確以下內容：當事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價格、價款、付款方式和時間、交付使用條件和日期、建設標準、配套設施狀況、公共配套建筑的產權歸屬、面積差異處理方式、違約責任、雙方約定的其他事項。
十五、簽訂房屋買賣合同時要本著“重合同，守信譽”的原則，做到合法、嚴密、可行。
十六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號。市場營銷部負責建立合同管理臺帳(包括序號、合同號、簽約日期、對方姓名)，做到準確、及時、完整。
商品房按揭貸款和其它業務
十七、為購房戶辦理按揭貸款，要熟悉業務。
篇2
【關鍵詞】商業地產；售后包租；法律風險；風險防范
一、售后包租概述
售后包租是一種集銷售與融資為一體的特殊模式，是房地產開發商籌集資金的一種重要方法。它通常指開發商將所出售的商品房，通過在一定期限內承租或者代為出租的方式，以承租期間的租金沖抵部分售房價款或償付一定租金回報的行為。
售后包租的經營模式早在20世紀60年代出現于美國，后流行于日本、香港、臺灣等地。在上世紀90年代中期傳到我國海南及廣東沿海地區，后傳入內地等城市，為國內市場借鑒并流行。[1]售后包租在國外原先是開發商融資的一種方式，但目前國內的操作實質上是開發商以高回報、低風險的承諾方式促銷商品房，從而加快資金的回籠速度，演變為開發商用以套取現金的一種財務技巧。
二、售后包租模式中的法律風險
由于售后包租涉及到房地產開發商、購房者、銀行、房產經營方、承租方等多方主體簽訂的買賣合同、委托經營合同、租賃合同等多份合同，故其中涉及的法律關系較為復雜，一旦出現糾紛，將有可能涉及到多方利益，并產生一定的連鎖反應。我國《商品房銷售管理辦法》，第十一條明確規定“開發商不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；開發商不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”而我國各地對售后包租的監管態度，則因地區經濟形勢的不同及各地房地產市場的差異，而存在變化。[2]
由于售后包租的法律關系復雜，一旦合同主體因履行合同發生糾紛，常面臨著合同被法院認定無效、開發商違約、承租方違約等風險。而房地產開發商為了達到大量吸引顧客并快速回籠資金的目的，常常通過大量的廣告來宣傳所售商業地產的高回報、低風險等內容，因此又涉及宣傳廣告的性質及效力等法律風險。
1.合同訂立時開發商未取得房屋預售許可證或房屋未竣工的合同效力風險
目前的房地產操作中，包租協議訂立時，房屋常常還未竣工，開發商未取得竣工備案許可證。如果日后在協議的履行期間發生糾紛，無論是房地產開發商、購房者還是第三人，若想以合同訂立時開發商不具備房屋預售許可證或者房屋未竣工備案為由，要求認定合同無效的，通常不會得到法院的支持。原因在于：首先，雖然《商品房管理辦法》規定了不得以售后包租的形式出售未竣工的商品房，但是該辦法屬于部門規章，不能作為法院作出判決的依據；其次，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，出賣人如果在前取得商品房預售許可證明的，可以認定購房合同有效。所以，訂立合同時商品房未竣工或者開發商未取得商品房預售許可證的，并不能當然導致合同無效。
2.售后包租行為可能被法院定性為非法集資，導致合同無效的風險
在司法實踐中，售后包租被法院認定為非法集資，通常具有以下特征：
（1）個人或者房地產開發商，以虛構的商業地產項目或者以實際已無法完成的項目為幌子，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的。此時，由于并不存在真實的商業地產項目或者由于開發商的經營狀況惡化而使項目無法完成，進而使合同中約定的產權取得、租賃等合同目的無法實現，那么合同中約定的“高額回報”就成了一紙空文，因此通常會被法院認定為非法集資行為。
（2）向不特定對象籌集資金。非法集資的客觀表現形式之一便是面向不特定的社會公眾進行資金募集，集資的對象具有不特定性。如果是面向特定的少數投資者進行的資金募集活動，不能被認定為非法集資行為。
3.商業地產項目無法竣工驗收導致開發商面臨的雙重違約風險
開發商一般會在項目工程竣工之前獲得預售許可證，并且向社會公開出售房產，并且承諾在項目竣工驗收之前或工程計劃竣工之時開始向購房者回報租金。但是如果工程不能夠按時竣工驗收，則無法交付于承租方進行使用，此時開發商則面臨著對承租方的違約風險。而此兩種情況下，開發商仍需按照合同約定向購房者支付包租期間的租金，因此就會造成開發商的資金鏈緊張，有時甚至開發商也無法按時支付租金，而造成對購房者的違約。由此可見，房屋無法按時竣工，將使開發商面臨雙重違約的風險。
4.租金水平變化導致的購房者違約的風險
由于售后包租模式中，約定的租賃合同期限一般較長，并且對租金的約定明確并且穩定，并未隨著市場經濟的變化而變化。但是隨著時間的延長，商業地產的租金一般會發生較大的變動，如果租金增長過快，那么購房者勢必將要權衡履約和違約的成本大小，如果違約的損失小于實際租金收益的話，那么購房者很可能要求解除包租合同，收回房屋而另行尋租。由于商業地產項目的購房者數量較多，一旦出現購房者群體違約現象的話，將對開發商的資金及經營情況造成巨大的影響。
5.售后包租廣告宣傳的法律風險
商業地產促銷的手段之中，大量的廣告攻勢是不可或缺的環節。開發商為了更多更快的回籠資金，常常在廣告宣傳中以“投資回報率8%-10%”、“十年包租”等字眼，來博得更多的眼球。在商業地產銷售廣告中需要注意的法律風險主要有：（1）若銷售廣告的說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋銷售價格的確定有重大影響的話，那么即使廣告的內容未載入銷售合同，也會被視為合同的一部分，對雙方當事人均具有約束力；（2）售后包租行為具有一定的融資性質，因此為了吸引更多的資金注入，開發商通常會在銷售廣告中承諾較高的投資回報率、較低的投資風險等。但是如果開發商對在廣告中承諾的內容，例如質量、價格、項目情況等內容無法兌現，那么該宣傳廣告則有可能被認定為虛假廣告，使得開發商面臨著相應的民事、行政甚至刑事處罰。
三、售后包租法律風險的防范建議
鑒于以上出現的各種法律風險問題，針對售后包租操作模式的法律風險防范，提出如下幾點建議：
1.房地產開發商要充分評估開發項目的各種風險。這種評估應當是綜合性的，不僅包括法律上的，還應當包括商業上的、政策上的等。[2]在評估結果出來后，需要對評估結果進行深入的分析考察，綜合研究項目的開發前景，為售后包租操作模式奠定一個良好的基礎。同時需要根據項目所在地對商業地產的各種監管政策的不同，及時調整項目的運作模式，以達到與投資者的共贏目的。
2.開發商可以將售后包租委托給專業獨立的第三方或商業物業公司。這樣不僅使買賣和租賃的法律關系變的相對簡單，而且可以有效的為開發商隔離風險。構建合理的委托經營機制，走中介專業化、規模化的道路，使得開發商逐漸退出，改由專業的第三方或商業物業公司承擔起物業保值、增值、正常返租的責任。[3]
3.開發商應當制定合理可行的工程建設進展方案，應盡量充分地預估各種不確定因素對工程建設進度的影響。把向承租方交付房屋的時間與向購房者支付租金的時間銜接起來，[4]并且要及時跟進項目的建設進展，保證工程能夠在規定的時間內竣工驗收合格，以降低因逾期交房而面臨的雙重違約風險。
4.租賃合同中約定的包租利率通常并且高于銀行的貸款利率，但是該利率不必要固定化，可以在包租合同中約定隨著銀行貸款利率的變化做相應的調整。[3]并且可以約定嚴格的違約責任，從而有效降低開發商自身及購房者因租金水平變化而出現的違約風險。
5.售后包租的宣傳廣告中，要避免對投資回報等敏感內容做出具體明確的承諾，盡量以模糊化、藝術化的字眼描述以上內容。對房屋的質量、價格、項目情況的介紹等內容的描述應當盡量符合實際，避免出現過分夸大甚至虛假的內容。[2]同時應加強對銷售人員的培訓，增強其房屋銷售中的法律責任意識，統一其在銷售過程中的介紹說辭，盡量避免銷售人員對購房者作出不符合項目實際的允諾從而誤導購房者的情況出現。
售后包租，作為商業地產銷售中一種重要的促銷手段，為很多的房地產開發商帶來了更多的流動資金，更好的銷售業績。但是在這一模式為商業地產市場帶來一定繁榮的背后，房地產開發商一定要全面、審慎地評估這一促銷手段所帶來的利與弊。在實際操作中，應當遵守國家相關法律法規、地方性法規及其他規范性文件的規定，遵守項目所在地區對房地產調控的相關政策，在合法經營前提下達到開發商與購房者的雙贏才是房地產企業發展的長久之計。
參考文獻：
[1]顏莉.“售后包租”的風險問題與解決方案[J].華東經濟管理，2006（20）：54.
