房地產行業研究報告范文

導語：如何才能寫好一篇房地產行業研究報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

11月26日，在中國首屆房地產節開幕新聞會上，中國房地產協會專職副會長潘其源表示，在2020年以前，中國的房地產行業依然能夠保持持續、健康、快速的發展態勢。

潘其源表示，最近有關房地產需要降溫的論調日漸增多，但結果沒有壓下去，這是因為實際供需關系足以支撐現在的房地產發展態勢。按照目前的情況分析，在2020年以前，中國房地產行業依然能保持持續、健康、快速的發展態勢，這一點，已經得到大多數政府部門、學者的支持。有關部門正在研究具體策略，屆時將以行業研究報告等方式，正式為未來15年的房地產市場奠定基調。

潘其源同時指出，國內房地產行業還存在很多問題。比如，行業分散度太高，小型企業太多，對整個市場的正規化、健康化發展不利；另外，現在國內房地產方面的法規還不太完善，拆遷問題比較突出。為實現房地產市場的健康發展，各界還需要付出很大的努力。

京華時報·肖賓

篇2

近兩個月，類似的房地產開發復工明顯增多。

幾年的房地產調控重壓下，眾多房企資金窘迫，很多房地產停工，四處尋找資金。

房企除了銀行之外的另一個重要融資渠道為信托，但在調控下，房地產信托也一度收緊。不過，現在房地產信托開始有回暖跡象。

發行規模環比增18%

自溫州企業老板跑路開始，民間借貸危機拉開序幕，企業信用遭到質疑連累，銀行、信托等機構對貸款融資持謹慎態度，信托產品發行進入低迷狀態。

據諾亞研究報告顯示，7月，有43家信托公司共發行170只信托產品，環比來看，信托公司參與度及發行數量分別下降14%和10%；同比來看，信托產品發行數量也顯著低于歷史同期水平。

不過數量雖少了，但規模卻在增長。7月可統計預計發行規模為464億元，環比6月增長18%。

在發行領域，7月工商企業信托發行數量及發行規模均領先，43只工商企業信托可統計預計發行規模約為116億元，發行規模占比約為25%；環比6月，發行數量、發行規模及發行規模占比均大幅上升。

基礎設施類信托和其他類信托發行數量均發行了31只，發行規模占比均為22%。

接下來就是房地產信托，7月發行30只，吸收的信托資金規模為93億元，環比6月，發行數量減少5只，但發行規模增長18%，為今年以來的最高月發行規模，發行規模占比為20%，與6月持平。

在7月成立的房地產信托產品也在增長。諾亞研究報告顯示，7月成立房地產信托41只，成立規模為105億元，規模占比為17%；環比6月，成立數量、成立規模和成立規模占比分別增長52%、67%和5個百分點，回暖明顯。

不過，諾亞方面認為隨著房地產行業的緩慢回暖，房地產信托將會出現緩慢回暖，但再次爆發式增長出現的可能微乎其微。

房地產信托風險依舊

不論現在房地產市場成交量是否在放大，對于房地產行業是否回暖當下仍很難做出判斷，此外由于房地產開發商資金短缺不是一個短期問題，房地產信托仍將是其重要融資渠道之一，因此房地產信托不得不注意風險。

信托公司在考察、設計房地產信托時，也考慮到了風險，設置了風險控制措施。

以8月9日由四川信托發行的“逸都花園項目特定資產收益權集合資金信托計劃”為例，該產品計劃發行1.1億，產品期限為18至24月。該產品風控措施設置主要有四條。

第一，在建工程抵押，將“置信?逸都花園”C區1#樓約5.6萬平方米在建工程抵押給四川信托，抵押率不高于50%(公司認可的評估機構預評估價值為22142萬元，抵押率49.68%）。

第二，置信集團對置信投資到期溢價回購提供連帶責任擔保。

第三，信托計劃屆滿前6個月歸集信托資金，在第19～24個月分別歸集信托資金的10%、10%、20%、20%、20%、20%。

第四，四川信托與置信投資、監管銀行簽訂《資金監管協議》，置信投資在監管銀行開立監管賬戶，約定由監管銀行對資金使用進行監管，用于指定用途；同時，在“置信?逸都花園C區1#樓約5.6萬平方米物業”達到交房條件前，以上物業銷售回款歸集至監管賬戶不得他用。

這種設計方式是一種較為普遍的房地產信托設計方式。

盡管信托計劃中設有一定風控措施，但對房地產信托很多人仍不敢持樂觀態度。

“往年發行的房地產信托今年進入兌付高峰，房地產行業仍面臨危機。”國民信托一位人士說。

根據國泰君安一份報告數據顯示，2012年房地產信托總到期規模為1758億，其中又以三季度最高。

篇3

關鍵詞：房地產；開發項目；成本控制

中圖分類號：F213 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0218-01

一、當前房地產行業的研究背景

我國房地產行業始于20世紀80年代初期，在近二十年曲折而漫長的發展中，雖然中間經歷了幾次曲折，但都最終頑強復蘇并獲得了更加長遠的發展，在我國經濟的發展中占有十分重要的地位，同時也是經濟發展的晴雨表。很多行為在房地產行業中越來越規范，制度也越來越公開透明。但是房地產業內的競爭愈演愈烈，其贏利模式也在漸漸改變，有原來的粗放的土地贏利向精細的產品贏利過渡，其利潤空間也在日漸縮小。因此如何提高企業的核心競爭力成了房地產業迫切需要解決的問題。有很多實力較強的房地產開發商，都在努力提高自身競爭力，使自己在房地產行業中立于不敗之地，因此房地產項目成本管理與控制就成了項目實施過程中的重要手段，也是保證開發項目經濟效益的重要條件。只有具備了成本優勢，才有相當的核心競爭力，才能在當今的競爭中優勝劣汰。近年來房價格一直居高不下，各方面反映強烈，主要表現為房價上漲過快，這也是房地產業發展過程中的非理性因素，究其原因有國家政策方面的原因，也有開發商管理方面的原因。在這樣的社會背景下，房地產企業如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產開發項目的成本就處于非常重要的戰略地位。

二、綜述房地產開發項目成本控制相關理論

（一）項目策劃階段

1、做好相關市場調研，利用足夠的時間細心進行房產項目可行性研究報告的編制工作，加強項目決策的科學性。項目的決策關系到項目的成敗，也直接影響了建設成本的高低和項目的收益。在此期間，需要充足的相關數據資料和工作時間，不可急于求成，不加細致的分析和優化，特別是其中的市場調查、技術方案、投資估算、融資方案、財務評價、風險分析方面的內容。

2、科學開展房地產項目投資估算的編制與審核工作。投資估算不僅是擬建工程編制房地產項目建議書、可行性研究報告的重要組成部分，同時也是房地產項目決策的重要依據之一，要在滿足必要功能的基礎上，盡可能的降低成本，提高投資收益。

（二）規劃設計階段

有關統計資料顯示，設計階段對整個工程造價的影響在35%～75%之間。當項目投資決策確定以后，設計階段的造價控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開發商（投資人）控制的比較薄弱的環節。設計是非常重要的一環，它直接影響工程的造價。設計時通過技術比較、經濟分析和效果評價，力求選擇在技術先進條件下經濟合理，在經濟合理條件下確保技術先進，在滿足實用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創造最大經濟效益。

1、推行設計招標，擇優選擇設計單位

積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規劃、建筑設計、景觀設計等放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環境設計上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。

2、開展限額設計，有效控制造價

由于當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經濟”，設計節點把握度差，趕工期、輕質量、各專業圖紙矛盾多、細部設計缺失。加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費較大。甲方必須在設計任務書或投資估算上規定造價的限額，并和設計費掛鉤。對設計單位進行經濟賞（節約）罰（超支）制約。盡可能實行設計監理制度，加強設計階段的成本控制。盡量避免后期設計變更帶來的成本增加。

（三）招標階段

1、招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。選擇綜合組織管理能力優勝的房地產項目組織和房地產項目經理。現在好多的房地產項目管理組織還繼續延續以往的掛靠管理形式，表面上市一個管理正規的名牌大公司，實質上組織當中占相當一部分事掛靠的民間小包工隊，利用靠、拖、賴等不正當的方式進行競爭，最終損失的大多數是由于單位中高層管理者違規操作房地產項目管理不正規的建設單位。

