投資性房地產評估指導意見范文

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篇1

【關鍵詞】 投資性房地產； 評估準則； 會計準則

一、引言

我國2006年頒布的《企業會計準則》體系中，《企業會計準則第3號——投資性房地產》是新增的一項重要內容，主要用于規范投資性房地產的確認、計量和披露等業務。為了加強會計行業和資產評估行業的協作，推廣投資性房地產公允價值計量模式，中國資產評估協會在2009年了《投資性房地產評估指導意見（試行）》（以下簡稱“指導意見”）。與此同時，國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《國際評估準則》中也新增了有關投資性房地產評估的內容，即國際評估準則第233號《IVS233在建投資性房地產》（以下簡稱“IVS233”）。雖然在建投資性房地產情況比較特殊，但IVS233與我國的指導意見之間不乏可比性。本文期望通過對這兩者的比較為今后進一步完善我國投資性房地產評估準則提供一些借鑒。

二、國際資產評估準則與中國資產評估準則的總體框架比較

第九版《國際評估準則》與早期版本相比，修訂后的準則在語言和形式上有了重大的變化，準則內容突出了原則性。《國際評估準則》是由國際評估準則委員會制定的。2008年，國際評估準則委員會（International Valuation Standards Committee）改組為國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council），簡稱為IVSC。IVSC是一個獨立的、非營利的民間組織，實行會員制。改組后的會員不再局限于專業評估機構的社團組織，還吸納了包括評估機構、評估報告使用方和學術界等更為廣泛的代表，目前由來自54個國家的74個成員組織組成。第九版《國際評估準則》包括3項通用準則、6項資產準則以及2項評估應用。通用準則適用于所有的資產類型和評估目的。資產準則對具體資產的評估提供指導，包括“準則”和“注釋”兩個部分。評估應用服務于常見的評估目的，包括“準則”和“指南”兩個部分。

《中國資產評估準則》體系中的基本準則是由國家財政部以規范性文件形式；評估具體準則則是由財政部授權中國資產評估協會制定并的。中國資產評估協會主要負責制定資產評估執業具體準則和行業自律管理規范，并負責組織實施，監督、檢查其執行情況，同時依法接受財政部和民政部的指導與監督。至2012年，我國財政部和中國資產評估協會共了21項資產評估準則，包括2項基本準則、9項具體準則、4項評估指南、6項指導意見。與國際評估準則相比，我國的評估準則層次更加分明，內容更為充實。另外，我國的資產評估準則還特別強調了評估師的職業道德以及評估機構的質量控制。

三、《IVS233在建投資性房地產》與《投資性房產評估指導意見（試行）》的比較

目前IVS233對投資性房地產制定的準則主要針對在建情況，但仍對投資性房地產的一般情況及相關概念進行了描述。拋開IVS233中對在建情況的描述，可從以下幾個方面將IVS233的相關內容與我國指導意見中的相關內容作個比較。

（一）主要相同點

1.主要依據相同

《IVS233在建投資性房地產》在國際評估準則中不屬于《IVS230不動產權益》，IVS233主要依據通用準則和不動產權益準則的原則制定。同時，IVS233在注釋3中將財務報告作為評估目的，在注釋12中將財務報告列為特別注意事項，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財務報告為目的的評估》的原則。《投資性房產評估指導意見（試行）》在第一條就明確指出，該指導意見是依據《資產評估準則——基本準則》、《資產評估準則——不動產》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》制定的。我國的會計準則中明確規定了投資性房地產是企業的一項重要資產，必須列于財務報告中。因此，投資性房地產評估是以財務報告為目的的評估的重要組成部分。

2.評估一般目的相同

在我國的資產評估理論中，資產評估的一般目的是資產的公允價值，而資產的市場價值是公允價值的基本表現形式。IVS233注釋4指出，“此準則提供評估在建投資性房地產的市場價值時應遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。指導意見第三條指出，“對符合會計準則規定條件的投資性房地產在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發表專業意見”；第十條指出，“會計準則中投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則中的市場價值”。由此可見，兩者的評估一般目的都是投資性房地產的公允價值，即市場價值，而我國的指導意見則更加側重于結合會計準則。

3.評估方法相同

由于投資性房地產自身的特性，成本法不適合用來評估投資性房地產的價值，IVS233和指導意見都優先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產的價值。IVS233注釋6指出，“在缺乏直接可比的銷售證據時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎的估值方法”、“關鍵投入的可比市場數據用以支持貼現現金流量預測或收入資本化的計算”。IVS233不僅贊成使用市場法，而且支持更加廣義的市場法——“在不同的地點或在不同的條件下可比房地產的銷售證據”、“在不同的經濟條件下成交的房地產銷售證據”。評估人員依據IVS233運用市場法時可以獲取更廣泛的信息，但是必須對不同條件下的差異作出合理的解釋和適當的調整。運用收益法時，有關參數選擇還需結合市場法。指導意見則在《第四章評估方法》中用大量篇幅對市場法和收益法的運用進行了詳細闡述。

4.重要參數相同

用市場法評估投資性房地產價值，評估結果的準確性有賴于可比案例的選取。IVS233注釋6和指導意見第十五條及第十六條都明確了可比基礎的重要性。指導意見采取了更為謹慎的態度，同時對有關比較因素作出明示，包括“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經營業態和所帶租約等”。收益法的主要參數有：收益額、收益期限和折現率。IVS233在注釋11“租賃”中對租賃收入的解釋體現了收益的計算；注釋9“現金流可能持續時間”體現了對收益期限的確定原則；注釋11“風險”中指出，“折現率是市場中典型的買方所要求的最低回報率”。指導意見則在第十七條至第二十條內容中以“凈收益”、“收益期限”、“折現率”這樣的字眼明確提出了對收益法三大參數的相關要求。

（二）主要區別

1.表述不同

IVS233中并沒有對“市場法”、“收益法”等類似字眼形成一個專有名詞，而是用“現金流量預測”、“收入資本化”等來描述。由于語言的不同和翻譯的缺憾，勢必約束了對國際評估準則的全面理解。但這些差異尚且停留在局部，未對全局造成重大影響，亦不構成IVS233和指導意見的實質性差異。

2.定義不同

IVS233中的“投資性房地產”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；（2）在日常業務過程中作為存貨銷售的房地產。我國指導意見中的“投資性房地產”是指企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。其中，“房地產”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。指導意見對投資性房地產的定義與IVS233的定義略有不同。

3.詳略程度不同

IVS233相比指導意見更具原則性，內容較為簡潔；指導意見則更加具體，在解釋有關概念時更為詳細。例如，在運用收益法時，IVS233要求用建造成本、租約條款、經營成本、增長假設、折現率、資本化率和其他關鍵投入的可比市場數據來支持收益法的計算；指導意見要求評估師應當關注投資性房地產現有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構成、租期、免租期、續租條件和提前終止租約的條件。指導意見相比IVS233對“租約條款”進行了適當闡述，更加清晰明了。