篇3
營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種，而交易環節的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產企業出售的是經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款將無法按照建筑業3%的稅率計證營業稅，計證土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應該將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業3%的稅率計證營業稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅。（2）若房地產開發企業銷售的房屋中包括一些設施，應將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納營業稅和土地增值稅。（3）若房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業額中繳納營業稅。企業可以與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。
[例1]某房地產開發企業出售商品房，取得轉讓產權合同收入4800萬元（包括800萬元的裝修款），除稅金之外允許扣除的項目總額為2800萬元。則應納營業稅及附加264[4800×5%×（1+3%+7%）]萬元，增值額占扣除費用的比率為56.66%[（4800-2800-264）÷（2800+264）=1736÷3064]，應納土地增值稅541.20[1736×40%-3064×5%]萬元。稅款合計805.20[264+541.20]萬元。
如果該企業將商品房的產權轉讓收入改為4000萬元，另簽訂一份800萬元的裝修合同，收入總額不變，其他條件也不變。則銷售不動產應納營業稅及附加=為220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]萬元，增值額占扣除項目的比率為32.45%[（4000-2800-220）÷（2800+220）=980÷3020]，應納土地增值稅294（980×30%）萬元；建筑裝修應納營業稅及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]萬元，稅款合計540.40（220+294+26.4）萬元。可見，同樣的收入和成本，通過籌劃可以節約稅款264.80（805.20-540.40）萬元。同時由于購房價款減少，也為購房者節約了一筆契稅。
二、利用土地增值稅“起征點”優惠政策進行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用該政策進行稅務籌劃時應注意三點：（1）企業所建造的房屋必須是符合當地普通住宅標準的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現大幅度的跳躍，企業應高度關注稅收成本對利潤和現金流的影響。（3）對于房地產企業既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優惠。
[例2]某房地產企業欲銷售普通標準住宅，扣除項目總額為2000元/平方米，現有兩種銷售方案，一是按2380元/平方米的價格出售；二是按2500元/平方米的價格出售。對于方案一，增值額占扣除項目的比率為19%[（2380-2000）÷2000]，小于20%，無需繳納土地增值稅，利潤為380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，導致增加營業稅及附加為6.6（120×5.5%）元/平方米，扣除項目金額為2006.6元/平方米，增值額占扣除項目的比率升至24.59%[（2500-2006.6）÷2006.6]，需繳納土地增值稅148.02[（2500-2006.6）×30%]元/平方米，企業的利潤為345.38（2500-2006.6-148.02）元/平方米。可見，售價提高之后利潤卻下降34.62元/平方米。如何解決提高售價與增加稅負的矛盾，見下文稅負平衡點的分析。
三、計算稅負平衡點，制定合理的銷售價格
我國目前的土地增值稅實行4級超率累進稅率，同時稅法對納稅人建造普通標準住宅給予了稅收優惠（上文已說明）。各級距的起征點的規定決定存在著稅收籌劃的空
空間，可以通過稅負平衡點的計算來制定合理的銷售價格，達到稅負最小、利潤最大。
享受稅收優惠的平衡點計算如下：假設某房地產開發的商品房銷售價格為A，除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為a，則全部扣除項目金額為：a+A×5%×（1+7%+3%）=a+5.5%A.要享受免稅的稅收優惠，增值額占扣除項目的比率必須小于等于20%，即要[A-（a+5.5%A）]÷（a+5.5%A）20%，解得A1.2848a.即納稅人想要享受免征土地增值稅的優惠，其銷售額不能超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.2848倍，否則將對增值額征收30%的土地增值稅。如果售價低于該價位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益。
若企業打算通過提高售價來增加利潤。假定售價提高到A+x（即1.2848a+x），相應的銷售稅金及附加提高了5.5%x，則允許扣除項目金額=a+5.5%A+5.5%x，應納土地增值稅=[（A+x）-（a+5.5%A+5.5%x）]×30%=6.42408%a+28.35%x，若納稅人欲通過提高售價達到增加收益，就必須使x>（6.42408%a+28.35%x）+5.5%x，解得x>0.0971a.這就是說，如果想通過提高售價取得更大的收益，提高的售價必須超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的0.0971倍。同理可以計算出當納稅人要享受30%、40%或50%的稅率，其銷售額的上限分別是除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。
可見，在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，銷售額增長而產生的增值率的提高和稅率的累進，使得稅負增長加快。上文通過稅負平衡點的計算得出了各個稅率起征點的最佳價格。房地產企業要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優惠政策及提高稅率增加稅負之間的關系。但稅負僅是房地產企業在確定銷售價格要考慮的因素之一，企業還要認真分析價格變動與房地產市場競爭能力變化的關系。通過不同價格銷售方案的分析比較來確定合適的房地產銷售價格，以減少稅負，實現利潤最大化。例如當企業測算出其所銷售的房地產增值額占扣除項目的比率將要超過稅率累進臨界點，而又缺乏進一步攀升空間時，可采取諸如對批量或一次性付款的購房者給予價格優惠等手段調整、控制價格，達到控制增值幅度、減少稅負，又促進銷售、加快資金回籠的目的。
四、促銷活動的稅務籌劃
