房地產企業財務共享范文

導語：如何才能寫好一篇房地產企業財務共享，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】投資性房地產 公允價值計量模式 房地產企業 財務指標

一、研究背景

近年來，房地產市場在我國經濟運行中扮演著重要的角色，一方面對國民經濟增長做出重要貢獻，另一方面也刺激著內需，對于整個國家經濟運行發揮著不可替代的作用。對于房地產行業的發展勢頭，可以看作是我國城鎮化進程不斷推進的一個結果，在這個過程中，房地產被作為一種投資渠道為大量機構與個人所追捧。持有投資性房地產是其應對通貨膨脹，保持資產增值的有效手段。隨著房價的不斷攀升，作為支柱產業的房產市場逐漸成熟，對于廣大投資者來說，這一市場既存在著賺取高額利潤的誘惑，又布滿著各種財務粉飾的陷阱。因此，對于房地產公司的會計信息質量提出了更為嚴格的要求。

二、公允模式在房地產行業中的應用分析

截止到2012年底，A股市場總計2472家上市公司。在這些A股公司中，有將近1000家公司的報表中有投資性房地產科目。在這將近一千家的公司中，使用公允價值模式來計量投資性房地產的企業僅有43家，也就是說，公允模式在整個上市企業中的比例僅有不到5%。

在投資性房地產相關準則實施的第一年里，擁有投資性房地產的上市企業數量占上市企業總數的40.13%，而在這些企業中，僅有18家選擇公允價值計量模式，占比2.86%（與擁有投資性房地產的企業），占整個上市企業的數量比為1.15%。考慮到2007年是允許使用公允模式計量投資性房地產的第一年，該比例可以理解。

總體來看，選取公允模式計量投資性房地產的上市企業數量過少，并且采取公允模式計量的企業存在著公允價值確定方法不統一導致公司財務數據缺乏可比性，企業隨意變更會計計量模式，會計政策前后不一，違反企業會計準則規定，以及多數企業信息披露不充分的問題。

三、案例分析

（一）金地集團背景簡介

金地集團初創于1988年，在1993年正式開始經營房地產。1996年在金地實業開發總公司的基礎上設立的股份有限公司（屬于國有企業）。其主要發起人有深圳市福田區國有資產管理局，深圳市萬興達建筑工程有限公司，金地實業開發總公司，以及美國UT斯達康有限公司。公司2013年轉變會計計量模式對企業財務指標產生的影響以及企業轉

（二）金地集團的財務數據分析

（1）金地地產在2013年將集團旗下所有投資性房地產的后續計量模式由歷史成本改為公允模式時，公司總資產增加近70億，其中有66億由投資性房地產的公允價值模式計量引起。占當年總資產（調整前）的5.6%。（2）在會計準則中要求，當投資性房地產改為采取公允模式計量的年度，需要對當期的財務報表進行追溯調整，這將會涉及到未分配利潤以及盈余公積等項目，從表中我們可以觀察到，金地集團2013年因為投資性房地產采取公允模式計量引起股東權益（包括未分配利潤和盈余公積）增加54億，占當年凈資產的14.2%.（3）公司凈利潤在投資性房地產計量模式調整后增加了18億，占當年凈利潤的41.02%。

（三）投資性房地產公允模式計量對企業盈利能力的影響

金地集團通過改變投資性房地產的計量模式，使得企業的資產構成情況得以改善，從而造成企業資產負債率降低的結果。只是這個結果在改變投資性房地產計量模式的當年效果比較顯著，因為準則規定，“在計量模式轉變為公允價值模式當年，投資性房地產的公允價值高于賬面價值的部分計入期初留存收益”，對于投資性房地產日后公允價值的變動則計入當期損益。

金地集團投資性房地產在總資產中所占的比重僅為9.05%，所以，投資性房地產采用公允模式計量對整個集團凈利潤的貢獻可能被集團內其他業務隱去。其中，最可能隱去這一部分利潤的無疑是公司主營業務收入。而要分析投資性房地產計量模式轉換對公司凈利潤的影響，需要對公允價值變動損益在當年凈利潤中的比重作一統計比較，表4.4是金地集團2011年至2014年歷年凈利潤中公允價值變動損益的份額變動情況：

通過比較可以發現，金地集團在2013年之前的公允價值變動損益均為0，因此，在表4.4中，2011年及2012年追溯調整前的凈利潤是不包含公允價值變動損益影響的凈利潤，而2012年追溯調整后至2014年間的凈利潤均是包含有公允價值變動損益影響的利潤。2013年金地地產在調整投資性房地產計量模式后，其公允價值變動損益在凈利潤中所占份額甚至達到45%，但同期的凈資產收益率卻較上一年度有所下降，由此可以推出金地地產在2013年剔除投資性房地產會計計量模式轉變帶來的影響后，其年度盈利能力將會大幅降低，這一推論可以通過金地地產2011年至2014年的營業收入和成本的變化中得以體現。

四、結束語

公允價值作為投資性房地產的計量模式使得企業能夠及時，準確的反映資產的真實市場價值，這在一定程度上符合了會計計量的及時性原則，也使得企業財務報表能夠更多的反映企業資產的真實狀況。

由以上分析可以得出，投資性房地產的公允價值計量模式對企業的盈利能力有一定的粉飾作用。當企業年度經營不善，盈利能力降低時，投資性房地產的公允價值計量模式可能成為企業經營者用來粉飾報表的工具，而投資性房地產在持有期間的公允價值變動額在稅法上并不會納入應納稅所得額，因此這種公允價值變動損益產生的利潤并不會導致企業的所得稅費用增加，而直接成為企業凈利潤的構成部分。

參考文獻：

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關鍵詞:房地產企業財務管理財務管理體系

房地產行業是資金密集型的高風險行業,面對激烈的競爭,房地產企業要實現長期的發展,獲得持續性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一,應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。

一、房地產企業財務管理的現狀

目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:

1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。

2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統一,難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。

3、財務管理“被動反映型”的現象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制,有些企業的二級項目開發公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。

二、構建房地產企業財務管理體系及其意義

針對上述房地產企業財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:

1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。

2、建立管理會計系統,通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控,實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環,并與部門績效考核緊密聯系起來。

4、建立統一明確的業務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。

5、完善資金管理系統,實現資金集中統一監控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。

6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。

7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合,形成有機的整體管理系統,最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現,提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案,使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制,能夠有效降低企業運營風險。

三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容

(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業,控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素,房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程,與業務流程緊密結合,直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。

(二)完善財務核算體系

房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:

1、根據管理需求重新設計和調整會計單據

目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中,通過單據及時記錄經濟業務的重要內容,為管理者提供審批依據和決策支持,也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。

2、科學設置會計科目

首先,根據《企業會計制度》的要求,調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次,根據管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。

3、統一會計核算程序和規則

各個會計主體的會計科目設置要保持統一,在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。

(三)建立管理會計系統

建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。

1、設立責任中心

管理房地產企業的責任中心,是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。

2、設計管理會計報告體系

房地產企業管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。

(四)建立全面預算管理體系

房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。

1、全面預算模式

根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。

2、預算的編制與執行

房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。

3、預算的考核與分析

房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。

五、完善資金管理系統完善

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(一)太過看中利益，導致企業資產負債率不斷升高

由于房地產企業在投資一個項目時需要大量的資金，房地產企業在開發項目時，一般會通過銀行借貸或是某些不正當的融資方法來獲取足夠的資金，但是房地產項目都需要很長的運轉時間，要經過很長的時間才能收回資金。很多房地產企業投資項目時，由于房地產開發帶來的高收益，通常會在還沒有編制出完整的預算之前就進行大量的借款或融資，雖然表面上這樣的行為為企業投資項目帶來了足夠的資金，保障項目能夠順利進行，但事實上這種做法同樣也會給企業帶來更大的財務風險。對于房地產企業開發的項目來說，具有太多的不定因素，再加上房地產企業的負債規模較大和資金負債率較高，一旦企業進行了大筆的資金借貸或融資，如果企業的收益太少而使得企業沒有能力償還債務時，企業就會走向破產的邊緣。

(二)銀行借貸資金占比過重，導致資金結構失衡

對于房地產企業來說，融資方式單一導致資金比例嚴重失調是給企業帶來巨大財務風險的主要因素。雖然我國制定了相關的制度來規范房地產企業的資金使用，但事實上并沒有起到真正的作用。目前，大部分房地產企業在開發項目時任然是先用自有的資金購買土地，再用土地向銀行抵押貸款，獲取大量的項目發展資金，用于項目的規劃和各種各樣的費用，這樣的方式使得房地產企業開發項目資金結構嚴重失衡。相關數據顯示，很多房地產企業開發項目中自有資金只占了2%，而銀行貸款所得的資金就足足占了45%，由于銀行借貸資金占比過重，使得項目開發的資金鏈非常容易斷裂，一旦資金鏈發生斷裂，必定會導致項目無法繼續，最終使得社會經濟發展受影響。

