房地產開發企業會計核算范文

導語：如何才能寫好一篇房地產開發企業會計核算，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產開發企業；會計核算；會計質量

中圖分類號：[F235.19] 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

相較于其它類型企業，房地產開發企業其會計核算有其自身特點，如產品成本的核算較為復雜，經營收入及其相關稅金的核算方式不同等等，由此形成房地產開發企業會計核算的種種問題，影響企業財務健康穩定及公共財務監管效率與效力，和企業參與者等儲多相關者利益。因此，著重分析房地產開發企業會計核算的主要性弊病，探究有效應對策略，是為房地產行業會計更進的一項要務，本文為此展開探討。

一、房地產開發企業會計核算問題之分析

(一)現金流量信息不全面

房地產開發企業的現金流量與其它企業及單位的現金流量存在顯著的差異，房地產開發企業現金流量的特殊性表現在不同的經營時期其現金流量的單位不同，在籌措資金和投資時，是以企業為現金流量的基本單位，但在開展經營活動時，現金流量的單位就變成每一個開發項目，在以開發項目為單位的現金流量中，現金流出則是在項目建設時期用于購買建設物資、支付工資所產生的費用，現金的流入則是在產品開發期完成后建設項目銷售所產生的資金流入，由于房地產開發企業的資金周轉時期較長，其資金流入與流出比一般的企業所耗費的時間更長。現階段，一般企業都是以企業為單位編制現金流量表，對于房地產開發企業而言，信息不夠完整，對于企業的持續經營能力有很大影響，更不能給投資者提供充分的企業現金流量的信息，因此，不能全面的反映房地產開發企業現金流量的狀況是房地產開發企業會計核算的弊病之一。

(二)風險披露不夠

房地產開發企業面臨很多企業都無法預計的風險，包括項目開發風險、土地風險、政策風險、工程質量風險，房地產開發企業的風險信息披露不足，對于房地產開發企業外部財務報告人員的相關決策有負面影響，也不利于企業進行有效的風險管理，在房地產開發企業生產開發過程中，在以下幾個方面存在著風險可能性，一是資源方面，土地資源是一個房地產企業生存與發展的必備資源之一，我國土地資源結構不合理，土地浪費較為嚴重，利用效率不高，致使房地產企業后備土地資源不足，開發成本加大；在需求方面，我國人口眾多，房地產開發市場潛力較大，但由于我國經濟發展水平地區差異大，人們的工資水平也較低，致使房地產等經融服務業發展程度不高，這點對于未來房地產開發企業的擴展造成風險因素；用于規范房地產開發企業會計核算的制度缺位，房地產開發企業具有特殊性，需要有與其相適應的會計核算制度加以規范，但現在我國關于房地產開發企業會計核算的相關規定缺乏統一性與系統性，現行的會計制度中除了《房地產開發企業會計制度》外，已找不到其它制度對于房地產企業會計核算有特殊規定。這些風險因素的存在，一定程度上影響企業發展，從目前我國房地產開發企業的信息披露情況來看，在很多風險因素上面很少涉及，這不僅是企業會計制度的缺失，也成為房地產開發企業會計核算方面的弊病之二。

(三)房地產開發企業商品成本與售價呈不配比性

房地產開發企業的生產周期長，確認收入更是需要短則一兩年，長則五六年的時間，在項目建設時期，開發商投入大量資金，即使開發的商品已預售結束，但預售的款項也不是最后確認收入的款項，無法計入當前，這必然使得企業的投入與產出有階段性不合理現象，從而為配比性原則的應用造成困難。當房地產商品進行銷售時，銷售的單位是樓層或戶型，而開發時成本是整個建設工程，由此造成了整個工程與單個樓層或戶型售價不成比例，得到的經營成果不具有真實性。

二、房地產開發企業會計核算制度完善的對策

(一)建立完善的房地產行業的會計規范體系

現行的《企業會計制度》對成本核算的引導力不夠，其未對房地產開發企業采取的成本核算方法進行硬性規定，不同的房地產開發企業采用不同的成本核算方式，不僅影響了企業成本核算的質量水平，也不利于企業之間進行比較，建立與完善配置工程會計核算準則處理，可以提高決策力度，為財務報告者提供更確切的信息。

我國會計法規定，會計核算以權責發生制為基礎，但以此來衡量房地產開發企業成本有一定缺陷，容易造成人為調節利潤，造成信息失真，采用權責發生制不符合我國國情，因此有必要在房地產開發成本確認中實現權責發生制與現金收付實現制相統一。同時，在進行收入確認時，還要符合以下四點要求，企業已經將商品的主要風險與相應報酬轉讓給了購買方；經濟收益已流回公司；相關的收入和成本可計量；企業對于已售出的商品未實施控制。符合上述條件，進行收入確認才具有合理性。

(二)擴大信息披露內容，完善會計核算制度

企業業績很多時候不能正確反映公司經營狀況，加上企業信息披露不完全，很可能誤導投資者。因此，房地產開發企業要加大信息披露，土地成本在房地產開發企業總成本中所占比例較大，土地競爭力強的企業相對投資價值高，企業在財務報告中應表明其土地儲備量、土地成本等，另外，開發企業應給出各個開發項目的成本、估算價值等，為投資者提供有用信息。房地產投資業風險極大，會計核算時應該揭示存在的風險。相應的會計核算法律法規也應得到健全，政府公共部門要充分重視起來，引導房地產開發企業的會計核算健康發展。

(三)全面與國際會計準則接軌

現階段，我國的會計準則與國際的會計準則還有很多不盡一致、不協調之處，由于我國涉及外國企業的會計工作量較大，在國際會計準則中，有些方面我國還未做規定，這樣會加大我國會計成本，降低國際競爭力，這樣，也同時阻礙了包括我國房地產開發公司在內的企業向國際市場拓展的道路。因此，必須使我國會計準則與國際會計接軌，促進我國會計全面國際化。其是包括房地產開發企業在內的廣大企業，從根本上應對不合理、不完善的企業會計核心問題的一大路徑。

三、結語

會計核算是企業財務工作的重要內容，作為有著行業經營特殊性的房地產開發企業，其在現金流量信息、風險披露和商品成本與售價配比方面，存在會計層面的弊病。從行業實際情況、未來發展方向和操作的可靠性上分析，應主要對房地產行業的會計規范體系和會計核算制度予以針對性的完善，并強制要求房地產開發企業擴大信息披露內容，且漸進、及時與國際會計準則接軌，以促進房地產開發企業及整個行業的財務健康，以從財務會計層面保證房地產業良好、穩定的發展。

參考文獻：

[1]尹曉燕.淺析房地產開發企業會計核算[J].企業科技與發展,2009(14).

