房地產企業資產管理范文

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關鍵詞：管理模式科學的管控體系管控體系的特點

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A 文章編號：

為克服母子公司管控的管理失控、管理過度及管理放任自流種種弊端，建立一種既能適應體制要求，又能充分發揮母子公司管理體制活力的管控方式，筆者通過深入研究公司管理實際，參照房地產行業龍頭企業萬科、中海等全國性開發公司管控模式，從規避管理風險角度，建立子公司管理制度體系。

一、子公司管理模式簡介

房地產子公司管控體系的建立遵循合法合規、整體價值最大化，集分有度，激勵和約束相結合、風險控制和子公司為法人實體、利潤中心等原則。管控體系內容主要包括管控體系模型、管控措施、管控制度等三部分。

1．清晰定位，設計管控體系模型

圍繞建立子公司管理體系的原則，結合公司實際，將母公司定位于保障母公司作為投資者的“投資收益權、重大事項決策權、人事管理權”三項權利，強化對子公司的“戰略管理、人力資源管理、財務管理、資產管理”四項管理，母公司對子公司實施“經濟運行監控、經營績效監控、風險監控、審計監控、效能監察”五項監控，為子公司提供“經營服務、資源服務、技術服務、信息服務、體系服務”五項服務。

子公司作為法人實體、利潤中心，定位于自主經營、自我發展、自我約束等。其中自主經營主要包括總額控制的人事薪酬管理、統一制度下的財務管理、營銷（招商、營運）管理、工程管理及供方管理；自我發展主要包括獨立核算、把控項目開發節奏、區域市場新增投資建議等，自我約束包括經濟責任考核、經濟運行監控、質量安全管理與控制、目標成本控制及全面預算管理。

2．劃分權責，明確按業務性質分別實施管控

管控措施一方面給各種性質的子公司經理層充分放權，另一方面通過母子公司的權責劃分明確母公司管控范圍。

基礎管理：母公司制定子公司薪酬框架方案，對子公司實行工資總額控制，負責子公司中長期員工招聘、任用及解聘事宜。子公司按照母公司下發的薪酬框架方案實施工資分配并報母公司備案，負責短期員工招聘、任用、解聘事宜，和日常行政事務及績效考核工作。

工程建設：母公司負責金額在200萬以上工程招投標及50萬以上材料或設備招投標工作，子公司負責金額在200萬以下工程招投標及50萬以下材料或設備招投標工作。母公司負責子公司建設資金調撥、財務審計和結算審計工作，子公司負責工程施工過程管理、分部分項驗收及綜合驗收備案工作。

營銷：母公司負責待售項目商品房定價工作，子公司負責商品房現場銷售工作，并制定商品房銷售模式、營銷方案報母公司備案。

物業服務：子公司全權負責項目前期物業服務工作，項目開發后期可根據交付情況酌情組建物業公司。

3．制定制度，落實管控措施

管控制度主要落實相關管控原則，形成程序化、規范化的管控機制。一方面子公司在母公司管控體系的基礎上，逐步建立和完善系統的內部管理制度，工作規范和業務流程，報母公司備案。另一方面母公司各職能部門應依據子公司管理制度修訂相關管理制度，以施行對子公司的管理。

二、建立科學的管控體系，促進持續健康發展

(一)保障母公司的三項權利

根據現代企業制度相關規定，為確保的根本利益，防止子公司在與母公司目標不一致的情況下出現的母公司利益行為，母子公司管控體系中強化作為出資人依法享有的投資收益權、重大事項決策權和人事管理權。

1.投資收益權

投資收益權是母公司依法享有子公司盈余的權利，獲取投資利潤，是股東投資的主要目的。在投資收益權方面，確立母公司享有子公司利潤分配權等。

2.重大事項決策權

在母子公司管理體制下，要發揮母子公司的協同效應，子公司的發展必須統一在總體戰略下，整合企業資源，達到資源的優化配置，同時降低子公司經營風險。在重大決策權方面，明確母公司對子公司重大事項擁有決策權，子公司負責重大事項（信息）的上報。

3.人事管理權

對人的管理是母公司最實質的管理子公司的權利。母公司并不直接參與子公司的具體經營管理，而是通過委派經理層（高管），進而獲得對子公司業務的控制權。

(二)強化四項管理

在管控體系中，戰略管理居首要地位，是母子公司管控的最高層次，人力資源管理、財務管理、資產管理是母子公司管控的重要支柱，緊密結合戰略管理以實現公司的整體戰略目標。戰略管理、人力資源管理、財務管理、資產管理構成了母子公司管控的四大核心管理。

(三)實施五項監控

為促進子公司健康發展，對各類子公司運營過程和經營績效進行五個方面的重點監控，主要包括：經濟運行監控、經營績效監控、審計監控、風險監控、效能監察管理等。

(四)提供五項服務

管控體系中強調在母公司打造一支業務精湛、協調組織能力強的參謀隊伍和業務指導隊伍，為子公司的生產經營管理提供指導和服務，重點在經營服務、資源服務、技術服務、信息服務和體系服務。

三、管控體系的特點

1.量體裁衣、度身定做

在探索子公司管理模式過程中，先后對地產開發行業龍頭企業“中海”、“保利”等公司進行了管理調研，充分借鑒此類全國性大型開發公司的成功經驗，結合公司自身國有企業的特點，自行建立一套具有特色的管控體系。

2.體現現代企業制度核心理念

現代企業制度的核心是產權制度，管控體系明確了作為出資人享有終極所有權，其核心是“三項權利”，即投資收益權、重大事項決策權、人事管理權，各子公司為法人實體，享有法人財產的占有、使用權。

3.體現子公司自我經營、自我發展、自我約束的原則

管控體系中對戰略管理、人力資源管理、財務管理、資產管理等四項管理的決策權集中于母公司，以利于的整體協同作戰，對子公司具體的生產經營管理活動由子公司自主管理，母公司提供服務，以促進子公司自主經營、自我發展、自我約束能力的形成。

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一、再造人才體系流程，為打造人才高地營造良好制度環境

1.建立健全工作分析和崗位評價體系

一是對企業內各類工作崗位的性質、任務、職責權限、崗位關系、勞動條件和環境，以及員工承擔本崗位應具備的資格條件進行系統分析與研究，制定崗位規范。二是在崗位分析的基礎上，通過定量與定性相結合的方法建立了崗位評價體系。

2.建立以目標為導向的績效考評管理體系

一是實行目標責任制。制定年度工作總體思路、主要經濟指標及年度主要工作，通過工作會議部署落實全年工作任務，與所屬各公司簽訂《經濟工作目標責任書》。各公司根據集團的部署和《經濟工作目標責任書》，制定本公司的經營發展目標及實施方案，并逐級落實到人，層層簽訂《工作目標責任書》，形成一個環環相扣的目標層級體系。二是建立績效評價體系。以目標責任制為重點，以崗位職責為基礎，建立了所屬公司、主管部門、集團三級評價相結合的人才考核評價體系。通過考評各公司年度經營目標的進展情況和完成情況，對各公司經營班子實施過程和階段性考核、任期綜合考評及年度考核。制定《員工績效考核實施方案》，以崗位職責和員工《工作目標責任書》為依據，對員工實行試用期考核、年度考核以及晉升考核。三是建立激勵約束機制。制定《員工獎懲制度》，將員工獎懲與企業經濟效益、員工個人績效掛鉤，對于完成年度工作目標的公司及員工，按照既定數額兌現年度效益獎金；對于未完成年度工作目標或違反集團各項規章制度、給集團造成嚴重影響的公司及員工，按照集團有關規定給予處罰，切實做到了獎罰分明，促使員工責任感、使命感、危機感明顯加強，確保集團各項管理工作有序進行。

