房地產貸款管理范文

導語：如何才能寫好一篇房地產貸款管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：商業銀行；房地產；貸款；風險

中圖分類號：F830.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-02

房地產信貸風險是商業銀行信貸風險中的一種常見形式，它是指經營房地產信貸業務的金融機構，由于其決策失誤、管理不善或受客觀環境變化等一些無法預料的不確定因素的影響，導致其資產、收益蒙受損失的可能性。目前我國房地產企業開發資金大部分來源于銀行，這樣導致了大量的房地產開發風險轉嫁到銀行，導致商業銀行房地產開發貸款風險相對比較集中，風險管理壓力較大。對此，商業銀行必須認清當前面臨的風險，并制定必要的防范措施。

一、商業銀行房地產貸款存在的主要風險

(一)信用風險

根據房地產開發貸款的特殊性，房地產開發貸款信用風險又稱違約風險，指借款人因倒閉或信用下降等其他原因不能履約而給銀行帶來的風險，它是商業銀行最大的風險來源之一。信用風險產生的原因主要有：一是抵押品市場價格大幅下降。如果借款者的還款余額大于房地產抵押品的價格，那么借款者很可能違約，而在借款人違約后，在市場低迷時期對房地產抵押品的處置通常會出現變現困難、抵押品價值大幅縮水等不利于銀行的情況。二是銀行對借款人經濟狀況、還款能力難以長期監控。由于我國尚未建立個人信用等級制度，對個人資信評估缺乏統一、客觀的標準，影響了銀行對貸款申請人信用的調查評定，使銀行無法確定申請人的持續還貸能力。三是房地產開發商與購房者產生矛盾。雙方會因為質量問題或其他問題產生糾紛，導致用個人住房貸款購房的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發商之間的矛盾轉嫁到銀行身上。

(二)假按揭風險

假按揭是指房地產開發企業出于騙取銀行信貸資金的目的，采用指使本單位員工、親屬或朋友，甚至雇人收集無關人員的身份證，冒充購房戶，提供虛假申請材料，簽訂購房合同，以此到銀行辦理個人按揭，套取銀行貸款的行為。“假按揭”惡意套取資金的行為成了銀行最直接的貸款風險。一旦房地產開發企業經營不善或出現困難，購房借款人就會停止償還銀行貸款，致使銀行面臨著不能足額收回按揭貸款及處置抵押物，從而使低風險的個人住房貸款變成高風險的房地產開發貸款，造成貸款風險的集中暴露，大量的按揭貸款逾期，直接危及銀行貸款的收回。

(三)操作風險

在實際業務中，銀行內部人員的違規操作也會導致房地產信貸出現較多風險。突出表現在：一是各級業務審查、審批人員主觀上不夠重視，風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續，對資料的真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不作深入調查核實，甚至部分商業銀行放松審查標準，僅僅要求借款人提供的資料符合形式上的要求，對其實際的還款意愿和還款能力卻不作詳盡調查；二是貸后管理出現嚴重漏洞，“一貸了之”，有的銀行在房地產貸款發放后，沒有按項目管理要求進行跟蹤監管，或者銀行貸款跟蹤管理存在缺陷等，銀行對開發商的還款來源、房屋銷售回籠資金的歸款情況一概不知，出現房地產開發貸款跟蹤管理風險；三是對抵押物管理不規范，辦理抵押的相關職能部門協調配合不力，或不按程序操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效。

(四)市場風險

房地產行業的特征決定了房地產市場的投機性。房地產可開發土地供給的稀缺性和壟斷性以及土地需求的多樣性，致使土地市場存在很大的投機可能，加上市場的非理性，以及一些地方政府的推波助瀾，致使某些地方土地投機現象嚴重，一些地方的房地產市場存在泡沫。另一方面，在國內開發商一般不按開發成本來定價，而是按周邊樓盤的銷售價格甚至是新拍賣土地的成交價格來定價，導致房價的不確定性很高，隨意性很強，均衡房價難以準確界定，房價風險極大。

(五)法律風險

最高人民法院于2005年1月1日開始實施《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定“對被執行人及其房貸家屬生活中必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍賣、變賣或抵債”。撤除了房貸最重要的抵押保障，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，這將不利于銀行追討不良貸款，增大了商業銀行的房貸風險。

(六)政策風險

對房地產而言，其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。特別是在2010年，中國人民銀行連續六次加息，同時上調住房信貸利率，足以體現央行力圖通過金融手段來引導房地產市場發展，加強對房地產市場的調控，進一步抑制房價上漲，從而導致購房者的還貸壓力日益加大，使得部分購房者購房心態發生變化，產生觀望心理，個人住房貸款需求出現一定程度的減少，直接影響了樓盤的銷售，進而在一定程度上使房地產企業出現資金鏈緊張的狀況。由于我國房地產企業投融資結構主要依賴銀行貸款，一旦房價趨勢逆轉，銀行將很有可能遭受損失。

二、商業銀行房地產貸款的風險防范

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第一條  為加強我市利用世界銀行貸款實施住房制度改革項目的房地產抵押管理，保障抵押權人和抵押人的合法權益，根據國家有關法律、法規，制定本規定。

第二條  本規定適有于我市利用世界銀行貸款項目單位的房地產抵押管理。

第三條  本規定所稱房地產抵押，是抵押人向抵押權人提供自己具有法律效力的房屋所有權及土地使用權作為清償債務的擔保而不轉移占有的行為。

第四條  土地使用權抵押時，其他上建筑物，其他附著物隨之抵押；地上建筑物、其他附著物抵押時，土地使用權隨之抵押。

第五條  抵押地上建筑物、其他附著物和土地使用權的‘由成都市房地產管理局和成都市國土局按各自職責實施抵押管理。

抵押土地使用權無地上建筑物、其他附著物的，由成都市國土局實施抵押管理。

第二章  抵押權的設定

第六條  下列房地產設定抵押權時，須按規定履行批準手續：

（一）全民所有制事業單位的房地產，經政府主管部門批準；全民所有制企業的重要建筑物，除政府有特別授權的外，應經政府主管部門批準；

（二）中外合資、合作經營企業、股份制企業的房地產，經其董事會或聯合管理機構批準。

第七條  以出租房地產設定抵押權時，抵押人應將租賃情況書面告訴抵押權人和承租人，并不影響原租賃合同的履行；抵押期間租賃期屆滿，承租人需繼續租用原房屋的，須經抵押權人同意。

第八條  有下列情況之的，不得設定抵押權：

（一）未取得房屋所有權和土地使用權合法憑證的；

（二）房地產權屬有爭議的；

（三）房屋在城市建設拆遷封戶范圍內的；

（四）房屋用途屬于公共福利性質的；

（五）依法限制房地產權屬變更的。

第九條  房地產設定抵押權時，抵押權人和抵押人認為需。要的，可經依法取得房地產評估資格的機構進行評估。

第十條  抵押人以同一房地產設定若干抵押權時，抵押人在設定新的抵押權前，須將已設定的抵押權狀況書面告訴新的抵押權人；新的抵押權設定后，須將新設定的抵押權狀況書面告訴其他各抵押權人。

第三章  抵押合同的訂立和登記

第十一條  自地產抵押，抵押人與抵押權人應訂立抵押合同。抵押合同訂立后，當事人應于十五日內向抵押管理機關申請辦理登記手續。

第十二條  抵押人或抵押權人發生分立、合并等變更的，變更一方的當事人應書面通知對方當事人。變更后的當事人享有和承擔相應的權利和義務。

第十三條  抵押合同終止，當事人應在十五日內到抵押管理機關辦理注銷登記手續。

第四章  抵押房地產的占管與處分

第十四條  抵押人在占管期間應確保抵押房屋的安全和完好；未征得抵押權人書面同意，不得改變使用性質，不得進行處分。

抵押權人有權按照抵押合同對抵押房地產的使用和管理進行監督。

第十五條  抵押期間發生房屋拆遷，可清償債務終止原抵押合同；或重新訂立房地產抵押合同。

第十六條  抵押房屋發生毀損、滅失，抵押人應及時將情況通知抵押權人并采取措施防止損失的擴大。抵押房地產因損失不足以作為清償債務的擔保時，抵押人應重新提供或增加擔保予以彌補；但抵押房地產已投保的除外。

