房地產(chǎn)評(píng)估公司管理辦法范文

導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)評(píng)估公司管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評(píng)估；現(xiàn)狀；對(duì)策

隨著住房制度的進(jìn)一步改革和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的關(guān)系非常密切，在目中程度上來(lái)講，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為評(píng)估行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，但是，從發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，估價(jià)的發(fā)展還不能適應(yīng)社會(huì)需求，有必要提出有針對(duì)性的解決方案，切實(shí)為老百姓解決關(guān)系切身利益，解決一些實(shí)際問(wèn)題。

一、發(fā)展現(xiàn)狀分析

在我國(guó)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步比較晚，但是，經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展、創(chuàng)新，逐步建立起房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)在主管部門(mén)的指導(dǎo)下逐漸步入正軌，其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是制定了較為完善的有關(guān)法律規(guī)章。主要有《城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等。二是建立并逐步完善房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格制度和評(píng)估的技術(shù)規(guī)范。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前約有15000人獲得房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)資格，已經(jīng)注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)的各類機(jī)構(gòu)三千余家，按照資質(zhì)級(jí)別的不同，規(guī)定了他們的業(yè)務(wù)范圍，同時(shí)，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》已經(jīng)出臺(tái)，對(duì)評(píng)估的程序、技術(shù)規(guī)范等都進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。三是逐步形成了具有行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)的、統(tǒng)一的、開(kāi)放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。按照國(guó)家規(guī)定，屬于經(jīng)濟(jì)鑒證類中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)改制有限責(zé)任公司或者合伙制企業(yè)。在改制中介機(jī)構(gòu)的同時(shí)，我國(guó)的各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)逐步實(shí)行政事分開(kāi)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的職能，建立并逐步完善了房地產(chǎn)市場(chǎng)的自律機(jī)制。

二、主要問(wèn)題分析

從總體上看，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)還存在著一些比較突出的問(wèn)題，下面我們對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要地分析。

一是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題還不十分明確。我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和工作人員沒(méi)有在真正意義上實(shí)現(xiàn)脫鉤，估價(jià)人員表面上是脫鉤了，實(shí)際上其管理部門(mén)仍然是原來(lái)沒(méi)有脫鉤時(shí)的主管部門(mén)，一些人員還在原來(lái)的主管部門(mén)擔(dān)任職務(wù)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理人員是由原來(lái)的主管部門(mén)任命的，主要業(yè)務(wù)來(lái)源仍然是原來(lái)的主管部門(mén)，與原來(lái)的主管部門(mén)之間仍然有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。雖然房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以是合伙制，也可以是有限責(zé)任公司，但是，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，幾乎是清一色的有限責(zé)任公司，因?yàn)椋邢挢?zé)任公司出資人不會(huì)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》中的有關(guān)規(guī)定，采取有限責(zé)任公司制的一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金也只有200萬(wàn)元，在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權(quán)益，保障性不是很好。我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)效率比較低，主要是因?yàn)槭艿接邢挢?zé)任公司體制的影響，出資人的投資主要是為了分紅，如果一些人出資比較少，在公司所占的股份就比較少，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)狀況就很難做到盡職盡責(zé)，因此，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)效率不高。

二是相關(guān)的法制建設(shè)還不能夠滿足房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展需要，在我國(guó)，律師、會(huì)計(jì)師、估價(jià)師屬于當(dāng)前的三個(gè)比較大的中介行業(yè)，目前已經(jīng)有了《律師法》和《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》，但是，針對(duì)估價(jià)師卻沒(méi)有一部具有針對(duì)性的法律來(lái)進(jìn)行規(guī)范，雖然也制定了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，但是，這畢竟不是法律，因此，在房地產(chǎn)估價(jià)的各項(xiàng)法律、法規(guī)中，實(shí)施的細(xì)則還不健全，對(duì)于不同用途的房地產(chǎn)沒(méi)有針對(duì)性很強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

三是房地產(chǎn)估價(jià)人員的素質(zhì)參差不齊，還不能夠滿足本行業(yè)對(duì)人才的需求。在估價(jià)師考試中，最主要的還是理論考核，沒(méi)有對(duì)相關(guān)人員的專業(yè)工作經(jīng)歷進(jìn)行限制，因此就出現(xiàn)了一些沒(méi)有工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但是理論基礎(chǔ)比較好的大學(xué)畢業(yè)生在考試中的通過(guò)率比較高，而那些工作經(jīng)驗(yàn)比較豐富的從業(yè)人員在考試中的通過(guò)率非常低，并且，由于工作單位業(yè)務(wù)范圍的單一性，使從業(yè)人員只是比較熟悉某一方面的業(yè)務(wù)，對(duì)相關(guān)性不是很強(qiáng)的其他類型評(píng)估業(yè)務(wù)不夠熟悉，綜合能力不強(qiáng)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的級(jí)別設(shè)置還比較單一，沒(méi)有按照初、中、高的級(jí)別來(lái)設(shè)置，而是只設(shè)置了相當(dāng)于中級(jí)職稱的房地產(chǎn)估價(jià)師。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的再教育還比較缺乏。

三、對(duì)策與建議

針對(duì)以上對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的主要問(wèn)題的分析，我們提出以下建議和策略：

一是采取有效措施，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管力度。首先，要進(jìn)一步做好房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的脫鉤改制，讓房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的各個(gè)機(jī)構(gòu)真正作為獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)在平等競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境良性發(fā)展，并保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受外界因素干預(yù)，確保估價(jià)成果的公正性和獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)該在充分調(diào)查房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，制定房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)運(yùn)行以及監(jiān)管規(guī)則。二是做好房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)體系建設(shè)工作。制定出適合當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范，并在有關(guān)法律法規(guī)定基礎(chǔ)上制定出可操作性更強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則，國(guó)家立法部門(mén)應(yīng)該在相關(guān)規(guī)范和法規(guī)定基礎(chǔ)上，研究制定《估價(jià)師法》。三是打破目前估價(jià)師級(jí)別設(shè)置比較單一的局面，實(shí)行分級(jí)制，對(duì)從業(yè)人員實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，以便形成結(jié)構(gòu)合理的從業(yè)人員梯隊(duì)，同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、完善繼續(xù)教育機(jī)制等措施提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。四是以創(chuàng)新的思維強(qiáng)力推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的信用體系建設(shè)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中有著非常重要的作用，雖然，目前處于初級(jí)階段，且還存在著一些亟待解決的問(wèn)題，但是，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情采取措施進(jìn)行規(guī)范，房地產(chǎn)評(píng)估會(huì)日趨成熟，可以在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。

參考文獻(xiàn)：

篇2

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；評(píng)估

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。如果會(huì)計(jì)上選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式，那么接下來(lái)要做的，就是在這個(gè)基礎(chǔ)上定量。我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，我國(guó)評(píng)估市場(chǎng)起步時(shí)間較短，采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評(píng)估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值？筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下對(duì)策。

1.完善配套制度建設(shè)，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效

從我國(guó)目前情況看，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》，財(cái)政部頒布了《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第64號(hào)）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效。

2.建立服務(wù)于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估的信息服務(wù)系統(tǒng)

目前，許多資產(chǎn)評(píng)估是在不存在活躍市場(chǎng)的情況下進(jìn)行的，很大程度上依賴于評(píng)估人員的主觀判斷。因此，大量與評(píng)估相關(guān)的信息有助于評(píng)估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對(duì)信息進(jìn)行加工整理，建立服務(wù)于財(cái)務(wù)報(bào)告目的資產(chǎn)評(píng)估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議建立行業(yè)統(tǒng)一市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評(píng)估人員在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估時(shí)，更具有依據(jù)，并能保證評(píng)估結(jié)果的公允性。

3.規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系，確保公允價(jià)值的真實(shí)性

采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評(píng)估，筆者認(rèn)為，首先，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價(jià)值評(píng)估體系，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評(píng)估報(bào)告，對(duì)未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估方法的公司應(yīng)給予一定程度處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估實(shí)行監(jiān)督。評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)，可通過(guò)信息公示、獨(dú)立機(jī)構(gòu)審計(jì)等方式接受投資者或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的，在以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的框架下進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估，必然會(huì)受到會(huì)計(jì)使用公允價(jià)值程度的影響，受會(huì)計(jì)制度約束。因此，要求評(píng)估師對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有比較透徹的研究，因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果，所以，必需加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)。最后，加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，有關(guān)部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)其評(píng)估工作予以監(jiān)督，對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)依據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)，杜絕虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為，確保公允價(jià)值的真實(shí)性。

4.明確投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的前提和評(píng)估對(duì)象

明確投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法的針對(duì)性或適用性。評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告披露的具體要求與建議。對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)法與收益法，當(dāng)這兩種評(píng)估方法不適用時(shí)才可以采用成本法等其他方法。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或類似房地產(chǎn)的交易案例，選用交易案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。具體講運(yùn)用市場(chǎng)法的調(diào)整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶租約等條件。對(duì)于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重注意評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配，租金收入與成本項(xiàng)目的匹配，合理確定凈收益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)合理，應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。

5.資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨(dú)立性，并建立高度的誠(chéng)信機(jī)制

評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠(chéng)信對(duì)評(píng)估結(jié)果的可信度影響重大。在實(shí)務(wù)中香港、臺(tái)灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，大陸的某些機(jī)構(gòu)或個(gè)人反而不認(rèn)可自己方面評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告，這就涉及到我們的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)對(duì)外誠(chéng)信問(wèn)題。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立高度的誠(chéng)信機(jī)制，評(píng)估從業(yè)人員要有實(shí)事求是的態(tài)度，嚴(yán)格按照評(píng)估程序，廣泛搜集國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實(shí)際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認(rèn)真地進(jìn)行核實(shí)、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評(píng)估結(jié)果。獨(dú)立性是資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的基本特征。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅(jiān)持獨(dú)立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價(jià)平臺(tái)

要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，需要一個(gè)公平、公開(kāi)、公正的市場(chǎng)環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機(jī)制完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣意義重大。加速市場(chǎng)化的進(jìn)程需要政府的大力推動(dòng)，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)限定規(guī)則。中國(guó)證監(jiān)會(huì)會(huì)計(jì)部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則監(jiān)管報(bào)告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報(bào)告確定公允價(jià)值。由以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)，我國(guó)上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，多數(shù)均采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，因此資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是否能提供公正的評(píng)估價(jià)格就顯得十分重要。因此國(guó)家應(yīng)逐步完善公允價(jià)值審計(jì)制度，加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的審計(jì)不能由相同的會(huì)計(jì)師事務(wù)所來(lái)完成，通過(guò)互相監(jiān)督，來(lái)保證財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠，以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告使用者的需要。

7.提高會(huì)計(jì)職業(yè)判斷能力

公允價(jià)值模式更多依賴于職業(yè)人員的分析判斷，所以計(jì)量準(zhǔn)確程度取決于職業(yè)人員的專業(yè)水平。由于我國(guó)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)不高，這將在很大程度上影響到采用公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)施效果。因此，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性呼喚進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的教育。包括加強(qiáng)會(huì)計(jì)職業(yè)素質(zhì)教育和會(huì)計(jì)職業(yè)道德教育。隨著公允價(jià)值計(jì)量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會(huì)計(jì)人員的繼續(xù)教育的內(nèi)容，盡快提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)水平和職業(yè)技能，鼓勵(lì)他們汲取新的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，培養(yǎng)他們的公允價(jià)值觀念，必要時(shí)可以考慮聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的國(guó)外專家提供培訓(xùn)支持，幫助我國(guó)會(huì)計(jì)人員和監(jiān)管人員實(shí)施具體操作；另一方面會(huì)計(jì)職業(yè)道德是實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)在支撐。企業(yè)在加強(qiáng)從業(yè)人員的知識(shí)水平時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的誠(chéng)信教育，培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員保持職業(yè)良知，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德教育。禁止濫用資產(chǎn)負(fù)債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉(zhuǎn)化為會(huì)計(jì)從業(yè)者的基本理念，才能保證會(huì)計(jì)人員在具體運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)自我約束，不出偏差。

參考文獻(xiàn)

[1]王文芳.淺析新形勢(shì)下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法[J].財(cái)稅縱橫,2009(3).

篇3

（一）出臺(tái)規(guī)范性文件，加強(qiáng)行業(yè)管理。近年來(lái)，我辦牽頭出臺(tái)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》、《關(guān)于開(kāi)展商品房買賣合同專項(xiàng)檢查的通知》、《市區(qū)商品房銷售合同網(wǎng)上登記備案管理辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)住宅小區(qū)停車收費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)的通知》、《關(guān)于對(duì)市區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行定期考核評(píng)比的通知》、《關(guān)于開(kāi)展市區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)專項(xiàng)檢查的通知》、《關(guān)于市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查的情況通報(bào)》、《**市房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》等系列重要文件，初步建立健全了行業(yè)管理職能，運(yùn)用多種管理手段，實(shí)行政策引導(dǎo)，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

（二）建設(shè)三大信息系統(tǒng)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。一是建立了房屋維修基金系統(tǒng)。該系統(tǒng)的推行有力保障市區(qū)房屋維修基金的規(guī)范管理,方便廣大業(yè)主查詢，通過(guò)系統(tǒng)建設(shè)實(shí)現(xiàn)了業(yè)主賬戶、業(yè)主委員會(huì)賬戶、樓幢賬戶、開(kāi)發(fā)單位賬戶、物業(yè)小區(qū)賬戶以及其它物業(yè)管理對(duì)象關(guān)聯(lián)的賬戶分?jǐn)偂⒑喜⒉樵儭６墙ㄔO(shè)了商品房網(wǎng)上銷售合同備案系統(tǒng)。商品房銷售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的完善和運(yùn)行，可以有效制止少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)虛假銷售、一房多賣、假買假賣等行為，有利于我處掌握市區(qū)商品房供銷總量、成交均價(jià)、銷售進(jìn)度，及時(shí)向社會(huì)公布房源和銷售信息，可以有效抑制惡意炒作、盲目購(gòu)房，房?jī)r(jià)起落無(wú)序、影響社會(huì)心理失衡和社會(huì)穩(wěn)定等問(wèn)題。該系統(tǒng)運(yùn)行以來(lái)，已實(shí)現(xiàn)商品房銷售合同網(wǎng)上備案6856份，銷售面積71.12萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)153151萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)市區(qū)新建商品房全部入網(wǎng)銷售。另外，正在督促三縣盡快建立合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)并實(shí)現(xiàn)全市聯(lián)網(wǎng)。三是建設(shè)了**房地產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)。該網(wǎng)站共設(shè)置法規(guī)政策、新聞中心、辦事指南、公眾監(jiān)督、開(kāi)發(fā)管理、物業(yè)管理、房產(chǎn)交易、白蟻防治、公房管理等15個(gè)主欄目，初步實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)管理工作現(xiàn)代化、信息化、陽(yáng)光化操作。實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)、商品房銷售進(jìn)度、物業(yè)崗位證書(shū)等信息的網(wǎng)上查詢，增添了房地產(chǎn)行業(yè)新的交流平臺(tái)。

三是創(chuàng)新機(jī)制，妥善處理各種投訴。一方面，為市民咨詢、投訴設(shè)立了“快速通道”和交流平臺(tái)，將辦公室和手機(jī)號(hào)碼公布給投訴人。在處理各項(xiàng)投訴中始終堅(jiān)持“以人為本，高效快捷”的指導(dǎo)思想。對(duì)來(lái)訪投訴人耐心細(xì)致的解釋相關(guān)法律法規(guī)政策，讓其“滿意而回”。今年上半年共共受理電話投訴160件、網(wǎng)上**投訴80余件，受理投訴25件、來(lái)訪240人次，滿意率達(dá)90以上。另一方面，建立健全投訴受理臺(tái)帳，做好來(lái)訪登記和回訪紀(jì)錄以及采取現(xiàn)場(chǎng)會(huì)辦會(huì)、發(fā)限期整改通知書(shū)、開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)、網(wǎng)上答復(fù)等多種方式妥善處理各種投訴。此外,切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)范管理，責(zé)成其講究誠(chéng)信、注重形象、提高服務(wù)水平，并針對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行專項(xiàng)會(huì)辦，妥善協(xié)調(diào)處理各種歷史遺留問(wèn)題。從結(jié)果上看，目前我市的物業(yè)投訴、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投訴呈現(xiàn)逐月下降趨勢(shì)，人民群眾的滿意度逐漸提高。