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(一)收入核算的復雜性

房地產開發企業的收入有一定特殊性，這也導致其收入核算上的困難。一般說來，房地產開發企業收入來源有自行銷售、租賃房屋以及代建工程收取的價款等，考慮到房地產開發周期長且耗資大，對于自行開發銷售的房屋，房地產開發企業常常采用預售的方式，這就導致銷售收入的確認標準存在爭議，有的觀點主張在簽訂預售合同、取得預售房款時即確認為收入，因為房地產開發企業取得預售許可證時各種條件已經基本確定，再加上房屋銷售合同不可撤銷，因而預收房款的收入取得基本是可以確定的，有的觀點卻反對預收房款即確認收入，而主張根據施工進度確認收入，另有觀點從謹慎性出發，認為收取的房款應該作為預收款進行反映，自工程交付后才從預收款項轉入收入，此時收入才滿足成本可靠計量（竣工結算）以及風險報酬已轉移（辦理產權轉移手續）等會計準則中確認的原則，收入標準的不確定性無疑為收入核算帶來了困難。此外，代為開發工程時，工程量增加、材料和人工成本的上漲等因素會造成實際價款與約定的合同價款存在差別，在這種情況下，企業就需要考慮增加的工程是否屬于新增項目，增加的收入是否符合確認的標準等，這些情況也增加了收入核算的難度。

(二)成本核算難度大

由于涉及土地的開發以及各種基礎設施的建設，加上開發項目周期長以及竣工決算手續的繁雜等情況，房地產開發企業的成本核算包含的內容十分豐富。首先，在成本核算對象上，劃分方法不一，目前主要有按照項目區域劃分、按照產品形態或者把整個開發項目作為核算對象等方法，但是現在房地產項目越來越復雜，涉及的產品形態豐富，確定核算對象愈發成為一個難題；其次，在確定核算對象之后，一些成本費用的分攤問題又擺在企業面前，譬如一些拆遷補償款、公用基礎設施費用等間接費用該按照何標準進行分攤最為適宜，但是無論是會計還是稅法，都沒有對分攤原則進行一個唯一、明確的規定，因此分配的標準也需要企業根據實際情況判斷，這也增加了成本核算的難度；此外，由于房地產開發周期長，工程量大，核算的周期也是一個不容忽視的問題，有的項目是分期建設的，如果按照整體項目建設周期作為核算周期明顯不合適，這就需要企業根據項目的情況對核算周期進行劃分；最后，要獲得準確的成本數據，及時進行竣工決算十分必要，然而，由于決算需要諸多審批，有時企業出于資金或者其他問題的考慮，導致竣工決算不及時，阻礙成本核算的準確，也為成本的管理和控制帶來了不利影響。

(三)借款費用資本化的確定

舉債來籌集開發資金是房地產開發企業的日常活動，而債務的舉借到歸還通常歷時較長，加上利息金額巨大，同時涉及不動產的建造，如何恰當處理借款費用成為房地產企業需要重點關注的問題。在實際情況中，借款費用的資本化和計算又面臨諸多細化的問題，首選，企業需要確定借款為一般借款還是專門借款，各個項目動用的資金涉及哪些性質的借款；其次，企業需要結合實際情況判斷是否已滿足會計準則中規定的資本化條件，這是進行資本化的標準；最后，在項目建造過程中，企業要結合實際情況判斷借款費用的資本化是否需要暫停和中止，這些情況都會導致借款利息的核算是否準確，最終對成本的確定和利潤的計算產生影響。

(四)預交稅費的處理

相對來說，房地產開發涉及的稅種較多，除去日常的營業稅及附加、所得稅等，還有土地增值稅、房產稅等稅種，納稅時間也稍有不同，房地產開發企業收到預付的房款后，往往按比例預繳營業稅及附加、企業所得稅，然后在房屋竣工交付之后進行統一結算，因而稅收的賬務處理屬于一個較為重要而又特殊的問題，一方面企業要進行正確的會計核算，準確計算當期應納稅額并及時繳納稅款，另一方面也需要適當得進行稅收籌劃，提高資金的使用效率，避免過多占用資金導致的經營收益下降，這也對會計核算提出了新的要求。

二、針對房地產開發企業會計核算準確的建議

(一)完善收入核算與結轉標準

根據收入確認的相關會計準則，只有在滿足了風險報酬已轉移、企業沒有保留商品的管理權和控制權、以及收入與成本可以可靠計量等條件的情況下，才能確認收入，從這個角度考慮，對于企業自行開發、銷售房地產取得的收入，可以考慮與房地產項目的竣工驗收結合起來，在取得預售許可證、工程竣工、驗收報告以及竣工驗收備案證明書等證件且進行交付使用之后，才能進行收入的確認，對于竣工前取得的預收款項，由于其管理權和控制權仍在房地產開發企業的手中，加上銷售合同中往往對建筑面積差異、建筑質量等有一定的要求，風險并未完全轉移，建議將此部分預收款項作為負債處理，在項目大體完工，相關的成本也能可靠計量時再進行收入確認。而針對代為開發的項目，企業可以考慮按照完工百分比法結合合同約定價款進行收入的確認。另外，房屋銷售收入的確認還需要考慮付款方式是按揭貸款、一次性付款還是約定分期付款，付款方式的不同會影響銷售收入的確認時點，比如按揭貸款要在貸款劃轉到賬而非支付首付時確認收入，合同約定分期收款并明確日期的，企業要按照確定的日期分期進行收入的確認，所以在制定收入核算標準時，付款方式也需要考慮在內。