第十七條  有下列情況之一的，抵押權人可向抵押管理機關申請處分部分或全部房地產，用于償還全部債務：

（一）債務人不能履行到期債務的；

（二）債務人被依法宣布撤銷或倒閉的。

第十八條  抵押當事人就處分抵押房地產或房地產抵押所涉及的債權債務發生糾紛的，可依法向人民法院起訴。

第十九條  準予處分的全民所有制房地產的價值，應經依法取得房地產評估資格的機構進行評估；但在設定抵押權時已經評估并在規定時效內的除外。

第二十條  抵押權人處分抵押房地產時，應事先書面通知抵押人。

第二十一條  抵押的房地產處分后，購買人應書面通知原房屋使用人遷出，并給予原使用人不少于三十日的搬遷準備時間。原使用人無正當理由逾期拒不搬遷的，購買人可依照法律規定的程序向人民法院申請強制搬遷。

第二十二條  有下列情況之一的，經抵押管理機關同意，可中止處分抵押的房地產：

（一）抵押人有正當理由請求中止的；

（二）抵押人申請并證明能即時履行全部債務的；

（三）抵押房地產正在訴訟過程中的；

（四）出現其他應中止情況的。

上述情況不能終止處分的，抵押權人可再次提出處分申請，或依法向人民法院起訴。

第二十三條  處分抵押房地產所得價款，在扣除處分房地產應繳納的稅款和支付處分房地產實際發生的費用后，用于償還抵押權人的債權本息和支付違約金。

第五章  附  則

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我國近年的房地產業發展迅猛，也帶來了商業銀行房地產貸款業務的飛速發展。這其中，風險不斷增加和集聚上升是目前商業銀行房地產企業貸款的現狀。文章從商業銀行房地產貸款的信用風險、現狀及原因進行分析，提出針對當前房地產貸款信用風險防范的相關對策。

［關鍵詞］

商業銀行;信用風險;房地產貸款

我國房地產行業已經發展成為國民經濟的重要支柱產業，隨著這一熱度的不斷增加，房地產貸款額度不斷加大，成為我國商業銀行貸款業務中的主要業務，也越來越影響我國商業銀行的發展利益。與此同時，也產生了許多房地產企業在商業銀行貸款業務中相關信用風險不斷加大、個人住房貸款引發的信用風險問題也成為了社會性的問題。在房地產貸款等各類風險不斷增加的過程中，表現最為明顯、性質最為惡劣、后果最為嚴重的就是信用風險。

一、我國商業銀行房地產貸款信用風險概述

商業銀行房地產貸款是指將要貸款的房地產企業以自身的信用等級作為評定條件，而最終獲得商業銀行發放貸款的一種方式。商業銀行在業務經營中面臨的最基本的一類金融風險就是信用風險，自從有了貸款業務之后信用風險就成了貸款業務中最重要的風險。傳統定義上信用風險就是指借款人在借了銀行的貸款后但卻不能按時還本付息而給商業銀行造成經濟損失的一種風險。隨著人們對銀行貸款業務和信用風險的認識程度的不斷加深，現代意義上的信用風險已不僅僅是指借款人沒有按時還本付息而造成的風險，還包括已經出現的不能按時還本付息的征兆。而房地產信用風險就是指商業銀行房地產金融活動領域中的房地產公司貸款和個人住房貸款的借款人違背了與商業銀行的約定而沒有按時還款，給商業銀行放出的貸款和利息收回增加了不確定性。從目前來看，房地產信用風險呈現如下幾個特征:

(1)綜合性:從房地產貸款目前的狀況來看，是由很多種風險并存的，但是當所有的風險聚集到一起的時候，目前所出現的各種各樣的風險最后都會以信用風險的方式爆發出來。

(2)傳遞性:當在房地產貸款交易活動中的某一家出現信用風險時，就會通過多家房地產的共同商業合作伙伴傳遞下去，導致最終出現了一個惡性循環的房地產信用風險鏈。

(3)擴散性:擴散性來源于它的傳遞性，當房地產貸款信用風險發生的時候，如若不能及時規避，則信用風險就會通過房地產企業之間的聯系而迅速擴散到其他房地產企業。

(4)積累性:因為傳遞性和擴散性的存在，房地產信用風險一旦發生就會迅速增加，金融危機的可能會是最終導致的惡果。

(5)突發性和隱蔽性:信用風險一開始發生我們是看不到的，況且信用風險還包括借款人不能按時還款的征兆，所以很難發現它的存在，但是經過一段時間的集聚和積累，它就會突發，給商業銀行以措手不及。

二、我國商業銀行房地產貸款信用風險現狀

房地產貸款資金一般都非常巨大，往往銀行都想利用給房地產企業或個人貸款來增加本行的收益。所以，商業銀行采取各種方法，提供了各種適合不同資質企業的貸款類型和貸款服務，將房地產貸款分為不同的種類。文章將從房地產企業貸款和個人住房貸款兩方面進行闡述。

(一)房地產企業貸款信用風險現狀

1.房地產企業貸款信用風險現狀。發展起步較晚是我國房地產貸款業務的特點之一，僅僅經歷了還不到二十年的時間。我國GDP總值深受房地產貸款的影響，并且逐年增大，因此，必須重視房地產貸款所帶來的各種風險。房地產市場的利潤巨大且并不規范，所以市場上的房地產企業水平和資質參差不齊。那些規模小的、資金不到位的房地產企業就向所要貸款的商業銀行隱瞞本企業的資金和財務狀況，向銀行提供自己資金充足的錯誤信息，通過這些欺騙手段來獲得商業銀行的貸款。尤其是這種以提供不真實信息欺騙銀行得到貸款的企業，產生信用風險的概率非常高。更為惡劣的一個現狀就是有許多所謂的皮包房地產企業，只有空架勢，利用各種低級手段獲得貸款之后，公司主要負責人就卷款而逃，以此來逃脫商業銀行的追款，公司也只剩下空殼。在追款期間，商業銀行的花費也相當巨大，甚至很多都無法追回。房屋銷售有問題時，房地產企業利用按揭的方式來騙貸的行為也比比皆是。在貸款時承諾按時還款，收到貸款之后一轉眼就成了不誠信企業，不僅不按時還款，而且利用故意拖欠的商業銀行貸款去開發自己企業其他的項目，以空補空，只考慮企業自身的發展，不考慮此種行為給各大商業銀行帶來的信用風險。

2.房地產企業貸款信用風險現狀產生的原因。首先，商業銀行與在自己本行貸款的房地產企業信息不對稱是主要的原因。房地產企業為了貸款，可謂是想出了各種蒙騙銀行的奇招，使商業銀行不能或者沒有完全了解房地產企業的誠信度，讓企業乘機鉆孔，不講誠信風險自然增加。其次，要從商業銀行自身查找原因，許多時候內部操作的不規范也會導致給房地產企業貸款之后，才發現貸款程序的錯誤。再次，許多商業銀行貸款經辦的工作人員的業務功底差，沒有風險意識，很多時候都只是為了完成自己的業績，審查貸款企業資料的真實性和合法性時流于形式。各種因素綜合起來，就會更加導致銀行信用風險進一步增大。

(二)個人住房貸款信用風險現狀

1.個人住房貸款信用風險現狀。商業銀行房地產信用貸款中值得重視的另一個問題就是個人住房貸款信用風險現狀。目前很多借款人到期不能按時歸還銀行貸款、利用買房為借口騙貸進行金融投資。而銀行在幫其完成貸款之后，事后監督并不完善，導致借款人將所貸款項隨意花費，違背了與銀行的貸款約定。當個人住房貸款信用風險出現之后，銀行雖然有權處置抵押財產，但是處理過程難周期長，不利于銀行長遠發展。

2.個人住房貸款信用風險現狀產生的原因。首先，針對借款人無法按時還款這一現象來看，原因主要為居民個人的經濟能力有限，我國經濟水平發展迅速，但兩極分化及其嚴重，導致很多人并不真正的主動違約，只是缺乏按時還款的能力。再著我國股市行情近年利好，使很多人以購房、裝修、買車等理由，貸款炒股。我國個人誠信體系也并不完善，銀行對其資產狀況與資金使用無法全面了解，缺乏風險預測能力。

