項目投資的方式范文

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BOT投資方式涉及基礎設施項目，其投資大、建設周期長、投資回收慢，相對于其他形式的投資更易遭受各種自然災害、商業風險及國有化、政府違約、戰亂等政治風險的影響。因此，在BOT項目投資中一個完善的風險保障機制是必不可少的。這種風險分擔與保障機制按照“近水樓臺”原則（即風險分配給最易控制該風險的一方的原則），將紛繁復雜的項目風險在其各個參與方，如項目發起人、項目公司、投資人、貸款銀

應商、設施用戶之間進行合理分配，以保證取得融資，順利建成該基礎設施項目。本文將對BOT項目涉及的主要風險進行分析，探討BOT項目的風險分擔與保障機制，以對中國BOT項目的發展盡微薄之力。

政治風險

政治風險的幾種類型

政治風險主要指BOT項目所在國及各參與方所在國政治狀況變化可能帶來的風險。一般包括：

戰爭與內亂 可能導致工程終（中）止、工期拖延、工程費用增加、或支付拖延。為保護生命財產，有時還必須支付撤退、轉移等額外開支。

國有化、沒收和征用 對于這種風險，雖然有時政府可能給予少量補償，但無法彌補大部分損失。

拒付債務、廢棄合同 如果項目所在國發生政權更迭或嚴重的政治、經濟動蕩或市場混亂，政府機構不協調甚至癱瘓，特許權協議和其它合同都可能無法履行和兌現。有時政府還可以從法律上利用豁免理論使自己免受任何訴訟，并采取簡單的拒付債務、廢棄合同的做法。

對有關建造設備的禁運、禁止出口，或政府機構或政策的變化導致對項目的興趣發生改變。例如，英吉利海峽隧道工程1975年擱淺的原因之一是1974年英國工黨取代保守黨執政，使這一項目喪失了政治支持。

避免與分散政治風險的措施

分析東道國的政治、經濟狀況及發展趨勢，避免在不穩定因素較多的國家建設項目；

利用東道國的特許權立法或通過特許權協議將國有化、征用等風險降至最低。特許權是政府授權項目發起人按BOT方式組建項目公司，在特許期內負責某些行業項目的建設、營運，并以收費補償投資的一種權利。BOT項目的特許權一般由政府通過立法形式作出規定或通過單項協議的形式予以體現；

組成由多個國際投資人和貸款人組成的財團為項目提供融資。如東道國政府征用項目設施，將對多國的貸款造成違約，從而將對該國的信用等級造成極大危害，這使該國在采取不利措施前不得不三思而后行；

在BOT項目的財務包裝中設立特別信托帳戶（Escrow Account)，用于存儲項目收入并將其按一定比例分配給有關的成本與債務項目。由于設在境外并委托信譽卓著的國際金融機構代管，此類帳戶能使項目產生的外匯收入在東道國的外匯管制法規下受到保護，可避免沒收與征用項目收入的風險，并保證資本及收入流暢流向有關各方。

投保政治風險保險。世界銀行、亞洲開發銀行和一些國家的出口信貸機構（如英國的出口信貸保證局，美國的海外私人投資公司等）均提供國家風險保險。例如，世界銀行就通過其附屬機構-多邊投資保證機構（“MIGA”），為發展中國家的政治風險提供擔保。

建設風險

建設風險主要包括項目不能完工、延期完工、成本超支等風險。這些風險產生的原因是多方面的，包括：設計不符合技術規范；工程變更多；難以預見的地質、水文條件；設備損壞；建造設備、材料供應不及時；資金不能及時到位；施工工藝差，管理水平低，工程質量不合格等。成本超支易使貸款人對項目的可行性產生疑問，而如果項目不能按期竣工，則不僅會影響運營收入，而且會積累巨額利息，從而影響債務本息的償還及投資的回收。解決建設風險的方法主要有：

與承包商訂立固定總價合同，大多數BOT項目都通過固定總價的交鑰匙合同，將成本超支風險轉移給承包商。例如，在合同中加列技術風險條款，即一切由于地面、地質和自然條件變化產生的風險均由承包商承擔，合同總價中包含一部分不可遇見費用以涵蓋這些風險。為保證固定總價合同的有效性，一般需由承包商銀行提供履約擔保，如承包商資信不足，則應由承包商的母公司/股東/銀行提供完工擔保。但是，如果有關方在施工過程中對設計進行了修改，或工程中發生了一些無法預料及控制的開銷或耽擱，項目公司一般會向承包商追加付款或準予其延期。

訂立預定損失賠償金（Liquidated Damage），預定損失賠償金是一種預先確定金額的，當項目設施未能按期完工或不能按運營標準運轉時，由承包商向項目公司支付的賠償金。該賠償金應予合理確定，以補償全部或部分因項目未能按期運營或運營不良而損失的收入。

項目發起人/項目公司股東提供超支擔保，承諾必要時注入額外資本，例如，英法海底隧道的特許商Eurotunnel公司向該項目提供了超支擔保，并于1987年與1990年兩次發行股票籌集了20.52億美元，履行了其擔保義務。

設置備用信用保障，即按項目總投資的一定比例設置專款資金，以備不時之需。

對于可保險風險，向保險公司投保。例如，可要求承包商按國際通用的國際咨詢工程師聯合會（“FIDIC”）的保險條款規定向保險公司投保“工程一切險”、“第三方責任險”、“人身意外險”、“施工機械險”等，并允許其將保險費計入工程成本。如承包商未進行保險，項目公司可自行投保，并從對承包商的應付工程款中扣除相應的保險費用。

市場風險

市場風險主要指由于原材料缺乏或成本上升，項目產品/服務的市價下降，或市場力量的變化使其無市場或無足夠市場的風險。對于市場風險，可從原材料供應及產品/服務兩方面考慮：

原材料供應風險

多見于電力項目，一般由項目公司與原料供應商訂立原料供應協議，由后者承諾以一定價格、數量和質量提供原料，有時甚至對替代性原料供應來源作出承諾。為防止設施本身承擔原料價格波動的風險，也可通過購買原料套期保值合同（Hedging Contract)消除風險。

收入風險

收入風險根據具體基礎設施項目有不同的表現形式及解決方法。對于只有單一的產品購買者（如國營電力公司）的電力項目，一般可通過訂立無論提貨與否均需付款合同（Take or Pay Contract，買方無論取得項目產品與否都需支付約定貨款的合同）或提貨與付款合同（Take and Pay Contract，買方取得項目產品才支付約定貨款的合同）等保證項目收入，必要時還需對方提供有關擔保。合同最好允許產品價格隨上漲的運營開銷作出適當增加，如果設施的燃料及運營價格未加固定，這種做法就更為重要。

由于一般不存在單一的服務購買者，交通項目的收入風險更為復雜。替代路線的選擇，道路連接網絡的不足，甚至估計錯誤等原因，都可能使直接路費收入低于期望，從而直接影響項目的成敗。為了避免這類風險，項目發起人和貸款人都要進行詳盡的可行性研究，進行人口統計及宏觀經濟調研，并參考有關專家的意見，有些情況下還可爭取東道國政府的擔保。例如：無第二競爭線路擔保（英吉利海峽隧道項目中，英法政府向發展商Eurotunnel公司擔保，2020年前此海峽將不建其它隧道，但由于輪渡照樣運營，項目收入仍受到了影響）。另一種做法是，可以要求政府以記錄交通流量為基礎向項目公司支付“影子通行費”，而不是直接向用戶收費。這種作法可以投資人提供更好保證。

運營風險

在中、長期內運營與維護項目是BOT項目的基本原則，項目公司應通過適當安排，保證設施的運營、管理與維護，避免由于運營機構和管理人員的水平低，各種運營和操作事故的發生以及設備本身的故障和缺陷使項目的正常運行受到影響。避免和分散運營風險的方法包括：

選擇具有較高專業技能與經驗的運營商，并通過運營維護協議確定其責任與權利。如運營商資信不夠卓越，應由有關銀行為其提供履約擔保；

在項目設計投標階段即確定運營商，并在設計與建造方面吸取其建議；

通過科學制定運營報酬的支付方式與獎罰措施保證設施達到最佳運營狀態。例如，可以按月或季度向運營商支付固定款額，并由運營商自行支付全部或部分運營費用，運營費用越低，運營公司的利潤就越高。這種做法可以避免將實際運營開支風險留給項目本身；

要求承包商提供維修保函，保證在項目設施發生故障時維修資金的來源，減少對項目運營的影響。

財務風險

BOT項目的財務風險包括匯率風險、貨幣兌換風險、利率風險、通貨膨脹與稅收政策風險等。由于BOT項目可能需要用外匯從國外進口設備及原材料，但銷售產品（如電力）與提供服務（如公路）獲得的則是當地貨幣收入，匯率風險和貨幣兌換風險在外匯管制嚴格的發展中國家尤為重要。此外，由于對項目的投資回收期、內部收益率、凈現值、效益成本比等的分析均基于設定的利率與貼現率，利率風險對項目的財務基礎也能產生不利影響。通貨膨脹與稅收政策風險在不同的國家有很大差別。如果通貨膨脹率居高不下，物價大幅度上漲，稅收政策變更頻繁，也會極大影響BOT項目的財務可行性。

對財務風險的防范是BOT項目財務結構中最關鍵的問題。一般來講，可以采取下列措施控制并減輕這些風險：

規定項目收入（或其部分）以貸款貨幣支付，以在很大程度上避免外匯兌換與匯率風險。例如，在中國的沙角“B”電站項目中，中方以當地貨幣向香港發展商支付50%的電力款（發展商用此貨幣收入按既定價格從中國購買煤炭），其余50%則按既定匯率折合成貸款貨幣支付。

政府提供貨幣兌換及匯款擔保，以保證必要交易的進行及項目收入（包括紅利）的自由匯出。

項目產品與服務的價格與東道國的通貨膨脹率及當地貨幣與貸款貨幣的匯率掛鉤。可采用包含通貨膨脹率與匯率因素在內的價格調整公式，在通貨膨脹率與匯率波動超出一定范圍時調整價格，以保證項目產生的現金流足以償付債務并保證投資收益。

