土地建設方案范文

導語：如何才能寫好一篇土地建設方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

認真貫徹市委、市政府近期關于清理整治違法建設加強安全隱患排查工作的部署和要求，在我區集體土地上全面深入開展違法建設清理整治工作。通過本次清理整治行動，全面排查并掌握我區集體土地上違法建設基本情況，重點查處人員集聚或存在安全隱患的違法建筑物、構筑物，有針對性地研究制訂拆除或整改措施，消除安全隱患，保障城鄉規劃有序實施，切實維護人民群眾生命財產安全。

二、工作步驟

l、動員部署階段

各鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）按照本方案要求制訂具體實施方案，成立清理整治違法建設領導機構，組織動員部署本轄區內各村（社區）開展清理整治工作，明確清理整治工作方法、要求以及職責分工，并公布舉報投訴電話；充分利用廣播、宣傳欄等宣傳工具，大力宣傳開展清理整治違法建設的重要性和必要性，做到“家喻戶曉，人人皆知”，積極營造良好的社會輿論氛圍。

2、摸底排查階段

各鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）負責組織各村（社）村民（居民）委員會開展清理整治違法建設排查工作，對轄區內的違法建設逐一進行調查摸底，全面摸清違法建設底數情況，并登記造冊，逐級上報上一級清理整治違法建設領導機構，為集中整治打下堅實基礎。

違法建設摸底排查采用市清理整治違法建設專項工作小組統一制作的表格。各鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）、村（社區）村民（居民）委員會填報本轄區違法建設臺帳數據，加蓋單位公章并經主要負責人簽字確認。

經摸底排查，對發現人員聚集或存在安全隱患的違法建筑物、構筑物，由所在地鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）向違法建設業主及使用者發出《督促整改通知書》，責令立即停止生產經營活動，配合排查工作，并按照相關行政執法部門規定和要求的期限整改或自行拆除。《督促整改通知書》采用市清理整治違法建設專項工作小組統一制作的文本。

3、整改拆除階段

根據摸底排查情況，各鄉鎮（街道）清理整治違法建設領導機構研究制定違法建設整改拆除意見和措施，確定重點整治對象，由區相關執法部門分別發出《限期整改通知書》、《限期拆除通知書》。對經排查認定需拆除的違法建設分期分批在新聞媒體上予以公示，接受社會監督。

對逾期不整改或不拆除的，由各鄉鎮（街道）清理整治違法建設領導機構牽頭組織相關行政執法部門和當地村（社區）村民（居民）委員會予以。對個別情況復雜、執法難度大、確需區里統一組織拆除的違法建設項目，可上報區清理整治違法建設專項工作小組協調、組織拆除。

原則上，各鄉鎮（街道）應每20日上報上一批違法建設項目拆除情況以及下一批擬拆除的違法建設項目，周密部署，保持清理整治違法建設工作的高壓態勢。年9月5日前，各鄉鎮（街道）應確定并上報第一批重點整治拆除的違法建設項目，由區清理整治違法建設專項工作小組協調在新聞媒體上公布，并于20日內組織拆除到位。

各鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）應及時總結本次清理整治違法建設工作成效，于年12月15日前將本轄區開展違法建設清理整治情況、取得的成效、存在的主要問題、建立轄區防治違法建設長效管理機制措施意見等情況書面報告區清理整治違法建設專項工作小組。

由區清理整治違法建設專項工作小組對全區開展集體土地違法建設清理整治階段性成效進行總結評估，并研究制訂防治違法建設長效管理工作意見，鞏固集中整治違法建設工作成果。

三、工作分工

l、區清理整治違法建設專項工作領導小組是全區清理整治違法建設工作的領導機構，定期召開會議，協調解決清理整治違法建設工作中遇到的問題。區清理整治違法建設專項工作小組作為領導小組辦事機構，負責對各鄉鎮（街道）清理整治違法建設工作進行組織協調和督促檢查。

2、各鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）是本轄區清理整治違法建設工作第一責任人，應成立相應的清理整治違法建設領導機構，負責制訂本轄區清理整治違法建設工作方案，分期分批組織實施清理整治工作。各鄉鎮(街道)人民政府（辦事處）負責組織各村（社區）村民（居民）委員會，對轄區內的違法建設逐一進行摸底排查，登記造冊，逐級上報上一級清理整治違法建設領導機構。要按照“屬地管理”和“誰主管、誰負責”的原則，建立和完善轄區內違法建設巡查、制止和報告工作機制，確保新發生的違法建設及時得到發現、制止和拆除。

3、各村（社區）村民（居民）委員會要按照上級的部署和要求認真組織排查、如買全面上報違法建設臺帳數據，落實違法建設巡查、消防和妥全工作責任制，及時發現、制止違法建設并向鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）報告，積極配合行政執法部門開展違法建設拆除工作。

4、區國土資源局、區城管執法局、區農林水局等行政執法部門應依法履行職責，加強協調配合，及時查處違法建設。

供電、廣播電視、通信、工商行政管理、安全生產監督、教育、文化、衛生、房產管理、消防、公安、環保等部門要按照《市人民政府關于開展違法建設專項清理整治的通告》（第二號）和市、區清理整治違法建設工作部署的要求，依法對違法建設采取停止供水供電、停止通信與網絡、吊銷營業執照、停止生產經營、停止辦學、清理房屋租賃、清理人員等措施。

5、區委宣傳部、區新聞中心要協調各新聞媒體加強對違法建設清理整治工作的宣傳報道，開辟宣傳專欄，跟蹤報道正面典型事例和人物，同時，加大對違法建筑及違法建設行為的曝光力度，營造良好的社會輿論氛圍。

6、區紀檢監察機關、效能辦、清理整治違法建設工作專項小組應當組織對各單位清理整治違法建設工作開展專項督查，定期通報督查情況。對清理整治違法建設工作中排查不力、隱瞞不報、、嚴重失職的相關責任人依法給予行政處分。黨員干部、公職人員參與違法建設的，由紀檢監察機關予以嚴肅查處。

7、公安機關應依法追究阻擾清理整治工作當事人的法律責任。對鼓動、組織暴力抗法的，依法從重處罰；涉嫌犯罪的，移交司法機關處理。

四、工作要求

1、加強領導。各級各有關部門要進一步統一思想，深刻認識違法建設嚴重的社會危害性，建立健全清理整治工作領導機制，全力以赴推進違法建設清理整治，確保本次整治行動取得實效。

2、加大力度。各單位要按照職責分工，盡快制定具體工作計劃和目標，強化責任，敢于碰硬，加大聯合執法力度，加快推進違法建設整改拆除進度，確保違法建設清理整治任務順利完成。

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關鍵詞：徐州市；房地產項目；水土保持；方案編制

1 概述

近年來徐州市國民經濟和社會事業發展勢頭較好，城市化發展對城市住房產生了巨大的影響，住房需求大量增加，使徐州房地產開發建設項目也如雨后春筍般涌現出來。同時徐州市屬暖溫帶半濕潤季風氣候區，區域年均降水量832mm[1]，且降雨集中并伴隨較大雨強，其中5-9月汛期降水量占全年的70%左右，集中的降雨極易造成水土流失，因此理好徐州市房地產開發建設項目的水土保持問題對于徐州市生態環境也具有重要的意義。房地產開發建設項目編報水土保持方案為建設單位實施水土流失治理和水行政主管部門監督管理提供科學依據，使因工程建設而引起的水土流失得到有效控制。

