景觀設計投資估算范文
時間：2023-09-25 18:17:06
導語：如何才能寫好一篇景觀設計投資估算，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
關鍵詞：景觀設計，景觀成本，成本管理，房地產管理。
中圖分類號：P901文獻標識碼：A 文章編號：
時至今日，房地產調控政策已有兩年，銷售市場一直低迷，持續時間之久，前所未見。在這場不見銷煙的戰爭中，如何活下去是大家都要思考的問題。降價不降品質，成了所有房企唯一的自救途徑。
一方面市場疲軟，一方面工程成本在增加。近兩年來苗木市場出現大面積的材料上漲，部分用作地被的小苗漲幅高達50%。而人工費在景觀成本中占有一半之多，這兩年也是大幅上漲。這種市場不振成本上漲的現實不斷擠壓房地產企業的利潤空間，促使企業面對更精細化的成本管理。
也許有人認為，在行情低迷時只要通過提高產品的檔次和質量就能贏得市場，事實上在目前的市場環境下，想把成本上漲的壓力轉嫁給消費者，只能加劇有價無市的局面，更難實現偏軟市場條件下快速銷售的目標。因此，在當前市場成交量急劇下跌的情況下，成本控制可以增強企業贏利能力。
制定合理的成本目標
精細化成本管理首先是制定合理的成本目標。是為了成本而做景觀，還是為了景觀制定合理的成本？景觀的成本如何制定？
我們知道，房地產項目中的景觀工程相較于其它類型的景觀更具有功利性。優秀的景觀給客戶帶來的現場體驗，直接提升房屋售價。因此在一定程度上增加景觀投入，提升樓盤品質，能夠帶來較大的經濟收益。然而任何投入都有邊際效應，當追加的成本超出了客戶為此付出的心理價位，下單意愿降低，反而不利于銷售。由此看來景觀作為樓盤產品的附加值，必須以客戶的現實需求為目標，量身定做，并根據景觀效果制定合理的成本目標。
根據客戶要求定制景觀有兩種方式，一種根據已研究確定好的產品，由經驗豐富的景觀設計師，選擇相匹配的景觀要素（水景、泳池、小品、綠化、草坪等），并根據這些景觀要素所占的比重，提出景觀成本建議價。這種方式適用于成熟的地產公司，對客戶的研究非常成熟，并已形成完整的產品線框架。
另一種方式適用于對市場還不確定，需要對客戶心理探索研究，稱之為客戶調研確定法。利用各種景觀元素的圖片對目標客戶進行接受度測試，由客戶直接決定景觀形象和投入成本。
以上兩種不同的方式實際上都貫穿同一個思想：產品定位決定了景觀形象，更直接地說是房屋售價決定了景觀成本。根據經驗，一個10萬方的樓盤景觀面積約4.5萬方，20萬方的樓盤的景觀面積約10萬方。景觀面積占樓盤可售面積的45%左右。根據我公司風尚項目來看，每平米投入500元已經達到流水淙淙、綠樹成蔭的效果，環境非常宜人。因此，在目前的市場行情下，景觀成本占房屋售價2%能被市場接受，是個合理的價格標準，在此標準線下，增加景觀投入將帶來樓盤形象的極大提升，是質的改變。
設計階段的成本控制
景觀設計方案決定了成本，而不同的用地條件和建筑的空間形態又決定了景觀方案。目前常見的建筑排列方式為圍合式、行列式、自由式①。大高層住區一般采用圍合式和行列式布局較多，樓間距較大，在中心形成集中成片的公共綠地，人工造景受到的約束較小，景觀層次分明，中心突出，能以少量的景觀亮點給人留下深刻的印象。而洋房和別墅類項目，容積率低，建筑密度高，多采用行列式布置，樓間距小，綠地較分散，集中的公共綠地少，多為宅前屋后的零星綠地。這類項目往往缺少景觀中心，每一部分都顯得零碎而平庸，這就要求每一部分都要作精品處理，成本分配也就顯得更關鍵。自由式布局常應用于山地或地形復雜的用地，建筑與自然山水融合，自身的景觀條件非常優越，景觀需要整理地形，引入觀景線、透景線，讓人造景觀與自然景觀融為一體，軟景比硬景更占優勢。
1、概念方案階段成本控制
不同的景觀元素單方成本不同。在限額成本的要求下，成本管理就是景觀要素的管理。在概念方案階段主要控制景觀節點的數量、位置和等級、軟硬景比例、水景面積、數量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住區中有“小區-組團”兩級結構，一級景觀節點通常為三個：主入口、核心景觀、軸線景觀節點。二級景觀節點是指組團中心，由組團的數量確定；三級景觀節點根據空間大小和服務半徑，分散布置在宅間。在設計過程中，對一、二級景觀節點的品質要求必須貫徹始終，確保樓盤品質不走樣。
景觀成本中硬質面積小但造價高，一般占整個造價的50%左右，因此有效控制成本就必須安排合理的軟硬景比例。根據實際調查和室外空間使用分析，硬質鋪裝面占景觀面積20%為宜，因樓盤的目標客戶群不同可以上下浮動5%。針對首次置業的樓盤，戶型面積較經濟，戶數較多，而且小孩出生較集中，需要多一些室外活動空間。改善型置業樓盤中，戶型面積大，戶數少，人口少，子女以青少年為多，客戶更傾向于安靜的生活空間，因此除了設置位置合理的體育活動場地外，應該下調硬質鋪裝面積，避免大面積的鋪裝廣場。
根據形式不同水景可分為硬質水景和軟質水景。硬質水景一般作為入口處或廣場上的點景。鋼筋混凝土為底，高檔石材裝飾表面，并配以各種趣味小品。這種形式的水景單方造價高（1100元/M2），應嚴格控制其數量。軟質水景通常是根據場地內原有的水文條件，因地就勢挖湖堆山而形成。也有純人工造湖而形成的。這種形式的水景面積大、池底鋪了膨潤毯，具有防滲漏條件，水系自我凈化能力強，單方造價低（120-180元/M2），景觀效果好。在有可利用水源的條件下，應積極倡導。除了就近的河湖水系可以作為水源考慮外，雨水收集和中水回用將是水源的新選擇。
景觀塑造的是室外空間的性格，營造不同的空間，或郁閉或開敞，給人以不同的空間感受是它的目的。而空間限定離不開樹木，尤其是大樹。綠化的成本大部分都在于大樹，同樣面積的土地，一棵大樹和一片草坪的成本比大約是300:1。因此合理的樹群位置和面積不僅僅影響景觀效果，也決定了成本分配是否合理。由于不同的樹種，價格差異很大，這部分的成本在概念方案階段需要有初步設想，擴初階段可以根據苗木市場情況作動態調整。
2、深化方案階段成本控制
根據設計任務書要求，設計方提供的深化方案階段性成果應包括投資估算，但因為長期脫離施工現場和材料市場，這個投資估算參考的意義不大。景觀設計師應根據現場條件和設計成果完成投資估算編制。
管理體系完善的地產公司可以建立知識資料庫，所有經過實踐的景觀元素在竣工后由景觀設計師錄入資料庫，詳細信息包括：平立剖詳圖、主要材料、建成時間、結算成本、現場效果照片、周圍環境描述。這將為新項目的投資估算提供現實依據。
深化方案投資估算與成本目標誤差小于5%的情況下，進入審批程序，成本核算部針對投資估算進行復核，并提出下階段設計指導意見，確保成本分配方案合理、有效。
3、擴初設計階段
擴初設計是對方案的細節研究和落實。設計方提交包括園建、結構、種植、亮化、給排水各專業的CAD圖紙，合同預算部核算部根據圖紙核算工程量，檢驗景觀設計是否滿足成本要求。景觀設計師根據合同預算部提供的工程預算，對具體的工程做法提出合理化建議，調整成本結構。
擴初階段調整成本結構的中心思想是改變硬質部分的材料和工程做法，降低這部分的投入，確保綠化效果。
硬質部分
石材的價格與產地、品名、厚度、面層類型有關，同樣的品種，進口的比國產的貴一倍，山東的比福建的略便宜些。除此之外石材的價格與出材率有關。市場上的毛板以600*1800為基本規格，300的模數出材率高，損耗最小。
6字頭的石材普遍比較便宜，在無錫市場603每平米55元，在上海市場芝麻白85元，石材無明顯差異，可替代性高。芝麻灰（654）每平米60元，是魯灰的一半（125元/平米）。
磚材中舒布洛克磚比普通水泥磚貴一倍，陶土磚比舒布洛克磚貴50%。高檔樓盤中應杜絕普通水泥磚，即使是通體水泥磚，在使用一段時間后，也難免脫色的結果，耐久性差。
施工工藝中異形石材鋪貼因為現場切割量大，人工費貴一倍。構筑物表面裝飾石材濕貼會出現泛堿現象，為避免泛堿影響觀感，有點掛、干掛和密封三種處理方法。密封和干掛最貴，點掛次之，濕貼最便宜。
軟景部分
同樣，在植物選擇上景觀設計師應根據當前市場行情，避免使用稀缺性樹種。但一級節點的綠化需要在效果和價格上權衡。價格不是太離譜的情況下，應該保證原設計要求。在限額成本下，調整次要景觀樹種，保證整體綠量。
篇2
【關鍵詞】：園林景觀；景觀設計；造價控制
中圖分類號： TU986 文獻標識碼： A 文章編號：
引言
園林景觀工程的造價控制主要集中在設計、招標和施工3個階段，目前園林景觀行業的建設已經具備一套相對完整的管理體系，但還不夠完善。在園林景觀工程建設中經常出現的施工更改現象、“三超現象”、建設效果與設計方案大相徑庭、報價不平衡現象，都與園林景觀工程設計階段的造價控制有著直接的關聯。如何加強對園林景觀工程設計階段造價控制與管理，最大限度地提高效益，是項目管理者面臨的重要問題。
一、園林景觀設計階段工程造價控制的重要性
園林是一門藝術，不僅具有感官休憩功能，更重要的是體現一種精神意境，需要表達的是一種文化韻味、歷史底蘊和人文氣息。設計質量的優劣，不僅會影響到工程的投資和使用，也會影響這座城市的文化、經濟發展。經分析發現，在決策正確的情況下，設計階段對工程造價的影響程度占75%，因此控制設計階段的工程造價具有十分重要的意義。
設計階段控制造價能充分體現事前控制的思想。由于設計階段畢竟是項目要實施而未實施階段，調整、改動都比較容易，為了避免不必要的修改，減少設計變更造成的工程造價的增加，應該把設計做細、做深入，尤其是施工圖設計。因為設計的每一筆都需要投資來實現，所以在沒有開工之前，把好設計關尤為重要。設計階段的造價控制是造價的源頭控制，也是最根本、最重要的控制[3]。設計階段控制造價是花小錢辦大事，如果在此階段做好的話，才是真正意義上的控制造價。該階段的造價控制不只是表面意義上的控制估算、概算、預算，而其實際意義在于通過控制造價，達到提高設計質量，降低工程成本的目的，達到真正意義上的控制造價。
二、園林工程設計階段造價控制的問題分析
1、缺乏完善的園林工程造價體系
目前我國的園林工程缺乏完善的造價體系，尤其對于通常被大家忽視的設計階段。比如很多的工程建設中的相關工程物資的采購都是通過招標形式來進行，但是科學合理的招標模式并未充分應用到涉及階段的工作中。設計單位缺乏競爭壓力，造價控制就會缺乏積極性，達不到科學合理的造價控制效果。另外，涉及階段的造價過程沒有制訂相應有效的規章制度，沒有合理的職責分工，有關人員的責、權、利不明晰，對工程造價控制的積極性不高，也是難以有效控制設計階段工程造價的重要原因。
2、設計費取費方式不合理
目前園林項目的設計費計算方式是按照工程造價的一定比例收取，并結合實際的建設面積進行調整，而和設計本身的優劣以及成本控制狀況沒有特別緊密地聯系。這種計費方式，一方面無法調動設計人員進行成本控制的積極性，另一方面也使得很多設計單位為了獲取更高利潤，盲目的，不計成本的提高工程造價和擴大單位建設面積成本，比如超預算的在涉及中大量使用珍稀名貴植物，采用昂貴的建筑材料，超強度地進行非常規建筑設計，認為提高造價，甚至在施工過程中因此對于設計隨意更改，使得決算價格超出預算，對于工程的建設造成不良影響。
3、設計方案審查監理制度存在局限
目前我國的園林工程設計監理一直沒有能夠真正能按照監理規范行事。在實際的項目開發中，行政控制往往大于專業控制以及市場控制，對于政府投資的項目，行政領導通常具有項目的最終決策權，甚至大于專家的審查作用，行政領導缺乏相關的專業技術知識，同時受到行政思維的影響，常常考慮到專業和效益之外的更多行政關系甚至人際關系的問題，因此很容易在設計方案的定位、構思及投資規模上引起誤導，使得設計方面的造價無法控制或者失去應有的作用，直接影響園藝工程建設的成本控制。