三、房地產貸款信用風險的建議

我國商業銀行的發展受到房地產貸款信用風險的直接影響，因此，必須高度重視已出現的問題。

(1)借鑒國外商業銀行成功的經驗，建立全國性的信用查詢系統。我國可以在商業銀行之間實行企業信用查詢系統，這樣就方便掌握借款人自身信用狀況是否良好，也能夠查詢貸款方的信用歷史。如此一來，只要該借款人曾經出現過信用風險問題，那么各銀行均可對該用戶實施相應的防范措施，如此可以提高銀行的工作效率，針對不同的還款人采取不同的應對措施，隨時防范貸款信用風險的發生。

(2)商業銀行對貸款客戶的企業信息要做到全面了解，這是一種直接從源頭來降低風險的辦法，只要降低銀行與借款人之間的信息不對稱。

(3)完善相關法律法規，簡約商業銀行處置違約借款人的流程。這樣就可以在法律層面加大對商業銀行的保護，給商業銀行更大的支持力度，縮短商業銀行處置違約借款人的周期，降低成本。對惡意拖欠貸款不還的借款人采取嚴厲的懲罰措施，增強銀行的風險預測能力。

(4)商業銀行對貸款項目的資金流動進行嚴格監控。在監控力度上做到“精”與“細”，不僅要做到對借款人的嚴格管理，更重要的是做到對具體貸款項目的嚴格控制和隨時監督，降低借款項目的資金外流所帶來無力還貸現象的發生。

(5)商業銀行對房地產企業實行“獎勵”政策。對不同信用資質的企業實行不同的政策，如果是信用度高的企業，商業銀行就可以在打款條件上予以優惠，鼓勵房地產企業早日還款，降低風險發生的概率。而針對信用度不高的企業，采取嚴格的控制措施，提高門檻，防范信用風險發生率的提高。如今房地產行業也已經成為我國商業銀行貸款業務的主要根基，在大力支持房地產貸款的情況下還應該多從風險尤其是信用風險方面考慮，要保證這種貸款業務既能夠給商業銀行和國家帶來收益，也要能夠保證風險系數降到最小，最終使得商業銀行的房地產貸款業務順暢發展。

參考文獻

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［4］屈建國.新信貸［M］.北京:北京大學出版社，2009.

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房地產市場周期與銀行信貸風險

房地產泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導致信貸擴張、房地產價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發房地產泡沫破裂，價格崩潰，持續時間可能是數天、數月或者更長的時間；第三階段的特征是資產價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產的抵押貸款者財務狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現為抵押房地產價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。

房地產貸款主要分為：房地產抵押貸款；房地產開發、建筑貸款；利用房地產抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產貸款來說，信貸風險是最需要關注的風險。房地產價格下降是引發信貸風險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩定的家庭收入。再則，由于房地產具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現和抵押權的有效性為前提的。房地產抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產價格越趨昂貴和反復，估值就越難確定，銀行就這些房地產的借款人所承擔的風險也會越來越大。

發展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產價格下降時，發展商和建筑商的財務狀況惡化，甚至破產，房地產貸款違約的可能性增大，銀行貸款質量因而惡化。值得注意的是，房地產信貸風險并不局限于與房地產有關的貸款。銀行實際承擔的房地產貸款風險往往會更大。因為房地產也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產貸款有關的統計數字往往不計算以房地產作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統計數字顯示的高得多。房價波動通過資產負債表渠道對銀行業有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務約束，限制新投資的規模并降低企業利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業的脆弱性。

除了信貸風險影響外，房地產價格下跌也可能通過間接渠道導致銀行盈利減少。在房地產價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產有關的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產價格的下降會對整體經濟產生負面的影響。此類型的風險，由于其性質，更難規避且影響整個銀行業。

二、20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業對外開放時，如果有效的審慎監管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產貸款。銀行在整個房地產周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經常緊密相連。特別是在那些銀行業在整個金融體系中占據舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業及其借貸政策在房地產循環中起著重要作用，房地產泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發生的背景和原因十分復雜，觸發點也不盡相同，但是研究那些曾經受到房地產泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發現銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿易組織之后，堅持入世承諾，穩步推進銀行業對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業務。在房地產信貸這一傳統的高盈利高風險業務上，國內的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大。總結歷史上曾經發生的由房地產價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業增強防范房地產信貸風險的能力，有著重要的意義。

三、銀行業房地產貸款風險成因

（一）災難短視癥

即大的經濟沖擊極少發生，以致銀行往往低估沖擊發生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設想事件發生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發生的頻率。對于高頻率發生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發生的概率，并做出充分的預防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導致破產這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當某一沖擊發生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關注加強他們樂觀預期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產周期通常持續的時間較長，在房地產價格持續多年快速上升的情況下，房地產貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產業繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產價格崩潰的重創。

（二）羊群效應

災難短視癥并不是僅僅發生在個別銀行身上。當一些銀行由于災難短視癥認為某些經濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發生概率的銀行，在同災難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產貸款標準，或者退出這一業務領域。當下輪沖擊發生時，災難短視的銀行可能成為市場的主導，這些銀行并沒有任何應對特殊沖擊的預防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應。

銀行管理層或許已經正確地察覺到了外部沖擊發生的可能性，但可能會有意忽視房地產貸銀行業房地產信貸風險成因及對策更新時間2008-9-3010:20:14打印此文點擊數1446摘要：房地產泡沫及其破裂對一個國家的整體金融穩定有著重要的影響，特別是在那些銀行業在整個金融體系中占據舉足輕重地位的國家，更是如此。在開放的金融市場環境下，如果有效的審慎監管尚未充分建立，金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。本文通過研究房地產周期和銀行信貸風險的關系，揭示了銀行房地產貸款危機的成因，并分別從監管者和銀行業的角度探討了如何防范銀行體系的房地產信貸風險危機。

關鍵詞：房地產貸款；信貸風險；房地產周期

一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業對外開放時，如果有效的審慎監管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產貸款。銀行在整個房地產周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經常緊密相連。特別是在那些銀行業在整個金融體系中占據舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業及其借貸政策在房地產循環中起著重要作用，房地產泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發生的背景和原因十分復雜，觸發點也不盡相同，但是研究那些曾經受到房地產泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發現銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿易組織之后，堅持入世承諾，穩步推進銀行業對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業務。在房地產信貸這一傳統的高盈利高風險業務上，國內的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大。總結歷史上曾經發生的由房地產價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業增強防范房地產信貸風險的能力，有著重要的意義。

二、房地產市場周期與銀行信貸風險

房地產泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導致信貸擴張、房地產價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發房地產泡沫破裂，價格崩潰，持續時間可能是數天、數月或者更長的時間；第三階段的特征是資產價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產的抵押貸款者財務狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現為抵押房地產價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。

房地產貸款主要分為：房地產抵押貸款；房地產開發、建筑貸款；利用房地產抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產貸款來說，信貸風險是最需要關注的風險。房地產價格下降是引發信貸風險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩定的家庭收入。再則，由于房地產具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現和抵押權的有效性為前提的。房地產抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產價格越趨昂貴和反復，估值就越難確定，銀行就這些房地產的借款人所承擔的風險也會越來越大。

發展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產價格下降時，發展商和建筑商的財務狀況惡化，甚至破產，房地產貸款違約的可能性增大，銀行貸款質量因而惡化。值得注意的是，房地產信貸風險并不局限于與房地產有關的貸款。銀行實際承擔的房地產貸款風險往往會更大。因為房地產也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產貸款有關的統計數字往往不計算以房地產作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統計數字顯示的高得多。房價波動通過資產負債表渠道對銀行業有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務約束，限制新投資的規模并降低企業利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業的脆弱性。

除了信貸風險影響外，房地產價格下跌也可能通過間接渠道導致銀行盈利減少。在房地產價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產有關的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產價格的下降會對整體經濟產生負面的影響。此類型的風險，由于其性質，更難規避且影響整個銀行業。

三、銀行業房地產貸款風險成因

（一）災難短視癥

即大的經濟沖擊極少發生，以致銀行往往低估沖擊發生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設想事件發生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發生的頻率。對于高頻率發生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發生的概率，并做出充分的預防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導致破產這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當某一沖擊發生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關注加強他們樂觀預期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產周期通常持續的時間較長，在房地產價格持續多年快速上升的情況下，房地產貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產業繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產價格崩潰的重創。

