房地產(chǎn)管理法范文

導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。

第二條在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。

第四條國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

第五條房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

第六條為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第七條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地

第一節(jié)土地使用權(quán)出讓

第八條土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第九條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

第十條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。

第十一條縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

第十二條土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。

第十三條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

第十四條土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第十五條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。

土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。

第十七條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。

第十八條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第十九條土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第二十條國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第二十一條土地使用權(quán)因土地滅失而終止。

第二十二條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。

第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥

第二十三條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

第二十四條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第二十六條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

第二十八條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。

第二十九條國(guó)家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。

第四章房地產(chǎn)交易

第一節(jié)一般規(guī)定

第三十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十三條基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第三十四條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

第三十五條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第四十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

第四十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第四十三條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第四十四條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十六條商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押

第四十七條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第四十八條依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

第四十九條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

第五十條房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

第五十一條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第五十二條房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第四節(jié)房屋租賃

第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

第五十五條住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十六條以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第五節(jié)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

第五十七條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。

第五十八條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（三）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第五十九條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。

第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第六十條國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

第六十二條房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

第六十三條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

第六章法律責(zé)任

第六十四條違反本法第十一條、第十二條的規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。

第六十五條違反本法第三十條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條違反本法第四十條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十八條違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條違反本法第五十八條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。

第七十條沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。

第七十一條房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補(bǔ)充規(guī)定追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

第七章附則

篇2

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一) 有100萬元以上的注冊(cè)資本;

(二) 有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記;對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

(一) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

(二) 企業(yè)章程;

(三) 驗(yàn)資證明;

(四) 企業(yè)法定代表人的身份證明;

(五) 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得;但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

(一) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;

(二) 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;

(三) 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;

(四) 基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;

(五) 項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

(一) 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;

(二) 城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;

(三) 單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;

(四) 拆遷安置方案的落實(shí)情況。

(五) 物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三) 按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四) 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

(一) 本條例第二十三條第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的證明材料;

(二) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書;

(三) 工程施工合同;

(四) 預(yù)售商品房分層平面圖;

(五) 商品房預(yù)售方案。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條 商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商協(xié)定;但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條 商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房;給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條 預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章 法律責(zé)任

第三十四條 違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十六條 違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù);逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條 違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)20%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照;給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條 違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條 違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第四十條 國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章 附 則

第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

篇3

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四節(jié)第五十二條規(guī)定：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅包括土地使用權(quán)出讓、出租，而且應(yīng)該包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。通俗地說就是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。房屋租賃市場(chǎng)屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的三級(jí)市場(chǎng)。加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的管理的重要性主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

首先，房屋租賃市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺。缺少了房屋租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將使大部分購(gòu)房者以自用和轉(zhuǎn)讓為主，從而使以租賃為目的的購(gòu)房者將大大減少。而隨著我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，雖然有效地抑制了以投資和投機(jī)為目的的購(gòu)房行為，但是存量房市場(chǎng)受到了一定影響。這時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就更需要租賃市場(chǎng)的活躍和健康發(fā)展。如果房屋租賃市場(chǎng)不完善，就會(huì)不利于投資結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。因此缺少租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)上也是不合理的。

其次，在我國(guó)的投資渠道中房地產(chǎn)是公認(rèn)的保值、升值投資渠道，因此在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益成熟的今天，房地產(chǎn)已經(jīng)成為人們競(jìng)相投資的對(duì)象。隨著股市的持續(xù)低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，以期實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場(chǎng)、存量房交易市場(chǎng)，以及房屋租賃市場(chǎng)的共同健康發(fā)展與日趨活躍，房地產(chǎn)投資者的投資成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租賃市場(chǎng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極的推動(dòng)作用。一個(gè)城市或地區(qū)的房屋租賃市場(chǎng)活躍，勢(shì)必刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費(fèi)。這里面既有一部分人最終將轉(zhuǎn)租為買，成為房地產(chǎn)消費(fèi)者，另一方面更主要的是會(huì)刺激房地產(chǎn)投資者以出租贏利為目的而增加在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投入。

另外，隨著河北省“城鎮(zhèn)面貌三年大變樣”的推進(jìn)，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購(gòu)、租賃房屋不僅帶動(dòng)了商品房市場(chǎng)、存量房市場(chǎng)的發(fā)展，也促進(jìn)了房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，從而帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮一方面帶動(dòng)了建筑、運(yùn)輸、鋼材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，但不可避免的也引發(fā)了房屋轉(zhuǎn)讓、租賃等供需及權(quán)益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強(qiáng)房屋租賃管理，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)正常秩序，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面發(fā)展尤為重要。加強(qiáng)房屋租賃管理應(yīng)從四個(gè)方面入手：

