房地產公司規章管理制度范文

導語：如何才能寫好一篇房地產公司規章管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產公司；內控角度；成本控制

一、引言

雖然我國的房地產業起步比較晚，但是隨著我國經濟的快速發展，房地產公司的數量和規模都在不斷的增大。由于外部經濟環境的變化，加上政府對土地的調控，使得房地產公司的土地交易透明化，土地價格普遍較高。在這樣的形勢下，房地產公司如果延續粗放的管理模式，不改變思路，不加強內部管控，那么很難在市場中立足。房地產公司只有加強管理，完善內部控制，才能在市場中占據一定的位置，成本管控就是房地產公司管理的重要內容。

二、內控理論闡述

內控就是指企業的內部控制。企業的內部控制主要是對企業經營過程中的經營效率、效果、資產安全、財務報告等相關信息進行控制和管理。企業的內部控制是由企業領導實施，通過內部控制來保證內部相關信息的真實程度，法律法規、資產安全等的合理性。內控是企業管理的重要組成部分，企業通過內部控制可以有效的調節和約束企業的經營，進而對企業的經營管理起到監督控制的作用。就我國房地產公司內部控制的現狀來看，很多公司都沒有將內部控制貫徹落實到企業管理當中。

三、房地產公司成本控制的要點

（一）從產品線考慮，建立產品數據庫并配備相應的集中采

購供應商庫，使產品標準化，固化建造成本國內一部分管理先進的房產公司已初步建立了自己的產品數據庫，在對國內市場進行充分研究的基礎上，對地域（城市）進行精細劃分，規定二級（城市）公司產品的類型、級別，從產品上使成本可控。集中采購獲得與產品相適應的供應商，提供質優價平的商品和服務。以恒大地產為例，已初步建立并完善自己的產品數據庫，集中采購也已日趨成熟，這就使得與產品對應的建造成本相對固化、可控。戰略合作伙伴往往只要知道恒大地產在哪里拿地，做什么樣的產品，體量有多大，基本對該項目的投入已心中有數。筆者在與恒大地產的朋友交談時，對方曾表示：“我們現在項目招標很少，因為與我們合作時間長的施工單位很多，有些項目圖紙都不用給，房子就蹭蹭的蓋好了；供應商跟進也很快，這邊拿地的消息剛公布，那邊的樣品、合同都準備好了。”建立產品數據庫，集中采購到位，不但固化了建造成本，也大大縮短了項目前期準備的時間，減少了大量的溝通成本，實現了房產公司快速周轉的經營訴求。

（二）加強內部管理，控制風險，實現成本管控閉合

1.加強組織結構控制，控制管理成本房地產公司在經營過程中，必須要重視公司的組織結構。健全完善的組織結構能夠在一定程度上加強公司成本控制的效果。首先，應該明確公司內部各部門的職責，在核算部門的成本時，不僅可以及時提供核算結果，也能保證各部門的核算信息真實全面。其次，要明確要求各個部門之間遵循不相容職務相分離的原則，以此來促進各部門之間相互監督，規避部門之間出現串通聯系的現象，從而降低風險成本。另外，想要控制公司的成本，還要對審批制度進行改革，很多房地產公司領導由于權限過大，所以，重大的決策都可以自行表決，這很容易造成貪污舞弊的現象出現。因此，房地產公司要對領導的權利進行合理的控制，比如公司的財務開支，要多方領導逐一審核后才能簽字通過。另外，對于重大的決策，要做到執行和監督分離，比如將審批權限分散到部門負責人的手上，負責人審批后，再由相關領導進行集體審批，以此來提高審批的質量。2.從風險理論角度控制經營風險站在風險理論角度，房地產公司應該建立起嚴格的內部控制管理制度，通過嚴格的規章制度，可以在很大程度上降低操作風險，也能有效避免由于個別員工的差錯導致公司發生經濟損失。從很多房地產公司破產的案例中可以發現，導致公司破產的原因很大一部分是由于公司員工或者領導操作失誤引起的。房地產公司的經營環境比較復雜，內外部的經營都需要管理控制，在經營過程中需要大量的資金投入，由于房地產項目建設回收資金的時間較長，所以，中間任何一個環節出現失誤都會給公司造成嚴重的經濟損失。因此，公司內部控制管理制度的建立應該結合經營的特點，比如建立員工行為操作規范機制，對任何一個環節的操作都要進行嚴格的監督管理，以此來避免不必要的風險產生。另外，公司要加強財務方面的控制工作，比如對原始憑證的記錄要嚴格審查，在相關工程完成后，要對原始憑證進行整理歸檔。另外，對于財務賬本、財務報告等重要的財務信息要進行嚴格把關，明確規定財務權限，保證財務資料的安全。嚴格規范了財務工作的嚴謹性、準確性，也能在很大程度上控制經營風險。3.形成閉合的成本管控環，動態跟蹤，實時監控目前，國內先進的房地產公司的成本管理模式是閉合的成本管控，即拿地版估算方案版概算施工圖版預算交付前預算結算版交付后評估再拿地版估算。從拿地到項目交付都有相應的目標成本（全成本）。以時間先后為順序，前一版的目標成本對后一版具有明確的指導作用，后一版目標成本絕對不能超前一版。在此過程中實時監控，以真實的動態成本反映成本變動情況，對超支現象提前預警，并著手優化，使得成本始終可控。項目交付后三個月形成評估報告，集中到數據庫，對下一次同類型產品的投資起一定的指導作用。

（三）重視稅費籌劃，關注溝通成本

1.重視稅費籌劃，可明顯節省成本目前，我國房地產業稅負較高，不計土地成本，應繳納的稅和費將占建造成本的25%-35%（因各地情況差異較大，所以此區間取值較寬）。稅費籌劃早已被很多房產公司重視。一旦產品定位完成，建造成本可以優化節省的空間就相對有限，但由于各地政策不同，對繳納稅費的要求也各不相同。稅費在哪里繳納、何時繳納、如何繳納、退稅、退費的時點和要求，都需要房地產公司相關部門仔細研究。好的稅費籌劃節省成本的效果明顯。2.關注溝通成本，選用合適的第三方房地產公司經營活動中，有一項成本是隱形的，即溝通成本。文山會海幾乎是每個房地產公司都要面對的挑戰，拿地立項要開會、招標定標要開會、技術交底要開會、文化學習要開會……實在讓人應接不暇。還有各種各樣的電話溝通、短信溝通、微信溝通等。更有效率、更效果的溝通方法就是選用合適的第三方顧問公司。國外的房地產公司遠比國內的人員配備要少，但一樣可以做出很好的房產品。究其原因，就是顧問公司的普及和使用。舉個全過程跟蹤審計的例子：一個十萬方的項目，要是不選用合適的第三方進行跟蹤審計，成本和工程人員每天必將面臨大量的溝通工作：承包方、供應商、監理、部門內、平行部門、平臺、集團等都需要溝通。如果有第三方介入，這些工作都由第三方完成，并整理反饋；部門間的爭議問題也可由第三方提供公平合理的解決方案。這樣使得房地產公司的人員配備可以更精干，管理人員能夠從瑣事中擺脫出來，關注和解決更高層次的問題，有利于個人成長，節省溝通成本，從而更快更好的提升企業的競爭力。

四、結語

近年來，雖然我國房地產公司的成本控制取得了一定的效果，但是與一些發達國家的房地產公司成本控制效果相比，還是有一定的差距。究其原因就是我國很多房地產公司還是沒有真正認識到成本控制的重要性，忽視了對成本的控制，影響了房地產公司的持續穩定發展。因此，房地產公司管理層應該高度重視成本控制，站在內部控制的角度，建立完善有效的內部控制機制，掌握好成本控制的要點，切實做好成本控制的管理。只有這樣，才能使得公司的整體競爭力得到提升。

