房地產基金投資策略范文

導語：如何才能寫好一篇房地產基金投資策略，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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摘要：房地產信貸是銀行信貸業務的重要內容之一。隨著經濟體制改革的不斷深入,國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續健康發展出臺了一系列措施。因此,加強對房地產投資風險的分析和提高風險防范意識具有特定的現實意義。本文分析了房地產投資的風險,揭示了房地產金融投資風險的成因,并提出了銀行房地產信貸的風險防范措施,在房地產金融風險防范方面提供了有益的借鑒。

關鍵詞：風險防范房地產信貸銀行業

房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等都產生著極為重要的作用,房地產信貸又是一項充滿風險的業務。因此,如何規避金融風險、積極促進房地產業持續健康地向前發展,將是我國當前十分重要的任務。

一、銀行房地產信貸過程分析

1、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。

2、房地產開發階段。房地產開發企業的資金主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后,將部分資金支付給地產一級開發商,這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發二期,實現循環開發。

3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產信貸風險揭示

結合以上銀行對房地產信貸過程,銀行可能遇到風險如下。

1、項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業的差異,這一業務既有房地產企業(借款主體)的資質管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段,這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。

2、市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控,而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。

4、經濟風險。經濟風險主要指房地產上游行業的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業特性,其受經濟環境的影響因素較多。

5、政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。

三、銀行房地產信貸風險防范措施

1、政府對房地產市場的宏觀調控能力。政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性,改善對房地產市場的監督管理,完善調控手段,提高調控能力,促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展,防止大起大落,防范房地產泡沫的產生。為此,必須首先加強房地產市場的統計工作,完善全國房地產市場信息系統,建立健全全國房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據和對影響市場發展的相關數據進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況,并進一步加強對房地產市場的監控和指導,以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。

其次,政府要設計合理、嚴密的房地產稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發,提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發展多元化的房地產金融市場。我國應當大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時商業銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。在成熟規范的市場中,房地產開發和經營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。

3、房地產企業要提高自身的抗風險能力。房地產企業自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產業,房地產業的規模經濟效應較其他行業尤為明顯。規模小的開發商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面規模較大的公司占有明顯優勢。此外,規模大尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。因此,房地產業內部適度的資本集中,能有效地節約房地產開發和經營成本,提高抗風險能力。

4、銀監會要充分發揮監管作用和服務功能。銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監管手段,提高監管能力,充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境,促進金融穩定。

5、提高商業銀行的風險防范能力。商業銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究,制訂與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。

信貸審批人員應在審批環節嚴格把關。

一是分析項目是否符合國家宏觀政策;

二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;

三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;

四是分析項目的合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況;

五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;

六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產品價格、項目所在地的位置、規劃布局和建筑設計、開發商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。

【參考文獻】

[1]孫永玲:中國房地產金融戰略實施[M].機械工業出版社,2005.

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新募基金總額環比減少

清科研究中心的調查結果顯示，2008年第二季度針對亞洲市場(包括中國大陸地區)的私募股權基金募集非常活躍。本季度共有10只可投資于中國大陸地區的亞洲私募股權基金完成募集，資金額達到120.22億美元，比去年同期大幅增長，增幅達107.6％；但相對于2008年第一季度，二季度募資金額減少了39.9％。未來持續新增的私募股權基金涌入中國市場，在帶動中國優秀企業的快速增長的同時，也將加劇中國私募股權投資市場的競爭。

在募資總額大幅增加的同時，新募集私募股權基金的策略類別也變化較大。其中，房地產基金占比提升，其新募基金金額占比由2008年第一季度的2.5％提升到第二季度的8.1％；成長基金募資金額占比則由一季度的46.5％增長到本季度的57.8％。這種結構的變化不僅反映了受到次貸危機嚴重影響的私募股權基金對中國房地產行業的信心，也反映了投資者持續關注中國總體經濟高速增長帶來廣泛的行業投資機會。

私募股權

投資總額保持平穩

2008年第二季度，在中國大陸共有37家企業得到私募股權基金的投資，投資額為25.59億美元，與第一季度相比基本持平；相比2007年32.04億美元的季度平均投資額略有下降。整體來看，二季度私募股權基金投資總額保持穩定。

從被投資方的行業分布看，二季度傳統行業繼續領跑，投資金額占PE在中國投資總金額的比例由第一季度的52.9％增加到63.3％，基本與2007年的65％持平，反映傳統行業仍是我國現階段PE投資的主要領域。

值得注意的是，其他高科技行業PE投資占比有大幅增長，其投資金額占比由一季度的3.6％急劇增加到本季度的21.4％，其中新能源領域的投資有較大的增長，反映出在環保要求的提高和高油價壓力下，新能源領域的投資價值日益突顯。

中西部地區表現搶眼

在2008年第二季度私募股權基金投資的地域分布中，江西摘得桂冠，有2個案例，獲4.26億美元投資。湖北、湖南各有1個案例，分別獲3.50億美元和0.83億美元投資，河南，山西各有兩個案例，分別獲0.54億美元和0.60億美元投資，其他中西部地區如內蒙古，新疆、四川、廣西等也有不俗表現。

值得注意的是，在傳統私募股權集中的長三角、珠三角和環渤海地區，其PE投資內部分布不均衡的趨勢有所改變。

北京在一季度投資總額達到13.29億美元的高峰后有所回落，但仍以3.95億美元總投資額占據第三。廣東(不包括深圳)PE投資額由一季度占比1％大幅增長到本季度的15.6％。上海第二季度獲私募股權基金投資額較一季度略有增加，由一季度1億美元增長到1.3億美元，占比也由一季度3.7％增長到二季度的5.1％。此外，江蘇和浙江的投資額本季度也有很大增長。總的來看，三大經濟增長引擎區域PE投資分布趨于均衡，內部差距有縮小趨勢。

成長資本占比下降，PIPE和過橋資本占比上升

從投資策略分析，二季度成長資本投資策略依然占據主流地位，但占比下降：其投資金額由一季度的20.89億美元，占比78％，下降到二季度投資金額12.71億美元，占比49.7％；成長資本策略的平均投資額也由2008年第一季度的0.77億美元下降到本季度的0.49億美元。

采取過橋資本投資策略的PE投資由一季度的1.47億美元增長到二季度的5.67億美元，占比也由一季度的5.5％增加到二季度的22.1％。PIPE投資策略的情況類似，其投資額由一季度的1.77億美元增長到二季度的5.48億美元，占比也由一季度的6.6％增加到二季度的21.4％。這種投資策略結構的變化反映了在資本市場表現不佳、退出風險加大的情況下，PE投資有階段后移的趨勢。

