不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定范文

導語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關鍵詞]新常態(tài)下 不動產(chǎn)登記 檔案管理 思考

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）12-0331-01

【前言】我國不動產(chǎn)的所屬權(quán)需要建立在依法登記的前提下，只有在經(jīng)過依法登記的情況下不動產(chǎn)物權(quán)的建立、變更、轉(zhuǎn)讓和注銷才能產(chǎn)生法律效力。我國的不動產(chǎn)機構(gòu)的主要工作任務就是將不動產(chǎn)歸屬權(quán)進行登記，形成不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)。

不動產(chǎn)登記檔案不僅包括不動產(chǎn)登記本，還有各種與之相關的文件、圖表和網(wǎng)上登記信息等內(nèi)容，包括文字信息，圖表信息，聲像影像等，記錄載體包括紙張、光盤等。因為不動產(chǎn)登記檔案的復雜繁瑣，所以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的工作并不輕松。

一、我國當前不動產(chǎn)的特點

1.不動產(chǎn)在固定機構(gòu)進行統(tǒng)一登記

不動產(chǎn)，顧名思義，就是指自然性質(zhì)上或者法律規(guī)定上不可移動的財產(chǎn)。因為不動產(chǎn)的位置不可隨意改變，不動產(chǎn)的登記體現(xiàn)出唯一性的原則，所以在一個區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記只由固定的機構(gòu)進行登記。不動產(chǎn)的統(tǒng)一固定登記更有利于不動產(chǎn)登記檔案的統(tǒng)一管理。

2.具備法律效力

我國對于不動產(chǎn)的登記都有明文規(guī)定，不動產(chǎn)登記檔案的管理一般由行政主管部門負責，不動產(chǎn)登記一般都是在政府機構(gòu)進行注冊，改正等。由行政機構(gòu)所認證的登記，登記信息作為原始憑證被登記部門保存，形成的不動產(chǎn)登記檔案受到法律保護，具備法律公信力。

3.檔案格式要求嚴格規(guī)范

不動產(chǎn)登記檔案是可變的。隨著不動產(chǎn)政策的調(diào)整改變，不動產(chǎn)登記流程會改變，不動產(chǎn)登記檔案也會隨著改變。不動產(chǎn)登記主要采取文本形式，對不動產(chǎn)登記格式有著嚴格要求，檔案的記錄必須嚴謹、規(guī)范、準確、詳細。不動產(chǎn)登記檔案可以在法庭上作為法律文件，具有法律效力，所以登檔案的格式必須嚴謹規(guī)范，避免因為內(nèi)容模糊而造成糾紛。

4.檔案保存時效長

隨著不動產(chǎn)所屬人的變動，不動產(chǎn)登記檔案也會隨之改變，但是登記檔案的法律效力是不會改變的。不動產(chǎn)登記檔案的時效期非常長，有效地保證了不動產(chǎn)的物權(quán)保護，使不動產(chǎn)的權(quán)屬問題得到穩(wěn)妥的保障。

二、我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的現(xiàn)狀

1.檔案的準確性欠缺

不動產(chǎn)登記檔案是具備法律效力的，登記工作中最重要的任務就是保證數(shù)據(jù)的真實性和準確性，登記檔案的準確性直接關系到登記者的法律權(quán)益。登記檔案準確性的欠缺也會導致行政部門的誠信危機，對行政部門的執(zhí)法過程造成阻礙。目前，我國一些地區(qū)仍存在不動產(chǎn)檔案登記管理不嚴謹?shù)默F(xiàn)象，檔案信息缺失，資料數(shù)據(jù)模糊等現(xiàn)象。

2.不動產(chǎn)登記管理檔案資料數(shù)據(jù)庫不完善

由于技術(shù)問題，不動產(chǎn)登記管理檔案資料數(shù)據(jù)庫經(jīng)常會出現(xiàn)連接錯誤，比如一棟別墅完成變更所屬權(quán)后，所屬權(quán)在數(shù)據(jù)庫上仍然顯示不動產(chǎn)的所屬人是變更前的所屬人。這些錯誤對不動產(chǎn)登記的后續(xù)工作產(chǎn)生的消極影響，阻礙了不動產(chǎn)登記檔案管理的開展。

3.檔案管理技術(shù)落后，沒有實行現(xiàn)代化

檔案管理的數(shù)字化對檔案的管理工作來說是個提高管理準確性和便捷性的新方式，檔案管理的信息化能夠提高檔案管理的效率。現(xiàn)在部分地區(qū)的不動產(chǎn)登記檔案管理過于依賴紙質(zhì)文件，信息化水平低，管理技術(shù)落后。

4.檔案的存放雜亂

國家規(guī)定不動產(chǎn)的登記要合法規(guī)范，最重要的目的還是為了人民。規(guī)范的不動產(chǎn)登記會為群眾提供便利，減輕負擔。但是，一些地區(qū)的不動產(chǎn)登記檔案存放雜亂，多處存放，群眾在查詢時非常不方便。

三、改變當前不動產(chǎn)登記檔案管理方面缺陷的策略

1.不動產(chǎn)的登記行為進行規(guī)范化、標準化

對當前的不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行整合統(tǒng)一，規(guī)范不動產(chǎn)登記檔案文件的書寫，規(guī)范不動產(chǎn)登記檔案管理，提高不動產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)的真實性和準確性。促進行政部門工作的嚴謹性，提高行政部門的社會公信力，推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的后續(xù)工作順利進行。

2.完善檔案管理資料數(shù)據(jù)庫，應用現(xiàn)代化技術(shù)

優(yōu)化不動產(chǎn)登記檔案信息資源數(shù)據(jù)庫，緊隨現(xiàn)代科技發(fā)展，運用二維碼等信息技術(shù)將不動產(chǎn)登記檔案管理進行優(yōu)化，整合。使不動產(chǎn)登記檔案管理變成一張條理清晰的信息網(wǎng)。在各部門之間實現(xiàn)便捷交流，為不動產(chǎn)登記的后續(xù)工作提供技術(shù)支持。

3.對資源進行優(yōu)化整理，對不動產(chǎn)登記檔案進行高效管理

引進先進的管理理念，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理制度，對不動產(chǎn)資源進行合理有效地規(guī)劃，進行高效管理，減少在管理過程中耗費的人力和物力資源。

三、對當前新常態(tài)下不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的反思

建立起不動產(chǎn)登記檔案管理制度，使不動產(chǎn)登記成為更加高效且規(guī)范的機構(gòu)，這是一個革故鼎新的過程。在這個過程中要制定目標，逐步地進行實施，將行動落實到實處，規(guī)范管理機制，形成規(guī)范的不動產(chǎn)登記管理流程，不僅為群眾提供便利，更為行政機構(gòu)提高了社會公信力。當前我國提出的政策，正為我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理提供了創(chuàng)新的平臺，這是一個機遇，要把握得當才能為不動產(chǎn)登記檔案管理的高效化提供強勁的動力。

參考文獻

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金紹達：房屋登記簿和土地登記簿的融合是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中十分重要且難度較大的一項業(yè)務工作，要順利地將房屋登記簿和土地登記簿融合成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿，選擇科學的編制方法十分重要。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條已規(guī)定了“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記”，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》對不動產(chǎn)單元的界定是“不動產(chǎn)單元由權(quán)屬界線固定封閉且具有獨立使用價值的空間構(gòu)成”。從以上表述來看，不動產(chǎn)單元和《房屋登記辦法》所規(guī)定的房屋基本單元并沒有多大的差別。

不動產(chǎn)登記簿應當與不動產(chǎn)單元相對應。在房屋登記中，一個房屋基本單元的房地產(chǎn)權(quán)利記載于一個登記簿，設一個房屋編碼，彼此一一對應。按照這一方式，是無法把不同權(quán)利主體的不動產(chǎn)編入同一登記簿的。

《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》在列舉三種編碼方式時，包括了利用宗地號的分宗法（因宗地號本身的缺陷，在實際工作中，使用分宗法的極少）。可見，不動產(chǎn)單元編碼也可以使用宗地號，在編碼中使用宗地號并不要求把同一宗地范圍內(nèi)不同權(quán)利主體的房屋權(quán)利編入同一登記簿。

上述規(guī)定中涉及到對“同一登記簿”的定義，那么，是把一個宗地內(nèi)所有的不動產(chǎn)權(quán)利的歸屬和內(nèi)容界定為“一個”登記簿，還是把一個宗地中某一權(quán)利主體的不動產(chǎn)權(quán)利作為“一個”登記簿呢？

登記簿以宗地為單位編成只有一個優(yōu)點，就是可以在一個平面的圖件上顯示出所有的宗地位置。在土地私有制且建筑物區(qū)分所有權(quán)很少的情況下，以宗地為單位編成比較適合。而在目前建筑物區(qū)分所有權(quán)占主要比例的城市，以宗地為單位已不能準確地顯示某一建筑物區(qū)分所有權(quán)的空間位置。

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物權(quán)特定原則也稱“物權(quán)客體特定原則”，它是指物權(quán)的客體必須是特定的，或者至少在實現(xiàn)該物權(quán)時其客體是可以特定的。物權(quán)的本質(zhì)在于將特定的物直接歸屬于特定的主體，因此作為物權(quán)的客體必須是特定的，也就是說，權(quán)利人所享有的物權(quán)，無論是所有權(quán)還是擔保物權(quán)抑或用益物權(quán)，都必須指向的是特定的單個的物。只有堅持物權(quán)特定原則才能有效確定物的歸屬，確保每一個經(jīng)濟上有價值的物能夠被獨立地加以支配并投入流通，進而實現(xiàn)對物的有效利用。具體來說，物權(quán)客體特定原則有兩層含義：一方面，物權(quán)的客體必須是確定的某個物，而非泛泛的某類物。例如，房屋的所有權(quán)必須是就某個或某些特定的房屋的所有權(quán)，而非針對某類房屋的所有權(quán)。另一方面，單個的物是具有獨立性的，可以被獨立地加以支配。