作者:楊華 單位:金成房地產集團有限公司

參考文獻：

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【關鍵詞】房地產公司；銷售環節；財務內控；管理方法

前言

在現階段，我國的大部分房地產企業都有一個共性的問題，就是在銷售環節都存在一定的財務風險，究其原因是由于我國市場經濟的不斷深化和改革，很多的經濟體制和經濟政策都發生了一定的變化，在新形勢下，由于房地企業沒有對新的經濟形勢進行深入的把控和了解，導致企業無法適應新形勢下的經濟發展需求，從而導致一些財務風險的產生。財務風險的存在，給房地產企業帶來了非常不利的影響，導致與企業有關的經濟活動存在不穩定的因素，從而影響企業的經濟效益。

1房地產銷售環節財務內控管理的必要性分析

我國現階段房地產企業在財務管理和預算審計方面都普遍的存在不科學的現象，財務內部控制和管理制度上都缺乏一套科學的管理方法，與企業相關的各項制度也不夠完善，往往導致房地產企業在財務預算上達不到企業的需求標準。在現階段，我國的財務功能相對比較單一，很多企業對財務職能的認識上還停留在簡單的財務核算上，所以失去了財務本身的職能和意義。所以加強房產企業財務內部控制，提高財務人員工作效率和職業素養，是非常必要的。（1）房地產行業的銷售環節存在一定的特殊性，它不同于其他行業資金回籠的方式，在銷售過程中，房地產商品具有期房和現房兩種形態，本身具有高風險和高價值等特點。所以在銷售環節，預售的銷售方式是房產企業主要的銷售方式，買家可以先交預付款，房產企業可以先不用交付房產，通過簽訂相關的合同，進行商品的銷售。由于特殊的交易方式，致使在資金回收方面也存在一定的特殊性，有些買家可以全款購買，很大一部分買家需要通過銀行貸款的方式進行分期付款，所以在房產企業資金回籠的過程中，經歷了很多環節，這些環節的不可控因素也隨之增多，其中任何一個環節出現差錯，都可能導致房產企業資金回籠緩慢的現象發生。所以加強財務內控管理，對于房產企業具有重要的意義[1]。（2）加強企業財務內控管理，是實現房產企業現代化財務管理制度形成的必要手段，科學的財務內控管理，可以促進企業平穩和健康的發展，使企業的經濟效益不斷的提升，從而提高企業在眾多房產行業中的競爭力，同時健全的財務內部控制管理制度，可以使企業內部各部門職能的考核和管理具有一定的科學性和規范性。對部門的責任和職責進行有效的調節，加強工作人員之間的工作聯系，明確企業內部的經濟責任，從而提高企業各個部門的工作效率。（3）加強財務內控管理，保證務會計資料具有一定的真實性，對于加強財務會計的資料管理具有一定的積極意義，同時提高了資料的審核力度，確保公司財務會計資料的真實性和可靠性，規范的財務控制管理制度，對于提高財務會計的業務水平和職業素養方面都有一定的作用[1]。

2房地產企業財務內控管理中存在的一些問題分析

（1）在房產銷售環節，財務職能得不到應有的體現

我國目前房產銷售部門的職能普遍都有被放大的現象，在財務收款和其他的銷售環節，銷售人員過多的干預導致財務人員的職能被弱化，僅僅是依據票據進行收款，對于收款的性質和其他因素沒有進行相應的監督和復核，對于合同價格的審核往往都是事后審核，不具有代表性。由于銷售人員的流動性相對很大，對于事后審核出現的一系列問題，已經無法找到相關的責任人，從而給企業帶來的巨大的經濟損失。

（2）房產企業對于收復款項的控制環節相對薄弱

房產行業在銷售過程中，需要經歷很多款項的收復，過程相對復雜，由于缺乏相應的控制和管理，無法確保每個應收款環節的及時性，這也是制約相關房產企業工作效率提升的一個重要因素，由于一些資金的回收不及時，直接導致房產企業在資金運行上存在一定的壓力，使企業無法實現正常的運行。基于以上的情況分析，需要加強企業的財務內控管理，使內控管理具有一定的科學性和規范性，從而實現應收賬款的及時回收。

3實現房產銷售環節財務內控管理的方法簡析

（1）完善企業財務會計的相關的制度

建立一個完善的企業財務會計制度，使企業更加適應現代化經濟發展的形勢，可以實現企業財務會計的有效管理，加強財務會計的培訓，對新的政策和法規進行有效的把握和了解，使會計人員在房產銷售環節明確自身的職責和功能，嚴格把控銷售環節每個關鍵工作的控制點，樹立精細化管理的理念[2]。所以構建一個完善的會計管理體系，對于房產銷售環節財務管理，具有積極的意義。同時對于實現房產企業的規范化管理，也具有一定的促進作用。

（2）培養員工的團隊意識，建立財務與銷售部門的有效合作關系

財務部門與銷售部門的合作在房產銷售環節是非常普遍的，要想實現企業的穩定發展，實現經濟利益的最大化，加強內部團隊建設，促進部門間的合作和互助工作關系，是非常關鍵的。團隊意識對于房產企業而言，具有重要的意義。企業需要從各個方面對企業的員工進行團隊意識的建設，提高員工的職業素養，注重培養員工之間和部門之間的合作意識和互助意識，在具體工作工，以公司的利益為主，嚴格遵守相關的財務制度，形成和諧的工作氛圍，更有利于房產企業財務內控管理制度的執行和推廣。

（3）對財務和會計兩部門進行有效的責任劃分

建立明確的財務、會計職能劃分的前提是，具有一個規范的組織機構執行方案，規范的組織方案，對于實現財務內部控制具有重要的作用。在建立方案的過程中，需要遵循一定的標準，必須保證企業的經濟財產安全，確保企業的財務安全。加強財務與會計兩部門的責任劃分，對于房產企業加強財務內部控制具有決定性作用，在具體的劃分中，使會計部門和財務部門的職能與責任更加的明確，使日常工作的分工更加具體，同時形成了兩者之間互相合作和互相監督的工作模式。實現財務和會計職能的劃分，對于房產企業的長遠發展和規范經營，具有重要的現實意義。

（4）培養財務專業型人才

專業型人才的招募和培養，對于房產企業銷售環節實現規范的財務內控管理具有重要的意義。我國經濟的發展離不開對人才的依賴，房地產企業也不例外，所以培養相關的財務專業型人才，可以有效的提升企業的管理和經營水平，專業型人才對于企業的相關工作的規范性具有一定的促進作用，可以加強企業對財務風險的識別能力，提出合理化建議，采取相應的預防措施[2]。在企業財務內控管理上，使相關法規和制度有效的執行下去，實現最終對財務的有效控制。

（5）房地產銷售環節合理的運用銷售軟件

房地產銷售軟件的應用具體意義在于可以有效的控制房地產項目的目標成本，提高房產銷售工作的效率，合理的運用計算機技術，實現對客戶相關信息的統一存貯和管理，建立房產網絡營銷模式對于擴大房產企業的競爭力具有重要的作用，真正的實現了房產營銷與消費者的有效互動，使房產企業在銷售環節中對消費者的購買欲望和需求進行全面的了解，消費者可以根據自身的需求，對購買的房產相關信息進行更多的咨詢，銷售軟件的運用，使銷售和購買者建立了有效的交流平臺，對實現房產交易起到了關鍵的作用。另一方面，銷售網絡系統的建立，對于實現財務內控的管理具有一定的積極作用，通過網絡銷售平臺的建立，可以節約大量的銷售成本，比如降低采購費用、人員資訊費用、廣告費用等等，使財務更加快捷和方便的對營銷成本進行管理和控制，大大的提高了企業的營銷效率。

4結束語

銷售環節對于房產企業來說，具有重要的意義，它是保證企業實現更大利潤空間的基本前提和保障，保證銷售環節相關的工作順利進行，對于房產企業的長遠發展具有重要的意義，通過以上關于財務內控管理相關問題分析，我們總結了一些有效的應對措施，不斷的完善企業相關的規章制度，建立規范的財務和會計管理體系，培養員工的綜合素質，提高他們的職業素養，最大限度的發揮財務內控的作用，確保房產企業的銷售環節更加科學化和規范化，使房產企業得到更大的進步和發展。

參考文獻

[1]陳新.完善房地產企業銷售與收款環節內部控制的探討[J].江蘇商論，2012（21）：251~252.

