新版土地管理法范文

導語：如何才能寫好一篇新版土地管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    現將國家土地管理局《關于啟用新版土地證書土地登記卡土地歸戶卡的通知》（〔1996〕國土〔籍〕字第110號）轉發給你們，并將有關事項通知如下：

    根據國家土地管理局的要求，我市決定從1998年1月1日起，正式啟用重新修改、設計的土地證書及土地登記卡、土地歸戶卡。啟用新版土地證書、土地登記卡、土地歸戶卡后，各區、縣已經頒發的原版國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地建設用地使用證以及土地使用權抵押證明書繼續有效，待變更土地登記時逐步更換。各區縣土地管理部門現存的上述原版土地證書可繼續使用到1997年12月31日。

    新版土地證書由國家土地管理局統一印制。請各單位于1997年12月15日前將所需土地證書的種類及數量上報市局權屬處，以便統一向國家土地管理局訂購。

篇2

一、目標任務

通過開展年度土地衛片執法檢查，全面掌握轄區違法用地情況，嚴肅查處土地違法行為，嚴格按照《違反土地管理規定行為處分辦法》（監察部、人力資源和社會保障部、國土資源部令第號）有關規定，對違法違規問題嚴重的鎮、街道辦事處主要責任人實施問責，進一步規范土地管理秩序，促進加強耕地保護和節約集約利用土地工作。

二、檢查范圍和工作分工

（一）檢查范圍。

年度土地衛片執法檢查范圍覆蓋轄區的鎮、街道辦事處行政管轄區域。

（二）工作分工。

兩鎮，各有關部門要按照政府的安排部署，組織開展本行政區域內的土地衛片執法檢查工作。區國土資源執法監察隊承擔具體衛片查處工作；對轄區內的自查和整改查處工作進行指導；按通知時間要求及時報送工作情況及相關數據。國土、監察、城管、建設交通等相關部門要各司其職、緊密配合，按照各自的職能職責全力配合國土資源局開展工作。

三、工作安排

年（下同）月日前上報土地衛片執法檢查工作實施方案，并組織有關部門個月內完成自查。對自查中發現的違法用地行為要及時糾正，堅決拆除違法違章建筑。

月日前，將工作開展情況及相關數據報市土地衛片執法檢查工作領導小組辦公室。

月日前，將轄區自查工作情況及《新增建設用地統計匯總表》、《實地未變化統計匯總表》、《違法用地分類統計匯總表》匯總報市土地衛片執法檢查工作領導小組辦公室。

月日前，政府將組織有關部門對兩鎮、各街道辦事處自查工作情況進行督查。兩鎮、各街道辦事處根據反饋的督查意見，經過認真調查核實，正式上報自查工作情況及《新增建設用地統計匯總表》、《實地未變化統計匯總表》、《違法用地分類統計匯總表》等資料。

月日前，區政府將根據衛片執法檢查情況，約談土地違法情況嚴重的鎮、街道辦事處主要負責人，掛牌督辦一批重大典型土地違法違規案件。

月日前，召開年度土地衛片執法檢查工作會議，通報工作情況。

月日前，在轄區開展整改查處工作的基礎上，接受市人民政府組織的驗收。

月前，將《土地違法案件立案查處及落實情況統計匯總表》報市土地衛片執法檢查工作領導小組辦公室。同時，區政府根據違法及整改查處情況，依據15號令啟動問責。

四、工作要求

（一）加強組織領導。

年度是對轄區所有行政區域實施全覆蓋檢查的第一年，也是根據檢查成果，依據國土資源部第號令對土地違法嚴重地區政府主要負責人實施問責的第一年，為確保轄區土地衛片執法檢查工作如期完成、取得實效，區政府決定成立年度土地衛片執法檢查工作領導小組，組成人員如下：