2、做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。

3、合理低價者中標。所謂合理低價,是在保證質量、工期前提下的合理低價。把握好工程施工招投標，選擇報價合理、社會信譽好、技術力量雄厚的施工企業。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。

（四）施工階段

1、落實施工項目計劃成本責任體制，一個成熟的施工企業在工程開工前，根據工程的投資和往年工程實際成本，先確定成本計劃，而后按計。劃的要求，采用目標分解方法，將目標分配到各職能人員、施工隊和施工班組，并簽訂成本承包責任狀(或合同)。由各承包者提出保證成本計劃完成的具體措施。

2．加強成本計劃執行情況的檢查與協調，項目經理部應定期檢查成本計劃的執行情況，并在檢查后及時分析，采取措施，控制成本支出，保證目標成本計劃的實現。

（五）竣工結算階段

竣工結算上報審計的流程調整。增加重復審計環節。有較多專業分包工程的房地產項目的綜合審計與單項審計合并匯總，預防重復計算的發生。單位工程結算的完成后實行相關控制部門會簽制度，在最終的成本控制環節讓其發揮作用。最后是財務部門的財務決算，系統的對房地產項目從立項到竣工交接所發生的各項費用進行統計匯總、對比。

篇4

郭國全解釋，“所謂‘泡沫’，極大程度上是投資者的一種心理恐慌，中國經濟已呈多行業發展，單純一個房地產市場的走勢，絕對不可能影響中國經濟大局。”

記者注意到，在央行最新的一期研究報告中，并未把房地產業列入“投資過熱行業”名單。有觀察家認為，從全國范圍來看，中國房地產市場未出現“整體過熱”。而某些城市可能出現的“局部過熱”現象，也不足以對中國的GDP增長或宏觀經濟發展造成負面影響。

根據渣打銀行研究報告：上海房價在1994年至1995年期間出現下滑，隨后又在1998年至1999年期間跌入“谷底”，而從1999年至今，上海房價又明顯處于上升趨勢。

篇5

關鍵詞：房地產;評估;產業;發展

一、引言

近年來我國房地產評估行業迅猛發展，已經成為當前我國房地產市場中服務于房地產行業的最重要中介行業，對于房地產行業市場的發展起到了重要的推動作用。但是目前，隨著我國社會經濟的轉型發展以及房地產市場的波動調整，房地產評估機構經營發展所面臨的不確定因素不斷增多，尤其是面對呼之欲出的房產稅改革，更是對房地產評估產業的發展增加了新的變數。在這種形勢下，房地產評估行業更應該認清機遇與挑戰，不斷地進行自我調整完善，以適應形式的發展需要，實現房地產評估產業的健康穩定發展。

二、房地產評估產業的發展機遇

（一）國家大力推進現代服務行業的發展

房產評估行業作為房地產的重要中介行業，國家在政府工作規劃中對房地產評估產業也有明確的文件，要求推動包括房地產中介行業在內的第三產業的發展。我國房地產行業雖然略有波動，但是總體形勢卻是良好的，再加上國家的產業支持，將會對房地產評估行業的發展起到較好的帶動作用。

（二）開征房產稅勢在必行

房產稅是我國稅制改革以及調控房地產市場發展的重要措施，而且在一些城市已經試行了房產稅，房產稅的計稅依據主要是以房地產的評估價值作為依據。因此，房產稅的開征必然會大量擴張房地產市場評估行業的業務量，對于房地產評估行業發展也具有重要的推動作用。

（三）商業銀行風險控制需求不斷增加

隨著金融一體化的發展，金融行業對于市場風險的控制管理力度越來越大，房地產作為商業銀行重要的押品，對其價值進行評估，進而調整商業銀行的信貸政策，已經成為越來越多商業銀行的基本做法，這也就直接增加了房地產評估產業的評估量。

（四）國家城鎮化建設不斷推進

我國的城鎮化建設仍然處于持續推進中，城鎮化的建設對于房地產行業而言是非常重要的利好，同樣也會帶動房地產評估產業的發展，在未來一段時期內，隨著城鎮化建設步入，房地產評估產業將會持續穩步發展。

三、我國房地產評估產業發展制約問題分析

（一）房地產評估產業的整體實力不足

在我國房地產評估產業近年來的發展過程中，雖然數量迅速增加，但是具有一級資質的房地產評估機構數量仍然較少，存在著大量的實力不強、管理松散的小型房地產評估機構，房地產評估產業的整體實力不足。此外，在我國房地產評估機構中，執業的注冊房地產估價師數量少，從事房地產評估行業的工作人員學歷水平與業務能力不高，人才成為房地產評估產業穩定發展的制約。

（二）房地產評估產業業務方式有待完善

受區域經濟發展水平不同的影響，房地產評估產業業務開展方式也各有不同，一些現代化的房地產評估機構已經采取批量評估以及自動評估等先進的業務方式，但是大多數的房地產評估機構仍然是采用傳統的人工評估方式開展房地產行業的評估，完成一次評估的程序煩瑣，需要時間長，因而房地產產業的評估效率不高。

（三）房地產評估產業機構盈利能力不強

當前在我國房地產評估產業存在著嚴重的高成本低收入的問題，造成了房地產行業機構的盈利能力較差，這主要是由于房地產評估產業內部競爭無序、激烈。特別是由于房地產評估結果與委托方利益息息相關，一些評估機構為了生存不惜采取惡性競爭手段，放棄原則、拉低價格，造成房地產評估行業機構盈利能力普遍不高。

（四）房地產評估產業部分機構的獨立性和客觀性較差

提高房地產評估質量，首先必須確保獨立客觀的開展房地產評估工作。然而一些房地產評估行業機構的工作人員在委托方經濟利益的驅使下，違背房地產行業評估原則，不按照規定要求進行房地產評估，造成了評估結果的不準確，損害了房地產評估產業的形象，更不利于產業的長期健康發展。

四、房地產評估產業長遠發展對策分析

（一）嚴格市場準入制度提升房地產評估行業機構的整體實力水平

對于房地產評估行業的發展，應該結合我國不同區域房地產行業以及房地產評估產業的實際情況，建立完善相應的市場準入制度，特別是對于房地產評估產業機構資格以及房地產估價人員的資格認證進行規范，可以采取進階制度管理房地產評估產業從業機構以及從業者的整體資質，進而確保房地產評估機構以及工作人員的能力水平，提升房地產評估產業的整體實力。

（二）創新房地產評估業務的工作模式

對于房地產評估業務，應該逐步依靠技術實現房地產評估工作的業務升級，尤其是積極地在房地產評估業務中引進自動評估技術、批量評估技術，通過計算機模型的數據分析與處理，得出規范化的數據，提高房地產評估結果的準確性。隨著信息技術的飛速發展，當前社會已經步入了大數據時代，在房地產評估行業的業務開展上，同樣應該積極應用好大數據，依靠數據的積累，不斷升級評估技術，準確地改進房地產行業評估方式，把握房地產評估產業的發展方向，增強房地產評估機構的市場競爭力。

（三）優化房地產評估產業機構的盈利模式

對于房地長評估產業而言，應該逐步地對盈利模式進行改革，對服務內容進行拓展，特別是通過對房地產行業相關數據的積累與研究，逐步地將房地產評估業務向評估業務以及咨詢業務方向拓展。首先，應該逐步地擴大房地產產業評估業務客戶群體，吸引政府部門以及商業銀行等大客戶群體，提供優質的稅基評估以及押品評估管理。其次，應該注重房地產評估行業業務服務由單一服務向平臺化服務擴展，通過研究報告等方式，不斷提高評估機構的影響力。第三，應該注重對房地產評估業務過程中積累的大量房產信息數據，進行數據供應服務，尤其是提供風險管理以及房產定價等方面的業務服務。通過這些措施，不斷豐富房地產評估行業的盈利模式，提高房地產評估行業機構的生存發展能力。

（四）推動行業立法增強房地產評估的客觀公正性

為了確保房地產評估業務能夠客觀公正的開展，必須結合房地產評估產業的實際情況，完善相關法律法規體系的建設。通過健全的法律法規，控制房地產評估產業內部無原則的惡性競爭行為，有效地約束房地產評估產業內部的不正規行為，進一步地減少在房地產評估過工作中外界的干擾，確保房地產評估業務客觀公正的實施。

