房地產項目可行性研究范文

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關鍵詞：房地產；可行性研究

1、引言

可行性研究是指在當前環境中，投資一個長期的項目之前，必須進行系統的分析和綜合研究項目投資的必要性，以及項目在金融、技術、經濟、法律、社會乃至生態和其他方面的能力，以實現其投資目標的論證和科學的評價。它是決策者做出投資決策的準確和可靠的前提和保障。

2、房地產項目可行性研究的必要性

房地產項目可行性研究是隨著技術的進步和經濟管理科學的發展而興起，并日趨完善的一整套系統的科學方法，它對成功的開發房地產具有重要意義，從城市發展的整體來說，綜合開發是城市規劃的實施過程，開發項目的實施必然會給城市布局帶來影響，對城市的經濟繁榮、人民的生活環境帶來影響，而對開發企業來說，實施開發項目必然要投入資金、物資和勞動力，從而也會對企業的經濟效益產生一定的影響，因此，對開發項目必須要有充分的認識，并就項目的選址、規模、工程周期、周圍的環境設施、企業的承受能力以及項目的經濟效益等各方面進行周密的調查研究分析，以實現開發項目投資決策的科學化和民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高開發項目的社會、經濟和環境效益，而所有這一切都是可行性研究的內容，因此，可以說可行性研究是房地產項目開發活動中最基本的、首要的工作，也是開發項目投資決策的基礎，

3、房地產項目可行性分析研究的作用

可行性研究是進行房地產項目投資決策的重要依據，房地產項目由于建設經營周期長、投入資金大，并且房地產市場競爭日趨激烈，項目投資不能只憑經驗或感覺進行，它必須要建立在詳細可靠的市場預測、成本分析和投資收益預算基礎上，房地產項目的可行性研究可以對項目進行全面綜合的分析和論證，按照可行性研究結論進行決策，可提高投資決策的科學性和正確性；可行性研究是項目審批的依據，我國政府管理部門規定投資項目必須列入國家的投資計劃，尤其是房地產項目在我國要經過政府管理部門的立項審批，而立項審批的依據之一就是項目可行性研究報告；可行性研究是項目資金籌措的依據，房地產開發項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經營效益獲取能力，銀行等金融機構提供貸款是根據流動性、收益性和安全性三原則，可行性研究可以為金融機構提供項目獲利信息，因此，可行性研究也是企業籌集資金和金融機構提供信貸依據；可行性研究是編制設計任務書的依據，可行性研究對開發項目的建設規模、內容及建設標準都做出了安排，這些正是項目設計任務書的內容；可行性研究是開發商與各方簽訂合同的依據，開發商在可行性研究確定的項目實施方案框架內，按部就班地落實項目的前期工作，并與設計、供應、資金融通等部門協商和簽訂有關協議，因此，可行性研究是開發商與各方簽訂合同的依據；可行性研究可作為編制下階段規劃設計的依據，在可行性研究報告中，對項目的規模、地址、設計方案構想、配套設施的種類等都進行了分析和論證，推薦了建設方案，可行性研究報告批準后，規劃設計工作可根據此進行

4、房地產項目可行性分析的工作階段

房地產項目可行性研究根據研究所處的階段和研究的詳細程度，一般分為三個階段包括投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究。

（1）投資機會研究投資機會，也被稱為投資機會確定。主要任務是對項目的投資方向和設想做出粗略性的分析和建議。其目的是在一個特定區域，根據國家和地區的有關政策、結合資源、建設布局、市場預測以及其他條件的狀態，選擇建設項目，尋找一個有利的投資機會。投資機會一般是比較從大體進行把握和分析的，根據市場預測和投資回報率和盈利能力的角度，從投資研究的可能性，找到最有利的投資機會。

（2）初步可行性研究又稱預可行性研究，初步可行性研究，是一個正式的詳細的可行性研究的準備階段。投資機會確認可行的項目，表明該項目是值得繼續研究，但不知道是否值得進行詳細的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究，以進一步確定是否具有較高的經濟效益。進行初步可行性研究，因為可行性研究是一個昂貴和費時的工作，因此必須通過初步可行性研究對項目的盈利能力及前景作進一步的分析和判斷。初步可行性研究的主要任務是[36]：①投資機會的研究，并在詳細資料作進一步分析的基礎上，分析得出的結論②確定項目的盈利能力，是否有必要進行下一步詳細的可行性研究。③確定哪些關鍵問題是否需要專題研究，如在房地產政策趨勢的變化、市場預測。初步可行性研究與詳細可行性研究，深度和精度的主要內容大體一致。如果你有足夠的把握該項目的可行性和經濟效益，可直接傳送到詳細的可行性研究階段。初步可行性研究后，應該得出以下結論：研究項目是可行的；項目不可行。

（3）詳細可行性研究詳細的可行性研究通常被稱為可行性研究，是項目的初步開始的一個重要組成部分。其主要工作是該項目在技術上、經濟上、財務上以進一步探討可能理性的結論性意見，并最終形成可行性研究報告，這是投資決策的基礎上的項目。詳細的可行性研究，更全、更清晰、更具體、更高的精度。

可行性分析的內容房地產項目前期工作的最重要工作是房地產項目的可行性研究，它是指項目在做出決定之前，根據市場需求和國民經濟發展規劃、產業發展規劃和區域規劃的要求，相關的社會各方面的經濟、市場營銷、工程、資源等，全面、深入的技術和經濟分析、比較和論證。房地產項目在社會、經濟和環境效益的科學預測和評價，以確定項目是可行的?？尚行匝芯康哪康氖菦Q策程序的可靠性、科學性，為項目的實施和控制提供參考依據，并為下一步奠定基礎。按照上面介紹的房地產項目的可行性研究報告的主要內容，我們必須考慮國家、區域的宏觀經濟發展、特定產業政策和其他方面所提出的建設項目評價，預測的外部環境、市場、技術、金融和社會的影響。必須進行深入研究，仔細計算，并對研究和計算結果的進行分析和論證，為項目的最終決定提供依據。

綜上所述，通過對房地產項目進行可行性研究對房地產可行性研究理論進一步豐富，加入組織可行性研究，對其他房地產開發項目有一定的借鑒意義。

參考文獻：

[1]劉洪玉.房地產開發經營與管理[Ml.中國物價出版社

[2]曲麗萍.論可行性研究在房地產開發中的作用及要求..建筑經濟

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第一部分：項目總論

項目背景

項目概況

項目名稱

項目建設單位概況

項目地塊位置及周邊現狀

項目規劃控制要點

項目發展概況

可行性研究報告編制依據

可行性研究結論及建議

第二部分：市場研究

宏觀環境分析

全國房地產行業發展分析

本市房地產市場分析

本市房地產市場現狀

本市房地產市場發展趨勢

板塊市場分析

區域住宅市場成長狀況

區域內供應產品特征

區域市場目標客層研究

項目擬定位方案

可類比項目市場調查

項目SWOT分析

項目定位方案

第三部分：項目開發方案

項目地塊特性與價值分析

規劃設計分析

產品設計建議

項目實施進度

營銷方案

機構設置

合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案

投資估算

投資估算相關說明

分項成本估算

總成本估算

單位成本

銷售收入估算

稅務分析

項目資金預測

現金流量表

自有資金的核算

融資方案

項目融資主體

項目資金來源

融資方案分析

投資使用計劃

借款償還計劃

第五部分：財務評價

財務評價基礎數據與參數選取

財務評價(方案1)

財務盈利能力分析

靜態獲利分析

動態獲利分析

償債能力分析

綜合指標表

財務評價(方案2)

財務評價結論

第六部分：不確定性分析

盈虧平衡分析

敏感性分析

變動因素一成本變動

變動因素二售價變動

變動因素一容積率變動

風險分析

風險因素的識別和評估

風險防范對策

第七部分：綜合評價

社會評價(定性)

環境評價(影響及對策)

公司資源匹配分析

第八部分：研究結論與建議

結論

建議

第九部分：附錄

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在正式寫作前，先要籌劃一下可行性研究報告應包括的內容。一般來說，一份正式的可行性研究報告應包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個部分。

(一)封面

要能反映評估項目的名稱、為誰所作、誰作的評估以及可行性研究報告寫作的時間。

(二)摘要

用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結論。摘要的讀者對象是沒有時問看詳細報告但又對項目的決策起決定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句，字數以不超過1000字為宜。

