房產證相關法律法規范文

導語：如何才能寫好一篇房產證相關法律法規，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】稅務管理 稅務風險

一、高度重視稅務管理，加強稅務政策學習，牢固樹立依法納稅意識

大型企業集團的各級領導和全體財務、業務人員要高度重視稅務管理工作，從思想上進一步統一認識，牢固樹立依法納稅理念，加強對稅收法律政策的學習宣貫，嚴格遵守稅法和相關法律法規，努力營造良好的稅務管理工作環境。要組織財務人員和相關業務人員系統學習有關稅務政策，持續深入開展稅務政策解讀和培訓輔導，普及宣貫稅務政策，為依法合規開展稅務工作做好政策保障。

二、加強組織機構和專業隊伍建設，落實稅務管理工作職責

要進一步明確稅務管理的職責歸屬，界定各級領導和管理責任。各公司主要負責人對稅務管理負有領導責任，要大力支持稅務管理人員依法開展工作；總會計師或分管財務工作的公司領導負有主管責任，要切實加強稅務管理工作的組織推動；各級財務負責人和稅務管理人員要嚴格遵守相關法律法規和職業道德要求，不斷增強責任意識，嚴格履行崗位職責。對于違反稅務管理規定導致稅務處罰或給公司造成損失的，應按照有關規定進行處理。

三、健全稅務管理流程，完善納稅工作機制

建立健全稅務管理流程并不斷改進和完善納稅工作機制，是大企業集團各級公司稅務管理的基礎保障。一是在業務開展之初，財務、業務和法務等各部門要積極配合，共同做好稅務籌劃，充分考慮涉稅事項和稅務成本，合理合法設計納稅方案。二是要認真開展納稅申報、稅款繳納、賬簿憑證及其他涉稅資料的準備、填報和保管工作，與稅務機關保持良好的稅企關系，及時收集和反饋稅務信息，積極解決稅務問題。三是要合理利用稅收政策，對納稅申報、稅負情況進行深入分析，有效控制稅收成本，充分發揮稅務管理效益。四是要定期開展內部稅務檢查，主動檢測日常稅務風險，及時發現稅務管理中存在的薄弱環節，采取有效應對措施進行整改完善。

四、強化發票、臺賬、數據提供、檔案的日常基礎管理，夯實稅務管理工作基礎

要加強對發票領購、開具、審核和保存的管理。要嚴格按照發票使用規定，根據經濟業務的性質開具和取得合規發票，堅決杜絕不合規發票列支成本費用的行為。開具和收取的發票都應為國家稅務總局統一監制、省級稅務機關核發的合法發票。

要不斷加強稅務臺賬管理，健全臺賬管理工作機制，及時登記、分類管理，并做好電子登記備份。臺賬管理責任人崗位變換時要做好移交工作，不得自行刪除記錄。

要認真配合稅務機關做好稅收數據采集工作，_保完整、真實、及時地報送各類數據信息。要定期對本單位稅負情況進行分析，總結稅負結構、稅負水平變化、提示稅務風險，以滿足公司決策層的管理需要和稅務機關的監管要求。

各類稅務臺賬、稅務報表、稅務檢查文件、向稅務局提供的日常資料等稅務檔案應及時進行整理、裝訂、歸檔保存，確保稅務檔案資料的安全完整。

五、加強對重點稅種的管理，積極規避稅務風險

（一）企業所得稅

要按照《中華人民共和國企業所得稅法》和相關法律法規的規定，依法依規確定業務所屬的稅種、繳稅基數和適用稅率，依法計算稅款，及時做好申報和稅款繳納工作。

要按照相關法律法規規定，以權責發生制為基礎，確定收入總額、扣除范圍和標準、資產的稅務處理、虧損彌補、企業重組等涉稅事項，科學合理計算應納稅所得額和企業所得稅：要合理確定銷售貨物收入、勞務收入、視同銷售收入等各類應納稅收入。要真實、合法確定企業所得稅申報的各項扣除項目和金額。企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。

（二）增值稅

要根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》、《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）等法律法規文件要求，合理定位納稅人適格身份，用好用足稅收政策，合理確定經營業務所屬的行業和適用增值稅稅率，加強增值稅專用發票領購、開具、抵扣、保管和繳銷管理，嚴禁虛開增值稅發票，科學界定進項稅額、銷項稅額和留抵稅額，準確繳納增值稅，完善增值稅抵扣鏈條。

要合理確定銷售貨物、提供應稅勞務收取的全部價款和價外費用，合理區分兼營、混合銷售等業務的稅務處理，特別是采取折扣銷售、融資租賃、直銷、以舊換新、還本銷售、以物易物等特殊銷售方式下的銷售額和銷項稅額。

購進貨物或接受應稅勞務時，應認真檢查所取得發票的真實性，開具是否符合要求，發票是否通過防偽稅控系統認證等，應取得“貨物、勞務和應稅服務流”、“資金流”、“發票流”三流一致的增值稅發票進行進項稅額抵扣，虛開增值稅發票以及失控增值稅發票不得進行進項稅額抵扣。

（三）其他稅種

要根據《中華人民共和國個人所得稅法》和相關法律法規的規定規范繳納個人所得稅，合理確定個人所得稅中工資薪金、一次性獎金、經濟補償、各類保險福利的扣稅要求和范圍。實務操作中要特別關注以下事項：應合理確定贈送禮品、業務招待、交通補貼、各項商業保險、年金、內退和離退休人員費用和為職工個人所有的非福利分配房產支付的供暖費和物業費等項目涉及的個人所得稅處理問題。

篇2

甲方:

乙方:

根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規之規定,甲乙雙方在平等,互利,自愿,誠實信用的的基礎上,經協商一致,訂立本合同,承諾共同遵守.

甲乙雙方已互盡說明義務,充分注意到合同各項條款,明確各自的合同權利與義務,且合同已真實反映雙方意思表示.

1、總則

1.1,本合同的簽署僅為雙方就有關房屋租賃提供依據,甲乙雙方除遵守本合同的約定外,均可繼續在法律法規授權經營范圍內獨立開展經營活動.甲乙雙方并未通過本合同的簽訂而在相互間建立任何方面的合伙,聯營,委托,信托等關系.

1.2,除本合同明確約定外,乙方不作任何未明示的承諾,擔保或保證.乙方不承擔任何偶然的,間接的,附帶的或未明確約定的違約或賠償責任(包括但不限于利益損失,場地費用,廣告費用及其他任何乙方所能預見范圍外的損失).

1.3,甲方必須保證所出租的場所符合國家法律法規的規定,甲方針對乙方對該場所的的出租行為完全合法有效,且不會損害乙方及任何第三的合法權益.

1.4,除乙方外,甲方不得將附近的,可能對乙方經營造成竟爭的場所再租賃給任何與乙方經營項目相同或類似的單位或個人.

2、雙方簽約主體的確認

2.1,甲方確認其簽訂本合同的名稱 ,授權簽約代表姓名 ,性別 ,身份證號碼 ,授權范圍

2.2,乙方確認其簽訂本合同的名稱 ,授權簽約代表姓名 性別 ,身份證號碼 ,授權范圍

2.3,甲方變更包括但不限于其名稱,法定代表人,住所地等,必須在變更后 日內書面通知乙方,本合同對甲方變更后的主體依然具備法律效力.

2.4,甲方應提供房產證(或具有出租權的有效證明),身份證明(營業執照,稅務登記證,法人身份證)等文件.如房屋抵押給第三人,應由第三人提供允許甲方出租的證明文件,乙方應提供身份證明文件,營業執照,雙方驗證后可復印對方文件備存,所有復印件僅供本次租賃使用,任何一方不當使用上述文件,對不當使用所引起的后果承擔法律責任.

3、出租房屋坐落地點及設施情況:

3.1,甲方將其擁有的位于 市 區 號 棟 的房屋(以下簡稱"該房屋")租給乙方使用,用途為 ,房屋面積為 平方米.

