不動產(chǎn)登記操作流程范文

導語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)登記操作流程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，根據(jù)國務院授權，國土資源部出臺了《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》），從登記程序、資料查詢以及法律責任等方面，細化了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度?！都殑t》的出臺，為基層登記機構進行不動產(chǎn)登記提供了可操作性依據(jù)，有利于提高不動產(chǎn)登記質(zhì)量，提升不動產(chǎn)登記公示力和公信力，保護不動產(chǎn)權利人的合法權益，維護不動產(chǎn)交易安全與效率。

一、商業(yè)銀行應關注的《細則》主要內(nèi)容

（一）完善登記程序，統(tǒng)一判斷標準

《細則》從以下幾方面對登記程序進行了完善。一是確立登記原則，規(guī)定應依當事人申請進行不動產(chǎn)登記，但法律、行政法規(guī)及《細則》另有規(guī)定的除外（第2條第一款）。二是完善申請?zhí)岢?，對轉(zhuǎn)讓（處分）共有財產(chǎn)（第10條第一款、第二款）、限制（無）民事行為能力人不動產(chǎn)登記（第11條第一款）和委托他人代為不動產(chǎn)登記的申請?zhí)岢觯ǖ?2條第一款）作出了進一步規(guī)定。三是明確材料要求，規(guī)定申請人須填寫申請書，規(guī)定申請材料原則上須為原件及復印件應與原件保持一致（第9條），規(guī)定監(jiān)護人代為申請登記另須提供監(jiān)護人與被監(jiān)護人的身份證（或戶口簿）及有關監(jiān)護關系等材料，規(guī)定為被監(jiān)護人利益而處分不動產(chǎn)須提供書面保證（第11條第二款、第三款），規(guī)定委托他人代為申請另須提供被人簽字（或蓋章）的授權委托書，規(guī)定代為處分不動產(chǎn)須現(xiàn)場簽訂授權委托書以及境外申請人委托他人代辦須認（公）證授權委托書（第12條第二款、第三款、第四款），規(guī)定因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)而申請登記須提交死亡證明材料、遺囑或全部法定繼承人關于不動產(chǎn)分配的協(xié)議及與被繼承人的親屬關系材料等，也可提交經(jīng)公證的材料或生效的法律文書（第14條）。四是細化查驗內(nèi)容，規(guī)定登記機構應查驗申請人（委托人）身份證明材料及授權委托書與申請主體是否一致，應查驗權屬來源材料或登記原因文件與申請登記的內(nèi)容是否一致，應查驗法律行政法規(guī)規(guī)定的完稅或繳費憑證是否齊全，應查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等權籍調(diào)查成果是否完備和權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確（第15條）。五是明確實地查看重點，規(guī)定不動產(chǎn)登記機構進行實地查看時，若為房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記要重點查看房屋坐落及其建造完成等情況，若為在建建筑物抵押權登記要重點查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況，若為因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記要重點查看不動產(chǎn)滅失等情況（第16條）。六是明確公告范圍內(nèi)容，規(guī)定對登記機構依職權進行更正登記、依職權進行注銷登記和依法律行政法規(guī)的規(guī)定進行登記等情形，須在登記機構門戶網(wǎng)站及不動產(chǎn)所在地等指定場所進行公告，公告期不少于15個工作日。七是界定直接登記范圍，對法院持生效法律文書及協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產(chǎn)登記機構辦理登記、對檢察院（公安機關）依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記、對政府依法做出征收（收回）不動產(chǎn)權利決定生效后要求登記機構辦理注銷登記和對法律行政法規(guī)規(guī)定的其他情形，明確登記機構能直接辦理不動產(chǎn)登記（第19條）。八是明確證書證明核發(fā)，規(guī)定對辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，向申請人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明，而對其他登記則向權利人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書，且證書證明上要加蓋登記專用章，并就共有財產(chǎn)的證書發(fā)放及記載作了特別規(guī)定（第20條、第21條）。這些規(guī)定的目的是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記程序所需材料及其要求的判斷標準，以避免登記機構、申請人出現(xiàn)認識分歧，從而減少或杜絕材料補充次數(shù)，縮短登記辦理時間，提高登記工作效率。

（二）健全抵押登記，確保操作規(guī)范

《細則》健全了抵押登記制度，確保了登記機構的操作有章可循、規(guī)范進行。一是要求共同申請，規(guī)定以不動產(chǎn)設定抵押須由抵押權人、抵押人共同申請辦理抵押登記（第66條第一款）。二是明確須提供主債權材料，以不動產(chǎn)設定抵押須提供主債權合同（第66條第一款），以不動產(chǎn)設定最高額抵押須提供一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權的合同及最高額抵押權設立前已經(jīng)存在債權的合同和當事人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料（第71條），被擔保主債權轉(zhuǎn)讓的須提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議（第69條）。三是明確抵押合同形式，規(guī)定抵押合同可為單獨書面合同，也可為主債權合同中的抵押條款（第66條第二款）。四是明確變更登記范圍，規(guī)定一般抵押當事人姓名（名稱）、被擔保的主債權數(shù)額、債務履行期限變更、抵押權順位等情形發(fā)生變更（第68條第一款），最高額抵押當事人姓名（名稱）、債權范圍、最高債權額、債權確定的期間、抵押權順位等情形發(fā)生變更（第72條第一款），應申請抵押權變更登記。五是明確其他抵押權人同意的情形，規(guī)定因被擔保債權主債權的種類及數(shù)額、擔保范圍、債務履行期限、抵押權順位發(fā)生變更申請一般抵押權變更登記（第68條第二款），或因最高債權額、債權范圍、債務履行期限、債權確定的期間發(fā)生變更申請最高額抵押權變更登記（第72條第二款），如果該變更將對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響，還應當提交其他抵押權人書面同意的材料及身份證或戶口簿等材料。六是明確轉(zhuǎn)移登記范圍，規(guī)定因主債權轉(zhuǎn)讓導致抵押權轉(zhuǎn)讓（第69條），或最高額抵押權發(fā)生轉(zhuǎn)移（第74條第一款），應申請抵押權的轉(zhuǎn)移登記。七是明確最高額抵押權部分轉(zhuǎn)讓登記要求，規(guī)定最高額抵押權隨同部分債權轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，要根據(jù)當事人約定，或進行轉(zhuǎn)移登記，或進行一般抵押權首次登記及最高額抵押權變更登記，或進行最高額抵押權確定登記及一般抵押權轉(zhuǎn)移登記（第74條第二款）。八是明確在建建筑物（工程）抵押登記要求，規(guī)定在建建筑物（工程）抵押應包括土地使用權，但不包括已經(jīng)辦理預告登記的預購商品房和已經(jīng)辦理預售備案商品房，申請登記時還須提供建設工程規(guī)劃許可證，在建建筑物（工程）竣工后辦理建筑物所有權首次登記時還須申請將在建建筑物（工程）抵押權登記轉(zhuǎn)為建筑物抵押權登記，申請商品房預告登記應一并申請在建建筑物抵押權注銷登記（第75條、第76條、第86條）。九是明確預購商品房抵押須辦兩次登記，規(guī)定預購商品房辦理房屋所有權登記后還須申請將預購商品房抵押預告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權首次登記（第78條）。十是明確可申請預告登記，規(guī)定抵押不動產(chǎn)申請預告登記，應當提交抵押合同與主債權合同、不動產(chǎn)權屬證書、當事人關于預告登記的約定和其他必要材料（第88條）。不過，需要特別指出，《實施細則》第73條雖然規(guī)定最高額抵押權轉(zhuǎn)為一般抵押權后須作登記，但是該要求值得商榷，因為無論《物權法》還是《暫行條例》均未有此要求，且在理論上站不住腳，在實務中因抵押人不配合也是缺乏可操作性。

（三）厘清查封登記，提升協(xié)助效果

《細則》設專節(jié)對查封登記的有關規(guī)定和要求予以厘清。一是明確審查材料，規(guī)定要對有權機關工作人員的工作證、協(xié)助執(zhí)行通知書和其他必要材料進行審查（第90條、第93條）。二是明確輪候查封登記，規(guī)定兩個以上有權機關查封同一不動產(chǎn)，應為最先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的有權機關辦理查封登記，再依協(xié)助執(zhí)行通知書送達時間先后順序依次為其他有權機關辦理輪候查封登記（第91條、第93條）。三是明確查封登記的注銷與失效，規(guī)定在查封期間內(nèi)只有有權機關解除查封的，才能注銷查封登記，若查封期限屆滿未續(xù)封的，查封登記失效（第92條、第93條）。

（四）強化特殊登記，方便權利救濟

《細則》從以下幾方面對更正登記、異議登記的具體內(nèi)容、要求等作出了規(guī)定，強化了其可操作性，方便了權利人的權利救濟。一是確立職權發(fā)起更正登記，規(guī)定登記機構發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤，應通知當事人在30個工作日內(nèi)辦理更正登記，當事人逾期不辦理，登記機構應在公告15個工作日后，依法予以更正，但在錯誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外（第81條）。二是明確更正登記申請的處理，規(guī)定不動產(chǎn)登記簿記載事項確有錯誤則應予更正，但在錯誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外，若無誤則不予更正，并書面通知申請人（第80條第一款、第三款）。三是明確更正登記范圍，除不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤外，還規(guī)定不動產(chǎn)權屬證書或不動產(chǎn)登記證明填制錯誤的，也可申請更正登記（第80條第二款）。四是明確應提交材料，規(guī)定權利人申請更正登記應提交不動產(chǎn)權屬證書、證實登記確有錯誤的材料和其他必要材料，利害關系人申請更正登記應提交利害關系材料、證實不動產(chǎn)登記簿記載錯誤的材料以及其他必要材料，申請異議登記應提交證實對登記的不動產(chǎn)權利有利害關系的材料、證實不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的材料和其他必要材料（第79條第二款和第三款、第82條第二款）。五是明確異議登記申請的處理，規(guī)定應將異議事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并向申請人出具異議登記證明，且申請人應在登記之日起15日內(nèi)提交法院、仲裁委受理通知書等材料，逾期不提交則異議登記失效，失效后就同一事項以同一理由再次申請異議登記則不予受理（第83條）。六是明確異議登記期間權利處分的申請登記，規(guī)定登記簿上記載權利人及第三人因處分權利申請登記，登記機構應書面告知申請人已存在異議登記，若申請人申請繼續(xù)辦理則應予以辦理，但應讓其提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾（第84條）。

（五）界定資料查詢，保障主體權益

《細則》從以下幾方面界定了資料查詢，以便各界掌握和操作，切實保障權利主體合法權益。一是明確資料范圍，規(guī)定不動產(chǎn)登記資料包括：不動產(chǎn)登記原始資料（包括不動產(chǎn)登記申請書、申請人身份材料、不動產(chǎn)權屬來源、登記原因、不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果等材料及不動產(chǎn)登記機構審核材料）和不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結(jié)果（第94條第一款）。二是明確查詢范圍，規(guī)定權利人可查詢、復制其不動產(chǎn)登記資料，因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可查詢、復制不動產(chǎn)自然狀況、權利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況，法院等有權機關可依法查詢、復制與調(diào)查和處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料，其他有權機關可查詢、復制不動產(chǎn)登記資料（第97條第三款）。三是明確應提交材料，規(guī)定申請查詢、復制不動產(chǎn)登記資料應提交申請書、查詢目的的說明（權利人查詢其不動產(chǎn)登記資料除外）、申請人身份材料，利害關系人查詢另應提交證實存在利害關系的材料，委托他人代為查詢還應提交人身份證明材料、授權委托書，有權機關查詢應提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、工作人員工作證（第98條）。四是明確查詢處理，規(guī)定對符合規(guī)定的查詢申請應在登記機構設定的場所當場提供查詢，如因情況特殊不能當場提供查詢，應在5個工作日內(nèi)提供查詢，而對申請查詢的不動產(chǎn)不屬于不動產(chǎn)登記機構管轄范圍、查詢?nèi)颂峤坏纳暾埐牧喜环弦?guī)定、申請查詢的主體或查詢事項不符合規(guī)定、申請查詢的目的不合法等情形，不予查詢并書面告知理由（第99條、第100條、第101條第一款）。五是明確查詢要求，規(guī)定登記原始資料不得帶離設定的場所，應保持登記資料完好，嚴禁遺失、拆散、調(diào)換、抽取、污損登記資料，也不得損壞查詢設備（第101條第二款、第三款）。六是明確結(jié)果出具，規(guī)定查詢?nèi)丝刹殚?、抄錄、復制登記資料，查詢?nèi)艘蟪鼍卟樵兘Y(jié)果證明，登記機構應出具并在查詢結(jié)果證明上注明查詢目的、日期及加蓋登記機構查詢專用章（第102條）。

（六）細化不當行為，明確追責標準

《細則》從以下幾方面細化了相關人員不當行為，從而明確了追究其法律責任的標準，以便實務中能夠準確判斷與掌握。一是列明當事人責任主體，規(guī)定當事人有不當行為應追究其法律責任（第104條）。二是細化登記機構工作人員不當行為，明確將對符合登記條件的登記申請不予登記、對不符合登記條件的登記申請予以登記、擅自復制（篡改）不動產(chǎn)登記簿、泄露不動產(chǎn)登記資料（信息）、無正當理由拒絕申請人查詢（復制）登記資料、強制要求權利人更換新的權屬證書等情形列為不當行為（第103條）。三是細化當事人不當行為，明確將采用提供虛假材料等欺騙手段申請登記、采用欺騙手段申請查詢（復制）登記資料、違反國家規(guī)定泄露不動產(chǎn)登記資料（信息）、擅自將不動產(chǎn)登記資料帶離查詢場所或損壞查詢設備和查詢?nèi)诉z失、拆散、調(diào)換、抽取、污損登記資料等情形列為不當行為（第104條）。

二、商業(yè)銀行適用《細則》應注意的問題

（一）及時梳理信貸業(yè)務，確保現(xiàn)有情況合規(guī)

銀行及其分支機構要對照《細則》的規(guī)定，及時梳理本行信貸業(yè)務，以確保業(yè)務開展符合《細則》規(guī)定：一是梳理規(guī)章制度，及時修訂完善不符合規(guī)定的內(nèi)部規(guī)章制度，明確要追責的不當行為情形，促使分支機構及其工作人員能依規(guī)定操作。二是梳理格式文本，及時修訂不符合規(guī)定的相關條款內(nèi)容，確保抵押合同形式、授權委托書、變更（轉(zhuǎn)讓）協(xié)議等符合規(guī)定，依法維護本行合同權利。三是梳理信貸流程，及時修訂不符合規(guī)定的流程，確保抵押登記共同申請、材料提交、查詢不動產(chǎn)登記簿、變更（轉(zhuǎn)移）登記等流程環(huán)節(jié)符合規(guī)定。四是核查存量業(yè)務，要核查在建建筑物（工程）抵押貸款、按揭貸款是否符合規(guī)定，是否符合再次辦理抵押登記要求，如不符合的，要與抵押人協(xié)商加以完善，或及時辦理再次抵押登記，若被拒絕的，則要依法依合同約定啟動提前收貸程序，要核查抵押登記記載是否有誤，如有誤要及時申請更正登記。

（二）嚴格遵照規(guī)定操作，全力維護本行權益

銀行及其分支機構要從以下幾方面入手，嚴格遵照《細則》規(guī)定進行操作，全力維護本行權益。一是認真審查材料，對抵押人或代辦人身份證件、不動產(chǎn)權證（或房產(chǎn)證、土地使用權證）、授權委托書等材料要認真進行審查，抵押權變更登記還要審查其他抵押權人書面同意材料及身份證（戶口簿）等材料，確保材料完備及內(nèi)容準確無誤、相互一致，使登記能一次性成功辦理。二是正確選擇文本，要優(yōu)先選擇格式文本，與借款人、抵押人簽訂合同、變更協(xié)議等，非格式文本須經(jīng)法律審查通過，確保這些文本符合登記機構要求。三是查詢權利現(xiàn)狀，應要求抵押人在抵押登記前申請查詢不動產(chǎn)登記簿，并提交登記機構出具的查詢結(jié)果證明（須蓋章），以確保未發(fā)生更正登記、異議登記或查封登記，在建建筑物（工程）抵押要將土地使用權一并抵押，并確保土地使用權不存在抵押、更正登記、異議登記或查封登記等情況。四是共同提出申請，要與抵押人（或代辦人）共同到登記機構申請抵押登記、填寫申請書及遞交其他相關材料。五是查核證明記載，對登記機構核發(fā)的不動產(chǎn)登記證明，要現(xiàn)場查核記載是否準確，如不準確則要現(xiàn)場要求登記機構更改，如現(xiàn)場未發(fā)現(xiàn)問題而在日后又發(fā)現(xiàn)的，則要立即申請更正登記。六是配合實地查看，登記機構實地查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況時，銀行要協(xié)調(diào)抵押人共同作好配合工作。七是審慎變更登記，在貸款債權、抵押情況發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)移后要及時申請變更（轉(zhuǎn)移）登記，若登記機構難以出具反映變更（轉(zhuǎn)移）情況的證明，則要審慎變更登記，對最高額抵押權轉(zhuǎn)為一般抵押權要暫緩申請登記。八是善用法院力量，要積極申請法院查詢、查封不良貸款借款人、保證人的不動產(chǎn)，在查封期限屆滿前要協(xié)調(diào)法院進行續(xù)行查封，為勝訴執(zhí)行打下堅實基礎，在法院拍賣成功或裁定抵債的，可單方申請過戶登記，或協(xié)調(diào)法院持生效法律文書及協(xié)助執(zhí)行通知書到登記機構辦理過戶登記。九是嚴懲違規(guī)人員，各級行尤其是上級行要強化對本行辦理抵押登記情況的監(jiān)督檢查，對違反細則、本行規(guī)章制度及其抵押操作流程的人員要及時予以追責，以反向督促他們依規(guī)依流程辦理抵押登記。十是打擊不當行為，如登記機構及其工作人員對符合登記條件的登記申請不予登記，或有其他不當行為，要立即向其上級機構等部門反映，依法打擊不當行為。