二、存在問(wèn)題

(一)住宅交付使用行為不規(guī)范。今年6月份，在房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)，部分住宅小區(qū)存在未經(jīng)竣工驗(yàn)收就擅自交付業(yè)主使用違規(guī)現(xiàn)象。如：**市富豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)的富豪現(xiàn)代城一期項(xiàng)目在未進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案的情況下擅自交付商品房，同時(shí)還存在延期交房未支付違約金、提供進(jìn)戶門(mén)與合同約定不一致、廣告不實(shí)等問(wèn)題。針對(duì)反映問(wèn)題，市建設(shè)局質(zhì)安站、房管處多次到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)處，并依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)其實(shí)施60萬(wàn)元的行政處罰。

（二）建設(shè)交易手續(xù)不夠完善。一些企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售過(guò)程中，仍然存在“五證”（土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證、竣工驗(yàn)收備案證）不齊，或主體資格不相符，業(yè)主利益受損。

（三）部份企業(yè)銷售行為不規(guī)范，亟待改正。在房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查中發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)銷售行為還有待于進(jìn)一步規(guī)范，如云峰帝景項(xiàng)目無(wú)預(yù)售許可證就開(kāi)始收取定金，嚴(yán)重違反了《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，我們對(duì)此事給予高度重視，成立專門(mén)工作組，對(duì)事此進(jìn)行調(diào)查，給予其兩萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)處罰。

（四）廣告不規(guī)范。檢查中發(fā)現(xiàn)一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在廣告宣傳用語(yǔ)上違規(guī)、廣告中不標(biāo)明商品房預(yù)銷售許可證號(hào)、廣告圖片不標(biāo)注效果圖字樣。如錦泰花園、康堡小區(qū)在廣告詞中用時(shí)間表示路程明顯違規(guī)。

三、下一步工作打算

（一）積極爭(zhēng)取早曰出臺(tái)《**市住宅小區(qū)交付使用暫行辦法》。目前，我市普遍存在的商品住宅交付使用不能與公共配套設(shè)施同步交付問(wèn)題,致使部分業(yè)主集訪、投訴不斷情況，我們將主動(dòng)與局市場(chǎng)處配合，爭(zhēng)取早曰出臺(tái)《**市住宅小區(qū)交付使用暫行辦法》，進(jìn)一步規(guī)范新建小區(qū)的供水、供電、燃?xì)狻⒕G化、環(huán)評(píng)、房屋驗(yàn)收等配套設(shè)施的交付條件，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。

（二）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制。我局將繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治力度，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題有針對(duì)性的做好房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序清理檢查工作。一是要對(duì)檢查出的違規(guī)行為的整改情況進(jìn)行及時(shí)檢查，若發(fā)現(xiàn)弄虛作假、陽(yáng)奉陰違掩蓋問(wèn)題或未整改到位的，堅(jiān)決給予嚴(yán)肅查處。二是要認(rèn)真做好群眾投訴受理工作。利用網(wǎng)絡(luò)、新聞媒體加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序清查檢查工作的宣傳力度，鼓勵(lì)群眾對(duì)不規(guī)范的房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行舉報(bào)，對(duì)有價(jià)值的案件線索認(rèn)真調(diào)查處理，公開(kāi)曝光，通過(guò)新聞監(jiān)督和群眾監(jiān)督，強(qiáng)化曰常監(jiān)管的力度。三是要進(jìn)一步加大查處工作的力度。采取不定期明查暗訪、定期通報(bào)等形式，對(duì)頂風(fēng)繼續(xù)進(jìn)行違規(guī)操作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《**市商品房銷售管理暫行規(guī)定》相應(yīng)條款，堅(jiān)決予以嚴(yán)肅查處，絕不手軟。

篇4

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 放棄 公允價(jià)值計(jì)量

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的最大亮點(diǎn)是引入了公允價(jià)值的會(huì)計(jì)計(jì)量模式。其中，房地產(chǎn)的相關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)量引起了業(yè)內(nèi)專業(yè)人士的最多關(guān)注。業(yè)界人士預(yù)測(cè)，投資性房地產(chǎn)概念和公允價(jià)值計(jì)量模式的引入，將會(huì)對(duì)已持有投資性房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)會(huì)計(jì)政策及經(jīng)濟(jì)后果帶來(lái)巨大的影響，歷史成本會(huì)計(jì)計(jì)量模式的運(yùn)用會(huì)受到前所未有的挑戰(zhàn)，投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)掀起不小的波瀾。

一、我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值的必要性

（一）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)依靠會(huì)計(jì)信息相關(guān)性進(jìn)行決策

與歷史成本計(jì)量屬性相比較，公允價(jià)值具有顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)。比如能夠全面、及時(shí)地體現(xiàn)當(dāng)前和未來(lái)市場(chǎng)的變化情況，更真實(shí)地反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況；對(duì)企業(yè)決策具有更優(yōu)越的有效性，向相關(guān)信息使用者提供即時(shí)的、更關(guān)鍵的信息。

謝詩(shī)芬教授（2010）曾在《公允價(jià)值：國(guó)際會(huì)計(jì)前沿問(wèn)題研究》中指出，公允價(jià)值符合包括經(jīng)濟(jì)收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場(chǎng)價(jià)格會(huì)計(jì)假設(shè)、現(xiàn)代會(huì)計(jì)目標(biāo)、相關(guān)性和可靠性特征、會(huì)計(jì)要素的本質(zhì)特征、未來(lái)會(huì)計(jì)確認(rèn)的基礎(chǔ)、現(xiàn)值和價(jià)值理念、計(jì)量觀和凈盈余理論以及財(cái)務(wù)報(bào)表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎(chǔ)。因此，企業(yè)的會(huì)計(jì)政策選擇是應(yīng)該堅(jiān)持采用公允價(jià)值的。國(guó)際會(huì)計(jì)界的前沿領(lǐng)域中，公允價(jià)值的研究早不在于是否應(yīng)該得到采用，而是應(yīng)該如何在投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)把公允價(jià)值的作用發(fā)揮到最大最好。

（二）有利于投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際趨同

公允價(jià)值計(jì)量模式的引入，反映出了我國(guó)正在努力嘗試與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行趨同的積極態(tài)度，以進(jìn)一步滿足會(huì)計(jì)計(jì)量與國(guó)際接軌的需要。在發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)中，公允價(jià)值計(jì)量模式已被普遍采用。如果我國(guó)企業(yè)依舊只是采用歷史成本模式計(jì)量，這對(duì)我國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)以及市場(chǎng)的發(fā)展是很不利的。實(shí)際上，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在本質(zhì)上來(lái)說(shuō)就是“公允經(jīng)濟(jì)”，發(fā)現(xiàn)并遵守市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則的最好遵守。對(duì)市場(chǎng)公允價(jià)格機(jī)制的偏離，必然會(huì)給整個(gè)資本市場(chǎng)帶來(lái)不利的一面。IAS 40之所以保留了成本模式源于以下原因，“一方面是給編制者和使用者時(shí)間以獲得使用公允價(jià)值模式的經(jīng)驗(yàn)；另一方面也是給目前資本市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)的地區(qū)留以適應(yīng)的時(shí)間，待其房地產(chǎn)市場(chǎng)和評(píng)估行業(yè)發(fā)展成熟后再與國(guó)際接軌”。

（三）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)滿足國(guó)際投資者的需求

國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家的資本市場(chǎng)所采用的大部分都是公允價(jià)值的計(jì)量方法，當(dāng)國(guó)際投資者比較本國(guó)和我國(guó)企業(yè)的業(yè)績(jī)狀況時(shí)，缺少了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)資本的力量，我國(guó)企業(yè)將很難與國(guó)際上的其他企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)；而采取公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)金融資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，我國(guó)企業(yè)在國(guó)際資本市場(chǎng)的籌資成本將會(huì)大大降低，競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)得到很大的提升，相應(yīng)的企業(yè)抵抗危機(jī)的能力勢(shì)必也會(huì)大大增強(qiáng)。

二、投資性房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量實(shí)際情況

2007年以來(lái)，上市公司房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇情況如表1所示。事實(shí)表明，大部分上市公司依舊沿用歷史成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)計(jì)專業(yè)人員所預(yù)料的資本市場(chǎng)中的巨大波瀾更是無(wú)從談起。甚至可以說(shuō)，投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)中的企業(yè)對(duì)新會(huì)計(jì)計(jì)量模式的反映是冷淡的。是什么原因?qū)е吕碚擃A(yù)期和實(shí)際情況的巨大分歧？

三、上市公司放棄對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量的原因分析

（一）企業(yè)外部環(huán)境影響

1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量的條件要求。根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，應(yīng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)、合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，缺一不可。

從表面上來(lái)看，企業(yè)若想轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量并不困難。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，可以按照市場(chǎng)上目前的公開(kāi)報(bào)價(jià)來(lái)取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值；無(wú)法取得的，可以參照市場(chǎng)上最近交易情況，如日期、所在區(qū)域等因素來(lái)獲取。可在實(shí)際操作上，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出的條件要求對(duì)我國(guó)目前的企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常嚴(yán)格的。

一方面，我國(guó)的資本市場(chǎng)目前還很不完善，如果市場(chǎng)中沒(méi)有可靠的公允價(jià)值，企業(yè)就需要對(duì)相關(guān)交易的房地產(chǎn)的具體信息做出詳細(xì)的解釋，比如相似環(huán)境、用途、新舊程度等。企業(yè)自身需要承擔(dān)一個(gè)完善的市場(chǎng)應(yīng)有的整合并提供交易信息的職能，這顯然是不可能完成的任務(wù)。與傳統(tǒng)的成本模式相比較，公允價(jià)值計(jì)量模式獲取信息的渠道就不再那么直接、方便、成本低廉。這也就限制了其在我國(guó)的推廣應(yīng)用。

此外，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量后，將不再能夠轉(zhuǎn)換為歷史成本計(jì)量。在這一規(guī)定面前，企業(yè)不得不對(duì)會(huì)計(jì)政策的轉(zhuǎn)換與否進(jìn)行審慎周詳?shù)目紤]，分析結(jié)果或預(yù)期的失當(dāng)，都將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的負(fù)面影響。

2.我國(guó)新興的資本市場(chǎng)還很不完善。發(fā)達(dá)國(guó)家的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)中的制度和準(zhǔn)則十分健全完善，所有生產(chǎn)要素的交易來(lái)往十分活躍，所以每一種要素的公允價(jià)值自然非常利于取得。在我國(guó)，投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展的初級(jí)階段，市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制還有很大的局限性。甚至市場(chǎng)中會(huì)存在著許多不成熟的表現(xiàn)，如產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場(chǎng)不很活躍、相關(guān)中介機(jī)構(gòu)公信度低、制度準(zhǔn)則缺失或不合理、從業(yè)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)普遍較低等。市場(chǎng)的流動(dòng)性、市場(chǎng)化的定價(jià)機(jī)制以及信息的披露方面都還達(dá)不到成熟資本市場(chǎng)的要求。此時(shí)市場(chǎng)的定價(jià)職能也得不到充分的顯現(xiàn)，致使我國(guó)資本市場(chǎng)某些生產(chǎn)要素的公允價(jià)值均難以取得，于是這些生產(chǎn)要素最具公允性的市場(chǎng)報(bào)價(jià)就成為了空白，實(shí)務(wù)中運(yùn)用的難度也就顯而易見(jiàn)。

（二）企業(yè)內(nèi)部成本收益影響

1.對(duì)成本方面的影響。

（1）信息取得成本。公允價(jià)值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的關(guān)鍵。CAS 3規(guī)定了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足的兩個(gè)條件。但由于我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然不夠完善，還不能準(zhǔn)確、可靠地衡量房地產(chǎn)的公允價(jià)值；此外，我國(guó)資本市場(chǎng)規(guī)模及容量比較小，新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是如此，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格等信息交易系統(tǒng)的不活躍，從而影響公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量領(lǐng)域的運(yùn)用。這時(shí)企業(yè)就需要采用其他方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估來(lái)取得公允價(jià)值。

根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于我國(guó)上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告》提供的數(shù)據(jù)， 上市公司對(duì)其持有的投資性房地產(chǎn)主要采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告、與擬購(gòu)買方初步商定的談判價(jià)下限、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格等方法來(lái)確定其公允價(jià)值。2010年我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的取得方法詳見(jiàn)表2。

為保證公允價(jià)值的公允性，企業(yè)需要聘請(qǐng)外部獨(dú)立的專業(yè)評(píng)估人員對(duì)所持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行重新評(píng)估。國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部關(guān)于《資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)管理辦法》的通知要求各地要根據(jù)《辦法》對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)進(jìn)行清理規(guī)范，對(duì)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等有形資產(chǎn)價(jià)值量的評(píng)估，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，不管房屋性質(zhì)如何，上下家收費(fèi)統(tǒng)一，采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)辦法，即按資產(chǎn)評(píng)估金額的大小劃分收費(fèi)檔次，按檔累進(jìn)計(jì)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)評(píng)估工作的難易程度、工作量的大小或者對(duì)評(píng)估人員的技能水平、評(píng)估質(zhì)量和時(shí)間等要求按上浮20%進(jìn)行評(píng)估收費(fèi)。以山東省為例，其具體評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如表3所示。

從表3中不難看出，采取公允價(jià)值計(jì)量模式，每年投資性房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)將會(huì)成為企業(yè)額外的一筆不可忽視的數(shù)目，企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策轉(zhuǎn)換的積極性將會(huì)受到很大的影響。所以，信息成本取得的增加使得上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的運(yùn)用會(huì)有所顧忌。

（2）稅收成本。如果采用成本法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法上的處理是一致的。即便有所差異，在之后的調(diào)整中只要對(duì)折舊額進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，就能達(dá)到稅法和會(huì)計(jì)的一致口徑。一旦采用公允價(jià)值計(jì)量后，那么稅務(wù)和會(huì)計(jì)的處理之間存在差異就不是那么明確了，需要對(duì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)整。

目前稅法規(guī)定，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值所產(chǎn)生的利得，仍然要對(duì)其進(jìn)行折舊和攤銷處理。而公允價(jià)值和賬面價(jià)值之間的差額要計(jì)入當(dāng)期損益，并且不計(jì)提折舊或攤銷。

例如，某上市公司2009年，用2 000萬(wàn)元購(gòu)買一處樓房作為投資性房地產(chǎn)，2009年12月31日，該樓的公允價(jià)值為2 100萬(wàn)元，除去投資性房地產(chǎn)相關(guān)計(jì)算的利潤(rùn)總額為 2 400萬(wàn)元，如果投資性房地產(chǎn)采用計(jì)提折舊的方法，在會(huì)計(jì)和稅務(wù)的處理上是一致的，每年計(jì)提60萬(wàn)元。

采用成本法計(jì)算可以得到：

2009年應(yīng)納稅所得額=利潤(rùn)總額=2 400-60=2 340（萬(wàn)元）

應(yīng)交稅所得額=2 340×25%=585（萬(wàn)元）

此時(shí)財(cái)務(wù)處理如下：

借：所得稅費(fèi)用 5 850 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅 5 850 000