《物權(quán)法》第2條將物權(quán)界定為“權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)”，其中之所以強調(diào)“特定的物”就是基于物權(quán)特定原則的要求。

作為不動產(chǎn)物權(quán)程序法的不動產(chǎn)登記法，也應當遵循物權(quán)特定原則。物權(quán)特定原則在不動產(chǎn)登記程序中的要求體現(xiàn)在：在登記簿中記載的不動產(chǎn)應當是特定的不動產(chǎn)，能夠與其他不動產(chǎn)相區(qū)分。與動產(chǎn)不同的是，不動產(chǎn)尤其是土地在自然狀態(tài)上是廣袤無垠、連綿不絕的，因此必須通過確定其界址加以特定化，以便相互區(qū)別。正因如此，《物權(quán)法》第11條才明確要求當事人在申請登記時，應當根據(jù)不同登記事項提供“不動產(chǎn)界址”這一必要材料。通過明確不動產(chǎn)的界址就可以將相互連接的不動產(chǎn)從法律技術(shù)上分割開來，從而予以特定化，以便記載入登記簿。

二、不動產(chǎn)登記單元的涵義與類型

為了解決登記中不動產(chǎn)的特定性問題，在不動產(chǎn)登記法上產(chǎn)生了“登記單元”這一法律概念。登記單元也稱“登記單位”，它旨在將相互連接的不動產(chǎn)(尤其是土地、房屋)在法律技術(shù)上加以分割，從而使之特定化，以便記載入不動產(chǎn)登記簿。一個登記單元具有唯一的、特定的編號，并在此基礎上建立一個專門的不動產(chǎn)登記簿簿頁。例如，在德國不動產(chǎn)登記法中，土地登記的單元是“地籍塊”，地籍塊在地籍冊中用數(shù)字或字母予以編號，土地在登記簿中以地籍冊中所給出的編號來命名(《德國土地登記條例》第2條、《德國土地登記命令》第6條)。一塊土地可以是單獨的一個地籍塊，也可以由數(shù)個地籍塊組成，但是一個地籍塊不能包括數(shù)塊土地。

由于不動產(chǎn)的類型不同，登記的單元也有所不同。我國的不動產(chǎn)主要分為土地和建筑物。因此，分別存在土地登記單元與房屋登記單元。

《土地登記辦法》第5條規(guī)定：“土地以宗地為單位進行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”。因此，宗地是土地的登記單元或登記單位。

《房屋登記辦法》對房屋的登記單元作出了具體規(guī)定。依據(jù)該辦法第10條第1款：“房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號(幢號、室號等)的房屋或者特定空間”。第2款規(guī)定：“國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記”。第3款規(guī)定：“非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記”。由此可見，在房屋登記中，登記的單元既可以是套，也可以是幢、層、間等固定界限的部分。當事人有權(quán)選擇以何種登記單元進行登記。實踐中，一些地方要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行商品房所有權(quán)初始登記時，必須以“幢”而不能以“套”或“層”為單元進行登記的做法是錯誤的。

三、不動產(chǎn)登記單元的特征

從上述土地登記單元和房屋登記單元的界定來看，能夠作為一個登記單元登記的不動產(chǎn)應當具有以下兩個特征。

1.具有獨立的使用價值

不動產(chǎn)作為物的一種，必須具有實際的價值，能夠滿足人們的生產(chǎn)、生活需要。因此通過不動產(chǎn)登記單元確定的不動產(chǎn)也必須具有實際價值。例如，在《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條中，就明確要求建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋只有在“具有利用上的獨立性，可以排他使用”時，才能認定為《物權(quán)法》第6章所稱的“專有部分”。一些地方的登記規(guī)定也要求房屋分割必須滿足獨立使用的功能。如吉林省住房和城鄉(xiāng)建設廳頒布的《吉林省房屋登記若干問題暫行規(guī)定(一)》第8條規(guī)定：“房屋分割應滿足獨立使用功能要求，符合強制性技術(shù)標準規(guī)定”。在我國實踐中，曾出現(xiàn)一些人為了孩子上學落戶的需要而將一套房屋分割為若干部分，要求分別登記的情形。對此，筆者認為，除非分割后的房屋分別都具有獨立的使用價值，否則此種分割登記不應允許。

2.具有明確的界址或界線

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【關鍵詞】注冊會計師；設立驗資；不動產(chǎn)；財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；預告登記

一、問題的提出

《中國注冊會計師審計準則1602號——驗資》第15條規(guī)定：“對于出資者以實物、知識產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)等非貨幣財產(chǎn)作價出資的，注冊會計師應當在出資者依法辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以審驗。”《指南》進一步指出：“無論是設立驗資還是變更驗資，對出資者以實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等非貨幣財產(chǎn)出資的，注冊會計師都應當檢查上述出資財產(chǎn)辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件，驗證其出資前是否歸屬于出資者，出資后是否歸屬于被審驗單位。”在設立驗資中，由于被審驗單位尚未成立，未確立其民事主體資格，無法辦理有權(quán)證的財產(chǎn)（本文以房屋、土地使用權(quán)等不動產(chǎn)為例）的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，因此在驗資實務中注冊會計師均認為不動產(chǎn)不能作為首次出資，只能等公司成立后以增資的方式出資。筆者認為，不動產(chǎn)是否能夠作為首次出資是法律（而不是審計準則）所規(guī)范的問題，注冊會計師不能簡單地否定不動產(chǎn)首次出資的可行性，而是應該關注：（1）法律是否允許出資者（本文以有限責任公司的股東為例）以不動產(chǎn)作為首次出資。（2）股東以不動產(chǎn)首次出資時如何辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，提供什么形式的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。

二、公司法允許股東以不動產(chǎn)作為首次出資

《公司法》（2005）第27條規(guī)定在公司設立時，“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；……”。2005年修改后的《公司法》放寬了對股東出資方式的限制，體現(xiàn)了鼓勵投資的原則。《公司法》（2005）第28條規(guī)定：“股東應當按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設的賬戶；以非貨幣財產(chǎn)出資的，應當依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。……”依照該規(guī)定，以不動產(chǎn)在首次出資時，由于公司尚未成立，如何辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)就成為了問題。但是1993年《公司法》第25條規(guī)定：“股東應當足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入準備設立的有限責任公司在銀行開設的臨時賬戶；以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或者土地使用權(quán)出資的，應當依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。……”對非貨幣財產(chǎn)出資，新舊公司法的立場是一致的，都可以在公司設立時出資，都要求辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。如果僅僅是因為辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的程序性要求，使股東以不動產(chǎn)首次出資的實體權(quán)利受到剝奪，那么鼓勵投資原則就難以落實。

國家工商行政管理總局《公司注冊資本登記管理規(guī)定》（2004）第9條規(guī)定：“公司設立登記，以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)出資的，公司章程應當就上述出資的轉(zhuǎn)移事宜作出規(guī)定，并于公司成立后六個月內(nèi)依照有關規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，報公司登記機關備案。”該規(guī)定設立“寬限期”制度來解決非貨幣財產(chǎn)出資的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題。筆者認為，給予6個月寬限期辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)是根本上違反公司法的。因為在公司成立后的一定期限內(nèi)，股東出資的不動產(chǎn)等非貨幣財產(chǎn)未發(fā)生財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，是違反公司法關于“股東應當按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額”的規(guī)定的。另外，在辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之前，如果股東將用于出資的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理了財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，則公司必定無法獲得該不動產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)，導致注冊資本的不實。2005年12月27日修改后的《公司注冊資本登記管理規(guī)定》第12條第2款規(guī)定：“公司設立登記時，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，應當提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。”注冊會計師通常據(jù)此認為2005年修改后的《公司注冊資本登記管理規(guī)定》是不允許不動產(chǎn)作為首次出資的。筆者認為2005年修改的《公司注冊資本登記管理規(guī)定》僅僅是糾正了原來“給予寬限期辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)”的錯誤規(guī)定，而不是創(chuàng)設新的規(guī)范；要求提交“已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件”是落實了公司法的立法精神，而不是規(guī)定不動產(chǎn)不得作為首次出資。

《公司法》（2005）第7條規(guī)定：“……公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期為公司成立日期。……”在設立驗資中，公司（被審驗單位）尚未成立，對于任何出資方式都面臨一個不存在的民事主體問題。然而設立中的公司并非沒有任何法律權(quán)利的，設立中的公司在名稱獲得預先核準后就可以從事一定的民事行為（例如可以以核準的公司名稱在銀行開立賬戶，可以與股東簽訂出資協(xié)議，可以與股東辦理動產(chǎn)出資的交付手續(xù)等），因此以貨幣或者以動產(chǎn)類非貨幣資產(chǎn)（例如機械設備、原材料和庫存商品等）首次出資，在理論上和實踐中都未受到質(zhì)疑。既然貨幣或者以動產(chǎn)類非貨幣資產(chǎn)可以在公司成立之前出資，則僅以公司尚未成立，無法辦理不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)為依據(jù)，論證不動產(chǎn)不能作為首次出資，是不能令人信服的。

三、不動產(chǎn)首次出資財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)：依據(jù)物權(quán)法辦理

