弱電初步設計方案范文

導語：如何才能寫好一篇弱電初步設計方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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另外，盡管建設部自1988年開始在部分城市、部門組織開展建設監理工作，但是第一個有關建筑智能化系統工程法規1997年才頒布，即建設部建設 ［1997］290號文《建筑智能化系統工程設計管理暫行規定》（以下簡稱290號文）。所以，建筑智能化系統工程監理可以說是剛剛起步。在許多監理工作實用手冊中就是傳統弱電系統篇幅都很少，更談不上智能化系統了。本文總結設計監理工作中的經驗教訓，參與建筑智能化系統工程設計監理這一領域的交流。

一、建筑智能化設計中的各個階段以及組織格局

在我們討論建筑智能化系統工程設計中的監理之前，我們應先了解建筑智能化設計中各個階段以及組織格局的一些特點。

建筑智能化設計必須經過用戶需求分析、初步設計、系統工程設計以及深化設計等環節。涉及的單位有業主、監理、設計單位、系統集成商和各專業子系統分包商等。他們在設計的各個階段擔當各自不同的角色。如何確定設計的目標由誰來完成，各個參與單位在何時承擔什么任務，如何組織落實各階段的設計目標，從而保證建筑智能化設計中的質量、進度和投資三大目標。這是我們在從事這項監理工作之前首先應當明確的。

在建設部290號文中明確規定：“建筑智能化系統工程設計應由建筑物或建筑群的工程設計單位總體負責”，所以，設計的總體目標、投資規模應由設計單位和監理協調業主做好用戶需求分析，最終由業主確定。據此，由設計單位完成建筑智能化系統工程的初步設計。在這一階段應根據建筑類型、使用功能、物業管理的要求，受控機電系統的配置以及投資規模，確定智能化系統各子系統的組成以及各子系統應達到的功能，同時對系統集成做出總體要求。（圖1）

但對系統工程設計由誰承擔并完成，290號文中并沒有做出明確規定。顯然，在初步方案中，因未定各子系統的品牌，以及系統集成軟件平臺，所以達不到系統工程設計的深度。本文建議在設計單位完成初步設計的基礎上，編制系統工程設計的招標書，經監理由業主最終確認。之后，公開招標，擇優確定系統工程設計的方案以及系統集成商。同時，系統集成商為總包，其他各專業子系統可作為分包納入管理體系。在設計單位指導下，總包組織各分包單位完成深化設計。

二、建筑智能化設計各階段監理工作要點

（一）用戶需求分析和初步設計階段。建筑智能化系統工程是多學科、多技術綜合集成的新興事物，大部分業主對智能建筑缺乏一個全面的了解，而且建筑智能化涉及的諸多技術還在迅猛發展，產品和標準日新月異，這就使得業主對將來建成的建筑智能化系統功能很難有明確的需求。因此，在這一階段，配合設計單位，幫助業主明確建筑智能化系統工程的功能需求，顯得最為重要。

這一階段的監理工作主要有：（1）審查參與設計各單位的資質是設計階段監理的一個很重要內容。（2）通過詳細的用戶需求分析，協助確定合理的投資規模和建設等級標準。（3）跟蹤了解建筑智能化系統工程各專業和系統集成技術的最新發展，掌握與其相關的技術規范和政策法規，避免設計方案采用落伍的產品技術，或不符合最新的規范要求。（4）熟悉所建工程的建筑類型、建筑各部分的使用功能、機電系統的配置情況。審核各系統具體功能以及系統集成達到的目標。（5）強調與土建、水、暖、電等各專業系統工程的關系，明確各專業之間的接口要求。（6）對初步設計方案，重點審查其與建筑物或建筑群整體工程的協調性，所采用技術的可行性、可靠性和先進性，投資的經濟合理性。

（二）系統工程設計階段。采用何種技術、何種產品，選擇哪一種集成方案、哪一家集成商均在這一階段確定下來，所以這一階段的工作事關整個智能系統工程建設的成敗。建議在初步設計完成之后，應以招投標的方式確定系統集成商和系統工程設計方案。

這一階段監理工作主要有：（1）參與制訂招投標方案、審核招標文件、參與評標工作，審查系統集成商和各分包單位的專業資質。（2）系統工程設計首先應確定系統集成方案，而后考慮各子系統的合理配置。強調系統集成宜采用開放的通信協議和標準接口。（3）審核系統圖、平面布置圖和設備清單；審核技術要求和驗收標準，驗收標準應強調可操作性。系統設計方案應經會審后確定。（4）不僅要求確保系統集成方案在技術上的可行性，還應要求集成商與分包商之間建立合同制約、分清責任，避免扯皮，保證系統集成的順利實現。（5）工程設計應為將來的擴展預留合理的軟硬件接口。

（三）深化設計階段。系統集成商和各子系統分包單位在深化設計之前應對建筑物相關位置做實地測量，并了解水、暖、電等各專業系統工程設備具體型號。深化設計是在設計單位指導下，參照水、暖、電和建筑等各專業的圖紙，協調各相關單位，相互合作完成的。

這一階段監理工作主要有：（1）中心控制室關系到多個系統，敦促總包綜合考慮，避免各專業之間的沖突，避免設備的重復設置。（2）弱電管線管槽工程應在分包商設計方案基礎上，結合集成商做出綜合優化的弱電管線管槽圖，而最終方案應在匯同各相關單位意見，總體考慮建筑、水、暖、電等其他專業走線后確定。（3）審核各專業設備的安裝大樣圖，注意各專業的交接面是否有沖突之處，分清各專業的作業面，并提出相互配合的注意事項。（4）要求提供詳細接線圖，設備和接線端子應有統一的編號系統。（5）消防、安防子系統的設計方案應向當地主管部門報備，應注意當地與智能化系統工程建設的相關法規。（6）深化設計應附上施工組織計劃，將工程分解出詳細的工序、分項、分部工程，并在此基礎上由總包與其他各專業施工單位協調統一，作出施工進度網絡圖，以便于施工過程中的監理工作。

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在實施高層建筑電氣設計的時候，設計人員需要按照我國建筑設計的相關規定，堅持一定的原則實現。例如，高層建筑設計人員應該按照不同的設計內容進行設計、按照一定的設計步驟進行設計、與相關部門探討和交流高層建筑設計中的問題等。1.1不同的高層建筑設計內容我國的建筑正在實現現代化發展，高層建筑作為我國建筑走向現代化發展的一個重要標志，正在實現多元化的風格發展。高層建筑的建筑高度比較大、占地面積比較廣泛，具有多樣化的復雜功能。因此，高層建筑的電氣設計內容越來越多。為了滿足人們對高層建筑的新的使用需求，對高層建筑的電氣設計要求也越來越高。從狹義方面說，高層建筑的電氣設計是指僅僅針對高層建筑的使用者正常應用電氣設備所進行的設計；從廣義方面來說，高層建筑的電氣設計主要是指建筑中所有構筑物和周圍道路以及廣場等的電氣設計。我國的建筑電氣設計，傳統意義上只包括供電和照明。但是，在高層建筑的電氣設計中，設計內容增加了很多，包括供電、電話、照明、電視、防雷擊、消防和一些弱電部分。根據電壓的不同，在高層建筑中應用的電氣設備可以分為強電和弱電兩部分。但是在實際的高層建筑電氣設計過程中，不能完全的按照這兩種不同的類型實現。例如，高層建筑中應用的動力設備中的二次控制回路，從電壓等級上說屬于弱電，但是在進行電氣設計的時候，卻應該和強電設備放在一起設計。高層建筑中的消防回路聯動電壓等級比較高，屬于強電部分，但是卻要結合其他的弱電設計一起，才能實現電力設計。1.2高層建筑設計的一定步驟在高層建筑的項目計劃得到審議之后，對建筑工程的設計就已經進入到了新的設計階段。在這個階段的設計內容，主要包括建筑工程的初步設計和施工圖設計。一些規模比較大的高層建筑或者一些比較重要的高層建筑，在進行建筑工程的初步設計的過程中，需要對不同的建筑工程設計備選方案進行優選。如果高層建筑的規模相對比較小的時候，可以直接對建筑工程的設計方案進行選取，作為建筑工程的初步設計。明確了建筑工程的設計任務之后，需要施工企業嚴格的貫徹和落實這些設計任務，認真的核實需要檢查的不同設計項目、內容和范圍。設計人員在實施高層建筑電氣設計的過程中，一定要按照設計要求，充分的了解高層建筑電氣設計的內容和需要進行設計的內容。針對高層建筑電氣設計的內容，積極的進行調查研究，收集相關的資料，保證高層建筑電氣設計的質量和設計進度，才能實現高層建筑電氣設計的作用，促進高層建筑的發展。1.3加強高層建筑設計的交流和溝通在實施高層建筑的電氣設計的過程中，建筑設計單位必須上交初步設計，讓建設單位進行審核。在審核通過之后，建筑設計單位才可以繼續進行高層建筑的施工圖設計。在高層建筑的電氣設計過程中，包括很多的相關部門，需要不同部門之間加強交流和溝通，及時的解決高層建筑電氣設計中出現的問題，才能保證建筑電氣設計的全面實施，發揮建筑電氣設計的重要作用，提高建筑的使用功能，促進高層建筑的發展。例如，高層建筑電氣設計中包括的部門，主要有城鄉規劃部門、消防部門、供電部門和環境保護部門等。

