房地產企業合規管理范文

導語：如何才能寫好一篇房地產企業合規管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產企業　檔案工作　規范管理

所謂房地產企業，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。房地產相對于傳統的機械、電子等行業起步較晚，屬于改革開放后的新興產業，對檔案管理方面的關注與研究也相對比較少，而且由于房地產行業發展速度較快，檔案管理更是無法滿足其發展要求。然而，檔案工作是房地產企業運行和生產的參考和依據，事關群眾的基本生活，是關系國計民生的大事。因此，房地產企業檔案的規范化管理尤為重要。

一、房地產企業檔案

1.房地產企業檔案的范圍

房地產檔案一般是指房地產權屬檔案，包括權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等房地產權屬管理活動中直接形成的，保存備查的各種文字、圖表以及聲像、電子文件等歷史記錄。對于房地產企業而言，房地產權屬登記檔案只是一小部分，房地產企業檔案還涉及建設項目檔案、文書檔案、合同檔案、人事檔案、會計檔案等企業生產經營活動過程中形成的檔案，可能是房地產開發建設過程中形成的，也可能是房地產管理、使用過程中形成的。

2.房地產企業檔案的特殊性

首先，房地產企業檔案具有很強的專業性。房地產企業檔案是房地產企業在生產、管理活動中形成的權證、合同、文件、圖紙、照片、光盤等不同形式和載體的歷史記錄。它記載了房地產產權的歸屬和沿革，反映了房地產企業的經營與發展狀況，是在特殊的專業背景下按照專業要求形成的，有相對統一的格式和行文規范，并且專業術語較多，如土地界限認定、房地產面積丈量、房地產平面圖測繪等，專業性十分明顯。

其次，房地產企業管理類檔案的構成以合同為主體。從土地開發到經營、管理、服務，每一項活動的開展基本上都要簽訂合同。房地產企業的經營運作離開各種合同就不可能得以完成和推進。通過這一系列的合同，將各個相關的部門和單位聯系起來，共同推進和完成一個項目。據統計，合同在房地產企業管理類檔案中所占的比例高達百分之五十以上。因此，在進行房地產企業檔案的規范管理時，必須要認識到這一點。

最后，房地產企業檔案具有綜合性。以上分析可以看出，房地產企業的檔案與專門的房管機構不同，不僅有房地產權屬登記檔案，更多的是專業的項目檔案、合同檔案，以及企業內部行政、經營管理活動中形成的檔案。涉及內容龐雜，領域寬泛，種類繁多。這就要求在檔案規范管理的過程中，要通盤考慮，全面系統地進行分析，以防出現規范沒有涉及到的空白區。

二、房地產企業檔案規范化管理的必然性

加強檔案的規范化管理，是提高企業檔案管理工作的重要手段，也是衡量一個企業檔案整體管理水平的重要指標。加強房地產企業檔案的規范化管理，是企業發展的必然選擇。

加強檔案的規范化管理是時展的必然要求。隨著改革開放和市場經濟的發展，信息時代的深入，標準化、規范化已經成為現代企業的標志和企業發展的必然選擇。檔案工作也不例外，必須要適應現代化和辦公自動化的時代需要。推動檔案管理工作的規范化、標準化是其必由之路。

加強檔案的規范化管理是房地產企業提升管理效率的必然要求。房地產開發企業的檔案管理是房地產行業單位諸多管理工作的重要組成部分。房地產企業的開發項目由于其規模大、工期長，在執行過程中形成的材料多。特別是由于其關聯和涉及的部門和單位環節眾多，因此需要在建設項目檔案管理的過程中做到規范化、標準化，僅僅依靠傳統的手工方式已經是難以實現對其進行有效的管理了。