第一，銷售折扣的稅務籌劃。銷售折扣是企業慣用的促銷手段，房地產企業也是如此。現行稅法規定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入并計稅；如果將折扣額另開發票，則必須全額計稅。
[例3]某房地產企業給予一次性繳足房款的購房者5%的銷售折扣，銷售總額2000萬元，土地增值稅適用30%的稅率，如果企業將折扣額另開發票，將導致多交營業稅及附加5.5（2000×5%×5.5%）萬元，多交企業所得稅33（2000×5%×33%）萬元，多交土地增值稅28.35[2000×5%×（1-5.5%）×30%]萬元，合計66.85萬元。
第二，買房贈物的稅務籌劃。隨著購房者購房需求的多樣性和品味的提升，不少高級住宅樓在銷售時還贈送家具家電或小汽車等。不少企業在實務中采取另行贈送的方式，這在會計上應視同銷售，并繳納增值稅。企業可以將贈送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計算土地增值稅時物品成本可以減少增值額，降低稅率。
五、妙利用各種建房方式進行稅務籌劃
（一）采用設立合營企業的合作建房方式。所謂合作建房，指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。有兩種方式：第一種是“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的所有權。但在這種方式下，需要就轉讓土地使用權和不動產繳納營業稅；雙方將分得的房屋出售時，還應繳納營業稅和土地增值稅，稅負較重。第二種是成立“合營企業”，即一方以土地使用權，另一方以貨幣資金成立合營企業合作建房。對此又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負也不同。根據現行營業稅法：自2003年1月1日起，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。因此，在第一種分配方式下，合營雙方只需在對外銷售房屋時繳納營業稅和土地增值稅。在第二種分配方式下，如果雙方建成后按比例分房自用的，按現行稅法暫免征收土地增值稅；但土地使用權投資的一方無法享受轉讓無形資產免征營業稅的政策。
可見，在收入和費用相同的情況下，合作建房的各方采取成立合營企業，在房屋建成后風險共擔、利益共享的分配方式稅負
該文章轉載自無憂考網：小。必須注意的是，由于合營雙方是出于稅務籌劃目的而成立的，并無對外開展營業的行為，只有投入沒有銷售更無利潤可言，該合營企業也沒有存在的必要。因此，更節稅的辦法是待房屋建成后，將合營企業清算，房屋作為所得分配給雙方。
[例4]甲房地產企業有一塊價值5億元的土地，但出于資金限制，擬考慮與乙企業合作建房，由甲提供土地使用權，乙提供資金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，則甲企業需要就轉讓無形資產繳納2500（5億元×5%）萬元的營業稅。若甲、乙成立合營企業，采取風險共擔、利益共享的利潤分配方式，待房屋建好后將該合營企業清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可以不用繳納營業稅。
（二）采用代建房方式。房地產的代建房行為，是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言，沒有發生房地產權屬的轉移，不需繳納土地增值稅和營業稅，只需就勞務收入繳納營業稅。房地產開發企業可以利用該政策，在開發之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低巨額稅負；同時，可以適當降低代建房的勞務費用，將節省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。
[例5]某房地產企業，商品房銷售收人為5000萬元，除營業稅及附加之外的總扣除項目金額為3500萬元。若該企業按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業稅及附加=5000×5.5%=275（萬元）；增值額占扣除項目的比率為32.45%[（5000-3500-275）÷（3500+275）]，應繳納土地增值稅367.5[（5000-3500-275）×30%萬元，實現利潤857.5（5000-3500-275-367.5）萬元。若企業采用代建房方式，取得勞務收入1400萬元，應繳納營業稅70（1400×5%）萬元，實現利潤1330（1400-70）萬元。可見，建房方式的轉變將為企業增加收益472.5（1330-857.5）萬元。
篇4
幾十至數百元：生活用品“沙里淘金”
現在，各大拍賣行經常舉辦民品拍賣會，主要有兩類拍品：一是市民個人委托準備出售的二手貨；二是執法部門的罰沒物資。拍賣標的小至鞋、太陽鏡，大至電熨斗、榨汁機等小家電，拍賣會場常常座無虛席，因為往往能“淘”到不少價廉物美的好東西。
阿惠經常注意報紙上的拍賣公告，遇到自己感興趣的就去參加。一次，她去了一場罰沒物資拍賣會，拍賣的270多件拍品包羅萬象，有短袖襯衫、攝像機、手機、文件夾、毛巾、化妝品等。太陽鏡每副1.5元起拍，短袖襯衫每件5元起拍。經過3個多小時的角逐，阿惠為自己添了一副時髦的藍色太陽鏡，給男朋友買了一件短袖襯衣，還拍下了電吹風、豆漿機等生活小電器。阿惠說，像這種罰沒物資的起拍價一般較低，價格比外面至少低20%，非常劃算。
競拍建議：
1、留意報紙、地方網站上的拍賣公告，注意廣羅信息，不要錯失機會。
2、民品拍賣會也可以成為“賣舊貨”的好地方。委托拍賣行把家里的舊貨拍賣，既處理了閑置，又使之變現，可謂兩全齊美。
一千元至萬元以內：慧眼挑得電器家具
如果你準備在拍賣會上投資千元至萬元以內，那么，各種家具、電器是主要競拍目標，比如攝像機、電視機、空調、電腦、沙發等。琳子想買一臺液晶顯示屏的電腦，市場售價8000多元，在一個朋友的指點下，琳子去拍賣會，最終以6000元拍下一臺。
競拍建議：
1、在看到拍賣公告或得知拍賣消息后，先到商場等地方了解自己感興趣的家具、電器的售價等情況，并大致確定自己競拍的最終心理價位。
2、拍賣會正式舉行之前，提前到拍賣現場，仔細了解拍品的型號、起拍價、有無瑕疵等問題，并大致了解哪些拍品是熱門競拍物。
3、如果是拍得后自用，要想清楚拍品是否與自己的需求相符；若想轉手賣出，則要看拍品是否屬當下較受歡迎的型號，并最好找到寄售的商店。
一萬元至數萬元： 淘輛轎車圓“私車夢”
擁有一輛私家車是很多人的夢想，到拍賣會上拍下一輛價廉物美的轎車，已成為愈來愈多愛車族的新選擇。阿建是個“車迷”，一直想有輛自己的車。他在一次拍賣會上以5萬元的價格拍下了一輛8成新的桑塔納轎車。阿建說，二手車市場魚龍混雜，很容易吃虧上當，但通過拍賣會就可以放心很多，一方面拍賣會上的車在產權方面完全清晰，另一方面，車子有什么問題的話，拍賣公司也有告知的義務，不用擔心以次充好或故意隱瞞車子存在的問題。
競拍建議：
1、對目標車輛進行現場考察，并對同型號新車的價位比較了解，根據自己的經濟承受能力，確定對車子的心理價位期望值，避免競買時自我控制力不強，不知不覺中拍賣價格超出市場價。
2、想做車輛拍賣的投資者，要有充足的資金實力。因為被拍車輛一般要求一次性付款。如果有特殊情況不能一次全部付清，一定要事先與拍賣公司協商，以免日后發生麻煩。
萬元及以上： 拍賣會上尋找實惠房
立宏在成都市一拍賣行舉行的一次商品房拍賣會上以低于市價20%左右的價格買到了一套稱心房子。與傳統的置業方式相比，房地產拍賣最大的一個好處在于價格實惠，通常比市場售價低20%甚至更多。