五、結語

房地產評估產業是房地產行業的重要組成，對于房地產行業的持續穩定發展也具有重要的影響作用。實現房地產評估產業的跨越發展，房地產評估機構必須轉變自身定位，推動自身業務轉型，不斷地拓展服務范圍與服務種類，以適應新時期房地產行業的市場形勢變化，實現房地產評估產業的穩健發展。

參考文獻：

篇6

關鍵詞：房地產企業；成本控制；營銷費用

中圖分類號：F275.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年11月8日

一、我國房地產行業成本控制存在的問題

（一）工程可實施性不夠嚴謹。工程的實施性研究報告還沒有達到工程建設所需的要求。當前市場情況下，企業對市場價格預測的可實施性報告不具有針對性，對報告中所說明的問題認識還十分淺薄，同時在策略分析時只對方案的基本情況進行了研究，對內部情況和內部收益的分析不夠都會導致策略的決定失敗。工程的成本預測計算差強人意，工程項目有其自身特點，所以我們應該采用適合項目自身的估計方法。但是如今我國使用參數估計法，計算過程沒有進行詳細的項目分析，從而導致工程實施達不到要求，估算不準確。

（二）缺乏成本控制意識。在成本控制的過程中缺少確切的意識形態，而且企業管理層在成本控制的階段沒有給予高度重視，從而導致下面的員工對成本控制這項工作更加不重視，成本控制就難以在企業中進行。同時大部分企業還未形成對應的管理體系，管理工作沒有形成規范，這就使得工程可實施性的不重視產生，使企業忽略了工程設計的成本控制管理。

當前許多企業還未形成有效的制度體系，不能從實際情況下對企業進行有效力的成本反饋。雖然部分企業有從先進國家引進一些控制軟件，但是其與我國房地產企業的根本情況不相符，這就使我國部分企業雖然想建立起完善的成本控制體系但是卻沒有十分有效的辦法，同時國內高新技術開發行業對我國房地產行業成本控制系統的開發也缺乏相對應的技術。這樣的情況也影響著我國房地產行業，他們也不能建立起有效的成本控制系統。

（三）項目建設階段部門職能分配不協調。成本控制是各職能部門的分解，每個部門只注重其功能的成本控制，這將導致整個項目的利益放在局部利益之后，工程經理的權力被限制，但是卻沒有相應地減少責任，協調各部門的工作反而增加，使項目經理的工作將成為成本控制方面的重點。成本控制的工作量被不同程度的分配給其他部門，部門之間如果不進行有效的交流，將造成成本控制的工作效率下滑，繼而又致使成本上漲，于是造成下滑而又上升的循環。

（四）施工階段未形成動態成本監控。這個時期主要是設計方案和構畫建造圖紙，然后根據方案和圖紙利用各材料的設備建設建筑。施工階段不可預知的因素較多、危機多、工程進程慢、惡性事件多，這些對全局投資也有不利的影響。往往施工現場還會出現設計更改的問題，這同樣增加了控制的難度。一些企業還沒有完善動態的成本監控，因此動態監控還遠遠達不到要求。還有一些企業工程監管太形式主義，沒有真正的進行管理。

（五）竣工階段工程結算制度不完善。竣工階段是建設項目施行總結性的最后工程，一些工程建造公司為了獲得更好的工程收益，會上報虛假的結算材料和結算價格，大大增加控制難度；而且有的工程建設公司沒有檢查合格的竣工圖，結算資料與實際情況差很多；有時甚至沒有完成工程建設，這樣造成責任不確定的工程，進而使企業承擔額外設備損失，這些都給成本控制的最后階段造成了不必要的麻煩。

二、我國房地產行業成本控制改進建議

（一）改進前期階段成本控制的建議。開發商要對將要動工的工程做出準確分析，在最開始就進行市場的前期調查。通過對市場調查再選擇市場上的建設項目；然后才是定價的選擇。為了使房產在一定時期內銷售出去，開發商需要對人民的需求現狀和房產的顯著特點進行準確的定位。這一成本占發展成本一個更大的比例，土地價格也如此，盡量選擇可直接用于建設的土地，避免一系列由于土地成本造成的污染問題，避免土地成本增加。

設計構畫階段可以被鎖定，可以超過90%的成本，該工程的構畫階段是控制成本有效且重要的步驟。工作人員應該把成本管理和技術結合起來，注意方案的選取。提供給施工建設公司盡量清楚明白的材料和指標，確定工程的限額，為成本控制提供依據。其次實行限定額度設計，進行有效的控制造價。

（二）改進中期項目建設與施工階段的建議。在工程建設與施工環節，成本控制是指對工程的全部過程的規劃，工程招投施工單位的環節，工程的采買的環節，在工程施工階段都要進行有效且具體的成本控制。在成本控制過程中把握好這幾大部分的控制就是對地產企業最直接有效的控制。

在工程被確立后，規劃環節的成本對整個工程成本影響也是最大的。對工程的設計方案進行招標，對設計進行再次優化和校正。邀請在行業內有名氣的設計單位為企業設計工程建設方案，對設計單位進行統一的管理，讓其進行共同投標，組織專業知識過硬的學者對工程方案進行比較，根據比較結果選取最佳的設計單位。同時，必須對工程的投資進行估算控制工程的設計價格，當企業完成工程的概算后，然后再用概算的結果控制施工圖的設計。

加強建筑工程造價的審查。各設計單位間合作設計圖紙難免部門之間人員會出現一些矛盾，所以邀請更專業的設計人員給出意見，將好的修改意見提供給設計單位，這樣就能避免摩擦或減少不和諧現象，減少其他的費用支出。同時與設計單位在簽訂合同時要注意部分不利條款，從而對工程造價進行有效的控制。

（三）改進后期營銷階段與竣工階段的建議。大部分房地產開發商的營銷支出要做好具體的控制。現在房產廣告通過媒介在各種電視網絡中的出現頻率很高，大部分企業甚至在各大電視臺的黃金時間做廣告推廣，可以得出結論廣告費用也是一筆較大的支出。但如何花較少的資金做到更大的廣告效益是營銷部門的重要任務。但營銷支出作為成本的重要部分，需要作為成本控制的首要目標。

完工檢查驗收是工程的最后階段，這個環節結算就是成本控制的最后程序，需要結算出真實的成本，大部分建設單位都虛報了結算金額，有的甚至與真實情況差很遠。嚴格審查結算程序，可適當減少出錯率，結算出的數據要與公司的實際數據進行對比，有差異的進行合理分析，找出原因。最后，應在相關部門負責下實行會簽制度。

主要參考文獻：

篇7

限購、限貸緊縮式調控持續一年之際，房地產融資通道和銷售出口遭遇雙重擠壓，一系列“拐點”征兆陸續出現。

但這次“拐點”并非率先表現為價格的大幅下調，而是先從行業內的整合開始，即房企之間的并購、重組持續加劇。

房地產行業正呈現一波并購熱潮

9月12日，總部設在杭州的香港上市公司綠城中國（HK.03900）開始卷入接連不斷的輿論風波。

先是業內盛傳海航集團欲以30億元的“非常低價”對綠城中國進行收購，由此引發媒體對綠城中國高負債（凈資產負債率超過160%）的關注；隨后，有外媒披露稱，銀監會已介入綠城中國旗下相關房地產信托業務的風險調查。此消息導致了綠城中國股價接連遭受重創，同時連累萬科、保利等眾多上市房企股價紛紛跳水。

短短半個月時間，因上述輿論風波，綠城中國股票市值蒸發超過30億元。在此期間，還一度傳出綠城中國考慮退市的消息。老板宋衛平在回應媒體時也放出狠話：如果通過“售房和騰挪項目回籠現金”仍舊無效自救的話，“就將房價降到底，賣光之后就徹底退出房地產行業”。

顧問機構中原地產近日的統計報告顯示：今年前三季度，中國房地產企業累計股權并購數量有據可循的已達87宗，總交易金額達256.65億元，與去年同比分別增長42.6%和106%；僅9月份一個月，全國房地產市場成規模的股權交易就為7宗，成交金額達27.95億元。