正是因為公司名稱的預先核準制度，使得設立中的公司取得了“準民事主體”的法律地位，從而當股東以貨幣出資時，可以以預先核準的公司名稱的名義在銀行開設賬戶，以完成貨幣出資的交付手續(xù)，當股東以動產(chǎn)類非貨幣財產(chǎn)出資時，可以適用擬制交付的方式完成財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。例如《民法通則》、《合同法》和《物權(quán)法》都為動產(chǎn)的擬制交付提供了制度基礎。《民法通則》第72條規(guī)定：“……按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”《合同法》第133條規(guī)定：“標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”由于我國法律已經(jīng)對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移作出了特別規(guī)定，所以該規(guī)定的所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間只適用于動產(chǎn)。《物權(quán)法》為動產(chǎn)擬制交付提供了比較系統(tǒng)的規(guī)定，《物權(quán)法》第27條規(guī)定：“動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效力。”為動產(chǎn)類非貨幣財產(chǎn)出資提供了十分有效的途徑，很好的解決了在公司設立階段難以現(xiàn)實交付方式履行動產(chǎn)類非貨幣財產(chǎn)出資的問題。因此，公司名稱的預先核準制配合動產(chǎn)的擬制交付制度，順利的實現(xiàn)了動產(chǎn)類非貨幣財產(chǎn)首次出資時辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的要求。

上述思路為解決不動產(chǎn)首次出資的難題提供了答案。雖然公司尚未成立，無法現(xiàn)實地辦理不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)的變更登記手續(xù)，但是可以利用“債權(quán)的物權(quán)化”手段達到實質(zhì)意義上的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的目的，從而實現(xiàn)不動產(chǎn)首次出資時財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明要求。該“債權(quán)的物權(quán)化”的基本思路是：以預先核準的公司名義與以不動產(chǎn)出資人訂立不動產(chǎn)出資協(xié)議，然后依據(jù)物權(quán)法上的預告登記制度，將該不動產(chǎn)出資協(xié)議辦理預告登記，以保全將來成立的公司實現(xiàn)物權(quán)。《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。”從該規(guī)定我們可以看出，設立預告登記制度的原因，是因為不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)實條件還不具備，而預告登記的目的和價值就是保全將來請求不動產(chǎn)物權(quán)變動的權(quán)利。很明顯，不動產(chǎn)首次出資遇到的難題，法律和審計準則對財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的要求，正是預告登記制度存在的基礎和價值。由于公司尚未成立，以不動產(chǎn)出資辦理過戶登記的現(xiàn)實條件欠缺，但通過對不動產(chǎn)出資協(xié)議辦理預告登記，基于預告登記的物權(quán)效力，保全了成立后的公司取得出資不動產(chǎn)所有權(quán)的目的不致落空，從而實現(xiàn)了《公司法》（2005）第28條的立法目的和基本要求。而經(jīng)過預告登記的不動產(chǎn)出資協(xié)議，可以證明該不動產(chǎn)出資前歸屬于出資者，出資后歸屬于被審驗單位，是不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件，可以作為注冊會計師審驗依據(jù)。

四、結(jié)語

以無法辦理不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)否定股東不動產(chǎn)首次出資的權(quán)利，是對《公司法》（2005）第28條的誤讀。以不動產(chǎn)首次出資的難題，并非是公司法引起的。事實上，在公司尚未成立之時，以貨幣方式出資也面臨同樣的困境。既然理論和實踐都對貨幣首次出資的正當性予以了認可，則以非貨幣財產(chǎn)（包括不動產(chǎn)）首次出資同樣可以從貨幣出資的經(jīng)驗中找到正當化的基礎。正是這樣的一個認識基礎，為我們找到了解決不動產(chǎn)首次出資難題的鑰匙。這把鑰匙，就是物權(quán)法所規(guī)定的預告登記制度。

公司法為落實“股東應當按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額”這一規(guī)定所安排的制度不只是驗資制度，更為重要和有效的是公司強制審計制度。《公司法》（2005）第165條規(guī)定：“公司應當在每一會計年度終了時編制財務會計報告，并依法經(jīng)會計師事務所審計。……”《企業(yè)年度檢驗辦法》（2006）第7條關于“企業(yè)申報年檢應當提交材料”中規(guī)定了：“企業(yè)法人應當提交年度資產(chǎn)負債表和損益表，公司和外商投資企業(yè)還應當提交由會計師事務所出具的審計報告。”公司強制審計制度的存在和執(zhí)行，使得驗資不再是監(jiān)督股東繳納出資的唯一途徑。注冊會計師在對財務會計報告進行審計時，應該檢查股東是否已經(jīng)將貨幣出資足額存入公司在銀行開設的賬戶，是否辦理了非貨幣財產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。股東以不動產(chǎn)首次出資時，注冊會計師檢查“經(jīng)過預告登記的不動產(chǎn)出資協(xié)議”后，就可以確認已經(jīng)辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。審驗不動產(chǎn)出資協(xié)議是否已經(jīng)預告登記是驗資責任，檢查不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)是否實際轉(zhuǎn)移是審計責任。公司強制審計制度是不動產(chǎn)首次出資財產(chǎn)權(quán)實際轉(zhuǎn)移的制度保證。

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篇5

關鍵詞:不動產(chǎn)登記;公信力;登記生效主義;登記對抗主義

中圖分類號:D923.2　文獻標識碼:A　文章編號:1009-8631(2010)01-0038-02

由于任何當事人設立、移轉(zhuǎn)物權(quán),都會涉及第三人的利益,因此,物權(quán)的設立、移轉(zhuǎn)必須公開、透明,以利于保護第三人的利益,維護交易的安全和秩序。為達成這一目的,現(xiàn)代民法建立了公示制度,將物權(quán)設立、移轉(zhuǎn)、變更、消滅的事實通過一定的公示方法向社會公開,從而使第三人知道物權(quán)變動的情況。在公示方法中,最重要的是不動產(chǎn)的登記制度,可以說,完備的登記制度不僅是財產(chǎn)交易有序化的條件,而且也是物權(quán)制度賴以生存的基礎。

一、不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記即經(jīng)權(quán)利人申請,國家有關登記部門將有關申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。它能使不動產(chǎn)物權(quán)變動得以確認并為交易安全提供法律保障,是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎。物權(quán)是一種絕對權(quán),具有排他性的效力,根據(jù)“一物一權(quán)”原則,若一物上已經(jīng)成立物權(quán),則與之不能兩立的有著同一內(nèi)容的物權(quán)即不得再行成立。為了解決物權(quán)的排他性問題,從而確定物權(quán)的歸屬,法律J必須通過公示制度使物權(quán)為人所知,只有為人所知,才會得到他人的尊重。在占有和權(quán)利合而為一的情況下,占有本身即是公示的手段。但是在占有和權(quán)利分離的情況下,就必須找到一種新的方式來對物權(quán)加以公示,這樣登記制度就應運而生。

登記制度的基本功能主要是為了實現(xiàn)物權(quán)的公示,它能使不動產(chǎn)物權(quán)變動得以確認并為交易安全提供法律保障。

二、不動產(chǎn)登記的公信力

公信力是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人,如果以后事實證明登記記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵,對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人,法律仍然承認其具有與真實的物權(quán)相同的法律效果。物權(quán)經(jīng)登記予以公示,就具有了公信力,使交易主體和其他利害關系人以及不動產(chǎn)的管理機關知悉其權(quán)利歸屬狀態(tài)和物權(quán)人身份,并基于這種確信而作出是否與其進行交易等判斷。所以,登記的最大意義是賦予已經(jīng)成立的物權(quán)以公信力,而非創(chuàng)設物權(quán)本身。這樣一方面有利于維護正當?shù)慕灰装踩７彩菂⑴c交易的當事人在從事交易行為時,只要查閱了登記,了解了公示的內(nèi)容,基于公示所表明的權(quán)利狀況而從事交易則是完全可靠的。另一方面,公示和公信制度對于鼓勵交易具有極為重要的作用。由于交易當事人不需要花費更多的時間和精力去調(diào)查、了解標的物的權(quán)利狀態(tài),從而使交易當事人形成了一種對交易的含法性、對受讓的標的物的不可追奪性的信賴與期待,這就可以較為迅速地達成交易。

三、不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力

不動產(chǎn)登記的效力在大陸法系國家主要有兩種立法例,第一種立法例登記生效主義,是以登記作為物權(quán)變動的生效要件,此種主張認為不動產(chǎn)物權(quán)的變動,必須進行登記。如果當事人僅僅只是達成了物權(quán)變動的合意,而沒有完成登記手續(xù),則物權(quán)變動的意思表示不僅不產(chǎn)生公信力,而且也不產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。非經(jīng)登記,不動產(chǎn)物權(quán)的設定、讓與及其消滅絕對不發(fā)生法律效力。這種立法例主要為德國、瑞士以及我國臺灣地區(qū)的立法所采納。第二種是以登記作為對抗要件。認為當事人一旦形成物權(quán)變動的意思表示,便可產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果,未經(jīng)登記的物權(quán)也可通過當事人的合意而成立,只是在沒有依法進行公示前,物權(quán)的變動不能對抗善意第三人,登記對不動產(chǎn)物權(quán)變更的行為只具有確認或者證明的效力,而沒有決定其能否生效的效力。這種立法例主要為法國、日本等國家采納。

在英美法國家,廣泛采用托倫斯登記制度。其特點是除了登記之外,還有交付權(quán)利證書的要求,產(chǎn)權(quán)一經(jīng)登記,具有不可之效力,國家給予保障;不強制一切土地所有權(quán)、他項權(quán)利申請登記,但一經(jīng)登記,其后發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利變更或設定,非經(jīng)登記不生效力。登記機關對登記申請采取實質(zhì)性的審查方式,并在登記的所有人繳納費用中,設立一種保險基金,以賠償因錯誤登記而導致所有權(quán)人所蒙受的損失。