篇2

關鍵詞：低效不動產(chǎn) 處置實踐 探索 問題

一、低效不動產(chǎn)的定義界定

所謂低效不動產(chǎn)是指長期處于閑置狀態(tài)、租金收益率低、存在安全隱患，不足以彌補企業(yè)折舊、人工、稅費、維修等各類費用支出，不能給企業(yè)帶來預期收益的一類不動產(chǎn)。國有低效不動產(chǎn)處置是指運用公開交易平臺轉(zhuǎn)移低效不動產(chǎn)所有權或使用權的行為。筆者通過閱讀大量文獻，認為資產(chǎn)占用——利潤比重分析法 能夠更加形象的來界定企業(yè)的低效不動產(chǎn)資產(chǎn)。資產(chǎn)占用—利潤比重分析法是通過對資產(chǎn)占用—利潤結(jié)構表的分析來實現(xiàn)的，這種分析方法的主要特點有：將企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)分為高效資產(chǎn)、低效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)，通過個資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重與其對應創(chuàng)造的利潤比重的比較來判斷其資產(chǎn)類型，一般分析周期為五年左右。通過這個分析方法，若在整個考察周期內(nèi)或大部分時間，企業(yè)內(nèi)部某項資產(chǎn)的資產(chǎn)占有比小于利潤占比，但同時也創(chuàng)造企業(yè)利潤的情況下，該項資產(chǎn)就可以界定為低效不動產(chǎn)資產(chǎn)。

二、低效不動產(chǎn)處置的實踐

筆者所在公司低效不動產(chǎn)主要來源于企業(yè)自行開發(fā)建造或福利分房政策取消后的保留房產(chǎn)，由于絕大多數(shù)房產(chǎn)房齡在20～30年且年久失修、地段偏遠分散、房型結(jié)構不理想，管理不便且存在安全隱患等原因，總體租金收益偏低，不足以彌補企業(yè)折舊、人工、稅費、維修等各類費用支出。根據(jù)國資委加快處理低效無效資產(chǎn)的要求，本著推進全面預算管理，優(yōu)化資源配置，減少低效不動產(chǎn)運營風險，提升資產(chǎn)運行效率，進一步改善資產(chǎn)運行質(zhì)量，提升有效不動產(chǎn)的盈利能力，自2012年起開始嘗試存量低效不動產(chǎn)處置工作，嚴格按照集團公司下發(fā)的《非股權性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，以程序規(guī)范、效益提升、安全穩(wěn)定為基本工作準則，邊實踐、邊總結(jié)、邊改進、邊提高的工作思路，努力推進低效不動產(chǎn)處置工作，并取得了一定的成效。截止到目前，筆者公司共處置完成存量房產(chǎn)計152套、商辦用房4套，地下車位8個，合計處置面積達到1.35萬平方米，資產(chǎn)處置收入達到2.99億元，超出評估總價1309.08萬元，最終實現(xiàn)處置收益合計1.96億元，并打包解決了幾十套歷史占用遺留房產(chǎn)問題。通過上述處置，將不利于公司管理且無法進行改善的低效不動產(chǎn)分離出來，為企業(yè)盤活資金，騰出來一定的成本空間，使企業(yè)的經(jīng)濟效益得以充分體現(xiàn)。為此，筆者公司在推進低效不動產(chǎn)處置工作上主要做到了以下幾點：

1.組織體系保證

成立低效資產(chǎn)處置辦公室，并配備專人負責，按項目化管理要求，堅持PDCA+認真的工作方式，全面推進低效不動產(chǎn)處置工作。由于此項工作涉及招商租賃、財務、法務、客服等多個專業(yè)，在公司成立跨部門虛擬團隊，由公司分管領導負責統(tǒng)一協(xié)調(diào)，以保證低效不動產(chǎn)處置各項工作的有序開展。

2.完善處置流程

低效不動產(chǎn)處置采取事前、事中、事后全過程管理。事前策劃：通過不動產(chǎn)運營效率分析，年度處置計劃報經(jīng)理書記辦公會審核與董事會審議（二次審批）；事中管控：處置經(jīng)濟行為上報集團公司審批備案和處置方案上會公示、集團公司指定評估與備案；事后跟蹤：審計監(jiān)察部進行階段性管理審計、公司紀檢參與全過程監(jiān)督，每次處置行為，上級審計監(jiān)察部、經(jīng)營財務部及公司紀檢員均派員進行現(xiàn)場監(jiān)督。具體操作流程如下：

1）公司董事會審議年度低效不動產(chǎn)處置計劃與方案；

2）按照處置授權權限分批上報集團公司，取得同意處置經(jīng)濟行為批復；

3）按照國有資產(chǎn)評估程序進行指定評估，取得國有資產(chǎn)評估備案表；

4）具體處置方案經(jīng)總部領導班子審核備案；

5） 公開市場（平臺）上市掛牌交易。

3.健全處置制度

國有低效不動產(chǎn)的處置過程，就是追求資產(chǎn)處置程序合規(guī)、效益最大化的過程。但其工作規(guī)則，必須符合國家法律法規(guī)及現(xiàn)行政策的規(guī)定。筆者公司在認真學習領會《企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》、《上海市國有資產(chǎn)產(chǎn)權交易管理暫行條列》、《上海市國有產(chǎn)權交易規(guī)則》及集團公司《非股權性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等法律法規(guī)政策的基礎上，起草了公司《低效不動產(chǎn)處置管理辦法》、《低效不動產(chǎn)處置交易流程》等制度。目前，公司低效不動產(chǎn)資產(chǎn)處置制度體系基本確立，特別是依法依規(guī)規(guī)范了低效不動產(chǎn)處置評估、信息公開、定價（低價）流程、領導班子會議決策處置方案、公開掛牌進場交易等制度。

4.優(yōu)化處置方式

不斷優(yōu)化低效不動產(chǎn)處置方式，實現(xiàn)低效不動產(chǎn)處置價值最大化。根據(jù)地區(qū)差別、難易程度及相對優(yōu)劣差異，將存量房產(chǎn)打包捆綁處置，按每包標的總價（以評估價計）不高于1500萬元或總量不超過10 套為原則進行處置。實踐證明，根據(jù)存量房產(chǎn)現(xiàn)狀和特點，采用集中交易、批量處置的方式，不僅讓有實力的集約競買人參與競價，還解決了許多歷史遺留問題，有效提高了處置效率，確保和加快了資金的回籠，減少了處置過程中不必要的人力、物力和財力的支出。

5.注重資產(chǎn)調(diào)查

首先，履行盡職調(diào)查：包含資產(chǎn)權屬（抵押、擔保、訴訟），欠費（水電煤、有線電視、物業(yè)管理、保安保潔費），戶籍等情況；

其次，資產(chǎn)現(xiàn)場勘察與調(diào)研：對處置標的物的層次、朝向、內(nèi)部結(jié)構變化情況，以及對所處的區(qū)域內(nèi)同質(zhì)房屋進行價值比較，并形成書面材料（重點揭示瑕疵情況）；

第三，資產(chǎn)現(xiàn)狀梳理：包含租賃狀況分析、處置事項或優(yōu)先購買權書面告知、租賃到期或歷史遺留問題清理、附屬設施設備清理、結(jié)構改變恢復及裝修補償?shù)取?/p>

6.嚴控資金風險

近幾年，公司低效不動產(chǎn)處置涉及資金量特別巨大。為此，處置資金及時安全到賬對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展具有十分重要的意義。根據(jù)國有資產(chǎn)處置相關規(guī)定，轉(zhuǎn)讓價款原則上應當在合同生效之日起5個工作日內(nèi)一次付清。所以，在處置合同中我們特別約定處置資金必須在5個工作日內(nèi)到帳。每次處置成交后，首要工作即為按日跟蹤資金到賬情況。特別是在今年第二批存量房處置中，出現(xiàn)了資金支付延遲的傾向，對方提出需要給予2個月的寬限期。為此，我們及時上報法律事務部并緊急發(fā)出催款函，按日跟蹤資金流向，確保公司利益不受損失，最終在拖延2周后全部到賬，并嚴格按照合同約定追究對方違約金1.4萬元。此事件為后續(xù)資金到賬積累了經(jīng)驗，進一步采取了預警防范措施，后續(xù)處置未再發(fā)生類似事件。

7.廉潔透明處置

國有低效不動產(chǎn)處置工作十分敏感，涉及到方方面面不同的利益群體。公司每年初對于低效不動產(chǎn)處置工作主要責任人員簽訂《敏感崗位廉潔自律承諾書》，自覺做好廉潔自律的表率，處處防微杜漸；此后，公司經(jīng)理書記辦公會再提出明確要求：公司領導、處置相關工作人員、職工實行回避制，不得參與低效不動產(chǎn)處置的拍賣、買賣等事項；每次處置行為，均在解放日報紙質(zhì)媒體及網(wǎng)絡上公開處置信息；此外，針對個人或集團內(nèi)部職工需求購買房產(chǎn)的行為，還專門制定了個人參與購買房產(chǎn)流程及風險須知制度，從源頭上為低效不動產(chǎn)“陽光處置”提供了堅實的制度保障。

8.妥善化解歷史遺留問題

近年處置的存量房產(chǎn)大多數(shù)為上世紀八十年代的老公房，涉及歷史遺留問題較多。其中清理處置諸如浦東環(huán)龍苑別墅、海事局、慶安路水泵房、區(qū)商委置換占用等各類占用房產(chǎn)共計幾十余套，無一發(fā)生不穩(wěn)定事件；努力化解房屋因年久失修漏水、房屋結(jié)構人為改動、租賃裝修補償及租戶到期占用不退等各類疑難雜癥達五十余起。

三、低效不動產(chǎn)處置的探索

盤活國有低效不動產(chǎn)應在政府的宏觀調(diào)控下，以企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標為指導，解放思想、轉(zhuǎn)變觀念，以市場為導向，以資產(chǎn)效益最大化為目標，進而達到盤活資產(chǎn)的目的。

國有低效不動產(chǎn)處置涉及資產(chǎn)權屬不清、清理難度大、情況復雜，并無先例可遵循。通過近幾年國有企業(yè)的不斷嘗試與實踐，目前對國有低效不動產(chǎn)處置，筆者認為基本有以下四種轉(zhuǎn)讓模式，現(xiàn)將四種模式實施路徑作以如下分析：

1.與個人交易（協(xié)議轉(zhuǎn)讓）

根據(jù)國家相關規(guī)定，企業(yè)國有產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓應不斷提高進場交易比例，嚴格控制場外協(xié)議轉(zhuǎn)讓，經(jīng)相關機構批準除外。2013年12月，國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員進一步下發(fā)《關于中央企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進場交易有關事項的通知》國資廳發(fā)產(chǎn)權〔2013〕78號文件規(guī)定，中央企業(yè)及其各級控股企業(yè)一定金額以上的資產(chǎn)對外轉(zhuǎn)讓，應當在依法設立的企業(yè)國有產(chǎn)權交易機構公開進行，只有涉及企業(yè)內(nèi)部或特定行業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，確需在國有、國有控股企業(yè)之間協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，由中央企業(yè)負責審核批準。為此，與個人交易不可避免的涉嫌將產(chǎn)生國有資產(chǎn)外流和交易結(jié)算無法按時按額繳納的情況，不利于企業(yè)的管理和資金的使用，無法可靠穩(wěn)定的為企業(yè)提供有效不動產(chǎn)運營效率的必要資金流。

2.中介機構掛牌交易

中介機構掛牌交易的處置成本基本與拍賣成本相同，處置的方式及流程對于一般企業(yè)管理人員較為熟悉也容易操作，可以實現(xiàn)單項標的處置效益最大化，但較難實現(xiàn)批量化處置，也無法保證在短期內(nèi)取得交易收入。同時，因市場對房地產(chǎn)價格預期的不同，也使交易很難完全按企業(yè)預期的成交價格達成交易。由于中介交易的過程中，客戶實地看房的需求，不可避免的將增加交易的隱性成本和風險，此方案無法成為國有低效不動產(chǎn)處置的優(yōu)選。

3.整體拍賣轉(zhuǎn)讓

資產(chǎn)整體拍賣較多的應用于企業(yè)的閑置資產(chǎn)；長期經(jīng)營不善，連續(xù)多年虧損或接近虧損的企業(yè)資產(chǎn)；以及不利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構的企業(yè)資產(chǎn)。資產(chǎn)整體拍賣主要采用公開招標競賣的形式，在平面媒體、互聯(lián)網(wǎng)等渠道拍賣信息，并通過專項推薦會的方式擴大招商，最終將資產(chǎn)賣給出價最高的競買人。這種交易模式 能滿足國家提高企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公開透明度，較快的尋找到交易對象，滿足企業(yè)資金較快回籠的需求，特別是能夠解決整體資產(chǎn)包中存在的樓品質(zhì)量、房屋占用、欠費等諸多隱性瑕疵，避免了可能產(chǎn)生的一些不穩(wěn)定因素。盡管拍賣機構可以根據(jù)《拍賣法》和《工商監(jiān)管條例》對拍賣的委托手續(xù)、拍賣公告、拍賣程序、競買合同、競買人資格進行控制管理，但目前尚不足以滿足國務院國資委的監(jiān)管要求。

拍賣機構運用其豐富的社會資源，可以向委托人提供下述服務，并取得較好的實際效果。

（1）平行關聯(lián)增值服務

①在簽訂委托拍賣合同前的提前介入制；

②拍賣前的策劃方案設計；

③通過拍賣預告、項目推薦會等方式擴大受眾面、獲取市場信息，供委托人參考；

④積極配合委托人完善拍賣標的物的手續(xù)。

（2）縱向延伸服務

①以拍賣前的摸底、接觸為基礎，在拍賣后協(xié)助委托人清場；

②協(xié)助買受人辦理按揭貸款、過戶等手續(xù)；

③代委托人協(xié)調(diào)或做好物業(yè)的修復工作；

④代委托人做好欠費等調(diào)查工作；

⑤協(xié)助買受人聯(lián)系并指導訴訟工作，保證拍賣后期工作的有序開展。

4.產(chǎn)權交易機構掛牌交易

產(chǎn)權交易機構的交易成本與直接委托拍賣相近，進場交易流程與拍賣基本相似（交易方式可選用拍賣進行），基本步驟為掛牌申報、信息披露、舉牌受讓、競價和成交簽約。產(chǎn)權交易機構能夠提供政策、法規(guī)咨詢和業(yè)務指導，確保國有低效不動產(chǎn)處置符合國家法律法規(guī)及現(xiàn)行政策的規(guī)定，并能夠滿足政府相關部門對國有資產(chǎn)監(jiān)管的要求。但產(chǎn)權交易機構對申報材料審核較嚴，一般要求梳理干凈、權利清晰的資產(chǎn)進場交易（在租賃期內(nèi)一般要求予以清場），且信息披露時間較長（不低于10個工作日），難以滿足企業(yè)在較短時間內(nèi)達成交易意愿。

產(chǎn)權交易機構作為一種交易平臺，目前在提供增值服務方面表現(xiàn)欠缺，成交后續(xù)工作一般也由轉(zhuǎn)讓方與受讓方自行辦理過戶手續(xù)，企業(yè)須投入大量的人力、物力、財力予以配合。為此，此種模式難以達到低效類資產(chǎn)進行快速處置的目標。