(三)目錄

如果可行性研究報告較長，最好要有目錄，以使讀者能方便地了解可行性研究報告所包括的具體內容以及前后關系，使之能根據自己的興趣快速地找到其所要閱讀的部分。

(四)正文

這是可行性研究報告的主體，一般要按照邏輯的順序，從總體到細節循序進行。要注意的是，報告的正文也不要太繁瑣。報告的厚度并非取得信譽的最好方法，重要的是盡可能簡明地回答未來讀者所關心的問題。

(五)附表

對于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號后附于正文之后。按照在評估報告中出現的順序，附表一般包括：項目工程進度計劃表、財務評估的基本報表和輔助報表、敏感性分析表。當然，有時在投資環境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現在報告中。

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房產與地產統稱為房地產，它是經濟上房屋和土地的商品化表現形式，不僅包括有實體的房屋與土地，也包括其經濟上的所有權和使用權等。由于房屋和土地在大多數情況下不可移動，或移動便造成不可預計的經濟損失，因此房地產屬于不動產。在我國，房地產業投資熱度持續上漲，有效地推動著國民經濟的提升；房地產業占據著大部分以銀行資金為主的社會資金，關系著國家的經濟穩定性；同時，由于房地產價格具有波動性變化，其投資具有高風險，總之，房地產業是具有高效益、高成本以及高風險的“三高行業”?；诖耍唢L險的房地產業關系著我國的國民經濟，必須以合理的可行性研究為房地產業的穩定發展提供包裝，從而推動國民經濟的良性發展。

二、房地產投資項目可行性研究

1.基本概述。

在房地產項目投資立項之前，對項目相關的社會、技術以及經濟等層次進行詳細調查與研究就是房地產投資項目可行性研究，通過對項目進行分析與論證，能較為準確的預測出項目竣工后的經濟價值，進而對項目的適用性、可行性等進行系統、綜合的評價，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學可靠的依據以進行項目投資決策。研究對象主要包括與項目相關的市場、資源、技術、經濟以及社會等。

2.根本依據。

一般地，房地產投資可行性研究依據包括有：相關政府法律法規以及條文政策；諸如區域規劃、城市發展戰略目標等行業部門發展規劃；項目建議書及其批復文件；國家和地區有關社會與經濟的發展規劃；相關房地產項目合同或協議書等，相關部門頒發的建設標準與額度等。

三、房地產投資項目可行性研究的問題

1.內容不完善。

可行性研究報告須顧及項目實施到運營的整個過程中，并客觀的評價其面臨的難點和風險，從而在投資者進行決策時能有意識的回避風險，以確保投資項目在建設到運營整個過程的可行性和安全性，實現投資的預期效益。誠然可行性研究報告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關系著項目決策有效性的信息。然而，當前的房地產投資項目中，部分調研員為圖方便，對房地產項目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報告顯得不分主次，更是難以突出相關的技術性；同時為使領導或業主得以滿足，僅著重介紹項目的長處，而回避了項目的短處，種種原因使得整個項目可行性研究報告內容不完善。

2.方法不科學。

靜態分析法和動態分析法是項目可行性研究兩種分析方法。在項目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時間和機會的成本價值，僅注重計算投入資金的貨幣價值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時間價值?？傮w而言，前者較后者更加簡便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時間內對若干房地產投資方案加以分析，進而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實際情況太過偏離；而后者將影響視為動態過程，較全面的顧及到各種因子，與實際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產投資項目可行性分析中，受資金的限制或調研員自身技能不過硬，使在實際過程中過于使用靜態分析法，很少使用或是簡化動態分析法，使得整個可行性分析較片面，項目可行性分析結果與實際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對若干投資建設方案進行科學的對比分析，才能得到相對健全的可行性研究報告，同時報告中那些較為重要的技術方案須有至少一個備選方案；要使設計方案與相關工程數據一致，關鍵設備具有穩定的供應商，對那些沒采納的方案進行充分而系統的解釋，項目協議、合同以及附件等一應齊全，才能使融資方案得到銀行等社會資金所有者認可。然而，在多種因子的干擾下，我國的投資項目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進行徹底的研究，嚴重制約著可行性分析的科學有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據。

四、房地產投資項目可行性研究改進對策

首先，由于房地產投資項目可行性研究要長時間、仔細耐心地進行市場調研以及相關技術分析，因此需要將定性與定量、靜態與動態分析相結合，對經濟效益進行全面的、系統的分析；其次，作為房地產投資項目可行性研究的主要構成部分，房地產投資項目指標評價系統包括有經濟、市場定位以及設計等評價體系，因此需要建立科學、合理的指標評價體系；再者，要使房地產投資項目可行性研究市場朝著規范化、標準化發展，進而帶動房地產咨詢業的良性發展；然后，由于我國房地產投資項目可行性調研員大多從事過相關項目的建設活動，具有極為豐富的實踐經驗，但欠缺相應的理論知識，因此需要趕上“時代潮流”，增強可行性研究理論及其相關業務知識的培訓與學習，使調研員的責任感與使命感得以提升；最后，在某個項目存在有若干不能弄的實施方案，因此須要擬定多個項目可行性研究方案，從中決策出最優方案。嚴格實行相關對策，使調研員自身水平得以提升，制定相關可行性研究市場規范制度，實施多個可行性研究方案，擇取最優方案必能使風險得以降低，更甚是規避相關風險，從而使可行性研究報告能提供有效地決策輔助價值。同時，房地產投資項目投資者需嚴格參照相關可行性研究報告，對開發項目予以正確的決策方案；諸如城市規劃部門等相關政府部門必須依照相關報告，對開發項目批準立項或予以建設執照，環境部門更要基于此對房地產項目的環境保護問題進行科學評估；更要按照相關可行性研究報告采購合理的設備和原材料，為房地產項目建設提供保障。

五、結語

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關鍵詞：建設項目；經濟評價；對策

中圖分類號：F293.3　文獻標識碼：A

一、建設項目經濟評價概念及內容

建設項目經濟評價是可行性研究的重要組成部分，內容包括國民經濟評價和財務評價。其主要作用是在預測、選址、技術方案等項研究的基礎上，對項目投入產出的各種經濟因素進行調查研究，通過多項指標的計算，對項目的經濟合理性、財務可行性及抗風險能力做出全面的分析與評價，為項目決策提供主要依據。在實行核準制的情況下，政府不再關注企業的財務盈利能力和債務清償能力等問題。建設項目中企業房地產開發項目的經濟評價更重要，此時的經濟評價只進行財務評價，無需國民經濟評價。房地產項目的經濟評價是為了滿足企業自主投資決策的需要，為企業投資決策提供依據，關系到決策的有效性和正確性。項目的經濟性也是投資者關注的焦點，關系到項目融資、成本控制和利益分配等問題，因此，做好房地產項目的經濟評價至關重要。

二、房地產項目經濟評價中的問題

在我國，自開展項目可行性研究工作以來，項目決策的科學化水平大大提高，許多項目由于其前期工作(主要是可行性研究工作)扎實、充分、深入，避免或少走了許多彎路。但是，近年來隨著我國經濟的快速發展，各類投資項目層出不窮，在經濟受到金融危機的沖擊下，國家提出4萬億元投資計劃。2010年房地產行業開始慢慢復蘇，“大干快上”成為一種趨勢。在這種背景下，不少投資項目可行性研究流于形式，經濟評價數據來源不詳，沒有可靠渠道，使得可行性研究走了過場。有些項目已經實施，甚至已經投入運營，為了某種需要，再回過頭來補做可行性研究，其中報告中起重要作用的定量研究――經濟評價，也是敷衍了事。顯然，這類經濟評價已完全失去了其應有的作用。當前投資項目可行性研究中經濟評價存在的問題主要包括以下幾個方面：

(一)基礎工作不扎實。項目的經濟評價應以定量分析為主、定性分析為輔，完成高質量的項目經濟評價，首先需要完成大量的基礎工作，需要搜集大量的基礎資料和數據。基礎工作是否認真細致，搜集的資料是否完整可靠，直接關系到經濟評價工作的質量。然而，一些項目的經濟評價工作由于受時間、經費、人力等諸多方面因素的影響，基礎工作不夠深入，資料匱乏，過分地依賴現有的數據或僅憑主觀推測，因而很難得到令人信服的結論。

(二)工作人員素質參差不齊。雖然受到金融危機的影響，房地產行業仍然是一個高利潤的行業。房地產項目的經濟評價屬于企業行為，在前期，企業對投資項目的經濟評價重視不夠，進行經濟評價工作的人員素質參差不齊，對評價要求的知識掌握程度不一。