上市房地產咨詢機構深圳世聯地產董事長陳勁松則表示，目前房地產企業的并購、重組大部分都是發生在非上市公司之間，信息不公開也不透明。因而實際上發生的房企并購案數量要遠多過上述統計。

陳勁松告訴《財經國家周刊》記者，目前業內的通俗說法是，中國房地產企業實際數量有3萬家（最高時曾至8萬家），但“真正活躍的、還在干活的”全國估計僅有1萬家左右。其余絕大部分都是“有地不干活”或者“一個項目沒完沒了地開發”的“休眠公司”。

恰是這類“休眠公司”，在市場好的時候自主開發獲利；市場低迷時，就待價而沽、伺機尋求并購。

在陳勁松看來，今年房地產業調控形勢嚴峻，房企并購案例還將持續增加，“即便全年超過100例也很正常”。

持有類似判斷的業內人士不在少數。

當前銀行信貸事實上已對房地產行業收緊，股市又持續低迷，房地產投資信托（REITs）管制政策也晦暗不明，再加上限購下的成交量持續萎縮，房地產業企業輸血、造血的功能盡失。這對于一個資金密集型行業而言，無疑是生死考驗。

深圳證券信息有限公司統計顯示，今年上半年，上市房企負債總額已突破萬億元，同比上漲41.29%。其中絕大部分是流動性負債。

民生銀行地產金融事業部首席分析師董續勇則介紹，今年上半年，房地產投資信托業務增長迅速，規模高達1700億元左右。這項昔日非主流地產金融產品，如今卻成為眾多房企的“救命融資”。

正因如此，有業內人士預言，今年底至明年初，房企資金鏈危機將進一步加深。屆時，房企間的并購重組將漸入，牽動行業的并購“大事件”，將從傳聞走向現實。

并購還是合作？

如果以深圳世聯地產董事長陳勁松所說的“國內房企實際數量1萬家”計算，即便全年發生100例有跡可循的房企并購案，仍然只占總量的1%，仍屬“小概率事件”。

鑒于此，一些業內人士對當下的房企并購持續增多現象抱謹慎態度，認為就目前規模和表現而言，仍屬常態，還遠未成氣候。

中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天認為，中國房地產業出現大規模并購需要幾個前提：其一是市場形勢急劇惡化；其二是整個經濟體中利益相關方對房地產業集體不看好，出現大規模甩盤、清倉；其三是行業內大規模的技術改進、升級，致使落后產能淘汰。

“但目前全國房地產業主要經濟數據還在增長。即便是遭遇持續調控，今年前8個月全國商品房成交面積仍然比去年同期增長13.6%。同時目前的現實是，地方政府依然依賴房地產解決大部分財政收入問題。”陳嘯天說。

至于技術升級，陳嘯天認為，“這種情況在IT產業中常見，但在技術含量較低的房地產行業內卻不易發生。”

陳嘯天表示，除了以上幾種情況，重大的外部條件變化，也會帶來行業內的巨大調整。如哥本哈根會議確立的低碳原則，直接影響到一系列能源依賴型產業的調整。國內房地產業雖然也曾一度炒作“低碳”概念，但還未上升到對行業自身的調整層面。

陳嘯天認為，盡管房企并購案例持續增加，但中國與真正的房企大并購時代還相距甚遠，現在就說房企并購潮已經到來，顯然有炒作、放大之嫌。

陳同時認為，由于此輪調控大規模推動保障房建設，在事實上明顯壓縮了商品住宅用地的供應量，由此導致住宅用地二級市場交投活躍，這才是近期房企并購增多的主要原因。

據《財經國家周刊》記者了解，房企并購加劇實際上并非始自今日。

自2005年房地產持續調控以來，受地根、銀根收緊和地價上漲影響，國內二級土地交易市場漸趨活躍。一手通過招拍掛、從公開市場拿地，一手進行二級市場的項目收購、股權投資及合作，目前已成為一些大型房地產公司的投資常態。

萬科集團幾年前便開始介合拿地、股權收購等合作開發模式。2010年，萬科年銷售額突破1000億元，比7年前增長近20倍，成為國內首家千億級上市房企。諸多業內人士認為，萬科之所以能快速突破千億，與其奉行的“合作開發”模式密不可分。

萬科集團相關負責人在回復《財經國家周刊》記者的采訪時證實，“2010年，萬科新增的項目中有約七成是通過合作方式獲取的”。對于合作，萬科近年來一直保持開放心態，善于和包括土地、資金在內的各類資源所有者進行合作。

在萬科看來，合作的好處是多方面的：既可以使公司經營范圍拓展到更多的細分市場，減少個別市場未來變化的不確定性，有效分散風險；又可以借助合作方的資源，實現優勢互補，減少萬科的資金占用，提高項目開發效率。萬科的很多合作項目均可以收取一定幅度的項目管理費，相當于輸出品牌和管理，以“輕資產”投入為股東換取回報。更重要的，是通過合作、并購快速擴大了企業經營規模，使公司集中采購的規模也同時擴大，增強在采購環節的議價能力，體現規模效應。

在上市房企佳兆業董事局副主席、總裁黃傳奇看來，當前一部分房企并購案發生的前提，并非如外界想象的因為某些企業“資金緊張、活不下去了”，而是房企之間出于專業分工、優勢互補的需要進行的合作開發。

黃傳奇告訴《財經國家周刊》記者，在一些成熟的區域市場，如深圳，房地產行業內的專業分工已經很明確。“有的人是專門做地的，有的人是專業建房的。建房的人不愿意做地，因為拆遷、整理太費時間，還不如誰把這個地弄干凈，我就和誰合作。”

地產業集中度加速

10月19日，在和訊網主辦的“中國地產價值新方向”論壇上，“變局”成為與會者討論的核心話題。

中國房地產投資基金聯盟主席張民耕總結說，持續多年的調控，使中國房地產業正經歷五大變局：大企業市場份額逐步提高，小企業生存愈發艱難；融資模式不再單純依靠銀行，股權、債券等多元化融資手段出現；開發模式從包打天下的“香港模式”向更注重專業分工的“美國模式”演進；行業平均利潤下降，房地產暴利時代終結；地域布局變化，房地產發展空間從一二線城市向三四線城市加速位移。

恰是在這樣一個“變局”的背景下，房地產行業近年來洗牌加劇。

實際上，自2005年以來，國內的房地產并購活動大都以中小企業為主導。由大型房企發起、具有行業影響的標志性并購案迄今僅有兩起：

一是萬科集團收購浙江南都集團。時間發生在2005年初至2006年8月，處于一輪調控周期內。萬科借此次收購獲得長三角地區大量優質土地資源，一舉奠定在該地區的開發地位。這一收購案也被業內視為房地產行業整合的大幕開啟。

另一案例同樣發生在2006年的調控周期內，香港路勁基建有限公司收購了素有“地產戰車”之稱的順馳中國。在此之前，順馳曾以快速擴張聞名業內。但這架疾馳的“戰車”最終不得不變賣55%的控制權。

相比較而言，上述兩個典型房企并購案中，萬科收購南都被認為是成功案例的代表；路勁收購順馳則被視為反面教材――收購雙方隨后展開的控制權、隱性債務糾葛曠日持久，至今未決。

時至今日，恰逢又一個形勢嚴峻的房地產調控周期，還會不會出現類似上述的房企并購大事件？

在深圳世聯地產董事長陳勁松看來，當前諸多一線地產公司開始有意識地制定并購戰略，且一些較早展開并購業務的公司，如萬科，其并購策略變得更加激進。

“萬科原來參與項目并購要求掌握絕對控股權，但現在可以不要控股權，只要管理權。”陳勁松認為，從控制資金到控制項目的訴求轉變，說明萬科的并購戰略正在加速。

此前有媒體報道，2010年，萬科一年內收購24家公司，達到平均每月2家的速度；另一巨頭保利地產2010年的新增土地中，在一級市場獲得的土地建筑面積僅占18%，其余部分均從二級市場獲取。

總部位于深圳的金地集團，據稱也在去年一年內連收13家公司；該集團今年還與外資投行瑞銀合作，發起成立了專事股權收購業務的房地產信托投資基金。金地集團總裁黃俊燦表示，“一直在關注并購市場，不管是市場好時還是市場壞時，金地都希望通過并購獲得發展的機會”。