四、低效不動產(chǎn)處置存在的問題

1.缺乏評估價格的時效性

一般而言，評估報告的有效性通常為一年。若是年初評估年底交易，根據(jù)當前的房地產(chǎn)市場的波動性，資產(chǎn)的成交價格將與資產(chǎn)評估價格差異很大。評估價格對資產(chǎn)處置的實現(xiàn)起著至關重要的作用。若評估價格偏離市場價格（原則上不得低于評估價），特別是商辦房，將會嚴重影響資產(chǎn)的交易。為此，評估時需要全面披露資產(chǎn)瑕疵狀況，充分挖掘資產(chǎn)的內(nèi)在價值，體現(xiàn)一房一價的評估要求，并科學合理地掌握委托評估與處置計劃相匹配的節(jié)奏，確保評估與市場價格波動相符合，提高資產(chǎn)價格的市場競爭性與可操作性。

2.缺乏處置稅務工作的統(tǒng)籌策劃

國有低效不動產(chǎn)處置稅務策劃，是一項系統(tǒng)性的工程。低效不動產(chǎn)與其他物權資產(chǎn)存在一定的差別，按照其不動產(chǎn)物權屬性，低效不動產(chǎn)交易成功后還需要進行法律層面的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記。由此帶來的國有資產(chǎn)交易機構的稅務策劃與產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記的稅務申報事項是否可以競合，這還有待于今后的工作實踐；其次是低效不動產(chǎn)處置與房地產(chǎn)交易過戶之間存在一定時間周期性，可直接導致過戶申報價格與市場價格存在一定的差異性，如何對這部分差額進行稅收調(diào)節(jié)，需要進行系統(tǒng)性統(tǒng)籌策劃，合理節(jié)稅，從而減少處置成本。

3.缺乏低效不動產(chǎn)的安全管理

在處置實踐中，一旦該低效不動產(chǎn)被列入處置的范圍，往往會忽略該資產(chǎn)的安全性管理。為此，保持資產(chǎn)的安全性與完整性是處置工作的前提保證，需要進一步加強處置資產(chǎn)在抵押、擔保、涉訴等方面的管理；加強資產(chǎn)處置的風險管理，特別是在資產(chǎn)成交后尚未完成產(chǎn)權過戶前的責任落實與風險管控，需要明確管理責任，確保資產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移前的穩(wěn)定性、安全性、完整性。

參考文獻：

篇3

據(jù)中國統(tǒng)計年鑒2010統(tǒng)計，截至2009年底，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務收入在500萬元以上的企業(yè)）共434 364個，其中中小企業(yè)431 110個，占整個規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)的99.25%。創(chuàng)造的工業(yè)產(chǎn)值為372 499億元，占整個規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的67.94%。創(chuàng)造的最終產(chǎn)品和服務價值相當于國內(nèi)生產(chǎn)總值的60%左右，繳稅額為國家稅收總額的50%左右，提供了近80%的城鎮(zhèn)就業(yè)崗位。中小企業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展、市場繁榮和就業(yè)擴大的重要基礎，并以其靈活的運行機制和市場適應能力，成為中國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變的推動力量。近年來，政府出臺了一系列支持中小企業(yè)發(fā)展的政策，中央銀行和各類商業(yè)銀行也制定了若干支持中小企業(yè)的信貸措施，并加大對中小企業(yè)的金融服務，使得中小企業(yè)的融資渠道逐步拓寬，融資困難有所緩解，但是與中小企業(yè)發(fā)展中旺盛的資金需求相比，還是難以滿足需要。

一、以動產(chǎn)質(zhì)押緩解中小企業(yè)融資難問題

由于在公開資本市場上直接融資的政策限制，大多數(shù)中小企業(yè)無法通過直接融資渠道獲得資金來源。據(jù)中國人民銀行調(diào)查顯示，我國中小企業(yè)融資供應的98.7%來自銀行貸款，由此推斷中小企業(yè)融資仍主要依賴銀行貸款。而中小企業(yè)能否取得銀行貸款，主要是看能否提供抵押物和抵押擔保。目前，國內(nèi)銀行一般偏好于房地產(chǎn)抵押，一方面是因為我國資產(chǎn)交易市場尚不發(fā)達，另一方面是因為銀行缺乏對其他資產(chǎn)，諸如機器設備、存貨、應收賬款的鑒別和定價能力，況且上述資產(chǎn)易損耗、價值波動較大（余劍梅，2011）。因此，我國中小企業(yè)由于普遍缺乏合乎銀行標準的抵押資產(chǎn)而難以取得貸款。另外，相對于大企業(yè)來說，中小企業(yè)由于經(jīng)營管理不規(guī)范、財務制度不健全、信息不透明、抗風險能力差等原因，也導致其很難找到信用擔保人，不能提供銀行要求的有效擔保。如何通過金融創(chuàng)新方式解決銀行與中小企業(yè)之間的借貸矛盾，增大貸款力度，是緩解目前中小企業(yè)貸款難的關鍵所在。

所謂動產(chǎn)質(zhì)押融資，是指債務人或者第三人將其動產(chǎn)移交債權人占有，將該動產(chǎn)作為債權的擔保。當債務人不履行其債務時，債權人有權依照中國《擔保法》的規(guī)定以該動產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該動產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。在實踐中，動產(chǎn)質(zhì)押融資是指貸款企業(yè)將動產(chǎn)存放在商業(yè)銀行指定或認可倉庫中的動產(chǎn)作為質(zhì)押物，作為質(zhì)押物的動產(chǎn)在銀行的監(jiān)控下流動，據(jù)此向銀行申請貸款（或辦理銀行承兌匯票）的一種特殊融資方式。這里作為“動產(chǎn)”的質(zhì)押物是指不動產(chǎn)以外的各類財產(chǎn)，如機器設備、原材料、車輛、各種用品等（劉如意，2009）。由于動產(chǎn)比不動產(chǎn)更易于移動和流通，變現(xiàn)更為快速，從而決定了動產(chǎn)質(zhì)押融資具有自償性強、安全性高、流動性快、盈利性大等特點。因此，動產(chǎn)質(zhì)押融資符合中小企業(yè)缺乏不動產(chǎn)抵押物的特點，解決了中小企業(yè)貸款難的問題，在我國具有廣泛的發(fā)展前景。

1.中小企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要

中小企業(yè)在市場擴張和規(guī)?；\作中面臨的最大威脅就是流動資金不足，而存貨占用資金比重大、成本高也使得這種資金壓力顯得尤其突出。動產(chǎn)質(zhì)押融資充分利用中小企業(yè)暫時閑置的原材料、產(chǎn)品、庫存商品等存貨資產(chǎn)作為質(zhì)押，向銀行申請貸款，緩解了中小企業(yè)缺乏融資抵押與融資擔保的困難，有助于企業(yè)融通資金，擴大生產(chǎn)經(jīng)營，增加營業(yè)利潤，同時也有效地保障了中小企業(yè)質(zhì)押物的安全性與完整性。

2.降低銀行貸款風險的需要

銀行通過與監(jiān)管方物流企業(yè)的合作，增強了對中小企業(yè)貸款風險的控制能力，從而也帶來了新的業(yè)務利潤增長點。銀行為了減少壞賬損失、加快資金周轉(zhuǎn)、控制貸款風險，需要了解質(zhì)押物的規(guī)格、型號、質(zhì)量、價格、銷售區(qū)域、承銷商等大量信息，要察看權力憑證原件，辨別真?zhèn)?，這些工作不僅增加了銀行貸款的成本，而且也超出了銀行的日常業(yè)務范疇。而第三方物流企業(yè)具有掌握企業(yè)存貨信息、配送情況、客戶資信等優(yōu)勢，作為擔保方，他們可以代替銀行作出風險評估和監(jiān)控，從而分散和降低銀行貸款的風險。

3.物流企業(yè)增值服務的需要

作為擅長庫存管理和配送管理的第三方物流企業(yè)，由于掌握中小企業(yè)庫存變動和充分的客戶信息，在融資活動中成為借款企業(yè)與銀行之間的橋梁與紐帶，動產(chǎn)質(zhì)押融資幫助倉儲物流企業(yè)找到了高利潤的增值服務項目，以多功能、全方位的資產(chǎn)管理，提高了動產(chǎn)質(zhì)押融資的可操作性，實現(xiàn)動產(chǎn)質(zhì)押融資運作的專業(yè)化、協(xié)作化與社會化。

二、動產(chǎn)質(zhì)押融資存在的主要風險

動產(chǎn)質(zhì)押融資在我國開展時間不長，中小企業(yè)、銀行、第三方物流企業(yè)在積極探索、拓展此類業(yè)務的同時，也應該注意防范和規(guī)避相關風險，除了貸款業(yè)務本身存在的信用風險、道德風險等，還存在不容忽視的其他風險。

1.質(zhì)押物估價及價格波動的風險

首先，在放貸前，由于動產(chǎn)質(zhì)押物品種多，價格受市場波動影響大，很難準確估計其價值，貸款銀行僅憑借款人出具的進貨合同、購銷發(fā)票等憑據(jù)，難以判斷其真實的市場價值，甚至可能出現(xiàn)個別企業(yè)為了惡意騙取貸款而與不良評估公司串通，故意高估質(zhì)押物價值的情況，勢必會加大銀行貸款的風險。其次，由于動產(chǎn)質(zhì)押物涉及不同行業(yè)，銀行方如果對行業(yè)不熟悉、對質(zhì)押物的市場價格走勢難以預測，貸款發(fā)放出去以后，在跟蹤監(jiān)督不到位的情況下，可能會出現(xiàn)質(zhì)押物的變現(xiàn)價格低于已發(fā)放貸款本金加利息的情況，從而影響銀行貸款的足額回收。最后，如果出現(xiàn)債務人無法按期償還債務時，作為債權人的銀行有權依法處置質(zhì)押物，但是，若質(zhì)押物出現(xiàn)市場滯銷、大幅跌價甚至毀損時，根本無法實現(xiàn)足額變現(xiàn)，將會給銀行帶來較大的風險和損失。

2.質(zhì)押物監(jiān)管的風險

目前，動產(chǎn)質(zhì)押融資的實際操作模式中，多由中小企業(yè)向銀行申請貸款并以動產(chǎn)進行質(zhì)押擔保，銀行委托第三方物流企業(yè)代為監(jiān)管質(zhì)押物，履行保管、倉儲與監(jiān)督管理的責任，對貨物的數(shù)量、質(zhì)量負責，對貨物出入庫權利予以限制和約束，如有發(fā)現(xiàn)有害于銀行利益的情形及時通知銀行，降低銀行的風險和損失。在這種委托關系下，如出現(xiàn)物流企業(yè)監(jiān)管人員瀆職會造成監(jiān)管失控的風險。雖然物流企業(yè)作為監(jiān)管者要承擔相應的法律責任，但實際上貨物價值損失的直接受害者仍是銀行。甚至可能出現(xiàn)未經(jīng)銀行同意的情況下擅自提取、處理質(zhì)物，給銀行債權的實現(xiàn)帶來風險；或者銀行由于缺乏經(jīng)驗，聘請的物流企業(yè)管理水平、硬件設施落后，配套監(jiān)管措施跟不上，不能有效履行第三方監(jiān)管職能。

3.相關法律制度不健全

動產(chǎn)質(zhì)押擔保雖然在最近幾年受到重視，得到了快速發(fā)展，但動產(chǎn)擔保制度尚不健全，有些法律規(guī)定還比較模糊，企業(yè)和銀行在實際操作中時常感到無法可依。特別是在質(zhì)押物監(jiān)管責任方面，相關法律法規(guī)中并沒有明確規(guī)定，銀行借款人和物流企業(yè)等合作方都是根據(jù)各自對動產(chǎn)監(jiān)管業(yè)務的理解，簽訂三方協(xié)議，通過協(xié)議來約束責權利的劃分。在實際中，由于各個商業(yè)銀行經(jīng)營管理獨立，并沒有形成全國范圍內(nèi)統(tǒng)一的業(yè)務模式和操作流程，也造成了動產(chǎn)質(zhì)押合同文本數(shù)量多且不規(guī)范的現(xiàn)狀。另外，社會信用監(jiān)控體系、質(zhì)押登記體系不健全，也給動產(chǎn)質(zhì)押融資業(yè)務的開展帶來了極大的風險。

三、動產(chǎn)質(zhì)押融資的風險防范

1.加強對質(zhì)押物的風險控制

為了應對質(zhì)押物估價及價格波動的風險，貸款銀行應在貸前對質(zhì)押物做好詳細的市場調(diào)查分析，并通過與物流企業(yè)的合作，形成信息共享機制，對質(zhì)押物的市場需求、品牌、質(zhì)量、競爭力等影響質(zhì)押物價值的因素進行分析，選擇合適的質(zhì)押物，防止質(zhì)押物價值的貶損。另外，準確確定質(zhì)押率、質(zhì)押物價值，設立質(zhì)押物價值安全預警線。如果客戶不能及時按期歸還貸款，銀行應當委托第三方物流企業(yè)降低價格盡快銷售質(zhì)押物。

2.健全和完善動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管機制

動產(chǎn)質(zhì)押融資模式的風險有很大一部分是對質(zhì)押物的監(jiān)管風險，健全和完善動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管機制是控制風險的關鍵點。首先，人民銀行應出臺統(tǒng)一的動產(chǎn)質(zhì)押操作規(guī)范細則，明確各環(huán)節(jié)的操作流程、風險點控制及監(jiān)管措施等，建立一套高效的動產(chǎn)質(zhì)押管理系統(tǒng)。其次，銀行與監(jiān)管方物流企業(yè)應建立戰(zhàn)略合作關系，共同對質(zhì)押物實施監(jiān)控，形成嚴密的多方位監(jiān)控系統(tǒng)。銀行必須嚴格審查并篩選資質(zhì)高、信用和管理能力強的物流企業(yè)作為監(jiān)管方，并在合同中約定物流企業(yè)對客戶貸款額度進行信用擔保、客戶按期歸還貸款后予以額外獎勵等措施，激勵物流企業(yè)，與其形成利益共同體。第三，質(zhì)押物監(jiān)管過程中，銀行必須配備自己的專業(yè)監(jiān)管人員，定期及不定期巡視質(zhì)押物的保管與流動情況，并在銀行信息系統(tǒng)中實時記錄，降低銀行操作風險和企業(yè)道德風險。

3.規(guī)范和完善相關法律制度

目前，動產(chǎn)質(zhì)押融資并沒有統(tǒng)一的行業(yè)標準和操作規(guī)范，亟待最高人民法院出臺相關司法解釋，防止在動產(chǎn)質(zhì)押糾紛訴訟過程中出現(xiàn)無法可依的尷尬局面。例如關于動產(chǎn)質(zhì)押標的物的范圍、轉(zhuǎn)質(zhì)問題、動產(chǎn)質(zhì)權的善意取得保護問題等，法律宜作進一步規(guī)定。二是完善中小企業(yè)征信系統(tǒng)。工商管理部門應建立全國統(tǒng)一的企業(yè)資料網(wǎng)上查詢系統(tǒng)，將在工商部門注冊登記的中小企業(yè)的基本資料、財務狀況、納稅情況、信用狀況等進行公布，便于銀行和監(jiān)管方了解借款企業(yè)的真實情況，緩解信息不對稱的矛盾。三是完善質(zhì)押登記公示制度。建立統(tǒng)一、規(guī)范的公示登記制度，明確動產(chǎn)質(zhì)押的優(yōu)先受償權，避免善意第三人遭受損害，規(guī)范不同登記機關各自的責任和義務，避免多頭登記和重復登記。

參考文獻：

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[4] 付旭東.關于動產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管責任的探討[J].中國儲運，2011，（8）.