（二）羊群效應

災難短視癥并不是僅僅發生在個別銀行身上。當一些銀行由于災難短視癥認為某些經濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發生概率的銀行，在同災難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產貸款標準，或者退出這一業務領域。當下輪沖擊發生時，災難短視的銀行可能成為市場的主導，這些銀行并沒有任何應對特殊沖擊的預防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應。

銀行管理層或許已經正確地察覺到了外部沖擊發生的可能性，但可能會有意忽視房地產貸宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風險分散和轉移給投資者，分散銀行信貸資產過度集中于房地產市場的風險。

五、小結

銀行危機對一國經濟會帶來災難性的影響，除了要花費納稅人的巨額資金為銀行注資外，銀行危機對經濟有長期的負面影響。審視那些曾經發生過的系統性危機，可以發現其中有許多共同的因素，諸如災難短視癥、羊群效應、安全網引發的道德風險、信息不對稱、會計與信息披露及法律框架的不完善、監管部門的寬容性監管等，更好地理解這些因素，可以使我們更好地防范銀行危機。對于監管部門來說，防范銀行業由于房地產貸款過度膨脹而承擔過多的風險，穩健有效的審慎監管至關重要。但單靠加強監管并不能從根本上防范房地產貸款風險，銀行自身必須審慎經營，提防過度借貸給已經過熱的資產市場。

篇5

關鍵詞：房地產貸款；信貸風險；房地產周期

一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業對外開放時，如果有效的審慎監管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產貸款。銀行在整個房地產周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經常緊密相連。特別是在那些銀行業在整個金融體系中占據舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業及其借貸政策在房地產循環中起著重要作用，房地產泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發生的背景和原因十分復雜，觸發點也不盡相同，但是研究那些曾經受到房地產泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發現銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿易組織之后，堅持入世承諾，穩步推進銀行業對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業務。在房地產信貸這一傳統的高盈利高風險業務上，國內的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大。總結歷史上曾經發生的由房地產價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業增強防范房地產信貸風險的能力，有著重要的意義。

二、房地產市場周期與銀行信貸風險

房地產泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導致信貸擴張、房地產價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發房地產泡沫破裂，價格崩潰，持續時間可能是數天、數月或者更長的時間；第三階段的特征是資產價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產的抵押貸款者財務狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現為抵押房地產價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。

房地產貸款主要分為：房地產抵押貸款；房地產開發、建筑貸款；利用房地產抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產貸款來說，信貸風險是最需要關注的風險。房地產價格下降是引發信貸風險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩定的家庭收入。再則，由于房地產具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現和抵押權的有效性為前提的。房地產抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產價格越趨昂貴和反復，估值就越難確定，銀行就這些房地產的借款人所承擔的風險也會越來越大。

發展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產價格下降時，發展商和建筑商的財務狀況惡化，甚至破產，房地產貸款違約的可能性增大，銀行貸款質量因而惡化。值得注意的是，房地產信貸風險并不局限于與房地產有關的貸款。銀行實際承擔的房地產貸款風險往往會更大。因為房地產也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產貸款有關的統計數字往往不計算以房地產作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統計數字顯示的高得多。房價波動通過資產負債表渠道對銀行業有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務約束，限制新投資的規模并降低企業利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業的脆弱性。

除了信貸風險影響外，房地產價格下跌也可能通過間接渠道導致銀行盈利減少。在房地產價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產有關的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產價格的下降會對整體經濟產生負面的影響。此類型的風險，由于其性質，更難規避且影響整個銀行業。

三、銀行業房地產貸款風險成因

（一）災難短視癥

即大的經濟沖擊極少發生，以致銀行往往低估沖擊發生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設想事件發生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發生的頻率。對于高頻率發生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發生的概率，并做出充分的預防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導致破產這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當某一沖擊發生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關注加強他們樂觀預期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產周期通常持續的時間較長，在房地產價格持續多年快速上升的情況下，房地產貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產業繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產價格崩潰的重創。

（二）羊群效應

災難短視癥并不是僅僅發生在個別銀行身上。當一些銀行由于災難短視癥認為某些經濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發生概率的銀行，在同災難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產貸款標準，或者退出這一業務領域。當下輪沖擊發生時，災難短視的銀行可能成為市場的主導，這些銀行并沒有任何應對特殊沖擊的預防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應。

銀行管理層或許已經正確地察覺到了外部沖擊發生的可能性，但可能會有意忽視房地產貸款的風險，因為他們認為如果災難性沖擊來臨時，將會受到政府的保護，損失由政府承擔，而銀行則享受由高風險敞口帶來的豐厚利潤。“太多而不能倒”的政策，即當銀行業整體面臨倒閉風險的時候，政府更有可能介入去拯救陷入危機的銀行，實際上在激勵銀行從事那些使他們的資產負債表風險與其他銀行同業高度相關的活動，這是另一種形式的羊群效應。

（三）安全網引發的道德風險

經濟繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業務，政府不會讓整個銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險，而任其發展。安全網為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產市場。（四）信息不對稱

銀行通常使用控制按揭貸款成數（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產價值的一定比例內，以防當房地產價格下跌、借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產時產生損失。按揭貸款成數在防范銀行房地產貸款風險中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風險。

然而，實際上，當房地產價格大幅下降時，降低按揭貸款成數并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當保守的按揭貸款成數，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產價格大幅下跌時，抵押房產的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認為可以接受較高的按揭貸款成數，同業的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標準。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產的價值，造成當前的抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是當時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現價值，變現價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產貸款高風險敞口的風險。

（五）不適當的會計、信息披露及法律框架

在不透明的會計核算方法，不適當的信息披露準則和不良貸款撥備制度下，銀行業對自身的財務狀況如果缺乏充分的披露，在房地產價格下跌時，往往掩蓋銀行資產的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權人和監管者等無法有效監控風險敞口，對銀行施行監督和約束，進而使那些高風險業務被當作是高盈利性的業務。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業當時對不動產行業的風險敞口數額和不動產價格下降因素作一個合理的估計，所得出的數字有可能兩倍甚至三倍于公布的數字（Goldstein等，1993）。在進行貸款分類時，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當前的償付能力進行評估，可能會造成不良貸款的規模被低估、銀行資本真正能夠發揮的緩沖作用被高估。

（六）監管部門的寬容性監管

監管者的職責是通過監督銀行業和維持健康的銀行體系保護納稅人。為什么監管者在有些情況下不能約束銀行從事高風險的增長策略？在有些情況下，可能是出于監管者不能控制的原因，例如人手不夠或預算約束使監管部門不能有效監管銀行體系。但是，在許多情況下，監管部門出于多種原因不愿去約束銀行業。其中，主要的原因是，當金融自由化作為一系列促進經濟增長的宏觀政策的一部分時，監管部門可能對約束那些采取高風險策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風險的經營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風險。監管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當金融部門的擴張被視為經濟增長的重要推動力量時，監管部門要承擔更大的壓力。再次，對監管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優的選擇。特別是時間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變為現實，而那時可能已經是其他人在履行監管職責，因而，監管當局有內在動力采取寬容、遷就的態度對待問題銀行，加大了銀行承擔更大風險的內在動力。四、防范

（一）防范銀行災難短視癥

在銀行業對外開放的環境下，監管部門應改變職能而不是取消職能。監管當局必須確保一個行之有效的機制，以防止銀行過度承擔風險，打消其盈利歸個人、損失由社會承擔的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災難短視癥及不可預知的重大沖擊方面，傳統的銀行監管過程重在評估銀行的現狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機，但不足以防范危機。為了防范危機，監管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風險敞口達到對整個金融體系構成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經常性的壓力測試，界定銀行應該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個有效方法。其次，監管當局可以要求銀行提高房地產貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應的風險，并使銀行業在市場的監察下更為自律。此外，詳盡的房地產貸款統計數據，有助于監管當局監察及評估銀行承受房地產貸款的風險。

（二）安全網改革

在對銀行的行為施加影響時，不應只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監管的方式，及早警覺房地產價格泡沫征兆，防范房地產市場繁榮時期銀行房地產貸款的過度膨脹。監管部門不能僅僅滿足于達到相關的國際監管標準，而是根據本地銀行業自身行業發展狀況和經濟環境的變化，采取更高的監管標準，力求做到最好。在監管實施過程中，監管機構必須及時采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個以規則為基礎的監管體制，就難以對要求寬容性監管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風險的防范