2高層建筑電氣設計的發展

在完成了對高層建筑的電氣設計之后，需要建筑企業按照一定的發展要求，實現高層建筑的發展。這些高層建筑電氣設計的發展要求，主要包括建筑的電氣設計發展一定要滿足高層建筑的使用功能，符合高層建筑的節能和經濟要求，保證高層建筑電氣設計的安全、穩定和經濟性能，實現高層建筑電氣設計的人性化和科學化發展。2.1適應高層建筑的使用需求高層建筑是為了滿足人們日益增長的建筑需求形成的產物，在我國的建筑發展過程中，發揮了重要的作用。在實施高層建筑的電氣設計過程中，電氣設計也應該適應高層建筑的使用需求。例如，在進行高層建筑的電氣照明設計時候，設計人員一定要遵照一些重要的電氣照明指標進行設計。例如，建筑電氣設計師應該遵守電氣照明的照度、顯色指數和色溫指數等技術指標進行設計。在高層建筑的制冷和取暖方面，設計師也應該重視選擇合適的空調溫度和風量，不僅要達到相關部門的衛生狀況要求，還要保證建筑使用者的舒適度。在設計高層建筑的應急通道和消防通道的過程中，一定要保證設計方案符合我國建筑部門的防火規范要求，保證在發生建筑隱患的時候，應急通道的暢通無阻。2.2實現高層建筑的節能效果實施對高層建筑的電氣設計的時候，在具體的設計工作中，應該明確電氣設備的不同功能。對于在高層建筑中沒有發揮作用的電氣設備，應該采取有效的措施進行處理。對高層建筑的電氣設計，應該堅持節能原則。針對一些耗電量比較大的高層建筑物，會具有很大的節能空間，需要設計師進行深度的挖掘。例如，在高層建筑中大量應用節能燈，減少不必要的照明等。實現高層建筑的節能效果，才能發揮高層建筑的可持續使用。

3總結

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可研階段。首先要滿足用戶的需求，一切想法和決策都要符合國家的政策、法規和行業的規定，同時，要考慮安全和環保的要求。深入現場，調查研究，搜集本工程的有關資料，對本工程進行多方案分析比較，選用最優方案。最優方案不僅在技術上要先進、可行.而且在經濟上要有效降低工程造價，又能滿足投資方的需求，按期收回所投資金，并有經濟最佳效益，使收益率達到基準水平。（1）初步設計階段。影響工程造價的可能性最為關鍵，至施工圖設計結束后，影響工程造價的可能性為15%一40%，施工開始，通過技術措施節約工程造價的可能性只有5%一10%。由此可見，施工以前控制工程造價的關鍵在投資決策和設計階段，投資決策出臺后，控制造價的關鍵則在設計階段。（2）施工圖設計階段。施工圖預算是確定工程造價、實行經濟核算、簽訂工程承包合同、控制工程進度撥款的依據，同時也是工程決算的基礎資料，因此，設計人員應主動深入現場了解情況，爭取把設計變更控制在最小范圍內。 本文著重探討初步設計階段造價控制和施工階段的造價控制。

初步設計階段是工程建設投資控制的關鍵，如技術與技經脫節、協調與監督機制的不健全，設計人員和工程造價人員之間缺乏必要的協調工作，設計人員認為工程造價的控制是工程造價人員的事情，特別是設備選用的不合理，認為國外合資的設備總是好于國內的設備，因此都選用合資的設備，使得建設成本大增。而工程造價人員總認為設計人員的設計方案是最優的，這就容易造成設計概算的超標。它對于項目在建成以后能否獲得較好經濟效益有決定性的作用。

就風電場工程而言，因此在初步設計階段的造價控制是核心工作，也是業主方追求概算造價目標控制，實現項目經營預期效益的需要。為此，可以采取措施對建設項目所處的場地的地質情況、設備的選用進行深層研究，充分調動設計人員和工程造價人員的積極性，做好各方案的技術經濟比較，做到技術、經濟綜合最優的方案。 經濟方案比較工作主要包括：

（1）了解各方案條件利弊，研究確定方案經濟比較原則、方法和影響要素；

（2）分析方案相關其他因素對方案投資的影響程度；

（3）合理分析各方案單位千瓦靜態投資和相關造價指標；

（4）分析方案造價的合理性；

（5）根據初步經濟比較結果，進一步優化、調整技術方案；

（6）確定各方案造價和比較結果；

（7）進行技術、經濟評審分析，確定最優方案。

風機機組、塔筒設備及設備基礎是占風電場工程造價總投資的70%～80%以上，在風機機組、塔筒設備設計參數比選時，要合理分析各方案造價的比選，從中選優；設備基礎進行設計時，就風機基礎形式設計人員根據地質勘探資料，首先考慮是大開挖方案還是 PHC 樁方案；然后，造價人員對兩個方案造價進行測算比較后，各相關專業對方案進行共同評審，從保證安全，節約投資、降低造價方面考慮，最終優選最佳方案。最優方案不僅在技術上要先進、可行.而且在投資上又要有效降低工程造價，又能滿足投資方的需求，按期收回所投資金，并有經濟最佳效益，使收益率達到基準水平。

開展限額設計，限額設計就是按批準的投資估算控制初步設計，按批準的初設總概算控制施工圖預算。在實際工作中，建設單位為了所報建設項目能過順利的通過，要求勘察設計單位有意低估投資估算，而不是在設計方案中尋找降低工程量及施工措施費的途徑，就違背了限額設計的初衷。初步設計階段應按照批準的可行性研究階段的投資估算進行優化設計，由豐富經驗的各專業設計人員配合設總工程師進行設計提資，主要是對工程中設備、材質的控制。要在滿足使用功能的前提下，各專業設計人員要增強工程造價意識，盡量降低工程投資。嚴格按照優化設計所分解的投資額和控制工程量以及保證使用功能的條件下進行設計，不盲目追求一流，既要滿足投資方和規范要求，又要把錢花在刀刃上，不要因工程設計人員偏重于設計質量與功能，使設計失誤而造成浪費。例如，某些風電場工程的配電設備、弱電設備，國產設備與合資設備的費用差異懸殊，國產設備的性能參數能達到設計要求，故建議工程上設計參數匹配采用國產機電設備的要求，并可達到合理的性價比。因此，設計人員在設計產品完成后，應當積極進行回訪，召集各方的技術和經濟分析人員進行設計方案的造價合理性評定，聽取各方的反饋意見，同時結合工程實際情況，修正工程項目設計方案，提高設計產品的質量。

施工階段工程項目實施階段的工程造價控制是建設項目全過程綜合造價管理的重要組成部分。正確地處理造價和工期、質量的辯證關系，對管好用好建設資金以提高工程建設的綜合經濟效益有著十分重要的意義。針對工程項目施工現場的特點，為達到項目有效控制造價的目標，采取公開招標方式確定分包單位，分包招投標由業主方委托招標負責組織實施。工程建設分包實行招投標制度是控制工程造價的有效手段，通過招投標充分合理利用社會資源，提高建設工程的經濟效益，保證建設工程的質量，縮短建設投資的回報周期，達到本過程有效地進行工程投資控制的目的。

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【關鍵詞】醫院建設項目 投資控制 管理

【Abstract】Modern hospital construction projects use function is extremely complex， the construction content includes the general public buildings shared architecture， structure， water supply and drainage， electrical， HVAC， inside and outside decoration， but also to the general public buildings do not have content， Such as air purification system， medical gas system and logistics transmission system， the emergence of irrational competition between the hospital and even blind competition situation， the hospital construction project construction costs continue to increase， Engineering construction investment excess phenomenon is very serious. How to control and manage the hospital construction project scientific and rational investment， give full play to the investment benefit， is the hospital construction project managers continue to explore the topic.

【Key words】The hospital construction project； Investment control； Administration

引 言

筆者根據近年從事醫院建設管理及投資控制的自身經歷，分析總結出醫院建設項目投資控制的重點，與廣大同仁交流。

一、優化建筑設計方案，合理編制投資估算，是做好醫院建設項目投資控制的前提

建筑方案是醫院建筑設計的最初階段性成果，是設計者在領會業主意圖的基礎上，根據設計任務書要求，對建筑進行具有創造性的形象化過程后形成的初步成果，是編制建設項目可行性研究報告和投資估算的重要依據，也是開展初步設計的基礎。它直接關系到建設項目的使用功能、流程、建設投資及后期運營成本，必須進行多方案比較，選擇最優方案。筆者經歷的某新院區建設項目，受地方政府要求盡快開工建設的約束，在規劃設計階段沒有足夠的時間進行多方案比選，僅進行了簡單比較，這為該項目的超投資埋下了隱患。為了真正達到優選設計方案的目的，采取設計方競賽或設計方案招標是較好的方式，若僅由同一設計單位出具幾種方案進行比較，難以達到理想的效果。

投資估算是建設項目投資決策的重要依據，也是研究、分析建設項目投資效果的重要基礎，更是項目決策者和審批機構關注的重要內容，一旦決策審批認可，即構成建設項目投資控制的基數，故應能全面客觀地反映完成建設項目的全部投資。投資估算除應包括工程建設費用外，還應包括建設單位管理費、勘察設計費、工程監理費等其它費用和預備費。在工程建設費用中，項目的完整性和指標的合理性尤為重要。因為在編制投資估算時，還沒有詳細的設計施工圖，只有建設單位提出的建設規模、建設標準和設計方案，醫療建設項目的復雜性還不能充分體現，所以編制單位只能根據既有的項目資料和投資估算的指標，加上自身的經驗進行編制。如果編制單位沒有豐富的經驗，往往會造成投資估算不準確，更多的是投資估算不足。筆者經歷的某醫院建設項目投資估算中，存在諸如放射性防護工程漏項、信息化建設等項目投資估價偏低的情況，這是導致該項目“三超”結果的重要原因。