3.2,該房屋現有裝修及設施情況見附件.除雙方另有約定外,該附件做為甲方按照本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋的驗證依據.

4、房屋產權狀況:

4. 1,房屋所有權證書登記人:

4. 2,法人代碼(身份證號碼):

4. 3,房屋所有權證書編號:

4. 4,土地使用權證書編號:

4. 5,房屋所有權證書上登記的房屋建筑面積:

4. 6,房屋的使用面積:

4. 7,房屋的附屬建筑物和歸房屋所有權人使用的設施:

4. 8,出租房屋其他概況:

5、房屋用途:

該項房屋用途為 ,乙方保證在租賃期間內未征得甲方同意以及按規定經有關部門審核批準前,不擅自改變該房屋的用途.

6、房屋改善:

6.1,甲方應在本合同簽訂后 日內對該房屋做如下改善:

費用由(甲方/乙方)負擔.

6.2,甲方允許乙方對該房屋進行裝修,裝飾或者添置新物.裝修,裝飾或者添置新物的范圍是; 雙方也可另行約定.

7、租賃期限,交付時間

篇3

買房付了定金，賣家卻不賣了

問：五個月前，我和房主張彥簽訂了《定金協議》，約定張彥將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價格賣給我。雙方約定定金為5萬元，預付房款45萬元(含定金)，余款待我取得房產證后5日內由貸款銀行直接劃入張彥賬戶。如我反悔則不返還定金，若張彥反悔則雙倍返還定金。當天，張彥把房及有關資料給我，我也將45萬元支付給張彥。

可是現在張彥書面通知中介公司轉告我，《定金協議》暫緩執行，需要買賣雙方另行協商等。后張彥又以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》。我該如何維護自身權益？是履行《定金協議》，還是繼續簽訂并履行《房屋買賣合同》？

答：該《定金協議》雖名稱是定金合同，但此《定金協議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產權證，這才冠以定金協議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權利義務。遂認定該《定金協議》的性質是房屋買賣合同，現賣方取得了房屋產權證，該買賣合同當屬有效。

在實際生活中，看待合同的性質不僅看合同的名稱，還應根據合同的具體內容，并結合雙方的簽約目的，實際履行情況予以綜合認定。此外，《定金協議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責任條款，但在合同能夠繼續履行的情況下，賣方作為違約方無權主動要求適用該條款，來承擔較低違約責任，達到毀約的目的。法律規定了買賣合同雙方，應本著誠實信用原則來履行合同。

究竟由誰掌握生育的權利？

問：我今年25歲，去年年初結婚了。婚后，公公婆婆經常催促我們早點生小孩。可我覺得自己還年輕，加上工作還不太穩定，就勸父母不要心急。老公當時也很支持我。

一個多月前，我發現自己意外懷孕了。如果現在生小孩，就等于我主動放棄工作，老公一個人的收入根本不夠養活一家幾口，所以我想做人工流產。可這時候老公突然不同意了，很嚴肅地跟我提出“生育權”，說男方也有這個權利。我想知道生育權到底掌握在誰手里？

答：根據婚姻法相關法律法規，婦女有按照國家有關規定生育子女的權利，也有不生育的自由，即婦女享有不生育權。如果妻子不愿意生育，丈夫不能強制實現自己的生育權。

篇4

聯系電話

接受方（乙方）：姓名 身份證號

聯系電話

根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，就甲方將餐館轉讓給乙方的事宜，為明確雙方權利義務，經協商一致，訂立本協議。

一、轉讓餐館的地址

甲方自愿將位于華都嘉苑老公安局旁的土巴碗餐館（以下簡稱該餐館）轉讓給乙方。

二、轉讓餐館房屋的性質和面積

該餐館的房屋所有權人是梁建，轉讓房屋一樓，建筑面積約120平方米。

三、轉讓餐館的裝修、裝飾和設備

該餐館現有裝修、裝飾和設備在甲方收到乙方所有轉讓金后全部歸乙方所有，具體如下：

餐桌餐椅、廚房設施設備、麻將機一臺火爐兩臺，（其中該餐館內3個煤氣取暖器和餐館門口8盆花為甲方所有）餐館內所有設施設備歸乙方所有。

四、轉讓餐館的費用

該餐館的轉讓費共計人民幣大寫柒萬肆仟捌佰元整（￥：74800.00元），乙方在本協議簽訂當日內一次性向甲方支付轉讓費，以收款收據為準最新餐館轉讓合同范本最新餐館轉讓合同范本。甲方不得再向乙方索取。第三條所述的裝修、裝飾、設備及其他相關費用。

五、轉讓餐館的證照及債務

該餐館的證照未辦理，轉讓后餐館的證照由乙方自行辦理，在支付轉讓費的同時，甲方必須無條件向乙方提供辦理證照的必要手續（房產證和租房合同該餐館接手前經營引起的債權債務全部由甲方負責，乙方接手經營后引起的債權債務全部由乙方負責。

六、轉讓餐館的違約責任

1、乙方逾期交付轉讓金，除甲方交鋪日期 相應順延外，乙方每日向甲方支付轉讓費金額的1%的違約金，逾期30日的，甲方有權解除合同，乙方按轉讓費金額的10%向甲方支付違約金；甲方在本協議有效期內應保證同意轉讓該餐館，如果由于甲方單方面原因在本協議有效期內導致本協議不能實際履行的責任由甲方承擔違約責任，如果協議簽訂前政府已下令拆遷店鋪，甲方退還乙方已支付的所有費用，賠還乙方接手該店鋪的裝修損失費并承擔違約責任，甲方違約向乙方支付轉讓費金額的50%作為違約金。

2、房租到期時，甲方義務帶領乙方交付房租，并保證原有的租賃合同約定金額及租期不變

如出租方不能履行之前合同，提前收回房屋，視為甲方違約并支付乙方50%轉讓總價款違約金。

3、甲方應保證在該餐館轉讓給乙方后到 年 月 日的租期，如出租方提前收回房子視為甲方違約并退還全部轉讓費最新餐館轉讓合同范本合同范本。

七、轉讓餐館的糾紛解決

雙方之間如發生糾紛，應共同協商，本著有利于合作事業發展的原則予以解決。如協商不成，可以向當地人民法院訴訟。

篇5

一、城市房屋權屬登記行為的內容、性質及分類

1. 房屋權屬登記的內容。建設部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產管理部門根據房屋權利人的申請，依法定程序對其申請的房屋產權進行審查、核實登記并頒發房屋權屬證書的行為。

2.房屋權屬登記的性質。筆者認為，房屋權屬登記行為是房屋登記機關依權利人申請而作出的行政確認行為，是可訴的具體行政行為。根據行政法原理，行政確認是指行政主體對行政相對人的法律地位、法律關系或有關法律事實進行甄別，給予確定、認定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認定和證明等形式。行政登記確認是指行政主體根據相對人的申請，對法律、法規規定必須予以登記注冊的事項予以登記，從而依法確認相對人某種法律地位、權利義務及其他法律事實、法律關系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權屬登記行為是房屋管理機關作為行政機關應權利人的申請作出的行為，是房產管理部門實施的行政行為。該登記行政行為是對房屋權屬的法律關系的確認，是對權利所有人合法擁有權利的真實性的證明。而行政確認正是對行政相對人的法律地位和義務的確定或否定，其直接對象是那些與行政相對人的法律地位和權利義務緊密相關的特定法律事實或法律關系。其次，該登記行為是為了實現行政管理目的而進行，體現了國家管理房屋事務的行政目的，通過登記制度維護房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權利義務關系，但在登記過程中所體現出的依然是一種管理者與相對人的關系。在房屋權屬登記過程中，無論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權屬登記都是對產權歸屬關系的行政確認，房屋登記主管部門通過向權利申請人頒發房屋證書證明其是合法權利人，體現了行政確認行為的特點，其法律后果是行政相對人獲得了某一物的真實性、合法性的有效明。