3.建立了體現崗位職責和業績貢獻的薪酬分配體系

一是按照“公平性、競爭性、公開性”原則，制定了《集團公司薪酬管理制度》，“以崗定薪、以能定資、以績定獎、崗變薪變、動態調整”，推進集團范圍內薪酬體系的規范與改革，調整優化企業內部分配機構，逐步做到各類人才薪酬水平向市場價位靠攏，形成收入差距合理、分配關系和諧、內外部環境公平的新格局。二是建立員工工資正常增長機制。堅持員工工資增長幅度與企業經濟效益掛鉤并向各類一線員工和重點崗位、關鍵崗位員工傾斜的原則，參考社會平均工資標準、物價水平，制定工資增調方案，對員工工資進行調整，進一步完善了薪酬分配體系，形成了合理的內部分配關系。

二、搭建人才發展平臺，為打造人才高地營造良好工作環境

1.創新應用職業生涯多重通道管理

一是根據員工興趣、愛好、能力、特長、經歷以及職業愿景，幫助員工立足現崗、客觀分析環境、科學樹立目標、正確選擇職業生涯，建立與企業發展目標相一致的職業發展規劃。二是建立職業生涯發展通道，設計了管理和技術兩通道發展模式，引導員工根據自身特點選擇職業發展方向，員工通過管理和技術兩條路徑享有平等的發展機會和薪酬待遇，并允許兩條路徑之間互相轉換，解決了不同性格、不同年齡人員的職業生涯發展需求和不同類型崗位人員的晉升需求。

2.構筑事業平臺，促進人才快速成長

構筑事業平臺，為各類人才成長創造機會。面向內部甄選優秀青年人才挑大梁，在實干中鍛煉、考察、選拔人才，根據項目開發進度，實施項目團隊的科學配置和標準化管理，引導廣大青年員工立足崗位、扎根基層、頑強拼搏、奮發有為，幫助青年人才實現快速成長。

3.建立健全人才培訓開發體系

以人才的全面可持續發展為目標，采取歸口管理、分工協作、分級負責、分類實施的管理體制和運行機制，以員工績效考評結果為基礎，查找能力“短板”，摸清各類人才的培訓需求，制定有針對性的分層分類培訓計劃。

三、實施人才建設工程，為打造人才高地提供源源不斷的人才保證

1.統籌推進各類人才隊伍建設。通過房地產、資本運作、招商引資、財務管理、戰略規劃、人力資源、法律等方面的實踐鍛煉與教育培訓，提升經營管理人才隊伍的專業化管理能力，培養精干的經營管理人才隊伍；以提高工程技術水平和創新能力為核心，通過重大項目聯合攻關、重大工程技術改造，強化專業技術領域人才的培養，培養精進的專業技術人才隊伍。

2.優化人才結構布局。要根據集團對知識層次、能力水平的要求，統籌安排現有人員參加學歷（位）教育及國（境）外培訓以及高學歷人才的引進工作，使集團各類人才隊伍的學歷層次有較大幅度提高；要根據集團升級企業開發資質的目標要求，加大專業技術人才的引進與培養，使集團專業技術人才的比重有較大幅度提高；要根據集團產業結構優化目標，在控制人員總量基礎上，使集團的高級管理人才、經營銷售人才、工程技術人才、科技開發人才、酒店服務人才等各類型人才的數量有較大幅度的提升。

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【關鍵詞】房地產企業;營運資金

近年來，我國房地產企業的蓬勃發展遍地開花，房地產運營的成本也不斷加大，為了更好的促進房地產企業的發展，規避風險，提高房地產企業的利潤就要管理好房地產企業的運營資金。

一、房地產企業運營資金的分類

房地產企業的運營資金主要運用在企業正常的采購生產管理、營銷宣傳活動和企業自身運行的資金分配當中，有一定實力的房地產企還會參與理財投資的經營。所以可以根據房地產企業的運作特點將其運營資金分為生產的運營資金、采購的運營資金、營銷的運營資金和理財活動的運營資金。

二、房地產運營資金的特點和現狀

1、房地產運營資金的特點

我國的房地產企業其資金主要來自七個方面:國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業單位自有資金、購房者的定金和預付款以及其他資金。大部分的房地產企業資金來源都是源于銀行貸款，企業本身的資金比例較低。因為房地產企業的成本在于買地、建造樓房銷售樓房和企業自身運行方面。其中買地和樓房的建造是大部分自己的流向，而房地產企業又是可以在得到商品房預售許可證后在買地規劃之后但是房屋沒有施工完成的情況下進行期房銷售的，在營銷結束是就可以得到資金的回收。但是其中的不確定性因素也較多。如果施工期間的銷售不利沒有資金回籠，就不能償還銀行的大額借貸的利息。或者沒有在既定時間能完成計劃內的樓房還要對消費者進行違約賠償，房地產企業的大部分資金都在流動運轉當中，采購、施工、營銷宣傳和不斷的償還應該本息。所以在房地產企業的整個運作中要如履薄冰謹小慎微。充分做好每個環節的工作，合理運用好企業的可運營資金。保證企業良性的運行發展。

2、房地產運營資金的現狀

在我國房地產市場逐漸趨于成熟的現階段，大部分房地產企業的共同特點是負債率孤傲高。流動資金的占用越來越大，運營資金的周轉周期變長。現在我國的房地產市場已經過了2007年之后那段黃金銷售期了，我國現在的房地產庫存量很大，這直接就占用了企業的大部分流動資金延長了資金的回籠時間。使得企業的盈利受到嚴重影響。科學有效的房地產企業的運營自己的管理體系是必要手段。只有將企業的運營資金準確有效的分配和使用才會減少企業的成本，增加企業利潤和競爭力。

三、房地產企業營運資金管理的策略

眾所周知，制造業的價值鏈主要體現在自身生產，而房地產開發企業則恰恰相反，主要體現在企業外部，由活動策劃公司，企劃設計，營銷顧問公司，建筑施工單位等共同組成，當這些組成部分相輔相成，互相協作時，會得到事半功倍的效果，利潤空間增大。所以，在房地產開發企業中，外部的客戶管理和供應鏈管理直接影響各個環節的營運資金管理。

1、采購方面營運資金的管理策略

如果說資金是房地產企業的血液，那么可以說質量是房地產企業的命脈。沒有靠得住的質量保障就不可能有長久的發展，更不必談企業的利潤了。采購是房地產企業運行過程中的關鍵步驟，不能只為了減少陳本而在選擇供應商時按照報價由低到高選擇，若想在眾多房地產企業中具備自身的競爭力，在保證質量的前提下必須要盡量減少成本，最大利益的讓利給消費者，這樣才能持久發展。所以采購部門必須要選擇有信譽保證和經濟能力的供應商企業進行合作，為了控制成本也應在采購明細和數量上做出相應的合理規劃，對供應商也要能夠制定有效的制約細則，例如交貨的質量、時間和服務等方面。如若供應商提供的材料質量不達標會大大影響工程質量也會對企業本身的利益造成極大的損失。供應商不能夠按照既定計劃配送相應建筑材料會大大影響工程進度，相反若供應的材料大大超出工程實際應用也會造成成本浪費，這樣都會增加企業整體成本直接影響銷售，減少利潤甚至大大延緩資金回流。是所以在房地產企業采購資金的運營管理方面一定要專業化，企業高管應該很好的監管和督促采購不能，制定出一系列可以為企業節約成本，保證工程質量和順利的進行的措施和方法。合理的分配和運用好采購的營運資金。

2、生產方面營運資金的管理策略

房地產企業的生產部門要根據企業的整體營銷計劃合理的設計施工進度，要能夠保證工程質量的情況下監管施工進度，要與采購不能有效溝通協調，保證材料采購的及時供應并不造成浪費。不能讓生產占用過高的企業資金比例。房地產企業的運行與制造業不同，房地產企業的產品就是建筑住，建筑物的進度和質量都直接影響著銷售。房地產的銷售與制造業不通的是不能埋頭制造然后再尋找買家，房地產企業買地施工之前一定要做合理的調查，并根據消費者的意向進行設計施工。并根據企業的計劃輔助銷售保證企業的利潤和資金回流。而房地產企業的特點就是生產周期長，在如今成熟的房地產市場中應該更多的注重客戶的需求，以客戶需求為導向，以滿足客戶需要為宗旨，要更加的重視房產的設計，施工的承建單位。要既能夠滿足客戶需求又要符合質量的工程進度，在施工中應用先進的生產技術可以提高生產效率，保證質量。