四、對我國不動產(chǎn)登記制度的反思

我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度不能滿足現(xiàn)今社會的需要,是因為建立不動產(chǎn)登記制度不是為不動產(chǎn)物權(quán)提供公示的手段和方法從而為不動產(chǎn)交易提供便利和安全的制度保障,而是為滿足行政機關對不動產(chǎn)管理上的便利的需要。定位上的錯誤導致我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度最大的弊端便是不動產(chǎn)登記的不統(tǒng)一。

(一)不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)的不統(tǒng)一

我國現(xiàn)行有關不動產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》、《土地登記規(guī)則》、《城市房地產(chǎn)管理法》和

(二)不動產(chǎn)登記機關的不統(tǒng)一

登記機關的不統(tǒng)一主要表現(xiàn)在以下幾個方面:第一,土地與地上建筑物的登記機關不統(tǒng)一。土地的登記由登記管理部門進行主管,而地上建筑物則由建設部門主管。第二,土地本身因其用途的不同而分屬不同的部門主管。第三,每一部門內(nèi)部的登記機關不統(tǒng)一。因此如規(guī)定不動產(chǎn)登記法不但要實現(xiàn)登記部門的統(tǒng)一而且要實現(xiàn)登記機關內(nèi)部級別的統(tǒng)一,一定要將不動產(chǎn)登記確定為一個登記級別,而不能像現(xiàn)在一樣由各級登記機關按照用地單位的行政級別進行管轄。

關于登記機關的設定國際上做法主要有三種。第一種是由法院統(tǒng)一主管不動產(chǎn)登記;第二種是由行政機關主管不動產(chǎn)登記,第三種是由中介性質(zhì)的機構(gòu)負責不動產(chǎn)登記。其中由行政機關主管不動產(chǎn)登記是適應我國國情的做法。理由如下:第一,在我國,登記也具有一定的行政監(jiān)督作用。因此,登記與對不動產(chǎn)的監(jiān)管工作聯(lián)系在一起。正是由于這一原因,所以登記由行政機關來承擔,也具有一定的合理性。第二,國土資源部門多年從事土地登記工作已經(jīng)具備了足夠的不動產(chǎn)登記條件、登記技術(shù)、登記知識,并且積累了豐富的登記經(jīng)驗,足以勝任不等產(chǎn)登記工作。第三,對于農(nóng)地、林地、草原等雖然其用途各異,但都作為土地的一個部分是沒有任何疑義的,況且農(nóng)業(yè)、林業(yè)等主管機關只是管理職能部門,而不是產(chǎn)權(quán)登記部門。

(三)不動產(chǎn)登記效力不統(tǒng)一

登記對物權(quán)變動的影響,到底是采納登記生效主義還是登記對

抗主義,仍然是爭塵未定。但立法文件傾向于登記生效主,如《物權(quán)法》第9條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓、和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。《擔保法》第41條規(guī)定:“抵押合同至登記之日起生效。”建設部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第1 8條規(guī)定:

“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設定,均為無效。”但學者們對登記要件說大都持批評態(tài)度。認為采納登記生效主義,雖有利于進一步強化登記的效力,并能夠簡便處理產(chǎn)權(quán)糾紛,但從理論上看它存在著缺陷。因為登記是針對民事權(quán)利的變動而設定的,它是與物權(quán)的變動聯(lián)系在一起的,它不是針對合同行為,而是針對物權(quán)變動所采取的一種公示方法。如果雙方達成協(xié)議以后,因雙方的原因沒有登記,出賣人反悔,要求返還房屋,根據(jù)登記生效主義,此種要求是正當?shù)摹＿@樣一來,就會使出賣人隨意置合同于不顧,合同關系將形同虛設。從實踐來看,采取登記生效主義,對因各種原因未登記的交易一概宣布無效,就會出現(xiàn)許多問題:第一,不利于保護善意一方當事人。當事人之間買賣房屋未經(jīng)登記的情況錯綜復雜,應區(qū)分導致房屋未登記的各種情況,尤其是當事人雙方的過錯問題來決定是否應宣告未經(jīng)登記的交易無效。如果完全以登記為生效要件,則有可能鼓勵一些不法行為人規(guī)避法律,利用房屋買賣欺詐他人,而損害善意一方當事人的利益。第二,絕對適用登記生效主義會沖擊現(xiàn)有的財產(chǎn)秩序。如當事人之間在買賣房屋以后,雖沒有登記,但房屋已經(jīng)交付使用,買受人對房屋已進行了重大修繕,如果因未登記而返還房屋,就會擾亂現(xiàn)有的財產(chǎn)秩序。第三,從效益上講,采取登記生效主義,不承認無因性,導致大量的合同的審查義務不得不由登記機關負擔,登記的成本加大,在一個中國這樣的人口大國,力圖把所有的交易關系都納入登記程序,并且由登記官員進行實質(zhì)審查的話,其工作量之大,成本之高是可想而知的,勢必導致登記時間的延長。第四,從公平角度講,登記生效主義規(guī)定了只有登記才能取得物權(quán),但是,又缺乏對登記的第三人的限制。在第三人明知合同無效或可撤銷的情況下,仍然允許其取得其物權(quán)不公平的。對由于登記機關的錯誤而造成的真正權(quán)利人的損失的,法律只規(guī)定了登記機關更正的義務,而沒有規(guī)定國家的賠償責任,導致真正權(quán)利人的權(quán)利無法得到有效的救濟。所以說,筆者認為,我國應采納登記對抗主義。這符合當前市場經(jīng)濟的情況,有利于充分的鼓勵交易,促進交易的發(fā)展。

(四)不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)利證明文件不統(tǒng)一

實現(xiàn)了以上三個方面的統(tǒng)一后,統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)證明文件就只是一個純粹的技術(shù)性問題了。

五、結(jié)語

隨著改革開放的進行,市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展與經(jīng)濟形式的日益多元化,迫切要求國家出臺嚴格意義上的物權(quán)登記制度,但我國現(xiàn)有的登記制度仍然很不完備,并沒有根本上解決不動產(chǎn)登記的不統(tǒng)一問題。因此在《中華人民共和國物權(quán)法>已經(jīng)生效后的重要事情就是制定《不動產(chǎn)登記法》,以確定登記的功能、原則、具體規(guī)范等。以實現(xiàn)對不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一,從而更好的適應經(jīng)濟發(fā)展的潮流,促進交易安全,維護經(jīng)濟秩序,促進交易的發(fā)展。

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一、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應以電子登記簿為核心

不動產(chǎn)電子登記簿，是指由不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)依據(jù)標準制作并依法管理的，采用電子介質(zhì)形式一并記載土地、海域、房屋、林木等定著物的自然狀況、權(quán)利歸屬狀況、權(quán)利限制與提示事項以及其他相關事項的具有物權(quán)公信與推定效力的文件。不動產(chǎn)電子登記簿與不動產(chǎn)登記電子檔案目錄、不動產(chǎn)紙質(zhì)登記檔案的數(shù)字化加工處理成果一并構(gòu)成不動產(chǎn)登記電子檔案。不動產(chǎn)電子登記簿是不動產(chǎn)登記電子檔案的核心組成部分，是不動產(chǎn)信息化管理的命脈，是不動產(chǎn)信息化統(tǒng)一登記工作的出發(fā)點和落腳點，是不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的重中之重。由于目前各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)大都采用電子登記簿記載各類不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項，故不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)應嚴格依照相關法律法規(guī)、技術(shù)標準、操作規(guī)程等著重從以下兩個方面來管理不動產(chǎn)電子登記簿。

1.規(guī)范記載

不動產(chǎn)電子登記簿的信息記載必須嚴格按照相關標準與說明規(guī)范錄入、仔細核對、謹慎審查，確保與登記最終審核結(jié)果一致。對于在將登記事項記載于不動產(chǎn)電子登記簿后才發(fā)覺業(yè)務人員誤錄、遺漏相關數(shù)據(jù)的，必須嚴格依照更正登記規(guī)定的程序進行更正，并保存相關電子記錄與說明。

2.專人保管

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當指定專人負責不動產(chǎn)電子登記簿的保管。專人保管的關鍵在于由專人負責對不動產(chǎn)電子登記簿的定期異地異質(zhì)備份、存儲設施定期維護、數(shù)據(jù)庫安全防護防御、信息保密加密、錄入記載權(quán)限控制、信息查詢權(quán)限分級等。

二、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應依托地理信息系統(tǒng)

因為各類不動產(chǎn)權(quán)籍主要采用地理坐標作為基礎編碼或編碼規(guī)則進行日常管理，加上不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理又需要強大空間和圖形處理能力的信息系統(tǒng)的支持，而地理信息系統(tǒng)（GIS）是目前基于地理空間位置且具備強大空間和圖形處理能力的綜合信息系統(tǒng)，所以不動產(chǎn)權(quán)籍的一體化管理必須依托地理信息系統(tǒng)（GIS）。建立不動產(chǎn)地理信息系統(tǒng)作為不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的信息平臺，可以有效實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍各類數(shù)據(jù)的有效整合、合規(guī)管理，在此基礎上可以方便地進行各類不動產(chǎn)登記的受理、審核、登簿、發(fā)證、歸檔等業(yè)務，可以快速地進行各類數(shù)據(jù)的處理與更新、統(tǒng)計與查詢、決策支持以及圖形處理與掛接、空間分析、虛擬仿真等，可以從根本上解決目前存在的各類相關業(yè)務系統(tǒng)信息的互連互通難題，進而達到信息平臺的統(tǒng)一。