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論文摘要:薪酬管理是現代企業人力資源管理中的一個重要環節，在吸引人才、激勵人才和留住人才方面起著至關重要的作用。通過對上海一家房地產有限公司的薪酬體系進行個案研究和探索，找出該體系中存在的問題，并提出分析和解決方案。文章力圖通過個案研究來闡釋房地產界薪酬管理的內在規律，進而為提高房地產界薪酬管理制度提出有效的方法。

0引言

    在當今“人才時代”，企業員工素質的差異在某種程度上導致了企業之間的差異。而薪酬是吸引外部人才和留住內部人才最有力的工具。采用什么樣薪酬管理體系提高企業管理效率，是企業在激烈的市場競爭中必須面臨的緊迫問題。筆者試圖通過對一家房地產公司薪酬制度的個案研究來探視其中的內在規律，提出合理的改進建議，提升房地產界的薪酬管理制度。

1房地產公司薪酬管理的現狀分析

    上海某房地產有限公司是一家實力雄厚、機制靈活，擁有現代經營管理模式的房地產開發企業。在公司成立初期，薪酬對公司員工確實起到了激勵作用，但是隨著社會進步，外部環境的變化，公司的薪酬管理制度也出現了一些弊端，原有的薪酬制度滿足不了日益增長的員工需要。如何改變弊端，提高員工的工作積極性，廣泛的吸引人才，提升公司核心競爭力等等，都是公司高層決策者必須面對的問題。

1.1公司薪酬體系的優點

    （1)公司現行的工資制度比較適用和合理。由于公司現行的工資制度是房地產行業普遍采用和比較完善的工資管理及分配制度，具有一定的實用性。現行的工資管理辦法比較完善，能夠保證勞動工資管理工作有秩序地正常運作，保證企業生產經營活動的正常開展。

    (2)津貼、福利的發放與管理嚴格遵照明確的規章制度。公司的規章制度明確規定公司各個級別所享受的各種津貼和福利。對公司員工的津貼和福利的評價在給予統一的標準的情況下給予一定的寬限度，即有利于保證公司員工的利益，同時又起到激勵和管理員工的作用。

    (3)績效評估等各項工作，都能在具體部門的積極工作下有條不紊地進行。公司在評價員工業績方面有多種靈活的方法。績效考核評估是由各部門的主管根據員工在當前考勤期內的表現來進行評估，具有一定的專業性。

1. 2公司薪酬體系的缺陷

    從上面的分析可以知道，公司現行工資制度是比較適用和合理的。但隨著公司的發展，行業競爭程度的不斷加強，通過和同行的幾家公司的薪酬體系的對比中，可以看出公司薪酬制度上就出現了明顯的不足，主要體現在以下幾個方面。

    (1)對現代薪酬管理理念的認識不足。在公司傳統的工資分配觀念中，分配給員工的物質報酬體現了房地產企業的特點，著重于員工群體的物質報酬補償感及收人穩定感，而對員工的行為特征考慮較少。但是對許多管理與技術人才來說，薪酬水平的高低并不是第一位的，起決定作用的是企業能否為其提供公平競爭、優勝劣汰的事業發展空間。而在實際中，公司在用人機制上論資排輩現象嚴重，對人才的使用力度不夠。再加上公司的績效考評體系遠未達到科學有效的程度，因此“干好干壞一個樣”的現象時有發生，在缺乏公平感、成就感、被尊重感的情況下，人才的效用大打折扣。

    (2)分配制度與勞動力市場價值脫節。公司在薪酬分配體系上存在的最大問題是薪酬分配體系與市場勞動力價位脫節，薪酬分配的激勵作用未得到充分發揮，影響了廣大員工的工作熱情與工作效率，從而影響著公司核心競爭力的提高。例如公司對銷售人員的工資分配制度存在著較大的問題。銷售人員是公司現有員工的主體，對銷售人員的工資分配制度是公司薪酬分配體系中十分重要的組成部分。但長期在分配體制上向中層職位傾斜，忽視了銷售職位的價值，忽視了對職位人員素質要求的價值，違背了勞動力市場價值的規律，總體上激勵作用沒有體現出來。

    (3)薪酬分配體系對員工的激勵作用弱化。在薪酬分配體系上流于形式化和程序化，在薪酬結構中死的東西較多，活的東西較少。工資部分基本上與企業經營業績、員工個人績效脫鉤，成為保健性因素。

    (4)薪酬的競爭力不足。公司的整體薪酬水平在行業中屬于偏低水平。再由于公司前幾年業績上的一些間題，公司自2000年起沒有做過大的薪酬調整，而近幾年房地產行業發展迅速，行業薪酬水平增漲。因此員工對于現階段的薪酬體系表示出相當的不滿。

2公司薪酬制度存在問題的分析

    （1）企業領導層對薪酬的激勵作用的認識滯后。在公司建立初期，管理層在制定薪酬規定時也考慮了薪酬的激勵作用，但由于剛開始公司的規模較小，存在著各種間題，特別是在經濟上的問題，所以公司薪酬的激勵作用只能與當時的環境相適應。但是由于公司在接下來的幾年內迅速發展，其經濟實力已遠遠大于從前，而薪酬制度也有一定程度上的改變，卻由于管理層對于激勵作用認識的落后，并沒有在薪酬的獎勵方面做改動，使員工工作熱情受到一定的打擊。

    （2)員工薪酬的市場價值體現不足。薪酬的多少從一定程度上來說體現了員工的市場價值。因此，薪酬的高低就應該與員工個人的市場價值相聯系，但是在現實情況下，員工的薪酬仍不可能完全體現員工的價值，只能是像價值規律那樣在理論價值的周圍浮動，這樣就會使得員工的個人選擇受其影響。公司中員工的薪酬狀況處于同時期同一部門之間的中下游，但是人員的實際的市場價值卻由于經濟發展等原因已高于從前，因此，對于員工來說，他們自己會進行一定的縱向對比，一旦發現可以更好體現自己價值的機會就會離開原有的公司。

    (3)“人才強企”戰略尚未得到真正體現。人才作為一種特殊的資源在現代社會的發展中起著關鍵作用。公司的管理層在公司建立時，同樣也考慮了“人才強企”的問題。在公司建立的初期，運用現在的薪酬管理制度也吸引到了大批的人才。一旦人才的價值和他所得到的薪酬在一定程度上不能劃上等號的話，人才就會出現流失。而現階段，公司的薪酬制度還是按以前的方案來實行。因此在人才吸引和留住人才上不:具有與公司實力相應的競爭力。公司根據市場變化進行薪酬體系的調整已是勢在必行。

3構建合理的薪酬體系

3. 1薪酬體系實施原則和措施的改進

    薪酬體系實施應本著分析的原則，對每個員工的上崗素質能力進行評估，從學歷、司齡、勝任力等等方面來分析這樣的人群的分布范圍、所占比率以及可能帶來的負面影響。在實施的過程中應結合當前的市場因素，對每個職位都有相應的職位說明書，職位的薪酬范圍。對于現階段超過任職能力要求的，但其工資實際收人偏低的員工，公司可考慮職位的晉升或者一次性支付一定的獎金，但不提升其固定工資。

3. 2員工工作絞效考核辦法的改進

    員工的工作績效是確定員工工作能力及工作成果的最有力的數據。不同的工作業績決定了員工收人的不同，以及工作發展的不同。只有提供公開、公正、公平的績效考核制度，才能真正的體現員工的個人價值。公司在進行績效考核時因注意:

    (1)提高績效考核的效度和信度。一個良好的績效考核體系應滿足兩個條件，即有效性和可靠性。有效性是指在測度某一指標時所能夠達到的準確程度;可靠性是指其每次使用時能夠產生同一結果的程度。企業要參考現階段同行業的考核辦法，確定有效、可行的評價標準。在考核過程中，員工與評價結果之間的關系不能泄露。同時企業的管理者還要把握好績效評價的頻率，過多的考核，只會帶來相反的作用。在完成能效考核后，得出的績效評價不僅僅是對員工做出評價，更重要的是，因把業績評價與薪酬獎罰制度結合，達到業績考核的最終目的。

    (2)績效考核辦法。公司原先對員工的考評由所在部門主管、經理考評，具有主觀性，缺乏公證性，所以公司在改進薪酬管理時，也對績效考評進行改進。績效考評由人力資源部與各部門主管、經理聯合考評。在考核前要以職務分析中的職務規范和職務說明為依據制定績效考核標準。再與被考核者進行溝通，以使標準能夠被共同認同。在考核時，將員工實際工作績效與組織期望進行對比和衡量，然后根據對比的結果來評定員工的工作績效。在考核完成后將考核的結果以報告形式回饋給被考核者。最后根據員工的業績表現以及任職能力評估結果，決定每位員工的具體工資。對于不符合工作要求的員工，可支付崗位工資的下限或低于下限的工資，對于表現良好及以上者，支付崗位標準工資或高于標準工資。

3. 3公司福利的改革

    公司目前員工的福利主要由下述兩方面組成社會保障福利，即基本的養老保險、醫療保險、住房公積金以及失業保險，以及公司提供的商業保險、福利購房組成。

    在原來的員工收人體系中，福利只占其一小部分，并且公司提供的福利措施與同行其它公司并沒有什么區別，但其福利的幅度沒有同行的公司的寬松。在新的薪酬標準中，公司可以加強福利激勵員工中的作用，把一些原來只是管理層可以享受的福利在一定范圍和程度上給予優秀員工。同時對該類福利的發放也采取靈活的措施，強調人員的替換性，即該種福利的享受是在員工不斷努力工作的條件下得到的，若有更優秀的員工，則該種福利給予更優秀的員工。

4結束語

    （1）企業薪酬管理必須堅持以科學的薪酬管理理論為指導。企業的薪酬管理是和企業的發展密切相關的，沒有好的薪酬管理理論的指導，可能企業在一定時期內可以順利的發展壯大。但是從長遠的角度來說，那些只經過簡單考慮就決定的薪酬管理模式是很難與企業的發展過程相適應的，因此只有在科學的薪酬管理理論下進行薪酬管理，才可能建立良好的薪酬管理體制，才能在企業的發展過程中不斷的科學的改進薪酬體制，才能使企業發展更加順利。

    (2)薪酬管理一定要從本企業的特點和實踐情況出發。薪酬管理的理論必須和企業的實際相結合才能產生作用。然而正如同十個手指頭各不相同那樣，企業的狀況也是復雜多樣。這樣一來，各個企業的薪酬管理只有從自己企業的角度出發，結合實際建立自己的薪酬制度，并同時在企業的發展中根據需要進行不斷的改進，不斷的變化。只有這樣才能在留住本企業人才的同時繼續吸收更多的人才。

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大家好!

首先，非常感謝公司給予我們這次展示自我的機會！公司實行公平、公正、公開地競爭上崗，是人事制度改革的重大舉措，也是加強人才隊伍建設的有益嘗試，我非常擁護、非常支持，也非常珍惜這次提高、鍛煉自己的機會。我此次競聘的是組織人事崗。下面，向各位領導和同事報告我的工作簡歷、自身優勢、任職思考，請大家指正。

一、工作簡歷

我叫張曉霞，黨員、研究生學歷，先后從事過一線操作工、勞資員、招聘專員、職稱評定、退管員，2018年11月進入公司薪酬社保崗工作，在這期間學習了很多，感謝公司能包容我的平庸，我也會加倍珍惜，用勤奮和努力來回報公司為我提供的平臺和機會。

二、我此次競聘的是房地產公司綜合辦公室組織人事崗，競聘組織人事崗的優勢：

1、具備該崗位應遵守的職業道德，能遵守企業的規章制度，忠于自己的企業，忠于自己的崗位、誠實守信、并具有一定的團隊精神和奉獻精神。

2、具有勝任該崗位應有的知識水平和專業技能。在大學和研究生學習中曾學過人力資源管理等專業課程，并參加了人力資源管理師的培訓，取得人力資源管理師和勞動關系協調師相關資格證書，能快速地將所學知識融入到實際工作當中，將理論與實際相結合，發揮出人力資源管理工作的效用。

3、具備勝任該崗位的工作能力。我在工作中會不斷地將所學化為實際行動，全力以赴，加強學習，不斷提升自我。不斷地汲取更多的知識，增長自己的見識，提高自身的工作能力，改進自己的工作水平。

如果此次競聘組織人事崗成功，我將從以下幾個方面開始展開工作：

一、加強對人力資源專業知識及房地產相關知識的學習，做到全面深入的掌握本職工作的專業知識，以便結合實際更好的開展工作。

二、以實踐帶學習全方位提高自己的工作能力。加強人力資源管理、薪酬管理、各項保險福利等方面的理論政策學習，工作方法的學習，在注重學習的同時也需要抓實踐，在實踐中利用所學知識，用知識指導實踐全方位的提高自己的工作能力和工作水平，進一步提高工作效率。

三、既要把握原則，又要靈活運用，做好與各部門的溝通聯系，不折不扣落實人力資源、薪酬管理方面的各項管理制度，積極發揮個人主觀能動性、加強工作計劃性、超前性。

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[關鍵詞]房地產企業財務風險資本結構

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。

一、財務風險的概念和特點

財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。

財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。

二、西安房地產企業財務風險的主要成因

對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：

1.籌資風險的具體表現

(1)負債金額巨大

房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經營過程缺乏理財依據

西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關系

西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。

5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識

西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。

三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施

由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。

1.針對籌資環節的預防財務風險的策略

(1)優化資本結構，降低籌資風險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預售時間，減少款項回收風險

由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創新

對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。(4)規范融資擔保，控制債務風險

一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。

(5)建立西安房地產公司的財務預警系統

所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。

2.針對投資環節的預防財務風險的策略

房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。

3.針對經營環節的預防財務風險的策略

(1)做好房地產企業的全面預算

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。

(2)財務集中管理，規避財務風險

為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。

(3)委派財務主管，加強財會監督

對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。

(4)適時進行財務分析與監督

進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

4.針對分配環節的預防財務風險的策略

對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。

5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度

(1)進行市場調研，防范市場風險

西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業財務人員素質的修養與提高

目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制

對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結束語

總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40

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在工作中，我們預算部以自己的實際行動，譜寫了一曲“優質預算部門、愛崗敬業員工”的贊歌。我作為預算部中的一份子，代表預算部門就一年來的工作情況述職總結如下：

一、加強理論學習，推進政治思想和工作作風建設

2014年，我們預算部人員一直從各方面嚴格要求自己，一方面不斷努力黨的十、十八屆三中全會精神，學習科學發展觀，增長才干，另一方面努力做好自己的預算部門工作，積累工作經驗，時刻注意自身各方面的協調發展，鍛煉自己各方面的能力，推進政治思想提升，作好預算部工作，使自己成為一名政治素質過硬的優秀預算部工作人員。

二、2014年工作亮點和不足

(一)根據崗位要求，認真履行崗位職責

結合公司最近在搞的采購招標核算、績效管理、合同分解、單類資金撥付控制來看，我們預算部門整個系統本著“集中、統一、精簡、高效”的指導思想，實現了預算工作分工、績效管理、采購招標、集中核算、規范運行、一級核算、統一管理的管理模式。