據了解，美國早在上世紀90年代開始出現房企并購加劇、行業迅速集中的現象。至2005年，美國房地產住宅市場25%的份額集中在前10大住宅開發商手中。預計到2011年，美國前20位的住宅開發商將占據美國新房屋開工市場的75%。

業內人士分析，當前中國的房地產行業，也恰處在并購加劇、行業集中度加速上升這樣一個歷史時期。

篇8

【關鍵詞】房地產項目；風險管理；政策風險

在房地產投資活動中,人們既想獲得較大的收益,也想規避各種風險。這是一對復雜而難解的矛盾。對一個理智的投資者,只有充分了解房地產投資的風險情況,對各種風險進行認真地分析和預測,并根據自身實力,估算投資風險的承受能力,綜合權衡房地產投資的收益和風險,制定規避風險的防范措施,以求達到風險小而收益高的目的,這才是房地產投資開發商的理智選擇。可見,了解和掌握房地產投資風險并及時規避風險,才是投資者明智的選擇。

1 房地產開發項目的風險分析

1.1 項目的定位風險。房地產開發項目的市場定位包括

項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位,都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的,是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。可以說,項目的市場定位確定以后,基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案,就決定了項目的銷售前景,一旦市場定位不準確,項目的指導思想出現失誤,是后期無法或者是非常困難彌補的風險,也是項目開發過程中,最大的風險,屬項目建設的決策性失誤風險,按照風險影響范圍劃分屬于總體風險(決策風險),從某種程度上講,其結果也是不可管理風險。

1.2 項目的財務風險。財務方面的風險因素主要有融資風險和購房者拖欠款風險。房地產投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的,如果房地產的總投資收益率低于銀行利率,則不僅資金籌集變得非常困難,而且會造成了負債經營的局面,出現融資風險。在房地產經營過程中,由于購買者財務狀況與開發時預測的財務狀況發生了變化,也直接影響到房地產的投資回收的可靠性,造成資金回收的拖欠風險。這兩個風險是構成房地產投資開發經營中財務風險的主要因素。

1.3 項目建設階段的風險。土地獲取后，投資者根據需求以及地區的情況對獲取土地進行項目建設。在項目建設的過程中也存在著一系列的問題，包括: 設計理念以及風格的落后或者不切實際、建筑物實用性差、建筑物存在質量問題等。

1.4 銷售階段的風險。銷售是房地產項目投資的最后階段，也是資金回流的階段。在這個階段中存在的風險主要來自于房地產銷售的數量、價位以及時機。在不同的地方，房地產的價格是不同的。銷售時如果不切合實際的銷售，就會影響房地產的銷售進度，從而影響資金回流。另外，在房地產銷售階段自然災害也會對房地產項目帶來風險。例如: 地震、龍卷風、洪水等。

1.5 土地取得階段的風險。土地取得階段的風險主要是土地購買和征地安置風險。土地購買價格直接關系到企業的利潤，開發商應該具備預測獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權后，還有大量的征地、拆遷、安置補償工作，這個階段的工作往往會遇見極大的阻力，從而給項目開發帶來風險。

2 開發商規避項目風險的方法

規避風險的方法是通過對風險識別、風險評估、風險評價,在此基礎上優化組合各種風險,并對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果,期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。規避風險的主體是企業決策層,其核心是選擇最佳風險技術管理的組合,目的是實現最大安全保障效能。因此,開發商規避項目風險的主要內容為:

2.1 明確界定開發項目覆蓋的范圍,加強對項目范圍變動的控制,將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制,以規避因遺漏而產生的風險。

2.2 明確項目目標,在企業發展規劃和戰略的總體要求下,按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據,用科學的方法和態度進行項目決策,確定項目目標,避免出現決策失誤風險。

2.3 企業要培訓員工的風險思想，要培養員工的抗風險素質。每個企業的發展和壯大都有一批素質極強的員工，那么房地產企業更應該在現今競爭激烈的環境下培養一批又風險思想和抗風險能力的員工。這也是除了客觀的風險存在下一個能最大限度避免主觀風險的要素。

2.4 分化資金，多面投資。現代企業的資金投資渠道已經從單一化向多元化發展，房地產行業也有不少這樣的例子。在現在競爭激烈和政策浮動較大的房地產行業，企業可以把資金分化投資，這樣就可以避免巨大資金的投入回收周期慢問題，避免陷入單一化循環經營的策略。也可以聯合其它實力較小的房地產企業一起投資，分擔其中一部分的資金也是一種新的投資渠道。這樣就不會因為資金一次性投入過大而面臨倒閉的風險。在多元化經營的今天，房地產業經營模式已經不能用傳統的模式來競爭，只有轉變思想才能有立足之地。

2.5 增強項目風險意識，編制項目風險計劃。房地產項目的風險管理是以房地產企業的項目建設活動為主要的管理載體，對每個項目在立項之初就形成風險意識，有計劃的編制項目風險計劃是十分必要的。要根據客觀環境和政策的變化及時的改變計劃，才能做到真正意義上的從意識到行動的有效途徑，規避風險。有效的編制風險計劃，就能最大程度上在建設過程中合理的安排管理，施工計劃，材料使用。從而保證質量并能避免延長工期的風險。

綜上所述，風險管理、規避風險貫穿房地產開發項目的全過程，風險管理靠項目集體管理的力量。每個風險的規避、控制和轉移都是綜合管理的結果。因此，建立現代管理制度和適應于市場環境發展需要的組織結構，重視“過程控制”的管理重視企業的體系化、制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，就會減少或規避風險對開發項目的不利影響。

參考文獻：

[1]陳煌紅，張 欣.房地產開發項目全面風險管理［J］． 西南科技大學學報，2006( 3) :56-58．

[2]鄧田生,徐杰軍.房地產開發項目風險管理體系設計初探［J］.企業技術開發，2006(11):101-103．

篇9

關鍵詞：房地產企業 社會責任 承擔

在當前社會環境和經濟形勢下，企業社會責任不再是一個道德話題，也不是一個法律話題，而本身就是一個經營話題，企業履責需將經營行為與商業倫理相結合。經過十余年的快速發展，中國房地產企業在改善居民住房條件、拉動經濟增長、改變城市面貌以及擴大就業方面貢獻不小。當前在我國持續深入宏觀調控的形勢下，在關注民生推進社會和諧大背景下，對房地產企業社會責任的履行進行強調，具有十分重要的現實意義和深遠的戰略意義。

一、房地產企業承擔社會責任的現狀

企業承擔社會責任是歷史演變的結果與時代進步的必然，聯合國在2000年正式啟動了全球契約計劃，推動全球企業履行社會責任，國際標準化組織在2004年啟動了IS⚪26000。伴隨著企業的發展壯大，不少房地產企業已從資本積累時期步入財富發達時期，具備了向社會承擔更多責任的潛能。

1.房地產企業對社會責任認知偏低

我們知道，房地產這個行業的產業關聯度極高，產業鏈涉及七十二個行業的發展，并且與人們的生活息息相關，對于房地產企業而言，他們造的不僅是房子，而且是對人們的未來生活環境的一種營造。從對人們未來生活環境營造的這個角度而言，社會責任感和歷史責任感是所有房地產企業都應該承擔的一種責任。但是首份《中國地產企業社會責任現狀調查報告》結論并不是非常樂觀，這個報告指出房地產企業對企業社會責任概念的認知度仍偏低，尚需普及企業社會責任的概念，房地產企業整體仍處于企業社會責任建設的初期階段。

2.房地產企業參與慈善事業沒有形成體系化

目前房地產企業對我國慈善事業發展的參與主要有兩種方式，一種是一直低調堅持為我國相關慈善事業的發展進行大量捐款，例如以泛海地產、萬達地產等為代表的一大批房地產企業，其中，萬達集團是中國民營企業中慈善捐贈額最多的企業，2011年累計捐贈慈善公益事業現金達2.57億元。另一種方式是一直積極致力于推進國內慈善事業的體制建設，例如以馮侖、王石等一些房地產公司的知名人士為代表。但是房地產企業做慈善都是個別企業單獨行動，還沒有形成行業體系。