(三)成本管理不規范，資金使用規劃不完善

房地產企業開發項目時，必須在前期進行縝密的、全面的規劃，并確定項目的各項花費，做到精細化的預算，這樣才能真正的達到控制成本的目的。但事實上很多房地產企業都只重視項目開展過程中的成本控制，他們認為只要做到對過程的財務控制就能實現控制成本的目的，而忽略了前期的所以準備工作，所以很多房地產企業的資金使用完全是不規范的，導致資金不僅不能得到很好的控制，還超出預算。甚至有一些房地產企業為了能夠更快的建設完成項目，只注重項目的進度，沒有對項目進行完善的規劃，資金的使用也沒有計劃，最終導致企業的利益受到重大的影響。

二、強化房地產企業財務風險管理的方法

(一)加強財務風險意識，制定完善的風險處理方案

房地產企業必須在企業內部員工中建立起相應的風險意識，具備一定的預測和識別風險的能力，通過員工日常工作的規范和控制盡量降低財務風險發生的概率。除此之外，企業必須對不同的風險制定不同的解決方案，提高企業應對風險的能力，在遭遇風險時快速、準確的處理，最大限度減輕企業的財務損失。企業必須合理化自身的資金結構，避免由于融資方式單一給企業帶來的財務風險，同時，企業必須降低貸款的利率，盡量降低籌資帶來的風險。

(二)建立獨立的財務管理機構和監督機構，并編制完善的制度，嚴格規范企業財務風險管理工作，保障財務風險管理的科學性、可靠性

任何管理體制都需要嚴格的制度來進行規范，所以房地產企業必須根據自身情況編制出完善的、縝密的財務管理制度，嚴格規范員工的行為和工作，企業還必須明確管理層和財務工作人員的職能，保障財務人員的工作不受管理層的干擾，保障財務工作的完整性和可靠性，企業還需要創建單獨的財務管理機構，在不受企業其它部門的影響下，展開預算、決算、出納等工作。然而為了保障得企業的預算、決算等更加精準、可靠，房地產企業需要建立信息化的財務數據共享中心，確保財務信息的真實性、可靠性和完整性。同時，企業還需要建立獨立的監督機構，對財務工作進行嚴格的監督，并保障企業財務的安全，而且企業必須構建嚴格的考核制度對項目的實行結果進行考核，保證項目的施工質量。

(三)加強投資決策的科學性、規范性，最大限度降低風險發生率

房地產企業在決定投資項目之前必須做好充足的準備，對項目的風險進行精確的評估，并進行多次的調查，精確評估項目的可行性，避免由于投資項目選擇不當造成的損失，企業還必須避免由管理者來單獨決定投資項目，保障企業決策的科學性，在項目開始之初就盡量降低風險發生率。除此之外，由于工程建設期的長短對企業的利益有很大的影響，所以房地產企業必須要在質量得到保證的同時盡最大限度縮短項目建設的期限，這樣做是為了使得企業有更多的資金來周轉其它項目，同時還能降低由于時間過長讓某些外界的不定因素產生的風險發生率。

三、結語

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關鍵詞：房地產開發集團 財務集中管理 對策建議

業的財務管理活動是房地產開發企業各項管理工作的核心內容，是確保房地產企業正常運轉的重要樞紐。房地產企業的項目越多、企業規模越大，就越需要實施財務集中管理來強化企業集團的整體管控能力。財務集中管理就是借助現代網絡通信技術，建立集團和成員單位完善的財務數據體系和信息共享機制，從而在戰略上實行集中監控，整合財務內部資源，防范決策風險，提高效率。當前“互聯網+”深刻影響著我國房地產企業資產、資金的配置與使用方式。房地產開發企業若要想適應“互聯網+”時代，就需要優先確保企業財務管理部門的正常運作，大力推行與現代網絡通信技術緊密聯系的財務集中管理模式。

一、房地產開發集團企業財務集中管理的意義和作用

（一）有利于提升房地產開發企業整個集團的管控能力

房地產企業集團財務管理采取集中管理模式后，就需要應用統一的標準核算方式對公司業務實行處理，提升企業會計基礎業務的規范性和合理性，保證企業會計信息數據的完整、真實、有效，進而提升集團會計信息數據的總體品質。由于企業財務工作管控實現了統一化，大大提升了集團企業事前管控成效、提高了事中的核算研究水平、增強了事后的審核和監管效力，從而保證了房地產企業集團的管理層可以對其下屬公司的財務行為、資金預算和財會信息數據等狀況的全過程監督，以及對其經營行為進行客觀公正及時科學的評價。房地產企業集團通過集中財務管理可以有效提升其內控水平，進而促使成員企業局部利益和企業集團整體利益的一致性，最終提升整個企業集團的管控能力。

（二）有利于提高房地產開發集團企業資金利用率

對集團企業財務采取集中管理模式可以實現對集團內部資金的集中管控與調配，降低企業集團內部資金存量，減少外部金融機構貸款額度，有效降低資金使用成本，避免無謂的資金浪費與閑置。房地產企業集團實施財務集中管理有利于提高房地產開發集團企業資金利用率，合理節約內外部交易成本，p少企業的財務風險水平，避免企業資金出現體外循環的情況，提升企業財務管控成效，最終實現提升企業內部資金使用率的整體目標。

二、房地產開發集團企業財務集中管理存在的主要問題

（一）對集團內部資金沒有采取市場化和銀行化的運作模式

在財務集中管理模式下，許多房地產開發集團企業雖然做到了將下屬企業的資金集中起來并統一管理和分配，卻沒在企業集團內部實行市場化和銀行化的管理模式，導致現金流缺乏的下屬企業無償獲得現金流充裕企業的現金。這種無償使用資金往往會造成企業集團內部資金回流變慢，運營成效下降，集團內部應收欠款逐漸增多。另外集中財務管理模式下企業集團內部資金分配也不夠科學，這對企業集團中相對弱勢的企業利益產生很大的影響，違背了企業資金有償使用、科學調用和合理運營的基本準則，必定造成企業集團全部資金的使用率降低，有時甚至還會造成企業集團沒有資金調用的嚴重情況。長此下去會導致企業成員發展不均衡，影響企業集團的整體利益與內部團結。另外雖然有些企業集團在內部應用網上銀行并已普及到了全部賬戶當中，但因應用的時間不長，網上銀行的功能還不健全，網銀只應用在日常的資金收支、資金查詢和資金對賬方面，借助網上銀行實行資金調用與管理的方式依然不能滿足財務集中管理的需要。

（二）沒有建立跨平臺的集團企業資金管理體系

從理論上講，我國企業集團的下屬公司具備法人資格，但企業集團內部的銀行或結算部門只是集團內部的某個職能機構，并沒有信貸業務的資質。從法律方面嚴格來講，控股企業并不具備指揮和調動下屬企業財產的權力，任意調動下屬公司的資金并不合法。所以，房地產開發集團企業采取資金集中管理模式在法律層面有很大的障礙。正是基于這種現狀，我國大多數企業集團內部并未建立起真正的跨平臺企業集團資金管理體系。由于缺乏跨平臺的資金管理體系，集團內部企業之間不良信貸無法獲得及時處理和管控，導致企業內部下屬公司不良貸款日益增加，進而在企業集團內部產生借貸能夠不按期償還、甚至無需償還的錯覺認識。這種錯誤嚴重損傷了集團企業內部的誠信體系，對集團企業財務集中管理造成了不良影響。

（三） “集權”管理與“分權”管理之間的矛盾仍存在

集團企業財務集中管理通常出現在集團發展階段，主要為符合總部的管控需要，之后才注重子公司的需要，難免影響到子公司的利益。在企業集團總部的財務集中管理模式和子公司的基本需求無法統一的情況下，通常會導致子分公司的不滿，進而遭到子分公司的抗衡。目前我國大多集團企業內部的“集權”與“分權”管理之間的矛盾依然存在：一些房地產開發集團企業為了加強財務管理水平，采用了高度集權的財務集中管理模式。在此模式下各分（子）公司人員和財物的管理權力均在集團總部，分（子）公司只有執行權力，很大程度上限制了分（子）公司的主動性；而一些集團企業恰恰相反，財務集中管理程度較低，加之往往沒能把握分（子）公司業務關鍵部分，造成對分（子）公司的管理失去控制。在“集權”與“分權”管理矛盾仍然存在的情況下，有些集團企業財務集中管理很難獲得分（子）公司的支持。集團企業財務集中管理大部分是從上至下實行普及，如果無法得到分（子）公司的支持，就會導致財務集中管理無法獲得預期成效，失去了意義。

（四）不重視集團企業財務集中管理人才隊伍建設

財務集中管理可以把企業集團所屬子公司的財務情況全部列入母公司的核算和管理系統當中，所屬分（子）公司只有日常抉擇的權利和執行企業集團各項政策的義務。采取企業集團財務集中管理模式之后，主要政策的制定與解釋權力均集中于集團總部，且伴隨企業財務集中管理模式的標準化、專業化、制度化以及信息化的推行，通常會導致分（子）公司的財會人員變成執行操作人員，這對企業財會管理人才的培養與提升極為不利。許多房地產企業集團下屬分（子）公司中的高層管理者認為企業的財務管理工作僅局限于簽字、審批，不需要財務機構與財務人員，只要有出納和報賬人員即行，忽視了財務機構與財務人員的重要性，更談不上加強財務團隊建設。有些分（子）公司的高層管理人員甚至認為財務集中管理就是約束管理層的，約束了自身的財務自，覺得此項工作對自己干涉甚多并越位，從而對此項工作產生了十分消極的抵觸情緒。企業集團財務集中管理直接影響了基層財會人員的全方位進步，對分（子）公司企業財會人員主觀能動性的提高產生不良影響。