(二)加強成本核算

首先，企業可以綜合考慮開發項目的規模、產品類型開發周期等因素，確定成本核算對象，譬如對于開發期長、規模大（通常涉及多期開發）的項目，可按審批的總平圖確定的開發期數為核算對象，分期進行成本歸集，對于產品形態多樣化的項目，可以考慮按照產品開發形態進行核算，使得成本具有可比性；其次，對費用的劃分就需要企業確定成本費用的分配標準，譬如采用個別認定法、價值分配法、占地面積比例、預算造價比例等作為分配標準，具體使用方法需要企業結合實際情況進行考慮，如果開發產品完成后整體進行出售，企業就可以考慮使用面積比例作為劃分標準，如果開發產品多樣化且價值不一，那么企業可以考慮采取價值比例進行成本的分配……方法不一而足，但是標準的確定和修改必須納入管理制度中，一經確定就要保證其核算的前后一致；最后，企業要重視成本費用記錄的全面性和科學性，對于以竣工甚至交付使用的項目要及時進行決算。

(三)明確借款費用資本化標準

鑒于一般借款與專門借款在利息的核算上存在差別，企業首先要區分各個項目使用的借款屬于何種性質，這個一般根據借款發生的初衷可以進行判斷；其次，根據借款費用資本化的條件，企業需要明確進行資本化的標準，例如何種情況下滿足資產支出已經發生、構建活動已經開始，且資本化標準還要包括開始、暫停以及中止資本化的時點和條件，與此同時，企業在建筑過程中還要關注各個項目的進展情況，一旦出現暫停或中止資本化的情況時要將正確進行賬務處理。

(四)提高稅費的會計核算，恰當進行納稅籌劃

為避免稅收風險，房地產開發企業要加強稅費的會計核算，多與稅務機關進行溝通，設置適當的會計科目，及時進行稅款的計算和繳納，如企業可考慮按照稅種類別設置二級明細，并通過賬務處理體現稅款的計提和繳納（計提時作為負債反映，繳納時沖減負債）。此外，為增加資金的使用效率，企業還可以仔細研讀相關的稅收條款，恰當進行納稅籌劃，如將房屋的附屬設施分離出來，降低房產價格以達到減小土地增值稅和營業稅稅基的目的，選擇將閑置的房地產投入企業獲得收益而非出租，降低稅款的繳納等。

三、結束語

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關鍵詞：房地產開發；會計核算；問題

房地產業具有基礎性、先導性和產業關聯度高等特點，是我國支柱性產業部門。房地產業的運行、發展及變化情況，直接影響相關產業的發展，從而影響整個國民經濟的運行。房地產業的發展與國民經濟以及地方經濟增長有著極為密切的聯系。房地產開發所具有的建設周期長、投入資金多、負債經營度高和市場風險大等特點決定了房地產開發企業必須有相關會計技術和會計制度的支持，同時房地產企業的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此，針對房地產開發企業會計核算中暴露的問題，在對房地產開發企業會計核算的現狀及特點進行分析的基礎上提出完善房地產開發企業會計核算的相關對策不僅關系到房地產業的健康發展，也是保證整個國民經濟運行的舉措之一。

一、房地產企業開發成本內容概述

1.房地產概述

房地產是房產與地產的總稱。房地產開發包括土地的開發、房屋的開發以及土地和房屋的綜合開發。具體而言有：土地的開發，即房地產開發企業獲得土地的使用權后。在依法繳納土地使用費后，對獲得使用權的土地進行開發和利用，在土地開發完成后，房地產開發企業既可將已開發土地有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務-房屋的開發，即房地產開發企業在已開發完成的土地上開發房屋，開發完成后，將其作為商品作價出售或出租；土地和房屋的綜合開發，即房地產開發企業自己開發土地，并在自己開發完成的土地上繼續開發房屋。

2.房地產開發費用

是指與項目建設無直接關系、不能計入某個特定開發項目成本的費用。這些費用在其發生的會計期間直接進入當期損益，包括管理費用、財務費用和銷售費用。

(1)管理費用，是指房地產開發公司的行政管理部門(總部)為組織、管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。

(2)銷售費用，是指房地產開發企業為銷售產品或在提供勞務過程中所發生的費用。

(3)財務費用，是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，包括利息凈支出和金融機構手續費等。但凡是與開發產品建造相關的利息支出等，在開發產品交付使用之前發生的，均應計入開發產品的成本，而不作為財務費用列支。

3.房地產開發稅金

是指房地產企業轉讓、銷售、出租開發產品，提供售后物業服務、銷售材料、轉讓無形資產和出租固定資產，應按規定計算繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅等。

二、房地產企業開發成本的會計核算時應注意的問題

房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業進行開發成本核算，除了必須嚴格執行國家制定的房地產開發企業會計制度和財務制度外，還應該注意以下幾個問題。

1.開發成本會計科目及輔助項目的設計

正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，首先，把“開發成本”作為一級成本核算科目，其實，分別按照土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等六項明細設立二級科目明細，最后，按各二級明細科目以工程項目為單位的設立項目輔助帳，形成交叉定位，方便統計和查詢。清晰的成本項目有利于將來的項目土地增值稅清算和企業所得稅匯算。

2.公共成本費用的分攤標準的選擇

公共成本費用分攤適用于“誰受益誰分攤”的原則，一般能分清成本核算對象的，可直接計入特定的成本核算對象中；如果不能分清成本對象的，可以通過設定的分攤方法分配計入有關成本對象。其中，土地價款可按占地面積比例分攤，而前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費可按可售面積比例分攤，建筑安裝工程費可按照建筑面積分攤，開發間接費用可按照受益對象的不同選擇不同的分攤標準進行分攤。