3.只有部分房地產企業成立了專門的企業社會責任建設負責機構

根據《中國房地產企業社會責任評價指標體系暨TOP100企業社會責任實踐研究報告》顯示，只有萬科、首創、遠洋等22家企業設立了明確的社會責任管理機構。例如，萬科從2007年開始成立了企業公民辦公室，制訂集團的企業公民規劃并監督實施。越秀地產成立了由公司領導班子成員組成的“越秀地產企業社會責任管理領導小組”，負責全面統籌、組織、協調企業社會責任管理工作，以及由公司各部門及下屬子公司負責人組成的“越秀地產企業社會責任管理工作小組”，負責在領導小組的工作部署和指揮下，加強與產業鏈各利益相關方的溝通和聯系，主動加強并推進企業社會責任管理各項工作。

二、房地產企業社會責任承擔的內容

當前，對企業社會責任的理解存在一定的誤區，往往將慈善捐款及一些社會性活動作為衡量企業踐行社會責任的標準，從而掩蓋了企業社會責任的基礎與本質。國際上關于企業社會責任的內容有著以經濟、社會、環境為核心的“三重底線”理論的基本要求，房地產企業的社會責任應該能夠體現房地產企業所應重視的經濟方面、在社會方面和環境方面的底線。

1.對消費者的責任

對消費者的責任就是要提供高質量的建筑產品。質量問題是任何企業生存與發展的首要問題，品牌房地產企業在提高產品質量，包括房屋建筑的質量，也包括物業服務等方面的質量上，一直十分重視。只有產品質量具有可靠保障的企業品牌才可能獲得成功，才可能成為具有高價值的品牌。產品品質是企業的靈魂和生命，也是企業社會責任感的最重要載體之一，它最能體現房地產企業的社會責任感。

2.對企業股東和員工的責任

一個企業能夠帶給股東的回報，能夠帶給債權人的利益。實際上我們可以認為，如果能夠做好企業自身業務，能夠為股東創造價值，能夠為債權人帶來回報，對于股東和員工而言，這就是一個好企業。同樣，房地產企業也具有對企業股東和員工的這種責任。對企業發展而言，這也是房地產企業社會責任的一項重要內容。同時，房地產企業也要處理好和企業自身的員工之間的關系，包括就業、反對歧視、同工同酬、對員工發展及教育的重視等問題，逐步提升本企業員工的待遇和福利。

3.企業發展的責任

企業發展的責任就是要做好經營戰略，把企業效益搞好。這也是承擔企業社會責任。不要把企業經營和履行社會責任對立、割裂開來，不要認為企業社會責任就是做好事，其實把企業做好就是承擔社會責任。

4.公共關系和社會公益責任

這指的就是社會關系和社會公益，一個是上下游產業鏈條，包括房地產業施工企業，要關心施工企業的工作條件是不是合理合法的，員工是不是按時拿到工資，此外也包括對慈善事業的貢獻，對貧困群體的援助。推崇企業公民，追求的是企業和社會的雙贏，體現了一個企業的價值取向和長遠追求。

5.環境保護的責任

房地產企業要處理好與周圍自然資源環境的關系，要降低能源資源消耗，要減少污染物的排放，要減少在房產建設開發過程以及開發以后對周圍自然資源環境可能帶來的負面的影響。如在建筑規劃設計上因地制宜、減少能源消耗，使用節能環保材料與工藝、降低對環境的負面影響等相關環境保護的措施，這些才是有社會責任感的房地產企業，值得社會和同行企業的尊重。根據《中國房地產企業社會責任評價指標體系暨TOP100企業社會責任實踐研究報告》顯示，企業環保公益方面投入水平有待提高，TOP100企業中，只有18家企業公布了該項數據，多數企業投入數額不大。

三、促進房地產企業社會責任承擔的路徑

企業社會責任建設是勢不可擋的發展潮流和趨勢，是現代企業治理理念及企業家價值觀的革命。對企業的社會責任而言，房地產企業重視程度正在逐步提升。但與房地產企業積極重視社會責任的熱情相比，對企業應該承擔的社會責任的整體認識，部分房地產企業仍然不夠清晰，特別是亟待加強企業社會責任的認知和制度化、專業化、長效化的社會責任履行機制。

1.強化房地產企業對企業社會責任的認知

企業的社會責任不應該是外界強加給企業的額外責任，而應是與企業共生共榮的。我們現在強調的企業社會責任，應該告別昔日以捐款捐物為主的非可持續，不要將它變成一種沒有發展的“秀”，而應該使之與企業自身的業務相關聯、與企業資源相配套，追求社會價值、經濟價值、環境價值的和諧共享，從而使企業社會責任履行制度化并具有良性的可持續性發展。

2.構建房地產企業社會責任報告制度

要讓房地產企業更好地履行社會責任，構建房地產企業社會責任報告制度，對房地產企業的社會責任履行情況進行信息披露就是非常重要的一個措施。通過對社會責任履行情況進行信息披露的這樣一個報告制度，保證房地產企業在該方面相關信息披露的及時性、準確性、客觀性。目前，我國不少房地產企業已經開始年度企業社會責任報告書，例如《北京萬通地產股份有限公司2011年度履行社會責任報告》，《中信地產社會責任報告（2007-2010）》等。但是這些房地產企業的社會責任報告書都是各自為政，沒有統一的編訂標準。可以考慮由相關部門或者行業組織牽頭，廣泛征求社會和房地產企業的意見，制訂統一的房地產企業社會責任報告編制標準，從而對房地產企業更好地有效披露履行社會責任的相關信息進行推動。

3.建立和完善政府主導的房地產企業社會責任評價體系

通過建立房地產企業社會責任評價體系，可以督促企業履行社會責任、規范和引導房地產企業的行為。在體系的構建上，房地產企業社會責任評價體系框架的建立和完善應由政府主導構建，明確評價標準、評價指標、評價方式、獎懲政策等。在具體的領導上，建議由行業組織建立相關組織領導機構，根據政府制定的標準，進行房地產企業社會責任現狀評估，對房地產企業進行必要的指導和督促。在評價的具體實施上，建議房地產行業組織建立中立的第三方評價機制進行評價，通過積極征求社會公眾意見，對房地產企業的社會責任表現進行定期和不定期的評價，推動房地產企業主動承擔社會責任。

4.建立和完善促進房地產企業履行社會責任的政策體系

制定一系列激勵和懲罰措施，可以積極推動房地產企業履行社會責任，例如制定土地、信貸、稅收、投資、市場準入等方面的措施。應努力構建促進房地產企業履行社會責任的投融資環境，加大對責任信貸和責任投資的推進，引導投資機構在進行投資決策衡量時把房地產企業社會責任績效考慮在內。同時，還要對社會責任投資基金發展進行鼓勵，通過貼息和補助獎勵具有良好社會責任績效的房地產企業。同時還可以構建對社會責任履行不好的房地產企業進行懲罰的機制，例如2012年3月青島出臺《關于進一步加強和規范房地產開發企業管理的通知》，把企業社會責任與經營行為和企業形象一起納入對房地產開發企業進行信用考核的體系中，考核結果與市場準入清出、資金監管、工程招標、銀行信貸等相結合。另外，還可以建立社會責任標識，提升房地產企業社會責任的社會關注度。

參考文獻：

[1]崔麗.《房地產企業社會責任信息披露明顯不足》.中國青年報，2011年8月29日

[2]高武.《房地產企業社會責任與責任實現的博弈分析》.建筑經濟，2011.8

[3]趙昌文.《強制性信息披露，推動房企履行社會責任》.中國建設報，2011.8

篇10

一、我國房地產經濟概述

（一）我國房地產經濟現狀。雖然我國房地產行業表面繁榮，但房地產行業內部存在很多問題，嚴重影響我國房地產行業健康、穩定的發展。房地產行業內部存在的問題涉及很多方面，主要表現在以下幾個方面：首先，國家出臺多項房地產宏觀政策。近幾年，我國政府加大對房地產行業管理力度，相繼出臺多項宏觀管理政策，以此解決房地產行業中存在的問題。從房地產行業的運行情況來看，國家宏觀管理政策的效果不明顯，不能從根本上解決房地產行業存在的問題。國家宏觀管理政策不但沒有逼制房價快速增長勢頭，反而在一定程度上提高了居民住房的房價。其次，我國房價整體上漲。隨著我國物價的不斷提高，土地、建材等房地產所需物資的成本不斷提高，間接地推動我國房地產價格上升。據國家統計局調查結果顯示：2004年房價比2003年上漲10.6%；2007年我國房價快速飆升；2008年我國房地產行業受金融危機影響，房屋價格呈現下降趨勢；2009年房地產受國家宏觀經濟政策影響，房屋價格依然下行；2010年我國經濟強勁復蘇，房屋價格呈現快速上漲。再次，我國房地產市場前景樂觀。隨著國家刺激內需政策的實施，消費者的消費欲望不斷提高，使得房地產行業中的成交量不斷增加，進一步提高住房價格。我國政府實施城鎮化的發展政策，必然推動房地產的發展，保證住房價格的穩步上升。在2008年，我國政府為了減少次貸危機的影響，出臺了4萬億元的經濟刺激計劃，也為我國房屋價格不斷上升奠定了基礎。