若采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)算，則有：

2009年企業(yè)利潤(rùn)總額=2 400+100=2 500（萬(wàn)元）

2009年企業(yè)應(yīng)納稅所得額=2 500-100-60=2 340（萬(wàn)元）

應(yīng)交所得稅=2 340×25%=585（萬(wàn)元）

遞延所得稅：該企業(yè)的大樓賬面價(jià)值為2 000萬(wàn)元。而稅法的計(jì)稅基礎(chǔ)是1 840萬(wàn)元。產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，所以遞延所得稅負(fù)債=（2 000-1 840）×25%=40（萬(wàn)元）。所以此時(shí)所得稅費(fèi)用=當(dāng)期所得稅+遞延所得稅=585+40=625（萬(wàn)元）。

賬務(wù)處理如下：

借：所得稅費(fèi)用 5 250 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅 4 875 000

遞延所得稅負(fù)債 375 000

從上面的例子可以看出，雖然該上市公司在2009年上交所得稅的金額在兩種計(jì)量方法上是一致的，但是在采用公允價(jià)值計(jì)量模式的情況下，2009年該企業(yè)的所得稅費(fèi)用和遞延所得稅負(fù)債增加，同時(shí)也需要對(duì)企業(yè)所得稅額進(jìn)行相應(yīng)的增加或減少的調(diào)整，這就增加了納稅調(diào)整的工作量和復(fù)雜性，增加了企業(yè)會(huì)計(jì)人員的工作量。

另外，采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量后，雖然不計(jì)提折舊或攤銷可以減少企業(yè)的當(dāng)期費(fèi)用，起到期間提高賬面會(huì)計(jì)利潤(rùn)的作用。但在成本計(jì)量時(shí)可以通過(guò)計(jì)提折舊或攤銷來(lái)達(dá)到抵稅效果的優(yōu)點(diǎn)也就消失了，從這個(gè)角度看仍然也會(huì)得到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)加重的結(jié)論。由上述分析看來(lái)，企業(yè)對(duì)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換的積極性也不會(huì)很強(qiáng)烈。

2.對(duì)收益方面的影響。

（1）對(duì)利潤(rùn)波動(dòng)的影響。采用公允價(jià)值計(jì)量核算，企業(yè)不再對(duì)該投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額可以直接計(jì)入當(dāng)期公允價(jià)值變動(dòng)損益。公允價(jià)值變動(dòng)損益其實(shí)是企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)的損益，但直接計(jì)入當(dāng)期損益，必將會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，企業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)幅度會(huì)更大。一方面，頻繁劇烈的波動(dòng)會(huì)增大企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，充滿了不穩(wěn)定性；另一方面，巨幅波動(dòng)所引起的異常、非常規(guī)的變化將會(huì)使相關(guān)信息使用者產(chǎn)生疑惑，尤其是企業(yè)的利益相關(guān)者，如投資者、債權(quán)人等，從而間接影響到企業(yè)的市場(chǎng)形象。歐洲的研究機(jī)構(gòu)曾對(duì)有關(guān)后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策選擇行為進(jìn)行實(shí)證研究，其中一個(gè)結(jié)論表明，如果企業(yè)想要通過(guò)內(nèi)部政策來(lái)降低報(bào)告期利潤(rùn)總額的不穩(wěn)定波動(dòng)性，就會(huì)傾向于選擇成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。因?yàn)槌杀灸Ｊ娇梢杂糜谄交找婧蜏p少價(jià)格波動(dòng)。顯而易見(jiàn)，在我國(guó)的市場(chǎng)中，企業(yè)同樣希望內(nèi)部利潤(rùn)能夠平滑地、可預(yù)期地變動(dòng)。對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，公允價(jià)值變動(dòng)形成的利得或損失會(huì)更直接地反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上，不可預(yù)期的波動(dòng)將可能打亂企業(yè)近期的銷售能力，進(jìn)而影響到企業(yè)的當(dāng)期或進(jìn)一步的發(fā)展規(guī)劃。很多企業(yè)是不愿意承擔(dān)這些由利潤(rùn)波動(dòng)所帶來(lái)的額外的風(fēng)險(xiǎn)的，尤其是對(duì)近幾年來(lái)業(yè)績(jī)良好且發(fā)展穩(wěn)定的上市公司來(lái)說(shuō)，更是如此。

（2）對(duì)主要財(cái)務(wù)比率的影響。每股收益、每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)比率，是外界用來(lái)判斷上市公司企業(yè)價(jià)值高低的主要依據(jù)之一。而它們的波動(dòng)又往往是與公允價(jià)值的使用緊密相關(guān)的。其中，凈資產(chǎn)收益率更是其中的重要指標(biāo)，經(jīng)常用于企業(yè)實(shí)施再融資和股權(quán)政策考量的計(jì)算中。上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后，將會(huì)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤(rùn)總額等方面均產(chǎn)生巨大影響。我國(guó)的資本市場(chǎng)正在逐步發(fā)展至成熟的過(guò)程中，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析的理念也正在從“利潤(rùn)表觀”向“資產(chǎn)負(fù)債表觀”轉(zhuǎn)變。“資產(chǎn)負(fù)債表觀”理念的實(shí)質(zhì)是，相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)使用者在通過(guò)分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況考核業(yè)績(jī)時(shí)，其著重點(diǎn)放在看凈資產(chǎn)是否增加上，即企業(yè)凈財(cái)富的增減變動(dòng)情況。凈資產(chǎn)的增加才意味著盈利，而凈資產(chǎn)的減少就會(huì)意味著企業(yè)可能已經(jīng)發(fā)生虧損。所以企業(yè)若對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，雖然在一方面能夠享受房地產(chǎn)升值帶來(lái)的凈資產(chǎn)的大幅度增長(zhǎng)，然而在另一方面這也將會(huì)影響到企業(yè)其他的財(cái)務(wù)比率數(shù)據(jù)。 分析不難得出，采用公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)政策的轉(zhuǎn)換對(duì)于轉(zhuǎn)換后的每股收益和每股凈資產(chǎn)都有所影響，對(duì)企業(yè)的影響也是正反兩方面的。如果該公司凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)不能達(dá)到凈資產(chǎn)的增長(zhǎng)幅度，凈資產(chǎn)收益率就會(huì)下降，這就對(duì)公司的真實(shí)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提出了很高的要求。由此可見(jiàn)，公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)企業(yè)的許多財(cái)務(wù)指標(biāo)所引起的變化也是難以預(yù)計(jì)的，這把“雙刃劍”也將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)新的壓力。所以，企業(yè)在考慮是否引入公允價(jià)值模式時(shí)，這方面的因素也是必須要進(jìn)行斟酌的。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)正處于剛剛起步狀態(tài)，市場(chǎng)準(zhǔn)則制度的建設(shè)還相對(duì)落后，尤其是對(duì)公允價(jià)值信息起監(jiān)控作用的規(guī)范準(zhǔn)則尚不完善，給企業(yè)留下了許多違規(guī)操作的真空地帶。若放寬限制，將可能會(huì)滋生大批企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的惡劣結(jié)果。事實(shí)上市場(chǎng)中就已經(jīng)發(fā)生過(guò)類似的事件，一些上市公司為完成在二級(jí)市場(chǎng)的增發(fā)股、配股等類似計(jì)劃，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行惡意的操控。

對(duì)投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值嚴(yán)格的限制條件是必不可缺的。不可否認(rèn)，在新興的市場(chǎng)搭配新興的準(zhǔn)則面前，公允價(jià)值的運(yùn)用應(yīng)該得到鼓勵(lì)，但是更應(yīng)該注意正確的引導(dǎo)，否則將與市場(chǎng)改革初衷背離。J

參考文獻(xiàn)：

1.謝詩(shī)芬，戴子禮，廖雅琴.FASB 和IASB 有關(guān)《公允價(jià)值計(jì)量》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則研究的最新動(dòng)態(tài)述評(píng)[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2010，（5）.

2.劉永澤，馬妍.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境與對(duì)策[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)內(nèi)部控制研究中心，2011.

3.談江輝.上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的動(dòng)因分析[J].三峽大學(xué)科技學(xué)院，2009.

篇5

【摘要】隨著資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的高速發(fā)展，評(píng)估師的需求量大增。本文分析資產(chǎn)評(píng)估的成長(zhǎng)空間及其趨勢(shì)，探討資產(chǎn)評(píng)估本科人才的培養(yǎng)目標(biāo)及規(guī)格，設(shè)計(jì)了對(duì)其進(jìn)行學(xué)歷教育的課程體系。

20世紀(jì)80年代以來(lái)，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)在世界范圍內(nèi)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的高速發(fā)展時(shí)期。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)發(fā)展迅猛，評(píng)估業(yè)務(wù)不斷拓寬，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估人才的需求也大量增長(zhǎng)。資產(chǎn)評(píng)估人才具有明顯的專業(yè)技術(shù)特性和獨(dú)立的職業(yè)背景，如何培養(yǎng)高素質(zhì)的評(píng)估人才是評(píng)估行業(yè)和教育界所面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，也是難得的發(fā)展機(jī)遇。

一、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的成長(zhǎng)空間及趨勢(shì)

我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與客觀、公正的資產(chǎn)評(píng)估分不開(kāi)。目前，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)范圍主要是整體資產(chǎn)評(píng)估、單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估等三大方面，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展依賴于資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)范圍的拓展。隨著我國(guó)新一輪各項(xiàng)改革全面展開(kāi)，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估提出了更高的要求，評(píng)估行業(yè)對(duì)產(chǎn)權(quán)的定位、交易和資本的流通起著不可低估的作用，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革中不可或缺的平臺(tái)。國(guó)際上通常把評(píng)估行業(yè)按技術(shù)門(mén)類劃分成企業(yè)估值評(píng)估、機(jī)器設(shè)備評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、珠寶收藏品評(píng)估等專門(mén)領(lǐng)域。這些專門(mén)領(lǐng)域的區(qū)別是顯而易見(jiàn)的，任何一個(gè)評(píng)估師都必須至少是某一個(gè)專門(mén)領(lǐng)域合格的專業(yè)人才，不可能是包羅萬(wàn)象的通才。因此，從評(píng)估行業(yè)的技術(shù)規(guī)律來(lái)看，應(yīng)按照企業(yè)估值評(píng)估、機(jī)器設(shè)備評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、珠寶收藏品評(píng)估等專業(yè)門(mén)類來(lái)細(xì)化注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格的專業(yè)門(mén)類。同時(shí)必須引入國(guó)際化的行業(yè)規(guī)則，形成統(tǒng)一的評(píng)估市場(chǎng)。所有這些，為資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展提供了更廣闊的市場(chǎng)空間。

（一）社會(huì)的資產(chǎn)評(píng)估意識(shí)增強(qiáng)

目前，我國(guó)發(fā)生資產(chǎn)評(píng)估的情況是由法律法規(guī)規(guī)定的，如企業(yè)股份制改制、公司上市、兼并、重組等情況，依照法律企業(yè)必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。其實(shí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的遠(yuǎn)不止于法律規(guī)定的這幾種情況，只要有產(chǎn)權(quán)變動(dòng)而雙方存在信息流動(dòng)障礙，就應(yīng)該通過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)尋求一個(gè)客觀的參考價(jià)值。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的建立，社會(huì)逐步認(rèn)識(shí)到評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的客觀評(píng)價(jià)可以節(jié)約大量的談判成本和交易成本，企業(yè)將確立起評(píng)估意識(shí)，主動(dòng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的企業(yè)將越來(lái)越多，進(jìn)而推動(dòng)評(píng)估市場(chǎng)的發(fā)展。資產(chǎn)評(píng)估向市場(chǎng)各個(gè)領(lǐng)域的滲透將不斷地穩(wěn)固資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的根基。

（二）個(gè)人動(dòng)產(chǎn)評(píng)估將快速興起

目前，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)主要還是企事業(yè)單位等，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步深入和多種經(jīng)濟(jì)成份的共同發(fā)展，個(gè)人動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)將興起。個(gè)人動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估中不可缺少的一部分，雖然目前在我國(guó)個(gè)人動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估還幾乎是一片空白，估計(jì)今后幾年將有快速發(fā)展。個(gè)人動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是針對(duì)個(gè)人的房產(chǎn)、設(shè)備、車輛、銀行存款、股權(quán)、有價(jià)證券、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等的取證調(diào)查以及對(duì)其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)的資信程度、履約能力、財(cái)政狀況、人力資源等信息進(jìn)行評(píng)估。

（三）典當(dāng)與珠寶評(píng)估業(yè)將蓬勃發(fā)展

我國(guó)的典當(dāng)業(yè)從1987年12月開(kāi)始復(fù)蘇至今，已經(jīng)成為中小企業(yè)及個(gè)人融資理財(cái)?shù)闹匾问健?005年4月1日開(kāi)始實(shí)行的《典當(dāng)管理辦法》，更是為典當(dāng)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展提供了良好的政策、法規(guī)環(huán)境，使典當(dāng)行業(yè)以前所未有的速度蓬勃發(fā)展著。隨著世界珠寶市場(chǎng)的重心逐步向中國(guó)轉(zhuǎn)移，對(duì)珠寶進(jìn)行鑒定評(píng)估的業(yè)務(wù)將不斷增加。珠寶評(píng)估專業(yè)性強(qiáng)、服務(wù)對(duì)象眾多，小到家庭財(cái)產(chǎn)分配、珠寶產(chǎn)品定價(jià)，大到司法機(jī)構(gòu)量刑定罪以及企業(yè)融資、銀行抵押貸款、資產(chǎn)清算、保險(xiǎn)、稅收、拍賣、典當(dāng)、收藏、捐贈(zèng)等等。一個(gè)生機(jī)勃勃、潛力巨大的新興產(chǎn)業(yè)正在悄然形成。近年來(lái)，隨著珠寶日益走進(jìn)人民生活，珠寶經(jīng)營(yíng)企業(yè)越來(lái)越多，評(píng)估師的缺口也越來(lái)越大。

（四）房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)方興未艾

我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估從無(wú)到有，已發(fā)展為一個(gè)富有生命力的朝陽(yáng)行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，交易形式日趨多樣化，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)面臨著新的機(jī)遇。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)將從現(xiàn)在的主要為房地產(chǎn)交易提供價(jià)格參考依據(jù)，發(fā)展到為房地產(chǎn)抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償、投資顧問(wèn)、項(xiàng)目可行性研究、司法鑒定、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等諸多領(lǐng)域提供服務(wù)。目前，房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)資格制度在我國(guó)已經(jīng)基本建立。從1993年建設(shè)部、人事部共同認(rèn)定了首批共140名房地產(chǎn)估價(jià)師起，共組織了7批全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試。全國(guó)共有2.1萬(wàn)人取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，其中注冊(cè)執(zhí)業(yè)人員1.8萬(wàn)多人。可見(jiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估很有發(fā)展前景。

（五）風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估面臨新的機(jī)遇

一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的完成，要經(jīng)歷選項(xiàng)、培植管理、風(fēng)險(xiǎn)資本退出等環(huán)節(jié)，在各環(huán)節(jié)中都需要注冊(cè)評(píng)估師為之提供服務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)投資為資產(chǎn)評(píng)估帶來(lái)了機(jī)遇。如：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可利用自身業(yè)務(wù)聯(lián)系廣泛、掌握國(guó)家政策及時(shí)，信息面寬的優(yōu)勢(shì)，參與風(fēng)險(xiǎn)資本對(duì)項(xiàng)目的擇優(yōu)篩選，參與風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的創(chuàng)立，為風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)開(kāi)展多階段、錯(cuò)綜復(fù)雜的評(píng)估業(yè)務(wù)。注冊(cè)評(píng)估師不僅參與風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的設(shè)立、成長(zhǎng)等過(guò)程，而且提供參與風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的市場(chǎng)前景規(guī)劃等服務(wù)。