3.房屋權屬登記的分類

（1）總登記。總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關申請辦理的房屋權屬登記亦稱為初始登記。進行初始登記，登記機關應當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當向登記機關提交用地證明等有關文件。登記機關應對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經確認無誤后，填發制式《房屋所有權證》并頒發給申請人。《房屋所有權證》所記載的內容即是登記機關所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權證》所載內容的證據，二者應相互統一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據確實、充分。

（3）轉移登記。轉移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋權屬轉移登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文書等有關文件。登記機關經核實確認后所頒發的房屋權屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。

（4）變更登記。變更登記是指權利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現狀發生其他變化的，權利人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件，如相關的審批手續、證明等等。

（5）他項權利登記。他項權利登記是指權利人為設定房屋抵押權、典權等他項權利而向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋他項權利登記，申請人應當提交房屋權屬證書、設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書、相關的證明文件、身份證件等。

（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人據此向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應當提交原房屋權屬證書，他項權利證書、相關的合同、協議、證明等文件。

二、城市房屋權屬登記案件的司法審查

以上所列舉的各類房屋登記行為，權利人或利害關系人對房屋登記管理部門的行政行為不服，均有權向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標準是人民法院對行政行為的合法性作出最終評價的準則。由于房屋權屬登記案件往往法律關系復雜，加之法律法規對此規定過于籠統，因而實踐中對這類案件的審查標準一直存有爭議。

目前，登記機關頒發房屋所有權證所適用的法律依據主要是《城市房地產管理法》。另外，《中華人民共和國擔保法》、建設部《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、國務院《城市私有房屋管理條例》等法律、法規對辦理房屋的初始登記、變更登記、轉移登記、他項權利登記及登記程序等方面的規定，均是人民法院審查房產登記行為適用法律方面是否合法的審查內容。大體而言，前述法律規范中對房產登記的條件主要設置了以下四個方面的內容：一是申請人資格及相應的證明文件；二是與登記內容相關的房產證件和其他證件；三是必要的房屋權屬清楚、無爭議的證明文件；四是是否存在違反法律法規強制性規定或公共利益，應不予登記的情形。上述內容簡言之為證件齊全、權屬清楚、無爭議。房產登記機關在登記程序中的審查即為依據上述條件進行的形式審查。

已經頒布實施的《物權法》第十二條規定，不動產登記機構應當履行下列職責：查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；就有關登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關事項；法律、行政法規規定的其他職責。該條還規定，申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。該條中的“查驗”，是既要查又要驗的意思，登記機關應當盡到審慎的義務，在最大程度上保證登記的真實性。比如，大量的房屋登記諸如轉讓、抵押，房產證是當事人必須提供的。在目前房產證造假情況較嚴重的情況下，對于房產證的真實性，登記機構就必須查明。因為房產證是由登記機構發出的，審查房產證的真偽對于登記機構來說沒有任何困難。比如一個案件中，一處房屋出現兩個房產證，結果兩個房產證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權無效，抵押權人造成了重大損失，那么，登記機構肯定負有審查不嚴的責任。筆者認為房產管理部門在作出行政登記行為時，只是根據當事人提供的申請材料進行形式上的審查，并不能對當事人的實際權利狀況進行改變，也不能對當事人是否真正享有某項民事權利進行實質上的確認，至于當事人之間的糾紛，房產管理部門更無權進行裁決，不能加大房產部門的責任。在行政訴訟中，對登記行為是否符合法律、法規的規定的審查，主要是對登記行為事實、證據的審查。對此問題，理論與實務中存在是形式審查還是實質審查的爭議。一種觀點認為，應采取形式審查標準，即審查的內容僅限于登記發證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規范設定的事實要件并由此決定裁判結果；另一種觀點認為，應采取實質審查標準，即在審理中審查確定真正的權利人，從而決定對發證行為的裁判結果。這種爭議不僅存在于法院和登記機關之間，即使不同的法院對審查標準的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國尚未制定不動產登記法，現行的不動產登記制度缺乏完整的體系，對登記機關的設置、實質審核的內容、登記的程序和效力等沒有統一的法律依據，致使一些法理問題無法得到合理的解釋。房產登記機構在辦理登記過程中，究竟應該承擔多大的責任，是只需對當事人提交的申請材料進行形式審查，還是不僅要進行形式要件的審查，還要負責審查申請材料的真偽以及法律關系的真實性，這在實踐當中一直存在爭議。

司法實踐中，如果采用形式審查的標準，將使行政訴訟重復登記機關的審查過程，無法體現司法機關對行政機關的監督，也不符合行政訴訟保護相對人合法權益與監督行政機關依法行政的理念。但如果采用實質審查的標準，則將面臨更多的問題。一是與登記行為的性質不相符。登記行為本身不賦予行政相對人以權利，也不是對行政相對人與他人之間權利或事實狀態的裁決，而僅是對行政相對人與他人之間特定權利與事實的狀態的記載。由于登記機關在登記程序中采取的是形式審查的標準，因此，要求其對可能存在的利害關系人一一把握既無必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質不相符。行政訴訟解決的是行政相對人與行政機關之間的行政爭議，體現的是司法權對行政權的監督。采用實質審查的標準將使行政訴訟陷入確定真正權利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認為，房產登記行政訴訟中對登記行為是否符合法律、法規的規定的審查，無論是強調形式審查還是實質審查都不妥當。

筆者認為，審理房產登記行政案件應依照前述法律規范中關于房產登記要件的規定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規所設定的要件事實。具體而言，該審查標準要求登記機關：一是要把申請人提交的材料與法律法規所確定的標準對照，審查申請人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關法律法規所要求的標準對照，審查每份申請材料是否符合法定的形式、內容是否滿足法律要素的要求；三是要運用證據規則、邏輯推理仔細分析申請材料之間有無矛盾、能否形成證據鏈，申請材料形成的證據鏈是否足以證明申請人為登記房屋的權利人等等。綜上，在目前司法實踐中，依照《城市房地產管理法》和建設部《房屋登記辦法》有關房屋登記的規定，登記機關對權利人的申請進行的審查，包含了形式審查的內容，即對申請人提交的產權來源資料是否齊全進行審查，也包含了實質審查的內容，即要對權利人申請登記的房屋權屬是否清楚進行審核。這就體現出我國現行房屋權屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實質審查雙方面的。

三、審理該類案件中發現行政機關在辦理房屋登記中存在的問題

1、忽視實體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權屬是否有爭議不明的情況下，即進行了房產登記；有的登記程序違法，申請在后，辦證在前；有的未進行初始登記，卻直接進行了轉移登記。

2、房屋登記機關在申請人未提供有關繼承的相關文件證明的情況下，為申請人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應屬房屋權屬轉移登記，房屋登記機關辦理房屋權屬變更登記屬于適用法律錯誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產管理局房產行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請，要求繼承該房產，被告于當日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當日應邵長瑩的申請，為其辦理了該房屋買受轉移登記，并于2007年4月11日向邵長瑩頒發了房屋所有權證。后該房屋動遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長瑩主張權利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長瑩因回遷房屋的權屬問題產生糾紛。原告認為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權益，申請轉移登記的，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、證明等文件。房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益、處分權利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發房屋所有權證，故該房屋權屬并未實際轉移到邵郭氏名下，被告為邵長瑩辦理房屋買受轉移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。

