房地產會計核算辦法范文
時間：2023-10-19 16:05:53
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中圖分類號：F293文獻標識碼： A
社會的發展帶來了我國經濟的快速進步，同時也帶動了我國房地產行業的發展。房子是人們生活中必不可少的物質，是人們的資產之一。房子對人們的影響是很大的，在很大程度上和人們的生活息息相關。房地產在社會競爭過程中處于不斷發展的階段。當然，房地產有其自己的特性，在會計核算方面也有一定的難度。會計工作在企業發展過程中起著重要作用。企業在會計核算環節的好壞，關系到企業的直接利益和資金安全。在房地產行業，投資金額大，風險高，周期長，會計核算在其中發揮著重要作用。
一、房地產會計核算的重要意義
會計核算的主要工作目的是對企業的日常經營進行財務核算，從而將企業的經濟活動狀況進行反映，會計核算是和企業的總目標有直接聯系的。房地產這一行業從建立開始，就存在著殘酷的競爭，只有在不斷的競爭過程中，房地產企業的實力才得以體現，房地產企業才能夠長遠生存。房地產企業想要在激烈的市場競爭中存活下來，實現其盈利，就需要有良好的會計核算。會計人員將相關的數據進行統計、審計，為企業提供數據支持，利于企業的管理和目標的實現。核算是企業的重要工具之一，經過會計核算，實現財務信息的收集，利于企業管理者根據實際數據情況作出相關管理策略。
二、房地產行業會計核算的主要內容
不同企業會計核算有著不同的核算內容。在房地產行業，會計核算一般包括對建筑材料的核算、對固定資產的核算、對成本的核算以及對房地產企業銷售和利潤的核算等方面的內容。房地產會計核算在對建筑材料的核算方面，需要對其購買和加工等內容作出計劃，對所需要的費用等進行會計核算。房地產會計核算在對固定資產方面，需要對固定資產的賬務作出處理，還需要對固定資產的變化情況作出監督，對相關的損耗、減值等作出核算。房地產會計核算在對成本的核算方面，需要對費用的支出等進行核算、分析和考核。房地產會計核算在對銷售利潤核算方面，需要作出比較精細的核算，在賬目方面要加強明細賬目，提高企業的利益。
三、房地產行業會計核算有待解決的問題所在
會計科目指的是在經濟活動中的詳細分類設計。會計核算在設置會計科目的時候，依據國家的相關法律法規，對會計活動進行監督和控制。房地產會計科目同樣是基于法律法規進行的。房地產資金運作屬于一個巨大金額范疇，周期較長，使得會計核算的難度加大，也在一定程度上影響了會計核算的準確性。會計在記賬的時候，往往會年終結賬后建立新帳，這樣就把賬目上的處理變得復雜，增加了會計核算的工作量。這些對于房地產而言，是不利于其發展的。
新會計準則認為，財務風險應該是指企業在活動中，其預期財務和實際財務因為企業內外部的環境和一些不可控因素的影響而出現差距，使得企業可能會受到損失。房地產企業的財務風險是指的由于各方面因素使得房地產投資得不到回報的風險，包括投資風險，籌資風險、利率風險和匯率風險等。對于這些風險，房地產在投資時，更應該小心謹慎，規避風險。基于這些因素，房地產需要更進一步完善其相關會計制度，做好財務管理工作，保障其收益。
房地產投資屬于長周期投資，會計年報表上會有比較大的業績波動，在建設期間業績比較差，當房屋完成驗收出售之后，預收款項計入收入，使得凈利潤指標難以反應其真實的經營情況。土地和建設資本來源不同，因此往往會出現利潤分配不均的情況。會計核算進行利潤分配時，很多房地產企業都會提高自己的經營成本。這樣的行為是對開發成本有弊的。
另外，在有些房地產公司中,核算工作中最常見的毛病就是不夠深入細致,只講粗線條。這就使得一方面使當成本費用不實,造成當期收支不配比,不能真實地反映當期的收支結余和預算執行情況;另一方面使得對事業單位的資產和負債的反映不夠全面、不夠真實。企業財產與個人家庭財產經常發生相互占用的情況,企業的財產就像個人銀行,可以自由存取,不受任何限制,給會計核算工作帶來不少困難。會計核算中的要點也是難點之一在于全面、正確地編制會計報表。有些房地產企業會計核算有違規操作現象。有些企業根本不設賬,以票代賬,或者雖然設賬,但賬目混亂。由于房地產企業的項目部大部分都在外地,數據的收集及傳遞較慢,所以有些房地產企業干脆設兩套賬或多套賬,不按規定使用會計科無視會計核算的一般原則,待攤費用、預提費用不按規定攤提,收入與費用不配比,人為操縱利潤現象經常發生,造成會計基礎工作整體性不強,最終導致房地產企業會計匯總報表不夠準確。同時，我國有些房地產企業缺乏相互制約的財務監督機制。有些房地產企業的管理者常干預會計工作,會計人員由于受制于管理或受利益驅使,往往按管理者的意圖行事,會計的監督職能無法進行。有的建立了財務制度和會計制度,但是存在規定不到位等許多漏洞,單位會計出納由一人兼任,移交不規范,內部會計管理失控,給違法違紀行為造成可趁之機,使違規行為得不到及時地糾正,就可能導致職務犯罪的發生。有的制度設計上比較嚴密,但是執行上大打折扣,管理不到位。賒賬過多、過濫,不能實行統一有效管理。
四、房地產會計核算中存在問題的解決辦法
針對以上問題，需要進一步解決。首先，會計核算科目要進一步優化。房地產企業在關于會計核算科目問題方面，需要根據其企業的規模等，結合自身情況進行設計，使得會計核算是有意義的。通過設置會計核算科目，宏觀調控房地產企業資產問題。其次，要建立房地產財務風險管理系統。規避風險是房地產企業需要做好的一項工作。建立健全完善的財務風險管理系統能夠提高企業規避風險的能力，降低風險。第三，企業還應該加大監管力度。企業往往會為了提升自己的市場競爭力而隱匿收入，降低稅額。政府相關部門應該加大監管力度。最后，要完善企業收入認可制度。如何規劃房地產企業的收入需要進一步完善。第四，房地產企業應按規定設置會計機構,根據自身業務量的大小,配備足夠的、業務素質較高的會計人員。會計人員應不斷加強業務學習,熟悉會計的基本知識,以及行業會計制度,練好基本功,掌握操作技能,以適應不斷變化的形勢要求,同時不斷加強對政策法規的學習,嚴格按照會計制度和相關政策法規處理各種會計事項,不斷提高會計人員業務水平和職業道德素質財會人員要定期或不定期地檢查核算人員核算情況,督促核算人員及時、準確地搜集財務數據嚴格資金核算。房地產企業核算人員要正確地運用會計科目進行會計賬務處理,做好建造合同核算的各項基礎工作,適應市場經濟和社會發展的的需要,為房地產企業的各段工作做出貢獻。
五、結束語
房地產會計核算中存在的問題較多，針對這些問題提出改進策略，對于完善房地產會計核算有著重要意義。相信在不斷的完善過程中，房地產企業會計核算會更加成熟。
參考文獻：
[1]溫玉彪，趙茜.淺析投資性房地產會計核算中存在的問題[J].會計之友（中旬刊），2010（3）；
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關鍵詞:房地產 會計核算 科目設置 會計信息
近年來，我國房地產行業得到了超高速的發展，房地產企業的會計工作作為房地產業的重要組成部分也受到了各方的密切關注。我國所獨有的房地產生產及銷售形式，使房地產企業的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此，在市場逐步走向成熟的情況下，房地產公司會計核算中的一些問題得到了暴露。在這樣的情況下，如何規范房地產企業會計核算工作的健康發展，是相關從業人員都在認真思考的問題，筆者認為應當采取以下對策加強會計核算。
1. 合理設置會計科目