今年，在我們房地產公司上級的正確領導下，預算部按照職責分工，較好地完成了各項工作任務。我們預算部門主要職責負責項目建安成本控制管理，主要包括建安工程內容的招投標工作、合同簽訂、資金撥付、工程結算等建安成本管理控制工作。作為預算部一份子，我時刻要求預算部門員工時刻注意根據崗位要求，認真履行本崗位職責。

(二)在10年中預算部主要的業績

以格調竹境項目為例，我們預算部門工作精度可以概括為一句話就是“全景式客觀再現，全球化認知高度”。結合公司企業宗旨，結合市場變化信息，結合公司最近采取的采購招標核算、績效管理、單項與聯合采購分解、單類控制、四單管理、合同與資金撥付使用方面科學規章制度等措施及總經理的十五字方針(找差距想辦法降費用擴銷售增效益)，結合現房地產開發行業預算成本與目標比較現狀，特別是房地產市場現狀來看，我們預算部門工作人員最需要的就是就是大膽細心、謹慎拼搏的精神。

在這種精神的感染下，我們預算部增強朝著遠大理想不懈追求的堅韌力，增強朝著共同目標團結奮斗的凝聚力，增強朝著美好前景開拓新路的創造力，增強我們房地產公司面向房地產市場贏得發展優勢的競爭力。

因為用心，所以出色！這就是我們預算部工作人員的一貫工作作風，為此，我們預算部門在2014年中預算部出色的完成了各項公司交代的任務。就格調竹境項目而言，在公司大力推行公司建立健全管理體制，提高管理水平的契機上，公司主管領導在項目開發初期，重點要求全面提升工程管理水平，在總結以往項目管理存在的不足中開拓思路提出新的工作管理模式，期間在摸索自身管理模式上有著成功的經驗。

我們知道，格調竹境一期從2015年年底至2013年9月16日至2013年11月20日陸續完成竣工驗收。經歷了近兩年的時間，期間全公司各個部門在公司領導的帶領下，為項目的建設付出了辛勤的汗水，在2014年我們預算部與審計部銷售部等其他部門通力合作，全力拼搏，認真統籌安排，使得該項目無論是銷售業績、在品牌知名度再次提升、工程管理(包括質量水平、工程進度、安全、成本控制)等方面均有重大實質性的突破和提升。

2014年，我們預算部做了大量房地產硬件軟件預算準備工作和采購招標、分包合包結算、合同資金撥付等工作。特別要提到的是采購招標工作的通過，由于細心謹慎的工作態度，招標到了合適的建材供應商給公司節省了十多萬的建材款差價。

我們預算部門就是心系公司，為降低成本預算著想。為公司發展遠景著想。預算部一貫將成本控制預算結算合同資金撥付工作放在首位，每到節假日前一個月都會制定節假日前工作進度檢查、下個月工作會議，制定工作計劃，落實計劃內容、完成時間和責任人，以及檢查時間，明確各項工作重點，事后進性檢查，以確保預算部門工作暢通無阻的運行。在日常工作時，我們預算部一貫強調預算結算工作時的透明操作和自我廉潔防范的意識，杜絕個人貪污賄賂的行為發生。

我們房地產公司企業就是以財務控制、成本結算為核心，提高房地產銷售管理模式。而我們預算部門就負責提供各類數據可以優化采購進貨渠道、采購進貨品種，合理安排庫存數量，對主要建材大類的進、存、毛利等方面進行成本分析，有利于資金的整體籌劃，從而降低房地產成本；系統對供應商的經營情況進行對比、分析，有利于優勝劣汰；在日常工作中，我們預算部門實時查看各部門房地產項目進度等工程預算動態，便于上級隨時掌握房地產預算狀況，做出正確的成本估計決策。

我們預算部門同時還系統對人員的管理更加規范、合理，充分利用人力資源，最大限度地節省人力。統一采購招標、結算統一集中管理，有效實現內部控制目標。

在預算管理上，我們預算部門實施分級考核目標任務管理，系統將月季任務指標(銷售額、庫存占用、毛利率、單項指標任務)層層分解到每個工作崗位，實現目標任務考核，做到有獎有罰，充分調動員工的積極性。同時系統提供資金預算指標，按照部門和崗位，以及工作結算類別進行指標控制，把握資金管理鏈，最大限度提高企業管理效益。

三、預算部門存在不足與2015年工作目標

針對預算部去年工作中發現存在的不足，例如項目預算細節遺留問題跟蹤檢查力度不夠，管理機制不夠完善等等，預算部總結一年來的實際工作情況，將工作目標與2015年定工作思路制定為：

1對預算部每個工作人員工作績效進行全方面管理核查、對于采購招標工作跟蹤和合同資金撥付等重要環節進行仔細反復核對推敲。

2.規范管理機制，完善管理制度，以提高預算部門結算采購招標，合同資金撥付工作效率和質量。

3.加強資金環節監管力度。

4.加強節能降耗的管理工作，從管理上求效益；

四、2015年工作工作思路

達到上述工作目標預算部將做如下工作：

(一)采用績效管理，采購招標核算

按照傳統的管理方式，房地產公司，一般采用分別與不同供貨商進行接觸洽談招標方式采購建材，這樣雖然可以簡化采購招標過程，但成本核算卻不真實，給造成管理混亂。因此新的一年我們預算部門將選擇單品管理、進價核算的方式，一方面能加強管理力度，對每個采購招標建材的價格、庫存、成本實行全面控制；另一方面，實行單品管理也是決策分析的前提條件。

(二)進銷分離，集中統一管理

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以創建全國文明城市為契機，重點對我鎮住宅小區（尤其是無物業和棄管住宅小區）的衛生環境、基礎設施、安全防范等方面進行專項整治，使小區基礎設施進一步完善，服務功能進一步健全，人居環境進一步優化，為居民群眾營造安全、文明、和諧的人居環境。

現我鎮內共有11個社區，44個住宅小區。其中，無物業住宅小區12個，有物業的住宅小區32個。（詳見附表）

二、整治原則

區域負責、部門配合、屬地管理

三、整治范圍

鎮內所有住宅小區（無物業小區）

四、整治內容

1、加強小區衛生環境整治：開展除“四害”活動；清除小區衛生死角；治理小區內亂堆放、亂掛曬、亂搭建、亂占道問題。

2、完善小區基礎設施建設及改造：疏通或改造下水管道；修補或改造老舊小區破損道路，確保路面平整；安裝維護小區路燈，做好亮化管理。

3、加強小區安全防范措施：加強小區治安綜合治理，配備完善人防與技防，加強門衛值班和安全巡邏。解決小區內消防設施設備損壞、缺失，無法正常投入使用的問題；健全消防安全管理制度和消防安全管理標識；清理整治違章占用消防車道、疏散通道問題。

4、加強小區物業管理：加強對物業服務企業的管理，完善小區物業管理各項規章制度。配合社區，對無物業和棄管的住宅小區組織成立臨時業委會或管委會，根據此類小區的實際情況進行整改。

5、鎮成立住宅小區專項整治工作領導小組。在鎮黨委、政府的統一領導下，由民政辦、物業站、綜治辦、城建辦、愛衛辦、執法中隊、金山房地產公司、社區居委會共同配合，各負其責、齊抓共管，共同推進住宅小區專項整治工作有序開展。

（一）民政辦聯系領導：制定住宅小區專項治理方案；做好各部門溝通協調工作，確保各項任務落實到位；加強聯絡、保證信息暢通，整理匯總各責任單位細化項目的落實情況，并及時將具體情況上報專項整治工作牽頭鎮領導；進一步指導好社區建設，發揮社區作用，加強“文明社區”與創建工作相結合。