4、設計隊伍不夠健全
園林工程的造價控制是一項十分復雜和繁瑣的綜合性工作，從業人員要需要多種綜合全年的技術能力和職業素養。一直以來，由于行業內不太重視設計階段得造價控制，而工程技術人員不懂概預算，也不愿過問概預算，導致設計人員缺乏概預算知識，而一般的工程造價師又不太明白設計業務的成本狀況；另一方面，另一方面，在園林景觀設計中，受投資人設計任務書的局限和經濟利益的驅動，一味迎合投資人意識思路，使設計方案脫離了園林景觀營造的本質意義，過于強調功能和形式，追求方案的奢華和惟美，而忽略了景觀生態性和經濟性。這在很大程度上影響到對設計造價的有效控制。
三、園林工程設計階段造價控制的措施
1、完善設計階段的造價控制體系
在招標控制方面，應組織相關技術人員、專家、部門主管對方案進行評審，聽取設計單位的設計匯報，提出修改或建設性意見，對工程設計方案技術的優劣、設計的構思、投資估算的合理性和經濟性、設計組織方案、設計進度計劃等進行評估。通過經濟分析、技術比較、效果評價，來選擇經濟合理條件下確保使用功能，在滿足使用功能條件下追求造型美觀，確定以最少的投入創造最大的經濟與社會效益的設計方案為中標方案。同時對入選方案和中標方案進行公示，聽取社會意見。在規章制度方面，使工程造價控制由單一控制變為多方控制。建立責、權、利明晰的獎罰制度以及工作協調制度，從多方面采取措施實行造價的有效控制，采取措施，明確項目組織結構，明確造價控制者及其任務以使各部分的造價有專人負責。
2、制定并推行設計索賠及設計監理等制度
設計索賠和設計監理是工程設計所必須的制度和約束，只有建立詳盡的合理的管理機制，人們對設計的重視程度才會有整體性的提高，對工程設計的質量、經濟等也將有更好的保障。設計索賠制度的監理和加大索賠力度是切實保障設計質量和經濟的必要約束。通過對設計過程的監理，使設計趨于合理，造價控制在限額范圍內，真正做到用最小的投人取得最大的產出。目前我國推行的咨詢工程師(投資、造價)在一定程度上為該問題的解決提供了具體思路。
3、實行限額設計
限額設計是按照批準的可行性研究報告及投資估算控制設計，在保證使用功能的前提下，各專業按分配的投資額進行設計，以使總投資不被突破。要推行和使用限額設計，依靠技術創新控制工程造價是最有效的手段。第一，提高初步設計概算的精確度， 使之成為設計階段控制造價的依據，是對投資估算的第一次細化;第二，設計人員和工程經濟人員要密切配合，做好多方面的技術和經濟比較，力爭用最低的成本，完成工程項目的要求和使用功能。
4、積極引進并合理配置與優化造價專業人員
專業人才是解決園林工程設計階段造價控制問題最為長遠的解決方案。工程建設單位，或者專業的園林工程設計單位都應當積極引進并合理配置與優化專業人員，通過培訓或者人員自身的學習，不斷加強專業素養。比如可以不斷地開辦有關培訓班，由經濟技術人員為工程技術人員進行概預算知識的培訓，或者工程技術人員對概預算人員進行工程技術方面培訓，各方面的人員素質提高，設計階段的工程造價控制才能有序有效的進行。
結束語
園林景觀工程設計階段的造價控制管理，涉及面廣、環節多，相應的外部環境還不成熟，要做好這項工作應從規范行業做起，在政府有關部門的支持下加強管理，科學引導，使廣大園林景觀工作者充分認識到設計階段造價控制管理的重要意義。
參考文獻
[1] 林均清. 論園林景觀工程的造價控制管理. 東南大學出版社 2006.
[2] 郭婧娟. 工程造價管理. 北京：北京方交通大學出版社，2005.
篇3
一收集資料
園林景觀項目前期工作就緒后，業主會直接或委托給某一設計單位下達任務書。設計方接到任務后應立即組織力量進行項目跟蹤，派遣適合的人擔任設計負責人與業主接洽來了解整個項目的基本情況，摸清業主對項目的總體框架和基本實施內容，明確項目的綠地性質及服務對象，這對正確制定規劃總原則有積極的意義。為了掌握全面情況必須組織專業人員進行現場踏勘，必要時要求業主選派熟悉基地情況的人員陪同現場踏勘，并要求業主提供該基地的各種情況。為加深對基地的認識，設計人員通常要對基地整體以及特殊地塊進行現場拍攝將資料帶回，結合現狀圖充分理解掌握基地現狀合理利用有利因素進行設計。
二初步設計
⑴收集基地原始資料后，須及時進行整理歸納，形成文本。項目負責人組織各專業設計人員認真研究設計任務書，充分吃透其核心內容，把握精髓部分。將業主的景觀總體定位與抽象文化內涵相結合，同時將任務書中的規劃內容融合到有形的規劃構圖中，進行總體規劃構思，初步確定規劃輪廓，形成規劃草圖。接著將草圖結合原始資料進行補充完善，逐步明確總圖具置，使整個景觀規劃在構圖形式上符合園林景觀設計的舒適美觀原則。初次修改后的規劃構思，還不是一個成熟的景觀方案。為提高方案的新意設計人員尚需虛心好學多渠道聽取各方建議獲取設計經驗。設計中堅決杜絕只顧進度，一味求快的設計思路，否則會導致設計內容簡單枯燥、無新意不符合任務書的要求。盡量避免過多更改設計方案構思，花過多時間、精力追求圖面的精美包裝，而忽視對規劃方案本身質量的重視。整個方案定下后，圖文包裝必不可少，這就是設計產品的門面工程，越來越受到業主與設計單位重視。最后，將規劃方案的說明、投資估算等匯編成文字部分將規劃平面圖、功能分區圖等匯編成圖紙部分相結合形成一套完整的景觀規劃方案文本。
⑵文本方案調整業主拿到方案文本后，常會在短時間內提出調整意見。設計人員應在短時間內對方案進行調整、修改和補充。對一些較大的變動，或總體規劃方向的大調整，也要設法在短時間進行方案調整，甚至推倒重做，這點往往最能考驗設計人員的吃苦耐勞精神。對于業主的信息反饋，設計人員如能認真聽取，積極主動地完成調整方案，將會贏得業主的信賴，對今后工作有積極的推動作用；相反，設計人員馬馬虎虎、敷衍了事，不按規定時間提交調整方案，會失去業主的信任，甚至失去這個項目的設計。調整方案的意義重大，接下來的方案評審會，及施工圖設計等，都以它為基礎進行。
⑶方案評審、修改調整方案提交后，業主組織專家進行方案評審。出席人員，除各專業的專家外，還有建設方領導，市、區有關部門的領導，及項目設計負責人和主要設計人員。作為設計方項目負責人一定要結合總體設計情況，在有限的時間內，將項目概況、總體設計定位、設計原則、設計內容、技術經濟指標、總投資估算、初步設計概預算等諸多內容，向領導和專家作全方位的匯報。匯報人須言簡意賅，畫龍點睛，因為自己了解的項目情況，專家們不一定都了解，所以在某些環節上，要盡量介紹透徹、直觀化，并具有針對性。在方案評審會上，宜先將設計指導思想和原則闡述清楚，再介紹設計布局和內容。設計內容的介紹，必須緊密結合設計原則，設計指導思想及原則是設計布局和內容的理論基礎，而后者又是前者的具象化體現，兩者應相輔相成，缺一不可。方案評審會結束后幾天，設計方會收到專家組的書面評審意見。設計負責人必須認真閱讀，對每條意見，都應該有明確的答復，對特別有意義的專家意見，要積極聽取，立即落實到方案修改，結合方案評審意見，進行深入一步的擴大初步設計。在擴初文本中，應有更詳細、更深入的總體規劃平面、總體豎向設計平面總體綠化設計平面、建筑小品的平、立、剖面。在地形特別復雜的地段，需繪制詳細的剖面圖，且必須標明幾個主要空間地面標高，包括路面、地平、室內地平、湖面 、水面、池底等。在擴初文本中還應有詳細的水、電氣設計說明，如有較大用電、用水設施，要繪制給排水、電氣設計平面圖。擴初設計評審會上，專家的意見都比較集中，且有針對性。設計負責人要言簡意賅，對癥下藥，根據方案評審意見，著重介紹擴初文本中修改過的內容和措施。未能修改的，要充分說明理由，爭取得到專家評委的理解。設計方應盡可能運用多媒體進行演示講解，這樣能使整個方案的規劃理念與精細的局部設計效果完美結合，使方案更具形象性和表現力。經過方案設計評審會和擴初設計評審會后，總體規劃平面和具體設計內容都能順利通過評審，為施工圖設計打下良好的基礎。
三施工圖設計
擴初設計方案通過后，接著是施工圖設計。再次踏勘是做好施工圖設計必不可少的步驟。項目負責人組織包括建筑、結構、水、電等各專業的設計人員對基地進行精堪，掌握最新的基地現狀，弄清對造景的有利因素和不利因素，找出對設計影響較大的變化因素，加以調整研究，隨后進行施工圖設計。如何把客觀不利因素變成園中各處美景的地形背景，就需要設計師因地制宜，結合自然山水地形，加以合理規劃設計，方可營造出“雖為人作，宛自天開”的園林景觀效果。當前，項目設計周期和施工周期都相當緊促，設計方出圖通常實行先要先出的方式，按正規程序這是不允許的，很容易造成建設混亂，責任難分。在大型園林景觀綠地的施工圖設計中，急需提交的圖紙分別是總平面放樣定位圖、豎向設計圖、主要的大剖面圖、土方平衡表、給排水管網布置圖和主要材料表、電力供應總平面布置圖與系統圖等。值得注意的是各專業圖紙間要相互一致，自圓其說；每一專業圖紙與今后陸續完成的圖紙之間，需有準確的銜接和連續關系。提交了以上施工圖，也許工程已進入開工建造階段，因為當前社會生產力有了很大的提高，項目施工周期也安排得比較緊迫，從而使整個工程項目可能處于邊設計邊施工的狀態。接著是做各個單體建筑、小品的設計，其中包括建筑、結構、給排水、供電照明等各專業施工圖設計。這就要求項目設計負責人不但要具備扎實的專業理論水平，還需具備超強的業務能力和交際藝術，才能帶領好設計團隊按時按質落實設計任務書。
設計負責人應時刻有一個工程預算控制度，組織造價工程師進行施工圖預算，盡量較準確反映整個工程的投資情況。施工圖預算常以擴初設計的概預算為基礎，涵蓋施工圖所有設計項目的工程費用，包括土方地形工程總造價，建筑小品工程總價，道路、廣場工程總造價，綠化工程總造價，給排水、照明安裝工程總造價等。
四施工圖交底
施工設計圖紙提交后，業主組織設計方、監理方、施工方召開施工圖設計交底會，聯系監理方、施工方看圖、讀圖，使參建各方對圖紙有實質性的把握和理解。在交底會上，業主、監理、施工各方提出各專業存在的問題，各專業設計人員對口進行答疑。一般情況下，業主方的問題多涉及總體上的協調、銜接；監理方、施工方的問題常提及設計節點、大樣圖的具體實施。雙方側重點不同。業主方、監理方、施工方都是有備而來，并涉及的問題往往是施工中關鍵節點，因而設計方在交底會前必須做好充分準備，會上要盡量結合設計圖紙當場答復，現場不能回答的，回去考究清楚后盡快書面答復。
篇4
關鍵詞：園林工程；工程造價；控制
Abstract: The landscape engineering cost control of management is with wide involvement, multiple links, and still not mature and corresponding external environment. To do this work well should be started from regulating the industry standards, strengthening management, guiding scientifically with the support of relevant government departments to make the botanical garden workers to fully understaken the great significance of garden the project construction cost control and management.