4.結構不同

《IVS233在建投資性房地產》由準則正文和注釋兩部分構成。準則正文部分包括準則的適用范圍、工作范圍、實施、報告和生效日期，注釋部分闡釋了投資性房地產的概念及其類型、評估方法、評估輸入參數、財務報告特別注意事項、抵押貸款評估注意事項。我國《投資性房地產評估指導意見（試行）》包括“引言”、“基本要求”、“評估對象”、“評估方法”、“評估披露”和“附則”。《IVS233在建投資性房地產》延續了國際評估準則中資產準則的一般結構體例，即采用了準則加注釋的模式。其中，除了對在建情況的詳細描述和一般要求外，主要涉及術語解釋、評估目的、評估方法、評估參數和特別注意事項等。《投資性房產評估指導意見（試行）》的結構體例大體和其他專業準則的結構體例相同，采用了部門規章性質的條款式體例，符合我國的一般閱讀習慣。主要內容涉及具體操作要求、評估準則、評估方法和會計準則中投資性房地產的分類等。兩者在結構與內容上的差異主要來自于不同地區之間行文方式的差異，這些差異并不妨礙閱讀者的理解，同樣也不構成IVS233和指導意見的實質性差異。

5.關注內容不同

IVS233中除了對在建工程評估一系列注意事項的強調外，還特別明確了財務報告、抵押貸款評估的注意事項。除此之外，IVS233還在評估目的中列舉了“收購、兼并和出售企業或部分企業、訴訟”，這些內容尚未體現在我國的指導意見中。指導意見中則提出了“土地使用權”、“區間值”的有關事項。指導意見第二十一條指出，“注冊資產評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產時，評估結論通常包括土地使用權價值。”第二十三條指出：“注冊資產評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產公允價值，經委托方同意，還可以采用恰當的方式分析投資性房地產公允價值的區間值，得出價值分析結論，并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區別。”指導意見在分類、剩余使用年限和評估結論等方面對土地使用權作出了多條說明。而區間值則是我國評估準則中較為創新的部分，有效解決了我國評估實踐中的難題。關注內容上的差異主要是由不同地區之間不同的政治經濟政策以及具體評估實踐不同引起的，都旨在解決實踐中最棘手的問題，這些差異是必須關注的實質性差異。

四、比較啟示與改進建議

（一）評估準則的制定與會計準則密切相關

《企業會計準則第3號——投資性房地產》中規定，投資性房地產滿足特定條件的，可以采用公允價值模式進行后續計量。投資性房地產采用公允價值計量可以更好地反映資產的市場價值，滿足會計信息相關性的要求。在經濟增長的情況下，市場價值一般都會高于賬面價值。企業資產的增加能夠提升企業形象，有助于企業融資決策。專業的評估人員可以為投資性房地產的公允價值提供專業意見，因此，IVS233和指導意見都在投資性房地產的評估中體現了會計準則的要求。IVS233在注釋12中提出了對財務報告的特別注意事項，要求評估人員關注持續經營假設。指導意見第二章《基本要求》第七條至第十條的內容中，明確要求評估人員在評估投資性房地產時，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。評估機構在執行其他評估業務時，同樣會涉及到投資性房地產。《企業會計準則第8號——資產減值》第八條至第十四條關于可收回金額的內容中，對市場法獲取公允價值、收益法獲取預計未來現金流量現值進行了具體的闡述；第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法。《企業會計準則第20號 ——企業合并》規定，非同一控制下的企業合并，合并對價付出的資產、發生或承擔的負債應當按照公允價值計量。在企業合并或進行資產減值測試時，都有可能涉及到投資性房地產公允價值的評估業務，而目前指導意見未對此作出特別說明，指導意見可就第8號、第20號會計準則以及其他會計準則的有關要求進行補充和完善。

（二）明確評估特定目的

評估特定目的會影響評估方法的選擇進而影響評估結果。評估人員在評估時，必須首先確定評估特定目的。IVS233相比于指導意見明確了4個特定目的：財務報告、抵押貸款、訴訟和收購兼并。指導意見中主要涉及以財務報告為目的的評估，但隨著經濟水平的不斷發展，各項經濟活動頻繁發生，單一的評估目的將無法滿足未來經濟發展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購兼并為特定目的的評估業務已經較為普遍，指導意見中也應該加入特定目的的描述。例如，抵押評估是當抵押人不履行債務、抵押權人依法以提供擔保的投資性房地產折價或拍賣、變買該投資性房地產時，該投資性房地產所能實現的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值。在確定抵押價格時，應根據抵押房地產的具體情況，選擇合適的估價方法。對收益穩定的投資性房地產，可選擇收益法評估。對可比實例較多的投資性房地產，可選擇市場法評估。

（三）改進評估方法

在運用市場法評估投資性房地產市場價值時，可借鑒IVS233適當放寬條件。投資性房地產只是不動產中的一部分，可能會缺乏大量的實際交易案例來建立嚴格的可比基礎，放寬在地點、時間和交易情況上的限制，便于實際評估工作。同時，這也要求評估人員要有扎實的業務水平和豐富的經驗來調整差異，盡可能排除評估人員主觀因素的影響，在對同一投資性房地產進行評估時，由至少3名評估人員共同確定可比實例的最終選擇，確保選取的可比實例能較真實地反映待估房地產的價值。

而在抵押評估中，在建的投資性房地產也經常作為抵押標的，評估在建投資性房地產可以選擇假設開發法。假設開發法又稱剩余法，是成本法與收益法的綜合運用，符合房地產估價的最高最佳使用原則，適用于待開發土地、待拆遷改造的再開發地產、舊有房地產重新利用、在建工程等具有開發價值或潛力的房地產的評估。假設開發法考慮了在建投資性房地產未來的收益，評估結果更為合理，指導意見在評估方法一章中可加入假設開發法的應用說明。

【參考文獻】

[1] 王志芳，閆建■.試論投資性房地產評估及其方法[J].稅務研究，2010（4）.

[2] 王小力.投資性房地產后續計量模式偏好分析[J].財會月刊，2012（1）.

[3] 劉穎.以財務報告為目的的評估實務應用——資產評估在投資性房地產評估中的應用[J].會計之友，2010（8）.