3、營銷渠道營運資金管理策略

我國的房地產市場經過2007年之后的快速發展階段之后已經進入了成熟期。老百姓的消費理念也越來越理智。大部分城市的百姓也很少會以投資為目的的購買行為。所以現在房地產企業的資金回收速度要比之前放慢了，資金回收放慢就意味著企業成長的腳步放緩。這就要求營銷部門不能按照老套的以短信群發的方式就能招攬顧客看房買房了，進入到互聯網時代的當今誰會，宣傳途徑五花八門，怎樣進行企業的營銷宣傳方案是個技術手段，既要能夠充分的宣傳出企業房產的優勢讓更多的目標客戶知曉，又要合理的控制宣傳成本。在銷售環節要考慮企業自身的實力和能力，要選擇線下直銷和互聯網線上銷售相結合的方式進行銷售，線下直銷也要考慮是企業直接營銷還是找公司分銷，或者是企業自營和公司分銷共同銷售的方式。在房地產企業的銷售過程中不僅要求營銷速度，也要給客戶提供滿意的服務，這樣才能在客戶中形成良好的口碑和社會效應，為企業的長期發展做好鋪墊。

4、理財活動營運資金的管理策略

通常情況下房地產企業的資金都是比較緊張的，在能夠保障正常的采購施工和營銷宣傳等并能如期償還銀行和金融機構的借貸本息的情況下可以將企業的一部分資金投入到理財活動當中。參與理財活動的投資資金要嚴格控制。其參與理財的目的是為了企業帶來更多的利潤和流動資金進行再生產和銷售。萬萬不能讓理財活動成為企業資金的負擔，影響企業正常的生產和對金融機構借貸的償還。要合理的本文主要針對房地產企業運營資金的分類和特點，在企業的采購環節、生產環節、銷售宣傳環節和參與理財活動時運營自己的管理進行了簡單的探討。其目的是為了有效提高企業運營資金的管理降低成本增加利潤。

【參考文獻】

［1］王竹泉，劉文靜，高芳．中國上市公司營運資金管理調查2011－2016［J］．會計研究，2013(12)

［2］王凡．基于渠道理論的營運資金管理模式研究［D］．中國海洋大學會計系，2014

［3］王竹泉，馬廣林．分銷渠道控制:跨區分銷企業營運資金管理的重心［J］．會計究，2014(6)

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關鍵詞：資金管理；房產企業；改善對策

近些年房地產企業發展快速，并對我國的國民經濟帶來了重要的影響作用，于此同時相應的問題也隨之出現了。而近些年房地產企業發展已進入飽和狀態，管理中的相應問題被進一步的凸顯了出來，其中資金管理問題尤為明顯。進而相關的學者認為當前有必要就房地產企業的資金管理問題進行深入的更為細致化的研究，從而找出其中所存在的問題，以有針對性的來對房地產企業資金管理問題進行解決。進而來提升房地產企業內部的資金管理，強化房地產企業在市場中的競爭力，為其長遠的、穩定化的發展提供更為有利的支持。

一、對房地產企業進行資金管理的必要性

房地產企業因自身企業性質原因，在經營的過程中需要大量的資金作為運營的保障。一旦在這一過程中發生資金鏈斷裂情況，那么勢必將會對企業的整體運營帶來負面的影響作用。就當前市場內房地產企業運營情況來看，其中一些中小型的房地產企業因為資金鏈的斷裂而陷入危機，一些甚至因此而倒閉。而房地產企業的資金管理則是對資金運用的一種合理化、科學管理，可有效的避免資金管理不當而對房地產企業經營所帶來的負面影響。因而就這一角度而言，當前對房地產企業進行資金管理是非常有必要的一件事。

二、房地產企業中資金管理方面所存在的問題

(一)資金預算管理方面

資金管理預算是房地產企業資金管理中非常重要的一項內容，做好資金的預算管理對于資金的整體規劃、后期的資金管理具有支持性的作用。遺憾的是在當前的房地產資金管理中，資金預算工作尚存在一定的問題，其中包括負責經營、資金來源單一等。

(二)資金結算管理方面

另外，在當前的房地產資金管理中還存在有一個問題為資金結算問題。因房地產企業行業性質，企業在經營期間項目會橫跨省市。為了方便日常的運營，各項目會設立獨立的銀行賬戶。該情況的存在引發了資金結算時的分散問題，直至集團無法及時的、全面的、準確的了解到當前資金的結算管理問題，最終會影響到房地產企業資金的循環利用。此外，應收賬款的回收不及時導致資金占用率高，融資不理。

(三)企業人員資金管理意識薄弱

當前很多房地產企業管理人員將管理的重心放在了項目的建設管理方面，并未于思想上重視起內在的資金管理。從某種程度上而言這與其資金管理意識薄弱不無一定的關系，而該情況的發生則無法有效的對成本進行控制，導致項目資金挪用情況的發生，相應的便提升了房地產企業資金管理風險。

(四)資金管理制度等方面存在不完善情況

目前，很多房地產企業并未建立合理的、科學的房地產資金管理制度。該情況的存在導致相關人員在進行房地產企業資金管理上無據可依，是影響房地產企業資金管理的原因之一。事實上，該情況的發生表明當前房地產企業在資金管理上存在有不完善情況。容易引發資金脫軌情況的發生，此時資金的周轉、利用都將受到影響。

三、房地產企業資金管理對策

(一)全面強化資金預算管理

為了更好的將房地產企業資金管理的預算功能充分的發揮出來，當前相關部門應設立專門的資金預算管理部門，并針對資金預算管理制定相應的制度。從而來明晰工作人員的職責，促使工作人員全面的、完善的來做好房地產企業內部的資金預算管理工作。進而來提升房地產企業內部資金預算管理的作用，確保其的功能充分的發揮出來。

(二)強化資金管理

針對房地產企業項目分散，資金管理困難問題。有關人員應強化做好資金的集中化管理，為了實現這一目標。房地產企業內部應首先做好制度的制定，以集中資金流的管理，對資金進行統一調單，避免因此而帶來財務風險。進而強化對于各項目銀行戶頭的管理，為房地產企業的運營提供更為有利的保證。

(三)提升企業內部相關人員的資金管理意識

人的意識決定了人的行為，所以當前為了進一步提升房地產企業的資金管理，于內在有必要提升房地產企業內部人員的資金管理意識。事實上，房地產企業資金管理與建筑施工安全、質量管理具有同等的作用。因而，當前為了更好地來完成房地產企業內部資金管理，企業內部有必要提升員工及領導者的資金管理意識。

(四)做好房地產企業的資金監管

而為了避免房地產企業內部資金的不合理運用，管理者應加大日常的資金監管力度。具體到實際工作中，應結合企業的實際經營情況來制定相應的監管政策。于各環節來做好資金管理工作，確保房地產企業資金有效的回收，減少因資金管理不善而為企業帶來的資金壓力，避免資金鏈斷裂等不利情況的發生，確保企業的穩定發展，同時完善各項制度。

四、結語

事實上，房地產企業的資金管理是一項系統性的工作。而且該項工作的優良將直接影響到房地產企業的整體運營、內在成本的控制，進而對房地產企業的資金效益具有積極的影響作用。因而，在當前相關人員應提升資金管理認識，深挖經營過程中所存在的資金管理問題，并有針對性的予以解決，確保房地產企業的持久化運營。

參考文獻：

[1]安尼.試論房地產企業資金管理存在的問題與對策[J].中國鄉鎮企業會計，2013(05).