Keywords: landscape engineering; project cost; control
中圖分類號：TU986.3 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）
園林綠化工程造價是指為建設一項園林綠化工程， 在土地市場、設備市場、技術勞務市場以及承包市場等交易活動中所形成的園林綠化建設工程價格。園林綠化工程造價是項目決策的工具， 是制定園林綠化投資計劃和控制投資的有效工具，也是落實園林綠化建設資金的依據，同時也是評價園林投資效果的重要指標。
一、項目決策階段的成本控制
項目技術經濟決策，對建設工程成本控制以及項目建成后的綜合效益，有著決定性的影響，是建設工程成本控制的重要 階段。合理確定建設地區和建設地點，科學地確定建設標準、建設規模以及選擇適當操作流程，直接關系到建設成本和項目建設效益，直接影響著各建設階段工程成本的確定與控制。
（一）在可行的基礎上編制投資估算
園林工程建設以技術行為為主，投資估算是建設前期工作中的重要環節之一，是研究、分析建設項目的技術經濟效益的重要依據。在可行性研究的基礎上，估算就作為設計任務下達的投資限額，對設計概算起控制作用，并作為資金籌措及向銀行貸款的依據。因此，本著實事求是的原則，投資估算必須是項目設計的真實反映，直接映射建設地區的經濟狀況。設計方案要優化，不僅技術上可行，經濟上更應合理。成本控制應滲透到設計的全過程中去，按照工程造價管理的原則，合理預測投資估算中各種動態因素的變化，盡可能讓投資不留缺口，這是編制投資估算工作的關鍵，也是下階段工作的重要依據。
（二）應用多目標評價體系控制成本
建設園林工程需考慮建設項 目的生態、社會、經濟目標 ，同時還應綜合考慮當地的社會文化背景、決策者的個人素養、喜好和外部經濟的最大化等多方面因素確定合理的決策指標，多樣化的目標直接決定了評價體系的準確性以及工程建設的綜合效益。園林工程建設以城市為載體，旨在改善環境、創建美好景觀，追求生態、社會、經濟效益的最大化。由于社會系統的復雜性，通常園林工程項目目標是相互制約的，因此，多目標評價體系越來越多地應用于園林工程項目決策。
二、設計階段的成本控制
工程建設造價控制貫穿于工程建設各個階段，其重點主要在項目的投資決策和設計階段，設計階段的造價控制又是投資決策的主要依據，并直接影響著整個工程的造價控制過程。設計階段是生成和確定工程造價的主要階段，設計方案是否合理和設計質量的高低對工程造價產生直接的影響。從統計數字來看，自方案至施工圖設計完成對項目的成本影響程度占全部成本的85%以上。設計階段分為方案設計、擴初設計、施工圖設計。
（一）園林工程設計階段的造價控制
1、采用限額設計的方法
在批準的額度范 圍內進行設計。當然這種設計并不是一味考慮節約投資，簡單地、盲目地壓縮投資。它必須尊重科學、尊重實 際、實事求是，在保證設計的科學性、合理性的前提下得出最佳方案，正確處理好項目建設中技術與經濟的對立統一關系。
2、建立合理的設計取費標準
目前較多的采用投資額乘以百分比的方法，即方案的投資估算乘 以百分比的方法。造成設計單位為獲取高額設計費盲目提高設計標準，造成不必要的浪費。
3、加強設計市場的資質管理
園林景觀設計市場無照無證設計、掛靠設計呈泛濫趨勢。這不僅擾亂了設計市場的有序競爭，同時大量低劣的設計作品充斥市場，造成設計變更多、后期養護費用高。低水平的競爭不利于設計人員業務水平的提高，新技術、新材料、新工藝難以推廣，造成整個行業的成本提高。加強資質管理也是控制造價的有效途徑之一。
（二）園林工程設計方案的管理
根據設計編制概預算確定園林工程造價，并進行技術經濟的評價,分析此項工程項目的經濟效益和社會效益,選擇最優化的設計方案。
1、 實行設計招標及多方案競爭
園林景觀學就其研究內容來說，跨越了社會科學和自然科學，是綜合性特別強的邊緣學科。它以景觀的生態性、美學性、文化性、人文性為主線展開研究。克服因立場、目標、手段、價值取向、個人偏愛等因素影響，確定的方案應該是技術上可行、經濟上合理、符合國情的有創意的優秀方案。它要求設計招標的評委具有現代園林景觀意識，科學、系統地評定每一方案。同時要求設計人員具有較高的業務水平和較強的經濟意識。
2、引入競爭機制，實行工程設計招標投標
按照市場經濟要求,在積極推選限額設計，控制設計階段工程造價的同時，開展設計招標，實行按中標價設計的新機制，把工程設計推向市場，以便通過多方案的技術比較，經濟效益評價，優化設計方案，從而增強對投資的有效控制。
3、改變設計費用只反映設計的難易度而不考慮工程造價合理的作法
實行在現有收費辦法的基礎上，加入節約投資按比例提成新機制，這樣就可以把設計人員的切身利益與工程造價有機的結合一起，從根本上扭轉設計人員不注重投資、技術經濟相脫節的問題。
三、施工階段的成本控制
施工階段是園林景觀工程造價的重要環節。園林景觀工程施工 階段中的造價控制，即事中控制，應該從建設單位和施工單位兩方人手，切實做好造價控制。
（一）用經濟觀點審查施工組織設計
施工組織設計與工程造價有著直接關系。重點在于落實勞動力配備及工程進度，主要苗木的苗源是否充足及產地是否合適，苗木種植是否規范，對于不得不反季節種植的植物 ，保護措施 是否到位。因而建設單位和施工單位都應認真審查施工組織設計，不可忽視其對工程造價的影響。
（二）簽訂工程承包合同
嚴肅認真地簽訂工程承包合同。園林景觀工程承包合同是建設單位和施工單位進行園林景觀工程項目實施中的法律依據。合同必須到公證處進行公證，以便在施工中發生糾紛時得到有關部門的裁決。要增強合同法律意識，把握合同條款的條理，精心推敲合同文字，以避免引起工程造價糾紛和索賠。由于引進了競爭機制，有許多一級取費等級施工企業自動降低一個或二個檔次取費，即甲類取費降為乙類或丙類取費。這固然是降低工程造價的有效措施；但在合同中除寫明取費等級外還應把各市、地有關預結算文件規定的內容及標準準確地、具體地寫進合同。
（三）加強工程監理工作
建設單位可以通過招標的形式，確定一支技術水平高、責任心強的監理隊伍。要求他們不但懂得設計與施工技術，還要具備工程經濟的知識，要有經濟觀點。同時施工單位要積極配合監理做好苗木驗收、隱蔽工程驗收。控制材料代用及設計變更。
（四）加強結算管理
在工程竣工決算時，對工程量的審核應根據施工承包合同要求，對施工過程中出現的設計變更、現場簽證等進行審核，不能多算或不按規則計算，在要求施工企業報送相應的工程計算式和材料用量明細表的同時，造價管理單位也要編制一份完整的結算書和材料用量明細。凡合同條款明確包含的費用，屬于風險費包含的費用，未按合同條款履行的違約等一律減費用，嚴格把好審核關。在結算審核中還應注意審核項目的單價、結算書中分項的正確性及程序及準確性，結合現場的實際情況分析計算。
四、結束語
總之，園林工程設計階段的造價控制管理，涉及面廣、環節多，園林建設工程造價的確定與投資控制的實質，就是運用科學技術原理和經濟及法律手段，解決工程建設活動中的技術與經濟、經營與管理等實際問題，只有在項目建設的各個階段，采用科學的計價方法和切合實際的計價依據，合理確定投資估算、初步設計概算和施工圖預算，才能提高投資效益。
參考文獻 ：
篇5
【關鍵詞】：景觀工程成本管理成本控制
【 abstract 】 : At present, the scale of the landscape engineering revealed a general trend of expansion, the construction cost control as a comprehensive work, for resources and capital saving plays a very important role. This article introduced landscape engineering cost management and control from the investment decision-making, design, and construction.