2 徐州市水土流失概況

徐州市所在地為北方土石山區，水土流失量容許值200t/（km2?a），水土流失類型主要是水力侵蝕，它是指降水、地表徑流的作用下，土壤、土體或其他地面組成物質被破壞、搬運和沉積過程。

2013年徐州市共有水土流失面積811.52km2，占全市總面積的7.2%，其中丘陵山區水土流失面積543.52km2，平原沙土區水土流失面積277.00km2，分別占全市水土流失面積的65.9%、34.1%[2]。項目區的水土流失形成主要是自然因素和人為活動共同作用的結果，尤其是近年來房地產事業的興起，頻繁集中的房地產建設造成的水土流失時常成為社會關注的焦點。

3 房地產建設的水土流失特點

3.1 占地集中、水土流失類型單一

房地產開發建設項目一般都是由市規劃局指定的建設用地，項目建設嚴格控制在占地紅線以內，建設過程中其施工場地往往是在圍墻內進行征占，圍墻的修建一方面使其占地相對固定，另一方面可阻擋圍墻內因基礎開挖等建設活動導致的水土流失外流，減少了房地產建設對周邊環境的影響[3]。房地產建設項目往往依托市政基礎建設，其地形比較單一，多為平坦建設用地，使得其建設造成的水土流失相對丘陵、山區較輕微，水土流失類型也較為單一，主要為水力侵蝕。

3.2 土石方開挖量大、存在大量棄方

房地產項目的土石方開挖主要是地下構筑物的修建，建筑物的地基、地下車庫等都需要大量開挖土石方。尤其是地下車庫的修建，采用大開挖的方式施工，開挖范圍基本包含整個建設區，且開挖較深，一般4m-5m，從而導致房地產建設項目的土石方較大。同時由于地下空間的修建和地形平坦單一的雙重原因，使得回填的土方較小，最終會導致大量棄方。

3.3 地表擾動大，周邊生態環境脆弱

房地產開發建設項目的水土流失主要集中在基礎開挖、場地平整等施工環節。在施工期，由于地表被大量破壞擾動，導致地表嚴重，同時產生大量松散土方，在降雨時極易產生大量水土流失，在大風天氣時會產生較多揚塵。項目周邊往往分布著居民小區以及相關的公共設施等，若不注意施工期的水土流失防治問題，很容易給周邊的生態環境造成惡劣的影響，同時產生的水土流失極有可能造成排水管網的淤積，影響城市排水行洪。

3.4 水土流失防治意識單薄

房地產開發建設項目投資力度大，使得人們更多關注的是主體工程建設，關注房地產帶來的經濟效益，很容易忽視水土保持方面的投資建設，同時很多房地產建設單位水土保持法律意識淡薄，使得其水土流失的防治很容易被忽略。

4 水土流失防治分區

房地產建設項目的水土流失防治分區的目的是根據各區的水土流失類型和特點，合理布設水土保持措施，控制水土流失及危害，分區進行典型設計，計算工程量。依據主體工程布局、施工擾動特點、建設時序、地貌特征、自然屬性、水土流失影響因素等進行水土流失防治分區。房地產建設項目一般分為以下幾個區：構筑物防治區、道路廣場防治區、綠化景觀防治區、施工生產防治區、臨時堆土防治區，各分區的防治任務如下：（1）構筑物防治區：主要是構筑物的基坑開挖區域，對基坑邊坡的水土流失防治。（2）道路廣場區：主要是道路廣場的修建和相關管線埋設時的水土流失防治。（3）景觀綠化區：該區前期主要是地下建筑的基坑開挖區域和周邊臨時堆土區域的防治，后期主要是綠化景觀實施的綠化覆土以及植被種植時的水土流失防治。（4）施工生產防治區：該區施工期主要是施工生產生活區以及材料堆放場地的水土流失防治，后期主要是建設道路和綠化的水土流失防治。（5）臨時堆土防治區：該區在施工期主要作為項目的耕作土堆土區，水土流失防治主要是對臨時堆土的防治，后期主要是建設道路和綠化的水土流失防治。

5 水土流失防治措施

根據水土保持措施布局原則，針對房地產建設項目產生的水土流失特征，進行水土保持防治措施的布設，形成一套完善的水土流失防治體系，達到水土流失防治的目的。房地產建設項目各防治分區措施布設如下：（1）構筑物區：該區主要是建筑物的基底占地，對基坑開挖區域進行表土剝離，對開挖的基坑進行臨時苫蓋和簡單的邊坡防護。（2）道路廣場區：首先對該區域進行表土剝離，集中堆放，在建設期間設置臨時排水溝和沉砂池，并在空白廣場區域設置渣土車洗車池，用于清洗車輛，防止車輛帶走泥土。建設區后期，在該區域布設排水管網系統，配套相關雨水收集井和檢查井。（3）綠化景觀區：首先對該區進行表土剝離，集中堆放，在項目建設后期對該區進行土地整治，實施喬灌草結合綠化。主干道路外側種植香樟、廣玉蘭，中間點綴少數銀杏、欒樹、女貞、雪松，在住宅樓的周圍，種植金邊黃楊、法青，靠近周邊道路的圍墻內側周圍種植防噪效果好的香樟、雪松，住宅樓周邊中間空地結合道路及景觀設施形成扇形、圓形、S形種植法青、石菖蒲）、紅葉石楠、金邊黃楊，零星點綴紫薇、紫葉李、櫻花、海棠，在其他空白區域混播百慕大和黑麥草。（4）施工生產區：本區域占地面積相對較小，首先在建設期對相關機械停放區域進行碎石鋪墊、對施工材料進行臨時苫蓋，并在周邊布設臨時沉沙池，其次在建設后期結合主體工程排水管網、綠化景觀的布設情況，完善該區域的排水管網、景觀綠化。（5）臨時堆土區：在堆土期對堆土區進行臨時苫蓋和草袋攔擋，施工結束后對擬綠化地塊進行土地整治，結合主體工程排水管網、綠化景觀的布設情況，完善該區域的排水管網、景觀綠化。

6 結束語

相對于其他類型項目的建設，徐州市房地產建設項目水土保持方案編制起步較晚，但近年來在水利、環保等相關部門的協同努力下，房地產建設項目的水土保持工作已經有了很大進步，根據徐州市水土保持規劃的相關要求，以及總結近年來水土保持方案編制的經驗，為徐州市房地產建設項目的水土保持方案編制提供更有利的保障。

參考文獻

[1]江蘇省水文水資源勘測局徐州分局.徐州市水資源公報[R].2015.

[2]徐州市水利局.徐州市水土保持規劃（2014-2030年）[R].2016.