1 制訂一套系統(tǒng)的法規(guī)制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規(guī)范化的軌道。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對(duì)房屋租賃管理進(jìn)行了明確規(guī)定，但是缺乏可操作性，同時(shí)，從河北省到衡水市關(guān)于房屋租賃方面的法規(guī)細(xì)則卻始終沒有配套出臺(tái)，其他相關(guān)的政策規(guī)定也是少之又少。法律上的相對(duì)滯后，就會(huì)直接影響到管理的效果。應(yīng)結(jié)合衡水市實(shí)際情況，在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上盡快出臺(tái)有針對(duì)性的地方性法規(guī)，一方面有效規(guī)范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場(chǎng)走上法制化、制度化的道路上來。

新出臺(tái)的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產(chǎn)管理部門加強(qiáng)房屋租賃管理提供了強(qiáng)有力的保障，希望相關(guān)的配套法規(guī)文件能及時(shí)出臺(tái)。

2 建立房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格體系，通過價(jià)格的透明化，帶動(dòng)房屋市場(chǎng)的健康發(fā)展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息。

房屋租金指導(dǎo)價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)租金價(jià)格水平為依據(jù)，在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測(cè)算方法，定期制定和公布不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當(dāng)事人提供了一個(gè)合理租賃價(jià)格的參考，也為政府稅收提供了價(jià)格參照依據(jù)，避免了個(gè)別當(dāng)事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護(hù)了房屋租賃市場(chǎng)的正常秩序，有效維護(hù)了國(guó)家利益。

3 確立各相關(guān)部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，依法懲治房屋租賃市場(chǎng)的違法違規(guī)行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項(xiàng)綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務(wù)等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號(hào)國(guó)家六部委辦局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作有關(guān)問題的通知》第二條特別強(qiáng)調(diào)了部門之間的相互配合與協(xié)作，規(guī)定：各部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立信息交流制度。房地產(chǎn)管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應(yīng)定期將有關(guān)情況通報(bào)給公安、工商、稅務(wù)等部門；工商部門在辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時(shí)，對(duì)于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、居住場(chǎng)所為出租房屋的，應(yīng)查驗(yàn)房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對(duì)沒有辦理房屋租賃登記備案的，應(yīng)登記其有關(guān)情況并定期通報(bào)給房地產(chǎn)管理部門。

因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務(wù)等部門應(yīng)各盡其責(zé)，共同做好工作。工商部門在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時(shí)，都應(yīng)該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關(guān)，齊抓共管的局面。

4 強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實(shí)保護(hù)房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益不受損害。

篇4

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)開發(fā)；資金管理；風(fēng)險(xiǎn)控制；企業(yè)管理

中圖分類號(hào)：F83

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2013）17009502

1引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有土地取得較難、開發(fā)期限較長(zhǎng)、資金投入巨大、對(duì)資金回收要求緊迫等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較其他行業(yè)存在更嚴(yán)重的資金斷裂危險(xiǎn)。因此，研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作特點(diǎn)、資金管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、國(guó)家政策走向具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，這將為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)避免經(jīng)營(yíng)失敗提供有效的參考思路，也為行業(yè)健康發(fā)展與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到促進(jìn)作用。

2加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)周期管理，按計(jì)劃完成建設(shè)進(jìn)度

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從取得土地使用權(quán)、設(shè)計(jì)、施工，到建

成銷售收回投資，周期較長(zhǎng)，一般在三至五年左右，鑒于開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，必須對(duì)開發(fā)周期實(shí)行過程控制管理。企業(yè)在實(shí)現(xiàn)銷售前，資金都是投入期，不僅要投入開發(fā)成本，還有資金融資成本，以及人員費(fèi)用、售前廣告推介費(fèi)用等，無論開發(fā)過程哪個(gè)環(huán)節(jié)出問題，都可能影響與改變企業(yè)資金計(jì)劃，影響資金調(diào)度，進(jìn)而影響整個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)。

項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的把控在房地產(chǎn)開發(fā)過程中處于非常重要的環(huán)節(jié)，它是公司整個(gè)資金回籠計(jì)劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須嚴(yán)格按項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理，按原定計(jì)劃完成相應(yīng)的工程進(jìn)度，做好資金配比計(jì)劃。這樣就能有效減少資金積壓和資金調(diào)度不靈，也就減少了在建設(shè)階段資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

3合理控制融資時(shí)點(diǎn)及融資總量，既安全又充分地發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用

幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都有資金缺口，都須對(duì)外融資，究其原因：一是房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量巨大，小則十幾億，多則幾百億；二是為了充分利用財(cái)務(wù)杠桿，中國(guó)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)仍然大大高于社會(huì)平均利潤(rùn)，也遠(yuǎn)高于資金成本，通過一定量的適度負(fù)債，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的積極作用，可獲得較可觀的資金回報(bào)。

然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的總量較大，利息總額較大，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。如若未能及時(shí)回收投入資金，融資利息將成為企業(yè)沉重負(fù)擔(dān)，高額利息不僅蠶食了企業(yè)利潤(rùn)，也加重了資金壓力。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)，一定要根據(jù)開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度、企業(yè)自有資金總量、資金回籠周期等維度來詳細(xì)計(jì)算融資的方式與融資的總量，以及融資的時(shí)點(diǎn)，同時(shí)要注意負(fù)債適度，不能因?yàn)楹茈y融到資，就過多地負(fù)債，造成資金浪費(fèi)及資金成本的增加。在這里，要特別強(qiáng)調(diào)融資的時(shí)點(diǎn)，融資并不是早借早好，要按“總體規(guī)劃、提前準(zhǔn)備、按需實(shí)借”原則進(jìn)行，即融資的時(shí)點(diǎn)是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及資金配比的總體規(guī)劃，測(cè)算出的借款時(shí)點(diǎn)，做好融資的相關(guān)商務(wù)活動(dòng)與準(zhǔn)備，按需要實(shí)際提款。遵循這一原則，不但減少了資金成本，提高資金使用效率，而且可以減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

4注重客戶價(jià)值服務(wù)，減少滯銷風(fēng)險(xiǎn)

4.1強(qiáng)化內(nèi)部預(yù)售環(huán)節(jié)管理、及時(shí)取得預(yù)售許可

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須滿足下列條件才能進(jìn)行商品房預(yù)售：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府有關(guān)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。預(yù)售許可是一個(gè)銷售關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，《商品房預(yù)售許可證》是房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金的開始，取得了預(yù)售許可，即意味著投資回收進(jìn)入了實(shí)現(xiàn)階段。企業(yè)從證書管理、影響滿意銷售條件的資料準(zhǔn)備管理、證書類文件辦理時(shí)限要求管理，到《商品房預(yù)售許可證》的取得管理都須指定相關(guān)人員跟蹤負(fù)責(zé)，及時(shí)匯報(bào)各環(huán)節(jié)進(jìn)度情況，統(tǒng)籌排售期，并建立嚴(yán)格的責(zé)任考核制度，確保不拖延預(yù)售開始日期。

4.2策劃項(xiàng)目營(yíng)銷方案，做好客戶價(jià)值服務(wù)工作

為客戶著想，就是為自己著想。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)公司的競(jìng)爭(zhēng)，除了注重產(chǎn)品質(zhì)量外，要把客戶價(jià)值服務(wù)放在非常重要的位置上。而良好的客戶價(jià)值服務(wù)工作，與優(yōu)秀的項(xiàng)目營(yíng)銷方案策劃是分不開的，立足于客戶需要的項(xiàng)目營(yíng)銷方案策劃是實(shí)現(xiàn)銷售的有效途徑，客戶價(jià)值服務(wù)是實(shí)現(xiàn)銷售的賣點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值服務(wù)作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而推動(dòng)項(xiàng)目的銷售，甚至是公司品牌形象的建立與宣傳。客戶價(jià)值服務(wù)就是從客戶角度出發(fā)，解決客戶為什么要買我們公司的產(chǎn)品以及為什么要買我們這個(gè)項(xiàng)目的房子這兩個(gè)問題，要解決好客戶這兩個(gè)問題，企業(yè)要從房子保值、生活配套措施、交通環(huán)境、周邊商業(yè)升值潛力等價(jià)值元素為客戶著想，這可追溯至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目選址時(shí)就應(yīng)為客戶認(rèn)真負(fù)責(zé)研究這些價(jià)值元素，這樣的產(chǎn)品才能成為大眾追逐的對(duì)象，使企業(yè)產(chǎn)品不僅成為人們居住的場(chǎng)所，也能成為需求者爭(zhēng)先投資的標(biāo)的物。

5洞察政策與行業(yè)的未來走向，預(yù)先采取穩(wěn)健發(fā)展的策略

房地產(chǎn)行業(yè)不屬高科技行業(yè)，也不屬于新興產(chǎn)業(yè)，它是一項(xiàng)傳統(tǒng)行業(yè)，只是隨著改革開放、住房制度改革、城市化城鎮(zhèn)化進(jìn)程中而壯大起來，其中也因?yàn)槲覈?guó)城鎮(zhèn)土地開發(fā)利用政策及城市化促進(jìn)了這個(gè)古老行業(yè)以一種新的方式重新煥發(fā)出活力，之所以說是一種新的方式，是區(qū)分于我國(guó)改革開放前房產(chǎn)主要以自給自足的模式存在。房產(chǎn)主要有兩種功能：居住功能和投資功能，中國(guó)房產(chǎn)以前主要是居住，而近幾年來，投資功能有超過居住功能的勢(shì)頭，究其原因，敝人認(rèn)為是老百姓缺乏有效的投資渠道，最后選擇了不動(dòng)產(chǎn)作為增值保值的途徑。