要使投資估算盡量準確客觀，首先要委托熟悉醫院建設項目特點并有資質和經驗的咨詢服務機構編制項目可行性研究報告和投資估算；其次是建設單位要對咨詢服務機構編制的可行性研究報告和投資估算進行全面的審查，重點應審查投資估算編制是否全面、合理，是否已經包含了工程建設過程中可能發生的全部費用等核心內容，以確保投資估算科學合理、準確客觀。

二、控制初步設計深度和建設標準，科學編制設計概算，是醫院建設項目投資控制的關鍵

初步設計是在建設項目已經批準、投資估算已經確認的基礎上，結合技術與材料，對方案進行深化和完善后形成初步設計文件，其深度應能滿足業主功能要求，單項工程要齊全，應能滿足編制初步設計概算的需要，且應符合已批準的建設規模和主要建設標準。

設計概算是初步設計文件的重要組成部分，是設計單位在已批準的投資估算控制下，根據初步設計圖紙、相關定額和取費標準、項目所在地區的自然技術經濟條件、人工及材料設備價格等資料，編制確定的從建設項目籌建至竣工驗收交付使用所需的全部費用的文件，初設概算總投資應控制在已批準的投資估算內。

筆者經歷的某建設項目，其初步設計雖然通過了相關部門的審查，但經檢查發現，其初步設計圖紙有部分內容的深度不能滿足編制初設概算的要求，如缺乏醫用氣體系統圖紙和手術室凈化空調圖紙等，使得據此編制的初設概算不能客觀全面地反映工程實際投資。同時，該項目初步設計中還增加了大量的外墻及屋頂裝飾構件，一定程度上增加了工程建設投資。此外，該項目初設概算文件存在一定的漏項和已列項目概算投資不足的情況，如漏算基坑降水排水措施費，凈化手術室和醫用氣體等項目概算投資均不足等，為工程最終出現“三超”現象埋下了隱患。

為對上述情況加以預防和控制，筆者認為：首先應推行限額設計，以批準的可研報告及投資估算控制初步設計及設計概算，各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，通過估算、概算、預算層層控制，保證竣工決算不突破已批準的投資估算額。其次可利用業主自有力量或聘請中介機構對設計文件進行審查把關，即在初步設計過程中及正式上報審批前，對初步設計說明圖紙及概算進行全面審查，提出相應的修改和優化意見，力求做到：第一，建設規模和標準與已批準的內容相符；第二，使用功能完善、醫療流程科學；第三，設計深度滿足相關規范及編制初設概算的要求；第四，初步設計概算能客觀全面地反映項目建設的全部投資，并控制在已批準的投資估算內。以上措施可對全面控制醫院建設項目投資起到至關重要的作用。

三、加強實施階段的投資控制，是醫院建設項目投資控制與管理的又一重要環節

工程實施階段是整個項目建設過程中時間跨度最長、引起變化因素最多的階段，也是醫院建設項目投資控制和管理最難、最復雜的階段，可分為兩個子環節：前期管理、施工過程控制。

（一）前期管理

前期管理主要包括招投標管理和合同簽訂兩部分。招投標能讓業主擇優選擇參建單位，并在一定程度上控制工程建設投資，已為各建設項目業主所公認。在招投標環節：

首先，要合理劃分標段。因為醫院建設項目十分復雜，不可能在一個標段內包完。在劃分標段的時候，要注意明確各個標段的工作范圍和內容，盡量減少各個標段之間的工作干擾和影響，避免在施工過程中因為工作界面不清而出現相互扯皮的現象。尤應注意，標段劃分不宜過多，能夠納入總承包范圍內的宜盡量納入，以減少各個標段之間因界限不清導致的相關問題，僅醫用氣體系統、手術室凈化工程等特殊子項宜作為單獨標段發包，這樣有利于界面管理。

其次，選擇有經驗、有資質的咨詢機構為業主進行招標。

第三，認真審查招標機構編制的招標文件。因為投標單位一旦中標，招標文件的內容就是未來簽訂合同的依據，故應認真審查合同條款，防范合同風險。工程量清單是將來施工合同的組成部分，在審查時要看其編制是否符合規范、項目特征描述是否清楚全面、工程量計算是否相對準確、內容是否完整等。

合同是承包、發包雙方進行工程計價的重要依據，其簽訂對建設項目投資控制起著重要作用，應以招標文件已載明的條款為基礎，重點應對分包范圍、管理費和配合費的計取范疇和標準加以明確，并應對變更的計價原則加以約定，還應注意盡量避免潛在的可能轉化為業主經濟責任的條款等。

（二）施工過程控制

施工過程中投資控制的重點首先在于加強設計技術交底和圖紙會審，避免返工浪費。設計技術交底和圖紙會審的意義在于讓建設項目的參與者進一步熟悉圖紙，了解工程特點、設計意圖以及關鍵部位的質量技術要求，早日發現設計圖紙中的錯誤并予糾正，達到保證工程質量、減少返工浪費、合理控制工程投資的目的。

筆者經歷的某地下專用配電房（地面為綠化）工程，其內布置有柴油發電機、變壓器和各種電氣屏柜等設備，該配電房對外垂直交通為兩座樓梯，另有通過待建的與之相連的地下車庫通向室外地面。該配電房設備安裝期間地下車庫尚未形成，樓梯間又不能滿足上述設備運輸需要，因此，在設計過程中，業主單位工程技術人員向設計院提出了“在地下配電房頂板上預留吊物孔，待設備吊入后再行封閉”的建議，建筑師采納了這一建議，并在建筑施工圖中標注有“預留吊物孔”，但結構施工圖中并未據此留出相應的洞口。在圖紙會審時筆者指出了這一設計疏漏，設計人員進行了相應的設計修改，有效避免了返工浪費，節省了工程投資。

施工過程中投資控制的另一重點在于主動控制設計變更，減少變更的發生，對必須進行的設計變更，應盡早提出，以減少因變更引起的返工損失。

某消毒供應室改造項目建筑平面施工圖（代工藝圖）所示，潔凈區與清潔區之間并列布置6臺專用消毒設備（高溫滅菌蒸鍋），而各設備工種施工圖均按7臺設備進行了資源（給水、排水、供電、蒸汽、排風等）配置，經核實應為6臺設備（設計過程中由7臺減少為6臺），若按照各專業施工圖進行施工，既浪費投資又不能滿足專用設備的需求（數量有余，點位不正確），施工過程中因業主方管理人員主動核對圖紙與建設需求后及時提出了設計變更，有效避免了返工浪費。

引起設計變更的原因是多方面的，既有因醫療建筑的復雜性而設計者不夠專業及設計者之間相互配合不充分引起施工圖紙“錯、漏、碰、缺”所致的設計變更，又有因業主單位使用者、管理者人更等原因引起的功能調整而導致的設計變更，還有施工（或監理）單位為保證工程質量、方便施工等提出的具體做法上的設計變更等，無論何種原因引起的設計變更，均需加以嚴格控制與管理，建立完善的審批管理制度，并嚴格執行。嚴格控制施工單位借設計變更之機將不必要的設計變更合法化，以達到其獲取更多利益的目的。所有設計變更除需經設計、施工、監理同意外，還應經業主單位相關部門人員審批確認，尤其對已完成工作進行設計變更前，必須進行技術經濟分析論證，重點分析論證修改的必要性和由此付出的代價，必要時應報業主單位主管領導審批同意，重大設計變更還應向上級主管部門申報。

四、竣工結算階段的投資控制與管理也不容忽視

竣工決算是指建設項目竣工驗收合格后，建設單位按照國家相關政策規定編制的竣工決算報告，是綜合反映已竣工建設項目建設成果及財務情況的總結性文件，其編制的依據之一是工程竣工結算報告書。

竣工決算階段是工程投資控制的最后階段，對工程投資控制的余地已相對較小，重點是根據承包合同約定，與承包商對已完工程實事求是地辦理工程結算，即對承包商編制的竣工結算報告進行審核確認。審核的重點是竣工圖紙、技術經濟簽證單、材料設備價格確認單的真實有效性和完備性，以及工程量計算的準確性和取費的合理性與合法性。委托中介機構進行審核時，委托單位應向被委托的中介機構詳細解釋施工合同中有關價款結算條款的內容，使審核者能夠準確把握合同的內涵，據此合理審定最終工程結算價款，真正做到竣工結算的合理與真實。

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關鍵詞：機電安裝深化設計

中圖分類號：TU85 文獻標識碼：A

深化設計不僅可以解決原設計與實際施工中的問題，還可以提高機電安裝工程的施工品質、縮短施工周期、實現業主對產品功能的更高要求。本文通過對香港和內地在深化設計工作的模式比較，闡述深化設計的作

用。

一、香港與內地建筑工程機電安裝工程施工模式的比較

在香港，由機電設計公司提供招標圖紙(相當于內地的初步設計圖紙)，中標企業根據投標圖及相關技術文件要求進行施工圖深化設計，經多次向業主、顧問及設計單位報審，最終由設計單位確認后實施。設計單位只提供招標圖紙即可開始招投標工作。

因施工圖深化設計在后期的施工中進行，各設備參數可完全按照現場訂貨要求進行設計，對業主在功能上不斷變更的要求可作出較快的調整；因設計單位只是制訂圖紙初步設計方案原則、各圖紙的最后審批工作，圖紙的深化設計由施工單位完成，所以設計和施工單位之間的優勢得到很好的結合。在內地，機電施工圖紙從方案設計到施工圖設計全部由設計單位負責完成。施工招投標須待設計院出具完整的施工圖才能進行。設備選型參數設計單位只能參照某一廠家進行設計，以致后期的設備采購往往因條件限制難度大，成本也高；另外，施工現場平面布置、預留洞等也因此與設計的參照相關參數不能完全一致，導致施工圖對現場指導性不強。加上工期等其它因素限制，設計人員大都沒有充足的時間仔細推敲，對圖紙的系統性、