(三)忽視經濟評價的不確定性分析。許多投資項目的經濟評價側重于項目的盈利能力分析，很少分析項目的不確定因素。不確定因素幾乎存在于所有的投資項目中，找出主要不確定因素，分析其影響程度并提出行之有效的規避或減少風險損失的對策，對項目決策具有重要意義。

(四)評價帶有目的性。評價人員往往帶著求證項目可行這樣一種潛意識去進行項目的經濟評價和論證，就必然會更多地關注項目可行的一面，而忽略了可能存在的不利因素和負面影響，有時甚至在項目實施之后才進行可行性研究報告和經濟評價。這種現象在目前的經濟評價工作中時常出現。

(五)評價經費不足。企業對項目決策階段對項目投資影響最大這一事實認識還不夠，對經濟評價沒有加以重視，對于這項工作的投入不足，使得經濟評價的有效性和全面性受到一定阻礙。

三、提高經濟評價質量的幾點對策

(一)從思想上重視經濟分析。作為可行性研究中定量分析的重要部分，經濟評價在項目決策中發揮的重要作用已受到人們的普遍認同。如果不能從思想上認識到經濟評價的重要意義，就不可能得出公正、科學、可靠的評價結論。不僅有關從業人員應重視經濟評價工作，項目業主、投資方及其他相關部門和人員同樣也必須高度重視可行性研究中的經濟評價工作。

(二)提高從業人員素質。目前，我國有少數工作人員的工作責任心和自我學習的意識不強，業務知識陳舊。不少勘察設計單位缺少精于市場分析預測、項目運營管理、資本運作等方面知識的專家，這種狀況影響了經濟評價的質量。當今世界科學技術日新月異，新的形勢不斷提出新的問題，工程技術人員必須牢固樹立科學發展觀和建設和諧、友好、節約型社會的新理念，增強使命感和責任感，加強業務知識的學習，在實踐中不斷豐富和完善自我，提高自身綜合素質，適應社會發展的需要。

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關鍵詞：房地產；項目管理；關鍵環節

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

項目管理占據著房地產開發的重要位置，對房地產項目開發的成功失敗影響深淵。具體的，作為一項系統性工程，房地產項目管理迫切需要各環節之間相互配合，在不斷優化的同時，以期能讓項目整體目標可以更好的實現。房產企業做好項目管理，完善項目管理各環節，可謂是房產開發項目成功與否的關鍵，也是提高房產企業市場競爭力的有力保障。具體的，房產項目管理中需從以下幾個環節完善：

一、房地產項目管理中的可行性研究環節分析

作為整個房地產項目管理的領頭軍，可行性研究可以說是做好整個項目開發管理的重中之重。通常，對房地產項目有效管理，可行性研究需要仔細明確以下幾個內容：

1、明確可行性研究內容

房地產項目投資決策主要根據房地產項目的可行性研究，此項研究也是房產公司項目審批的關鍵資料，對項目的整體開發指導作用非凡，主要有：

第一，項目市場環境分析，對于項目開發的整體狀況作一個分析。對于項目整個開發的背景、社會經濟及同類產品開發等作資料搜集及整理、分析，并以此為基礎作項目開發依據；第二，項目實施可能性分析，科學制定項目安排。對于項目實施方案，要盡可能的多設計幾個，在充分結合各方面條件的基礎上，選擇合適的項目規劃方案進行施工；第三，項目經濟及技術評價，在整個房地產項目開發之前，做好項目融資方案及融資成本的估算，做好項目財務評價風險分析，保證項目施工中經濟及技術可靠性。

2、堅持可行性研究原則

項目可行性研究是項目管理中重要部分，對整個房地產項目開發有重要影響。通常，可行性研究需要遵循以下幾方面原則：

第一，獨立、客觀原則。這是決定開發商投資決策是否科學可靠的重要依據與基礎，也是保證可行性研究科學、公正、客觀的重要保證，是整個項目開發的依據；第二，研究方案選優性原則。此原則在可行性研究中需設多個研究方案，擇優選擇最優方案作為整個項目實施參考方案，實現投資效益最大化；第三，避免先入為主。此原則是為了強調整個項目開發實事求是，避免因不好的觀念給項目開發帶來不良影響。

二、房地產項目進度管理環節分析

項目進度管理也是房地產項目管理的重點，此環節要先明確進度管理影響因素，再運用有效方法作有效管理。

1、進度管理的影響因素

房地產項目開發工序復雜，建設周期長，參與部門多，這也就造成進度管理受很多因素影響，具體的有以下幾方面：

2.1.1委托方因素。在進度管理中，委托方作為項目的主要負責單位，如果在工作中沒有按照原有的進度去將設計好的圖紙或者是計劃的極度及時準確的提供給承包商，并且沒有按時的給承包商撥款，那么都可能會導致項目進程的變化。

2.1.2.承包商因素。在項目進行中，可能承包商方面會出現由于團隊管理以及企業內部的一些變更而被迫讓施工操作沒有按照原有的進度進行。

2.1.3.其它因素。房地產項目的施工與天氣、自然條件等有著密切的關系，所以項目的進度也會受到這些不可控的因素的影響。比如極端天氣、自然災害、政策變更、臨時的停電停水等。

2、進度管理的方法

房地產項目的進度管理由于會受到很多因素的影響發生進度的變更，所以為了保證項目的順利進行，就必須采用一些方法來進行進度的管理。常用的方法如下：

2.2.1傳統表格法。這種方法就是將原先安排好的項目開展進度以表格的形勢記載下來，在記載的時候需要算計好時間，記載好正在進行的工作的名稱，所耗費的時間以及需要的時間等等，從而計算出項目的實際進度與計劃進度之間的偏差。

2.2.2形象進度表法。這個方法也稱橫道圖法，是在進度表的基礎上演變而來。這種方法在運用的過程中先要做好項目進展中相關信息的搜集，然后將整理好的信息采用實際的橫道線與原計劃的橫道線進行對比，從而衡量兩者之間的差異。

2.2.3前鋒線比較法。這種方法是以進度計劃檢查的坐標為開始點，然后以進度計劃檢查的時間坐標點為終點，依次用點劃線的方式進行實際進度點的鏈接，根據形成的前鋒線與工作線焦點的位置來判斷計劃進度與實際進度之間的差異。

三、房地產項目質量管理環節分析

項目質量管理是項目管理中重要的一個環節，主要包括對產品的配套服務的質量的管理，對產品的使用效果、使用穩定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般來講，質量管理需要掌握下面幾個方面的特點：

1、全面性

質量的管理需要具備全面性的要求，對項目的實體質量、使用價值與功能等方面要做好全面的管理，保證整個項目在質量方面符合標準與要求。

2、主動性

房地產開發商為了增強其市場競爭力以及企業的信譽，在項目管理中應該要主動地進行質量的管理，通過日常與施工的監督，讓整個項目在開發的過程中保證質量，保證其可靠。

3、動態性

房地產項目的管理具有動態的特性，質量管理也是如此。企業應該隨著項目的不斷進行以及開發進行項目質量管理內容的充實，并且在不斷的變化中做好質量的管理。

四、房地產項目成本管理環節分析

整個房地產開發中要想做好項目管理，就無法忽略項目成本管理，成本管理關系整個項目收益。通常，項目管理的成本管理中需注意：

1、明確項目成本管理的內容

在項目成本管理中主要有對土地成本、前期成本、施工過程中的成本、公共設施以及基礎配套設施的成本、項目單位管理成本、財務成本、營銷成本等的管理。

2、堅持成本管理的原則

在成本管理中需遵循成本管理原則，包括：全面成本控制原則、成本最小化原則、目標管理原則、動態控制原則及權、責、利相對等原則。其中，成本最小化是成本控制的最基本的原則，也是最重要的原則，直接關系企業經濟收益。

3、有效運用成本管理措施

成本管理成功的關鍵是能夠有效的運用管理措施，具體的可以有以下幾方面：

第一，比較選擇成本最優、施工可行、技術合理的設計方案進行項目施工。第二，通過項目招標的方式進行項目成本的有效控制，確定合適的造價水平。第三，嚴格合同管理保證房地產項目成本控制有法可依。第四，做好施工中成本控制，保證項目成本目標。

五、結論

作為一項系統性工程，房地產項目管理往往也是一個聯系緊密的整體，各關鍵環節管理的好壞將會直接影響到項目科學、有效管理及企業利潤最大化能否實現。所以，房地產企業需有效分析項目開發各環節，做好各環節管理，保證項目順利進行和項目的成功開發。

參考文獻：

[1] 徐俊毅.試論房地產項目管理中的成本控制[J].財經界(學術版).2011(06).