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【關鍵詞】建設項目；投資估算；原則；內容；方法；措施

一.建設項目投資估算編制原則及其內容

1、建設項目投資估算的編制原則。（1）準確性原則。投資估算計算出的投資額，既是投資決策必需的重要依據，又是該項目實施階段投資控制的目標值，同時還關系著國家建設資源的合理配置，必須力求準確性原則要求各個不同階段投資估算的誤差率一定要嚴格控制在規定允許的范圍以內，不得有任何突破。（2）求實原則。進行投資估算時，應加強責任感，要認真負責地、實事求是地、科學地進行投資估算從實際出發，深入開展調查研究，掌握第一手資料，決不能弄虛作假。（3）效益原則。投資估算是計算、分析項目投資經濟效益，做出項目決策的重要依據。因此，投資估算的編制一定要體現效益最大化的原則，從而合理地配置有限的建設資源，促進擬建項目投資效益的提高。

2、建設工程投資估算的內容。一份完整的工程投資估算，應包括工程投資估算編制依據，工程投資估算編制說明和工程投資估算總表，其中工程投資估算總表是核心部分，它主要包括工程項目總造價投資的成本。根據《投資項目可行性研究指南》的規定，項目投入資金有固定資產投資和流動資產投資兩部分組成。固定資產投資的內容為建設投資和建設期利息。建設投資分為：工程費用、工程建設其他費用，預備費等。工程建設其他費用可分別形成固定資產、無形資產和其他資產。從體現資金時間價值的角度考慮，可將建設投資估算內容劃分為靜態投資和動態投資兩部分。靜態投資是指不考慮資金時間價值的投資部分，一般包括建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費、工程建設其他費用和基本預備費等。動態投資是指考慮資金時間價值的投資部分，包括漲價預備費和建設期利息等。流動資金是指生產經營性項目投產后，用于購買原材料、燃料、支付工資及其他生產經營費用等所需要的周轉資金。它是伴隨著固定資產投資而發生的長期占用的流動資產投資。因為項目的生產經營過程是連續不斷的，流動資金就必須不斷地投入，所以，流動資金是項目生產經營活動正常進行所必須的資金保證，是項目總投資的重要組成部分。流動資金主要可以分為生產領域的流動資金和流通領域的流動資金。其中，生產領域的流動資金包括生產儲備資金和生產資金，流通領域中的流動資金主要包括成品資金，結算資金、應收及預付款項、貨幣資金。

二、建設項目投資估算的方法

項目前期階段的投資估算，一般是以單位工程為計算單位，需要對每個單位工程進行認真估算，以下是最為常用的項目投資估算方法：（1）單位工程指標估算法。以單位工程為基礎，根據設計方案估算出每個單位工程造價。一般來說，每個單項建筑的建筑安裝工程的單位工程有：土建工程、給排水及消防工程、通風空調工程（或者是通風采暖工程）、電氣工程、電梯工程等。土建工程可按平方米造價指標或類似工程平方米造價指標計算。安裝工程可按相應平方米造價指標計算，也可按功能指標計算相應費用。例如，集中空調（區別有無凈化要求）按每千瓦冷量指標×擬建項目總冷量，計算出空調費用然后折合建筑工程每平方米造價；變配電按變壓器容量用KVA造價指標按上述方法計算出變配電費用和單位工程造價。（2）套用類似單位工程概、預算。對擬套用的己建工程概、預算或標底，應對其建設規模、建設標準、結構類型等進行核查，當基本相似時方可套用。套用時，對局部不同用料或作法應作必要換算，對不同年份間在造價水平上的差異也要作必要調整。（3）市場詢價方法。這種方法主要使用于建筑設備安裝工程和專用設備工程。例如，建筑安裝的電梯、凈化空調設備、采用的專用設備、實驗設備及體育器材等設備，可直接向廠商詢價作為估算投資依據。詢價內容可包括設備原價、運雜費、安裝費等，也可只詢問設備原價，其他費用按規定另行計算。

三.加強建設項目投資估算的措施

1、建立價格信息網絡，加強設備材料的動態管理。面對龐大的建筑市場，僅靠各地造價部門采集價格，顯然是不夠的，應當建立一套以標準定額信息中心為核心的，各地造價管理部門，設備生產廠家、材料銷售部門參加的價格信息網絡系統。設備及一些新型建筑材料（國內一些大型建筑剛剛采用過的）由住處中心采集價格，其它材料由各地造價管理部門采集，設立住處特派員，及時提供和反饋價格信息，視市場變化情況，設備價格指數每半年或一年一次材料每季度一次，形成一套較完整的價格體系，為設備、材料價格的動態管理提供可靠依據。

2、做好各項費用的估算，使預備費的計算基數盡量準確、有據可依。預備費是以建安工程費、設備費、工程建設的其他費用為基數進行計算的，因此，應該對項目的建設規模、技術方案、設備方案、工程方案各部分的規模、數量進行準確的估算。另外，必須對項目進行事前風險因素分析、費用估算及概率分析，逐步形成預備風險金的估算機制，于此同時更好地應用歷史資料，有效提高該項費用估算的精確度。

3、加快投資估算指標的更新速度。擴大投資估算指標的覆蓋面投資估算指標往往根據歷史的預、決算資料和價格變動等資料編制，其編制基礎依照的是預算定額、概算定額和估算指標。由于科學技術的不斷進步，新材料、新工藝、新技術不斷涌現，定額的時效性問題突出，滿足不了建設發展的需要。因此，建議對估算指標應加快更新速度，及時吸收新技術、新經驗，不斷提高質量水平。

4、保證設計深度，增強設計人員責任感。應在設計人員中強化經濟意識，加強技術與經濟的有機結合。使他們認識到，造價控制不只是工程經濟專業的事情，它貫穿于項目建設的全過程，設計專業也有義不容辭的責任。對設計文件不僅技術上可行，而且必需達到國家規定的設計深度，嚴格執行設計標準，保證工程質量，建立健全質量保證體系，增強設計責任感。不要強調時間短，就出現設計深度達不到國家標準要求，給編制人員增加工作量。

5、采用適合項目資金運作的計息方式以做到貸款節息。建設期內只計息而不付息時應使用實際利率按復利計算；建設期內用項目自有資金付息時，使用名義利率或實際利率按單利計算，這樣將有效保證貸款利息計算的正常化。

結束語

投資估算是指在整個投資決策過程中，依據現有的資料和一定的方法，對建設項目的投資額進行的估計。投資估算總額是指從籌建、施工直至建成投產的全部建設費用。隨著建筑業的發展，建設項目的投資估算對整個項目盈虧的把握起到至關重要的作用。

參考文獻：

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[2] 鄧戰勝. 淺議投資估算在建筑工程中的重要性[J]. 糧食流通技術，2009（02）

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[關鍵詞]水務項目投資；水務產業；財務測算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.069

[中圖分類號]F283 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-0-02

1 水務產業發展現狀及水務項目的特點

隨著我國經濟的快速發展，城市現代化建設取得了巨大的成效，而水務產業發展是我國城市建設發展的重點內容之一，但是我國的水務設施，尤其是供水設施的供需矛盾日益突出，在建設和維護方面仍然存在巨大的資金缺口，所以，從總體而言，投資不足已成為阻礙我國水務發展的主要障礙。首先，我國水務產業的發展表現出投資主體多元化的特點，近些年來，隨著外資和社會資金的注入，我國水務產業的傳統政府單一投資結構已經發生了改變。其次，運營主體多元化。針對水務產業的發展，原先為單一政府所屬事業單位進行經營管理，發展至今，其經營主體已經由事業單位逐漸向企業轉變，而且相應的競爭機制也已被引進。再者，經營模式也逐漸向多元化發展，與傳統的經營模式相比，市場化對我國水務產業的經營發展表現出了更大的影響。在水務產業市場化推進的過程中，整個產業的投融資結構已經發生了明顯的變化，在傳統水務產業的發展過程中，主要是以政府主導進行的公益性投資，但是，隨著社會資本的注入，其投資模式已逐漸轉變為以社會資本為主導的市場收益性投資。

2 水務項目投資分析的內容及要點

投資分析指的是投資者通過采用各種可行方式對其目標項目進行全面分析，具體對技術、市場、社會、經濟等方面的內容進行科學評價，從而為投資者的投資活動提供主要判斷依據，具體而言，水務項目投資包括以下幾方面的內容。

2.1 地區社會經濟狀況

在水務項目投資過程中，投資者需要對所在地區的宏觀經濟發展狀況進行進行分析，并對當地產業結構以及產業特色加以分析，然后對與水務項目開展的工業發展情況進行調查，通過多個方面內容的調查分析，促使投資者對地區社會宏觀經濟狀況有一個整體的了解。

2.2 項目建設的必要性

投資活動的主要目的是獲得一定的經濟收益，所以，在水務項目投資過程中，需要根據自身的實際需要對項目建設的必要性進行衡量。具體而言，首先，投資者需要對目標地區的水資源供需情況、水資源結構以及當地的水質有一個全面的了解。其次，投資者還需要分析目標地區存在的供水矛盾以及產生矛盾的直接原因和根本原因，投資人還應深入了解當地民眾以及政府對水務項目建設所持有的態度。通過對這些因素的綜合了解，作為其判斷水務項目建設的必要性。

2.3 目建設規模與建設內容

項目建設規模決定了投資者所需投入資金的總量，而項目建設的內容決定了其投資的方向，所以在水務項目投資中，必須考慮到項目建設的規模以及建設內容。投資者應根據我國的相關規定以及投資可行性分析報告，對項目的建設規模及建設內容進行描述。通常情況下，在水務項目建設過程中，水源、水廠以及網管工程等部分的規模較大，所以，投資者必須對這些部分進行重點考慮和分析。

2.4 供水設施與供水市場現狀

在水務項目投資過程中，調查項目所在的區域現有各個供水主體包括多個方面，如供水規模、供水量以及售水量、水源地水質量等，通過對供水設施的調查分析，可以對目標地區供水能力有一個全面的了解。而對當地供水市場的了解，可以根據當地供水市場發展情況對其投資活動進行適當的調整。

2.5 水價分析及預測

在水務項目投資中，投資者必須對目標地區水價變化情況有一個全面的了解，以此來判斷其投資活動是否會獲得收益，通常情況下，如果目標地區水價變動較大，則會存在較大的投資風險，所以投資者應該對其投資活動進行慎重考慮。另外，投資人員還應對目標地區的水價變化趨勢有一定的了解，并做出科學的預測，如果地區水價發展變化趨勢能夠為投資者帶來一定的投資收益，則可以考慮進行投資活動，反之，如果地區水價發展變化趨勢不符合投資者的期望值，那么可以對其業務投資進行適當的控制。