完整性和合理性并不作仔細探究，就導致很多問題在施工過程中，甚至到試運行時才能被察覺，所以因設計錯誤而造成的返工較為普遍，造成的浪費和影響工程質量、工期的現象十分明顯。

二、機電工程深化設計的意義

深化設計是指在工程實施過程中對招標圖紙或原施工圖的補充與完善，使之成為可以現場實施的施工圖。一張完美的深化設計圖紙可以將設計師的設計理念、設計意圖在施工過程中得到充分體現；并在滿足甲方需求的前提下，使施工圖紙更加符合現場實際情況，深化設計也是施工單位的施工理念在設計階段的延伸；更好的為甲方服務，滿足現場不斷變化的需要，優化設計方案在現場實施的過程，是為了達到在滿足功能的前提下降低成本，為企業創造更多利潤。降低了建設單位投資成本、降低了承包方的施工成本，同時也節約了社會財富的使用。

三、淺談機電圖紙的深化步驟

在深化圖紙前，首先要有清晰的思路，對深化工程的區域有大概的掌握。以高層商用辦公樓為例，深化的區域主要在標準層、設備層、管井、機房、地下室等。按照施工進度計劃，安排圖紙深化區域的先后順序。為了切實滿足工程要求，圓滿完成合約內容，必須在成立項目經理部的同時成立深化設計部門。深化設計部門應該有完善的組織架構和管理辦法，具備從深化工作初期的資料收集、到具體深化工作的執行、關系協調、圖紙審核、報送，直至施工圖的完成，一套成熟的深化設計按流程作業的工作能力。鑒于深化設計的重要性，深化設計人員應具備扎實的理論知識和豐富的施工經驗，詳細了解工程的功能、建筑結構和精裝修的設計，熟悉設備的性能、參數和安裝要求，并且熟練掌握CAD 繪圖技術。硬件上配備足夠數量的電腦和繪圖工具，以完成工程設計深化工作。

1、深化設計人員需明確深化的含義：主干系統不可變更，局部

使用功能的改變不可變更，不可進行涉及初步設計的工作內容；深化工作應在合約范圍內有利于降低工程造價，有利于工程施工；只是在二次設計過程中對原初始施工圖的具體補充與完善。如遇到客觀因素

需要對系統作較大變更時應請建設或設計單位同意。并對變更后涉及到容量變化、阻力變化等部分做出書面說明，及時送交原設計單位進行審核處理。

2、組織深化設計人員按照業主提供的技術指標，

根據國內外設計標準，結合建筑物中各區域的功能，確定建筑物各區域的設計技術指標；收集各系統、行業的設計規范和已獲業主批準的設備制造廠家的設備參數。同時還必須積極與土建、建筑結構設計師聯系，以便第一時間獲得建筑、結構變更的信息，從而修訂機電專業的深化設計，否則，很難得到顧問公司的同意。

3、針對深化區域設定幾個設計方案。

各專業設計負責人應在項目總工程師的組織下，提出各自專業的幾個設計方案，設計方案中既要保證業主提出的各項技術指標都能得到滿足且在保證質量的前提下，安裝工程造價要最低，同時設備參數表單獨列出。然后，組織各專業設計負責人優選一個設計方案。

4、繪制管線綜合平面圖。將風、水、電、等相關專業施工圖中的管線（如：風管、水管、電管、橋架及重要管件）繪制到一起，發現其中存在的施工交叉點或無法施工的部位，在不改變所設計的機電工程各系統的設備、材料、規格、型號又不改變原有使用功能的前提下，按照施工規范和管道避讓一般原則（一般先后為：風管自流管壓力管電管弱電管），布置設備系統的管路，管路只做位置的移動，不做功能上的調整，使之布局更趨合理，進行優化設計，既達到合理施工又可節省工程造價。

5、在管線密集部位（如：內走道、管井、設備房等）繪制管線

布置詳圖（核對設計圖中各種風、水管、電纜橋架、設備的安裝方式、標高是否準確可行。如有問題或未確定標高，最好以梁和結構墻為基點進行標注，為精裝預留更大空間，以滿足精裝安裝及機電安裝高度要求，結構已施工完的應以現場實際測量尺寸為準。在管道排布時，應保證管道交叉轉彎、保溫厚度、操作和規范所要求的最小距離。為了提高吊頂高度，部分管線（如弱電線槽、噴淋管道等）可能需要穿梁洞安裝，但應考慮到梁洞是否有

其它功能上的使用，如吊頂內回風的回風通道。

6、確定管道、設備支架形式，繪制管道支架大樣圖。

按照各專業設計圖紙、施工驗收規范、標準圖集要求，正確選用支架形式、間距、布置及固定方式。對于大型設備、大規格管道、重點施工部位應進行應力、力矩驗算。應注明型鋼的規格、長度，固定端做法、采用的膨脹螺栓規格、預埋件尺寸及預埋件具置。

7、在綜合管線深化過程中應多與精裝修方面配合，在燈具、風口、噴淋頭、探頭、檢修口等設施的選型與平面設置時，除滿足功能要求外，還要兼顧精裝修方面的選材與設計理念，力求達到功能和裝修效果的完美統一。

8、深化設計圖紙基本完成時需有項目部的內部審核。設計人員先對圖紙進行自審，深化部門再組織項目部各專業責任工程師進行會審，會審后由各專業責任工程師進行設計會簽，并填寫《圖紙確認記錄》最后送交原設計單位及業主進行確認。注意保留深化設計圖紙電子版本，在綜合了各類修改文件及其它資料后，可全面地、完整地反映本項目機電設備安裝的最終結果，以便工程竣工后出具一套有較高可信度的竣工圖。

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關鍵詞：工程 設計質量 造價控制

一、提高總體設計的質量

設計單位要對工程項目進行深入細致的調查研究,多方案比選,達到優化設計方案,降低工程造價的目的。包括節約用地少占或不占耕地,確定合理的建筑密度和容積率。處理好節約用地和綠化及公共用地的關系。選擇工程地質、水文地質條件好的地段,避免斷層、熔巖、流沙層、有用礦床,以及洪水淹沒區、滑坡下,以減少基礎及其它地下工程的投資費用。合理確定建設規模、占地面積、工藝裝備、建筑標準、配套工程、勞動定員等方面的標準和指標。

二、提高各專業初步設計方案的質量

滿足適用、經濟、美觀、安全可靠等方面的要求。建筑方案要做到平面布置合理,功能分區明確,組織好工藝流程(人、物資的線路)等,確定合理的層高,優先采用自然采光,提高墻面、門窗、屋面的保溫性能,減少交付使用后的日常開支。裝修標準還必須考慮放火、耐久性及經濟性等因素,使裝修的總費用最低。建筑方案和結構方案要同時考慮,建筑師和結構師要密切合作,加強聯系,及時調整、不斷完善建筑結構方案。考慮結構方案時要特別注意抗震設計中概念設計的重要性,力爭做到在實現相同的使用要求,達到相同的結構可靠度時,結構的用料最省,費用最低。充分發揮造價工程師在方案比選和經濟分析中的重要作用。給排水、采暖、供電、弱電工程的管線布置要便捷合理,選材適當,注意節約投資。廠內運輸方案的設計,運輸線路便捷,減少正常使用后的運輸費用。制定切實可行符合標準的“三廢”治理方案,減少環境污染。

三、做好施工圖設計

施工圖設計應嚴格按初步設計確定的原則、范圍、內容、項目和投資進行設計。建筑施工圖要做到尺寸完善準確,相互之間無矛盾。避免缺項漏項。提高結構施工圖的設計質量,關鍵在于進一步認真細致地貫徹執行抗震、高層、鋼筋混凝土等有關結構設計規范,按照規范要求的內容和深度進行驗算。要重視結構措施的重要性。處理好安全和經濟兩者之間的矛盾。克服類似“少動腦筋,多配鋼筋”的不良行為,減少人為的浪費。 四、要嚴格控制施工過程中的設計變更,健全設計變更審批制度