同時，進行拍賣的房子并不是因為質量問題“處理”的房產。房地產專場拍賣會的主辦機構拍前都會對房屋的質量、權屬進行審核，并將瑕疵記錄在案。拍賣機構有義務向競買者說明房產存在的瑕疵，同時，權屬不完善的房產是不能夠進入拍賣程序進行拍賣的。這無疑為購房者提供了質量保障。
購房者另一個顧慮是購房后的產權過戶等配套服務。目前，一些房地產專業拍賣機構已完全能夠提供代辦產權、法律咨詢等服務，隨著政策的進一步放寬，有的拍賣公司還與銀行聯合推出按揭貸款，使拍賣市場的房產同樣可以分期付款。
房產拍賣雖然是個新鮮事物，但并不比購買商品房、二手房手續繁瑣。通常拍賣會前舉辦現場看房咨詢，當自己選中標的后只需交納一定保證金，簽訂一份競買合同便可以參加競拍。如果競拍成功，拍賣公司在你的委托下代辦有關交易過戶、產權辦理及抵押貸款等有關手續，不需購房者費心。如果不成功，拍賣公司會如數將保證金退還給競拍者。
競拍建議：
1、競拍前一定要聯系拍賣行去現場看樓，最好請專業估價人員根據市場行情和房屋狀況進行評估，定出自己的最高承受價格。
2、盡管拍賣行已在拍賣房產的產權上把了關，但競拍人還應親自了解產權情況：產權性質、是否為共有財產或已抵押財產、是否辦理了產權證；如果是商品房預售契約，那必須清楚了解發展商是否補齊地價、手續是否齊全。這一點很關鍵。
3、競買人應該冷靜競投，當自己舉牌的價格超出最高心理價格5%的時候還未拍得，就該立即選擇放棄。
拍賣會上競買的三條建議
一、仔細看樣，定好心理價位。看樣是競買活動順利進行的第一個步驟，在觀看拍賣樣品過程中，應對物品的真偽、成色、規格等細細觀察。如果發現與拍品目錄不符或有未注明的瑕疵，可即時向拍賣行提出詢問，然后決定是否參與競買。拍品上標有參考價，可與市場同類檔次的價格相比較后，確定自己競買的最高出價，即“心理價格”。
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【關鍵詞】房地產行業；烏魯木齊商品房價格；隱性漲價；調查分析
在公共管理碩士就讀期間，通過學習的公共政策分析和我國目前房地產政策的基本情況，本人對烏魯木齊五個主要區域的房地產市場進行調查后，經過分析論證后得出的結論是烏魯木齊房地產價格在2012年任然存在隱形漲價的現象。分析原因如下：
一、國家宏觀經濟政策的影響
2011年是國際金融危機以來世界經濟形勢最為復雜的一年。總體上，全球主要經濟體逐步企穩并正式步入復蘇期，但在結構上，則表現出許多深層次的缺陷和失衡，國民經濟的恢復還存在明顯的脆弱性。主要國家的宏觀經濟政策在調整中形成了多重選擇和非對稱性，加劇了全球經濟形勢的波動。我國經濟保持良好的增長勢頭，經濟發展方式轉變也得到了有效的支撐，但復合式通脹壓力已經成為宏觀經濟運行的最主要影響因素。
二、黨和政府相繼出臺的房地產政策的影響
黨和政府的政策是黨的性質和國家制度的具體體現，對我國各級政府的領導干部和工作人員來說，首先必須堅定不移地執行中央的各項方針政策。政策不僅有其原則性的一面，而且還具有靈活性的一面。執行政策，必須有原則上的嚴肅性，但在實施政策的具體工作中，又必須有高度的靈活性。2011年初，一系列房產調控政策出爐，先是有國務院公布的“國八條”，繼而上海、重慶開征房產稅，央行更是在春節假期的最后一天宣布加息，眾多城市限購細則也相繼出臺。那么，政府針對房地產市場的各種調控辦法，是否讓公眾認可呢？全國兩會3月初召開，房價毫無疑問再次成為兩會的關注熱點，同時也是公眾最為關注的兩會話題之一。
三、影響烏魯木齊商品房價格的現狀分析
這是烏魯木齊房地產價格在2011年連續三個月的價格同比漲幅，8月，房價同比上漲11.9%，在全國35個大城市中排第三位；9月，房價同比增幅21.1%，升至全國房價增幅榜第一；10月，以18.5%的同比增幅位居全國第二。烏魯木齊市在國家發改委等部門的全國70個大中城市房價增幅榜中的排名，其房價漲幅超過北京、上海、深圳等城市。然而，就在2005年的1月至7月，該市房價漲幅還只是個負數，即-6.05%，排名全國倒數第二。是什么原因導致烏魯木齊市房價如脫韁野馬般飆升？
1.銷售者：開發商“捂房”賺老百姓的血汗錢
在烏魯木齊市房產管理局聯合某網站進行的調查中，87.3%的被調查者認為烏魯木齊市房價“非常高”，認為“比較合適”和“較低”的僅占7.6%。“房價上漲這么快，與房地產開發商的‘捂房惜售’有很大關系。他們通過各種手段來賺取老百姓的血汗錢。”目前烏魯木齊房地產市場不缺房。缺的是老百姓買得起、住得起的房。房產公司有許多銷售技巧，他們利用老百姓‘買漲不買跌’的購房心理，一般會先根據成本和市場情況提出均價探行情，如果客戶能接受，他們就會不斷加價。”
2.開發商：政府抬高地價，我們當然要抬高房價
在老百姓的眼中，房價瘋漲，是房地產開發商在賺取暴利。但許多開發商都說：“現在地價這么高，單單土地成本一項，就比原來翻了兩番，加上各種建筑材料不斷漲價，不提高價格怎么行？我們賺取的利潤并沒有增多。烏魯木齊市國土資源局網站的信息表明，2002年7月1日，國土資源部11號令頒布實施后，該市經營性用地一律納入土地有形市場，實行招拍掛出讓。據了解，烏魯木齊2007年前三季度通過招標拍賣掛牌出讓用地面積278.16萬平方米，相比去年同期增加了180.23%。土地合同成交款達12.79億元，相比去年同期增長了51.90%。一家房地產公司的總經理助理表示，今年烏魯木齊市城北及城南部分地區土地出讓金大多上漲兩倍以上，中心地帶漲了三四倍。由于目前烏魯木齊市房地產市場持續走俏，許多其他地區的房地產開發企業看中烏魯木齊廣大的開發空間，也來分一杯羹，造成地價不斷上漲。“盡管成本增大，烏魯木齊房價短期內漲幅較大，更主要的還是受市場供求的影響，受成本影響較小。預計明年還有上漲趨勢。”該負責人說。“政府把地價漲一點兒，開發商遵從利益最大化原則，自然會把房價漲得更高。”
3.建筑商：房價漲跟我們沒多大關系
在開發商的口中，房價瘋漲，有一部分是建筑材料成本增加所致。到底建筑成本增加對房價上漲的影響有多大呢？通過對烏魯木齊市幾家建筑企業。例如：在江蘇蘇中建筑集團新疆分公司承建的“一龍尚座”的建筑現場，一些在現場休息的工人顯得疲憊不堪，他們也紛紛表示，現在烏魯木齊市的房價、物價上漲過快。新疆一老牌建工集團下屬公司的周姓負責人表示，今年建筑原材料成本總體價格相對去年漲幅不大。2007年第三季度與2006年第三季度建筑原材料市場價同期相比，鋼筋價格由每噸3200元至3300元，上升到每噸4000元至4200元。其余材料價格基本持平，多孔磚價格保持不變，同樣是350元/千塊；水泥價格也沒有變化，都是0.35元/公斤。所以，建筑材料成本上揚對房價突漲影響不大，因為建筑公司報給房地產公司的成本沒有變化。原材料市場價格上漲的部分，建筑公司自己消化掉了，沒有轉嫁給開發商。
4.高品質樓盤越來越多，經濟適用房面積不斷壓縮
一些管理部門還認為，房屋品質高、投入大，也是目前房價攀高的重要原因。
翻開近期的本地報紙，打著光纖入戶、智能化管理、CIOLD(宜居新標準國際化有機生活中心)等新口號的高層住宅小區廣告越來越多，價格也讓普通工薪階層望而卻步。今年，高品質高層住宅小區成為許多房地產開發公司的首選，售價都在每平方米5000元以上。由新疆廣匯房地產開發公司開發的高層住宅小區和楓雅居，不到一個月每平方米就上漲了1000多元，令人咋舌。房產公司的總經理助理表示，現在開發商開發一座高層住宅樓的投入的確很高。建筑材料要符合國家建筑節能環保要求，僅拿玻璃來說，高層住宅全部使用鋼化玻璃。他們還會引進各種先進的配套設施，以服務吸引消費者，如增加污水處理器系統，讓水龍頭流出的水和純凈水一樣可以直接飲用，還有通道式垃圾處理器等。至今未完工的南湖廣場旁的“一龍尚座”，還專門建設了豪華的室內生態園、住戶休息室、兒童娛樂廳等，這些配套設施的完善加大了開發商的投資。在開發商如火如荼地興建高品質商品房時，前幾年對房價有平抑作用的經濟適用房面積卻在不斷壓縮，今年幾乎沒有開發量可供統計。