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關鍵詞:房地產;會計信息質量;新企業會計準則

隨著房價的飛漲,我國房地產行業的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據房地產行業的經營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業會計準則,但是從我國的會計準則和國家統一的企業會計制度在房地產企業中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產企業的會計信息質量,把對房地產企業會計的關注推到一個新的。檢查發現,會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎上,進一步分析和探討我國房地產企業會計核算中的會計信息質量問題。

一、當前房地產企業會計信息質量存在的問題

(一)銷售收入確認的問題

當前由于房地產開發產品價值較高,往往采用預售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務中,不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法:一是在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;二是在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產項目竣工驗收后,發出了“入住通知書”并開具銷售發票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。上述收入確認情況在房地產上市企業年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數家房地產開發業務上市企業年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移這一關鍵問題上,往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質,比如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上已經轉移,為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成,是否具有收取現金的權利等事實。這里“為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成”代表著供需雙方對已銷售的產品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續工作等。

(二)業績信息的問題

房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大,如果某房地產企業的大部份項目在建設期內,該年度的業績只反映費用的投入,因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況,亦不能與其他同類企業比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以,用一般的企業業績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況,并可能誤導投資者。

(三)現金流量表的問題

根據新企業會計準則規定,企業現金流量表應以企業為編制主體。但是,房地產開發企業的現金流量與其他企業的現金流量具體明顯的差異性。在現金流量方面,房地產開發企業的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的,但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的,即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出,開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長,其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。

(四)風險信息披露問題

房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種企業高風險性狀況,要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。不過從目前我國的相關會計法規制度來看,關于房地產開發企業的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監會允許房地產開發企業提取質量保證金并要求披露其核算方法;二是證監會要求房地產開發企業在財務會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。但是,從目前我國上市企業披露的實際情況看,對質量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產會計信息質量的對策

通過上述分析,要加快會計規范國際化進程,提高房地產會計信息質量,就要按照國際會計規范的構成構建我國會計準則的結構框架。

(一)完善房地產企業的會計規范體系

近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,使該企業的會計核算不規范和一致,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎上,應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引,讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產開發企業收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產企業收入確認準則指引,目的在于統一房地產售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發產品,因此在指引中規定房地產業的收入確認需按《企業會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產企業才可將預售款全部結轉當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎,減少了企業間的不同理解。

(二)完善配套工程的會計核算準則指引

《房地產開發企業會計制度制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規定,但是現行國家統一的《企業會計準則》對配套設施成本核算的指引不足,不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。以預提應由商品房等開發產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例,如果某企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發產品成本1億元,而且在當期資產負債表中增加負債1億元,因此必將對企業當期財務狀況產生重大影響。但是,該1億元的配套設施預提費用只是企業的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業的實際已發生的成本和可以準確計量的負債。

(三)完善房地產開發企業內部會計核算

現時許多企業缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度等,而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算,包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范,而無完善的內部會計核算,其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。

(四)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

一是在現行會計制度規定的利潤表格式的基礎上,增加“預提的公共配套設施費用”項目。該項目反映企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發產品負擔的配套設施費用。二是披露企業的預售政策及情況。由于在項目未竣工前,預售收入不能結轉,但預售情況亦能反映企業的經營情況,現時因為各企業的預售政策不同,不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大,如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關預售政策規定的要求,商品房結構封頂或結構施工至2/3高,房地產開發企業方可申請預售許可證。而其他地方的有關規定往往與此不同。因此披露企業的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露。即以企業每一開發項目為基本單位,披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量,包括銷售房地的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。以此提高其現金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。

總之,目前房地產企業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。因此我們應在現行的常規會計準則基礎上,建立完善的房地產企業的會計規范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產開發企業內部會計核算,提高房地產開發企業信息披露中的信息含量。

參考文獻:

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［關鍵詞］ 房地產企業；會計信息；銷售收入

［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ B ［文章編號］ 1002-2880(2011)04-0152-02

目前，房地產會計的某些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，使該行業的會計核算不規范和不一致，這極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。因此，應在現行的常規會計準則基礎上，建立完善的房地產行業的會計規范體系，以補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。

一方面，會計實務中銷售收入的確認比較隨意。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。在確認銷售收入實現時，不論是國際會計準則，還是美國公認會計原則都注重交易的實質，如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上已經轉移，為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成，是否具有收取現金的權利等事實。其考慮重點仍然注重現金是否能回收，這也是我國會計實務與其它國家或地區會計實務在確認銷售收入是否實現的出發點的區別。

另一方面，企業各期的經營成果可比性較差。房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三、四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程中，大量管理費用計入當期損益；由于部份項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。由于房地產企業所具有的特殊性，筆者認為在房地產會計核算方面有很大的改善空間。

一、建立完善的房地產行業的會計規范體系

房地產行業在費用核算，成本結算，收入確認等方面都具有其特殊性，然而，我國現行的《企業會計準則》基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一制定，在構成上缺乏完整性和系統性。而一些會計分支尚未納入會計規范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是，由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規范的會計處理，導致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此，筆者認為，應在現行的常規會計準則基礎上，補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。

二、完善配套工程的會計核算準則

配套設施開發成本核算是房地產行業的一個會計核算特色。《房地產開發企業會計制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規定，但是現行國家統一的《企業會計準則》對配套設施成本核算的指導不全面、不規范和不統一，不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。例如:在A公司的年報中披露的公共配套成本核算原則是實際成本計入開發成本，完工時，攤銷轉入住宅等可售物業的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原則是與主體工程不同步開發的配套設施工程可按預算成本預提在開發成本。A公司與B公司的核算原則完全不同，B公司仍按房地產企業開發制度的要求核算，沒有考慮成本是否可靠地計量的問題。因此，筆者建議國家財政部及相關部門盡快制定有關房地產開發企業配套設施的會計準則或制度，統一其會計核算行為，為財務會計報告者提供對決策有用的會計信息。以預提應由商品房等開發產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例，如果某企業按權責發生制原則和收入費用配比原則，在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用，不僅在當期利潤表中增加了開發產品成本1億元，而且在當期資產負債表中增加負債1億元，因此必將對企業當期財務狀況產生重大影響。但是，該1億元的配套設施預提費用只是企業的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2003年對會計準則條例進行了一系列的改進，旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度，其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業的實際已發生的成本和可以準確計量的負債。