房地產企業應根據本公司開發項目的數量、規模和內部管理的要求來開展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進行獨立核算，就可以不單獨設立開發間接費用賬，只需在成本項目欄目內增加管理費用及利息欄，由于管理費用、利息系間接費用的主體，為更加有利于開展核算，可適時取消開發成本一級賬，把房屋開發、土地開發和代建工程開發等設為一級賬，然后再設置明細項目。在實際操作中，企業完全可以設立開發成本明細臺賬，根據核算對象的不同情況設立不同的成本卡片，全面記錄項目從立項起至驗收結束的所有成本費用。到了年末，只需將本年度已竣工結轉項目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個部分，即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內容，比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細賬，全面記錄成本開支情況。運用成本卡片開展成本核算的主要優勢在于:成本卡片不僅能全面反映一個項目的整體面貌，以利于開展投資分析，而且將項目具體情況作為抬頭，便于開展監督分析，同時又免除了結賬和建賬之苦。
2. 實施現金收付實現制
房地產開發企業可以在會計核算中實施現金收付實現制。因為會計期間的存在，可能導致房地產企業經營業務的實現和貨幣資金實際支付及其變動發生的時間出現不一致的情況，所以會產生有權責發生制和現金收付實現制這兩種方式。根據我國企業會計準則的規定，企業的會計核算應當以權責發生制為主體。但是，通過多年來的房地產企業會計工作實踐，筆者認為，由于房地產企業經營業務的特殊特點，更加適合采取現金收付實現制。因為采取權責發生制核算房地產開發企業的經營業務收入，存在一定的缺陷和不足:一是容易出現人為調節利潤的情況。權責發生制的實施，從客觀上為房地產企業提供了用應收賬款、待攤費用等會計賬戶進行處理的機會，簡而言之，就是便于人為調節利潤，導致會計信息的失真，進而導致國有資產的流失。二是權責發生制無法準確地反映出企業的實際收入情況，從而影響到企業的資金周轉，導致企業簽訂的購銷合同越多，其應收賬款的余額也就越大，那么資金不足的問題也就更為明顯，由此看來，一味采取權責發生制，并不符合我國的實際國情。另一方面，實施現金收付實現制可以大大降低上述危害，有利于會計核算工作的開展。它不僅符合會計準則中的謹慎性原則，還能夠準確地反映房地產開發企業的資金情況，實現在以直接法編制現金流量表的過程中，不影響現金收入與費用以及營業外各項收支的調整，可見，現金收付實現制有利于現金流量表的編制。鑒于此，對于房地產公司而言，在經營業務及收入的會計核算中，應當允許權責發生制與收付實現制這兩種方式并存，并根據國際通行的慣例，在分期銷售的情況下采取收付實現制以確認收入情況，而對一般賒銷收入和貸款利息收入等，采取權責發生制進行確認的，在特定條件下應采取兼容收付實現制的辦法來具體實施。
3. 擴大企業信息披露范圍
改進房地產公司的會計核算工作，應擴大房地產企業的信息披露范圍，主要應抓好以下三個方面:一是注重土地儲備量及成本構成信息的披露。對于擁有大批量優質低價土地的房地產企業來說，土地成本較低就意味著巨大的利潤。隨著土地出讓市場確定為招標拍賣形式，相對于其他同類企業來說具有更大的競爭優勢，從而在今后幾年內保持很好的發展勢頭，進而具有更好的投資價值。信息使用者僅僅通過房地產公司披露的土地使用權總額，根本無法掌握土地儲備的相關信息。可見，在房地產公司的財務報告附注中，增加土地儲備量和成本情況的內容，是很有必要的。二是注重分項目現金流量信息的披露。企業要在財務報告的附注中加入分項目的現金流量信息，也就是說，要以企業的具體項目為基本單位，披露本公司在開發過程中所產生的經營活動現金流量，主要包括銷售房產所收到的現金、購買工程物資和支付工資等所支付的現金等，這樣就能提高現金流量信息的有效性。三是注重質量保證金及風險信息的披露。高風險性是房地產業的突出特點，需要在會計信息披露中得到充分顯示。為此，應建立起質量保證金制度，保障房地產商品質量，由于房地產商品還具有長期、高價值等特點，企業要按照所開發項目的具體情況來提取相應的質量保證金，以提升應付風險的能力。同時，要在企業的財務會計報告中充分闡述各種風險，也就是要在房地產企業的報表附注中增加風險披露的相關內容，對公司還在開發中的土地、項目等風險進行充分說明，以提高抗擊風險的力度。
4. 結語
在實施新會計準則之后，會計規范體系建設越來越趨于完善，全社會的法律意識也在逐步增強，有關監管部門的執法力度也在不斷提高，這就對房地產企業會計核算的規范提出新的更高的要求。在這一新形勢下，房地產企業要根據企業實際特點，進一步分析如何加強和改進本企業的會計核算工作，為企業帶來更好的經濟效益。
參考文獻
[1]郭公民，房地產開發企業會計核算的幾個問題[J]. 浙江金融，2006(11).
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關鍵詞：全面“營改增” 房地產行業 影響 應對策略
一、全面“營改增“改革對房地產行業的影響
在全面“營改增”改革后會對房地產行業產生一定的影響，因此房地產行業要對其中的影響有一個清楚的認識，其中主要的影響體現在以下幾個方面：
（一）對房地產行業開發成本的影響
財務成本、建筑成本、人工成本、土地成本等是房地產行業的主要成本構成，然而其中人工成本和建筑成本無法獲得增值稅專用發票，因此也就提高了房地產行業的開發成本。房地產開發企業在采購建筑材料的過程中，有種類復雜、來源廣等特點，除了購買一些水泥、鋼鐵等主要材料以外，還需要購買一些零散的材料，這些材料的供應商大多數是一些五金店鋪、私營工商戶，這些商戶在銷售材料后不能夠提供增值稅專用發票，房地產行業也就不能夠進行進項稅額的遞減，提高了房地產行業的開發成本。
（二）對房地產行業稅率的影響
在全面“營改增”改革后房地產行業由原來繳納營業稅，改為繳納增值稅，主要由國家稅務總局征收，在一定程度上有效的避免了重復征稅的問題，稅收主體由價內稅向價外稅轉變。在“營改增”之前房地產行業需要按照5%的稅率繳納營業稅，在“營改增”后需要按照11%稅率來繳納增值稅，這就加大了房地產行業的稅收負擔。
（三）加大了房地產行業的納稅風險
在全面“營改增”改革后會加大房地產行業的納稅風險，主要風險體現在以下幾個方面上：
首先，房地產行業在全面“營改增”后，一些財務指標發生了比較大的變化，新增加了一些會計科目，加大了財務人員進行會計核算的難度，也就很容易在會計核算過程中發生錯誤，降低了會計核算的準確性。
其次，在實施“營改增”后，房地產行業的相關稅收政策也發生了改變，房地產行業中的財務人員不能夠及時的掌握最新的稅收政策，做出正確的會計處理，加大了房地產行業的納稅風險。
再次，由于在房地產行業中的納稅風險評估體系還不夠健全，也就不能對經營過中出現的風險進行及時防范和控制。
二、全面“營改增“改革對房地產行業的應對策略
（一）樹立全面“營改增”意識
在全面 “營改增”后房地產行業要轉變原來的納稅思維，房地產行業的領導者要定期開展關于“營改增”稅收政策的培訓和講座，讓全體員工認識到“營改增”的重大意義，要對開具發票的財務人員、負責稅務人員進行培訓，要從原來的營業稅模式向增值稅模式轉變，提高他們的應變能力和綜合業務能力。
（二）加大對增值稅發票的管理力度
在全面實施“營改增”后，對增值稅專用發票的管理是一項重要的工作，因此房地產行業要加強對增值稅專用發票的管理，在經營過程中要提高獲取、管理和保管增值稅發票的常識，對采購支出等發票要加強管理，要嚴格按照進項稅額的抵扣期限進項抵扣，要配備專業的財務人員來處理增值稅發票的相關事宜。
（三）提高財務人員的綜合素質
實施全面營改增后，為了更好的適應營改增的需要，房地產行業要通過培訓的方式提高財務人員的職業素質，這樣可以提高會計核算的精細化和規范化的水平，通過培訓會計人員的對增值稅業務的處理能力可以得到較大的提升，這樣財務人員在進行稅務申報的時候就會按照營改增的要求進行。另一方面房地產行業也要在企業內部做好營改增稅務改革的宣傳工作，讓企業的全體員工對進行營改增稅務改革的重要作用有一個正確的認識，降低財務人員對營改增工作的消極情緒，保證營改增可以在房地產行業中得到順利實施。
（四）做好稅收籌劃工作