篇4

論文關鍵詞 動產(chǎn)浮動抵押 抵押擔保 風險分析 防范措施 風險監(jiān)控

隨著社會的發(fā)展，動產(chǎn)浮動抵押擔保的方式已經(jīng)成為了當今擔保領域的發(fā)展趨勢。它為企業(yè)拓寬了擔保方式，便于一些中小企業(yè)進行融資。同時，動產(chǎn)浮動抵押擔保在我國的實踐應用中，也取得了良好的成績，盡管如此，仍然存在著一些問題，影響著整個的動產(chǎn)浮動抵押擔保的發(fā)展。

一、關于動產(chǎn)浮動抵押的相關概述以及現(xiàn)在的實行狀況

浮動抵押是一種比較特別的抵押方式，指的是抵押人將自己現(xiàn)在以及將來的部分或者是所有財產(chǎn)都設定為擔保的抵押方式。主要有以下幾點特點：擔保物資是抵押人現(xiàn)在以及將來的所有財產(chǎn)；這些抵押物資一直處在不斷變動的狀態(tài)；在沒有結(jié)束抵押關系之前，抵押人可以繼續(xù)經(jīng)營。浮動抵押的方式增加了擔保財產(chǎn)的分量，可以在進行正常經(jīng)營的同時，滿足融資的需要。盡管如此，浮動抵押也存在著一定的風險，因為抵押標不穩(wěn)定，導致債權人的利益不明顯，同時也不利于其利益的實現(xiàn)。

長期以來，我國銀行的擔?？偸沁^分依賴不動產(chǎn)，嚴重的阻礙了我國經(jīng)濟的發(fā)展，其主要表現(xiàn)在以下三個方面：第一，縮小了擔保資源范圍，使得信貸環(huán)境更加緊張；第二，由于銀行過分的依賴一些不動產(chǎn)，例如房地產(chǎn)等，增加了金融風險；第三，增加了中小企業(yè)以及一些農(nóng)戶的貸款困難。因此，為了解決這種情況，一些銀行開始實施動產(chǎn)浮動抵押擔保的方式，并且經(jīng)過實踐證明效果不錯。動產(chǎn)浮動抵押擔保方式的出現(xiàn)，一方面豐富了銀行的業(yè)務品種，增加了銀行的信譽額度和受益率；另一方面增加了中小企業(yè)以及農(nóng)戶的融資和貸款方式。另外，因為動產(chǎn)浮動抵押擔保主要設立的是變動不易的財產(chǎn)，降低了信貸的風險。盡管如此，根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段，動產(chǎn)擔保存在著嚴重的違約貸款行為，而且貸款的回收率很低，巨大的風險使得一些金融機構對于動產(chǎn)浮動抵押貸款望而卻步，或則大多處于試點階段。實質(zhì)上，現(xiàn)階段的動產(chǎn)浮動抵押擔保已經(jīng)處于停止不動的困境。

二、關于動產(chǎn)浮動抵押擔保的風險分析

由于動產(chǎn)浮動抵押擔保制度的自身屬性的原因，在對抵押物資進行評估的時候，無法準確預測和評估物資的價值。主要是因為浮動抵押的物資具有集合性、浮動性以及流動性。因此在進行物資抵押的時候，就涉及到抵押品所有權、范圍和品種、價值判定、登記管理以及抵押人選擇等一系列的問題。下面主要針對這些問題進行分析：

（一）關于抵押物資的所有權問題

對于抵押物資，一定要明確其最基本的權屬問題。分不清權屬的抵押物資，銀行不能夠進行貸款抵押。但是，在現(xiàn)實中，存在著一些借款人利用已經(jīng)出售的物資抵押貸款，或者是利用預售的物資抵押貸款，還有一些借款人用來抵押貸款的物資沒有發(fā)票等，這些物資都不能夠作為銀行貸款的抵押。

（二）關于抵押物資范圍以及品種問題

就目前的抵押擔保行為來看，它是還款行為的第二種有效方式，關于抵押品（抵押物）是否能夠變現(xiàn)的問題和能力直接關系著能否收回貸款的行為?，F(xiàn)階段，從大多浮動貸款業(yè)務的種類來看，其大部分都屬于存貨浮動抵押。這些抵押品包含了原材料、半成品等，類似于蜜柚、竹膠板、茶葉等，這些抵押品具有很大的流動性，企業(yè)可以進行隨時消耗和出售；而且這些抵押品大多具有多個存放地點，同時存貨量很大；還有這些抵押品因為品種繁多，導致保管和存放要求不同，增加了存放難度，而且這些抵押品容易貶值，不利于銀行監(jiān)管。這種種原因都導致無法準確的進行檢查核實。

（三）關于抵押物資的價值判定問題

在銀行進行發(fā)放貸款的時候，首先要對抵押品（抵押物）進行價值評估，然后根據(jù)評估值確定貸款額度。關于存貨浮動抵押，企業(yè)的存貨價值影響著銀行的貸款額度。同時，由于當?shù)氐墓ど坦芾聿块T在對存貨進行價值評估和登記的時候，沒有嚴格進行價值評估，只是簡單的依照企業(yè)的存貨清單進行抽查，然后進行估算，準確率偏低?，F(xiàn)階段，關于企業(yè)存貨評估有兩個重要問題：第一，沒有規(guī)范的存貨評估標準；第二，在進行存貨評估的時候，沒有嚴格的評估程序。目前，在國內(nèi)外都沒有完善的存貨抵押品評估數(shù)據(jù)庫，導致銀行在進行存貨評估的時候，沒有科學的評估程序和技術手段，只是依靠經(jīng)驗和主觀判斷，最終使得評估不準確。

（四）關于抵押物資登記管理的問題

銀行在進行浮動抵押貸款業(yè)務的時候，由于浮動抵押品的特點，使得容易出現(xiàn)一些多頭抵押的騙貸行為。在進行存貨登記的時候，當?shù)氐墓ど滩块T沒有進行存貨核查和監(jiān)督，只是簡單的填寫《動產(chǎn)抵押登記書》，使得一些企業(yè)存在重復抵押、騙貸的現(xiàn)象。另外，因為企業(yè)存貨具有不穩(wěn)定性，處在不斷的變動之中，有的抵押存貨被出售之后，企業(yè)沒有進行及時的補充，造成空庫的現(xiàn)象，使得貸款缺少了物質(zhì)保證。同時，在貨款回籠之后，銀行很可能會因為沒有及時的收回貸款，而被擠占或者挪用信貸基金。

（五）關于抵押人的選擇問題

使用動產(chǎn)浮動抵押擔保，關于抵押人的選擇要求十分重要，要考慮到抵押人的經(jīng)濟狀況、信譽狀況等。然而，在實際中，對于抵押人的判別情況常常會因為一些假象而被蒙蔽，這樣直接影響到抵押物的變現(xiàn)能力。以下是對于抵押物變現(xiàn)能力有影響的幾種情況：第一，企業(yè)的規(guī)模小，產(chǎn)品的銷售能力低；第二，企業(yè)的經(jīng)營效果差，存在著原材料市場供給斷層的情況；第三，企業(yè)的資金流動不足，存在著很嚴重的資產(chǎn)負債情況；第四，企業(yè)的經(jīng)營結(jié)構不合理等。所以，銀行在對企業(yè)辦理動產(chǎn)浮動抵押擔保業(yè)務的時候，一定要充分調(diào)查清楚企業(yè)的經(jīng)營狀況，避免選擇了不利的企業(yè)和抵押物資。

三、關于動產(chǎn)浮動抵押擔保風險的具體防范措施探討

（一）嚴格選擇抵押以及擔保對象和物資

首先，在進行抵押以及擔保對象和物資選擇的時候，要利用之前一些有良好合作關系的老客戶，選擇那些經(jīng)濟規(guī)模、信用以及運營情況俱佳的客戶居委支持對象。其次，關于抵押物資的選擇，要確定物資的通用能力以及變現(xiàn)能力，同時也要考慮這些抵押物資的價值評估以及保存問題，在進行價值評估的時候，一定要規(guī)范抵押物資的評估登記。評估機構要出示相關的資料，例如，資產(chǎn)評估資格證書以及評估報告等。還要規(guī)范評估程序以及評估的方法，清晰一些特定物資的進貨地點、明確各種評估方式判定的物資價值和變現(xiàn)能力。最后，依照《物權法》的規(guī)定，在存貨抵押設立好之后，一定要及時辦理存貨抵押登記。

（二）簽訂抵押合同，實施優(yōu)先受償

簽訂抵押合同，可以避免在以后出現(xiàn)抵押物歸屬權的爭議問題，因此，在進行抵押合同簽訂的時候，要設置一些限制性條款，同時完善抵押人承諾條款。還有，要約定抵押權實現(xiàn)的條款，這樣銀行就可以利用該條款，清晰合同中的各種抵押權實現(xiàn)的狀況，確定抵押貸款的風險性質(zhì)和大小。在特殊的情況下，還可以利用約定條款進行一些其他擔保方式的選擇。另外，在進行浮動抵押貸款的發(fā)放的時候，要利用多種擔保方式結(jié)合的手段，綜合運用各種資產(chǎn)的抵押以及擔保。因為動產(chǎn)浮動抵押與企業(yè)的賬款質(zhì)押之間有一定的銜接和利用，所以銀行可以通過賬款資金對企業(yè)的存貨情況進行監(jiān)督和控制，切實做到“封存”管理。

（三）建立和完善各種制度和措施，實行風險監(jiān)控

現(xiàn)階段，我國大多的銀行都沒有具體的動產(chǎn)浮動抵押擔保的管理方法，同時隨著社會的發(fā)展和需求，越來越多的企業(yè)出現(xiàn)關于動產(chǎn)抵押的一些細則和管理方法。因此，我們必須建立和完善一種標準的動產(chǎn)浮動抵押制度，監(jiān)督和規(guī)范動產(chǎn)浮動抵押方式，在進行抵押時，除了要有雙方簽訂的具體協(xié)議，還要有第三方的監(jiān)管制度。保證銀行的利益，建立風險監(jiān)控機制，實行風險監(jiān)控。這就要求首先要嚴格進行自力救濟試點的設定，這樣在沒有抵押人點頭同意的情況下，抵押權人可以不受任何控制的實施抵押權的處分行為，便于債權人實現(xiàn)債權；其次，對于動產(chǎn)浮動抵押擔保債權要具有自己的執(zhí)行力，并且能夠嚴格執(zhí)行。除了自力救濟之外，還要設立公力救濟，賦予其一定的強制執(zhí)行力，在執(zhí)行的過程中，如果收到限制，可以利用民事訴訟法，強制執(zhí)行動產(chǎn)浮動擔保的債權。

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【關鍵詞】 基礎資產(chǎn)；回購；內(nèi)部收益率；債權轉(zhuǎn)讓收益

資產(chǎn)證券化就是將原始權益人不流通的存量資產(chǎn)或可預見的未來收入（即基礎資產(chǎn)）通過專項機構（Special purpose vehicle，SPV），構造和轉(zhuǎn)換為資本市場可銷售和流通的金融產(chǎn)品即證券的過程。這種由一組不連續(xù)的應收賬款或其他資產(chǎn)組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流量支持的證券，被稱之為資產(chǎn)支持證券（Asset－backed securities，即ABS），是通過在資本市場和貨幣市場發(fā)行證券籌資的一種直接融資方式。資產(chǎn)證券化作為近年來金融創(chuàng)新的重要工具，在我國得到了快速發(fā)展。

一、資產(chǎn)證券化融資的特點

（一）資產(chǎn)證券化是一種表外融資方式

原始權益人對證券化資產(chǎn)采取真實銷售的方式出讓給專項機構，符合《企業(yè)會計準則第23號――金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移》中關于終止確認金融資產(chǎn)的規(guī)定，原始權益人應當終止確認已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的債權，并將該項債權從其賬戶和資產(chǎn)負債表內(nèi)予以轉(zhuǎn)銷。這種融資方式有利于保持原有負債比率，為企業(yè)再融資提供了便利。

（二）資產(chǎn)證券化是一種低成本的融資方式

由于信用增級技術的應用，使ABS具有較高的信用等級，因此，票面利率一般較低。

（三）資產(chǎn)證券化有利于提高存量資產(chǎn)的質(zhì)量

可加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和資金循環(huán)，提高資產(chǎn)收益率和資金使用效率。

二、資產(chǎn)證券化的意義

（一）政府可以利用市場資金進行公共項目建設

政府可以通過BT、BOT等方式，將一些大型基礎設施建設項目委托給企業(yè)進行籌資、建設，以分期付款的方式回購已建成的項目。企業(yè)利用BT、BOT項目通過資產(chǎn)證券化的方式進行融資，從而實現(xiàn)政府利用市場資金進行公共項目建設的目的。

（二）減少對政府財政預算的影響

政府可以在自有資金不足的情況下，利用社會資金進行基礎設施建設。政府可以集中資源，對那些不被投資者看好但又對國家有重大戰(zhàn)略意義的項目進行投資。

（三）部分降低政府的風險

政府與項目公司共同分擔項目風險，而且風險將通過項目評估時的定價而變得清晰，這樣降低了政府的風險。

（四）轉(zhuǎn)變政府職能，提高行政管理效能

政府將涉及公共項目中一些具體的事務如具體項目的設計、融資、施工、維護等委托給具有豐富經(jīng)驗的企業(yè)去處理，政府可以集中對公共項目進行整體的規(guī)劃與設計，并對公共項目實施有效的監(jiān)管。

（五）有利于提高公共項目建設效率和公共產(chǎn)品的質(zhì)量

把企業(yè)運營效率引入到基礎設施項目，可以極大地提高項目建設質(zhì)量并加快項目建設進度。企業(yè)作為盈利性組織，只有提高產(chǎn)品及服務的質(zhì)量才能夠贏得市場。

（六）加快基礎設施建設，改善投資環(huán)境

資產(chǎn)證券化可以在短期內(nèi)在資本市場上籌集大量的資金，為快速建設基礎設施提供了資金支持。

三、資產(chǎn)證券化操作流程

外環(huán)二期總投資345,472萬元，全部由新區(qū)財力出資建設，2002年注入浦發(fā)集團，增加資本公積。該項資產(chǎn)證券化的方式為：集團與新區(qū)政府簽訂回購協(xié)議，由新區(qū)政府以年金支付的方式對該資產(chǎn)進行回購；集團以其擁有的全部回購款的債權作為基礎資產(chǎn)，委托證券公司作為管理人設立專項計劃向金融市場募集資金。

該項目的具體方案是：新區(qū)政府與集團簽訂回購協(xié)議，回購基數(shù)以審計報告確認的投資完成額345,472萬元為基準，新區(qū)政府按5.187%的內(nèi)部收益率計算，自2006年9月起分8年進行回購，回購年金為51,201萬元。按照發(fā)行6年期的受益憑證的方案，2006年10月專項計劃募集資金流入261,650萬元。本項目8年累計現(xiàn)金流入364,052萬元（現(xiàn)值345,472萬元）。

資產(chǎn)證券化的具體操作流程如下圖：

四、資產(chǎn)證券化有關會計處理的說明

由于資產(chǎn)證券化是一項新型的證券市場融資業(yè)務，現(xiàn)行會計法規(guī)對該業(yè)務所涉及的會計處理尚無明確、具體的規(guī)定。參照《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則》關于長期投資的規(guī)定，以及《企業(yè)會計準則第23號――金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移》的規(guī)定，根據(jù)資產(chǎn)回購協(xié)議和專項計劃方案，擬訂了該項業(yè)務的會計核算方法，并對資產(chǎn)負債表結(jié)構及損益的影響作如下說明。

（一）科目設置

1. 其他應收款――外環(huán)二期回購款：核算資產(chǎn)交付政府后（其所有權上的風險和報酬均已轉(zhuǎn)移）應收政府的回購款。

2. 投資收益――債權轉(zhuǎn)讓收益：核算專項計劃支付的購買債權的金額與債權成本之間的差額。

（二）會計處理

根據(jù)2006年2月財政部頒布的企業(yè)會計準則的規(guī)定，須按實際利率法計算每期的投資收益，即按回購協(xié)議確定的內(nèi)部收益率計算每期利息收入。外環(huán)二期資產(chǎn)證券化項目利潤結(jié)轉(zhuǎn)情況見表1：

1. 向新區(qū)政府出售外環(huán)二期資產(chǎn)：按照回購協(xié)議確定的回購基數(shù)記入“其他應收款――外環(huán)二期回購款”，同時減記固定資產(chǎn)。

借：其他應收款――外環(huán)二期回購款345,400萬元

貸：固定資產(chǎn)――外環(huán)二期345,400萬元

若回購基數(shù)與資產(chǎn)成本不一致，則差額記入“營業(yè)外收入――處置固定資產(chǎn)凈收益”或“營業(yè)外支出――處置固定資產(chǎn)凈損失”。

2. 收到第一期回購款51,201萬元：

借：銀行存款51,201萬元

貸：其他應收款――外環(huán)二期回購款 51,201萬元

3. 向?qū)ｍ椨媱澒芾砣顺鍪刍刭徍贤瑐鶛啵簩?007年至2012年6年期的回購本金自“其他應收款――外環(huán)二期回購款”科目轉(zhuǎn)出，其與專項計劃支付的購買合同債權的差額確認為投資收益。

根據(jù)方案，2006年10月，專項計劃的支付額為261,650萬元

借：銀行存款 261,650萬元

貸：其他應收款――外環(huán)二期回購款245,594萬元

投資收益――債權轉(zhuǎn)讓收益16,056萬元

4. 支付一次性相關費用：支付給專項計劃管理人的費用可在轉(zhuǎn)讓收益中扣除。

借：投資收益――債權轉(zhuǎn)讓收益4,500萬元

貸：銀行存款4,500萬元

5. 計提營業(yè)稅及附加：對專項管理計劃的收益計提營業(yè)稅及附加費。

借：投資收益――債權轉(zhuǎn)讓收益891萬元

貸：應交稅費――營業(yè)稅及附加 891萬元

（三）對資產(chǎn)負債表結(jié)構的影響

對資產(chǎn)及流動比率的影響：浦發(fā)集團出售外環(huán)二期的資產(chǎn)，使固定資產(chǎn)減少、流動資產(chǎn)增加，大大增強了資產(chǎn)的流動性，流動比率將大幅上升。