（六）內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)運(yùn)而生

在一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估意識(shí)不斷增強(qiáng)的社會(huì)里，企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估師正應(yīng)運(yùn)而生。在企業(yè)中設(shè)立內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估崗位，內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估師除了開(kāi)展一般意義上的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)以外，還開(kāi)展公司崗位價(jià)值評(píng)估、企業(yè)客戶信用評(píng)估、個(gè)人信用評(píng)估、抵押物價(jià)值評(píng)估和抵押率確認(rèn)等業(yè)務(wù)。如：公司崗位價(jià)值評(píng)估的基本目標(biāo)是確定在一個(gè)公司的組織體系中各崗位的相對(duì)價(jià)值，它將為建立職務(wù)薪酬體系提供一個(gè)基本的依據(jù)；個(gè)人信用評(píng)估實(shí)際是對(duì)城鄉(xiāng)居民個(gè)人信用的綜合考核與評(píng)價(jià)，是對(duì)個(gè)人資信程度的內(nèi)部信息披露，也是確定金融機(jī)構(gòu)能否與其發(fā)生借貸關(guān)系的重要依據(jù)；銀行為了提高自主審貸能力、合理確定抵押物的價(jià)值和抵押率、增強(qiáng)還貸保障，開(kāi)始實(shí)行《內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估師制度》，規(guī)定凡是轄內(nèi)機(jī)構(gòu)擬提供的貸款抵押物，在經(jīng)社會(huì)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)評(píng)估后，正式簽訂抵押合同、辦理他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)前，必須經(jīng)過(guò)內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行價(jià)值和抵押率確認(rèn)，方可按照確認(rèn)書(shū)確認(rèn)的價(jià)值和抵押率辦理相關(guān)手續(xù)。

二、資產(chǎn)評(píng)估人才的培養(yǎng)目標(biāo)及規(guī)格

（一）市場(chǎng)需要什么樣的資產(chǎn)評(píng)估人才

資產(chǎn)評(píng)估人才的培養(yǎng)，必須遵循教育教學(xué)的基本規(guī)律，堅(jiān)持知識(shí)、能力、素質(zhì)協(xié)調(diào)發(fā)展和綜合提高的原則，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，全力培養(yǎng)具有社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)能力和競(jìng)爭(zhēng)能力，具有創(chuàng)新精神和實(shí)踐能力的高素質(zhì)、復(fù)合型、應(yīng)用型的專業(yè)人才。那么，市場(chǎng)需要什么樣的資產(chǎn)評(píng)估人才？筆者認(rèn)為要考慮兩個(gè)方面：其一，目前資產(chǎn)評(píng)估業(yè)需要什么樣的評(píng)估人才；其二，要兼顧今后我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。目前，人才市場(chǎng)上不少單位對(duì)資產(chǎn)評(píng)估人才的招聘要求為：

1.具有注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)資格。

2.具有團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)和敬業(yè)精神。

3.具有較強(qiáng)的溝通、協(xié)調(diào)、分析判斷能力。

4.能運(yùn)用計(jì)算機(jī)及辦公軟件。

（二）資產(chǎn)評(píng)估人才培養(yǎng)的目標(biāo)定位

學(xué)歷教育的目標(biāo)是教會(huì)評(píng)估人員為什么這樣做，在掌握基本原理和復(fù)雜技術(shù)的基礎(chǔ)上，能夠運(yùn)用相關(guān)的技能和知識(shí)，并通過(guò)學(xué)習(xí)范圍較廣的專業(yè)知識(shí)，具備創(chuàng)造和判斷能力。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)是應(yīng)用型的技能性職業(yè)，應(yīng)定位在培養(yǎng)技能型、應(yīng)用型的專門(mén)人才上，充分體現(xiàn)“寬口徑、厚基礎(chǔ)、強(qiáng)素質(zhì)、重應(yīng)用”的要求。關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估本科人才培養(yǎng)目標(biāo)定位為：全面培養(yǎng)和造就基礎(chǔ)扎實(shí)、有良好的業(yè)務(wù)素養(yǎng)、實(shí)踐能力和職業(yè)道德水準(zhǔn)的高素質(zhì)、復(fù)合型、應(yīng)用型的專業(yè)人才。

1.基礎(chǔ)扎實(shí)：學(xué)生具有合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)和較高的專業(yè)學(xué)識(shí)水平。

2.良好的業(yè)務(wù)素養(yǎng)：學(xué)生具有較強(qiáng)的溝通、組織協(xié)調(diào)、分析和解決問(wèn)題能力。

3.實(shí)踐能力：學(xué)生有較強(qiáng)的市場(chǎng)適應(yīng)能力、競(jìng)爭(zhēng)能力和執(zhí)業(yè)技能，如基本的計(jì)算機(jī)操作技能。

4.職業(yè)道德水準(zhǔn)：學(xué)生有敬業(yè)精神和團(tuán)隊(duì)意識(shí)，養(yǎng)成“誠(chéng)信為本，操守為重”的職業(yè)素質(zhì)。

（三）資產(chǎn)評(píng)估人才的培養(yǎng)規(guī)格定位

基于上述考慮，資產(chǎn)評(píng)估本科人才培養(yǎng)的規(guī)格大致在注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的水平。目前，我國(guó)開(kāi)設(shè)資產(chǎn)評(píng)估本科專業(yè)的學(xué)校對(duì)資產(chǎn)評(píng)估人才的培養(yǎng)規(guī)格基本上都反映在注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)其職業(yè)道德要求、知識(shí)能力要求和專業(yè)技能要求

三個(gè)方面：

1.職業(yè)道德要求：有為國(guó)家富強(qiáng)、民族昌盛而奮斗的志向和責(zé)任感；具有厚德載物、誠(chéng)信篤行、敬業(yè)愛(ài)崗、艱苦奮斗、熱愛(ài)勞動(dòng)、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)合作的品質(zhì)；具有公正、廉潔、嚴(yán)格、奉獻(xiàn)的職業(yè)道德和敬業(yè)精神。

2.知識(shí)能力要求：有扎實(shí)的文化基礎(chǔ)知識(shí)和專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，有較強(qiáng)的文字表達(dá)能力和適應(yīng)現(xiàn)代化管理的知識(shí)，能熟練掌握一門(mén)外語(yǔ)和熟練運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)；有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。

3.專業(yè)技能要求：能熟練運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識(shí)，解決資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)重要和關(guān)鍵的疑難問(wèn)題，保證實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)；能針對(duì)資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的新形勢(shì)提出與之相適應(yīng)的工作重點(diǎn)、方式與方法；能解決其工作與其它工作配合、協(xié)調(diào)中的重大問(wèn)題。

三、實(shí)現(xiàn)人才培養(yǎng)目標(biāo)的課程設(shè)置

課程體系是資產(chǎn)評(píng)估學(xué)歷教育的載體，是從知識(shí)結(jié)構(gòu)安排上來(lái)保證培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在資產(chǎn)評(píng)估人才知識(shí)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)方面，必須在借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估學(xué)歷教育課程體系成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)能力框架的內(nèi)容，設(shè)計(jì)出我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估本科學(xué)歷教育的課程體系。

（一）資產(chǎn)評(píng)估教育課程設(shè)置的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

在國(guó)際上，開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估學(xué)歷教育方面比較成功的國(guó)家是澳大利亞，澳大利亞通常把課程體系按類別分為資產(chǎn)類必修課、選修課和商業(yè)類必修課、選修課，而各課程又多以專題方式開(kāi)設(shè)。澳大利亞資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)課程體系如表1所示。

澳大利亞的院校在開(kāi)設(shè)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)課程方面是較為廣泛的，反映出其扎實(shí)的基礎(chǔ)知識(shí)、全面的專業(yè)知識(shí)、有一定的實(shí)踐課程的特點(diǎn)。

（二）我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估教育的課程設(shè)置見(jiàn)解

從相關(guān)的知識(shí)領(lǐng)域來(lái)看，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)涉及通識(shí)類知識(shí)、觀念類知識(shí)、方法類知識(shí)、規(guī)則類知識(shí)、技能類知識(shí)等。在具體課程體系的設(shè)置上，緊緊圍繞通用型通才和復(fù)合型專才的素質(zhì)要求，從知識(shí)領(lǐng)域和組織形式兩個(gè)維度上，構(gòu)建資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的課程體系。從課程類型來(lái)看，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的課程體系多數(shù)是采用課程模塊形式，形成下列六大課程板塊：一是政治理論課程；二是公共基礎(chǔ)課程；三是專業(yè)基礎(chǔ)課程；四是專業(yè)主干課程；五是專業(yè)選修課程；六是實(shí)踐性課程。各課程模塊又包括了若干門(mén)課程，但核心專業(yè)課程還是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格考試的這幾門(mén)課程，包括資產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)濟(jì)法、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)、建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)等課程，從而形成資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的課程體系。結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的教育體制和我國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)能力框架的內(nèi)容，筆者提出以下建議：

1.公共基礎(chǔ)課程應(yīng)該有所選擇，開(kāi)設(shè)課程的目的在于培養(yǎng)學(xué)生的智力能力、學(xué)習(xí)能力、信息收集和處理能力等方面的一般知識(shí)和工具性知識(shí)。

2.專業(yè)基礎(chǔ)課程的開(kāi)設(shè)目的在于使學(xué)生掌握與學(xué)科相關(guān)的知識(shí)和技能，使之對(duì)本學(xué)科的基本原理、概念能夠融會(huì)貫通，掌握支撐本專業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)。

3.專業(yè)主干課程是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的核心課程，開(kāi)設(shè)目的在于豐富學(xué)生的專業(yè)知識(shí)，培養(yǎng)其專業(yè)判斷能力、執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)技能。

4.專業(yè)選修課程是考慮到學(xué)生的職業(yè)生涯設(shè)計(jì)、適合今后執(zhí)業(yè)的個(gè)性化課程，帶有一定的導(dǎo)向性。如，以珠寶藝術(shù)品評(píng)估為例，其配套系列課程主要有：珠寶首飾評(píng)估概論、珠寶評(píng)估理論與方法、珠寶鑒定與分級(jí)、珠寶評(píng)估案例分析等，通過(guò)對(duì)該專業(yè)領(lǐng)域課程的學(xué)習(xí)，可以豐富專業(yè)側(cè)重知識(shí)，進(jìn)而培養(yǎng)特定的專業(yè)判斷能力及職業(yè)技能。

基于上述考慮，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的課程模塊體系如表2所示。

四、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)教育的特點(diǎn)

我國(guó)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人才的培養(yǎng)走過(guò)了從在職培訓(xùn)到學(xué)歷教育的發(fā)展道路。學(xué)歷教育是培養(yǎng)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人才的基礎(chǔ)，是資產(chǎn)評(píng)估人才素質(zhì)形成的主要環(huán)節(jié)。事實(shí)上，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)歷教育雖然起步不久，但逐漸形成了自己的特色。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估本科專業(yè)教育的特點(diǎn)體現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

（一）教育的定制培養(yǎng)與拓寬就業(yè)渠道的統(tǒng)一

我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估本科學(xué)歷教育的定位是：培養(yǎng)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人才，使其能在評(píng)估咨詢公司（資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所）、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)、投資銀行、海關(guān)、房地產(chǎn)交易部門(mén)、珠寶與文物鑒定部門(mén)、大型公司內(nèi)部評(píng)估機(jī)構(gòu)等從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)和相關(guān)工作。但在培養(yǎng)模式方面，筆者主張依托會(huì)計(jì)、審計(jì)、財(cái)務(wù)管理等的發(fā)展，開(kāi)設(shè)會(huì)計(jì)、審計(jì)、財(cái)務(wù)管理、財(cái)政等專業(yè)的核心課程，使學(xué)生具備多種競(jìng)爭(zhēng)能力，同樣能從事會(huì)計(jì)、審計(jì)、財(cái)務(wù)管理、財(cái)政等工作。

（二）教育內(nèi)容趨向于學(xué)歷教育與職業(yè)教育相結(jié)合

雖然資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)在高等院校里是學(xué)歷教育，但是資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)非常具有專業(yè)性的行業(yè)，社會(huì)上對(duì)資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)資格有嚴(yán)格的認(rèn)定制度，通常需通過(guò)相應(yīng)的資格考試。因此，各高校在資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)教學(xué)內(nèi)容安排方面，考慮到了學(xué)生考注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師等考試課程的需要，實(shí)際上是把資產(chǎn)評(píng)估的學(xué)歷教育與職業(yè)教育結(jié)合起來(lái)了。同時(shí)，高校還要培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)業(yè)意識(shí)和創(chuàng)業(yè)能力，以利于畢業(yè)生走上自主創(chuàng)業(yè)的發(fā)展之路。

（三）教育目標(biāo)由注重業(yè)務(wù)操作向培養(yǎng)綜合素質(zhì)轉(zhuǎn)變

資產(chǎn)評(píng)估教育不僅要教會(huì)學(xué)生如何去做，掌握解決現(xiàn)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的能力，而且要教會(huì)他們?yōu)槭裁催@樣做。因此，要培養(yǎng)學(xué)生在掌握基本原理和復(fù)雜技術(shù)的基礎(chǔ)上，能夠運(yùn)用相關(guān)的技能和知識(shí)，通過(guò)學(xué)習(xí)范圍較廣的專業(yè)知識(shí)而具備資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)所應(yīng)具備的復(fù)雜的專業(yè)能力。

（四）教育模式體現(xiàn)出理論與實(shí)踐、能動(dòng)與受動(dòng)相結(jié)合

資產(chǎn)評(píng)估是一門(mén)在高度分化基礎(chǔ)上出現(xiàn)的高度綜合的學(xué)科，涉及的知識(shí)面寬。因此，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)課程設(shè)置較為廣泛，并且實(shí)踐環(huán)節(jié)占有重要地位。高校在傳授理論知識(shí)的同時(shí)，要建立相應(yīng)的實(shí)踐課程，加強(qiáng)實(shí)踐環(huán)節(jié)，發(fā)揮學(xué)生的主觀能動(dòng)性，使學(xué)生將所學(xué)理論知識(shí)運(yùn)用于實(shí)踐，注重其學(xué)習(xí)能力的培養(yǎng)。

（五）人才培養(yǎng)向復(fù)合型、國(guó)際化方向發(fā)展

篇6

[關(guān)鍵詞]征地拆遷；市場(chǎng)管理；深圳市；主要問(wèn)題

[中圖分類號(hào)]F274 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2013）44-0070-02

在征地拆遷過(guò)程中，房地產(chǎn)評(píng)估、測(cè)繪以及房屋拆除等中介服務(wù)不僅是房屋拆遷的重要環(huán)節(jié)，還是維護(hù)拆遷當(dāng)事人和公共利益的重要制度。據(jù)此，加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷中介服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)督管理極為重要。從現(xiàn)實(shí)中來(lái)看，深圳市在征地拆遷工作方面著重保護(hù)被拆遷人的權(quán)益，努力平衡拆遷過(guò)程中的各方利益，征地拆遷糾紛相比其他城市大大減少。但隨著深圳作為全國(guó)窗口城市快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，在征地拆遷過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題使其征地拆遷工作的推進(jìn)亦趨困難，尤其體現(xiàn)在拆遷服務(wù)市場(chǎng)在管理上混亂和無(wú)序，致使各類拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)在拆遷服務(wù)過(guò)程中均對(duì)拆遷當(dāng)事人的利益構(gòu)成不同程度的損害，引發(fā)拆遷矛盾。