2.6 投資概算與投資數據校核

在水務投資過程中，對于投資者而言，其可以根據相關水務單位提供的業務數據以及相關投資數據，并根據自身的實際需求進行有針對性的校驗，具體校驗過程中，可以采用定額以及當地造價信息庫數據進行測算，并且采用經驗數據進行詳細對比，在校驗過程中，投資數據應盡可能的采取上限，這樣才能有效提升校驗的準確性。

3 水務項目財務測算的多角度、多方案對比分析

在水務項目投資過程中，如果財務測算制訂方案的結論的可行性較大，則需要對思考問題的角度進行適當的改變，也可以對一些邊界條件進行適當的改變，進行補充測算，進行多角度對比分析。

第一，投資者需要根據工程投資和目標地區水價變化情況對資本金回報率進行測算。通常情況下，地方政府或者企業投資者針對水務項目進行招商引資時，水務項目的可行性研究和初步設計已經完成，針對水務項目的招商引資范圍已經進行了明確的界定，針對所要投資的水務項目所用資金數額以及整個工程項目規模予以確立。在這樣的背景下，投資者需要對其投資回報率進行測算，在測算過程中應以先前的水價以及水價歷史變化作為重要依據。第二，根據工程投資和資本金回報率反算銷售水價，如果測算結果顯示所進行的項目投資活動不可行，則需要對其原因進行深層次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水價比較低，對于投資者而言，在水務投資過程中，水價是其投資考慮的重要因素之一。所以，在投資過程中，投資者應該根據原先設定的基準收益率，反算銷售水價，并通過這種方式，清楚的預測到在何種情形下投資者才能取得投資回報，而且這一測算思路還可以為地方政府穩定水價提供有力的依據。

4 水務項目投資由“不可行”轉變為“可行”的方法和策略

在水務投資過程中，對于大多數水務項目而言，在現有工程方案、建設規模、投資額以及水價等邊界條件不變的情況下，單靠水務項目本身盈利往往滿足不了投資者的回報要求。為此，將水務項目投資由“不可行”轉變為“可行”，可以通過以下幾方面進行。第一，我國很多地區的供水規劃是為了“上工程、要資金”而編制的，這就需要投資人員根據工程建設總體規模和建設方案，對投資方案進行進一步的論證和分析，重新確立投資額。第二，針對水務投資項目，政府應該進一步加大投資力度，尤其在公益性水庫工程建設、配水管網工程建設等方面。另外，針對水務項目投資活動的進行，政府應該對企業投資者進行適當的資金補償，例如，地方政府可根據當地銷售水量以及當前水價，以現金或者土地的形式對投資者進行補償，進而有效推動水務投資項目的進行。

5 結 語

水務項目投資在地區經濟建設發展中發揮了重要的作用，在水務項目投資過程中，必須要考慮多方面的因素，如目標地區社會經濟狀況、項目建設的必要性、項目建設規模與建設內容、水價分析及預測等。在水務項目投資中，投資者還應多角度進行財務測算，并進行方案對比，以確保投資的準確合理性。

主要參考文獻

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[5]國家發展改革委，建設部.建設項目經濟評價方法與參數[S].2006

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【關鍵詞】房地產；投資項目；可行性研究

房地產投資項目的可行性研究是在房地產投資項目決策階段，對項目的投資環境和條件等內容進行較為深入的調查研究，制定、分析和評價各種投資方案的可能性、技術性和經濟合理性。房地產投資項目可行性研究是投資決策、資金籌措、實施操作、立項審批的重要依據之一。房地產投資項目一般具有投入多、風險大等特點，對房地產投資項目進行科學合理的可行性研究，是控制投資風險、確保合理開發的基礎性條件，甚至關系到房地產投資項目的盈虧成敗。

一、房地產投資項目可行性研究的作用

（1）作為項目投資方的決策依據。可行性研究是房地產投資項目開發的第一個環節，根據可行性研究的研究分析結論，項目投資方會進行研讀并最終決定是否投資該項目和投資規模等事項。（2）作為項目主管方的審批依據。房地產開發企業應就擬投資的房地產項目編制申請報告，報送項目審批核準機關申請審核批準。項目申請報告中所含最重要的文件之一就是項目可行性研究報告。項目審批核準機關是否批準該項目，很大程度在于項目可行性研究是否科學、合法、合理，是否具有理想的經濟和社會效益。（3）作為項目籌資的重要參考資料。房地產投資項目一般是高投入高風險，不進行深入的可行性分析研究，一般很難對外籌資。銀行等金融企業、投資公司等財務戰略投資者是在承擔的風險較小、項目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項目貸款。（4）作為項目進行前期工作的依據。項目的前期工作包括規劃設計、人員招聘、施工準備等，在房地產投資項目的可行性研究中，都會提及各項工作安排的時間表。如無其他情況的改變，一般應根據該計劃行事。

二、房地產投資項目可行性研究階段的劃分

（1）投資機會研究。投資機會研究是指對項目投資者選擇投資機會和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區內，根據有關法律法規和政策，同時結合資源條件和市場供求等條件尋找并選擇合適有利的房地產投資項目。投資機會研究一般依靠粗略的估計而不是依靠詳細的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進行投資機會的選擇和鑒別，引起高層決策者的投資意向。投資機會研究的結果允許誤差在30%之內，研究費用占投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項目投資的設想是盈利并且可行的，則可以再進行更深入細致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對房地產項目投資中一些重要環節和關鍵問題進行專題研究，進一步說明投資項目的價值所在。研究分析的關鍵問題主要包括：分析投資機會研究的結論；有哪些關鍵問題需要進行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎上進行測算并作出是否進一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結果允許誤差在20%之內，研究費用占投資總額的0.25%～1.25%。通過初步可行性研究，可以對項目的盈利和前景做進一步的分析和判斷。（3）詳細可行性研究。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎和關鍵步驟。其主要是對項目從技術和財務等方面進一步探討可能性和合理性，對項目提出結論性意見并最終形成正式的可行性研究報告。詳細可行性研究的結果允許誤差在10%之內，研究費用占投資總額的比例根據項目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內。另外，根據有關規定，對于限額以上的大、中型項目及重要的小型項目，須經有權審批的單位委托有資質的咨詢評估公司就項目可行性研究報告進行充分的分析論證和評價。未經該程序的項目，任何單位不準審批和組織建設。其主要內容包括：全面審核報告中反映的各項情況是否真實存在；全面審核各項指標計算、參數選擇是否正確；從企業、社會和國家等方面綜合分析和判斷項目的經濟和社會效益；分析并最終判斷項目可行性研究的可靠性和客觀性，對項目作出最終的投資決策提供專業的評價意見。

三、房地產投資項目可行性研究的基本內容

根據房地產投資項目的性質、規模和復雜程度的不同，可行性研究的內容各有側重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產投資項目為例，具體探討可行性研究基本內容的以下幾個方面：第一部分是介紹DQ當地的經濟發展狀況。具體可從當地的地理位置、交通情況、人口數量、生產總值、固定資產投資額、社會消費品零售總額等方面進行資料和數據的收集，以作為項目開發的基礎背景資料。第二部分是DQ當地的地產行業市場分析。具體可從房地產市場宏觀的政策法規和市場行情，結合DQ當地房地產市場的供給和需求進行理論和數據分析，以作為項目研究的重要決策資料。第三部分是項目概述。具體包括項目名稱、項目地塊的權屬人及相關方、項目的地理位置和現狀、土地面積、土地成本、主要建設條件和規劃要點（包括容積率、建筑密度、綠化率等）。第四部分是規劃設計及建設方案的選擇。根據上述當地的地產行業市場分析、項目概述和規劃要點，進行市場供求現狀分析及預測，服務對象分析，房地產產品價格預測并最終制定規劃設計方案，選擇并確定商住、商業或其他建設方案，制定租售計劃，確定擬建項目建設規模、項目構成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經濟及社會效益評價。一是根據規劃要點，預算項目的投資總額，并計算出項目的稅后利潤、總投資回報率、自有資金投資回報率等多項指標；如規劃要點尚不確定，可選擇幾個最接近的規劃要點，計算出多個方案。二是投資效益評價，財務評價指標主要有投資回報率（ROI），內含報酬率（IRR），凈現值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據項目的不同，選取其中的幾項指標作為評價項目經濟效益的依據。可從國民經濟評價、項目環境效益等進行社會及綜合效益評價。第六部分是項目風險評估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點分析，一般以內部收益率10%為限來確定最低銷售價格和最高建安費用。定性分析則需要對經營風險、政策風險和市場風險等進行分析，并得出相應的具體對策及預案。第七部分是現金流量以及資金籌措。主要包括：現金流量年度流入和流出的具體安排計劃、資金的籌集方案和籌集成本、項目的還貸能力分析等。第八部分是開發思路和項目實施進度。主要包括開發項目的管理模式、機構設置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓計劃、項目管理費用預算等等。項目實施進度主要前期開發進度和工程建設進度計劃，具體包括各個單項工程的開工和竣工時間，施工進度安排，建設場地布置，施工隊伍選擇等等。第九部分是研究結論及建議。根據上述研究分析結果，對投資項目是否具有可行性作出明確的結論性意見，同時針對投資項目存在的一些關鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優秀的房地產投資項目可行性研究報告應是編制依據真實可靠、結構內容豐富完整；報告文本格式要規范嚴謹，附圖、附表、附件齊全；報告表述形式盡量圖文并茂，具有數字化、圖表化和直觀化的特點；報告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。

四、房地產投資項目可行性研究中的關鍵問題

1.市場定位。房地產投資項目最重要的關鍵問題之一就是市場定位，應以適量的超前意識，對項目進行合理的規劃和定位。一個房地產投資項目一般需要兩年以上，這段時間內的法律政策、市場環境和消費行為觀念可能會有變化，有時甚至變化甚大。如何適應變化，這就需要掌握變化的走勢，找準項目準確的市場定位。房地產投資項目的市場定位就是需要在深入細致的房地產市場調查、研究、分析的基礎上，選定目標市場，確定項目檔次，圈定消費群體。市場定位要與企業戰略發展方向保持一致，企業發展戰略包括品牌戰略、管理戰略和經營戰略等。房地產投資項目必須以企業發展戰略為基礎，進行準確的市場定位，發揮企業核心競爭力，體現企業競爭優勢，構建并發揚壯大所屬企業和產品的品牌，以實現企業的發展戰略目標。市場定位要具有實實在在的可行性，其中項目實施的可行性是指由于房地產市場處在不斷地變化之中，房地產投資項目的市場定位必須充分考慮項目實施的可行性，以免開發后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時要根據所在區域、地塊特性、項目規模和優勢來分析開發和入市的好時機，設計好項目的實施進度。而所謂的經濟評價的可行性則是要運用定量與定性分析、動態與靜態分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結合的方法，準確分析項目各種經濟評價指標并確定項目的可行性。