三、房地產企業檔案的規范化管理

1.完善管理制度，規范房地產企業檔案管理行為

加強檔案制度建設，做到依法管理檔案，這是我們做好檔案工作的依據和保障。首先，我們應該以《檔案法》、《城市房地產管理法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》等法律規范，結合房地產企業發展對檔案工作的要求，制定企業自己的檔案管理規范，明確檔案工作原則和管理方式，界定文件形成、積累與歸檔職責，規定檔案收集、鑒定、整理、保管、統計、利用要求等檔案管理的基本要求。其次，要制定管理制度，構建包括立卷歸檔制度、保管制度、鑒定銷毀制度、提供利用制度、統計制度、保密制度、崗位責任制等的企業檔案管理制度體系，并編印成冊加以落實執行。同時，要隨著時間、環境、事物的發展變化要適時修改、補充和完善，以適應企業和檔案事業的發展要求。

2.梳理業務流程，明確需求，規范檔案工作的各個環節

流程梳理是指圍繞企業的內、外部要素，對整個企業的業務運行情況展開深入、全面的分析、整理、提煉，明確管理或業務活動的關鍵節點、信息化管理要解決的重點問題、可能的解決方式、完成程度、實現深度等。對業務活動進行調研，明確各業務環節所要形成的檔案，這是制定歸檔范圍的首要步驟。規范、合理的流程是應用系統的基礎條件，也是提高辦公效率的必然選擇。尤其是信息化、網絡化的辦公環境下，流程梳理更為重要。按照形成、整理、鑒定、歸檔、再整理、保管、利用、銷毀等工作環節，建立科學規范的房地產企業檔案管理工作程序，保障每個環節之間能夠互相檢查、校對、制約，發現問題并且能夠及時糾正。

3.明確職責和分工，保證工作質量

所謂崗位職責是指一個崗位所要求的需要去完成的工作內容以及應當承擔的責任范圍。明確崗位職責可以最大限度地實現勞動用工的科學配置，有效地防止因職務重疊而發生的工作扯皮現象，提高內部競爭活力，更好地發現和使用人才，提高工作效率和質量，規范操作行為。房地產企業的崗位職責可以分為三個層次：一是企業層，企業應將文件形成、積累和歸檔要求納入各部門、項目及專項工作職責和有關人員崗位職責，并對分管領導、部門和項目負責人及有關人員職責履行情況進行考核；二是部門層，各職能或承辦部門及項目文件形成者應負責積累文件，并對歸檔文件的齊全、準確和形成質量負責；三是檔案人員層，專兼職檔案人員應負責收集、整理應歸檔的文件，對歸檔文件的整理質量負責。

4.加強宣傳教育培訓，優化檔案工作環境，提高隊伍素質

加強房地產企業檔案管理工作，需要一支既懂檔案管理，又精通房地產管理和熟悉計算機知識的檔案專業隊伍，同時還需要企業全員的支持和參與。因此，房地產企業要加強對專兼職檔案員的培訓，既要培訓現代化檔案管理的專業知識，加強對計算機技能的培訓，還要使其了解企業各項業務工作及其形成的文件，熟悉房地產管理活動。同時，加強檔案宣傳，使企業全員樹立檔案意識。因為無論是哪個部門或個人，在企業的生產經營過程中，都會形成一定的活動記錄，而這些記錄的一部分會對以后的活動具有查考價值，需要歸檔保存。為了保證檔案收集的及時、規范、完整，必須需要全員的參與和支持。

5.不斷評估、優化檔案管理，提升規范水平

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【關鍵字】房地產企業；內部控制；控制活動；控制環境

一、內部控制理論概述

內部控制是企業為了合理保證財務報告的可靠性、經營的效率和效果以及對法律法規的遵守，由治理層、管理層和其他人員設計和執行的政策及程序。建立健全房地產企業的內部控制制度是一項系統工程，需要企業決策機構——董事會、執行機構——經理層、監督機構——監事會，及內部各職能部門共同參與并承擔相應的責任。內部控制包括企業層面的內部控制和業務層面的內部控制。前者決定后者，后者反作用于前者。

