房地產公司盈利模式范文

導語：如何才能寫好一篇房地產公司盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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根據《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》確定的稅制改革目標和財政部、國家稅務總局制定的《營業稅改征增值稅試點方案》：試點地區先在交通運輸業、部分現代服務業等生產業開展試點，逐步推廣至其他行業。國務院要求自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點范圍，由上海市分批擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個省（直轄市、計劃單列市）。本文就在假設條件的基礎上，就開發與銷售房地產企業實行營業稅改征增值稅，將對企業盈虧影響進行測算、分析。

一、房地產開發與銷售企業目前主要應繳納稅款種類

（1）營業稅：納稅人按銷售不動產的銷售額的5%計征。

（2）城市維護建設稅：納稅人按實際繳納增值稅、營業稅稅額的1%、5%、7%分三檔計征，其中：納稅人所在地在市區的按7%、納稅人所在地在縣城、鎮的按5%、納稅人所在地鄉、工礦區的按1%。。

（3）教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業稅稅額的3%計征。

（4）地方教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業稅稅額的2%計征。

（5）土地增值稅，按納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值額的30%、40%、50%、60%分四級超率累進稅率計征。其中：增值額未超過扣除項目金額50％，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200％，稅率為60%。

（6）企業所得稅，納稅人按應納稅所得額的25%計征。

（7）另外，房地產業還涉及計征印花稅、土地使用稅、房產稅等稅費，這些稅費金額較小，且一般作費用直接計入成本費用中，本文不作詳細說明。

二、房地產公司經營盈虧模式

設房地產業銷售額為100，銷售成本（含土地成本、建設成本）為A，營業稅費為銷售額的5.6%。

三大期間費用（含管理費用、銷售費用、財務費用、貸款利息），依土地增值稅計稅扣除標準（注：稅務設定的標準具有一定參考性），設期間費用為銷售成本的10%。

土地增值稅的增值額等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值稅的累進稅率界限測算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，則A＜46.97，即若銷售成本大于銷售收入的46.97%，土地增值稅按30%的稅率征收。考慮到招拍掛土地成本的趨高及參照上市房地產業的有關數據，本文按A＞46.97即稅率為30%的土地增值稅稅率假設，得出土地增值稅等于（100-1.3A-5.6）×30%。

稅前利潤為100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A

三、房地產業5%的營業稅改征17%的增值稅后經營盈虧模式的改變

（1）假設5%的營業稅改征17%的增值稅，同時土地增值稅還照收，房地產公司成本盈利模式如下：

設房地產業含稅銷售收入為100（即假設改征前后消費者支付的現金總額不變），若按商品銷售行為的17%稅率計征增值稅，則房地產公司不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設含稅銷售成本為A（即假設改征前后開發支出的現金總額不變），按財政部、國家稅務總局制定的《營業稅改征增值稅試點方案》，建筑業增值稅率為11%，另假設土地成本比照建筑業的增值稅率為11%，則不含稅銷售成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設期間費用為銷售成本的10%，期間費用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護建設稅、3%的教育費附加、2%的地方教育費附加）等于實際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

土地增值稅的增值額為85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值稅為（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。

稅前利潤為85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。

營業稅改征增值稅前后的盈虧平衡點66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，營業稅改征增值稅對房地產公司有利，將增加利潤；若A

注：①、66.08-0.71A＞0得出A

（2）假設5%的營業稅改征17%的增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設營業稅改征增值稅并停征土地增值稅，則房地產公司成本盈利模式如下：

設房地產業含稅銷售額為100（即假設改征前后消費者支付的現金總額不變），按商品銷售行為的17%稅率計征增值稅，所以房地產業的不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設含稅銷售成本為A（即假設改征前后開發支出的現金總額不變），按財政部、國家稅務總局制定的《營業稅改征增值稅試點方案》，建筑業稅率為11%，則不含稅主營成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設期間費用為開發成本的10%，期間費用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護建設稅、3%的教育費附加、2%的地方教育費附加）等于實際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

稅前利潤為85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。

營業稅改征增值稅前后的盈虧平衡點66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，營業稅改征增值稅后對房地產公司不利，將減少利潤。

四、房地產業5%的營業稅改征17%的增值稅后經營盈虧影響分析

（1）根據2011年上市公司財務年報數據，摘錄部份上市房地產公司有關房地產開發銷售的2011年度財務數據指標如下：

■

從表中得出，11家上市公司房地產開發銷售的平均營業成本占營業收入的比例為58.97%，

（2）根據上述數據測算以及房地產公司的財務數據，若單純將營業稅改征17%的增值稅，其他稅種不變，因行業成本率58.97%

（3）若5%的營業稅改征17%的增值稅并停征土地增值稅，因土地增值稅停征等于給予房地產公司的重大稅收優惠，按行業平均成本率58.97%計算將減免土地增值稅（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即將減免銷售收入的5.32%稅額。依據上述測算數據，稅改后房地產公司將綜合減少稅負成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地產公司的稅前利潤將增加銷售收入的1.78%。

（4）綜上所述，對房地產企業實行5%的營業稅改征為17%的增值稅，在不考慮其他稅種的情況下，將增加房地產企業的稅負，從而違背了國家逐步減輕國民（企業）稅收負擔的指導思想，同時也會增加國家對房地產業調控的復雜性。

五、房地產業營業稅改征增值稅的增值稅率盈虧平衡點測算

考慮商品房銷售屬商品銷售行為，所以上述假設營業稅改征增值稅按17%的增值稅率征收。如果為保持房地產業稅改前后稅負不發生變化，在營業稅改征增值稅時新設一檔增值稅率以保持稅負不變，那么進行稅改前后盈虧平衡點測算如下：

（一）營業稅改征增值稅，同時土地增值稅還照收

按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產開發銷售的平均營業成本占營業收入的比例為58.97%，設增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，從而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即當增值稅稅率設為12.26%時，房地產業營業稅改征增值稅后經營盈虧基本不變。

（二）假設營業稅改征增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設營業稅改征增值稅并停征土地增值稅

按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產開發銷售的平均營業成本占營業收入的比例為58.97%，設增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，從而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即當增值稅稅率設為19.21%時，房地產業營業稅改征增值稅后經營盈虧基本不變。

六、房地產公司營業稅改征增值稅有利解決的問題

（一）進項抵扣問題

房地產業綜合成本主要分四大塊，即土地成本、建設成本、稅費、借款利息與期間費用，若房地產公司營業稅改征增值稅后，土地成本是否可進項抵扣，抵扣稅率是多少（本文按建筑類11%稅率測算），因為目前招、拍、掛的土地成本占房地產業成本比重很大，土地成本的進項稅率將對房地產業的稅改及成本利潤產生重大影響。

（二）土地增值稅問題

營業稅改征增值稅后，土地增值稅是否要停征或對該稅種進行修改，因為土地增值稅是為了合理調節土地增值收益，土地增值越多稅負越高，屬增值性稅收，而增值稅也屬增值性稅收，若同時征收銷售商品增值稅和土地增值稅，屬重復征稅行為，將加大企業負擔。另外，原土地增值稅有關普通住宅的免稅優惠政策，若營業稅改征增值稅后并停征土地增值稅，將如何讓普通住宅的免稅優惠政策得到延續，從而體現國家合理引導住房建設與消費的目的，達到房屋居住價值回歸的房地產調控目的。

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一、房地產行業的盈利模式分析

外界一直對房地產行業的發展爭議不斷，房地產行業是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產行業的發展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產開發商面臨的窘境非常多，除了有經營的窘境之外，還有規模及其制度的困境。我國的房地產行業發展還是處于上升期間的，在確認收入成本等各方面還有很多不足之處。當前，我國的民用建筑所使用的收入確認方法還比較落后，再加上很多房地產行業都收到各個方面的影響，導致發展速度比較慢。所以，大多數的房地產開發商主動成立了自身設計、監理及其建筑機構。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產開發商進行這種自我交易，所以導致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產開發商對自身充滿自信，并且堅持認為，儲備性的土地能夠增加企業的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產開發商會積極儲備戰略性的土地，甚至不會顧及到企業的財務狀況。我國現有的房地產企業的組織架構還只限于項目式的，該種組織架構并不會隨著企業的擴大而擴大。

通常，某個房地產公司在競標中競得一塊地之后，就會在最短的時間內成立相關的項目，因此，這一項目公司的財務報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產項目規模不一樣，其開發過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預售也是已經在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉就會存在很大問題。同時，當項目進行到交房環節之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產形勢較好的情況下，項目預售之后的半年時間內就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現有的收入確認方法的時間段主要 是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預收賬款之列，成本在存貨中反應，長此以往，房地產項目一般會陷入一個循環中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設，第二年達到預售條件進行預售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態，第二年雖然有大量的現金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態，第三年雖然可以確認收入了，但是現金流沒有了。有的項目比較多的房地產公司，財務報表上的收入只是以前年度項目的收入，現金流卻是目前的項目的現金流，兩者并不對應。所以單單看房地產行業的財務報表分析并不能很直觀的看出該公司的現時盈利情況。