三、解決房地產開發集團企業財務集中管理存在問題的對策與建議

（一）在集團內部采取市場化和銀行化的管控模式

1.集團內部采取市場化制度。集團內部市場化管控制度就是把集團總體當成虛擬市場，集團企業的下屬分（子）公司當成該虛擬市場的交易核心，對虛擬市場實行模擬運營。這就能夠提升集團企業整體市場競爭能力，提升集團企業抗風險能力，提高集團企業的經營成效。由于房地產企業集團的下屬企業一般數目較大，彼此銷售產品和提供勞動力的情況普遍存在，這就更適宜在集團企業中采取內部市場化運營與管控模式。

2.集團內部采取銀行化的管理模式。由于房地產集團企業下屬企業數目眾多，為進行高效的資金集中管理，提升使用效率，使集團企業資金收益最大化，則需設立滿足企業集團自身的資金集中管理信息體系。許多銀行應用的網上銀行系統為房地產開發集團企業資金管理的安全性和高效性提供了參考。借助現代網絡信息技術；完善網上銀行并建立對應的資金管理體系能夠為企業集團資金調用和資金管理提供技術方面的支撐。對于條件成熟的集團企業可以充分發揮集團內部銀行的作用，保證企業資金應用權的集中，產生合力，減少企業財務風險水平，確保集團的經營、投資等方面的合理資金需要，進而提升企業的資金使用率。

（二）設立跨平臺集團企業資金管理體系

房地產集團企業應充分運用、融合現代信息技術與企業資源計劃管理軟件，建立跨平臺的企業集團資金管理體系，對企業集團內部財務管理進行監督，保證企業集團運營工作的協同。一個健全有效的跨平臺集團企業資金管理體系功能應包含：采取可控的規范化和標準化的財會業務步驟，整合集團企業內外的財會信息數據需要；規范和完善企業財會核算工作，準確記錄業務行為、企業資本情況以及企業運營的成果，以支持企業內部考核工作。房地產集F企業構建了跨平臺資金管理體系后，可以進行真正的資金集中管理，提供跨越企業和金融部門的資金信息，滿足跨越企業多個開戶銀行之間的信息網絡的需要，推動跨越企業集團和集團成員的管理體系與企業集團內部業務體系溝通與信息共享，從而更加有效地發揮企業集團的整體優勢，最終實現統一資金管控和統一資金調用。跨平臺的企業集團資金管理體系可以實現集團內部資金預算、資金審批、資金監控以及資金分析等管控措施，科學分配資金，第一時間實行合理的資金調用，提升企業集團總體資金使用率，提升企業集團資金的安全性和高效性。

（三）妥善處理財務集中管理的“集權”與“分權”矛盾

執行財務集中管理的集團企業應通過以下有效途徑來科學合理地解決“集權”與“分權”矛盾：

1.重視企業財務管理現狀和管理需求。集團企業采取財務集中管理模式需重視當前企業的地域布局、行業范疇、業務類型、會計人員的專業素質、企業財會信息化水平以及集中管理目標幾方面，并選取符合集團自身實際情況的財務集中管理體系。基于地域布局要分析人員是不是集中工作；基于行業范疇分析企業財會體系的統一水平；基于信息化水平選取企業財務系統軟件的統一性；基于企業集團資金和支持的信息情況和將來的管理需要選用統一資金管理體系。一般來講，進行戰略管理的集團企業通常會應用“分權”式財務集中管控體系；實行經營管理的企業集團則更多會選取“集權”式財務集中管控體系。

2.設立科學有效的授權制度。設立科學有效的授權制度，科學劃分企業總部和下屬公司的權責利。不僅對緩解企業總部的管控壓力有利，還可以提升下屬公司管理層、財會管理人員的工作熱情，獲得下屬企業的更多支持，保證財務集中管控獲得有效推行。在設定預算和運用規則方面，企業總部可以基于整體預算標準，設置大綱，明確基礎編制原則，下屬公司能夠在設定目標范疇內自主設定資金收入、成本和預算，且基于預算進行。集團總部僅把握整體方向與準則即可，針對預算結果實行追蹤和審核；此外，在進行企業財務集中管理的集團當中，針對資金支出權力的批復方面，能夠基于集團的資金管理需要，與下屬企業資本水平和支付款項的特點相結合，設定對應的支付權力并為下屬企業提供相應的自。

（四）加強財務集中管理人才隊伍建設

財務集中管理與企業整體戰略緊密相聯，可以說就是為適應企業集團的整體戰略發展需要而設立。房地產集團企業要想使整個集團的力量結合在一起，就必須造就一批懂得企業戰略的高端財會人才。這些財會人員除了一般財會人員所必須了解的金融、稅收、法律等方面知識外，還需要對集團企業統一的財務制度，例如統一的會計核算政策、成本費用管理辦法、各項資金授權審批制度等充分了解并掌握。另外財務集中管理得益于互聯網的普及和通信技術的發展，這又對財會人員提出了“財務管理軟件或網絡財務軟件”方面的知識要求。它要求財務管理人員能夠通過網絡及時了解分（子）公司的財務狀況，為其進行財務決策提供了信息保障。為此，財務隊伍建設是集團財務集中管理工作展開的基礎。房地產企業集團企業要結合企業實際情況構建完善的財務管理激勵監督機制，從而充分調動財會人員的工作積極性，幫助財會人員樹立良好的服務、監督觀念，以有效落實各項規章制度，從而嚴格履行財會人員應有的職責。另外，在采取企業財務集中管理的集團當中，針對企業財會人員可應用分層培訓體系，就是把企業財會人員分為財務管理與核算人員實行分別培訓：企業集團在招募儲備人才的時候，能夠基于財務管理和財務核算的需要實行篩選，且有針對性地實行培訓，能夠切實節省招募、培養和薪資的成本；對企業財會人員確立本身定位和目標有利，進而保證企業財會團隊的健康穩定發展。

四、案例分析

A企業集團是某市V區的區屬國企，A企業集團總部共建立了六個職能機構，主要包含了企業集團財務管理機構、企業綜合管理機構、企業總工辦、企業建設管理機構、企業投資運營機構以及企業紀律檢查機構。A企業集團是以城市房地產開發建設為主的綜合性集團企業，擁有八家下屬公司，經營范圍涉及：受政府委托從事土地一級收儲開發、出讓及配套建設；房地產開發運營；項目建設；物業管理；資產投資運營等等方面。近年來，隨著V區城市建設發展的持續推進，A企業集團獲得了長足的發展，對V區城市建設做出了很大的貢獻，實現了良好的社會效益和經濟效益。當前在我國社會經濟的飛速發展和城市化進程的持續加快的大背景下，為了滿足V區經濟建設的新工作和新標準，A企業集團確立以工程項目建設、土地一級收儲開發和出讓、V區房地產開發運營以及資產投資經營四大主業，以V區為基礎核心，制定了全方位發展的戰略目標。在采用企業集團財務集中管理模式之后，A企業集團剛開始也遇到許多問題。比如，無法采取市場化和銀行化的管控模式、很難獲得子公司的支持、缺少一體化的管理體系、集中管理對企業員工的主觀能動性產生影響以及內部資本分配不合理等問題。這些問題對A企業集團的健康穩定發展產生了不良影響，制約了A企業集團的發展速度。但隨著A企業集團不斷對該模式進行完善，參照其他企業集團的財務集中管理經驗，結合企業實際情況，自主對財務集中管理模式進行分析和摸索，最終找到了一個高效可行的企業集團財務集中管理模式。比如，充分利用信息系y設立跨平臺的企業集團資金管理體系、構建集中的企業集團資金管理數據體系、設立科學有效的授權制度、設立人才統籌規劃、分層培訓制度以及應用全面預算控制等措施。在這種財務集中管理模式的作用下，A企業集團獲得了良性健康的發展，企業不斷發展壯大，未來必定會走出V區，獲得越來越大的城市房地產開發市場。

五、結束語

綜上所述，房地產開發集團企業需以健全本身財務集中管理體系為基礎，不斷提升企業財務管理成效，以滿足“互聯網+”時展的需求。當前，國內房地產開發集團企業財務集中管理模式依然有很多不足之處，為此，本文針對這些問題進行了研究和分析，并提出科學合理的解決方案與對策建議，以期為我國房地產開發集團企業財務集中管理模式的日益完善盡一份力。Z

參考文獻：

[1]趙璐.淺析現代企業集團財務集中管理體系的構建[J].現代會計，2013，（29）.