監管部門要想防范道德風險，必須終止隱含的存款保險制度。首先，將存款保險的金融機構控制在一個適當的范圍，不向所有債權人提供全額存款擔保，特別是那些大金額的債權人，以促使大額債權人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時采取懲戒措施使其恢復正常，如果仍沒有改觀，監管當局需要在銀行將要發生資不抵債之前迅速關閉問題銀行，降低銀行即將破產時為死而復生而孤注一擲的可能性。再次，實行嚴格的資本充足制度。通過制約商業銀行資產規模的無限制擴張，保證銀行穩健、安全經營，增強銀行抵御非預期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監管當局馬上采取糾正行動，避免當銀行資本狀況嚴重惡化時，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導致損失大幅增加。

（四）市場基礎設施的建設

通過技術與金融創新，改善市場基礎設施建設，可以減緩銀行資產負債不匹配的情況，把過去不具流動性的資產轉換成流動性的資產。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風險分散和轉移給投資者，分散銀行信貸資產過度集中于房地產市場的風險。

篇6

關鍵詞：房地產開發貸款；貸款軟約束；抵押懸空；風險管理

房地產業是一個高投入、高利潤的產業，先天就具備了高風險性。房地產開發貸款是指向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。由于目前我國的資本市場不發達，房地產企業融資渠道比較單一，房地產開發從購地、施工和銷售每一階段都需要銀行貸款資金的支持。據有關資料測算，目前我國的房地產企業開發資金60%以上基本來源于銀行，這樣導致了大量的房地產開發風險轉嫁到銀行，因此商業銀行房地產開發貸款風險相對比較集中，風險管理壓力較大。

一、商業銀行房地產開發貸款的主要風險

我國商業銀行房地產開發貸款是伴隨近十年來我國房地產行業復蘇及金融體系改革快速發展起來的。因此，我國的商業銀行房地產開發貸款風險主要分為以下幾種類型：

（一）信用風險

在商業銀行的業務經營過程中，由借款者的違約行為所導致的信用風險是商業銀行最大的風險來源之一。借款者到期不能或不愿償還借款而形成的逾期、呆滯或呆賬貸款是影響銀行經營業績的重要因素。房地產企業的信用風險也就成為商業銀行信用風險的主要組成部分。開發商的信用風險除了來自開發商的欺詐外，目前比較突出的問題是房地產項目銷售不暢，開發商資金回籠速度沒有達到預期，而開發貸款的還款來源對項目銷售具有很強的依賴性，一旦項目銷售不暢，開發貸款就可能無法到期歸還并發生逾期或倒逼銀行進行貸款重組，形成很大的信用風險。

（二）市場風險

房屋價格決定機制復雜，在國內開發商一般不按開發成本來定價，而是按周邊樓盤的銷售價格甚至是新拍賣土地的成交價格來定價，導致房價的不確定性很高、隨意性很強，均衡房價難以準確界定，房價風險極大；短期供求關系可能完全不反映社會真實需求；一旦消費者對房價走勢的預期發生改變就會轉向“惜購”，市場的有效需求嚴重萎縮，形成市場風險。

（三）銀行操作風險

銀行操作風險主要包括：一是變相違規發放貸款，商業銀行也為了完成任務不按工程進度放款；二是信貸資金難于監控、無法執行封閉運作；三是抵押物變現存在困難，房地產變現過程中手續繁多，以處置所得款項扣除處置過程中產生的諸如訴訟、拍賣、過戶等成本后優先受償，按照現行處置程序的處理結果，銀行未必能夠全額收回貸款本金及利息。

（四）房地產企業經營風險

經營風險是指由于房地產投資經營失誤，造成實際經營成果沒有達到預期目標并最終產生難以歸還商業銀行貸款的風險。房地產開發從獲得土地、前期開發、項目投標、投資、施工、驗收到銷售，涉及的環節多、周期長，期間的風險可來自籌資方式、地段選擇、設計定位、項目組織、施工質量、材料及總體估算、行政干預等各個環節，而一旦某一個環節出現風險，則整個項目就會產生連鎖反應。房地產開發企業出現經營風險，則項目無法實現銷售或者銷售資金回籠與貸款期限不匹配，那么直接受損的就是銀行。

二、房地產開發貸款風險的形成機制

由于我國市場經濟體制正在初步建立，市場和法律環境尚不完善，國內商業銀行由于有相對固定的利差、資產定價機制尚未確立，也就還沒有實現真正意義上的商業化；另外，改革開發30年來，國內經濟基本上處于高速增長時期，商業銀行缺乏應對經濟周期包括房地產產變動周期的經驗，因此國內商業銀行房地產開發貸款風險夾雜著各種內外部因素。

（一）內部因素

1、短期綜合效益過高引致商業銀行房地產開發貸款迅速擴張。向房地產業放貸對商業銀行特別是商業銀行下屬的經營機構及客戶經理人員是有吸引力的，因此發放房地產貸款特別是房地產開發貸款可以派生大量的存款和零售業務、中間業務，而存款、貸款、中間業務通常是商業銀行考核經營機構和客戶經理的重要指標，事實上房地產貸款是商業銀行一項重要的盈利性資產業務，因此對于商業銀行來說有很大的吸引力。

2、貸款軟約束增加商業銀行房地產開發貸款風險。所謂貸款軟約束，是指由于某種原因，使得商業銀行向企業提供的貸款資金未能遵照原來的貸款合約，即企業資金的運用超過了它當期的收益范圍；或從跨時期來看，商業銀行使企業貸款資金的用途超出了其將來收入的現值。這使在足夠長的時間期限內，企業總是不斷地以新貸款來償還舊貸款的利息（而不是本金）。

3、風險計量技術落后、信貸組合管理能力薄弱導致商業銀行無法準確衡量房地產開發貸款風險。由于缺乏相應的經驗和數據積累，國內商業銀行的風險計量基本上是處于起步階段，國內商業銀行目前的強項是對單筆貸款風險的審核，尚無法準確衡量整個組合的風險特別是跨經濟周期的風險，因此也就無法通過資產配置手段來構建行業貸款組合，對房地產貸款規模的控制更多來自于對基層經營機構的需求和高層管理經驗平衡的結果。

（二）外部因素

1、資本的逐利性導致社會資金源源不斷進入房地產投資。房地產貸款的高回報不但使商業銀行低估風險而放寬貸款條件，同時又鼓勵房地產開發企業進行投機性經營，社會上的游資也會被房地產行業的高利潤所吸引而進一步導致投資過度。所有這些因素都很容易引起商業銀行房地產貸款膨脹，更多的資源持續向房地產業集中，而風險卻向商業銀行集中。

2、地方政府的干預導致商業銀行房地產開發貸款風險加劇。地方政府干預的目的是盡可能地從商業銀行獲取資金來支持地方經濟的發展，而且近年來的經濟運行情況也使得地方政府有干預的動力，但在現行財政制下卻沒有擔保融資和發債的權利，于是紛紛實行變相擔保，獲取商業銀行資金支持發展地方經濟。現在國有商業銀行的新增貸款中，很大一部分是有政府背景或政府擔保的長期貸款。政府干預下的貸款行為缺乏風險約束，容易推動貸款資金過度擴張，同時積累了財政的隱性債務。

（三）國家宏觀調控措施缺乏前瞻性會加劇房地產行業的波動幾率，增加房地產開發貸款風險

2003年以來，國家為了引導房地產業健康發展，相繼出臺了一系列的調控政策。從當前的情況看，這些調控政策的累積效應和內外部經濟環境的變化使得房地產行業從高速發展突然轉向低迷，由于缺乏緩沖機會給房地產行業和房地產貸款帶來了很大的系統性風險。事實上以下幾個問題的存在是不容忽視的：一是住房單一的供給結構與多元化的需求結構存在矛盾，改革開發后，居民的收入水平不斷拉大；二是在預售房制度下，房價下跌會出現大規模的退房現象，導致開發商資金斷裂和按揭業務糾紛，這對開發商主動對房地產定價機制進行糾偏、通過主動降價來加速資金回籠是不利的。

三、我國商業銀行對房地產開發貸款的風險防范對策

房地產開發貸款主要從客戶和項目兩個維度來考察，就國內商業銀行的現狀來說，目前的主要優勢還是通過加強貸前調查、信貸審查和貸后管理等手段來加強對單個客戶、單筆貸款的風險控制。下面主要分析商業銀行針對主要房地產開發貸款的風險管理防范對策。