二、內部控制的內容

內部控制包括五個要素：控制環境、風險評估過程、與財報相關的信息系統和溝通、控制活動以及對控制的監督。

（一）控制環境

控制環境包括治理職能和管理職能，以及治理層和管理層對內部控制及其重要性的態度、認識和措施。良好的控制環境是實施有效內部控制的基礎。

（二）風險評估過程

風險評估過程的作用是識別、評估和管理影響企業實現經營目標能力的各種風險。企業的風險評估過程包括識別與財務報告相關的經營風險，以及針對這些風險所采取的措施。

（三）與財務報告相關的信息系統和溝通

與財務報告相關的信息系統，包括用以生成、記錄、處理和報告交易、事項和情況，對相關資產、負債和所有者權益履行經營管理責任的程序和記錄。

（四）控制活動

控制活動是指有助于確保管理層的指令得以執行的政策和程序。包括與授權、業績評價、信息處理、實物控制和職責分離等相關的活動。

（五）對控制的監督

對控制的監督是指企業評價內部控制在一段時間運行有效性的過程。對控制的監督涉及及時評估控制的有效性并采取必要的補救措施。一般來說，管理層通過持續的監督活動、單獨的評價活動或兩者相結合實現對控制的監督。持續的監督活動通常貫穿于被審計單位日常重復的活動中，包括常規管理和監督工作。

三、房地產企業內部控制現狀及存在問題

（一）企業內部控制主體素質不高，對內部控制的認識不全面

目前，一些房地產企業對內部控制的認識還不夠全面，造成內部控制失去其原有的作用和意義。這些認識誤區主要包括：一是認為有了規章制度，就有了內部控制；二是認為內部控制就是領導用來“管”員工的，從而使員工對內控產生抵觸情緒；三是認為制定內部控制就是處罰犯錯誤的員工。四是認為內部控制就是糾錯防弊，保護資產完整，而沒有將其與企業經營目標聯系起來。

企業內部控制主體以及員工之所以對內部控制的認識存在這些誤區，歸根到底還是因為我國房地產企業內部控制主體素質還有待提高。這些人員并沒有具備足夠的勝任能力，這也是內部控制遲遲未能有效發揮其應有作用的重要原因。

（二）內部控制制度執行不到位

事實上，大多數房地產企業都自行或委托他人制定了內部控制制度。但是，這些制度的執行往往大打折扣，實際工作中常表現為：凡事不看制度看領導，成本費用失控、會計信息失真以及資產損失嚴重，企業部分人員在采購、工程、銷售、投資等業務中損公肥私，中飽私囊卻終能安然無恙等。這些情況都說明企業并沒有按照內部控制制度的規定嚴格執行。具體來講，內部控制制度執行不到位可以從兩方面分析：一是控制政策的合理和可執行性。二是是否有保障措施來保證政策和措施的執行。從第一個方面來看，如果控制偏離了合理標準，比如規定過于嚴格（規定實際費用支出不能偏離預算超過2%），或者含糊不清，在內控制度中說“相關人員”應在“合適時間”等等，這都使得控制政策和程序可執行性降低，說明制度的制定存在一定的漏洞。從第二個方面看，如果沒有和政策配套的保障措施，控制的執行效果也就不明顯。保障措施主要包括：績效考評，內部審計、授權審批等，只有經過授權，而且受到一定的監督和激勵，才能充分調動人員的積極性，提高執行效力。

（三）對內部控制的監督乏力

目前，大多數企業對內部控制的監督主要依靠內部審計部門來實現，而有些企業的內部審計部門隸屬于財務部門，與財務部歸于同一領導。這樣，在形式上，內部審計就缺乏應有的獨立性。此外，在內部審計的職能上，很多企業的內部審計工作僅僅是審核會計帳目，而在內部稽查、評價內部控制制度是否完善和企業內各組織機構執行指定職能的效率等方面，都未能充分發揮應有的作用。在崗位設置上為節省人工費用，實行一人多崗、一崗多職，并沒有很好地構成內部牽制；在貨幣資金管理、實物監控、投資和資產處置等方面，也沒有制定規范的內控制度。

四、完善房地產企業內部控制制度的對策

（一）加強對企業員工的內部控制培訓，不斷提升內部員工的素質

為了提高企業員工的素質和改善他們對內部控制的錯誤認識，企業應該定期對企業員工及相關他們進行內部控制知識的培訓，讓他們從根本上改變對內部控制的片面認識，并理解企業制定內部控制制度的重大意義。實際上，正是這些對內部控制的認識誤區造成企業風險意識淡薄以及對內部控制執行不力，所以，提高企業員工的綜合素質是使內部控制規范有效發揮其重要作用的基礎。