3、登記機關未盡到審查義務，侵犯了權利人的財產權，相關人員憑虛假的申請材料申請進行登記的行政行為。現行法律雖然沒有明確房產登記機關有義務對當事人申請登記材料作實體審查，也沒有能力鑒別當事人身份證的真偽以及買賣契約的真實性和簽字的真實性，初始登記中未存有原告身份證復印件和簽字，未出證的情況下即進行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認為該登記行為不能滿足了法律法規所設定的要件事實，被告未盡到審查義務，判決予以撤銷。針對在不動產登記過程中出現的弄虛作假問題，建設部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細致的規定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。”此外，還要求“申請人對其提交的登記申請文件的真實性、合法性、有效性負責”。例五大連池法院審理周士元訴房產處房屋變更登記一案，周世元與周德來系父子關系，五房權證青字第1007895號房屋所有權人為周世元，該房屋由周德來居住。2008年3月31日周德來與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來將其居住的房屋以80.000.00元的價格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權人變更登記為其房屋所有權人，依據其與周德來簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產登記部門提供周世元的房屋所有權證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產權過戶手續。社區為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據上述材料，要求辦理房屋產權過戶手續。經房屋產權登記部門審查，將五房權證青字第1007895號房屋所有權證變更登記為五房權證青字第1010460號房屋所有權證，房屋所有權人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發了五青字第1010460號房屋所有權證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對該房屋主張享有所有權，請求撤銷被告為第三人頒發的1010460號房屋所有權證。法院審查認為孫繼福向房屋產權登記部門提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區證明周世元去向不明與事實不符，可以確認為虛假材料。房屋登記部門依據虛假的材料為第三人孫繼福頒發的房屋所有權證，依法不能成立，應予撤銷。 4、違反法定程序辦理房屋權屬轉移登記，如將已經被人民法院查封的房產辦理房屋權屬轉移登記，違反法律禁止性規定。有的在權屬有爭議或不清的情況下進行了登記。

四、對該類案件解決對策、意見和建議

1、正確認識房產登記行為的性質，把握審理房產登記行政訴訟案件的規律。房產登記只是對民事行為的認可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認清房產登記行為的性質，才能進一步把握好審理房產登記行政訴訟案件的規律。

2、明確對房產登記行為的司法審查標準。司法是最終的救濟渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務和權限理應高于登記機關。

3、注重保護行政管理相對方的合法權益。有些房產登記行政案件涉及不動產標的額很大，矛盾尖銳，處理不當，會影響社會穩定，對每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會效果綜合考慮，真正使行政審判體現公正、公平。

4、正確處理行使審判職能與支持登記機關依法行政的矛盾。由于房產登記相關法律規定欠缺、抽象、簡單，而大家對法律理解的分歧又較大，不可避免登記機關的結論與法院的認定存在不同。一方面，我們要堅決糾正登記機關的錯誤觀點，另一方面，也要進一步加強與他們的溝通，通過提出司法建議、召開座談會、聯合舉辦講座等方式，達成法律理解的一致和案件處理的共識，使司法權與行政權和諧統一。

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關鍵詞：房屋安全；鑒定；管理

中圖分類號：TU714文獻標識碼： A 文章編號：

引言

隨著社會的不斷發展人類已經構成了社會的主體，人們進行的日常生活都有一個物質載體那就是房屋，所以，房屋的安全也被相應的提到了一定的高度，房屋的安全問題直接關系到人們對日常工作，學習和生活，房屋安全的鑒定也就成為一項必不可少的工作。只有充分的認識到當下我國房屋安全鑒定的發展狀況，了解房屋鑒定中所存在的問題才能夠做出有效的改進和完善，更好的為人們創造安全舒適的生活環境。

一、房屋鑒定工作的特點

房屋鑒定工作是一項復雜的、科技含量較高的工作，因此房屋安全鑒定工作具有自身的特點。

1、它對從業技術人員的要求非常高：既要熟悉結構設計和建筑施工技術，還要兼通使用環境、地理環境、氣象條件等自然界對房屋的影響方式和結果，有豐富的實踐經驗、分析解決問題和寫作表達的能力。在某些情況下，還要有一定的法律知識，了解我國建筑結構發展的歷史和我國各年代、各地區、各類建筑結構的特點和特性。

2、房屋鑒定和房屋檢測密不可分。由于房屋結構多種多樣，房屋損壞情況千變萬化，以及鑒定工作在時間上的滯后性，現在越來越需要根據檢測結果推斷房屋損壞過程的中的情況和損壞原因。

3、房屋鑒定是一門活的綜合學科。人們對客觀事物的認識是不斷深化和提高的，對房屋損壞原因的了解和判斷的能力也在不斷的發展和提高。因此要根據不同的實際情況，不斷地總結、提高和創新。

二、我國房屋安全鑒定中所存在的問題

1、我國的房屋安全的管理存在一定的問題

現在我國雖然對房屋的安全鑒定有一定的法律法規制度，但是對于各個省市來說沒有一個標準的房屋安全管理措施，這就使得房屋的安全鑒定沒有一個統一的標準。房屋的安全直接關系到人民的生命財產和安全，如果政府不能制定一個統一的房屋安全鑒定標準這將會對房屋的安全鑒定產生一定的影響，同時，這也將有可能損害到人民的切身利益，從一定程度上影響政府職能的發揮。所以，面對我國房屋安全鑒定的管理措施方面的問題政府必須要引起相應的重視，從維護公民的合法權益出發，認真的貫徹和做好管理方面的工作，保證人民的生命和財產的安全，更好的促進社會的和諧發展。

2、我國的房屋安全鑒定存在一些秩序混亂的問題

我國的房屋安全鑒定在制度上要求是可以收取一定的費用的，然而，在這其中有一些機構就鉆了規定的空子，使得許多的相關部門進行相應的干涉，其中有一些和房屋安全鑒定工作無關的本門也進入到其中來謀求一些利益，這就使得房屋安全鑒定工作呈現出一些秩序混亂的問題，這在一定程度上損害的是人民群眾的切身利益。面對當下房屋安全鑒定中存在的秩序混亂的問題國家政府要采取相關的措施進行規范，創造一個良好安定的社會秩序，讓人民的切身利益能夠得到保證，創造一個安定和諧的社會環境。

三、對我國房屋安全鑒定的改進和完善

1、強化政策宣傳，不斷提高居民群眾房屋安全法制意識

房屋安全管理是政府賦予房管部門的重要社會管理責任，工作中我們利用一切可利用的社會宣傳手段宣傳房屋安全的重要性、宣傳房管部門的房屋安全鑒定的職能，特別是《城市危險房屋管理規定》等法規，并抓住一些影響力較大的鑒定事項進一步闡明房屋安全鑒定的必要性。以此契機，多方宣傳。具體做到: 一是對上宣傳。其對象主要是各級政府部門，讓他們了解房屋安全鑒定工作的內容，以及房屋安全鑒定的重要性，以爭取政府部門的支持，提高各級領導對房屋安全鑒定管理的重視程度。一方面結合城市建設改造過程中重點工程遇到的實際困難處置機會進行宣傳。二是對下宣傳。我們采取了多種形式、多個層面向廣大的居民群眾進行房屋安全知識宣傳普及。一方面利用行政服務中心窗口，堅持常年面向社會廣泛宣傳房屋安全鑒定和相關的法律法規，發放宣傳材料。另一方面，我們還結合我市直管公房解危工程的安鑒工作，公開房屋安全鑒定辦事程序、服務承諾、監督電話。通過多方位、多形式的宣傳和報道，提高了廣大公眾房屋安全法制意識。

2、政府要加強相關法律法規制度的發展和完善

嚴格的法律法規制度在一定程度上有房屋的安全鑒定工作形成約束，現在，房屋安全鑒定制度主要是在各地方來進行約束，所以，在一定程度上不能切實有效的對房屋安全的鑒定做到約束，同時，在其工作的過程中往往會存在這樣或那樣的矛盾，從而也影響了工作的效率，面對這種問題必須要加強相關法律法規制度的發展和完善，更好的對鑒定工作進行有效的約束和管理，要以人為主從人民的切身利益出發，才能更好的做好房屋安全鑒定的工作。完善健全的法律法規和制度是房屋安全鑒定有法可依、有章可循、有規可依的根本保障。