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作為土地出讓收入的大頭，土地出讓收益一直是地方政府自己管理的小金庫，是地方財政彌補其事權與財力不相

>> 發展保障性安居工程的建議 財政支持保障性安居工程的對策思考 云南省金融支持保障性安居工程建設的調查與思考 保障性安居工程建設用地中存在的主要問題及對策 銀行支持保障性安居工程建設的難點與對策 我國保障性安居工程建設管理存在的問題及建議 保障性安居工程建設管理的問題與對策 政府腐敗審計對保障性安居工程的建設績效影響研究 淺析將保障性安居工程納入公共利益范疇的意義 淺析保障性安居工程存在的問題、成因及建議 淺議如何推進保障性安居工程建設 保障性安居工程提速 打造保障性安居工程 關于加強代建保障性安居工程項目建設資金管理的探索與建議 對云南省金融支持城鎮保障性安居工程建設的調查與思考 “三舊改造”土地出讓附加條件的合法性和可行性 關于完善保障性安居工程融資機制的思考 淺談保障性安居工程施工中應注重的幾點問題 保障性安居工程資金審計應重點關注的幾個環節 關于開展保障性安居工程跟蹤審計的幾點體會 常見問題解答 當前所在位置：l.

參考文獻：

[1]《中華人民共和國憲法》，1982年.

[2]《國務院關于加強土地調控有關問題的通知 》，國發[2006] 31 號.

[3]《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》，國務院[2006]100號.

[4]《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，國發〔2007〕24號 .

[5]《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，〔2011〕45號.

[6]《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》，財綜[2010]95號.

[7]《關于切實落實保障性安居工程資金加快預算執行進度的通知》，財綜〔2011〕41號.

[8]鄭永流《法律判斷的形成模式》，載《法學研究》2004年01期.

[9]鄭永流：《法律判斷大小前提的建構及其方法》，載《法學研究》2006年04期.

[10]土地出讓金制度與地方政府行為.

最后訪問時間2012-6-1

[11]加強土地出讓金監管 遏制土地出讓金使用亂象

最后訪問時間2012-6-1

[12]我國土地出讓金：現狀、問題及政策建議.

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Abstract: The choice of the investment location of construction project is the important content of the investment decision of construction project. But we do not have a set of intact, scientific assessment methods to use for construction project investment decision-making at present. It is a more practical and effective way to assess construction project investment location from the cost comparison and factors analysis bween the selective, different investment location schemes.

關鍵詞： 建設項目；投資區位；投資決策；評價方法；比較費用法；因素評價法

Key words: construction project；investment location；investment decision；assess method；the method of comparative cost；the method of factors assess

中圖分類號：[TU-9]文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）16-0025-02

作者簡介：何其多（本名何建明）（1967-），男，云南麗江人，副教授，目前的主要研究方向為社會制度設計理論。

0 引言

建設項目投資區位是指擬建項目的建設位置，投資區位評估通常被稱為廠址選擇，是對評估項目（擬建項目）建設位置方案進行的分析、論證和評價，其目標是要求評估結論作出明確的投資區位最佳方案選擇。按照這一評估目標，投資區位評估是否能夠正確地選擇出最佳投資區位方案對評估項目的投資成敗將產生決定性影響。不同的建設項目投資區位的投資成本是不同的。同時，我們在進行建設項目投資區位評價時還必須考慮國民經濟和社會發展規劃、市場需求、生產力布局、水文地質條件等一系列的對建設項目形成影響的因素。通過對不同的投資區位方案進行比較和分析來評價建設項目投資區位方案的優劣，最終選擇出最佳方案作為投資決策的推薦方案。

1 比較費用法

比較費用法是指根據建設項目投資區位方案費用的比較選擇最低費用方案進行評價的方法。其評估程序為：

1.1 編制“建設項目投資區位方案費用比較表” “建設項目投資區位方案費用比較表”見表1。

1.2 計算各投資區位方案各費用項目費用

1.2.1 土地費包括：①土地征用費；②土地使用權出讓（轉讓）費；③移民搬遷費；④移民外構（建）筑物搬遷費；⑤青苗補償費；⑥耕地占用費；⑦城市土地使用稅；⑧印花稅及相關費用。

1.2.2 土石方工程費包括：①場地平整土石方工程費；②防洪措施土石方工程費；③廠外道路土石方工程費；④加固工程費；⑤地下處理或增加工程費。

1.2.3 運輸費包括：①建設工程材料運輸費；②預計的投產后的生產經營運輸費。此兩項費用中均包括運輸設備的固定資產折舊費駕駛人員的工資、獎金、津貼等。

1.2.4 動力費包括：①管線鋪設費；②建設用電費；③生產用電費；④其他動力費（如使用煤、煤氣、天燃氣、油作動力的費用）。

1.2.5 給排水費包括：①建設及生產供水費；②建設及生產排水費。此兩項均包括給排水設備設施費和支付供水單位的處理排水支付的費用。

1.2.6 通訊費包括：①通訊線路架設費；②通訊設備費；③支付給電訊單位的電話費等。

1.2.7 環境保護措施費包括：①為防止和治理“三廢”而投資的設備費和工程費；②綠化費；③其他用于環境保護方面的費用。

1.2.8 臨時設施費包括：建設項目工程建設而臨時建造的生產生活設施的各項費用。

2 因素評價法

因素評價法是指通過對影響建設項目投資區位的因素進行分析評價后形成評估結論的投資區位評估方法。其評估程序是：

2.1 編制“建設項目投資區位因素分析表” “建設項目投資區位因素分析表”見表2。

2.2 分配各因素分值 “建設項目投資區位因素分析表”總分值為100，各因素分值就根據各因素在建設項目中的地位或影響確定（分值分配參見“表2”“總分值”欄）。

2.3 因素評價：

2.3.1 經濟和社會發展規劃：①數值：本因素無量化值相應的數量欄空出；②定性評價：根據各方案是否符合：1）國家或地區經濟和社會發展規劃；2）經濟社會平衡發展要求作出定性分析結論：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）符合：4-5分；2）基本符合：2-4分；3）不符合：0-2分。

2.3.2 國地規劃：①數值：本因素無量化值相應各方案“數量”欄不填；②定性評價：根據國家或地區：1）國地規劃或國家或地區經濟和社會發展規劃；2）國地規劃作出定性分析結論：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）符合：4-5分；2）基本符合：2-4分；3）不符合：0-2分。

2.3.3 生產力布局：①數值：本因素無量化值相應各方案“數量”欄不填；②定性評價：根據建設項目所在地區生產力布局要求作出定性分析結論：1）合理；2）基本合理；3）不合理；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）合理：4-5分；2）基本合理：2-4分；3）不合理：0-2分。

2.3.4 水文地質：①數值：地下水位地耐力和震級數據按“地下―水位―地耐力―震級”方式填入（如：A方案投資區位地下水位為2.5m，地耐力為2kg/cm2，震級為6.5級，表示為2.5-2-6.5）；②定性評價：根據各方案水文地質條件是否符合建設項目的要求作出定性分析結論：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）符合：5-6分；2）基本符合：3-5分；3）不符合：0-3分。