篇2

【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；評估

《企業會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，那么接下來要做的，就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，我國評估市場起步時間較短，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。

1.完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度，保證公允價值計量客觀有效。

2.建立服務于以財務報告為目的的資產評估的信息服務系統

目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。

3.規范公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予一定程度處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，在以財務報告為目的的框架下進行的資產評估，必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。因此，要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

4.明確投資性房地產采用公允價值計量的前提和評估對象

明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或類似房地產的交易案例，選用交易案例時應當關注案例的可比性，重點分析投資性房地產的實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件。具體講運用市場法的調整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經營業態和所帶租約等條件。對于收益法的應用，應著重注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配，租金收入與成本項目的匹配，合理確定凈收益，應當根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數及有關法律、法規的規定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現率應當合理，應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。

5.資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制

評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。在實務中香港、臺灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產評估報告，大陸的某些機構或個人反而不認可自己方面評估公司出具的評估報告，這就涉及到我們的評估機構對內對外誠信問題。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣意義重大。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由以上數據可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格，因此資產評估機構是否能提供公正的評估價格就顯得十分重要。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企業財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。

7.提高會計職業判斷能力

公允價值模式更多依賴于職業人員的分析判斷，所以計量準確程度取決于職業人員的專業水平。由于我國會計人員的素質不高，這將在很大程度上影響到采用公允價值計量的實施效果。因此，運用公允價值計量屬性呼喚進一步加強對會計人員的教育。包括加強會計職業素質教育和會計職業道德教育。隨著公允價值計量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會計人員的繼續教育的內容，盡快提高會計人員的專業水平和職業技能，鼓勵他們汲取新的相關專業知識，培養他們的公允價值觀念，必要時可以考慮聘請有經驗的國外專家提供培訓支持，幫助我國會計人員和監管人員實施具體操作；另一方面會計職業道德是實施公允價值計量的內在支撐。企業在加強從業人員的知識水平時還應加強會計人員的誠信教育，培養會計人員保持職業良知，強化會計人員職業道德教育。禁止濫用資產負債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉化為會計從業者的基本理念，才能保證會計人員在具體運用公允價值計量時自我約束，不出偏差。

參考文獻

[1]王文芳.淺析新形勢下企業投資性房地產評估方法[J].財稅縱橫,2009(3).

篇3

近日，我省房地產（中介）專家委員會對《房地產估價報告評審表》評審細則進行了規范，以更利于各估價機構完善房地產估價報告，也方便了各評審人員具體操作。《房地產估價報告評審表》仍采用中國房地產估價與房地產經紀學會的統一格式，但對房地產技術報告的評審僅只有在“數據來源與確定、參數選取與運用及計算過程”中提出了要求，也就是依據“數據來源依據充分或理由充足，參數選取客觀、合理，理論和現實上有說服力，有必要的分析和過程，計算過程完整、嚴謹、正確”進行評審。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十三條規定：估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。所以對房地產估價報告進行專業技術鑒定，也主要是對其估價技術報告進行技術鑒定，估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。其實，作為一份完整的房地產估價報告，估價技術報告應是其最核心的部分，如果沒有比較明確的評審要求，對估價機構和評審人員都不利于具體操作，報告評審會有失公允，也會使估價機構難以發現自身技術報告的缺陷而不求改進。

本人經過多次參加全省范圍內的房地產估價報告的專家評審和司法技術鑒定工作，閱歷過一些估價機構所完成估價報告，結合自身工作經驗和相關資料，對房地產估價技術報告存在一些常見問題進行綜述，以供同行參考。

一、估價技術路線和估價方法常見問題及分析

《房地產估價規范》中對估價技術報告的要求是應詳細說明估價技術思路，采用的方法及其理由、估價方法的定義。估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。但通過調查各估價機構所完成的報告，常見缺陷有：

（1）報告的技術思路、估價方法描述不清，估價方法也無定義。從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關鍵。選用方法應全面、恰當，是否有合理的說明和理由。不選用的，充分說明理由，選用的，簡述了道理。

（2）只使用了一種估價方法。盡管《房地產估價規范》中有規定對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，但實際中我們大多數估價機構所出具的估價報告只采用了一種評估方法。當然，這其中也受到估價對象特殊性和當地估價條件的限制。但現在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價方法還是應選擇兩種以上評估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。

（3）能用市場比較法的沒有用。市場比較法適用于同類房地產交易案例較多的估價，有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。《城市房屋拆遷估價指導意見》第十六條規定：拆遷估價一般應當采用市場比較法。

（4）有收益或有潛在收益的房地產的估價沒有選用收益法作為其中的一種估價方法。有些估價機構對賓館、酒店的評估，特別是在拆遷估價報告中對商鋪或門面的評估不采用收益法而采用其它評估方法，致使委托方或有關當事人也會提出疑議。

（5）已明確的估價目的，適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定。我們評審報告就應就估價方法是否與估價目的、估價對象適用，以確定估價技術路線是否正確。

（6）具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法。一些拆遷戶在質詢估價機構時經常會問到為什么沒有采用假設開發法？這其實原因很簡單，無論采用何種評估方法的估算結果，都必須是“拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日”的房地產市場價格。

（7）簡單的采用成本法對任何物業進行進行估價。在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。而一些估價人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價，這已不適應市場的需要。

近日，筆著評審過某估價機構完成的對一賓館的拆遷估價報告，該報告技術路線是對土地和建筑物價值分別進行評估，其中地價采用比較法和成本逼近法評估，建筑物價值采用成本法和收益法評估。看似采用了多種評估方法，其實質是只有一種評估方法，且沒有堅持房地合一的評估原則，對一份有技術含量的拆遷估價報告而言是不妥的。

二、市場比較法常見問題及分析

市場比較法是估價機構應用得比較多的一種評估方法，基本上大多數的估價人員都能夠熟練運用。但并不是說，每個人都能將該評估方法做得天衣無逢而無紕漏或瑕疵。盡管各估價機構所使用的市場比較法的格式都不會一致，但其要求或內涵應完全一樣的，所以估價人員應嚴格按照要求進行操作，在能使估價結果真正符合市場價值。

（1）可比實例選擇不當或可比實例不符合條件（用途相同、結構相同、所處地段相同）。如：比較實例的價格過高或者過低，交易日期與估價時點相隔過長（不能超過1年的時間，《房地產估價規范》和《城市房屋拆遷估價指導意見》對此已有明確規定），房屋用途內涵不一致（如門面與商場鋪面比較），非同一區域內案例比較。

（2）修正系數的確定沒有充足的理由，修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質的房地產（如：居住、工業等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同。

（3）單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整幅度超過了30%。這種可能性主要是因為估價人員在選擇比較案例的不恰當，或者有無意識讓估價結果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產生誤解。

（4）比較修正的方向錯誤。因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正。

（5）區域因素比較修正的內涵理解錯誤或區域因素與個別因素混淆不請。區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異。可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況，應與評估對象的特點結合起來。區域因素與個別因素具體修正因素可參照《房地產估價規范》。

（7）比較修正項目有漏項。可比實例的交易情況未說明，非正常交易情況的要進行交易情況修正而未進行修正；交易日期未能修正，日期修正應采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整，也可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整；建立價格可比基礎時，價格內涵不一致，如報價與成交價格、樓盤均價與案例單價、含有房屋裝修的成交價值等明顯不一致時也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對交易稅費非正常負擔的情況也未能修正等。

（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個問題比較隱蔽，一般非專業水準也很難看出來，所以估價人員避免采用與之相關的比較因素進行修正，而導致結果偏差。

三、收益法常見問題及分析

收益法應該是估價人員比較好使用操作的一種評估方法，一般來說，只要采用資本化率、收益年限等參數取值合理、凈收益計算無錯誤，評估過程是難以過多挑剔的。當然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價人員使用的估價方法。所以我們估價人員更應該慎重在使用收益法評估。