（二）我國房地產經濟管理中的原則。因為房地產行業的發展對我國國民經濟的增強產生巨大影響，所以其必須遵循一定的原則，以保證房地產行業良好發展。其一，堅持土地所有權、使用權和經營權分離的國有化原則。國家有權處理全民所有土地，包括占有、使用和處分。從土地所有權方面來說，土地屬于國家，國家代表人民掌握土地所有權。“人民不能同時直接經營，或者使用土地所有權、使用權和經營權。”0土地所有權國有，有利于土地的整體規劃、建筑規模控制和相關政策有效執行。其二，堅持土地使用權與房屋所有權相結合。從物質關系角度上來說，房屋屬于土地承載物。從經濟關系角度來說，房屋既代表土地價值，又代表土地利潤。這說明房屋所有權與土地使用權之間存在相關依賴關系，兩者密不可分。在土地所有權和房屋使用權相結合條件下，房地產經濟管理機構才能對房地產行業進行有效管理。

二、我國房地產經濟管理過程中存在的問題

房地產行業經濟管理既要從觀念上入手，理性思考經濟管理中的相關問題，又要認識到房地產行業的綜合性。房地產經濟管理需要考慮多方面的因素，依據土地產權、地租價格等相關理論，從本質上揭示房地產經濟運行的規律，有效地進行房地產行業經濟管理。目前，我國房地產行業經濟管理過程中，存在以下幾方面的問題：

（一）缺乏連續性政策，目標模糊不清。近幾年，我國政府一直將管理重點放在調整房地產市場供需平衡方面，以此控制國內房價的增長速度和供應數量。然而，我國政府在房地產市場管理方面，存在缺乏連續性政策，導致管理目標模糊不清。首先，我國政府管理目標是抑制房地產市場需求。目前，我國政府不能從本質上認識對房地產市場存在的問題，不能有針對性地制定長期的經濟管理政策，不能對房地產行業進行有效的管理。同時，政府的短期政策和長期政策存在控制目標不一致問題，大大降低房地產行業經濟管理效果。不連續、不合理的經濟管理政策會擾亂房地產行業，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產行業的良好發展。例如，經濟適用房、房產稅收、國五條等政策的執行情況，都充分說明我國房地產經濟管理存在目標模糊不清，缺乏連續性政策。

（二）經濟管理流于形式，缺乏完善的監督制度。經濟管理政策的目的是加強房地產市場管理，保障房地產行業的良好發展。然而，我國出臺的房地產經濟管理政策流于形式，缺乏完善的監督制度。其房地產成為管理熱點。目前，我國房地產行業受建筑材料供小于求、土地價格上漲等方面的影響，自2007年開始房屋價格持續上升，使得很多購房者無能力購買所需住房。同時，住房價格不斷上漲，讓很多建筑商看到了商機，加大房地產市場的投資力度。中國民間出現大批購房投機者，進一步抬高了居民住房房屋價格，使其超出住房需求者的經濟承受能力。我國政府出臺的經濟管理政策不能有效地執行，出現政策流于形式、政策失真的現象，大大降低相關政策的經濟管理效果。其二，實施細則和原則不一致。我國經濟管理政策的落實主要采取自上而下的形式，中央政府和地方政府采用兩級監督、管理形式，使得管理職責、管理范圍存在迷糊不清的問題。“這種房地產經濟管理形式將房地產管理政策的出臺，變成中央政府和地方政府之間的非合作博弈”H，使得我國房地產政策陷入‘‘上有政策下有對策”的惡性循環之中。其三，完善經濟管理制度。房地產具有高產出、低投入的特點，使得房地產行業成為地方經濟的主要支柱和地方財政的主要來源。地方政府為了發展本地經濟，不斷提高地價、推高房價。政府公共權力與房地產開發商之間的合作，容易出現內部交易、權錢交易等腐敗現象，影響中央政府宏觀經濟管理效果的發揮。因此，中央政府需要通過加強房地產經濟管理監督力度，保證經濟管理政策有效執行，進而控制房屋價格過快增長。房地產經濟管理監督制度的完善，既要從管理觀念方面入手，考慮房地產經濟管理機制問題，又要考慮房地產自身的綜合性、復雜性和耦合性。房地產經濟管理監督制度主要是房地產投資監督機制、房地產管理監督機制，其完善的基礎是土地產權、地租、地價和位置等方面的理論。房地產市場具有低投入、高產出的特點，使其成為地方政府創收的主要手段。很多地方政府為了獲得自身利益，與投資商勾結，拒絕執行中央關于房地產經濟管理政策，導致中央房地產經濟管理失敗。

（三）相關法律、法規體系的不健全。從國外房地產經濟管理經驗來看，房地產經濟管理政策有效執行的前提是完善的法律、法規體系。目前，我國房地產行業處于初級發展階段，房地產經濟管理缺乏完善的法律、法規。雖然房地產經濟管理貫穿于房地產開發、建設、交易和后期管理的整個階段，但我國目前尚未建立貫穿房地產整個階段的經濟管理法。同時，我國房地產法律、法規建設落后于我國房地產行業發展，經常出現房地產法律存在真空的現象。我國房地產經濟管理文件主要以國務院名義頒發，或者以國家部委辦公室的名義頒發，諸如國11條、新國4條等。這些房地產經濟管理法，缺乏嚴肅性、穩定性和適用性。雖然我國政府在房地產特定領域建立初步的法律、法規，但缺乏相應的管理條例和實施細則，導致房地產行業經常出現政令不通、有法不依、執法不嚴等現象。

（四）我國房產行業存在泡沫經濟現象。房地產行業具有很強的競爭性，其占用大量社會資源和資金，容易形成房地產經濟泡沫。從2008年開始，我國房地產已經出現經濟泡沫，全國各地房地產市場交易量大幅減少。相對于2008年同期，2009年房地產市場交易量下降40%左右。截止到2011年下半年，房地產市場交易量仍然下降。住房價格卻不斷上漲，使得購房者觀望情緒更加明顯。據權威調查數據顯示：我國房地產市場出現半年成交量萎縮現象，使得房地產開發商會面臨降價壓力，容易造成住房價格急劇下降，導致房地產行業資金鏈斷裂。有些地方政府靠非理性拉高住房價格來帶動地方經濟增長的方式，并不會持續很長時間。如果房地產出現“硬著陸”現象，其必將對社會經濟造成嚴重影響。