篇5

關鍵詞：房地產公司；業財融合模式；成本管理

近年來，我國財稅改革工作不斷深化開展企業在實際發展過程中，也在不斷強化會計管理的應用，對于成本管理工作的要求也在不斷提升。國家以及地方各級政府于2020年開始房地產調控措施，落實房住不炒的政策，隨著新規的落實，房地產公司面臨越來越嚴格的金融監管，繼而導致房地產公司承受著越來越大的資金壓力。在這種大環境影響下，房地產公司的拿地熱情逐漸降低，土地市場也逐漸回歸到理性狀態。但隨著國際形勢的變化，房地產企業的資金壓力不斷增加，因此，在房地產企業的發展過程中，提高成本控制水平具有十分重要的意義。除此之外，隨著云計算以及人工智能等技術的不斷發展，在企業管理中業財融合成為了新的發展方向。企業如何在此背景下使用新的管理方式控制成本，提高企業價值值得深入探討。

1現代企業業財融合下的成本管理概述

業財融合又可稱為業財一體化，這一概念是近幾年來研究熱度較高的一種新概念，同時更是企業在實際發展過程中進行企業管理的新方向。業財融合主要是指企業中的業務活動與財務活動進行融合的模式，主要是指企業財務人員在利用企業現有資源為基礎，充分了解公司內部狀況并進行分析，從而為相關部門提供更加優質的服務，做好財務核算以及監督等工作。業財融合在一定程度上彌補了傳統企業分工協作理論的不足之處，確保房地產企業能夠更好地進行財務數據分析，促進企業良性發展。

1.1業財融合概述

顧名思義，業財融合主要是指將企業中的業務與財務進行融合，在企業財務管理工作過程中，通過利用現代化信息技術，將財務管理理念以及財務管理方式滲透到各個業務環節當中，從而達到以企業現金流與信息流為基礎，合理指導財務管理工作的開展，從而提高企業的整體管理水平[1]。

1.2現代企業成本管理的含義及特點

從狹義方面出發，成本管理并不僅僅是指企業在生產經營過程中所耗費的顯性成本，同時也包括了一些非顯性成本，非顯性成本主要指企業失去市場委托的成本。對于顯性成本而言，成本管理更加側重于采用合理的方式促使企業價值能夠最大化。從廣義角度出發，成本管理主要是指企業管理人員通過利用專門的方法為企業提供自身以及競爭對手的相關分析資料，幫助管理者制定評估正確的企業發展戰略，為企業制造市場競爭優勢，從而確保企業能夠適應外部持續變化的市場環境。現代企業的成本管理主要有三個特點，分別是長期性、全局性以及外延性[2]。長期性主要是指企業成本管理的實施，主要是為了幫助企業獲取長期且持久的競爭優勢，便于企業在市場競爭中長久生存與發展，其出發點是長遠的企業發展戰略目標，而傳統的成本管理是將短期成本管理作為出發點，并沒有考慮到企業長遠持續性降低成本。例如，企業在進行人工成本管理時，可以利用成本優勢的標準進行衡量，從長遠角度出發，雇傭相對較為年輕且文化程度較高的原因，通過利用學習曲線的方式，達到長期成本優勢的目的。全局性主要是指企業的成本管理對象是企業全局。結合企業的總體發展戰略制定企業成本管理計劃。企業成本管理通過結合企業內部結構與企業外部環境，幫助企業創造更大的價值。外延性主要是指將企業的成本管理外延至采購環節甚至包括后期研究、設計、服務環節。不僅要重視企業與上游供應商的聯系，同時，還應關注企業與客戶和經銷商的聯系。總而言之，企業應當將成本管理工作融入整個市場內進行全面考察，只有正確分析企業在現階段的競爭市場中所處的環境，才能夠準確預判企業發展過程中的風險，并做出有效控制措施。結合企業自身的特點，制定符合自身發展的管理戰略，從而實現企業發展戰略目標。

1.3現代企業業財融合下成本管理的意義

1.3.1 優化傳統財務模式下的成本管理工作在傳統財務模式下，企業財務工作更加重視符合財務報表需求的財務核算口徑，通過對事后業務的成本信息數據進行選擇、加工、處理，最終得到財務成本信息數據。這些成本信息數據雖然能夠達到會計信息體系管控目標的實際需求，但實際上由于上述數據均為結果信息，并未關注到成本的事前管控以及事中管控，無法對成本做到動態化監督控制。然而業財融合的模式則是將企業的業務與財務進行結合，確保企業業務成本信息數據能夠與財務成本信息數據核算達到高效銜接的效果，以此來實現財務動態化監管成本的目標。1.3.2 將成本管理延伸至前端業務在成本管理過程中，財務會計人員應當對成本執行結果，進行對比分析并找出成本管控中存在的問題結合公司實際情況，制定相關的管控措施。但由于財務人員在實際的成本管控過程中缺乏動態化的監管，對于業務運作流程信息不清楚，因此，難以在成本管控中快速發展存在的問題，無法及時有效的為企業成本管控制定相應的干預措施[3]。但在業財融合背景下，業務數據與財務數據共享，企業財務人員能夠及時對業務成本數據進行匯集整理分析，將成本管理工作覆蓋到業務開展的各個環節中，從而有效提升了成本管理的有效性。

2房地產公司業財融合模式下的成本管理問題

2.1成本管理體系不完善

大部分房地產公司并未在公司發展過程中建立完善的成本管理體系，而這不僅對企業成本核算的準確度造成負面影響，同時也在一定程度上降低了企業成本控制的有效性，對于房地產企業的可持續發展沒有積極意義。房地產企業在項目開發初期階段及成本風險相對較小，因此，通常會采用粗放式的成本管理模式，在實際成本管理中具有較強的盲目性以及隨意性，大多更加重視事后彌補，忽視了事前防控工作。

2.2成本管理人員的水平良莠不齊

在房地產企業中，成本管理工作的開展，對相關工作人員具有較高的要求，成本管理工作人員不僅需要具備與財務管理相關的專業知識，同時，還應當明確稅收管理，項目管理以及信息管理等專業知識。但實際上，現階段房地產企業的成本，管理工作人員普遍存在能力低下以及綜合素質不高的現象。成本核算工作的準確度取決于核算水平的提升。但在房地產公司成本管理工作中，工作人員極易混淆相關概念，并且部分成本管理工作人員不能結合不同項目合理選擇費用分攤方式，對于相關成本信息不能及時進行歸納總結，繼而導致企業實際成本投入與賬面成本信息核對不符，對成本核算結果的準確性造成不良影響。

2.3成本核算的對象不明確，技術較落后

在房地產企業的成本管理工作中，其核心問題是成本核算。現階段部分房地產企業在成本核算工作中依然采用傳統的成本核算技術，但這些傳統技術已然無法滿足現階段的成本核算需求。在成本核算中，數據傳輸的及時性具有十分重要的作用。但由于部分房地產企業未能建立完善的互聯網工作平臺，導致基礎數據不能及時傳輸，繼而無法確保成本核算結果的準確性，從而影響后續成本控制工作的開展。

2.4成本控制的監督考核機制存在缺陷

現階段依然存在部分房地產企業未能建立相應的成本控制制度，部分企業雖然制定了相關制度，但在具體落實方面存在一定的問題，例如執行不到位等，這些問題均會導致成本控制制度流于形式，無法有效發揮制度的價值。除此之外，部分房地產公司未能完善相關監督制度導致成本控制工作不能得到落實，不完善的獎罰機制在一定程度上降低了工作人員的工作積極性[4]。部分房地產公司管理工作人員未能正確認知成本管理的重要性，在公司發展過程中重銷售輕財務的現象，導致部分財務工作人員在工作過程中僅僅掌握了相關的會計工作，并沒有對業財融合所需的專業知識進行學習，這對于企業實施成本控制是十分不利的。

3房地產公司業財融合模式下的成本管理相關建議

3.1完善成本管理體系，加強成本管理意識

房地產企業在成本管控過程中，必須要不斷完善成本管理系統，從企業戰略發展層面出發，對成本核算以及成本控制工作提高重視，同時，在企業文化建設中應當加大成本管理思想的宣傳力度，通過在企業內部營造成本管理的氛圍實現工作人員對成本管理工作提高重視的目的。除此之外，房地產企業管理人員也應當對成本管理工作提高重視，并在公司內部建立相應的管理組織，賦予該組織一定的權利，如有條件，可在企業內部組建成本管理委員會。3.2提升成本管理人員的專業水平在信息技術高速發展的時代背景下，房地產企業想要獲得可持續發展，其關鍵因素是人才、信息以及技術[5]。基于這一現狀，房地產企業不僅要從制度以及企業文化方面強化成本管理工作，同時還應當組建高素質的隊伍，確保成本管理工作能夠順利實施。房地產企業可以在公司內定期對成本管理工作人員進行培訓考核，從而達到提升工作人員成本管理專業水平的目的。

3.3引進新技術，提升成本核算水平

在房地產企業的成本管理工作中，可通過利用先進技術，科學設計業財融合系統，從而達到財務端口與業務端口數據相融合的效果，確保財務端口能夠對各種業務活動相關數據實時收集，并對相關數據進行準確分析，從而有效提高成本管理工作水平。3.4建立完善的成本監督和考核機制房地產企業必須要對企業成本，管理目標進行明確，結合實際的成本管理流程體系不斷完善相關制度，重視成本核算以及成本控制方面的制度完善工作，在此基礎上也應當建立完善的成本監督機制以及考核機制。在考核機制中明確獎懲制度，鼓勵企業全體員工參與到成本管理工作中。在企業日常工作中必須高效落實成本管理監督工作，及時發現業務活動開展過程中存在的成本管理問題，規避相應風險，為企業的項目決策提供依據。