2.風險管理。房地產投資項目開發是一個動態的過程，它具有開發周期長、資金投入量大等特點，難以在項目研究階段即對開發過程中的有關費用和收益情況作出精確的測定。在經濟評價中的數據有很大一部分來自對未來的估算，使得依據這些數據計算出的經濟評價指標存在某種不確定性，這可能給房地產投資項目帶來一些風險。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進行詳細分析。風險管理是一個完整的過程。項目全面風險管理是指用系統的、動態的方法進行風險控制，以減少項目開發過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風險識別、風險評估、風險回避與轉移、風險控制和風險損失的處理等五個步驟。房地產項目投資風險分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析和測算其對項目經濟效益指標的敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析項目成本與收益的平衡關系的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷售量、產品價格、項目期間等）的變化會影響投資方案的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。售價和租金是房地產項目最主要的不確定性因素，能否實現預定的租售價格，是房地產投資項目的關鍵。

3.財務效益評價。財務效益評價是指根據國家的財務、稅收等制度，對房地產投資項目的盈利、償債能力等項目財務狀況進行分析和評價。財務評價是定性和定量分析相結合，以定量計算為主。房地產投資項目財務狀況具體通過財務評價指標反映，如以是否考慮時間因素分類，可以將其分為靜態評價指標和動態評價指標兩種。靜態評價指標是指在不考慮資金的時間價值的情況下，考察項目盈利能力的一種財務效益評價指標，在分析工期短的小型項目投資時有一定程度的使用價值，而對于大中型的房地產投資項目，則只在投資機會研究和初步可行性分析階段有所應用。現在比較常見的靜態分析指標主要有：投資利潤率、靜態投資回收期等。動態評價指標則是考慮到了資金的時間價值，它能夠更加科學全面地反映房地產投資項目的財務效益指標，因而在房地產投資項目分析的應用較為普遍。現在比較常用的動態評價指標主要有：凈現值、內部回報率、動態投資回收期和盈利指數等。

參 考 文 獻

[1]譚術魁.房地產開發與經營[M].上海：復旦大學出版社，2006

[2]陳弘.房地產投資風險分析[J].經濟評論.2004（2）

篇5

【關鍵詞】投資項目管理；工程；系統控制方法

前言：工程項目投資管理就是對工程項目的投資進行合理確定、有效控制等過程。而采用系統控制的方法有利于加強建設單位監督、管理建設工程的力度，促進工程實施的公信度、透明度的提升，增加對投資效果、使用、來源的審計監督，進而達到節約工程成本，獲得更多投資效益的目的，推動工程項目建設的發展以及社會的進步。

1.目前工程投資項目管理中存在的主要問題

1.1忽視了投資決策階段對項目投資的控制

根據我國工程建設的發展情況顯示，出現了嚴重的投資膨脹問題，拖長了工程建設工期，也增加了工程的投入資金。產生這種現象的主要原因是由于前期對工程投資沒有做出合理的預算，而工程項目投資管理過于重視施工階段的管理，忽視了投資決策階段的管理。造成某些項目為了符合審批的資格，在投資預算時就會報出較低的價格，擬建項目的真實情況無法得到真實的反映。一旦項目被批準，為了實現項目的使用功能，就會在項目的設計階段進行超標、超額編制工程預算，從而造成工程項目出現不可避免的投資管理問題[1]。

1.2招標過程中存在管理不當問題

在工程項目的招標過程中，由于較多的行政干預，造成工程項目的中標往往由行政權利較大的企業獲得。同時還有企業串通業主，采取量體裁衣的方式，或者掛靠其他有實力的企業，造成招標階段出現嚴重的圍標和串標現象，給項目投資管理帶來不利影響。

1.3施工階段項目投資管理不合理

目前工程施工階段的監理機構工作人員在管理時，主要對工程項目的進度和質量進行控制以及組織協調施工過程中存在的問題，很大程度上對信息和合同的管理不到位，投資管理的全方位也只是分散管理結算審核、變更工程、中間付款等環節，當工程項目質量不符合標準則暫緩付款，直到工程合格驗收之后才付款，但是這種優化投資管理并沒有較大的現實意義，投資管理存在明顯的不合理現象，應當對項目內容和目標進行系統和全方位的監控，注重系統投資管理。

2.工程投資項目管理過程運用系統控制方法解決存在問題的對策

2.1設計階段

使用系統控制的方法，解決目前設計階段中投資項目管理存在的問題可以采取以下措施，首先，推行設計招標制度，在設計招標時評估和比較投標方案的經濟性、合理性，在投標方案滿足設計任務書的基礎之上，將設計的經濟性作為評標指標。同時聘請建筑專業的經濟師進行評標，提出優化建議，提高項目設計的合理性、經濟性，選出最佳的設計方案，降低工程的投資成本。其次進行限額設計，實施限額設計方法，需要分解工程的投資，將上一階段設計審定的工程量、投資額向各個專業分解，然后再由各個專業向分部工程、單項工程分解，最終各個項目按照具體的投資額度進行工程設計，比較優選出最佳的設計方案，利用這種多層次的控制，實現管理和控制設計階段投資限額的目標，實現多維控制預算指標、工程數量與概算、設計標準、設計規模等方面。限額控制的工作內容有初步設計方案的選擇、施工圖預算的控制，設計變更的管理。最后是采取設計質量獎懲制度，改革原有的設計計費方法和審核方法，采用激勵制度，在傳統設計計費的前提下，對在設計階段存在節約和浪費投資的現象做出相應的獎懲，根據實際設計節約的部分獎勵相應的提成資金，而增加投資的部分則相應的扣除部分設計費，通過這話總方式激勵相關設計人員在設計時精益求精。另外設計費的結算采用送審工程概預算之后再進行的制度，當概預算不符合投資計劃時則需要重新編制，且設計費應留有部分尾款，當竣工之后再結清，避免出現設計人員不再施工現場指導的情況，這樣也有利于設計單位加大對投資控制的重視[2]。

2.2招標階段

在招標階段采用系統控制工程項目管理的對策有很多，根據目前投資項目管理中存在的問題，首先應該健全和完善相關制度，推廣工程量清單計價，即賦予企業和市場定價權，使定額的法定作用得以淡化，并增加詢價環節，通過讓投標單位詳細說明工程落實安全措施、保證工程質量的方法、報價的合理性依據等，及時發現報價中存在的重、漏、錯等問題，使投招標雙方的利益得到保障，并維護工程招標市場的公平以及規范市場秩序。其次是實行量價分離的方法，根據國家的標準編制正確的工程量清單，明確相關人員應承擔的風險，而投標人應當承擔報價的風險，需要分析企業的工程成本和利潤，精心選擇合理的施工方案，如合理控制施工技術措施費用、現場費用等，優化配置施工機械、材料和施工人員等。最后是提高招標階段的透明度，采用工程量清單計價的方法進行招標，編制預算控制價，招標報名時則公布相應的信息，防止投標方、審核方、招標方對工程量的重復計算，節約大量的資源，從而縮短招投標時間，提高招標的效率[3]。

2.3施工階段

首先應強化施工組織設計和管理，指導施工、進行施工準備、簽訂承包合同和進行過程招標的全局性的技術經濟文件就是施工組織設計，也是科學管理施工活動的重要手段，還是有效控制工程造價、保證施工質量、工程順利進行的工具。因此需要充分利用現代化的技術手段，加強對其管理，嚴格控制工程的質量，降低返修現象的發生，從而節約投資。另外在施工現場管理時，還應當加強合同管理，使財務人員、設備材料管理人員、工程技術人員、概預算人員、項目經理充分熟悉合同的內容，并嚴格執行，避免出現材料代用、設計變更、現場簽證等問題，及時做好索賠、反索賠工作。保證施工階段投資的科學管理。

結論：綜上所述，通過系統控制方法在工程投資項目管理中的應用的研究，從中可以了解到目前投資管理中存在許多不足之處，采用系統控制方法做出針對性的解決措施，有利于提高投資管理的科學性，為工程投資管理和工程質量提高保障。

參考文獻：

[1]井忠芳. 工程項目管理中的掙值管理方法研究[D].東北財經大學，2012.

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【關鍵詞】

資金時間價值；項目投資；應用分析

1.資金時間價值概述及計算公式

1.1 資金時間價值概述

所謂資金時間價值，是指同樣數額的資金在不同的時間點上具有不同的價值。西方財務理論認為，資金時間價值是對讓渡貨幣使用權而對資金擁有方的一種補償，它是天然的，是資金擁有者推遲現時消費而取得的一種價值補償。

資金的時間價值隨著時間的推移而發生變化，影響資金時間價值的因素很多。在單位時間的資金增值率一定條件下，資金使用時間越長，資金的時間價值越大；在其他條件不變的情況下，資金數量越大，資金的時間價值就越大；在總資金一定的情況下，前期投入的資金越多，資金的負效益越大；在資金回收額一定的情況下，離投資初始期越近的時間回收的資金越多，資金的時間價值就越大；資金周轉越快，在一定的時間內等量資金的時間價值越大。

資金的時間價值是客觀存在的，投資經營的一項基本原則就是充分利用資金的時間價值并最大限度地獲得其時間價值，這就要加速資金周轉，較短時間內回收資金，并不斷從事利潤較高的投資活動；任何資金的閑置，都會損失資金的時間價值。

1.2 資金等值計算的公式

資金有時間價值，即使金額相同，因其發生在不同時間，其價值就不相同。常用的等值復利計算公式如下：

2.資金的時間價值在項目投資方案決策的運用

某承包商參與了一高層辦公樓土建工程的投標。為了不影響中標，又能在中標后取得較好的收益，決定采用不平衡報價法，并對原估價做了適當調整，在不影響總價（15280萬元）的前提下，對前期工程的單價報高一點、后期工程單價報低一點，調整前后（投標估價）樁基工程分別為1480萬元，1600萬元；主體工程分別為6600萬元，7200萬元；裝飾工程分別為7200萬元，6480萬元。現假設樁基工程、主體工程、裝飾工程工期分別為4個月、12個月、8個月，貸款年利率為12%，并假設各分部工程每月完成的工作量相同且能按月度及時收到工程款。采用不平衡報價法后，該承包商所得工程款的現值比原估價增加多少（以開工日期為折現點）？