三、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應以地籍管理為主干

因為不動產(chǎn)主要包括土地以及定著于土地上的其他不動產(chǎn)，具有相對固定不動的顯著地理特征，所以不動產(chǎn)權(quán)籍優(yōu)質(zhì)、高效的一體化管理應以地籍管理為主干，以其他各類不動產(chǎn)權(quán)籍管理為枝葉進行統(tǒng)一管理。從具體操作上來講，即將土地以及定著于土地上的其他不動產(chǎn)以宗地為單位按照國家統(tǒng)一的編碼規(guī)則進行信息處理與關聯(lián)（宗海及其附屬信息類似處理與關聯(lián)），從而建立起以統(tǒng)一地理空間為基礎、宗地為核心、房屋林木等權(quán)屬登記信息為枝干，具有統(tǒng)一規(guī)則與編碼要求的不動產(chǎn)權(quán)籍信息管理系統(tǒng)（見圖1）。

四、不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應以動態(tài)管理為核心

1.不動產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務

不動產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務是不動產(chǎn)權(quán)籍動態(tài)管理的兩大核心業(yè)務，兩者同等重要，但在實際操作中不動產(chǎn)登記機構(gòu)往往偏重增籍業(yè)務而忽視滅籍業(yè)務。

由于不動產(chǎn)權(quán)屬登記主要關涉不動產(chǎn)權(quán)籍的增籍業(yè)務，而不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查可以對不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務提供有效的數(shù)據(jù)成果支持，所以當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)除做好不動產(chǎn)統(tǒng)一權(quán)屬登記外，還應高度重視并嚴格依照國家相關要求、規(guī)范以及技術(shù)方案、規(guī)程等將地（海）籍調(diào)查作為不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基礎，且在此基礎上一并開展各類不動產(chǎn)權(quán)籍的一體化調(diào)查工作。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)某已登記的不動產(chǎn)已滅失的，應及時辦理該不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務并在電子登記簿中將該不動產(chǎn)的所有權(quán)登記記錄標明滅失。

2.完善不動產(chǎn)滅籍業(yè)務的新手段

不動產(chǎn)滅籍業(yè)務在依托不動產(chǎn)地理信息系統(tǒng)平臺的基礎上，結(jié)合不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果，可以快速地實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍滅籍處理。依據(jù)國土資源部地籍管理司公布的《關于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應堅持原有規(guī)程，采用先進成熟的高精度調(diào)查技術(shù)。在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中，可以充分利用不同時期的高分辨率衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖、DOM等，以及采用基于代數(shù)運算、圖形變換、圖像分類、特征變化等多種變化檢測技術(shù)，通過自動處理、人機互動等方式，快速找出與當前衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖等不一致的變化區(qū)域。結(jié)合不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的數(shù)據(jù)成果，可以確定變化區(qū)域的變化情況，從而確定滅籍區(qū)域，進而完成不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務。另外，可以利用規(guī)劃部門的控制性詳細規(guī)劃資料或土地利用規(guī)劃資料，快速劃定不動產(chǎn)權(quán)籍待滅籍區(qū)域，為將來的滅籍業(yè)務劃定重點關注區(qū)域，從而確保滅籍業(yè)務的高效進行。

3.房屋征收拆遷凍結(jié)的新方式

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    [關鍵詞] 不動產(chǎn) 善意取得 中國法治

    我國民法通則尚未明確確立善意取得制度，但通過民事特別法和司法解釋在具體案例中的運用，已昭示善意取得制度在我國社會市場經(jīng)濟的發(fā)展中已經(jīng)起到不可替代的作用。在不同的《中國物權(quán)法草案建議稿》中我們可以看到善意取得制度作為民法物權(quán)法中物權(quán)變動的重要制度，為塑造一個重視法治的中國，維護交易活動的安全，已有了它該有的名份。

    一、善意取得制度的基本理論

    通說認為善意取得制度基于日耳曼法以手護手（hand wahre hand）的原則，“認為汝將汝的信任置于何處，應于該處尋之”，它的真實含義是：任意與他人以占有者，除得向相對人請求外，對于第三人不得追回，唯得對相對人請求損害賠償。①這千年來，善意取得制度得以存在，發(fā)展并為大多數(shù)國家所承認，必定有它存在的理由。現(xiàn)在大多數(shù)學者認為：善意取得，又稱即時取得，是指動產(chǎn)占有人無權(quán)處分占有的動產(chǎn)，但他將該動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得動產(chǎn)是出于善意，則受讓人將依法即時取得對該動產(chǎn)的所有權(quán)或其它物權(quán)。善意取得制度是立法者運用立法技術(shù)進行法律推導的邏輯結(jié)果，其直接的理論依據(jù)是物權(quán)變動中的公示、公信原則。公示原則要求將物權(quán)的變動以一定的形式表現(xiàn)出來，并向社會公開。公信原則即法律保護交易當事人以外的第三人對公示的信賴。公信原則進一步保護當事人的積極的信賴，確認只要有公示就有物權(quán)變動，即保護人們對“只要占有相關的證書，就有權(quán)受領某項給付”原則的信賴，在取得某項權(quán)利和某些給付的時候，取得人在某些條件下可以信賴土地登記簿或證書的內(nèi)容是正確的。② 在德國民法典中，認為這項信賴保護原則是構(gòu)建私法法律制度的社會倫理因素，只有當人與人之間的信賴至少普遍能夠得到維持，信賴能夠作為人與人之間的關系基礎的時候，人們才能和平共處。在不相互信賴的社會中大家將處于一種潛在的戰(zhàn)爭狀態(tài)。善意取得就是信賴原則的表現(xiàn)形式之一。在善意取得制度中，關鍵是善意和非善意之區(qū)別，而非動產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)別。

    二、不動產(chǎn)善意取得的肯定說與否定說之評析

    動產(chǎn)適用于善意取得制度，已是國內(nèi)外的通說。既使在善意取得無明文規(guī)定的國度，動產(chǎn)善意取得在其法律解釋或?qū)嵺`中依然存在。

    然而，在中國目前的經(jīng)濟類型、社會情形下，善意取得制度是否僅僅適用于動產(chǎn)抑或?qū)⒉粍赢a(chǎn)包括在內(nèi)，國內(nèi)學者均有不同見解。

    1、肯定說，持肯定觀點的學者認為，不動產(chǎn)的善意取得應該被承認，他們認為僅以不動產(chǎn)登記制度的建立，交易方不會誤信不動產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易為理由，一概排斥不動產(chǎn)善意取得制度，這對于相信登記公示力而與無權(quán)處分人交易的善意第三人來說，是違背民法上的公平原則的。王利明先生認為：善意取得制度的財產(chǎn)主要是動產(chǎn)，并不排斥在特殊情況下，從維護交易安全和秩序，保護當事人的合法權(quán)益考慮，對不動產(chǎn)交易可適用善意取得制度。③

    2、否定說：這是我國大多數(shù)學者之觀點，認為善意取得只適用于動產(chǎn)領域。

    （1）部分學者認為因為“不動產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能。”④故“不存在無所有權(quán)或無處分權(quán)人處分不動產(chǎn)所有權(quán)的可能性”。⑤這兩種觀點，排除了無所有權(quán)人處分不動產(chǎn)的可能性，但在我國現(xiàn)實生活中，我國尚無完整統(tǒng)一的物權(quán)法和不動產(chǎn)登記法，造成實踐中不動產(chǎn)登記管理混亂，標準不一，登記內(nèi)容不全面，登記效力不確定等問題。加上國民維護自身權(quán)益意識淡薄，不主動去變更查證登記簿，所以登記權(quán)利內(nèi)容與實際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況時有發(fā)生。

    （2）還有一種否定說的觀點認為“對于已登記的不動產(chǎn)發(fā)生登記錯誤，應通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”在這個觀點中，若根據(jù)物權(quán)法基本理論，物權(quán)取得方式有兩大類別：原始取得和繼受取得，并未將公信力作為物權(quán)取得的法律形式加以規(guī)定。若通過公信原則處理，那么善意第三人所獲物權(quán)的得來無法律依據(jù)。且公信原則是保護交易安全，側(cè)重保護善意第三人的立法政策，更應依據(jù)公信原則來適用善意取得制度。若是通過登記更正程序處理，恢復至原有狀態(tài)，那么將要損害善意第三人的利益，買受人會對我國的不動產(chǎn)登記制度的公示公信程度產(chǎn)生懷疑，勢必引起與不動產(chǎn)登記機關和出讓人、所有權(quán)人不應有的糾紛。而且善意第三人返還不動產(chǎn)或所有權(quán)人重新對不動產(chǎn)進行改善或還原，所需費用不是登記更正程序就可以解決，甚至會造成所有權(quán)人、買受人更多的財產(chǎn)損失。

    （3）還有的學者認為，從大多數(shù)國家民事立法來看，是拒絕將善意取得制度使用于不動產(chǎn)領域，如《法國民法典》第2279條，日本民法典192條等，在這里我們要看到一個各國不動產(chǎn)登記制度的不同和他們在其他立法上的補充問題。英美法日等國家對不動產(chǎn)登記采用形式審查制度的居多，而我國與德國、瑞士等國一樣對不動產(chǎn)登記采用的是實質(zhì)審查。只有對不動產(chǎn)登記進行實質(zhì)審查的登記制度，才能保證不動產(chǎn)權(quán)利的無瑕疵，并由此正確的公示，使得確認“與權(quán)利相關的登記中，實體法上的權(quán)利義務關系視如登記本上記載而存在。”⑥所以善意取得制度的法律移植首先要看到法律得以產(chǎn)生的經(jīng)濟制度的不同。在與我國一樣采用不動產(chǎn)實質(zhì)審查的德國、瑞士均有對不動產(chǎn)善意取得制度的法律規(guī)定。如《德國民法典》第892條規(guī)定了可以基于相信地登記公信力而取得土地上的權(quán)利，將善意取得的適用范圍擴大至不動產(chǎn)。一些國家或地區(qū)雖然并未明文規(guī)定不動產(chǎn)的善意取得制度，但通過其他法律法規(guī)，間接承認了善意第三人對不動產(chǎn)的善意取得。如臺灣《土地法》第43條亦規(guī)定“依本法所為之登記，有絕對的效力。”這一條規(guī)定就給臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)善意取得提供法律上的依據(jù)。