二、房地產開發的預售制度及其完工確認收入法

1、我國的房地產行業供求現狀分析

國家對房地產行業采用預售制度，主要目的是希望能夠解決房地產行業資金短缺不足，降低房地產行業門檻、增加商品房供應以活躍房地產，在很大程度上促進了房地產市場的繁榮。

目前，我國房地產行業處于供大于求的階段，但是也會根據開發商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發商開發的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準的開發商開發的樓盤。在我國的房地產市場中，供求關系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發現，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經濟適用房的需求比較大。但是從房地產企業來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導致我國目前房地產行業供大于求現象的發生。

2、我國房地產行業的預售收入確認法分析

（1）完工確認收入法

房地產公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔的資金壓力就比較大，因此更多的房地產企業更愿意采取預售制度，幫助企業解決自身的資金周轉，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預售條件，就開始進行預售，目前，我們所使用的預售機制只是根據商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。

（2）完工確認收入法適用的原因

分析我國現有的情況來看，房地產開發商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關的規定來確認收入。單單就從我國目前的現實狀況來看，所實行的商品預售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數情況下都只是在流動負債表中列支而已。

現在，我國選用的房地產預售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據這一原則，在沒有轉移商品的風險及其收益的情況下，若是開發商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業績波動及其財務指標不真實，不能及時的反映出目前現有的房地產市場的真實有效的情況，以至于房地產開發企業的真實經營狀況也很難立即反映出來，財務報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。

（3）完工百分比法運用的前提條件

房地產開發企業所使用的完工百分比法主要是要根據合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現方法體現在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結果，也就是說與合同相關的經濟利益很可能流入企業；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量。

三、房地產開發企業運用百分比法進行會計核算的優勢所在

第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產企業收入和成本匹配原則。與其他行業的公司相比，房地產企業主要的會計收入特點體現在成本計算上。項目結構復雜，成本高，建設周期長，從立項、到建設、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。

現在，我國很多大型企業都是依照《企業會計準則15號―建造合同的》明確規定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準確有效的估計出施工合同結果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業就可以直接利用資產負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產公司采用完工百分比法，其優點之一就是能夠反映企業的財務狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據不同的階段的不同比例來結轉收入的，能夠清晰地體現出生產的成果。我國有明確的規定，房屋的預售是有條件的，一般會受到開發方的實力、土地的權屬、建設方的資質以及建設進度等的影響，但是一旦符合預售的條件且預售已經發生的時候，說明該項目的成本已經大部分發生了，且對于購房者而言由于預售時房地產公司已在房交所對購房者進行了網絡簽售，除非購房者退房，房地產公司沒有辦法對已網簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產公司是否交房，對網簽的房屋已有了完全的權利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權責發生制的。

各個企業單位在使用完工百分比法確認收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務指標也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。

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[關鍵詞]輕資產運營；房地產；金融

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.030

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）04-00-01

1 房地產行業發展現狀

在中國經濟發展過程中，房地產行業起著舉足輕重的作用，它帶動著上下游諸多行業的發展。在告別了黃金十年后，中國房地產行業出現了過剩的現象。傳統的房地產行業主要是以重資產為發展特征，企業的盈利模式：①土地價格增值。在土地紅利時代，土地價格逐年攀升，企業囤積土地，該行為本身就可為企業獲利。②靠優化資本結構，降低融資成本來獲得盈利。在內部融資和外部融資中，傳統的房地產企業主要依靠對外融資中的債務投資，比如：地產抵押經營貸款、房地產信托、發行債券，等等。確定合理的負債和股權比例，以及負債內部長短期債務的比例成為房地產企業財務決策中非常重要的問題。

在中國，直接融資市場發展落后、投資破產機制不成熟、企業誠信不足等問題約束著銀行放貸的步伐，所以企業一旦資金鏈斷裂，就可能面臨破產的問題。同時，房地產行業受政府宏觀調控的影響巨大，央行的貨幣政策、稅務政策及房地產轉讓購置政策都使行業發展面臨著巨大的不確定因素。由以上分析可以得出，傳統的重資產行業發展模式難以適應現有的行業形勢，要突破瓶頸就需要向輕資產運營模式轉變。

碧桂園作為中國房產十強，是一家以房地產為主營業務，經營范圍涉及裝修、建筑、酒店及教育等行業的綜合性企業集團。2014年碧桂園實現銷售1 287.9億元，完成了全年的銷售目標。作為千億級別梯隊的房企，面臨行業變革，碧桂園成功地引入了輕資產模式，其經驗值得借鑒。

2 碧桂園輕資產模式經驗分析

2.1 借力金融巨頭，引入外部投資者

目前，房地產行業的庫存壓力不斷加大，銷售不理想，碧桂園的借貸總額上升了10%。平安人壽以每股港幣2.816元的價格，共計63億元的資金購買碧桂園22.36億新股，成為碧桂園第二大股東。平安和碧桂園的強強聯合有利于雙方實現戰略互補，平安入股給碧桂園帶來了巨額的現金，緩解了資金鏈緊張的情況。碧桂園將募集到的資金用于公司日后發展和一般營運用途，在讓渡部分控制權的同時，優化資本結構，實現“去家族化”的目標。平安也將此次投資視為保險資金的分散配置，作為未來布局社區金融的重要戰略。從而雙方可以在金融投資、房地產營銷、資產管理業務方面實現合作。

2.2 O2O+大數據改造模式

平安入主碧桂園可以利用其30多萬戶的現有存量業主資源，在碧桂園社區的APP中植入平安的產品，這樣業主就可以在線上提交申請，線下享受日常家政、維修服務（比如支付物業管理費，水電氣費）以及增值服務（比如照顧老人小孩、洗衣服、購物）。利用這個虛擬的平臺可以為業主租戶和物業管理公司提供一個交易平臺，有效解決了信息不對稱、交易費用高、難度大的問題。相對于報紙雜志以及在公交地鐵等人流聚集地投放廣告而言，利用這個APP在線平臺能收集用戶的交易數據及流量，分析業主的愛好和消費需求。基于社區住宅和碧桂園的其他垂直產業鏈，關注養老、酒店、教育等細分市場，可根據業主的年齡、偏好、消費額實現精準營銷，發揮互聯網的作用，構造覆蓋業主租戶生命周期的資源整合平臺，全方位多層次地滿足業主的需求。

2.3 房產眾籌，用戶定制

傳統的地產商都是依靠貸款，或通過影子銀行進行融資。在融資成本不斷提高的大環境下，碧桂園在上海推出了房產眾籌項目，以一平方米為眾籌單位，在項目建成后，購買者就可以擁有一套樓房的部分或整體權益。隨后，投資者可以把眾籌權利轉化為產權，擁有該套住房，或委托開發商銷售后轉為收益權。通過眾籌的項目投資者可以參加項目的全過程，享受到份額轉讓、分紅、低價購房等多項收益。互聯網精神的實質就是互動、分享、開放，只有至始至終以客戶為導向進行定制生產，產品才能實現與消費者的精神共鳴。對于碧桂園本身而言，進行眾籌能有效減少在融資和營銷環節的成本，卸下資金壓力，轉變成為管理運營商，提前鎖定了購買意向客戶，降低后續的銷售壓力，避免一些不可預料的市場風險，同時也可以讓業主享受成本節約的收益。

2.4 發行REITs，盤活旗下重資產

REITs即為房地產信托投資基金，按其性質和收入來源分為債務型、股權型、混合型。股權型的收入來源就是租金或處置所得，此時的REITs就是直接投資不動產。而債券型主要是以利息收入和證券投資收益為主，即投資者向開發商和房地產管理者提供投資性房地產抵押證券或抵押貸款。在中國的REITs市場主要是以債券型為主且多以私募定位，采取到期還本付息被動管理。碧桂園旗下有44家酒店，由于國內酒店市場競爭激烈并且酒店的選址不具有優勢，碧桂園的營業收入增長緩慢，資產報酬率在同行業中較低。碧桂園計劃把酒店業務板塊分拆上市以此提高流動性和財務的靈活性，通過酒店資產證券化去盤活這部分重資產，從而優化自己的財務報表。但是目前中國內地的REITs還沒能得到政策的支持，現有的幾個REITs的客戶主要是大戶以及機構投資者，投資者人數限制致使其流動性較弱。同時中國持有物業取得的租金需要交納營業稅，所得稅等，稅務負擔也成為制約REITs發展的重要因素。

輕資產模式受到房地產公司的喜愛一個非常重要的因素就是能解決房地產龐大的資金壓力，只有控制好項目質量控制、打通融資渠道，提高風險的防范能力才能真正實現輕資產帶來的效益。

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1、易居中國的專業經驗和資源優勢

易居中國在房地產領域積累了從市場調查、投資項目分析、市場營銷策劃、房地產決策咨詢、專業營銷等方面及其豐富的專業經驗，是中國房地產流通服務領域的整合者和領導者。

易居中國積累了從房地產發展商到高端客戶，從商業銀行到各類金融機構，從房地產中介顧問機構到房地產專業研發機構等整個房地產產業鏈中高端資源。

易居中國的專業經驗和資源優勢，為基金公司從投資項目尋找、投資項目分析決策、投資項目整合、投資項目退出等整個投資過程提供了不可替代的技術支持，為易居房地產基金創造優秀的投資業績提供不可或缺的資源保證。