在營改增后房地產行業要積極的進行稅收籌劃，要深入研究相關營改增稅收改革中的特殊條款，因為在一些地方實施營改增的時間還比較短，有著較大的稅收優惠空間，因此企業的財務人員可以深入研究營改增中一些稅收優惠政策，這樣就可以實現減輕企業稅負的目的。
同時在“營改增”后房地產行業進行材料采購要考慮到是否能取得增值稅專用發票，如果選擇的材料供應商的會計核算辦法是按照簡易辦法的，那么只能取得普通發票，不能夠取得增值稅專用發票，房地產行業也就不能進行進項稅額抵扣，不利于減輕建筑業的稅負，因此房地產行業要選擇一些經營規模大、財務和會計核算水平規范、能夠提供增值稅專用發票的材料供應商合作，同時也要以保證材料質量為基本前提，制定出規范化的材料采購制度，提高進項稅額的抵扣額，減輕房地產行業的稅負壓力。
（五）提高會計核算的管理水平
在全面實施“營改增”后，房地產行業的賬務內容和會計科目都變得復雜，因此房地產行業要提高會計核算的核算水平，要通過培訓提高企業財務人員的增值稅職業技能，要保證房地產行業的原始憑證清晰完整，這樣才能夠在全面“營改增”后房地產行業的會計核算與稅收政策相匹配。
三、總結
綜上所述，在全面實施“營改增”后給房地產行業既會帶來有利的影響，又會帶來不利的影響，房地產行業的領導者應該認識到全面“營改增”改革是一項系統性的工作，要積極的采取科學合理的方法來降低全面“營改增”帶來的不利影響，提高房地產行業的綜合競爭實力。
參考文獻：
[1]趙暉.“營改增”改革對房地產企業未來影響的研究[J].財會學習，2013（06）.
[2]張芳芳;房地產企業安全生產保障體系構建及實證研究[D].華中科技大學，2014.
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【關鍵詞】財務風險；房地產企業；會計核算策略
1 房地產企業會計核算存在的問題
1.1 會計科目設置缺乏科學性
會計科目的定義是指對經濟活動或會計對象的具體內容，進行詳細分類設計的會計項目。而設置會計科目是會計專業獨有的方法，也是依據國家法規、會計學科的統一技術標準、行業規范，以及各個企業的組織形式實施分類管理的基礎性工作，而且會計科目能對會計活動進行監督和控制。那么在房地產開發企業中關于會計科目的設置，也是根據會計記賬辦法規定，即所有賬簿均應在年終結賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規定并不適合房地產企業會計核算，由于房地產開發企業建設周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結舊賬建新賬，這樣就導致了一個開發項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。
1.2 財務風險披露不夠充分
新會計準則對財務風險的規定是指在企業的各項財務活動中，由于企業受到內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，具有不確定性，從而蒙受損失的可能性。對于房地產開發企業而言，財務風險是指房地產開發企業由于財務狀況惡化，而致使企業的房地產投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產開發企業的財務風險主要來源有投資風險、籌資風險、現金流量風險、利率風險、匯率風險等等方面的風險。這種高風險性就要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示風險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定，雖然我國證監會允許房地產開發企業提取質量保證金，并要求披露其核算方法，其要求房地產開發企業在財務會計報告的附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險，但是從上市公司披露的實際情況來看，關于質量保證金問題基本未加披露。
1.3 房地產企業商品成本與售價不對應
房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成，到確認收入的時間跨度從1年到6年時間不等。根據《企業會計制度》第47條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本;企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。所以對于在項目建設期內，如果大量投入資金，并發生大量費用計入當期，而且由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，那么預售款項也無法確認為收入，結果是為配比原則的應用也造成了相當的困難。一是會出現多計開發成本。如某些不能有償轉讓的公共配套設施，人為多予提計入成本，虛構欠付的工程款掛賬進成本，拖延工程結算時間，推遲項目財務決算等等問題。二是濫擠亂攤成本，為了達到降低應納稅所得額，通過人為將應由未售商品房負擔的成本擠入已售商品房承擔，將非開發項目的借款利息、福利費、工資等計入該項目，從而虛減項目利潤。又如房地產開發商品的成本載體計算是整個建設工程，當其在銷售時則是按樓層或戶型為單位，根據樓層的高低，戶型的好壞，往往就會造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比的問題存在。
2 房地產企業會計核算策略
2.1 房地產會計科目設置應體現直觀、明細等特征
在進行房地產會計科目設置時，房地產企業應根據自身企業開發項目的多少，公司的規模大小及內部管理需要來進行成本的核算。那么對房地產開發企業的會計科目設置時，應當設置成開發成本項目，房屋開發成本(土地、安裝)。其中房地產開發包括土地開發和房屋開發兩類，對于開發成本的二級科目設置為土地開發成本、房屋開發成本，土地開發成本又包括商品性土地開發成本，主要是作為土地一級開發。并且對于房屋開發又可以分為商品房、周轉房、出租房、代建房等。開發成本以單項工程作為成本核算對象，并進行輔助核算，主要通過財務軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成，另往來賬科目，如應付賬款也應啟用項目管理輔助核算，因同一施工單位，有時會連續幾個項目的施工，這樣方便與施工單位核對賬目，及時掌握付款情況。最后一級是開發成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、前期工程費、開發間接費等六個成本項目，在此六個成本項目下還可根據實際情況設置具體核算科目。在實務會計核算中，可以按核算對象設立成本卡片，并且可以連續記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發成本明細臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結轉項目建案歸檔。這樣做的目的是能夠反映一個項目的全部面貌，同時便于進行投資分析，并且把項目具體情況作為臺頭，做到可以隨時監督，還省卻了結賬、建賬的麻煩和痛苦。
2.2建立房地產財務風險管理體系
2.2.1 風險管理信息系統是管理信息系統中必不可少的系統，管理人員由此認識并處理現實的或者潛在的風險，從而可以抵御風險所產生的不利效應，以達到降低風險成本的作用，并且還能把握經濟趨勢、了解所處房地產景氣循環周期及其階段。所以對于房產企業來說，做到應廣泛、持續不斷地收集與本房地產企業相關的內外部初始信息，其中的信息包括歷史數據和未來預測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數據庫，并且還需要結合具體投資性房地產項目情況信息，建立風險評估系統，利用成型的風險管理工具，定性和定量相結合，從而達到識別和度量投資性房地產財務風險，為風險決策和控制提供更加有利的條件。