1缺乏統(tǒng)一的法律管理規(guī)范

統(tǒng)一的法律管理規(guī)范是形成和完善征地拆遷服務(wù)體系的首要前提，但深圳的現(xiàn)狀是關(guān)于規(guī)范拆遷服務(wù)市場(chǎng)方面的立法幾乎空白，這直接導(dǎo)致成熟的征地拆遷服務(wù)市場(chǎng)尚未形成。深圳市從事房屋拆遷的測(cè)繪、評(píng)估服務(wù)的機(jī)構(gòu)以及房屋拆遷公司等房屋拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員缺乏有效的行業(yè)管理規(guī)定。依據(jù)國(guó)家及深圳市現(xiàn)行有效的法律法規(guī)，也只明確規(guī)定由房屋拆遷主管部門(mén)對(duì)拆遷單位的設(shè)立資格、資質(zhì)等情況進(jìn)行規(guī)范和管理，而對(duì)于拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)和拆遷測(cè)繪機(jī)構(gòu)而言，房屋拆遷主管部門(mén)對(duì)其資質(zhì)、資格進(jìn)行管理并沒(méi)有相應(yīng)的法律依據(jù)或授權(quán)依據(jù)，如此便導(dǎo)致了拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)隨意進(jìn)入拆遷服務(wù)市場(chǎng)，造成市場(chǎng)運(yùn)作的無(wú)序化，從而影響整個(gè)拆遷工作的進(jìn)程。

與此同時(shí)，拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏充分的行業(yè)規(guī)范，其所從事的拆遷服務(wù)具有較強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性，行業(yè)組織應(yīng)對(duì)其提供專業(yè)上的指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)揮行業(yè)組織對(duì)該行業(yè)管理和規(guī)范的職責(zé)。目前深圳關(guān)于拆遷服務(wù)的行業(yè)組織有深圳市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)及深圳市測(cè)繪學(xué)會(huì)，但它們僅對(duì)拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)督，現(xiàn)行法律法規(guī)及行業(yè)組織章程都沒(méi)有賦予行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、資格乃至準(zhǔn)入拆遷服務(wù)市場(chǎng)的行為等方面進(jìn)行管理的權(quán)限，使得行業(yè)協(xié)會(huì)作為拆遷服務(wù)市場(chǎng)中獨(dú)立第三方的地位和作用沒(méi)有被充分地體現(xiàn)和發(fā)揮，拆遷服務(wù)質(zhì)量也會(huì)受到一定的削弱。

2選定拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)存在的問(wèn)題

2.1拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)選取程序有待完善

在城市房屋拆遷過(guò)程中，房屋拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)通常由拆遷人指定，而這些拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)因與委托人有利益關(guān)系，在缺乏嚴(yán)密的市場(chǎng)監(jiān)督情況下，很難保證其在拆遷服務(wù)工作中的中立性和公正性。拆遷服務(wù)工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，而拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)在從事拆遷服務(wù)工作時(shí)極少會(huì)將具體工作的操作標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)節(jié)向拆遷當(dāng)事人公開(kāi)，因此對(duì)于大多數(shù)被拆遷人來(lái)說(shuō)，拆遷服務(wù)工作的程序是否合法合理，是很難做出正確判斷的；拆遷當(dāng)事人對(duì)拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、資格以及信譽(yù)等方面信息同樣存在不了解的情況，且拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)與房屋拆遷主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商等主體有一定的利益糾葛，拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)、資格的真實(shí)性同樣飽受質(zhì)疑。

拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)在選取程序尚未理順的情況下開(kāi)展拆遷服務(wù)工作則容易產(chǎn)生各方面信息的嚴(yán)重不對(duì)稱，誤導(dǎo)拆遷當(dāng)事人錯(cuò)選拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)，使得不符合資質(zhì)、資格或者信譽(yù)不良的拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)參與到拆遷服務(wù)工作中，使評(píng)估、測(cè)繪結(jié)果的客觀性和真實(shí)性無(wú)法得到保障，由此引發(fā)拆遷糾紛。

2.2拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)申訴途徑匱乏

雖然在拆遷服務(wù)過(guò)程中，拆遷當(dāng)事人是最主要的利益主體，但并不意味著拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的利益就不會(huì)受到損害。在確定拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)同行間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，而現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)范規(guī)定對(duì)惡性競(jìng)爭(zhēng)損害同行利益的拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的處罰較輕，并不能有效遏制類似行為的發(fā)生，被損害的拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)的利益也無(wú)法得到充分的保護(hù)和彌補(bǔ)。而拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)申訴途徑的不足，更挫傷其從事拆遷服務(wù)的積極性和能動(dòng)性，不利于拆遷服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。

3拆遷服務(wù)機(jī)構(gòu)備案制度不夠健全

3.1拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的備案制度

《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第四十二條規(guī)定，資質(zhì)許可機(jī)關(guān)或者房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案。另外在深圳市政府161號(hào)令第五十二條第三款中規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起15日內(nèi)報(bào)市拆遷辦備案。市拆遷辦應(yīng)當(dāng)建立拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)誠(chéng)信檔案；嚴(yán)重失信的評(píng)估機(jī)構(gòu)不得從事公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。然而，目前深圳市在實(shí)務(wù)操作中尚未建立相關(guān)的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)誠(chéng)信檔案，一方面不能對(duì)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)形成一種考核機(jī)制，約束并規(guī)范其在拆遷評(píng)估工作中的行為；另一方面不利于市房屋拆遷主管部門(mén)對(duì)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，不利于在行政管理中融入優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而影響整個(gè)拆遷評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。

3.2拆遷測(cè)繪機(jī)構(gòu)的備案制度

對(duì)于測(cè)繪機(jī)構(gòu)方面的備案制度，相關(guān)法律法規(guī)在測(cè)繪機(jī)構(gòu)備案制度或建立誠(chéng)信檔案等方面并沒(méi)有作出明確的規(guī)定，使得測(cè)繪機(jī)構(gòu)雖然受到相關(guān)主管部門(mén)的監(jiān)管，但成效并不大。由于缺乏完善的備案制度或誠(chéng)信檔案制度，拆遷當(dāng)事人的知情權(quán)進(jìn)一步受到限制，使拆遷人選擇測(cè)繪機(jī)構(gòu)時(shí)由于信息的極度不對(duì)稱而導(dǎo)致不符合條件的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)入拆遷服務(wù)市場(chǎng)，在一定程度上擾亂服務(wù)市場(chǎng)秩序。

3.3拆遷單位的備案制度

對(duì)于拆遷單位，根據(jù)《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，拆遷單位的設(shè)立及其資質(zhì)、資格是須由房屋拆遷主管部門(mén)進(jìn)行批準(zhǔn)和認(rèn)定的，也就是拆遷單位的業(yè)務(wù)范圍、行為規(guī)范等方面都受房屋拆遷主管部門(mén)的監(jiān)管，拆遷主管部門(mén)掌握了各拆遷單位的信息，因此未規(guī)定備案制度是可以理解的，但是沒(méi)有建立拆遷單位誠(chéng)信檔案，則在一定程度上影響了對(duì)拆遷單位的規(guī)范管理。在拆遷工作中，拆遷單位承擔(dān)最繁重的具體拆遷工作，與當(dāng)事人針對(duì)補(bǔ)償方案進(jìn)行談判、對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行爆破、拆除等，關(guān)乎被拆遷人的切身利益，缺乏拆遷單位誠(chéng)信檔案，拆遷當(dāng)事人即使對(duì)拆遷單位不滿或者拆遷單位作出損害拆遷當(dāng)事人利益的行為，對(duì)其之后繼續(xù)參與拆遷工作并無(wú)太大的影響，也就是不能有效地通過(guò)運(yùn)用考核激勵(lì)機(jī)制規(guī)定拆遷單位在拆遷工作中的行為，保證其合法合理性。

4違法拆遷行為仍時(shí)有出現(xiàn)

深圳市城市建設(shè)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，使相關(guān)主管部門(mén)偏重于管理的方便而忽視公民權(quán)益的保障；偏重于實(shí)體性規(guī)定，忽視正當(dāng)程序保障。由此引發(fā)了不同程度的違法拆遷事件，增加威脅社會(huì)和諧的因素。

拆遷項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，往往與政府相關(guān)部門(mén)及其工作人員的績(jī)效利益相掛鉤，導(dǎo)致在拆遷工作中，相關(guān)行政主管部門(mén)為提高其績(jī)效利益，對(duì)房屋拆遷單位的某些違法行為采取放任的態(tài)度，在一定程度上損害廣大被拆遷人的人身及財(cái)產(chǎn)利益。此外，由于缺乏對(duì)違法拆遷行為的有力監(jiān)管，違法拆遷行為一旦確定，受到的處罰遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)被拆遷人受損的權(quán)益。目前，對(duì)拆遷行為較為有效的監(jiān)督主要來(lái)自新聞媒體的輿論壓力，但輿論畢竟帶有主觀色彩，對(duì)規(guī)范拆遷行為只是治標(biāo)不治本。

5拆遷服務(wù)結(jié)果爭(zhēng)議處理機(jī)制不合理

5.1拆遷估價(jià)結(jié)果爭(zhēng)議處理機(jī)制

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十二條明確規(guī)定，拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，可向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。此外，《深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法》（政府161號(hào)令）也規(guī)定了，市主管部門(mén)或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織應(yīng)當(dāng)成立市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)，對(duì)拆遷評(píng)估進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定。

以上規(guī)定雖然對(duì)評(píng)估結(jié)果爭(zhēng)議提供處理的依據(jù)和方式，但深圳市在實(shí)務(wù)操作中并沒(méi)有建立完備的評(píng)估爭(zhēng)議處理機(jī)制，既沒(méi)有設(shè)立評(píng)估專家鑒定機(jī)構(gòu)，也沒(méi)有明確具體的鑒定程序等，僅規(guī)定當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以自行委托其他有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估自己的被拆遷房屋，而其出具的評(píng)估報(bào)告必須由房屋拆遷管理部門(mén)指定的有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)核。但由于目前制度的不健全，加上受到政府有關(guān)部門(mén)或者當(dāng)事人強(qiáng)勢(shì)干預(yù)的因素，政府指定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核能否客觀公斷是存在質(zhì)疑的。缺乏一個(gè)中立的鑒定機(jī)構(gòu)以及一套完備的鑒定程序?qū)Ξ愖h結(jié)果進(jìn)行鑒定，爭(zhēng)議糾紛則很難得到公正的解決。

5.2拆遷測(cè)繪結(jié)果爭(zhēng)議處理機(jī)制

對(duì)于拆遷測(cè)繪方面，《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第十七條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果有異議的，可以委托國(guó)家認(rèn)定的房產(chǎn)測(cè)繪成果鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。而根據(jù)深圳市政府161號(hào)令第十六條第二款規(guī)定，公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷中的查勘、測(cè)繪工作應(yīng)當(dāng)委托市政府設(shè)立的地籍測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)施。只有在法律法規(guī)另有規(guī)定或者特殊情況需要時(shí)，拆遷人才可以委托具備法定資質(zhì)和良好信譽(yù)的其他測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行查勘、測(cè)繪。

深圳市政府設(shè)立的地籍測(cè)繪機(jī)構(gòu)為深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)，主要負(fù)責(zé)對(duì)測(cè)繪成果管理、測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督等提供技術(shù)支持。那么，在公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目測(cè)繪工作中，如有發(fā)生測(cè)繪結(jié)果爭(zhēng)議的，地籍測(cè)繪大隊(duì)則同時(shí)充當(dāng)運(yùn)動(dòng)員與裁判員的角色，使得測(cè)繪鑒定結(jié)果的客觀性和公正性遭受質(zhì)疑，尤其面對(duì)當(dāng)前公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目日趨繁多，有質(zhì)疑的拆遷測(cè)繪結(jié)果無(wú)疑會(huì)影響拆遷工作的推進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王達(dá).房屋征收拆遷法律制度新問(wèn)題[M].北京：中國(guó)法制出版社，2010.

[2]譚曉莉.征地拆遷矛盾現(xiàn)狀及原因研究——以廣州市為例[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010（26）.

篇7

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 抵押貸款評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn) 誘因 防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評(píng)估的基本概念。不同的專家從不同角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點(diǎn)都離不開(kāi)貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過(guò)收取貸款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，而貸款接收者借助貸款達(dá)到對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營(yíng)和收益的目的。國(guó)際銀行業(yè)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長(zhǎng)期融資形式，通常采取長(zhǎng)期抵押貸款形式，貸款是通過(guò)附著在能夠帶來(lái)收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時(shí)期里予以償還。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)抵押人提供、自身?yè)碛型耆a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過(guò)銀行所聘請(qǐng)的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評(píng)估房地產(chǎn)未來(lái)出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長(zhǎng)期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對(duì)房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵包括以下四個(gè)方面：抵押人提供、自身?yè)碛型耆a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款的擔(dān)保物價(jià)值，商業(yè)銀行對(duì)抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值的評(píng)估，與市場(chǎng)價(jià)值是并列、獨(dú)立的兩個(gè)相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素

政府因素

政府追求的一項(xiàng)重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動(dòng)蕩會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)動(dòng)蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個(gè)金融市場(chǎng)中的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)于活躍市場(chǎng)，推動(dòng)投資和消費(fèi)有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長(zhǎng)期過(guò)高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無(wú)力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估方法產(chǎn)生影響。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估活動(dòng)中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估主要采用三大經(jīng)典方法―成本法、收益法、市場(chǎng)法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場(chǎng)法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實(shí)際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價(jià)值主要是由在評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評(píng)估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來(lái)說(shuō)是無(wú)用的。一個(gè)負(fù)責(zé)任的估價(jià)師在任何時(shí)候都會(huì)補(bǔ)充評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價(jià)值。當(dāng)評(píng)估得出很低的成本價(jià)值與較高的收益價(jià)值之間存在較大的偏差時(shí)，就必須非常小心對(duì)待通過(guò)收益價(jià)值最后得出的房地產(chǎn)貸款價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)師的無(wú)中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價(jià)的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價(jià)方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來(lái)支撐，沒(méi)有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價(jià)方法時(shí)，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員接受一項(xiàng)新業(yè)務(wù)時(shí)，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實(shí)地勘探調(diào)查而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)意想不到的后果。估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)的最后成果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)中，很多估價(jià)員只有高中、中專學(xué)歷，對(duì)于估價(jià)的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過(guò)估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估包括提出貸款申請(qǐng)到評(píng)估到最后貸款償還都會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問(wèn)題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過(guò)出讓方式獲得，有通過(guò)政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評(píng)估過(guò)程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的程序

目前，各地辦理抵押評(píng)估的做法不一，評(píng)估的口徑很不一致，影響了評(píng)估結(jié)果的有效性。而一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場(chǎng)的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對(duì)權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來(lái)確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對(duì)照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評(píng)估提供基礎(chǔ)材料。最后評(píng)估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級(jí)、高級(jí)和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級(jí)制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績(jī)報(bào)告制度；政府對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品―估價(jià)報(bào)告的全過(guò)程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度。我國(guó)大陸截止2002年底注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師已經(jīng)達(dá)到15000余人，加上2003年通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師考試人員總數(shù)將超過(guò)21000人。這樣龐大的隊(duì)伍，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)具有極大潛力的發(fā)展市場(chǎng)。一旦建立房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，對(duì)估價(jià)師會(huì)產(chǎn)生督促作用。如果某個(gè)估價(jià)師因?yàn)闃I(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險(xiǎn)公司就有可能不再為這些人提供保險(xiǎn)。這些估價(jià)師會(huì)因此失去估價(jià)市場(chǎng)，丟掉生存空間。因此，通過(guò)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，可以不斷提高估價(jià)人員的素質(zhì)，提高整個(gè)行業(yè)的水平和形象。