在施工過程中克服施工與經濟的脫節現象,盡可能在設計之處將問題考慮全面,防止不合理的設計變更造成工程造價的提高。變更設計必須在設計單位同意、建設單位審批后方可進行。重大設計變更還須上報項目批準機關審批。為了確保工程設計質量,降低工程造價,不但要了解每個控制環節,而且對保證工程設計質量,應采取必要的措施,具體措施有如下幾點: 1、提高工程設計質量,必須提高設計人員的專業素質。通過業務培訓,掌握新的設計規范、建設技術、設計手段、不斷更新知識。培養造就一批政治覺悟高、職業道德好、敬業愛崗、專業基礎扎實、有吃苦精神、能打硬仗的過硬的設計隊伍。2、設計人員應與造價管理人員密切配合。在工程設計中不少設計人員缺乏經濟觀念,重技術,輕經濟,任意提高安全系數和設計標準,很多技術方案片面強調技術上的可行性,而對經濟上的合理性考慮極少,從而造成工程極大浪費。而造價管理人員是只管編制概、預算,不管技術,也不以工程造價來控制設計或約束設計。因此,形成了你搞你的設計,我搞我的造價,使技術和經濟嚴重分離,工程設計標準提高了,工程造價也大大地提高。為克服這個弊端,在工程設計過程中,設計人員既要重視技術,也要重視經濟。同樣,造價管理人員既要控制造價,又要控制設計,使兩者有機地結合起來,密切配合,提高工程設計質量,降低工程造價。3、采用設計招投標和設計方案競選的方式優化設計方案。設計投標方案要有獨創之外,還要按照適用、經濟、美觀的原則,符合技術先進、結構合理、滿足建筑節能、環境等要求,同時,編制的的工程概預算切合實際,真實可靠,并能控制在批準的投資范圍內。評標小組專家,要有較教高的技術水平、豐富的實踐經驗,并能秉公辦事,評標小組采用科學的方法,綜合評定設計方案的優劣,擇優確定中標方案。4、積極實行和推行限額設計。限額設計是按照已批準的可行性研究報告的內容和投資額進行工程設計,也就是說,初步設計階段,在滿足工程建設規模、產品方案和產品質量要求的提前下,保證初步設計概算不突破估算,在施工圖設計階段,在保證工程各功能的提前下,施工圖預算不突破概算,它是設計階段控制工程造價的有效方法。工程設計過程中,各專業在保證使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計。嚴格控制不合理的變更,保證總投資限額不突破。限額設計并非一味考慮節約投資,其中包含了尊重科學,尊重實際,精心設計和保證設計可行性等實際內容。體現建設標準、規模、原則和概預算費用的合理性,出現不合理的費用超出要及時調整。五、嚴把材料、設備定貨關 每次材料設備訂貨，業主工程部都應與物供部門充分溝通協調，通過比較多家中標單位材料供應商的產品質量和價格，篩選出幾家質優、價廉的材料、設備供應商，認真研究擬采購的材料、設備的技術問題，認真推敲技術協議，從而達到較好的控制材料、設備的質量和價格的目的，杜絕因設備采購問題對今后造成不良影響，合理控制工程造價。 六、 加強施工過程的造價控制 工程項目的投資主要發生在施工階段。在施工階段，主要加強和重視做好以下幾項工作：①及時對完成的工程量進行計量，對工程進度款的給付嚴格執行審批手續。隨時跟蹤工程進度情況，嚴格按照招標文件、施工合同的約定支付工程款。②完善現場簽證手續。凡涉及現場臨時發生的簽證，業主工程人員及監理工程師都應親臨現場進行核查，以招標文件、施工合同和補充協議為依據，認真區分哪些該簽，哪些不該簽；哪些項目是合同內，哪些項目是合同外；哪些工作內容已在投標單價中包含，哪些沒有包含；如果要簽應該簽多少等等。從而具保證施工質量又很好的控制工程造價。③工程變更的控制。施工中，每次由于不可預見的因素及環境的改變，圖紙的遺漏等原因引起的工程變更，業主都應會同設計單位商討對策，提出經濟、可行、合理的施工方案，從而更好地控制因工程變更和設計變更所增加的費用。

篇7

關鍵詞：設計階段造價控制

所謂建設工程造價控制——就是在投資決策階段、設計階段、建設項目發包階段和建設實施階段，把建設工程造價的發生控制在批準的造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，以保證項目管理目標的實現，以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。

現在對于建設工程造價的控制，主要或者說絕大部分是在建設實施（施工）階段，一般只注重施工預算、結算而忽視實施前的造價控制；只注重施工而忽視設計；只注重砍價和壓價而忽視了科學合理的定價；只注重造價控制的形式而忽視其實質——是否是真正意義上的控制。其結果是事倍功半，造價控制效果不理想。

下面，我想從各階段造價控制的特點入手，闡明控制造價的關鍵在設計階段，以及針對實際當中的問題，如何在設計階段控制造價。

一、造價控制的若干個階段及其特點

建設工程造價的控制應遵循建設程序。建設程序是對建設項目從醞釀、規劃到建成投產所經歷的整個過程中，各項工作開展先后順序的規定。它反映工程建設各個階段之間的內在聯系，是從事建設工作的各有關部門和人員都必須遵守的原則。目前，我國的建設程序基本上是：投資決策階段（項目建議書、可行性研究），工程設計階段（簡稱設計階段），工程實施階段（簡稱施工階段），竣工驗收階段。

在投資決策階段（項目建議書、可行性研究），應編制投資估算。寫項目建議書時應編制初步投資估算，做可行性研究報告時應編制投資估算，由于都是投資估算，所以誤差較大，一般誤差在正百分之三十到負百分之二十之間。這一階段建設工程造價控制的難點是：第一，項目模型還沒有，估算難以準確；第二，此階段業主往往是為項目能上馬，長官意識比較強，投資估算偏小；第三，投資估算所選用的數據資料信息有時難以真實的反應實際情況。這一階段建設工程造價控制的重點應是力求把投資打足，避免釣魚項目的發生。

在設計階段，設計單位應根據業主（建設單位）的設計任務委托書的要求和設計合同的規定，努力將概算控制在委托設計的投資內。在設計階段內一般又分為三或四個設計的小階段：作為控制建設工程造價來說，1．方案階段，應根據方案圖紙和說明書，作出含有各專業的詳盡的建安造價估算書。2．初步設計階段，應根據初步設計圖紙（含有作業圖紙）和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計總概算；概算一經批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額。3．技術設計階段（擴大初步設計階段），應根據技術設計的圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計修正總概算。這一階段往往是針對技術比較復雜，工程比較大的項目而設立的。4．施工圖設計階段，應根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準的初步設計概算。以施工圖預算為基礎招標投標的工程，則是以中標的施工圖預算作為以經濟合同形式確定的承包合同價的依據，同時也是作為結算工程價款的依據。由此可見，施工圖預算是確定承包合同價，結算工程價款的主要依據。設計階段的造價控制是一個有機聯系的整體，各設計階段的造價（估算、概算、預算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成工程造價的控制系統。

在施工（工程實施）階段，主要按照承包方實際完成的工程量，以合同價為基礎，撥付工程款，同時考慮因物價上漲所引起的造價提高；考慮到設計中難以預計的而在施工階段實際發生的工程和費用；考慮到業主提高標準，指定材料、設備而引起的工程費用的上漲；合理確定結算價。

在竣工驗收階段，全面匯集在工程建設過程中實際花費的全部費用，如實體現建設工程的實際造價，編制竣工決算。

二、造價控制的關鍵在設計階段

造價控制是一個全過程的控制，同時，又是一個動態的控制。從上面對各階段造價控制的特點不難看出：設計階段的造價控制是非常關鍵的。

應該說，控制造價必須從投資決策階段開始抓起，這才是從龍頭抓起。但是，由于投資決策時連方案都沒有，要確定準投資額也確實不那么容易，尤其民用建筑變化比較大，雖然都是賓館飯店，可是由于建筑方案不同、設計標準不同，所選用的材料設備不同，所采用的結構形式不同（當然施工地點、方法、管理的不同也是造成造價不一樣的重要原因），致使它們的造價是千差萬別的。因此，雖然建筑類別相同，但很難有相同的工程造價。在設計階段，由于針對的是單體（具體項目）設計，是從方案到初步設計，又從初步設計到施工圖，使建設項目的模型顯露出來，并使之可以實施。因此，這一階段控制造價比較具體、直觀，似乎有看得見、摸得著的感覺。在設計過程中，可以利用價值工程對設計方案進行經濟比較，對不合理的設計提出意見，從而達到控制造價，節約投資的目的。例如在實際工作中，就曾提出過：多層住宅的基礎一般就沒有必要采用大口徑擴孔樁；高層建筑可利用架空層作為輔助用房，而沒必要回填大量的土方，這樣做既節省了資金又增加了面積。因此，設計階段控制造價是非常行之有效的。

設計階段控制造價還充分體現了事前控制的思想。設計階段是項目即將實施而未實施的階段，為了避免施工階段不必要的修改，減少設計洽商造成的工程造價的增加，應把設計做細、做深入。因為，設計的每一筆每一線都是需要投資來實現，所以在沒有開工之前，把好設計關尤為重要，一旦設計階段造價失控，就必將給施工階段的造價控制帶來很大的負面影響。現在，有的業主往往為了趕周期、壓低設計費，設計階段的造價沒有控制好，方案估算、設計概算沒有或者有也不符合規定、質量不高，結果到施工階段給造價控制造成困難。據西方一些國家分析，設計費一般只相當于建設工程全壽命費用的百分之一以下，但正是這少于百分之一的費用對工程造價的影響度占到百分之七十五以上。由此可見，設計質量對整個工程建設的效益是至關重要的，設計階段的造價控制對提高設計質量，促進施工質量的提高，加快進度，高質優效地把工程建設好，降低工程成本也是大有益處的。所謂建設工程全壽命費用包括工程造價和工程交付使用后的經常開支費用（含經營費用、日常維護修理費用、使用期內大修理和局部更新費用）以及該項目使用期滿后的報廢拆除費用等。

設計階段控制造價既是必須的又是行之有效的，同時在此階段控制造價也能起到事半功倍的效果。由于設計階段畢竟是紙上談兵，建設項目還沒有開始施工，因此，是調整還是改動都比較容易，而施工階段改起來就麻煩多了。長期以來，我國普遍忽視工程建設項目設計階段的造價控制，結果出現有些設計粗糙，初步設計深度不夠，設計概算質量不高，有些項目甚至不要概算，概算審批走形式，造成三超現象（概算超估算，預算超概算，結算超預算）嚴重。業主（建設單位）往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段——審核施工圖預算、合理結算建安工程價款，算細帳。這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。要有效地控制建設工程造價，就要堅決地把控制重點轉到設計階段——這個關鍵階段上來，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。

設計階段控制造價是花小錢辦大事，如果做好的話，才是真正意義上的控制造價。該階段的造價控制不只是表面意義上的控制估算、概算、預算，而其實際意義在于通過控制三算，達到提高設計質量，降低工程成本的目的，即取得真正意義上的控制造價。因此說：控制造價的關鍵在設計階段。