2.3.5 總體布置：①數值：本因素無量化值相應各方案“數量”欄不填；②定性評價：根據各方案投資區位的面積地理條件是否符合總體布置（工藝流程和廠內運輸或使用）的要求進行分析作出定性分析結論：1）合理；2）基本合理；3）不合理；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）合理：7-8分；2）基本合理：4-7分；3）不合理：0-4分。

2.3.6 生態及環境：①數值：本因素無量化值相應各方案“數量”欄不填；②定性評價：對各方案投資區位的生態及環境與建設項目的運動影響進行分析作出定性分析結論：1）正面影響；2）無影響；3）負面影響；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）正面影響：0-6分；2）無影響：0分；3）負面影響：-6-0分。

2.3.7 土地征用費：①數值：根據預計的征用土地數量和單價計算出費用額填入各方案“數值”欄；②定性評價：根據土地征用費大小與建設項目預期投資目標比較進行分析（土地使用費是國家征用集體土地―即集體土地所有權轉移給國家所支付的費用，若國家不計投資者土地使用權出讓金時應計算投資者的土地征用費，若土地使用權出讓金已含土地征用費則該項費用不再重復計算），作出定性分析結論：1）可接受；2）基本可接受；3）不可以接受；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可接受4-5分；2）基本可接受：3-4分；3）不可接受：0-3分。

2.3.8 搬運費：①數值：根據投資區位現有：1）房屋建筑轉移費；2）移民安置補償費；3）其他建（構）筑物“（如基家、電器設備托運費等）計算各方案總搬運費填入各方案相應數值欄；②定性評價：根據各方案搬運費比較結合建設項目投資者預期水平進行分析作出定性分析結論：1）可接受；2）基本可接受；3）不可接受；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可接受3-4分；2）基本可接受：2-3分；3）不可接受：0-2分。

2.3.9 土地使用權出讓（轉讓）費：①數值：根據各方案預計的投資者應向土地使用權出讓（轉讓）者支付的土地使用權出讓（轉讓）金（投資者為取得土地使用權向國家支付的費用稱土地使用權出讓金，向非國家的土地使用權人取得土地使用權所支付的費用稱土地使用權轉讓金）填入各方案相應“數量”欄；②定性評價：根據各方案土地使用權出讓金，投資者可接受度建設項目成本及收益水平等進行分析作出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：4-5分；2）基本可行：3-4分；3）不可行：0-3分。

2.3.10 土地使用稅：①數值：根據各方案應向國家繳納的城鎮土地使用稅（是城市、縣城、建制鎮、工礦區土地使用者向國家繳納的按土地使用面積計繳的一種定額稅），投資者預期水平建設項目預計收益水平等進行分析，作出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：2-3分；2）基本可行：1-2分；3）不可行：0-1分。

2.3.11 耕地占用稅：①數值：根據投資者應向國家繳納的耕地占用稅（是建設項目占用耕地時應向國家按耕地占用數計繳的一種定額稅），投資者預期水平建設項目預計收益水平等進行分析，作出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：2-3分；2）基本可行：1-2分；3）不可行：0-1分。

2.3.12 青苗補償費：①數值：根據投資者應向被占用土地的種植者支付的青苗補償費（是投資者占用表功土地上建設而支付給種植者的損失補償），投資者的可接受度和建設項目預計收益水平等進行分析，作出定性分析結論：1）可接受；2）不接受；②定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可接受：2-3分；2）不接受：0-1分。

2.3.13 土石方工程費：①數值：根據：1）場地平整；2）防洪，防泥石流，防塌方；3）地下工程量諸的土石方工程費填寫；②定性評價：對各方案土石方工程費結合投資者的可接受度和建設項目的預計收益水平進行比較分析得出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：4-5分；2）基本可行：3-4分；3）不可行：0-3分。

2.3.14 動力工程費：①數值：根據：1）電、煤油、氣動力設備購置安裝工程費；2）動力輸送工程費計算動力工程費數值填寫；②定性評價：根據各方案動力工程費結合投資者經濟承受能力，建設項目預期收益進行比較分析作出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：6-8分；2）基本可行：5-6分；3）不可行：0-5分。

2.3.15 運輸工程費：①數值：根據：1）運輸設備購置費；2）公路鐵路工程費計算運輸工程費投資者的可接受度和建設項目預計收益水平等進行分析，作出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：5-7分；2）基本可行：3-5分；3）不可行：0-3分。

2.3.16 給排工程費：①數值：根據：1）供水設備購置及安裝工程費；2）排水設備購置及安裝工程費；3）給排水構筑設施費計算給排水工程費填寫；②定性評價：根據各方案給排水工程費結合投資者的能力和建設項目預計收益水平等進行分析做出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量評價：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：5-6分；2）基本可行：3-5分；3）不可行：0-3分。

2.3.17 通訊工程費：①數值：根據：通訊設備購置及安裝工程費計算給通訊工程費填寫；②定性評價：根據各方案通訊工程費結合投資者的能力和建設項目預計收益水平等進行分析作出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量評價：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：5-7分；2）基本可行：4-5分；3）不可行：0-4分。

2.3.18 環境保護措施費：①數值：根據防治“工業三廢”（廢水、廢氣、廢渣）建（構）筑工程費設備購置及安裝工程綠化工程費和其他保護環境措施費計算填寫；②定性評價：根據各方案環境保護措施費結合投資者的能力和建設項目預計收益水平等進行分析作出定性分析結論：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量評價：根據定性評論結論給出各方案分值：1）可行：7-10分；2）基本可行：5-7分；3）不可行：0-5分。

2.6 分析各方案分值和總費用 各方案優劣與總關系是：總分值越高的方案越優，分析時應當結合總費用進行總費用與方案優劣的關系是：總費用越低的方案越優。在方案分析時基有某一項或多基分值為0者應首先排除。對所評價因素建設項目無要者以滿分計算。

3 結論

建設項目投資區位選擇不僅在技術上決定著建設項目的可行性，而且在經濟上決定著建設項目的投資成本。我們必須對影響建設項目的各個自然因素、經濟因素和社會因素進行全面分析并比較各個不同的投資區位方案各個不同因素的費用和總費用，從中選擇費用最低且最符合建設項目評價的安全性、適用性和技術性原則的方案進行投資，以保證建設項目實現預期的投資效益或投資目標。

參考文獻：

[1]何建明.論建設項目評估假設[J].基建優化，1998:3.

[2]何建明.論建設項目評估原則[J].基建優化，1999:1.