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都被當(dāng)作高利潤(rùn)回報(bào)甚至暴利行業(yè)，很多不從事房地產(chǎn)開發(fā)的商品流通企業(yè)、生產(chǎn)制造企業(yè)紛紛加入房地產(chǎn)行業(yè)，從我國(guó)房產(chǎn)發(fā)展歷史及現(xiàn)西方主要國(guó)家房產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)成為高回報(bào)的行業(yè)，這可能也要檢討我們的土地開發(fā)利用政策。

近十年來，特別是2006年以來，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度過快，開發(fā)存量速度增加，部分城市出現(xiàn)樓盤賣不出去、樓盤空置現(xiàn)象，而近幾年來，甚至出現(xiàn)開發(fā)商因資金鏈斷裂跑路及二三線城市空城現(xiàn)象更加劇了房地產(chǎn)行業(yè)可能存在的泡沫危險(xiǎn)，房產(chǎn)的投資與投機(jī)突顯出來，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在加大。

從人口角度分析，隨著我國(guó)22-32歲年齡段人口的減少，結(jié)婚年齡段購(gòu)房剛性需求相應(yīng)減少，且目前房產(chǎn)供應(yīng)量及房?jī)r(jià)不平衡，未來十年我國(guó)商品房的開發(fā)速度會(huì)明顯慢于前十年，房地產(chǎn)行業(yè)從快速發(fā)展期進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展期，行業(yè)利潤(rùn)率也呈下降趨勢(shì)，不斷接近社會(huì)平均利潤(rùn)。因此，非房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)盲目地跟進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)也不應(yīng)盲目地?cái)U(kuò)張。

由于有目共睹的房?jī)r(jià)急劇上升原因，政府從2009年底不斷出臺(tái)了控制房?jī)r(jià)的各項(xiàng)措施，雖未能快速降低房?jī)r(jià)，但對(duì)控制房?jī)r(jià)繼續(xù)上升有了明顯改觀，同時(shí)交易量顯著減少，使房地產(chǎn)市場(chǎng)從過快的發(fā)展階段實(shí)際上走入了逐漸穩(wěn)步健康的發(fā)展階段。在房?jī)r(jià)高位現(xiàn)狀及國(guó)家嚴(yán)控政策下，房產(chǎn)的投資功能正在弱化，居住功能得到加強(qiáng)，在此趨勢(shì)指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須進(jìn)一步控制風(fēng)險(xiǎn)，戰(zhàn)線不宜拉得過長(zhǎng)，應(yīng)適當(dāng)收縮戰(zhàn)線，以便快速應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，企業(yè)在各城市開發(fā)部署時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同城市的人口結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、城市成長(zhǎng)情況、城市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)因地制宜，制定差異化的城市開發(fā)計(jì)劃，減少存量壓力，縮短開發(fā)周期，加快周轉(zhuǎn)，及時(shí)回收資金，以減少政府可能出臺(tái)新的更嚴(yán)厲控制政策的不利影響，保持企業(yè)適當(dāng)規(guī)模發(fā)展，提前應(yīng)對(duì)政策與行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保持企業(yè)健康發(fā)展。

6結(jié)語(yǔ)

資金管理與資金風(fēng)險(xiǎn)是每個(gè)企業(yè)管理的重點(diǎn)，而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資金風(fēng)險(xiǎn)更是關(guān)系經(jīng)營(yíng)成敗的重中之重，資金管理不到位，資金風(fēng)險(xiǎn)控制措施不當(dāng)，都會(huì)給企業(yè)帶來致命的打擊，使前期開發(fā)投入的資金付之東流，一切回報(bào)成為泡影，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中資金管理與資金風(fēng)險(xiǎn)控制緊繃之弦一刻不能松。

參考文獻(xiàn)

篇5

第一章  總  則

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃

第三章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立與管理

第四章  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

第五章  法律責(zé)任

第六章  附  則

第一章  總  則

第一條  為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和國(guó)家其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條  凡在本省城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)，在依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的開發(fā)活動(dòng)，必須遵守本條例。