組 長：

副組長：

成 員：

領導小組下設辦公室，設在國土資源分局，張德華兼任辦公室主任，負責衛片執法檢查日常事務。

（二）確保檢查質量

在開展內外業核查以及各項統計表格填寫工作中，具體工作人員都要簽名，對所填內容的真實性負責；上報的各類統計數據報表，電子數據與紙質數據必須一致，紙質報表必須由填表人和審核人簽名，單位主要負責人簽名并加蓋本單位公章后上報。在組織開展督查工作時，采取內部之間交叉互檢的方式，相互監督。在監督、驗收期間，通過12336舉報電話和新聞媒體等多種途徑，接受群眾舉報，同時與年度土地變更調查成果、用地計劃指標及巡查臺賬等進行相互驗證，及時發現問題。對督查、驗收中發現存在虛報瞞報數據、偽造審批文件或用地現場等弄虛作假行為的，政府將嚴肅追究相關責任人的責任。

（三）強化培訓指導

要切實加強培訓指導，確保土地衛片執法檢查工作有序開展。要以學習有關規定和掌握新版《土地衛片執法檢查信息系統》操作為主要內容，采取座談研討、專題講解、交流學習、現場觀摩等形式開展培訓，重點培訓參觀土地衛片執法檢查的基層一線工作人員，使其準確把握相關政策要求，掌握填報方法。要建立土地衛片執法檢查工作進展月報制度，掌握工作進展情況，幫助基層解決工作的問題，確保按時完成土地衛片執法檢查任務。

（四）嚴肅查處問題

篇3

上海房地產登記條例最新版第一章　總則

第一條　為了加強本市房地產權屬管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律、法規的規定，結合本市實際情況，制定本條例。

第二條　本條例適用于本市行政區域內的房地產登記。

第三條　本條例所稱房地產登記，是指土地使用權和房屋所有權以及由上述權利產生的抵押、設典、租賃等房地產其他權利的登記。

本條例所稱房地產權利人，是指依法享有土地使用權、房屋所有權、房地產其他權利的自然人、法人和其他組織。

第四條　本市實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

房地產權證書是房地產權利人依法擁有土地使用權和房產的占有、使用、經營、處置權的憑證。

依法登記的房地產權利受法律保護。

第五條　上海市房屋土地管理局(以下簡稱市房地局)是本市房地產行政主管部門，負責房地產登記管理工作，依法核實和確認房地產權屬，制作和頒發統一的房地產權證書。

區、縣房地產管理部門依照本條例，對規定范圍內的房地產登記工作實施監督管理。

上海市房地產登記處和區、縣房地產登記機構受市房地局委托，辦理規定范圍內的房地產登記工作。區、縣房地產登記機構業務上受市房地產登記處領導(上海市房地產登記處和區、縣房地產登記機構以下簡稱登記機構)。

第二章　一般規定

第六條　有下列情形之一的，應當申請土地使用權、房屋所有權登記，經核實準予登記的，由市房地局頒發房地產權證書：

(一)以出讓、征用劃撥方式取得國有土地使用權;

(二)依法取得的國有土地使用權地塊上原有房屋或者新建房屋的;

(三)依法使用集體所有的非農業建設用地上原有房屋或者新建房屋的。

土地使用權和房屋所有權未經核準登記的，房地產其他權利不予登記。

第七條　依照本條例規定申請土地使用權、房屋所有權、房地產其他權利登記的，應當提交規定的登記文件;提交的文件應當為正本或者副本。

第八條　因下列情形之一進行房地產登記的，當事人雙方應當共同申請：

(一)買賣;

(二)交換;

(三)贈與，但遺贈的除外;

(四)抵押;

(五)設典;

(六)法律、法規規定的其他情形。

第九條　因下列情形之一進行房地產登記的，當事人可以一方申請：

(一)以出讓、征用劃撥方式取得土地使用權的登記;

(二)新建房屋所有權;

(三)繼承、遺贈;

(四)人民法院已經發生法律效力的判決、裁定、調解;

(五)仲裁機構已經發生法律效力的裁決、調解;

(六)本條例第二十五條所列情形;

(七)法律、法規規定的其他情形。

第十條　兩人以上共有的房地產權利，當事人應當同時申請登記。

第十一條　當事人可以委托人申請房地產權利登記。人應當向登記機構提交當事人的委托書。

第十二條　有下列情形之一的，市房地局應當自受理之日起三十日內作出不予登記的決定，并且書面通知申請人：

(一)房地產權屬爭議尚未解決的;