篇5

    第一條  為促進經濟發展，規范征用集體土地管理工作，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》的規定，結合西寧實際，制定本辦法。

    第二條  本辦法所稱征用集體土地，是指政府為社會公共利益及城市發展的需要，依法對集體所有的土地實行征用的行為。

    本辦法適用于西寧市市轄區范圍內的集體土地。

    第三條  西寧市人民政府土地行政主管部門負責全市集體土地統一征用工作。各區人民政府土地行政主管部門依據本辦法的規定負責組織實施本轄區內集體土地征用工作。

    任何單位和個人不得違法征用集體土地。

    第四條  征用集體土地必須嚴格貫徹十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策。征用土地的批準權限按國家法律規定執行。

    第五條  征用集體土地必須符合西寧市土地利用總體規劃和城市總體規劃要求。

    根據西寧市土地利用總體規劃和城市規劃要求，對近期投資建設項目確定使用的集體土地實行規劃控制。新村建設預留用地嚴格按政府批準的新村規劃和城市規劃要求進行建設。

    第六條  征用集體土地嚴格執行年度建設用地計劃，實施耕地占補平衡制度。

    第七條  征用集體土地應依法擬定征用土地方案和征地補償安置方案，確保農村集體經濟組織和農民的合法權益。

    被征地的農村集體經濟組織及其成員，應當服從國家建設和社會公共事業的需要，積極配合征地工作的實施，不得阻撓征地工作的正常進行。

    第二章  征地程序

    第八條  征用土地利用總體規劃確定建設用地范圍內的集體土地并需將農用地轉為建設用地的，按下列程序辦理。

    （一）根據建設需要和規劃要求，由市人民政府土地行政主管部門確定征地范圍，擬定征用土地方案、耕地占補平衡方案、農用地轉用方案和呈報說明書，分批次逐級報有批準權的人民政府批準。

    在土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，為實施村莊、集鎮規劃而占用農用地的，由市人民政府土地行政主管部門確定農用地轉為建設用地的范圍，擬定耕地占補平衡方案、農用地轉用方案和呈報說明書，逐級報有批準權的人民政府批準；

    （二）農用地轉用方案、征用土地方案經有批準權的人民政府批準后，由市人民政府土地行政主管部門負責向被征土地所在地的鄉（鎮）、村公告并組織實施；

    （三）被征土地的所有權人、使用權人應根據公告規定的時間，到區人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。區人民政府土地行政主管部門完成征地補償登記后，應將結果報市人民政府土地行政主管部門；

    （四）由市人民政府土地行政主管部門根據經批準的征用土地方案及征地補償登記結果，會同區人民政府擬訂征地補償方案，并向被征土地所在地的鄉（鎮）、村再次公告，聽取農村集體經濟組織和成員的意見。對補償標準有爭議的，由區人民政府協調，協調不成的由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償爭議不能影響征地方案的實施；

    （五）征地補償方案經市人民政府批準后，由市人民政府土地行政主管部門負責與被征地單位簽訂征地補償協議。

    第九條  對土地利用總體規劃規定的建設用地范圍以外的集體土地征用并轉為建設用地的，按下列程序辦理：

    （一）用地單位持有關項目批準文件，到市人民政府土地行政主管部門申請建設用地；

    （二）市土地行政主管部門對材料齊全，符合條件的建設用地申請，應在收到申請之日起30日內擬定征用土地方案、耕地占補平衡方案、農用地轉用方案、供地方案和呈報說明書，修編土地利用總體規劃，逐級報有批準權限的人民政府批準；

    農用地轉用方案、征用土地方案經有批準權限的人民政府批準后，按本辦法第八條第（二）、（三）、（四）、（五）項的規定辦理。

    第十條  征用農村集體土地，不需變更土地使用性質的，由市土地行政主管部門擬定征用土地方案、供地方案和呈報說明書，報有批準權的人民政府批準。經批準后予以公告并按本辦法第八條第（三）、（四）、（五）項的規定辦理。

    第三章  征地補償安置

    第十一條  征用土地的，按照被征用土地的原用途予以補償。

    土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。

    征用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人或者在征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的社會保險費用。

    第十二條  征用土地的土地補償費、安置補助費、以及地上附著物和青苗補償費的補償標準另行制定。

    征地方案公告之日起，搶種的農作物、搶建的設施不予補償。

    第十三條  對耕地全部被征用的農村集體經濟組織，以村民小組為單位，每戶劃撥國有土地15平方米作為商業服務用地，由村民小組統一集中建設。政府核收征地成本費或沖減征地款。

    第十四條  被征地的集體經濟組織成員符合下列條件之一的，可將農業戶口轉為非農業戶口：

    （一）農村集體經濟組織成員個人耕地被征用后實際占用133平方米（0．2畝）以下的；

    （二）撤銷農村集體經濟組織建制的。

    第十五條  土地被征用后原負擔的農業稅相應核減。

    第十六條  自征用土地方案批準之日起被征土地即為國有土地。被征農村集體耕地，在政府未開發利用前仍由被征用耕地的農村集體經濟組織或農民耕種，不得撂荒。

    第四章  集體土地的規劃控制

    第十七條  集體土地的規劃控制是根據土地利用總體規劃和城市發展建設需要，將集體土地作為城市建設儲備用地的行政行為。

    第十八條  集體土地規劃控制范圍由市人民政府土地行政主管部門擬定，報市人民政府批準后，由區人民政府公告。

    第十九條  規劃控制范圍內的土地按國有土地進行管理，建立地籍檔案。農村集體經濟組織不得改變原土地用途、不得擅自圈占、出租、轉讓土地，嚴禁耕地撂荒。

    建設單位需在規劃控制范圍內開發建設的，依法辦理建設用地手續。

    第五章  罰則

    第二十條  違反土地法律、法規規定，阻撓國家建設征用土地的，由區人民政府土地行政主管部門責令限期交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。

    第二十一條  違反本辦法征用集體土地的，由市人民政府土地行政主管部門依照《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》的有關規定予以處罰。

    第二十二條  土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，未構成犯罪的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    第六章  附則

    第二十三條  市轄縣征用集體土地可參照本辦法執行，也可參照本辦法制定自己的具體管理辦法。

篇6

一、關于建設用地審批的前提條件

各級人民政府要按照《土地管理法》的有關規定，積極做好土地利用總體規劃的修編和審查報批工作。在修編的土地利用總體規劃未正式審批和年度用地計劃未正式下達之前，農用地轉用和各類建設用地審批應以經過驗收的土地利用總體規劃為依據，統籌安排，確保重點，用地指標的預安排不得突破上報計劃數的1／2，并在上報用地請示中出具本地年度用地計劃的承諾。

各級人民政府要按照《土地管理法》和國土資源部《關于切實做好耕地占補平衡工作的通知》（國土資發〔1999〕39號）要求，認真落實占用耕地補償制度。

二、關于建設用地審批的范圍

在年度用地計劃下達前，下列項目可按法定的權限和程序報批用地：①不屬于“凍結”范圍內的國家和省重點項目、經濟適用住房項目（包括搬遷、移民、救災等）。②投資拉動項目（國家確定的6個方面投資建設項目）。③城市規劃區外建設項目（《條例》第二十三條規定的能源、交通、水利、礦山、軍事設施等）。

三、關于建設用地審批的權限

建設占用土地為農用地的，按《土地管理法》第四十四條和第二十一條規定執行；涉及征用土地的，按《土地管理法》第四十五條規定執行。使用國有土地的建設用地，按《土地管理法》第五十三、五十四、五十五條規定執行。其中，劃撥土地的，原則上由市、縣人民政府批準；出讓土地的，仍按原規定執行。企業改制中土地估價確認和資產處置方案仍按原國家土地管理局《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》（第8號令）執行。改變用途的項目用地按《土地管理法》第五十六條規定執行。使用集體土地（主要指鄉鎮企業用地、公益事業用地和農村宅基地）的建設用地，按《土地管理法》第四十四、五十九、六十、六十一、六十二條的規定執行。臨時用地，原則上由市、縣土地管理部門按《土地管理法》第五十七條規定執行。收回國有土地可按《土地管理法》第五十八條規定執行，收回集體土地可按《土地管理法》第六十五條規定執行。