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【關鍵詞】房地產企業:資金管理:問題:對策

隨著我國房地產企業在經濟中的地位越來越明顯，我國的房地產企業經歷了快速發展的階段，但是在逐漸發展的過程中開始處于“低迷”的狀態，房地產企業融資難、成本高、業績低等問題的出現屢見不鮮，因此，企業要認清當前的發展形勢，資金管理是房地產企業在企業內部實施的資金活動，通過對企業內部的財務核算、協調和分析，實際了解到企業的資金運行狀況以及企業最大經濟效益回報情況。房地產企業如何從原來的高投入，高回報，適應現在高投入、低回報的轉型，在我國宏觀政策的不斷調控之下，如何提高自身在市場中的競爭能力，實現企業的經濟效益不斷提高。這都需要從企業的財務管理方面進行重點的研究和分析。

一、當前房地產企業資金管理的現狀

(1)資金周轉率下降、財務風險加大。當前，在我國大多數的房地產企業中都存在資金不足的情況，造成資金短缺的原因包括前期市場擴張過度、融資渠道單一和企業內資金管理分散，其中前期市場擴張過度主要是由于普遍面臨高企，且其中的銷售緩慢，變現能力差，導致資金周轉率低。房地產企業的融資渠道單一，主要原因是企業僅僅依靠銀行進行貸款，如今我國房地產企業調控的措施使得銀行的融資監管變緊，信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高，融資的難度和成本加大。企業內的資金管理分散主要是由于在一些企業中存在其中一個項目資金閑置的現象，另一個項目就會出現資金短缺的情況，這樣兩極化的現象不利于企業對資金的集中管理，進而導致企業的資金利用效率低，缺乏良好、完整的資金管理體系進行約束，資金結構的不合理，會加大財務的風險，影響企業的收益。(2)資金管理的“被動反映型”現象明顯。現今在很多的房地產企業資金管理流程中，仍采用傳統的記賬、編制資金報表等形式，出具的財務決算報表被用于經營工作的事后評估，這樣的流程之下存在著一定的滯后性，不能夠及時準確的進行匯報，缺乏科學、完善的管理體系，一些房地產企業忽略了資金管理的重要性，只是目光短淺的在乎眼前利益而忽視長遠的企業發展，在一些項目評價、前期策劃、招投標、簽訂合同等流程上，缺乏財務資金管理人員的參與，因此，在整個企業的發展中自身資金和項目不符合的情況屢見不鮮，企業對財務資金管理中的預測、控制、分析等能力缺乏重視，管理職能不完善．(3)資金管理意識單薄。在房地產企業的資金管理中，企業應該樹立全面的意識，綜合性的考慮發生因素，縱觀現今的房地產企業，大部分的企業只看重項目的開發以及項目的銷售，過度的重視經濟利益而忽視資金管理中存在的問題，過度重視工程進度、重視控制質量，忽略了資金的籌集和投資的必要控制程序。這導致在后期企業無法正常運轉，除此之外，企業的相關項目負責人的權利過于集中，不僅具有財務管理的權利還具備采購的權利，這樣雙重權利之下的管理模式使得權利無法得到分散，過于集中的后果就會導致成本控制的質量無法確保，資金的去向不能得到及時準確的記錄，一些企業的相關人員對資金的管理重視力度不夠，乃至在進行項目考核時，會忽視對資金使用情況的關注度以及資金去向的追查，相關的工程資金管考核制度不完善，沒有一個健全的管理體系，導致資金出現不合理利用的情況居多，進一步使得企業的資源配置不合理，加大了工程建設的風險。(4)資金管理不合理。一個工程的正常運作離不開資金的支持，資金為工程的運作提供充足的動力。在房地產企業中的工程中資金的耗用十分巨大，但是在企業進行資金管理的過程中，一個環節的疏忽就會導致資金的浪費和損失，一些企業在建設的前期準備工作上并沒有做好，這會直接導致企業在接下來的工程建設中資金出現系列的問題。根據國家統計局統計，2008年我國商品房空置量明顯上升，且以不斷增加的頻率逐年上升，空置的商品房大量的沉淀了房地產企業的資金，對企業的資金運轉造成十分不利的影響，據相關報告指出，商品房的空置率與房地產企業的經營利潤率呈現著負相關的關系，上平方的空置率上升時，那么房地產企業的經營利潤就會呈現著下滑的趨勢。

二、提高房地產企業資金管理水平的有效對策

(1)拓展融資渠道。房地產企業是屬于資金密集型的企業，融資問題一直圍繞與困擾著各大房地產企業，如何進一步解決房地產企業中的融資問題成為企業中的主要問題，當前，隨著經濟的不斷發展，社會的不斷進步，我國房地產企業的融資渠道越來越多元化，無論是資本市場中的直接融資渠道還是間接融資渠道都需要大力的進行開拓。與此同時還需要不斷的完善金融市場體系、投資基金、版權融資、債券融資等，多元化的融資渠道打破了以往單一的融資形式，來自社會民間的資金可以從樓市分流道基金、債券、信托等等，關于基金、債券和信托等只有具備優良條件的企業才有具備擁有的資格，這對于房地產企業的內部優化以及發展不失為一種前進的動力，對于企業提高自身的素質十分有利。(2)強化開發項目的可行性研究。房地產企業在開發工程項目時所需要的資金和時間非常多，具有投資大、周期長的特點，這些特點伴隨著一定的經營風險，所以，為了進一步規避風險將風險發生的幾率降到最低，企業確定投資開發經營項目時，首先需要將投資項目的背景情況進行充分的調查了解，避免產權紕漏、確保資金回收，其次，需要對市場的情況進行實際的調查，將所在區域的人口發展情況以及經濟發展情況、城市規劃情況、消費市場情況等進行調查分析，并且根據所調查分析出的數據進行一個客觀的預測，最后，需要對投資項目的前景進行分析，房地產企業在開發投資項目時，應該根據自身的發展情況以及自身企業的優勢開發經營效益較好、風險小的項目，然后制定出一個科學、合理的籌資方案，確保企業投資項目的正常運行。(3)加強資金預算管理。要想資金實現良性循環就需要將其基礎做好———資金預算，一個準確、科學的資金預算可以使得企業對資金進行有效利用，提升資金的使用效率，企業的資金預算分為年度預算和月度執行預算，包括直接法編制，通過間接法編制進行驗證，在一年的年初，相關的財務部門就應該對公司發展的實際情況進行分析并制定出資金的預算，資金預算主要分為資金預算收入和資金預算支出兩種，在制定出一個合理、完整的資金預算計劃之后，企業年度資金運作的重點就會被突出，這對于企業資金的跟蹤、控制十分有助，對于一些企業出現盲目貸款、不合理存款的現象有效的規避，在制定出資金預算計劃之后，要付諸于強有力的執行力度，才能達到預期的效果，促進企業的正常發展。(4)加強資金的風險控制。任何的投資都具備著一定的風險，更何況房地產企業的投資大、周期長，存在的風險不言而喻，在一個企業之中，資金的風險一共分為三種，一種為資金的使用風險，資金的使用風險主要表現在企業在進行投資時產生的風險，但是這種風險是在前期就可以進行控制的，因此，為避免資金使用風險的發生，需要前期對其進行有效控制，在確定投資項目具有可行性之時，需要對評審程序進行有效的優化，做好科學化和專業化，與此同時，在進行一些重大的決策時，企業的相關約束管機制要進行完善，形成科學的制定決定的程序，確保重大決策的合理可行。第二種是資金存在在途風險，在途風險主要是指資金在企業進行結算的過程中發生的風險，為了避免資金發生在途風險，企業的結算票據需要認真、謹慎的進行選擇。第三種是資金的或有風險，或有風險主要是指企業在于其他企業進行貸款擔保或者業務擔保時產生的系列問題，因此，企業在為其他企業進行擔保時要綜合考慮，進行時需要有一個完善合法的審批程序。綜上所述，資金管理在房地產企業中經營效益的作用不可小覷，且資金管理與經營效益密切相關，在房地產市場的自身發展中存在著一定的不可控因素，進而導致一些房地產項目的開發建設和經營管理也存在著一些不確定的因素，當前我國房地產企業在資金管理上仍存在著一些問題，因此必須要拓寬融資渠道、強化開發項目的可行性研究以及加強資金的有效管理進一步提高房地產企業的資金管理水平，促進房地產企業項目的順利開發。

【參考文獻】

［1］樊幻靈．論我國房地產企業資金鏈管理與完善［J］．中國房地產金融，2010(1)