3、政府要進行有效的宣傳，提高公民的道德素養

當下社會公民的道德素質在一定程度上對房屋的安全鑒定有一定的影響，有樹立良好的道德素質，對于房屋本身的安全鑒定不躲避，積極的配合相關部門的鑒定工作，及時有效的反映房屋的安全情況，為工作者提供相關的信息，并且在房屋安全工作的鑒定上不要違反政府的相關的法律法規制度，不以損害他人的利益來換取自身的利益，不斷的提高自身的思想道德素質，從而才能有利于促進房屋安全的鑒定。只有全體公民道德素質和綜合素質得到提高，才能夠促進公民發揮自己的道德感和責任心，樹立自己是房屋主人翁的意識，加強對房屋安全是

監督和鑒定。

4、房屋安全鑒定機構必須實行法人負責制

推行房屋安全鑒定機構的法人身份，脫去政府的外衣，與政府管理部門分離，成為房地產行政主管部門授權的獨立承擔民事和行政責任的實體。鑒定機構是公正公信機構，不是房屋安全管理部門，更不是房屋安全使用管理的執法部門。

5、加強軟硬環境建設，不斷提高從業人員業務素質

房屋安全鑒定工作是一項專業性較強的工作，它不僅需要鑒定人員具有良好的職業操守、熟悉相關政策法規，還要求鑒定人員熟練掌握工程設計、施工、工程管理等方面的相關知識，因此提高鑒定人員的綜合素質和業務水平十分重要。穩定的人才隊伍為鑒定報告的科學性提供了有力的保障。結合市、局開展的機關作風建設、行風建設，狠抓單位從業人員的執行意識、嚴謹意識、求真意識、廉潔意識，做到定期回訪當事人，讓承諾服務落實到實處。房管部門的行業優勢是房屋安全鑒定行業發展的動力源泉和核心，只有充分挖掘行業優勢，才能帶動相關職能工作的開展，因此，我們依靠房管部門的優勢，不斷拓展安全鑒定業務。一是加強橫向聯動，配合消防、文化教育等主管部門對公共場所的房屋進行安全鑒定；二是積極主動與安監局聯系，加強對工礦企業生產廠房安全的普查；三是利用廠房補辦房產證的時機，實施安生鑒定。房屋安全鑒定管理工作是房屋管理部門的一項重要職責，它關乎房屋整個使用期的檢查、維護及房屋突發安全事故的處置等，理應提到與房地產市場宏觀調控一樣重要的位置來進一步強化和提高。我們將進一步努力工作，為推進房屋安全管理和鑒定工作做出自己應有的努力。

結束語

房屋使用安全作為公共安全的重要組成部分，在其管理的過程中，政府應該給予高度的重視，充分發揮政府的監管職能，避免重特大房屋安全質量事故的發生，促進社會和諧、穩定發展。

參考文獻

[1]房屋安全鑒定幫災民重拾回家的信心[J].中國物業管理,2008，(06).

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根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規，甲、乙雙方在平等、自愿、互利的基礎上，就甲方將產權所有的房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權利義務，經協商一致，訂立本合同，詳細情況如下。

第一條：租賃內容

1：甲方將產權所有位于：_____市_____縣_____街_____巷_____號的門面房屋租賃給乙方，房屋建筑面積 ________平方米，實際使用面積__________平方米。

2：甲方同意乙方所租房屋作為經營用，其范圍以乙方營業執照為準。

第二條：租賃期限

1：租賃期_____年，自_____年___月___日起至______年___月___日止。

第三條：租金及其他費用說明

1：租金按月以現金方式支付，以先付后租方式，甲方收到租金后應出示相應有效收據憑證。

2：合同有效期內租金共計人民幣________元，每月租金為人民幣________元。

3：水電費用按實際使用數（計量）收費，每月5號前交上月水電費用，甲方應出示相應水電有效收據憑證。

4：乙方在簽訂合同時付給甲方人民幣_________元作為履約保證金和財務押金，在正式入住后5日內將第一月租金人民幣________元支付給甲方。乙方從第二次付款開始，每次在當月頭5天內交付。合同期滿后，如乙方無違約行為或把房內財物丟失、損壞的情況，甲方須如數退回押金給乙方。

第四條：雙方權利和義務

1：甲方應保證所出租房屋及設備完好并能夠正常使用，并負有年檢及日常維護保養、維修；凡遇到政府部門要求對有關設施進行改造時，所有費用由甲方負責（乙方自設除外）。

2：甲方負責協調本地區各有關部門的關系，并為乙方辦理營業執照提供有效的房產證明和相關手續。

3：甲方保證房屋內原有的電線、電纜滿足乙方的正常營業使用，并經常檢查其完好性（乙方自設除外），發現問題應及時向乙方通報。由于供電線路問題給乙方造成的經濟損失，甲方應給予乙方全額補償。

4：在合同期內，甲方不得再次引進同類商戶，如違約應向乙方賠償人民幣經濟損失費（押金的50%），并清除該商戶。

5：甲方應保證出租房屋的消防設施符合行業規定，并向乙方提供管轄區防火部門出具的電、火檢合格證明復印件。

6：租賃期間，房屋和土地的產權稅由甲方依法交納。如果發生政府有關部門征收本合同中未列出項目但與該房屋有關的費用，應由甲方負擔。

7：租賃期間，甲方有權依照法定程序轉讓（出售）該出租的房屋，轉讓后，本合同對新的房屋產權所有人和乙方繼續有效。

8：房屋租賃期間，出租人將已出租的房屋設定抵押，該抵押物被依法處分給第三方的，第三方應繼續履行原租賃合同。

9：租賃期間，甲方要收回房屋，必須提前一個月書面通知乙方，并雙倍返還乙方押金；如乙方須退房，必須提前一個月書面通知甲方，經甲方同意所交押金

退回。未經甲方同意，乙方提前解除合同，甲方有權沒收押金。

10：租賃期間，若乙方由于個人發展原因將房屋轉讓給第三方，此合同對甲方和第三方繼續有效。

11：合同期滿后，如甲方仍繼續出租房屋，乙方享有優先權，乙方應在租賃期滿前兩個月向甲方提出，并協商簽訂新的租賃合同，租金按當時的物價及周圍門市租金漲幅作適當調整；租賃期滿后，乙方應將房屋交回甲方使用，并繳清負責的費用，經雙方移交無誤，甲方須退回押金于乙方。

12：甲方出售商鋪，須在一個月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優先購買權，無需提供其他費用。

13：乙方必須在國家法律、法規、政策允許的范圍 內進行經營或辦公，如利用出租房屋從事非法經營，甲方有權終止合同并要求乙方賠償人民幣經濟損失。

14：在合同有效期內，乙方對租賃房屋及相關設施有合法使用權。

15：乙方按合同內容及時繳納租金及其他相關費用。

16：乙方如需要對所租賃房屋進行裝修或改造時，必須先征得甲方同意，改造費用由乙方自負。在合同終止、解除租賃關系時，乙方裝修或改造與房屋有關的設施全部歸甲方所有（可移動設施除外）。

17：上述設備、設施出現問題甲方應及時修復或者更換，如甲方不能及時實施，乙方有權代為修復或更換，費用（以發票為準）由房租扣除。

第五條：其他

1：因不可抗力原因導致非甲方責任的無法正常營業情況下，要待房屋重新裝潢完畢后開始營業再計算租金。

2：因國家政策需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲、乙雙方造成損失的，互不承擔責任。

3：因上述原因而終止合同的，租金按照實際使用時間計算，不足整月的按天數計算，多退少補。

4：不可抗力系指“不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

5：乙方營業時間根據顧客需要可適當調整。

6：甲方不得擅自增加本合同未明確由乙方交納的費用。

第六條：違約

1：甲、乙雙方簽訂房屋租賃合同，乙方已繳納定金后，甲方未能按期完好如數向乙方移交出租房屋及設備，屬甲方違約，甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期違約金。