PE退出仍舊低迷

二季度PE退出總案例數由第一季度的8筆下降到5筆，減少了37.5％，PE退出繼續低迷。

在二季度5筆投資退出案例中，全部為通過企業IPO退出。整個退出市場從2008年第一季度步入低谷，第二季度繼續低迷，這與2008年第二季度國際資本市場環境繼續惡化，國內股市大跌以及監管層出臺新的限制規范有直接關系。預計隨著股市行業回暖，退出案例尤其是IPO和上市后減持退出案例會有所增加。調研范圍內沒有并購退出(財務投資者將股份轉讓給產業投資者)和股權轉讓(財務投資者將股份轉讓給財務投資者)的案例。

綜合2008年第一、二季度私募股權基金投資退出情況，退出渠道有待完善仍是我國PE市場發展中面臨的主要問題。

預測2008全年

中國和亞洲私募股權市場的良好發展正吸引全球資本紛紛涌入。2008年第二季度，10只可投資于中國大陸地區的亞洲私募股權基金募集的資金總額達120.22億美元，雖然相對第一季度有所回落，但仍維持較高水平。結合2006年、2007年和2008年第一季度的募資和投資的歷史數據分析，清科研究中心繼續維持其在第一季度的判斷：在2008年，專門針對亞洲市場(包括中國大陸地區)投資的私募股權基金管理的可投資的資金可望超過500億美元。如果沒有太大的市場波動，預計2008年全年中國大陸的私募股權基金投資額將保持在100億美元以上。

就行業來看，預計2008年全年傳統行業私募股權基金投資仍然占據重要地位，但是行業分布會有較大的改變，房地產行業在經歷了市場低谷后或將有所回升；在其他高科技的細分領域中，國際油價的高漲和環保要求的提高使得新能源領域的投資價值突顯，近兩年來興起的投資中國新能源企業的熱潮在2008年將熱度不減；在廣義IT領域，隨著3G和三網合一進程加快，預計廣義IT領域投資也將有所增長。

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“出現地產股權投資基金，在中國發展僅僅兩年左右時間。國內地產投資基金開發快，特別是在去年，被成為中國地產基金元年。”北京嘉富誠國際投資有限公司董事長鄭錦橋說道。

2011年，各大房企正式成立或籌備房地產基金，復地、金地、華潤、中海等建立了各自的房地產基金業務。投資項目主要集中于一二線城市，其中一線城市項目多是商業地產、高檔住宅及別墅，二線城市項目中普通住宅占更大比例。

“房地產投資收益還是蠻高的。很多都是原來是從事房地產開發，現在轉到房地產的資本運作。基金是根據項目的不同設立不同存續期，有些是3+2+1，有些是5+2+1，比較靈活。”一家地產基金的總裁告訴記者。

“股加債”運作模式

“跟我們合作的成本跟信托差不多，比銀行貸款成本高。我們的作法跟信托有一部分是重疊的。做債權，也做股權，簽兩份合同。”一家地產基金的董事告訴記者。

通過股加債方式實現，是目前大多數房地產基金的一個狀況。設立一個2億左右的股權基金，投資一個中性開發商的一個項目，通過基金1+1的方式，即存續期一年，延長一年的方式，用股加債的方式運行。

何謂“股加債”？舉個簡單的例子，比如一個2億的地產投資基金，從中拿出5000萬先對項目公司本身進行投資，占有49%或者51%的股權，這是用股權投資的角度進行的。然后約定一年以后回購，設定一個比如20%的投資收益，這是一種方法，或者通過銀行委托貸款的方式。

至于收益率設為多少，取決于雙方對成本的控制。如果房地產開發商給的投資收益是15%，其中13%回報給投資人，留下2%給管理團隊，低成本資金要考慮LP是不是投？如果房地產開發商給25%的收益，其中22%的收益給投資人，留下的3%給GP，則要考慮被投資企業房地產開發商是否能負擔得起這個費用。

“這個方面需要非常準確的測算和調節。一方面要使投資人要獲得較高的收益，另一方面也要使開發商負擔得起費用并度過難關。”一位業內人士告訴記者。

所謂債權方式，就是大股東借款給開發企業。但想要借款需要滿足一系列的條件：第一，開發企業需要拿剩余的股權做質押；第二，開發企業的大股東要進行擔保，一般視經營狀況而定；第三，如果是私人企業，從法律角度而言，實際控制人要承擔無限責任擔保。而這這三個條件僅僅是基金風險控制的一部分，其他的措施還包括拿土地證做質押等等。

未來發展的一個趨勢是債要減少，股要增多。但是要真正實現股權投資，房地產企業和房地產股權基金需要同舟共濟。房地產企業本身需要逐步成熟起來。

“比如財務狀況、經營成果是不是真正透明。比如該繳的稅是不是都繳了；扣除了土地增值稅，還有沒有利潤；是不是承擔不繳稅或者少繳稅的風險等等。相對來說房地產企業規模越大越規范。”上海一家地產基金的董事表示。

“現在國內的股權投資基金處在初級階段，三五年之后，股權投資基金的比例會加大，債權會減小。目前中國的地產基金規模小，最大規模五十億人民幣，如果看全球已經設立的都是400億500億甚至更高。”

接盤地產信托

“現在一些機會，過去兩三年發的一些信托產品到期不能兌付，組織收購基金。因為今年整個房地產沒有松綁，借款到期，可能接盤會多一點。抓住這個機會，所以籌備這么一只基金。”一家地產公司的高層告訴記者。

2010年、2009年很多中小型地產開發商囤地太急，由于擴張過快，就找地產信托基金進行融資。根據中國信托業協會的數據，截至去年末，房地產信托余額達到6882億元，同比增長59%。

有業內人士分析指出，由于信托公司發行的房地產信托介入房地產市場較晚，并且是在房地產價格較高時介入，樓市如果持續低迷，對于單個產品融資規模動輒就上億的房地產信托來說，風險在不斷地集聚。同時還面臨著房地產信托資金被挪用、項目無法完工或房產賣不出去等風險。

“開發商向多家信托公司融資舉債的現象不少，對于信托融資成本的議價能力在下降。銷售回款一旦減速，就可能會舉新債還舊債。”接著將可能進入債務利息成本越來越高的惡性循環。最終帶來的是資金鏈條斷裂，進而牽連到相關信托產品的最終清算。

相對于商業銀行的房地產貸款的利率來說，中小房地產企業通過信托市場來進行融資的成本至少在15%以上。利息過高的結果，加重了中小型地產公司的負擔，扛不住時就迅速地把部分股權甚至所有股權賣給專業的大型開發商。

“當初做房地產信托的時候，抵押率很低，不超過50%。現在房價不好，對于投資人來說，反而是機會。很多新成立的基金，就是要去接盤。至于接盤的時候打幾折，要看情況了。”一家信托公司的研究員告訴記者。

“一般從投資收益來講，是沒有問題的。大家擔心的是一個風險問題，最主要的是一個到期兌付的問題。但是到期兌付不等于說不能兌付，這是一個階段性兌付、剛性兌付，體現的是一個流動性的問題。”