2.2.2 房地產具有其特殊性，由于關于房地產商品的長期性、高價值性。所以對于房地產開發企業的保證金的數額更大、保證期限更長，國家應該為房地產企業建立質量保證金制度，達到為房地產商品的質量提供保證。并且據所開發項目的具體情況提取質量保證金，起到提高應付風險的作用，并且會計還需要做到對各種風險的相關披露。如尚在開發的土地、工程項目等面臨開發風險、籌資風險、土地風險等。
2.2.3 銷售收入與成本配比。這里需要對配比原則進行認識，是指在一定時期的收入與其相關的成本、費用應當相互配比。要求一個會計期間的各項收入與其相關聯的成本、費用，做到在同一個會計期間內進行確認計量。企業在生產經營過程中，要取得一定的收入，必定要發生與之相關的成本或費用，所以企業實行配比原則有利于正確反映企業的財務成果，而且能夠正確地計算出本期損益。
那么作為房地產這樣一個特殊的行業，具有周期長，銷售的不確定性，這里就需要做到銷售收入與成本配比，這里可以做到兩點，一是實際售價成本率，二是計劃售價成本率。實際售價成本率是指在季度前兩個月，按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調整。
即進行分類明細賬按開、竣工時間相同或相近一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，然后按計劃價格相同的房屋分類設戶、價格不同的分別設置。計劃售價成本率是指始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率來進行結轉。并且將要辦理竣工決算手續的商品房成本按樓棟、樓層、單元給予確定，也將每米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶，并且對銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，達到得出銷售成本的方法。從而達到使房地產企業合理地確認收入、費用及損益的目的。
3 結束語
總而言之，在國家政策的幫助下，即新會計準則實施后，以及全體房地產員工的共同努力，對于現在會計核算存在的不足和問題，都是暫時的，隨著時間的推移，這些問題都是會得到解決的，房地產市場將會發展得更好。
參考文獻
篇5
關鍵詞：會計信息體系；房地產企業；完善
現階段，我國的房地產會計信息中還有一些特殊的地方還沒有相應的會計制度或具體標準來加以規范，并且缺少較為詳細的準則知道，致使該行業的核算會計不一致和不規范，極大的妨礙了房地產企業經營業績和財務狀況等信息的有用性和可比性。
一、向國際會計準則看齊
現階段，我國的會計準則跟國際會計準則間，還存在這很多不一致、不協調的地方，還有許多重要的會計準則還沒有在我國制定。比如說，在國際會計準則里面，有兩條對房地產來說較為重要的標準：投資物業準則和遞延稅項準則，這在我國的會計準則中還沒有制定。會計規范之間存在著差異性，一方面會使我國關于涉外企業方面的會計任務量非常大，會計成本信息相應提高，同時也不利于積極的應對國際性的市場競爭；另一方面，這也妨礙了我國國際化經濟的發展以及企業國際化的發展。因此，監管機構可以把遞延稅項準則納入到現有的我國企業會計規則中去，這對于房地產企業會有這非常大的影響。我國的會計準則，應該逐步跟國際會計準則接軌，在制度上促進我國企業的快速發展。
二、增加會計信息披露內容
增加會計信息披露內容要做到以下幾個方面，首先，增加相關的公共配套工程費用。公共配套工程費用反映出了企業收入費用配比和權責發生原則，在商品房開發、銷售過程中預提的由開發商承擔的配套工程費用。其次，披露預售情況及政策。在現實生活中，因為不同企業預售政策是不一樣的，不同的政策對于企業經營成本和財務狀況的影響也是比較大的，因此，投資者不容易在財務相關表格中獲取到預售會計的信息。所以說，披露各個企業的預售情況和政策會讓投資方在相關的報表財務信息不充分的情況下，可以提供比較具體、具有可比性的材料。再次，擴充土地成本構成及儲備量等信息。在房地產企業的成本開發中，土地成本就占了相當大的比例。能不能擁有土地儲備成本和土地儲備的基本狀況，在很大方面決定了房地產企業未來的發展和開展前景。對于有著大量的低價優質的儲備土地的企業，低成本的土地成本自身就暗藏著比較大的利潤。向招標方拍賣過度之后，就會相對于其他的房地產公司有著比較大的優勢，可以在未來的3年-5年保持比較良好的發展勢頭，有著非常大的投資價值。信息使用人員就可以通過披露的土地總額來判斷土地儲備信息，所以說，擴充土地成本構成及儲備量等信息是非常必要的。同時，還要對商品房的產品計劃開況進行披露，從而可以更加準確的對企業的財務狀況進行評價。最后，增加風險和質量保證金的披露。因為房地產企業有著較高的風險性和行業的特殊性，因此，要充分的揭示信息披露的整個環節。具體來說，應該增加風險披露和質量保證金的披露。從而可以為信息使用者提供更加準確的信息。
三、完善房產行業現有會計規范體系
對于房地產行業來說，其在收入確認、成本結算、費用核算等多個方面有著自身的特殊性，但是，現階段的企業會計準則，基本上都是圍繞著常規的企業會計事務由國家來制定的，這就導致了在構成體系上缺乏相應的系統性和完整性，還有一部分會計的分支還沒有納入到會計體系中去。隨著我國市場經濟的深入發展以及改革開放的力度加深，會計學界和財政部門已經開始探討和考慮建立新型的會計分支機構，比如說，金融工具會計、物價變動會計、成本質量會計、人力資源等等。但是，現有的企業會計準則缺乏比較詳細的指導制度和準則，致使會計從業人員力不從心，根據自己的需要進行相應的會計處理，致使企業的數據不真、賬目不清、成本不實等等。所以說，要在現有的會計制度上，完善和補充房地產業務的會計行為準則。
四、對配套工程的核算準則進行完善
對于房地產行業會計核算來說，配套工程的核算準則是一個比較有特色的方面。我國的《房地產會計企業制度》曾經對配套工程的設施費用和會計處理做了比較明確的規定，由于現階段的企業會計準則沒有對成本核算進行統一、規范、全面的指導，不同的房地產企業會采用不同的核算成本手法，最終會影響到企業之間信息核算的可比性和質量。目前來說，完善的會計規范，除了包括國家的會計企業制度之外，還包括各個企業之間的會計內部核算，這包括核算會計的管理辦法和制度、成本核算的辦法與制度、財務內部成本的辦法和制度。單一參差的會計規范，就會導致會計制度的不系統、不完善。
五、結語
綜上所述，本文針對房地產行業會計信息體系完善的重要性和意義開始入手分析，從四個大的方面：向國際會計準則看齊；增加會計信息披露內容；完善房產行業現有會計規范體系；對配套工程的核算準則進行完善，簡單論述了我國房地產企業會計信息體系的完善策略。
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篇6
關鍵詞：房地產企業 開發成本 分攤 研究
一、房地產企業開發成本分攤概述
（一）房地產企業開發成本概述
房地產企業開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。而房地產開發企業的開發產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，也就使得建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發的土地及土地使用權的全部支出。復雜的房地產開發成本也就使得房地產成本分攤難度大大加深。
（二）房地產企業開發成本分攤的概述
房地產開發屬于比較特殊的產業，而對于房地產會計核算制度有著一定的特殊性，特別是開發成本的核問題關乎企業的切實利益。房地產開發成本核算過程主要包括五個部分，分別為：確定成本對象、歸集成本（開發成本）、分攤成本、結轉產成品（開發產品）和結轉銷售成本。最為重要的還是房地產開發成本核算過程中的開發成本核算。然而，目前的房地產開發企業成本核算中，房產企業開發會計對于開發成本的歸集與分攤卻是困難重重。