三、設計階段控制造價的條件

干任何事情都需要一定的條件，當條件具備時想要干的事情，通過努力也就干成了，而當條件不具備時恐怕想要干的事情也很難干成。造價控制也同樣需要一定的條件。過去在計劃經濟條件下，我們也搞造價控制，但由于不管造價控制的好與壞，都是國家拿錢，最后使設計階段的造價控制流于形式。現在是社會主義的市場經濟，建設項目中的投資方講究投資效益，業主（建設單位）、承包方（施工單位）、設計單位也都有各自的經濟利益。因此，市場經濟的建立，為造價控制在大的環境方面創造了有利的條件。

雖然在設計階段控制造價比在施工階段的效果好得多，但它并不是無條件的，設計階段控制造價依然需要主客觀條件。沒有條件就根本談不上控制造價。

設計階段控制造價的主觀條件是：業主（建設單位）非常真誠而且迫切需要控制造價，設計單位不但有水平非常高的設計師而且還有非常精通造價業務的造價師。這樣，業主、設計師、造價師三方密切配合才有可能在設計階段控制造價，而缺一方都是不可能的。設計單位應有完善的造價控制系統，每一建設項目都有一套完整的估算、概算、預算。

設計階段控制造價的客觀條件是：國家（包括中央和地方的各級政府）要有相應的、明確的政策法規。特別是在市場經濟條件下，對設計概算要有明確的規定，一定要有資質的單位和人才能編估算、概算、預算，不能是什么人都能干。要建立嚴格的概算審查制度和對編制單位、編制人員的審核檢查制度。同時，要賦予造價師一定的權力，還要建立責任追究制度。

只有在主客觀條件都具備的情況下，設計階段控制造價才能實現，也才能做到真正意義上的造價控制。

四、設計階段造價控制目標的確定

當明確了控制造價的關鍵在設計階段和設計階段控制造價的條件具備時，要控制造價就要合理的確定控制目標。

設計階段控制造價的目標一般是用投資估算（一般是可行性研究的投資估算）作為方案設計估算的控制目標，用方案設計估算作為初步設計概算的控制目標，如果有技術設計時用初步設計概算作為技術設計修正概算的控制目標，用修正概算作為施工圖預算的控制目標，如果沒有技術設計時就直接用初步設計概算作為施工圖預算的控制目標。

在實際工作中，一般業主委托設計的投資都偏低，這主要是業主為了能立上項目，在投資決策階段（項目建議書、可行性研究）的估算偏低，而在立項之后又提高標準，結果造成概算超估算。因此，通常情況下，初步設計報批時，業主都要追加投資。由此看來，在投資決策階段將投資打足也是十分重要的，否則，也將給設計階段的造價控制帶來不好的影響。設計階段造價控制目標確定的關鍵是要在方案設計階段把方案估算打足，初步設計階段把概算做全，施工圖設計階段把預算做準。

現在，有些建設項目業主（建設單位）要求進行兩階段設計，即方案設計和施工圖設計，這種情況多發生在成片住宅的設計中。這時就用方案估算作為施工圖預算的控制目標。

對于三邊工程（邊設計、邊準備、邊施工），尤其是要把投資打足，把不確定的因素考慮全，使設計概算的控制目標定的比較切實可行。因為，三邊工程的不確定因素比正常工程的不確定因素要多得多。

還有一種情況是業主（建設單位）在委托設計時根本不委托概算編制或者是委托后又來文說明不要概算，設計單位在不減少設計費的情況下也就不編概算，從而導致設計階段的造價控制失去目標，無法控制，同時也給施工階段的造價控制帶來影響。其實，這樣做是與現行的基本建設程序相違背的。目前，無論是計委、建委還是規委都沒有發文說，取消設計概算，與之相反的是：國家計劃發展委員會還成立了概算審查中心，加大了對概算的審查力度。國家早有文件規定：設計概算是設計文件不可缺少的一部分。現在之所以有些業主只委托設計院進行設計而不要概算，這一方面說明建立社會主義市場經濟以來，投資的主體發生了很大的變化，既有國家投資也有私人投資，更有公、私共同投資的；另一方面說明造價咨詢業的競爭日益激烈，設計院編的概算質量有待提高。從有利于國家在市場經濟條件下進行宏觀調控，有利于控制工程造價，有利于設計單位提高設計質量出發，避免設計中華而不實、出現不切實際的形式主義，使有限的建設資金的作用得到充分發揮，應該說：設計概算是設計文件的重要組成部分，這句話是非常正確的。

總之，在確定設計階段造價控制的目標時，要根據不同的情況來確定造價控制的目標，要使目標值經過努力是可以達到的，不能使目標值和實際值相差太遠，并且設計階段造價控制的各目標值要構成一個有機聯系的整體，絕不可以單打一。

五、設計階段造價控制的方法

合理地確定設計階段造價控制的目標值以后，就要采用科學的方法對造價進行控制。設計階段控制造價的方法有：利用價值工程對設計方案進行評估，進行限額設計，搞標準化設計。這些方法對設計階段控制造價確實也都起到了一定的作用。然而當前要強調的是：加強對設計階段方案估算、初步設計概算、施工圖預算編制的管理和審查是至關重要的。工作實際中經常發現有的方案估算不夠完整，有的限額設計的目標值缺乏合理性，有的概算不夠正確，有的施工圖預算或者標底也有不正確的地方。

例如：墻體改革增加墻體保溫的方案估算中，就只有當節能百分之三十時，增加造價百分之三；當節能百分之五十時，增加造價百分之五的估算值。而實際上由于節能要求不一樣，采用保溫的措施，施工的工藝和方法不同，節能保溫所占造價的比例也是不一樣。如果在墻體改革的方案中，多考慮一些影響造價的因素，使估算完善就好了。這樣也為決策部門提供更加科學的依據。再如：現在推行的熱（采暖）分戶計量的設計，在方案階段只憑感覺，在采用同樣鑄鐵四柱爐片的情況下，熱（采暖）分戶計量比不分戶計量要貴，但貴多少，說不清。而只有通過分析測算，才能得出熱（采暖）分戶計量大概要比不分戶計量貴一倍的結論，而并不象有些人所說的那樣——貴兩倍。因此，方案估算的重點在于分析測算，而不是拍腦袋胡夯。方案估算要建立在科學的基礎上，能比較全面真實地反映各個方案所需的造價。對于設計單位來說，當務之急是要對各類各種設計資料進行分析測算，以掌握大量的第一手資料數據，這對方案估算是很有益處的。

現在有的開發商，出于自身利益考慮，也開始對設計單位要求進行限額設計。應該說，限額設計是設計階段控制造價的好方法，但如果限額設計的目標值缺乏合理性，那么，這個額就要被突破。象二、三層的別墅住宅限額每平方米一千一百元（粗裝修），其中：土建限額每平方米八百八十元，水、電、采暖（地板輻射采暖）、煤氣合計限額每平方米二百二十元，這顯然是不夠的。最后，造價咨詢部門作出的施工圖預算為每平方米一千三百八十元（粗裝修，含土建、水、暖、電、煤氣）。這就說明限額設計絕不是業主（建設單位）說個數就限額了，這個限額不僅僅是一個單方造價，更重要的是要對其進行科學的分析，使其科學、合理。具體的分析步驟是：第一步要將這個限額按專業（單位工程）進行分解，看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理，則應按各單位工程的分部工程再進行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到滿意的答案，則說明該限額可行，同時，在設計過程中要嚴格按照限額控制設計標準；若以上的分解分析（不論哪一步）沒有得到滿意的答案，則說明該限額不可行，必須修改或調整限額，再按上面的步驟重新進行分解分析，直到得到滿意的答案為止，該限額才成立。前面所舉例子中，之所以每平方米一千一百元（粗裝修）的限額沒有限住，就是因為土建單位工程每平方米八百八十元不夠，另外，由于采暖單位工程是地板輻射采暖，它也要比一般鑄鐵爐片采暖要貴。通過上面的分析，可以看出：限額設計的技術關鍵是要確定好限額，控制好設計標準和規模。在設計之前，對限額進行分解分析是萬萬不可缺少的一步。

實際工作中經常聽到有這樣的反映：初步設計概算不準，與施工圖預算相比，差距很大。當前初步設計概算確實存在一些質量問題，造成其水平不高的主要原因是：有些初步設計圖紙的深度不夠，有些概算編制人員缺乏責任心，概算與設計脫節，又與施工脫節，工程量算錯，定額套錯，間接費計取錯誤等都時有發生。要提高概算的質量，首先，就必須加強設計人與概算編制人的聯系與溝通，因為，在初步設計階段，設計不可能太詳盡了，否則就不叫初步設計了，所以就需要概算編制人經常向設計人詢問，搞清楚圖紙上交代不清楚的地方。其次，就是要提高概算編制人的素質，加強責任心，多深入實際，豐富自己的頭腦，多了解設計和施工。再其次，就是要加強對初步設計概算的審查，設計單位要建立健全三審制度（自審、審核、審定），大的設計單位還應建立概算抽查制度。從這些年的概算抽查實踐來看，概算審查是非常必要的，它可以避免重大錯誤的發生，避免不必要的經濟損失。如在概算審查中就發現：有的寫字樓概算，居然在概算匯總時將整個弱電工程概算漏掉；有的多層住宅樓概算，居然沒有內墻的工程量。這些都是不應該發生的。