（一）加強對開發商的貸前調查和信貸審查

1、對開發商資質的審查。首先要選擇資金實力強、開發經驗豐富、社會信譽良好的知名開發商作為合作對象。知名開發商已經形成一定的品牌優勢。其次選擇具有較高開發資質的開發商，目前房地產開發資質共分為5級，原則上應選擇3級以上的開發商，再次選擇以房地產開發為主業、從業時間5年以上的開發商另外還要調查開發商，以往開發項目的銷售情況。

2、對開發商股東背景的調查。目前開發商在開發具體項目時，往往通過成立專門的項目公司來運作。對這些項目公司，必須看到其背后的股東背景。因為背后的股東不僅將為其提供資金支持，同時還參與整個項目的運作，對于一些純粹民營的股東背景（如自然人出資）且其股東缺乏房地產運作經驗的，則應慎審介入。

3、對開發商財務狀況的調查。房地產企業的財務特點是缺乏穩定性（這主要是受其所開發項目的周期性影響），對于判斷一筆房地產項目而言，意義不是很大。銀行分析房地產企業的報表，判斷其以往所開發的樓盤銷售情況是否良好以及判斷開發商的債務負擔是否合理。

4、開發商在銀行履約記錄的審核。這一點是任何貸款審核均必須關注的要素，對于有過信貸不良記錄的開發商，盡量不開展合作。此外，商業銀行還應調查合作開發項目，對于此類開發方式，銀行在對開發商進行審查時，首先應審查雙方是否已簽訂關于利益分配的協議，以免將來因利益分配不均產生糾紛并影響到貸款的償還。

（二）加強對房地產項目的調查和審查

1、項目要符合政策要求。主要是指監管部門的政策要求，其別關注的是資本金比例是否達到35%和《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》（“四證”）是否齊備。關于自有資金是否達到35%，應審查其相關付費憑證。

2、對房地產開發貸款項目審查。首先，包括對項目類型（主要是用于判斷銷售風險），戶型（用于判斷銷售風險），項目所處地段以及周邊配套設施是否完善（用以判斷銷售風險），項目周邊同類房屋的供應總量及銷售情況（用于判斷銷售風險），開發成本及價格定位（決定銷售風險），投資預算和資金組合結構的合理性，貸款期限與工程建設期限的匹配性（決定還款風險），還款來源的充足性（決定還款風險）以及確定以按揭收入還款的比例。其次，包括對施工單位的調查和審查，關注的重點是確定其施工資質良好（具備房地產項目建設資質且資質良好），以往施工記錄良好未發生過質量問題，不存在擅自轉包行為，因為轉包往往引發工程質量問題。

3、對擔保方式的審查。應堅持以項目權益抵押為主，以便進行封閉運作。對于房地產貸款，銀行原則上不應接受信用貸款和一般保證，以抵押擔保方式為主，以便對項目進行封閉運作。對于抵押，銀行必須關注以下問題：

（1）土地與地上建筑物一并抵押，這已經基本成為銀行界的一個共識，審查人員需對此問題予以關注，即審查其土地是否已先行抵押給其他銀行。

（2）抵押物是否足值，如果抵押登記時只登記當時的土地及在建工程價值，那么以后再形成的地上建筑物價值并不當然成為銀行抵押權范圍，如果項目出現問題需要變現抵押物，則銀行優先受償的范圍只包括當初登記的部分。

（3）是否存在抵押懸空風險，目前國內越來越多的城市開始要求“房地產項目在辦理預售證前解除抵押”，這是基于對購房人的保護，但這一規定卻使得銀行的抵押權在此階段開始懸空，失去對開發商的控制。為此，應尋求必要的手段規避這一風險。

（三）強化房地產開發貸款的貸后管理

商業銀行應建立和完善房地產貸款貸后管理制度，加強對房地產貸款的跟蹤管理，及時預警和處置貸款風險。落實對開發項目貸款的跟蹤監管措施，對貸款項目的開發、建設和銷售環節進行金融監控，對項目資金實行封閉式管理。

對于房地產項目貸款要求貸款經辦機構至少每半個月進行一次現場檢查，檢查內容包括，項目自有資金落實情況、貸款資金流向，項目的形象進度是否正常、有無工期延遲和變更規劃、項目預售和銷售情況、資金回籠監管，抵押的有效性和足值性等情況。貸后檢查人員如發現風險隱患，應將預警信息及時上報，采取避險措施。

參考文獻：

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關鍵詞： 次貸危機;房地產信貸;風險管理

一、銀行房地產貸款占比不斷上升

1998年，我國實行了住房制度改革，住房實物分配制度取消，按揭貸款開始實施。同期，中國人民銀行相繼了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》及《個人住房擔保貸款管理試行辦法》。在新的改革制度之下，大量具有住房需求的個人被推向了房地產市場。在當時我國貨幣政策較為寬松的情況下，住房開發成本低、進入門檻低、市場需求量大等因素刺激了房地產市場的快速發展。尤其是自2004年以來，我國房屋銷售價格持續上漲，購買商品房已經不僅僅是滿足個人需求，而成為一種重要的投資產品，房地產行業出現了膨脹的現象。在我國，由于大部分房地產開發資金都來自于商業銀行的貸款，因此，房地產行業的膨脹也使我國商業性房地產貸款占金融機構人民幣貸款比重的不斷上升。

2000―2006年以來，我國商業銀行的房地產信貸一直處于較快上升的趨勢。直到2007與2008年，一方面由于受我國為了抑制通貨膨脹而實行的緊縮的財政貨幣政策的影響，另一方面也是由于受到美國次貸危機的影響，我國商業銀行房地產信貸規模的增速才有所回落。相對于商業銀行的其他貸款而言，商業銀行房地產信貸的規模仍然處在一個較高的位置。這說明房地產貸款已成為銀行的重要資產之一，其貸款質量將對銀行業的盈利和風險狀況產生深刻影響。直接影響表現為銀行信貸損失風險增大。由于房地產貸款占比較高，在當前國內資產證券化等金融產品缺乏的情況下，房地產市場波動的風險高度集中于銀行體系，增大了不良資產率上升的壓力。

二、目前我國房地產信貸業務存在的問題

除了以上所反映的我國房地產信貸規模近年來增長相對過快的問題外，我還存在著以下一些問題。

1.過度競爭，潛藏巨大風險

目前，房地產貸款，尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優質資產，商業銀行間的業務競爭日益激烈。為了爭取更多的市場份額，部分商業銀行基層行采取變通、變相或違規做法，降低貸款標準，減少審查步驟，放松真實性審核，嚴重影響銀行資產安全。2005年，四大國有商業銀行的個人購房不良貸款余額為289.2億元，比04年增加98.8億元。個人購房貸款平均不良率為2.1，比04年上升0.6個百分點。

個人購房貸款不良率上升的主要原因正式是商業銀行在開展個人房貸業務初期過于注重市場拓展，對貸款風險重視不夠，內部控制不嚴，存在貸前審查流于形式等問題。

2.未經批準，擅自開辦轉按揭貸款和加按揭貸款業務

轉按揭和加按揭貸款業務的貸款成數一般隨房產評估價值浮動，在經濟上行、房價持續上漲的環境下，極易放大住房信貸規模，且信貸資金大多用于購買多套住房或進入股市，增加了銀行潛在風險，加劇了房地產和股市泡沫成分。

3.住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風險顯現

少數銀行的分支行對房地產貸款“三查”制度不落實，甚至為了規避房地產開發貸款的政策規定，與開發商和中介機構共同虛構住房按揭貸款合同，將不符合政策規定的開發貸款轉換為住房消費貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發商套現。

4.申請個人住房消費信貸的消費者還款能力的潛在風險

由于我國個人誠信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。目前我國消費者在申請辦理住房消費貸款時，僅是以提供收入證明來證明其還款能力。但這種證明水分太大，并且也不能確定以后的收入水平是否下降。而且，未來房價的波動和利率的變化也在一定程度上加大了拖欠還款的信用風險。