“接盤的時候，有些信托公司做得極端，就會催企業去賣房子。因為當初做項目的時候有一個抵押品，一般是不動產，要么是房子，要么是股東做一個連帶責任擔保。因為是實物抵押，這種項目從風險控制角度講，比銀行、資產管理公司要可控一點。”上述人士告訴記者。

基金的市場定位

“在國內做人民幣基金需要對自身重新定位，如果只堅持一個策略，就很有可能沒有辦法滿足基金投資者和合作開發商的要求。問題要想得簡單一點，就是為投資者提供他們配置資產的一些很好的項目，或者合適的項目。”穩盛投資管理有限責任公司首席執行官吳濤指出。

“投資者很多時候可能更關注安全性而不是收益，開發商很多時候希望基金提供的是一個一年到兩年的融資支持，并不是希望你去參與項目的股權合作，如果只是一個股權投資就會失去很多生意。在跟合作方溝通的時候，把產品線配置得豐富一點，投資策略要相對靈活一些，這樣生意才會更多。”

不少地產基金的做法是：根據投資者和開發商的不同需求，然后在這些不同的需求里配置不同的產品，形成一條產品線，并針對這條產品線成立專門的團隊，對投資人和產品進行匹配，投資人的收益從5%-20%不等，同時也滿足了大小開發商的需求。

在這中間，基金管理團隊更多候承擔的是選取合適的投資人然后進行產品的投資，同時針對這些產品選取合適的開發商，選擇一些好的項目，對基金的產品進行配置。

“最后發現簡單了。簡單的意思是，把整個社會資源在房地產領域里面能夠優化或者最好的配置，這是我們的使命。至于收益率是高是低，是第二位的。滿足投資者的需求，是我們存在的本質。”上述地產基金負責人表示。

對于地產基金而言，首先要界定清楚角色。摸準投資人是需要穩定的回報，還是需要有一定風險但是收益也相對比較高的回報。在這個前提下，基金跟合作開發商談，相對就會比較簡單。

“有些開發商愿意提供20%固定回報，因為他認為自身還有30%的增長；有些開發商不愿意提供固定回報，認為在資產負債表里，任何這種承諾都會把一個股權變成債，等于讓這筆資金的性質變了。因此不管回報多少，對他們來說都是不可忍受。非要跟不愿給你固定回報的開發商要一個承諾，是不可能合作成功的。而假如有些開發商非要給你一個固定回報，你不要，也沒有必要。”

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調查地點：網絡調查

調查內容：投資理財觀念

調查方式：全球投資者調查

不過，仍然有72%的中國投資者對于A股表現出擔憂。他們認為，房地產泡沫破裂和出口下滑將是市場最大的威脅，其次是經濟放緩的風險。

盡管中國經濟增長放緩，但中國經濟展現出的穩固基本面和樂觀的長期增長前景，這是投資者提高預期的主要原因。隨著中國資本市場進一步改革，我們將會看到一個更加健康發展和增長的市場。富蘭克林鄧普頓投資北京代表處首席代表王一文表示。

調查顯示，x3%的中國投資者計劃在20xx年采取更為保守的投資策略，4x%計劃采取更加激進的投資策略。大多數中國投資者計劃20xx年將投資重點同時鎖定在股票和固定收益產品。其中，持有最大資產規模的投資者在股票投資方面擁有最強烈的投資意愿。而貴金屬、房地產、股票被認為在20xx年以及未來10年將擁有前三名的表現，非金屬類大宗商品緊隨其后。

本次調查還發現，中國投資者目前將他們74%的資產投資國內市場。這一比例預計在未來10年將有所下降。在談及未來10年間計劃時，投資者預計會將67%的資產投資于國內市場，并計劃將33%的資產投入到發達國家和新興市場。對境外市場缺乏了解是中國投資者不愿意投資海外市場的首要原因，其次的原因分別為匯率對投資回報的沖銷，以及監管門檻對境外投資的限制。

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一、國外房地產投資信托基金發展的起源及經驗

從美國的房地產投資信托在幾經波折進入健康發展的軌道看，在諸多決定因素中，關鍵因素主要有以下三個方面。

1.創造必要的法律環境

1960年的美國稅法修正案，在給予房地產投資信托公司稅收優惠待遇的同時，對其股東構成、分配比例、收入來源、資產構成和經營方式等方面也作出了明確的規定。如：股東人數在100人以上且前5大股東持股不能超過50%，總收人中直接來源于房地產的收入不得低于75%，每年須至少將其應納稅收入的90%分配給股東，總資產的75%必須是房地產資產、現金和政府債券等。這些規定是房地產投資信托運行的規范，使得在隨后的40多年里，房地產投資信托的發展，尤其是重創后的復蘇以及20世紀90年代中后期的突飛猛進，主要歸功于相關法律法規的不斷改革所帶來的大力支持。

2.房地產投資信托自身的改革

房地產投資信托自身的不斷改革和創新也推動了房地產投資信托的發展。其主要內容包括：①所有權形式的改革。從最初的成立時惟一的權益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產投資信托，專項貸款、聯合物業投資等多種形式，以適應市場的不同要求。②結構形式的創新。為有效應對來自房地產有限合伙公司(RELP)和業主有限合伙公司(MLPs)的競爭，及時推出了有限期房地產投資信托(PREIT)；為了給私人房地產投資的證券化開辟道路，創立了與房地產經營合伙公司合作的傘形房地產投資信托(UPREIT)結構。③專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業，如住宅、辦公和工業物業、商業中心等的房地產投資信托的數量不斷增加，提高于管理效率和盈利能力。④管理結構的改革。隨著相關法律規定的調整，大部分房地產投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉變為內部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經營業績。在這種轉變過程中，熟悉房地產自身的特點、熟悉公開市場運作的程序和方法的專業化的管理人員隊伍發揮了積極的作用。⑤規模經營意識的增強。許多REITs認識到了規模經營的優勢，使20世紀90年代中期REITs規模擴展的案例不斷增加。規模擴展的優勢表現在：提高經營效率及經營資金流動性；實現規模經濟，降低資本費用；金融分析師關注程度的日益提高，增加了對資本吸引力；提高股份流動性，吸引機構投資者的關注；有助于REITs獲得較大的市場份額等。⑥經營戰略的轉變。主要體現為積極調整所持有的資產結構，注重資產的流動性；積極調整債務結構，使用較低的財務杠桿；規避風險，實施穩妥的投資策略等。

3.機構投資者的廣泛參與

初始設立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產提供方便。1981年，美國機構投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10%；截至到1999年，這比例則上升到了39%，這表明機構投資者對REIT股票越來越關注。

大量實證分析結果表明，在REIT股票市場中，隨著機構投資者參與程度的提高，REIT公司的經營業績不斷提升，REIT股票市場的表現也越來越好。具體表現在：促進REIT股票價格的形成；提高REIT公司管理決策的質量；提高REIT的社會知名度和認可程度；提高REIT股票的績效，減少反常的價格波動；提高市場的透明度和效率。