（1）計算單價調整前的工程款現值

（2）單價調整后的工程款現值。

樁基工程每月工程款：

因此，采用不平衡報價法后，該承包商所得工程款的現值比原估價增加70.59萬元。

由上可見，企業管理者在項目的投資決策中只有考慮了資金時間價值，能做出有利于增加企業價值的財務決策。

3.結論

資金時間價值是一個客觀存在的經濟范疇，資金在生產經營過程中再周轉使用的時間長短直接影響資金時間價值的大小，投資需充分利用資金的時間價值并最大限度地獲得其價值。企業在進行投資，特別是長期投資時，由于投資金額大，時間跨度長，回收速度慢等特點，對企業的財務成果影響較大。這就要求在決策時，必須用資金的時間價值的觀點去看待資金的使用和占用，即在分析資金使用效果時，把資金占用的時間考慮進去，才能正確評價投資方案的經濟效果，作出正確的決策。

參考文獻：

[1]楊慶豐.建筑工程經濟[M].北京：北京大學出版社，2012：3640

[2]鄭明望.淺談資金時間價值在項目投資決策中的運用[J].經營管理，2009，15：61

篇7

一、基于BOT方式下的社會資本方投資和所得處理的相關規定

（一）在BOT方式下，社會資本方由于對項目公司的剩余資產沒有追索權，就該投資的實質來看，是購買了一項特許經營權。根據《企業會計準則解釋第2號》第五條的相關條款規定，該投資應確認為無形資產。

（二）關于投資所得處理相關規定。《中華人民共和國企業所得稅法》第26條規定：符合條件的居民企業之間權益性投資收益為免稅收入。本項目從實質上來看雖然不屬于權益性投資，但社會資本方的投資所得主要來源于項目公司的紅利，而該紅利是項目公司在繳納了企業所得稅后的可供分配利潤。因此，社會資本方從項目公司獲得的投資收益屬于免稅收入。

二、基于BOT方式下的PPP項目對社會資本方所得稅的影響

（一）幾點假設

1.社會資本方在股權投資方式和特許權投資方式下，期滿后項目公司的凈資產相等。

2.不考慮特定項目或特定行業的具體稅收優惠政策，所得稅稅率相同。

3.社會資本方在兩種投資方式下從項目公司年分紅所得相等。

4.投資期滿，社會資本方在長期股權投資下能按投資額分配到剩余資產，即投資額可全部得到補償。

5.由于長期股權投資風險相對較大，而投資于PPP項目由于存在政府可行性缺口補助，風險就會小得多。因此，在對社會資本方未來收益進行折現時，應采用不同的折現率。

6.項目投資均在年初發生，收益流入均發生在年末。

（二）比較分析

為方便分析，本文主要通過案例來比較兩種投資模式下對社會資本方所得稅的影響。

案例：

A公司有1億元閑置資金，目前A公司有兩個投資機會：一是與政府合作，通過PPP模式（具體為BOT）投資于養老基地建設項目；二是通過股權投資，投資于一家加工企業。A公司在投資前，其每年利潤總額為2667萬元（為方便計算，不考慮每年變化）。假定在兩種投資方式下，投資期限均為20年，投資凈利率均為10%，所得稅稅率為25%，在PPP模式下的財務折現率8%，在長期股權投資下的財務折現率為10%。在兩種投資模式下的相關財務數據詳見表1、表2：

（三）結論

1.基于BOT方式下的投資模式對社會資本方的所得稅有積極影響，可產生抵稅效應，其影響的數額為其投資總額乘以所得稅稅率。本案例中總投資1億元，可減少社會資本方的應納所得稅2500萬元，而長期股權投資方式對社會資本方所得稅的影響為零。

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[關鍵詞]BT模式；基礎設施建設；產權移交；法律風險

[中圖分類號]F294

[文獻標識碼]A

[文章編號]1002-736X（2012）06-0043-04

BT（Build-Transfer）即建設一移交，是一種工程項目建設領域所適用的融資建設模式。在這種運作模式下，由項目發起人對選定的投資人予以授權，由投資人負責籌集資金進行項目建設，并在規定時限內建成符合質量要求的工程項目，之后按照投資人與項目發起人簽訂的含有產權移交或贖回內容的融資建設合同，由投資人向項目發起人移交項目，項目發起人在一定期限內分期向投資人支付項目總投資并加上合理的資金回報。2000年聯合國國際貿易法委員會公布的《私人融資基礎設施項目法律指南》將私人融資基礎設施項目根據私人參與的不同方式或按有關基礎設施的所有權將各種項目進行了分類，包括BOT、BTO、BOO等數種類型，未明確提及BT模式（UNCITRAL，2001）。但BT與BOT（建設～運營一移交）都是《關于培育發展工程總承包和工程項目管理企業的指導意見》（建市[2003]30號）所肯定的建設模式，也被視為BOT的一種變換形式，它將工程施工和項目融資結合起來，被廣泛適用于非經營性城市基礎設施項目（李公祥、尹貽林，2011）和其他短期內難以籌集項目建設資金的工程建設項目。

在BT模式下，項目發起人可以綜合施工建設和融資兩方面的要求形成自己的市場需求條件，以便于將既具有資信實力又具有相應施工能力的企業、企業集團或聯合體引進來參加項目建設，從而更快更好地完成項目。項目建成后的項目移交，是BT模式下建設和移交兩個主要環節之一，是項目發起人和項目投資人雙方實現各自利益的重要步驟。由于項目移交的方式是以BT項目具體操作模式為基礎，所以項目移交方式的設計關系到整個BT融資建設模式設計上的合法性，并且不同的項目移交方式對項目發起人和項目投資人而言分別具有不同的法律風險，有必要進行深入的分析。

一、BT項目產權移交前的產權歸屬分析

BT項目產權的移交，以建設階段BT項目的產權歸屬為基礎。探討BT項目產權移交的不同模式，也需要以分析BT項目移交以前的產權歸屬為前提。建設階段所確定的BT項目產權歸屬情況，與BT模式對投資建設關系的不同設計有關。在BT項目的實際運作中，BT項目的產權歸屬主要取決于在BT項目的具體運作中是否設立項目公司、投資人或項目公司在建設階段是否擁有BT工程的全部產權。基于此，BT項目在建設階段的產權歸屬大致可以分為如下四種情況。

（一）不設立項目公司且投資人不擁有工程的全部產權

在這種運作模式下，BT項目發起人不要求投資人設立項目公司，而是由投資人對BT項目投資進行自行實施建設，或通過招標確定施工單位實施建設。在建設階段，項目所使用的土地權屬仍由項目發起人享有，且項目的立項、選址規劃、施工許可等建設手續均保留在項目發起人名下，投資人投資建設工程的行為實質上是投資人對項目發起人名下土地的添附。如果投資人本身具有總承包資質，則投資人的法律地位與一般工程的施工單位基本相同，在項目建成后向項目發起人移交質量合格的工程建設成果，是履行雙方合同中施工建設內容的竣工交付義務。由于在建設階段所建的工程未辦理產權登記，竣工移交給項目發起人后方辦理產權初始登記權，因此，工程移交行為無需進行權屬變更登記，手續便捷且無權屬變更產生的稅費負擔。在不成立項目公司且投資人不擁有工程產權的情況下，投資人在項目建設階段對工程建設實際上發揮著墊資的作用。如果投資人同時是施工單位，盡管通常會將投資人融資事宜寫在BT項目合同中，且項目發起人會支付融資的財務費用并提供資金支付擔保，但由于在建設階段的工程款實際由施工單位自行承擔，因此這種運作模式仍有違規“帶資承包”之嫌（沈其明，2007）。

（二）不設立項目公司且投資人擁有工程的全部產權

在這種運作模式下，項目發起人不要求投資人設立項目公司，將擬建的工程項目的前期產權和建設手續直接辦理至投資人名下，由投資人作為項目法人進行項目投資和建設管理。項目建設可在投資人有施工企業資質的情況下由投資人實施，也可另行確定施工單位。項目發起人將工程項目全部交給投資人建設實施，具有“代建制”的特點，投資人雖未新設項目公司，但實際上投資人作為項目法人發揮著項目管理作用。投資人將持有產權的BT工程項目作為自有項目實施建設，建成后再辦理權屬轉移登記手續將工程移交給項目發起人或指定的使用單位。由于在建設階段的工程產權全部歸屬于投資人，因此，在這一模式下投資人在建設階段的權益有充分的法律保障。

（三）設立項目公司且項目公司不擁有工程的全部產權

在這種運作模式下，BT項目發起人要求投資人新設一家項目公司專門作為BT項目的投融資平臺。在建設階段，項目公司履行業主職能，負責項目的建設管理，施工建設由具有施工企業資質的投資人或另行招標確定的施工單位負責。項目發起人保留工程項目產權及建設手續，BT項目工程款雖由項目公司支付，但項目公司并不擁有BT工程產權。建設階段的這種產權歸屬狀況，和不設立項目公司且投資人不擁有工程全部產權的歸屬形式一樣，項目公司實質上都發揮著對BT項目工程的墊資作用，投資人所投資金流向項目發起人名下的項目而在項目公司名下未形成有產權歸屬登記的資產，因此對投資人而言在一定程度上欠缺資金安全保障。項目公司可以專門為投資人運營BT項目服務，以避免將BT項目工作與投資人其他業務相混，便于項目成本核算和工程移交后債權債務的清理。

（四）設立項目公司且項目公司擁有工程的全部產權

在這種運作模式下，BT項目發起人要求投資人設立項目公司作為BT工程項目的項目法人，由項目公司和施工單位建立施工合同法律關系。施工單位和投資人可以是一家公司，也可以是組成聯合體并獲得BT項目合同的兩家公司，或者可以由投資人在成立項目公司后由項目公司通過招標程序確定。項目公司設立后，BT項目發起人將與工程有關的所有產權權屬、建設手續都辦理或轉移至項目公司名下，使項目公司成為名符其實的項目法人。項目建成后，項目公司名下的工程項目可以通過變更不動產權登記手續的方式向項目發起人移交，也可以由投資人將項目公司的所有股權連同資產移交給項目發起人。