【 key words 】 : landscape engineering; Cost management; Cost control
中圖分類號：P901文獻標識碼：A 文章編號：
引言
近年來，隨著城市化進程的不斷推進，人民生活水平的不斷提高，人們越來越注重生活質量，注重自身的生活環境，各地都在如火如荼開展景觀工程建設。對于施工企業來說，有效的實現成本管理和控制，是實現利潤最大化的主要手段之一。但是，當前的施工企業往往因景觀工程的投標決策不合理、施工管理水平不高、管理制度不完善、工程成本控制不當等問題，造成成本支出大、效益低下的不良局面，因此，如何有效的實現成本管理和控制具有重要的意義。
1．投標決策階段的成本管理與控制
自上世紀90年代以來，各地普遍加強和規范了建設工程的招投標管理工作。招標方式從以議標為主逐漸過渡到以公開招標為主，通過參加投標成為施工企業承接工程的重要途徑。如果項目投標時因多方原因，造成標價嚴重偏離成本，則就成為潛在的虧損項目，且難以扭轉。因此。正確的投標決策是施工企業最為關注的問題。而報價則是投標決策中的重點和難點。也是施工企業進行成本控制管理的最重要一步。投標價格是施工企業根據自身情況以及市場價格，運用報價技巧與策略做出的。投標報價的制定難點是：既要做到在投標競爭中有利可圖，又要使得報價具有競爭力。因為報價的編制不能象編制施工圖預算那樣套用現成的預算定額、取費標準等制定，而是要考慮諸多因素的影響，比如項目自身的情況、企業自身的條件以及投標競爭對手的報價等，進而對投標報價進行調整，才能做出合理、有競爭力的報價。可見，合理的投標決策對投標價格的確定非常重要。
以園林項目為例，施工企業常通過以下幾個步驟和方法進行投標報價：
(1)成本分析。主要包括土方拆除修筑成本、園林景觀工程修建成本以及水電安裝成本三方面。這三項內容主要以現場的施工、管理情況，投標時人工、材料的市場信息、進場時間、對植物采購、種植的季節性影響，以及鋪裝材料的損耗率等因素所進行的人工、材料、機械費用的成本單獨核算。
(2)在成本分析的基礎上，確定企業期望達到的利潤比例，得到投標總價。
(3)在投標總價確定的基礎上，采用不平衡報價等方法提前企業資金的收回時間，間接地獲得經濟效益。由于一般是按照工程進度付款，前期資金壓力較大，采取不平衡報價法可以有效提高企業資金周轉速度和使用率，減輕企業資金壓力。同時，由于同林景觀工程中的某些工程量為暫定量，以結算工程量為準，如果能巧妙運用這種報價方法，還有利于企業轉移風險。
此外，園林景觀工程招標的最大特點是涉及面廣：一個景觀招標項目會涉及到土建、裝飾、安裝、市政以及園林景觀工程幾大分項工程，因而企業要在總價確定的基礎上，合理分配各分項報價。
2．設計階段的成本管理與控制
該階段是園林景觀工程造價的首要環節。設計階段分為方案設計、擴初設計、施工圖設計。園林景觀工程設計階段中的造價控制，即事先控制從統計數字來看，自方案至施工圖設計完成對項目的成本影響程度占全部成本的85以上，而施工養護階段不足15。針對這種情況，可從以下幾個方面做好園林景觀工程設計階段的造價控制：
2．1實行設計招標，多方案競爭
多角度評標園林景觀其研究內容是以景觀的生態性、美學性、文化性、人文性為主線的跨越社會科學和自然科學的綜合性特別強的邊緣學科，要求設計招標的評委具有現代園林景觀意識，科學、系統的評定每一方案，克服因立場、目標、手段、價值取向、個人偏愛等因素影響，確定的方案應該是技術上可行、經濟上合理、符合國情的有創意的優秀方案。摒棄設計中的封建復古主義、現代拿來主義，同時要求設計人員具有較高的業務水平和較強的經濟意識。
2．2采用限額設計的方法
即在批準的額度范圍內進行設計當然這種設計并不是一味考慮節約投資，簡單地、盲目地壓縮投資，它必須尊重科學、尊重實際、實事求是，在保證設計的科學性、合理性的前提下得出最佳方案。正確處理好項目建設中技術與經濟的對立統一關系。
2．3建立合理的設計取費標準
目前較多的采用投資額乘以百分比的方法，即方案的投資估算乘以百分比的方法。造成設計單位為獲取高額設計費盲目提高設計標準，造成不必要的浪費，尤其是境外設計公司取費標準虛高也是整個項目造價突破的原因之一。建議采用：面積×設計單價×難度系數×方案優化系數。設計單價根據設計單位的資質不同而不同，難度系數可根據項目的難易程度加以區分，方案優化系數是根據項目中技術指標、經濟指標等因素綜合考慮的獎勵性系數。這樣設計報價更具有客觀性、公正性、公平性，真正做到優質優價，更合理地控制項目造價。
2．4加強設計市場的資質管理
園林景觀設計市場無照無證設計、掛靠設計呈泛濫趨勢。這不僅擾亂了設計市場的有序競爭，同時大量低劣的設計作品充斥市場，造成設計變更多、后期養護費用高；低水平的競爭不利于設計人員業務水平的提高；新技術、新材料、新工藝難以推廣；造成整個行業的成本提高。因此加強資質管理也是控制造價的有效途徑之一。
2．5加強監督審查管理
設立設計監理制度以及推廣園林景觀施工圖審查制度，這樣可以有效控制設計深度，避免或減少施工階段圖紙變更，從而更好的控制造價。
2．6加強設計質量管理
產生概算超估算、預算超概算的主要原因之一是設計深度不夠，經濟工作粗糙。缺項漏項，造成項目決策失誤或先天不足，因此設計階段必須嚴把深度質量關，盡量把設計深度做細、做實，減少不必要的折騰和浪費。
3．施工過程的成本管理與控制
3．1圖紙方面
在圖紙方面，根據項目開工時間來安排圖紙提交汁劃，當圖紙提交的時間與開工時間間隔較久，可能會因為建筑規劃的修改使得圖紙重復設計，所以，施工圖設計應結合項目的推進情況來分區設計，這就不會出現因項目規劃的變更造成圖紙的重復設計。當確實要做施工圖紙設計變更時，應先提出書面申請，申請里應有設計變更的原因，控制工程變更所引起的成本增加。
3．2施工組織方面
施工組織設計應盡量提前，施工組織方案的制訂應包括：現場人員需求量；材料、機器的調度；施工進度計劃的編制，以及及時對比實際的進度與計劃的進度，做到及時糾正；園林景觀后期質量效果和綠化養護；安全文明施工等。考慮現場各方面因素盡最大可能，最高效率的控制施工成本。
3．3加強各單位之間的協調工作
為了及時了解各方的進度和變動情況，項目部應統籌安排，做好現場與各單位之間的協調工作。例如：與采購部們的及時溝通，科學合理安排苗木的進場數量和時間，以及所需的人工和機械，使得苗術進場和現場的驗收做到一次到位，避免二次中轉，減少成本；工地購買材料也可做到根據實際需要下單，避免一次性購買后造成積壓浪費，占用倉庫場地。
3．4工程質量
在景觀工程施工過程中，要加強工程質量控制管理，對施工工序的質量的檢查做到上一工序未合格，責令停止重整，否則下一工序不能進行。做到真正把質量管理貫徹到整個施工過程中。在施丁前進行技術交底，嚴把質量關，盡力做到工程一次完成、一次檢驗合格，避免返工造成成本增加。特別是對到場的花卉，還未種植，應及時歸類、澆水，否則可能會導致苗木枯萎、死亡，增加工程成本。
4．結束語
景觀工程造價管理與控制是一項系統工程，既涉及施工企業的投標決策、企業施工管理機制，施工過程成本管理中的材料、人工和機械成本控制，又與建設方的投資控制息息相關。通過投標決策分析，完善施工成本管理機制和施工過程成本控制分析，并提出了相應對策，使施工企業能夠科學合理使用人力、物力、財力，取得最大的經濟效益和社會效益。
參考文獻：
[1]吳疆.臥莖景天在北方園林景觀工程中的應用與推廣[J].國土綠化,2009(02)期
[2]張興，武雪松.論現今園林景觀設計及工程施工存在的問題[J].中國園藝文摘,2009(04)
[3]鄧容.論園林工程造價的全過程控制管理[J].綠色大世界•綠色科技,2009(05)
篇6
園林景觀綠化工程造價是指為建設一項園林景觀綠化工程，在土地市場、設備市場、技術勞務市場以及承包市場等交易活動中所形成的園林景觀綠化建設工程價格。園林景觀綠化工程造價是項目決策的工具，是制定園林景觀綠化投資計劃和控制投資的有效工具，也是落實園林景觀綠化建設資金的依據，同時也是評價園林景觀投資效果的重要指標。園林景觀綠化工程造價管理包括兩方面內容，一是園林景觀綠化建設工程投資費用管理，一是園林景觀綠化工程價格管理。下面，本人就對當前園林景觀綠化工程造價存在的問題進行了分析，并就如何控制園林景觀綠化工程造價談幾點看法。
1. 投資決策多由行政拍板缺乏科學性經濟性
由于園林景觀綠化工程多屬市政公益工程，大多由政府投資建設，其實施的好壞會對園區功能和日常生活產生深刻的影響。但由于部分地方的長官意識作崇，在進行項目可行性研究時，缺乏科學嚴謹的工作態度，更別提廣泛調查研究、多方案比選了，而是由一些領導拍板定案，靠人脈關系取勝，一些技術先進、功能可靠、經濟合理的建設方案得不到重用。在這種情況下，要做好工程造價的控制就十分困難。
2. 講求藝術性與投資金額控制的矛盾
因園林景觀綠化工程具有藝術性、方式多元化、衡量尺度不一等特征，實用性弱于美學需求，所以設計師作品真實意圖的表達很容易因投資人設計任務書的局限性受到禁錮。由于目前園林景觀設計方案未完全進入招投標市場，存在不透明性，設計師的作品過度依賴投資人狹隘的觀點和錯誤的信號，設計主體思想缺乏統一，導致最優化、最合理、最科學的設計方案被人為肢解，只考慮作品的標新立異、方案的奢華和惟美，無暇顧及經濟技術問題，最終造成園林景觀綠化項目的投資成本不斷遞增，投資金額與建設成效無法成正比。
3. 精通造價的人員奇缺導致園林景觀綠化工程造價不合理
相對其他城市公共基礎設施建設，城市園林景觀綠化建設投資金額相對較少，有限的市場份額使得設計隊伍建設進退兩難，設計單位在有限的設計業務中很難在專業劃分及階段分工上花更多地精力去設置細化。園林景觀設計隊伍中部分設計人員不熟悉本專業的概預算定額、建筑材料市場價格，而預算人員對工程技術問題往往不太熟悉，同時受市場份額和企業運作人力資源承受能力的影響，園林景觀工程在具體專業分工上又不夠細化，專業技術力量上在設計階段的分布存在嚴重缺位或配置不合理，導致設計階段造價控制不嚴或造價失控。
4. 設計前期調查工作不到位導致造價控制難度加大
其一，城市園林景觀綠化工程多為城市配套工程或在地質條件較為惡劣的山巒、崖壁、灘涂、濱水區等進行建設，其城市地下管網、地質水文、周邊環境、服務對象等都直接影響工程建設成本，前期調查的環境基礎資料不到位直接影響造價控制。
其二，園林景觀綠化工程不僅具有感官休憩功能，更重要的是體現一種精神意境、歷史文化底蘊和人文氣息，所以設計前必須認真地對當地的歷史脈絡、風土人情、地方特色進行詳細的調查研究。
5. 搞好園林景觀綠化造價控制的措施
5.1 要多角度地科學決策，推行招投標機制，形成投資最高限額
園林景觀綠化工程設計通過公開、公平的招投標競爭，能促進設計單位自覺按設計要求提交實用、安全、經濟的設計方案。在評標過程中，引入價值工程分析方法，按各評價指標的重要程度分配權重，可選擇出最優設計方案，有利于工程投資的控制。同時，應積極推行限額設計。在推行限額設計中，依靠技術創新控制工程造價是最有效的手段，提高初步設計概算的精確度，使之成為設計階段控制造價的依據，是對投資估算的第一次細化,力爭用最低的成本，實現工程項目的必要功能。
5.2 對園林景觀綠化設計方案進行公開評審、論證、公示以控制造價
設計信息后，建設單位首先應組織專家、相關技術人員、相關部門及主管領導對收到的設計方案進行評審，通過技術比較、經濟分析、效果評價，力求選擇經濟合理條件下確保使用功能，在滿足使用功能條件下追求造型美觀，確定以最少的投入創造最大的經濟與社會效益的設計方案為中標方案。
5.3 加強設計變更管理，實行限額動態控制
在園林景觀工程建設中設計變更是不可避免的，若在施工中進行變更，必將造成投資方重大的損失。該情況園林景觀綠化工程建設中表現尤為突出，例如投資方為了達到立竿見影的建設效果或者施工方為了彌補在投標過程中因不平衡報價損失而采取更改設計的辦法（增加綜合報價較高的苗木的種植密度、加大苗木規格、更改苗木品種等），使工程的整個投資造價飚升。倘若進行實行限額動態控制，在方案及施工圖經濟合理的前提下，人為要求進行設計變更的行為將大大減少。
5.4 加強園林景觀綠化工程實施階段的造價管理
在園林景觀綠化工程項目的實施階段，工程預、結算審核方面的控制及管理可分為三個階段：招標管理階段、施工管理階段和結算階段。在招投標管理階段中，招標文件應對工程造價的計價方式、定額及費用的取定、增加工程的結算方式等有明確規定。項目實施階段，必須要按照合同辦事，樹立法律意識，做好各項資料的記錄和收集工作，全面履行合同內容，有效地控制工程造價。
5.5 控制材料用量，合理確定材料價格
在工程造價的控制中材料價格的控制是主要的，材料費在工程中往往占有很大的比重，一般占預算費用的70%，占直接費的80%左右。因此必須在施工階段嚴格按照合同中的材料用量控制，合理確定材料價格，從而有效地控制工程造價。市場經濟為材料的供應提供了多種渠道，而且材料品種價格繁多，造價管理人員應密切注意市場行情，隨著工程進展情況深入現場、市場，掌握第一手的施工情況及材料信息，為竣工決算提供有力的依據。
5.6 嚴把變更關，將園林景觀綠化工程預算控制在概算內
在園林景觀綠化施工中引起變更的原因很多，如工程設計粗糙，使工程實際與發包時提供的圖紙不符；當前市場供應的材料規格標準不符合設計要求等，這些問題的產生給工程造價留下活口因素。所以在施工過程中，必須嚴把變更關，嚴禁通過設計變更擴大建設規模，提高設計標準，增加建設內容等，最好實行“分級控制、限額簽證”的制度。對必須發生的設計變更，尤其是涉及到費用增減的設計變更，必須經設計單位代表、建設單位現場代表、監理工程師共同簽字，而且應盡是提前實現這類型變更，減少損失，因為已完成或部分完成的工程內容還需拆除，勢必造成重大變更損失。
5.7 嚴格現場簽證管理，掌握工程造價變化
在施工過程中，建設單位要加強現場施工管理，督促施工方按圖施工，嚴格控制變更洽商、材料代用、現場簽證、額外用工及各種預算外費用，對必要的變更，應做到先算賬后花錢，變更一旦發生就及時計算因工作量變更而發生增減的費用，隨時掌握項目費用額度，避免事情積壓成堆，對工程造價心中無數。建設單位的現場代表要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證工作，減少結算時的扯皮現象。嚴格現場簽證管理，是施工階段控制工程造價的關鍵。
5.8 加強結算管理，嚴格把好審核關
在工程竣工決算時，審核人員應堅持按合同辦事，對工程預算外的費用嚴格控制，對于未按圖紙要求完成的工作量及未按規定執行的施工簽證一律核減用； 凡合同條款明確包含的費用，屬于風險費包含的費用，未按合同條款履行的違約等一律減費用，嚴格把好審核關。對工程量的審核應根據施工承包合同要求，對施工過程中出現的設計變更、現場簽證等進行審核，不能多算或不按規則計算。其次，在結算審核中，還應注意審核項目的單價、結算書中分項的正確性及程序及準確性，結合現場的實際情況分析計算。
6. 結語
園林景觀工程設計階段的造價控制管理，涉及面廣、環節多，相應的外部環境還不成熟，要做好這項工作應從規范行業做起，在政府有關部門的支持下加強管理，科學引導，使廣大園林景觀工作者充分認識到設計階段造價控制管理的重要意義。
參考文獻
[1] 林均清. 論園林景觀工程的造價控制管理. 東南大學出版社 2006.