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【摘要】房地產企業面對激烈的市場環境,如何合理設計營業稅和土地增值稅的納稅籌劃方案以降低成本、增加利潤、實現價值最大化,是一個迫切而又十分重要的新課題。納稅籌劃作為企業財務管理的一個重要內容,由于其直接關系到企業的最終利潤,所以日益為眾多企業所重視。
【關鍵詞】房地產營業稅土地增值稅納稅籌劃
一、納稅籌劃的必要性
1.房地產行業激烈的競爭。房地產企業較高的投資回報率,使得投資額逐年增大,從1994年到2007年,平均每年增長17.96%,遠超過了同期我國GDP的增長速度。但從去年下半年開始由于國家宏觀調控,市場競爭加劇,使房地產企業利潤下降,通過納稅籌劃有助于改善企業收益狀況。
2.房地產業涉及的稅種多。現行實體稅法21個稅種中涉及房地產企業有9種,占近一半比重,比例很大,納稅籌劃的范圍較廣。
3.房地產開發經營中稅費占房地產開發成本比例較大。根據建設部公布的資料顯示,稅收占商品房房價的比重約為11%。在當前高房價、市場銷售業績差、企業融資困難的多重壓力下,納稅籌劃有助于降低企業成本。
二、納稅籌劃的基本方法
1.稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節減稅收的方法。實行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負點,通過防止適用稅率的爬升來降低稅負。這種方法計算比較復雜,但因為稅率差異普遍存在,所以適用范圍較大。
2.扣除法。扣除法是通過增加扣除額而直接減少應納稅款,或調整扣除額在各個應稅期的分布而相對節減稅額的納稅籌劃方法。這種方法起到延期納稅的作用,使用廣泛。
3.延期納稅法。納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法。這種方法利用延緩納稅,取得資金的時間價值。幾乎所有企業都適用。
4.分拆法。就是使所得或收入在兩個或更多個納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。。這種方法計算復雜,受較多條件約束。
三、納稅籌劃的稅種
我國內資房地產企業主要涉及9個種稅:營業稅、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、城市維護建設稅、印花稅。前5個稅種構成房地產業企業納稅成本的主要部分,其中前3個稅種更是重中之中,但大家對企業所得稅的籌劃研究相對比較熟悉,所以本文僅就營業稅和土地增值稅為納稅籌劃重點,進行扼要分析。
四、納稅籌劃的對策
1.營業稅的納稅籌劃
房地產企業交納營業稅的范圍主要有銷售不動產,自營建筑、修繕、裝飾工程作業和對外出租自行開發的商品房等業務。其中,銷售不動產的稅率為5%,自營建筑、修繕、裝飾工程作業的稅率為3%,對外出租自行開發的商品房業務稅率為5%。
(1)精裝修房屋納稅籌劃方案
例1:F房地產公司開發的H住宅項目,為促進銷售將其精裝修后交房。毛坯房的建筑成本為6,000元/m2,精裝修后的建筑成本為7,400元,總建筑面積為40,000m2。預計對外售價為9,000元/m2。
方案1:F房地產公司與買主按9,000元/m2的價格簽訂售房合同,則商品房全部銷售后F公司應繳納營業稅:9,000×40,000×5%÷10,000=1,800萬元。
方案2:F房地產公司與買主按7,600元/m2的價格簽訂售房合同,再按1,400元/m2簽訂裝修合同,則F公司應繳納營業稅為:7,600×40,000×5%÷10,000+1,400×40,000×3%÷10,000=1,520+168=1,688萬元。
稅法規定,納稅人兼營不同稅目應稅行為的,應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額,然后按各自適用稅率計算應納稅額;未分別核算的,將從高適用稅率計算應納稅額。
2.土地增值稅的納稅籌劃
(1)利用土地增值稅臨界點進行納稅籌劃
房地產企業轉讓房地產并取得收入的行為需要繳納土地增值稅,轉讓房地產的增值額為計稅依據,其稅率為四級超率累進稅率,納稅籌劃主要是注重對稅基的籌劃,方法有減稅法和稅率差異法。
①利用建造成本法求臨界系數
先假定:銷售總額為Y,建造成本(土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)為X,于是房地產開發費用為10%X,加計扣除額為20%X,允許扣除的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加為5.5%Y[3]。全部扣除金額為:
X+10%X+20%X+5.5%Y=1.3X+5.5%Y。
稅法規定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免稅,超過20%應就其全部增值額計稅。這里所說的20%就是“避稅臨界點”,我們應根據臨界點的稅負效應進行納稅籌劃。此時企業享受起征點稅收優惠的最高售價為(1.1)
得出,Y=1.6702X。
結果說明,當增值率為20%時,售價與建造成本的比例為1.6702,稱為“臨界定價系數”。企業如果享受20%的免稅優惠,其售價最高不能超過建造成本的1.6702倍。若售價高于1.6702倍時,增值額高于扣除項目20%,即增值率在20%—50%之間,此時需按稅率為30%全額計算繳納土地增值稅,只有當提價所帶來的收益大于30%,提價才有意義,根據公式1.1,可以得到
得出Y>1.8201X。
同理根據公式1.1,當增值率為50%、100%、200%的臨界定價系分別為2.1253、2.9213和4.6706。通過分析得出,若售價在1.6702-1.8201這一區間,轉讓收入高,稅后收益低。如售價高于1.8201,則相對稅負輕,利潤高。
②利用扣除項目法求臨界點
假設,稅法允許全部扣除項目(除營業稅金及附加外)的金額為100,房價為Y時,相應的營業稅金及附加為5.5%Y。這時全部允許扣除金額為:100+5.5%Y。根據建造普通標準住宅增值額不超過20%的免稅規定,享受起征點稅收優惠的最高售價為:Y=1.2(100+5.5%Y),得出Y=128.48。即房地產公司若要享受土地增值稅20%的免稅優惠,其售價最高不能超過128.48。
當增值額略高于扣除項目的20%時,增加收入的最低臨界值:假設此時的售價為(128.48+Y),相應的營業稅金及附加、允許扣除項目金額都同時提高5.5%Y。則有:
允許扣除項目金額=(100+5.5%×128.48)+5.5%Y;
增值額=(128.48+Y)-(100+5.5%×128.48+5.5%Y)=94.5%Y+21.41;
應納土地增值稅=(94.5%Y+21.41)×30%。
(2)成立銷售公司的籌劃方法
根據財稅(2003)16號文件關于營業稅的稅前減除,有條件的房地產企業可以通過設立銷售公司,而不會重復繳納營業稅,同時還將土地增值稅一分為二,從而降低增值額和增值率,達到不交或少交土地增值稅的目的。利用延期納稅法,通過設立銷售公司可以遞延繳納稅款,取得資金時間價值。
參考文獻:
[1]2007年注冊會計師全國統一輔導教材稅法[M].北京:經濟科學出版社,2007:137.