3.5強化成本管控理念，創建成本費用管控機制

房地產企業在成本管理工作中為了確保成本管理工作能夠高效開展，企業可以在業財融合系統的基礎上，不斷完善優化系統相關功能模塊，例如，設置成本費用報銷審核端口以及收支預警機制等。財務工作人員以業財融合系統為基礎，針對業務活動的具體情況制定相關的全過程管控方案，包括對業務活動的事前預估、事中控制以及事后評價，從而確保業務活動能夠更好的開展。成本管理工作人員必須要對業務活動中各個環節的成本進行控制，從而達到業務與財務融合的目的。

3.6各部門協同合作，加強員工成本意識

房地產企業必須要落實業財融合模式，積極為成本管理工作人員融入業務活動創造條件，例如，在業務活動開展過程中，安排成本管理人員進行項目流程跟蹤，對業務活動中的風險點進行梳理，并對各個環節的業務成本進行測定，對業務活動中的非固定的部分成本進行控制，從而達到降低成本的效果。強化財務部門與業務部門之間的溝通交流，財務部門相關制度應當結合業務部門的實際需求制定。

4結語

隨著社會經濟的快速發展，企業想要在競爭越來越激烈的市場環境中獲得一席之地，就必須要提高自身的業財融合水平，在業務活動開展的同時不斷創新工作方式，彌補自身的不足之處。房地產企業在現階段的發展背景下，想要獲得可持續發展最重要的一步是建立完善的成本管理體系，不斷完善相關制度，從企業文化、規章制度以及組織結構方面出發，鼓勵企業全體員工積極參與到成本管理工作的各個環節中，落實業財融合模式，不斷提高企業的成本管理水平，從而促使企業得到健康有序的發展。

參考文獻

[1]趙業群,歐金洲,謝潔,章振東.業財融合下加強企業財務成本精細化管理策略研究[J].財會研究,2020(7):4-4.

[2]謝伊恬,袁媛,劉帆."互聯網+"背景下醫藥流通企業業財融合問題研究——以九州通醫藥集團為例[J].財會通訊,2020(4):8-8.

[3]陽秋林,劉逸敏,聶集潔.業財融合視角下A公司全面預算管理存在的問題及改進建議[J].財務與會計,2019(23):2-2.

[4]劉穎,肖澤磊,於流芳.基于業財融合的管理會計體系實踐研究——以D乘用車公司為例[J].會計之友,2019(22):4-4.

篇6

關鍵詞：房地產企業；稅務內部控制；不足； 改進措施

一、房地產企業完善稅務內控體系的必要性

房地產企業是國民經濟的重要產業，其稅收占整個國家稅收總額的比重較大，為此國家也加大了對房地產企業宏觀調控的力度。同時房地產企業又是高風險行業，這就有必要在房地產企業建立和完善適合本行業特點的稅務內控體系，一方面有利于國民經濟的發展，另一方面對房地產企業起到約束的作用，促使其健康發展。

二、房地產企業稅務內控體系的不足

（一）稅務內控環境的問題

1.沒有專門的涉稅管理部門。我國大多數房地產企業，涉稅業務均由財務部門負責管理，分工不明確，職責不清晰，不能對涉稅業務進行有效的管理和控制。企業由財務部門來完成稅務方面的工作，由于稅務工作專業性很強，而財務人員又缺乏稅務方面的專業知識和技能，實際工作中只對納稅申報工作進行處理，稅務風險控制與管理工作被忽視，沒有發揮應有的作用。

2.稅務風險控制意識淡薄。房地產企業由財務人員負責涉稅事項，造成員工把稅務風險控制工作單純地認為是財務部門的職責范疇，與自己的本職工作沒有關系，而且缺少事前控制的意識，被動地完成涉稅工作。對企業稅務風險的控制，一方面需要管理層的正確決策，另一方面還需要全體員工的緊密配合。

（二）稅務風險評估體系不健全

1.在對稅務風險的識別方面，有些房地產企業只注重企業的發展機會，對潛在的稅務風險因素認識不足，忽視了在企業運營過程中可能出現的風險問題。

2.在對稅務風險的分析方面，有些房地產企業在進行各項業務開展的過程中，不能很好地依據企業先期制定的稅務內控的指標來收集，整理及分析稅務風險方面的相關資料，不利于企業日后的工作安排。

3.在對稅務風險的應對方面，一些房地產企業由于對稅務風險的嚴重程度考慮不周，導致企業在制定稅務風險應對的措施上沒有針對性，沒能及時地消除風險因素，影響企業的發展。

（三）稅務內控活動中的問題

1.稅務工作流程方面

企業發生了涉稅業務，首先由財務部門進行會計核算、進而填制會計報表，沒有對這些業務進行提前控制。在納稅環節，也是由財務部門負責申報納稅，缺少企業涉稅管理部門對其工作的復核，導致差錯不能及時被發現糾正。這樣的稅務工作流程，影響了企業稅務工作的及時性和準確性，加重了企業的稅務風險。

2.稅務資料管理方面

房地產企業稅種多，涉稅業務復雜，涉及很多的稅務資料，企業在完成涉稅業務時，只關注業務是否完成了，忽視了對相關稅務資料的整理與保管，各部門在就一稅務問題進行溝通時由于缺少相關資料作為依據，導致不能協調好各部門之間的工作。

3.稅務風險自查方面

一些房地產企業不重視稅務風險的自查工作，當涉稅業務出現差錯，被稅務機關處理、處罰時，才會意識到問題的嚴重程度，由此給企業造成不良的影響。

（四）稅務信息溝通方面

房地產企業財務部門和涉稅管理部門各自有其工作范疇，但稅務信息應該是所有部門共享的，由于不能很好地共享稅務信息，企業各部門對其理解掌握的程度有很大的差別，導致各部門在工作中出現糾紛，對企業的正常運營產生影響。

三、完善房地產企業稅務內控體系的建議

（一）改善房地產企業稅務內控的環境

1.設立專門的涉稅管理部門

房地產企業應該設立與財務部門同級別的專門的涉稅管理部門，將企業稅務方面的工作從財務部門的管控中分離出來，根據企業的實際情況及涉稅業務，明確其具體的工作內容、工作權限及崗位職責，包括對涉稅業務的會計核算及定期申報的審查核對；對發票的領購、使用及保管的嚴格管理；對企業稅務風險事項的權衡、評估及監督；對國家最新的稅收政策的收集、整理及分析，通過一系列的涉稅管理活動，規避企業在運營中隱藏的風險因素，完善稅務管理。

2.提高全員稅務風險控制意識

作為企業發展的前提條件，房地產企業管理層要重稅務內部控制，并通過培訓等形式，加強對員工的稅法宣傳工作，提高全體員工稅務風險的控制意識，讓全體員工充分認識到，稅務內部控制的好壞不僅關系到企業目前的經營情況，更關系到企業未來的發展。

（二）加強房地產企業稅務風險評估機制

1.完善稅務風險識別機制

房地產企業發展越快，潛在的風險越大。對風險的有效識別可以在一定范圍內幫助企業完成對稅務風險的把控。在這一過程中，企業應該建立相關的數據檔案庫，將識別的風險整理歸納，為企業今后的風險識別提供保障。與此同時，更應該對已經識別的風險進行剖析、落實，從而更好的解決這個問題。

2.加強對稅務風險的分析

企業還應對已識別的稅務風險進行定量和定性分析，并根據其可能會造成的影響大小對其進行排列。在稅務風險的處理中，定量分析和定性分析各有不同，但又互有優勢，最好的處理方法是依照實際情況將它們結合起來，而后對稅務風險進行分析，從而使我們能夠更加容易的掌控風險。

3.強化稅務風險應對機制

企業在對已識別風險進行歸納分析后，管理層就要迅速制定出應對風險的策略。在實際工作中，管理層應該根據企業被風險可能影響的強度制定出多套應急方案，在合理合法的前提下，以企業的效益為出發點對風險進行處理。

（三）加強對稅務風險控制活動的管理

1.捋順稅務工作流程

房地產企業在日常賬務處理上，如果涉及到稅務方面的事項，應該提前向涉稅管理部門備案，做到涉稅工作事前控制。在業務處理完成后，財務部門要及時上報稅務資料，由涉稅管理部門審核監督財務部門涉稅工作的效果。通過這樣的工作流程，一方面大大提高了涉稅工作的效率，另一方面也能避免各部門之間責任不清的現象。

2.妥善保管稅務資料

房地產企業如果設立了專門的涉稅管理部門，那么，財務部門處理完的稅務資料，涉稅管理部門要及時對這些資料進行分類、歸檔并按檔案管理的要求妥善保管，防止出現財務資料、稅務資料堆積混淆在一起的現象，需要用時很容易根據檔案目錄查找到，提高企業的工作效率。

3.及時進行稅務風險自查

房地產企業要定期地對稅務風險點進行自查工作。比如：涉稅業務的處理是否真實可靠；工作流程是否符合要求；是否是按時限要求完成等等。企業應當將這些風險點的自查結果整理，匯集成報表形式，統一上報，一方面可以督促可能引起風險點的員工通過改變工作方式來化解這一問題，另一方面有利于企業在安排以后的工作時有針對性地避免風險的出現。

（四）加強稅務信息的溝通

1.企業內部信息的溝通

房地產企業應該建立財稅部門的信息共享平臺，財務人員和企業內部稅務人員通過在信息平臺上的交流，及時掌握企業稅務方面的相關信息資料，便于相關人員能夠從中學到更好的處理業務的方式，同時與企業有關的信息政策要及時在平臺上，便于員工了解最新的政策法規，為更好的完成稅務工作提供良好的基礎。