（1）收益期限確定錯誤。收益年限的確定未說明來源，一般是因為前面缺少權利描述造成的。收益年限的確定是我們估價人員爭議比較多的一個參數，在拆遷評估過程經常會遇到這個問題。其實在《房地產估價規范》也有明確規定：當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，一般直接根據土地使用權年限確定；當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值，另一種方法是將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷）。

（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據。出租收益是否穩定，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況。客觀收益是與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較，若與正常客觀的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正常客觀的，不能僅依據某一個案例的收入情況確定。

（3）收益的測算錯誤。如果有已出租情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性；計算毛收入時套用的天數錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；計算毛收入時未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術層、設備層、公共大堂等在計算時不能重復計算其收益；不是房產收入的也不能計入房產中，如賓館中床、空調、桌椅、電視等其它設備設施，不能再單獨計算價值。

（4）正常費用的測算錯誤。費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目，如直接經營型房地產漏扣商業利潤，以及正常費用中稅金的計算只計算了房產稅而沒有計算營業稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等也計入扣除項目。對于帶租約的房地產轉讓的評估，租約期內總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。根據租賃契約規定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。

（5）資本化率確定錯誤。資本化率的選取未說明求取方法和來源，確定方法簡單；安全利率選取不當，缺少必要的說明（應選用同一時期的一年期國債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價對象采用了相同的資本化率；把物價上漲率和經濟增長率作為資本化率；未能區分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關系。

四、成本法常見問題及分析

一般來說，由于成本法對舊房的估價更難一些，所以用它來對新房評估更合適。但實際中估價機構在對工業廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評估比較適用。也有的在拆遷評估對舊房地產評估時也多采用成本法，這樣計算過程更容易讓人理解和接受，當然其估價結果是否即為市場價值還值得商榷。雖然成本法技術思路比較簡單，但實際中成本法存在有許多問題。

（1）成本應為社會平均成本,即客觀成本。我們評估過程中取費時采用的是項目實際發生額，應說明是否符合當地現時社會一般成本（即要區分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據市場供求分析來最終確定評估值（體現在經濟折舊確定上）。

（2）費用構成不完整，漏項或計算公式有錯。成本法應計算的項目包括土地取得成本、開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、折舊。如：有的報告用成本法估算時缺管理費或正常利稅等。

（3）注意各種物業的價格構成有無說明。評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價格及其內涵（采用當地公布的重置價格還須進行期日修正）。

（4）成本法計算貸款利息時計息期有錯。因為在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息，而建筑物的投入是在建造期內均勻投入的，故計算期應計建造期的一半。計算基數應為土地取得成本、開發成本和管理費用之和。

（5）開發利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數。開發利潤應以上地取得費用與開發成本之和為基礎，根據開發、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。銷售利潤率對應的基數為開發完成后的房地產價值求取。

（6）銷售稅費的依據是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確。注意計稅方式是否正確，要結合當地政府有關規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費進行計算，如房產稅、營業稅、交易契稅、印花稅等。

（7）折舊計算是否正確。建筑物經濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經過年數加上土地使用權剩余年限計算折舊。成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質上的、功能上的和經濟上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實質只是建筑物理值減損。無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現值，估價人員都應親臨估價對象現場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據建筑物的建成時間，維護、保養、使用情況，以及地基的穩定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。

五、假設開發法常見問題及分析

對在建工程評估采用假設開發法是我們估價機構最常用的一種方法，運用此方法應把握待開發房地產在投資開發前后的狀態，以及投資開發后的房地產的經營方式，如售租或和自營等，估算結果應為開發完成后的房地產價值扣除開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發房地產應負擔的稅費，而我們經常發現有的估價報告對上述項目進行計算時有的就混淆不清。

（1）注意項目必須是有投資開發和在開發潛力的房地產。不同類型的房地產還應根據市場情況分別估算未來市價，其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則。

（2）察看項目是否齊全是否項目有具體表述和利用計算如風險損失。假設開發法應計算的項目包括開發完成后房地產價值、開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發房地產應交稅費，不能遺漏應扣除項，如：不要漏掉買方購買土地、在建工程時應上交的銳金，開發利潤估算時要注意計算基數與利潤率的對應，評估毛地時還應扣除拆遷安置費。

（3）看靜態方法和動態方法的注意事項。利息計算時，計算基數中漏項或多項。如：銷售稅費一般不計息）；動態方法計算時樓價的求取中折現率的確定以及折現系數的確定要合理，不應考慮投資利息的估算和開發利潤的估算，靜態方法不折現。

六、結論

房地產估價報告是估價機構提供中介服務的產品，和其他行業提供的產品會出現質量問題一樣，任何估價機構都不能保證自己的估價報告不會存在質量問題，這很正常。

我們審核在各種評估方法計算中，報告關鍵看的還是市場調查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術含量有多少。至于報告中估價技術思路和估價方法是否正確，估

價測算過程中采用的可比案例、各種原始數據，以及選擇的各種參數和系數是否確有依據，計算是否正確，估價結果是否合理，應該看報告撰寫過程的需要，嚴格的按照《房地產估價規范》和《房地產抵押估價指導意見》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等要求進行操作。

如何保證估價報告的質量？最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據進行評估。在市場經濟條件下，絕大多數的評估都要給出市場價格，所以估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數的確定要依據市場行情，盡量避免主觀決定；估價結果要貼近市場行情，不能偏差太大。

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關鍵詞：會計學；資產評估；資產評估準則；國際比較

中圖分類號：G640 文獻標識碼：A 文章編號：1671-0568（2013）35-0112-03

資產評估（即資產價值形態的評估。它需要專門的機構或評估人員遵循法定或公允的標準和程序，運營科學的方法，以貨幣作為繼續權益的統一尺度，對在一定時點上的資產進行評定估價的行為）。資產評估業務，為市場上資產買賣雙方當事人議定資產價格提供參考。目前，資產業務范圍廣泛，包括無形資產評估，機器設備評估，不動產評估，珠寶首飾評估，企業價值評估，金融不良資產評估，等等諸多方面。

資產評估作為一個中介職業需要非常強的專業性，評估的方法和技術水平隨著市場經濟的發展和交易的復雜化而不斷提高并規范化。作為評估指南，資產評估準則也需要隨著市場體系的逐漸完善，建立起既符合國際標準又符合中國國情的評估業務準則，及其評估職業道德準則和行業準入標準。本文通過對比《國際資產評估準則》和美國資產評估準則，對我國資產評估準則不完善的方面提出建設性的意見。

一、資產評估準則的發展

1.中國資產評估準則的發展

“從1986年開始，我國企業之間出現了合并、兼并、收購等現象，標志著產權的流動和重組在我國已經出現。為了有效地實施國有資產所有權管理，防止國有資產在產權變動中流失，客觀上需要對資產價值進行科學度量，對資產價值進行分析和判斷的資產評估行業也就應運而生了。”[1]1991年1月16日，中華人民共和國國務院第91號令《國有資產評估管理辦法》，標志著我國的資產評估開始逐步形成。2000年，我國制定《資產評估準則――無形資產》，這是我國第一部資產評估準則。后來財政部于2004年了《資產評估準則――基本準則》和《資產評估職業道德準則――基本準則》，目的在于建立評估師規范職業的基礎，維護社會公共利益，保護資產評估相關利益方的合法權益。這兩個基本準則標志著我國資產評估準則體系初步建立。[2]