二、我國房地產信托產品轉型的必要性

房地產業是國民經濟的支柱產業，其對經濟發展的帶動作用和對上下游產業的拉動作用較大。然而，房地產金融市場目前尚不完善，房地產開發融資渠道較為單一。在此背景下，信托作為一種長期的資產管理機制，一方面彌補銀行融資的不足，另一方面提高房地產開發資金利用的有效性。2010年，投向房地產領域的集合信托產品資金規模達到1993.11億元，占總資金規模的49.87%,與2009年相比發行規模大幅增長340%。然而，目前房地產信托產品的模式仍然以單一的融資平臺為主，成為銀行貸款的補充。其業務模式存在以下幾方面的局限性：

1.貸款模式的大量使用使信托公司繼續承擔了銀行貸款補充的角色，越來越受到監管政策的限制

2009年，貸款類房地產信托產品發行規模為141.43億元，占總發行規模的31.5%。2010年以來，雖然信托資金運用方式逐漸從貸款向股權投資、權益投資以及組合運用方式轉變，但貸款類信托產品的發行數量和規模依然穩居前三。

2.股權投資方式不夠深入，部分項目名為投資實為融資

由于監管當局對房地產信托融資功能的限制，許多信托公司為了規避諸如四證不全、二級資質之類限制貸款的條款，紛紛采用股權投資的方式進入房地產市場。但目前的股權投資模式中，信托公司對房地產開發項目的介入不夠深入、全面，僅僅是形式上實現了向項目公司派駐董事，要求項目公司在實施重大事項決策時要事先征得信托公司的同意，對項目管理的主動性不夠，不能充分發揮信托公司資金管理的專業性。

3.房地產信托產品短期化特征明顯

目前成立的房地產信托產品一般期限均為2年，而且大多信托文件還會規定在實現預期收益的情況下可提前兌付。2010年，房地產集合信托產品的平均信托期限為1.86，而房地產開發周期較長，信托資金的中途抽離可能導致開發資金鏈斷裂，二者期限結構失衡較為嚴重。

4.信托資金投向單個、具體項目導致投資風險加大

從相關實踐和數據來看，目前信托公司的房地產信托項目多是投向具體、單個項目，如果項目出現問題，整個房地產信托計劃的投資就出現虧損，信托公司也將承受很大風險，一旦風險無法控制并暴露出來，就將波及到整個行業。

三、我國制約房地產投資信托基金發展的癥結

鑒于國內房地產信托業務模式單一、風險集中等問題較為突出，國內相關部門及監管當局曾試圖借鑒國外信托公司發展房地產投資信托基金（REITs）的先進經驗為企業融資拓寬渠道。

1.法律構建不夠完善

由于REITs的實質是在集合信托基礎上的資產證券化產品，需要信托法律與基金投資法律一起對其進行規范，所以一些房地產投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制是必不可少的。

2.制度建設不夠健全

在稅收方面，國內一直未推出關于REITs的稅收優惠政策；在會計處理方面，國內出租物業在得到資金收益，扣除有關費用之后，還需要折舊、繳納所得稅以后才能夠凈利潤分配，因此造成利潤減少；在信托登記制度方面，信托登記制度的缺失直接阻礙了信托法律制度在資產證券化領域的運用。

3.治理結構不夠合理

根據目前國內房地產信托的法律框架，信托公司采取的是契約型模式，信托公司一方面作為受托人保護投資者權利，另一方面又承擔了房地產信托資金管理人的職能。國內的這種治理結構往往會使信托公司處于一權獨大、無人監督的境地，不利于保護投資者的利益，也為道德風險的發生創造了肥沃的土壤。

四、探索我國房地產信托“準基金化”模式

1.“準基金型”房地產信托業務的現實可能性

一方面，大量社會閑散資金為“準基金型”房地產信托產品提供了強大的資金支持。隨著中國經濟的快速發展，百姓手中積累的財富也迅速增加。另外，在全球流動性泛濫的國際大背景下，施行“出口導向”戰略的中國也將長期遭受被動性貨幣投放，市場整體流動性充裕也將成為常態。另一方面，2008年次貸危機爆發后，中國的房地產市場重新洗牌，集中化程度迅速提高，大型地產商規模不斷擴大。規模的不斷擴大也考驗著地產商的資金運營能力，稍有不慎就將出現資金鏈斷裂，給企業帶來巨大風險。因此，大型知名地產商輸出品牌和管理的意愿不斷增強，而“準基金型”房地產信托產品恰好能夠提供平臺，以發揮知名地產商的專業優勢。

2.房地產信托產品“準基金化”的業內實踐

從業內實踐看，以“準基金型”信托計劃模式發展房地產投資業務的主要案例包括：2005年3月11日，國內首只“準”房地產投資信托基金――由聯華國際信托投資有限公司設計并推出的“聯信.寶利”中國房地產信托投資基金1期公開發售，這是一款不指定用途、分期發行的房地產信托投資計劃。資金主要運用在給房地產經營企業提供貸款、投資于房地產經營企業股權以及購買商業用途樓房或住宅。2008年11月，中信信托攜手中信地產發行了總規模為68.9億元的“中信盛景星耀地產基金集合信托計劃”。2009年8月6日，平安信托與金地集團正式簽署合作投資戰略框架協議，約定平安信托將通過信托的第三方資產管理平臺，針對合作的每個項目設計具體的股權信托計劃，和金地集團一起投資優質住宅項目以及城市綜合體項目。2009年9月平安信托再次與綠城集團簽署合作投資戰略框架協議。在重慶轄內，新華信托于2011年2月22日正式發行新華?普天I號股權投資基金集合信托計劃，規模達18.5億元，通過組建專業化的基金管理團隊，聘請專業的投資顧問組成投資決策委員會，靈活運用股權、債權、可轉股債權、購買特定資產權益等PE投資工具，投資于舊城改造、城鄉統籌、城市基礎設施綜合體開發和文化創意產業項目。

3.“準基金型”房地產信托產品的優勢和局限

通過總結上述業內實踐可以看出，“準基金型”房地產信托產品的基本框架為：與傳統的房地產信托產品相比，業內目前設計的“準基金型”房地產信托產品具有以下特點和優勢：

（1）“資金池”模式有助于信托公司更加集中、靈活地運用信托資金。一直以來，信托公司業務拓展的一個主要方面就是項目融資和投資，但是傳統的投融資模式存在信托規模較小、產品流動性差、難以形成常態業務的缺陷，“準基金化”信托產品的運行模式則是在確定基本投資方向和投資策略以后，發行標準化的信托產品，形成具有一定規模的資金池，再按照基金原理進行專業化管理與運用，最終形成制定投資策略-設計基金化信托產品-打造品牌-募集資金-組合運用資金的規范投融資流程。這一模式有助于促進信托公司向自主管理轉型。