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為了有效遏制房價過快增長，我國上海、重慶等城市于2011年1月份率先試行征收房產稅，并計劃2012年在全國推廣。近段時間以來，關于我國要不要征收房產稅、應該如何征收房產稅的議論一直沒有停止。為此，筆者搜集、整理了部分國外發達國家的房產稅概況，以期對我國房地產征收房產稅有所借鑒和啟迪。
美國：大頭用來建學區
目前，美國已有50個州在征收房產稅，與中國是否開征房產稅引發巨大爭議不同，絕大多數美國人愿意繳納房產稅，這與美國的房產稅較好體現了“取之于民、用之于民”的原則有關。
美國的房產稅有狹義和廣義之分，狹義的房產稅是指對房屋本身征收的稅，屬于財產稅；廣義的房產稅還包括交易稅，也就是在房屋買賣時要繳納的稅。
美國房產稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區，聯邦政府和州政府都不參與房產稅的征收。一般來說，郡稅、城市稅和學區稅三者之間的比例為1:1:5。做為房產稅收的主要受益者，學區把稅款主要用在了為學校添置運動器械、維持校車運營、教師發放工資福利、向學生提供免費午餐等等。
在美國，對于一個房主來說，房產估價和稅率是決定其要繳納的房產稅高低的兩個關鍵因素。目前，美國大部分地區房產稅的稅率維持在0.8%-3%之間，其中，以1.5%左右的稅率水平居多。
英國：房地產稅有等級之分
英國房地產稅的叫法在本國也不統一。英格蘭、蘇格蘭和威爾士叫“家庭稅”，而北愛爾蘭就叫“市政服務稅”。2010年，英格蘭平均每個家庭交納的房地產稅為1146英鎊。
英國的房地產估價由政府開發的專用軟件自動完成，稅額從個人工資賬戶或養老金賬戶自動劃撥到市政房產稅交納賬戶，無需個人參與。完稅后，如果個人有異議，可以提出復核，發現誤差，多退少補。
另外，英國對非居民住房的房地產稅單獨征收，包括商業用房、市鎮及村莊的辦公用房。非居民住房的房地產稅雖然也由地方政府征收，但要交中央政府，然后中央政府按照各地人口平均分配使用，其作用就是富裕地區支持貧困地區。
英國房地產稅稅率是累進稅率，但各個郡的稅級和邊際稅率均不相同。英格蘭的房地產稅級分為8級，用英文字母A到H表示，并把D級作為參照級，每年的房地產稅只規定D級的稅值，其他級別的稅值自然產生。
韓國：利用賦稅穩定房價
在韓國，房產稅叫綜合不動產稅，開征于2005年，時間不長，目的是為了配合1961年開始征收的財產稅，以期通過加重富裕階層保有大量房產的稅負，遏制首都首爾地區房價過快上漲．征稅對象為擁有房產總價值超過6億韓元(1美元約合1144韓元)的家庭，并根據房產總價值的不同，稅率為每年0.75％-2％之間。
經過幾年實施，這兩種稅收制度結合效果并不明顯，因為每年房價上漲的速度要遠遠高于每年所要承擔的賦稅，所以房地產投機行為依然存在。
不得已，韓國政府又出臺了更為嚴厲的房產轉讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納50％的房產轉讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納60%的房產轉讓所得稅。即使在購買房產2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產時，仍需要繳納6％-35％不等的房產轉讓所得稅。
這一政策的出臺，韓國房地產投機現象大大減少，房價也基本穩定下來。
德國：法律運用講技巧
在德國，除非你的房產是文物，并且維護費用超過房產收益，否則都要繳納房產稅。
德國的房產稅分兩種，都是地方稅，在保有環節，有專門的《房產稅法》。計算方式相對簡單，是按“統一的征稅值”乘以3.5％后，再乘以當地確定的稅率。在交易環節，有《房產購置稅法》，該法規定，在德國每購置一處房產，都需按房產的實際價值交納一定數量的稅賦，稅率及計算方式在各聯邦州有所不同，但大都在3.5％左右。
這些年，德國的房價波動不大，房產稅功不可沒。
日本：根據時價征稅
在日本，房子和土地都是可以出售的。一般來說，買房子不僅意味著擁有房產本身，而且意味著獲得相應的土地所有權。即便購買的是公寓樓，也會依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分攤整棟樓占有的土地。
上世紀50年代，日本在地方稅制改革中引進了固定資產稅。固定資產稅屬于地稅，由地方稅務機關征收管理。固定資產稅主要對土地、房屋等征稅，納稅人是法律意義上的土地、房屋產權所有者。土地包括住宅、農田、森林、牧場、原野等，房屋包括住宅、店鋪、工廠等。每年1月1日在房屋登記簿上登記的產權所有者，有義務向所在的市町村繳稅，標準稅率為1.4%。而東京都心23區的產權所有者需要將稅金繳至東京都而非各自市町村，這是一個特例。
日本是地震多發國家，如需對老舊房屋進行抗震翻建和改造，依據不同的條件，可獲取1-3年不等的固定資產稅和城市規劃稅的減免；再比如，如果對房屋進行節能改造，可依據條件享受1/3的固定資產稅減免；65歲以上或者殘疾人需要對房屋進行無障礙通道改建的，100平方米以內的房屋可以享受減免1/3的固定資產稅。另外，對土地征收的稅額達到上一年度1.1倍，超出部分予以減免；不足200平方米的小規模住宅用地，也可享受城市規劃稅的減免。
新加坡：統一制定價格
在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，類似于中國經濟適用房的政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統一規定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。
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關鍵詞：開發成本；合理利潤空間；平抑房價
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0236-01
一、我國房地產市場開發現狀
（一）市場現狀。1998―2002年，中國房地產業發展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。從國際到國內，都可以看出房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用。但中國的房地產市場既處于高速發展期，又處于轉型、過渡期，市場發育還不成熟，行為還不規范，市場運行中還存在諸多風險。既需要警惕房地產市場的“泡沫性過熱”現象出現，還需要警惕由于政府工程規模過大造成商品房空置率居高不下的“盲目性過熱”危險。現實要求政府和企業要共同把握市場脈搏，通過“無形的手”和“有形的手”，共同促進房地產市場持續健康的發展。
（二）政府對現狀的態度。促進房地產市場健康發展，是滿足城鎮居民不斷增長的物質文化需求的內在要求，有利于促進消費，擴大內需，拉動投資，增加就業，推進經濟結構的戰略性調整，保證國民經濟持續快速健康發展。
（三）消費者對現狀的態度。大多數消費者關心的問題是現在買房是否合算，房價會不會再度升高，質優價廉的房產是否能夠真正買到，購房置業成為城鎮居民消費和投資關注的重點領域。隨著銀行按揭貸款對居民個人消費的政策傾斜，個人買房已不再是不可企及的事情。
二、施工企業成本控制的基本任務