四、關于建設用地報批的程序

建設用地的報批程序嚴格按《條例》第二十、二十一、二十二、二十三條規定執行。

五、關于建設用地報件的要求

規劃區內用地應按規定上報農用地轉用方案、征用土地方案、補充耕地方案和建設項目用地呈報說明書；規劃區外用地，除報上述三個方案和一個說明書外，還須上報供地方案。具體內容要符合國土資源部頒布的《建設用地審查報批管理辦法》（第2號令）。

篇7

第一條為了切實加強縣城建設管理、規范城區建設行為，科學、合理利用土地資源，保障縣城總體規劃的實施，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國建筑法》的有關規定，結合我縣實際，制定本暫行辦法。

第二條在縣城規劃區內任何單位和個人進行建設（包括新建、改建、擴建），必須符合《縣城總體規劃》，經縣建設行政主管部門許可后，方可進行建設。每個公民有權對違反縣城規劃的行為進行檢舉和控告。

根據《縣城總體規劃》規定，我縣縣城規劃區范圍東至穆家寨，南至千惠渠畔，西至朱家寨鐵路橋，北至北坡山頂。

第三條縣城建設管理實行集中統一領導下的分級管理體制。縣建設局負責縣城規劃區域內的單位、農（居）戶建設規劃管理工作，城關鎮、東南鎮人民政府配合建設局做好城內四村、城郊六村即（穆家寨、楊家莊、營溝、北坡、朱家寨、鄭家溝）的村容村貌建設整治、管理、村民居住宅建設和臨街沿路范圍內的個體私營戶建設的規劃管理工作。

第二章用地管理

第四條縣城規劃區內，單位、集體建設、村民（居民）住宅建設、管線建設、臨時建設必需申請用地許可，并嚴格按批準的用途使用，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地使用權。

第五條單位集體建設使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得，但是法律、行政法規規定以劃撥方式取得的除外。

第六條村民宅基地的審批，應當符合社會主義新農村建設的總體要求，符合土地利用總體規劃和鎮村建設規劃，符合農村村民一戶一宅，建新繳舊、占補平衡的原則。

第七條城區村民宅基地審批面積標準，每戶不得超過二分，縣國土資源部門會同鄉鎮人民政府對上報的宅基地申請戶要逐戶現場勘察，核準方位、四址和地類。

第八條村民申請宅基地的審批程序

1、村民向所在村委會書面提交宅基地申請書；

2、村委會審核同意并公示后，上報鄉鎮人民政府審查；

3、鄉鎮人民政府審查同意后，上報縣國土資源局審批。

第九條村民宅基地審批后，由國土、建設、鄉鎮、村、組嚴格按照批準的面積、方位、四址、地類勘測、定址放線。

第十條臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

臨時使用土地期限一般不超過二年。

第三章建設管理

第十一條縣城建設管理實行由建設局核發建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的制度（即“一書兩證”）。

1、選址意見書的辦理程序

（1）建設單位持建設項目建議書批準文件和建設功能要求、建設依據、規模、選址地形圖等有關文件資料，向縣建設局提出選址申請；

（2）縣建設局根據規劃要求，提出項目選址初步方案，會同環保、土地、電力、氣象、消防和設計單位等方面現場勘察，分析論證確定選址方案；

（3）根據審核確定的選址方案，核發建設項目選址意見書。

2、建設用地規劃許可證的辦理程序

（1）建設單位持批準的計劃任務書、選址地形圖，向縣建設局提出定點申請；

（2）縣建設局根據建設項目的性質、規模、按照縣城規劃的要求，核定用地位置和界限，提出道路紅線、建筑紅線、建筑退讓、建筑密度、容積率、綠化率、高度控制、景觀設計、工程管線、設計標高、環保、消防、氣象、抗震等規劃設計要求。

（3）審核建設單位提交的規劃設計總圖或初步設計方案；

（4）下達建設項目用地數量及位置座標，簽發建設用地規劃許可證。

建設單位取得建設用地規劃許可證后，方可向土地管理部門申請用地審批手續。

3、建設工程規劃許可證的辦理程序

（1）建設單位持批準的項目計劃文件、建設用地批件和總平面規劃圖，向縣建設局提出建設申請；

（2）縣建設局根據縣城規劃和建設項目功能要求，提出地面控制標高、建筑紅線、建筑體量、高度、建筑密度、建筑層數、建筑性質、建筑立面造型、建筑裝飾、色調及環境協調等規劃設計要求，與消防、環保等部門的要求一并作為施工圖案設計的依據；

（3）審定設計方案，進行正式施工圖設計；

（4）審查施工圖，填寫建筑工程申請表，辦理相關手續；

（5）辦理規劃定點手續，簽發建設工程規劃許可證；

（6）縣城重要地段及主干道路交岔口或重大建設項目的規劃方案、現場定線，須由縣建設局報請縣政府批準或主管領導同意后，方可發給建設工程規劃許可證。

建設單位在取得建設工程規劃許可證和其他有關批準文件后，辦理工程招投標及施工許可證。

第十二條城區村（居）民建設住房須持有縣土地部門核發的《土地使用權證書》或土地使用權批復原件和復印件及建設工程設計方案圖紙，按管理范圍向建設局提出書面申請，填寫《城鎮村（居）民建房申請表》，并征得四鄰同意簽字并加注村（社區、居）委會意見后，由建設局按規定現場核查定線。經審查符合《縣城總體規劃》和《縣城詳細性建設規劃》后，核發《建設工程規劃許可證》，并會同申請人所在鎮人民政府及土地管理部門現場勘驗放線后，憑放線單方可正式開工建設。

第十三條管線工程管理程序

1、建設單位持批準計劃文件，向縣建設局提出路由申請，填寫《管線工程申請表》；

2、踏勘現場，研究并確定管線工程路由方案，提出規劃要求，填寫《挖掘、占用道路申請表》；

3、現場測量定線，交納押金辦理開挖手續；

4、開挖后回填前，須經現場驗線后領取建設工程規劃許可證；

5、工程竣工驗收并提交工程檔案資料后，退回押金。

第十四條臨時建設，須經縣建設局審查批準，發給臨時建設工程許可證，收取一定的保證金，到期后無償自行拆除。

臨時用地，須經縣建設局審查同意，發給臨時用地規劃許可證，并向土地部門申請辦理臨時用地手續。

第四章罰則

第十五條任何單位和個人不得占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線進行建設。在縣城規劃區內建房、開山、挖土、采砂、采石、填挖水面、堆棄垃圾等行為，須經有關主管部門批準，不得破壞縣城環境，影響縣城規劃的實施。