三、建議

為了維護我國房地產信貸市場健康發展，具體來說，應當加強以下幾各方面：

1.嚴格審查房貸申請資格

從住房按揭的對象來看，目前我國對個人客戶的信用評級制度還不完善，銀行客戶提供相關資料真實性的查證也存在較大難度，貸款客戶資質和信用方面的信息還存在較大的不對稱性。這就要求我國銀行業應當參照國際通行標準，制定和完善貸款資格審查細則，加強銀行征信系統的建設，加大對住房貸款的審查力度，盡量將違約風險消滅在萌芽中。

2.加強金融監管

目前，我國金融市場產品和服務比較匱乏，金融風險管理無論是理論還是實踐都大大滯后于實際需要。與此同時，我國商業銀行的內部審核制度也并不十分完善因此，監管當局應當適當加強對商業銀行外部的監督管理，定時或者不定時對商業銀行進行審查。同時，作為監管當局的人民銀行和銀監會也要將相互之間的職責劃分清楚，相互之間注意協調配合，要適應市場發展的需要，積極探索合理有效的監管方式，以便能夠實現更為有效的監管。

3.規范房地產評估機構

房地產評估機構作為重要的市場中介組織，為銀行提供客觀公正的評估結果，有助于減少房貸風險，提高信貸資源分配效率。然而在我國，整個中介機構的設置都不是很完善，房地產評估機構也不能例外。這樣一來，我國房地產信貸業務中的房地產評估這一方面面臨著較大的問題，急需要進行改善。因此，為了使商業銀行盡可能的減少房貸風險，我國政策制定當局就應當加速與完善中介機構的立法，對房地產評估機構的設立、資質條件、收費標準、行為規范等做出具體明確的規定，以維護公平、公正、公開的市場秩序，提高房地產信貸業務的質量水平。

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【關鍵詞】房地產信貸 風險 趨勢

一、房地產貸款持續增加，利率水平下降

（一）房地產貸款持續增加

2016年2月末，河南省金融機構房地產貸款余額為7596.2億元，同比增長28.7%，高于各項貸款平均增速13.7個百分點；占各項貸款的23.3%，占比較去年同期上升2.5個百分點。1～2月份，房地產貸款新增349.6億元，同比少增25億元；占各項貸款增量的31%，占比低于去年同期3.3個百分點。隨著房地產市場去庫存力度的加大，加之春節效應的帶動，全省商品房銷售平穩，二手房交易顯著增加，個人住房貸款需求較旺，帶動個人住房貸款持續增加。2月末，個人住房貸款4971.6億元，同比增長30.3%，高于各項貸款平均增速15.3個百分點；1～2月份，個人住房貸款新增251.6億元，同比多增41.1億元。

（二）房地產開發貸款和個人住房貸款的利率水平均有所下降

1.從利率水平看。50%的受訪機構反映2016年房地產開發貸款利率低于上年同期，47.7%的受訪機構反映與上年同期持平；75%的受訪機構反映2016年個人住房貸款利率水平低于上年同期，22.7%的受訪機構反映與上年同期持平。

2.從浮動幅度看。72.7%的受訪機構反映房地產開發貸款利率浮動幅度無變化，22.7%的受訪機構反映上浮幅度收窄；50%的機構反映幅度沒有變化，27.3%的機構反映上浮幅度收窄，15.9%的機構反映下浮幅度擴大。

（三）房地產資產證券化業務穩步發展

2015年7月以來，部分銀行與信托公司合作辦理了房地產貸款的證券化產品。2016年2月末，證券化的房地產貸款余額為3.3億元，較年初增加0.5億元。目前，銀信合作模式主要有兩種：一是商業銀行作為推薦者，由信托公司按照自己的風控標準對房地產企業提供資金支持；二是信托公司作為業務通道，由商業銀行按照行內風控標準對房地產企業提供融資。上述兩種模式涉及的房地產資產均為優良的信貸資產，風險相對較小。

二、房地產貸款質量相對較高，潛在的風險值得關注

2015年12月末，河南省金融機構房地產不良貸款余額為23.9億元，同比增長1.8倍；不良率0.3%，低于各項貸款平均不良水平2.7個百分點。近年來，商業銀行對房地產開發貸款實行名單制管理，嚴控房地產開發貸款規模。同時，房地產開發貸款多有房產土地作為抵押品，因此，違約風險相對較低。44家受訪的金融機構中，86.4%的機構反映房地產開發貸款質量基本穩定，13.6%的機構反映不良率上升；77.3%的機構反映機構逾期90天以上的房地產開發貸款占比穩定，20.5%的機構反映占比增加。72.7%的機構反映個人住房貸款質量穩定，27.3%的機構反映不良率上升；77.3%的機構反映逾期90天以上的個人住房貸款占比穩定，22.7%的機構反映占比增加。60家受訪的房地產企業中，67.1%的企業能按時還款，6.8%的企業適當延期后能按時還貸。

從房地產企業的融資渠道看，河南省房地產業對銀行信貸的依賴度相對較高。選擇銀行貸款、企業內部借款及房地產信托作為融資渠道的受訪企業占比分別為53.7%、16.7%及10.2%（圖1）。河南省部分三、四線城市去庫存進程較為緩慢，個別縣市去庫存周期甚至超過36個月。加上銀行持續收緊三、四線城市房地產開發企業的信貸規模，部分房地產企業資金鏈條日益緊張，個別企業甚至涉及民間高息融資，因此，房地產信貸資產中潛在的風險值得關注。調查中，40%的受訪企業反映資金緊張，45%的企業認為資金基本能滿足需求。問及資金緊張的原因時，分別有32.7%、29.1%及23.6%的企業選擇融資難度增加、銷售資金回籠不暢及在建項目占用資金較多等因素。同時，15.9%的受訪金融機構預計2016年房地產開發貸款的不良率將有所上升，22.7%的機構預計2016年個人住房貸款的不良率將小幅上升。

三、未來金融機構對房地產開發貸款的投放更加審慎，對住房貸款的投放態度較為積極

（一）金融機構對房地產開發貸款的投放更加審慎

調查中，81.8%的金融機構認為當前房地產庫存高，尤其是商業地產的需求減弱，導致其去庫存周期加長。因此，金融機構對房地產信貸將會更加審慎，部分金融機構減少了房地產項目儲備。受訪的44家金融機構中，有17家金融機構減少房地產業務開發貸款已受理的項目儲備，8家機構增加項目儲備。2016年，部分商業銀行明確房地產信貸的投向重點為房地產市場發展較為平穩、房價收入比相對較低、潛在需求較大的中心城市；審慎投放非住宅類房地產開發貸款，嚴格按照國家及總行相關要求審慎投放土地儲備貸款和商用物業抵押貸款，嚴格房地產開發貸款的擔保要求。

（二）在控制房地產開發貸款的同時，金融機構對個人住房貸款的投放態度較為積極

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【關鍵詞】商業銀行 房地產 貸款 風險 對策

美國“次貸”危機的爆發引發了全球金融危機并嚴重危及到了實體經濟，由此可見，房地產在一定時期的安全，并不是說高枕無憂了，一旦市場有所變化，就會出現嚴重的房貸危機，對銀行的發展帶來摧毀性的打擊，當然也會對社會的發展和穩定帶來一些不必要的麻煩。對于我國而言，房地產貸款風險主要集中在商業銀行，由于我們房地產事業發展起步晚，各類體制還不健全，再加上銀行業本身的發展限制，在我國房地產金融風險可能也會發生，這就要求我們必須審時度勢，加強這方面的研究和學習。

一、商業銀行在房地產貸款中的風險分析

風險是指由于事物自身的不確定性而產生的損失的可能性。商業銀行風險是指在商業銀行的經營過程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經濟損失和收益的可能性。

（一）開發商借款風險

在房地產市場，由于開發商筑房建房貸款只是現行支付一定的首付款，然后在一定的時間內償還本息，在這段漫長的歲月中，開發商在經濟和社會生活方面發生巨大的變化，這就有可能導致開發商無錢支付銀行房貸，把財務危機轉嫁給銀行系統。有些房地產開發商，耍小聰明，利用銀行之間不相往來，銀行之間信息不流動和不對稱的空當，在不同銀行辦理業務，取得貸款，在多處筑房建房，造成風險的擴大化和金融風險發生的幾率不斷提升，一旦銀行對房地產投機者發放貸款，將使銀行承擔相當大的信貸風險，稍有不慎或者意外發生，就會出現銀行貸款風險，從而引發金融風暴和金融危機。