[2] 郭婧娟. 工程造價管理. 北京：北京方交通大學出版社，2005.
[3] 尚梅. 工程估價與造價管理. 北京：化學工業出版社，2008.
篇7
關鍵詞：園林景觀；管理；控制
園林工程成本管理與控制是指進行某項工程建設所花費的全部費用，其核心內容是投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算、工程結算、竣工決算等等。由于工程預結算的編制是一項很煩瑣而又必須很細致地去對待的技術與經濟相結合的核算工作，不僅要求編審人員要具有一定的專業技術知識，包括建筑設計、施工技術等一系列系統的建筑工程知識，而且還要有較高的預算業務素質。但是在實際工作中，不論水平好壞，總是難免會出現這樣或那樣的差錯。如定額換算不合理，由于新技術、新結構和新材料的不斷涌現，導致定額缺項或需要補充的項目與內容也不斷增多。
1.園林景觀成本內容
園林景觀成本基本構成。
根據房地產發中園林景觀項目費用標準的內容，施工項目成本主要由直接成本和間接成本構成。具體內容如下：1）直接成本：主要有材料費（原材料、構配件、半成品費、租賃費等），人工費（資金、保險、加班費、勞動福利費等），機械使用費（自有機械、臺班費、機械租賃費）以及與其相應的材料二次搬運費，臨時設施費等。2）工程間接成本。主要包括現場管理人員工資、管理人員工資附加費、辦公費、差旅費、固定資產使用費、行政工具使用費、職工教育費、勞動保險費、待業保險金和勞動保護費、工程保修費、工程排污費等。
2.園林景觀成本控制內容
2.1合同方面：依據園林景觀設計方案圖承包合同為依據，根據合同要求的工程項目、質量、進度等指標，詳細地編制好項目方案組織設計，以此作為制定計劃成本的基礎。對合同中的暫定項目和存在變更的分項工程，及時申報。用合同賦予的權利合理的增加收入，減少支出。
2.2技術方面：首先根據現場的實際情況，科學規劃項目實施現場的布置圖，為減少浪費，節約開支創造條件；依據自身的技術優勢，充分調動管理人員的積極性，開展合理化建議活動，盡可能的擴大成本控制的范圍和深度，從而減少成本支出。
2.3成本核算意識方面：改變現行項目成本核算員的管理體制由于一些園林施工企業的施工項目仍然沒有從計劃經濟思想觀念意識上徹底地轉變，不僅削弱了各自職責的協調發揮，也阻礙了企業的長遠發展。經營核算部門作為一個施工成本管理與核算的職能部門，深刻認識到施工成本管理在項目施工管理中占有不可替代的重要地位。離開了成本的預測、計劃、控制、核算一套完整的成本管理系統動作，將直接制約、影響或遲滯著項目施工管理。項目所有的成本核算員應集中管理和統一調配，成本核算員進行施工成本核算時，必須具有獨立性。因此改革現行成本核算員管理體制，實行對工程項目成本核算員管理規范化、制度化、程序化、科學化，由公司對各工程項目核算員實行統一委派，集中管理，不定期輪崗，定期或不定期學習、交流、考核，激勵競爭上崗。使工程項目核算員切身利益與工程項目分離，才能建立健康有序的施工成本管理與核算，變被動為自覺地走向向科學管理要效益的發展軌道。
2.4成本核算員的責任感方面：各工程項目負責人應自覺認真學習和嚴格貫徹執行本公司制定的《施工成本控制與核算管理制度》，并保持自律，不利用職權或工作便利干擾成本核算管理工作，使成本核算管理真正落到實處。同時，公司職能部門應積極監督、引導和各工程項目負責人積極協調配合，使工程項目成本核算員實行施工成本核算時確實發揮實效作用，對工程項目施工生產中發生與施工成本相關的工程變更項目，及時收積整理并辦理簽證手續定期向公司經營部門上報審核，以便及時準確地控制施工成本井掌握工程施工進度情況，也給工程竣工結算防止不必要的損失提供有利的保障。公司制定相應的約束機制和激勵機制對成本核算員行使職權提供必要的保障，對認真履行職責，忠于職守，做出成績的成本核算員，公開進行表彰，鼓勵和保護，對那些不如實上報或工作敷衍了事、弄虛做假的成本核算員進行嚴格查處，堅決取消上崗資格。
2.5成本核算員自身素質建設方面：首先，對全面提高成本核算員的技術業務素質，有些成本核算員沒有經過專業的學習和培訓，未按要求持證上崗，業務不熟悉，無法保障成本核算員的質量和工作的正常開展；其次，要提高成本核算員的道德素質，部分成本核算員缺乏職業道德知識和敬業精神，在業務上敷衍了事，弄虛作假，欺上瞞下，得過且過，還有的迫于壓力、干擾，明知違反規章制度，卻依舊照錯不誤，強詞奪理，從而形成一種雜亂無章的混亂局面，給業務順利開展帶來一定的困難，因此公司要加強這方面的力度，提供良好的環境，加強對成本核算員的業務知識能力的強化學習、培訓和道德素質的培養，提高他們的業務素質和道德素質水平，自覺維護公司的整體利益。
2.6財務方面：財務部門是成本控制的重要組成部分，主要是通過審核各項費用的支出，平衡調度資金以及建立各項輔助記錄和配合綠化工程項目部對各部門成本執行情況進行檢查監督等手段，對工程進行全方位的成本分析，并及時反饋到決策部門，以便采取有效措施來糾正項目成本的偏差。
3.園林景觀的各階段成本控制
3.1決策階段的成本控制。1）應用多目標評價體系，控制園林工程建設成本。它的基本步驟是：擬定多個方案確定決策的目標體系和指標體系將各個方案的目標標準化確定不同目標的加權值計算各方案的期望值決策者從多個方案中選優。2）在確定項目可行的基礎上，編制投資估算。
3.2設計階段的成本控制。
1）推行設計招標制。隨著市場經濟的進一步發展，設計招標制度逐漸完善，實行設計招標制度已是大勢所趨。設計階段的招標是一個全過程的招標，即不僅要重視初步設計階段的招標，更要重視施工圖設計階段的招標。2）采用限額設計。限額設計是在資金一定的情況下，盡可能提高工程功能水平的一種設計方法，也是優化設計方案的一個重要手段。景觀園林工程的限額設計就是在投資估算額確定的前提下，根據園林景觀工程可行性研究報告中批準的設計要求，在達到景觀效果及各項功能的前提下，優化設計方案，嚴格控制不合理的設計變更，并保證不超過總投資額。3）實行設計單位技術經濟責任制。設計單位技術經濟責任制就是在分配設計任務書時，每個設計人員對自己設計方案必須在一定的時間內完成，并綜合考慮了技術性、生態性、可持續性和經濟性的要求。這種責任制直接與設計人員的業績考核和經濟效益相結合，目的就是為了充分調動和加強設計人員的積極性和責任心，自覺地將投資控制貫穿到設計工作的全過程中去。
3.3 招投標階段的成本控制。
1）招標文件的編制。國內工程招標文件一般包括兩個方面的內容：一是招標者對投標者的要求；二是投標者投標所需提供的文件。其中，最重要的就是工程量清單的編制，它是招標文件編制的重點。2）標底的編制。標底應根據預算定額、工程成本管理機構的費率、市場信息價格等反映社會平均水平的指標來確定。3）招標方式的合理選擇。園林景觀工程的招標方式一般采用的是邀請招標和公開招標兩種。4）評標。評標應遵循的原則是：公開、公平、公正的原則。評標工作主要從符合性評審、技術性評審和商務性評審三個角度展開。
3.4 施工階段的成本控制。
1）材料采購。實踐證明，園林綠化工程項目施工所用的原材料費用占整個項目成本的比重一般可達60%～70%，所以降低項目成本的關鍵就是節約材料的成本，而材料價格又是控制材料成本的基礎。由于市場中材料價格經常發生波動，特別是綠化植物材料生產周期長，價格受市場供求關系的影響幅度較大，往往很難形成一個統一的市場價格。所以對于可能導致市場價格變化較大的綠化材料，開發商可適時儲備，防止成本的增長。2）現場簽證和變更管理。應加強工程變更和簽證管理，不擅自修改已獲批準的施工圖設計，不隨意增加項目，不隨意更改設計標準，嚴格按程序操作，避免造成投資失控的嚴重后果。
3.5 竣工階段的成本控制。
竣工結算主要做好以下幾項工作：1）充分做好工程竣工結算審核的準備工作；2）工程竣工結算談判前的內審；3）審核工作要抓住重點；4）工程竣工結算談判與認定；5）及時編制投資控制工作報告。
3.6 園林景觀養護管理階段的成本控制。
同一般建設工程項目不同的是，景觀養護管理階段是園林景觀工程的最重要階段之一，也是檢測園林景觀工程是否成功的關鍵階段，同時也是園林景觀成本控制的關鍵環節之一。園林景綠化植物的養護管理水平，決定了植物栽植后能否正常成活，其成活率直接影響到工程質量和工程造價。
篇8
關鍵詞：太陽能光伏技術；常規能源；生態化；廣場設計
1前言
隨著我國改革開放成果的日益突顯以及人民生活水平的普遍提高，不論城鄉，人們對各類廣場的需求更為迫切，廣場設計不但要追求使用功能，更要注重人文景觀的設計與建造，這樣才能使我們的廣場設計更加接近自然、更加舒適、設施更加齊全(如照明、采暖、制冷等設施)、材料更加環保等等。然而，有數據統計，如果全球的能源開采量保持在目前水平上，那么地球上的石油將在42年后枯竭、天然氣和煤炭也將分別在66年和150年后耗盡[1]。因此，在設計建造各類廣場項目過程中，就要合理規劃利用各類能源，特別是要關注清潔能源的開發利用。太陽能作為一種使用方便簡潔的再生清潔能源，把太陽能光伏技術應用在各類廣場一體化設計中是值得深入挖掘和研究的。
2太陽能光伏技術在廣場設計中的應用研究背景與意義
2.1研究背景
世界各國，特別是日本、德國、法國、英國、意大利、美國等發達國家都是能源消耗大國，他們對太陽能在各個行業的應用技術研究早已開始并取得了重大突破。著名的集熱蓄熱墻采暖技術就是由法國人菲利克斯•特朗勃發明的。同時近幾年來由太陽能提供給建筑物全部能源消耗的“零能耗房屋”的面世，真正做到了能源利用清潔化、無污染，這也代表了21世紀太陽能光伏技術在建筑行業的發展趨勢。我國幅員遼闊，有著十分豐富的太陽能資源。除了局部地區不太適合太陽能開發利用外，我國絕大部分地區都適合太陽能的開發與利用。據估算，每年中國陸地接收的太陽能輻射總量相當于24000億噸標準煤，年均輻射量約為5900兆焦耳/平方米[2]。我國太陽能光伏技術應用研究始于70年代末，通過近40多年來不斷地探索與實踐，太陽能光伏技術設備已大量投入社會實踐生活當中，得到了良好的社會與經濟效益，太陽能光伏技術的開發與研究工作取得階段性的成果。為此，在廣場設計中合理、有效地利用太陽能光伏技術不但可以減少常規能源的消耗，而且對于防治環境污染、霧霾有著積極的引導作用。因此，當前應該積極提倡“廣場設計生態化、能源利用清潔化”這一概念。當然隨著科學技術的進步，太陽能光伏技術的開發利用效率會日益提高，施工成本會日益下降，這都為持續擴大推廣太陽能光伏應用范圍創造了積極條件。