2.國際資產評估準則的發展

資本主義萌芽后，世界貿易的商品種類和數量急劇增加，逐漸形成了資本市場。為了能促進資本市場的公平交易，開始出現了對資產及證券評估的行業。1792年英國測量師學會的成立，讓現代的資產評估行業開始啟程。至20世紀80年代，隨著資本市場的發展和資本跨國流動事項對資產評估需求的加劇，制定一部國際評估界廣泛認可的評估準則，成為國際資產評估業發展的共識。1985年，《國際評估準則》開始制定。

二、資產評估準則的制定目的比較

國際準則的制定的主要宗旨是：為公共利益制定和用于財務報告的資產評估準則和指南，以滿足財務報告，滿足國際資本市場和國際經濟領域的需要，滿足發展中國家和新興工業化國家對制定本國資產評估標準的需要，促使國際評估準則和指南在世界范圍內得到認可和遵守。

美國于1986年制定的《專業評估執業統一準則》，是為了規范資產抵押貸款業務中的資產評估行為、防止金融危機的發生及應評估實踐的需要，為資本市場的完善服務。具有較強的針對性、目的性和可操作性，對以融資為目的的資產抵押貸款評估給予著重的論述，有具體的適用對象和范圍。

中國資產評估準則的制定，是為了適應經濟系統和國有資產的改革的需求，保護國有資產。

三、資產評估準則的基本框架和內容比較

1.資產評估準則基本框架比較

我國資產評估準則包括2項基本準則、8項具體準則、2項資產評估指南和6項資產評估指導意見，主要劃分為資產評估職業道德準則以及資產評估業務準則兩個部分。而資產評估職業道德準則分為職業道德基本準則和具體準則兩個層次。資產評估業務準則由于涉及面廣，分為四個層次：第一層次為資產評估基本準則。第二層次為資產評估具體準則。第三層次為資產評估指南。第四層次為資產評估指導意見。[3]

2007年版的《國際評估準則》由3個準則，2個應用指南以及15個評估指南組成。[4]1986年美國八個評估專業協會和加拿大評估協會聯合制定了《專業評估執業統一準則》，2005年版的《專業評估執業統一準則》包括10個準則、10個準則說明和27個咨詢意見。[5]

2.資產評估準則內容比較

（1）中國的資產評估基本準則包括：《資產評估準則――基本準則》、《資產評估職業道德準則――基本準則》。具體準則分為程序性準則和實體性準則兩個部分：程序性準則包括《資產評估準則――評估報告》、《資產評估準則――評估程序》、《資產評估準則――業務約定書》、《資產評估準則――工作底稿》；實體性準則包括《資產評估準則――無形資產》、《資產評估準則――機器設備》、《資產評估準則――不動產》、《資產評估準則――珠寶首飾》。資產評估指南包括《以財務報告為目的的評估指南（試行）》、《企業國有資產評估報告指南》。資產評估指導意見包括《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》、《企業價值評估指導意見》、《金融不良資產評估指導意見（試行）》、《資產評估價值類型指導意見》、《專利資產評估指導意見》、《投資性房地產評估指導意見（試行）》。[6]

（2）《國際評估準則》包括：3個準則，即《市場價值基礎的評估》、《非市場價值基礎的評估》和《評估報告》；2個應用指南，即《財務報告的目的評估》和《抵押目的評估》；15個評估指南，分別是不動產評估、租賃權益評估、廠場/設備評估、無形資產評估、動產評估、企業價值評估和資產評估中對于有害有毒物質的分析、財務報告目的評估中的成本法、評估復核、特殊交易不動產評估、折現的現金流量分析、農業財產評估、物業稅目的大總資產評估、采掘業固定資產評估和歷史資產評估。[6]

（3）美國資產評估準則――《專業評估執業統一準則》以10個準則為主要構成部分，具體包括：不動產評估、不動產評估報告、評估復核報告、不動產評估咨詢不動產評估咨詢報告、批量評估和報告、動產評估、動產評估報告、企業價值評估和企業價值評估報告。評估準則說明包含的10個內容依次為：評估復核、評估準則條文注釋的細化說明、折現現金流分析、追溯性價值意見、未來價值意見、職業道德條款的保密規定、不動產和動產市場的價值意見中的合理展示期、對不動產和動產評估定條件的背離許可、報告的電子傳遞、明確其用途和預期使用者、在涉及聯邦權益的交易中投保聯邦存款保險的金融機構所使用的業務。[6]

通過對比《國際評估準則》、美國的資產評估準則，能反映出我國資產評估準則當前存在的問題。

四、我國資產評估準則存在的問題

1.資產評估準則體系不嚴密

與完善的《國際資產評估準則》相比，我國資產評估理論、尤其是基礎理論很薄弱，在一定程度上限制了中國資產評估業的發展，甚至會動搖資產評估業的地位，制約其作用的發揮。在準則體系方面，職業道德準則的指導與制約作用相對缺乏。[7]

2.資產評估準則更新慢

對比近幾年不斷更新的《國際資產評估準則》和美國的評估準則，我國評估準則僅僅對不動產評估行業的制定進行了修訂（如對土地、房地產評估實踐中產生的問題及新的需求，加以補充和更新）。但是對于新興的評估行業，如會計準則、財產稅等方面并沒有出臺具體的準則用以規范行業行為。[8]

3.制定資產評估準則的專業人才匱乏

與人才濟濟的美國相比，我國專業的評估人才十分匱乏。一方面原因，評估機構主要與事業單位掛鉤，評估機構并沒有獨立的市場化地位，導致評估人員缺乏市場競爭意識和風險意識，所以導致評估機構不能真正適應市場經濟的需要成為自負盈虧、自擔風險的執業主體。另一方面原因，我國對于評估行業的重視不足，所以從事評估的人員較少，有能力制定評估準則的人更少。[9]

4.評估準則不統一

與美國相對完善的法律體系相比，我國目前還沒有資產評估法來保障資產評估業的基本法律地位和利益。原因之一是政府部門多頭管理；原因之二是資產評估行業中存在著多種技術標準，不同的技術標準和行為準則往往是從本部門的利益出發，忽略了整個資產評估行業的共同需要；原因之三是在實際操作過程中，技術標準的透明性很低，因而造成整個行業的準則既不統一又不規范。[10]

五、對于完善我國資產評估準則的建議

1.完善資產評估準則體系的指導和制約

從國際和發達國家資產評估準則的制定和發展來看，資產評估準則要形成一個完整的體系，需要以規范資產評估行業為目的。[11]只有不斷完善的資產評估準則體系的指導和制約，我國的資產評估業才能夠規范化，才能夠適應我國經濟發展的需求，也能夠應對激烈的國際競爭，從而使我國評估行業得到較快的發展。[12]