三、我國房地產經濟管理建議和對策

在充分了解我國房地產經濟管理現狀的基礎上，分析房地產經濟管理存在的問題，利用歸納、總結和分類的方法，提出我國房地產經濟管理對策。

（一）制定連續性政策，明確管理目標。目前，我國正處于體制改革的重要時期，需要不斷進行產業經濟結構調整和產業發展方式轉變，所以我國經濟發展的關鍵就是“轉型和發展”。“我國政府需要充分認識房地產行業對于改善國民居住條件和提高生活質量的重要作用，以及其在我國經濟增長的特殊地位。”其一，正確進行城市定位。正確的城市定位有助于地區房地產發展，諸如，天津市房地產行業。天津作為港口城市，屬于北方金融中心，所以其定位為環渤海中心城市。天津的城市定位符合天津實際情況，這主要從四個方面進行分析：一是區域位置，二是實地觀摩，三是資源調查，四是歷史情況。我國房地產結構的調整必須符合城市調整，所以天津城市定位為“金融中心城市”，并獲得普遍支持。其二，政府需要制定連續性發展規劃。我國房地產行業處于初級發展階段，需要制定連續性發展規劃，以保證房地產行業健康發展。同時，在連續性發展規劃的背景下，政府需要明確房地產經濟管理目標，以此緩解日益增長的城鄉居民實際居住需求和城鎮化建設需求之間的矛盾。連續性政策的制定可以維護社會的穩定，促進國民經濟和諧，保證房地產經濟管理目標的實現。其三，應制定長期發展規劃。在了解我國房地產行業發展狀況的基礎上，我國政府出臺房地產行業經濟管理長期發展規劃，以此保證房地產行業健康、穩定地發展，避免出現“越長越調，越調越長”的調控常態。從房地產市場發展狀況來看，我國一直處于人多地少的情況中，所以政府對房地產市場經濟管理目標進行明確規定，積極引導國民住房消費，切實承擔起政府的社會保障職責。房地產行業經濟管理短期目標的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產市場的違法行為。

（二）建立健全管理機制。房地產管理體制改革是處理我國房地產市場混亂的有效辦法，其可以加強政府對經濟管理作用的認識，提高經濟管理在房地產市場的作用。首先，我國政府要發揮市場調節機能。我國政府依據市場情況進行適當的調整，既能發揮房地產市場自身的調節功能，又能有效控制我國房地產市場，保證其向健康、穩定的方向發展。健全的管理機制為房地產行業發展創造良好的發展環境，明確中央政府和地方政府的權責。“同時，劃定中央政府和地方政府的管理范圍，保證房地產行業監督工作順利實施。”0其次，積極吸取香港“雙倍印花稅”的經驗。我國政府要依據我國房地產市場發展的實際情況，采取不同的調控政策，保證房地產經濟管理政策效果的發揮。目前，香港政府在控制房價上漲方面取得很好成效，可以將其成功經驗應用到內地。香港政府為了控制房價4年來120%的漲幅，打破購房者認為“房價不跌”預期，在2013年2月決定征收雙倍買房印花稅。非港籍人士在香港購置2000萬元以上豪宅，需要交納235萬港幣的稅費。在雙倍印花稅的基礎上，香港樓市出現蕭條現象，很多房屋中介關門，開發商降價，豪宅交易量下降至80%。再次，中央政府制定財稅制度。中央政府對財稅制度進行改革，以此抑制土地財政增長，降低地方財政對房地產的依賴程度，提高國家房地產宏觀經濟管理的實施效果。中央政府針對官商合作的違法行為，給予嚴厲打擊，定期進行負面典型案例教育，維護房地產市場的良好環境，促進房地產市場的健康發展。

（三）完善相關法律、法規體系。目前，我國房地產市場處于初級階段，各項法律、法規需要逐步地建立和完善，進而形成具有中國特色的完整的房地產法律、法規體系。其房地產法律、法規體系建立過程漫長。完善的法律、法規體系，可以實現房地產市場規范化地運行，實現房地產市場經濟的合法化管理。從我國最近幾年的宏觀調控手段來看，尚未出臺切實有效的調控手段，特別是二、三線城市，房價不降反漲。房地產行業直接關系到社會經濟，影響國民經濟的穩定=“我國政府需要建立符合房地產市場發展規律的法律、法規體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調控政策。6其二，規范房地產市場秩序。在現有房地產法律、法規條件下，住房業主尚未獲得法律方面的確認和保護，房地產涉及的多元化的復雜財產關系尚未得到有效的規范。目前，我國房地產秩序長時間脫離正常經濟軌道，經常出現矛盾糾紛，業主維權困難等問題，所以我國需要完善相關法律、法規，使得房地產秩序回歸到正常經濟軌道。我國政府對相關法律、法規體系進行完善，既可以規范房地產市場秩序，又避免出現政府過度干預房地產發展的現象。同時，完善的法律、法規體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調控體系的建設。其三，不斷地完善房地產法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》等法律，并出臺相關的法規，促進循地產法》的出臺。這些法律、法規將房地產開發、建設、交易和后期服務納入到經濟管理中，標志著我國房地產市場法律、法規體系的建立，提高房地產行業相關政策的層次性、嚴肅性和穩定性。

（四）開展實際勘察，了解土地住房居住情況。房地產發展的基礎是土地，所以土地的使用情況決定房地產的發展。目前，個別政府部門為了獲得更多的利益，放松土地審批條件，擾亂土地正常審批秩序。雖然部分開發商將土地審批下來，但在建設過程中出現各種問題，使得工程不能正常進行，造成土地閑置和浪費。各地政府應該全面調查土地使用情況，對閑置土地進行回收或者整體規劃。同時，政府需要加強閑置土地的清理力度，打擊土地囤積等違法行為。地方政府在全面掌握土地使用情況的前提下，統計城市閑置房屋數量，結合目前購房者的實際需求，建立房地產市場預警系統。房地產市場預警系統的建立，可以幫助地方政府制定長期的經濟管理規劃，促進我國房地產行業健康、穩定地發展。

（五）轉換經濟補償方式，滿足房地產的實際需要。相對于發達國家來說，我國人口基數比較大，人均國民生產總值低。我國政府應該采用經濟補償形式，縮短房屋價格與消費者經濟能力之間的差距。其轉變房地產補貼形式。雖然我國政府采用廉租房和經濟適用房的形式，對低收入人群進行補貼，但低收入人群很難準確界定，使得廉租房和經濟適用房不能有效地分配。目前，廉租房和經濟適用房并未真正地被低收入者獲得，而是被房地產投資者所獲得，說明我國廉租房和經濟適用房的補貼形式不符合實際需要。我國政府應該將廉租房和經濟適用房的資金直接對中、低收入者進行補貼，既可以提高中、低收入消費者的購買力，又可以避免公權者借助自己手中的權力謀求經濟利益。其二，加強房地產經濟管理力度。在城市建設不斷加快的過程中，在“安居樂業”的中國傳統觀念、生活條件改善性需求和房地產行業特殊性的作用下，我國房地行業未來發展潛力非常巨大。雖然我國政府在2007年實施的房地產價格調控政策，但這一政策不但沒有降低住房價格，反而使得二、三線城市出現房價不降反升的現象。因為我國房地產行業的發展直接關系國民生活水平的提高，所以我們必須加強對房地產市場的經濟管理。一方面，我國需要建立完善的、符合客觀實際的住房補貼法律、法規；另一方面，我國政府應加大對房地產的實際管理力度，制定詳細的房地產調控細則，并進行實際調查，了解土地開發、使用情況，為房地產經濟管理提供詳細的數據資料。

（六）完善我國房地產經濟管理途徑。我國政府需要完善房地產經濟管理管理途徑，以此提高經濟管理的效率。首先，認真核算投資總額。開發商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經理去完成項目。在房地產項目實施過程中，嚴格按照可行性研究報告、項目投資總額進行施工。因為項目投資總額的確定直接關系到項目的成敗，所以政府要嚴格審核開發商的資金情況。工程人員對項目進行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關部門進行審核，并載入相應檔案，為政府制定經濟管理政策提供依據。政府依據社會的實際發展需要和開發商的自身運轉情況，來確定開發商的投資總額。政府在項目開發前對開發商的投資總額進行核算，既可以有效地降低開發商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經濟造成的損失。其次，加強開發商的成本控制。房地產行業經濟管理的關鍵是成本控制，而成本控制又是開發商提高自身效益的主要手段。成本控制既關系到開發商的經濟效益，又關系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關鍵問題。房地產日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業務費用控制卻很難有效進行，這主要歸咎于業務費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責任意識，保證成本控制的有效進行。同時，我國政府應該建立、完善成本控制制度，避免出現成本控制漏洞。另外，開發商采用合理包干的方式，提高相關人員的成本節約積極性。再次，在項目定性前進行利潤預期核算。我國加強經濟管理的最終目標是保證房地產行業的健康發展，促進地方經濟的良好發展。房地產行業的發展關系到地方部門之間的關系，也關系到地方政府利潤的獲得。在房地產經濟管理的過程中，地方政府應該將利潤的實現作為自己的目標。在項目定性前進行利潤預期核算，既從根本上保障開發商的利潤，又帶動了地方經濟發展。