二、法律風險分析

從上述BT項目產權移交前的產權歸屬分析來看，BT項目在建設階段的產權歸屬狀況主要由項目發起人所選擇的BT模式具體運作方式決定。不同的運作方式和不同的產權歸屬狀況對項目發起人和投資人而言，在建設階段存在著不同的法律風險，從建設期間的產權歸屬狀況出發所形成的不同的產權移交模式，也存在著不同的法律風險。

（一）是否設立項目公司產生的法律風險分析

相較于設立項目公司的BT模式，不設立項目公司的BT模式具有較大的政策法規和資金保障上的風險（葛培健、張燎，2009）。要求投資人以不低于國務院對BT項目所在行業規定的固定資產投資項目最低資本金比例的資金作為注冊資金成立項目公司，可以使項目運作有明確的獨立主體，并在此基礎上為項目發起人提供了監控和判斷投資人的資金背景和運營狀況的平臺。在成立項目公司的基礎上，如果項目發起人進一步將項目產權辦理至項目公司名下，則BT項目的建設模式能夠滿足工程建設項目法人制度的要求，以項目公司為主體進行投資，也避免了施工單位“帶資承包”的政策風險。因此，從這一點上來看，設立項目公司且項目公司擁有工程全部產權的運作模式，是BT模式最為規范的具體運作形式。

（二）產權歸屬對BT合同雙方法律關系的影響

建設階段BT工程項目的產權是由項目發起人持有，還是由投資人或投資人控制的項目公司持有，對項目發起人和投資人而言也存在不同的法律風險。BT項目大多為公用基礎設施項目.土地為劃撥取得。如果項目發起人為使土地具備劃撥條件在前期已進行了整理開發，將項目土地直接劃撥給投資人或項目公司，都會使項目發起人產生資產安全方面的顧慮。除土地外，如果將項目產權在建設初期即確定為投資人所有，還需要將一系列的前期建設手續辦理至投資人或項目公司名下。而項目發起人在確定投資人之前，通常已經以自己的名義辦理了必要的立項手續甚至規劃手續。如果全部移交給投資人，就需要辦理較為繁瑣的政府批準文件的變更手續。這也是項目發起人不愿把BT項目產權交給投資人的重要原因之一。

在建設階段由項目發起人保留BT工程產權，會造成BT工程交易雙方一定程度上的權利義務失衡。從投資人的角度來看，項目發起人不按照先前約定的期限和金額回購項目，是投資人最大的風險（周磊、周正康，2004）。如果不能控制和支配BT項目產權，投資人對BT工程項目的投資實際上是債權性質的融資，與享有產權模式下投資人對BT工程享有的物權相比，由于不能對抗投資人的其他債權人在行使債權時對該物的支配權，從而使投資人的投資最終獲償的風險性相對更大。如果項目發起人決定在建設階段不將BT工程項目的產權交給投資人，并且又不能提供讓投資人充分信賴的擔保，將導致投資人在建設階段承擔了全部的投資義務，而缺少必要的權利保障，投資人將很可能因法律風險過大而不參與BT項目；如果投資人能夠控制BT產權，至少投資人對BT項目的投資所形成的物是在投資人名下，投資人在按合同履行投資建設義務的同時，投資所形成的工程建設成果也具有賬面上的資產價值，使投資人具有一定的收回投資的權利實現保障，從而可以大大減輕投資人的顧慮，激勵投資人參與BT項目。因此，在建設階段將BT項目的產權交給投資人，有利于形成交易雙方之間較為穩固的合同關系。

對于BT產權交給投資人的資產安全問題，因為BT項目工程大多為需由財政資金投資且無盈利能力的公用基礎設施建設項目，不具有市場流通的價值，因此，投資人通常根本無法將其作為資產處置。在項目用地系行政劃撥且嚴格限定了用途的情況下，如果投資人未按要求使用土地或者建設項目，政府方面可以隨時采取行政措施予以制止或處理，而所有的工程建設又都由投資人自行投資，因此，在建設階段將BT項目工程產權交給投資人的模式下，只要管理得當，不會對國有資產造成損失。

（三）不同產權移交模式的法律風險分析

在BT項目產權歸屬于項目發起人的情況下，項目建成后投資人只需實地移交工程，不存在產權權屬移交問題。在BT項目產權歸屬于投資人或項目公司的情況下，項目移交需以產權權屬登記手續為要件方可實現。產權移交方式主要有兩種模式：一是項目工程資產轉讓方式，即通過辦理不動產權屬過戶登記手續實現；二是項目所在公司股權轉讓方式，即項目發起人通過收購持有BT工程產權的投資人或項目公司的股權間接獲得BT項目產權。

項目工程資產轉讓方式下，項目發起人支付贖回資金購買工程項目本身，在辦理產權轉移手續后，項目發起人取得工程的物權。即使投資人在建設階段因融資貸款的需要使用BT工程進行了抵押或有其他權屬糾紛，都可以在辦理產權轉移手續前要求投資人清理。且物權轉移后，投資人在建設階段因投資建設而產生的債務糾紛，不會影響到項目發起人對BT工程的物權，項目發起人通過對工程產權購買隔離了投資人的債務風險。

項目所在公司股權轉讓方式下，項目發起人通過購買BT項目所在公司全部股權的方式成為項目資產物權的控制人，投資人轉讓股權所得款項即為投資人所獲得的投資收入。如果轉讓價格是投資人實際投入的凈資產值，則項目發起人可以另行支付一筆股權轉讓溢價作為投資人的投資收益。這種模式下，股權轉讓辦理完工商登記手續后，項目產權轉讓即可完成，手續相對便捷，且項目發起人通過持有股權控制BT工程產權，BT工程相應的建設手續無需再次加以變更，BT項目所在公司的有限責任制度也為項目發起人隔離項目工程可能引發的風險和責任提供了充分的屏障。三、產權移交模式的選擇

BT項目產權歸屬與移交模式，關系到BT項目模式合規性、資產安全、權利義務分配、移交手續等諸多涉及法律風險的問題。不同移交模式的稅費等交易成本有所不同。在選擇產權移交模式時，應結合項目具體情況分析不同產權移交模式的利弊，以推動項目順利進行并最大程度地維護各方利益。

（一）選擇工程資產轉讓方式應注意的問題

適用項目工程資產轉讓的方式進行BT項目產權移交，如果所進行交易的不動產不存在權屬瑕疵，能夠順利辦理產權登記手續，則對項目發起人而言可以在贖回之初即獲得全部的項目產權，在整個贖回期可以分期支付合同價款給投資人，相對而言交易關系簡單。但由于涉及產權變更，所有實物交割的移交手續十分繁瑣。另外一個影響選擇這種產權轉讓方式的重要因素，是不動產轉讓所造成的稅費負擔。

項目工程資產轉讓的行為實質上是不動產轉讓，轉讓方需要以回購價為基數繳納營業稅及附加等稅金，而在施工環節BT項目施工單位已經繳納了建筑營業稅及附加，如果再繳納轉讓資產的營業稅金，將不必要地二次納稅（高華，2009）。對此，《重慶市地方稅務局關于建筑業營業稅有關政策問題的通知》（渝地稅發[2008]195號文）規定，對BT模式的營業稅征收管理，無論其是否具備建筑總承包資質，對融資人僅按建筑業稅目征收一次營業稅。因此，如果BT項目運作時能夠取得稅務部門的批準，采取一些優惠的稅收待遇，則可能會大大降低稅費。

在完成產權移交后，為了進一步保障項目公司本身的債權債務關系不影響到項目及項目發起人，除要求在回贖期屆滿后，BT項目所在的公司應及時清理債權、債務之外，還應要求投資人將BT項目所在的公司進行清算后注銷，以較徹底地避免涉及項目公司的債務糾紛影響到BT工程的利益。

（二）選擇股權轉讓方式應注意的問題

選擇項目所在公司股權轉讓方式，簽訂股權轉讓合同辦理股權轉讓的登記即可完成。但是，BT項目有其特殊性，項目發起人通常是政府機構或國有企業，在收購非國有股權時可能擔心會涉及國有資產流失。如果被收購方本身也是國有背景的企業，則其轉讓股權也要符合國有企業產權轉讓方面的管理規定。另外，項目公司可能還有隱藏的債務風險。

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關鍵詞：政府投資工程項目 管理方式 外國經驗

政府投資項目作為政府實踐其職能的一種重要手段，在我國的經濟活動中起著非常重要的作用，同時也受到社會的密切關注。傳統經濟體制沿襲下來的政府投資項目工程管理模式存在諸多弊端，暴露出了許多弱點，如效率低下，資源浪費嚴重，易滋生腐敗現象等等。因此，建立與市場經濟相吻合的新型的政府投資項目工程管理模式已勢在必行。

一、政府投資工程項目管理方式的歷史沿革及現狀

政府投資工程項目的概念是在我國改革開放和現代化建設的實踐過程中逐步形成的。通俗地說，政府投資工程項目就是使用“財政性基本建設資金”投資建設的工程項目。

我國政府投資工程項目的管理方式的變革與我國工程項目的投資主體格局的變化有著密不可分的關系。我國工程項目的投資主體格局大致可以劃分為兩個階段，第一階段是50年代初至70年代末，為單一的國家投資主體；在第一階段的不同時期，工程項目的管理方式分別采取過建設單位自營、甲乙方承發包、投資包干、工程指揮部方式等管理方式。第二階段是70年代末實行改革開放以來，形成多元化投資主體格局。隨著70年代末我國實行的改革開放，多元化投資主體的格局逐步形成。工程管理方式也出現了多種形式。目前，全國各地對政府投資工程項目的主要管理方式有以下幾種：項目法人型；工程指揮部型；基建處型；專業機構型。

1、項目法人型。按照國家計委計建設〔1996〕673號文《關于實行建設項目法人責任制的暫行規定》，經營性建設項目必須組建項目法人，項目法人為依法設立的獨立性機構，對項目的策劃、資金籌措、建設實施、生產經營、債務償還和資產的保值、增值，實行全過程負責。

2、工程指揮部型。該機構一般臨時從政府有關部門抽調人員組成，負責人通常為政府部門的主管領導，當工程項目完成后，即宣布解散。目前，一些大型的公共建筑、市政工程以及環境治理工程等，多采用這種方式。一些平時沒有項目或者是項目很少的單位，由于沒有常設的基建管理機構，在實施項目時也常常會臨時組建工程管理班子，一般稱為項目籌建處，管理方式與工程指揮部基本相同。

3、基建處型。各個行政部門(如教育、文化、衛生、體育)以及一些工程項目較多的單位均設有基建處，在這種模式下，具體項目的實施一般由后者進行，前者主要是進行常規性的行政性管理。