第三條  房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條  縣級(jí)以上人民政府（包括地區(qū)行政公署，下同）房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、房屋質(zhì)量監(jiān)督和竣工驗(yàn)收、城市房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批等管理工作。

縣級(jí)以上人民政府計(jì)劃、城市規(guī)劃、城建、土地、工商、財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)等部門各司其職，配合做好房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃

第五條  縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，組織計(jì)劃、城市規(guī)劃、城建、土地、房產(chǎn)等部門編制房地產(chǎn)開發(fā)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，分期組織實(shí)施。

第六條  編制房地產(chǎn)開發(fā)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)合理確定居住小區(qū)和工業(yè)區(qū)的布局、規(guī)模、配套標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)進(jìn)度。要優(yōu)先開發(fā)改造棚屋區(qū)以及基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重的區(qū)域。

第七條  市、縣人民政府城市規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)需要，提前提供開發(fā)項(xiàng)目的控制性詳細(xì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)條件。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須按批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行建設(shè)。建設(shè)過程中確需調(diào)整規(guī)劃控制指標(biāo)和設(shè)計(jì)條件的，必須報(bào)原批準(zhǔn)單位審批。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自更改。

第八條  在城市舊城區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當(dāng)遵循疏散人口、增加綠地、完善設(shè)施、改善環(huán)境的原則和先安置、后拆遷的原則。

開發(fā)建設(shè)多層住宅必須保持合理的房屋日照間距，新城區(qū)住宅日照間距比例不得小于1：1，舊城區(qū)住宅日照間距比例不得小于1：0.7.第九條  舊城區(qū)改造詳細(xì)規(guī)劃中的房地產(chǎn)開發(fā)用地情況圖應(yīng)當(dāng)公開提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

南昌市的重大城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。

第三章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立與管理

第十條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（三）除法律、法規(guī)另有規(guī)定之外，外商投資企業(yè)注冊(cè)資金和流動(dòng)資金均不得低于100萬美元，其他企業(yè)注冊(cè)資金和流動(dòng)資金均不得低于100萬人民幣，并應(yīng)當(dāng)提供具有驗(yàn)資資格的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明；

（四）有4名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有專業(yè)證書的專職會(huì)計(jì)人員；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十一條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第十條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合規(guī)定條件的，不予登記。

第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的1個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門備案，并按國(guó)家規(guī)定申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，備案必須提交以下文件：

（一）企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)的驗(yàn)資證明；

（三）專業(yè)技術(shù)人員的資質(zhì)證書及聘用合同；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。

第十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按其取得的資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。未取得資質(zhì)證書的，不得承接房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件分為5個(gè)等級(jí)，其資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法由省人民政府另行規(guī)定。

第十四條  核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的審批權(quán)限按下列規(guī)定辦理：

（一）外商投資企業(yè)和符合二、三級(jí)資質(zhì)條件的，由省人民政府地區(qū)行政公署或者設(shè)區(qū)的市人民政府的房產(chǎn)管理部門初審，報(bào)省人民政府房產(chǎn)管理部門審定；

（二）符合四、五級(jí)資質(zhì)條件的，由省人民政府地區(qū)行政公署或者設(shè)區(qū)的市人民政府的房產(chǎn)管理部門審定；

（三）省屬企業(yè)、中央所屬企業(yè)由省人民政府房產(chǎn)管理部門審定。

按照國(guó)家規(guī)定不定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)核發(fā)一次性資質(zhì)證書。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，由省人民政府房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制。

第十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本省范圍內(nèi)跨地區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)憑企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，到開發(fā)項(xiàng)目所在地的人民政府工商行政管理部門和房產(chǎn)管理部門登記，并將開發(fā)所需項(xiàng)目資金存入當(dāng)?shù)劂y行。

開發(fā)項(xiàng)目所在地的人民政府工商行政管理部門和房產(chǎn)管理部門按前款規(guī)定登記后，應(yīng)當(dāng)報(bào)省人民政府工商行政管理部門和房產(chǎn)管理部門備案。

第十六條  從事商品房開發(fā)建設(shè)的企業(yè)必須按國(guó)家規(guī)定承擔(dān)微利住宅建設(shè)任務(wù)，具體辦法由省人民政府另行規(guī)定。

第四章  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地，必須依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。

因國(guó)有土地使用權(quán)發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議的，必須停止進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，任何一方不得改變土地現(xiàn)狀和破壞地上的建筑物、附著物。

第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)推行招標(biāo)投標(biāo)辦法。

第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施前，縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)、城建、城市規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)向土地部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》。

《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）規(guī)劃控制指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置要求；

（六）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式等。

第二十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承接開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)?shù)娇h級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。