(二)不能提供有效的房地產權屬證明的;

(三)非法占用土地的;

(四)所建房屋屬違法建筑或者臨時建筑的;

(五)法律、法規規定的其他情形。

第十三條　有下列情形之一的，由市房地局直接代為登記：

(一)依法由市房地局代管的房地產;

(二)經人民法院判決為無主房地產;

(三)法律、法規規定的其他情形。

第十四條　房地產權證書實行定期驗證。

房地產權證書不得涂改。

房地產權證書破損，經查驗后可以換發。換發房地產權證書后，應當將原房地產權證書注銷存檔。

房地產權證書滅失的，權利人應當向登記機構報失，并在本市主要報紙或者市房地局指定的境外報紙登報聲明;見報后滿三個月無異議的，可以申請補發房地產權證書，補發的房地產權證書上應當注明補發字樣。

第十五條　登記機構應當設置房地產登記冊，對房地產登記的事項作全面、真實、準確的記載，并且永久保存。

房地產登記冊的記載與房地產權證書上的記載以及當事人提交的有關申請登記文件的內容應當一致。

當事人對房地產登記冊的記載有異議的，登記機構應當核查房地產原始憑證，并且以房地產原始憑證為準。

房地產登記冊的記載有更改的，應當加蓋登記機構的核對章和房地產登記工作人員的名章。

第十六條　房地產登記資料可以查閱、抄錄和復印，具體范圍和費用由市人民政府規定。

第十七條　申請房地產登記繳納費用的具體辦法由市人民政府規定。

第三章　土地使用權和房屋所有權登記

第一節　初始登記

第十八條　以出讓方式取得土地使用權的，應當在土地使用權出讓合同規定的期限內申請土地使用權初始登記，并且提交下列文件：

(一)申請書;

(二)身份證明;

(三)土地使用權出讓合同;

(四)已付清土地使用權出讓金的證明;

(五)其他有關文件。

出讓土地使用權年限屆滿后，經批準續期使用的，權利人應當重新辦理初始登記。

第十九條　以征用劃撥方式取得土地使用權的，應當在取得市或者區、縣人民政府批準用地的文件后三十日內申請土地使用權初始登記，并且提交下列文件：

(一)申請書;

(二)身份證明;

(三)市或者區、縣人民政府批準用地的文件;

(四)建設用地規劃許可證;

(五)征地補償協議或者拆遷補償協議;

(六)其他有關文件。

第二十條　新建非商品房屋的，應當自房屋竣工交付使用之日起三十日內申請房屋所有權初始登記，并且提交下列文件：

(一)申請書;

(二)土地使用權屬證明;

(三)建設項目批準文件;

(四)建設工程規劃許可證;

(五)竣工驗收證明;

(六)交付使用證明;

(七)總平面圖和分層平面圖;

(八)具有相應資質的測量機構出具的勘測報告;

(九)其他有關文件。

第二十一條　房地產開發企業應當在新建商品房屋竣工驗收后交付給買受人之前，持本條例第二十條所列文件和商品房屋建設項目批準文件辦理新建商品房屋初始登記。

第二十二條　土地使用權和房屋所有權初始登記的申請經審查符合規定的，市房地局應當在受理登記申請之日起三十日內作出準予登記的決定，頒發房地產權證書。

第二節　變更登記

第二十三條　經初始登記的房地產有下列轉讓情形之一的，當事人應當自有關合同或者協議簽訂之日或者有關法律文件生效之日起三十日內申請變更登記;

(一)買賣;

(二)交換;

(三)贈與;

(四)繼承;

(五)人民法院判決轉移;

(六)仲裁機構裁決轉移;

(七)法律、法規規定的其他情形。

第二十四條　權利人變更時，申請登記應當提交下列文件：

(一)申請書;

(二)身份證明;

(三)房地產權證書;

(四)與房地產轉讓有關的合同、協議、證明文件、行政決定、勘測報告或者其他法律文件等。

第二十五條　經初始登記的房地產有下列情形之一的，權利人應當自事實發生之日起三十日內申請變更登記：

(一)房地產用途發生變化的;

(二)權利人姓名或者名稱發生變化的;