篇8

一、指導思想

以科學發展觀為統領，以規范土地市場管理秩序為目的，嚴格按照土地管理法律法規，采取全面調查、集中處理的辦法，認真開展閑置土地的清理工作，切實解決當前土地開發利用中存在的問題。堅持標本兼治、綜合治理，逐步建立防范土地閑置的長效機制，為實現節約集約用地、提高土地利用率奠定良好基礎。

二、工作目標

按照“全面清理，逐級負責，分類處理，公開處置”的原則，用5個月時間，在全縣范圍內集中清理閑置土地，依法處置和充分利用閑置土地，盤活存量土地，促進用地方式由粗放型向集約型轉變，提高土地集約用地水平。

三、組織機構

為確保此項工作順利開展，成立縣閑置土地清理專項行動領導小組，任組長，陶明方任副組長，為領導小組成員，領導小組下設辦公室，龐圣銀兼任辦公室主任（辦公室電話：）。各鄉鎮（區）人民政府（管委會）要由分管國土資源工作的負責人牽頭，安排工作力量，配合抓好清理工作。

四、清理范圍

非農建設閑置土地清理工作從年月開始，到年月日結束。清理的范圍：土地使用者依法取得土地使用權后，超過規定期限未動工開發建設的建設用地；國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒布之日起滿1年未動工開發建設的建設用地；已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的建設用地；法律、行政法規規定的其他情形。

五、工作步驟

閑置土地清理工作共分五個階段進行：

1、動員部署階段（年月）。制定清理閑置土地專項行動工作方案；召開閑置土地清理工作動員會，組織學習相關法律法規和政策，明確目標任務和工作要求；利用電視媒體、印發宣傳資料等形式進行廣泛宣傳。

2、調查摸底（年月）。各鄉鎮（區）人民政府（管委會）和縣國土資源局要以歷年供地臺帳和土地變更登記為基礎，組織專門人員現場調查核實，查清閑置土地位置、面積、批準日期、取證方式等，建立閑置土地宗地檔案，繪制閑置土地分布現狀圖，建立閑置土地工作臺帳，明確處置方式和處理期限。月前，將工作臺帳報縣閑置土地清理工作辦公室，縣國土、規劃、監察等部門根據閑置土地清理工作臺帳，嚴格審查閑置土地的原因和處置方式，重新登記造冊，于月日前，將全縣清理結果報市清理領導小組辦公室。

3、集中處理（年月）。按照清理政策要求，針對每宗地塊情況，分類制訂處置實施方案，并依法登記確認閑置土地，核發閑置土地認定書。對每宗閑置土地的處理，要嚴格按市閑置土地清理專項行動領導小組批準的處置方案進行，該處理的處理，該收回的收回。

4、迎檢準備（年月）。對照閑置土地清理目標要求進行自查總結，對處理的閑置土地逐宗地進行檢查驗收。同時建立盤活利用閑置土地的實施方案，積極探索預防閑置土地發生的長效機制。

5、迎接檢查（年月）。清理閑置土地領導小組辦公室總結工作成果，整理裝訂資料，擬定工作總結，迎接省市檢查驗收。

六、工作要求

1、統一思想認識。開展閑置土地清理工作，是落實國務院、省政府關于運用土地政策進行宏觀調控重大決策的具體措施，是節約集約用地的必然要求。各鄉鎮（區）人民政府（管委會）和有關單位必須充分認識開展閑置土地清理專項行動的重要性和緊迫性，統一思想，強化力度，抓好閑置土地的清理工作。

篇9

2011年9月，湖南省人民政府批準征收某集體經濟組織土地用于公路建設。2011年9月，A市人民政府了《征收土地公告》。2012年3月，A市國土資源局了《征地補償安置方案公告》。自然人B經營的養豬場占用的土地約三分之一在此次征地紅線范圍內。A市征地拆遷事務所對B的全部用地和房屋進行了補償登記，送達了補償清單和補償通知書。由于B拒不配合，A市國土資源局將房屋拆遷補償費撥入B個人銀行賬戶，并于4月下達了《限期騰地通知書》。B不服，遂申請行政復議。

存在的問題：

涉嫌違規擴大征地面積。自然人B經營的養豬場所用土地面積約12畝，場內建筑面積3600m2，但在征地紅線范圍內的土地面積僅為4.5畝，建筑面積2300m2。A市國土資源局要求B騰出全部土地，事實依據和法律依據不足。

案例二

2010年3月，湖南省人民政府批準征收某集體經濟組織土地用于公路建設。2010年7月，A市人民政府了《征收土地公告》。2010年9月，A市國土資源局了《征地補償安置方案公告》。自然人B居住的房屋在征地紅線范圍內，但此房屋的《私房建設用地批準書》的戶主姓名為自然人C，且B非本集體經濟組織成員。C的人與建設指揮部簽訂了《征地拆遷補償協議書》，A市國土資源局將補償費以C戶名義存入銀行。2012年6月，A市國土資源局向C送達了《限期騰地通知》。B不服，遂申請行政復議。

存在的問題：

該被拆遷房屋的《私房建設用地批準書》戶主是C，但實際居住人是B，且在A市拆遷指揮部公示的拆遷戶基本情況中，注明了B購買C宅基地建房的事實，但沒有寫明不予安置。B從2006年居住至今，A市國土部門也未對其買地建房的情況進行查處，導致現拆遷受阻，引發行政復議案件。

案例三

2008年6，湖南省人民政府批準征收某集體經濟組織土地用于某安置小區建設。2010年10月，A市人民政府了《征收土地公告》。2010年11月，A市國土資源局了《征地補償安置方案公告》。期間，A市征地拆遷事務所進行了補償登記，確認自然人B的房屋合法面積為154m2，違法面積為126m2。2012年初，A市國土資源局將該宗土地出讓，用于房地產開發建設。由于B拒不配合拆遷騰地，同年5月，A市國土資源局向B送達了補償告知書，將補償款以B名義專戶儲存，并下達了《限期騰地通知書》。B不服，遂申請行政復議。

存在的問題：

一、涉嫌錯誤確認房屋的合法面積。A市國土資源局公布的房屋鑒定表中，B的合法土地面積是117m2，違法土地面積是36m2，但確認的合法建筑面積為154m2，違法建筑面積為126m2。經過調查，我們發現B在違法占用的土地上所建的房屋只有兩層，而A市國土資源局認定B的違法建筑面積卻超過土地面積的3倍，明顯有誤。

二、涉嫌擅自改變土地征收用途。湖南省人民政府原批準的用途為安置小區建設用地，但A市人民政府經規劃調整后，將其作為房地產用地進行出讓，改變了省人民政府批準的“一書四方案”。

三、涉嫌違反“凈地”出讓的規定。2007年9月12日，國土資源部下發《關于加大閑置土地處置力度的通知》（國土資電發[2007]36號），規定建設用地使用權出讓實行“凈地”出讓，出讓前應處理好土地的產權、補償安置等經濟法律關系。但此次建設用地使用權出讓，在B所有的房屋拆遷補償尚未到位，房屋尚未拆除的情況下即進行出讓，涉嫌違反建設用地使用權“凈地”出讓的規定。