目前完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度，還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算，包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范，而無完善的內部會計核算，其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。

田 野：淺談完善我國房地產企業會計信息體系三、豐富房地產開發企業會計信息披露內容

鑒于房地產開發行業會計核算的特殊性，企業對財務會計報表有較大的調整空間，因此應該進一步規范房地產開發企業必須額外披露的各類相關信息的內容和要求。房地產開發企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應該增加以下披露內容:

(一）增加“預提的公共配套設施費用”項目

該項目反映企業按權責發生制原則和收入費用配比原則，在結轉商品房等開發產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發產品負擔的配套設施費用。

(二）披露企業的預售政策及情況

因為在項目未峻工前，預售收入不能結轉，但預售情況亦能反映企業的經營情況，現時因為各企業的預售政策不同，不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大，如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例，按目前上海有關預售政策規定的要求，商品房結構封頂(多層)或結構施工至2/3(高層)，房地產開發企業方可申請預售許可證。而其它地方的有關規定往往與此不同。因此，披露企業的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下，額外提供了具可比性的資料。

(三）增加土地儲備量及成本構成等額外的信息

房地產企業的開發產品特殊性，即土地和建筑物構成了房地產的實物結構。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備成本的狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展，對于擁有大量優質低價的土地儲備的的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來3-5年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加披露土地儲備量及其取得成本情況是必要的。同時，還應披露企業商品房等開發產品計劃，幫助財務會計報告使用者更全面、準確地對企業的財務狀況和經營業績作出評價。

(四）在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露

即以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。以此提高其現金流量信息的有用性，以彌補利潤表信息的不足。

(五）增加質量保證金及風險的披露

房地產開發企業的行業特性和具有高風險性的特性，應在會計信息披露環節得到充分的揭示。具體而言，一方面應建立質量保證金制度，為房地產商品的質量提供保證。鑒于房地產開發企業的質量保證金與一般工商企業產品質量保證不同，其特點在于其保證金的數額更大、保證期限更長。因此，應由企業根據所開發項目的具體情況提取質量保證金，計入工程成本，以提高應付風險的能力。另一方面，應在房地產開發企業報表附注中增加風險披露的內容，如尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險等，提高風險的透明度，而不應僅限于披露抵押風險。

四、逐步與國際會計準則趨同

目前，我國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協調、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在我國還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產企業來說比較重要的準則——遞延稅項準則和投資物業準則，我國企業會計準則中卻還沒有。由于會計規范的差異，一方面使我國涉外企業的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經濟的國際化發展和企業經營的國際化拓展。筆者認為，監管機構應考慮將遞延稅項準則加入現有的會計準則中，這項準則對房地產企業有很大的影響。遞延稅項準則亦可配合政府實施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結算的，房地產企業如果想避過清繳土地增值稅，可以預留一部分單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準則的精神是要企業在報表中預提將來要交的所有稅項。讓財務報表反映合理、適當的負債。理論界及學術界部分學者亦持這種看法，認為我國會計全面國際化是必須的。

［參考文獻］

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關鍵詞房地產會計核算問題對策

隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。

1房地產開發企業會計核算存在的問題

1.1房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

1.3收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2完善房地產開發企業會計核算規范的對策

2.1正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

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【關鍵詞】房地產行業；會計信息質量；對策建議

【中圖分類號】F23 【文獻標識碼】A

【文章編號】1007-4309（2013）01-0124-2

房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。當前我國的房地產行業受到越來越多的關注，房地產行業的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。由于房地產行業自身的經營特點，其會計核算程序以及方法與普通行業具有明顯的差異性。盡管近年來，財政部和證監會為適應我國經濟體制的改革，已經推行了一系列的會計制度改革，但是從在房地產行業實施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財政部的一份會計信息質量檢查公報，通報了39家房地產行業存在會計失真問題。面對我國房地產行業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產行業會計存在哪些問題？如何才能解決這些問題？所以研究如何提高房地產行業會計信息的質量是會計實踐研究和理論研究亟待解決的一個重大課題。

一、房地產行業會計信息質量問題

房地產行業自身的行業特點導致了其特定的信息質量問題。總結如下：

（一）房地產行業會計人員自身素質較低

《企業會計準則》和《企業會計制度》實質上就是會計信息加工和生成的技術性規范。然而，這些技術性規范是由會計人員來實施的，因此，會計人員對制度和準則的正確理解和把握是非常重要的。所以會計人員的職業判斷力，也即會計人員根據已有的知識、經驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質量。但現實中，由于房地產企業普遍只重視策劃人員、工程人員等和項目直接關聯的員工素質，對會計人員的業務素質并不重視，致使會計人員的素質差強人意。這些素質不高的會計人員即便遵守了會計法規，但由于受到自身素質的影響或其他原因，也可能使計量的信息與實際情況不符，致使會計信息失真。

（二）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大

在房地產企業中，項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，一般開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認可能有多種方法：有的在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入，有的在簽訂預售合同后以合同金額確認收入，有的在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。不同的收入確認方法也使得會計信息失真，從而可能會誤導信息使用者。

（三）企業各期的業績信息可比性較差

房地產開發企業從土地開發至確認收入通常會跨越兩個以上年度，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入。所以，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動相當大。例如某年A房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績就只會反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其他同類企業比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀地反映房地產企業的真實經營情況。

（四）風險披露不足

房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險，包括土地風險、政策風險、工程質量風險等。這種行業高風險性，要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。雖然2001年中國證監會的《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號―從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》對房地產企業的風險披露做出了特別要求，但從近幾年來看，執行情況并不太理想。

（五）房地產行業的會計體系不規范，會計法規制度不完善

一方面，我國房地產行業的財務會計體系仍然不規范，主要表現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上，許多房地產企業自身判斷的結果與正規會計機構的判斷不符；另一方面，我國的會計法規制度尚不完善，尤其是針對新興行業的會計核算規定不明確，加大了會計核算工作的難度，從而導致房地產行業的會計信息失真。