2、易居房地產基金優秀的管理團隊

易居房地產基金的掌舵人是易居中國的創始人周忻，周先生將易居中國打造成中國房地產流通服務領域的整合者和領導者，并使易居中國在美國紐交所成功上市。易居房地產基金的管理團隊有來自中國房地產研究咨詢和房地產開發的資深的成功實踐者，有來自世界500強企業負責投資發展的高端人才，有來自房地產投資、分析領域的專業精英人士。他們組成了易居房地產基金的優秀管理團隊，在易居中國的強大資源管理平臺上以專業的經驗投資于蘊藏著巨大投資機會的中國房地產市場。

3、宏觀經濟環境變化和房地產行業調整帶來的機會

2008年，中國房地產市場在宏觀調控的大環境下，一方面存在著時不我待的發展機會。

另一方面，幾乎所有的房地產商都不同程度存在著融資的困難，房地產行業將出現優勝劣汰的行業調整，在調整的過程中必然蘊藏著稍縱即逝的絕佳投資機會，在這樣的現實條件下，具有深厚房地產行業背景的易居房地產投資基金將有機會獲得巨大的成功。

二、投資策略

1、PRE-IPO房地產企業投資

利用易居中國的資源優勢，第一時間掌握投資項目信息，以全方位戰略合作的方式股權投資于優質的擬上市房地產開發企業和房地產經營企業，利用資本市場實現投資的增值。

2、以股權投資方式參與房地產開發

A、以股權收購房地產項目公司的方式取得土地或物業

利用房地產行業調整的機會以股權投資的方式直接獲得超值的住宅、商業和工業用途的土地或物業，再通過易居中國對投資標的重新進行專業的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使土地或物業價值大幅度提升后，通過與易居中國戰略合作開發商共同合作開發，由易居中國快速實現相應房地產的銷售，使土地或物業實質性增值；或經過易居中國對土地或物業進行整體策劃從而使土地或物業價值重新發現及價值提升后直接轉手出售，快速實現土地或物業的增值。

B、以股權投資的方式參股房地產公司的優秀項目公司

以股權投資的方式參股房地產公司的項目公司，由項目公司開發，再通過易居中國對投資項目重新進行專業的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使投資項目價值大幅度提升后，通過易居中國快速實現銷售，使項目實質性增值；或者開發完成后擁有部分物業產權，通過與專業團隊合作經營物業出租實現投資的增值。

三、易居中國的市場地位

1、易居中國的業績

2004年度CIHAF中國十大房地產營銷企業

2005年度中國房地產策劃百強企業百強之星

2005年CCPE中國房地產營銷行業十大杰出貢獻企業

2006年度中國房地產最佳綜合服務機構

2006年度中國房地產策劃行業領先公司品牌

2005-2007年連續三年中國房地產策劃百強綜合實力TOP10第一名

2007中國房地產策劃百強綜合實力第一名

2007最佳綜合服務機構

2、易居中國市場敏銳度

擁有行業內獨一無二的自主型技術研發和專業培訓體系

擁有中國唯一一家正規的涵蓋房地產市場研究、技術開發和專業培訓等領域的專業研究院――上海易居房產研究院；

擁有涵蓋中國全境，獨一無二的中國房地產決策咨詢系統――“CRIC SYSTEM”，并在行業內率先開發、研制和應用了客戶資源管理CRM系統

擁有中國房地產流通服務行業最大的客戶資料數據庫――“易居會”置業客戶數據庫：

擁有國內首創的房地產銷售案場無線局域網全電腦銷控管理SCS系統

強大的研究力量，豐富的數據庫，科學的管理體系，使得易居對中國房地產市場保持著高度敏銳，隨時可以捕捉到房地產市場最好的投資機會。

3、易居中國在房地產市場的資源

同時易居中國具有各類房地產行業的數據庫，與房地產行業相關的各類研究機構、中介顧問機構、金融機構等建立了廣泛的聯系。

四、易居海外基金情況：易居中國房地產投資基金1號

基金管理方為易居中國注冊在開曼群島的非全資子公司易居資產，其中易居(中國)的兩位高管以個人名義總共投資了2800萬美元

規模：1億美元，春節后才開始真正建倉易居海外基金實際投資情況(案例)

項目位置：上海

投資方式：與某教育機構合作開發

盈利模式：長期出租

總建筑面積：25萬平方米

一期建筑面積：5萬平方米

一期總投資額：2000萬美元

一期平均租金：2.6元/天/平方米

篇5

[摘要]中國地產的發展，吸引著越來越多國際投資的目光，房地產投資基金成為近兩年來外資進軍中國房地產市場的熱點。按投資方式，我們可以把國外房地產投資基金分為四種方式，其對我國房地產市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面。總的來說，作為一種新的融資方式，我們應該歡迎國外房地產投資基金進入，但是也必須要對其加以一定的管理，保證其對我國房地產市場發揮更大的作用。

中國地產的發展，吸引著越來越多國際投資的目光，外資除了購買國內不動產或從事地產開發以外，還可以向國內開發企業融資的方式進入中國市場，其中，房地產投資基金成為近兩年來外資進軍中國房地產市場的熱點。早在10年前，就有國外的房地產基金進入中國，如澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行自1994年就已經在中國運作，從1994-2003年間，該銀行已經成功募集及籌建了5項獨立的中國房地產開發基金，總額超過1.2億美元。但是房地產投資基金真正大量進入中國是從2003年開始，央行121號文件頒布之后，早就躍躍欲試的海外基金機構，抓住中國國內房地產公司對海外資金需求的機遇，大舉進入中國房地產市場。

如2003年8月，荷蘭RodamcoAsia成功收購了上海盛捷服務式公寓，同時新加坡凱德置地通過其新加坡母公司設立房地產投資基金，共籌資金額1-2億元投入上海的房地產項目，2004年3月，瑞安集團正式宣布其旗下的子公司瑞安地產，在國際資本市場成功融資近4億美元，以致力于中國房地產開發等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛陽房地產基金等數十支曾經主要關注海外房地產的投資基金都已經轉向中國房地產行業，國外房地產投資基金在短短的幾年內就在中國房地產市場上占據重要地位。

雖然其規模在目前來說還比較小，投資的地區也僅限沿海一線城市以及主要的幾個二級城市，但是隨著其規模的擴大和深入發展的勢頭，勢必會對中國房地產市場產生深遠的影響。

一、國外房地產基金在我國的投資方式

根據國外房地產基金進入我國房地產市場的性質，大致可以將其投資方式分為四類：一是開發型投資，二是收租型投資，三是收購不良資產，四是委托管理模式。

1．開發型投資開發型投資主要是基于開發周期所帶來的高風險和高回報，外資資本直接介入前期的開發過程，包括土地的一級開發和項目開發，一直到項目銷售完畢為止，周期一般較長。在開發投資中，房地產投資基金對住宅業的投資力度較大。

因為近年來中國個人購房在銷售總面積中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外資地產基金更青睞于開發住宅產業，強勁的市場需求可以降低他們的投資風險，獲得更大的利潤。如摩根斯丹利房地產基金與上海永業集團共同投資開發“錦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷蘭國際房地產與復地集團合作開發松江新城住宅項目，分別占50%的股份等。

2．收租型投資收租型投資的基金并不介入到地產項目的開發中，而是以收取穩定的租金為目標。它又主要表現為兩種方式，一是通過購買有穩定租戶的已建優良物業，長期持有收租盈利。如荷蘭RodamcoAsia收購上海盛捷國際服務公寓就是以收租為目的，這種收租的方式可以避免買地、審批建筑等時間成本，方便快捷的介入到中國地產市場。另一種方式是自己開發房地產，然后出租經營。

采取這種方式的有全球最大上市工業房地產投資信托公司的普洛斯公司，它專注于地產的租賃服務，在上海松江開發區為一個世界500強工廠公司專門投資了一個配送中心，普洛斯的項目往往租期在5-10年左右。

3．購買不良資產外資房地產基金最早進入國內的途徑就是通過收購中國四大國有商業銀行的不良資產的房地產項目開始的，尤其是收購不良資產中剝離出的酒店和寫字樓項目，外資通過不良資產證券化，打包處置從而變現盈利。比較典型的是摩根斯丹利，2004年其與內地房地產開發商金地集團、盛融投資全資在中國設立一家項目公司，出資占55%，該公司受讓帳面價值為28.5億人民幣的中國建設銀行的不良資產包，這些資產包中的資產多為中國城市中的商業物業，公司將在不良資產處置中發揮重要作用。