提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

在國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，如美國(guó)和香港的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時(shí)間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫(xiě)估價(jià)工作心得和論文、提交自己完成的估價(jià)報(bào)告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會(huì)受到行業(yè)協(xié)會(huì)的懲罰，直至取消其會(huì)員資格。我國(guó)也要求房地產(chǎn)估價(jià)師接受一定時(shí)間的后續(xù)教育。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過(guò)足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對(duì)最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對(duì)估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對(duì)估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過(guò)不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開(kāi)放放貸時(shí)，主要評(píng)估的對(duì)象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評(píng)估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無(wú)力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒(méi)收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評(píng)估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，通過(guò)設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對(duì)抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評(píng)估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

參考文獻(xiàn)：

1.徐永峰.小議不同形式使用權(quán)對(duì)房地產(chǎn)抵押的影響[J].工程經(jīng)濟(jì)，2001

2.宋戈.房地產(chǎn)抵押評(píng)估目前面臨的問(wèn)題及對(duì)策[J].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師，2004

3.孫守義，朱宏杰.當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評(píng)估存在的問(wèn)題和改進(jìn)的途徑[J].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師，2004

4.曲衛(wèi)東.從新巴塞爾協(xié)議透視商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估[J].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師，2004

篇8

河?xùn)|區(qū)經(jīng)貿(mào)委作為全區(qū)商業(yè)管理部門(mén)，對(duì)區(qū)內(nèi)典當(dāng)業(yè)、拍賣業(yè)進(jìn)行監(jiān)管。典當(dāng)這個(gè)幾乎被人遺忘的行業(yè)又重新回到人們視野之中，并且以其新時(shí)期的不同性質(zhì)使人們逐步認(rèn)同和接受，以其特殊的市場(chǎng)定位和服務(wù)范圍在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮獨(dú)特的作用。拍賣領(lǐng)域由最初的公物、罰沒(méi)物資、司法委托擴(kuò)展到國(guó)有企業(yè)改制、破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置、國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓、金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)處置以及無(wú)形資產(chǎn)和科技成果等，拍賣標(biāo)的物涉及房地產(chǎn)、機(jī)動(dòng)車（船）、機(jī)器設(shè)備、股權(quán)、文化藝術(shù)品、日用消費(fèi)品、民間收藏以及車輛運(yùn)營(yíng)權(quán)、承包權(quán)等。拍賣業(yè)作為最有效的市場(chǎng)配置資源的交易方式之一，正逐漸成為現(xiàn)代市場(chǎng)體系中的有機(jī)組成部分。

一、典當(dāng)、拍賣業(yè)的發(fā)展前景

根據(jù)《典當(dāng)管理辦法》規(guī)定，所謂典當(dāng)，是指當(dāng)戶將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)拍賣法》規(guī)定拍賣是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。拍賣活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)，遵循公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和金融業(yè)的發(fā)展，中小企業(yè)融資問(wèn)題日益突出，古老的典當(dāng)行以嶄新的面貌再度興起，并有著良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。以前，典當(dāng)行最大的功能是救窮，而今已被救急所取代，如果需要在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行融資，選擇銀行進(jìn)行借貸，可能要花費(fèi)上月的時(shí)間，遠(yuǎn)水難解近渴，一些中小企業(yè)主多選擇典當(dāng)房產(chǎn)或汽車，以求在短時(shí)間內(nèi)獲得較多資金。自*年《典當(dāng)管理辦法》實(shí)施以來(lái)，典當(dāng)企業(yè)得到了快速發(fā)展，典當(dāng)業(yè)的興起為多數(shù)中小企業(yè)和個(gè)人提供了除傳統(tǒng)融資方式以外的另一種融資渠道，一定程度是為其解決臨時(shí)資金需求起了“拾遺補(bǔ)缺”的積極作用，成為精明市民的“第二銀行”。

中國(guó)的拍賣業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的作用越來(lái)越大，也出現(xiàn)一個(gè)新的發(fā)展勢(shì)頭和機(jī)遇。當(dāng)前企業(yè)改制和資產(chǎn)重組為中國(guó)拍賣業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。我國(guó)股份制企業(yè)所有權(quán)和控制權(quán)的變更主要是通過(guò)行政劃撥和出讓方與受讓方當(dāng)面洽談的方式協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)，帶有“暗箱操作”的特點(diǎn)，而股權(quán)拍賣通過(guò)公平競(jìng)價(jià)的方式對(duì)股份所代表的資產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，整個(gè)操作過(guò)程都體現(xiàn)了“三公”的原則。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷深入，股權(quán)拍賣活動(dòng)已日漸頻繁，并逐步成為資本市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分。人民生活水平的不斷提高，藝術(shù)品的收藏將重新成為一個(gè)熱點(diǎn)，這為中國(guó)拍賣業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)。

二、我區(qū)典當(dāng)、拍賣業(yè)的現(xiàn)狀

近年來(lái)，我區(qū)典當(dāng)業(yè)、拍賣業(yè)有了一定程度的發(fā)展，作為輔的融資渠道，典當(dāng)業(yè)在為人民群眾救急解難、緩解中小企業(yè)短時(shí)資金困難等方面發(fā)揮了積極的作用，一定程度的化解了社會(huì)矛盾，促進(jìn)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

截止目前為止，我區(qū)共有典當(dāng)企業(yè)6家，分別是鑫隆、福信、銀河、嘉華、東方、興業(yè)典當(dāng)行。其中興業(yè)典當(dāng)行是今年新增企業(yè)。截至今年二季度末，典當(dāng)業(yè)注冊(cè)資本總額1億元，總業(yè)務(wù)筆數(shù)339筆，典當(dāng)余額2327.88萬(wàn)元，上繳稅金21.84萬(wàn)元，從業(yè)人員56人。除今年新增企業(yè)外，資產(chǎn)負(fù)債率18%，典當(dāng)資金周轉(zhuǎn)率100%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率3.95%；另外，我區(qū)還有拍賣企業(yè)5家，分別是福信、嘉華、銀河、久源、敬人拍賣有限公司。通過(guò)管理體系認(rèn)證企業(yè)1家，中拍協(xié)評(píng)定AA級(jí)企業(yè)1家，注冊(cè)拍賣師12人，房地產(chǎn)評(píng)估師6人，舊機(jī)動(dòng)車估價(jià)師8人。6月份拍賣場(chǎng)次4場(chǎng)，成交額974.1萬(wàn)元，稅金1.67萬(wàn)元，傭金總額33.48萬(wàn)元。比去年同期增長(zhǎng)2.47%。

三、我區(qū)典當(dāng)拍賣業(yè)存在的問(wèn)題

由于典當(dāng)拍賣業(yè)行業(yè)復(fù)興的時(shí)間不長(zhǎng)，在實(shí)踐中還存在不夠完善的方面，主要表現(xiàn)在：

（一）行業(yè)發(fā)展不平衡，部分企業(yè)處于停頓狀態(tài)。我區(qū)福信拍賣行被中拍協(xié)認(rèn)定為AA企業(yè)，榮獲中國(guó)拍賣百?gòu)?qiáng)企業(yè)，大部分成交業(yè)績(jī)出自這個(gè)企業(yè)，其他企業(yè)業(yè)績(jī)很少甚至為零。

（二）普遍缺乏優(yōu)秀的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員。從國(guó)際上來(lái)看，對(duì)典當(dāng)、拍賣從業(yè)人員的要求很高，既要有高學(xué)歷，又要具備一定的專業(yè)知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。從我區(qū)實(shí)際來(lái)看，典當(dāng)、拍賣從業(yè)人員141人，其中注冊(cè)拍賣師12人，房地產(chǎn)評(píng)估師6人，舊機(jī)動(dòng)車估價(jià)師8人，其他高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員16人，占總從業(yè)人員的29.79%，比發(fā)達(dá)國(guó)家低許多。

（三）個(gè)別企業(yè)存在不規(guī)范行為。如今年我區(qū)一家典當(dāng)行被每日新報(bào)報(bào)道有銀行卡套現(xiàn)行為，經(jīng)核實(shí)這家典當(dāng)行開(kāi)展銀行卡作為質(zhì)押物的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，但有手續(xù)不規(guī)范的行為，現(xiàn)已責(zé)令停止。

（四）社會(huì)認(rèn)知度不高。部分人們受傳統(tǒng)觀念和舊的思維方式的影響，把拍賣這種交易方式與社會(huì)制度等同起來(lái)，把它看作是某種剝削制度的產(chǎn)物，認(rèn)為典當(dāng)業(yè)仍具有封建統(tǒng)治階級(jí)和地主階級(jí)高利貸剝削的性質(zhì)。

四、加強(qiáng)我區(qū)典當(dāng)拍賣業(yè)的探索和思考

為加強(qiáng)對(duì)全區(qū)典當(dāng)、拍賣業(yè)的監(jiān)管，重點(diǎn)防范和及早化解可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)典當(dāng)、拍賣業(yè)的健康發(fā)展，筆者以為，要做好以下幾方面的工作：

（一）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，把好“進(jìn)口關(guān)”

嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，把好第一道關(guān)，有兩個(gè)作用。其一，根據(jù)《拍賣法》商務(wù)部《拍賣管理辦法》、商務(wù)部公安部聯(lián)合頒布的《典當(dāng)管理辦法》的要求，對(duì)新設(shè)企業(yè)的注冊(cè)資本、章程、經(jīng)營(yíng)管理人員、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、業(yè)務(wù)制度進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，擇優(yōu)選報(bào)。其二，有助于行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，過(guò)度發(fā)展加劇行業(yè)發(fā)展不平衡。典當(dāng)業(yè)具有金融性質(zhì)又有商業(yè)性質(zhì)，拍賣業(yè)為特殊的流通商業(yè)，都非主流行業(yè)，是依附從屬于主流行業(yè)，不可能成為一個(gè)高速發(fā)展的行業(yè)，市場(chǎng)的規(guī)模和容量必然受到需求恒定的制約。所以要按照統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，穩(wěn)定發(fā)展的原則開(kāi)展新增企業(yè)工作，使其繁榮時(shí)不會(huì)過(guò)度，其衰退時(shí)不會(huì)消亡，而健康有序地發(fā)展。

（二）加強(qiáng)監(jiān)管、加大執(zhí)法監(jiān)督力度

經(jīng)貿(mào)委是典當(dāng)業(yè)地方行業(yè)監(jiān)管部門(mén)，依法負(fù)責(zé)對(duì)地方典當(dāng)業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，建立規(guī)范、公平的典當(dāng)業(yè)市場(chǎng)秩序；市公安、工商等部門(mén)按各自職能負(fù)責(zé)相應(yīng)的監(jiān)管工作。通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)管，實(shí)行典當(dāng)行、拍賣行月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)制度，及時(shí)了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)、變更等情況。定期與企業(yè)開(kāi)戶行聯(lián)系，了解掌握資本金、資產(chǎn)負(fù)債率情況，做好監(jiān)管。杜絕違規(guī)吸儲(chǔ)、高息放貸、違規(guī)操作、超范圍經(jīng)營(yíng)等違規(guī)行為。禁止典當(dāng)行非法集資、吸收或者變相吸收存款、發(fā)放信用貸款以及從金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款；嚴(yán)厲查處典當(dāng)行虛假出資、抽逃注冊(cè)資本、超比例負(fù)債、超比例放款、故意收當(dāng)贓物、強(qiáng)迫當(dāng)戶贖當(dāng)?shù)葒?yán)重違規(guī)行為；加強(qiáng)對(duì)當(dāng)票購(gòu)領(lǐng)使用、當(dāng)物估價(jià)、息費(fèi)收取、絕當(dāng)物處理的監(jiān)督與管理，對(duì)于有違規(guī)行為又不按要求進(jìn)行整改的，責(zé)令停業(yè)整頓；嚴(yán)厲打擊非法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，依法取締非法經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，維護(hù)正常的典當(dāng)經(jīng)營(yíng)秩序；實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度。典當(dāng)行如發(fā)生重大事件和問(wèn)題，應(yīng)立即向當(dāng)?shù)卣褪小^(qū)經(jīng)貿(mào)委報(bào)告，并及時(shí)采取有效措施化解矛盾，確保社會(huì)穩(wěn)定。

（三）完善制度，做好年審工作

嚴(yán)格執(zhí)行典當(dāng)、拍賣管理辦法的各項(xiàng)管理制度，完善收當(dāng)手續(xù)，避免出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，防范利用典當(dāng)業(yè)進(jìn)行銷贓洗錢不法行為。禁止拍賣行惡意降低傭金比例或低于拍賣活動(dòng)交易成本收取傭金的行為。根據(jù)《年審管理辦法》的要求，認(rèn)真做好年審工作，幫助企業(yè)提交符合要求的核查及年審材料。通過(guò)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)。

（四）加強(qiáng)行業(yè)自律，充分發(fā)揮協(xié)會(huì)職能

目前政策法規(guī)不十分健全，缺乏科學(xué)及激勵(lì)機(jī)制，需要企業(yè)加強(qiáng)自身探索，行業(yè)協(xié)會(huì)要充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，各企業(yè)指導(dǎo)性意見(jiàn)，維護(hù)市場(chǎng)秩序，防止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和惡性競(jìng)爭(zhēng)，力求保證一個(gè)良好的行業(yè)秩序。

（五）引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)管理，樹(shù)立品牌意識(shí)

努力增強(qiáng)服務(wù)功能和提高服務(wù)質(zhì)量，不斷提升自身素質(zhì)是現(xiàn)代企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)要積極引進(jìn)人才，改善經(jīng)營(yíng)管理，積極開(kāi)展業(yè)務(wù)創(chuàng)新。主管部門(mén)聯(lián)合協(xié)會(huì)多組織在崗人員金融、法律、業(yè)務(wù)技能等方面的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，增長(zhǎng)業(yè)務(wù)技能，強(qiáng)化服務(wù)理念。引導(dǎo)企業(yè)參加“爭(zhēng)做守信用企業(yè)活動(dòng)”，推進(jìn)行業(yè)不斷規(guī)范，樹(shù)立良好形象。

（六）加強(qiáng)輿論引導(dǎo)

篇9

關(guān)鍵詞在建工程；抵押信貸；防范措施；風(fēng)險(xiǎn)；評(píng)估；

中圖分類號(hào)：K826.16文章標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

引言

與一般意義上的房地產(chǎn)相比，在建工程具有自身的特殊性。原建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押定義為:抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

一、在建工程抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

1、法律風(fēng)險(xiǎn)，主要是在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)沖突的風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，貸款銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)將處于“有名無(wú)實(shí)”的境地。在實(shí)踐中，甚至?xí)霈F(xiàn)工程發(fā)包人與承包人串通虛構(gòu)“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款”的事實(shí)，導(dǎo)致抵押權(quán)處于法律有上效、實(shí)際上無(wú)效的狀態(tài)。

《物權(quán)法》的實(shí)施解除了在建工程抵押貸款的用途限制，這也為銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制帶來(lái)了困難。如果用在建工程為其他性質(zhì)的債權(quán)擔(dān)保，比如以在建工程申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款，極易出現(xiàn)導(dǎo)致工程進(jìn)度延緩甚至該在建工程成為爛尾工程的情況。一旦債務(wù)不能按時(shí)清償，抵押物因尚未竣工而無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，進(jìn)而影響到抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

2、在建工程價(jià)值評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。在建造過(guò)程中，在建工程存在著宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)過(guò)程建筑物本身的風(fēng)險(xiǎn)等等。在建工程的狀態(tài)隨時(shí)發(fā)生著變化，如果抵押雙方經(jīng)評(píng)估后簽訂抵押合同但未及時(shí)向登記機(jī)關(guān)提出抵押登記申請(qǐng)，在建工程的完工進(jìn)度發(fā)生了改變，其實(shí)際價(jià)值也會(huì)隨之發(fā)生改變，便會(huì)產(chǎn)生合同約定價(jià)格同抵押登記價(jià)格不符的問(wèn)題，將直接影響在建工程的價(jià)格確定。在對(duì)在建工程的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，如果僅有銀行進(jìn)行評(píng)估，可能會(huì)面對(duì)不專業(yè)的問(wèn)題，而引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，又會(huì)面對(duì)評(píng)估報(bào)告的不準(zhǔn)確性等風(fēng)險(xiǎn)要素。