2.加強與稅務機關的溝通

房地產企業的運營離不開稅務機關的監督、檢查，特別是房地產企業規模較大，稅種較多，涉稅業務比較復雜，因此，企業更要加強同所屬稅務機關之間的聯系，多溝通多交流，這樣，企業不但可以順利地解決工作中的難題，還可以掌握最新的稅收政策，認真學習及領會，避免因企業自身方面理解政策偏差導致稅務風險的出現。

（五）完善房地產企業內部監督與考評機制

1.完善稅務內部監督機制

企業的稅務內控機制是一個動態的、不斷發展變化的過程。在這一過程中，涉稅工作哪些方面是做的好的，哪些方面是需要改進的，要有相應的管理制度來約束，為了保證企業稅務內控得到有效的實施，最大限度的發揮其應有的作用，企業要完善稅務內部監督機制，監督考核稅務內控體系的執行情況。

2.強化稅務內部績效考評機制

房地產企業要強化稅務內部績效考評機制，將涉稅工作的目標與企業對稅務績效的考評機制結合起來，依據考核目標的實際完成情況進行獎罰，要讓涉稅工作人員對自己負責的工作引起足夠的重視。同時企業要對涉工作人員設立激勵機制，對于在涉稅工作中表現突出的員工進行獎勵，對于在工作中出現紕漏，給企業帶來損失或影響企業信譽的涉稅工作人員，給予相應的處罰，只有激勵與懲罰相結合，才有利于涉稅工作人員提高工作的積極性，更有利于涉稅工作的順利完成。

現階段，我國房地產企業稅務內控機制不健全，不僅影響本行業的發展，同時也不利于國民經濟的發展。因此，有必要完善房地產企業稅務內控機制，通過改善稅務內控環境、加強稅務風險評估及完善內部監督與考評機制等一系列措施，從而促進房地產企業健康、持續發展。

參考文獻：

[1]董世敏.構建房地產企業稅務管控體系的理性思考[J].中國鄉鎮企業會計，2014（8）：58-59.

篇7

一、房地產開發企業土地增值稅清算中存在的問題

1.銷售不動產營業稅及土地增值稅入庫稅款的認定存在問題

稅收工作中經常發現，房地產開發企業的財務人員對于“收入”的性質理解錯誤，由此導致營業稅稅目的填報錯誤，進而對清算中銷售不動產營業稅允許扣除的稅金認定帶來困難。例如，有些財務人員將出租的車位、儲藏間等應填報為“租賃業”稅目的租金收入都誤填報成“銷售建筑物及構筑物”稅目，導致季度營業稅與土地增值稅入庫數據比例異常。經過核實，雖然兩類收入的性質不同，但是稅率相同，因此企業并不需要補繳稅款，管理員只能要求其在后續申報時注意區分收入類型，避免報錯稅目。由于房地產開發項目一般都會持續3-5年的時間，財務人員頻繁更換，因此這類問題在整個項目銷售過程中仍會多次出現。管理員無法對發現的錯誤在系統中進行修改，企業就很可能將其他收入繳納的營業稅混入項目銷售不動產營業稅中，從而加大了抵扣稅金的成分。

現行土地增值稅季度預繳方式都是采取上門申報的形式，即企業財務人員填寫好《土地增值稅季度預繳申報表》，由管理員錄機并打印電子繳款書后，財務人員再到銀行繳款。當一個企業同時開發多個項目時，管理員就要將每個項目的《土地增值稅預繳申報表》中的收入及預繳土地增值稅稅款分項錄入“財產與行為稅稅源監控管理平臺”中，但是打印電子繳款書時，確要將多個項目的土地增值稅稅款數加和，錄入核心征管系統，打印成一張電子繳款書。這就形成了申報數據與入庫數據分別記錄在兩套系統中的情況，而兩套系統之間卻沒有相互聯系，從而導致在清算時無法分項目查詢入庫數據。

2.開發項目裝修合同和發票憑據的有效性難以確認

隨著房地產市場的不斷發展，精裝修項目已經取代毛坯房成為銷售的主體，而很多精裝修項目都在2008年竣工后開始進入清算程序。依據相關文件的規定，土地增值稅清算項目的四項成本應按實際發生額據實扣除，對于2008年以后竣工的開發項目暫按2008年標準核定。管理員在實際審核的過程中發現，很多2008年以后竣工的精裝修項目核定的單位成本已超過了文件規定的標準，對此管理員只能要求開發企業提供精裝修的合同及發票，按照實際發生額據實扣除。目前房地產企業在工程發包過程中，往往都簽訂了建筑安裝工程合同，企業也按照合同約定的價款計入成本，而最終的決算價與合同價可能產生較大的差異，這就需要管理員對合同價、決算價、工程款發票進行比對，因開發項目中精裝修的名目繁多、種類復雜，涉及各類的分轉包合同及材料發票等，又需要對房地產企業的所有合同和發票的真實性、合法性逐項逐筆的審核，占用大量的時間和精力。

3.房地產開發項目清算工作復雜

(1)需要復合型清算審核人才

房地產項目開發周期較長，很多項目采取分期開發或滾動開發的形式，所涉及的經濟業務事項比較復雜，在計算土地增值稅過程中，對項目的成本和費用扣除時不易分清負擔的項目對象，企業很容易通過混淆項目，以達到重復扣除費用和多扣除費用的目的。在清算審核工作中需要有掌握房地產開發建設專業知識及財務成本核算知識的復合型人才，但目前基層稅務所缺乏這樣的人才。

(2)稅務核查處于征管工作的被動地位

經調研，基層稅務所的管理員管理的企業多，管理的幅度大，很難做到實時了解開發項目的建設進度等信息。管理員與開發企業財務人員掌握的信息不對等、對項目進展情況掌握不全面，也是導致征管工作處于被動地位的原因。

二、加強土地增值稅清算管理工作的建議

1.完善項目信息的電子化查詢功能

(1)在申報房地產開發企業營業稅時，建議在企業客戶端增加“項目名稱”及“項目編號”的錄入內容，便于明確各個項目的銷售不動產收入，避免清算時不同項目收入混淆、重復扣稅的情況發生。

(2)在企業財務人員上門申報土地增值稅季度預繳稅款的環節，建議通過核心征管系統錄入土地增值稅稅款時，增加“項目名稱”與“項目編號”內容，確保每個項目的預繳土增稅稅款數額都能在系統中明確查詢。

(3)建議將“財產與行為稅稅源監控管理平臺”與核心征管系統中的入庫數據進行信息共享，建立房地產項目信息的共享機制。在土地增值稅臺賬系統中加入營業稅、契稅等相關稅種的管理，通過其他稅種實時監控土地增值稅的入庫情況。

2.明確四項成本扣除標準

隨著房地產市場的不斷發展，新型建材及復合工藝不斷涌現，對于土地增值稅四項成本的扣除標準也需要進一步的明確和細化。應根據高、中、低檔住宅及商業建筑的不同特點，逐年公布細化后的四項成本扣除標準，對特殊項目可以特別對待，出臺扣除核算的補充標準，從而提高清算審核的可操作性。

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隨著房地產業的社會需求增大，及其在國家產業結構中的位置日漸突出，房地產行業已經成為拉動經濟發展的重要力量和新的稅源增長點。但由于部分房地產企業納稅人納稅意識不高，財務管理混亂等原因，房地產開發企業偷逃稅情況比較嚴重，如何加強房地產稅收征管，抑制房地產業投機行為，規范房地產市場，實現國家稅收的宏觀調控，已經成為稅務部門日常管理的難點和社會關注的熱點。

目前房地產企業存在的稅收問題大致可以歸結為兩類：一類是由于企業財務人員自身業務素質不高，對房地產開發企業會計制度、核算辦法不熟悉，對會計制度與稅法差異理解有誤，導致亂用會計科目，不計或少計收入，隨意結轉成本費用情況普遍，比如對物業費、收視費、綠化費等代收款項不按規定申報繳納營業稅。另一類是不少房地產企業存在有意隱瞞利潤逃避稅收的現象。比如有些房地產開發企業通過與建筑安裝企業相互勾結做假虛增成本，多計成本偷逃稅款。房地產開發商通過開具建安發票，用支付營業稅及附加、附征企業（個人）所得稅的代價，就可以輕松偷逃企業所得稅和土地增值稅。再如，房地產企業利用項目開發前期投入資金大、周期長，收益主要集中在開發中后期的特點，對收取的預收款和銀行按揭款不進行納稅申報或少申報，長期將這樣的收入掛往來賬，把擠占稅款后的資金用于滾動開發經營中或彌補注冊資金的不足，這樣以來，一部分稅款就此流失。

由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種多、征管難度大，房地產行業稅收基礎管理工作同樣存在較多的缺失。首先，稅務人員管理的不銜接。如房地產企業在開發前期主要涉及施工企業的建安營業稅，開發中期主要涉及到銷售不動產的營業稅，而在開發中后期涉及企業所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業稅的征管，而忽視了對企業所得稅的管理。房地產開發項目多，時間長，現行的房地產企業會計核算制度與稅收法規存在較大的差異，特別是對收入與成本的認定上分歧較大。其次發票控管力度不強。主要表現在：施工企業結算不開具建安發票，無法確定工程成本；房地產公司不開具銷售不動產發票，在企業隱瞞有關情況時，難以確認收入，從而影響稅款征收；房地產公司與施工企業大量使用白條結算，混淆納稅義務時間，少申報收入。第三，社會綜合治稅協調乏力。房地產稅收的征管，需要房管、土地、規劃等諸多部門協助配合。但在實際征管工作中，由于涉及部門眾多，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享，各部門管理程序不同，很難形成合力。目前相互之間的合作仍處于相互約定和協商的狀態，遇到問題不能及時有效解決。難以實現房地產行業稅源的源泉控制。