當然，當前提高設計質量，使設計圖紙符合設計深度的要求，這對于提高設計概算的質量也是很必要的，為了確保概算能真實反映設計圖紙的內容和標準，必須要加強對設計圖紙和概算的審查。概算審查不光是設計單位的事，業主（建設單位）和概算審批部門也應加強對初步設計概算的審查，概算的審批一定要嚴，這對控制工程造價都是十分有意的。

施工圖預算或者標底是簽訂施工承包合同，確定承包合同價，進行工程結算的重要依據。它的質量的高低直接影響到施工階段的造價控制。然而，現在有的施工圖預算或者標底也居然有漏項的，現澆框架梁柱、預制樓板的六層廠房，居然把預制樓板上的迭合板給漏掉了；宿舍樓把壁櫥給漏掉了；按理說，這些都是不應該發生的。要解決這一問題，就必須加強對編制施工圖預算或者標底的單位和人員的資質審查，加強對他們的管理。

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【關鍵詞】商業地產；規劃設計；項目定位；概念設計；施工圖設計；設計變更

自2000年開始，我國商業地產開發進入了高速發展期。僅僅用了幾年的時間，我國商業模式就完成了西方國家幾十年的發展歷程，從傳統的商業街發展到商業步行街、購物中心、城市綜合體。商業地產作為房地產開發的重要發展方向，受到越來越多大中型房產公司的重視。萬達地產、寶龍地產、華潤置地、世茂地產等近十幾年來一直以商業地產作為房地產開發的主要業務進行發展，并取得了較大的成就。萬科、保利、中海、中糧、金地、富力、凱德置地多年來以住宅開發為主業的房產巨頭，其總部紛紛通過不同渠道表示，2010年將進軍商業地產領域。然而要做好商業地產，科學、系統的規劃設計與招商管理是重點。

然而，規劃設計好壞并不僅僅取決于設計本身。項目所處位置周邊環境、配套設施、政府規劃部門對地塊的控制性條件、區域人口規模、經濟水平、當地政策、開發商整體實力等對項目設計有著極大的影響。商業地產項目的開發不同于住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。

投資開發階段，在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。

大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。

項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的分析。在完成分析后，對項目以下七個方面進行定位：

1、項目業態定位——明確項目的業態，回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。

4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標客戶定位——明確項目資源優勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業價值的問題。

6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發展的問題。

7、項目戰略定位——確定項目整體開發規劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。

在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業項目的發展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。

概念性方案設計階段，有了投資開發階段扎實的基礎工作，建設單位可結合規劃條件、相關法律法規、項目定位、商家資源等對各種業態組合進行對比分析，尋找經濟效益最大、符合市場需求的業態布置方案。城市綜合體模式已成為一種大型商用物業開發的標準模式。通常城市綜合體項目涵蓋住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業街和購物中心各類建筑。只有建設單位對產品提出明確的設計要求，并經充分論證取得一致意見后，才能委托設計單位從建筑整體風格、日照分析、交通流線、環境評價、規劃指標、建設單位要求等方面著手，構思項目的兩、三種設計方案。建設單位對各種方案進行分析、比較，綜合評分選擇評分最高的方案為最終的概念方案，作為后續設計的基礎。

概念方案一旦確定，即可進入方案設計階段。在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎設施發展狀況。

2、城市未來規劃發展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。

方案設計階段重點是對總平面布置及地下室進行進一步優化設計，明確規劃紅線與建筑物的位置關系、場地道路與建筑物之間的關系、建筑單體相互位置關系、地下車庫出入口位置，以及完成建筑單體的平面布置、外立面造型、外立面材料確定。從滿足產品標準、政府各部門審批要求等角度進行審核，確保在滿足較好經濟效益的同時，方案能滿足建設單位目標成本和政府審批要求。

初步設計階段，建設單位應統籌建設單位資源，加強與設計單位的溝通，形成初步設計委托書，委托書的主要內容包括：設計依據，項目準予建設的批文，經過科研取得的建設條件的技術資料，環境部門批準的環境影響報告書和環境評價書，人防工程部門的批示，建設工程的名稱、功能、規模和有關的技術數據和條件，各單位工程的詳細使用要求，批準的相應地勘報告，科研報告，自然環境資料，測量資料等。設計單位根據委托書展開初步設計工作，初步設計文件應明確建筑做法，外立面設計滿足節能要求，機電系統設計深度滿足施工圖設計的準備工作要求。

施工圖設計應根據建設單位批準的設計任務書進行編制，并不得違反初步設計的設計原則和方案。如確實需要更改初步設計文件時，建設單位要組織相關部門進行詳實的論證后實施。施工圖是對設備、設施、建筑物、管線等工程對象物的尺寸、布置、選材、構造、相互關系、施工及安裝質量要求的詳細圖紙和說明，是指導施工的直接依據，從而也是設計階段質量控制的一個重點。建設單位拿到施工圖后，首先要審核施工圖紙的完整性和全面性。其次審核工程施工設計的總布置圖和總目錄。各專業圖紙是否存在無法合理規避，相互碰撞現象，以及設計是否違反專業規范或國家法律法規的規定。施工圖首先由設計單位自身審核，建設單位應要求設計單位提供審核意見，以便核實設計單位內部審核流程完整；建設單位在設計單位自審完成后，組織公司相關部門進行集中審核，從建設單位角度提出審核意見；設計單位根據審核意見對圖紙進行完善后，由建設單位組織將施工圖報第三方圖紙審查、政府相關部門審核。

施工圖完成后，進入設計交底及變更管理階段。設計單位應充分準備，將各專業的重點、難點在交底時向建設方、施工、監理單位交待清楚，并形成書面紀要。設計變更有可能節約成本，產品功能更加符合建設方要求，也可能產生不好的影響，導致費用增加，影響工程進度。要想減少設計變更次數，關鍵是將設計變更的風險前移，也就是將設計變更的可能性盡可能在設計管理階段提出來，予以解決。概括來說，就是在設計過程中編制好設計任務書、加強過程控制與溝通、做好設計評審工作。

參考文獻：

[1]尹青. 建筑設計構思與創意. 天津：天津大學出版社，2002

[2]劉力編著. 商業建筑. 中國建筑工業出版社，1999年

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關鍵詞：建筑裝飾成本控制

中圖分類號：TU198文獻標識碼： A

隨著我國房地產業熱潮的逐步興起和建筑裝飾行業的發展，新材料、新技術、新工藝不斷涌現，建筑裝飾行業已成為快速成長起來的朝陽產業，并成為建筑業中的三大支柱性產業之一，近年來裝飾企業隊伍不斷地擴大，競爭越來越激烈，加上我國建筑裝飾業目前還存在市場秩序比較混亂、市場主體經營行為不規范、從業人員專業素質低等情況，因此建筑裝飾工程項目成本控制就顯得尤為重要。

1 建筑裝飾工程的特性

建筑裝飾工程，是指在工程技術與建筑藝術綜合創作的基礎上，對建筑物或構筑物的局部或全部進行修飾打扮與裝飾點綴的一種再創作的藝術活動。因此，建筑裝飾工程須依附于已完工程的結構主體(土建工程)，但又具備如下一些特點。

1.1 復雜性：當前的建筑裝飾工程不僅在設計上和施工上包含了建筑工程的許多傳統項目，而且如家俱類、裝璜類，甚至建筑亮化、建筑智能化等弱電安裝類也常常出現在裝飾工程設計圖中，使得裝飾工程更復雜。

1.2 投資高：由于新材料、新工藝的應用及對裝飾效果需求的不同，稍上檔次的裝飾工程造價都較高，動輒上千萬，更有甚者能超過土建工程的投資，故而投資額較大。

1.3 不確定性：因為建筑裝飾范圍較廣，且好多建筑裝飾項目施工設計都不很深入，邊施工邊修改設計的情況經常發生，且室內裝飾和室外裝飾受天氣影響的程度也不相同；建筑裝飾工程合同工期往往有短有長，隨工程量的變更而不同，以上種種情況都決定了建筑裝飾工程的不確定性。

2 建筑裝飾工程成本控制概述

建筑裝飾工程項目成本是指建筑裝飾企業以施工項目作為成本核算對象，在施工項目過程中所發生的一切費用的總和，包括所消耗的主材、輔材、構配件、周轉材料攤銷費或租賃費、施工機械臺班費或租賃費、折舊費，支付給工人的工資、獎金以及項目經理部為組織和管理工程施工所發生的全部費用支出。

3 建筑裝飾工程成本控制的原則

3.1成本最低化原則

施工項目成本控制的根本目的，在于通過成本管理的各種手段，促進不斷降低施工項目成本，以達到可能實現最低的目標成本的要求。。

3.2成本管理科學化原則

施工項目成本科學化管理，是要求把有關自然科學和社會科學中的理論、技術和方法運用于成本管理。

3.3成本動態控制原則

施工項目具有一次性的特點，而影響施工項目成本的因素眾多，如內部管理中出現的材料超耗、工期延誤、施工方案不合理、施工組織不合理等都會影響工程成本，同時，系統外部有關因素如通貨膨脹、交通條件、設計文件變更等也會影響項目成本，因此，必須針對成本形成的全過程實施動態控制。

4 建筑裝飾工程成本控制的措施

4.1項目設計階段

4.1.1推行工程設計招標和方案競選：通過招標和設計方案競選有利于擇優選定設計方案和設計單位；有利于控制項目投資，降低工程造價，提高投資效益；有利于采用技術先進、經濟適用、設計質量水平高的設計方案。

4.1.2推行限額設計：  限額設計是按照批準的設計任務書及成本估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計；同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的成本限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被超過。