(三)共有房地產分割的;

(四)房地產座落地址或者房地產名稱發生變化的;

(五)土地、房屋面積增加或者減少的;

(六)房屋倒塌、拆除或者因不可抗力滅失的;

(七)法律、法規規定的其他情形。

第二十六條　房地產權內容變更時，申請登記應當提交下列文件：

(一)申請書;

(二)身份證明;

(三)房地產權證書;

(四)具有相應資質的測量機構出具的勘測報告;

(五)與變更事實相關的證明文件或者政府主管部門的批準文件、行政決定等。

第二十七條　居住在境外的當事人申請房地產變更登記的，申請期限為三個月。

第二十八條　房地產變更登記的申請經審核符合規定的，市房地局應當自受理登記申請之日起三十日內作出準予登記的決定，換發房地產權證書。

第三節　注銷登記

第二十九條　土地使用權、房屋所有權依法終止的，當事人應當自事實發生之日起十五日內辦理注銷登記，并繳回房地產權證書。

第三十條　有下列情形之一的，由市房地產局直接代為注銷登記：

(一)當事人未按本條例第二十九條規定辦理注銷登記的;

(二)房地產依法發生強制性轉移，原權利人未在規定期限內辦理注銷登記的;

(三)因房地產登記工作人員的過錯，導致核準土地使用權和房屋所有權登記不當的;

(四)依法應當注銷登記的其他情形。

按前款應當注銷登記的，市房地局應當在十日內書面通知當事人，限期繳回房地產權證書。當事人未在規定期限內繳回房地產權證書的，市房地局可以在本市主要報紙或者境外報紙公告該房地產權證書作廢。

第四章　房地產其他權利登記

第三十一條　下列房地產權利的文件，當事人應當申請登記：

(一)房地產抵押權設定、變更的合同;

(二)房地產典權設定、變更的合同;

(三)法律、法規規定應當登記的其他文件。

前款所列文件自核準登記之日起生效。

第三十二條　下列房地產權利的文件，當事人應當登記備案：

(一)商品房預售合同及其變更合同;

(二)房地產租賃合同及其變更合同;

(三)房屋維修、使用公約和物業管理文件;

(四)當事人認為有必要登記備案而登記機構準予登記備案的文件。

當事人未辦理前款所列文件登記的，不得對抗第三人。

第三十三條　兩人以上對同一房地產其他權利申請登記的，按受理登記申請的先后順序依法進行審核。

第三十四條　申請房地產其他權利登記，申請人應當提交房地產權證書及有關的申請登記文件。市房地局應當自受理登記申請之日起十日內作出準予登記或者不予登記的決定，準予登記的，出具登記證明;不予登記的，書面通知申請人。

第五章　法律責任

第三十五條　按本條例第八條規定應當由有關當事人共同申請房地產登記的，一方申請，其他方不申請的，登記機構可以受理一方當事人的登記申請，并且責成其他方當事人限期辦理登記。其他方當事人逾期仍未辦理登記的，可以依法核準一方當事人的登記。

第三十六條　有下列情形之一，但是未獲得不正當利益的，由市房地局吊銷當事人的房地產證書，并處以一千元以上一萬元以下的罰款：

(一)用隱瞞、欺騙等不正當手段騙取房地產權證書的;

(二)用虛報滅失手段騙取補發房地產權證書的;

(三)涂改房地產權證書的。

有前款所列情形之一并且獲得不正當利益的，由市房地局吊銷當事人的房地產權證書。沒收違法所得，并處以一萬元以上五萬元以下或者違法所得一倍的罰款;構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第三十七條　當事人偽造房地產權證書的，由市房地局依法沒收偽造的房地產權證書，并將其移送司法機關處理。

第三十八條　單位擅自受理房地產登記或者擅自制作、發放房地產權證書的，由市房地局沒收其擅自制作、發放的房地產權證書和違法所得，對直接責任人處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第三十九條　因申請房地產其他權利登記的當事人提交錯誤、虛假的申請登記文件而產生的后果，由當事人承擔。