針對以上房地產行業稅收征管中存在的問題，應采取以下措施，提前介入房地產業稅收管理，減少房地產業的稅收流失。首先要采取多種形式加大房地產行業稅收管理過程中的相關政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關系有針對、有重點地進行宣傳，增強房地產企業的納稅意識，營造房地產行業稅收良好的征收環境。其次應從以下幾個方面來入手：一是加強日常稅收輔導。針對當前房地產行業納稅人普遍存在的納稅意識不高的現狀，稅務人員要經常深入房地產企業做好納稅輔導工作，如幫助企業建立完整的財務核算體系，幫助企業審查其實現收入是否結轉以及納稅申報是否正確等。二是加強發票管理工作，把房地產企業向用戶收取訂金、預售房款的票據全部納入地稅發票管理，定期檢查房地產企業發票使用情況，核對發票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規操作填開的發票，嚴格進行處罰。三是建立房地產開發項目稅源登記檔案和稅源數據庫，加強對房地產開發企業稅源信息的監控。按規定向納稅人收集房地產開發的相關資料，包括承受土地使用權批文、計委立項審批計劃、建設項目施工許可證、建設項目竣工驗收表、房屋拆遷批文及拆遷還房合同、房屋銷售合同清單等資料。四是加大稅收檢查力度，打擊房地產業涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，要強化其管理職責，及時掌握納稅人在開發經營、財務核算以及納稅等方面存在的問題，根據情節、性質及時處理或移送稽查部門處理，及時有效地打擊稅收違法行為，提高稽查選案的準確性，加大對偷逃稅等違法行為的處罰力度。 最后，房地產行業稅收征管工作與稅務人員的業務素質、執法水平也有著密不可分的關系。因此，在對房地產行業稅收實施一體化管理的問題上，要加強稅務人員對房地產行業相關稅收政策的學習，要有針對的開展房地產行業稅收政策和會計核算制度的培訓，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產行業相關的政策法規，熟悉房地產企業的會計制度，明確其收入和成本費用的確認方式，了解整個房地產開發交易的全過程，能夠掌握房地產行業的會計核算方式，進行納稅調整和查賬檢查工作，適應復雜的房地產稅收征管工作。

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關鍵詞：房地產行業 內部控制 合理化建議 財務活動 控制策略

當前的企業機構模式已經發展到由中心到的網絡組織模式結構。企業自身經營戰略特征突出，并且要求的更高。在經營模式網絡組織中的企業在分工協作的同時。仍須在組織資源的優化基礎上實現經濟效益目標。那么也就是說有效審時度勢建設企業內部控制機制關系到整個房地產行業以及各類個別公司發展前途。然而面對企業內部控制的問題，財務資源能否合理安排的問題也就越加的顯露出來。房地產企業財務資本市場主體缺位或短缺。外加有限的資源不能合理有效的發揮最大的能源。

一、我國房地產行業現狀

自《關于進一步深化住房體制改革，加快住宅建設的通知》于1998年出臺以后，我國房地產行業步入了快速發展的階段。國家對住房體制進行了改革，將原本的住房分配制度推向了市場，使住房逐步商品化、市場化。在住房市場的需求拉動下，中國房地產行業進入了快速發展階段。除了住房體制改革之外，土地使用權的改革，也在一定程度上促進了房地產行業的快速發展。我國在20世紀90年代開展了，國有土地逐步面向市場。之后又推行了土地使用的招投標制度。為房地產行業發展提供了便利。在《關于進一步深化住房制度改革，加快住房建設的通知》未頒布之前，我國個人貸款余額不到兩百億，而在頒布的4年后，我國個人貸款余額便達到了八千余億元。這足以證明房地產行業和金融行業有著緊密的聯系。建設部劉志峰在2003年國務院新聞辦的記者招待會中指出，金融行業支持了房地產行業的發展。截止2010年，地產行業中的商業銀行貸款占了10%的全國信貸總量，房地產行業有著充足寬裕的資金來源。

二、房地產企業的內部升級

行業內部冰火兩重天，一面是標桿房企在銷售金額、凈利潤、土地儲備等方面都擴大優勢，并已具備新一輪的發展條件；另一面是不少房企仍處水深火熱之中，產品難以被市場接受，在銷售困難、債務償還的雙重壓力下為現金流苦苦掙扎。標桿房企的成功很大原因在于其深厚的內功，精湛的業務能力；而大部分處境困難的房企較大原因在于自身綜合實力不濟。標桿房企在人才儲備、土地儲備、產品標準化、工程成本控制、工程建設、營銷、稅務籌劃、費用管控等方面都具有很強的能力；而大部分普通房企在這些方面都具有隨意性，業務環節處處落后于標桿房企。以土地獲取時點至達到可預售時點的跨度來看，標桿房企節點控制能力遠遠領先于普通房企。標桿房企一般都有關鍵節點管理制度，以保證土地獲取后能夠以最快的速度達到可售節點從而達到減少資金成本的目的，也可以保證項目及時交付，達到項目利潤結算的目的等。而大部分普通房企在開發中沒有計劃性，不重視這些關鍵節點的意義，或有普通房企已意識到關鍵節點管控的必要性，但又迫于自身各流程的業務內功不足無法達成。以標桿房企在土地獲取時點至達到可售時點平均比普通房企節省半年以上時間計算，按一般規律，項目的融資成本可能導致項目銷售凈利率下降約兩三個點。類似上述方面的涉及房企自身內功因素的情況不在少數，大部分房企需要在未來的經營過程中著力解決企業內功問題。

三、對房地產行業發展的合理性建議

（一）健全我國房地產行業的政策與體系

首先，要構建可以為房地產行業融資服務的各類金融機構，并完善好網絡與體系。其次，構建與金融市場制度相關的法律法規，并且對房地產行業加強監管力度，營造安全性強的投資環境和優越的市場氛圍。同時，在不斷進行融資方式創新和增加市場流通手段時，把市場變得更有活力。目前，整個房地產行業的監管力度依舊不夠，需加強政府監督力度，提升企業融資的效率。企業的財務章程制度需要嚴格規范，并定時定期的提供全面準確性的財務報表。房地產企業經營者需認真學習好法律知識，遵守經濟法內容，注重信用，完成履約。

（二）使用多種融資手段降低風險和成本

經濟全球化以后，市場競爭更為激烈。房地產企業也有了更多的融資渠道和融資方法。在這樣的市場趨勢之下，房地產行業特別關注融資成本的低廉問題，怎樣將融資成本進行降低。債務融資方式進行相應的改變，改變成為銀行貸款為主，企業債券、商業票據為輔的融資方式。這種融資方式，可以減少資金占用率，加快企業資金的流轉，提高資金的使用率。以項目融資的方式，具有風險分擔和多元融資的優點，部分有限財力公司也可以參加該項目投資，獲得更多的經濟收益。整體來看，多種的融資工具，彼此之間便能達到功能互補的作用，能夠優化資源的配置。而這些都對房地產企業的融資成本降低有利，能夠由減少風險。

四、企業管理加強財務管理的意義

（一）以現代企業管理的角度分析財務管理的意義

現代企業制度構建之后，企業經營權和所有權產生了分離，企業自負盈虧、自主經營、自主發展。企業漸漸成為市場活動的主體。分析現代企業目前的狀況，企業兼并和企業收購持續升溫，企業的國際化和規模化也在不斷推進。現代企業管理，早已告別了以往的作坊式經營方式。企業規模較小時，財務管理就有了明顯的重要性。而隨著企業規模的擴大、發展速度的加快，財務管理必須要跟進企業發展步伐。當今競爭環境日益加劇，企業若要取得長足性的進展，便要在有限資源的市場中站穩腳跟，不斷增加市場份額。此舉要求企業提高自身的管理水平，以全局的立場處理財務問題。其中包括投資問題、融資問題和營運資金管理問題。

（二）以現代企業產權制度分析財務管理的意義

現代企業產權制度規定，企業發展需以財務管理為核心。現代企業制度是權責明確、產權清晰的。所謂的產權清晰，主要是指產權責任和關系的清晰。它改變了以往企業資產管理上的遇事推諉、權責不清的情況。產權制度的健全，確定了企業法人的財產權。產權關系的完整意義，能清晰表明實際占有權、財產所有權、使用權、收益權和處置權。現代企業制度的主要形式是公司制。公司制能夠讓企業集中人力、財力、物力辦大事，擴大企業的經營規模，提高企業的經營效益。現代企業制度已經將經營權和所有權分離開，所有者把財產給管理者進行經營。管理者有著資產增值責任，所有者以出資額的限制清算企業承擔的責任。企業日常經營還是以資本營運效益為主。因此，現代企業的經營，屬于資本上的經營。現代企業的財務管理核心，在于資本營運效益。由此可以看出，在現代企業的產權制度方面，現代企業管理核心在于財務管理，財務管理在企業管理中有著核心化的作用。