對于房地產成本的分攤具有專門的要求，其分攤方式和方法都與其他行業的成本分攤具有很大的區別，成本分攤的對象既非是完全成本也非是制造成本的分攤方法，目前尚沒有較規范的成本分攤具體辦法來指導和規范房地產開發企業的會計核算工作，也就使得房地產企業會計難以根據按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。
二、房地產企業開發成本分攤原則
房地產會計對于開發成本的分攤是針對房地產開核算在開發成本上的多變性的時間、空間范圍所作的合理設定。對此，為了使房地產企業會計根據所面臨多變的環境，比如核算的空間范圍、所采用貨幣的幣值、核算對象的狀態、會計報告的時間要求等，結合《企業會計準則》的規定，房地產的成本分攤具有一定的原則。在房地產開發成本的具體分攤過程中，房地產開發成本及費用的歸集原則應符合權責發生制原則，而分攤原則應符合重要性則、受益性原則和配比原則。
（一）房地產企業開發成本分攤配比原則
房地產開發成本分攤配比原則是指房地產企業一個會計期間內的各項營業收入和與其相關的成本、費用應當在同一個會計期間內入賬，以正確地確定各該會計期間的損益。因此，配比是指相互配合和對比。它具體包括：因果配比，即直接配比。比如產品銷售收入和相應的成本期間配比，即間接配比。比如同一期間的收入和相應的期間費用，采用了配比原則的房地產會計對于成本的分配能夠與權責發生制緊密相聯起來。
（二）房地產企業開發成本分攤謹慎性原則
房地產開發成本分攤謹慎性原則，也即穩健性原則、審慎性原則，它是指企業進行會計核算時，對于屬于估計性的事項，應當注意穩妥、謹慎從事并留有余地。通俗的謹慎性就是“寧愿考慮可能發生的費用、損失和負債，不去考慮可能發生的收入、收益和資產”。又或者換句話說：費用、損失和負債不得低估，收入、收益和資產不得高估。開發成本分攤時的謹慎性原則有時也被認為是一種修正性慣例，對于房地產開發成本分攤能表現出加速折舊法、計提資產減值準備、物價持續上漲時的存貨計價采用后進先出法等。
（三）房地產企業開發成本分攤重要性原則
房地產企業開發成本分攤重要性原則要求房地產企業在進行會計確認、計量過程中對交易或事項應當區別其重要程度，采用不同的核算方式。而重要事項應當按、房地產企業開發成本分攤規定的原則處理、并充分準確的披露，在不影響會計信息有用性的前提下，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。
三、房地產企業開發成本分攤的實施策略
房地產企業開發成本分攤關乎房地產企業的核算效果，房地產企業會計根據上述原則，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，進行房地產企業成本分攤。
對于具體的房地產企業成本分攤是，通過總結，在具體實施時，主要根據能分清成本核算對象的，直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中。而規劃有兩個及以上物業類型的房地產項目，根據各物業類型的建筑面積占總建筑面積的比例計算確定。最后不可售公建物業能明確受益范圍的，按各期（區）建筑面積占總建筑面積的比例計算，按受益范圍分攤計入其他物業。
但是，不能明確受益范圍的，由于不確定因素諸多，在項目總體中，因具體情況而定。國稅發[2009]31文件對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，規定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。
根據國稅發[2009]31文件總結可知：占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。
而具體用這些方法是，通過總結，可得出四條方案：對于基礎設施而言，屬于共同成本，應該按照建筑面積法、直接成本法、預算造價法；對于公共配套設施費而言，也是共同成本，適用于建筑面積法來進行開發成本的分攤，而開發間接費和借款費用都是間接成本，開發間接費適用于建筑面積法，直接成本法和預算造價法，而借款費用適用于直接成本法和預算造價法。
此外，國稅發[2009]31號文還明確規定：土地成本，一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業自行確定。熟悉房地產成本核算的會計多數知道，不同的成本分配方法計算出來的成本計算對象的成本可能會相差懸殊，如何選擇科學、合理、有效的成本分配方法，是房地產業內會計值得深思的一個問題。
四、結束語
長期以來，建筑行業一直是備受關注的一個行業，建筑企業會計在對于房地產開發成本核算過程中，如何實現正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確計算分攤，實為重要，不容忽視。
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一、房地產稅收一體化管理面臨的現狀和存在的問題
(一)房地產行業偷稅現象的存在。雖然近些年房地產開發和房地產市場發展迅猛，但是房地產企業納稅人普遍一味地追求利益的最大化，納稅意識淡漠，財務管理混亂，導致偷逃稅現象較為嚴重。很多財務人員素質較低，對房地產開發企業會計制度、核算辦法不熟悉；個別房地產開發企業有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用；設置“帳外帳”，開具虛假發票、白條現象比比皆是；售樓款掛往來不入“收入賬”，隨意調劑收入；以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收；以代收賬款或其他名義為由不按規定申報納稅，偷逃稅款；還有些房地產開發商由于資金緊張,有意侵占國家財政資金,在預售樓盤時故意延遲繳納稅款，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。
(二)稅收征管力度的薄弱。由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，同時稅務部門的房地產行業對稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產行業的稅收征管存在較多的缺失。
(三)政策宣傳力度不夠，政策執行不能到位。目前，在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓等環節涉及的稅種較多，其相關的稅收政策都在不斷的修訂完善中。一些納稅人對房地產相關稅收政策缺乏認識。房地產企業絕大多數是私營企業，這些企業的負責人往往不注重財務管理，更別談了解相關的稅收政策。如房地產企業從商品房的預售房屋的定金、預收帳款中的預收款何時確認或轉作收入核算認識不一。同時，房地產公司不積極配合也增加了征收難度，導致房地產企業相關稅收政策執行不到位。
(四)處罰力度不到位。由于處罰力度不到位，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘，造成稅源的白白流失。對偷逃稅的處罰不嚴，在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，訂立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的，由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款，加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