3、抵押登記風(fēng)險(xiǎn)。一是在建工程尚未完工期間，涉及到城市道路名稱或者在建工程項(xiàng)目名稱發(fā)生變更，抵押人可能就已設(shè)立抵押的同一項(xiàng)目以不同名稱補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，進(jìn)行多頭抵押。二是在建工程抵押備案登記具有時(shí)效限制，即：在建工程抵押備案登記有效期限自抵押備案登記之日起至工程竣工驗(yàn)收合格時(shí)止，過(guò)期后抵押備案登記效力隨之終止。因此，在建工程竣工驗(yàn)收后，如果不及時(shí)重新辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押人有可能利用備案登記失效而抵押登記尚未進(jìn)行的空檔，出售房地產(chǎn)或者設(shè)立新的抵押，從而給銀行貸款帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

4、在建工程抵押貸款的使用，可能會(huì)影響房市調(diào)控效果。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)格調(diào)控的背景下，加大在建工程抵押貸款的業(yè)務(wù)，可能會(huì)對(duì)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成資金支撐，而影響樓市調(diào)控效果。

二、防范在建工程貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施

1、審查在建工程的合法性。一是“四證”（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證）是否齊全；二是建設(shè)過(guò)程中有無(wú)超審批范圍建設(shè)等違規(guī)現(xiàn)象；三是辦理在建工程抵押前是否已將土地使用權(quán)抵押給其他銀行。如果土地使用權(quán)已經(jīng)抵押，則不能就在建工程單獨(dú)進(jìn)行抵押，若辦理抵押的，屬于無(wú)效抵押。在可能的情況下，銀行在辦理在建工程抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，可以要求借款人再另行提供保證，鑒于在建工程抵押的特殊性，為該貸款設(shè)立雙重?fù)?dān)保并非無(wú)理之舉。雙重?fù)?dān)保的好處在于使銀行的貸款在借款人無(wú)力清償而抵押物又不能優(yōu)先受償?shù)那闆r下，多一條追索的渠道，也就多了一份貸款的安全性保證。

2、加強(qiáng)對(duì)借款人資信狀況的審查。在審查借款人的資信時(shí)，不能僅依據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)判斷企業(yè)的資信狀況，銀行自身應(yīng)組織各種專業(yè)人員從不同側(cè)面對(duì)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，特別是對(duì)企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)狀況和權(quán)屬以及或有負(fù)債情況進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，防止企業(yè)通過(guò)虛假報(bào)表來(lái)掩飾真實(shí)的情況。申請(qǐng)?jiān)诮üこ藤J款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇條件：一是要選擇資信良好、工程開(kāi)發(fā)前景看好的客戶，提高開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)條件，并對(duì)其資質(zhì)、還款能力進(jìn)行嚴(yán)格審查；二是在放貸前向抵押人索取其與承包人簽訂的建設(shè)工程合同，了解合同涉及的價(jià)款、約定的竣工期限和已經(jīng)支付的價(jià)款，從而決定是否辦理抵押貸款；三是在建工程已經(jīng)竣工的，要求借款人提供在建工程價(jià)款已經(jīng)支付的證明，并盡量要求借款人提供除在建工程以外的抵押擔(dān)保，以減少風(fēng)險(xiǎn)；四是要求提供建設(shè)工程承包人自愿放棄優(yōu)先的書(shū)面承諾，在開(kāi)發(fā)企業(yè)與建設(shè)工程承包人是關(guān)聯(lián)企業(yè)、母子公司或控股公司的情形下，要求建設(shè)工程承包人對(duì)貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證；五是嚴(yán)密監(jiān)測(cè)貸款資金的使用，確保房地產(chǎn)貸款的投向是用于在建工程，及時(shí)了解工程款的支付進(jìn)度；六是在抵押人與承包人發(fā)生訴訟時(shí)，要及時(shí)向法院要求以第三人身份參加訴訟，對(duì)建筑工程價(jià)款的數(shù)額和是否在六個(gè)月內(nèi)行使權(quán)利進(jìn)行核實(shí)。

3、要委托房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬抵押的在建工程進(jìn)行評(píng)估，確定抵押物價(jià)值。此外，在可能的情況下，要求借款人（抵押人）在工程完工后對(duì)工程進(jìn)行保險(xiǎn)，并列入借款合同條款，這樣即使已完工工程發(fā)生意外毀損，亦能保障銀行的合法權(quán)益。

4、貸款銀行應(yīng)按照工程進(jìn)度分期發(fā)放貸款，劃款的依據(jù)是開(kāi)發(fā)商與承包商、供料商等簽訂的合同及工程的預(yù)決算報(bào)告。銀行對(duì)每筆貸款的使用都應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。這樣可以保證銀行抵押權(quán)的完整，從而使在建工程的抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。

5、如果借款人（抵押人）是一時(shí)資金周轉(zhuǎn)不開(kāi)，要求遲延還款，則應(yīng)當(dāng)與對(duì)方達(dá)成延期還款協(xié)議，確定付款時(shí)間，盡量要求對(duì)方提供還款擔(dān)保，或形成公證的債權(quán)文書(shū)（這種文書(shū)法律規(guī)定可直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行，不必經(jīng)過(guò)訴訟）。如果借款人（抵押人）資金嚴(yán)重資不抵債或有轉(zhuǎn)移資產(chǎn)行為，則應(yīng)當(dāng)向法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，凍結(jié)、查封對(duì)方財(cái)產(chǎn)，避免債權(quán)落空，然后立即進(jìn)行訴訟。如果借款人（抵押人）資金嚴(yán)重不足，而該工程又被承包人要求行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)或者消費(fèi)者主張權(quán)利時(shí)，則應(yīng)當(dāng)注意工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使的條件和范圍及消費(fèi)者的界限，并提出異議維護(hù)債權(quán)銀行的正當(dāng)權(quán)益。

三、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱只有十幾年的時(shí)間，由于法律法規(guī)不健全、缺乏可操作性以及實(shí)際工作中管理混亂等因素，使在建工程抵押存在著許多問(wèn)題；因此對(duì)購(gòu)房者而言，應(yīng)嚴(yán)格審查欲購(gòu)買項(xiàng)目的合法性，盡可能選擇實(shí)力強(qiáng)，知名度高的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目；對(duì)銀行而言，應(yīng)選擇具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的開(kāi)發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格貸款審批、抵押登記、貸后監(jiān)督檢查等工作，以保證銀行貸款的安全性；對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，履行誠(chéng)信義務(wù)，不欺詐、不隱瞞，做一個(gè)遵紀(jì)守法、信用等級(jí)高的開(kāi)發(fā)商，以保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]俞明軒.房地產(chǎn)評(píng)估「M.北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社.2004年11月

篇10

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn)因素 防范

近年來(lái)，我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)廣泛發(fā)展，為改善居民居住條件、推動(dòng)居民住房投資、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。但是，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出不少問(wèn)題，誘發(fā)了金融風(fēng)險(xiǎn)隱患的產(chǎn)生。為此，本文在對(duì)我國(guó)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議。

住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素分析

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)具有綜合性、擴(kuò)散性、積累性、隱蔽性和突發(fā)性的特點(diǎn)，既是一種不可測(cè)量和難以把握的風(fēng)險(xiǎn)，也是銀行抵押貸款面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樽》康盅嘿J款期限都很長(zhǎng)，在貸款期間貸款人對(duì)借款人的經(jīng)濟(jì)狀況既難以預(yù)測(cè)又無(wú)法保持持續(xù)的監(jiān)控，對(duì)借款人的信譽(yù)、品德、工作狀況難以做到全面準(zhǔn)確的掌握，對(duì)抵押物在貸款期間的價(jià)格損益難以準(zhǔn)確評(píng)估等，這種潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都可能觸發(fā)，從而造成違約行為。

借款人的違約行為可分為理性違約和被迫違約兩種。理性違約主要是因?yàn)榻杩钊嗽诶骝?qū)動(dòng)下，停止繼續(xù)還款或由于住房市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)等因素引起的主動(dòng)違約行為。被迫違約是因?yàn)榻杩钊税l(fā)生財(cái)力困難，無(wú)法償還貸款本息的一種違約行為。無(wú)論是借款人的被迫違約還是理性違約，都會(huì)對(duì)發(fā)放住房貸款的銀行產(chǎn)生不良影響。違約行為發(fā)生后，即使銀行能將抵押物變賣，但由于住房市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)，也可能使其收回的資金額少于貸款余額，使銀行資產(chǎn)受損。同時(shí)，銀行將不得不面對(duì)突然改變的資金流量，要重新安排資金使用計(jì)劃，而這時(shí)資金市場(chǎng)可能發(fā)生利率下降等情況，對(duì)銀行構(gòu)成不利影響。

(二)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是目前我國(guó)的住房貸款資金來(lái)源主要是公積金存款與儲(chǔ)蓄存款，商業(yè)銀行吸收的居民儲(chǔ)蓄存款, 一般都不超過(guò)五年,大都是短期性的，而住房抵押貸款期限少則三、五年，多則十年、二十年。這種在發(fā)放長(zhǎng)期抵押貸款時(shí)的短存長(zhǎng)貸行為，會(huì)降低商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響銀行的兌付能力。二是商業(yè)銀行持有的住房抵押貸款債權(quán)或抵押資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)而可能產(chǎn)生兩個(gè)方面的嚴(yán)重后果。其一喪失了在金融市場(chǎng)上更有利可圖的投資機(jī)會(huì),增加機(jī)會(huì)成本帶來(lái)的損失；其二當(dāng)存款人擠提存款或債權(quán)人要求貸款人清償債務(wù)時(shí)，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)或倒閉。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)周期有著密切的聯(lián)系。因?yàn)橘?gòu)房者的個(gè)人收入是還款的保證，而其收入同一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期有著密切關(guān)系。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于擴(kuò)張階段時(shí)，購(gòu)房者有著良好的收入，旺盛的購(gòu)房需求也使房屋的變現(xiàn)不成問(wèn)題，不論銀行還是個(gè)人都對(duì)未來(lái)充滿著樂(lè)觀的預(yù)期，銀行的住房抵押貸款余額大量增加。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于衰退階段時(shí)，失業(yè)現(xiàn)象大量增加，購(gòu)房者的收入水平下降，還款能力得不到保證，于是借款人的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為抵押風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)衰退使得房?jī)r(jià)急速下跌造成房屋的變現(xiàn)能力下降，抵押風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)或損失。當(dāng)這種現(xiàn)象大量出現(xiàn)時(shí),巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款，銀行開(kāi)始出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

(三)抵押物風(fēng)險(xiǎn)

抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)和抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是借款人欺詐行為構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)，包括：虛擬抵押、多頭或重復(fù)抵押、舊契約抵押等。由于借款人的欺詐行為，使得借款人違約后導(dǎo)致對(duì)抵押物處分的糾紛，由此造成花費(fèi)高昂的處分費(fèi)用，給貸款人造成損失。二是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不完善構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)。目前，在我國(guó)貸款人通過(guò)拍賣抵押房產(chǎn)所得價(jià)款來(lái)清償貸款，在實(shí)踐中的阻力很大、困難重重，難以實(shí)施。抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)也有兩個(gè)方面的表現(xiàn)。一是抵押物價(jià)格的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。抵押房屋隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化和自然磨損而導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格下跌，會(huì)給銀行帶來(lái)?yè)p失。二是抵押物價(jià)格的人為風(fēng)險(xiǎn)。借款人在其抵押期限內(nèi)對(duì)房屋的損壞，造成抵押物價(jià)格下降，使銀行貸款遭受風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于估價(jià)人員的過(guò)失或故意過(guò)高估價(jià)以使借款人獲取更多的貸款行為等，這些人為因素都會(huì)給銀行貸款造成風(fēng)險(xiǎn)隱患。

(四)利率風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)是由其業(yè)務(wù)短存長(zhǎng)貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的。只要利率發(fā)生波動(dòng)，無(wú)論是漲還是跌，商業(yè)銀行都會(huì)遭受損失。如果利率上漲，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，借款額度越高，借款期限越長(zhǎng)，其影響度也就越大。因?yàn)樵诮杩钊吮緛?lái)的收入就比較吃緊的情況下，增加的每月還款額無(wú)疑會(huì)加大借款人的還款壓力，從而使銀行的風(fēng)險(xiǎn)加大。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場(chǎng)融資或以低利率重新借款來(lái)提前償還貸款，從而使銀行預(yù)期的利息收入無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

（五）提前還款風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房抵押貸款的額度一般都比較大，期限也較長(zhǎng)，個(gè)人要支付大量的利息，且年限越長(zhǎng)，這個(gè)比例越大。因此，只要個(gè)人多余資金的期望投資收益率小于銀行的貸款利率,他就會(huì)選擇提前還款。這種借款人在合約到期之前償付其所有借款的行為，之所以會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)樵撔袨榈陌l(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來(lái)一定的困難。提前償付會(huì)使債權(quán)人的庫(kù)存現(xiàn)金增加，從而使其總體資產(chǎn)的流動(dòng)性大大超過(guò)其利潤(rùn)最大化和基本風(fēng)險(xiǎn)防范的要求，一定市場(chǎng)收益的損失在所難免。

（六）政策性風(fēng)險(xiǎn)

政策性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。一是住房金融部分地承擔(dān)了財(cái)政分配的職能。過(guò)去的個(gè)人收入中住房消費(fèi)部分以實(shí)物的形式體現(xiàn)，在停止實(shí)物分房之后，這部分收入還未在所有消費(fèi)者的收入中以貨幣的形式及時(shí)體現(xiàn)出來(lái)，房?jī)r(jià)與收入之間存在著巨大的差額。這一差額的彌補(bǔ)，在當(dāng)前的個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)中過(guò)分依賴于金融機(jī)構(gòu)的貸款，購(gòu)房金融部分地代替了財(cái)政的分配職能，直接加重了金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。二是住宅產(chǎn)業(yè)政策長(zhǎng)期目標(biāo)的短期化。住宅產(chǎn)業(yè)之所以對(duì)經(jīng)濟(jì)有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，是因?yàn)樽》肯M(fèi)是居民的大額消費(fèi)，強(qiáng)制儲(chǔ)蓄性高，投資乘數(shù)大。通過(guò)促進(jìn)住房消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)應(yīng)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，而我國(guó)目前與個(gè)人消費(fèi)能力嚴(yán)重脫節(jié)的高房?jī)r(jià)，使部分商品房有行無(wú)市，這種供需不平衡卻被片面理解為個(gè)人住房“有效”需求不足，單純依靠擴(kuò)張性的金融政策來(lái)擴(kuò)大住房需求。這樣在短期提高住房需求的同時(shí)，不可避免地增加了金融機(jī)構(gòu)的政策風(fēng)險(xiǎn)。三是不可預(yù)見(jiàn)的政策變動(dòng)。如在辦理抵押時(shí)，抵押權(quán)人一般難以確定或預(yù)測(cè)在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)住房因國(guó)防建設(shè)、城市規(guī)劃、市政建設(shè)等政策因素產(chǎn)生變動(dòng)的情況。一旦因這些建設(shè)需要而征用或拆遷抵押住房時(shí)，對(duì)被征用人或被拆遷人的補(bǔ)償是根據(jù)城市房屋拆遷管理等有關(guān)規(guī)定協(xié)商確定，其補(bǔ)償價(jià)格往往低于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，使貸款人面臨著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）完善住房抵押貸款的法律法規(guī)