（二）物業站聯系領導：加強對物業服務企業的管理，完善各項規章制度；配合社區，幫助無物業和棄管住宅小區組織成立臨時業委會或管委會，對此類住宅小區根據轄區實際情況實施整改。對我鎮12個無物業小區實施分類管理：金山地產公司承建的狀元、金亭、金霞、浦上生活配套房、建華一、二期、臺山等6個小區由金山地產公司負責；目前由居委會兼管物業的淮安、馬榕、洪塘居民等3個小區由各居委會負責；省公路宿舍、花好月圓、建平新居等3個小區由鎮物業站協調各業主單位制定小區物業管理措施。

（三）金山房地產公司聯系領導：負責對公司建設的小區遺留的道路、綠化、水溝、垃圾桶、消防、安全設施等問題進行整改完善。加強對公司所屬的6個物業企業進行管理。

（四）綜治辦、安全辦聯系領導：加強小區治安綜合治理，配備完善人防與技防，加強門衛值班和安全巡邏。解決小區內消防設施設備損壞、缺失，無法正常投入使用的問題；健全消防安全管理制度和消防安全管理標識；清理整治違章占用消防車道、疏散通道問題。

（五）城建辦聯系領導：完善小區基礎設施建設及改造：疏通或改造下水管道；修補或改造老舊小區破損道路，確保路面平整；安裝維護小區路燈，做好亮化管理。

（六）愛衛辦聯系領導：建立并落實衛生包干制度，加強對環境衛生的監督檢查，加大執法力度；組織開展除“四害”活動；清除小區衛生死角。重點整治無物業小區及棄管小區的掃保不及時、垃圾殘土存留等問題，達到路面凈、墻角凈、溝底凈、無小堆垃圾、無廢棄磚石、無積存污水、無漏掃路段、果皮箱內外整潔。

（七）執法中隊聯系領導：組織治理小區內及周邊亂搭建、亂占道、亂堆放、亂掛曬、亂張貼等問題。建立健全并落實城市管理的各類制度，包括清掃保潔制度、管理人員定員定崗、分片包干、責任到人制度、“門前三包”巡查監督制度等。

（八）社區居委會聯系領導：各社區包居領導落實小區管理的各項工作；協助各部門做好專項整治工作；確保轄區內無亂排亂倒，無亂搭亂建，無亂貼亂畫；建立鎮—社區—路段—院落定員定崗制和責任追究制，進行督查考核和獎懲制度；組織社區及轄區單位開展衛生評比和創文明社區、文明街巷、文明單位、文明樓院、文明戶活動；多形式開展小區專項整治宣傳教育活動；對亂搭亂建進行及時制止、舉報、登記，配合執法部門做好亂堆放、亂掛曬、亂搭建、亂占道問題的治理；組織發動社區院落建立和完善小區院落業主管理委員會，推進小區院落環境衛生保潔的長效管理。

五、工作要求

（一）落實目標責任制。將居民住宅小區專項整治工作進行細化，成員單位要明確工作分工和責任。對于失職、瀆職行為要嚴肅追究責任。

（二）建立應急防范機制，提高快速反應能力。整治工作開始期間，各成員單位要建立聯絡員制度，指派專人負責聯絡工作；要確保電話暢通，隨時向主要負責人匯報；各責任單位要以書面形式分階段或定期匯報工作進展情況；遇有緊急、敏感情況，要隨時上報，并組織人員到現場，迅速處理；加強各部門、單位溝通協調，整合資源，形成合力，務必做到各項工作落實到人、任務落實到位。

（三）及時開展工作總結。專項清理整治工作結束后，要全面總結居民住宅小區專項整治工作經驗，進一步鞏固行之有效的制度，完善長效監管機制。要把專項整治、長效管理、精細管理有機結合，研究和制定治本措施，鞏固成果，避免反彈，確保住宅小區在環境衛生、基礎設施和安全防范等方面得到明顯改善。

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關鍵詞：房地產開發；企業會計；核算；問題；對策

房地產開發單位和多數的企業一樣，都有一些自身的特殊之處，它一方面從事房地產的經營活動，同時也開展房地產的開發行為。房地產開發企業的主要特點就是工期較長、資金的使用量比較大，同時應對的市場風險也更大，很容易導致企業的巨額虧損。面對這些情況，就要求房地產企業應該在財務方面擁有更多的管理經驗，加強相關制度的規范力度。當前我國的會計制度已經使用了很長一段時間，實際運營的效果還需要繼續加強。從整體方面來看，我國的會計制度還應該提高標準和完善各種制度，在這其別是房地產企業的會計核算制度比較重要。所以，應該開展有關房地產開發企業會計制度的建設，重點審核會計管理方面的規章制度，同時要對房地產開發企業的會計核算制度的缺陷給予分析指導，結合實際情況給出房地產開發企業會計核算的一些制度和政策。

1房地產開發企業會計核算制度的重要意義

房地產開發企業作為一個相對比較特殊的行業，由于它始終涉及一些經濟比較活躍的領域，生產經營活動又比較復雜，資金流動性又是最大的行業，成本核算的環節也很多，所以會計核算領域如果出現了一些問題，房地產企業必將蒙受巨大的財產損失。所以，這就要求相關的地產開發企業盡快完善和健全會計核算的相關規章要求，加強對業務部門的預算考察，還要充分準備企業面對市場競爭的各種考驗，盡快找到能夠對企業會計核算模式有利的制度。

2當前地產企業會計核算中突出的問題

2.1目前指導房地產開發企業的會計制度不健全

因為現階段，我國的房地產開發行業仍然具有一些特殊性，這種制度上的特殊性，給了房地產開發企業在會計核算制度上的一些落后，這就需要出臺相關的政策意見進行指導會計行業的工作。但是，從當前的我國會計制度的規定來看，能夠指導和規范房地產開發企業的會計核算規定還是不夠完備，很多方面沒有專門的對房地產開發企業的會計核算制度進行規范和要求，這就導致缺乏有效的針對性，很多領域明顯缺失，這也對行業的發展造成了一定的影響。

2.2房地產開發企業的收支管理不夠標準

房地產企業的收入標準始終沒有給出一個明確的規定，這就導致很長一段時間以來，這個領域長期處于一種比較模糊不清的狀態。這也造成了在一段時間內，該項目領域的建設成本費用與原預算的費用有很大的差別，通常情況下都是大于當期應該確認的收入標準，所以導致控制的標準仍然不是很嚴格規范。當前，應該認為是收入的很多預收款和應收款也都沒有被視為收入的范疇。因為開發產品的價值相對比較高，這就導致采用的預售和分期售房的模式與進行付款銷售的方法，常常會導致收款的時間與房屋竣工使用的時間不同，有時給企業的收入劃分帶來很多隱患。這就要求在被確認銷售的收入指標完成時，這個劃分標準就發生了實質性的變化。但是，目前的房地產開發企業應該重視交易的實質是否真正完成。

2.3資金流動情況的管理不完善

房地產開發企業的現金流動情況比較特殊。這主要表現在房地產開發企業的籌集錢款模式和投資經營的主體渠道都不相同，在經營的過程中，對產生的現金流動情況應該以開發項目單位為準，這也能從很大程度上加大對現金的管控。因為開發的時間相對較長，這個較長的時間內始終都會涉及現金的流動情況。這就會導致現金的收支情況與一般企業有著很大的差別。

3房地產開發企業會計核算中的問題以及解決措施

3.1嚴格標定收入的標準

房地產商品的銷售收入必須要有非常明確的依據，這種依據應該重點體現在以下兩個方面：就是法律和專業依據。法律依據主要是指現行的主要法規中明確規定的房地產銷售應該符合的各種規定，主要是指房地產進行銷售時的收入，一切不符合相關規定的收入，都不能視為收入給予認證。法律依據主要是根據相關法律專業的標準進行的交易行為。專業標準的主要內容是指會計準則，就是說明會計工作制度中銷售收入的確認標準。通過這些標準的使用可以有效地對收支狀況進行可靠的管理。