[2] 常慶.淺論房地產企業的成本管理[J].山西建筑.2010(27).

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關鍵詞：房地產項目開發 開發成本控制

中圖分類號：F406.72文獻標識碼： A

一、房地產項目成本構成與控制原理

1、房地產開發各階段成本的關系

房地產項目開發具有高風險、高收益，投資期限長的特點。一個項目開發過程需要經過從土地競買、投資決策、設計、招標、施工到竣工驗收、運營維護等階段，每個階段相互制約，相互作用，相互補充，構成了一個全過程的成本控制管理系統。如圖1:

圖1成本控制系統

成本控制是一個全過程的控制，以成本控制為中心，在土地競買、決策、設計、招標、施工、竣工各階段，采用組織、技術、經濟、合同的控制措施完成各階段成本控制目標，從而實現成本的降低，達到預定的目標。

房地產開發項目各個階段對房地產成本的影響是相互聯系的，但不同的階段對成本的影響程度不一樣，各階段對成本的影響程度如圖2所示:

圖2房地產項目各階段對成本控制的影響

從圖2可以看出，投資決策階段及設計階段對成本的影響程度最大，約為70%,施工及竣工驗收階段對成本的影響程度為20%，銷售、運營及維護等其余階段對成本的影響程度最低，約10% 。

房地產開發項目的各個階段既相互獨立，又有密切聯系，構成一條相輔相成的價值鏈。我們應從項目策劃階段就開始進行項目成本控制，優化項目的設計規劃，實現項目質量、成本和進度協調統一。在項目整個生命周期中，各個階段的成本控制目標是統一的，貫穿于項目的各個階段，即通過有效的成本管理方法使項目增值。雖然每一階段的任務不同，但對成本影響程度比較大的階段我們尤其要注意成本的控制。

2、房地產開發項目成本構成

房地產項目開發成本構成存在多種形式，與本文研究有關的成本構成方式有如下幾種:

1）基于經濟用途的?；诮洕猛?，房地產開發項目成本可分為直接成本和間接成本。其中直接成本是構成房地產項目實體的費用，它包括材料費、人工費、機械使用費、其他直接費和現場經費。間接成本是企業為組織和管理項目而發生的經營管理性費用。

2）基于成本與實施所完成的工作量的關系。基于成本與實施所完成的工作量關系，房地產開發項目成本可分為固定成本與變動成本，其中固定成本與完成的工程量多少無關，而變動成本則隨工程量的增加而增加。

3）基于成本的核算方法?；诔杀镜暮怂惴椒?，房地產開發項目成本可劃分為預算成本、實際成本和目標成本。預算成本是指根據施工圖計算的工程和預算單價確定的工程預算成本，反映了為完成工程項目建筑安裝任務所需的直接費用和間接費用。實際成本是指按成本對象和成本項目歸集的生產費用支出的總和。目標成本是指按企業的施工預算確定的目標成本，這一目標成本是在項目經理領導下組織施工、充分挖掘潛力、采取有效的技術組織措施和加強管理經濟核算的基礎上，預先確定的工程項目的成本目標。

二、全過程成本控制的基礎理論

1、房地產開發項目成本細分

結合房地產企業財務管理制度和項目開發程序，項目開發成本劃分越來越細致和科學和可操作?，F項目開發成本可分為以下十個一級成本子目:

1）土地開發費:包括地價、征地及拆遷費、其它費用等。

2）前期工程費:包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、三通一平、大市政等支出。

3）建筑安裝工程費:包括企業以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。

4）基礎設施費:包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

5）公共配套設施費:不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

6）銷售費:售樓處、營銷策劃、銷售等。

7）物業啟動費

8）財務費

9）項目管理費

10）項目后期不可預見費

以上十個一級子目基本能涵蓋房地產項目開發全過程所發生的成本。每個一級子目由若干個二級子目組成，每個二級子目有若干個三級子目組成，依次類推，即組成房地產項目開發成本模板。

2、根據以上房地產開發項目成本細分模板，在成本子目中選取對成本影響程度較大的階段進行成本控制的論述，這些階段包括:土地競買階段、投資決策階段、設計階段、招標階段、施工和竣工驗收階段。

1）土地競買階段成本控制

影響土地成本費用的主要因素

①土地形狀:形狀規則方正的土地便于利用和規劃設計，其市場價值大于同等條件形狀不規則的土地。

②土地面積:面積適中的土地可以面向更多的用戶，過大或過小的面積都將在一定程度上限制土地的使用。但不同的經營活動對土地面積需求不同，所以合適的面積大小沒有固定不變的指標。

③交通環境:一般而言，便利的交通會提高土地的使用價值。但經營活動性質不同，對交通環境的要求也不同，比如普通住宅和別墅對交通環境的要求就截然不同。

④區位條件:區位在一定程度上取決于交通條件，更重要的是判斷是否處在信息集散地，是否臨近相關產業的產學研基地等。如對商務活動的選址。

⑤土地性質:主要指土地的權屬。不同的權屬在進入市場后會面臨不同的費用和辦事程序，在一定程度上會影響使用者的投資成本。

⑥建設現狀:地上建筑物或現階段的經營活動直接關系到拆遷、安置等方面的費用，而且這部分費用在開發成本實際中的比重越來越大。

⑦片區規劃:城市規劃影響著城市的發展，對城市建成區而言主要影響片區未來的配套和建設強度，對城市郊區甚至農村用地而言則意味著土地性質確定。

⑧投資目的:由于目前涉足土地開發的企業越來越多，而且規模越來越大，對這些公司而言土地經營或房地產開發可能只是整體投資計劃中的一部分。其目的可能是為了分散投資風險，或者作為獲得資金的手段，或者是為了創造利好消息來支撐公司股票價格等等。不同的目的會對土地價值作出不同的判斷。這一點必須在土地價值評判過程中事先明確。

2）決策階段成本控制

房地產項目決策階段的基本特征是智力化或知識密集性，其主要發生的費用是機會分析費、市場調查分析費、可行性研究費、決策費等。這些費用占整個房地產開的費用比例很小，但決策工作是成本控制的關鍵。因為決策階段產生的決策結果是對開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優劣將直接影響整個成本控制。

決策階段成本控制工作

①房地產開發項目可行性研究

房地產開發項目可行性研究的目的主要是解決四個問題:一是研究開發項目產品的可行性;二是研究開發項目的市場定位和技術方案的可行性;三是研究開發項目的建設條件;四是進行財務、經濟技術分析和評價，解決項目建設的經濟合理性。

②房地產開發項目投資估算

投資估算是在對開發項目的建設規模、產品方案、新技術應用及設備方案、建筑設計方案及項目實施進度等進行研究并基本確定的基礎上，估算開發項目所需資金總額并測算建設期各年資金使用計劃。投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是項目決策的重要依據之一。

a、投資估算是房地產開發項目決策階段成本控制的總目標，是以后各階段的成本控制目標分解的基礎;

b、投資估算成本控制是項目籌資決策和投資決策的重要依據，對于確定融資方式、進行經濟評價和進行方案優選起著重要作用;

c、投資估算是編制初步設計概算的依據，同時還對初步設計概算起控制作用，是項目投資控制目標之一。

d、根據項目的不同特點，投資估算采用的方法也不盡相同。投資估算的主要方法包括:資金周轉率法、生產能力指數估算法、朗格系數法、指標估算法。對于房地產開發項目來說，經常采用指標估算法來編制投資估算，這種方法是根據具體的造價指標，進行單位工程投資的估算方法。

3)設計階段成本控制

設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中所占比例不大，一般只占建筑安裝成本的1.5%~2%，但對工程造價的影響可達70%以上，由此可見，設計質量的好壞直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。

設計階段成本控制措施主要有:

①引入競爭機制，實行設計招標

實行設計招標制度，一方面可以有效地防范設計領域的不規范行為，保證有資質有實力的設計單位在良好的制度環境下進行公平競爭。另一方面也擴大了房地產開發商在設計方案上的選擇范圍，保證了設計方案的質量。同時，在保證設計方案的技術性、安全性、合理性及使用功能的前提下，有利于選擇最經濟合理的方案，降低工程造價，使設計階段投資費用控制目標得以實現。