4、專業機構型。這是最近幾年隨著改革的不斷深化，我國各省市、地區通過探索而出現的對政府投資工程的新型的管理方式，按管理機構的性質分，有政府機關型、事業單位型、企業型。

(1)政府機關型。即由政府主管部門直接負責工程項目建設管理。如陜西省設立了“陜西省統一建設管理辦公室”。統建辦的任務是負責全省政府投資項目的統一建設與管理，把原屬于各廳局(除水利、交通等行業外)的建設項目統一管理、建設，并撤銷設在上述廳局的基建處。

(2)事業單位型。即政府設立專門的事業單位，從事建設工程的管理，如上海市浦東新區建設局下設專門的工程建設管理公司，該公司為非營利性機構，專門負責政府投資的部分市政基礎設施項目的實施管理。

(3)企業型。即在項目計劃確定以后，由有關政府部門委托一家企業代行業主職能。如重慶市的城市建設發展有限公司，該公司類似于國外的項目管理公司，其任務就是負責政府委托的工程項目的建設。即政府把由政府投資的工程項目托管給該公司，由該公司負責全過程的建設實施。

二、發達國家和地區政府投資項目管理模式的借鑒

在發達國家，政府投資工程項目是政府采購的一部分。許多國外發達國家，對工程項目的管理一般都分為政府工程和私人工程兩大類。政府管理的重點是政府投資的工程項目。對私人投資的工程項目，政府主要是進行規劃、安全、技術標準、建設程序、環保、消防等方面的控制，只要不違法，一般不加干預。政府工程一般又分為經營性投資項目和非經營性投資項目。對于經營性投資項目(主要包括大型的基礎設施和公共工程)，由于在營運后有盈利保證，一般都完全按私人工程的方式操作。而對于非經營性投資項目，一般采用政府直接管理的方式。

比較英國、美國、德國、香港等各國和地區政府投資工程管理方式，均有以下的共同特點：第一，將實施政府投資工程項目作為政府的一項重要職能。幾乎所有發達國家和地區都有實施政府投資工程的專門機構。第二，對政府投資工程項目實行相對集中的專業化管理。對于政府投資工程，一般都根據其專業性質分別由不同的政府專業機構進行非常嚴格的管理，即由政府專業機構行使建設單位的職能，對政府投資工程的實施進行全過程的集中管理，建設完成后，再交付使用單位使用。第三，政府投資工程項目嚴格按照規則辦事。發達國家普遍對于政府投資工程的管理設有專門的法律法規和專門的合同。第四，機構之間權力，責任匹配，互相之間制約。使用單位、財政、預算部門以及議會在工程的建設過程中具有不同的法定職責，根據其法定職責，各自要在工程的不同階段發揮其作用。使用單位提出需求并參與設計審查、以及交付驗收；議會對工程是否建設以及投資規模具有最終的決定權，建設部門參與前期的可行性研究、概預算編制并負責建設實施，甚至管理和維護；財政、預算部門要對工程預算進行審查并進行集中支付。第五，政府投資工程管理項目的透明度極高。任何人對于政府投資工程的實施過程都可具有知情權，政府投資工程要接受多方面的監督，保證了政府投資工程實施的廉潔、公正。第六，充分依靠專業人士和中介組織。這一方面表現在政府的專業管理機構本身就主要是由建筑師、工程師、合同律師等專業人士構成；另一方面，還表現在政府除了自身對項目進行管理外，一般都按照規定的程序選擇和委托相應的工程咨詢公司來管理，政府實施監督。第三，所有的重要技術環節都有專業人士把關，工程中質量、技術、安全、成本等責任非常明晰，這些專業人士是在政府的嚴格管理之下或由專業協會、學會組織進行注冊的。形成了整個工程咨詢行業人員必須向政府負責、向建設單位負責的運行機制，調動起了專業人士和機構的責任心、也有利于投資目標的實現。

三、政府投資項目工程管理方式改革的實施

為適應現代市場經濟體制發展的需要，2003年，我國對非經營性政府投資工程項目全面推行“代建制”，建立了和完善政府投資項目的風險管理機制。所謂“代建制”，是指將項目建設人與項目使用人分離,由項目出資人委托有相應資質的工程管理公司或具備相應工程管理能力的其他企業,投資人對項目招投標、勘察、設計、施工、采購和監理等建設全過程進行組織管理，項目竣工后交付使用人的項目建設管理方式。具體由政府選擇有資質的項目管理公司，作為項目建設法人，全權負責項目建設全過程的組織管理，促使政府投資工程“投資、建設、管理、使用”的職能分離，通過專業化項目管理最終達到控制投資、提高投資效益和管理水平的目的。

“代建制”是當前工程建設項目投融資體制改革和政府職能轉變過程中出現的建設體制的創新,是與國際上通用的建設制的接軌。“代建制”的實行克服了以往項目建設管理體制中存在的多種弊端,最大限度地優化資源配置。一是政府投資項目實現了專業化的相對集中管理，改變了以往政府投資項目管理分散性、臨時性的狀況，消除了機構臨時拼湊、人員不穩定、業務不熟悉、管理不到位、教訓多經驗少等諸多弊端。二有利于政府監督、管理水平的提高，政府投資效益得到了進一步提高。三是困擾工程建設領域的“三超”痼疾得到了抑制。四是“雙拖”問題受到更大制約。五是項目的投資者和工程的建設者相分離,更符合國際慣例的操作,使我國能逐步與國際接軌,融入全球市場,使工程項目對招商引資更具有吸引力,能最大程度地利用國內、國外的資本為經濟建設服務,同時能推進管理理念和水平向國際先進的管理方式靠攏，逐步達到完善和成熟。

實踐證明，“代建制”是控制建設規模、建設工期和建設投資的行之有效的管理方法。“代建制”對防范和降低政府投資風險，最大程度地發揮政府調節手段，最大限度地實現政府投資效益有積極的意義。然而，由于“代建制”在我國是一個新的探索，缺乏足夠成熟的理論依據和實踐經驗，因此客觀上還可能存在一些問題。

1.“建設”和“使用”是否真正分離問題。實行代建制的目標之一就是要解決“建設、監管、使用”多位一體的矛盾，但在代建制的實施過程中，有些項目的“建設”和“使用”并沒有實現真正的分離。一些建設單位為了部門利益，原本就不希望將項目交給代建單位管理，因此在項目實施過程中，有些建設單位仍然對一些本屬于代建單位應做的工作進行干預。這在一定程度上影響了代建單位對項目的管理，也影響了代建單位的積極性和主動性，進而影響到項目的順利實施。

2.代建制監管機構責權利應該進一部明確。在許多地方，由于對代建工作實施監管的具體管理主管部門不明確，因此就無法對代建單位的招投標、簽訂代建合同等工作實施必要的監控。而且，如果在項目具體實施的過程中出現問題，也無法及時發現和糾正，為將來項目的順利實施埋下隱患。

3.代建費用問題。絕大多數地方在實施代建制的相關文件中沒有明確設置代建費取費下限和嚴格的標準，導致各代建單位在投標中出現無序競爭的現象，使代建費一降再降。例如，某個項目代建單位中標的代建費僅占項目總投資的0.7％。由于沒有擔保、保險等相應的配套措施，這種做法很可能會將代建單位的風險轉嫁到對項目的管理水平上。

4.代建單位的項目管理水平還有待于進一步提高。一方面表現在代建單位在項目上的人員配備不足；另一方面表現在部分項目人員素質和能力不夠，特別是對于建筑功能的專業性要求較強的代建項目，代建單位缺乏專業人才的現象比較突出。

顯然，作為政府投資工程建設組織實施方式改革的一種有益的探索，政府投資工程項目代建制度還需作進一步探索。

作者單位：遼東學院

參考文獻：

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[4]張壯麗.積極推行代建制加快政府投資項目建設實施方式改革[J].山東經濟,2006, 9:38-40.

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關鍵詞:高校;BOT模式;基礎設施;對策

中圖分類號:G647.4 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)23-0288-03

為緩解建設經費投入不足的問題,許多高校紛紛引入社會資金進行基礎建設,改變了高校建設資金來源和建設模式單一的局面,為高校基礎設施建設開創了新的模式。BOT模式就是很多高校采用較多的一種方式。但是由于BOT模式在具體操作上還有許多不完善的地方,需要在運作過程中加以注意。

一、BOT模式概述

BOT(Build-Operate-Transfer),它的意思是:建設-經營-轉讓。BOT模式是上世紀八十年代以來國際上廣泛采用的基礎設施項目融資方式。

BOT的基本內容是:在一定的特許經營期限內,將建設項目的建設、經營實行一攬子承包交由承包方,項目竣工后,承包方在特許權規定的期限內擁有、運營和維護這項設施,并向發包方(業主)上交設施使用費用,發包方以此來回收該項目的投資、建造、經營和維護成本,償還融資債務并賺取利潤回報;發包方擁有對該項目的監督權、調控權;當特許經營期結束后,承包方無償地將項目設施完整地轉交給發包方進行經營和管理。目前,BOT已經成為國際上解決社會公益設施建設的一條有效途徑。

BOT的基本形式,除了BOT方式外,還有其他派生和變異形式。比較典型的有BT(Build―Transfer),意為建設―移交,其特點是無特許經營權;BOOT(build-own-operate-transfer),意為建設―擁有―經營―轉讓,BOOT方式項目建成后,在規定的期限內既有經營權,又有所有權;BOO(build-own-operate),意為建設―擁有―經營,這種方式是承包商根據政府賦予的特許權,建設并經營某項基礎設施,但是并不將此基礎設施移交給公共部門。上述方式雖然在具體成分上存在著一些差別,但由于它們的結構與BOT并無實質上的差別,而在基本原則和思路上相一致,習慣上將它們統稱為BOT投資方式。

從以上介紹可知,BOT投資經營方式應該包括以下六大要素。

1.發包方

項目公司是具體項目的發起單位,由投資者及其合伙人共同組成,具體負責項目的實施。發包方在BOT模式中起著舉足輕重的作用。

2.承包方

承包方指對項目感興趣、愿意并能夠拿出資金的投資人。投資人要有一定的股本金,但主要是要有籌措資金舉債經營的能力。私營機構、財團、金融機構,或者是國有企業都可以成為投資人。