3.2增大信息的內容

應該適當地加大成本的公開力度，加大對現金流量的告知力度。因為土地的資本有很大的利潤空間，同時還有很大的投資價值，在企業公開的信息內容中對土地的各種情況進行準確的告知，還應對成本的各種情況進行細節的披露。增加各種分項目的現金流量的顯示。這樣才能保證現金流量信息的真實可靠，這對房地產開發企業的生產經營具有重大的現實意義。

3.3會計科目要規范整齊

作為房地產開發企業應該結合本單位的自身實際情況，加大力度對會計核算進行有效的監督檢查，要對房地產企業的會計核算工作開展徹底的狀況調查，同時要加強對企業的投資評估，這樣才會更好地對企業的經營狀況進行分析。加強對企業的財務核算分析能夠使企業更加清楚當前自身的經濟狀況，有助于領導層的分析決策，能夠更好地使企業健康發展。

4結語

會計核算工作是所有企業工作中的核心工作，也是房地產開發企業的首要工作。根據相關行業的標準應該進行行業的統一規范要求，就要加強對會計核算工作的分析解釋工作。結合相關的標準，重新制定一些企業管理規定，因為以前的規定比較籠統，每個企業之間的情況也不太相同，尤其是房地產行業具有比較明顯的特殊性，這就要求其在會計核算方面更要結合企業的自身特點進行調整，這樣才會讓房地產企業在實際的工作中逐步地摸索經驗，找到符合房地產開發行業的會計核算體系。

參考文獻

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篇9

【關鍵詞】房地產；開發；成本；工程項目；管理

引言

房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。

1 房地產開發工程項目管理現狀概述

作為部門制度的項目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。房地產開發項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。

具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、市政、交通、供電等幾十個部門和近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。

2 房地產項目管理的重點

房地產項目管理的重點主要體現在計劃、組織、協調和控制四個方面等。

2.1 房地產開發項目的計劃管理。對房地產開發項目進行計劃管理，能使項目的前期論證、開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。可以說，通過使用一個動態計劃管理，將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預期總目標。

2.2 房地產開發項目的組織管理。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種適合本企業的規章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。

2.3 房地產開發項目的協調管理。其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。協調管理的主要任務是對開發項目與外部環境、項目各子系統之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協調。這種溝通與協調將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找材料設備供貨渠道，廣攬優秀設計和施工隊伍，獲得市場競爭優勢，促進產品銷售。

2.4 房地產開發項目的控制管理。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。

3 房地產開發項目的工程管理

房地產開發項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對開發項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規范和合同規定的目標，進行嚴格監督、控制和管理，以確保開發項目總體目標的最終實現。

工程項目直接目標管理方法。對一個建設項目而言，其直接控制的目標有三個，投資、進度、質量，即在保證安全的前提下，按計劃的投資、進度、質量完成項目目標。這三個目標彼此之間是對立統一的關系，難以同時達到最優，其實施應以項目整體最優為目標。

3.1 項目成本管理

無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理、控制投資，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，應及時予以批示。

項目投資管理是在保證滿足工程質量、工期等合同要求的前提下，對項目實施過程中所發生的投資，通過計劃、組織、控制和協調等活動實現預定的控制目標，并盡可能地降低投資費用的一種科學管理活動，它主要通過組織、技術、經濟和管理等措施達到預定目標。

房地產開發工程項目成本管理可通過多種方式進行優化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項目全員控制涉及到項目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個員工切身利益有關，因此應充分調動每個部門和每個員工控制成本、關心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認為成本控制僅是負責預、結算及財務方面的事，就片面了。全過程控制是指從項目立項、開發、建設的全運轉過程中進行成本管控。還可通過目標控制原則和動態控制原則-目標管理是管理活動的基本技術和方法，在實施目標管理的過程中，成本目標的設定應切實可行，越具體越好，要落實到部門、直至個人，做到獎罰分明；動態控制原則因成本控制是在不斷變化的環境下進行的管理活動，所以必須堅持動態控制原則。所謂動態控制就是收集成本發生的實際值，將其與目標值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續尋找有效途徑，實現投資控制目標。建設工程主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設計階段對項目的定位、材料的選用進行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。二是對材料價格進行過程控制，主要是在招標過程中嚴格審查施工單位資質，運用科學的評標方案，選擇相對實力較強的施工單位。在保質保量前提下，要求擇優購料，合理組織運輸。再就是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目。總之，投資預測為投資確立目標，投資控制才有針對性，不進行投資控制，投資預測也就失去了存在的意義，也就無從談投資管理了，兩者相輔相成，所以，應扎實有效地把這些工作開展好。

加強合同管理，控制工程投資。合同管理是項目管理的重要內容，也是降低工程成本，提高經濟效益的有效途徑。項目合同管理應從合同談判開始，至保修日結束止，尤其加強實施過程中的合同管理，在合同執行期間密切注意履行合同的效果，以進行過程中的成本控制和防止被對方索賠。

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3.2 項目進度管理

工程的進度直接影響項目效益的發揮。進度管理的主要方法是網絡計劃方法，網絡計劃以網絡圖為基礎。網絡圖是反映項目各工作或活動間邏輯順序關系的圖，它既能反映項目工期，又反映各工作間相互關系、前后次序，通過對關鍵線路的分析，施工計劃的審核，合理統籌安排主次要工作和各項資源，能夠有效控制工期。對開發商而言，進度管理是項目管理的重中之重，對此應落實管理目標責任制，強化職能部門的指導監督作用。為此，認真做好工程前期準備工作，編制切實可行的施工組織設計非常重要。在工程施工前期準備工作中，項目部應依據工程規模及難易程度確定管理人員、專業人員的數量并進行職能分配，項目經理作為項目的負責人，在公司的領導下，組織本項目人員認真熟悉圖紙，與設計院、監理、施工單位等進行圖紙會審，把圖紙上的問題逐條理出，共同研究解決問題的策略，做到及早發現和解決問題。審核人員及材料進場計劃，在公司要求工期內制定詳細的施工進度計劃，在進度過程控制中應認真客觀制作工程形象進度表，檢查流程表等各項管理制度的要求，責任到人，定期檢查，確保各項制度的落實。公司內部應配備專職的計劃專員，對涉及全公司及各部門的進度計劃進行全面和定期、定點的過程控制，對制定明確的進度計劃不應輕易變動，如因其它外部原因確需變動，則應報相應主管副總進行審批并下發各部門。在施工進度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現象發生，必須做出相關處罰。

3.3項目質量管理

房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。房地產公司的項目質量管理是基于設計單位、總（分）包單位、監理單位等合作單位是成熟和具備相當管理能力的基礎上的控制及強化控制的管理。

質量是企業的生命 - 質量管理目標的實現是品牌發展之根本 ，在工程質量控制方面因工程管理行為主體的不同，房地產工程管理與施工單位、監理機構的工程管理肯定存在差異。施工單位和監理單位關心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質量驗收標準，房地產企業則關心的是客戶產品質量標準；施工單位考慮如何保證把工程質量做好，房地產企業關心的是施工單位和監理單位是否健全了工程質量的管理保證體系；施工單位和監理單位關注的是施工方案、施工構造以及施工工藝，而房地產工程技術管理的任務則是將營銷理念轉化為工程技術標準（技術參數），然后按照確定的技術參數進行招標，定標后確定的產品部品或者施工出來的產品，符合營銷意圖；施工單位考慮如何組織施工，房地產企業檢查施工單位和監理單位是否有完善的現場管理體系。所以，首先滿足需要（含實際需要和潛在需要）成為檢驗房地產項目質量的客觀標準；其次房地產項目質量是房地產產品特征和特性的總和。

雖然現在社會上，特別是房地產行業中，非常注重營銷，編制各種各樣的營銷概念，但是房地產的競爭最終是產品的競爭，是產品技術與質量的營銷，而工程質量是建筑產品質量的重要的、核心的組成部分。在房地產市場上，對于工程質量，很大一部分公司平時不是很關心的，認為那是施工單位的事情，實際上這是極其不正確的，因為一旦出了問題，面對業主的維權，輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張。所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質量保證體系是非常有必要的。