4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年興起的新興模式，這種模式就是讓多個地產基金管理公司參與投資管理，每個公司做自己最擅長的業務，采取這種模式的目的是要解決基金公司在投資中出現的機構過于龐大，管理困難等問題，更多的從資本市場去獲利。如2005年7月25日，美國西蒙房地產集團有限公司以及摩根斯丹利房地產基金與深國投商用置業有限公司共同成立合資公司，前兩者各持32.5%的股權，后者持35%的股權，該合資公司主要從事開發內地商業地產項目，由西蒙地產負責基金投資管理，深國投和摩根斯丹利負責融資和海外上市。上述合資公司中股東各方分工合作，共同完成項目開發、投資管理、融資、資產上市等基金運營的各個環節。

二、國外房地產投資基金對房地產市場的影響

目前，國外房地產投資基金的數額還較小，2004年為28億美元，但是在未來的幾年內，中國房地產市場高額的投資回報率必然會吸引外資基金的進一步進入，勢必對國內地產市場產生深遠的影響。

國外房地產投資基金的影響可分有利影響和不利影響兩方面。

1．國外房地產投資基金的有利影響

（1）促進中國房地產進入以資本為核心的金融時代隨著央行“121”文件，國土資源部“8.31”大限和國務院“18號文件”等系列金融和土地嚴政的陸續出臺，給國內房地產商帶來巨大的壓力，在貨幣市場上難以獲得資金，資本市場的重要性無疑就顯露出來了，外資房地產基金對中國房地產的投資正是引領中國房地產由項目開發為主轉為金融運作為主。在以摩根斯丹利為首的部分基金已經通過成立本地地產基金實現外資房地產基金的順利落地，這些基金的運行方式逐漸由原先親自操作項目轉為委托投資管理模式。因此，通過資本市場盈利的模式逐漸流行起來，房地產產業鏈更細，各環節更專業，效率更高，更容易創造價值，外資地產基金商業模式的轉型促使中國房地產進入以資本市場為核心的金融時代。

（2）可以減少房地產市場上的投機行為相比于個人資金的流入以及其他帶有投機性質的資金的流入，房地產投資基金在我國還是新興的經營模式，作為一種長期融資方式，為我國房地產企業提供長期穩定的資金來源。通過與國內房地產商的合作還可以增加國內房地產發展商的實力，讓國內房地產發展公司從以往比較單純的開發公司變成全面的房地產投資及開發公司，讓開發商從以往賺短期收入變成長遠穩定的收入。房地產投資基金的進入并不是以短期收益為目標，它與一些流入我國地產的“熱錢”不同，它的目標是獲取長期投資的收益。

所以國外房地產投資基金不僅不是投機資本，而且它的介入還可以排斥其他投機資金的介入，減少市場的投機行為。（3）為房地產企業開辟一條全新的融資渠道目前，我國房地產商的資金70%來源于商業銀行貸款，過高的資產負債率既增加了銀行系統的風險，又使房地產商背負了沉重的財務負擔，并且非常容易受到國家宏觀調控和金融政策變動的影響。國外房地產基金既可以擺脫國內宏觀政策的約束，同時又可以提供長期穩定的投資資金，是一種全新的融資渠道。

同時，我國國內信托機構推出的房地產信托基金在本質上還類似債權類產品，所推出項目屬于信貸融資，因此，我們可以借鑒國外地產基金的運行模式和盈利模式，利用他們的經驗和管理方式，真正的建立起國內的地產投資基金產品，以更低的成本向地產企業融資。

2．國外房地產投資基金的不利影響

（1）拉動國內房地產價格上升目前，雖然大部分地產投資基金的進入是以投資為目的，但是有部分房地產投資基金卻帶有投機的性質，拉升了國內房地產價格的上漲。

由于我國對外資銀行開展人民幣業務還有限制，一些資金便打著地產基金的名義進入中國的房地產市場，它們名為投資，實為貸款。這部分資金會選擇與中國的房地產公司合作，并且在合同中以“保底”為條件保證自己這部分資金至少能保本，介入幾乎不存在風險，顯然這種方式并不是真正的基金融資，更像是貸款，這種方式的基金雖然數目不多，但是也是一種不容忽視的現象，很容易導致房地產上的投機行為，拉升國內房地產價格。

（2）抵消我國宏觀調控作用的發揮我國對房地產宏觀調控的作用就是因為在房地產市場出現投資過熱，通過緊縮性貨幣政策限制房地產業的過度投資。然而在具體實施過程中，宏觀調控幾乎沒有協調外匯因素，沒有將國外資金的介入考慮在內，使得基礎貨幣的投入極大的受制于外匯因素。

房地產企業原來需要從銀行獲得的資金現在可以轉向國外獲得，仍然沒能降低房地產市場的投資熱度。如“121文件”基本沒有考慮到外幣協調作用的內容，在一定程度上淡化前期出臺的政策效果，宏觀調控預期的作用沒有正常發揮出來。

（3）融資成本較高相對于企業的融資方式，國外地產投資基金是一種成本較高的融資方式。它的進入是以獲取利潤為主要目的的，國內房地產企業必須與國外投資基金分享房地產市場的收益。如果從銀行貸款，國內房地產企業與銀行是債權債務關系，到期只要支付本金利息就可以了，貸款利率大大低于房地產市場的利潤率。而與國外地產投資基金的關系屬于分配利潤關系，基金對開發項目進行資金支持，但同時也要求相對較高的資金回報，一般在15%-20%左右，房地產企業要支付比銀行更高的融資成本。

三、加強對國外房地產基金的管理

外資房地產投資基金對我國房地產市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面，總的來說，作為一種新的融資方式，我們應該歡迎外資房地產基金進入，但是也必須要對其加以一定的管理，限制其不利作用的發揮，使其在中國房地產市場上發揮更大的作用。

1．限制國外房地產投資基金的投機行為國外房地產投資基金多數是以投資為目的，這部分基金對我國房價等方面的影響較小，但是對具有投機行為的房地產投資基金，我們必須要采取一定的措施進行限制和控制。

首先要判斷哪些基金是投機行為，主要從基金的投資行為去判斷，如果是作為股東投資國內房地產，共擔風險，共享收益，那就屬于正常的投資，如果是用來購買多處房產用于銷售，或是以“保本”的形式投資，就很可能是投機行為。我們要通過對基金購買房產的數量進行限制，或規定基金進入房地產市場運作的最短時間，或是禁止基金變相貸款形式等，限制國外房地產投資基金的投機行為。

我們國家要盡快的出臺《產業投資基金法》，對國外房地產投資基金在我國的運行進行明確的法律上的規定，使投資基金發揮其正常的作用。

2．將國外房地產投資基金納入到宏觀調控的范圍隨著國外房地產投資基金大量進入我國，勢必對我國宏觀調控政策產生一定的影響。因此，在國家宏觀調控政策中必須要考慮到外匯因素的影響，在宏觀調控中對房地產使用國外資金也要做出相應的規定，比如，不允許以變相貸款的方式進入中國市場等，從而保證宏觀調控政策的充分發揮。對國外房地產基金進入我國也要采取相應措施，不是允許任何的基金進入，考慮到我國房地產市場的現實情況，對一些發展不成熟的基金應該進行進入限制，對發展比較成熟的基金也要對其投入的比例數額等進行相應的規定。在宏觀調控中，也要通過保證基金的投資運行的方式，利用其成功的運行模式帶領中國房地產市場進入一個理性發展時代，使房地產價格處于合理水平，保證我國房地產市場的健康發展。

3．制定國外房地產投資基金合理的回報率國外房地產投資基金的回報率關系到我國房地產企業的融資成本，也與房地產價格聯系在一起，我國房地產價格偏高正是吸引外資進入的一個重要原因，國外房地產投資基金要求高回報率勢必又會拉升我國房地產價格。

所以要制定合理的房地產投資基金的回報率，首先要根據實際設定一個回報率上限；其次，針對不同的地區和不同的地段，設定不同的回報率；再次，回報率要與房地產市場的風險聯系在一起，也就是要有變化的空間，不能讓人覺得房地產基金就一定穩獲收益。此外，我們也要加快建立我國自己的房地產投資基金，從我國實際出發，借鑒國外的經驗，建立起具有競爭力的地產投資基金，這樣才能與國外的地產投資基金相競爭，降低對它們的融資成本。

[參考文獻]

[1]李安民.房地產投資基金——投資與融資的新選擇[M].北京：中國經濟出版社，2005.

[2]尹中立.對外資進入房地產行業應該進行適當限制[N].中國經營報,2006-3-20（A7）.