案件給我們的啟示：

一、改變土地用途要經法定審批機關批準。土地征收審批的一項重要資料就是“一書四方案”，供地方案就屬于“四方案”之一。土地用途的確定系供地方案的一項重要內容。改變了土地用途，導致了供地方案以及整個征地審批內容的重大變化，依法需要經原批準征收土地的機關批準。這個問題在湖南省國土資源廳《關于進一步規范建設用地審批管理工作的通知》（湘國土資發[2011]57號）中已有明確規定。當然，已經按照批準的供地方案供地后，土地使用權人申請改變土地用途的，供地方可以依法批準改變土地用途。

篇10

【關鍵詞】土地利用總體規劃；同步編制；規劃數據庫

為滿足新一輪土地利用總體規劃對縣鄉規劃成果的要求，實現縣鄉兩級規劃的控制指標、空間布局的一致以及規劃成果的“圖數一致”，本文提出結合規劃數據庫的建設，同步編制縣鄉規劃的思路。落實上級規劃下達的規劃任務，嚴格保護耕地特別是基本農田，合理安排各類建設用地和生態環境保護用地，優化城鄉建設用地結構和布局，劃定土地用途區，實行建設用地空間管制，完成土地整治補充耕地任務，保障規劃的順利實施。

1.規劃編制技術路線

規劃編制過程中，采用GIS技術編制規劃圖件，統計分析規劃指標數據，建設規劃數據庫，實現縣鄉兩級規劃一致以及規劃成果的“圖數一致”，從而更好地統籌土地資源的開發、利用和保護，充分發揮土地利用規劃對土地資源的宏觀調控作用。

規劃編制主要經歷以下四個階段：方案編制、圖件編制、數據建庫和成果輸出（見圖1）。

2.方案編制

按照國土資源部對縣鄉規劃成果“圖數一致”的要求，確定縣鄉兩級規劃以第二次土地調查（以下簡稱“二調”）成果數據為基礎，編制土地利用總體規劃。

2.1基期轉換 以二調成果為基礎，首先進行地類轉換，將二調土地分類轉換為規劃分類，然后依據歷年土地利用現狀變更調查數據進行基期回推，得到規劃基期年的基期數據。

2.2指標分解 縣鄉兩級土地利用總體規劃通過自上而下分解下達用地主要控制指標，實現縣級規劃對鄉級規劃的控制與指導。縣級規劃確定各鄉（鎮）的耕地保有量、基本農田保護面積、城鄉建設用地規模、人均城鎮工礦用地、新增建設用地占用耕地、土地整治補充耕地義務量等約束性指標[1]；鄉級規劃按照縣級規劃下達的指標同步編制，并及時反饋信息，縣級規劃針對不合理的指標進行論證、調整和修改。兩級規劃相互銜接、反復溝通最終確定調控指標，保障縣鄉主要控制指標的一致性與合理性。

2.3空間布局 按照上級規劃目標，參照相關規劃，結合實際情況，以鄉（鎮）為單位在土地利用現狀圖上布局各項用地指標。縣鄉兩級規劃在安排基本農田，劃定城鄉建設用地規模邊界和擴展邊界，布局重點建設項目，確定土地整治重點區域與重點項目，劃定土地用途分區與建設用地空間管制分區邊界等過程中，要特別注重上下級規劃的協調和銜接。縣級規劃確定的用地安排，在鄉級規劃中要嚴格落實，縣級規劃不做具體安排的用地，在鄉級規劃中的安排不能與縣級規劃相沖突，實現兩級規劃主要用地空間布局上的一致[2]。

3.圖件編制

縣鄉規劃圖件編制的思路：以二調和變更調查的1:1萬成果圖件為基礎編制鄉級圖件，在鄉級圖件的基礎上編制1：5萬或1：10萬縣級圖件。

3.1土地利用現狀圖 先將二調數據庫通過地類轉換和基期修改，形成規劃基期庫，然后以基期庫為基礎編制土地利用現狀圖。

3.2土地利用規劃圖 縣鄉級規劃圖主要包括：土地利用總體規劃圖、基本農田保護規劃圖、建設用地管制分區圖、土地整治規劃圖、重點建設項目用地布局圖等。土地利用規劃圖的編制主要經歷以下三個過程：

3.2.1編制規劃草圖 首先按照確定的規劃目標擬訂多個規劃方案并布局在現狀圖上，然后對各方案逐一進行論證并提出推薦方案，最后通過規劃協調確定最終規劃方案，編制規劃草圖。

3.2.2核對規劃數據 檢查規劃草圖的各項指標與下達指標是否符合。首先提取規劃草圖中布局的相關專題要素，然后利用基期庫統計各鄉（鎮）規劃指標的面積，最后與下達指標相比較，若不符合則重新編制規劃草圖，如果符合則可以建立規劃數據庫[3]。

3.2.3編制土地利用規劃圖 以現狀圖為基礎，提取規劃草圖中的土地用途分區、建設用地空間管制分區邊界、重點建設項目等相關專題要素為主要表達內容，編制縣鄉兩級土地利用規劃圖。

4.數據建庫

縣鄉規劃建庫的思路：首先將二調數據庫轉換形成覆蓋全縣的1:1萬基期數據庫，然后以基期庫為基礎建立鄉級規劃數據庫，最后在鄉級規劃庫的基礎上經過投影轉換、縮編整合等處理后，形成1：5萬或1：10萬縣級規劃庫。數據建庫要經歷以下三個階段：

4.1數據入庫 首先提取規劃目標數據（主要指規劃地類圖斑）、分區規劃（主要指土地用途分區和建設用地管制分區）和專題規劃（主要指土地整治重點項目和重點建設項目）等要素，然后對各要素進行空間拓撲關系和屬性數據的正確性和完整性檢查[4]，并按數據庫建設標準處理和完善后映射導入到數據庫中。

4.2統計匯總 對各類規劃數據進行分析、量算和統計，逐級匯總直到縣級，從而得到縣鄉兩級的規劃匯總數據。

4.3指標檢查 將各級匯總數據與上級下達的指標進行對比查看，如果與指標不符則調整規劃方案，直到符合指標才能進入下一環節。

5.成果輸出

規劃數據庫建成后，導出規劃庫中的統計表格，用于完善規劃文本中的規劃表格；同時利用規劃庫輸出符合制圖規范的縣鄉兩級土地利用總體規劃的成果圖件[5]。

6.結論

在縣鄉兩級規劃同步編制過程中，結合規劃數據庫的建設確定規劃指標和用地空間布局，確保了規劃成果的“圖數一致”。通過分析數據庫的統計數據，能及時反饋和解決鄉級規劃落實縣級規劃下達的任務時存在的問題與困難，有效地保障了縣鄉兩級規劃主要控制指標、用地空間布局的一致性和合理性。

參考文獻

[1]中華人民共和國國土資源部.縣級土地利用總體規劃編制規程(TDT 1024-2010)北京;中國出版社.2010

[2]中華人民共和國國土資源部.鄉（鎮）土地利用總體規劃編制規程(TDT 1025-2010) 北京;中國出版社.2010

[3]程雄,張王菲等.用GIS 軟件編制土地利用總體規劃圖.2007