(五)相關部門配合不力。稅務部門在具體進行房地產稅收征管過程中，一些基礎信息來源于房管、土地等部門，但由于彼此不屬于同一領導部門，以及沒有一個具體的法律或規章來約束相關部門對房地產業的協稅護稅行為，致使部門之間協調配合乏力。稅務部門對房地產業稅收的征管工作，普遍需要依靠相關部門的協助配合，才能掌握房地產企業的稅源資料，但在實際工作中，出于種種原因很難形成部門合力，由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態，遇到問題不能及時解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享，難以實現房地產行業稅源的源泉控制。
二、對房地產稅收一體化管理的有益嘗試
一體化管理對內是一個整合管理資源，提高工作質量和效率的過程，對外是一個便民高效、環節透明、服務更優的服務過程。我們提出“一個部門負責、一個窗口服務、一條龍征收管理”的工作思路，把稅收服務貫穿于稅收征管全過程，簡化辦稅程序，將一窗式管理、一戶式管理、捆綁式管理的理念和方法延伸到所有稅種，變多部門管理為一站式管理，極大方便納稅人。
（一）推廣稅務管理的“三一模式”和房管部門協稅護稅的“一票一證制”。一是稅款征收一體化，即以契稅為把手，對在房地產行業經營行為中涉及的一切應納稅款實行捆綁式管理，對行業經營鏈條中的當事各方實施系統化、精細化管理，不再分稅種單項征管。二是稅款征收一窗式，針對房地產行業稅收統一征管窗口，對開發企業及建筑業在基建及銷售過程中的涉稅事項在地稅辦稅服務大廳申報窗口實施稅收服務，對一手房及二手房交易等房地產行業經營行為的涉稅事項在政務大廳一體化窗口提供發票、受理申報、征收稅款、審驗資料等服務。三是納稅資料一戶式，對房地產行業的納稅主體??房地產開發企業及建筑安裝企業實施征管資料一戶式儲存，完善納稅評估機制進行全面監控輔導。四是房管、土地部門在辦理房屋和土地權屬的產權證照時，除有地稅部門的契稅完稅證外，還應有不動產銷售發票，以發揮以票控稅作用。
（二）加大清繳力度，采取措施全力壓縮欠稅。一是對欠稅開發企業實行“等比例清欠”辦法，即欠稅企業到大廳申請代開發票時，必須繳納同比例欠稅，并經主管局長批準方可開具發票。二是在開工放線環節，對以前工程要求結清欠繳稅款，才予辦理當年工程相關手續。三是在驗收環節，對當年工程要求結清稅款后才予辦理接水接電手續。
（三）實時監控，開展經常性的納稅評估。一是設立項目臺帳實時監控，強化稅源精細化管理，嚴格實行以工程所在地進行項目屬地管理。建立健全項目跟蹤臺帳，做好基礎資料建設，對納稅人報送資料及時進行整理分析，準確認定納稅人的征收方法，規范用票管理。二是建立重點工程項目檔案管理，對每個基建項目納稅情況進行重點跟蹤，對申報計稅明顯偏低單位，即使督促追繳。三是推行核定征管，對未設立會計帳簿或設立賬簿卻不能準確完整進行會計核算，不能提供施工合同、不能提供工程結算價款、不進行納稅申報以及申報計稅額偏低的單位，推行核定征收方式。四是開展經常性的納稅評估，全面掌握房地產稅收的動態信息，針對當前房地產行業納稅人普遍存在的納稅意識不高的現狀，稅務人員深入房地產企業做好納稅輔導工作。幫助企業建立完整的財務核算體系；幫助企業解決與稅收有關的疑難問題以及輔導納稅申報是否正確等。及時同契稅征管中獲取的信息比對，運用納稅評估的方法，堵塞征管漏洞。
三、對深化房地產稅收一體化管理的建議
(一)創造和諧的征納稅氛圍。一方面加強稅務系統內部培訓，在對房地產行業稅收實施一體化管理的問題上，要加強稅務人員對房地產行業相關稅收政策的學習，要有針對的開展房地產行業稅收政策和會計核算制度的培訓，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產行業相關的政策法規，熟悉房地產企業的會計制度，明確其收入和成本費用的確認方式，了解整個房地產開發交易的全過程，能夠掌握房地產行業的會計核算方式，進行納稅調整和查帳檢查工作，適應復雜的房地產稅收征管工作。另一方面要采取多種形式加大房地產行業稅收管理過程中的相關政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關系。啟動相關稅收政策宣傳途徑，舉辦相關政策培訓班等，有針對、有重點地進行宣傳，增強房地產企業的納稅意識，營造房地產行業稅收良好的征納稅環境。
(二)加大日常稅收征管措施和稅務稽查力度。加強日常納稅評估和輔導工作，完善“以票控稅、項目管理”辦法，加強發票管理工作，加大稅收檢查力度，打擊房地產業涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，要強化其管理職責，及時掌握納稅人在開發經營、財務核算以及納稅等方面存在的問題，根據情節、性質及時處理或移送稽查部門處理，及時有效地打擊稅收違法行為，加大對偷逃稅等違法行為的處罰力度。
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關鍵詞:房地產企業會計 收入 成本
一、房地產企業會計實務中存在的主要問題
會計核算主要是反映會計主體資金的運轉情況。雖然我國的房地產業經過這一時期飛速的發展,已經達到了一定的水平,到目前也制定了一系列相關的法律法規,但是由于我國的房地產企業起步晚,存在的問題也很多,相關的法律法規不是十分的健全,因此,房地產開發企業收入的確認、竣工驗收后成本結轉的會計核算中還存在許多問題。限于篇幅,本文主要從以下幾個方面進行闡述。
(一)房地產企業收入確認存在的問題
房地產企業經營方式呈多元化特點,其企業的收入確認存在其自身的特點。在房地產企業項目建設中成本費用要大于當前確認的收入,房地產企業一般采用預售和分期付款的辦法。房地產企業收入確認方面,在會計務實中,針對不同的房地產企業,基本對于收入的確認有以下幾個方法:①在簽訂預售合同后收預售房款確認收入;②在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;③在房地產項目驗收后,開具銷售發票確認收入;這樣就造成了房地產企業會計務實中收入確認的隨意性較大。大部分房地產企業在銷售收入確認原則問題上,被注冊會計師出具保留意見審計報告,這樣就造成了房屋所有權報酬是否轉移的風險。
(二)地產企業成本結轉存在的問題
土地的經營,開發、房屋的經營,開發、城市基礎設施公共設施的開發等都是房地產業的經營的范圍。所以,土地購置、土地開發,房屋建筑,安裝工程等的成本,以及管理費用,銷售費用等等都是房地產業成本核算的內容。
總所周知,房地產企業開發的周期長,投資的風險大,所需要的資金非常多。所以,對于房地產企業成本的管理非常重要。由于房地產企業在成本核算上存在很多問題:①沒有形成完整的成本控制體系。在市場競爭日益加大的情況下,企業在成本控制上沒有明確的體系,缺乏戰略指導性,從而造成了成本管理的盲目性,有些情況下,甚至使得管理目標難以實現。②房地產企業的利潤率很高,對于成本核算以靜態成本管理方式為主,缺乏競爭意識。一般情況下,財務人員根據合同控制款項的支付,卻很少關注對成本的控制,從而造成了大量的浪費現象,加大了成本的投資
二、房地產企業會計存在問題的原因分析
(一)房地產企業收入確認存在的問題分析
商品所有權的風險和報酬依據轉移給買方,由買方對產品進行控制,并同時擁有對商品的管理權,而賣方不在對商品產生影響,這是房地產企業收入確認的原則和條件。
實際上,房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。確定確認收入以及入賬金額的時間。在房地產企業的會計務實中,在房地產企業竣工并通過驗收以后,辦理了移交手續,此時確定房地產收入。在某些房地產企業中,預售款是一種暫收款,因為風險沒有轉移,成本沒有最后核算,因此預售款只作為企業的預收賬款,在完全竣工后,才確認收入;某些房地產企業在竣工前的銷售款作為確認收入,在竣工并收到部分房款后確認;對于分期房款方式來說,按照合同規定的時間確認收入,實際上也是分期結轉成本的過程;有些房地產企業在房地產轉移時,已經按照回收或可能回收的價款確認;某些房地產企業收取的房款代表已發生銷售業務,按預售合同價款中己經收取的價款分期確認收入。