篇6

關鍵詞：房地產企業；信息化；成本管理

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

原標題：中小房地產企業基于信息化平臺的成本管理探討

收錄日期：2012年3月8日

房地產業經過20多年的發展，現已成為國民經濟的支柱產業之一。自上世紀九十年代末自今，房地產行業經歷快速發展期，在這一快速發展期，我們既看到了房地產業的急劇膨脹，同時又看到了房地產業經歷了一系列政策調控洗禮。經濟形勢和房地產政策的不穩定，將房地產業暴露在很大的、不確定性的風險中。在技術日新月異、競爭日益加劇的當今社會，房地產企業為進一步提高其市場競爭能力、降低企業開發項目的風險，就必須加強項目開發各個環節的管理，提高企業應對風險的水平。當前很多房地產企業已經認識到要加強項目成本管理，提高企業核心競爭力，同時也要利用信息技術，有效提高管理執行力。

一、中小房地產企業成本管理現狀評述

房地產企業在快速發展、政策扶持的背景下，很多企業進入房地產開發大潮，開發中只關注市場營銷，而忽視了成本管理核心競爭力的培養，存在諸多成本管理問題。尤其是中小房地產企業，在項目開發和內部管理方面經驗積累較少，或者很多企業是從其他行業轉行從事房產開發，在房地產市場紅火的背景下，成本管理水平低下，或者已經意識到其重要性卻尚未投入更多的精力關注與提高。

（一）內部成本管理制度體系缺失。多數中小房地產企業內部成本管理制度體系缺失主要表現在公司老板或幾個高層有一些成本控制意識，很多沒有落實到公司規章制度及日常工作管理之中，或者說有些公司存在部分制度與考核，那僅是項目結算時對高層管理團隊進行考核；這些已有的成本管理意識大多數還無法貫徹到中層管理人員及一般員工等執行層面，無法形成上行下效的有效成本管理體系；或者部分公司規章制度之中有成本管理的規定，但可操作性差，無法貫徹在日常工作之中，未達到成本管理的目的。

（二）成本管理水平粗放。多數中小房地產企業成本管理水平粗放主要體現在以下幾個方面：一是無項目全成本管理意識，主要還是單一的工程成本管理思路，對于前期成本、管理成本、財務成本等還沒有成本管理意思；二是無項目全過程動態成本管理意識，主要還是重要節點成本管理思路，如成本管理意識主要體現在設計環節，抓住設計環節的成本管理即可，而對于開發過程中成本管理僅是聯系單變更控制，還未形成開發全過程系統的成本管理意識；三是成本管理無科學數據支持，主要還停留在個人經驗判斷階段，缺少科學的成本數據對比分析，甚至根本無成本數據分析；四是資金管理水平低，資金管理計劃不詳，資金使用不確定情況較多，付款管理效率低，無形中也降低了企業資金效益。

二、中小房地產企業信息化成本管理探索

中小房地產企業雖然存在諸多成本管理問題，但隨著房地產行業市場競爭加劇，中小房地產企業也在不斷反思與探討，很多公司在公司信息化管理與成本管理方面相結合，走出了信息化成本管理新模式。

（一）統一思想，構建成本管理體系。中小房地產公司內部管理架構雖不盡相同，但均圍繞基本職能設置，對于全成本管理職能，尚未形成既定管理模式與職能崗位。為了達到全成本管理目標，需要突破人員限制，進行制度創新；組建全成本管理團隊，落實崗位職責，明細責、權、利，形成公司成本管理規章制度，并將其崗位職責通過信息化實施計入公司日常工作規范流程，并實施考核管理。

我公司根據自身特點，成立了成本管理中心，直接對總裁負責，由總裁助理任主任，預算部經理、財務部經理任副主任，預算工程師、財務會計為組員。實施行政職能體系、成本管理體系雙軌管理機制，同時也為多項目發展奠定管理基礎。在成本管理信息化實施方面，充分考慮行政審批工作流程與成本管理的有效銜接。成本管理與考核相結合，新入職員工的系統培訓、員工日常使用考核由成本管理中心主任進行考核，與考核獎掛鉤；成本控制目標為成本管理中心的考核指標，由公司總裁負責考核，與年終獎掛鉤。

（二）實施項目全成本目標管理機制。房地產成本構成包含六大內容，即土地取得費用、前期工程費用、工程建安費用、小區配套費用、開發間接費、期間費用等內容，即包含一個房地產項目立項、前期、規劃設計、工程施工、驗收交付及營銷等所有環節發生的成本費用。

目標管理是實現成本控制的途徑，目標成本是項目成本的控制標桿。目標成本要有指導性和嚴謹性，要基于市場狀況和企業經營現狀，結合開發經營計劃，以信息化數據為科學依據，經過努力可實現的成本指標。

我公司以信息技術為依托構建了ERP成本管理系統，成本管理科目立足于公司管理現狀，分為三級，以六大類房地產成本構成為根本，根據成本內容和合同類別具體再分兩級，既要細化有利于施工過程中有效控制變更，又要考慮實際實施能力控制細化級別便于具體實施。

（三）加強過程動態成本管理，實時監控成本變化影響。成本兌現須經由合同管理環節來實施，合同執行中的變更則涉及動態成本監控，合同付款則涉及資金計劃與實際成本核算等，因此，合同管理是成本管理的基礎與核心，換句話說，以往的加強合同管理就是實施動態成本管理。

動態成本管理也分為重點環節和一般環節，重點環節為目標成本或主要成本成型的節點，如設計環節、招投標環節等，有效規避重大成本風險；一般環節為項目開發過程中涉及合同變更的環節，既要引導成本優化，又要控制成本變更，實時監控成本變化，有效控制合同變更成本。加強開發過程成本動態控制要綜合把握即時性與整體性原則，真正為領導決策提供科學的參考。

我公司在動態成本管理過程中，利用成本管理系統數據庫進行科學分析，重點環節實行成本管理中心主任負責制，目標成本分方案對比分析，主要成本按招投標綜合對比分析，以科學數據為總裁決策提供依據；一般環節實行分級負責制，成本調整須進行綜合分析，根據實際調整金額和比例分級審批，如合同變更調整金額在20萬元以內的，且累計總調整金額在合同總造價3%以內的，由成本管理中心副主任審批，并抄報主任及總裁；超出的需經主任審批或總裁審定，開發過程中要工作效率與效益兼顧。

（四）加強資金管理，提高資金計劃水平與運營效益。資金問題往往是中小房地產企業的管理軟肋，因而，加強資金管理也是成本控制的重要管理目的之一。房地產項目的全成本體系、成本目標管理和動態成本控制為建立項目開發全程資金管理提供了科學的數據基礎；合同的付款節點與工程進度計劃結合，形成了項目現金流量表；項目建設資金的支出與資金籌措、銷售資金回籠的有機結合，形成了項目資金營運表，科學的數據為公司領導提供資金平衡及綜合運營的決策依據，可以有效地提高資金計劃水平和資本效益。

我公司在資金使用方面實施嚴格的計劃審批，根據成本管理系統制定合理的年度、季度和月度資金支出預算計劃，實施預算資金審批制度，預算內資金實行分級負責制下的正常審批，預算外資金實行總裁負責制下的先計劃后支出的嚴格審批制度。資金融通及銷售資金回籠根據資金營運表編制資金收入計劃，實施目標逐級考核制，有效地提高資本運營效益。

三、結束語

總之，通過基于信息平臺的成本管理系統的構建，形成了系統的、合理的、科學的項目全成本數據庫，基于數據庫的各項成本指標分析，如以目標成本為成本控制上限，以動態成本與目標成本對比分析實時反映成本狀況，為開發決策提供科學依據；通過信息化平臺將成本管理體系中的行政工作流程審批與成本數據庫進行有機銜接，以及成本數據庫的數據作為考核指標依據，從監督與激勵兩個方面促使員工主動將成本控制與自己每天的工作思維和工作行為緊密結合。中小房地產企業從提高自身成本管理水平做起，由粗放式盈利模式向精細化盈利模式轉變，逐步提高自身市場競爭優勢，以適應日益變化的房地產市場。

主要參考文獻：

[1]溫艷芳.淺談中小房地產企業項目成本管理.科學之友，2008.2.

[2]馮建德.論新形勢下房地產企業全成本管理新理念.浙江房地產，2009.8.

[3]宋凱蘭，曲曉虹.房地產企業成本管理問題分析.財經界，2009.10.