2.適當參考國外評估準則，服務我國市場經濟發展需要

我國資產評估行業發展歷史較短，評估理論研究相對滯后，只有在理解國際評估界最新理論成果和實踐經驗的基礎上，去粗取精地吸收國外評估準則最新概念、方法和技術，才能夠最大程度地推進我國資產評估準則建設。[13]同時，應根據我國實踐需要，對評估方法和技術進行必要的創新，使評估準則成為符合我國特色市場經濟需求、適應我國評估行業發展的評估準則。我國應以原則性為導向進行綜合性定位，借鑒國外評估準則的先進性部分，使我國資產評估準則得以進一步完善，促進資產行業與國際接軌。[14]

3.強化培養評估人才，為評估準則的制定提供人才基礎

資產評估準則的制定的基礎是要有理論基礎為指引，我國資產評估事業雖起步較晚，但一直在發展。我國在資產評估定位上的不明確，嚴重影響了評估行業的發展，而資產評估定位的不同是由于對評估理論研究的不透徹。[15]我國應該對資產評估的理論進行深入的研究，而理論研究需要專業高深人才。[16]因此，我國應該加強培養評估行業的人才。[17]

4.推進評估行業統一管理改革，制定統一規范評估準則[18]

從國外的經驗來看，資產評估應該包括不同專業領域中的評估業務，但是作為一個完整的行業，各個專業領域的管理應該是統一的。[19]所以，只有加強推薦評估行業的統一管理改革，才能制定統一規范的評估準則，促進評估行業的健康完善發展。

六、結論

通過與《國際資產評估準則》、美國的資產評估準則的對比和研究，我國的資產評估準則還處于起步階段，有很長的路要走。評估準則的建設只有堅持以市場為導向，以提升評估執業水平、規范評估執業行為為目標，以服務社會公共利益為宗旨，才能夠在更深層次上為評估機構提供規范的執業依據，為評估行為提供明晰的標準，為相關監管部門提供統一的規范。

我國資產評估準則建設只有站在新的起點，適應新的形勢，以改革創新的精神，嚴謹科學的態度，完善評估準則體系，推進資產評估準則建設，才能促進資產評估行業的科學發展。

參考文獻：

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[3]玄永生，王建中.中外資產評估準則發展之比較[J].財會月刊，2011，（03）.

[4]胡園園.中國資產評估行業發展戰略[J].經濟研究，2011，（09）.

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[9]李寧.資產評估問題淺析[J].企業技術開發，2011，（16）.

[10]徐巧敏.資產評估業的現狀及發展趨勢探討[J].安徽農學通，2011，（07）.

[11]閆晶.資產評估方法的比較與選擇[J].財經縱橫，2011，（06）.

[12]崔勁.我國無形資產評估準則體系的發展與完善[J].談規論法，2012，（03）.

[13]Jiang Nan.Discussions on the selection of Value types in Assets Valuation Standards.CHINESE ASSETS APPRAISAL.2011，（03）.

[14]夏祖軍.實現評估行業的新發展[N].中國財經報，2011-10-13.

[15]中國資產評估協會.中國資產評估行業發展規劃（三）[N].中國會計報，2011-11-23.

[16]曲曉輝.資產評估準則的國際發展[J].財會學習月刊，2011，（12）.

[17]姜楠，王景升.資產評估[M].大連：東北財經大學出版社，2007.

篇5

關鍵詞:個人信用 個人信用評估 誠信 信用中介

隨著銀行業的發展和人民生活水平的提高,個人和銀行業聯系越來越緊密,個人通過個人消費貸款和個人信用貸款與銀行發生著直接的關系。銀行業積極適應變化的市場環境,將零售業務提高到戰略高度,個人信用體系的建立勢在必行。同時,受金融危機的啟示,一個適合的信用評估體系能夠有效減少銀行風險。

一、我國個人信用制度建立建設的現狀

1.個人信用制度建設有比較好的政策環境

中國人民銀行于1999年3月頒布了《關于開展個人消費信貸指導意見》,明確提出了“逐步建立個人消費貸款信用中介制度”,“信用制度是個人消費信貸業務發展的重要條件”等建議。2000年4月,我國正式頒布實行了《個人存款賬戶實名制規定》,該制度的推行成為建立我國個人基本賬戶和個人信用資料庫的基礎。

2.初步建立了個人信用中介機構,個人聯合征信開始起步

我國已有一些信用中介機構從事個人信用調查、評估業務。2000年7月1日,上海成立了全國第一家專業性個人信用中介機構——上海資信有限公司,并正式開通了個人信用聯合征信服務系統。

3.個人資信評估工作逐步開展,開始為銀行貸款決策提供參考

各商業銀行紛紛利用所掌握的個人資信資料開展個人信用評級,把個人信用能力引入到信貸管理中來。

二、制約我國個人信用制度建設的主要因素

1.個人信用資料不完全,缺乏個人資產評估的基礎數據

能否在一個地區開展征信服務,最基本的條件是征信公司能否快速、真實、完整、連續、合法、公開地取得當地個人信用資料,并能夠合法向需求者提供對這些數據分析處理的結果。目前我國絕大多數居民能夠提供的信用文件主要有:一是身份證和戶籍證明;二是所在單位的人事檔案;三是個人存單憑證和實物資產證明。這些數字并不能證明個人收入的多少、來源及可靠性,也不能據此計算個人及家庭的總資產。

2.缺乏明確的個人信用記錄

個人信用一般是通過連續記錄建立起來的,個人信用記錄直接記載著個人信用行為的結果,沒有記錄就無法判別信用的好壞。在我國的經濟生活中,居民個人的信用記錄普遍缺乏。金融機構、企業、事業單位等沒有對居民個人信用行為的系統記載。

3.缺乏法律、法規及配套政策的保障

從個人信用風險管理的法律環境來看,我國現行法律體系涉及個人信用方面的規定較少,沒有一部專門法律、法規來調整個人信用活動中的各種利益關系,少數相關的法律,與個人信用銜接不夠,針對性不強。另外,對于個人失信行為也沒有明確規定具體的懲罰力度和懲罰方式。

三、完善個人信用評估系統

個人信用制度建設是一項錯綜復雜的系統工程,僅僅依靠市場力量的推動和“ 提高全民族的誠信道德意識”是遠遠不夠的,它需要政府和社會的,需要制定相關的政策和措施來為其發共同參與展與完善提供相應的制度和組織保障。

1. 健全個人信用的法律法規體系

(1)修改現有法律。修改民法通則,對公民隱私權不受侵犯、信用權及債權人權利享受保護作出明確、具體的規定;修改《商業銀行法》,對銀行個人信息數據開放和保密作出平衡規定,明確可以開放的條件、范圍、方式及其它措施;修改行政法規或規章,明確個人信用制度的管理部門,強化職責與權限,消除各自為政、零散分割的不利局面。(2)制定新的法律。主要包括:信息公開法,對個人信用數據公開制定統一的法律,明確公開的范圍、程序與對象,確保征信機構能合法、快捷地獲得個人的相關數據;個人數據保護法,強化個人隱私權免受非法侵害;公平信用報告法,規范個人資料的收集、利用、傳播及權利、義務與責任等等。(3)健全失信懲戒機制。