第四十條　因房地產登記工作人員的過錯，導致核準房地產登記不當或者房地產登記冊上的記載有誤，給權利人造成經濟損失的，由市房地局依法賠償。

第四十一條　房地產登記工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，應當給予行政處分;構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第四十二條　當事人對市房地局作出的具體行政行為不服的，可以依照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請復議或者向人民法院起訴。

當事人逾期不申請復議、不起訴又不履行行政處罰決定的，市房地局可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。

第六章　附則

第四十三條　本條例施行前依法頒發的土地使用證和房屋所有權證繼續有效。

第四十四條　本條例的具體應用問題，由市房地局負責解釋。

第四十五條　本條例自1996年3月1日起施行。

房地產登記的種類(一)總登記

總登記也叫靜態登記，是在一定行政區域和一定時間內進行的房屋權屬登記。

(二)土地使用權初始登記

以出讓或劃撥方式取得土地使用權的，權利人應申請辦理土地使用權初始登記。

(三)房屋所有權初始登記

初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權而進行的登記。

(四)轉移登記

轉移登記是指房屋因買賣、贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移而進行的登記。

(五)變更登記

變更登記是指房地產權利人因法定名稱改變、或是房屋狀況發生變化而進行的登記，包括改建、添建，用途變化等。

(六)他項權利登記

他項權利登記是指設定抵押、典權等他項權利而進行的登記。

(七)注銷登記

注銷登記是指房屋權利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止、權利主體滅失等而進行的登記。下列幾種情況均應申請注銷登記：

1.房屋滅失，所有權的要素之一客體滅失，房屋所有權不復存在;

篇4

    本文著眼于空間建設用地使用權設立中的一些特殊之處，就其設立主體、客體范圍、審批程序、配套措施等相關問題展開研究，以期能夠深化對這一問題的認識，有助于完善中國相關制度。

    1　空間建設用地使用權設立主體

    在中國，國家作為土地所有權人，自然可以在土地空間范圍內以一定地上地下空間為客體為社會主體設立空間建設用地使用權。對此并無爭議。存在爭論的是，地表建設用地使用權人能否在自己所能利用的地表上下空間范圍內為第三人設定以一定空間范圍為客體的空間建設用地使用權。對于這一問題，立法上沒有明確規定，學理上存在贊同和反對兩種觀點[3－4]。

    對此，筆者也持否定態度。第一，國家設立建設用地使用權的目的僅僅是為了滿足某社會主體為某種建筑的需求，并使其在該土地上享有這些建筑物的所有權，且僅僅以此為限，任何超出此目的而使用土地的，都應當認為是不正確地行使建設用地使用權。在這一前提下，建設用地使用權人使用國有土地進行建筑，是完全符合建設用地使用權設立目的的，但是，如果其是為其他社會主體創設新的建設用地使用權，即便是在自己享有使用權的地表上下空間范圍內，也是違反國家為其設立建設用地使用權初衷的。第二，若持肯定態度，在技術層面上也存在阻礙[5]。建設用地使用權是有期限的。若允許建設用地使用權人為其他社會主體創設新的空間建設用地使用權，那就意味著，空間建設用地使用權的存在是以既存的建設用地使用權的合法存在為前提，若既存建設用地使用權因為期限到期而消滅，相應地，賴之存在的空間建設用地使用權也將會隨之消滅。而一般情況下空間建設用地使用權設立時，既存的建設用地使用權通常已經存在了若干時間，因而，在剩余的權利期限到期后，空間建設用地使用權也將會因此隨之消滅，空間建設用地使用權人投資建造的建筑物或者工作物也將隨之消滅，此必將損害空間建設用地使用權人的利益，也會造成相應的社會資源浪費。第三，考慮空間建設用地使用權制度出現時間不長，慎重起見，并且為了防止法律關系過于復雜，以及避免出現類似地表建設用地使用權的囤積行為，也還是對其適度從緊為好。