篇6

房地產企業的運營資金主要運用在企業正常的采購生產管理、營銷宣傳活動和企業自身運行的資金分配當中，有一定實力的房地產企還會參與理財投資的經營。所以可以根據房地產企業的運作特點將其運營資金分為生產的運營資金、采購的運營資金、營銷的運營資金和理財活動的運營資金。

二、房地產運營資金的特點和現狀

1、房地產運營資金的特點

我國的房地產企業其資金主要來自七個方面:國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業單位自有資金、購房者的定金和預付款以及其他資金。大部分的房地產企業資金來源都是源于銀行貸款，企業本身的資金比例較低。因為房地產企業的成本在于買地、建造樓房銷售樓房和企業自身運行方面。其中買地和樓房的建造是大部分自己的流向，而房地產企業又是可以在得到商品房預售許可證后在買地規劃之后但是房屋沒有施工完成的情況下進行期房銷售的，在營銷結束是就可以得到資金的回收。但是其中的不確定性因素也較多。如果施工期間的銷售不利沒有資金回籠，就不能償還銀行的大額借貸的利息。或者沒有在既定時間能完成計劃內的樓房還要對消費者進行違約賠償，房地產企業的大部分資金都在流動運轉當中，采購、施工、營銷宣傳和不斷的償還應該本息。所以在房地產企業的整個運作中要如履薄冰謹小慎微。充分做好每個環節的工作，合理運用好企業的可運營資金。保證企業良性的運行發展。

2、房地產運營資金的現狀

在我國房地產市場逐漸趨于成熟的現階段，大部分房地產企業的共同特點是負債率孤傲高。流動資金的占用越來越大，運營資金的周轉周期變長。現在我國的房地產市場已經過了2007年之后那段黃金銷售期了，我國現在的房地產庫存量很大，這直接就占用了企業的大部分流動資金延長了資金的回籠時間。使得企業的盈利受到嚴重影響。科學有效的房地產企業的運營自己的管理體系是必要手段。只有將企業的運營資金準確有效的分配和使用才會減少企業的成本，增加企業利潤和競爭力。

三、房地產企業營運資金管理的策略

眾所周知，制造業的價值鏈主要體現在自身生產，而房地產開發企業則恰恰相反，主要體現在企業外部，由活動策劃公司，企劃設計，營銷顧問公司，建筑施工單位等共同組成，當這些組成部分相輔相成，互相協作時，會得到事半功倍的效果，利潤空間增大。所以，在房地產開發企業中，外部的客戶管理和供應鏈管理直接影響各個環節的營運資金管理。

1、采購方面營運資金的管理策略

如果說資金是房地產企業的血液，那么可以說質量是房地產企業的命脈。沒有靠得住的質量保障就不可能有長久的發展，更不必談企業的利潤了。采購是房地產企業運行過程中的關鍵步驟，不能只為了減少陳本而在選擇供應商時按照報價由低到高選擇，若想在眾多房地產企業中具備自身的競爭力，在保證質量的前提下必須要盡量減少成本，最大利益的讓利給消費者，這樣才能持久發展。所以采購部門必須要選擇有信譽保證和經濟能力的供應商企業進行合作，為了控制成本也應在采購明細和數量上做出相應的合理規劃，對供應商也要能夠制定有效的制約細則，例如交貨的質量、時間和服務等方面。如若供應商提供的材料質量不達標會大大影響工程質量也會對企業本身的利益造成極大的損失。供應商不能夠按照既定計劃配送相應建筑材料會大大影響工程進度，相反若供應的材料大大超出工程實際應用也會造成成本浪費，這樣都會增加企業整體成本直接影響銷售，減少利潤甚至大大延緩資金回流。是所以在房地產企業采購資金的運營管理方面一定要專業化，企業高管應該很好的監管和督促采購不能，制定出一系列可以為企業節約成本，保證工程質量和順利的進行的措施和方法。合理的分配和運用好采購的營運資金。

2、生產方面營運資金的管理策略

房地產企業的生產部門要根據企業的整體營銷計劃合理的設計施工進度，要能夠保證工程質量的情況下監管施工進度，要與采購不能有效溝通協調，保證材料采購的及時供應并不造成浪費。不能讓生產占用過高的企業資金比例。房地產企業的運行與制造業不同，房地產企業的產品就是建筑住，建筑物的進度和質量都直接影響著銷售。房地產的銷售與制造業不通的是不能埋頭制造然后再尋找買家，房地產企業買地施工之前一定要做合理的調查，并根據消費者的意向進行設計施工。并根據企業的計劃輔助銷售保證企業的利潤和資金回流。而房地產企業的特點就是生產周期長，在如今成熟的房地產市場中應該更多的注重客戶的需求，以客戶需求為導向，以滿足客戶需要為宗旨，要更加的重視房產的設計，施工的承建單位。要既能夠滿足客戶需求又要符合質量的工程進度，在施工中應用先進的生產技術可以提高生產效率，保證質量。

3、營銷渠道營運資金管理策略我國的房地產市場經過

2007年之后的快速發展階段之后已經進入了成熟期。老百姓的消費理念也越來越理智。大部分城市的百姓也很少會以投資為目的的購買行為。所以現在房地產企業的資金回收速度要比之前放慢了，資金回收放慢就意味著企業成長的腳步放緩。這就要求營銷部門不能按照老套的以短信群發的方式就能招攬顧客看房買房了，進入到互聯網時代的當今誰會，宣傳途徑五花八門，怎樣進行企業的營銷宣傳方案是個技術手段，既要能夠充分的宣傳出企業房產的優勢讓更多的目標客戶知曉，又要合理的控制宣傳成本。在銷售環節要考慮企業自身的實力和能力，要選擇線下直銷和互聯網線上銷售相結合的方式進行銷售，線下直銷也要考慮是企業直接營銷還是找公司分銷，或者是企業自營和公司分銷共同銷售的方式。在房地產企業的銷售過程中不僅要求營銷速度，也要給客戶提供滿意的服務，這樣才能在客戶中形成良好的口碑和社會效應，為企業的長期發展做好鋪墊。

4、理財活動營運資金的管理策略

通常情況下房地產企業的資金都是比較緊張的，在能夠保障正常的采購施工和營銷宣傳等并能如期償還銀行和金融機構的借貸本息的情況下可以將企業的一部分資金投入到理財活動當中。參與理財活動的投資資金要嚴格控制。其參與理財的目的是為了企業帶來更多的利潤和流動資金進行再生產和銷售。萬萬不能讓理財活動成為企業資金的負擔，影響企業正常的生產和對金融機構借貸的償還。要合理的本文主要針對房地產企業運營資金的分類和特點，在企業的采購環節、生產環節、銷售宣傳環節和參與理財活動時運營自己的管理進行了簡單的探討。其目的是為了有效提高企業運營資金的管理降低成本增加利潤。

作者:劉崗 單位:西安天地源房地產開發有限公司

【參考文獻】

［1］王竹泉，劉文靜，高芳．中國上市公司營運資金管理調查2011－2016［J］．會計研究，2013(12)

［2］王凡．基于渠道理論的營運資金管理模式研究［D］．中國海洋大學會計系，2014

篇7

1、房地產開發企業資金管理的概念

房地產企業項目開發過程的資金流構成要素主要包括有開發成本、期間費用、銷售收入和各項稅費。根據房地產企業資金流動的來源、方向、大小、速度等情況,參考多家知名房地產企業在項目開發中的關鍵控制節點,將房地產開發流程分為六大階段:即項目投資機會研究及土地競投階段、項目定位策劃及前期籌備階段、規劃設計階段、工程建設階段、市場推廣和營銷階段、售后及物業管理階段。房地產資金管理指的是企業在上述階段中對于其應用的各項資金的控制與管理,它是作為房地產財務管理的核心。

2、房地產開發企業資金管理的特點

(1)房地產項目開發所需投資成本高、項目周期長,單純依靠自有資金難以保證項目開發順利進行和分擔項目風險,更無法撬動大項目開發。房地產企業上市融資門檻極高,絕大多數企業難以利用資本市場直接股權融資。為彌補項目開發資金缺口,大多采用商業銀行貸款等進行負債融資,導致資產負債率極高。