2. 引入科學的個人信用評級指標

個人素質在很大程度上決定著個人信用,能不能還貸是銀行能夠度量的問題,而是否有還貸意愿相對來說,更難以測度,不過在這里我們可以用個人素質來反映這一變量。

同時還需要考察的指標有個人資產規模和質量,個人償債能力、個人盈利能力、個人信譽狀況。

3. 創建必備的外部環境

①大力普及電子化支付手段,推行我國金融電子化建設。提高全社會的信用程度,最大限度地減少社會上的現金流通,就需要大力推行銀行卡、電子錢包、個人支票、網上支付等先進的支付手段,完善自助銀行、電話銀行、網上銀行的推廣普及,最大限度地提高支付方式的現代化。②建立健全個人有形資產的評估體系。如房地產評估、長期投資評估,包括債券、股票、實物資產的長期投資,以及汽車、高檔耐用消費品等,按照有關資產評估的原則、原理、辦法進行科學評估。③建立個人破產制度。在個人資產遠遠小于個人負債、無償還可能的形勢下實施個人破產制度,是對社會經濟的有效調整,也是重建個人信用的重要方法和對個人信用制度的必要補充。④建立對違背個人信用制度者的制裁措施。首先進行金融制裁,銀行不再繼續貸款;其次結合社會信用制裁,降低個人信用等級;再次應采取輿論制裁,使其難以立足;最后對情節嚴重者動用法律制裁,維護社會信用。

參考文獻:

[1]艾洪德、蔡志剛,《個人信用制度:借鑒與完善》,《金融研究》2001,(03).

篇6

一、指導思想和主要目標

*年，全省市場建設工作的指導思想是：以科學發展觀為指導，以推進流通現代化為核心，按照“調整、創新、提升、發展”的方針，加快五個轉變（服務對象由被動式服務向主動式服務轉變，服務內容由單一交易服務向全方位配套服務轉變，交易方式由現金對手交易向現代交易方式轉變，經營策略由注重價格向注重品牌轉變，市場形態由傳統市場向現代交易模式轉變），促進五化進程（市場主體法人化、上市商品品牌化、交易方式多元化、服務功能綜合化、要素市場網絡化），努力推動全省市場建設不斷登上新臺階。

主要目標：

———市場交易規模穩定增長。商品交易市場年成交總額達到3500億元左右，比上年增長10％左右，超億元市場成交額比重達到70％左右；要素市場交易規模穩中有升。

———流通現代化水平明顯提高。全省連鎖企業經營額占社會消費品零售總額的比重達到5％以上，經營規模超億元連鎖企業達到10家以上。力爭石家莊、邯鄲、廊坊、唐山等地物流園區投入使用，第三方物流企業實現新的突破，社會化物流能力顯著提高。大型骨干市場的信息化水平顯著提高，物流配送、金融保險、中介服務、質量檢測等配套服務體系建設邁出新步伐。

———市場秩序進一步規范。大型骨干市場基本健全誠信監督體系和市場準入制度，食品衛生安全基本得到保障。超億元農產品批發市場標準化、規范化管理水平進一步提高。

二、工作重點和主要任務

（一）發展提高農產品市場。一是全面提升市場信息化和產品監控水平。加快石家莊橋西蔬菜、冀東果菜、魏縣天仙果品等兩批9個國債項目的建設進度，建設完善包括電子結算、電子監控、LED、綜合管理、基礎平臺、數據交換等六個子項在內的信息系統及高標準的檢驗檢測系統。以國債項目為樣板，在省內超億元鮮活農產品市場逐步普及高效實用的信息、檢驗檢測設備，形成高效、安全的骨干農產品流通網絡體系。二是完善銷地集散型市場的加工、配送等服務功能，提高其輻射力。省重點培育石家莊橋西蔬菜、唐山荷花坑、保定工農路、秦皇島海陽、邯鄲蔚莊果菜市場等，引導其涉足無公害生鮮食品連鎖經營領域，經營觸角向零售終端市場延伸。三是強化產地型市場的保鮮、倉儲、分揀、包裝、運輸設施建設，增強其吸納力。永年南大堡、冀東果菜、館陶金鳳禽蛋、定州蔬菜、懷來京西蔬菜等產地型市場，向生產領域和零售領域延伸，建立市場帶基地、基地帶農戶的產業鏈，以及與超級市場等終端市場直達供貨的合作機制。四是啟動農產品市場交易、包裝和流通的分級分類標準的制定及推廣應用，引導農產品品牌化經營和分級分類銷售，超億元農產品市場管理方式向標準化、規范化邁進。五是按照國家糧棉流通體制改革的總體要求，加快糧食、棉花市場體系建設，重點搞好省糧油批發交易中心、張家口冀北糧油批發市場、秦皇島海陽糧油批發市場的改造升級；其余7個省重點糧油批發市場，各市也要加快扶持發展。六是根據國家有關政策精神，年內在農產品流通領域推行“萬村千鄉”工程，構建現代農村流通網絡。

（二）改造提升工業消費品和生產資料市場。一是強化工業消費品市場的展覽展示、商品信息服務、購銷、物流配送等多種交易服務功能。南三條、白溝、高陽紡織品等大型工業消費品市場加快引入多樣化的服務功能，發展以供應鏈為基礎的采購配送網絡，逐步向商品展示訂貨中心、批發采購中心、信息服務中心、商品配送中心等新型批發市場形式轉變。二是加快完善大型生產資料市場的信息服務、物流配送設施建設，推廣直達供貨的分銷制度，減少流通環節，降低交易成本。安平絲網、臨西軸承、永年標準件等大型生產資料市場加快向現代經銷制、配送制、制及其他形式的產銷聯盟制轉變，擴大網上銷售份額。三是引導工業品市場強化品牌經營意識。大力引進品牌產品。鼓勵名優品牌廠家到市場開設連鎖店和專賣店，設立總經銷、總和特約經銷，提高上市商品檔次，鼓勵市場經營者自創經營品牌。四是規范發展農業生產資料市場，積極發展農資連鎖經營，輔之以配送、加工、采購服務和技術服務及農機具租賃等多樣化服務，建立以集中采購、統一配送為核心的新型營銷體系，健全農資損害賠償機制。五是加快發展汽車、信息通訊等新興消費品市場，在城鄉結合部適度發展舊貨市場等，以適應不同消費層次的需要。