五、資產(chǎn)證券化所涉及的稅務問題

（一）出售基礎資產(chǎn)

1. 營業(yè)稅

根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）文件的規(guī)定：個人和單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

另根據(jù)原始權益人與資產(chǎn)購回方簽定的外環(huán)二期資產(chǎn)購回協(xié)議約定，購回價款為上海市審計局出具的審計報告確認的投資完成額（即標的資產(chǎn)原始入賬金額。）

參照上述規(guī)定，轉(zhuǎn)讓過程未產(chǎn)生溢價，無須計繳營業(yè)稅。

但是，在原始權益人與資產(chǎn)購回方簽定的《外環(huán)二期資產(chǎn)購回協(xié)議》中，還約定了下述條款：標的資產(chǎn)購回價款分8年支付。由于標的資產(chǎn)購回價款支付時間跨度較長，雙方確認同意按內(nèi)部收益率5.187%來計算未付標的資產(chǎn)購回價款的資金占用成本。這部分收益為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，須全額計繳營業(yè)稅。

2. 企業(yè)所得稅

原始權益人與資產(chǎn)購回方簽定《外環(huán)二期資產(chǎn)購回協(xié)議》，該項資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未產(chǎn)生溢價，不涉及企業(yè)所得稅。

（二）出售基礎資產(chǎn)對應之應收債權

1. 印花稅

根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于信貸資產(chǎn)證券化有關稅收政策問題的通知”》（財稅 [2006]5號）規(guī)定，投資者、發(fā)起機構、受托機構、資金保管機構、證券登記托管機構以及其他為證券化交易提供服務的機構，因資產(chǎn)證券化產(chǎn)生的相關合同、發(fā)售和買賣資產(chǎn)支持證券暫免征收印花稅。因此，可推斷原始權益人因?qū)ｍ椨媱澦a(chǎn)生的相關合同暫無須繳納印花稅。

2. 營業(yè)稅

根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于奧伊爾投資管理有限責任公司從事金融資產(chǎn)處置業(yè)務有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2005]55號），奧伊爾投資管理有限責任公司出售、轉(zhuǎn)讓債權或?qū)⑵涑钟械膫鶛噢D(zhuǎn)為股權不征收營業(yè)稅。因此，可推斷按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策的有關規(guī)定，原始權益人依據(jù)與專項計劃管理人簽署的《債權轉(zhuǎn)讓合同》轉(zhuǎn)讓應收債權無須繳納營業(yè)稅。

3. 企業(yè)所得稅

原始權益人因轉(zhuǎn)讓基礎資產(chǎn)取得的相關收益，應按照現(xiàn)行企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計繳企業(yè)所得稅。

在資產(chǎn)證券化這一金融創(chuàng)新工具得到快速發(fā)展的今天，我們期待著在會計和稅收領域有更明確的核算方法和更優(yōu)惠的稅收政策出臺，使更多的企業(yè)得以享受資產(chǎn)證券化帶來的收益。

【參考文獻】

篇6

[關鍵詞]非房地產(chǎn)開發(fā)項目；在建工程；抵押；登記

[中圖分類號]D923.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0114-02

在建工程從概念上理解是指經(jīng)過審批正在建設中的房屋及其他建筑物。從法律意義上講是未通過竣工驗收之前都還屬于在建工程。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)抵押給貸款銀行的行為?！斗课莸怯涋k法》第五十九條，以在建工程設定抵押的，當事人應當申請在建工程抵押權設立登記。本文所指非房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程主要指工業(yè)企業(yè)項目的在建工程[1]。

1 非房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程抵押的現(xiàn)狀分析

1.1 土地使用權存在重復抵押的法律風險

由于目前我國大部分地方土地管理部門和房產(chǎn)登記部門還是相分離的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權，而土地使用權抵押在土地管理部門登記。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押，在建工程（含土地）抵押則是在房產(chǎn)登記部門登記，由于土地管理部門和房產(chǎn)登記部門信息不互通，如果抵押人的土地使用權抵押登記尚未注銷，而又申請辦理在建工程抵押登記，房產(chǎn)登記部門給予辦理了在建工程抵押登記，造成了同一宗土地辦理了兩次抵押登記，極有可能會造成重復抵押的法律風險。

1.2 存在再次申請在建工程抵押登記的情形

例如一個工業(yè)項目的投入由于建設資金的原因存在建設一部分廠房未竣工驗收即投入使用，致使整個項目建設周期拉長，而由于在建工程抵押期限相對較短，抵押期限到期后，抵押人會以其余在建的建筑物申請在建工程抵押，企業(yè)通過這種方式可以繼續(xù)從銀行獲取資金，然而從建設部門監(jiān)管角度來說，會存在一定的隱患，整體項目無法按審批的要求及時竣工驗收，而未竣工驗收即投入生產(chǎn)，則涉及建筑工程安全的問題。

2 非房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程抵押存在的問題

2.1 抵押物評估價值給抵押權人帶來的風險

抵押物的價值應當能確保抵押權人債權的實現(xiàn)，而抵押物評估價值虛高的結(jié)果，給抵押權人收回債權帶來了不確定的風險。以下造成抵押物評估價值虛高的因素有：①由于評估機構對評估業(yè)務的競爭，評估人員往往會迎合抵押人想多貸款的要求，對抵押物價值進行評估時人為造成評估價值虛高；②評估機構在評估在建項目時由于對土地性質(zhì)、項目權屬、工程進度等方面影響實際價值方面的因素考慮欠缺而影響了評估價值的準確性；③如果抵押雙方以協(xié)議作價的方式確定抵押物的價值，由于銀行信貸人員缺乏房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識，對抵押物價值的估算缺乏準確性，極易出現(xiàn)協(xié)議作價的價值與市場價值有較大的誤差。

2.2 非房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程實現(xiàn)抵押權存在一定的局限性

各地工業(yè)園區(qū)存在規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)的限制，在建項目往往屬于工業(yè)用途，抵押人如到期無法償還債務，債權人實現(xiàn)債權處置抵押物時，由于用途、規(guī)劃條件的限制，處置該抵押物時受讓人會存在一定的局限性，無法確保抵押權人債權的實現(xiàn)。

2.3 如何確定在建工程抵押登記的標準與條件

目前對在建工程較普遍的理解是指處于建設過程中，尚未完工并未交付使用的工程項目。筆者對在建工程的理解是，建筑工程未達到竣工驗收條件或未通過竣工驗收都屬于在建工程。對于在建工程抵押登記各地都有不同的規(guī)定，如北京對《關于房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程抵押登記有關問題的通知》里，房屋已竣工或?qū)嶋H投入使用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應依法抓緊辦理房屋初始登記，不得再按在建工程辦理登記手續(xù)。由于在建工程不確定因素較多以及工程建設者自身的原因致使工程施工期限的延期，這對抵押登記如何確定是否符合登記的標準與條件都存在現(xiàn)實的問題[2]。

3 解決與規(guī)范非房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程抵押及登記工作的難點及建議

3.1 明確在建工程抵押登記的標準與條件

為實際解決工業(yè)企業(yè)工程建設中的融資問題，房屋登記機構應明確制定在建工程抵押登記的標準與條件。筆者認為凡是未通過竣工驗收并未實際投入使用的，符合規(guī)劃許可，未超過建筑施工許可證中的施工期限，抵押人首次或再次申請在建工程抵押登記，登記機構應當給予辦理。在建工程抵押登記必須具備的條件：①在建工程占用范圍內(nèi)的土地，必須依法取得國有土地使用權證；②投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進度和工程竣工交付日期，可提供由貸款銀行確認的工程進度表等材料（或在抵押合同中載明相關內(nèi)容）；③在建工程不允許為第三方貸款提供擔保，借款人必須為抵押人。

3.2 抵押權人需嚴審抵押物的價值

《物權法》第十三條明確規(guī)定了登記機構不得要求對不動產(chǎn)進行評估，抵押物的價值不是登記機構應當審查的要件，是否超過抵押物價值是抵押權人應當注意的事項，與登記機構無關?！段餀喾ā愤M一步明確了登記機構的職責，同時根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押雙方申請抵押登記時只需提交可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料即可。抵押房地產(chǎn)可以委托評估公司評估，也可以雙方協(xié)議作價，因此抵押物的價值對抵押權人來說是需要重點審查的。登記機構在受理在建工程抵押登記時，則有義務提醒抵押權人注意抵押物價值的風險，筆者建議可以在抵押登記申請表上注明抵押權人應當注意抵押物價值風險的提示。

3.3 登記機構需要完善在建工程抵押登記的審查工作

首先，登記機構審查的重點是所抵押的在建工程的合法性。登記人員應認真審查所抵押在建工程規(guī)劃審批的建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證以及施工許可證，一方面上述規(guī)劃許可的建設單位（即抵押人）需與土地使用權人及債務人須為同一人；另一方面抵押建筑物的建筑面積必須是規(guī)劃審批的面積，因此只有確保抵押人主體的一致性及抵押物的合法性，才能避免抵押物的權屬風險。

其次，根據(jù)《房屋登記辦法》第十九條規(guī)定，辦理在建工程抵押權登記的，房屋登記機構應當實地查看。實地查看的內(nèi)容為：①查看在建的建筑物與規(guī)劃審批是否一致，有無違章現(xiàn)象；②抵押的在建建筑物與提供的《國有土地使用證》的范圍是否一致；③在建工程的完工程度以及是否已投入使用的情況等。對在建工程實地情況以影像資料進行留存，并出具實地查看記錄表，登記時同抵押人提交的材料一同存入檔案。

3.4 做好在建工程抵押轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押的登記工作

《房屋登記辦法》第六十二條規(guī)定，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權初始登記后，當事人應當將在建工程抵押權登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權登記。各地實際操作中，可能存在從初始登記到在建工程抵押登記注銷，再到現(xiàn)房抵押登記這一過程中會產(chǎn)生脫節(jié)或存在一個短暫的時間間隙，由此極可能會損害在建工程抵押中抵押權人的合法權益。如果將房屋初始登記與在建工程抵押登記轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押登記合并辦理，完善這一過程的操作流程，從而實現(xiàn)無縫對接[3]。

4 結(jié) 論

由于非房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程抵押的特殊性及復雜性，無論是房屋登記機構還是抵押權人，都需要從制度上還有操作流程方面不斷去完善，既從服務的角度出發(fā)支持企業(yè)的融資需求，又能從管理制度方面不斷地去完善與健全。

參考文獻：

[1]住房和城鄉(xiāng)建設部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、村鎮(zhèn)建設辦公室.房屋登記辦法釋義[M].北京：人民出版社，2008.

篇7

一、案例分析

(一)案例背景

永州地處湘南,瀟水和湘江在境內(nèi)匯合,有大小河流700余條,是典型的丘陵山區(qū),全市土地面積3366萬畝,列全省第二。2006年末,全市人口577萬,在全省列第五,其中鄉(xiāng)村人口403萬,在全省列第3,全市轄9縣2區(qū),共188個鄉(xiāng)鎮(zhèn),9個街道辦事處,5536個村委會和居委會。農(nóng)村經(jīng)濟占比較大,農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值為218億元,列全省第三,其中林業(yè)產(chǎn)值列全省第一,牧業(yè)產(chǎn)值列第三。主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量居全省前列,糧食總產(chǎn)量占全省10.55%,列全省第三,肉類產(chǎn)量占全省10%,列全省第三。

當前商業(yè)銀行為提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量,有效防范信貸風險,辦理貸款一般都要求借款人提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項目做抵押或有大型的專業(yè)擔保公司提供保證擔保,這實際上與當前農(nóng)村現(xiàn)實不符。因為需要小額支農(nóng)貸款的家庭一般是經(jīng)濟上相對較為困難的家庭,他們多數(shù)居于社會的底層,要找一個有經(jīng)濟實力的擔保人或有效擔保物并非易事。同樣對大多數(shù)農(nóng)村私營企業(yè)或?qū)I(yè)戶來說,他們實力較弱,廠房簡陋、機器設備落后,產(chǎn)品科技含量較低,可用于抵押的有效資產(chǎn)微乎其微,而且變現(xiàn)也相當困難;同時辦理抵押擔保程序復雜,費用較高,既浪費時間,又增加了融資成本。由于缺乏有效擔保人或抵押物,實際上是將最需扶持的農(nóng)戶排除在商業(yè)銀行的大門之外,這樣形成了農(nóng)行在服務“三農(nóng)”時面臨兩難選擇的尷尬局面。

經(jīng)過多年發(fā)展和調(diào)整,永州的農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營呈現(xiàn)出一些新變化。一是種養(yǎng)加大戶不斷涌現(xiàn)。各級政府積極引導土地流轉(zhuǎn)和加快推進山林經(jīng)營權流轉(zhuǎn),對種糧、種林大戶給予資助。僅祁陽縣涌現(xiàn)出種糧20畝以上的大戶2895個。2008年末,全市發(fā)展100畝以上造林大戶886戶,面積達26.6萬畝,其中:500-999畝的94戶,面積6.24萬畝,1000畝以上的36戶,面積5.47萬畝,各類養(yǎng)殖大戶發(fā)展到6萬戶。二是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)帶動效應明顯。全市農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)發(fā)展到2000多家,省級以上龍頭企業(yè)16家,通過公司+基地+農(nóng)戶的經(jīng)營模式,共建萬畝、萬頭(只)龍頭企業(yè)加工原料基地173個,面積260多萬畝,聯(lián)結(jié)農(nóng)戶68萬戶,占全市農(nóng)戶總數(shù)的44%。三是回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。永州是勞務經(jīng)濟大市,農(nóng)村外出務工人員達到130萬人,年實現(xiàn)勞務收入80億元。通過國實施引鳳還巢戰(zhàn)略,打工能人返鄉(xiāng)創(chuàng)辦企業(yè)7300多家,新增就業(yè)崗位59000多個。四是惠農(nóng)政策呈全方位式擴展,進一步落實農(nóng)資綜合補貼、糧食直補、退耕還林補貼、庫區(qū)移民補助、農(nóng)機具購置補貼和母豬補貼和保險等惠農(nóng)政策。五是農(nóng)村經(jīng)濟合作組織不斷涌現(xiàn)。全市組建農(nóng)民專業(yè)合作組織598個,帶動農(nóng)戶41萬戶,實現(xiàn)了小生產(chǎn)與大市場的有效對接。農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)的新變化,為創(chuàng)新農(nóng)戶貸款擔保方式提供了必要的條件。

(二)創(chuàng)新舉措及設想

農(nóng)行永州分行自2007年10月被定為全國農(nóng)行服務三農(nóng)首批試點行以來,根據(jù)農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)的新特點,摸清金融有效需求,圍繞風險可控制和有效益的目標,大膽開展了創(chuàng)新,主要是在信貸擔保上有所突破,主要表現(xiàn)在以下方面;

1.以信用為基礎創(chuàng)新農(nóng)村信貸產(chǎn)品。依托信用卡開辦的農(nóng)村小額信貸創(chuàng)新產(chǎn)品,主要是“惠農(nóng)卡”和“惠農(nóng)信用卡”。通過對授權授信戶的評選,確定授信額度。隨用隨借、隨有隨還、一次授信、循環(huán)使用。持卡農(nóng)戶在有資金需要時,就可憑卡辦理核定限額內(nèi)的貸款。它有效地解決了農(nóng)戶貸款中擔保難、抵押難、手續(xù)繁、審批環(huán)節(jié)多等問題,提高了資金使用效率。