2.2研究意義
各類廣場建設是我國城市及新型村鎮建設中不可或缺的一環，研究太陽能光伏技術在廣場設計中的應用有以下幾點現實意義。2.2.1倡導低碳環保生活，提高國民生活質量近些年隨著我國改革開放成果的突顯，人民的生活質量有了顯著的提高，在各類廣場設計建設中配套相應的照明、音響、制冷、制熱、生活用水技術已成為廣大城鄉廣場建設的基本要求與配置。各類廣場建設施工中對太陽能光伏技術的積極引入，不但能節省大量常規能源，而且對改善城鄉環境、治理霧霾，推進人民生活水平與身體健康有著積極的作用。2.2.2推進可持續太陽能綠色能源建設，逐步減少環境污染經過這些年對常規能源的無遏制開采，人們已經意識到了使用常規能源帶來的一系列問題的嚴重性。人們在消耗常規能源的過程中排放出大量的環境污染物，這不僅導致了資源匱缺問題，而且直接影響到了人類健康和生存環境，大氣霧霾日益嚴重，在此情況下，太陽能作為一種綠色環保的清潔能源，太陽能光伏技術的利用恰恰適應了與生態環境相協調的綠色環保能源要求。因此在廣場設計中積極推廣應用太陽能光伏技術，不僅可以減少因耗用常規能源而產生的污染物的排放問題，而且對于保護生態環境，減少空氣污染，防霾治霾等將發揮積極的作用。2.2.3優化能源結構，積極推進可再生能源利用我國常規能源資源儲存非常有限，無外乎煤炭、石油和天然氣，如無節制開采，終有一天會枯竭。為此，在廣場設計中大力推廣利用太陽能光伏技術，不僅僅因為太陽能是一種綠色、清潔能源，而且對抑制常規能源消耗，優化能源結構，都將具有非常重要的意義，確實是一條可行的可持續發展道路，值得推廣。2.2.4太陽能資源用之不竭，取之不盡我國幅員遼闊，太陽能資源取之不盡、用之不竭。據估算，每年中國陸地接收的太陽能輻射總量相當于24000億噸標準煤，年均輻射量約為5900兆焦耳/平方米[2]。除了局部地區(如四川、貴州等地)不適合太陽能利用外，我國大部分地區都適合利用太陽能。按科學估算，太陽的壽命約600億年，地球壽命約為50億年，因此，相對于只有數千年文明發展史的人類社會和更短時間人類使用礦物燃料的歷史，可以說太陽能是用之不竭的一種永恒性清潔能源。
3太陽能光伏技術在廣場設計中的應用原則
廣場作為城鄉特定公共開放空間的重要組成部分，表現為一個整體的、統一的特定區域空間，從視覺上表現為設計景觀元素的多樣性和技術性，如植被、樹木、噴泉、雕塑、健身器材和現代化照明技術、音響技術、空氣凈化技術、供水技術、公共廁所服務技術等在廣場景觀環境設計中缺一不可，這些都需要太陽能光伏技術來支撐和幫助。因此，規劃設計好太陽能光伏技術在廣場設計中的科學、合理開發與應用，對提升一個城市的美譽度與知名度、對外增強城市的吸引力尤為重要。太陽能光伏技術在廣場設計中的應用原則可歸納為以下幾個方面：
3.1“以人為本”的應用設計原則
廣場設計的最終目的是應用藝術、科技等手段，來滿足人在社會環境中的存在與發展的需求。城鄉廣場的設計與規劃應充分體現對“人”的關懷情節。以前的廣場一般以綠地和鋪裝為主，面積小，基本沒有空氣凈化系統、音響系統、高科技燈光系統；現代廣場設計則充分體現了科技為民服務，“以人為本”的設計原則，出現了大片的綠地，飲用水處理技術、空氣凈化技術、高科技燈光技術、音響技術、空調技術等，并通過把太陽能光伏技術引入廣場設施配置和改造工程中，基本實現了廣場的“功能性”、“科技性”和“環保性”，強化了綠色能源利用與環保意識，強化了廣場作為城市“客廳”與“城市名片”的概念意識。現代廣場的規劃設計常以“人”為主體，體現“人性化”，其使用性進一步貼近了民眾的生活。1）廣場不僅要有足夠的鋪裝硬地供人活動，同時也應保證不少于廣場面積25%比例的綠化地，而綠化地的灌溉、除草等各類保障設施均需要太陽能光伏技術來保障，以便為人們提高生活質量、緩解氣候變換，豐富景觀層次和色彩。2）廣場中需有燈光、坐椅、直飲水設備、公共廁所、大型電子屏、書報亭等服務設施，而且還要有一些景觀雕塑、景觀小品、音樂噴泉等來充實設計內容，以使廣場更具有文化內涵和藝術感染力。這些基本設施的正常運行都需要太陽能光伏技術來作保障，只有做到設計有創意、布局合理、環境優美、功能齊全、節能環保，才能充分滿足廣大市民大到高雅藝術欣賞、小到健身娛樂休閑的不同需要。3）提高人文景觀的實用性與科學性，其中形、聲、色是人文景觀設計三大基本要素。不論是亭臺畫廊、還是瀑布池水，都會給人帶來回歸自然的感覺，給人以無限的遐想與美的生活享受。但無論是人工飛瀑、亭臺樓閣、音樂噴泉都需要太陽能光伏技術提供保障才能帶給人激情，滿足人的視覺享受與心靈共鳴。
3.2凸顯照明景觀設計應用原則
現代人的夜生活越來越豐富，城鄉廣場的亮化已經成為城市建設中的重點問題。城市廣場照明是利用燈光塑造城鄉夜景的一種照明技術，對于美化城市，展現城市個性，提高市民生活質量，改善投資環境，促進旅游業的發展等均起著積極的作用[3]。只有在設計中深度融合太陽能光伏技術，才能因地制宜、整合空間內各種元素，協調好它們的相互關系，才能取得良好的音視四維效果。
3.3結合當地光照條件，合理融合建筑設計觀的原則
首先使用太陽能光伏技術建造的文化廣場在設計的時候必選要做到考慮當地光照因素，因為在不同的地區與季節光照都存在著比較大的差異，整合太陽能光伏技術設計的文化廣場要充分利用日照條件。同時，使用太陽能光伏技術建造的文化廣場還要滿足人們對于文化廣場的審美需求，但是就目前的國內建筑設計情況來看，將以上兩點原則綜合設計到一個文化廣場之中是需要下一番功夫的，這就需要我們在做設計時合理統籌設計與太陽能光伏技術的關系，最終達到技術與藝術的統一。
3.4合理開發利用太陽能，實現能源生態化原則
廣場設計中要盡可能使用生態能源與材料，盡可能將材料循環使用，最大限度地發揮能源與材料的潛力[4]。太陽能光伏技術是太陽能在日常生活之中最常見的技術手段，我們在各類廣場設計建設中使用太陽能光伏技術的時候首先應該考慮的就是太陽能光伏技術的綠色環保與效益，只有綜合考慮太陽能光伏技術的科學參數、材料應用以及建筑物周遭環境的種種情況，才能將太陽能光伏技術恰到好處的應用到現代廣場設計當中去，實現能源應用生態化，科技化，才能把城鄉廣場設計做到最佳。
3.5效益兼顧原則
現代城鄉廣場用地空間和綜合解決環境污染問題日益顯現。因此，在進行廣場規劃設計時要有“生態先行”的人文與環境協調發展的、建設與效益兼顧的原則。太陽能光伏技術作為綠色資源在建筑行業之中的應用是一個相當新穎的概念，在當前社會，太陽能資源主要應用在太陽能發電、太陽能熱水器以及太陽能空調還有太陽能暖氣等等，這些太陽能光伏技術的應用只局限于較小的領域之內，與其他能源利用相比，花費的成本較低。同時這些設備之中的集熱技術在太陽能光伏技術之中起到了關鍵的作用，所以在文化廣場設計使用太陽能光伏技術過程中需要兼顧經濟效益、社會效益和環境效益并重的原則。
4結語
文化廣場是城市文化廣場與新農村文化廣場設計的主角，體現著現代城鄉的多樣性與發展水平。隨著傳統能源的開發造成的能源危機與環境問題越來越嚴重，能源問題擺在了每個人的面前。作為一個設計師，在現代廣場規劃設計中，要有意識加大對太陽能光伏等清潔能源技術的推廣與應用，可以說太陽能光伏技術在廣場設計中的應用對社會經濟發展起著一定的推動作用。作為一名優秀設計師，我們不但要求設計作品的藝術性與科學性，更要注重生態、節能、環保，創造富有人文特色和節能環保的各類城鄉廣場，主動遵從太陽能光伏技術在廣場設計中的應用原則，提高廣場的節能環保理念，走可持續發展道路，積極主動了解新能源技術的應用規范，以便在設計中倡導和利用太陽能光伏等可再生資源，進一步為人們設計出舒適、美觀、綠色、環保的各類城鄉廣場。
參考文獻
[1]黃毅誠.能源百科全書[M].北京:中國大百科全書出版社,1997:600-611
[2]高峰,孫成權,劉全根.我國太陽能開發利用的現狀及若干思考[J].能源工程,2000(5):8-11.
[3](美)凱文•林奇,項秉仁.城市的印象[M].北京:中國建筑工業出版社,1990：42-53
篇9
超市可行性報告
金融超市是一種面向社會大眾、集多種功能于一身、全面辦理個人資產業務、中間業務和負債業務的理財經營方式。近日，中國農業銀行山東省分行組織人員對轄內金融超市開辦情況進行了專題調研，對目前開辦金融超市中存在的業務品種不齊全、業務發展不平衡、信貸管理薄弱及人員素質有待提高等問題進行了分析，并提出加強組織領導、政策適度傾斜、增強宣傳力度等建議。
為全面了解當前金融超市開展的現狀及存在的問題，近日，中國農業銀行山東省分行組織有關人員對轄內開辦金融超市情況進行了專題調研。
一、基本情況
自今年年初開始，中國農業銀行總行全面部署建立“金融超市”工作。目前，山東省農行共有金融超市25家，在省會濟南和除菏澤市、萊蕪市以外的地級市都設有金融超市。目前，金融超市已經開辦的業務有：本外幣個人存取款、個人匯票、個人消費貸款(包括個人住房貸款)、個人理財咨詢、代收代付、銀行卡營銷、保險等經人民銀行批準的個人金融業務。
金融超市引入了“以人為本”的理念，堅持以客戶為中心，改變了銀行與客戶之間傳統的溝通方式，使客戶在一個門市便可辦理所有個人金融業務，并且能夠得到優質、安全、高效、便利的服務。各金融超市可以根據客戶不同需求實行個性化服務，提供理財建議。各金融超市引進了律師、保險、公證等中介機構，可以直接代客辦理法律咨詢、資產評估、公證、抵押登記、保險等手續，還可以聯系住房開發商、汽車經銷商和其他經銷商到營業大廳展示推介商品。各金融超市除儲蓄業務外實行開放式經營和消費貸款發放的“一站式”流水作業，客戶能夠隨到隨辦，憑證內部傳遞，減少中間環節，服務簡便快捷，受到了客戶的青睞。
通過開辦金融超市，有效加大了全行資源直接經營的力度，通過在負債、資產及中間業務方面為客戶提供優質、安全、高效、便利的個性化金融服務，有效增強了市場競爭力，促進了個人業務的快速健康發展。截至10月末，該行所屬25家金融超市儲蓄存款余額23l262萬元，較年初增加29680萬元，增長14.72%;個人消費貸款57098 萬元(其中個人住房貸款19558萬元)，較年初增加36844萬元，增長181.91%.