(二) 房地產企業成本的問題分析
在我國的房地產企業成本問題中存在一定的問題,由于房地產企業需要資金多,開發周期長,使得其風險較大,那么房地產企業成本的問題顯得十分重要。
造成這些問題的原因有以下幾個方面:①伴隨著中國城市化建設的不斷深入,經濟水平的不斷提高,人們對生活質量的要求越來越高,中國的房地產企業競爭也越來越激烈。某些房地產企業搶市場和工期,在過程中造成了一定的盲目性;②在我國傳統觀念中,房地產企業是高利潤回報的企業,受此影響,忽視了成本的動態管理和控制,造成了不必要的浪費;而房地產企業本身開發中周期長,造成了管理人員對成本缺乏控制的意識。③房地產企業在項目做規劃的時候,有些房地產企業事先并沒有對成本進行認真的估計和預測,在經營過程中,對成本的控制重視不夠,或者即使進行了成本預測,但是不夠規范,不夠系統,不夠全面,僅僅是對事后進行控制核算,沒有進行全程的跟蹤控制和管理。
三、房地產企業會計實務存在問題的解決方案
(一) 建立和完善的房地產企業財務制度,尤其是會計規范體系。
房地產企業會計務實活動,如成本結算,收入確認等都有著自身的特性。但是還存在著不夠系統和完整的問題,目前房地產企業會計的自身特點還沒有相應的會計制度進行指導和規范,這樣,會計核算就不一致,影響了房地產企業財務狀況。房地產企業缺乏規范的制度的指引,使得房地產企業會計人員按照需要做出處理。因此,在目前實行的會計相關的規范和制度的基礎上,不斷完善房地產企業的會計業務制度,制定的這些房地產企業相關的會計準則,為房地產企業會計的發展提供了制度依據和基礎。
(二) 建立和完善房地產企業收入與成本費用確認原則
房地產企業收入的隨意性比較大,因此,房地產企業可以延遲和提前確認收入。建立針對房地產企業的會計準則,使得所有的房地產企業有統一的標準作為收入的確認準則。房地產企業的成本要有明確的規定,并應該細化到有可操作性。收入和成本費用的差是利潤,細化成本費用和確認收入的準則可以減少房地產企業會計確認的隨意性,可以減少房地產企業會計政策的自由,這樣可以大大提高會計信息的真實性。
(三)完善房地產企業的公司治理,提高會計人員的素質
完善房地產企業的公司治理結構。房地產企業從所有者入手,形成對經營者的監督機制,通過對公司各個相互利益相關之間相互協調,合理分配權力,形成完善科學的公司治理結構,這樣可以減少房地產企業會計信息失真問題。
對于會計信息的技術規范就是會計制度。不管是會計制度或是會計規范,都是面向會計人員的,其實施的對象就是會計人員。所以,會計人員是不是能夠正確了解熟悉運用會計制度或者規范,是非常重要的。提高房地產企業會計人員的素質,既包括專業素質,文化修養,也包括房地產會計人員的誠信和職業道德。提高房地產企業會計人員的專業素質,可以提高房地產企業會計信息的真實性,可靠性。如果房地產企業會計人員的專業素質不夠,那么會造成會計信息質量的下降。做好房地產企業會計工作的前提是會計人員的職業誠信,提高會計人員的道德素質,使得會計人員盡職盡責,做好本職工作。
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篇9
關鍵詞:房地產開發 成本核算 建筑安裝成本 會計監督
房地產成本核算是指企業在開發商品房過程中所支出的全部費用按照成本項目來進行歸納與分配，并最后計算出該開發項目總成本和單位建筑面積消耗成本的會計過程。房地產企業成本核算的水平往往反映著該企業的總體成本管理水平，最終影響到到房地產卡發企業的經濟效益。房地產投資項目具有資金投入大、投資風險高、成本核算環節多、建設周期長等諸多特征。這就要求房地產開發加強對經營成本的管理，盡量規避經營中可能出現的各種風險，從而實現用最小的成本耗費來獲得最大的經濟利益。所以，提高房地產開發項目的成本核算質量，是企業提高經濟業績的關鍵環節。
一、房地產開發成本的主要組成部分
房地產開發成本從其用途上來說，可以分成土地、土建和設備費用、配套和其他的收費支出和籌資成本和管理費用三個部分。
(一)土地、土建和設備費用
這屬于房地產企業開發成本的主要內容，往往要占到總開發成本的80%以上。在這其中，比例最大的是土地費用。土地費用又包括置換成本和動遷費用以及批租費用等等。在決定開展一個房地產建設項目之前，房地產企業必須通過將預算的土地費用進行土地面積與容積率的換算，進而計算出將來開發項目所占用的土地成本(俗稱樓板價),并據此來開展項目的可行性評估分析。
(二)配套設施與其他的收費支出
這主要包括水、電、煤氣等市政以及公共配套的費用。其他的收費支出當中有很多雖然屬于押金的性質，像籌資成本和管理費用和檔案保證金等，但是很難實現全部回收。這類收費項目標準不一，種類繁多，很多都是由由行業主管部門來執行征收，存在有很大的隨意性，而且一般標準又很高。
(三)管理費用與籌資成本
與其他額行業相比較，房地產開發存在著投資數額大和建設周期長以及投資風險較高等諸多特點。所以，大多數的房地產開發企業都是經過銀行貸款或者民間借款渠道來解決開發建設的資金問題，從而會產生很大的利息費用支出。企業必須把這部分費用進行合理的成本核算。
二、房地產行業成本核算中存在的問題
因為房地產企業規模與項目開發周期的不同，很不容易依照一般企業的成本核算方法來進行開發成本的核算，其中存在的主要問題是：
(一)房地產成本核算的對象含糊
我們知道，房地產項目的用地一般都屬于成片開發，需要分期分批來進行，產品種類有商業地產和公寓以及別墅等等。但是在會計準則中，以何種方法來確定開發成本具體的核算對象，是以分片還是分期甚至是分產品類型，抑或是把整個開發項目作為為成本核算對象，在會計準則中都沒有得到明確劃分。
(二)成本費用的分配方法和歸集不科學
依據成本會計的相關原理，在生產產品中所直接產生的費用，都應當直接歸納至該產品的成本當中；但是，如果屬于生產多種產品時所共同產生的費用，則應當通過一定的規則先進行費用歸集然后再采用合適的方法來進行分配，最終間接地歸集到該產品的成本當中。房地產企業開發的過程中所發生的建安工程費是直接開發成本，但是，對于配套費用及拆遷補償費等間接成本，用什么樣的地標準來進行歸集和分配，尚無有科學明確的解決方法。
(三)建筑安裝成本任意虛增
目前，大多數房地產開發企業的內控制度完善，財務核算管理規范，很少存在隨意調劑成本的現象，但是，為了減少應納稅額，很多房地產企業采取壓縮利潤額和應考核指標的辦法，故意增加在建安的成本，往往存著年末突擊虛增結算工程成本的現象，從而不能真實反映使各個項目的成本費用與具體利潤。
(四)難以明確成本核算周期
由于房地產開發產品的開發周期比較長，必須按照生產周期進行開發成本的核算。以便于企業及時地計算出經營利潤與應交稅金，恰當地對經營業績進行評價，但是很多情況是在工程竣工和驗收以后，還不能進行竣工結算，加上小區配套設施常常延遲實施甚至久拖不能進行，最終影響到開發項目結算的周期。
三、提升房地產成本核算水平的有效途徑
(一)設計科學合理的成本控制措施體系
一方面，要通過嚴格地限制建設項目的建筑安裝成本，采取有效措施努力實現工程造價的降低。只有控制了建設工程的成本，才能為高盈利創造基礎。另一方面還要加強拆遷安置費用的控制。在項目立項以后，要密切監控和制止業主的隨意分戶，必須嚴格按照政策法規來從嚴把握征地拆遷等各項費用。然后就是控制貸款利息。應當依據資金回收的特點和投資周期的長短來制定適當的貸款和還款計劃，盡量避免以為過多地占用資金而增加利息費用。
(二)全程會計監督，健全完善制度建設