2：在合同有效期內未經乙方同意，甲方單方面提高租金，乙方有權拒絕支付超額租金。

3：乙方未按時向甲方支付所有應付款項屬于乙方違約，每違期一天，除付清所欠款外，每天向甲方支付所欠款1%的違約金。超過60日甲方有權采取措施收回房屋。

4：因甲方原因導致乙方未能正常營業，給乙方造成的經濟損失，由甲方承擔責任并賠償乙方經濟損失。

第七條：合同生效、糾紛解決

1：本合同經甲、乙雙方單位法定代表人簽字后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。

2：在本合同執行過程中，若發生糾紛，

由雙方友好協商，如協商不成時，可訴請房屋所在地人民法院解決，

3：本合同未盡事宜，由甲、乙雙方協商解決，并另行簽訂補充協議，其補充協議與本合同具有同等法律效力。

4：甲方應提供有效房產證（或具有出租權的有效證明）、有效身份證明（營業執照）等文件，乙方應提供有效身份證明文件。雙方驗證后可復印對方文件備存。所有復印件僅供本次租賃使用，所有復印件與本合同具有同等法律效力。

5：本合同及附件一式兩份由甲、乙雙方各持一份，具有同等法律效力

甲方（蓋章）：__________ 乙方（蓋章）：_______

身份證號：______________ 身份證號：__________

簽約代表：______ 簽約代表：______

聯系方式：______ 聯系方式：______

房產證號：______________________________

簽約地點：____________________

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乙方：

根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規之規定，甲乙雙方在平等、互利、自愿、誠實信用的基礎上，經協商一致，訂立本合同，承諾共同遵守。

1.甲方必須保證所出租的房屋符合國家法律法規的規定，甲方針對乙方對該房屋的的出租行為完全合法有效，且不會損害乙方及任何第三的合法權益。

2.除乙方外，甲方不得將附近的、可能對乙方經營造成竟爭的房屋再租賃給任何與乙方經營項目相同或類似的單位或個人。

3.甲方變更包括但不限于其名稱、法定代表人、住所地等，必須在變更后日內書面通知乙方，本合同對甲方變更后的主體依然具備法律效力。

4.甲方應提供房產證（或具有出租權的有效證明）身份證明（營業執照、稅務登記證、法人身份證）等文件。如房屋抵押給第三人，應由第三人提供允許甲方出租的證明文件，乙方應提供身份證明文件、營業執照，雙方驗證后可復印對方文件備存，所有復印件僅供本次租賃使用。

5.出租房屋坐落地點及設施情況：

5.1、甲方將其擁有的位于市區號棟的房屋（以下簡稱“該房屋”）租給乙方使用，房屋面積為平方米。

5.2、該房屋現有裝修及設施情況見附件。除雙方另有約定外，該附件做為甲方按照本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋的驗證依據。

6.房屋用途：

該項房屋用途為，乙方保證在租賃期間內未征得甲方同意不擅自改變該房屋的用途。

7.租賃期限、交付時間

7.1、房屋租賃期自年月日至年月日，共計年個月，交房期為年月日，計租期從年月日開始，計租期前為裝修期，裝修期不計租金。

7.2、租賃期滿，甲方有權收回房屋，乙方有意繼續承租的，應提前30日向甲方提出書面續租要求，征得甲方出意后雙方重新簽訂房屋租賃合同；甲方在租期屆滿后仍要對外出租的，在同等條件下，乙方享有優先承租權

8、租金、支付時間及方式

8.1、租金標準：元/（月/季）年租金總計：元（大寫：）

8.2、該房屋租金前年不變，自第年起，雙方可以協商對租金進行調整。有關調整方案為：或另行約定。

8.3、租金支付時間：該房屋租金按（月/季/半年/年）支付一次，自本合同生效之日起日內支付第一筆租金，以后每期租金支付時間為上一（月/季/半年/年）終結前日、以甲方實際收到為準。

8.4、乙方應按8.3約定的時間向甲方支付租金。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，則乙方需按月租金的0.5%支付滯納金。拖欠租金超過一個月，甲方有權收回此出租房，乙方須按實際使用日交納租金并承擔違約責任。

8.5雙方均同意按（銀行轉帳/承兌匯票/現金/其他：）方式支付租金。

8.6、甲方向乙方收取租金必須提供租賃業正規發票，每次乙方向甲方支付租金前，甲方先向乙方開具租賃業發票后個工作日內乙方向甲方支付租金，如遇節假日則順延。

9、保證金和其他費用

9.1、甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋時，乙方應向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為元（大寫：圓整）保證金收取后，甲方應向乙方開具收款憑證。在經營過程中如果因為市場的原因致使乙方不能經營下去，應當提前1個月通知甲方，保證金轉作租金；

9.2、租賃關系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分甲方應在合同履行完畢后3個工作日內歸還乙方'否則每逾期一日向乙方支付保證金1%的滯納金……

9.3、租賃期間房屋和土地的房產稅、土地稅、營業稅及相關聯的其他費用由甲方依法交納。如果發生政府有關部門征收本合同中未列出項目但與該房屋有關的費用，應由甲方負擔。

9.4、租賃期間乙方因經營活動而產生的費用由乙方承擔；如果甲方代收以上費用的，甲方必須依據有關國家或行業規定收取，不得高于國家或行業標準從中獲利，并且必須提供正規稅收發票。

10.定金：

乙方向甲方支付定金人民幣元（大寫圓整），房屋交付后定金轉作租金。如甲方不能按照合同約定交付租賃房屋，則應按照有關法律規定將定金雙倍返還乙方，并按照現行國家銀行貸款利率向乙方支付利息。

11.裝修、門頭裝飾

11.1乙方可對房屋進行裝修，裝修風格、裝修材料及裝修施工人員由乙方自行選定，甲方不得干預；租賃期滿后，屬不動產及不可拆除部分歸甲方所有，乙方增添的經營設施、設備及動產部分歸乙方所有。

11.2甲方向乙方提供的門頭于，門頭尺寸規格為，門頭字樣內容由乙方自己確定。乙方可對該門頭進行裝修，裝修風格、裝修材料及裝修施工人員由乙方自行選定，甲方不得干預。

11.3甲方向乙方提供的門頭應符合國家有關法規、政策的規定，可以正常使用和對外戶外廣告。

12.房屋的維修義務：

12.1在租賃期內，甲方應保證出租房屋的使用安全。該房屋及所屬設施的維修責任除雙方在本合同及補充條款中約定外，均由甲方負責（乙方使用不當除外），維修期間影響乙方經營的免計租金。甲方提出進行維修須提前日書面通知乙方，乙方應積極協助配合。乙方向甲方提出維修請求后，甲方應在內及時提供維修服務，如逾期甲方未提供維修服務，則乙方有權自行維修，但因此產生的損失及維修費用由甲方予以承擔。對乙方的裝修裝飾部分甲方不負有修繕的義務。

12.2、乙方應合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如因使用不當造成房屋及設施損壞的，乙方應立即負責修復或按已使用情況折舊折價賠償。

12.3、本合同在履行期間，甲方對房屋進行施工改造，須提前日通知乙方，并應積極協調保障乙方對外的正常營業。如因此導致乙方停止營業，則甲方必須承擔賠償責任，賠償標準由雙方協商決定，但不得低于乙方同期的營業收入標準。

12.4、甲方對房屋進行施工改造后，如因施工改造產生新的經營房屋，乙方享有優先租賃權，除乙方外，不得再租賃給任何與乙方經營項目相同的單位或個人。

13.轉租、轉讓

13.1租賃期內，若因為市場、行業的狀況導致乙方不能繼續經營的，乙方可以將該房屋轉租，分租；乙方將該房屋部分或全部轉租給他人，必須事先征得甲方的書面同意、乙方轉租該房屋應與接受轉租方訂立書面的轉租合同。