《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》，用于記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施中的主要事項(xiàng)和政府有關(guān)管理部門對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的審查和處理意見。

發(fā)放《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》不得收費(fèi)。

第二十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套設(shè)施建設(shè)，項(xiàng)目占地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施必須與房屋主體工程同時(shí)或者先行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和交付使用。

第二十二條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，并應(yīng)通過招標(biāo)擇優(yōu)確定。

第二十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須保證所開發(fā)項(xiàng)目的整體質(zhì)量。縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門必須按國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第二十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采取有效措施，確保所開發(fā)的項(xiàng)目按期竣工并交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由不得使已經(jīng)動(dòng)工的開發(fā)項(xiàng)目停工或者拖延施工。

第二十五條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，方可交付使用。驗(yàn)收不合格的，承擔(dān)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在限期內(nèi)予以補(bǔ)救達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

綜合驗(yàn)收合格的條件如下：

（一）符合規(guī)劃要求；

（二）配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)完畢；

（三）單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)完備；

（四）拆遷補(bǔ)償安置方案已經(jīng)落實(shí)；

（五）物業(yè)管理單位和方式已經(jīng)確定；

（六）合同約定的其他條件。

第二十六條  商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按規(guī)定交清全部土地使用權(quán)出讓金或土地收益，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。

預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)簽訂預(yù)售合同，并按國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)、土地管理部門備案。

第二十七條  未取得商品房預(yù)售許可證的，不得申請(qǐng)刊播、設(shè)置、張貼商品房預(yù)售廣告，廣告經(jīng)營(yíng)者不得為其承辦或者商品房預(yù)售廣告業(yè)務(wù)。商品房預(yù)售廣告必須載明商品房預(yù)售許可證編號(hào)。

第二十八條  商品房的預(yù)售款必須用于已經(jīng)預(yù)售的房屋及其有關(guān)工程建設(shè)，在支付和清償該項(xiàng)預(yù)售房屋的全部建設(shè)費(fèi)用之前，不得挪作他用。擅自挪用商品房預(yù)售款，致使商品房不能按期竣工的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十九條  已竣工的商品房在竣工驗(yàn)收合格后30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，并領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

第三十條  享受國(guó)家優(yōu)惠政策的普通商品住宅必須實(shí)行限價(jià)銷售。實(shí)行限價(jià)銷售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售前，向市、縣人民政府物價(jià)部門申報(bào)核定。

第五章  法律責(zé)任

第三十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本條例第七條、第八條第二款規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃部門按《江西省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法〉辦法》第二十六條的規(guī)定予以處罰。

第三十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出賣、轉(zhuǎn)讓、出租資質(zhì)證書的，由發(fā)證機(jī)關(guān)沒收其非法所得，并吊銷其資質(zhì)證書。

第三十三條  未按本條例取得資質(zhì)證書，擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，沒收其非法所得，處以2萬元至10萬元的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，并由工商行政管理部門吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本條例第二十四條規(guī)定，造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不能按期竣工的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；給用戶造成損失的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令其賠償損失，降低其資質(zhì)等級(jí)；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其資質(zhì)證書。

第三十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無商品房預(yù)售許可證，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)；經(jīng)審查，符合預(yù)售條件的，責(zé)令其限期補(bǔ)辦預(yù)售手續(xù)，不符合預(yù)售條件的，責(zé)令其限期退還預(yù)售款項(xiàng)；并處以該批商品房總造價(jià)1％的罰款。

第三十六條  廣告經(jīng)營(yíng)單位或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本條例第二十七條規(guī)定的，由工商行政管理部門依照《中華人民共和國(guó)廣告法》的規(guī)定予以處罰。

第三十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付使用的商品房，因工程質(zhì)量低劣給用戶造成損失的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門會(huì)同建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門責(zé)令其賠償損失，降低其資質(zhì)等級(jí)；情節(jié)嚴(yán)重的，處以損失額2倍罰款，吊銷其資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條  罰沒處罰必須使用省人民政府財(cái)政部門統(tǒng)一印制的票據(jù)，罰沒收入全額上繳同級(jí)財(cái)政。

第三十九條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第四十條  從事房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的國(guó)家工作人員濫用職權(quán)，貪污受賄，徇私舞弊的，由其所在單位或者其上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章  附  則

第四十一條  本條例所稱的商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的供出售用的住宅、別墅、度假村、寫字樓、辦公樓、商業(yè)用房、服務(wù)業(yè)用房、公用事業(yè)用房、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。

篇6

(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理

1.資金管理的復(fù)雜性房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般具有比較長(zhǎng)的周期，要開發(fā)一塊地需要涉及方方面面，同時(shí)一些房地產(chǎn)企業(yè)的子公司比較分散，相對(duì)而言資金管理難度大，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展很大程度上受到國(guó)家相關(guān)政策的影響以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，綜上可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作比其它企業(yè)更為復(fù)雜。