(2)房地產資金管理既要受到國家政策的影響,又要受到社會經濟等因素的影響,因此其資金運籌較其他行業表現的更加復雜化。

(3)房地產的開發和投資都具有階段性,隨著分階段的逐步投入,期間資金也在逐步的回收,特別是期房交易的存在,使得資金運籌方面存在投資和回收的互補性。回收的資金可以投入商品房的再開發,而開發不斷,又可以使資金不斷回收,實現資金使用的最大化。

二、房地產開發企業資金管理措施

1、進行房地產開發項目的可行性規劃

可行性研究對于企業在確定房地產的投資項目時極其重要,不能僅僅流于形式,要對投資項目的背景情況進行詳細調查,規避可控因素,對于市場上房地產的基本情況進行調查,對于類似相近的投資項目進行對比,盡可能地減少風險,避免盲目投資帶來的經濟損失。

2、進行周密的資金預算管理和過程控制

資金預算管理,從內容上看,是一個包括現金收支預算、銷售預算、生產預算、成本費用預算等在內的完整體系;從職能上看,是對其業務流、資金流、信息流和人力資源進行全面整合,最終使企業的資金獲得最佳全面效率;從過程上看,是通過預算編制、執行與控制、考核與激勵,對資金預算內容進行整合并實現“預算職能”的以“資金預算管理”為中心的價值監控。所以企業應組織制定全面的資金使用預算管理制度。

3、拓展房地產開發企業的融資渠道

資金籌集應當遵循合法、適量和時效性原則。籌集資金必須遵守國家的有關法律規章,接受國家的宏觀調控。合理預測資金需要量,防止盲目籌資。資金籌集可以采取不同的形式和途徑,并且可以根據企業開發時期的不同階段采取多種籌資方式,力求達到最有效的資金籌集,以保證開發項目施工的順利推進。除自有資金、商品房預售、銀行貸款等常見的融資來源外,還應積極拓展其他融資渠道。(1)房地產金融創新。房地產金融創新主要由房地產投資信托、企業商業債券、住宅抵押貸款證券化等構成。目前中國房地產市場,金融創新工具興起不久,普及度不高,少數大型房地產企業正在嘗試。(2)承包商墊資。承包商墊資是房地產開發項目的承包商預先墊付的部分或者全部工程款。在建筑市場競爭激烈的情況下,建筑企業(乙方)在總包商或分包商招標過程中,以提供墊資、延長付款期限或靈活的付款方式等增強競標能力,房地產開發企業(甲方)則借機變相向建筑施工企業融資。(3)并購或合作開發。并購是國內大型房地產企業實現規模化發展,中小型房地產企業向有實力的大公司尋求資金的重要途徑。合作開發是兩個及以上房地產企業共同出資,或者一方提供土地,其他方提供資金來從事項目開發。不僅中小型房地產企業在項目開發中采用合作方式,國內知名房企在大盤項目中也樂于強強聯手、優勢互補。(4)內部認購。內部認購是在開發項目尚未取得“商品房預售許可證”,甚至未正式開工之前,在小范圍內進行商品房銷售。內部認購可以使房地產企業提前獲得部分銷售收入。2006年《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》明確規定“不得以內部認購、收取預定款等各種形式變相預售商品房”。內部認購作為違規操作被明令禁止,但現實中仍有不少開發商暗箱操作。

4、加強資金的風險和監督管理

企業的風險影響企業的生存和發展,房地產開發企業的資金風險主要包括在途風險、或有風險、使用風險。其使用風險表現為企業的投資風險,它屬于一種事先可以控制的風險,必須加強對投資的決策管理,對于項目的評審要做到更加科學、更加專業、使風險降到最低的程度,重大的投資問題必須形成有效的決策約束機制,并且實時的跟蹤管理。其在途風險體現在資金的結算過程,并且應當將部門的管理人員、業務人員的績效同應收賬款的回收狀況掛鉤,制定相匹配的獎懲制度,確保資金的流通,把壞賬損失降低到最低程度。企業還可以進行內部審計,對于財務信息和財務業績進行審計和監督,評價其真實性和合法性,強化事前、事中、事后的控制,確保資金的安全和流通。

5、提高企業資金管理的信息化建設

篇8

[關鍵詞] 房地產企業 人力資源 對策

一、房地產行業面臨的市場環境及人力資源管理在房地產企業發展中的重要性

近年來，中國房地產行業在投資額、開發面積、竣工面積和銷售面積等方面都處于高速發展狀態；與此同時，今年國家出臺的一系列更加嚴格、更具操作性的相關政策和細則，又使得房地產業成為風險巨大的行業，其生存和發展正面臨嚴峻的考驗。因此，在宏觀調控和激烈的市場競爭下，房地產企業紛紛探索發展方向，主動應對政策變化，化解風險。

房地產是人才密集型企業,人才需求量大，從趨勢看，房地產行業的競爭已經轉入了人才的競爭。同時，房地產業自身所具有的專業性強、風險大、投資額大、投資回收期長、工作關系復雜等特點決定了房地產從業人員必須要有扎實的專業知識，良好的心理素質，長遠的眼光及很強的綜合能力。當前，房地產企業人力資源管理還普遍存在專業人員、高級人才嚴重匱乏，員工流動過于頻繁;只強調對員工的開發而忽視對各級管理者素質的提高;缺乏完善、科學、規范的人力資源管理制度和體系;不注重企業文化建設等亟待解決的問題。

二、加強人力資源管理,激活我國房地產企業第一資源的對策

1.高度重視人力資源管理，提升人力資源管理在企業管理中的地位

現代企業的競爭，從根本上來說就是人才的競爭，是人力資源開發與管理的競爭。房地產企業的管理者要徹底擯棄的是用人觀念，確立人力資源是第一資源的觀念，“以人為本”的管理思路及“大人力資源觀”。“大人力資源觀”強調以系統、全局的觀點來看待人力資源問題，把人力資源管理納入企業發展的戰略，使它與企業組織結構、企業文化緊密結合，以達到短期內促進企業業績提升，長期推動企業戰略實現的目標。

2.提高房地產企業人力資源的整體素質，特別要加強管理人員隊伍的建設

培養選拔優秀的房地產職業經理人才是提高整個企業管理水平的有效措施和必要途徑。應通過對現有企業領導層人力資源的發掘和培養，使一般的企業經營者上升為知識型領導。也可以招聘引進知識型領導，為他們創造寬松的工作和生活環境，以便充分發揮他們的智慧和才干。同時，注意對決策層人員實行目標責任制，規定年度或項目利潤指標，適度激勵，獎懲分明。這樣做既增加了他們的壓力，也增強了他們的活力。使他們在實現企業目標的同時也實現了自身需要，增加了滿意程度。

3.建立和完善科學的人力資源管理體系,吸引、留住、激勵人才

(1)人力資源招聘和市場對接，多渠道、全方位引進選拔任用人才。企業要把市場選擇作為解決企業人員“進口”與“出口”的道路。招聘之前必須評估公司的人才現狀，掌握內外部的人力資源信息，制定科學合理的人力資源規劃。在招聘人才的渠道方面，利用網上招聘、人才市場、獵頭公司、專家引薦等手段，采用科學的人力素質測評技術。如面試、心理測試、評價中心等方式選擇合適的人員；另外，注重內部晉升機制設計選拔人才，培養組織忠誠提高工作積極性。并適時提供技術入股、持股經營、彈利、培訓機會等滿足豐厚物質待遇或社會地位、個人成就感來吸引更多的優秀人才加盟。

(2)建立動態、公平的績效考核與薪酬體系。房地產行業要根據本企業的發展戰略與運營特點，建立符合自身特點的動態的績效考核體系與薪酬體系，增強體系的公平性與合理性。在設計績效考核體系時應注意，要避免為了考核的全面使考核缺乏可操作性；針對不同崗位設置不同的績效考核方式；避免完全量化狀況的出現，發揮主觀考核的優勢；績效考核要隨著企業發展適時調整。房地產企業各經營業務性質相異、經營復雜的特點要求其薪酬設計的多樣化，根據國家政策、經濟環境、人才市場狀況、同行業其他企業薪酬狀況等因素，再結合自身情況制定可行的薪酬管理體系。