篇9

在_.__國際消費者權益保護日到來之際,我們隆重舉辦這個的會議（_·__房地產誠信承諾啟動儀式）,意義重大。借此機會，我把建筑房地產所____年的工作情況及____年的工作打算向大家作一匯報，同時，結合我所工作職能，圍繞著今年中消協“消費與發展”的主題，與各位企業代表作個交流。

一、____年工作的主要情況：

一是嚴格依法行政，深入開展了房地產建設項目主體經營資格的檢查。根據國家相關規定，對房地產開發企業在“五證”不齊的情況下，擅自設立售樓部，公開進行誠意認購，收取定金及自制銷售合同，公開進行銷售等行為進行查處，截止____年__月__日，我所出動人員___人次、車輛___臺次、檢查售樓處___余個，立案查處的違法違規經營單位__個，督促__余個售樓部辦理營業執照，通過這些強有力的措施，使我市房地產銷售行業的違法違規行為得到了有效的扼止。

二是嚴格進行廣告監管。我們采取巡查與抽查相集合的方式，嚴格對房產廣告進行監測、監管。截止____年__月__日，我所共監測在各類媒體的房地產廣告___條，對_起違法違規廣告進行了立案查處。為維護廣大消費者的利益，維護公平競爭的良好經營環境起到積極的作用。

三是加大了對房展會監管力度。在____年春季四次房展會上，我們繼續推行《參與房產項目登記證》，實行會前對其參展資格進行審查。_次展會上我所共對___戶參展合企業的項目合法性進行了審查，填寫登記證并進行備案。消費者在展會上能很清楚的了解該房地產項目是否合法有效，在展會期間我們實行巡查制，對企業違法違規行為現場受理消費者投訴并及時處理，制止違法違規行為的發生。展會后對收集到的各類廣告宣傳品進行審查，發現問題即時處理。

四是大力組織開展了誠信經營活動。____年_月_日，我們組織××市建筑房地產業企業__家及__家省市主要新聞媒體，召開了紀念“_.__”活動座談會，_月__日，在分局黨委、市消協的統一部署下，我們組織××市建筑房地產企業__多家，在“××”隆重舉辦了紀念“_.__”現場活動。××日報、××電視臺都市快報、××人民廣播電臺、××交通廣播、××電視臺、××晚報、××日報、××報、××報、××報、房周刊、××新浪網、××房地產信息網、金房產視頻網、《××樓市》等__家媒體對活動現場進行了采訪報道。活動中，對__家企業進行了“誠信單位”授牌；組織各企業進行了“誠信宣言”；全天的活動中，接受咨詢___人次，發放我所編寫的《市民置業手冊》宣傳資料上千份，受理消費者投訴__起，其中群體性投訴_起。

為了更好地服務于企業，聽取企業對工商部門的工作意見和建議，改進我們的工作作風。____年_月__日，在分局領導的帶領下，我們先后來到××建材超市、××地產有限公司、××置業有限公司，為他們頒發“守重”牌匾。這項工作是通過基層工商所廣泛宣傳、動員，企業積極踴躍申報參與，通過分局、市局的嚴格審核，最終確定了我市建筑房地產行業__家，被××市工商局命名為“守合同·重信用”單位。

五是加大宣傳力度，做好消費者舉報投訴的受理接待工作，保證“_____”投訴舉報內容得到妥善處理。

_、堅持每周一、五派人到《××交通廣播》參加“__·_我愛我家”節目現場，接聽熱線，受理消費者投訴。

_、定期在《××晚報》、《××報》、《××都市報》、“××房產信息網”通報工商行政管理法規和監管房地產市場工作動態，解答消費者的疑難問題。

_、定期與《××電視臺》“直播××”、“××零距離”、

《××電視臺》“都市快報”欄目進行合作，對房地產市場熱點問題進行追蹤報道調查，截止____年__月__日各新聞媒體對我局__次活動進行刊播。

_、認真做好_____舉報投訴的受理接待工作.目前,我所除了對外公開的________這部熱線投訴電話外,還在××房地產信息網設有公眾留言專欄.每周派干部在廣播電臺房產專欄接聽熱線投訴電話。工作中，我們密切加強了與房管,建設等行業管理部門,××仲裁委員會房地產專業律師的溝通與聯系.努力使每個答復更嚴謹,更規范,處理投訴更加客觀公正。截止____年__月__日,我所共受理投訴__起、咨詢___起;為消費者挽回經濟損失___萬元;同時，對消費者投訴反映的問題，我所也進行了歸納整理。對業主購房裝修時易疏忽的問題，及時歸納整理，編印了《業主裝修指南》，《市民置業手冊》等宣傳冊免費發放，提醒購房者規避交易風險；對是開發商惡意欺詐的，嚴格依法查處；對有些企業不熟悉相關法律法規而引起的糾紛，在處理好投訴的基礎上，給企業必要的法律法規指導。

二、____年工作思路與打算

____年，我們緊密結合任務、職能，進一步提高對企業的服務意識和服務水平，使監管與服務有機統一。

_、全面展開全市建筑施工、建筑裝飾施工企業主體資格及在建工地所使用建材檢查整頓工作。

_、拿出切實可行的房地產經紀人管理模式，搞好經紀人培訓工作。

_、繼續做好房地產廣告監測工作，將房地產市場專項整頓工作推向深入。

_、引導企業誠信規范經營，在全市建筑裝飾行業開展“百家誠信裝飾企業進小區”活動。

_、探索建筑招投標市場工商管理監管思路。

在_.__期間，我們以中消協“消費與發展”的主題，本著服務、發展的理念，搭建起平臺，一是弘揚誠信經營的理念，向誠信企業進行授牌；再者是向企業提供一個與廣大消費者、各個媒體近距離接觸的機會。活動期間，××、××家園、××居、××裝飾、××城市人家裝飾、××裝飾、××裝飾、××裝飾、××裝飾等企業都進行讓利消費活動。在此，也預祝你們牛年開個好頭，企業經營在上一個臺階。

三、“____購房消費警示十”

為貫徹落實全國消協組織____“消費與發展”的年主題，大力維護“自愿、平等、公平、誠實信用”的市場交易原則，促進我市房地產市場健康穩步發展，保護廣大消費者的合法權益，我們特____年__條購房消費注意事項：

_、查驗商品房“五證”是否齊備

_、查驗所購商品房是否在《預售許可證》許可的范圍內

_、購買“小產權房“有風險

_、慎重對待售樓廣告內容

_、慎簽《認購協議》、慎交認購金

_、承諾兌現、公攤構成、貸款成否、配套設施及房產證辦理違約責任要明確

_、驗房要留意隱蔽工程，收房時要查驗“兩書一表”（《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《竣工驗收備案表》）

_、精裝房要特別注意有關房屋的裝飾裝修標準的條款

_、買二手房要查驗中介方的資質

篇10

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.315

一、 典型案例

劉某某與老伴是北京居民，因為北京房價過高，二人承受不了經濟上的負擔，在1998年2月的時候向大興區榆垡鎮陳各莊村村民李某買了一個房子（該村25號），面積約300平米，房款約定為5000元。此后劉某某夫婦正式入住該房屋，一直至今。2011年1月，李某某忽然向人民法院提出訴訟，請求法院確人雙方于1998年簽訂的合同是無效的，并且判決劉某某應當將房屋盡快返還給自己。2011年3月，在法官的調解下，原被告雙方當庭達成了調解協議。