    2　空間建設用地使用權設立的客體范圍

    理論上，國家作為土地所有權人，可以在地上、地下任何一定空間范圍內設立空間建設用地使用權。但從社會實踐來看，由于中國城市規劃的滯后與混亂，往往預備設立空間建設用地使用權的土地地表上已經存在了他人的地表建設用地使用權。在此情況下，國家可以用以設立空間建設用地使用權的空間范圍必須受制于此地表建設用地使用權可利用的土地空間范圍。該范圍內的土地空間使用權已經為地表建設用地使用權人享有，國家不得再行出讓；該范圍外的土地空間使用權為國家所保留，國家當然可以用以設立新的空間建設用地使用權。由此可見，實踐中，確定國家設立空間建設用地使用權客體范圍的關鍵在于確定相應地塊既存地表建設用地使用權可利用土地空間的范圍，該土地空間范圍以外部分即為國家可設立空間建設用地使用權的客體范圍。

    2.1　客體范圍確定之一：存在《物權法》生效后設立的地表建設用地使用權的地塊

    《物權法》第138條規定，在建設用地使用權出讓合同中必需明確“建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間”。新版《國有建設用地使用權出讓合同(示范文本2008年)》第4條也規定，出讓合同應當明確載明建設用地使用權的“宗地豎向界限”，還要以附件的形式載明“宗地豎向界限圖”。但需要指出的是，在實際簽訂地表建設用地使用權出讓合同時，如何確定該“宗地豎向界限”，理論界和實務界沒有對此提出可行的操作方法。也正因為此，目前各地實際簽訂地表建設用地使用權出讓合同時，該欄目均作空白處理[6]。

    筆者認為，在設立地表建設用地使用權時，可以根據相應的城市規劃確定擬出讓的地表建設用地使用權的上下界限。具體而言：第一，可以根據城市規劃所確定的相應地塊的最高建筑物限高確定該地表建設用地使用權可利用土地空間的上限。《城市規劃強制性內容暫行規定》第7條，“對特定地區地段規劃允許的建設高度”是城市詳細規劃的必備的強制性內容。既然地表建設用地使用權人必須遵循城市規劃中建筑物限高的約束，因此，土地部門確定地表建設用地使用權的最高高程就應當以規劃所確定的該地塊的限高為準。第二，可以根據城市規劃所確定的相應地塊的最高建筑物限高推定相應的地表建設用地使用權可利用土地空間的下限。城市規劃中一般對于建筑物可利用地下部分的深度往往不做規定，如建筑物樁基深度可達地下多少米等。但是，由于城市規劃必須明確相應地塊的用途、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標。因此，結合相應的地塊地質情況等，完全可以預先測算可能利用地表以下的最大深度(包括樁基的深度)，并以此作為地表建設用地使用權地下深度的界限。

    上述做法也已經有地方開始了實踐，如在深圳，地表建設用地使用權上“建筑物的高度根據規劃要點確定，深度根據技術指標確定的建筑物的最深基礎平面以上確定。除此以外的地下空間權利仍屬于國家。由政府依法出讓。”[7]

    2.2　客體范圍確定之二：存在《物權法》生效前設立的地表建設用地使用權的地塊

    《物權法》生效前的地表建設用地使用權在設立時，無論法律規定，還是合同約定，均未明確可利用土地上下空間的范圍[8－9]。

    筆者主張，按照地表建設用地使用權設立時的城市規劃所確定的最高限高確定相應地表建設用地使用權可利用空間范圍的上限。因為，當時的土地使用權出讓合同已經將包括最高高程在內的各項規劃控制指標作為“土地使用條件 ”包括在了合同條款之中。如1994年的《國有土地使用權出讓合同示范文本》第6條即規定，“本合同附件《土地使用條件》是本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。”而在附件中，該地塊的規劃控制指標，如土地用途、容積率、建筑密度、建筑限高、綠化指標等，均以“土地使用條件”的形式予以了明確限定。

    在確定地表建設用地使用權人可利用土地空間的上限以后，應可以根據城市規劃指標(土地用途、容積率、建筑密度、建筑限高、綠化指標等)及相應地質條件，確定該土地使用權可利用地下空間的最大深度。

    3　空間建設用地使用權出讓、審批程序設計

    依照《城鄉規劃法》、《土地管理法》等相關法律，目前建設用地使用權出讓程序大致為：根據控制性詳細規劃擬定土地使用權出讓合同→訂立土地使用權出讓合同→辦理土地使用權權屬登記→辦理建設用地規劃許可證→辦理建設工程規劃許可證→頒發建設工程施工許可證，建設單位據此組織施工。