(3)注重科學有效的培訓，開發人力資源。當下房地產業的新技術、新理念、新的管理模式層出不窮。要注意提高現有人才的素質,特別是要重點培養房地產專業技術人才與中高級管理人才,并通過多種途徑和手段，對新員工、工程技術類人員、管理類人員、主要客戶進行相應的培訓課程設計,分層次地對專業知識、技能、企業制度文化等內容進行深度培訓。要依據組織的戰略,在與員工全面溝通的基礎上,為員工設計富有彈性的職業生涯,同時結合企業的發展需要和員工工作內容、職業生涯，為其設計培訓和開發的系統計劃，提供員工開發技能和自我管理的機會。

4.加強企業“凝聚工程”建設，培育企業文化凝聚力

房地產企業文化是一種管理文化，它是企業的價值觀念和制度模式，以及品牌理念、營銷方式的文化提升和凝練。房地產企業的管理者要充分發揮企業文化的凝聚功能，除了要確定人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路，還應注重品牌建設，通過內外媒體傳播，弘揚企業經營理念和策略，促進員工價值觀的趨同，加強公司與員工之間交流溝通，建立有效的激勵機制，營造和諧健康開明的企業文化。

三、結束語

房地產企業要在激烈的市場環境下駕馭自己的市場經營活動，求得經濟效益的提高，必須勇于更新觀念，應用現代人力資源管理方法，加強人力資源的管理，盡最大努力將人力資源轉化為人力資本，使之產生乘數效應，才能提高我國房地產從業人員的素質，參與國際競爭，促進我國房地產業的發展。

參考文獻:

篇9

在房地產行業大肆發展的過程中，房地產經紀企業得到了快速發展，但是在發展的同時，其人力資源管理上卻出現了許多問題，對員工管理不盡人意。因此，對我國房地產經紀企業人力資源管理進行具體的分析，探究房地產經紀企業員工管理中存在的問題，并提出一些建設性的建議。

關鍵詞：

房地產經紀企業；人力資源管理

中圖分類號：F24

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2012）24011102

隨著房地產經紀行業在我國的上升發展趨勢，這個行業的從業人員隊伍日漸壯大。而房地產業具有專業性強、風險大、投資額大、投資回收期長、工作關系復雜等特點。這些特點決定了房地產從業人員必須要具有十分扎實的專業知識、良好的心理素質、長遠的眼光及很強的綜合能力。而人力資源作為企業的核心競爭力，對企業發揮著越來越重要的作用；然而在現實的房地產經紀企業中，從業人員素質參差不齊，考驗著房地產經紀企業人力資源管理的水平。諸多的人員管理問題，直接影響著房地產經紀企業的發展，甚至這個行業的發展。因此房地產經紀企業人力資源管理就成了我們關注的課題。

1我國房地產經紀企業人力資源管理中存在的問題

1.1企業招聘缺乏統一標準，企業員工素質差別大

隨著房地產行業的快速發展，房地產經紀企業大量興起，從而制造了大量的樓房銷售崗位，吸收著各類人才成為房地產經紀業務員，而對于這些人才的招聘，企業缺乏統一的標準，沒有明確的要求，許多房地產經紀企業認為只要你能說普通話，能善于跟客戶溝通，就可以成為企業的員工。對于什么學歷、經驗等都不納入企業人才錄用的考慮范圍。據58同城深圳分站的調查統計發現，58同城深圳網站中進行銷售人員招聘的房地產經紀企業，幾乎百分之九十的企業都設置為“學歷不限”、“工作經驗不限”。可見許多房地產經紀企業在進行業務員招聘時基本上都不考慮員工的學歷和知識水平，更談不上其對專業知識的掌握程度了。從而導致企業員工的素質參差不齊，人力資源管理出現不均衡的現象，使得那些學歷高、素質好、能力強的員工頻頻流失。留在企業里面總是那些低學歷、低能力、不能為企業創造巨大利潤的人。長期下來，勢必會影響到企業的競爭力，影響到企業的未來發展。

1.2企業培訓機制不健全，員工后續發展不夠

許多房地產經紀企業在員工招聘上沒有設計統一的標準，同時在員工的入崗培訓上也沒有做出明確的規定，使得許多新進員工只能跟著老員工的身后學習經驗，通過老員工的言傳身授，而沒有設置專門的培訓機制，讓新員工參加系統的行業培訓、專業知識培訓、企業文化培訓以及相關的職業規范道德的培訓。員工培訓機制的缺失最直接的影響將是員工工作效率降低，工作積極性不高，工作動力不足，從而影響到企業的整體業績和效益。再者，企業沒有為員工設置有明確的職業規劃，員工進入企業后不知道自己將來會成為一個什么樣的人，是技術員工或者是管理人員或者是永久的企業業務員，他們在企業的制度中看不到未來，從而使得他們喪失了積極性，泯滅了其努力工作、不斷奮斗和拼搏的動力。

1.3員工激勵措施不到位，員工勞動利益沒保障

許多房地產經紀企業在人力資源管理上缺乏一定的激勵措施，除了按業績、憑銷售量進行薪水計量上，就是采取一些施壓措施，要求他們不斷地提升業績，而如此做的后果就是讓以少部分員工獲得非常高的薪資，還大部分員工則是業績平平，薪資較低，使得企業整體業績下降。根據對中美兩國的房地產經紀企業進行調查分析發現，在美國的房地產經紀企業中，他們大多是為經紀人服務的，企業所獲得的利潤較少，而給予經紀人的利潤卻非常的高，即企業得到的比員工得到的要低；而在中國房地產經紀企業中，企業跟經紀人是聘用關系，企業所獲得的利益非常高，而經紀人即員工所獲得利潤卻非常低。同時，對于房地產經紀企業，一般是員工掌握著房源信息，企業無法對信息資源進行有效控制，因此，他們要想留住員工，只有提升員工的待遇，提升對員工的服務。而中國房地產經紀企業卻并沒有這樣做，甚至相反，幾乎所有的房地產經紀企業進行了節假日加班且沒有任何補償，雖然能降低企業的經營成本，但是損害的是員工的利益，甚至有些企業存在沒有跟員工簽訂有效合同的現象，使得員工的勞動利益沒有得到應有的保障，最終將影響到企業的整體效益。

1.4企業文化建設不到位，員工缺乏歸屬感

現在的許多房地產經紀企業急功近利，將所有的壓力施予員工身上，并沒有考慮采取有效地激勵措施鼓勵和推動員工積極工作。其中最主要的原因是企業缺乏有效的企業文化，沒有建設一個團結、積極的企業文化。他們更多的是注重客戶的獲取、市場的拓展以及提高利潤等方面，而很少關注企業文化的建設。從而使得許多員工沒有歸屬感，許多員工僅僅是將房地產經紀企業當做其職業生涯中的一種過渡，用來積累其工作和人生經驗的，并沒有將其看成是終生職業。從而造成企業員工流動性非常大，使得企業整體利潤得不到保障。

2我國房地產經紀企業人力資源管理的完善對策

2.1優化企業員工的聘用和培訓，提升員工整體素質

企業必須根據其自身的要求，對其所需要的每一個崗位進行具體的分析，設置崗位所要求的職責內容以及經驗和專業技能的要求，根據崗位的需求去選擇和招聘適合的企業人才，從而在“學歷”、“工作經驗”、“專業技能”等方面設置門檻，從而在員工選拔上就開始著手提升企業員工整體素質。同時，對于新進員工必須加大投資力度實行廣泛的培訓。將他們的入職培訓設置為公司的例行培訓，每批新進的員工必須經歷兩到三年的培訓，實行層層遞進的培訓項目，讓他們有能力有動力地進入到企業工作中去。再者，企業必須為員工設置職業發展規劃，讓員工對自己的職業生涯有一個清晰的認識，是在企業中追尋技術類發展道路，還是沖刺企業的管理層，或者僅僅為了提升自己的收入，等等。只有這樣才能讓員工感受到長久待下去的動力和興趣。