二、存在的主要問題
個人業務品種不夠齊全，服務方式不夠規范。目前，各金融超市均未開辦代保管和銀證通業務，不能很好地滿足客戶的各種金融需求。有的金融超市沒有按省行要求對除儲蓄外的業務實行開放式經營，而是與普通營業網點一樣封閉式辦理全部業務，無法對客戶提供個性化服務;有的金融超市還沒有按省行要求引入保險、律師等中介機構和經銷商合作伙伴進行現場辦公，無法對客戶提供消費貸款發放的“一站式”服務。
業務發展的不平衡性十分突出。以消費貸款業務為例，從貸款總量看，到9月末，全行有9個金融超市消費貸款余額超過XX萬元，最高的濟南市槐蔭區支行南辛分理處金融超市達到15230萬元，但另有10個超市余額不足100萬元;從貸款增量看，到9月末，全行有12個金融超市增量超過1000萬元，最高的達3601萬元，但有4個金融超市增量不足100萬元。
業務管理特別是信貸基礎管理存在薄弱環節。調查表明，經辦人員在貸款操作程序上、貸款制度執行上均不同程度地存在一些問題，主要是有的無留存借款人首期付款存款憑證;有的貸款審查意見不具體;有的擔保措施不妥當;有的貸款合同簽訂不夠規范;有的超比例發放貸款;有的貸后檢查不到位等
管理和經辦人員素質與提高金融
超市服務水平的要求不相適應。為確保金融超市的服務質量和水平，各行對金融超市的工作人員進行了精心選拔和培訓。由于金融超市開辦時間短，各金融超市絕大多數工作人員長期從事柜臺業務或資金組織業務，普遍缺乏貸款管理和個人理財方面的經驗，對辦好金融超市業務還需要有一個適應過程。
三、規范發展金融超市的建議
切實加強組織領導，努力辦好金融超市。要從調整業務經營戰略的高度，把金融超市建設納入全行工作的重點來研究和部署，切實做好協調工作。個人業務、房地產信貸、信貸管理、財務會計等有關部門做到密切配合，形成合力，共同做好金融超市管理工作。按照循序漸進的原則，逐步擴大金融超市服務范圍。金融超市開辦初期的業務，要求各行根據當地實際有選擇地發展，除傳統負債業務外，可以把個人消費信貸業務作為主打產品。隨著條件的成熟，金融超市要逐步增加業務種類和擴大服務范圍，為客戶提供全方位個人金融服務。根據客戶需求和市場發展需要，積極增加金融超市數量，繼續在省會城市、各地級市和部分經濟發達的縣級市增設金融超市，使更多的客戶能夠獲得全方位、一站式的個人金融服務。進一步搞好人員培訓，幫助他們盡快提高業務素質，努力為客戶提供方便、快捷的金融服務。
實施適度傾斜政策，促進金融超市業務快速發展。在配置全行資源時，要對金融超市做到“四個優先”，即：優先安排人員、優先安排裝修改造、優先安排費用計劃、優先配置服務器具。為促進金融超市業務的發展，根據業務發展需要、經營管理水平及風險控制能力，對金融超市進行適度轉授權，在可能的條件下，要授予金融超市一定的個人貸款審批權限。
搞好市場營銷，加大宣傳力度。開辦金融超市需要房地產開發商、經銷商和保險、公證、車管、房管、律師事務所等部門的配合與協作，要積極爭取他們派員到金融超市現場辦公，為消費貸款客戶提供“一條龍”服務。要利用多種傳播媒體，采用多種宣傳形式，積極搞好金融超市宣傳活動，迅速擴大金融超市的社會影響力，盡快形成金融超市業務的規模優勢。
加強管理，確保金融超市有序運作。切實加強金融超市規范化管理工作，堵塞漏洞，消除隱患，確保金融超市各項業務的健康發展;牢固樹立風險意識和法律意識，認真落實信貸新規則，嚴格按照審貸分離和崗位制約的信貸制度，加強個人貸款管理，防范和化解貸款風險。
人民銀行對金融超市在新產品準入方面給予政策傾斜。由于受政策限制，金融超市只能對客戶提供傳統的銀行金融產品，無法為客戶提供真正意義上的全方位個人金融服務，在同業競爭中也處于劣勢。為擴大金融超市服務范圍，促進金融超市業務發展，建議人民銀行能夠在政策允許的前提下，對金融超市在新業務、新產品準入方面給予適當的政策傾斜，允許金融超市開辦一些銀行一般營業網點不能辦理的金融衍生業務。
開發區關于組建交安委可行性研究報告
高新技術產業開發總公司是一家國有經濟性質的注冊企業。公司于1992年成立后，根據開發區創新管理體制的總體要求，總公司在牢固樹立服務第
一、效率第一的同時，不斷強化內部各項管理，充分調動社會各方面的積極因素，不斷吸引全社會的科技人才和投資者加盟，為共同建設和開發高新技術產業開發區不懈的努力。隨著總公司“大招商、招大商”戰略目標的整體推進，在開發區組建一個機動車輛管理機構，有效的實施人員與車輛的管理，已經成為促進當前開發區迅速發展壯大的迫切需要。
一、組建交安委的必要性
1、高新技術開發區目前現有各類型機動車輛xx余輛，駕駛人員xx余人，根據二期擴建規劃，預計到明年底機動車輛將增加到xx余輛，機動車駕駛人員也將增加到xx余人。
2、已經和即將進駐開發區的外地的，以及在其他交安委上戶的機動車輛和人員，由于異地車輛審驗、工作聯系等方面的繁瑣和不便，待開發區交安委組建后，必將有一批機動車輛和人員轉入管理。
3、高新技術開發區位于太原市南部學府街，地理位置十分突出。在開發區四周又云集著各類大中型機動車輛交易市場，加之長風大街的開通，東西南北，四通八達，車流量較之以往成倍增加，具有良好的組建條件和管理環境。
二、交安委的管理方案和管理規模
1、管理名稱及法人
1、1管理名稱：太原市高新技術產業開發總公司交通管理安全委員會
1、2隸屬單位：太原市高新技術產業開發總公司
1、3法人代表：xxx
1、4負 責 人：xxx
2、組織機構：
2、1主 任：1人
2、2內 勤：1人(負責車輛和駕駛人員的檔案管理〕
2、3車管員：2人
2、4安全管理：1人 3、 管理辦法 3、1主任由總公司選派一名具有多年交通管理實際經驗的技術人員擔任。 3、2其他所需人員全部面向社會實行公開招聘。擇優錄用。 3、3制定崗位實施細則，嚴格各項管理規定。 3、4實行年度測評、獎優罰劣、競爭上崗，采取末位淘汰的新機制。 4、辦公地址：鑒于高新技術開發區的極佳投資環境，場址選擇在高新開發區管委會大樓為最優方案。
三·經濟分析：
1、市場前景
1、1太原市高新技術產業開發區，正處于全市結構調整、城市建設、經濟發展最為關鍵的一個非常時期，開發區機動車輛與駕駛人員增長較快，要求簡便快捷的管理需求量較大。
1、2高新技術開發區目前尚無具有一定規模，且又具有較強競爭實力的交通管理機構。總公司交安委的組建成立，依托開發區良好的投資環境，通過先進合理的計算機管理手段，必將對開發區駕駛人員以及各類型機動車輛實施有效的管理，具有穩定的管理基礎。
1、3隨著人們生活水平的日益提高，家用汽車的普及，通過不斷完善管理服務意識與管理服務質量，以嚴格的管理，規范的運作，良好的服務，樹立誠實可信的管理形象，必將吸引周邊地區一大批機動車輛和駕駛人員入戶掛靠。逐步拓展管理范圍。
2、資金來源
2、1申請國家預算內撥款
2、2向國內各大銀行及財政信托公司貸款
2、3自籌組建初期投資和鋪底流動資金xx萬
3、費用估算：先期 投資年費用約xx萬余元
其中：場地租賃費：
xxxx元
辦 公 設 備： xxxx元
人 員 費 用： 編制定員5人，年平均工資xxxx元， 年工資總費用為xxxx元
其 他 費 用： xxxx元
4、效益估算
4、1目前開發區現有車輛xxxx輛，單車年管理費xxxx元，年收益xxxx元。
4、2隨著管理規模的不斷擴大，預測在明年底前將吸納各類轉戶遷移機動車輛xx余輛，年收益xx萬元。
4、3隨著管理人員業務素質的不斷提高和服務意識的增強，高效便捷的管理手段，必將吸引眾多零散和家用私車車主的入戶掛靠，在極大便利廣大群眾購車上戶的同時，所產生的社會效益無法估算。
綜上所述，組建高新技術產業開發總公司交安委，具有廣闊的市場前景和良好的發展機遇，依托開發區組建交安委具有明顯的優勢，投資利潤率較高，有一定的抗風險能力，在管理上是可行的，在經濟上是合理的，交安委組建后，對開發區和社會都具有明顯的經濟效益和社會效益。
小區房地產開發項目可行性研究報告
“ 城南春天 ” 可行性研究報告
第一章 投資環境分析
一、 國內環境：中國房地產還有20年以上的好景
XX年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景” 。
“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在XX年中國gdp增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。
中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。
1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
XX年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業(汽車、醫藥、房地產)之一，已持續了50多年。
20xx年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比XX年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。”
二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導
XX年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自XX年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。
3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。
荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
XX年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;XX年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《XX年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)
XX年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《XX年經濟發展情況新聞稿》)
以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類物業的市場情況
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， XX年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。
第二章 項目概況
一、建設地址
新風小區二期工程——城南春天項目(以下簡稱“本項目”)位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
二、項目規模
“新風小區”項目規劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建筑面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建筑面積 2XX平方米 。
本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市XX年度房地產開發計劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建筑面積 8XX平方米 ，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ，商業用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 。總套數為636套，入住人口約XX人。
三、總體規劃設計理念
1、充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，注意人文和環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境;
2、適應大學城、開發區高知人士需求，創造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環境;
3、在延續一期建筑風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典范。
四、總體規劃構思
本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設 5000平方米 中央綠地廣場、約 1000 平方米 時尚休閑會所、 400米 特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。
1、規劃結構
小區以城市主干道、小區廣場、小區干道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其余路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主干道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。
2、建筑單體設計
小區建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規定系數以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區內主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。
小區住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。
3、建筑環境及園林景觀設計
整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。
規劃建造 5000平方米 中央綠地廣場，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出 1米 左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。
設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閑享受樂園。
根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區人氣和美感。
小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業管理
優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。
本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。
本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部采取人車分流，設 三十米 寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。
小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外墻設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。
此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作;消防設施的保護;公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。
第三章 項目市場分析與整合營銷
一 、項目市場分析
1、地段環境優越
本項目位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
2、周邊生活配套完善
本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市;新風菜場、金豐園菜場;農業銀行、工商銀行;胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑配套，生活十分便利。
3、園林景觀設計突出
本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟 5000平方米 中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時尚休閑會所，等等(詳見p.5“建筑環境及園林景觀設計”)。
4、教育配套優勢顯著
自古以來，人們就非常看重環境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質的關注，發展到對未來居住環境的關注，對未來鄰居的關注。現代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。
本項目地處大學城中心，教育配套優勢極為顯著。隨著長江大學的成立，高級職業技術學校等20余所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業。
5、建筑施工品質過硬