施工企業成本控制的基本任務是執行有關的成本開支范圍、費用開支標準、工程預算定額等；制定積極的、合理的計劃成本和降低成本的措施；嚴格、準確地控制和核算施工過程中發生的各項成本，并與計劃成本相對比，及時地提供可靠的成本分析報告和有關資料，對項目進行經濟責任承包的考核，以期改善經營管理，降低成本，提高經濟效益。
三、如何行之有效地控制房地產開發中的成本
下面就從房地產開發過程中的幾個階段來具體談一下成本控制。
（一）前期環節的成本控制。在房地產開發過程中，項目的篩選是最重要的一環。學會定位是關鍵。一是要進行市場調研，對市場走勢做出分析、判斷，并及時提供、反饋給集團公司管理層作決策參考。二是根據集團公司業務發展規劃、開發能力和面臨的市場情況，確定項目開發計劃；組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察，進行立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想。三是選擇定價的目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，畢竟，對絕大數企業來說，利潤最大化是其經營的最終目的。在前期工作中，還有一項直接影響成本構成的因素，即對施工圖的設計與審核。優秀的設計是項目盈利最基本的保障。所以要加強對設計圖紙的會審與審查工作。對設計單位設計的圖紙質量進行仔細復核與審查，對各專業間圖紙的矛盾盡早向設計單位提出修改，以免出現返工現象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核，以求提高設計質量，因為科學合理的設計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物本身結構、抗震等要求基礎上還能大大降低工程造價。以避免因設計考慮不周或失誤而帶來的經濟損失。另外，由于土地價格在開發成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對于開發商能否達到預期的回報率至關重要。
（二）建設階段的成本控制。前期工作完成后即進入建設階段。開發商在這一階段的任務就是要在預定的投資預算和規定的時間內完成開發項目的建筑安裝工程，使項目按時投入使用。1、通過合理規劃控制建設成本。總體規劃受規劃設計條件的制約，而規劃設計條件是由規劃管理部門依據國家相關規范編制的，所以對國家相關規范的理解程度決定著總體規劃的質量和水平，同時也影響著建設成本的控制。所以應力爭提高容積率，增加開發面積，提升土地的利用價值。通過總體規劃設計的方案優化來節約投資，其比重占個渠道節約投資總額的60%~70%，必須引起高度重視。2、優化施工圖設計，節約建設成本：施工圖設計方案的優化程度是僅次于總體規劃設計方案的一項重要重要成本控制任務，如果說總體規劃設計方案降低建設成本占60%~70%的話，那么單項工程的施工圖設計方案降低建設成本就約占20%~25%，必須引起高度重視，嚴格掌控。這就需要我們熟悉和掌握設計規范中影響建設成本的主要內容。3、加強合同管理，降低建安成本。由于建筑行業產品的固定性，生產工人，機械設備的流動性，產品的多樣性，產品的體量大，生產周期長等特點，造成了特有的復雜生產工藝流程，建筑施工承包合同的內容相應比其他商業合同，加工合同復雜多變。建筑施工承包合同的所有條款都與成本有關聯，所以建筑施工承包合同，經雙方簽認，就決定了建筑成本的高低，再要想改變它，就是違約，形成司法糾紛。
(三)后期階段。1、及時進行竣工總成本結算。工程完工后，項目經理部將轉向新的項目，項目經理應組織有關人員及時清理現場的剩余材料和機械，調配不需要的人員，支付應付的費用，以防止工程竣工后，繼續發生包括管理費在內的各種費用。2、進行成本核算。成本核算，要嚴格遵守成本開支范圍。劃清成本費用支出與非成本費用支出的界限，劃清工程項目成本和期間費用的界限。3、組織成本考核和分析。項目竣工，工程結算收入與各成本項目的支出數額最終確定。項目部在整個工程結束后，按成本費用項目進行成本分析，提出本項目累計成本實現水平，并逐項分析成本項目節約或超支情況。尋找原因，之后，根據成本分析報告，召開項目成本分析會，總結成本節約的經驗，吸取成本超支的教訓，為下個工程項目成本控制提供對策。項目部整理匯總成本核算資料，報公司審核。根據公司的審核意見及項目部與各部門、各有關人員簽訂的成本承包合同，項目部對責任人予以獎罰。
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關鍵詞：沿海地區；房地產；貿易
（一）大量土地非法閑置
許多開發商買下土地，是不是為了蓋房子，但是一年左右，如土地增值。為了避免土地部門的檢查也有許多技巧。例如，一些開發商在土地部門相關負責人檢查，標志性建筑。當檢查人繼續閑置，為了逃避國家政策的制約。的責任，小業主另一些開發商，說是由于其他業主反映房屋發展擋光問題和反對建設，開發商將借口推遲項目建設。一些開發商將土地分成許多批次，批量開發。這種現象在我們的日常生活中是很常見的。一些地區可以一次完成，開發商不可分為3個時期，以及后來的價格較高。這種行為使開發商的利潤大幅增加，與人民利益受損。更甚的是，一些開發商很長時間沒有啟動，如出售給其他人的土地升值，將閑置土地的責任到人，接受下一個。通過上面的行為可以看出，在大腦的開發商，尋找所有的方式逃脫懲罰的發育延遲。
在國家土地政策也存在一些漏洞，推遲了全國土地開發，將受到懲罰，要督促發展商不違反國家規定的行為。然而，開發商都算作一個帳戶，比較土地收益和罰款的球隊更多的囤積，如果更多的利潤，那么我認為開發商寧愿支付罰款。在這種方式中，細而成為開發商只是方式違反政策的國家主義部門工作。
（二）拆遷補償缺乏統一標準
第一個是獲得的補償和安置的第一個人是不一致的。由于補償價格的心理預期每個人是不同的，他們的經濟條件不同，所以對待的態度也是千差萬別。有些人認為這是為了改善住房條件，有些人會認為是增加經濟負擔，甚至沒有錢去租現象。新建成的房子快一年：三，五年，所以這一部分人選擇不動，直到政府在政策上給予更多的補償。所以在移動的人而獲得更多的利益，這也造成了人們的心理不平衡。以后遇到這種情況一般會選擇方法可以拖放，這增加了拆遷工作，很多不必要的麻煩。同時也促成了指甲，指甲出現被稱為，和剛才所說的情況很相似其實不然。最低要求是不向前釘為滿足溫飽，但不高于實際的房地產市場價值的價格，提出種種不合理的要求阻礙進步的。他們是沒有事實根據的，信口開河，漫天要價。而開發商由于施工進度的限制，最后不得不滿足他們的要求，開發成本大大增加。這種增長將房子去。原則上，政府是一個強制性的最小功率，但由于影響社會的和諧發展的恐懼，不要輕易使用。畢竟，事故將導致在拆遷過程中的社會動蕩，發展不利于和平與穩定。因此，拆除，政府只能審慎的監管，但不能過度干預。
其次，賠償數額是不合理的。由于住房市場評估機制的太少，目前的市場價值，而不是行業競爭的形成。沒有對促進我國的評價機制，競爭機制還不規范。所以他們不能給出一個合理的價格。評價結果直接與人相關的利益。也就是說沒有評估機構會影響質量的專業評估，這樣的權利和利益的拆遷不能保證基本。但是，拆遷單位的拆遷工作人員的態度和專業水平的順利進行起著關鍵的作用，微笑會讓人感到受尊重，良好的溝通技巧使人們在遇到更多的理解問題。
（三）房地產開發缺乏科學性