（2）投資顧問的介入促進信托產品投資管理專業化。在房地產信托產品“準基金化”的過程中，信托公司與房地產開發企業優勢互補，必要時還可引進基金公司作為投資管理人，一方面可以充分發揮信托公司在信托計劃設計和發行上的優勢，另一方面又可以利用房地產開發企業在房地產開發管理方面的專業能力，實現系統內的協同，同時還能成功分離信托公司作為受托人和基金管理人的雙重身份，使信托項目治理結構更加合理。

（3）“有限合伙”模式有利于投資工具的多樣化。目前傳統的房地產信托產品投資工具的使用方面受限較多，投資工具單一，而利用“有限合伙”的方式，按照《合伙企業法》的規定，利用房地產信托投資基金設立有限合伙企業，便能靈活利用普通股、優先股、可轉債以及收益權等交易工具，并遵循基金管理行業的國際慣例引入管理人認購部分基金單位以及承諾認繳制等更為靈活的機制。

（4）“自主管理”促進盈利模式轉變。目前房地產信托產品的信托報酬主要以固定費率的形式出現，而在“準基金化”的信托產品設計中，信托公司除了每年收取固定費率的年管理費外，還因為深度介入每個項目投資管理中而收取一定比例的業績報酬。這種盈利模式的轉變大大提高了信托公司收益。

篇6

公募基金進軍歐美地產

美歐債務危機再次爆發之際，國內房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts）基金正式破局，將借道QDII基金率先在海外試水。獲悉，鵬華美國房地產證券投資基金和諾安收益不動產基金昨天正式獲得批文。所謂REITS，簡單地說就是投資房地產的信托憑證。

資料顯示，上述兩只REITs基金均在今年5月19日上報，作為創新產品，在區域范圍上有所區別。其中，諾安收益不動產基金瞄準了海外商業地產及收益型不動產，主要投資美國、澳大利亞、英國、法國、加拿大、新加坡以及中國香港等發達國家及地區的REITS。相比較而言，鵬華美國房地產證券投資基金則相對集中。它投資的主要是在美國上市的REITS，此外還會投資加拿大上市的REITS。

盤點“最敗家”基金經理

2010年6月4日張媚釵任職交銀藍籌基金經理以來，共虧損2.00%，落后基準回報2.21%（任職以來超越基準的年化收益率為-1.87%）。同期上證指數下跌了1.04%，滬深300指數上漲了2.27%。股票型基金則平均上漲了1.72%。這就是交銀藍籌的基金經理張媚釵，在其任職的四個季度里，連續三個季度跑輸業績比較基準。

基金人士表示，作為一只藍籌股票基金，交銀藍籌定位于投資業績優良、發展穩定、在行業內占有支配性地位、分紅穩定的藍籌上市公司股票。在中小市值股票表現明顯優于大市值股票的2010年，主題投資為主的板塊，比如新興產業、大消費等實現了持續的上漲，而藍籌股全年均缺乏表現。因此風格偏向大盤股的交銀藍籌表現欠佳似乎也能理解。然而2011年，市場風格迅速切換，去年表現優異的中小市值股票和大消費股票下跌明顯，而去年表現較差的低估值、周期類大市值股票則呈現上漲的局面。但定位于投資大藍籌的交銀藍籌卻依然在這樣有利的市場環境下，排到股票型基金后50%的位置。這令人費解。

基金論市

招商基金：通脹壓力逐漸舒緩

盡管短期內通脹壓力依然較大，但是如果把考察的時間放長一點看到明年，就會發現，通脹同比漲幅不可能繼續維持目前的高水平。這一判斷主要是基于對影響通脹的三個重要因素的分析。

首先是糧食價格。過去一年中累計漲幅巨大，主要是由于美國濫發貨幣導致通貨膨脹，大宗商品炒作，而未來即便美國推出QE3，糧食價格也難以出現這樣高的漲幅。其次是豬肉價格。下半年生豬供給增多，豬肉價格不可能再快速上漲。另外是居住類價格，未來居住類價格要出現過去那樣的大幅上漲也比較困難。從這三方面來看，預計未來通脹壓力會逐漸舒緩，加息或已進入尾聲。

新華基金：市況動蕩 精選超跌

受美國信用評級遭遇調降影響，市場風雨飄搖中，后市的投資策略成為投資者關注的焦點。對此，新華基金投資總監王衛東表示，股市加速探底，并不能改變今年下半年震蕩向上的趨勢，市場筑底過程中反而蘊藏著投資機會。

王衛東認為，由于大家對全球經濟的擔憂，股市持續調整。不過，經過深幅下跌后，市場估值越來越合理，甚至出現低估，投資機會正逐步顯現，精選超跌個股仍是制勝法寶。

農銀匯理基金：市場底部隱現多策略基金大有可為

篇7

在去年三季度金融、地產股受到基金“空翻多”之后，四季度這些行業的龍頭股繼續受到基金的青睞。據天相投資分析系統顯示，可比的183只積極投資偏股型基金四季度增持的前20名股票中，招商銀行、中信證券、民生銀行、浦發銀行等金融股，以及萬科、保利地產、金地集團等房地產股赫然在列。

此外，寶鋼股份、貴州茅臺、蘇寧電器、中國石化、太鋼不銹、五糧液、長江電力、海螺水泥等大盤藍籌股受到基金的持續增持，凸顯了基金對大盤藍籌股的極度“鐘愛”。

四季報在對2006年最后一個季度的投資進行總結的同時也給出了2007年的投資策略和投資思路。比如我們從相關數據的進一步挖掘中可以發現，基金行業配置呈規模增加，呈現向金融鋼鐵地產轉移趨勢。與此同時，前十大重倉股也進行較大幅度調整，呈現向優勢公司集中趨勢，如招商銀行、貴州茅臺、寶鋼股份、萬科、中信證券等。

篇8

產私募基金在我國的現狀、發展前景以及潛在問題和相應的解決方案。

房地產業是國民經濟的先導性產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時也是資金密集型行業。近年來，受樓市調控影響，我國房企的資金鏈普遍吃緊，信貸、信托等融資方式都已受到限制，著力持續經營的房企急需通過“金融創新”緩解開發資金饑渴；同時，在市場整體流動性充裕的背景下，大量社會資本也需要尋找投資出口。因此，房地產私募基金或將是房地產業融資的重要方向。然而，我國的房地產私募基金市場剛開始起步，尚不成熟，由此，本項目將對房地產私募基金在我國的現狀以及其可行性發展前景進行分析與研究，探討潛在問題并提出相應的解決方案。