    三、我國目前不動產(chǎn)善意取得的司法實踐基礎

    筆者認為在目前我國的物權(quán)立法中，將不動產(chǎn)善意取得的制度作為一個內(nèi)容明確規(guī)定，從前述理論上的分析是行得通的，而且實踐中，在《中國房地產(chǎn)登記管理條例》出臺后，房屋自由貿(mào)易的開放，我國不動產(chǎn)登記制度的逐漸完善，不動產(chǎn)登記簿上記載的外觀權(quán)利與真實權(quán)利狀態(tài)保持一致的可能性將越來越有保障。《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉》若干問題的意見第89條將不動產(chǎn)包括在善意取得制度的適用范圍里，這說明我國司法實踐中，有將不動產(chǎn)適用善意取得的潛在需要。在當前，我國不動產(chǎn)的變動依法明文規(guī)定以登記方式為公示方式與登記制度不甚完善之間的矛盾，可由法官依據(jù)上述司法解釋自由裁量或登記機關自主調(diào)解，但這并不是長久之計。

    四、不動產(chǎn)善意取得對我國行政法制建設的作用

    在我國社會主義初級階段特定時期的社會狀況和社會目標下，適當調(diào)整善意取得制度的使用條件與范圍，確立不動產(chǎn)善意取得的制度，將對有中國特色行政法制建設起到一定的推動作用。

    1、市場經(jīng)濟發(fā)達國家在長期的信用打造實踐中形成了一系列比較成熟、健全的社會信用體系：最重要的是有明確的信賴利益保護法律原則。將民法上的“帝王條款”（誠實信用原則）等法理，類推適用于行政法。凡是基于政府的權(quán)威性、公益性與專業(yè)性而使公民信賴政府，政府應對其公共管理行為所導致的損失加以補償。不動產(chǎn)登記制度是我國法律明文規(guī)定的不動產(chǎn)公示方法，具有相關職責的行政機關所進行的不動產(chǎn)登記行為是具體行政法律行為，公民基于對該行政行為的權(quán)威性、公益性與專業(yè)性的信賴而產(chǎn)生對該登記的公信，又基于該公信進行了不動產(chǎn)的變更，由此所涉及的利益應受法律保護。在我國現(xiàn)實生活中，發(fā)生不動產(chǎn)登記權(quán)利內(nèi)容與真實權(quán)利狀態(tài)不一致的重要原因之一是不動產(chǎn)登記機關的過錯而造成錯誤登記、涂銷。所以在立法上承認不動產(chǎn)善意取得制度將會督促不動產(chǎn)登記機關完善登記程序，認真執(zhí)行實質(zhì)審查功能，提高不動產(chǎn)交易的穩(wěn)定性。否則，便會因為其過錯受到不動產(chǎn)實際所有人的追責，由此承擔過錯責任。

    2、從立法上確立不動產(chǎn)善意取得制度，將會帶動我國不動產(chǎn)登記制度的改革和完善。

    首先，由于不動產(chǎn)外觀權(quán)利與真實權(quán)利不一致的原因之一是共同共有關系中，不動產(chǎn)物權(quán)僅登記在一個或部分共有人名義下，這就會在確立不動產(chǎn)善意取得制度的同時，配備有相應的不動產(chǎn)管理條例對此問題進行完善。其次，在不動產(chǎn)善意取得制度的法律后果上，要制定相應的法律法規(guī)，如何處理所有權(quán)人與有過錯登記機關或有過錯出讓人的法律關系，采用什么樣的歸責原則？由誰來承擔法律責任？承擔多少？以何種方式來承擔？等等。還有，已登記的不動產(chǎn)的情況的查詢要收取高昂的費用已是一個不成文的規(guī)定，而不動產(chǎn)登記機關是否實現(xiàn)公開查冊制度，轉(zhuǎn)變服務理念由一個高高在上的管理者變成一個具有“服務理念”的機構(gòu)？這也都是我們可以進行思考的并以此為契機帶動我國不動產(chǎn)登記制度的改革和完善。

    五、不動產(chǎn)善意取得制度對我國法治的影響

    不動產(chǎn)善意取得制度在物權(quán)法上占據(jù)一席之地，會促進我國公民增強法律意識，主動進行不動產(chǎn)的登記、變更、涂銷。在我國還有兩種不動產(chǎn)外觀權(quán)利和真實權(quán)利不一致導致不動產(chǎn)糾紛的。一是登記以外的法律變動，如表見繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應繼承份額以外的不動產(chǎn)并為繼承登記。二是買賣合同無效或被撤銷，但登記尚未涂銷的。不動產(chǎn)善意取得在立法上的明確規(guī)定，將保護善意取得第三人的合法權(quán)益，保障動態(tài)的交易安全，這是以犧牲不動產(chǎn)原所有人一定的利益為代價的。然而正如一法律諺語所說的“凡事與其無效不如有效”（ut res magis valent quam pereat），特別是不動產(chǎn)價值相對動產(chǎn)較高，一旦損失將會對權(quán)利人造成重大影響，預見到這樣嚴重后果，繼承人或合同當事人均會主動到不動產(chǎn)登記管理機關去履行相關手續(xù)，從而也從源頭上堵住了不動產(chǎn)外觀與真實權(quán)利的不一致，使得中國人民傳統(tǒng)的在糾紛發(fā)生以后被動訴訟的局面轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃泳S護自身合法權(quán)益。

    參考文獻：

    ①《德國民法通論》卡爾。拉倫茨 王曉曄等譯 法律出版社 第59頁

    ②《社會學法理中的“社會神”――龐德<法律史解釋>導讀 》 鄧正來

    ③王利明《民商法研究》第四輯 第215頁 《再論善意取得制度》中國政法大學出版社

    ④史尚寬 《物權(quán)法論》 中國政法大學出版社2000年版 第505頁

    ⑤于海涌 《物權(quán)變動中第三人保護的基本原則》載《求索》2000年第5期

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最近，看了我國將通過加快實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的報道，為這一問題終于有了解決的時間表而倍感欣喜。

統(tǒng)一登記制度，主要是統(tǒng)一房、地的登記，因此，不動產(chǎn)登記的管轄應當在房屋或土地管理部門之間選擇一個為好。

時下有一種觀點：認為世界上無論大陸法系國家，還是英美法系國家，都將地上建筑物等視為土地附著物或組成部分。據(jù)此推導出土地使用權(quán)登記是其他不動產(chǎn)（房屋）登記的前提。因此，由一個部門承擔不動產(chǎn)登記就應該是由土地管理部門來承擔。然而，我國《憲法》直接規(guī)定了土地所有權(quán)的公有制，當事人能取得的都是從土地所有權(quán)中派生出來的使用權(quán)，這是我國和這些國家和地區(qū)的一個根本區(qū)別。因此，這種推理并不能成立。而由房屋登記機構(gòu)管轄不動產(chǎn)登記，才更為有利。

一、我國大陸登記的只是土地的使用權(quán)而非土地所有權(quán)

確實，很多國家和地區(qū)都將土地登記作為不動產(chǎn)登記的代名詞，德國的不動產(chǎn)登記法就叫做《土地登記法》，我國臺灣地區(qū)把不動產(chǎn)登記辦法叫做《土地登記規(guī)則》，澳大利亞的登記機構(gòu)就叫做地權(quán)登記局。這種登記模式以土地所有權(quán)為登記標的，而把地上建筑物、構(gòu)作物等視為土地上的定、附著物。但是，這種制度有一個前提就是登記的是土地所有權(quán)，而非我國大陸登記的只是土地的使用權(quán)。在這一框架下，土地可以由私人擁有，房屋所有權(quán)人同時又是土地所有權(quán)人。如果是在他人土地上建造的房屋，并不能獲得房屋的所有權(quán)，而只是一種他物權(quán)即地上權(quán)。我國臺灣地區(qū)的“民法”就規(guī)定了地上權(quán)，德國還專門制定了《地上權(quán)法》，以保護這類房屋建造者的權(quán)利。如果按照這一模式進行登記，在我國大陸除了土地所有權(quán)人以外，就沒有人能擁有房屋的所有權(quán)了，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不能再銷售房屋而只能轉(zhuǎn)讓地上權(quán)。這顯然不切合實際，也和我國現(xiàn)行的法律規(guī)定相悖。

二、土地使用權(quán)登記不是房屋登記的前提

土地使用權(quán)登記是否是其他不動產(chǎn)登記的前提？這一問題也是很值得商榷的。

1.從理論上說，房屋所有權(quán)是自物權(quán)，而土地使用權(quán)則是他物權(quán)。他物權(quán)的登記如何能成為自物權(quán)登記的前提呢？這是缺乏法理依據(jù)的。

2.從實際情況來看，早在1987年，原城鄉(xiāng)建設和環(huán)境保護部就部署了全國范圍的房屋總登記，此時國家土地管理部門還剛剛設立。土地登記還無從談起，而房屋所有權(quán)登記在1992年已基本完成。因此，不存在土地使用權(quán)登記是房屋登記的前提之說。