2.以擔保為基礎的農(nóng)村信貸產(chǎn)品。(1)農(nóng)戶聯(lián)保形式。借款人在其同村找5-10個有一定經(jīng)濟實力的農(nóng)民相互之間提供擔保,對貸款相互之間承擔連帶擔保責任,以防范貸款風險,實際上是多個自然人的相互擔保。(2)多方協(xié)議方式。永州素有“湘南天然溫室”之稱,是煙草種植的最佳適宜區(qū),被國家煙草局列為全國優(yōu)先發(fā)展的優(yōu)勢產(chǎn)區(qū)之一。全市每年種植面積達25萬畝以上,年產(chǎn)60萬擔以上,每年實現(xiàn)烤煙稅收1.2億元。為支持煙農(nóng)貸款時,采取與其上下游之間簽定多方協(xié)議等方式的一些準擔保手段減少風險。農(nóng)行與煙農(nóng)、煙草公司、當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)府簽訂《煙農(nóng)貸款協(xié)議書》(即四方協(xié)議),根據(jù)煙葉專賣的特點,由煙草公司承諾從煙農(nóng)售煙款中扣款還貸,不協(xié)助扣款承擔賠償責任;政府承諾保證煙農(nóng)將煙葉賣給煙草公司,從而更進一步保證了貸款的安全性。(3)農(nóng)機具抵押擔保。近年來,永州市大部分青壯年已外出務工,農(nóng)村留守人口多為無勞動力的老少,導致大部分農(nóng)田荒廢或只種一季,田園化機械化生產(chǎn)已成為一種必然選擇,一些在外務工農(nóng)民又返鄉(xiāng)種糧,進行稻田改造,承包幾十畝甚至上百畝稻田進行規(guī)模化種植。在支持該類客戶時,選擇用其購買的大型農(nóng)機具作貸款抵押物,在當?shù)氐霓r(nóng)機部門和工商部門辦理抵押登記。(4)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)+農(nóng)戶模式。目前農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)大多實行“企業(yè)+基地+農(nóng)戶”的發(fā)展模式,農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)基本上將自己的基地發(fā)包給當?shù)氐霓r(nóng)民租賃經(jīng)營,與其簽訂農(nóng)產(chǎn)品收購訂單合同,保證農(nóng)產(chǎn)品的銷售。在支持該類農(nóng)戶貸款時采取與農(nóng)民、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)簽訂四方協(xié)議,由農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)對農(nóng)戶貸款承擔連帶擔保責任,從而增進了該類貸款的可抗風險性。(5)集體土地使用權上的房屋抵押。永州市農(nóng)村集鎮(zhèn)的房屋下的土地大都是集體土地使用權,但整個房屋的確很有價值,選擇房產(chǎn)抵押足以防范貸款風險。辦理貸款時到房產(chǎn)部門辦理抵押登記。(6)林權抵押擔保。永州是山區(qū),林業(yè)資源十分豐富,2006年末,全市森林面積達1697萬畝,森林覆蓋率達62%,林木蓄積量達4924萬立方米,林業(yè)產(chǎn)值居全省第一,是全省四大重點林區(qū)之一,是全國南方商品材重點生產(chǎn)基地。對此類貸款采用林權抵押方式,到林業(yè)主管部門憑林權證辦理抵押登記。(7)移民扶貧資金擔保。從2006年7月1日起,國家出臺了新的水淹區(qū)移民政策,即:20年內(nèi)水淹區(qū)每人每年將享受600元扶貧補貼。僅雙牌縣每年擁有移民資金1900萬元,加上項目移民開發(fā)性扶貧資金每年1000多萬元,全縣每年國撥移民開發(fā)性資金達3000多萬元,按20年統(tǒng)計,總額為6億?？筛鶕?jù)農(nóng)戶的家庭情況,測算出全家20年補貼扶貧款,按80%確定貸款額度,再由該戶戶主(且全家簽字)向移民局寫出用20年扶貧資金擔保承諾書,農(nóng)行、移民局、借款戶簽訂三方協(xié)議,同時移民局承諾必須每年拿出一定資金對所有庫區(qū)風移民實施擔保。(8)土地承包經(jīng)營權抵押擔保。永州是亞洲最適宜柑橘、香柚等水果生長的地區(qū),同時也是我國溫州蜜柑,甜橙的最佳生產(chǎn)地之一,果實品質(zhì)優(yōu)良。全市柑桔面積100多萬畝 ,年產(chǎn)量500萬噸,柑橘產(chǎn)量占全省第二。被譽為“中國香柚之鄉(xiāng)”的江永縣以其香柚、香姜、香芋、香米等“四香”聞名全國。對這些果農(nóng)貸款可采用其幾十年的土地承包經(jīng)營權抵押擔保,由公證機關進行公證登記。

3.保險與信貸相結(jié)合的農(nóng)村信貸產(chǎn)品。與太平洋人壽保險公司合作的新業(yè)務品種,為申請貸款的農(nóng)戶、企業(yè)主,以及消費、助學、創(chuàng)業(yè)等貸款借款人提供的同步意外傷害保險。如果借款人不幸發(fā)生意外,貸款由保險公司償還,免除或減輕家人的還貸負擔。其具體做法是:借款人按貸款額的2.8-3.5‰的比例入保,借款人在辦理貸款手續(xù)就可直接辦投保手續(xù)。

4.下崗失業(yè)小額擔保貸款業(yè)務。與人民銀行、勞動局、財政局、財信信用擔保公司等部門聯(lián)系,并與有關部門簽訂合作協(xié)議,累計發(fā)放下崗失業(yè)人員貸款,由財政部門給下崗失業(yè)人員提供貼息,提供優(yōu)惠利率,財信信用擔保公司向聯(lián)社交存擔保基金為貸款提供擔保,解決下崗失業(yè)人員擔保難問題。

二、農(nóng)村信貸擔保創(chuàng)新面臨的困難和問題

(一)有關政策法規(guī)還不完善明確。具體表現(xiàn)在一是房地產(chǎn)抵押登記不統(tǒng)一,物權法明確規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。但統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構設置在哪一個部門,物權法對此未作明確,也沒有配套的法律法規(guī)進行明確;同時有的登記機關收費標準過高。如辦理抵押登記,按照抵押物評估價值收取登記費,甚至規(guī)定抵押登記有效期一年,期滿再登記、再收費。二是浮動抵押操作流程不明確。由于浮動抵押財產(chǎn)價值的不確定性,實踐中對抵押物的價值很難作出客觀準確的評估,導致無法準確確定抵押的比例和借款額度;同時在優(yōu)先受償上存在有限性。浮動抵押設立后,具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。但物權法又?guī)定,浮動抵押不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。因此,債權人要面對在正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人,而無法對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?使得債權人對債權風險難以得到有效的控制。三是沒有明確界定應收賬款出質(zhì)的范圍和程序?！段餀喾ā穼δ男召~款可以質(zhì)押,是否包括各種收費權,如何辦理出質(zhì)手續(xù)等等沒有具體規(guī)定。

(二)與信貸創(chuàng)新產(chǎn)品相適應的金融服務措施尚不匹配。農(nóng)業(yè)保險發(fā)展滯后,保險公司對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營缺乏積極有效的保險品種,一旦發(fā)生自然災害,貸款風險將會放大。農(nóng)業(yè)資源資產(chǎn)管理有待規(guī)范。如何將森林資源、農(nóng)村集體土地、果林資源等農(nóng)村資源作為資產(chǎn)進行管理,還沒有一套規(guī)范的管理辦法,給以上資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和抵押權的實現(xiàn)帶來一定的難度。

(三)農(nóng)村信用環(huán)境較差、農(nóng)戶信用意識淡薄影響信貸產(chǎn)品和服務方式創(chuàng)新的進一步拓展。農(nóng)戶信用意識淡薄。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),很多農(nóng)戶缺乏信用觀念,貸款之初就根本沒打算還款,往往把政府貼息的貸款看作是一種扶貧救濟,或者是計劃安排。在這種思想主導下,逃廢債現(xiàn)象時有發(fā)生。

(四)農(nóng)業(yè)基礎設施的投入不足,制約了信貸產(chǎn)品創(chuàng)新的發(fā)展。由于沒有明確的承貸主體,涉農(nóng)金融機構不愿意對農(nóng)村基礎設施如水利工程、道路建設等進行信貸投入,在國家財政投入不足的情況下,往往形成農(nóng)村基礎設施投入真空,許多好的農(nóng)業(yè)項目由于沒有基礎設施的支撐不得不放棄。此外,目前國家在鼓勵涉農(nóng)金融機構創(chuàng)新信貸品種的同時,相應的財政、稅收、資金支持等配套扶持政策和風險分擔機制不健全,使得農(nóng)村信貸產(chǎn)品和服務方式創(chuàng)新受到了制約。

(五)農(nóng)村金融信貸創(chuàng)新的監(jiān)管不明確不到位。目前各金融管理部門積極鼓勵農(nóng)村金融機構開展創(chuàng)新,金融信貸創(chuàng)新必將帶動信貸產(chǎn)品與經(jīng)營方式的變化創(chuàng)新,但對金融信貸創(chuàng)新的管理標準、方式與方法仍然按現(xiàn)有制度的監(jiān)管模式進行,沒有形成一套科學堯靈活的監(jiān)管機制,缺乏相應的保護和激勵措施推動農(nóng)村信貸創(chuàng)新工作的開展。

(六)農(nóng)村金融機構內(nèi)部管理方面經(jīng)營觀念、人才與IT 技術的缺乏導致農(nóng)村信貸服務創(chuàng)新的能力不強。農(nóng)村信貸產(chǎn)品創(chuàng)新的人力資源缺乏,當前我國農(nóng)村金融產(chǎn)品創(chuàng)新的專業(yè)人才明顯缺乏,創(chuàng)新類綜合人才儲備不足,既具備較高水平的金融專業(yè)知識、法律知識,又具有創(chuàng)新思維能貼近野三農(nóng)、深入了解三農(nóng)活動規(guī)律、了解地方農(nóng)村政策的人才少之又少;當前農(nóng)村金融機構的電子化水平相對落后,農(nóng)村金融電子化與農(nóng)村信貸創(chuàng)新需求的適應性不強。同時普遍缺乏與農(nóng)業(yè)特點相適應的長期貸款種類。目前農(nóng)戶貸款是一項中短期貸款品種,而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期長、制約因素多,需要一種期限較長的信貸品種。

三、對策建議

(一)積極引導和推動基層農(nóng)村金融機構開展信貸業(yè)務品種創(chuàng)新,擴大貸款覆蓋面,讓更多的農(nóng)民從中受益。農(nóng)戶貸款的推出既是促進解決農(nóng)戶貸款難的一項積極舉措,也是農(nóng)村金融機構履行社會責任、拓展服務三農(nóng)領域的一項業(yè)務,當前,一要積極推動各金融機構大膽開展創(chuàng)新和試點,創(chuàng)新貸款模式,適當簡化貸款手續(xù),切實方便農(nóng)戶。二要探索建立農(nóng)戶貸款的風險保證和補償機制,允許自由決定利率,堅持有效益原則開展商業(yè)化運作。取消政府的小額信貸貼息政策,建立小額信貸擔?；?為農(nóng)戶借款創(chuàng)造條件。三要加強宣傳,使惠農(nóng)政策家喻戶曉,在試點的基礎上,不斷總結(jié)積累農(nóng)戶貸款經(jīng)驗,逐步擴大農(nóng)戶貸款覆蓋面。四是依據(jù)新頒布的《物權法》,完善各項抵押擔保貸款管理辦法,修訂借款合同和抵押合同文本,從法律上規(guī)范操作規(guī)程和貸款行為。

(二)積極探索多種形式的貸款抵押擔保模式,實施聯(lián)動抵押和擔保。一是積極發(fā)展以成員制為組織模式的擔保公司(農(nóng)業(yè)經(jīng)濟合作組織),以互助合作為目的,為成員提供可控限額的擔保服務。二是建立多戶聯(lián)保的風險保障機制,相同貸款條件的借貸農(nóng)戶之間形成團體,團體之間互相擔保負連帶責任。三是將農(nóng)戶與其上中游收購、加工企業(yè)聯(lián)為一體,互為擔?；虻盅?既降低貸款風險,又有利于將貸款范圍進行延伸。

(三)加強與地方政府及有關部門協(xié)調(diào)溝通,爭取政府部門在工作上給予更好的配合和支持。積極通過稅收優(yōu)惠等措施,如對農(nóng)戶貸款減免營業(yè)稅與所得稅,減少農(nóng)村金融機構 、操作成本。同時國家每年從救災款中拿出一部分建立農(nóng)戶貸款的保險基金,減少信貸風險。另外,積極規(guī)范擔保機構及資產(chǎn)評估機構等信貸中介機構的行為,相關部門的收費一是要統(tǒng)一標準,二是要降低收費價格。同時要完善相關法律法規(guī),保證擔保權的實施。

(四)加強農(nóng)村信用環(huán)境建設。培育農(nóng)民誠實守信觀念。一是加強農(nóng)村金融信用基礎服務設施建設,企業(yè)和個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫運行范圍擴大到全省農(nóng)村地區(qū)。二是培育農(nóng)村信用意識,使農(nóng)民信守“有借有還、再借不難”的道德準則。改善司法環(huán)境,以法維護農(nóng)村金融機構的正當權益。實行“以正面引導為主,宣傳與制裁并重”的方針,對信用農(nóng)戶實行貸款優(yōu)先、簡化手續(xù)、額度放寬、服務優(yōu)先、利率優(yōu)惠;對有意逃廢金融債務的企業(yè)和個人實行通報、停貸等聯(lián)手制裁措施直至追究其法律責任。

(五)加快農(nóng)業(yè)保險的建設步伐。引導商業(yè)性保險公司到農(nóng)村地區(qū)設立機構,通過財政補貼等政策優(yōu)惠,鼓勵其拓展農(nóng)業(yè)險種,拓寬保險渠道。農(nóng)村金融機構要加強與保險公司的溝通協(xié)調(diào),開辦多形式多品種的農(nóng)業(yè)保險品種,有效防范農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風險和信貸風險。

參考文獻:

[l]焦瑾埃、楊駿:小額信貸和農(nóng)村金融.中國金融出版社。2006年

[2]謝平、徐忠、程總江、沈明高:建立可持續(xù)的農(nóng)村金融框架-中國農(nóng)村金融需求與供給研究,亞洲開發(fā)銀行研究報告.2005年4月

[3]郝壓明、張榮樂:中國農(nóng)村金融改革:市場視角下的思考與選擇.《管理現(xiàn)代化》,2005年第3期

篇8

【關鍵詞】政府投資項目；征遷階段；審計分析

引言

政府投資項目是指由政府通過各種財政籌資方式獨資或合資興建的固定資產(chǎn)投資項目。隨著各地城鎮(zhèn)化建設和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國的城市房屋征遷如火如荼，當前在土地房屋征遷管理中出現(xiàn)諸多問題，征遷辦法也先后作了修改，如2010年12月的《國有土地上房屋征收與補償條例》到2011年修訂頒布的、目前有效執(zhí)行的《城市房屋拆遷管理條例》。政府投資的拆遷項目源于財政稅收，項目運作要求規(guī)范嚴格、必須接受審計和社會監(jiān)督等，應不斷總結(jié)問題和完善相關制度。

1、存在的問題

1.1 征遷程序不盡合法合規(guī)。如征遷審批手續(xù)未辦理即提前開征、公示期太短、征遷物認證手續(xù)不嚴密、執(zhí)行規(guī)定不統(tǒng)一（過于靈活）、監(jiān)管不到位等。對于不動產(chǎn)（主要是各類田地、房屋等）產(chǎn)權證明缺失或?qū)徟掷m(xù)不完整的，也通過不當方式給予認賠安置、補償。

1.2 弄虛作假虛報被征地面積、拆遷房屋面積、地上地下拆遷物及設備等。如高速公路建設項目征遷補償中普遍存在虛報、多報果林、墳墓、構筑物、生產(chǎn)設備等，甚至虛構房屋古建筑、偽造證件、圖紙及相關證明以冒領安置補償款和獎勵金，想方設法多占國家征遷補償費。

1.3 未嚴格執(zhí)行補償方案、擅自提高補償標準。水田、林地、果林、荒地以及房屋按結(jié)構、成新、裝修等分不同的補償標準，如工業(yè)用地的補償標準本應參照地方政府的基準級別地價劃分界定，但集體或個人為某私利，往往出現(xiàn)擅自提高標準、參照不可比地段的高地價，甚至對臨時搭蓋也等同于有產(chǎn)權證的房屋申報安置補償，引起公眾極大不滿及造成社會的不安定不和諧。

1.4 易地安置房的建設存在搭車商品房，安置房的代建不公開，存在暗箱操作和利益輸送。拆遷安置房建設本應根據(jù)實際需要核定擬建規(guī)模范圍，但因代建房地產(chǎn)商和地方政府的某些利益團伙暗箱操作和利益輸送，造成規(guī)劃安置區(qū)域土地面積和安置面積都大大超過被征遷所需安置的面積，即搭車開發(fā)了商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)、非法占用國有劃撥土地。

1.5 征地拆遷補償費的財務管理混亂。按規(guī)定征遷協(xié)議、證明材料確認、補償費的核發(fā)等環(huán)節(jié)都有專人負責，被征遷人一戶一卡、拆遷指揮部財務出納印鑒分開管理，但實際情況卻是允許一人代多戶簽收、印鑒管理混亂、收支錢賬不符甚至上下級賬目也不符。