②強化技術經濟分析

強化設計環節技術經濟分析，使設計既具有技術先進性和適用性，又具有經濟合理性，在保證性能、質量的前提下，努力降低項目投資費用。

③限額設計，控制項目總費用

a、重視初步設計方案的選擇。

初步設計應為多方案比較選擇的結果，是房地產開發項目投資估算的進一步具體化。在初步設計開始時，項目總設計師應將可行性研究報告的設計原則、建設方案和各項控制經濟指標向設計人員交底，對關鍵設備、總圖方案、主要建筑和各項費用指標要提出技術經濟比較方案。

b、采用標準設計

標準設計又稱定型設計、通用設計，是工程建設標準化的組成部分。各類工程建設的構件、配件、零部件、通用的建筑物、構筑物、公用設施等，只要有條件的，都應該實施標準化設計。

c、嚴格圖紙審查

圖紙會審是出圖前的最后一道關口。由于現在設計院一味追求經濟效益，承攬業務較多，設計粗糙，建筑、結構、安裝設計人員做不到各個專業的準確銜接，甚至可能出現某些錯誤、遺漏、缺失，所以需要引入專業的審圖機構(社會咨詢機構)對圖紙進行系統的審查。

4)招標階段的成本控制

在招標過程中，成本控制的主要措施有:

①、單位工程方面:以采用總承包方式為主，部分項目分包。造價包干或總價包干方式，對于有規模效益的分項工程，如門、窗單位工程實行平方米、樓梯欄桿等采用分包，同樣實行造價包干。

②、甲方供應材料方面:對于涉及工程品質的材料(如外墻漆、裝飾材料等)，宜采用統一由甲方供料方式，一些大宗主要機電設備也應由甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節性因素，價格變動較大的某些材料(如水泥、鋼材等)，也可以充分發揮開發商的規模效益進行甲方供應。甲供材料價格應通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優勢，避免損傷承包商的積極性。

③、小區內配套及園林景觀工程方面:采用清單形式招標，招標時應對主材的規格、品質予以明確。

④、智能化工程方面:采用清單方式招標，合同價款可采用可調價款的方式。招標時約定主要材料價格的調整幅度差值。結算時，超過此差值，其價格將進行調整(因為電子產品更新換代快，價格降幅大，智能化系統由施工到投入正常使用時間跨度大)。

⑤、土石方工程方面:應選擇專業公司進行施工，專業公司之間可采用綜合單價包干按實結算報價的競爭方式進行投標、競標。

⑥、在工程建設中，有些特殊專業工種不得不委托給專業施工單位，如變配電站工程、通訊工程等，而這些行業往往又帶有一定的壟斷性質。例如:每個建設項目的變配電系統一般是由供電部門所屬的三產企業負責，他們往往實行從設備采購到安裝的總承包，而且價格很高。在這些項目中，首先要尊重供電部門的“規定”，由他們總承包變配電系統，另一方面要與施工單位洽商，要求允許另一家或幾家供貨商參與設備競爭，這樣在設備的價格上就能節約不少費用。

⑦、加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業性、復雜性、人為因素較多的特點。企業應建立復核機制，避免標底偏差所產生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結算工作帶來困難。

5)施工階段和竣工階段的成本控制

工程施工階段是房地產開發企業及工程設計意圖最終實現并形成并工程實體的階段，也是最終形成工程產品質量和項目使用價值的重要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。這一階段影響項目工程成本的可能性為10%~15%，雖然節約投資的可能性己經較小，但浪費的可能性卻很大，極易造成投資的超支。在施工階段全過程中采用先進的施工組織新技術和科學的施工方案，嚴格管理增加工程量的變更簽證發生，盡量縮短施工周期，降低工料消耗。因此，施工階段的成本控制工作，在工程建設成本管理中仍然占有重要的地位。

竣工驗收階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以原始資料為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。

結語：

本文介紹了房地產項目開發全過程控制的基本原理，指出了在土地競買、決策、設計、招標、施工、竣工、等階段成本控制的重點、難點以及控制方法，通過采用組織、技術、經濟、合同的控制措施完成各階段成本控制的目標。

參考文獻：

[1]陳起俊，王艷艷.工程項目全生命周期費用管理的探討[J].工程設計與建設，2005, 37 （1)

[2]尹貽林主編.工程造價計價與控制(第三版).北京:中國計劃出版社.2003

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【關鍵詞】房地產；項目管理；問題；解決措施

房地產項目的管理是全方位的，要求項目經營者對項目的質量、安全、進度、成本、文明施工等環節都要進行正規化、標準化的管理，這樣才能使施工項目各項工作有條不紊地順利進行。房地產項目的成功管理不僅會為項目、為企業帶來良好經濟效益，也會產生良好的社會效益。

一、房地產項目管理現狀

隨著人們生活水平的提高，人們對住房的質量要求也逐漸變化。房產的功能要求越來越全面，其公用配套設計也將會越來越多，住宅的科技水平也在逐步的進步，很多關于房產的材料、技術、工藝以及管理等都在不斷地改進。外部環境對房產開發企業提出了新挑戰，在優勝劣汰的市場經濟環境下，要想取得項目的成功，除必須具備的基本素質和整體實力外，還需要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優勢，使企業諸生產要素達到合理科學的配置，運用現代化的管理方式，合理配置人力資源，保證質量，降低消耗，挖掘內部潛力，依靠項目管理的進步以達到最大的經濟效益。從現時期的房地產項目管理中，其項目的質量、成本、進度以及效率等方面表現得都不是很樂觀。

二、房地產項目管理中存在的問題

正確、合理的對房地產項目進行管理，開發有效的項目管理經驗是今后房地產界所要正視的一個問題，現在的房地產項目的管理中主要存在以下問題。

2.1 前期，開發商準備不足

開發商在項目方案確立之前，缺少對市場的充分調研。一些房地產開發企業在拿到項目后，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么。只是簡單地模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終不能超前別人。而且由于決策層缺乏對市場的調查，對市場沒有充分的認識和了解，往往在方案決策階段會出現失誤，增大了企業的風險。

2.2 中期，對設計不夠重視

房地產項目在實施階段也存在重施工，輕設計的問題。很多房地產開發商將注意力過多投向施工階段，但是對科學合理的規劃設計方案能夠給項目帶來的價值明顯重視不足，也就是只是強調施工，輕視了設計。對房地產項目的外觀設計多隨波逐流、貪大求洋，而不是結合項目自身特點，因地制宜，體現項目自身的特色來滿足消費者的需求。還有很多房地產項目的設計，只是簡單的復制了外地甚至國外的某些項目的風格，而不去考慮是否本地條件是否適合及周邊環境能否協調，最終完成的產品也與消費者需求相差甚遠。

2.3 后期，合同不嚴謹

房地產項目在工程施工階段簽署的工程施工合同內容不完整、條款不嚴謹，尤其是在承包商配合以及各專業接口方面的劃分和規定不夠詳細具體，造成各承包商之間協作效率低下，推諉扯皮時有發生，并最終導致工程的延期。在工程項目的收尾期，開發商往往需要花費大量的時間與精力用于協調各方之間的配合，而且工程本身往往會遺留下許多的缺陷和問題，一旦這些問題爆發，又會由于合同內容的不嚴謹造成難以分清各方責任，進而影響項目整體的效率和形象。

三、解決措施

以上種種弊端的出現，呼吁房地產開發企業要有現代化的項目管理理念來管理房地產，規范其合理運作。要避免這些問題的出現，房地產企業應該采取以下措施來解決項目管理中存在的問題。

3.1 加大前期的市場調研

前期的可行性研究既包括項目前期的市場定位和產品研究，也包括項目的品

牌和戰略。由于中小型房地產市場調查的不全面，信息收集相對來說不夠充分，往往會影響項目可行性研究的準確度和價值。所以中小型房地產開發商要想取得最終經濟效益，只有在全面掌握市場環境的基礎之上，才能對項目前期的可行性的人力和物力以及財力、時間等相關要素進行深入科學的研究。除此之外，在進行市場調研的過程中，企業應該采納專業技術人員，在項目的經濟、項目概念規劃方案、技術可行性等方面進行充分的調研，綜合他們的意見，發揮他們在這些職位中的作用。房地產商要有意識到這一點，對自己的產品有一個客觀合理的評價，進行充分的前期可行性研究，才能確保產品質量的實現及經濟效益的最大化。