（三）大力推行現代流通方式。大力發展連鎖經營。一是鼓勵保龍倉、唐山華盛等連鎖龍頭企業，通過合資、合作、收購、兼并、加盟和管理輸出等方式，加速跨區域擴張和規模化發展。著力推進國大36524、滄州富達等以品牌和管理技術為核心的連鎖便利店的建設，增加交易服務品種，發揮綜合服務功能。二是鼓勵各類連鎖經營企業向縣城和中心城鎮延伸網點，運用特許經營、銷售等方式改造“夫妻店”、“代銷店”，完善農村消費品零售網絡。三是鼓勵郵政、通信、石化、醫藥、煙草、農資、報刊、食鹽等實行集中管理和專營專賣制度的行業，以及家具、汽車銷售與維護、家庭服務等領域，發展連鎖經營。積極推進物流配送。一是抓緊論證出臺《*省現代物流業發展規劃》，并抓好組織實施工作，指導和督促各地結合當地實際制定各自的物流規劃。做好省級規劃與國家規劃的銜接工作，爭取更多的項目納入國家規劃。二是加快物流基礎設施建設，依據產業優勢，積極培育第三方物流企業。加快唐山綜合貨物集散樞紐、黃驊港國際物流區等十大物流園區，石家莊醫藥物流中心、安平絲網物流中心等30個專業物流中心的建設步伐。三是建立現代物流企業示范制度。選擇20家左右在現代物流領域已經起步的優勢企業作為“*省現代物流發展重點聯系企業”，加強引導、扶持和服務，促進其發揮典型示范作用。

穩步發展電子商務。一是推進基礎設施整合，鼓勵引導電子商務與金融、稅務、海關等相關行業信息系統的接口和兼容。二是建立完善電子商務平臺，推進安全認證、網上支付、質量保證等體系建設，建立健全網上交易規則，規范網上交易秩序。三是積極推動各種商品交易會和洽談會開設“電子商務版”，使電子商務成為商貿會展活動的重要渠道。四是推進電子商務與連鎖經營、物流配送等流通方式的有效融合，利用現代信息網絡技術改造落后的市場裝備、管理和營銷方式，以信息化帶動市場流通現代化，促進市場升級。

（四）加快發展要素市場。積極推進要素市場的市場化和信息化，進一步破除壟斷，放寬市場準入，拓寬服務領域，增加服務品種，提高服務質量。一是培育和發展資本市場，推動金融產品創新和服務創新，擴大直接融資和消費信貸。二是規范和發展房地產市場，加強一級市場調控，優化結構，增加供給，激活二級市場，發展和規范房地產評估、咨詢和機構。三是加快建設*網上技術市場，建立全省技術信息快速傳遞通道，逐步與國內外技術市場信息系統互通互聯。重點培育農村技術市場，加快農業技術成果轉化，強化其對農業生產的信息引導功能。四是拓展省市兩級產權交易中心業務，完善運行機制，促進資產重組和企業（產權）并購。五是加強人才、勞動力市場信息網絡體系建設，建立滿足就業需要的城鄉一體化人才和勞動力市場體系，努力促進社會就業。

（五）積極培育中介組織。一是大力發展各種類型的農民專業合作組織，為農民提供信息、技術、培訓、質量標準與認證、市場營銷等服務。引導和探索以龍頭企業為主體，在自愿互助的基礎上建立各種農產品行業協會或農村經紀人組織，提高農民進入市場的組織化程度。二是培育和發展會計、審計、法律、公證、仲裁、科技、信息咨詢、資信評估、行業協會和商會組織等各種市場中介組織，強化監管體系建設，完善自律性運行機制。三是加快原政府所屬中介組織的脫鉤改制步伐，促進政府與中介組織的職能歸位，切斷中介組織與政府的行政隸屬和經濟利益關系，推進中介組織的社會化、產業化進程。

（六）加快推進市場配套服務體系建設。一是依托市場發展各類行業協會、經紀人組織，構筑與市場功能相銜接、與各項經營環節相配套的中介服務體系，完善其服務、溝通、協調、信息、自律等功能。二是加快倉儲、加工、包裝、運輸等物流設施建設，實施供應鏈流程再造，健全和完善市場物流配送服務體系。三是加快非現金結算、信貸、擔保等金融創新，加快建立和完善金融服務體系，引導廣大市場經營戶采取非現金結算、信貸、擔保等現代交易結算方式與手段。四是進一步完善與現代流通方式相適應的質量檢測、網上交易、加工服務等配套服務體系，實行通信、倉儲、聯運、裝卸、貨運、海關、商檢、外經等全方位、一條龍服務，提高市場的綜合競爭力。

（七）著力引導信用體系建設。在市場監管的同時加強全社會的誠信和職業道德教育，積極引導和弘揚良好的市場文化。一是嚴格市場主體的經營資格準入。建立包括經濟實力、經營能力、商業道德等內容的商戶檔案，對誠實守信者在政策上給予傾斜，對違規的商戶進行公示直至取消經營資格。二是嚴格市場的商品準入。建立健全市場的質量監督體系，強制經銷商品標明產地、生產者、經營者等信息，逐步實行商品質量全過程追溯制度。三是積極培育市場主體。逐步推廣市場主體法人化改造，促使市場經營戶尤其是經營大戶由個體經營和家族式經營向合伙制、股份合作制等現代貿易公司轉型。盡快培育一批經營觸角長、信息靈敏、實力較為雄厚的大型批發商，促進市場經營的規模化、規范化。四是促進社會信用服務機構的發展。引導信息服務機構拓寬業務領域，強化企業信用信息評價、征集及交換行為，推進工商、中小企業、人行等部門的征信管理系統互聯互通，統一標準，整合信息資源，探索建立全省統

一、規范、公開的征信體系，促進形成有效的信用缺失懲罰機制。

三、主要措施

（一）加快市場結構調整步伐。鼓勵多形式、多渠道的市場重組，提高市場規模化、集中度和組織化程度。一是整合。積極探索以特大型龍頭市場為核心，以資產為紐帶，按股份制方式組建規范的市場集團。引導南三條、白溝等已組建集團的市場，按照現代企業制度規范運營體制。二是集并。引導規模大、輻射面廣的大市場以控股、參股、建分市場的形式，跨行業、地區兼并市場，注入品牌、經營人才和管理經驗，實行產、銷市場的強強聯合。三是連鎖。鼓勵大型工業品市場，深入縣鎮開辦連鎖超市或便利店。鼓勵大型農產品市場，深入社區開辦連鎖無公害農產品超市或生鮮便利店。四是關停并轉。對規模較小、水平較低或發展潛力較小的市場，采取措施實行關停并轉。

（二）加大市場建設投入。繼續積極爭取農產品市場國債資金和流通業結構調整國債貼息資金，加大對我省農產品市場及新型流通方式項目的政策支持。省級市場建設資金要集中力量支持兩個方面：一是農產品市場的“信息”和“檢驗檢測”兩大系統建設；二是連鎖經營、現代物流、電子商務、農產品市場、貿工農一體化項目、農貿市場改超市等六個方面建設項目的貼息，充分發揮政府投資的引導、帶動和放大效應，引導我省流通業結構升級。市縣兩級要視財力情況，加大對農產品市場和其他流通龍頭項目的信息系統、檢驗檢測系統等公益性基礎設施建設的支持力度。