2.資金運(yùn)籌的互補(bǔ)性不管是房地產(chǎn)方面的開發(fā)還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會(huì)產(chǎn)生分階段的收入，這些都保證了房地產(chǎn)企業(yè)資金的互補(bǔ)性。回收的資金可以繼續(xù)進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)資金的合理利用。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問題

1.高負(fù)債作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)往往有著龐大的資金鏈，缺少項(xiàng)目資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題，很少有企業(yè)能夠依靠自有的資金來實(shí)現(xiàn)公司的整體運(yùn)營(yíng)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的IPO和股權(quán)再融資有比較嚴(yán)格的限制，為了進(jìn)行融資，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過銀行借款來實(shí)現(xiàn)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的負(fù)債率。據(jù)有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率之高，象一些大型的房地產(chǎn)公司如萬科和綠城等，都具有高達(dá)70%的負(fù)債率，其中2012年的負(fù)債率達(dá)到了80%，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率達(dá)到90%。以上的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)雖然能夠取得比較大的利潤(rùn)但是也具有很大風(fēng)險(xiǎn)，在這種高負(fù)債率的情況下，一旦國(guó)家政策或者房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生改變就會(huì)無法形成有效的資金回籠，從而造成無法按時(shí)償還債務(wù)的現(xiàn)象，嚴(yán)重的將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。

2.融資形式比較單一房地產(chǎn)行業(yè)所具有的資金密集型的特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式比較單一，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要來源于銀行的貸款。隨著近年來我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來越強(qiáng)，政策也在隨時(shí)改變，銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也有了越來越多的限制，銀行一直在調(diào)整其相應(yīng)的信貸政策，對(duì)貸款方進(jìn)行嚴(yán)格的信用審核與風(fēng)險(xiǎn)控制，提高了貸款的標(biāo)準(zhǔn)和條件，對(duì)于那些自由資金和相關(guān)證明達(dá)不到要求的企業(yè)拒不提供貸款，同時(shí)還嚴(yán)格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國(guó)家宏觀政策和市場(chǎng)的影響下很容易造成資金斷裂的現(xiàn)象。

3.資金回款問題上面介紹過房地產(chǎn)企業(yè)的回款資金主要來源于購(gòu)房款，但是這種回款來源并非穩(wěn)定，房地產(chǎn)的銷售狀況直接影響回款金額，當(dāng)政府出現(xiàn)限價(jià)或者限購(gòu)、限貸的調(diào)控時(shí)，或者一些當(dāng)?shù)卣畬?shí)施一些資金管理制度時(shí)，就會(huì)造成資金回籠出現(xiàn)問題，回款不穩(wěn)定，從而造成企業(yè)的資金壓力較大，甚至有些企業(yè)為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價(jià)，而降價(jià)幅度決定于資金要求。

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理

1.加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理，按時(shí)完成計(jì)劃進(jìn)度整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程主要包括：土地使用權(quán)的獲取，開工后的施工建設(shè)階段和項(xiàng)目銷售、產(chǎn)證辦理等，整個(gè)周期可能會(huì)持續(xù)三到五年左右，這種開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，使企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目管理時(shí)必須要嚴(yán)格控制項(xiàng)目的實(shí)施過程。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產(chǎn)開發(fā)成本以及其它相關(guān)費(fèi)用，這些環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問題就會(huì)影響整個(gè)資金鏈。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度進(jìn)行控制對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利運(yùn)行有著非常重要的作用，對(duì)于保證資金回籠非常重要，必須嚴(yán)格根據(jù)項(xiàng)目的計(jì)劃進(jìn)度對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行進(jìn)行管理，盡量按原有計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，做好資金的配置，減少資金積壓現(xiàn)象，降低項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.合理控制融資方案應(yīng)當(dāng)對(duì)融資的時(shí)點(diǎn)和融資的總量嚴(yán)格控制，前面介紹過，幾乎所有的企業(yè)都需要進(jìn)行融資以保證房產(chǎn)開發(fā)的順利進(jìn)行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金額度比較大，而融資作為一種財(cái)務(wù)杠桿，有著很好的積極作用，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的利潤(rùn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高融資量及高利息造成了企業(yè)的高負(fù)債。當(dāng)企業(yè)不能充分及時(shí)回籠資金時(shí)就會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生較大的負(fù)擔(dān)，同時(shí)高額的利息消耗了企業(yè)的利潤(rùn)，加重了企業(yè)的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)本企業(yè)的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度以及資金需求計(jì)算確定合理的融資量與融資方式，如果恰遇融資困難時(shí)期，也不能盲目增加負(fù)債，因?yàn)槿绻?fù)債過多事必會(huì)造成資金浪費(fèi)，增加資金成本。另外，對(duì)于融資的時(shí)點(diǎn)要嚴(yán)格控制，并不是說越早進(jìn)行融資就越有優(yōu)勢(shì)，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)的總體規(guī)劃，計(jì)算最佳的融資時(shí)間，按照企業(yè)的實(shí)際需求進(jìn)行貸款，這樣既能提高企業(yè)的資金使用率，還能減少整個(gè)項(xiàng)目的投資成本以及負(fù)債所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