1.6 征遷安置建筑物的評估問題。被拆遷人為了多的補償款，勾結(jié)中介機構對廠房、設備等需中介評估的被拆遷物多采取超市場價溢價多估以期利益分成，評估造成國有資產(chǎn)和財政資金的流失。中介機構的工作缺乏自律和有效地監(jiān)管也是原因之一。

2、產(chǎn)生問題的原因分析

2.1 地方政府往往為了形象、趕進度，在沒正式拿到用地批文或征地許可時，就匆忙推進征遷工作。程序的不合法本身也是違法，且容易造成后續(xù)工作的被動，欲速則不達。而征遷補償方案未經(jīng)充分論證、評估風險，或?qū)Σ煌飿I(yè)權證認定標準、時間斷代的不明確，也易造成歧義、公正性受到質(zhì)疑。

2.2 的征遷補償方案的賠償標準經(jīng)常滯后，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和物價變化，未及時更新補償標準，或相鄰的不同地區(qū)執(zhí)行標準相差較大，容易造成被征用人的不平衡和攀比心理，征遷雙方均有想方設法以各種手段拉平差距的欲望。

2.3 已經(jīng)確定的補償方案應該具有明確性和可操作性，不能模棱兩可。如產(chǎn)權補償?shù)牡怯浤晗?、結(jié)構質(zhì)式和貨幣補償是否考慮成新度等，均應有明確標準。擅自提高標準，除了地區(qū)差異難以平衡外，更多的是人情執(zhí)法，對不同征遷標的因人而異，工作人員擅自擴大自由裁量權，把工作當作做人情買賣。

2.4 地方政府為了充分利用安置房的“政策資源”，自作聰明地安排“搭車”工程，甚至偷梁換柱，把商業(yè)房地產(chǎn)混進安置房項目，以期獲得劃撥用地、減免稅收優(yōu)惠、為個別利益團體免費占用公共資源等。部分涉及權錢交易，若監(jiān)督缺失，極易滋生腐敗。

2.5 征遷補償費的財務管理本身是政策性、規(guī)范性很強的工作，造成混亂首先是制度的缺失，有法不依，其次是工作機制不完善，責權不清，其三是監(jiān)管不力，最后是背后個人權利、欲望的膨脹造成的。

2.6 征遷房屋往往遇到物業(yè)價值評估的爭議，這就有賴于客觀的第三方即評估中介公司的評估工作。但中介公司為了一己私利，不顧公平、公正原則，違反執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)操守，利用手中的“權利”，通過影響征遷雙方利益，以侵占國家利益來謀取私利。

還有些項目是省、市級財政項目，為了“方便開展工作”而由縣區(qū)級政府（征遷指揮部）代管。造成下級政府給上級“打工”時為了“時效政績”并獲得“應有利益”而利用管理上的漏洞不惜冒險謀取地方利益甚至私利。

3、優(yōu)化管理的解決方案和幾點建議

首先本著合理、節(jié)約利用土地、切實保護耕地原則集約用地。遵守國家有關法律法規(guī)、依法統(tǒng)一規(guī)劃管理征地拆遷，嚴格區(qū)分建設永久用地和臨時征地、嚴禁隨意擴大征地范圍。其次在實施征地前應辦理相關審批手續(xù)，在廣泛調(diào)研和征求意見的基礎上，在不損害國家利益、不違反相關法律法規(guī)的前提下，制定符合最廣大被征遷人利益的切實可行的征地拆遷補償方案。第三，制定合理可行的對征遷物的認證流程。特別強調(diào)應有應對突發(fā)事件的應急預案及責任落實和追索制度。項目方案申報審批的同時，做好原地物地貌的取證工作，如調(diào)取和保存不同年份的航拍圖，制止征遷計劃實施過程中的搶建和避免被征遷房屋歷史認證的困難。第四，強調(diào)征遷安置工作中必須遵循公開、公平、公正的“三公原則”，制定民主、科學、效率的規(guī)則，同時充分借助社會和輿論的監(jiān)督，避免利用職權或個體利益侵害被征遷人合法權益及防范腐敗行為的發(fā)生。設定侵害后果糾錯、救濟制度。第五，征遷工作前做好工作人員的上崗培訓，統(tǒng)一操作標準，尤其做好即將滅失物的“隱蔽簽證”，及時做好征地拆遷補償?shù)呐_賬和檔案管理。選用高精度測量工具，減少在山地、密林、水塘等不利條件下的測量誤差。征遷用地驗收應符合“權屬合法、界址清楚、面積準確、手續(xù)完備、資料齊全”的標準。第六，征遷工作的法規(guī)、程序、補償標準和操作流程都應與時俱進，綜合當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平適時變化和更新。尤其做好對相鄰地區(qū)的補償標準調(diào)查和平衡，在保證國有資產(chǎn)（資金）不被侵占或浪費的同時，盡可能保護被征遷人的合法權益。

參考文獻：

[1]國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》（2011）、《城市房屋拆遷管理條例》（2011）；

[2]審計署《政府投資項目審計規(guī)定》（2011）；

[3]《中國審計》（期刊2010～2012年）

[4]張剛，李超《我國城市房屋拆遷制度的反思及完善》《建筑經(jīng)濟》（2011.07）

篇9

1正確理解和運用管轄新規(guī)

一是明確了關于不動產(chǎn)糾紛的專屬管轄問題。在《解釋》頒布之前，實踐中關于不動產(chǎn)糾紛專屬管轄的適用存在較大爭議。本次《解釋》明確了民訴法“不動產(chǎn)糾紛”的定義，并規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛等按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄。據(jù)此，商業(yè)銀行今后因經(jīng)營需要對外簽訂房屋租賃合同時，應當注意該項專屬管轄規(guī)定，不能一概約定由銀行住所地法院管轄，而應由不動產(chǎn)所在地的人民法院管轄。二是明確了經(jīng)營者應注意規(guī)范運用協(xié)議管轄。《解釋》第三十一條規(guī)定：“經(jīng)營者使用格式條款與消費者訂立管轄協(xié)議，未采取合理方式提請消費者注意，消費者主張管轄協(xié)議無效的，人民法院應予支持”。該條規(guī)定一定程度上加重了經(jīng)營者使用管轄協(xié)議格式條款的提醒義務。商業(yè)銀行制定相關格式合同時，應注意對相關管轄條款采取適當方式提示消費者注意（如加黑加粗，或用不同顏色標注等），在與消費者簽訂相關合同時，還應提示消費者注意管轄條款，或讓消費者簽字確認知曉，避免管轄約定被認定為無效。

2依法選擇適當?shù)脑V訟主體

一是明確了未經(jīng)清算即被注銷企業(yè)法人的訴訟主體資格。商業(yè)銀行由于其經(jīng)營業(yè)務范圍的特點，常以借款合同債權人的身份向借款企業(yè)及擔保人主張債權。然而在實踐中，可能出現(xiàn)由于行政管理與現(xiàn)實生活脫節(jié)，或是借款企業(yè)出于逃避債務的動機，違反法律強行性規(guī)定，不經(jīng)清算即將企業(yè)法人撤銷、注銷、吊銷、解散或歇業(yè)的情況，導致商業(yè)銀行因訴訟主體不適格而被法院駁回，或即使成功立案，但被告是一個早已不存在的公司，從而導致相關實體權益得不到有效保護?！督忉尅芬?guī)定，企業(yè)法人解散的，依法清算并注銷前，以該企業(yè)法人為當事人；未依法清算即被注銷的，以該企業(yè)法人的股東、發(fā)起人或者出資人為當事人。據(jù)此，對于已被注銷但未經(jīng)清算的企業(yè)法人，商業(yè)銀行可以選擇企業(yè)的股東、發(fā)起人或出資人為被告，依法主張債權。但值得注意的是，對于已注銷但未經(jīng)清算的企業(yè)法人，《解釋》規(guī)定的訴訟主體范圍與我國《公司法》相關司法解釋規(guī)定的公司債務承擔主體范圍并不完全吻合。《解釋》明確的訴訟當事人可以為企業(yè)股東、發(fā)起人或者出資人，而《公司法》司法解釋明確的公司債務承擔者可以為股東、董事或者公司實際控制人。因此，債權銀行在提訟時，應注意根據(jù)案件實際情況向相關當事人主張權利。二是明確了保證合同糾紛的被告主體資格。商業(yè)銀行在通過訴訟清收不良貸款時，會遇到借款人無償債能力，但一般保證人具有償債能力的情況。依照《擔保法》的規(guī)定，一般保證人享有先訴抗辯權（是指一般保證的保證人在主合同糾紛未經(jīng)審判或仲裁，并就債務人財產(chǎn)依法強制執(zhí)行仍然不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任的抗辯權），商業(yè)銀行可能會因為必須先行并執(zhí)行借款人而喪失對保證人追債的最佳時機?！督忉尅反蚱屏恕稉７ā返谑邨l先訴抗辯權的規(guī)定，明確了債權人在主張存在擔保合同的債權時，債權人可以同時將一般保證人列為共同被告。因此，商業(yè)銀行在主張債權時，應根據(jù)案件實際情況，考慮將債務人和一般保證人列為共同被告，最大限度的保全財產(chǎn)，防止一般保證人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，逃避債務。

3關注證據(jù)審查和運用的有關規(guī)定

《解釋》進一步強化了“誰主張、誰舉證”的舉證責任分配基本原則。針對司法實踐中，一些法院不當加重銀行舉證責任或濫用舉證責任倒置規(guī)則的案件，商業(yè)銀行可以據(jù)此積極抗辯。在電子數(shù)據(jù)作為證據(jù)使用方面，《解釋》還首次界定了電子數(shù)據(jù)的范圍。依據(jù)規(guī)定，以后通過電子郵件、電子數(shù)據(jù)交換、網(wǎng)上聊天記錄、博客、微博客、手機短信、電子簽名、域名等形式或者存儲在電子介質(zhì)中的信息，都可以作為民事案件的證據(jù)使用。對此，在日常經(jīng)營管理過程中，商業(yè)銀行對通過網(wǎng)上銀行、手機銀行、短信銀行等離柜方式辦理的業(yè)務，應注意保留相關電子證據(jù)，并適當延長證據(jù)保存期限，避免將來發(fā)生糾紛時陷入舉證不能的尷尬境地。

4合理利用執(zhí)前保全制度

實踐中，商業(yè)銀行的債務人如果對第三人享有到期債權，債務人怠于行使到期債權的，商業(yè)銀行可以依據(jù)《合同法》有關規(guī)定，通過代位權訴訟向第三人主張權利，但對于債務人行使到期債權的，則存在債務人將所得財產(chǎn)轉(zhuǎn)移而逃避債務的風險。本次《解釋》對債務人到期債權的清償問題做了進一步明確：商業(yè)銀行的債務人財產(chǎn)不能滿足保全請求，同時債務人對他人有到期債權時，商業(yè)銀行可以申請人民法院裁定該他人不得對本案債務人清償；如果該他人要求償付的，則由人民法院提存財物或價款。商業(yè)銀行擬向法院申請對債務人財產(chǎn)進行保全時，應盡量查清債務人的到期債權，充分行使法律賦予的權利，通過申請法院裁定禁止第三人向債務人履行債務，防止債務人私自處置到期債權的財物或價款。同時，商業(yè)銀行也可以根據(jù)案件實際情況，積極與法院和第三人溝通，對于第三人有償付意愿的，請求法院將財物或價款提存。該項規(guī)定對商業(yè)銀行的債權保障具有積極意義。例如，近年來銀行國內(nèi)保理業(yè)務出現(xiàn)較多風險，在不少案件中，購貨方均以已經(jīng)向售貨方清償債務為由逃避對銀行的應付款責任。今后對于該類案件，商業(yè)銀行可以在采取保全措施時一并申請法院對購貨方禁止令，最大限度維護銀行合法權益。此外，實踐中還存在商業(yè)銀行在取得法律生效文書后，進入執(zhí)行程序前，債務人對商業(yè)銀行未采取財產(chǎn)保全措施的資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)移的情況?！督忉尅沸略隽藞?zhí)前保全規(guī)定，明確進入執(zhí)行程序前，債權人因?qū)Ψ疆斒氯宿D(zhuǎn)移財產(chǎn)等緊急情況，可以向法院申請保全措施。該項規(guī)定完善了財產(chǎn)保全空檔期債務人可能轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的制度缺陷，有利于商業(yè)銀行勝訴判決得到有效執(zhí)行。

5關注依法履行協(xié)助執(zhí)行新增義務

商業(yè)銀行作為一類特殊的市場經(jīng)營主體，依法有義務協(xié)助司法機關開展查詢、凍結(jié)、扣劃存款等執(zhí)行工作。隨著民事、經(jīng)濟糾紛案件的相應增多，以及法院清理陳年積案的執(zhí)行力度加大，商業(yè)銀行的協(xié)助執(zhí)行工作也日益頻繁。如何正確行使權利及時履行協(xié)助執(zhí)行義務、免于因協(xié)助不當而受到處罰，是商業(yè)銀行在協(xié)助執(zhí)行過程中重點關注的問題。本次《解釋》對商業(yè)銀行協(xié)助執(zhí)行工作新增了以下規(guī)定：一是《解釋》第一百九十二條新增了法院可以責令協(xié)助義務主體履行協(xié)助義務，并予以罰款的情形，其中對商業(yè)銀行影響較大的是第四款：有關單位接到人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書后，以需要內(nèi)部請示、內(nèi)部審批，有內(nèi)部規(guī)定等為由拖延辦理的，人民法院可以適用民訴法有關規(guī)定，對銀行予以罰款甚至拘留有關責任人員。二是《解釋》第四百八十六條規(guī)定：“對被執(zhí)行的財產(chǎn)，人民法院非經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)不得處分。對商業(yè)銀行存款等各類可以直接扣劃的財產(chǎn)，人民法院的扣劃裁定同時具有凍結(jié)的法律效力”。該條明確了對銀行存款，法院可以不先予凍結(jié)，而直接予以扣劃。三是《解釋》第四百八十七條規(guī)定將人民法院凍結(jié)銀行存款的期限由6個月修改為1年，且續(xù)凍的最長期限亦無原來的二分之一的限制，商業(yè)銀行在協(xié)助凍結(jié)時應注意該期限的變化，及時修改相關信息系統(tǒng)參數(shù)。

6合理降低訴訟費用支出

商業(yè)銀行依法清收的案件在全部訴訟案件中占比較大，且絕大部分屬于普通借款合同糾紛案件，法律關系比較簡單，一般都能取得勝訴判決。但如果出現(xiàn)債務人無財產(chǎn)可供執(zhí)行，則可能導致商業(yè)銀行預交的訴訟費用無法收回形成墊款，日積月累，從而造成不小的經(jīng)營成本。《解釋》增加了關于勝訴方訴訟費用的規(guī)定：判決生效后，勝訴方預交但不應當負擔的訴訟費用，人民法院應當退還，由敗訴方向法院交納。上述規(guī)定將極大地改善商業(yè)銀行訴訟費墊款的狀況，減輕商業(yè)銀行訴訟后因債務人無財產(chǎn)可供執(zhí)行，造成訴訟費形成長期墊款的擔憂。此外，《解釋》第二百零四條還明確了實現(xiàn)擔保物權的案件，法院裁定拍賣、變賣擔保財產(chǎn)的，申請費用由債務人、擔保人負擔，這項規(guī)定為商業(yè)銀行運用實現(xiàn)擔保物權清收貸款起到了積極促進作用。

7正確認識小額訴訟程序的利弊

依照修訂后《民事訴訟法》的規(guī)定，對事實清楚、權利義務關系明確，爭議不大，且標的金額為各省、自治區(qū)、直轄市上年度就業(yè)人員年平均工資百分之三十以下的民事案件，施行小額訴訟程序，一審終審。此次《解釋》進一步明確，買賣合同、借款合同、租賃合同、供水電氣熱力合同、銀行卡糾紛、僅給付金錢的勞動爭議、物業(yè)和電信服務合同糾紛等適用小額訴訟程序。商業(yè)銀行日常經(jīng)營管理過程中，既有可能因為正常業(yè)務發(fā)生小額訴訟（如銀行卡糾紛），也可能由于因維持自身機構正常經(jīng)營發(fā)生其他類型的小額訴訟（如房屋租賃、辦公用品購買、物業(yè)費和電信服務費等），今后商業(yè)銀行可根據(jù)實際，按照最有利于維護自身合法權益的原則，靈活掌握是否運用小額訴訟解決有關爭議。小額訴訟一方面有利于提高訴訟效率，降低當事人的維權成本，減少雙方當事人的訴累；但另一方面也由于小額訴訟一審終審，沒有二審糾錯的制度安排，因此，對商業(yè)銀行而言，對事實清楚、證據(jù)確鑿充分且判決結(jié)果對商業(yè)銀行有利的案件，可以選擇小額訴訟程序提高解決糾紛的效率，但在一些重要敏感類型的被訴糾紛中（如銀行卡糾紛），如果法院適用小額訴訟，商業(yè)銀行需要審慎穩(wěn)妥對待，周密制定應訴方案，并視情況決定是否進行調(diào)解或和解，有效化解被訴風險。