一方面要健全和完善房地產開發企業成本核算的各項規章制度。只有讓成本核算工作有章可循、有法可依，才能夠保證可靠真實的成本會計數據，提高會計信息的質量。對于大型開發項目，則應當成立專門的成本核算工作組，進行專門的成本預測、成本控制和成本決策，真正建立起算管結合和算為管用的高效財務管理機制。另一方面房地產開發企業還應當強化企業的內部審計，要設立獨立的內部審計部門，安排專門的內審人員進行扎實工，，確保會計核算數據的真實可靠，以減少房地產開發中的不合理成本開支。對于內部審計人員，要積極參與工程的決算，全程參與企業成本核算的監督，以提高房地產開發企業的經濟效益。
參考文獻：
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篇10
關鍵詞：房地產企業；房地產預收款；預收款管理
中圖分類號：F279.23 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02
房地產預售資金的重要性：房地產業主要資金來源除了銀行貸款外，主要就是預售資金，因為銀行貸款等規模收緊，要求越來越高，外部融資成本越來越高，預售資金能否快速回籠尤為重要。
一、預收款管理的會計處理分析
（一）預收款會計處理流程
①預收時
借：銀行存款
貸：預收賬款
②發貨時
借：預收賬款
貸：主營業務收入
應交稅金-增（銷）
銀行存款 （運雜費）
③補付貨款時
借：銀行存款
貸：預收賬款
（二）企業稅務事項下預收款管理實施辦法
1.轉讓土地使用權或者銷售不動產。《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。 《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規定，除企業所得稅法及實施條例另有規定外，企業銷售收入的確認，必須遵循權責發生制原則和實質重于形式原則。對轉讓土地使用權，企業所得稅法及實施條例沒有例外規定。即：預收賬款的計算企業所得稅時不用確認收入。
2.提供建筑業或者租賃業務。《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
3.項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入。中華人民共和國土地增值條例規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。
《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）規定，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳。
《增值稅暫行條例實施細則》第三十八條規定，生產銷售生產工期超過12個月的大型棚械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定收款日期的當天。
特殊情況下的預收款納稅時間規定實質為收付實現制，源于稅法對納稅人支付能力、國家財政收入和確定性的綜合考慮。比如，稅法規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，即使財務上未確認收入，預收賬款也要繳納營業稅。因為此種業務一般分散且金額小，容易導致稅款流失，并收到預收賬款時，應納稅稅基金額已經確定、納稅人也具有支付稅款的能力。會計準則強調以權責發生制為核算基礎，稅法也接受這一觀點，但對特殊事項有例外。這使得會計準則與稅法在預收賬款轉收入的時間與計量上存在一定的差異。財務會計易接受估計、可能性和合理的確定性。稅法則從保證財政收入這一方面，不能有半點不確定性。
（三）房地產的預收款處理方法
房地產開發企業由于開發產品的周期長、金額大，通常采用預收商品房款項方式（包括預收定金） 從事項目的開發與經營。對于房地產開發企業采取預收方式銷售開發產品的款項，稅法規定應在收到預收款當天繳納營業稅。同時，根據“國稅發[2003]83 號”文件第二條規定：應將當期取得的預售收入按不低于15%的預計利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產 品完工時進行結算調整。該規定有利于稅收收入的均衡及時入庫，但一定程度上也增加了會計核算的難度根據房地產開發企業收入會計確認的原則，確認經營收入必 須同時具備以下基本條件：第一，開發產品的產權已經轉移，并將開發的房地產項目交付給購買人；第二，價款已經收到或者已取得收取價款的權利。否則，預收款 項只能作為“預收賬款”核算。
由于稅法與會計制度對預收款項存在上述收入 確認時間與納稅義務時間的差異，使得房地產企業在收取預收款項但不確認經營收入的情況下，產生了營業稅、所得稅的納稅義務，這樣的稅收費用能否在計算當期 損益時作為扣除項目，直接影響到房地產企業盈虧信息披露的真實性與準確性。根據會計核算的配比原則，同一會計期間內的各項收入和與之相關的成本費用，應當 在該會計期間配比。而在實際工作中，各房地產企業對不具備收入確認條件的預收款項已經繳納的稅收費用，在會計核算方法上存在著較多的處理差異，從而使得該 類企業損益信息存在較大的不可比性。如何規范房地產企業預收款項已納稅款的賬務處理，是一項值得探討的問題。
二、完善房地產企業預收款管理策略
（一）房地產業務流程管理
在工程節點達到正負零零才能銷售，要加快工程進度盡快回籠資金。
銀行按揭放款需要結頂才能放款，也要加快工程進度。
與各銀行合作密切，為客戶爭取最優惠利率，多種選擇，以促進銷售、盡快回籠。
分期付款客戶要加強客戶信用管理，加強發生延期付款的應對措施。
（二）強化預收款管理，提高預收款利用率
預收款管理是企業財務管理的核心內容，因此強化預收款管理，提高預收款利用率至關重要。房地產企業需加大內部預收款融通力度，做好對間歇性閑散預收款合理配置，同時，要求財務部門設置專項賬戶，用于核算管理企業內部存款與借款，這條不對；另外，各部門應及時上報預收款使用規劃，由企業財務部門統一配置預收款，并定期進行預收款核算工作，以了解各部門預收款使用狀況，防范預收款流失、浪費現象發生。
（三）健全房地產企業預收款管理相關法律法規體系
健全的相關法律法規體系為房地產企業落實預收款管理工作提供了法律保障，其對推進我國社會主義市場經濟可持續發展起著極其重要的現實意義。基于我國房地產企業起步相對較晚，各項法律法規尚未成熟，因此需要我國政府部門不斷完善房地產相關法律法規體系。同時，進一步加大房地產相關法律法規體系執行力度，切實使該體系在推進稅收籌劃活動規范化和法制化進程中發揮起積極性作用。
（四）信用條件下預收款管理策略
當前，國內外現存的多數信用條件決策模型均未涉及到所得稅對信用條件決策的影響這一因素。實際上，所得稅同樣是信用條件決策成本的重要組成部分。近年來，我國稅務部門不斷放寬信用條件，以致稅前利潤大大增加，與此同時導致所得稅大大增加，進而較大程度上增加了應收賬款成本費用。同時，信用條件的放寬雖造成收賬費用與壞賬損失大大增加，而二者卻能夠起到抵減所得稅的作用。
企業會計準則明確指出，若不對機會成本進行賬務處理，則無法抵減所得稅，所以信用條件的放寬增加了機會成本與房地產企業應交所得稅，降低了房地產企業經濟效益。故而，應將所得稅計算模型確定為：應交所得稅=（賒銷收入-變動成本-固定成本-管理成本-壞賬損失-現金折扣成本）*所得稅稅率。
銷售收入分解的稅收籌劃。一方面是構建獨立的專銷機構。專銷機構承擔著調整房地產企業組織形式，增加房地產企業經濟效益的職能，房地產企業可通過充分發揮專銷機構的各項職能實現節約土地增值稅和企業所得稅的預期目標；另一方面是分解銷售收入。
隨著社會經濟的發展，人們對房屋設計提出了更高的要求。因此，房地產企業可結合現代人們多樣化、個性化需求銷售房屋，即房地產企業與購房者簽訂協議，將銷售收入分解為售房收入和裝潢收入等部分，以此實現降低房地產企業土地增值稅的目的。近年來，銷售收入分解的稅收籌劃越來越普遍出現在房地產企業中，為降低房地產企業生產經營成本，提高經濟效益起著十分重要的積極作用。
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