3.2 提高管理人員的素質

目前我國現有實力強大的項目管理公司不多，而且專業性的項目管理人員非常少，人員素質也不高，許多都是東拼西湊的雜牌隊伍，對項目管理的任務、性質和機制的認識不夠全面，管理存在很大的片面性，往往局限于對施工質量的監控，使我國的項目管理在理論和實踐上與先進國家相比存在較大的差距。要使項目管理現代化，一定要具備現代化管理素質的管理人員。特別是項目負責人，要具備與時俱進、不斷創新的觀念，懂得項目管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模相對較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，要實現項目的現代化管理是非常艱難的。同時，項目管理的每一位人員要隨著社會的不斷進步、科學管理水平的不斷發展，不斷提高自己的管理能力，接受充分的培訓，通過培訓，提高自身的管理素質。項目管理人員素質的高低，決定了是否是一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作在健康有序的環境下開展。

3.3 完善房地產項目的監管

為了確保項目管理的順利進行，完善公開的程序監管是確不可少的，完善公開的程序監管才能確保項目管理的順利進行，才能保證項目管理目標的實現。由于前期的可行性研究不足，很多房地產商為了能夠盡早的回籠資金，片面追趕工程進度，忽視了工程中應該注意的安全及質量問題的監管等。針對目前各地房產項目管理程序不規范的問題，應該加強監管的作用，可以通過第三方監管力量的引入，防止出現“自己監督自己”的現象。因為房產項目點多、面廣、戰線長，涉及的內容復雜，只有通過有效的管理程序，適時的調整項目當中存在的問題，才能使項目能夠順利的進行下去。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，從而可以提高項目管理水平和工作效率。

四、總結

房地產的項目開發是一個資源整合的過程。隨著我國經濟的飛速發展，房地產行業在國民經濟體系中所占的比重越來越重，并已經逐漸我國一個重要的支柱產業。然而我國大多數房地產企業項目管理存在的問題大大影響了房地產行業的發展。中小型房地產企業想在激烈的競爭中占有一席之地，就需要在做好項目定位、與一些實力較強的勘察、監理、設計、營銷能讓施工等相關單位進行合作，控制好項目管理中的進度、質量、造價以及安全問題，科學的運用項目管理理論和方法對公司項目管理方面發現的問題提出了相應的控制措施。

參考文獻

[1]林成旺 淺析房地產項目管理的問題 科技創新導報 2011

[2]何驚宇 房地產項目管理現狀及對策 考試周刊 2007

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乙方：投資顧問有限責任公司地址：

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因甲方在中國大陸房地產投資的需要，乙方為甲方提供投融資顧問服務。根據《中華人民共和國合同法》及其他相關法律法規的規定，甲乙雙方在平等自愿的基礎上經充分協商，達成如下條款，以供遵守執行。

第一條 合同期限

1.1 經甲乙雙方協商確定，乙方為甲方提供投資顧問服務的期限為一年，即自 年 月 日至 年 月 日。

1.2 服務期限屆滿需要延期的，甲方應當最遲在服務期限屆滿前30日向乙方提出續約的書面通知；續訂協議的相關內容由甲乙雙方根據當時的情勢另行約定。

第二條 服務內容

2.1 投資顧問服務

2.1.1 投資前期的投資顧問服務

2.1.1.1 受甲方委托，乙方代為收集信息，進行市場調查，選擇房地產開發的類型，尋找有利的投資機會。

2.1.1.2 乙方根據其收集的信息和資料以及甲方提供的基礎資料圍繞資金籌措、融資方案制定、經濟效益分析等內容進行研究，并出具《房地產項目可行性研究報告》。

2.1.1.3 乙方協助甲方對《房地產項目可行性研究報告》進行評估。

2.1.1.4 乙方參與設計房地產項目投資架構和交易模式。

2.1.1.5 乙方負責起草相關法律文件并參與房地產項目投資談判。

2.1.1.6 乙方負責設立房地產項目公司并辦理相關工商事務。

2.1.1.7 乙方負責協調甲方同房地產項目所在地政府及房地產相關主管部門的關系。

2.1.2 投資實施期的投資顧問服務

2.1.2.1 受甲方委托，乙方起草拆遷安置與補償相關的法律文件并參與同原業主的談判和法律文件的簽訂。

2.1.2.2 受甲方委托，乙方參與“招牌掛”活動，辦理土地使用權的預登記和登記手續，取得《土地使用權證書》。

2.1.2.3 乙方負責協助辦理施工建設、房地產銷售等過程中需要的審批手續和相關證照。

2.1.2.4 乙方協助甲方對房地產項目資金進行監督管理，保證資金運行安全。

2.2 融資顧問服務

2.2.1 融資前期的融資顧問服務

2.2.1.1 受甲方委托，乙方對甲方指定的房地產項目進行市場調查和投資可行性分析。

2.2.1.2 乙方根據其收集的資料和甲方提供的基礎資料編制商業計劃書及其他相關文件。

2.2.1.3 乙方協助甲方制定融資策略和融資方案。

2.2.1.4 乙方協助甲方對其房地產項目進行包裝。

2.2.1.5 乙方協助甲方設立項目公司或對已有公司進行規范化整頓。

2.2.1.6 乙方負責篩選和推薦有實力和有意向的境內外投資者。

2.2.2 融資實施期的融資顧問服務

2.2.2.1 乙方協助甲方對房地產項目進行推介和路演。

2.2.2.2 乙方負責修改和優化融資方案。

2.2.2.3 乙方負責起草《投資協議書》、《融資協議書》及其他相關法律文件。

2.2.2.4 乙方負責引見投融資雙方或多方見面直接洽談。

2.2.2.5 受甲方委托，乙方負責聘請相關中介機構完成評估、審計、驗證、法律等相關事務。

2.2.2.6乙方參與融資談判并積極促成投融資雙方或多方簽訂《投資協議書》或《融資協議書》等其他法律文件。

2.2.2.7 乙方負責督促投資方積極履行《投資協議書》或《融資協議書》的相關內容，爭取資金盡早到位。

2.2.2.8 乙方提供資金到位后的其他融資顧問服務。

第三條 服務團隊

3.1 乙方至少指派投資專業人員、財務專業人員、法律專業人員、聯絡人員各一名為甲方提供投融資顧問服務。

3.2 根據甲方需要，乙方可以更換其他人員提供投融資顧問服務。

3.3 甲方應當指定至少一名聯絡人員和乙方負責聯絡。

第四條 服務流程

4.1需要乙方提供投融資顧問服務的，甲方應當首先和乙方簽訂本合同，并按照合同的約定支付相關費用。

4.2 本合同簽訂后5個工作日內，甲方應向乙方提供企業基本信息材料、房地產項目詳細信息和相關材料以及聯絡人員的聯系方式，以方便乙方建立客戶檔案，及時為甲方提供優質服務。