在城市中心的房地產資源已經枯竭，開發商會走動的城市。在沿海地區，吸引周圍的居住是因為其方便的交通擁擠的房地產行業，更是一個宜人的氣候和優美的生態環境。依山傍水的生活環境是人們所向往的。然而，近年來，由于住房是由開發商的利益，也逐漸開始移動市場的需求，在山上進入森林。山是高聳的，宏偉的，必須在船頭的機械和設備現代化的前面，但最終還是我們自己的損失。近年來，中國一直倡導植樹造林，現在他已經摧毀了他們的。美麗的海濱城市的改變，它將失去這個建筑的意義。
失敗并不局限于，在沿海植被原房地產開發已被破壞。植被是防止植物入侵，已基本失去功能。隨著房地產行業的沿海城市的快速發展，普遍的生活污水排入大海。生態環境的水域也能成為巨大的破壞。那些吸引開發商，投資者，游客自然優勢的構建是一個小小的死亡，當自然災害來襲，損壞或我們人類。因此，一個關鍵問題是如何促進人與自然和諧發展成為中國房地產行業發展面臨。
（四）房地產開發供需不對稱
普通人只能買得起一些常見的經適房。但開發商更喜歡建一些高檔商品房、別墅。因為這些地區將利潤豐厚的利潤點。地方政府有時讓建筑高級住宅開發商，這主要是由于政府支付這些開發商建造這些房屋的土地使用費很高，逐漸成為一些地方政府是非常可觀的收入，并建立房地產行業將帶動當地經濟的發展。同時，房地產稅的商業使用比一般的經濟適用的稅收高自然，這就是為什么地方政府沒有阻止一個理由而鼓勵開發商。但是，這種方式將無法滿足低收入者住房需求，導致房地產市場供需失衡。和土地面積的城市中心區很小，所以住房的供應越來越有限公司。市場研究告訴我們需求遠遠大于供給，當然，不僅與普通市民的需求，這是虛假的需求很大一部分。包括投資需求，投機性需求和非理性預期。非理性預期的形成，主要是因為人們擔心價格繼續上漲，那么早去買房子，從而更刺激了房價上漲。像海岸的這些地區，由于其自然條件十分優越，經濟的快速發展，最重要的是便利的交通方便，接觸。因此，對房屋的需求并不局限于當地居民已經吸引了來自全國乃至世界各地的消費者群體，使有限的資源將無法滿足無限的需求。
（五）法律層面保障力弱
國內開發商為了籌集資金，往往會選擇賣出一定比例的期房來獲得建筑房屋的后續資金。開發商一般會用低廉的價格來吸引消費者購房，但是所謂的期房即是還沒有建筑好預計在以后的一段時間才能交房。這就為投資買房者買房帶來了風險。
首先，由于投資者看到的僅僅是圖紙而非現實的房屋，所以肯定會跟心里預期的效果有差別。
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1．對煤炭企業房地產項目投資法律風險的認識
煤炭企業房地產投資，是指煤炭企業將其資本投入到房地產業，以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動。任何一種經濟活動都存在風險，尤其是投資。房地產項目投資因為自身特點風險會更高。房地產項目由于其空間上固定，投資量大，回收期長，工期連續，使得房地產項目開發建設全過程中面對的不確定因素，產生損失的可能性比較大。無論是投資決策階段、土地獲取階段， 建設階段還是物業管理階段自始至終存在著各種風險。諸如來自于國家、政府政策變化風險，房地產和相關產業潛在的市場風險、項目開發的法律風險以及各種不抗力帶來的意外風險。其中法律風險是最容易控制的，同時也是最有可能發生的風險。
煤炭企業房地產項目投資法律風險，是指煤炭企業在房地產開發經營活動中的行為，出現與現行法律法規相悖并由此承擔相應法律責任的可能性。
分析房地產項目投資法律風險的成因，主要來自兩個方面，一是法律環境因素造成的，包括國家制定法律法規不健全，執法機關執法不嚴格不公正，開發建設過程中相關的相對人不誠信、違約、欺詐等等；二是企業自身因素帶來的，包括管理人員法律意識不強，對法律法規和相關認知不夠，經營管理很少考慮法律因素，甚至違法經營。相比較之下，企業自身因素引起的法律風險比較多。究其原因，一是企業法制建設工作比較薄弱企業管理層沒有意識到法律風險防范的重要性；二是管理人員尤其是企業決策層法律風險防范意識淡薄，在房地產項目決策以及其他重大經營活動中，很少讓法律工作人員參與，即使配備了法律事務人員，大多充當救火隊員角色，出現各種法律糾紛問題去補救的處理為主；三是企業依法經營的意識不夠，自覺或不自覺地違法經營，經常發生為了企業的利益而而故意鋌而走險。
2.煤炭企業房地產項目投資法律風險的種類
煤炭企業投資房地產項目開發存在著眾多法律風險，按項目投資進程可以分為四個時期的風險類型。要求企業按階段區分識別，從而采取有效措施加以防范。
2.1房地產開發前期的法律風險
房地產開發前期涉及的法律風險主要有以下幾類：五證是否辦理齊全，土地出讓金是否全部交清，拆遷是否做完，國家的土地政策近期有沒有調整。注意考察土地的合法性和出讓權限的合法性、注意查看由規劃部門依據控制性詳規出具的擬出讓地塊的規劃條件和附圖、注意具體出讓程序中的禁止性法律規定、注意出讓合同中的具體條款、征地拆遷中的法律風險。
2.2房地產建設期間的法律風險
建設工程施工合同履行的主要法律風險是房地產建設期間比較典型的法律風險，它主要包括以下幾種風險：因合同簽訂不完善、不專業存在的法律風險；工程內容不明確及工程量變更的法律風險；簽證與索賠的法律風險；工程轉包、分包的法律風險；工期的法律風險；工程質量的法律風險；工程價款以及結算的法律風險及其他法律風險。建設工程施工合同履行過程中，除以上問題外，還會出現農民工工資、安全施工、環境保護、相鄰關系、建筑材料采購、行政管理機關監管、內部勞動合同等問題。
2.3房地產銷售階段的法律風險
房地產銷售，是指房地產開發公司將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。房地產銷售階段的法律風險主要有：房屋質量、面積、交付期限、產權證的辦理、配套的完善和貸款的辦理等風險。
2.4物業管理的法律風險
物業管理的法律風險，是指物業服務企業在履行合同義務的過程中所產生并承擔的潛在經濟損失或者其他風險，包括生產經營損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業有形與無形資產受損以及其他的損害。
3.對煤炭企業房地產項目投資法律風險的調控
3.1首先應強化投資房地產項目投資的法律風險意識
正確使用法律才能正確規避風險，應充分發揮企業法律工作人員在房地產項目開發合同管理體系中的重要作用，讓企業法律工作人員參與房地產開發項目的全過程， 參與房地產開發交易，把好法律關，把好合同關，就能有效預防法律風險的產生。如果企業法律工作人員從項目的開始就能介入，從土地的取得直至房地產銷售、租賃、包括重要合同的談判、文件的起草，合同的簽訂、合作對象資信調查、各項證照的審核等。這樣強化法律風險意識的防范，才能做到準備充分，有效的防范企業法律風險。
3.2建立完善煤炭企業投資房地產項目的工作體系
從企業投資房地產項目前期的可行性報告、公司設立的依據、前期的各種報建手續、運作投資項目的各項工作流程等等都要規范，形成一套規范可行的體系，符合國家相關法律、法規及政策的規定。
3.3加強煤炭企業在房地產投資項目中的公司內部制度建設
企業高級管理人員必須改變對傳統的法律風險的看法，從事后處理為主轉為事前防范為主，使防范和化解法律風險變成一種常規性的管理工作。專門負責管理房地產開發項目的管理部門應制定相關制度貫通于業務與流程之中，嵌入到投資房地產項目實踐中去，才能有效地防范企業可能面臨的風險。