4.1.3加強設計標準和標準設計的制訂和應用： 設計標準是國家的技術規范，是進行工程設計、施工和延伸的重要依據，是進行工程項目管理的重要組成部分，與項目成本控制密切相關。采用設計規范可以降低成本，同時可以縮短工期。

4.2 項目施工階段

4.2.1控制成本費用支出：施工圖預算控制成本費用支出在裝飾裝修工程項目的成本控制中，是有效控制成本的方法之一。其具體做法是： (1)人工費控制用施工圖預算用工總量控制用工的數量；根據施工圖預算人工費單價、管理費和其他因素確定用工單價。項目經理部在簽定勞務合同時，應將人工費單價確定標準低于對外承包合同中的人工單價，其余留部分考慮用于定額外人工費和關鍵工序的獎勵費等。 (2)材料費控制裝飾裝修材料的價格應該隨行就市，材料的采購成本用其預算價格進行控制：材料消耗的數量用施工圖預算分析的消耗數量來限制，通過限額領料來落實。 (3)構件加；工費和分包工程費的控制構件加工與工程分包都要通過經濟合同來明確雙方的權利和義務，簽定合同時，必須堅持“以施工圖預算控制合同金額”的原則，不允許合同金額超過施工圖預算。

4.2.2控制資源消耗：在項目開工之前，根據設汁圖紙計算工程量，并按照有關定額編制整個工程項目的預算，以此作為指導和管理施工的依據。對于項目進行過程中的設計和施工變更，應該由預算員做統—的調整和變更；同時堅持現場管理標準化，堵塞浪費漏洞，要重點做好現場平面布置管理工作和現場安全生產管理工作。現場平面布置應當根據工程特點和場地條件，以配合施工為前提進行合理安排。現場安全生產管理就是要保護工程現場的人身安全和設備安全，堵塞一切可能發生的影響項目進行的漏洞，避免一切不必要的損失。

4.2.3 控制質量與安全：質量與安全是建筑工程項目的重中之重，一旦發生質量與安全事故，帶來的經濟和社會影響不可估量。因此應把質量與安全成本控制當作成本管理的重要內容來抓。

4.3項目決算階段

在竣工驗收階段，應抓好每個單項工程的完工清算和整個項目的竣工決算，當整個項目完工后，應按合同要求，及時組織有關人員搞好竣工決算，核實項目發生的實際成本，。在辦理工程竣工決算時，必須認真核對實際工程量及實際施工過程中的認證工作。預算人員必須與項目管理人員進行認真全面的核對，相互補正，以免漏項。財務人員應做好成本的核算和分析工作，為以后新接項目提供成本控制的依據。

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關鍵詞：房地產；設計管理；措施

1房產項目設計管理的指導意義與重要價值

說到設計管理，傳統的理解就是根據地塊的規劃要點和營銷的項目定位報告，來給設計單位下達委托或進行設計招標，確定設計單位后，要求設計單位按照合同要求，進行方案設計、擴初設計直至完成施工圖設計，施工圖設計完成了，設計管理工作就剩后期的設計變更管理服務了，但我們知道項目運作講求的是成本、質量與進度的平衡，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。這就意味著房地產項目的設計管理工作，必須貫穿始終，它對一個項目的成敗具有重要的價值和特殊的意義。設計管理部門通過對國家規范、政策以及當地政府政策的全面掌控，把控好技術管理關的同時，加強對設計合同的管理，降低項目實際支出成本，從規劃、配套、建筑設計、環境設計和相關政策上，為公司爭取利益最大化。下面我們就根據房地產開發的每一個階段來探究一下設計管理的內容以及相應的管理措施。

2房地產開發不同階段的設計管理措施探究

2.1前期拿地階段

這個階段首先有一系列的注意事項：當地生活習慣、日照要求；基地地形/基地地質和地下水文情況；開挖回填土情況；政府規劃或傾向建筑風格；周邊市政、公建配套；當地部品材料、苗木情況調研；地方規范（如節能標準/抗震標準/人防標準等）以及當地的一些習慣做法。這個階段設計管理還只是輔助作用，其主要工作就是設計研究，提供拿地的強排概念方案供營銷部門進行初步的市場定位以及成本部門對總體的目標成本進行初步測算。

2.2方案設計階段

方案階段隨著設計工作的展開，設計管理開始成為主角，目的就是要求項目設計人員結合成本控制人員按技術經濟分析方法和價值工程原理以及美觀度、合理性角度來選擇最佳設計方案。通過設計任務書從設計、工程，銷售等多角度把包含成本控制內容的意圖系統、明確地告知設計單位。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個反復多輪次的方案設計過程，作為設計管理人員，都應認真深入地剖析項目中各個價值體系，如：在建筑空間分布設計、建筑造型分析、建筑環境景觀系統、建筑設備的設置、以及建筑戶型的平面及立體風格等，都要與設計院進行詳細溝通，并與政府有關部門保持聯系，促使方案設計健康發展。設計管理組織者還必須具備一定的風險意識，及時分析項目風險，采取一些規避措施，防患于未然，設計管理部門在這個階段應加強與其他部門的溝通與協調，明確項目定位和發展模式，提高產品開發能力，加強對設計師的管理。

2.3初步設計階段

本階段控制內容主要為設計任務書、限額設計、建筑、景觀、室內、定板定樣、綜合管線、概算等；設計任務書主要是應對外墻形式、屋面形式、機電設備指標、電梯指標、配電、配水指標以及與“荷載”相關的其他指標進行確認。具體原則是：“技術先進，安全適用，經濟合理，確保質量”。這個階段在建筑設計總體、指標等都已明確的前提下，就要和設計合作單位做好相關溝通和交流工作，引導設計院進行多方案比較并采用最優化、最合理的結構方案來降低工程的結構成本；以及對于強弱電（包括變配電系統、照明系統、火災自動報警系統、閉路電視系統、智能化系統等）確定具體電氣設計技術經濟指標。在本階段設計管理部門要配合項目發展部、設計顧問完成主材的材料調研、材料清單編制及主要材料初步定樣。在初步設計階段進行建筑材料研究是為了深化方案設計、把控方案效果盡可能真實反映到最終的建成效果，指導下一步的施工圖設計并保證施工建造的工程質量，提高工作效率，減少后期的變更修改量，將建設成本控制在預算范圍內。

2.4施工圖設計階段

本階段最重要的任務就是要完成該項目可供報建及施工的圖紙。房地產開發企業一般都會聘請專業設計顧問進行設計優化，各專業工程師精通目前設計單位采用的施工圖軟件，具有建筑工程設計優化資質和能力，能有效的幫助開發企業進行設計投資控制。設計管理部門要對圖紙進行嚴格管理，結合公司的相關規定，采取獎勵方案，對設計圖紙進行質量定量評估，并在施工過程中，根據工程進度，對設計圖紙進行分期評審。這個階段在各專業圖紙均已成熟，通過審圖并準備實施的情況下，就需要完成建筑材料最終研究成果，按照結構材料、外立面材料、室內材料、公共燈具、設備材料、室外景觀材料分為六個大項，分別對其中每種材料進行具體的技術項目研究和說明。同時成本部門應盡快提供預算并結合整體成本控制提醒設計管理人員超成本注意事項。

2.5施工現場配合階段

本階段設計管理的主要工作就是配合現場施工以及設計變更控制：由于在設計階段受到外部條件的限制，如工程地質、設備材料的供應、物資采購、供應價格的變化，以及人們主觀認識的局限性，往往會造成施工過程中的局部變更，由此會引起對己確認造價的改變，但這種正常的變化在一定范圍內是允許的。至于涉及到建設規模、產品方案、工藝流程或設計方案的重大變更時，就應進行嚴格控制和審核。因此，要加強設計變更的管理和建立相應的制度，防止不合理的設計變更造成工程造價的提高；對影響工程造價的重大設計變更，要用先算賬，后變更的辦法解決，以使工程造價得到有效控制。

2.6后期竣工階段的優化總結

隨著計算機聯網的普及，可以由造價工程師牽頭、結合設計管理各專業技術人員、經濟人員可以通過互聯網跨地區、跨省進行技術交流、互通信息、全面了解建筑市場，實行網絡化投資管理，并建立集團標準化材料庫。總結公司已有優秀項目并在此基礎上加以深化完善后形成系列產品。

3貫穿始終的技術管理，合同管理和責任管理

前面我們分析了在房地產開發的不同階段，設計管理的主要任務和相應措施，綜合而言，設計管理無外乎技術管理、合同管理和責任管理這三方面：技術管理就是個各專業技術管理人員，及時發現設計中的各種紕漏與缺陷，從而有效減少設計后期的變更數量，節省設計成本，有效提高設計進度與設計質量，并在現場施工階段加強設計變更流程管理。合同管理是甲方按合同對設計的質量與進度進行跟蹤，在項目成本估算的基礎上要求設計單位控制好單方造價的上線，避免到全部設計成果完成時才發現與目標成本控制要求相差甚遠的情況發生。合同管理中還有一個重要環節是設計周期的時間管理，在房地產項目設計管理階段，要防止發生設計方案確立周期時間較長的現象，從而給后續施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業邊設計的施工窘境。責任管理方面需要制定嚴格的設計管理責任體系，制定完整的設計變更責任圖，確保每個職能部門都能了解自身工作內容及主要職責，將設計變更等責任落實到具體部門及個人，提高項目開發建設效率。

4結論

總之，在房地產項目設計管理，根據不同階段，采取不同措施，嚴格把控技術管理、合同管理、責任管理等方面的問題，才能保障工程項目每一階段的各項任務順利執行。

參考文獻

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[3]殷飛.淺析房地產住宅項目設計管理要點[J].建材與裝飾，2016，18：141~142.