4.3 乙方聯絡人應當于每月5日前通過書面或郵件等方式向甲方負責人反饋上月工作進展情況。

4.4 甲方或乙方或甲乙雙方認為對方工作內容或工作進度需要調整的，應當積極與對方協商，并采取適當的措施。

4.5 涉及到委托授權業務的，甲方還應當向乙方出具《授權委托書》或其它具有同等法律效力的授權文件。

第五條 服務費用

5.1 甲方應當向乙方支付的投融資顧問費分為兩種形式的費用：一種是固定的顧問年費；另一種是占募集資金一定比例的融資顧問費。

5.1.1 甲方向乙方支付的顧問年費為人民幣拾萬元整。

5.1.1.1本合同簽訂后7個工作日內，甲方向乙方支付顧問年費人民幣伍萬元；

5.1.1.2本合同簽訂后第6個月，甲方再向乙方支付顧問年費人民幣伍萬元，如果當時本合同已解除或終止，則免除甲方支付該部分費用的義務。

5.1.2 募集資金到位后的10個工作日內，甲方應當按照募集資金總額的一定比例一次性向乙方支付融資顧問費（按比例分段累加計算）：

5.1.2.1 募集資金在人民幣伍仟萬元以下部分的，按3 %支付融資顧問費；

5.1.2.2 募集資金在人民幣伍仟萬元以上（含本數）壹億元以下部分的，按2%支付融資顧問費；

5.1.2.3 募集資金在人民幣壹億元以上（含本數）部分的，按1%支付融資顧問費。

5.1.4 《房地產項目可行性研究報告》和《商業計劃書》的撰寫和編制費用不包含在投融資顧問費之內，由甲乙雙方另行協商。

5.2 為甲方提供投融資顧問服務過程中，乙方發生的交通、住宿、餐飲等費用，由乙方自行承擔；甲方主動安排接待的除外。

5.3 乙方接受甲方委托，向相關行政、司法、鑒定、公證等部門和房地產評估、房地產等中介機構支付的費用，以及其他經過甲方事先同意承擔的費用由甲方承擔。

5.4 甲方應當通過銀行轉帳的方式向乙方支付相關費用，乙方銀行開戶相關信息如下：

戶 名：投資顧問有限責任公司

開戶行：

帳 號：

第六條 甲方權利和義務

6.1 甲方必須保證向乙方所提供的一切相關資料都是真實的、合法的。

6.2 甲方應當及時滿足乙方的合理要求，向乙方提供所需信息，便于乙方與投資者商洽有關事宜。

6.3 甲方或甲方指定的相關主體或其房地產項目發生重大變化影響投融資顧問合同的，甲方應當及時通知乙方并采取適當措施。

6.4 甲方有權利向乙方了解投融資事項的進展情況。

6.5 甲方應當按照合同約定及時支付固定年費和融資顧問費。

6.6 未經乙方同意，甲方不得自行與乙方推薦的投資者接觸并私下達成損害乙方利益的協議或承諾。

6.7 本合同期限屆滿后甲方沒有續約的，在本合同期限屆滿后三年內，因乙方已經履行本合同約定的義務，而促使甲方與乙方推薦的投資者達成融資協議的，甲方仍必須繼續按本合同的約定支付相應數額的融資顧問費。

第七條 乙方權利和義務

7.1 乙方有權依照本合同的約定取得固定年費和融資顧問費等報酬。

7.2 乙方有權利要求甲方提供必要的幫助和支持。

7.3 乙方必須嚴格履行本合同第二條規定的相關義務。

7.4 乙方應當按照本合同約定及時向甲方報告相關事務的進展過程。

7.5 乙方應當采取積極有效的辦法促成甲方與投資者簽訂相關協議。

7.6 乙方應當在甲方的授權范圍內行事，除此之外，不得代表甲方做出任何保證或承諾，或損害甲方利益其他任何行為。

第八條 變更和解除

8.1 甲乙雙方經協商一致可以變更或解除本合同。

8.2 乙方有下列情形之一的，甲方有權解除合同：

8.2.1 乙方重大過錯，致使甲方遭受重大損失的（“重大損失”是指損失的經濟價值在人民幣壹佰萬元以上）；

8.2.2 乙方違反法律規定和本合同約定的義務，致使本合同沒有繼續履行必要的。

第九條 保密義務

9.1 “商業秘密”指不為公眾所知悉、能為權利人帶來經濟利益、具有實用性并經權利人采取保密措施的技術信息和經營信息。

9.2 甲乙雙方應對投融資事項涉及的所有商業秘密保守秘密，除用于本合同目的外不用于任何其他目的，不向任何與本合同無關的第三方披露。

9.3本合同終止或履行完畢后，本條所約定的保密義務繼續適用，并無時間限制；除非該技術信息和經營信息已經為公眾所知曉。

9.4 一方違反約定，披露、使用或允許他人使用其所掌握的對方的商業秘密的，應當承擔相應的法律責任。

第十條 不可抗力

10.1 “不可抗力”指在本協議簽署之時不能預見、其發生和后果不能避免或克服、在本協議簽署之后出現的阻礙任何一方全部或部分履行本協議的所有事件。此種事件包括地震、臺風、洪水、火災、戰爭、國內或國際交通故障、政府或公共機構行為、傳染病、民眾騷亂、罷工和不能預見、不能避免、不能克服的任何其他情形。

10.2 一旦發生不可抗力事件，受到該不可抗力事件影響的一方的義務在不可抗力事件造成的延誤期間應中止履行并自動延期，該方不承擔違約責任。

10.3 主張不可抗力的一方應迅速以書面形式通知另一方，并在隨后15 天內提供不可抗力發生和持續時間的充分證據。

10.4 一旦發生不可抗力，甲乙雙方應立即協商以尋求公平的解決方案，并盡一切合理努力，將此不可抗力的影響減少到最低限度。

第十一條 違約責任

11.1 甲方未能履行法律規定的義務和本合同第二條、第六條約定的相關義務，應當承擔違約責任。

11.1.1 甲方沒有按照約定及時支付固定年費和融資顧問費的，經乙方催告后，10個工作日內仍未支付的，應當向乙方承擔數額為未支付部分20%的違約金。

11.1.2 除前款約定的情形外，甲方違約的，應當賠償乙方因此而遭受的經濟損失。

11.2 乙方未能履行法律規定的義務和本合同第二條、第七條約定得相關義務，應當承擔違約責任。

11.2.1 乙方違約但相關義務仍然可以履行的，乙方應當繼續履行相關義務。

11.2.2 乙方違約致使甲方遭受重大損失的，甲方同意不解除合同，乙方應當減少或免除固定年費。

11.2.3 乙方違約給甲方造成經濟損失的，還應當賠償甲方的經濟損失。

第十二條 法律適用和爭議解決

12.1 本合同適用中華人民共和國法律（甲方是于港澳臺注冊的法人主體或自然人的，應當同意本合同使用中國大陸的法律）。

12.2 在合同履行過程中產生的爭議，甲乙雙方應首先協商解決；協商不成的，任何一方可以向乙方所在地人民法院起訴。

第十三條 通知、送達

13.1 甲乙雙方因履行本合同相互發出或提供的所有通知、文件、資料，均以本協議首頁列明的地址、傳真送達，當事人變更地址、電話或開戶銀行、賬號的，應在變更后3日內，將新的地址、電話或開戶銀行、賬號書面通知另一方。因當事人一方遲延通知而造成的損失，由過錯方承擔全部責任。

13.2 當面交付文件的，在交付時視為送達；通過傳真方式送達的，在發出傳真時視為送達；以郵寄方式送達的，掛號寄出或投郵當日視為送達。

第十四條 一般條款

14.1 本合同在履行期間如遇國家現行法律、法規修改或變更，甲乙雙方應依修改或變更后的國家法律、法規更改有關條款，但不影響其它條款的有效性，甲乙雙方皆有履行其余條款的義務。

14.2 本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，至甲乙雙方約定的服務期限屆滿或本合同解除時終止。

14.3 本合同未盡事宜，可由甲乙雙方另行簽訂補充合同，與本合同具有同等法律效力。

14.4本合同一式肆份，由甲乙雙方各執貳份，具有同等法律效力。

（以下無正文，為簽章欄）

甲方：

授權代表:

乙方：投資顧問有限責任公司

篇10

關鍵詞：房地產項目管理問題措施

房地產開發項目是一項復雜的系統工程，根據其開發建設時間安排，一般劃分為決策階段、設計階段和實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從前期決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設項目總體負責。項目管理須解決的最根本的問題是“如何有效地利用時間、技術和人力”， 項目管理就是要確保在時間、經費和性能指標三項限制條件下，盡可能高效率地完成項目任務，通過加大對階段性“里程碑”或重大活動的組織管理的控制力度， 保證項目順利進行。當前，我國房地產開發項目管理的水平普遍不高，不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高等問題。要解決這些問題，開發企業就要在管理模式上下功夫，把項目管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模式，加強對房地產開發項目管理方式和方法的研究與應用。

一、房地產工程項目管理中存在的問題

1、市場定位不準、創新能力不足

忽視市場作用，不做調查研究，不做設計研究，根據周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產品同質化嚴重，缺乏創新能力，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現在：

①市場定位工作主體發生偏差。雖然市場定位的主體有房地產企業、中介咨詢企業、高校、研究機構、個體業主等，但由于從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態，沒有征對性，不能根據特定對象進行科學的調查、資料收集和分析。

②運用差異化戰略模仿有余而創新不足。差異化包括產品差異化、形象差異化、市場差異化，差異化是房地產企業第三利潤源泉。市場定位時，常出現過分強調差異化，脫離地塊條件和區域環境，片面強調個性化，忽視區域房地產市場物業特點、生活習慣。另一種是簡單拷貝，適當修改，從建筑立面、平面布置、到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發理念、企業文化，都是其他樓盤的翻版，缺少創新。

③偏離市場定位的理論和原則，片面強調概念式定位。他們不是根據理論和原則進行工作，而是做概念，甚至出現了軟住宅。一條臭水溝成為水景，尚未立項的地鐵成為交通工具，實際上就是虛、空、媒體化。