一、 房地產私募基金在我國的現狀

我國房地產私募基金目前正處于剛起步的雛形階段，它是房地產開發商直接融資的一個重要方式。盡管在國外有很多成熟的運作經驗，但在我國仍屬于新型金融業態。

首先，我國房地產私募基金的特點主要有：

（一） 總體規模相對較小，但增長速度較快

據不完全統計，2010年國內人民幣房地產私募基金的資金規模達到了500多億元。從總量看，僅占2010年房地產開發投資額的1%左右，實際規模仍然處于較小比例。

（二） 基金背景類型多樣，機會眾多而投資審慎

目前我國人民幣房地產私募基金的類型主要包括：獨立的專業運作型、開發企業主導型、投行及金融機構附屬型等。面臨著不成熟的投資人群體和繁多復雜的投資機會，多數基金公司審慎前瞻。

（三） 目前多數基金尚未完成一個完整的基金周期，行業整體業績尚未顯現

大部分人民幣房地產私募基金發展始于2010年，多數基金尚未完成“募集―投資―管理―退出”的完整經營周期，各基金公司的投資能力、盈利能力和管理能力水平也尚不明確。

其次，我國房地產私募基金機構募資的特點可以概括為：

（一） 從來源上，主要從海外私募基金機構募集資金

近年來，外資私募基金機構紛紛進軍我國房地產業，其中比較有代表性的有高盛、摩根士丹利、美林、新加坡騰飛、嘉德、黑石等。雖然在資金方面，本土私募基金與外資私募基金的差別已在縮小，但由于外資私募基金在運營上更加成熟，在附加服務上更具優勢，如優秀的公司治理結構、先進的管理經驗、廣泛的國際知名度等。因此國內房地產企業相比起本土私募基金機構，更愿與海外私募基金機構合作。

（二） 從性質上，往往暗含一定的“債權融資”成分

從表面上，我國房地產企業私募融資是股權性質的，然而從私募資金內在含義以及性質角度出發，可見其含有“債券融資”的成分。以恒大私募融資為例，2006年11月，恒大地產與德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協議，以三分之一股權作押，三家機構投資者出價4億美元認購恒大8億股可換股優先股。2007年8月，通過另一上市保薦人瑞信擔保，恒大再次籌得4.3億美元境外貸款及2000萬美元境內貸款。按恒大與機構投資者簽訂的協議，恒大若能在2008年6月6日前完成上市，其回報將不少于股票發行總價值的40%；若至2009年方完成上市，承諾回報則增至不少于70%。上市后，機構投資者股權將稀釋至3.66%；恒大集團董事局主席許家印則以持股68.16%重新實現對恒大地產的全權掌控。然而，恒大如若無法完成上市，恒大將以現行市盈率回購相關機構投資者的股份。這實際上是一種“對賭協議”和變相的債權融資，一旦業績未能達到協議要求，或者上市未果，就要面臨高額付息、還清本錢等壓力。

二、 房地產私募基金的基本內涵與優點

（一） 房地產私募基金的基本內涵

房地產私募基金是投資人以承擔有限責任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產開發或運營，并通過項目公司股權增值或房地產項目銷售實現收益的一種組織形式。 房地產私募基金的出現，豐富了國內房地產金融市場，為投資者提供了更多參與房地產投資的機會。 房地產企業通過出讓股權引入基金，或自身設立房地產基金的方式進行融資，已經成為一種趨勢。

（二） 房地產私募基金的優勢

1、 從房地產企業利益的角度

（1）可提高企業抗風險能力。房地產企業通過私募基金首先能夠提高其抗風險能力，有著最基本的保護作用。通過房地產私募基金，一方面，投資者能夠成為被投資房地產企業的全面合作伙伴，和現有企業利益達成統一；另一方面，企業無需支付股息，也無需出讓部分股東分紅，因此不會對企業的現金流造成負擔。基于此， 房地產私募基金能有效增加房地產企業的所有者權益而非債務，同時也能加強房地產企業的資產負債表，并提高房地產企業的抗風險能力。

（2）可提供高附加值服務。在提高企業抗風險能力的基礎上，房地產企業通過私募基金更能夠為其提供高附加值服務，使其獲得相當的經濟利潤。通過房地產私募基金，投資者在作為被投資房地產企業的全面合作伙伴的同時，也是企業的所有者之一，因此和現有企業所有者的利益幾乎是完全一致的。由于房地產私募基金機構中的投資者大多是資深企業家和投資家，擁有豐富的專業知識、管理經驗以及廣泛的人脈和商業網絡，因此這些豐富資源可能為房地產企業提供高附加值服務，使其獲得較多的超額回報。

（3）可帶來潛在的長期利益。在得到風險保障和短期利潤的同時，通過私募基金，企業也可能獲得潛在的長期利潤。由于私募基金機構運行較為規范化，而且對于投資方的要求較高，因此，能獲得基金機構青睞的房地產企業，反過來也能說明它們實力的潛在價值。同時，獲得私募基金投資的房地產企業，往往可以通過所融資金購置土地或兼并收購，實現快速擴張，從而可提高和顯性化房地產企業內在價值，以此獲得相對穩定的長期利潤。

2、 從民間和機構資本的角度

可滿足民間和機構資本的投資需求。長期以來，我國的機構資本因為投資工具缺乏而得不到有效運用，與此同時，我國大量的、離散的民間資本也需要規范化運用。而房地產私募基金的出現恰好能一定程度上滿足民間和機構資本的投資需求。其中，對于我國的社保基金、保險公司等機構資本而言，參與房地產私募基金有利于其資金的保值和升值。因此，在房地產領域參與私募基金能夠一定程度上滿足民間和機構資本。

三、 房地產私募基金在我國的發展前景

（一） 全球房地產私募基金已形成一定規模，相對成熟

自上世紀40年代，經過私募基金的興起以及不斷發展，目前全球私募基金（主要指美國地區）在各領域，尤在房地產投資上已具有一定規模，也可以說是相對成熟的，其主要表現在：私募基金機構多樣化發展、投資范圍多樣化、投資視角國際化、投資對象機構化等，并且在激烈競爭下，伴有向公募資金的趨勢發展。可見，不論從形式還是實質上，全球房地產私募基金已相對成熟。

（二） 我國房地產企業與基金的合作可能成為一種趨勢

一方面，國內房地產私募基金的發展仍處于探索階段，資金來源狹窄，專業人才相對缺乏，投資項目較難尋找；而且房地產基金的監管仍屬灰色地帶，政策風險較大。然而，另一方面，在國家對房地產行業直接融資和銀行信貸進行嚴厲調控的大背景下，新興的以私募股權投資基金為主要形式的地產投資基金，能夠使房地產企業獲得穩定保障和利益。可見，房地產私募基金并不能被完全否定，仍待探索發展。

（三） 我國房地產的私募股權基金未來發展空間很大

目前，國內投入于房地產的私募股權基金并不多。目前所選擇的投資人都是一些諸如養老基金和長期投資基金等穩健型基金。由此可見，我國房地產的私募股權基金未來發展空間還很大。