（六）企業內部會計核算不完善

當前有很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度，使得現金流量統計不夠科學。依據新企業會計準則的相關規定，企業現金流量表的編制主體是企業自身，然而，現實中房地產企業的現金流量與其他行業企業的現金流量存在明顯的差異性。從現金金流量方面來說，房地產開發企業在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現金流量是以企業作為基本單位的，而在另一方面，企業經營活動中產生的現金流量則是以開發項目作為基本單位的，由于房地產企業的開發期限較長，其經營活動所產生的現金流入與現金的流出具有更大的異步性。

二、提高房地產會計信息質量的對策建議

針對上述房地產行業會計信息質量中存在的問題，本文提出以下的對策建議：

（一）提高會計人員的職業素質

房地產會計人員作為會計信息的直接生產者，對會計信息質量的影響起著重要的作用。面對當前日益復雜及多樣化的交易和事項，確認和計量對房地產行業的會計人員提出了更高的要求，這就要求他們應具備相應的專業素質、職業道德與專業技能。所以，房地產企業應認真貫徹財政部頒布的《會計人員繼續教育暫行規定》，組織本企業會計人員繼續學習教育，支持會計人員參加學習培訓和職稱資格考試，提高其專業素質，做到與時俱進。

（二）完善房地產行業的會計規范體系

我國現行的《企業會計準則》在構成上還較缺乏完整和系統性，其基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一制定，一些會計分支尚未納入會計規范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經濟的發展，會計學術界和政府財政部門已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，對其進行完善。但是，目前房地產行業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，例如，目前學術界對《企業會計準則―――收入》中的四個收入確認原則在房地產開發企業的具體運用問題上，就還存在爭議，使得該行業的會計核算不規范，極大地影響了房地產企業財務狀況和經營成果信息的可比性和有用性。所以現在急需完善房地產行業的會計規范體系。

（三）完善配套工程的會計核算準則指引

我國在《房地產開發企業會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規定，然而我們也應當看到現行國家統一的《企業會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足，這使得不同房地產開發企業可以采取不一致的財務成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產企業成本核算信息的質量與可比性。因此，我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引，以此來規范房地產行業的會計信息管理。

（四）擴大信息披露內容

針對房地產行業風險披露不足的問題，房地產企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應增加企業的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構成信息、分項目的現金流量信息、質量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產企業提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產商品的質量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、全面地對企業的財務狀況和經營業績做出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（五）完善房地產企業內部會計核算

雖然相關法律法規已明確規定了內部會計監督制度，企業內部會計核算制度是會計信息監管體系的基礎。但目前許多房地產企業只執行統一層次的財務會計規范，缺乏健全、完善的內部會計核算制度，對內部會計核算制度尚未足夠的重視。因而房地產企業在執行國家統一的企業會計制度時，還應根據其管理要求和經營特點制定內部會計核算制度，以使企業的財務會計制度具有完整性和系統性。

【參考文獻】

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關鍵詞：房地產開發 企業 會計 對象 任務

房地產開發企業的開發經營過程，是房地產開發企業會計對象的內容，它決定資產、負債和所有者權益的變動。資產、負債和所有者權益的變動，是房地產開發企業會計對象的形式。房地產開發企業開發經營過程的完成和資產、負債、所有者權益的變動，是一個經濟現象兩個方面觀察的結果，兩者是有機地統一著不可分的。

一、房地產開發企業會計對象

房地產開發企業的資產，在開發經營過程中，要依次經過供應、開發和開發產品銷售、轉讓、出租過程，不斷發生增減變動。在每一過程中，都相應地表現為不同的形態。負債和所有者權益，在企業開發經營過程中，也要發生變動。所有這些變動，在會計中都要加以反映。

在供應過程中，企業通過合同用貨幣向供應單位征用、批租土地及購買開發房地產所需的各種勞動對象。這樣，企業的貨幣資金轉變為待開發土地和材料、設備儲備。企業待開發土地和儲備的材料、設備，在開發房地產需要時，即進入房地產開發過程。

在房地產開發過程中，被消耗材料和被安裝的價值轉移于在建開發產品成本中。與此同時，工人付出了勞動，企業必須以工資形式支付給工人報酬。貨幣資金通過支付工資而轉入在建開發產品成本中。此外，由于使用固定資產，使固定資產發生了損耗，已損耗的固定資產的價值也轉移于在建開發產品成本中。

隨著開發過程的進行，企業的在建開發產品開發完成，并在銷售、轉讓、出租過程中，將開發完成產品銷售、轉讓或出租，從購房、用地、租房等單位或個人處重新獲得了貨幣資金。企業利用從購房、用地、租房等單位或個人處獲得的貨幣資金，再度征用、批租土地及購買材料、設備，支付工資，投入開發過程。但是由于開發過程中支付給工人的工資，僅包括工人必要勞動創造的那一部分開發產品的價值，因而企業在開發產品銷售、轉讓、出租過程中收回的貨幣資金的數額，要比原來投入的資金的數額大。這部分增加的貨幣資金，就形成了企業的純收入即利潤。此項純收入，要根據國家有關規定，一部分以稅金形式上交國家，一部分以投資回報的形式分配給投資者，一部分以積累形式留存企業成為盈余公積金。這就使企業的資產和所有者權益發生變動。此外，企業在開發經營過程中，還會發生諸如：借入或歸還銀行借款，發售企業債券和償還債券本息，購買其他單位股票、債券和向其他單位投資，以及購建固定資產等業務。這些業務都要引起資產、負債和所有者權益的變動。

二、房地產開發企業會計的主要任務

會計的任務，是根據客觀的需要和要求確定的，它受會計對象的制約。房地產開發企業會計的任務，是對房地產開發企業會計對象進行核算和監督所要達到的目的和要求，主要有以下三個方面。