本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉”浙江上虞，推行品牌第
一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精，深受業界好評。
一期現房達到了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示范小區，創造良好的社會效益和經濟效益。
6、市場供求關系良好
本項目地處城南開發區，周邊房產開發項目較少。作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，大學城20余所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系中，市場前景令人樂觀。
7、開發區的升值潛力巨大
本項目所處的城南經濟開發區，屬省級經濟技術開發區、省級臺商投資區，近年來發揮其特有的區位、土地、港口、大學城高校科教優勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發區中格外引人注目。在城南經濟技術開發區、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業的發展，使得城南片區人氣驟增。
恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機，作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，本項目前景十分看好。
二、一期現房整合營銷
我公司通過對一期現房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執行。
XX年3月，本項目聘請武漢新希望物業顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售合同。
武漢新希望物業顧問有限公司是一家從事房地產營銷策劃與銷售顧問的專門公司，業務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發商長線合作，擁有8年的實戰經驗，4 8個樓盤成功策劃、營銷的經歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業務能力等諸多方面的優勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發展商譽為“房產良醫”、“發展商的新希望”。
武漢新希望物業顧問有限公司自接手本項目后，對產品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規范、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止XX年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。XX年元旦及春節期間，新希望公司根據返鄉回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。
事實證明，本項目聘請武漢新希望物業顧問有限公司，對產品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉產生了重大轉折。 據此進度預計，一期186套現房將于XX年4月實現100%售罄，實現資金全部回籠。
三、 “城南春天”價格定位
現階段本項目同類物業荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產品的市場說明任務，人們對之廣為接受并希望擁有。
另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機。從XX年1月我公司對市場同類產品的價格調查(見下表)可以看出，目前市場同類產品銷售均價皆在1400元/ m 2 以上。
樓盤名稱
荊州花園
順馳·太陽城
翰林苑
觀邸
起價 (元/ m 2 )
1380
1616
1448
1428
均價 (元/ m 2 )
1550
1750
1460
1750
備 注
僅剩10余套
與上表所列同類產品相比，“城南春天”在園林景觀設計(詳見p.5“建筑環境及園林景觀設計”)、教育配套(詳見p.7“教育配套優勢顯著”)、產品品質(詳見p.7“建筑施工品質過硬”)等方面具有顯著優勢。
如園林景觀設計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟 5000平方米 中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時尚休閑會所，等等。
根據消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優惠的定價，之后根據供求關系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。
目前，我公司根據項目自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/ m 2 。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環周轉。
四、“城南春天”整合營銷
武漢新希望物業顧問有限公司在對一期現房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產品優勢，以及在一期基礎上的改進已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預訂客戶已達100人。預計開盤后，產品銷售將勢如破竹，實現更快的資金回籠，實現將資金周轉的良性循環。
“城南春天”在產品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計、教育配套的重大優勢，切合目標消費群(以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主)的特征，推廣“生態”、“人文”概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名：新風小區二期·城南春天
以“城南春天”這一富有現代都市人文氣息的新穎命名，引領產品包裝形象的煥然一新。“城南”點明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產品不僅是對一期的創新，更是給城南片區、給整個荊州來了春天般的新意。
2、推廣主題：春天里的書香院落
“春天”點題，并緊扣產品的園林景觀設計優勢;“書香院落”緊扣產品的另一重大優勢——教育配套，并深深契合。
3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園
將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。
梅蘭竹菊既是綠色生態、自然園林的代表，體現產品的園林景觀設計優勢;也是中國傳統文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產品優勢，也深得目標消費群(以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主)所愛。
4、主打廣告語：
(1)XX荊州最值得期待的生態人文住宅(開盤前)
(2)領舞城南新生活(開盤后，暫定)
以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關注。
主打廣告語的設計表現十分搶眼，并在產品包裝(報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等)中頻頻出現，給受眾反復、強烈的刺激。
5、賣點提煉：
(1)金牌美福地，品藝術人文書香。
絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享城南經濟開發區商圈活力，坐擁高標準景觀路南環路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區門口。
黃金福地，締造高尚儒雅生活品質，輻射無限升值潛力。
(2)優越性價比，體貼生活多樣選擇的空間
超值起價，引領城南片區超值風暴。
精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留……
省錢、省時、省心，品質關懷生活，讓家的感覺更好。
(3)完美設計，成就大家風范
100畝宏大規模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場， 400m 特色商業街，靜謐社區、純美領地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。
綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
(4)完善配套，實現愛家之人的夢想
金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑場所舉步即至;江漢石油學院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風幼兒園等名校環繞毗鄰;超市、菜場、醫院、銀行、商場林立四周。
愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。
(5)“五心”級物管，感受心的呵護
篇10
關鍵詞：地產項目；限額設計； 標準化； 價值工程
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
1.引言
項目前期的投資決策及設計階段是工程建設全過程造價控制的關鍵階段。據統計，占建設工程全壽命周期費用不足2%的前期設計費用對工程造價的影響程度大于75%。同時，不同設計階段影響工程造價的可能性也不同。項目方案設計階段，影響工程造價的可能性為75%～95%；初步設計階段，影響工程造價的可能性為 35%～75%；施工圖設計階段影響工程造價的可能性僅為20%～30%。因此，在設計階段執行成本控制措施是控制工程造價、提高投資效益極其重要的環節。
2.設計階段成本控制現狀
2.1 認識問題
建設單位缺乏全過程造價控制的意識，忽視設計階段方案比選和設計優化帶來的經濟效益，而將項目施工階段作為造價控制的重點。設計單位設計人員與造價人員配合不夠，忽視技術與經濟的統一。受專業限制，設計人員成本意識淡薄，只注重建筑使用功能、結構安全及設計規范，易忽視經濟要求設，結構設計中“肥柱、胖梁”現象比比皆是。而造價人員對項目概況、現場條件了解深度不夠，對項目技術措施、施工工藝等缺乏專業認識，從而導致設計階段項目投資控制效果欠佳。
2.2 經濟問題
以工程總投資為基數乘以一定比例來計算項目設計費的方法決定了設計人員疏于通過改進設計來降低方案造價。同時，對設計階段項目成本控制“責、權、利”不明晰，成本控制創新上相關的激勵機制不完善，不能充分地發揮設計人員在控制工程造價上的主觀能動性，致使設計人員探索節省造價的設計技術和方法的積極性較低。
2.3 管理問題
受資金周轉要求，建設單位為壓縮建設周期，經常早于施工圖出圖時間節點組織工程招標。因招標圖紙不夠完善，設計變更將導致工程量清單外項目增多，從而增加施工階段的工程索賠費用，增大建設期的成本控制難度。
建設單位通常疏忽設計管理中的時間管理，不能合理統籌不同專業化設計的介入時間節點。例如，園林景觀設計如果于項目總體規劃方案設計階段介入，提前規劃園建區域，可以合理確定荷載大小及覆土厚度，從而優化地下室頂板方案，減少頂板鋼筋及混凝土投資。據統計，相同的地下室頂板無梁樓蓋方案（有消防車道），2.0米覆土比1.5米覆土的造價增加約85元/m2。
3.設計階段成本控制措施
3.1 引進競爭機制，推行工程設計招標。
招投標制度作為市場經濟下一種重要采購及競爭手段，已被人們所接受并采用。工程設計采用招投標制將會促使設計人員增強風險意識、提高設計水平和經濟核算質量，從而達到優化設計的目的。設計費占項目總投資比重不足2%，而設計方案的好壞對工程投資的影響遠比設計費大很多，有時可以達到投資額的 20% 甚至30%。因此，應對設計構思的巧妙型和新穎性、工程設計方案技術的優劣性、投資估算的經濟性和合理性、設計進度計劃、投標人的設計組織方案等方面進行綜合評價來確定中標單位。通過技術比較、經濟分析和效果評價，力求選擇在技術先進條件下經濟合理，在經濟合理條件下技術先進，在滿足實用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創造最大經濟效益的設計方案。
3.2 運用價值工程理論，優選方案
價值工程(簡稱VE)，又稱價值分析(簡稱VA)，是技術與經濟相結合的現代化管理科學。價值是指功能與實現這個功能所耗費用的比值，用公式表達為：V=F/C。建設項目價值工程通過分析與量化建設項目產品功能，使工程各組成部分的功能與成本比重相匹配，最大限度地保證項目投資的合理性。價值工程著眼于項目壽命周期成本，即產品在其壽命周期內所發生的全部費用，包括生產成本和使用成本兩部分。提高價值的途徑主要有:① 功能提高,同時成本降低；②成本不變,功能提高； ③功能不變,成本降低；④成本少量增加,功能大幅提高；⑤功能略有減少,成本大幅降低。如某城市CBD一高檔商業購物MALL，屋頂的方案設計有：方案一 通透low-E玻璃采光帶、方案二 非通透泛光槽10mm厚鋼化白玻。方案一具有方案二不可比擬的美觀功能，能匹配項目做為城市地標的產品定位，也可以減少項目以及企業的后期宣傳成本，大幅提升企業品牌效應。通過技術經濟分析，雖然方案二比方案一節約投資約100萬元，但方案一滿足提高價值的途徑④：成本少量增加,功能大幅提高。
3.3 推行限額設計
限額設計就是在設計階段根據擬建項目的建設標準、功能和使用要求等,進行投資規劃,對擬定的建設項目投資目標進行切塊分解,將投資分配到各個單項工程、單位工程或分部工程,分配到各個專業設計工種,要求各專業設計人員嚴格按照分配的投資限額控制各個階段的設計工作,采取各種措施,以使投資限額不被突破,從而實現設計階段投資控制的目標。
建設單位根據項目特征、建設標準、功能及使用要求，綜合技術性、經濟性、實用性等因素，通過實例聚類分析等方法，對擬建項目設定“量價分離、有量有價” 的限額設計指標評價體系，既用價來評價整個項目的經濟效果，又可用量來具體評價分部分項工程技術的經濟性。制定科學合理的限額指標是開展限額設計工作的基礎。
設計團隊根據項目限額指標以及設計任務書等要求，結合自身的設計經驗、專家知識和決策能力，確定設計方案及建筑參數。方案設計階段，對影響投資成本較大的方面如建筑方案、結構體系、基坑支護和基礎方案的確定，須經過技術經濟評價，以保證投資限額的實現。初步設計階段，需組織各專業進行技術與經濟評審，經濟評審的主要內容包括建筑材料及設備材料選型、結構專業含鋼量和混凝土用量等。有針對性地優化設計，復核及調整初步設計概算至低于限額指標。施工圖設計階段，設計人員根據建設單位批準的概算書、工程量和設備單價表等嚴格對評審通過的初步設計進行深化設計。控制施工圖預算不超過修正概算，使設計限額思想貫穿于設計的各個階段。
施工圖完成后，建設單位委托第三方根據施工圖計算經濟技術指標值，與限額指標比較，評估限額設計執行結果。并根據設計合同確定的雙方在控制建設成本方面的權力與義務，對設計單位限額設計執行結果進行獎勵或懲罰。
3.4 采用標準化設計
在宏觀調控不斷深入與加強的背景下我國房地產行業正逐漸走向成熟，產品由原來的粗放競爭轉向標準化競爭，設計標準化相應成為當前地產項目設計模式的重要趨勢。標準化設計不僅能統一建筑風格，樹立品牌形象，還能節約社會資源，縮短建設工期，保證建筑質量。建設單位通過分析產品品質及成本敏感因素，確定項目標準化體系。設計單位根據建設單位確定的分項工程分類制定相應的技術措施和設計作業指引，精細化設計。標準化設計有不同歸類，可根據不同專業化設計分為：規劃設計標準化、住宅戶型標準化、裝修標準化、鋁合金門窗標準化、景觀設計標準化等，根據不同產品部件又可分為：防水做法標準化、陽臺欄桿設計標準化、建筑外立面標準化、設備選型標準化等。同時，對同一產品部件根據不同定位設定選材標準，如某地產商將高層住宅鋁合金門窗選材分為高檔、中檔和低檔三等級：高檔選用氟碳噴涂鋁型材+（LOW-E）6+6mm厚中空玻璃，中檔選用粉末噴涂鋁型材+鋼化6+6mm厚中空玻璃，低檔選用氧化鋁型材+10厚鋼化玻璃。
4.結束語
建設工程造價控制是一項系統工程，設計階段的造價控制是事前控制，具有重大意義。在日趨公平、透明的房地產市場競爭環境下，設計階段的造價控制不再局限于傳統意義上簡單、獨立的估算、概算、預算，而應該是技術與經濟的統一。只有合理確定目標，不斷完善創新控制措施和方法，采用新技術、新材料，優化設計，才能有效控制工程造價，實現項目經濟效益和使用功能的完美統一。
參考文獻：
［1］蔡輝旺， 陶莉. 限額設計下項目成本控制的探討［J］．建筑經濟，2012（2）：44-46．
［2］張冬. 試論設計階段工程造價的控制［J］．產業與科技論壇，2012（8）：246-247．
［3］周耀俊．淺談設計階段的投資控制［J］．建筑經濟，2009(4):95－96．