另外，經過調查，我們發現：我國目前的私募基金規模大于6000億元。這幾年股市一直處于熊市，其中證券市場的私募基金更是損失慘重，很多私募基金已撤離證券市場，因此現在投向房地產業應該是個不錯的出路。該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環球市場信息導報》雜志http：//總第547期2014年第15期-----轉載須注名來源可見，我國房地產行業的融資渠道多元化已成為直接關系到行業能否持續、穩定發展的關鍵因素。在此背景下，大力發展房地產私募基金顯得尤為必要。

四、 房地產私募基金所存在的潛在風險

通過查閱大量資料，并結合業內人士專業分析，以下五點是值得我們總結出的主要潛在風險：

（一） 發起人與管理人的資格風險

房地產私募基金大多采用有限合伙制，這種組織形式使基金在出資、驗資、減資和清算等法定手續方面存在諸多不規范的情況。

（二） 運營管理風險

有些房地產企業熟悉房地產項目開發但是缺乏基金運作經驗，而基金管理機構又缺乏房地產市場開發及管理方面的專業能力。

（三） 關聯交易風險

從房地產私募基金運作模式上看，很多房地產基金管理人的股東是房企。當這些房地產私募基金在投資自有項目時，會遇到盡職調查、風險評估和投資后管理等方面的利益沖突，如何規范此類關聯交易風險也需要配套法律規范。

（四） 專業決斷風險

缺乏獨立第三方監管機構，對房地產私募基金進行財務監管，為投資者提供獨立性判斷和專業。

（五） 行業自律風險

國外房地產私募基金一般由行業協會制定相關政策，指導和規范基金運作。我國去年8月成立了房地產投資基金聯盟，并聯合發起自律宣言，但是進一步政策規范仍需加強，只有不斷提高行業自律和規范水平，才能有效防范信息披露、融資退出等風險，合理引導房地產私募基金向“正規軍”發展。

五、 針對房地產私募基金中潛在風險的相應解決方案

（一） 針對發起人與管理人的資格風險，加快培育成熟合格的投資者

目前，我國房地產私募基金尚未成熟，這也體現在投資者上。對于民間資本，大多數人對私募基金的投資方式仍有所懷疑，他們希望直接控制資金流，然而這會越界合伙人的關系 ；另一方面，對于機構投資，因政策限制，某些機構無法進行房地產私募基金的融資方式。這就容易造成發起人與管理人的資格風險。

對此，我們認為從房地產市場長遠發展的角度考慮，在風險可控的情況下，對于民間資本，應逐步提高有寬裕資本的投資人對房地產私募基金的投資動力；同時，對于機構投資，在合法的前提下，可以適度放寬對機構投資者的限制，通過以上兩種方式來加快培育成熟合格的投資者。

（二） 針對營運管理風險，大力發展內資房地產私募基金的社會文化

雖然我國房地產私募基金已初具規模，但基金機構以外資或中外合資為主，而獨立的內資基金機構則相對較少。因此，我國國內大多數房地產企業對于房地產私募基金的運作情況仍不熟悉甚至完全不知道。

對此，我們認為可以從以下兩個方面解決：一是從宏觀的社會角度，培育房地產私募基金的社會文化。即在社會推廣私募基金的投資理念和基本運作。這能夠有效吸引一部分符合基金投資要求的投機者和投資機構主動參與進行房地產私募基金。二是從微觀的企業角度，有計劃培養大批優秀的房地產私募基金人才。這里可以通過房地產企業和基金機構的互相合作對接，交換員工進行培訓以及適當獎勵制度以獲得較為優秀的房地產私募基金領域的專業人才。同時，雙方也需要尋求對于該領域較為熟悉的律師、顧問等法律人才來保證合作順利進行以及合規合法，可以通過挖掘原外資或中外合資基金機構較有經驗的專業人才來實現。

（三） 針對關聯交易風險，加強合伙人之間的溝通

從房地產私募基金運作模式來看，很多房地產基金管理人的股東是房企。在私募資金的過程中由于利益問題免不了同合伙投資人以及管理部門的沖突，即產生關聯交易風險。對此，我們主要從房地產私募基金運作過程中的主要環節即投資階段進行分析。

首先，房企和投資人可能在投資策略上產生沖突。在一點上可以通過確定合同上雙方認同的事項，對有爭議部分進行折中協商，或者通過法律顧問或專業人士進行有指導性的建議，也可以通過投資者咨詢委員會解決問題。

其次，房企和投資人可能在投資分配上產生沖突。我們認為可以按照先前基金投資分配經驗進行分配，也可以向雙方投資者披露可能產生利益沖突的交易來獲取折中且公平的方案。

（四） 針對專業決斷風險，加強信息披露和財務監管

目前，我國房地產私募基金才剛起步，在監管方面尚未建立健全的體制，尤其缺乏獨立第三方的監管機構。我們認為這種監管缺失使得部分房企、基金管理人和投資人間沒能做到信息披露，最后導致在專業決斷上的風險。

對此，一方面可以參考公募證券投資基金在信息披露方面的強制要求，對私募基金在信息披露和財務監管方面作出一些強制性規定，以此加強房企、基金管理人和投資人間的信息對稱性，從而減少信息不對稱帶來的專業決斷風險；另一方面，在基本的硬性規定基礎上，也可以適當留部分“軟性”的空間，比如：對于一些涉及商業機密的信息，在多方協商并認同的基礎上，可以選擇保護不公開。

（五） 針對行業自律風險，加強行業監管與自律

我國房地產私募基金由于面向特定的少數投資者，同時有著眾外資基金機構，因而監管部門難以對其進行及時有效的監管。

我們認為應重點從以下兩個方面著手以加強監管：一是對外要密切關注外資房地產私募基金的資金動向。當前，外資房地產私募基金已成為我國房地產金融的重要來源之一，這對于我國房地產金融建設也是極為有利的。但是，這其中也很可能出現大量境外資金的異常進出，從而對國內房地產市場有不利影響。二是對內要完善房地產私募基金的信息披露與監管規則。應當嚴格按照國家發改委制定的《關于促進股權投資企業規范發展的通知》的要求，健全房地產私募基金的風險控制機制和信息披露制度。對于房地產企業，應要求房地產私募基金在投入基本運營信息基礎上，在每個會計年度向管理部門提交年度業務報告和年度財務報告。而對于管理部門，可以通過不定期檢查和嚴格的監督管理，甚至可以通過建立私募基金信息管理系統等方式以加強對房地產私募基金的監督管理。

篇9

私募股權基金募資額增長超七成，成長基金募資最為搶眼

2008年，針對亞洲市場(包括中國大陸地區)的私募股權基金募資較2007年呈持續增長態勢。本年度共有51支可投資于中國大陸地區的亞洲私募股權基金完成募集，募資總金額達611.54億美元，新募基金數較上年度減少了13支，但新募資本則比2007年高出71.9％，持續保持增長。其中，新募基金平均募資額由上年度5.56億美元上升到本年度的11.99億美元，同比增長115.7％。