（一）向管理者和投資者反映企業開發經營活動和開發經營成果的會計信息，滿足國家宏觀經濟管理的要求和企業投資者進行決策的需要

我國實行的是社會主義市場經濟，每個房地產開發企業，都須根據自身的開發能力和房地產市場的需求，充分利用生產潛力，合理安排房地產開發任務。為了不斷改善企業開發經營管理，增強在房地產市場的競爭能力，一方面接受國家綜合管理部門的指導，使自己的開發經營活動符合城市建設總體規劃和國家產業政策的要求；一方面要接受投資者的監督，使投資者關心企業，為企業提供擴大再開發所需的資金。這就要求企業必須做好會計工作，及時提供會計信息，真實反映企業的財務成本狀況和開發經營成果，以滿足國家宏觀經濟管理的要求，滿足企業投資者和潛在投資者進行投資決策的需要。

要及時真實地提供會計信息，企業必須遵循客觀性原則，真實客觀地反映企業的財務狀況和經營成果；遵循相關性原則，以滿足各有關方面對會計信息的需要；遵循可比性原則和一貫性原則，按照規定的要求和前后一致地采用相同的會計核算方法，以便于會計信息的相互比較和利用；遵循及時性原則和明晰性原則，及時、簡明易懂地進行會計核算，以便于會計信息及時、有效地運用；遵循權責發生制原則和配比原則，正確地核算收入和費用，以便準確地計算當年損益；遵循謹慎性原則，考慮企業經營風險和財務風險，合理核算可能發生的損失和費用、并對減值資產計提減值準備；遵循實際成本核算原則，采用實際成本進行核算；遵循劃分收益性支出與資本性支出原則，正確區分計入當期損益的支出與計入資產價值的支出，正確反映企業的資產價值和當期損益情況；遵循重要性原則，在全面核算企業開發經營情況的同時，對重要的經濟業務，單獨進行核算反映。

（二）反映和監督財產物資保管、使用情況，不斷降低開發成本，節約使用資金

為了適應房地產市場公平競爭的需要，房地產開發企業必須講求和提高經濟效益，多快好省地進行開發活動，一方面要搞好規劃設計、征地拆遷、批租土地等前期工程，擇優挑選施工單位；一方面要做好財產物資的保管工作，合理使用材料、設備，保證財產物資的安全完整，不斷減少物資消耗，節約使用資金，降低開發成本。

要保證財產物資的安全完整，就必須做好會計工作，全面反映和監督各項財產物資的存在和變動情況。對于一切貨幣資金的收支，財產物資的收入、發出和轉移，要據實填制憑證，認真進行審核，及時登記賬簿。要定期進行財產清查，查明賬實不符的原因，明確保管人員的經濟責任。

要不斷減少物資消耗，節約使用資金，降低開發成本，就必須及時計算開發成本，反映開發產品在開發過程中的生產耗費。開發成本是土地、房屋、配套設施和代建工程等開發產品在開發過程中發生的各項生產費用，它能反映土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費的發生和各項開發間接費用的開支情況。如果提高了開發管理水平，減少了征地拆遷和前期工程費，降低了基礎設施費、配套設施費和建筑安裝工程費，控制了開發間接費用的開支，那末，必然反映為開發產品成本的降低。因此，通過開發產品成本的計算和分析，可使企業及時發現開發過程中存在的問題，采取降低開發成本的有效措施，多為企業提供擴大再開發所需的資金。

（三）反映和監督執行財經制度和財經紀律的情況，促使企業堅持社會主義方向

房地產開發企業的開發經營過程，也是貫徹國家財經制度和財經紀律的過程。每個開發企業，都必須執行國家的財經制度，遵守國家的財經紀律，堅持社會主義方向。由于房地產開發企業所有的財產物資和各項經營活動，都要在會計核算過程中反映出來，因而通過對憑證的審查和賬表資料的分析和考核，以及由此進行深入的調查研究，就可了解企業各項開發經營活動是否遵守財經制度和財經紀律。通過管理費用的核算，可以發現有無假公濟私、請客送禮、鋪張浪費以及擅自提高開支標準，擴大福利待遇等情況。通過利潤分配的核算，可以發現有無不按有關規定，不提或少提法定盈余公積金和公益金，在所有者之間多分利潤的情況。通過財產清查，可以發現有無貪污盜竊等等。做好會計工作，就能促使企業遵守國家的財經制度和財經紀律，同一切違法亂紀的行為作斗爭，促使企業堅持社會主義方向。

參考文獻:

1、蔡育天。市場化改革與房地產業[M].上海人民出版社，2003.

2、俞文青。房地產開發企業會計[M].上海：立信會計出版社，2008年。

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關鍵詞：盈余管理；房地產；會計核算

房地產行業是我國的支柱產業之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調控房地產行業，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產調控政策”，但房價一直在上漲。房地產公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩定因素，威脅了宏觀經濟的健康運行。

1 房地產行業盈余管理研究的意義

房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產行業的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調控決策。過度的盈余管理造成房地產行業欣欣向榮的假象，且有利于房地產商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩定。根據國外經典的研究成果，房地產泡沫一旦發生破滅，可能要持續三到五年的時間。

歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規范房地產行業的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。

2 房地產行業會計核算特點及其對應的盈余管理手段

2.1 無法統一界定銷售收入的確認時間

房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據《企業會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉移為標準。

房地產開發商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經過以下環節：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權過戶等。由于對銷售收入的確認——風險和報酬的轉移——存在不同的理解，所以會計人員可根據公司需要自行選擇環節作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。

房地產開發企業一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關的手續后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產開發企業通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉為銷售收入的時間，比如拖延所開發的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關的手續，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，引入了投資性房地產準則和公允價值計價模式。準則明確規定以成本模式作為投資性房地產后續計量的基準模式，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據需要進行選擇。有研究表明經營業績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產會計政策，增加公允價值變動收益、調節業績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實現的收入與所發生的費用的直接聯系為基礎，將所有與收入產生有關的成本在同一會計期間轉為費用。

房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入需要數年時間，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。3