（二）不斷完善企業內部監督機制，強化執行力度

內部控制制度的實施是一個系統化的過程，它需要企業的管理層、治理層以及普通員工的共同參與，為了發揮內部控制的有效作用，首先企業應該定期評價其內部控制的執行情況，并及時糾正控制運行中的偏差；其次，增加內部審計機構的職能，增強其獨立性，使其能夠充分發揮監督管理作用；最后，企業應聘請注冊會計師對企業內部控制進行審計，對企業內部控制設計與運行的有效性進行評價，對內部控制存在的缺陷與風險進行評估，根據注冊會計師的審計意見對內部控制體系不斷完善企業的內部控制規范，使企業能夠健康、有序地發展。

（三）加強企業控制環境的建設

控制環境包括外部環境和內部環境。外部環境主要包括經濟環境、法律環境、道德環境等，房地產企業的外部環境建設主要是由政府通過體制改革、法制完善、道德教育等措施來進行。外部環境是在企業的控制之外的，因此不能作為內部控制系統的組成部分。內部環境主要包括組織和人員兩個方面。對于內部環境建設，企業應通過自身的努力去不斷完善。創立良好的組織結構和權責分派體系，建立健全股東會、董事會、監事會、經營（總經理）班子，明確治理層和管理層各自的職責，強化董事會在改善治理中的主導地位，建立以董事會為主體，股東會、董事會、監事會、經理層相互監督、相互制約的內部控制機制，推行職務不相容制度，規范決策程序。

參考文獻：

[1]中國注冊會計師協會，審計，2012.；

[2]田依鑫，關于我國房地產企業內部控制問題的探討，中國高新技術企業，2009,(01)

[3]孫霽輝，陽秋林，我國房地產企業內部控制存在的問題與對策，價值工程，2010,(23)

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4月10日，銀監會下發了《關于銀行業風險防控工作的指導意見》（簡稱《指導意見》），對銀行業風險防控工作提出十大項共計三十五條規定，明確銀行業風險防控的十大重點領域。

眾所周知，當前銀行業存在的各種經營違規甚至是違法亂象，其背后有許多推動因素，可以說它是銀行業務發展不規范、管理存在漏洞及各種社會因素攪在一起綜合發酵的結果。對此，必須全面診斷，綜合施治，開出藥效齊全的猛藥，才能最終遏制各種金融亂象，有效防范化解銀行經營風險。

據了解，銀監會此次頒布的《指導意見》確定銀行業防控的十大重點領域，基本涵蓋了銀行業有可能發生風險的方方面面。目前信用風險仍是銀行經營風險產生的主因，表現為銀行信貸風險底數不清、存量信貸風險得不到及時處置、增量信貸風險又沒有得到有效控制，且一些銀行機構緩釋信貸風險能力又不高，信用風險會越累越大。針對這種信用風險現狀，《監管意見》要求銀行嚴格落實信貸及類信貸資產的分類標準和操作流程，真實、準確和動態地反映資產風險狀況，加強統一授信、統一管理；加強新增授信客戶風險評估，嚴格不同層級的審批權限；加強授信風險審查，有效甄別高風險客戶，防范多頭授信、過度授信、給“僵尸企業”授信、給“空殼企業”授信、財務欺詐等風險。

流動性風險是目前銀行業金融業務創新和中間業務興起而新暴露的風險隱患，表現為通過同業業務、投資業務、托管業務、理財業務等繞開信貸規模和逃避監管，容易導致高杠桿加劇資產泡沫、期限錯配等流動性風險。對此，《指導意見》要求銀行將所有中間業務納入流動性風險監測范圍，制定合理的流動性限額和管理方案，完善流動性風險治理體系，擴大風險監測覆蓋面；加強重點機構管控，創新風險防控手段，定期開展壓力測試，完善流動性風險應對預案等等。