篇7

據國內上市房地產公司2011年三季報數據統計顯示：截至2011年9月30日，有8家A股上市房地產企業資產負債率超過85%，16家上市房企資產負債率超過80%。

覆巢之下，焉有完卵？身披“保障房第一股”的中天城投集團股份有限公司（000540.SZ，以下簡稱“中天城投”）以86%的資產負債率位列前十之內，已然問題頻出。

在今年上半年尚處于平穩狀態的中天城投卻從7月底以開盤價16.70元開始一路狂跌，截至12月5日，中天城投以7.09元收盤，其下跌幅度約為57.54%，令人驚愕。

“中天，現在即未來”，這家位屬貴州省貴陽市的地方龍頭房地產企業，作為當地唯一一家上市的房地產企業，與地方政府合作頗多，在眾多房企都渴望分一杯“保障房”羹的情況下，中天城投拿下貴陽市大面積的保障房建設項目。

拿下如此“香饃饃”，為何股價下跌卻如此迅猛？綜看中天城投財報數據，不難發現，拿下如此多項目的中天城投，卻面臨“巧婦難為無米之炊”的尷尬境地―過高負債率。

保障房第一股大跌

與今天的大幅下跌形成鮮明對比的是，在今年3月份，中天城投得助于保障房概念曾受到市場狂熱追捧，一度上漲至18.99元/股。暴跌始于7月11日遭遇空頭突襲，股價大跌。 走勢極其平穩的中天城投跌3.47%，盤中瞬時最大跌幅達到8%。

“保障房建設周期短，工程回款快，能夠獲得信貸支持，將有利保障中小企業的生存空間。另外，從保障房建設的國家支持力度來看，短期內不會減少保障房投資量，因此中小企業都愿意參與保障房建設。”中投顧問房地產行業研究員韓長吉對時代周報記者表示。

中天城投“保障房第一股”，源于今年3月與貴州省政府簽訂的《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設框架協議》。計劃顯示中天城投將計劃5年內完成1000萬平方米，年均200萬平方米保障房任務，如此大面積在當地保障房建設中位列第一。

據公開資料顯示：截至6月底，中天城投已在貴陽市著手開展約130萬平方米的保障房建設。

其中，漁安安井回遷安置區項目為最大一筆保障房投資協議的第一個大型項目，但在今年7月被媒體爆出：工程在今年春節后幾乎處于停工狀態。對此，中天城投董秘李俊曾對媒體表示：“停工是被迫的，有些事情我們不好說，但公司保障房項目資金需求缺口比較大。”

除此而外，中天城投旗下另一重點項目未來方舟也被爆出未能如期開工。據中天城投相關信息顯示：“未來方舟”將在國慶前后推向市場，該項目今年的計劃銷售額為50億元，占全年銷售額的62%。

然而，貴陽一地產記者對時代周報記者表示：“‘未來方舟’一期預計是2013年交房，但今年肯定完成不了任務，這個盤太大了。”而在此前媒體的報道中，中天城投旗下除上述漁安安井回遷安置區項目外，中天會展城、中天花園三期及中天世紀新城等項目也均處于停工和半停工的狀態。

媒體報道后，中天城投方面及時作出了回饋，表明在建項目開工一切正常，而在10月，記者也曾來到中天城投未來方舟項目建設基地，的確看到塵土飛揚的開工場地。

中天城投三季度報表中提及：“預計可售房源在今年國慶前后陸續推向市場。”然而已近年關，據當地居民透露，中天城投未來方舟項目可售房依然沒有在市面上有所宣傳。

拿下如此多的地方優良項目，卻有多個項目停工或半停工，中天城投的問題何在？

對此，韓長吉對時代周報記者表示：“保障房建設將有利保障中小企業的生存空間，然而，由于保障房建設的盈利模式不明確，中小企業有可能遭遇盈利風險。”

負債率一路飆高

時代周報記者根據上述項目為中天城投算了一筆賬。以漁安安井為例，這一項目將耗資達600億元。9月拿下的包括筑城廣場在內的三大項目預期總投資額為6.47億元。但據中天城投2011年三季報顯示，公司前三季度實現營業收入20.04億元，同比增長42.75%；實現凈利潤3.25億元。

那么，一家營業利潤3.25億元的公司，如何投資建設投資規模600億元的保障房建設？此外中天城投表示： 600億元的保障房建設將在未來3-5年全面完工，然而，中天城司去年總資產額，僅為124億元。

面對上述情況，中天城投表示：隨著重點銷售項目“未來方舟”下半年進入銷售后，公司的資金狀況有望得到緩解。然而據貴陽地產記者對時代周報記者的描述，“未來方舟”盤過大，今年如期銷售的可能性并不大。

自2009年起，中天城投負債率過高的問題一直存在。2009年全年公司凈負債率均超過100%，2010年公司凈負債率最高點接近200%，2011年凈負債率更是一路飄高，截至今年竟高達214%。

申銀萬國分析指出：中天城投負債率偏高，源于公司的快速擴張。今年上半年公司已開發138萬平方米（不含保障房），但同期公司銷售近18億元，較去年下降33%，主要仍系可售量較少所致。

今年5月，在深交所上市公司投資者關系互動平臺上，便有投資者就中天城投的資金情況提出過質疑。

此時公司表示公司正積極與有關部門及金融機構對接融資事宜，但至今并未對運營資金是否充足給出明確的說法。

爆發式擴張入不敷出

9月8日，對于中天城投而言是一個忙碌的日子。在這一天，公司連續了三條公告；公司總裁周力因身體健康原因辭職。

此外董事會通過了組建貴州文化產業股份有限公司、BT模式建設貴陽市規劃展覽館及參與筑城廣場BOT項目三個議案。

“筑城廣場這塊地屬于貴陽市黃金地段，中天拿下這塊地，背景不淺。”貴陽市一業內人士對時代周報記者表示。

這塊地位于貴陽老城區中心，毗鄰貴陽市人民廣場附近，此前為當地最好的初高中貴陽一中，被譽為貴陽“城市名片”，因其位處穿城而過的南明河一拐角處，因此曾被當地人譽為“龍的明珠”。

“貴陽一中同意搬遷時，官方說法是原址要用作綠地建設，完全沒想到最后是地產公司接手。”貴陽當地居民單雄對時代周報記者稱。

9月6日，這顆“明珠”的主人不再是學校，雖此前一度傳聞保利國際接手。但隨著中天城投簽訂《貴陽市筑城廣場項目投資協議》，中天城投正式入主這塊寶地。

據悉，這塊規劃總用地面積87433平方米，廣場以下建筑面積64321平方米的地塊，中天城投預期總投資額達6.47億元。

另一邊，房地產企業可謂“涉礦成風”。目前約有1/6的房地產企業在上半年涉及了礦產業務，涉及資金超過了200億元。據搜房網調查顯示：70%的網友認為房企涉礦主要原因是為了套現，以緩解緊張的資金流問題。

而“拉開了中小上市房企涉礦大幕”的，即為中天城司。

今年4月份，中天城告稱將于貴州聯合能源清潔燃料有限公司設立控股子公司發展礦業。但至今仍未有過多實質進展。

顯然，組建文化公司以及進軍礦業等多元化舉動，將是中天城投在大背景下欲擴張資金來源的“賺錢”方式之一，而入主筑城廣場BOT項目，則是繼保障房項目后又一“花錢”的投資項目。

篇8

[關鍵詞] 傳統媒體 盈利模式 創新

傳統媒體主要是指電視、廣播和報紙，是相對于以網絡為代表的新媒體而言的。在當前媒體的大競爭時代，傳統媒體單一依靠廣告收入的盈利模式已經不能很好的應對新形勢的挑戰。傳統媒體要獲得進一步發展，就必須在盈利模式的理念和措施上有所創新。

一、我國傳統媒體的盈利模式正面臨“拐點”

長期以來，我國傳統媒體的盈利模式一般都遵循著“二次售賣”模式，即媒體將媒介產品以低于成本的價格賣給媒體受眾，再將受眾賣給廣告商，通過收取廣告費來獲得利潤。在這一模式下，媒體靠“買內容”盈利，利潤往往很小或不盈利甚至虧損。但從利潤總額看，由于廣告收入的增加，就可以彌補相應的損失，甚至能夠增加利潤總量。這種盈利模式的關鍵因素是媒體要占有較大的媒體傳播市場份額，才能依此獲得較多的廣告收益。目前，廣告收入在傳統媒體的盈利中所占的比例是非常的大。據統計，將近有一半的傳統媒介，其廣告收人占經營收人的90%以上。而美國的許多媒介集團的廣告、發行或節目收人往往只占其全部經營收人的三分之一左右。

單一廣告盈利模式必然會對傳媒產業的可持續穩定發展帶來限制和威脅。由于廣告投放深受經濟形勢的影響，因此對“廣告收入”的高度依賴，勢必使傳媒經營的風險增高。從目前的情況看，這種風險正在成為傳統媒體需要認真面對的現實。

1.傳統媒體間的競爭，導致媒體間廣告收入差距拉大

過去，由于我國廣告業發展還不成熟，加之媒體之間競爭并不劇烈，使得我國傳統媒體利用單一的廣告盈利模式就能獲得較大的收益，媒體也借此獲得了較快的發展。但在當前我國總體的廣告市場投入沒有太大變化的情況下，媒體數量的擴充，必然會導致傳統媒體廣告收入減少。

另外，由于創新不足，媒體數量的發展直接導致了同質化競爭不斷加劇。一些強勢媒體，依靠其強大的影響力，在廣告市場上占有著比較多的份額。據尼爾森媒介研究的最新報告顯示，2007年三大主流媒體――電視、報紙、雜志的廣告投放總額達4415億元。而電視媒體仍位居中國媒介行業的龍頭地位，是各廣告主投放的首選，占各媒體類型總額的82%。而報紙和雜志分別占據總額的16%和2%。廣告收入的差距還體現在地區之間。一些來自省級以上強勢媒體“居高臨下、搶分蛋糕”，嚴重蠶食了一些地方媒體的廣告市場空間。不僅如此，一些同城媒體也存在相互“分餐爭食”的現象。