我國房地產開發企業一般都會同時開發多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現。當期完工結轉的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產企業通常會根據自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當的成本，以此來調節當期的利潤。

3 如何規范房地產行業盈余管理

3.1 明確收入確認的環節

收入確認環節的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利于行業內各公司之間的對比。因此，《企業會計準則——收入》在建立了收入確認一般標準的基礎上，還應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引，讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法，從而使企業財務報告所提供的收入信息能反映企業的實際價值。

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關鍵詞：房地產企業 開發成本 分攤 研究

一、房地產企業開發成本分攤概述

（一）房地產企業開發成本概述

房地產企業開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。而房地產開發企業的開發產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，也就使得建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發的土地及土地使用權的全部支出。復雜的房地產開發成本也就使得房地產成本分攤難度大大加深。

（二）房地產企業開發成本分攤的概述

房地產開發屬于比較特殊的產業，而對于房地產會計核算制度有著一定的特殊性，特別是開發成本的核問題關乎企業的切實利益。房地產開發成本核算過程主要包括五個部分，分別為：確定成本對象、歸集成本（開發成本）、分攤成本、結轉產成品（開發產品）和結轉銷售成本。最為重要的還是房地產開發成本核算過程中的開發成本核算。然而，目前的房地產開發企業成本核算中，房產企業開發會計對于開發成本的歸集與分攤卻是困難重重。

對于房地產成本的分攤具有專門的要求，其分攤方式和方法都與其他行業的成本分攤具有很大的區別，成本分攤的對象既非是完全成本也非是制造成本的分攤方法，目前尚沒有較規范的成本分攤具體辦法來指導和規范房地產開發企業的會計核算工作，也就使得房地產企業會計難以根據按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。

二、房地產企業開發成本分攤原則

房地產會計對于開發成本的分攤是針對房地產開核算在開發成本上的多變性的時間、空間范圍所作的合理設定。對此，為了使房地產企業會計根據所面臨多變的環境，比如核算的空間范圍、所采用貨幣的幣值、核算對象的狀態、會計報告的時間要求等，結合《企業會計準則》的規定，房地產的成本分攤具有一定的原則。在房地產開發成本的具體分攤過程中，房地產開發成本及費用的歸集原則應符合權責發生制原則，而分攤原則應符合重要性則、受益性原則和配比原則。

（一）房地產企業開發成本分攤配比原則

房地產開發成本分攤配比原則是指房地產企業一個會計期間內的各項營業收入和與其相關的成本、費用應當在同一個會計期間內入賬，以正確地確定各該會計期間的損益。因此，配比是指相互配合和對比。它具體包括：因果配比，即直接配比。比如產品銷售收入和相應的成本期間配比，即間接配比。比如同一期間的收入和相應的期間費用，采用了配比原則的房地產會計對于成本的分配能夠與權責發生制緊密相聯起來。

（二）房地產企業開發成本分攤謹慎性原則

房地產開發成本分攤謹慎性原則，也即穩健性原則、審慎性原則，它是指企業進行會計核算時，對于屬于估計性的事項，應當注意穩妥、謹慎從事并留有余地。通俗的謹慎性就是“寧愿考慮可能發生的費用、損失和負債，不去考慮可能發生的收入、收益和資產”。又或者換句話說：費用、損失和負債不得低估，收入、收益和資產不得高估。開發成本分攤時的謹慎性原則有時也被認為是一種修正性慣例，對于房地產開發成本分攤能表現出加速折舊法、計提資產減值準備、物價持續上漲時的存貨計價采用后進先出法等。

（三）房地產企業開發成本分攤重要性原則

房地產企業開發成本分攤重要性原則要求房地產企業在進行會計確認、計量過程中對交易或事項應當區別其重要程度，采用不同的核算方式。而重要事項應當按、房地產企業開發成本分攤規定的原則處理、并充分準確的披露，在不影響會計信息有用性的前提下，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。

三、房地產企業開發成本分攤的實施策略

房地產企業開發成本分攤關乎房地產企業的核算效果，房地產企業會計根據上述原則，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，進行房地產企業成本分攤。

對于具體的房地產企業成本分攤是，通過總結，在具體實施時，主要根據能分清成本核算對象的，直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中。而規劃有兩個及以上物業類型的房地產項目，根據各物業類型的建筑面積占總建筑面積的比例計算確定。最后不可售公建物業能明確受益范圍的，按各期（區）建筑面積占總建筑面積的比例計算，按受益范圍分攤計入其他物業。

但是，不能明確受益范圍的，由于不確定因素諸多，在項目總體中，因具體情況而定。國稅發[2009]31文件對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，規定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。

根據國稅發[2009]31文件總結可知：占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。

而具體用這些方法是，通過總結，可得出四條方案：對于基礎設施而言，屬于共同成本，應該按照建筑面積法、直接成本法、預算造價法；對于公共配套設施費而言，也是共同成本，適用于建筑面積法來進行開發成本的分攤，而開發間接費和借款費用都是間接成本，開發間接費適用于建筑面積法，直接成本法和預算造價法，而借款費用適用于直接成本法和預算造價法。

此外，國稅發[2009]31號文還明確規定：土地成本，一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業自行確定。熟悉房地產成本核算的會計多數知道，不同的成本分配方法計算出來的成本計算對象的成本可能會相差懸殊，如何選擇科學、合理、有效的成本分配方法，是房地產業內會計值得深思的一個問題。

四、結束語

長期以來，建筑行業一直是備受關注的一個行業，建筑企業會計在對于房地產開發成本核算過程中，如何實現正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確計算分攤，實為重要，不容忽視。

參考文獻：

[1]徐鳳毅.淺談綜合性用途土地成片開發的成本分攤方法[J].新會計,2011（06）

[2]陳晨,汪應宏,彭山桂,溫秀琴.應用基準地價分類修正綜合法估價的研究[J].中國國土資源經濟,2009(12)

[3]王家斌,紀宏奎. 土地增值稅清算應注意費用分攤[J]. 稅收征納,2008(11)