3.受理登記時需要收取的要件不等于就是登記的前提。建設部《房屋登記辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》的相關規(guī)定都明確了房屋初始登記應當憑土地使用權(quán)證明申請，未辦理房屋所有權(quán)初始登記的，不得辦理房屋的其他登記。但這并不是說土地使用權(quán)登記就是其他不動產(chǎn)登記的前提，土地使用權(quán)證是房屋初始登記的必收要件。除了土地使用權(quán)證明以外，初始登記的必收要件還包括建設工程規(guī)劃許可證等登記文件，要求申請人提供土地使用權(quán)證明和建設工程規(guī)劃許可證只是用以證明申請人的房屋是合法建造，而非前提。如同規(guī)劃并非不動產(chǎn)登記的前提一樣，土地使用權(quán)登記并非不動產(chǎn)登記的前提。

三、由房屋登記機構(gòu)管轄不動產(chǎn)登記，有許多有利因素

1.“建設部管理下的房地產(chǎn)部門……目前擁有中國最為詳備的不動產(chǎn)登記資料”（梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿條文、說明、理由與參考立法例》第142頁），無論是管理工作的覆蓋面還是社會公眾的認知程度，房屋登記機構(gòu)都明顯優(yōu)于土地管理部門，這也為社會各界所公認。

2.有利于客觀、公正地進行不動產(chǎn)登記。土地管理部門作為土地的主管部門，從土地作為資源來管理開始，到土地的出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓和抵押直到土地使用權(quán)的收回，幾乎涵蓋了權(quán)利流轉(zhuǎn)的全部過程。如再由這一部門管轄包括土地在內(nèi)的不動產(chǎn)登記，不利于客觀、公正地進行。

如現(xiàn)行的《土地登記規(guī)則》把土地租賃列入不動產(chǎn)物權(quán)登記就是一個明顯例證。國有土地租賃也是土地有償使用的一種方式。然而，土地使用權(quán)的有償使用方式與土地的權(quán)屬是兩個不同的概念，猶如房屋的租賃，承租人因租賃而取得房屋的使用權(quán)，這種方式也是房屋的有償使用方式，但是，承租人因租賃而取得的房屋的使用權(quán)屬于債權(quán)，并不存在進行物權(quán)登記的問題。

國家土地管理局在1995年12月重新印發(fā)的《土地登記規(guī)則》[（1995）國土（法）字第184號]第一章第二條第二款規(guī)定了“本規(guī)則所稱土地他項權(quán)利，……包括抵押權(quán)、承租權(quán)”。

房地產(chǎn)他項權(quán)利是公認的物權(quán)，而且這種權(quán)利應當是長期而穩(wěn)定的，不能通過租賃來取得。我國的法律至今未將土地承租權(quán)確定為物權(quán)。按照物權(quán)法定的原則和《立法法》的規(guī)定，部門規(guī)章無權(quán)對基本的民事權(quán)利進行規(guī)定。然而，有很多當事人依據(jù)上述規(guī)定以租賃方式取得土地使用權(quán)。這類以租賃方式取得土地使用權(quán)明顯地不同于出讓、轉(zhuǎn)讓或劃撥所取得的土地使用權(quán)，而《物權(quán)法》所規(guī)定的建設用地使用權(quán)不可能有兩種不同的解釋。

在《物權(quán)法》公布實施的2007年，國土部門頒發(fā)的《土地登記辦法》仍將土地租賃列入不動產(chǎn)物權(quán)登記（第29條：“依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權(quán)的，當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料，申請租賃國有建設用地使用權(quán)初始登記”）。這不能不說是出于部門的某種考慮。

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一、法律上關于利害關系人的界定

利害關系人是法律上的一個術(shù)語，散見于各部法律條文中，實體法、程序法都有利害關系人的表述。如：《民法通則》第19條第1款規(guī)定：“精神病人的利害關系人，可以向人民法院申請宣告精神病人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人。”《民事訴訟法》第119條規(guī)定，必須符合下列條件：“（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；……。”《行政訴訟法》第27條規(guī)定：“同提訟的具體行政行為有利害關系的其他公民、法人或者其他組織，可以作為第三人申請參加訴訟，或者由人民法院通知參加訴訟。”這些法律條文對利害關系人都沒有一個明確的界定，而且在不同的部門法律、不同的法律關系中利害關系人的范圍也不同。比如：根據(jù)《民法通則意見》的規(guī)定，《民法通則》中的利害關系人通常指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女以及其他與當事人有民事權(quán)利義務關系的人，如債權(quán)人、債務人等，還可能包括同事、朋友、基層自治組織（居委會、村委會等）等。而根據(jù)《行政訴訟法若干問題解釋》第13條的規(guī)定，行政訴訟法上的利害關系人包括下列幾類：“（一）被訴的具體行政行為涉及其相鄰權(quán)或者公平競爭權(quán)的；（二）與被訴的行政復議決定有法律上利害關系或者在復議程序中被追加為第三人的；（三）要求主管行政機關依法追究加害人法律責任的；（四）與撤銷或者變更具體行政行為有法律上利害關系的。”

《物權(quán)法》在“不動產(chǎn)物權(quán)登記”一節(jié)中涉及利害關系人的，一是第18條規(guī)定的利害關系人可以申請查詢、復制登記資料；二是第19條規(guī)定的利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記、異議登記。《物權(quán)法》在這兩個條文中使用了利害關系人這一術(shù)語，但是同樣沒有對利害關系人的概念和范圍沒有進行界定。雖然這兩條同屬于《物權(quán)法》第2章第2節(jié)，而且是前后條的關系，但從適用情形來看，這兩條所指的利害關系人的含義是不盡相同的。

二、更正登記、異議登記的利害關系人

利害關系人之所以申請更正登記是因為登記簿所記載的事項沒有真實地反映自己對登記的不動產(chǎn)享有的權(quán)利，目的是將自己對不動產(chǎn)的權(quán)利記載于登記簿。當?shù)怯洐?quán)利人不同意更正時，其可以申請異議登記起到臨時性的保護，然后根據(jù)《物權(quán)法》第33條的規(guī)定“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權(quán)利”，通過行使物權(quán)請求權(quán)，針對登記權(quán)利人提起物權(quán)確認的民事訴訟。若法院支持了其訴求，那么可以根據(jù)法院的生效判決進行更正登記，恢復物權(quán)的真實權(quán)利狀態(tài)。因此，從權(quán)利救濟的途徑分析，申請更正登記、異議登記的利害關系人應是對登記的不動產(chǎn)享有物權(quán)請求權(quán)的人，即那些對登記的不動產(chǎn)可以主張權(quán)利的人。實踐中，更正登記、異議登記常見的利害關系人主要包括以下幾類。

（一）未登記的共有人

1.夫妻一方。根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，夫妻在婚姻存續(xù)期間購買的房產(chǎn)屬于夫妻共有財產(chǎn)，但現(xiàn)實生活中，夫妻共有的房屋往往登記在一方名下，這就造成了登記簿記載的物權(quán)狀況與實際情況不符。此時，登記簿未記載的夫妻一方雖然是“事實上的權(quán)利人”，但對于登記簿已記載的一方來說即為利害關系人。對于未登記的夫妻一方，筆者認為只要該方能提供有效的婚姻關系證明，證明該房屋屬于婚姻存續(xù)期間取得的，就應予以更正，而不論登記簿記載的一方是否同意。

2.具有同居關系的一方。根據(jù)最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十五條的規(guī)定，當事人同居期間所得的財產(chǎn)，按共同共有處理。若房屋是“夫妻”在同居期間取得的，那么該房屋是屬于“夫妻”共有的。如果該房屋登記在一方名下，那么也造成了登記簿記載的物權(quán)狀況與實際情況不符，容易給未登記的另一方造成影響。因此，未登記的另一方也屬于利害關系人，可以申請更正登記、異議登記。對于這類更正登記，因為對于雙方之間是否屬于同居關系，登記機構(gòu)無法判斷，所以筆者認為不能直接辦理。但為了保護潛在的權(quán)利人的利益，登記機構(gòu)可以受理異議登記，為其提供臨時的救濟，待其向法院取得確認其對房屋享有所有權(quán)的生效法律文書后，再向登記機構(gòu)申請更正登記。

3.其他繼承人、受遺贈人。根據(jù)《繼承法》的規(guī)定，所有的繼承人、受遺贈人都有繼承的權(quán)利，當其中某一或某部分繼承人、受遺贈人辦理了繼承登記取得了物權(quán)，其他繼承人、受遺贈人對此有異議時，可以申請異議登記，登記機構(gòu)可以受理異議登記，待其向法院取得確認其對房屋享有所有權(quán)的生效法律文書后，再向登記機構(gòu)申請更正登記。

（二）不動產(chǎn)實際出資購買人

不動產(chǎn)由某人實際出資購買，但不動產(chǎn)權(quán)利沒有登記在此人名下的情形有兩種：一種情形是甲委托乙購買房屋，但乙以自己的名義簽訂合同并申請將房屋登記在自己名下；第二種情形是甲借用乙的名義購買房屋，房屋登記在乙的名下。這兩種情況下，甲可以持相關的證明材料申請異議登記，登記機構(gòu)可以受理異議登記，待其向法院取得確認其對房屋享有所有權(quán)的生效法律文書后，再向登記機構(gòu)申請更正登記。

（三）不動產(chǎn)物權(quán)變動合同不成立、被撤銷或被確認無效的原不動產(chǎn)權(quán)利人

根據(jù)《合同法》的相關規(guī)定，合同不成立、被撤銷或被確認無效，因該合同取得的財產(chǎn)應予以返還。因此，這種情況下物權(quán)歸屬與登記簿記載不一致，應進行更正登記。但要注意申請人持法院、仲裁委員會生效的確認合同不成立、無效或撤銷合同的判決書、調(diào)解書或裁決書申請，登記機構(gòu)應予以辦理更正登記。