2.新媒體的競爭，進一步壓縮傳統媒體占有的廣告市場空間

由于數字化媒介的崛起，人們消費和使用媒介的方式正面臨著深刻變革。數字化新媒介的發展，使我們進入了大媒體競爭時代。廣告主選擇對象極其豐富，把媒介的使用變得“碎片化”和“分工化”。據《Netguide2008中國互聯網用戶媒介與廣告接觸測量報告》數據顯示：在調查互聯網用戶最能影響其購買行為的媒介時，53.9%用戶選擇互聯網，而居第二的中央電視臺只有19.4%。互聯網“購買影響力”已經高于中央電視臺。2007年11月公布的國內四大網站新浪、網易、騰訊和搜狐2007年第三季度財報顯示，四大網站在第三季度網絡廣告總收入達到1.08億美元。這表明網絡媒體在廣告市場上已經獲得大眾的認可，形成了對CCTV等傳統媒體的挑戰。

從以上兩方面分析看，我國傳統媒體原有的廣告贏利模式正面臨“拐點。如果不能及時加以創新，傳統媒體就很難實現可持續發展。

二、傳統媒體盈利模式應創新理念

隨著報業集團、廣電集團的組建，傳統媒體的競爭日趨激烈，而媒體的盈利模式單一弊端越來越明顯。正如接受挑戰意味著創造機遇一樣，整個傳媒業盈利模式的困局也恰恰是傳媒業發生新突破的機遇。只要不斷追求創新，努力探尋新的盈利模式，就會使傳媒業獲得突破性的發展。

1.堅持“內容為王”理念，提升傳統媒體的主業盈利能力

媒介產業是內容產業，“內容為王”是傳媒發展的一條鐵律。無論是傳統媒體，還是新媒體，都要遵從“內容為王”的理念，這是傳媒獲得發展的思想基礎。因此，傳媒提高盈利能力首先就要在提高內容的質量上下功夫，通過走“精品化”的道路，提高媒體的主業盈利能力。

2.樹立整體經營的理念，走多元化經營道路

長期以來，廣告是媒體經營的核心，但同時又是經濟發展的“晴雨表”，因此，當整體或區域經濟增長進入低谷區時，首先受到沖擊的是廣告市場。隨著廣告投放的減少，媒體的盈利狀況將惡化。不僅如此，隨著物價的上漲和工資水平的提高，媒體成本支出也呈現剛性增長。因此，調整媒體的盈利結構，首先就要從改變單一依托廣告盈利入手。在壯大主業的同時，有選擇地多元化經營，重視形式產品和延伸產品開發，通過價值鏈接使媒體增值，降低廣告收入在全部收入中的比例。

3.樹立跨媒體經營理念，由依靠單一媒體盈利模式轉變到跨媒體盈利模式

所謂跨媒體就是指一個媒體集團擁有不同類型的多家媒體，而跨媒體經營則是媒體集團通過利用擁有的多家媒體這一平臺來進行各種經營活動。當前，我國的媒體集團發展很快，實行跨媒體經營可以進一步擴大盈利的來源范圍，并能減低成本，使媒體獲得最大化的利益。

傳統媒體的跨媒體經營主要包括兩個層次：一是傳統媒體內部的報紙、雜志和電視幾種不同介質媒體之間的跨越和融合，形成一個全新的綜合媒體平臺。二是傳統媒體和新媒體之間的跨越和融合，利用自身的內容優勢，力爭在新媒體領域也要分一杯羹。

三、傳統媒體盈利模式的創新方向

目前，隨著市場競爭的加劇，一些媒體已經逐步意識到廣告、發行等傳統盈利模式已很難滿足利潤的高速增長和跨越式發展的需要。因此，創新媒體的盈利模式，運用市場化的運作理念和多元化的產出模式，已成為傳統媒體實現可持續發展的必然選擇。

1.適當提高“一次售賣”的獲利比重，緩解媒體經營的成本壓力

從產業的角度看，傳媒產業要想盈利，首先就要能夠制做出有價值的、能夠對受眾產生較大影響力的“內容”。媒體內容建設與媒體盈利模式之間良性的互動的關系，將促進媒體的可持續發展。因此，傳統媒體一方面要繼續依靠“二次售賣”來獲利，另一方面要在擁有高質量的“內容”的基礎上，根據受眾的經濟承受能力，適當提高“一次售賣”在收入中的比例。例如，上海的《新聞晨報》歷年來發行量和廣告額不斷攀升，但每天的發行虧損卻在80萬元左右。在對市場仔細分析后決定從2005年7月1日起，把報紙的零售價提到7角。如今該報日均發行量達50萬以上，僅此一項就增收2400萬元。報價的適當提高，將使這些媒體主業的盈利能力得到提高，從而為進一步辦好報紙提供非常好的物質基礎。

2.注重活動營銷策略，提高媒體品牌的增值盈利能力。

活動營銷，也叫事件營銷，是指新聞媒體在把握市場需求的前提下，通過整合自身的資源，借用社會關注的焦點，策劃各種富有創意的活動或事件進行創收的一種市場營銷活動和過程。從美國《財富》雜志舉辦的“財富全球論壇”到中央電視臺的“春節晚會”、“年度經濟人物”，從《21世紀經濟報道》、《經濟觀察報》的系列峰會，“活動營銷”在媒體營銷和增加創收方面開始扮演重要角色，逐漸成為媒體發展的一種新盈利模式。

3.實行多元經營，擴展傳統媒體的盈利空間

多元經營是指在傳媒行業之外的更大范圍內進行擴張探索。早在上個世紀90年代初，許多傳統媒體就已經開始涉足其它行業，多元化發展已觸及房地產、金融、貿易、物流、IT、辦學等高端行業。南方日報報業集團就在系列化和一體化的基礎上，不斷開拓多元化發展。它旗下不僅有南方廣告有限公司、南方報刊發行總公司還有南方房地產公司和南方新發展顧問公司等多家企業。這些企業利用南方報業的影響力在各自的領域內謀求更大的發展。多元化發展實現了報業集團對相關產業的開發，并大大增強了媒體的實力。

4.進軍新媒體領域，開拓傳統傳媒盈利新天地

數字新媒體不僅給傳統媒體帶來了競爭，也是傳統媒體未來的發展新方向。面對數字媒體迅猛發展的態勢，許多傳統媒體采取跨媒體的方式，通過與新媒體的嫁接，使自身發展成一種數字化多媒體傳播平臺。而這種數字化的傳統媒體也就多提供了一種收入來源。上海文廣新聞傳媒集團就大力進軍新媒體，從經營網上視聽業務的東方寬頻到經營數字電視與高清電視的文廣互動，從經營IPTV的百視通到經營手機電視的東方龍，文廣的觸角延伸到電視、電腦、手機三大終端。

總之，由于形勢的變化，傳統媒體正面臨空前的挑戰。要獲得生存與發展，必須在創新盈利模式上做更多的探索。

參考文獻:

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篇9

這次“券商大會”以規模大、覆蓋面廣、針對性強為特征，囊括了26家重點代銷券商260余家營業部的負責人、營銷總監、投資顧問等基金代銷業務直接相關人員。易方達上海分公司副總經理劉非介紹：券商這次之所以大規模重點出席來聽H股ETF路演，首先是因為他們看好H股長期投資價值，此外跨境ETF便捷投資香港、易方達指數品牌權威等因素也構成一定吸引力。

易方達指數投資業務負責人林飛出席并主講，就H指數的超額收益高、整體盈利能力強、成長性優異、估值低，股息率高等特征作了深入分析。易方達首席基金投資分析師劉超安還重點介紹了大類資產配置策略以及香港市場盈利模式。來參加路演的基本都是一線銷售代表，實戰經驗豐富，也非常了解投資者需求。交流階段提問踴躍，券商代表們就重點關心H股指數投資價值、H股投資前景、交易細節、應用模式等問題與易方達基金投研人員進行了深入交流。

光大證券淮海中路營業部營銷總監表示，H股ETF為內地投資者提供了跨境、指數化配置香港市場的機會，而且ETF本身也是一種低成本、高效率的工具，因此營業部很重視這款創新產品。江海證券上海某營業部一位銷售負責人也反映，目前H股ETF正在各大營業部熱銷，甚至有客戶看到媒體報道后主動來向券商營業部詢問產品情況。之前一些機構客戶也表示：他們對于H股指數的差異化配置比較感興趣。

一些券商銷售代表指出，H股過往的突出表現是他們最為重視的數據之一：據彭博數據統計，截至2012年6月30日，H股指數2002年以來人民幣計價累計漲幅高達307%，遠遠優于同期恒生指數(28%)和滬深300指數(87%)，相對于A股和港股都顯示出具備超額收益的配置價值。

易方達指數投資研發中心研究顯示，經過18年發展，H股指數已成為代表中國內地經濟成長的權威指數，與全球主要股指相比遙遙領先，遠遠高于標普500(-11%)、納斯達克綜合(9%)、倫敦富時100(-13)、上證綜指(38%)、MSCI新興市場(116%)、MSCI全球市場(-7%)等主要股指的同期表現。同時，由于成份股具備突出的代表性，H股指數在香港市場也是佼佼者，2002年至于2012年6月30日的十年間，H股指數307%的漲幅遠遠超過恒生指數(28%)、恒生綜合指數(47%)、恒生香港中資企業指數(114%)等其他三只主要股指。