（二）宏觀經濟風險

一般來說，房地產貸款的時間周期都會很長，在還款之間，各種變動因素會導致發生一些不可思議的事情。隨著國家政治體制和經濟體制的改革和我國對外開放事業的發展，金融市場也會發生巨大的變化。目前，我國經濟走勢還比較強，發展后勁但出現了一定的滯后性，再加上我國現在正處于社會轉型的關鍵時期，各種不確定因素太多。以前，我國政府十分照顧房地產的發展，但隨著國內房價的飆升，政府現在下令控制房價，打擊不法房產商，限制購房者購房，這些變化都充分說明，房地產市場面臨著不穩定的因素，那對房貸來說，銀行業就面臨著很大的風險。政府的政策和法令對房地產事業會有很大的調控作用。面對宏觀政策和相關法律的變化，商業銀行不能有效應戰就會產生一定的風險，給商業銀行帶來巨大的損害。

（三）流動性風險

對我國的商業銀行來說，房貸的業務越發達，事業越紅火，銀行附帶的外債資金就會越多，那也就是說，銀行需要更多的錢投入到這些房貸上，就無形地給銀行資金帶來了流動性的風險，也就是說銀行里沒有足夠的錢了，沒有足夠的資金，銀行主要的業務就很難正常的開展，這樣就會嚴重制約銀行業自身的發展。商業銀行開展適當的房貸債務是十分有益的，無論是對自身也好，對房地產市場也好，都具有一定的積極作用，如果一味的對房貸放款，過度的放債，將會面臨資金虧空的局面。在我國中長期貸款比例不斷攀升，面對巨大的資金缺口時，銀行也是不好開展正常工作的。

二、對策分析

（一）完善我國信用體系

所謂信用體系，是指個人或者單位的信用制度，是指個人或者單位通過信用方式獲得支付能力而進行的一種消費投資和經營的制度體系，它使個人或者單位不僅單純根據勞動報酬進行支付，而且也可通過信用方式獲得支付能力。在西方發達國家，信用制度已經有150年的歷史。而在我國，由于特殊的原因，信用體系卻遲遲沒有構建起來，這也限制了我國社會和經濟的發展。目前，商業銀行必須建立信用客戶，銀行要通過個人或者單位的信用體系，進行嚴格的信用審查，高效準確地獲得其信用度，盡可能避免信譽不好的客戶，從而有效保障銀行自身的利益。我國信用體系的缺乏，不僅僅制約了消費信貸業務，而且影響了我國金融業務的整體開展，建立完善的信用體系是當務之急。

（二）建立房貸擔保制度

目前，在我國的房地產貸款經濟活動中，還沒有形成一套有效的房貸擔保制度，擔保作為一種相對安全的經濟關系，可以在一定程度上減緩商業銀行房貸的風險，如果建立了健全的擔保制度，那貸款本人也會依情況而尋找擔保人，擔保人也會綜合考察貸款人的實際情況，做出有利于自身的舉措。即使在房貸中出現了問題，銀行也可以根據擔保制度進行及時的補救，挽回自己的損失，從而降低風險。面對我國不成熟的擔保制度，不規范的擔保公司，我們可以借鑒國外先進經驗，引進政府、民間各自分工機制，設立全國統一性的住房貸款擔保機構，來彌補市場上的信用不足，這也可以在一定程度上化解商業銀行的風險。

（三）完善銀行管理系統

要想真正的規避和減少我國商業銀行面臨的風險損失，作為房貸主角的銀行必須完善相應的管理系統，以此來應對房地產貸款市場中的風云變化。我國商業銀行在貸前審查中，在目前我國的個人信用制度尚不健全的情況下，銀行可以通過有效的房貸人的證明資料中分辨真偽，辨別真假。比如可以通過戶口證明、公司財務報告、實地調查、訪問調研等方式判定房貸的發行。在實際操作，堅持工作原則，改變“有抵押無風險”或“有保證無風險”的錯誤認識，樹立生于憂患、死于安樂的工作觀念。發行房貸后，銀行也要跟蹤調查，做好相關的登記，預示房貸的情形，做好一切準備，即使發生了巨大的變動，也會及時采取有效措施，把損失降到最低。

參考文獻

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關鍵詞:房地產信貸 銀行業 風險防范

房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等,都發揮著極為重要的作用。同時,由于房地產信貸是一項充滿風險的業務,房地產開發企業每年從銀行取得的貸款飛速增加,金融資本投入巨大,一旦房地產價格出現劇烈波動,貸款違約情況就會大增,房地產信貸風險就會顯現。如何規避金融風險,積極促進房地產業持續健康地向前發展,是我國當前值得重視的問題。

一、健全房地產信貸的法律體系,建立房地產貸款信用體系

通過立法改變土地和房屋登記中存在著的產權關系不清、登記資料不齊全、土地狀況和邊界不清楚、法律效力不明確等問題,對土地、項目在建設工程和房屋的使用權、所有權、抵押權進行明確規定,并為這些權利的行使提供法律保障。要依法辦事,對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發商或個人,應立即停止貸款,追討款項,并通過法律手段,追究當事人的法律責任。房地產貸款信用體系包括房地產開發貸款和個人住房貸款信用評級體系。建立和完善房地產開發貸款信用體系,重要的是要對房地產開發企業進行資信評級。目前我國商業銀行資信評級存在著兩大問題,一是定性指標過高。二是定量指標不足。銀行對申請貸款的房地產開發企業進行信用評級要解決的主要問題是突出評級指標中定量指標的作用,擴大定量指標占比。要適當提高定量指標權重,通過對各項指標的分析,增強銀行對企業信用評分的科學依據,并對定性指標的處理進行量化,解決銀行信貸人員在評判時的主觀性。

二、發展多元化的房地產金融市場,構建多元化房地產市場融資體系

要大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。為了促進房地產業的健康可持續發展,在規范房地產信貸的同時,也要為房地產開發企業拓寬融資渠道,擴大直接融資比例,鼓勵支持金融產品的創新,打造房地產開發商的創新金融模式,構建多元化房地產市場融資體系,實現房地產企業融資渠道多元化,從單一的銀行貸款資金來源向多元化的融資渠道發展。

三、提高首付的付款比例,加強利率風險的管理

個人住房貸款還款期限通常為20年到30年,期中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度,使貸款者承擔了相當大的利率風險,造成貸款者在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。銀行應嚴格保證首付政策的執行,適度提高首付比率,嚴禁變相放寬個人住房貸款條件。采取嚴格的貸前信用審核,避免出現虛假按揭的現象。建立房地產業貸款的風險轉移及退出機制,建立并活躍貸款的二級轉讓市場。審慎穩步地開展資產證券化,增強抵押貸款的流動性,分散住房抵押貸款風險。加強利率風險的管理,住房抵押貸款業務創新是防范風險的內在要求,研究開發利率互換、利率期權、互換期權等利率衍生產品。

四、完善房地產項目貸款操作模式,加強對貸款及售房款項的監控

銀行應加強對銷售回籠資金的監管,防止房地產企業將已經完工項目的信貸資金再投入到下一個項目,降低房地產信貸資產風險。對項目進行嚴格審查,通過對項目的評估,確定房地產貸款投放的金額、投放時機,簽訂相應借款合同、項目封閉式管理補充條款,并在合同、補充條款及協議中明確項目封閉式管理的具體事項。對項目資金進行封閉管理,建立專戶監管和使用跟蹤制度,項目資金用于專項、用于項目專項支出。建立資金用前審查制度,貸款行在審查資金用途證明等資料的基礎上,根據工程進度進行資金撥付。建立貸款回收制度,在項目達到一定進度后,及時收回原有的開發貸款。

五、銀行自身加強管理,提高風險防范能力

銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。信貸審批人員應在審批環節嚴格把關:分析項目是否符合國家宏觀政策,項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,項目總投資的合理性和合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況。分析項目抗風險能力和項目的市場前景,分析擔保措施和企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。

綜上所述,金融業要穩健的運行,需要健全房地產信貸的法律體系和信用體系,發展多元化的房地產金融市場,同時銀行要加強利率風險的管理,加強對貸款及售房款項的監控,提高自身風險防范能力。

參考文獻:

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[2]羅曉華.完善我國商業銀行房貸風險管理[J].科技資訊, 2008;10