五、企業財務資源合理配置的良好政策

（一）健全結算中心制度，集中管理資金使用

健全結算中心制度，控制好資金帳外循環和外頭開戶，達到內部資金的統一調度、集中管理、有效監控。其下屬單位除了保存日常必需的賬戶和費用使用情況，還要在計算中心統一開設結算賬戶。如此，便嚴密的監管了下屬單位的資金使用狀況。

（二）分析預測現金流量，控制現金的流出與流入，保證償債能力和支付能力

企業需構建管理隨流動資金的理念，把現金流量管理融入企業管理各個環節之內，高度重視資產的流動性風險和企業支付風險。現金流量出入關口要嚴格把關，嚴格管理投資活動、經營活動、籌資活動中的現金流量。

（三）借助于先進計算機技術，實現資金高效的信息化管理

企業需結合實際情況，引進和開發統一化財務和一體化業務的管理軟件。該管理軟件可稱之為ERP軟件。ERP軟件可逐步實現經營管理的物流、信息流、資金流的數據共享和集成，確保企業監控、預算、結算等財務工作更加高效化和規范化。以企業的內部局域網來利用國際互聯，企業可隨時獲取財務會計的信息，對子公司的資金流向進行查詢，改變了傳統化的手工填表缺點。以此保證了財務會計信息傳遞有更快的效率，更高的質量，提升了管理決策水平。

六、結束語

有效的內部控制制度能夠緩解企業信息的不對稱問題和道德風險問題，由此有效控制好企業的投資過度和投資不足行為，進而提升企業資本的配置效率。在我國的市場背景下，公司資本配置效率和內部控制制度成正相關。經濟全球化的趨勢在不斷發展，中小型企業市場環境中注入了很多不確定因素，但也有更多的選擇。企業網絡模式的包含范圍不斷擴大，只有構建房地產企業的內部控制機構，才能提高其應對風險的能力。

參考文獻：

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[2]段洲鴻，杜超.新形勢下房地產行業升級轉型思路與建議[J].中國房地產，2013

篇10

關鍵詞：稅收策劃；房地產企業；綜合競爭力；盈利能力；資本

房地產企業稅收策劃是指企業納稅人通過分析自身所處行業的特點，在嚴格遵循稅收法規的基礎上，從多個納稅方案中擇優選擇符合企業發展特點的方案，從而實現降低稅負，提高企業的獲利水平的行為。

房地產企業盈利水平的高低主要取決于營業收入和營業成本，當營業收入>營業成本時，企業是盈利的，當營業收入

一、房地產企業實施稅收策劃的必要性分析

（一）提高房地產企業的盈利能力

房地產企業進行稅收策劃的根本目的在于，在確保稅收方案合理、合法的條件下，實現企業稅后凈利潤的最大化。稅收策劃的實施和執行貫穿了整個房地產項目的開發、銷售和存量保有環節，任何一個環節稅收工作的核算和審核都要以稅收策劃標準為依據，因此，房地產稅收策劃是一項小型的系統工程，其不僅對企業整個工程稅務工作有條不紊的開展進行了全面化、具體化的安排，還有效降低、減輕了工程各個階段的稅負額，從而為提高房地產企業的盈利能力和綜合競爭能力打下了堅實的基礎。

（二）強化了企業內部財務管理手段

房地產企業稅收策劃的制定是建立在企業整體發展戰略的基礎上的，其運行本質在于，通過解析稅法中的優惠政策，不斷進行資金鏈的調整和優化，從而依據資金的流向進行營銷策略的完善。稅收策劃是企業財務管理科學化的重要手段，隨著稅收策劃水平的不斷提升，房地產企業的內部財務管理體系將更加規范化和系統化。

（三）增強了企業依法納稅意識

稅收策劃，顧名思義即對房地產企業依法納稅情況進行有效的規劃，但不等同于房地產企業可以借此進行漏稅。稅收策劃是建立在依法納稅基礎上的，主觀上強調了房地產企業的納稅義務，因此，稅收策劃的制定和實施，一方面通過合理合法的手段降低了企業的稅負，進而縮減了企業的營業成本，另一方面強調了企業的納稅的責任和意識，因此，稅收策劃是值得被鼓勵和肯定的。

（四）加速了房地產產業結構的優化

房地產企業稅收策劃的實施，不僅有效的驗證了稅法的執行力度，而且加速了房地產產業的結構調整和優化，從而使整個房地產行業的發展更加有序化和規范化。另外，稅收策劃提高了房地產企業的資金利用率，從而有利于更好的發揮資金的流通價值。

二、我國房地產企業稅收策劃中存在的主要問題

（一）轉變經營方式，規避土地增值稅

目前，很多房地產企業通過經營方式的轉變，如投資或聯營，來進行土地增值稅的削減或規避。這種行為的出現，是房地產企業借助稅法的政策規定變相減輕稅負的表現。由于我國稅法中明確規定，依據房地產來進行投資或聯營的，需要以土地作價入股的方式來進行投資，才可以免征土地增值稅，如果在房地產經營期間出現了再度轉讓的情況，則需要征收土地增值稅，所以房地產行業在土地增值稅方面的籌劃問題尤為突出。

（二）借助資本化條件，降低土地增值稅

我國稅法中規定，房地產企業所發生的借款費用，滿足資本化條件要求的，可以進行資本化處理，從而將這部分資本化后的成本，納入資產成本會計科目。很多房地產企業對稅法的規定進行了片面化的操作，在稅收策劃中，將滿足資本化要求的借款費用計入到了開發成本科目中，但是在對企業的土地增值稅進行核算時，又將這部分借款費用進行了加計扣除處理，從而致使土地增值稅的金額大幅降低，違反了合法性規定。

（三）預售購房款不計入營業收入，漏稅嚴重

很多房地產企業為了降低納稅金額，在房屋預售階段，將預售房屋所得的款項計入到往來賬目之中，而不計入到企業的營業收入科目，這種不按實際發生業務所進行的業務操作，是企業進行變相漏稅的手段。

三、加強稅收策劃，提高房地產企業綜合競爭力的有效策略和建議

（一）房地產開發環節

1.房地產合作開發的稅收策劃

當房地產開發的啟動資金出現不足時，房地產企業和合作進行開發和建房。此時，有兩種情況可供房地產企業進行選擇：

其一，多個利益主體之間可以提供自身所具備的的資源，并共同承擔經營風險，待開發建設完成后，利益主體之間共享收益。這種情況下，在進行房屋出售時要繳納相應的增值稅，到利潤分配階段則可不用二次繳納稅款；

其二是建立控股制合作，在共同開發建設完房屋后，按照約定好的利潤比例進行房屋分配。這種情況下，向合作企業轉讓的土地使用權，需要按無形資產的轉讓方式進行稅款繳納，在房屋分配階段，還要根據各自的銷售情況繳納相應的增值稅。

通過對比兩種稅款繳納方式，不難發現，第一種方式繳納的稅款要低于第二種，所以在房地產開發階段，可以采用第一種方式來進行稅收策劃。

2.房地產企業印花稅的稅收策劃

在房地產開發階段，企業印花稅=簽訂施工合同的金額*固定稅率。在進行印花稅策劃的過程中，需要注意到：第一，同一張憑證可以適用兩種不同固定稅率的情況下，要按兩個稅率進行分別計算和申報；第二，由印花稅計算公式可知，簽訂施工合同的金額是影響印花稅的重要因素，因此，每簽訂一份合同就要繳納相應的印花稅，所以，在印花稅策劃階段，要盡可能降低合同簽訂的次數。

（二）房地產銷售環節

1.房地產企業營改增制度下的稅收策劃

隨著房地產企業營改增實施細則的推行，房地產行業營改增后的適用稅率由5%改為了11%。在房地產銷售的過程中，營改增法規中列明了一些過渡性的政策，銷售自行開發的、開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，可以按5%的稅率或11%的稅率進行納稅，而于5月1日后取得施工許可證、開發的房地產項目需要按11%的稅率繳納增值稅。在房地產預售環節，若收取預收款后，即使未開具增值稅發票，但收到的預收款需要預繳3%增值稅；在達到交房條件，結轉銷售收入時，可根據（結轉的銷售收入-相應的土地款）*11%―進項稅額交納應交增值稅。

2.房地產企業土地增值稅的稅收策劃

房地產企業進行普通標準住宅銷售時，增值額扣除金額*20%，全額征收土地增值稅。土地增值稅=轉讓房產收入-扣除數，其中扣除部分包括配套設施費、土地開發成本等，房地產企業可以通過增大可控配套設施成本，來減輕土地增值稅稅負。

（三）存量房產保有環節

第一，房地產企業在進行房屋出租期間，還需要進行企業所得稅、房產稅、增值稅以及城建稅等，為了降低相關稅金的繳納，企業可以將承租業務向承包業務過渡和轉化，并以自身名義進行稅務登記，這樣可以向承包人收取部分管理費，從而能夠降低從租計征、增值稅等稅負。

第二，加強出租業務的轉變，通過投資的形式來專門做承租業務的企業入股，從而使自身角色變為承租企業的股東，進而能夠參與承租企業的利潤分配。

參考文獻：

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