H股指數為何擁有“睥睨群雄”的超額收益？究其原因首先是H股背靠中國、吸收精華，盡享過去十年中國經濟高速成長的優勢。易方達指數投資研發中心研究顯示，H股指數的40只成份股精選國內大型優秀企業，行業涵蓋銀行、保險、能源、電信等經濟支柱行業，再兼H股公司營業收入源自中國內地，人民幣升值可直接帶動業績增長，正好對沖股價的匯率風險。因此在自由開放、無匯率管制的香港，H股已成為全球資金追逐“中國成長”的重要窗口。

再者，從指數的行業分布來看，H股指數與恒生指數、上證50基本一致，不過H股指數的行業集中度更高。能源、原材料、保險等高成長行業的比重均高于恒指，房地產、綜合金融（券商、信托等）、電信、公用事業等行業的比重低于恒指，H股指數成份股里無房地產公司，單個股票集中度也小于恒指，反映了內地與香港不一樣的經濟結構。

篇10

歲末年初，國家一系列金融政策的出臺讓人目不暇接。“說實話，連我們都感到招架不住。一個政策還沒搞清楚，就又出來一個。”一位并購專家笑著對記者表示。而其中最引人矚目，也是記者在采訪中聽到最多的，還是并購貸款的開閘。這不禁讓人對2009 年的并購市場引發無限的遐想。

樂觀預期

在普華永道2008 年年底的《2008 企業并購歲末回顧與前瞻》報告（以下簡稱“普華永道并購報告”）中，預測“中國相對世界其他地區復蘇較快，并購活動會在2009 年下半年達到頂峰。”這個判斷是根據什么得出呢？趙亮解釋道：“如果大家認同這個判斷，一定是基于認同中國經濟見底的時間要比歐美早。現在主流的說法是最快在今年上半年。但并購是一件耗時比較長的大事，大家籌劃這個事情，不可能等到經濟恢復才開始做。二季度可能大家就會看得比較清楚，將來不會更差了，那個時候就會落實很多事情。從覺得最差開始著手做到最后完成，可能就到三、四季度了。”

無獨有偶。1 月下旬，著名跨國律師事務所諾頓羅氏集團的一份報告也表示了對亞洲，特別是中國的經濟和并購市場的樂觀預期。報告通過對200 多家企業CEO 的訪問得出結論：亞洲新興市場將繼續成為2009 年全球增長最快的地區；亞洲區的表現則視區內最重要的經濟大國――中國而定。受訪的CEO 普遍預期2009 年將有更多的并購活動出現，亞太區有望成為全球并購活動最活躍的地區。

近期一系列利好并購的金融政策似乎也在為樂觀預期做著注解。其中最實質性的利好還是銀監會的《商業銀行并購貸款風險管理指引》。業界對此給予了高度的評價，有專家認為這將引發一場金融革命。“并購貸款對于并購市場的影響，怎么夸大都不為過。這是個很突然的轉變，不管怎么說，都是個好事。”多年從事并購的東方高圣投資顧問有限公司董事總經理張紅雨的觀點很具有代表性。

國務院近期通過的鋼鐵、汽車、紡織、裝備制造業等行業振興規劃中，幾乎都提到了要支持行業兼并重組。而相關行業個股的隨之上漲，表明行業振興規劃至少是對市場信心的一種提振和修復，而由此形成的“并購重組”概念板塊不排除有炒作的成分在內，但仍讓人對于2009 年的并購，特別是二級市場的并購產生了一定的正面預期。

行業特征

通過調查和分析，我們認為，2009 的并購市場可能呈現以下的主要特征。

一、制造業的并購活動仍然最為活躍，而房地產行業的并購也會進入高峰期。

普華永道并購報告中提到，2008 年1 ～ 11 月，“從交易數量來看，制造業的并購活動最為活躍”。那么，制造業是否仍然是2009 年并購活動的主角呢？趙亮認為很有可能，原因之一就是，“從股權性質上看，制造業的股權比較多元化，既有國有的，也有私營的，還有股份制的。”多元化的股權結構更有利于企業的兼并整合。而我國的制造業具有產業度不夠集中、低附加值、外向型等特點，這使得制造業成為我國受經濟危機影響最大的行業。經濟危機雖然一方面造成了大量制造業企業的破產倒閉，但另一方面，也必將加快制造業產業整合的步伐。國家最先通過的正是鋼鐵、汽車、紡織、裝備制造業等四個制造業子行業的振興計劃，這也從一定程度上預示了2009 年制造業的并購前景。而對于房地產行業，結束“黃金十年”，進入了深度調整區間已經是業內的共識。而國內外行業整合的經驗表明，大規模的并購重組多發生在行業調整時期。西南證券研究員崔秀紅通過分析認為，房地產行業并購重組的高峰期可能會發生在2009 年，實力雄厚的央企背景的上市房地產公司和先行一步的行業龍頭會成為房地產并購浪潮中的并購方，而那些市值較小、股權比較分散，或者遇到資金困難的中小房地產公司則可能成為被并購方。

普華永道并購報告顯示，2008 年1 ～11 月，“從交易金額看，房地產業是并購交易金額最高的行業。”2009 年，如果真的如業內人士所企盼，REITs 在年內能夠推出，將可能緩解房地產企業，主要是以經營商業地產為主的房地產企業的資金緊張局面。這對于陷入調整的房地產行業，無疑將是一針強心劑，對于推進房地產行業的并購將起到重大作用。

二、中國企業收購海外的資源類企業或者資產，會面臨很好的機會，但對金融類企業的并購則仍要謹慎。

2008 年中國企業的海外并購主要發生在金融和資源領域。其中比較有代表性的，前者有招行收購永隆銀行，后者有中國鋁業聯手美國鋁業“舉牌”力拓。對于資源類的并購，接受《新理財》采訪的專家和業內人士有一定的共識，大多認為2009 年在海外收購資源類企業，對中國企業來說，將會有一些比較好的機會。

“像澳洲、南美、俄羅斯、西亞等資源比較豐富的國家和地區，受經濟危機沖擊比較大。一方面資源的價格下降了很多，另一方面，貨幣貶值非常厲害，這就讓他們的公司價格變得比較有吸引力。”有多年海外并購經驗的中國企業國際化中心執行董事張永如是介紹。

而對于金融類的并購，則有不同的看法。中投投資黑石的出師不利，平安投資富通的巨額虧損，都讓很多意欲走出去的中國金融企業望而卻步。今年1月中旬，英國銀行業巨頭蘇格蘭皇家銀行曝出2008 年全年高達280 億英鎊（約合410億美元）的巨額虧損，而據該銀行發表的聲明稱，此次虧損大部分是由于所收購的荷蘭銀行等資產的減值所造成。該事件對于中國企業至少有兩點提醒：第一，金融危機的影響可能還沒有結束，2009 年金融市場仍然面臨著很大的不確定性；第二，收購國外的金融類企業一定要小心，不要重蹈蘇格蘭皇家銀行的覆轍：并購不但未能帶來收益，反而被拖下水。

企業作為

并購對于任何企業，都是關系到生存發展的大事。在經濟不景氣時期并購，企業更要周密安排，謹慎行動。

“現在要做的并購，應該是戰略導向，而不是機會導向，也就是說，你早晚要做這件事，這是你的既定戰略，你就是要靠并購整合你所在的這個行業，擴張你的市場份額。你早就想好了，甚至目標也瞄好了，只是現在能以更好的價格收購了。”

除此之外，張紅雨認為，2009 年企業如果要做并購，還必須對自己的并購能力有個清醒的認識，而企業的并購能力需要從以下幾個方面去考察：第一，從企業自身的基礎，比如商業模式、盈利模式是成立的，而且在艱難時期也是成立的，是能夠運行的。如果商業模式存在問題，自身可能都難保，更別說去并購別人了。第二，你的市場、客戶有沒有大的萎縮。如果這方面有問題，就算有很多的錢，還得拿出去維持自己的市場，還是沒有能力出去并購別人。第三，企業自身的發展戰略是否適應目前的情況，或者，既有的企業發展戰略是不是已經及時做了調整；針對當前的國際國內經濟情況、行業的情況、公司自身的情況，這種調整是否是正確有效的。

在企業戰略和并購戰略的制定上，CFO 并不占主導地位，但是，無論是戰略制定，還是具體執行，都需要CFO的全程參與。其中，合理進行并購的財務安排，更是CFO在并購中最重要的職責。但一個優秀的CFO 不應該把自己的職責僅限于此。

“CFO 在理念上要有所轉變，在自身的角色上要有所拓展。不能只盯著企業目前賬面上的東西，應更多一些大局觀，要能看到企業的發展以及發展中的問題，要動態地看問題，從更大的范圍看問題，尤其要圍繞現金流，對未來做一些預測。”張紅雨如是提醒CFO 們。