    但是，和地表建設用地使用權相比，空間建設用地使用權的設定存在著明顯的差異：第一，地表建設用地使用權可利用的土地空間范圍根據控制性規劃可以確定其界限，而空間建設用地使用權則不能。就地表建設用地使用權而言，水平四至根據規劃自然可以確定，上下界限，如前所述，根據規劃指標也可以確定。但就空間建設用地使用權而言，特別是地下空間建設用地使用權，其對空間的實際利用受到地質情況的極大制約，而這些地質等實際情況，依照目前的城市規劃體系，是無法事先確定的。第二，和地表建設用地使用權相比，各空間建設用地使用權之間的協調配合更加困難。地表建設用地使用權所建造的建筑物位于地表，相關設施的配套完善較為容易設計，即便事先未考慮周全，事后的補救也相對較為方便。但就空間建設用地使用權而言，其相應的建筑物或位于空中，或位于地下，相應的采光、通風、排水、支撐、出入口、防空等設施均非常重要且必須相鄰建筑物的配套方才能夠保證該空中或地下建筑物的正常使用。而且，若事先未能統籌考慮周全，事后采取措施補救也是十分困難。這就要求規劃、土地部門在創設空間建設用地使用權之前全面考慮好相關設計，完善配套設施規劃。這一工作在目前的控制性城市規劃中往往沒有完全考慮好，而是在建設用地使用權創設后辦理“建設用地規劃許可證”時完成的。

    也正是考慮到空間建設用地使用權設立的不同特點，中國目前有關地方性法規中，已經對于地下空間建設用地使用權設立的程序作出了一些特殊的安排。如根據《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行規定》，上海市的地下空間建設用地使用權的出讓程序是：申請獲得項目批準文件→申請獲得建設用地規劃許可證→申請獲得建設工程規劃許可證→簽訂地下空間建設用地使用權出讓合同→辦理地下空間建設用地使用權權屬登記。如根據《深圳市地下空間開發利用暫行辦法》，深圳市以協議方式設立地下空間建設用地使用權的出讓程序是：批準地下空間建設用地使用權申請→規劃部門制作建設用地批準書和建設用地方案圖→申請獲得建設用地規劃許可證→簽訂地下空間建設用地使用權合同→辦理地下空間建設用地使用權權屬登記→申請獲得建設工程規劃許可證→申請獲得建設工程施工許可證。如根據《深圳市地下空間開發利用暫行辦法》，深圳市以招拍掛方式設立地下空間建設用地使用權的出讓程序是：制訂地下空間建設用地使用權出讓方案→政府審批→組織招標、拍賣、掛牌，并簽訂地下空間建設用地使用權出讓合同→申請辦理建設用地規劃許可證→辦理權屬登記→申請辦理建設工程規劃許可證→申請辦理建設工程施工許可證。

    從上海和深圳有關地下空間建設用地使用權出讓審批程序方面的改革可以看出，其中一個突出的特點是，改變以往先出讓建設用地使用權再辦理建設用地規劃許可證的做法，先辦理建設用地規劃許可證，再簽訂建設用地使用權出讓合同①。這一做法，一方面，有利于通過事先的地質勘測明確空間建設用地使用權所擬建造的建筑物所實際需要的空間界限，從而為確定擬出讓的空間建設用地使用權的上下界限提供準確依據；另一方面，保證了空間建設用地使用權規劃的全面性和周延性，防止因為空間建設用地使用權出讓前規劃的不完整而導致和相關配套建筑設施的不銜接或利用上的浪費。