8高度重視實現(xiàn)擔保物權的規(guī)定

商業(yè)銀行依法清收不良貸款過程中，通常要經(jīng)過訴訟、保全、執(zhí)行等一系列環(huán)節(jié)，清收時間往往都在一年以上甚至更長。由于實現(xiàn)擔保物權制度可以快速實現(xiàn)抵押物變現(xiàn)處置，降低清收成本，提高清收效率，2012年修訂《民事訴訟法》設定實現(xiàn)擔保物權這一特別程序以來，各商業(yè)銀行對這一制度在司法實踐中的施行都給予高度關注。但是，由于實現(xiàn)擔保物權程序系新規(guī)定，司法實踐中無先例可循，且《民事訴訟法》僅用兩個條文對該程序作了原則性規(guī)定，導致該程序在司法實踐中產(chǎn)生了很多困惑和問題。《解釋》細化了實現(xiàn)擔保物權案件的操作流程，對申請主體、管轄法院、法院審查內(nèi)容以及處理方式等都做了詳細的規(guī)定。隨著《解釋》的正式實施，實現(xiàn)擔保物權這一新規(guī)有望逐步真正落地。此次《解釋》中針對該制度的有關規(guī)定，以下地方需要銀行注意：一是同一財產(chǎn)上設立多個擔保物權的，申請實現(xiàn)擔保物權將不分登記的先后順序，如果商業(yè)銀行屬于后順位擔保物權人的，也將享有平等申請實現(xiàn)擔保物權的權利，使得后順位擔保物權人在維護自身合法權益時享有了更多的主動權。二是申請實現(xiàn)擔保物權提交資料中必須有擔保財產(chǎn)現(xiàn)狀的說明，要求商業(yè)銀行在提出申請之前，須對擔保財產(chǎn)的狀況進行查實。三是商業(yè)銀行在申請實現(xiàn)擔保物權后，也可以根據(jù)實際情況選擇是否向法院提出擔保財產(chǎn)的保全申請，既能防止執(zhí)行前的空檔期債務人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)也可為后續(xù)執(zhí)行爭取主動。

9關注再審程序的有關新規(guī)定

《解釋》用大量篇幅對再審程序進行了更詳細、更具操作性的規(guī)定。其中《解釋》對幾種特殊情況下申請再審的處理值得商業(yè)銀行重點關注：一是對于依據(jù)生效判決、調(diào)解書確認的債權，在其轉(zhuǎn)讓后受讓人對原判決、調(diào)解書申請再審的，法院將不予受理。該規(guī)定有利于減少商業(yè)銀行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后被訴案件的訴訟風險，特別是對于特殊時期國有銀行不良資產(chǎn)剝離中的某些歷史遺留問題，亮明了審判取向。二是《解釋》對多次再審以及撤回再審后又申請再審的，作出了限制性規(guī)定。例如，對再審判決、裁定又提出再審申請的，人民法院不予受理；人民法院準許撤回再審申請或者按撤回再審申請?zhí)幚砗?，再審申請人再次申請再審的，不予受理等待。這樣有利于樹立再審終局裁決的權威性，節(jié)約司法資源和當事人的訴訟成本。商業(yè)銀行主動申請再審的案件，應注意上述規(guī)定，避免喪失再審的訴權；對當事人以商業(yè)銀行為被告無理纏訴的，商業(yè)銀行應主動向法院提出相關異議，減少再審風險。

10靈活把握以物抵債加快執(zhí)行進程

實踐中，“執(zhí)行難”一直是困擾商業(yè)銀行依法清收的重大障礙，其中因拍賣公告、競買人資格受限、多次流拍等系列問題導致執(zhí)行時間過長的問題較為突出?！督忉尅访鞔_了被執(zhí)行人的財產(chǎn)可以不經(jīng)拍賣、變賣，只需經(jīng)申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人同意，在不損害其他債權人合法權益和社會公共利益的情況下，法院可以直接作價交申請執(zhí)行人抵償債務。商業(yè)銀行可以根據(jù)案件實際情況、債務人意愿及執(zhí)行財產(chǎn)情況，靈活運用這一規(guī)定，加快清收進程。

11積極申請在他案中參與分配

《解釋》首次確立了享有優(yōu)先權和擔保物權的債權人可直接申請參與分配的制度，這有利于更公平地保護未取得執(zhí)行依據(jù)的債權人的利益，提高執(zhí)行效率。實踐中，商業(yè)銀行依法清收過程中經(jīng)常遇到擬對擔保物采取保全措施時，擔保財產(chǎn)已被他案債權人查封的情況。依據(jù)《解釋》關于參與分配的新規(guī)定，商業(yè)銀行可以免于訴訟或仲裁程序，而直接在他案的執(zhí)行程序中申請參與分配，這將很大程度上加速清收進程。商業(yè)銀行應注意密切關注他案法院的執(zhí)行進程，在他案執(zhí)行程序開始以后及時申請參與分配，同時確保設立的擔保物權合法有效。

12關注執(zhí)行中的破產(chǎn)轉(zhuǎn)化程序

《解釋》在執(zhí)行章節(jié)的有關規(guī)定賦予了法院在一定條件下將執(zhí)行程序向破產(chǎn)程序轉(zhuǎn)化的權力。商業(yè)銀行作為申請執(zhí)行人的主體時，案件一旦從執(zhí)行程序轉(zhuǎn)化為破產(chǎn)程序，則可能受到以下方面的影響：一是破產(chǎn)法院與執(zhí)行法院可能分屬不同法院，案件的移交、法院的審查等銜接程序又要經(jīng)歷一段時間，原執(zhí)行程序的節(jié)奏被打破。二是如果商業(yè)銀行在執(zhí)行程序中是首輪查封人，則首輪查封法院在程序法上的優(yōu)先處分權的優(yōu)勢將不復存在。商業(yè)銀行需加入到破產(chǎn)清算的債權人行列，受清算組統(tǒng)一管理，與其他債權人共同參與受償分配。三是在破產(chǎn)程序中，破產(chǎn)財產(chǎn)需優(yōu)先清償破產(chǎn)費用和公益?zhèn)鶆?，以及具有法定的特殊?yōu)先權債務（如破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資、基本養(yǎng)老保險費用、破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款等）以后，才開始清償其他債權。如果商業(yè)銀行擔保物的價值不能覆蓋銀行債權總額的，差額部分只能作為一般債權，并與其他的一般債權共同按比例參與分配，從而損害銀行權益。針對上述破產(chǎn)程序轉(zhuǎn)化可能帶來的不利影響，債權銀行要注意加強與執(zhí)行法院的溝通協(xié)調(diào)，把握執(zhí)行工作進程，同時合理評估通過破產(chǎn)程序和清算程序可能獲得清償?shù)臄?shù)額，一旦出現(xiàn)可能轉(zhuǎn)入破產(chǎn)程序的傾向時，可加強與債務人及其他債權人的溝通協(xié)調(diào)，并考慮通過采取債務人股東自行提起公司解散之訴的方式回避風險。

13充分利用“失信被執(zhí)行人名單制度”

篇10

關鍵詞：土地承包；經(jīng)營權；入股

土地是人類賴以生存和發(fā)展的重要資源，是承包戶開展基本農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的必備要素。承包戶付出勞動，開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，收獲的農(nóng)作物可以滿足人類基本的生活需要。在我國，土地承包經(jīng)營權是農(nóng)民最基本的土地財產(chǎn)權，土地流轉(zhuǎn)牽動著各方利益，在農(nóng)村土地制度中有極為重要的地位。我國政府為了實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權的有效流轉(zhuǎn)，正努力尋求農(nóng)村土地制度創(chuàng)新。土地承包經(jīng)營權入股作為流轉(zhuǎn)的有效方式，在實現(xiàn)我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化目標中扮演著重要角色。在實踐中，土地承包經(jīng)營權入股實現(xiàn)了農(nóng)民仍然占有土地的主觀愿望，滿足了政府土地制度創(chuàng)新的需求，同時也面臨著許多挑戰(zhàn)[1]。

1土地承包經(jīng)營權入股的含義

現(xiàn)階段，人們對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權入股的含義還沒有達成統(tǒng)一的認識，在不同學者的研究中，主要有以下兩種觀點。農(nóng)村承包經(jīng)營方式有兩種，第1種是以家庭承包取得，第2種以其他方式取得，由此產(chǎn)生不同的入股形式。第1種入股形式是農(nóng)戶之間的聯(lián)合，即承包方之間自愿合作，開展農(nóng)業(yè)聯(lián)合經(jīng)營活動；第2種入股形式是入股公司，公司的組織形式可以是股份制企業(yè)，也可以是農(nóng)村合作社，土地來源不再是農(nóng)戶手中的農(nóng)地，而是以“四荒地”為主，此類土地經(jīng)過招標、拍賣后，人們可以公開獲得其承包經(jīng)營權。第1種經(jīng)營方式是在《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》的基礎上形成的，即在家庭承包的基礎上，承包方為發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)而開展土地承包經(jīng)營權入股，基于這個概念，《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》中的有關規(guī)定逐漸形成。在家庭承包的基礎上，承包方之間為了實現(xiàn)發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)的目標，以土地承包經(jīng)營權作為股權，這樣模式下的承包人才有可能入股[2]。第2種觀點承認農(nóng)村合作社和股份公司可以作為土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)對象。承包農(nóng)戶依據(jù)家庭承包的方式，合法獲得承包經(jīng)營權，對該權利評估后確定價格區(qū)間，以此價值作為入股股份。這個觀點明確了土地承包經(jīng)營權的現(xiàn)實價值，把其量化為股權。農(nóng)村生產(chǎn)合作社和股份公司作為一個中轉(zhuǎn)介質(zhì)，使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權在更大的范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)[3]。

2土地承包經(jīng)營權入股難的原因

2.1立法滯后

現(xiàn)階段，人們開始重視土地承包經(jīng)營權入股的重要性，但是對這一入股制度仍然存在分歧，尚未形成完善的法律法規(guī)架構，法律層面對土地承包經(jīng)營權入股的規(guī)定模糊。雖然多部法律中都有對這方面的單獨規(guī)定，但是法條缺位較大?！掇r(nóng)村土地承包法》中提出了入股這一流轉(zhuǎn)形式，但在《農(nóng)村專業(yè)合作法》中并沒有相關法條，這樣的立法現(xiàn)狀使全國各地的入股方案種類較多，試點做法迥然不同。在現(xiàn)實中，合作社采取的分配方式主要是保底收入加浮動分紅，但是法律中規(guī)定把可分配的利潤按成員在合作社中的交易比例返還成員?！掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》明確了土地承包經(jīng)營權入股的定義，規(guī)定合作社解散后采用直接退回原承包農(nóng)戶的方式處理入股土地，表明認可入股流轉(zhuǎn)方式，明確承包方可以自愿將享有土地承包經(jīng)營權的土地入股農(nóng)村合作社。但問題是，該規(guī)定不符合《農(nóng)民專業(yè)合作社法》中合作社破產(chǎn)后的清算規(guī)則和財產(chǎn)清算制度?！掇r(nóng)民專業(yè)合作社法》中的清算原則是變賣破產(chǎn)后的財產(chǎn)，而土地承包經(jīng)營權被列入破產(chǎn)后的財產(chǎn)范圍，理應進行變賣。按照此原則，在實踐中容易發(fā)生農(nóng)戶失去基本生活依托的情況。承包人用土地承包經(jīng)營權入股，意味著合作社破產(chǎn)后，承包人要以其入股時的出資承擔責任。為解決農(nóng)戶入股的后顧之憂，中國人民銀行等多部門聯(lián)合試點土地承包經(jīng)營權抵押貸款工作。現(xiàn)階段，相關工作僅處于試點階段，沒有在全國大范圍實行[4]。農(nóng)村合作社成立后，面對生產(chǎn)經(jīng)營困境，農(nóng)戶通常會選擇抵押的方式進行融資，但依據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》中的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權最后要退回農(nóng)戶，顯然通過抵押尋求融資的方式行不通，此時合作社又將陷入融資困難的處境。因此現(xiàn)行法律在土地承包經(jīng)營權入股方面的規(guī)定僅停留在形式上，對于土地承包經(jīng)營權入股在實踐中遇到的問題未找到具體解決辦法。

2.2配套制度缺失

2.2.1登記制度農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記工作沒有步入正軌。國土資源部在《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》中明確了土地承包經(jīng)營權初始登記、變更登記等具體適用情形，但是取得土地承包經(jīng)營權證的過程歷時久，對入股合同的審查、保管也缺少規(guī)范[5]。

2.2.2市場制度土地承包經(jīng)營權入股有序進行，缺少配套的農(nóng)村土地市場。土地入股不論是入合作社還是入股份公司，均需要作價。但目前土地承包經(jīng)營權的評估制度并不完善，土地承包經(jīng)營權作價入股合同不規(guī)范、作價不嚴謹?shù)葐栴}頻頻出現(xiàn)。比如入股后對方改變農(nóng)業(yè)用地的用途，因為缺少具體限制，農(nóng)戶維權的難度大，易引發(fā)各種糾紛。加上相關部門的約束力不強，導致土地承包經(jīng)營權入股市場秩序相對混亂[6]。

3解決土地承包經(jīng)營權入股難的對策

3.1修改和完善相關法律法規(guī)

當前我國的農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展模式偏向于傳統(tǒng)的粗放型模式，農(nóng)民對土地的依附性很強。土地承包經(jīng)營權入股改變了傳統(tǒng)模式中農(nóng)戶和土地密不可分的關系，正是因為這種改變，農(nóng)戶有了“走出去”的主觀愿望，希望脫離土地，謀求更大的發(fā)展。入股后，農(nóng)地規(guī)模化生產(chǎn)，大片土地物盡其用，盤活資源，有利于實現(xiàn)更加長遠的發(fā)展。對此，要完善立法，化解現(xiàn)有立法中出現(xiàn)的矛盾，對土地承包經(jīng)營權進行準確定義，使該項權利物權化，提高入股這種流轉(zhuǎn)方式的正當性?！掇r(nóng)民專業(yè)合作社法》是與土地承包經(jīng)營權入股最為密切的法律文件，要填補該文件中的空白，形成一套完整的入股操作流程規(guī)范，銜接不同的部門，在法條設計方面進行積極探索，完善土地承包經(jīng)營權入股的出資制度、利益分配方案以及土地承包經(jīng)營權入股的退出制度。

3.2做好土地確權登記

土地承包經(jīng)營權的身份屬性極強，賦予了農(nóng)戶基本的生活保障，相關部門需要逐步完善土地承包經(jīng)營權的確權登記，重點推進確權?！掇r(nóng)村土地承包法》規(guī)定，農(nóng)戶作為發(fā)包方，從集體獲得土地承包經(jīng)營權后，其權利依法受到保護。目前，相關的政策登記確權手段不完善，政府應該加快推進確權工作，將確權登記落實到各級登記機關。完善登記制度后，落實農(nóng)戶土地的社會保障功能，使農(nóng)戶能夠安心，逐漸規(guī)范市場。

3.3完善土地承包經(jīng)營權入股的市場體制

土地承包經(jīng)營權入股的本質(zhì)屬于流轉(zhuǎn)，在流轉(zhuǎn)市場的秩序構建方面，需要搭建土地流轉(zhuǎn)服務體系。土地流轉(zhuǎn)服務體系需涵蓋到各個層級，把握好信息、指導、糾紛解決3個維度，讓流轉(zhuǎn)雙方都能體驗到更加便捷的服務，基于自愿、平等的原則完成入股。同時，建設流轉(zhuǎn)服務體系要注意引導農(nóng)戶簽訂規(guī)范的入股合同。在尚未形成成熟的范本前，合同如何設計是值得探究的問題。合同中要涵蓋雙方的權利義務、期滿之后的退出方式等內(nèi)容，明確的合同條款能避免出現(xiàn)不必要的糾紛。在構建服務體系的過程中，需要重點考慮糾紛的解決方式，根據(jù)糾紛的實際情況，雙方進行友好協(xié)商并解決矛盾。對于土地承包經(jīng)營權的價值，雙方在入股前應考慮好價值問題，但是價值在入股后會因為貢獻比產(chǎn)生變化，為此應盡快成立估價機構，把土地的年收益作為定價基礎，在此基礎上進行定級定價，打破原有市場中沒有統(tǒng)一定價標準的局面。