目前債券市場投資尚處“粗放經營”狀態，表現為一些銀行機構對債券交易合規性審查不嚴，風險控制流于形式，導致債券回購和質押融資失控，致使各種投資杠桿無限拉高；加之債券投資久期管理脆弱，出現不少債券違約的企業將債券違約風險向信貸業務傳導，并引發社會不穩定，加大了金融風險。對此，《指導意見》要求銀行業金融機構健全債券交易內控制度，強化債券業務集中管理機制，加強債券風險監測防控，嚴格控制投資杠桿。

目前銀行同業業務也暗藏諸多玄機，成了銀行資金“空轉”和“體內循環”的重要通道，表現為沒有做實穿透管理，致使交叉金融業務與風險控制能力不匹配，產生了大量金融監管套利空間并滋生大量風險隱患。對此，《指導意見》要求銀行強化同業業務整治，從嚴控制業務增量、做實穿透管理、消化存量風險、嚴查違規行為。

目前銀行理財業務和代銷業務亂象較多，表現為沒有分賬管理、不盡好告知義務，將代銷產品與存款或自身發行的理財產品混淆銷售，甚至自設資金池；還有不同理財產品主體之間的暗地利益輸送；更為嚴重的是出現了少數銀行員工的“飛單”行為，嚴重損害了投資人利益和銀行聲譽。對此，《指導意見》要求銀行業金融機構加強理財業務風險管控，規范銀行理財產品設計，加強金融消費者保護，審慎開展代銷業務。

目前房地產信貸風險仍是銀行的一個大隱患，表現為房地產企業或房地產個人按揭貸款仍保持較快增長態勢。據最近27家上市銀行2016年年報披露，去年個人房貸增量為4.25萬億元，較2015年全年2.25萬億元，增幅近九成。這不僅與中央嚴控房地產信貸及“房子是用來住”的政策要求不相符，且也正推高銀行信貸潛在風險隱患。對此，《指導意見》要求銀行分類實施房地產信貸調控，強化房地產風險管控，加強房地產押品管理，做好房地產信貸壓力測試。

目前地方政府債務風險仍是懸在銀行頭頂的“利劍”，表現在政府債務總量較大，據統計各種隱性的、顯性的債務近30萬億元；地方政府債務風險雖有所化解，但都是靠發行債券進行的債務置換，沒有從根本上解決到期償還問題，實質性風險隱患仍沒消除；且隨著今后新的地方政府發債規模開閘，銀行風險呈放大可能。對此，《指導意見》要求銀行業金融機構嚴格落實相關法律法規，強化融資平臺風險管控，規范開展新型業務模式，加強對高風險區域的風險防控。

目前互聯網金融風起云涌，正成為我國新興金融業態的生力軍及對傳統金融業起到顛覆作用的“掘墓人”；但由于金融監管制度設計滯后及監管部門不明確，致使互聯網金融一直游離于灰色地帶，以P2P平臺為代表的互聯網金融發生不少卷款跑路、非法集資等驚天大案；且“校園貸”、“現金貸”異化為裸的高利貸，嚴重危害了金融穩定和民眾財產安全，且其風險也有不斷向銀行機構傳染的危險。對此，《指導意見》要求各有關部門持續推進網絡借貸平臺（P2P）風險專項整治，穩妥推進分類處置工作，督促網絡借貸信息中介機構加強整改，適時采取關、停、并、轉等措施；做好校園網貸、“現金貸”業務的清理整頓工作。

我國金融外部風險較大，主要表現為地下錢莊抽逃外匯及逃避外匯監管導致我國資本外流現象嚴重；各種擔保公司和小貸公司氖路欠ǜ呃貸者不在少數；社會非法集資不僅得不到有效控制，反而有呈迅猛增長態勢，一些非法集資大案動輒幾十億元、上百億元，涉及數省上萬民眾，釀造了巨大社會金融風險，這一切也讓銀行難以獨善其身。對此，《指導意見》要求銀行重點防范跨境業務風險和社會金融風險，加強境外合規管理，及時排查反洗錢和重點領域合規風險，嚴厲打擊非法集資。