從新募基金的類型方面上看，成長基金募資最為搶眼，共有36支成長基金完成募資，占新募基金總數的70.6％；募集資金383.16億美元，占新募私募股權基金總額的62.7％，位居各類基金募資金額的首位。與2007年相比，本年度新募成長基金增加了13支，新募資本量則增長了3倍多。共有7支針對亞洲的并購基金完成募集，合計募資162.64億美元，分別占本年度募資總量的13.7％和26.6％。與去年相比，并購基金新募基金數減少了11支，新募資本量微升3.8％。此外，2008年還有6支房地產基金和2支夾層基金成功完成募資。

多層次市場資金注入，人民幣基金募資十分活躍

2008年共新設51支可投資中國大陸的私募股權基金，其中以美元募集的基金有30支，以人民幣募集的基金有20支。30支美元基金募資總額為394.79億美元，占募資總額的64.6％,平均每支基金的募資額為13.16億美元。本年度人民幣基金的募集十分活躍，20支人民幣基金共募得資金213.28億美元，占募集總額的34.9％，與2007年相比，人民幣基金占比比例有所提高。本年度，國家逐步放松對券商，保險機構等金融和資產管理類機構在股權投資方面的政策限制，推動了境內人民幣基金的募資熱潮，使人民幣基金無論在募資金額還是在基金規模方面都呈現爆炸式的增長。如全國社保基金獲批參與投資市場化股權投資基金，并已完成對私募股權基金投資的第一單；同時，繼上年度中信證券，中金公司獲準開展直接股權投資試點后，又有華泰，國信等八家符合條件的證券公司相繼獲準開展直投業務；2008年11月，保險機構獲得國務院批準投資未上市企業股權，將穩妥開展保險資金投資金融企業和其他優質企業股權試點：2008年12月，中國銀監會《商業銀行并購貸款風險管理指引》，允許符合條件的商業銀行開辦并購貸款業務，使商業銀行資金進入股權投資領域成為可能；此外，國務院特批的第二，第三批產業基金也已經進入募集階段。可以預見，隨著多層次市場資金的注入，我國私募股權市場人民幣基金的規模將不斷發展壯大。

投資出現回落跡象，投資總金額、投資案例總量雙雙下挫

投資方面，受全球金融風暴影響，中國私募股權投資市場已經出現調整和回落跡象。2008年中國大陸地區共有155個私募股權投資案例，比去年全年減少了22例，合計投資達96.06億美元，與2007年全年128.18億美元的投資總額相比，下挫達25.1％。

投資行業多元化，清潔技術行業異軍突起

從行業分類的角度來看，2008年私募股權基金共對中國大陸的74家傳統行業企業投資了60.60億美元，分別占同期投資總量的47.7％和63.1％，與2007年全年相比，傳統行業的投資案例數和投資金額占比均略微下降，但在私募股權投資行業排名中仍以明顯優勢處于第一位，表明傳統行業仍舊是私募股權投資機構最為青睞的行業。在服務業，私募股權基金共向36家企業投資了11.62億美元，分別占今年同期投資總量的23.2％和12.1％，與2007年全年相比，服務業的投資案例數占比和投資金額占比分別微升了1.7個百分點和1.5個百分點。此外，私募股權機構在生技／健康行業的投資金額為1.77億美元，較2007年全年下降73.2％，同時，生技／健康行業投資額占當年投資總額比重也較上年下滑了3.30個百分點。

值得一提的是，2008年私募股權基金在清潔技術行業投資了16家企業，比上年全年增加了7家；投資總額達9.31億美元，與2007年全年相比增長了87.2％。可見，清潔技術行業已成為私募股權基金投資的熱點行業，這與中國政府逐漸加大對該領域的政策支持是分不開的。

成長資本比重大增，占據市場主導地位

從私募股權基金的投資策略來看，2008年成長資本的投資數量占據最大比重，123個成長資本投資案例占到了全年同期案例總數的79.4％，投資總額為66.25億美元，占全年同期投資總額的69.0％，占據市場主導地位。受經濟不景氣，估值下調、股市低迷，以及管理層延緩新股發行等因素影響，企業上市數量大幅減少，本年度私募股權基金對上市前企業采用過橋貸款或股權投資形式的過橋資本投資案例僅有8起，比2007全年減少了14起；投資總額為7.64億美元，較2007年全年下跌63.9％。另外，隨著信貸緊縮政策及一系列房市調控政策的頒布實施，2008年我國房地產行業進入市場低谷，私募股權基金對房地產項目的投資熱情大減，2008年僅有4起房地產項目的投資，比2007年全年減少了15起投資案例：投資總額為9.04億美元，較2007年全年下降57.9％。

年度退出案例銳減，IPO退出仍是主流

篇10

據統計，過去3年，共有5只混合型基金業績每年都排在前1/3，其中國投瑞銀穩健增長混合型基金表現最為突出。晨星統計數據顯示，國投瑞銀穩健增長過去一年累計回報率達到14. 25%，在81只可比的晨星標準混合型基金中，業績排名第一；而以過去2到3年回報排名看，該基金也分別位列第二名和第一名。

在接受記者采訪時，國投瑞銀穩健增長基金經理朱紅裕指出，投資必須有自己獨立的判斷，并且要堅持自己的判斷。對于2013年的投資策略，朱紅裕認為應“重”個股、“輕”行業。

逆向投資 人棄我取

“要是人云亦云，還不如不做投資。”在和記者的交流中，朱紅裕反復這樣強調，而這一點也在他的基金投資中得以體現。近年來，A股市場呈現震蕩走勢，去年七八月份更是迎來了地產股的暴跌，市場行情慘淡。正當眾人拋棄地產板塊時，朱紅裕卻果斷加倉地產股，截至去年三季末的地產板塊持倉比例超過四成。也正是由于這一決策，國投瑞銀穩健增長混合基金的業績表現出現逆轉，最終跑贏了同期可比的81只標準混合型基金，以年內14 . 2 5%的累計總回報率，成為2012年度晨星標準混合型基金業績冠軍。

“當我能夠看清或者看好一個行業的發展趨勢時，其中優質個股的暴跌之時，正是它投資價值顯現之時。” 朱紅裕坦言，當時整個市場都看淡地產行業，但他認為半年到一年時間，地產政策不會有太大的變化，房地產成交量也不會進一步惡化。隨后，朱紅裕帶著問題輾轉調研，總體感覺經濟景氣度處于低谷，中小企業及出口企業生存艱難，地方財政異常緊張。“另外，我還到北京，與一些宏觀策略方面的老專家交流，得出的結論是，地產不可能再出臺更嚴厲的調控政策。”