我國(guó)現(xiàn)在迫切需要一套完善而嚴(yán)密的法律法規(guī)體系來(lái)規(guī)范住房抵押貸款的運(yùn)作和發(fā)展。雖然我國(guó)已經(jīng)制定了諸如《擔(dān)保法》、《貸款通則》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)成了個(gè)人住房抵押貸款的法律框架，但也存在著有些法律法規(guī)已經(jīng)不符合當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)實(shí)條件，有些法律條款內(nèi)容抽象、缺乏可操作性等問(wèn)題。因此，當(dāng)前應(yīng)從房屋交易、估價(jià)、保險(xiǎn)等方面，加快推進(jìn)住房抵押貸款法律法規(guī)的制定和完善，以形成對(duì)市場(chǎng)主體和市場(chǎng)行為的硬約束。例如:針對(duì)各種違法抵押房屋的現(xiàn)象,可在《商業(yè)銀行法》中的法律責(zé)任部分增設(shè)貸款欺詐罪的條款；在《城市房地產(chǎn)管理法》中對(duì)評(píng)估行業(yè)做出明確處罰規(guī)定，以此來(lái)規(guī)范金融秩序，防止個(gè)人住房抵押貸款欺詐行為；通過(guò)健全抵押物產(chǎn)權(quán)審查登記機(jī)制，完備發(fā)放程序和合同內(nèi)容，以遏制無(wú)權(quán)抵押、多頭抵押、重復(fù)抵押等違法行為；通過(guò)建立彈性利率體系的住房抵押貸款制度，針對(duì)不同經(jīng)濟(jì)狀況的抵押人實(shí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)，打破我國(guó)長(zhǎng)期來(lái)固定不變的貸款利率制度，適應(yīng)以市場(chǎng)為主調(diào)控經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。

（二）發(fā)展住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化在對(duì)銀行的資產(chǎn)進(jìn)行分解的同時(shí)，將由銀行獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移：即由銀行一家承擔(dān)發(fā)放抵押貸款和回收貸款本息等業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)化為多家金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者共同參與的活動(dòng)；將傳統(tǒng)的由“借款人-金融中介機(jī)構(gòu)-儲(chǔ)蓄者” 形成的信用鏈條，延長(zhǎng)為由眾多金融機(jī)構(gòu)、投資者參與的信用鏈，從而將銀行體系內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到證券市場(chǎng)上。由于在證券市場(chǎng)上存在著大量的投資者，當(dāng)證券化的資產(chǎn)在這些投資者之間自由轉(zhuǎn)讓時(shí)，證券化資產(chǎn)就可以被合理定價(jià)，并且由接受定價(jià)的投資者自己承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，這樣就極大地減弱了風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中的可能性。因此，在證券市場(chǎng)上住房抵押貸款證券化的金融風(fēng)險(xiǎn)是派生的、分散的，演化為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。由于住房抵押貸款具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入、低違約率、貸款契約標(biāo)準(zhǔn)、易組合等特點(diǎn)，被認(rèn)為是最適合于證券化的信貸資產(chǎn)。如果抵押貸款證券化了，貸款銀行將期限、利率相近的個(gè)人住房貸款組合成資產(chǎn)組，經(jīng)信用增級(jí)后發(fā)行住房抵押支持債券，實(shí)現(xiàn)債權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)證券化，銀行利潤(rùn)來(lái)源由存貸款利息差變?yōu)槭掷m(xù)費(fèi)，提前還款的風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移給了投資者。可見(jiàn)，信貸資產(chǎn)證券化是一個(gè)完善和調(diào)整制度的系統(tǒng)過(guò)程。

（三）推進(jìn)個(gè)人信用制度的建設(shè)

個(gè)人信用制度是指為掌握個(gè)人資信、約束個(gè)人信用行為而建立的登記、評(píng)估以及管理利用等方面的總稱。有了完善的個(gè)人信用制度，一方面可使銀行用比較低的成本準(zhǔn)確地獲取貸款申請(qǐng)者的信用資料；另一方面?zhèn)€人信用體系的建立，使違約者及時(shí)曝光，得到相應(yīng)懲罰，讓人自覺(jué)守信，以降低住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

個(gè)人信用制度的建立包括四個(gè)方面：第一，建立個(gè)人信用檔案制度。利用銀行計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)技術(shù),分階段地將居民個(gè)人信用資料全部匯集記錄存檔。第二，建立多層次的個(gè)人信用調(diào)查與評(píng)估制度。建立起以政府部門(mén)為主,銀行系統(tǒng)利用其有關(guān)技術(shù)和信息相協(xié)助,社會(huì)中介機(jī)構(gòu)相輔助的多層次個(gè)人信用調(diào)查體系，是我國(guó)現(xiàn)階段最為緊迫的任務(wù)。因?yàn)樗拐€(gè)人信用調(diào)查機(jī)構(gòu)與銀行各方在系統(tǒng)資源上實(shí)現(xiàn)信息的共享。第三，逐步建立和擴(kuò)展個(gè)人基本賬戶制度。個(gè)人基本賬戶的建立，使居民個(gè)人的存儲(chǔ)支出等情況在基本賬戶中得以體現(xiàn)，既加強(qiáng)了對(duì)資金的監(jiān)管和信息的反饋，又可以改變信息采集的被動(dòng)局面，保證信貸雙方的共有利益。第四，建立個(gè)人信用監(jiān)控體系。通過(guò)該系統(tǒng)設(shè)置不同規(guī)模和方向的條件，使居民在不良信用行為之后，不僅在銀行的監(jiān)控機(jī)制上會(huì)對(duì)其做出反映，而且在個(gè)人信用記錄方面也會(huì)有負(fù)面評(píng)價(jià)。這種負(fù)面評(píng)價(jià)對(duì)其擇業(yè)、求職、提薪以及使用信用消費(fèi)等方面都會(huì)產(chǎn)生不利影響。這就會(huì)促使使用者珍惜自己的信用，也促使了從單位信用和道德約束逐步過(guò)渡到以個(gè)人信用保證為主的法律制約的信用中來(lái),有利于完善個(gè)人信用的法律環(huán)境和技術(shù)手段。

（四）建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度

住房金融的政策性決定了建立政府住房金融擔(dān)保制度的必要性。與企業(yè)擔(dān)保和個(gè)人擔(dān)保相比，政府擔(dān)保信譽(yù)高、實(shí)力強(qiáng)，尤其在我國(guó)當(dāng)前社會(huì)信用基礎(chǔ)薄弱且信用體系發(fā)展滯后的情形下，政府對(duì)住房金融擔(dān)保機(jī)制的高度介入具有現(xiàn)實(shí)意義。政府參與能夠大大提高廣大中、低收入階層獲得住房貸款的能力，體現(xiàn)了政府的住房福利政策和住房產(chǎn)業(yè)政策。政府參與能夠降低貸款成本，提高住房金融效率，促進(jìn)住房金融發(fā)展，減少住房金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)建立一個(gè)穩(wěn)健的住房金融體系發(fā)揮重要作用。政府擔(dān)保制度的建立增強(qiáng)了商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)的信心，對(duì)于發(fā)揮市場(chǎng)力量建立我國(guó)住房金融擔(dān)保、保險(xiǎn)制度將起到積極的主導(dǎo)和推動(dòng)作用。總之，以政府強(qiáng)大信譽(yù)為后盾的擔(dān)保機(jī)制，對(duì)住房金融一級(jí)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展將發(fā)揮著無(wú)可替代的作用。為此，應(yīng)盡快在我國(guó)成立專門(mén)性的住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)不以盈利為目的，主要作用在于鼓勵(lì)中、低收入家庭進(jìn)入住房抵押貸款市場(chǎng)，促進(jìn)住房抵押貸款市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展，擔(dān)保的范圍限制在中、低收入居民的住房貸款上。資金來(lái)源主要由政府財(cái)政注資，并可以考慮利用政府背景通過(guò)發(fā)行長(zhǎng)期債券籌集部分資金，在條件成熟時(shí)改組成政府控股的抵押貸款擔(dān)保公司。政府抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保條件和范圍應(yīng)根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況實(shí)行按年調(diào)整，內(nèi)容包括對(duì)貸款的限額、首付款比例、政府擔(dān)保比例、保費(fèi)、房屋種類、購(gòu)房面積、獲得政府擔(dān)保的資格等方面的調(diào)整。

（五）建立健全住房貸款保險(xiǎn)制度

住房貸款保險(xiǎn)制度作為與住房抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度，其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制能有效緩解住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對(duì)稱等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，有利于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮和金融體系的穩(wěn)定。我國(guó)目前的住房抵押貸款保險(xiǎn)大致有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用人壽保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)三類。我國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)作為一種新業(yè)務(wù)、新品種，既需要在實(shí)踐中不斷發(fā)展、完善、創(chuàng)新，也需要政府在政策上的大力支持。

建立健全住房貸款保險(xiǎn)制度主要應(yīng)抓好以下三項(xiàng)工作。一是建立保險(xiǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)。要建立新產(chǎn)品的研究開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，為技術(shù)創(chuàng)新提供組織保障；要注意研究國(guó)內(nèi)外保險(xiǎn)市場(chǎng)的新動(dòng)向、新產(chǎn)品、新技術(shù)以及市場(chǎng)的需求信息，并在此基礎(chǔ)上及時(shí)開(kāi)發(fā)出新的產(chǎn)品以適應(yīng)市場(chǎng)需要；要重視保險(xiǎn)人才的引進(jìn)和培養(yǎng)，制定人才發(fā)展戰(zhàn)略。二是建立健全保險(xiǎn)營(yíng)銷系統(tǒng)。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵是市場(chǎng)營(yíng)銷能力的提高，我國(guó)保險(xiǎn)公司首先要更新觀念，真正樹(shù)立“商業(yè)保險(xiǎn)”理念。要建立健全營(yíng)銷機(jī)構(gòu)體系，形成以公司直銷為核心，以社會(huì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人為的縱橫交錯(cuò)的營(yíng)銷結(jié)構(gòu)體系。要?jiǎng)?chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方式，積極開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，提高保險(xiǎn)服務(wù)水平和質(zhì)量。三是制定合理的保險(xiǎn)費(fèi)率。科學(xué)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，住房抵押貸款的違約率同經(jīng)濟(jì)景氣有很大的關(guān)系，做好經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)是制定合理保險(xiǎn)費(fèi)率的前提；盡快建立與完善抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理制度和評(píng)估制度，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和分析模型；改變不合理的保險(xiǎn)金額計(jì)算方法，要按實(shí)際房屋本身的重置價(jià)格來(lái)確定房屋的保險(xiǎn)金額。

(六) 健全抵押物處置制度

健全抵押物處置制度可從四個(gè)方面著手。一是積極培育發(fā)展資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)。目前各家銀行都在積極推廣實(shí)行抵押貸款方式，但由于抵押物的處置缺少相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)一直沒(méi)有解決，由此導(dǎo)致債務(wù)人不能償還債務(wù)時(shí),債權(quán)銀行將抵押物直接據(jù)為己用或自行處置的不規(guī)范現(xiàn)象，使抵押貸款的效用大打折扣。因此,要有效地實(shí)施抵押貸款并真正發(fā)揮其效用,必須培育和發(fā)展有關(guān)中介機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)拍賣市場(chǎng),制訂房地產(chǎn)拍賣規(guī)程，解決好抵押物的合法處分問(wèn)題。二是要健全對(duì)房屋使用者的安置制度。當(dāng)違約行為發(fā)生時(shí)，要使銀行能迅速處分抵押品而收回貸款，政府應(yīng)通過(guò)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，將沒(méi)有按期歸還貸款被法院強(qiáng)制執(zhí)行而又符合條件的抵押人納入我國(guó)公共住房保障制度的購(gòu)買和承租對(duì)象范圍。這樣，既保證了法院強(qiáng)制拍賣抵押房產(chǎn)后抵押人有棲身之處，又使銀行信貸資產(chǎn)得以保全，同時(shí)也啟動(dòng)了部分房地產(chǎn)市場(chǎng)。三是規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，保證抵押物估價(jià)真實(shí)有效。為此，政府行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，加強(qiáng)職業(yè)道德教育，克服單純的利益驅(qū)動(dòng)行為，切實(shí)強(qiáng)化服務(wù)職能，提高效率，簡(jiǎn)化手續(xù)，降低收費(fèi)，最大程度地減輕借款人負(fù)擔(dān)。銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員的培養(yǎng)，要對(duì)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，以避免一些評(píng)估機(jī)構(gòu)出于對(duì)市場(chǎng)的過(guò)高估計(jì)或人為因素而高估抵押物價(jià)值。四是準(zhǔn)確合理地確定抵押率。向銀行抵押的房地產(chǎn)經(jīng)權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估后,銀行應(yīng)根據(jù)抵押房屋的實(shí)際情況，在充分考慮抵押房地產(chǎn)處分、轉(zhuǎn)讓、拍賣所應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)，以及確保信貸資產(chǎn)安全的前提下，準(zhǔn)確合理地確定抵押率。

（七）加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理

加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，主要應(yīng)抓好以下五項(xiàng)工作。一是加強(qiáng)對(duì)按揭貸款項(xiàng)目的審查。包括開(kāi)發(fā)商的資信審查和項(xiàng)目樓盤(pán)審查。資信審查主要是加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商信譽(yù)、銷售情況、工程進(jìn)度、售房款監(jiān)管賬戶和保證金賬戶的資金流向監(jiān)督控制，一旦發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時(shí)采取補(bǔ)救措施。在對(duì)項(xiàng)目樓盤(pán)進(jìn)行審查的同時(shí),要綜合分析樓盤(pán)在貸款期間的價(jià)值變化趨勢(shì)和各種因素對(duì)樓盤(pán)價(jià)值可能造成的影響。二是加強(qiáng)對(duì)借款人資格和償債能力的審查。抵押人應(yīng)具有完全民事行為能力，對(duì)抵押房地產(chǎn)擁有所有權(quán),并領(lǐng)有所有權(quán)憑證；法人應(yīng)具備獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧能力,且具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)。同時(shí)銀行可要求企業(yè)提供驗(yàn)資證明、財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，審查抵押人的資信狀況。三是加強(qiáng)對(duì)抵押物的審查。對(duì)于抵押房地產(chǎn)的選擇和審定，主要著眼于易于保值，易于變現(xiàn)，易于保管以及易于估價(jià)的房地產(chǎn)。抵押物要符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，不得抵押的房地產(chǎn)不能用于貸款抵押。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格做好對(duì)抵押物的管理，并要求借款人提供用作抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證件或能證明其產(chǎn)權(quán)的合法性證明文件。從而達(dá)到規(guī)范抵押活動(dòng)，遏制無(wú)權(quán)抵押、多頭抵押、重復(fù)抵押和當(dāng)事人作弊等違法行為。四是完善貸款相關(guān)手續(xù)。在“簡(jiǎn)化手續(xù)”的同時(shí)，要完善個(gè)人住房抵押貸款的登記、公證、抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)，加強(qiáng)貸款合同及檔案等基礎(chǔ)管理工作。五是加強(qiáng)貸后監(jiān)督。重視貸后管理工作，加強(qiáng)貸后管理是防范風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)重要措施。銀行要經(jīng)常了解借款人的財(cái)務(wù)狀況，抵押物的使用情況，監(jiān)督借款人按期歸還本息，確保貸款項(xiàng)目發(fā)揮效益。

參考文獻(xiàn)：

1.劉萍.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)探析[J].金融研究，2002，(8)

2.田雨.商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)科學(xué), 2004

3.楊笑寒.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制[J].環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)望，2005,(8)