2.2加大對員工的激勵力度，營造和諧的企業文化

企業要想留住員工，降低員工的流動性，其首先要做的就是處理好企業跟員工之間的關系，建立和諧的企業文化，增強員工對企業的歸屬感，而這些必須從激勵入手。首先，企業必須制定一套科學的完整的激勵制度，必須跟員工簽訂勞動合同，對員工實施彈性工作制，盡力不要損害員工的最基本的勞動利益。其次，必須設置合理的獎勵機制和薪酬計劃，讓所有的員工都覺得公正公平。第三，必須營造一種發展的完善的和諧的企業文化，實現企業員工的自我激勵和自我管理，渲染一種團結和積極向上的氛圍，讓員工感覺自己和企業在共同成長，他的努力是為了自己未來以后的發展，而并不是只是為企業打工。

3結語

綜上所述，在房地產行業大肆發展的過程中，房地產經紀企業得到了快速發展，但是在發展的同時，其人力資源管理上卻出現了許多問題，對員工管理不盡人意。因此，企業要想發展的更快，發展的更長久，其必須解決人力資源管理中出現的問題，將企業員工管理上升到企業發展戰略的高度，采取積極有效的措施對其進行全面解決。

篇10

【關鍵詞】金融危機;房地產企業;人力資源管理

【abstract】the main body of a book have taken current world financial crisis as background, have analysed our country real estate enterprise human resource management current situation, having submitted several suggestion about improving real estate enterprise human resource management efficiency in terms of method combining with and modern enterprise human resource management.

【key words】financial crisis; real estate enterprise; human resource management

1 引言

目前,美國次級貸款危機引發的金融海嘯已波及全球并不斷影響到實體經濟,全球經濟正在經歷巨大的挑戰。在許多世界著名的金融巨頭宣布破產的同時,經濟危機在各個行業領域中傳播,極大的影響了房地產行業。在中國,近幾年來房地產行業的泡沫不斷膨脹,許多城市房價虛高。然而隨著經濟危機的到來和房地產泡沫漸漸破裂,眾多房地產企業面臨著日益巨大的資金壓力。那么,面對這場全球性的金融危機,中國房地產企業的人力資源管理者該如何通過這次危機帶來的影響發現并應對當前房地產企業人力資源管理方面存在的問題,是一個非常值得關注的話題,也是需要面對的挑戰。

2 當前中國房地產企業人力資源管理現狀

房地產行業具有專業性強、風險高、投資額大、投資回收期長、工作關系復雜等特點,是人才密集型行業。從趨勢上看,房地產行業的競爭已經轉入了人才的競爭。當前,房地產業在人力資源管理方面主要存在以下問題:

2.1 從業人員眾多,但綜合型經營人才及專業化經營人才緊缺。房地產行業作為一個朝陽產業,真正形成一個行業不過是最近幾年的時間,客觀上決定不可能積累大量綜合型經營及專業化經營人才。加之在利潤的刺激下,大批房地產公司一下涌出,使得房地產行業從業人數驟增,但綜合型經營人才及專業化經營人才由于需要長時間成長,不可能在短期內滿足行業發展需要。目前,我國房地產從業人員的受教育總體上處于中等水平,學歷水平集中在初中到大專之間,占從業人數的85.9%,整體學歷結構偏低。高學歷,經驗豐富的中高級管理人才,缺口在25%左右。隨著經濟危機的到來,客觀上要求房地產企業提高自身人員素質以應對經濟危機,從而加劇了房地產企業對綜合型經營人才及專業化經營人才的需求。

2.2 注重“選人”,忽視“育人”,人才流動率高。目前,雖然房地產企業都已經充分認識到人才對于企業發展的重要性。但由于目前房地產企業以項目運作為主,周期短、見效快,企業寧愿付給有經驗、能上手的應聘者多一倍甚至幾倍的薪資,也不愿意自己培養人才。這就造成了多數企業往往只將注意力集中到如何引進人才這一點,簡單認為只要把需要的人才吸引進來就可以了,而忽略了如何更好的進行人力資源管理與開發。因此,在房地產企業就出現了引進來人才卻留不住,甚至于原有人才還大量流失的局面。

2.3 人力資源管理的觀念、管理思路和手段相對滯后。目前許多房地產企業的人力資源部門僅僅行使著辦理人事關系、審批工資計劃、管理人事檔案等靜態管理職能,就其職能、發揮的作用而言,與把人力作為一種資源進行開發、利用和管理的要求還有較大差距。此外,有相當數量的房地產企業在人力資源管理上還停留在簡單地對員工進行考勤、分配、獎懲等方面的控制與限制,尚未提升到“以人為本”的高度上來。對員工多是靠制度約束和強制,還屬“對立式管理”,缺少運用人本管理思維來發揮員工工作潛能和積極性的“互動式情感管理”。

2.4 缺乏專業的人力資源管理人才。在房地產企業一般都偏重于專業技術人員的引進,而忽視了專業的人力資源管理人才的引進。盡管很多企業都設有專門的人事部門,但很多人事管理人員還只停留在整理檔案、年終評定等這些程序化、公式化的工作上,缺少專業的人力資源管理知識,大多數人也沒有經過專門的人力資源管理學習,而這樣的人力資源管理隊伍必然難以適應現代人力資源管理的要求。

3 改進房地產企業人力資源管理的幾點建議

3.1 結合企業的發展需要和員工工作內容、職業生涯規劃,為其設計培訓和開發的系統計劃,提供員工開發技能和自我發展的機會,從而提高房地產企業人力資源的整體素質。要特別重視綜合型經營人才及專業化經營人才的培養,為其搭建職業發展平臺。在實際管理過程中,要注意為他們創造具有挑戰性的工作機會,給每一名綜合型經營人才及專業化經營人才提供足夠的發展空間和成長時間,使其具有工作成就感并能逐步成長。

3.2 建立和完善科學的人力資源管理體系,吸引、留住、激勵人才。目前房地產企業跳槽現象頻繁,如何吸引人才,保留核心人才,適度降低員工流失率,提升員工的人力資本回報率是擺在我們面前的一個現實難題。為此,房地產企業應做到人力資源招聘和市場對接,多渠道、全方位引進選拔任用人才;建立動態、公平的績效考核與薪酬體系;注重科學有效的培訓,開發人力資源,為員工提供一定的發展空間。

3.3 高度重視人力資源管理,徹底轉變觀念,樹立“以人為本”的管理理念。房地產企業要確立人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路。通過人本管理,使企業的人力資源管理由“外部激勵”向“自我激勵”轉變;管理者實現由強制管理向情感管理的轉變。通過管理思路、方法、手段的根本轉變,達到吸引人才和留住人才的目的。同時,企業應樹立“大人力資源觀”,強調以系統、全局的觀點來看待人力資源問題,把人力資源管理納入企業發展的戰略,使它與企業組織結構、企業文化緊密結合,以達到短期內促進企業業績提升,長期推動企業戰略實現的目標。

3.4 注重專業的人力資源管理人才及先進人力資源管理工具的引進。現在,越來越多的房地產企業領導逐步意識到了人力資源管理工作的重要性,也逐步加大了在人力資源方面的投入。例如,可以通過選擇合適的e-hr系統幫助房地產行業人力資源管理者找到更新角度、更新方法的途徑。并通過軟件的實施,增加員工的參與管理意識,提高企業文化。

4 結語

總之,人力資源管理已成為房地產企業核心競爭力的最重要方面,房地產企業要在激烈的市場環境下駕馭自己的市場經營活動,求得經濟效益的提高,不僅要提高財力、物力方面的競爭力,更要關注企業人才方面的競爭力。特別是在目前全球金融危機的背景下,作為人力資源的管理者,必須要未雨綢繆,隨時根據企業內外部環境的變化,不斷調整人力資源管理策略和方法,為企業迎接未來的挑戰做好準備。

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