④目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。由于市場調查方法、調查范圍和掌握資料不全面，對地塊條件和區域環境分析不透，對房地產市場細分化認識不夠，對開發能力和市場影響力估計過高，對房地產市場的“同質化”產品可能帶來的影響度估計不足，對目標客戶群動態變化的程度無法把握，對在一定經濟條件下社會的消費趨勢和消費能力的分析預測發生偏差，從而導致在市場定位時的目標客戶群的篩選發生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。

2、前期建筑策劃及產品定位的決策質量不高，導致項目建設實施方向不明確

有些開發商以“市場是變化的，項目定位不能太死 ”為借口，不重視前期細致的項目可行性研究，項目市場定位不準確，錯失了項目的有利時機。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，導致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時間后，大多會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產品基本不科學、不系統、不全面，也不完全可行。項目決策階段的問題在項目實施過程中會造成項目管理的諸多困難，并演變成了工程變更的技術問題和工程建設的項目管理問題，可以說由此造成的項目管理難度是“與生俱來”的。

就目前房地產市場而言，相應的房地產市場的資訊狀況并不樂觀。主流媒體和專業媒體關心重點不同，結論不同，更有開發商炒作等問題。面對這樣的狀況， 房地產開發企業所得到的市場信息混亂。沒有對市場的清楚認識，很難有準確的定位。對市場判斷不同，往往會對項目進行不同的方向性調整。項目建筑設計方案、園林景觀風格、建設標準與檔次等方面的調整，都會大大增加項目開發成本，影響項目開發建設進度，延誤產品入市時機。

3、為降低成本，設計單位選擇不合理，撿了芝麻丟了西瓜

由于目前國內房地產開發項目較多，設計單位的工作量較大，部分設計人員素質較差，因此很難做到精心勘探、精心設計，加上對設計單位相應的監督管理體制一時又無法跟上，所以就造成在施工中發現大量設計中存在的問題。施工中發現的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多.把設計的最后一道關交給施工單位，這是非常危險的現象。施工單位水平高還好，如果施工單位水平低，預先發現不了設計問題，等到產品出來后才發現不對頭，這就造成了許多麻煩和損失。

4、項目收尾階段，業主、分包工程的分包商與工程總承包商之間的矛盾不斷激化

土建施工初始階段，工作單一，項目管理簡單，已包含在總包合同內的業主指定分包或專業分包，監理方及業主管理人員在此方面的項目管理工作較易完成，難度較大的是與業主獨立簽訂施工合同的分包工程。在工程招標時，關于工程配合、工程接口界定不夠詳細，簽訂的工程施工合同不嚴密，合作意識“較差 的總承包商對業主分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”，使業主項目管理困難重重，總是在工程接口、配合方面糾纏不清，這是造成工期拖延的重要因素。業主分包工程的分包商有了需要溝通、協調的問題往往直接找業主，業主成了變相的“總承包”單位，業主的現場管理人員成了工程現場的“總協調”，而到了收尾階段甚至 80%以上的工作精力和工作量都花費在了“協調”工作上，使得工程項目建設虎頭蛇尾，留下諸多問題和隱患。一旦出現了工程質量和拖延工期問題后各方相互扯皮，爭相推諉責任。

項目到了即將竣工、交付客戶入住的階段，業主的工程項目管理現場代表總是 “求”完了這方，再去“請”那方，還要準備組織工程項目整體驗收和交付等工作。在項目收尾階段，業主的工程項目管理現場代表的工作壓力、工作難度和工作量都非常大。

二、房地產工程項目管理問題的應對措施

1、加強房地產開發項目市場定位工作

①加強行業管理，進一步加快市場定位工作專業化、社會化的進程。房地產行業協會要從規范房地產咨詢市場的角度出發，對從業人員、工作規范、程序和方法等制定必要的技術標準，做好理論先行和實踐指導工作，進一步推進房地產業的“產學研一體化”進程，加強基礎理論方面的研究。對市場定位實踐中出現的新問題、新情況進行專題研究，廣泛聽取專家、學者及企業家的意見，提出指導性建議。

②運用正確的市場定位方法和手段。在對國家、地區的房地產市場分析判斷的基礎上，結合區域特點，正確地對項目所在區域，房地產市場進行分析、預測和判斷，對消費群體、消費需求、消費能力和類似物業供給狀況等作出必要的定性和定量分析，對項目環境作出必要的評價，而這些就是市場定位時所必須要解決的問題。

③在對所在區域物業研究的基礎上，要解決房地產產品的“差異化”這個關鍵問題。參照已有或正在開發的物業品質、檔次、房型、標準等要素，根據對房地產市場發展趨勢的判斷來確定本項目的要素特征，既不能是建筑風格、房型、環境的“簡單拷貝”，也不能是規模、面積的“隨意放大”，產品要創新，要體現較強的前瞻性和相對的穩定性。

④功能、成本和效益三者如何才能協調和統一，是市場定位必須要解決的問題。必要的功能、適當的成本和理想的效益是房地產項目市場定位的指導思想，是需要重點分析、研究和落實的問題，其主要指標是功能配置、開發成本和租售價格等。

2、重視、加強項目前期投資決策階段的可行性研究工作，積極發揮工程管理人員在決策咨詢工作中的作用

房地產進入營銷時代，開發商要在茫茫商海中脫穎而出，既要掌握足夠的商業情報，如消費者的需求、競爭對手的資訊市場供求狀況等，又要重視項目的前期可行性研究工作。這就促使開發商要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源； 完善決策程序，提高決策水平和效率，使項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。

在決策階段的可行性研究過程中，開發商應積極引導工程技術、工程經濟等專業的人員對項目的經濟可行性、技術可行性，項目概念規劃方案的合理性等重大事項，提出大膽設想、縝密求證，并提出優化意見和建議。通過包括工程管理人員在內的各方面人士集思廣益的方式，提高開發商項目決策的質量，使房地產開發項目的成功率得以提升。

3、慎重選擇設計單位

①重點強化工程招標工作，建立公平、公正、公開競爭的良好環境，以最合理的合同價獲得最好的規劃方案、施工圖紙、技術方案和最強的工程保障能力。進而控制工程的投資，節約建設成本。

②項目管理人員堅持以規劃設計為重點進行項目的投資控制，以極大的精力投入于工程的規劃和設計工作，進行設計方案的比較和改進。在工程的規劃設計、施工方案、設備選型等各項工作中，均設立相應的研究課題，投入相關咨詢費用，讓這些研究成果的應用既解決了工程難題，又為節約投資提供了有力的支持。

③聘用獨立平行的設計監理。方案及施工圖質量不僅關系到建設資金的有效使用，而且關系到社會公眾利益、生命和財產的安全。項目管理人員必須以制度建設作為抓好工程質量的根本保證，建立層層負責的質量責任制，形成全過程、全方位的質量保證體系；以設計招標、設計監理、合同管理作為設計質量管理的基礎性工作。尤其是對于設計監理工作，在具體的做法上采取特殊的措施，切實掌握工程設計質量的真實情況，確保得到一流的設計圖紙，進而達到一流的施工質量。

4、高度重視項目收尾階段的項目管理工作

在項目收尾階段可建立一個由開發商工程主管領導牽頭并整合工程管理、銷售、技術、開發、材料設備采購、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目現場管理人員分工協作 ， 共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

另外，開發商可以從項目實施的早期階段， 通過理順工程項目及工程各參與方的接口關系，降低項目收尾階段的工作難度。因為客觀條件的限制，往往在工程實踐中不可能等所有標段都定標后再開工建設，而是在土建總承包單位確定后即進入工程施工的實施階段，為此，業主應采取統一規劃、分步實施的方法，分期分批進行招標。同時，在工程招投標文件及工程建設承包合同中明確能由總承包商完成的工程內容盡可能讓總包商組織施工。總包向管理方向分化，分包則向專業施工分化；總包將趨向于為開發商提供更周到的服務，分包商趨向于更多的自我管理。開發商主持分包工程的招投標工作并確認分包商，分包商與工程總承包商簽訂工程分包合同，通過合同的聯系使各方參與總包的項目團隊工作， 更趨于平等合作關系。

三、結束語

房地產項目管理的水平對項目的開發成本和開發周期具有重要影響，并最終決定項目的效益乃至成敗。只有堅持科學現代的管理方法，提高管理人員的素質和管理水平，建立完善的房地產開發項目管理流程，才能使房地產企業在激烈的競爭中立于不敗之地。

參考文獻：