三、不動產(chǎn)登記信息查詢的利害關系人

對不動產(chǎn)登記信息進行查詢的目的，在實務中主要包括兩大方面：一是為了確保交易安全；二是為了財產(chǎn)保全或訴訟取證。因此，從查詢的目的分析，不動產(chǎn)登記信息查詢的利害關系人主要包括以下幾類。

（一）交易當事人（包括潛在的交易當事人）

交易當事人與登記權(quán)利人之間存在以不動產(chǎn)為標的物的各類合同，為了交易安全，作為登記權(quán)利人的債權(quán)人當然可以進行查詢。如：甲購買乙的房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同，甲支付了購房款成為乙的債權(quán)人，那么為了交易安全，甲是可以查詢、復制登記資料的。但如果甲只是有意向購買乙的房屋，雙方還沒有簽訂合同，即甲只是潛在的交易當事人，那么甲可否查詢登記信息呢？有的觀點認為，潛在的交易當事人不屬于利害關系人。如果某人與登記權(quán)利人有不動產(chǎn)交易的意愿，潛在的交易當事人可以通過取得權(quán)利人的授權(quán)進行查詢，無需以利害關系人的身份查詢。倘若權(quán)利人不愿意授權(quán)該潛在的交易當事人，實際上就以為其并不想從事交易。筆者認為，該觀點不妥，實際中潛在的交易當事人獲得權(quán)利人的授權(quán)是很難的，比如開發(fā)商會向購房人授權(quán)查詢嗎？而且權(quán)利人也沒有向潛在交易當事人授權(quán)的義務。不動產(chǎn)登記的主要功能是維護交易安全，因此，應允許潛在的交易當事人進行查詢。但在查詢制度上要進行技術(shù)設計，要注重保護權(quán)利人隱私，比如隱去年齡、性別、聯(lián)系方式、成交價格等信息。

（二）與登記權(quán)利人有法律上糾紛的人

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關鍵詞：不動產(chǎn)；登記

一、不動產(chǎn)物權(quán)登記的含義

登記制度是物權(quán)法中的一項核心制度，其作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示手段，有著深刻的自由、安全、公平效益的價值，廣義上的不動產(chǎn)登記包括權(quán)利來源、取得時間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價值、等級、坐落、從坐標、圖形等事項。狹義上，不動產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項權(quán)利的登記。

二、不動產(chǎn)登記的目標

每一部法律都應有明確的目標，其中的每一制度有相應的制度價值。我國土地立法過分強調(diào)國家利益，強調(diào)管理。而在轉(zhuǎn)軌時期，國家利益又多為部門利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機關、登記根據(jù)、登記簿冊、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來諸多交易安全上的問題。現(xiàn)在的中國不僅土地流通性很差，而且登記所保護之交易安全時有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標應向個人傾斜，以維護交易安全，并以之為登記制度之根基。

三、中國不動產(chǎn)權(quán)利登記的制度問題與解決方案

我們認為土地權(quán)利登記能解決登記不統(tǒng)一，登記中公權(quán)干預私權(quán)的問題，登記的效力問題、登記的物權(quán)法定與意定平衡的問題，即將形成物權(quán)的債權(quán)的保護問題以及物權(quán)爭議訴訟的保全問題。

（一）登記機關不統(tǒng)一問題的解決

我們認為，我國登記五不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關。統(tǒng)一了不動產(chǎn)登記機關，登記原則、根據(jù)、程序、效力、簿冊自然便統(tǒng)一了。我國舊民法制定之時，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來由于民國初期的司法混亂而改為由不屬于行政機關的獨立部門――地政局統(tǒng)一負責。二是不動產(chǎn)登記機關的統(tǒng)一性。為維護在不動產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時也因為不動產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國家法律均規(guī)定一國之內(nèi)或一個統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動產(chǎn)，也不論是何種不動產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機關負責。

關于登記機關統(tǒng)一性的問題，廣州、深圳等地已實行房產(chǎn)、地產(chǎn)證合一的制度，但并未為全國性基本法律所承認。我們認為，物權(quán)立法應協(xié)調(diào)各有關部門，解決好這一問題，學習成功經(jīng)驗，建立統(tǒng)一獨立的登記機關。

（二）登記中公權(quán)力干預私權(quán)利問題的解決

利用登記機關行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，但同時也帶來了公權(quán)力對私權(quán)利侵擾的問題。為解決這一問題，無論采取實質(zhì)審查主義國家還是采取形式審查主義國家，均采取了一些補救措施，典型的如德國的物權(quán)行為理論、法國及日本的公證制度等。

1、實質(zhì)審查主義。實質(zhì)審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調(diào)的制度，登記機關不僅就登記之申請在登記程序法上是否適合加以審查，同時就其登記的申請，是否與實體法上的權(quán)利關系相一致，且其實體法上的權(quán)利關系，是否有效，亦加以審查。

2、形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請，是否在登記程序法上賦予登記機關以審查的權(quán)限，惟就其登記的申請，是否為實體法上的權(quán)利關系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請的許否。法、日采之。這種方法的優(yōu)點是公權(quán)力不干預私權(quán)利，登記的效力純依當事人意思自治，登記并無公信力，僅有對抗力，故登記效率很高，但由此產(chǎn)生的弊端亦不少。

我國登記機關在進行登記時所擁有的權(quán)利相當大，不僅如德國實質(zhì)登記主義那樣對當事人提交的文件資料有審查權(quán)，而且享有審查這些資料以外事實的權(quán)限，力求達到“客觀真實”的理想狀態(tài)。所以，公權(quán)力對私權(quán)利的侵擾甚大。我國土地立法實質(zhì)登記主義是正確的，但必須有相應的立法技術(shù)對其弊端加以補救，才能達到權(quán)力與私權(quán)平衡的目的。從改革開放以來的登記實踐看，大部分登記機關要求公證這一程序，只有公證的真實性得到保證，登記機關的審查權(quán)加以弱化，方能結(jié)合實質(zhì)審查與形式審查的優(yōu)點。

（三）不動產(chǎn)登記效力問題

物權(quán)登記的效力，是指物權(quán)獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對相關當事人所施加的實際作用。它是整個登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國可以劃分為登記生效主義及登記對抗主義，德國是典型的登記生效主義國家，而且其登記還有公信的效力，有的學者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對于信賴此項公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認具有與真實物權(quán)存在相同法律效果，以為保護的原則。

關于不動產(chǎn)登記效力的問題，目前在我國出現(xiàn)的問題表現(xiàn)為其效力的不統(tǒng)一，以不動產(chǎn)抵押登記為例，實踐中大體有四種做法：一是規(guī)定自完成抵押登記時生效；二是規(guī)定自合同公證后生效；三是規(guī)定合同鑒字后生效；四是規(guī)定登記時生效，但當事人得另行約定。這里的生效一般指合同生效，如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。”這樣的規(guī)定不僅在理論上說不通，實踐中也必侵害當事人的利益。國外的有關立法中，不論把登記作為成立要件還是對抗要件，都是針對不動產(chǎn)合同履行或物權(quán)行為效力而言的，已經(jīng)登記只是說明不動產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生移轉(zhuǎn)或不能對抗第三人，并不意味著不動產(chǎn)買賣合同本身無效。否則，當事人之間不僅沒有登記請求權(quán)，發(fā)生糾紛時亦不能以有效合同為據(jù)提訟。所以，不動產(chǎn)民事立法應規(guī)定登記的效力，并僅針對物權(quán)的設立或移轉(zhuǎn)，而不針對債權(quán)合同之效力。關于產(chǎn)生物權(quán)公信力還是對抗力，依目前大多數(shù)學者的看法及我國司法、立法實踐，應采公信力主義立法，以統(tǒng)一登記效力。

（四）即將形成物權(quán)的債權(quán)或請求權(quán)的保護問題。

為解決債權(quán)及物權(quán)請求權(quán)保護的問題，各國規(guī)定了兩種性質(zhì)的準備登記，即異議登記及預告登記。德國法稱預告登記與異議登記，日本相應稱為假登記及預登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預登記，第二種為處分權(quán)限制，第三種為暫時登記，前兩種相當于德國民法的預告登記，第三種相當于德國民法的異議登記。預告登記（vormerkungen）為債權(quán)請求權(quán)的準備登記。目的是為了保全關于不動產(chǎn)的請求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動產(chǎn)權(quán)完成權(quán)。預告登記制度的核心問題在于其效力。在不動產(chǎn)債權(quán)行為成立之后和不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)之前，雖然，不動產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔了未來移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務，但因為合同相對人享有的債權(quán)的相對性，并不能對抗第三人，所以為平衡當事人間的利益，將債的請求權(quán)預告登記之后，該項請求權(quán)既獲得物權(quán)的對抗力及排他力。關于異議登記的效力，有國家規(guī)定物權(quán)經(jīng)異議登記后，即凍結(jié)登記簿，即物權(quán)不得為處分，如德國。而瑞士的暫時登記卻不生凍結(jié)土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時登記人無處分權(quán)。如果其主張暫被登記之權(quán)因判決而確定，則其確定溯及于暫時登記之時，發(fā)生效力。登記名義人于其間所為之登記不發(fā)生效力，而且對于一切人，并對于處分人及其繼承人不發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請不正當?shù)怯浀淖兏蛲夸N。由上可見，“處分行為的重點其實是在交付或登記，藉以滿足物權(quán)的公示性需求。此所以在沒有處分合意的買賣預告登記，反而可以有一定的處分權(quán)限制效果；相對的，無法滿足公示性需求的物權(quán)合意，反而不承認任何處分權(quán)限制的效果。”

我國《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定：“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”在建工程抵押登記是否為預登記，值得探討。從整體看，我國并無預告登記及異議登記制度，實踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權(quán)立法應借鑒之，規(guī)定其定義、程序內(nèi)容及效力，以其衡平當事人間的利益。

參考文獻