二、爭議的核心問題

本案的核心問題是：農村房屋買賣合同的效力認定問題。

（一）原告人認為

我國在《民法通則》中規定了，在沒有制定有關法律的前提下，公民應該遵循國家的政策。而縱觀我國目前已經出臺的《國務院關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》等文件可知，國家現在的政策是明確禁止城鎮居民來鄉下購買農房的。在本案中，身為城鎮居民的被告不具備使用宅基地的資格，所以劉某某無權使用農村宅基地，劉某某與李某的房屋買賣合同違反了國家政策，屬于無效合同。故法院應確認原告李某與被告劉某某之間的房屋買賣合同是無效合同且判決被告將所涉農房返還給原告李某。

（二）被告人認為

第一，在本案中，劉某某和李某簽訂的買賣合同沒有違反法律法規的有關規定，也沒有損害國家利益和社會利益，且村委會見證了李某某和劉某某簽訂合同時是出自雙方真實的意思表示，并且村委會還在合同書上蓋了章，如果認定其為無效合同則違背了《合同法》的明文規定和其中的誠實信用的原則，所以，應當認定其有效；第二，我國在《農村宅基地管理辦法》中強調：農村村民一戶只能擁有一處宅基地。李某某此時已經擁有了一處宅基地，若仍然判決被告返還宅基地，就會導致原告擁有兩處宅基地，這樣的結果并不符合國家的有關規定；第三，劉某某和老伴在農房居住的12年間，對該房屋進行了改建和裝潢，還加蓋了房間和院墻，可見其花費了大量的心血和精力，加之二老生活貧困，如果讓二老返還房屋，則會流離失所，剝奪了二人的居住權。

三、調解結果

原告與被告于1999年6月10日簽訂的房屋買賣合同是無效合同；所涉房屋及院落仍由被告占有使用，至2016年5月1日前，國家若不宣布拆遷，那么被告在規定時間內將房屋及其附屬物交與原告，原告應當支付40萬元于被告，以確保其不會因交付房屋而顛沛流離；如果2016年5月1日前國家宣布拆遷，上述房屋及相關院落土地區位補償價、房屋重置成新價之和的30%歸原告所有，其余房屋拆遷利益歸被告所有。

在這個案例中，法官采用了調解的方式，既沒有違背國家政策的規定，也不會造成因為法律的缺失而使兩個無辜的老人晚年流離失所，流落街頭的悲慘結局。實際上，在司法審判中，這種因為城鎮居民購買農村房屋引起的糾紛還有很多很多，并不是所有的法官都會向案例中的法官一樣，選擇用這種中庸的方式來解決問題，也不是所有的當事人都會同意以調解、和解的方式來維護自己的合法權益。在中國的司法實踐中，只有極少數法官是確認農村房屋買賣合同有效的，大多數法官最終還是選擇認定農村房屋買賣合同無效，判決城鎮居民應當返還房屋。其實這不僅僅剝奪了農民對自己房屋的處分權，也由此造成了大量農房閑置的現象。

這種現象極其不利于中國法治進程的發展，所以我國盡快完善農房買賣管理制度是促進經濟發展和保證社會穩定的必然要求。

四、我國關于農房買賣的分類及其合同效力認定的立法現狀

按照購買主體的不同，我國的農房買賣可以主要分為三大類：

（一）本村村民之間的房屋買賣

《中華人民共和國土地管理法》的總共八十六條規定中，沒有一條規定不允許農房買賣，只是在其中指明了不能因出賣、出租等原因再次申請宅基地。而本村村民之間的房屋買賣并沒有違背我國關于土地分配制度的立法精神，反而可以達到‘物盡其用’的目的，更好的促進農村經濟發展。因此，我國的有關規定和政策都認可這種買賣合同的效力。

（二）本村村民與外村村民之間的房屋買賣

《中華人民共和國土地管理法》規定，農民不能隨意向本集體經濟組織成員之外的人轉讓歸集體所有的土地。但是《土地管理法》只是禁止土地的買賣行為，并不是禁止農房的買賣行為。所以在審判工作中，即使大多數法官都會做出這種不同集體經濟組織成員間的房屋買賣合同是無效的判決，但這種做法始終在理論界存在著爭議。

（三）村民與城鎮居民之間的房屋買賣

至今為止，我國只在一些文件中做出了禁止城鎮居民購買農房的規定，如1999年的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中就明確規定了：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”2004年的《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》中也明確禁止城鎮居民在農村購買房屋的行為。雖然法律法規中沒有直接確定這種房屋買賣合同是無效的，但是由于國家已經在一些文件中做出禁止性規定，在司法實踐中，這種房屋買賣合同基本上都認定為無效的。

由此可見，我國關于農村房屋流轉的規定并沒有形成明確的法律體系，而是散于《民法通則》、《土地管理法》、以及一些紅頭文件之中。這些規定的模糊不清以及相互之間的矛盾，使現實生活中出現的問題無法得到妥善的解決，農村房屋買賣市場比較混亂，十分不利于構建和諧社會，也阻礙了中國作為一個法治國家的發展。

五、關于農村房屋買賣合同效力的理論探討

（一）合同無效說

合同無效說認為，由于我國是明確禁止轉讓宅基地使用權的，而房屋的轉讓和土地使用權的變動又密切相關，所以也應當認為立法精神是禁止農房買賣活動的，加上《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》等文件對這種買賣行為的明確禁止，農房買賣合同應當認定為無效。

（二）合同有效說

合同有效說認為，根據《合同法》第52條中關于合同無效的相關規定，如果房屋買賣合同的訂立并沒有出現損害國家利益、公共利益等五種情形，那么合同就不應當認定為無效。而國務院的通知、國土資源部的意見不屬于法律法規的范疇，所以僅憑這些文件就認定合同無效是沒有說服力的。

（三）部分有效說

部分有效說認為，按照購買主體的不同，農房買賣合同可以分為三類，應當對這三種類型合同的效力分別做出規定：本村村民之間的農房買賣合同，由于不違背法律法規和宅基地使用權的立法精神，可以承認這種合同的效力，買賣雙方受合同效力的約束，不得隨意違反合同約定；不同集體經濟組織成員間的合同效力，應當視具體的情況而定，例如要看房屋是否已經登記、房屋是否已經流轉、房屋是否已經翻建等；最后一類即農村村民與城鎮居民之間的房屋買賣合同，因違反相關文件規定和宅基地使用權的立法精神，應當直接視為無效合同。

本文更傾向于合同有效論說。首先，根據我國《物權法》中有關所有權的規定，公民對自己所有的房屋具有完全的處分權，對農房買賣合同效力的否定是侵犯農民處分私有財產的表現。而與城鎮居民處分房屋的自由性相比，限制農民處分自己房屋的規定顯然對農民來說是十分不公平的；其次，我國現有的法律法規沒有禁止農民自由買賣房屋，在不違反國家利益和公共利益的前提下所訂立的農房買賣合同不屬于《合同法》所認定的無效合同；最后，允許農房買賣將利于市場經濟的發展。農村村民向大城市發展的趨勢勢不可擋，如果人為地禁止農村房屋買賣，會導致大量的農村房屋被閑置，不利于經濟的發展，最終損壞的是農民的利益。

六、 解決糾紛的對策

（一）確認城鎮居民作為購買農村房屋主體的法律地位

對比城鎮居民的經濟實力，農村村民的經濟實力普遍偏低，因此農民間的房屋買賣交易數量是十分有限的。這就會導致大量的農村房屋被閑置，不能物盡其用，不僅不利于市場經濟的發展，也損害了農民的合法利益。因此，用法律的形式對外村村民和城鎮居民的購買主體地位予以確認是必要的，可以極大的促進我國市場經濟的發展。

（二）城鄉房屋實施統一的登記制度

在我國，不給農村房屋發放房屋產權證而只給城市房地產發放的制度，造成了農村房屋買賣合同不能受到和城鎮房屋買賣合同一樣的法律上的保護和約束，不利于農村經濟的發展，也為我們依法治國造成了阻礙。因此有必要對城鄉房屋實行統一的登記制度。

（三）建立完善的法律法規