3.特許經營權

發包方起草特許權協議,與承包方就特許經營權協議條款進行談判并簽訂特許經營權協議。

4.可靠的收益來源

一個BOT項目能否進行并取得成功,取決于該項目是否有明確而且穩定的收益來源,使投資人能夠收回投資成本并獲利。

5.籌資渠道

BOT項目的籌資范圍很廣,既可以在國內籌資,也可以尋求國際金融機構的合作。

6.移交

在所商定的授予的特許權結束時,項目要無條件地移交給發包方,這是一般BOT投資的最后環節。

二、利用BOT投資模式推進高校后勤社會化改革的優勢

把BOT投資模式引入到高校基礎設施建設領域中來,是對傳統高校資源配置與運作方式的一種全新嘗試,其積極作用表現在以下六個方面。

1.有利于緩解高校建設經費投入的不足

目前,高校建設融資主要靠事業收入、項目專項經費和銀行貸款,其中,大多數建設項目靠銀行貸款,要支付高額的貸款利息,加大了財務成本。特別是近幾年商業銀行壓縮貸款額度,通過銀行貸款融資變得越來越困難。而通過BOT投資方式融資,改變了學校的融資方式,緩解了學校資金困難的局面。BOT方式可迅速籌集到足夠的社會資金,以滿足高校快速發展的需要,緩解高校規模化發展的“資金瓶頸”約束。

2.有利于降低經營風險

通過BOT融資建設服務設施,相應的后勤服務工作均由社會力量承擔,減輕了后勤保障工作的壓力,符合社會化改革的總體目標要求,提高了經濟效益,在不增加政府財政負擔的前提下增加了學校的資產。高校在付出部分收益權的同時,將經營風險部分地轉嫁給投資者,從而降低高校經營風險。

3.有利于建立科學的經營和管理體制

由于項目的回報率與投資者的利益密切相關且按照現代企業制度的要求規范運作,增強了企業的競爭意識和自我約束機制,大大提高了項目的建設和管理效率。高校可按照現代企業制度的要求,在借鑒國際經驗的基礎上,構筑新型的市場經濟法人實體,并以市場為導向實行市場化經營、科學化管理,逐步建立起先進的高校經營管理體制。

4.有利于構建高校內在動力機制和外在約束機制

BOT投資主體明確、產權清晰,經營決策將以市場為導向,經營上能有效規避傳統體制下的低效懈怠,實現自主經營、自負盈虧、自擔風險,從而有效避免了傳統體制下的效率低下情況的發生。項目投資者會更關注經營效果,及時調整管理方式并激勵員工提高服務質量。

5.有利于減少高校支出

高校基礎設施中經營性質的部分如學生公寓、食堂及其他服務性行業在BOT模式中已基本成建制地剝離,承包方對其實行市場化經營、企業化管理,為高校節省管理和工勤人員相關的工資、醫療等福利性支出。高校對后勤管理從直接管理轉化為依據市場原則宏觀指導。

6.有利于促進高校管理水平的提高

采用BOT方式,參與投資的出資人其目的是追求投資回報,在利益驅動之下,會加強對投資項目的建設和經營管理,會更加注重投資效益。實現了所有權和經營權的分離,基礎設施的運營管理完全融入了社會,促進了服務質量、服務意識的提高。

三、高校基礎設施實施BOT模式存在的問題和對策

從理論上講,高校基礎設施投資建設具備采用BOT的條件,但是BOT投資模式是一種涉及多方面因素的復雜投資經營模式,在具體實施過程中,還存在一些亟待解決的問題。

1.BOT項目仍缺乏統一的管理和政策指導

BOT項目的實施過程是一個不斷調整各方利益關系的長期而又復雜的過程。BOT融資項目實施過程長,特許權運營期少則十幾年多則幾十年,其間涉及合作企業和政府多個部門,涉及價格、稅收等政策。而目前,BOT方式在高校的應用還在探討階段,國家沒有相關法規和政策,故缺乏統一的管理和指導。

2.高校和有關方面嚴重缺乏從事B0T項目管理的專業人才

BOT方式作為一種新型的項目組織管理方法,在項目建設的可行性研究、規劃、招標、合同談判、項目實施、經營管理、收益計算與分配、發包方與承包方之間的關系協調等方面缺乏人才,甚至許多人還不知道BOT是怎樣的一種模式,更不用說如何積極運作。因此,大力培養B0T項目管理的專業人才顯得十分重要。

3.承包方往往會因為急于收回投資而忽視社會效益

在項目的建設過程中,承包方為降低建設成本、節約投資,會采取降低建設標準、選用價廉的材料等措施,導致消費環境水平降低及建筑物使用壽命減少等后果。在運行過程中,由于學校的資金風險轉移給了運營商,而運營商追求的是最高的回報率,并且其融資成本一般高于學校的融資成本,相應地增加了經營成本,因而,在經營過程中常常會出現損害師生利益的事情。

4.項目經營管理中的矛盾

投資者作為追求自身利益最大化的經濟主體,投資目的主要為獲取投資收益。而高校還具有保持學校穩定的政治責任,在學生的教育培養上有特殊的要求。因此,在項目經營和管理上,學校和投資者的目標取向存在差異,容易引發一些矛盾。如何既保證投資者應有的利益又保證高校師生的利益不受損害,是需要認真研究的問題。

5.特許經營期內的監管存在一些問題

由于BOT方式是將服務設施項目在一定期限內全權交由運營商去建設、運營,在特許權規定的期限內,學校將失去對項目的所有權和經營權,因此,容易導致在合同期限內對運營商的經營和管理缺乏控制力。

6.一些不確定的因素會對BOT方式產生影響

高校引進BOT方式建設的主要是食堂、學生公寓、商鋪等基礎性設施,在簽訂經營協議時會對學校的在校生人數、學生的入住率、學生公寓的收費標準等因素進行約定,而這些因素均須主管部門批準,不是學校所能左右的。因此,在協議中約定上述因素時將形成一定的風險。

針對上述問題,各高校在具體運作BOT模式時要切實把握好以下四個重要環節。

第一,認真做好項目確立前的準備工作是BOT模式成功運行的前提。這一環節特別要注意四個方面:(1)項目論證。對被選項目首先應進行科學的預測評估,分析其利弊,通常要邀請有關部門結合學校的實際進行可行性論證,把項目的實現建立在科學的決策之上。可以說,項目可行性論證是BOT方式成功的關鍵。學校應指定有關方面加強對BOT模式理論和實踐的研究,為決策提供有力支持。(2)項目實施方案。在科學決策的基礎上,提出BOT項目實施方案以供招商。方案應充分考慮各方利益,并符合國家政策規定。該方案還應明確雙方的責權利,做到權責分明,建立校方與投資者之間良好有效的激勵約束機制。(3)項目設計。確定方案后,由校方提出設計意見,對建設項目各項要求和功能進行詳細的分析,同時考慮技術的先進性、經濟的合理性。這些要求應充分體現校方對項目的功能需要,這是搞好BOT項目建設的技術依據。做好項目設計有利于設施的長期穩定使用,降低維護費用。(4)項目建設辦證。完成項目設計后應按國家建設管理規定辦理建設手續,取得項目實施可靠的法律依據。

第二,抓好項目招標是BOT模式成功的關鍵。完成項目設計和建設手續后,要通過一定方式向社會公布招標信息,編制BOT項目招標文件,該文件應明確項目規模、建設地點、投資額度、建設期經營利益分享和管理的相關規定。

高校基礎設施提供服務的方式不同,項目收益率也不同,其BOT項目的招標文件應分別不同收益率提供項目詳細、具體的標準,包括項目的規模、時間、履約標準以及項目收入的性質和范圍。評標時不能僅以價格指標為依據,而應包括價格、經驗、可靠性、資金、技術、管理優勢因素以及項目能在多大程度上給高校帶來其他收益等進行綜合考慮,這樣才能保證項目的順利完成。

第三,項目組織實施是BOT模式的核心。通過擇優選出合作對象后,雙方應簽訂經濟合同,以書面方式明確合作雙方的責權利。合同中應包括項目產權關系、建設期間的管理、項目使用期間的生產經營管理權和項目的起止時間等內容。承包方要向高校提供一定擔保,保證其在獲取特許經營權后有能力按計劃開發項目。因為高校教學工作具有獨特的時間規律,其基礎設施BOT項目的建設周期必須與之吻合。項目超前,其資產將閑置,得不到充分利用;而項目滯后,則會影響整個教學計劃的執行,給學校造成巨大損失。

項目建設完成投入使用后,合同期的經營和管理也應以合同為依據,學校不能隨意進行行政干預,只要經營的內容、方式在合同范圍內,且符合國家政策規定,就應充分信任合作方,不干預管理,不以非合同理由插手對方的經營,要保護投資者的利益,創造條件營造良好的外部環境,使其健康發展。在合同執行過程中如果出現不可預料的事件或政策性改變,雙方應平等協商依法解決,要盡力保護投資者的利益。

第四,形成有效的監管架構是BOT模式正常運行的重要保障。高校監管必須確定一種承諾機制,以保證學校資產的安全性,并給企業提供投資的激勵。同時,監管必須能夠保證企業生產或運營的可持續性,讓接受監管的企業得到合理的利潤收入。通常一個基礎設施的投資需要較長的時間才能收回,所以,高校必須建立一個適合項目長期發展的程序,并有一個相應的監管規則。監管不利將會帶來各種各樣的風險,監管效率應成為高校監管的最重要目標。

BOT項目歷經時間長,參與方多,各方關系錯綜復雜,風險勢必貫穿于投資項目的全過程。其主要風險包括政治風險、法律風險、經濟風險、投資風險、運營風險和自然風險等。學校要首先考慮的是政治風險,項目投資者主要承擔投資風險,而政府的干預又會減少某些不必要承擔的風險。因此,高校BOT項目的風險防范策略應首先積極爭取政府的支持,為項目的正常有序運行創造良好的外部環境,同時,一定要明確由于估價不合理等因素造成的成本超支風險。由于施工中的失誤造成的竣工延誤風險以及涉及到設計缺陷、材料缺陷、施工技術不當等失誤造成的質量風險以及項目運行中的安全等風險均應由承包方負責。

BOT投資模式是吸引社會資金投資于教育事業的一條有效途徑,改變了高校由國家財政單方面投資的局面。在高校嘗試BOT投資模式,不僅符合該模式的基本特征,能發揮其優點,而且具備吸納資金的外部環境。有需求的高校只要具備好的管理水平,即內部條件成熟,經過周密的論證分析,充分考慮可能出現的問題后,就可大膽地嘗試。

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