    筆者認為，在空間建設用地使用權出讓審批程序中，應當做如下一些改革：第一，應當增加“地質勘察”作為空間建設用地使用權審批的前置程序。由于空間建設用地使用權以地上地下空間作為開發對象，對于相應的地質條件要求較高，若事先不進行相應的勘察即予以批準，則完全有可能出現事后空間建設用地使用權人無法利用相應空間的問題。因此，在空間建設用地使用權出讓審批之前應當增加“地質勘察”這一個前置程序。第二，編制較為詳細的城市建設規劃。空間建(構)筑物，特別是地下空間建(構)筑物和地表建(構)筑物相比，一個顯著特點在于改擴建將更為困難。因此，城市規劃部門應當對于整個城市的空間建(構)筑物進行較為詳盡的預先規劃，使相應的空間建設用地使用權在設立之時，即明確其使用用途、性質，以免事后的糾紛。第三，應當將“申請建設用地規劃許可證”和“簽訂空間建設用地使用權出讓合同”兩個程序對調。此點系借鑒上海、深圳有關實踐，理由前已述及，不再重復。

    4　空間建設用地使用權設立時與既存不動產權利人利益的協調

    設立空間建設用地使用權，意味著在同一塊土地的地下空間、地表、地上空間相互疊加，層疊建設，此必然加劇相鄰不動產權利之間的相互影響和干擾。中國目前有關法律法規在設立空間建設用地使用權的同時一般也均強調要保護既存的不動產權利人利益[10]。但總的來講，有關法律法規還是規定得較為簡略，缺少可操作性。筆者認為，此方面問題目前仍然亟須加強，可以重點從下面4個方面進行著手。

    第一，制定科學、合理的城市地上地下空間開發建設規劃，統籌兼顧各方當事人利益。在這一規劃中，要確保有限的土地資源能夠得到充分的立體開發利用，同時也要充分兼顧各方當事人利益，使該規劃具有較強的可操作性和實用性。只有 這樣，才可以保證地上地下土地空間開發建設的各層次建筑物、構筑物能夠順利實施、和諧并存。值得肯定地是，有些地方在地下空間開發建設中已經重視了城市規劃的作用，如深圳地下空間開發建設中，就貫徹了“城市規劃的先導統籌作用”。

    第二，設置設立空間建設用地使用權時對于相關不動產權利人的告知和異議程序。(1)可以在創設空間建設用地使用權時對于相關權利人進行事先的規劃告知，將擬設立的空間建設用地使用權的性質、范圍、用途、對相鄰土地權利人可能的影響，以及擬采取的防范措施，一一予以公示，并允許其在一定期限內提出異議。(2)在當事人提出申請的情況下，應當舉行聽證會，召集各方利害關系人參加，陳述相應的觀點和利益需求，以便規劃部門在統籌各方利益的情況下做出科學、合理的城市規劃。對于相鄰不動產權利人異議的處理，應當及時回復相關當事人，并陳述理由。(3)還應當增設相關的復議程序，甚至行政訴訟程序，從而保證相關權利人進一步獲得有關救濟的權利，以真正維護其合法利益。

    第三，鼓勵空間建設用地使用權人與相鄰不動產權利人事先約定相鄰關系內容。考慮到空間建設用地使用權與地表土地、建筑物重疊，因此產生的不動產相互利用、相互限制情形較之于一般不動產相鄰關系更為復雜，在日本和臺灣地區出現了一種新的調整方法，即設立空間建設用地使用權時可以和相鄰不動產權利人事先就相鄰關系的內容予以約定[11]。上述做法，值得中國借鑒。筆者相信，有了這些相鄰關系方面約定的保障，有關的空間建設用地使用權一定能夠得到相鄰不動產權利人的配合和協助，順利設立、運行。

    第四，依照“在先權利優先于在后權利”規則解決新設空間建設用地使用權人與既存不動產權利人之間的利益沖突。新設立空間建設用地使用權時，應當通過“事先科學規劃”、“鼓勵當事人事先約定相鄰關系內容”等方法來預防其和既存不動產權利之間可能發生的利益沖突。但是，有時，這種沖突還是難以避免，如果現實已經發生了這樣的沖突，又該如何解決呢？對此，首先應當由雙方協商解決。對于協商不成的，《物權法》第136條后段規定，“新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。”《物權法》在此實質上確立了解決此類沖突的法定的權利先后順序，即既存不動產權利人利益優先于新設空間建設用地使用權人利益。考慮到物權設立的先后順序，從維護社會秩序穩定角度出發，這也是完全合理的。

    收稿日期：2011－08－29

    修稿日期：2011－11－25

    注釋：