應當說項目前期控制對質量的影響也非常巨大。一件產品或一項服務能否成功地完成它預定的使命取決于兩大主要因素-即設計質量和施工質量。設計質量是設計人員把握市場脈搏，將潛在消費群體和開發企業所明確的要求完整、如實、創新的體現在圖紙上的最重要部分；要把工程施工質量管理好，也必須有一個健全、有效的質量控制管理體制，這個體制不外乎三個層次：一是政府監管，二是建設單位（業主）負責，三是建筑產品的直接生產者負責。由這三個層次構成對整個工程質量進行控制、監督、管理的全面質量管理是突出“全面”二字，即實行全過程、全企業和全員的“三全”管理。在“三全”管理中最重要的當屬全過程管理即 PDCA循環質量管理（計劃、執行、檢查、處理），具體的控制方法則有ABC分析法（也稱主次因素圖、排列圖方法）、因果分析法、控制圖法、直方圖法等，這些具體方法的作用在于找出質量偏差原因并加以修正。

篇10

關鍵詞 房地產企業 成本管理 特點 問題 必要性 措施

一、房地產企業成本管理工作的特點

房地產企業是一個比較大型的企業，所以在這個過程中涉及的財務活動和其他經濟活動也比較復雜多樣，而且房地產企業所涉及的工程持續的時間也相對比較長，相應的，其成本管理的內容也更加豐富化和多樣化，成本管理的要求也更加嚴格。通過相關的分析和總結發現，現階段，房地產企業所涉及的成本主要包括土建、土地一體機設備費用；配套及其他支出費用以及管理費用和籌資成本三方面的基本內容。所以，現階段房地產企業的成本管理工作也需要更加精細化、全面化、嚴格化、科學化和系統化。

二、現階段房地產企業成本管理工作中突出存在的問題和不足

（1）房地產企業領導對成本管理的重視程度不夠高。通過相關的調查研究發現，現階段一些房地產企業的領導雖然有成本管理的意識，但是重視程度不夠高。很多企業領導沒有意識到成本使用效率的提高能夠使企業的經濟效益實現最大化，一些房地產企業內部一直沒有建立起規范的成本管理體系，包括各類規章制度、崗位職責、控制流程等。不少企業也沒有專門的部門負責成本管理所以導致企業在構建成本管理體系時存在指標和內容不夠全面，工作規范不夠嚴格等問題，而且在成本管理的過程中出現混亂和不合理的現象，只重視設計階段的成本管理工作，忽視施工和后期維護工作中的成本管理工作的現象十分常見。這樣一來不僅降低了房地產企業成本管理工作的績效，而且在一定程度上增加了企業的潛在風險。

（2）房地產成本管理工作的實際執行能力低。房地產企業成本管理工作的實際執行能力低是現階段房地產企業成本管理工作中存在的又一比較常見和普遍的問題，一方面一些房地產企業的成本管理體系與企業的財務管理制度不適應，不協調，進而容易導致信息失真，財務信息混亂的現象，不利于成本管理工作的順利施行；另一方面，企業成本管理人員的綜合素質和專業技能不夠高，信息技術掌握得不夠全面和熟練，進而不僅降低了成本管理工作的效率而且會由于人為因素造成不必要的損失和風險。此外，超合同付款的現象時有發生，由于合同在執行過程中發生的各類變更很多，再加上各類應扣款、保修款等，使付款金額的計算和審核難度很大，少數房地產企業更是在最終結算時才發現已經出現了超付的情況，導致后續工作十分被動，雖然問題很嚴重，但這種情況卻一直難以有效根本杜絕

（3）房地產工程預結算管理效果不佳。房地產工程預結算管理作為成本管理的重要內容對于企業的發展和進步有著十分重要的作用，但是就目前情況來看，一些房地產企業的預結算管理暴露出諸多的問題。第一，缺乏健全和完善的組織機構，降低了預結算管理的績效。第二，計算過程煩瑣，計算效率低，質量差，計算的準確性有待考究。第三，缺少綜合的管理，工程施工部門和設計部門缺少有效的溝通和交流，容易導致預算款升高的等問題。第四，缺少嚴格的監管機制，成本管理工作不夠細致和全面，進而導致、弄虛作假等現象的發生。

三、解決房地產企業成本管理工作中存在問題的措施

（1）實際案例。恒大地產有限公司是一家發展得非常不錯的房地產企業，躋身我國200強，近年來獲得了更多的經濟效益和社會效益，而恒大的成本與其關注和重視自身的成本管理工作是分不開的，恒大將“發展是硬道理”為原則，將做“規模一流、品牌一流、團隊一流”的領先企業為目標，不僅加大了對成本管理工作的重視程度，而且根據企業自身的特色加大了成本管理的力度，建立健全自身的監督管理體系，加強各個部門之間的合作意識，進而不僅提高了恒大的成本管理能力，而且還促進了企業其他相關工作的順利開展和運行，成為行業的領軍企業。

（2）措施。1）提高房地產企業領導對成本管理工作重視的程度。提高房地產企業領導對成本管理工作重視的程度是使上述問題得到有效解決的基礎與關鍵，這就要求房地產企業領導首先要明確成本管理對企業發展的重要作用，以身作則，做好相關的宣傳和引導的工作。其次，要鼓勵成本管理人員樹立終身學習的意識，不斷地提高自身的專業知識和專業技能，使其能夠對土建、土地一體機設備費用；配套及其他支出費用以及管理費用和籌資成本等相關的費用進行規范的管理，減少人為因素造成的失誤和錯誤。2）加大成本管理的力度。加大成本管理的力度是解決上述問題的核心，這就要求房地產企業首先要完善和優化自身的成本管理體系，細化成本管理的內容，需要包土地出讓金成本、置換成本、基礎設施成本、固定資產購置和維護成本、籌資成本以及管理費用成本等各項內容；需要涵蓋事前成本、事中以及事后各個環節的成本管理。其次，要嚴格各項成本的指標和規范，并且要隨著房地產項目工程的變化而不斷地完善和充實。此外，要優化成本管理的方法，改變傳統的粗放型的成本管理方式，加大信息化技術的投入力度，將會計電算化、作業成本法、精細成本法等現代化的成本管理方法融合到房地產企業的成本管理工作中來。3）建立健全成本管理監督體系。健全的成本管理監督體系能夠大大降低房地產企業成本管理工作的風險和損失，這就要求企業首先要構建專門的成本管理監督部門，強化監督管理人員的責任意識，適當的增加監管人員的職責，使其能夠充分的參與到房地產企業成本管理的各個環節中來，配合相關的獎懲機制，從根本上提高其工作熱情和工作積極性。其次，要完善監督管理方法，可以采用OA等現代化的辦公軟件來提高監督管理的效率和質量。此外，可以采用委派責任制的方法來加強外部監管工作，內部監管和外部監管的有機結合能夠大大減少房地產企業成本管理工作中存在的風險和問題。

四、結語

眾所周知，房地產企業作為我國的支柱型產業對于我國國民經濟的增長和社會的發展進步有著十分重要的作用。近年來，隨著國家宏觀經濟調控政策的不斷完善和發展以及房地產市場的逐漸規范化和制度化，我國的房地產企業得到了穩步的發展和進步。但是隨著市場化經濟的不斷發展和完善，復雜的社會經濟環境給房地產企業帶來了更多的風險和壓力，成本管理作為緩解房地產企業面臨風險的關鍵環節，逐漸受到了企業領導和相關專業人士的關心和重視，所以及時地發現房地產企業成本管理中突出的問題并且提出相應地解決措施是十分必要和重要的，也是需要相關工作人員一直努力的方向和目標。

參考文獻