3.注重產(chǎn)品的銷售

(1)及時(shí)獲取銷售許可在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)必須要滿足下述規(guī)定才能進(jìn)行銷售：首先，土地使用權(quán)出讓金交付完畢，取得了土地使用權(quán)證，然后領(lǐng)取了相應(yīng)的規(guī)劃許可證。其次是項(xiàng)目建設(shè)所投入的資金應(yīng)當(dāng)達(dá)到總投資的25%及以上，最后要辦理相應(yīng)的銷售登記，取得相應(yīng)的銷售證明。企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證以后先行投資的資金才開始回籠。在獲取預(yù)售許可證的過程中企業(yè)應(yīng)當(dāng)安排專人進(jìn)行管理，建立嚴(yán)格的責(zé)任考核制度，確保項(xiàng)目銷售能按期開展。

(2)項(xiàng)目營(yíng)銷方案的合理設(shè)計(jì)客戶就是上帝。為客戶提供好的服務(wù)，把客戶的利益放在首要地位其實(shí)也是保證自我的利益。當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，因此為了具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，除了要保證產(chǎn)品的質(zhì)量外還要注重客戶價(jià)值服務(wù)工作，則應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)合理的營(yíng)銷方案，所設(shè)計(jì)的營(yíng)銷方案要切實(shí)滿足客戶的實(shí)際需求。客戶價(jià)值服務(wù)指的就是以客戶的角度出發(fā)，找到客戶選擇本企業(yè)房屋的理由，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要做好物業(yè)的保值工作。項(xiàng)目的選地時(shí)就應(yīng)該將客戶需求如學(xué)校醫(yī)院等周邊配套、良好物業(yè)服務(wù)等角度出發(fā)，引起客戶的購(gòu)買欲，努力成為客戶追逐的對(duì)象。

(3)及時(shí)關(guān)注行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)要及時(shí)獲知行業(yè)發(fā)展的未來走向，根據(jù)相關(guān)政策制定相應(yīng)的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證企業(yè)的順利穩(wěn)定發(fā)展。不同于其他的高科技產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于比較傳統(tǒng)的行業(yè)，隨著改革開放的進(jìn)行以及城市化進(jìn)程的急劇發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，改革開放以前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)主要是自給自足，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)有很大的不同。現(xiàn)在的房子除了具有居住的功能還具有投資的功能，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)主要是居住的功能，而近年來，投資逐漸超過了居住，主要原因是我國(guó)的國(guó)民沒有更加有效的投資方式，只能選擇這種投資方式。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)都被稱之為暴利行業(yè)，一些以前并不從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也逐漸的加入到這個(gè)行業(yè)中來，但是從市場(chǎng)的健康狀況來看，房地產(chǎn)行業(yè)并不應(yīng)該成為利潤(rùn)那么高的行業(yè)，這主要是和我國(guó)的土地政策相關(guān)。近年來國(guó)家也在不斷的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，由于不同時(shí)期的國(guó)家政策和不同城市的調(diào)控力度不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)各個(gè)城市的開發(fā)現(xiàn)狀和地方政府的調(diào)控力度合理的進(jìn)行投資，保證企業(yè)的資金鏈合理運(yùn)營(yíng)。

二、總結(jié)

篇7

第一條  為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條  在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)及管理的，均應(yīng)遵守本辦法。

第四條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第五條  市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作，市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理辦公室受市建設(shè)行政主管部門的委托，具體承擔(dān)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)。

縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作。

區(qū)建設(shè)行政主管部門受市建設(shè)行政主管部門委托，負(fù)責(zé)委托范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作。

土地管理部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第六條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)由依法設(shè)立并取得相應(yīng)資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行，其他任何單位或者個(gè)人都不得擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營(yíng)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)。

第七條  設(shè)立房地產(chǎn)專營(yíng)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）注冊(cè)資本不低于500萬元；

（二）有8名以上持有資格證書的房地產(chǎn)、建筑工程等專業(yè)的技術(shù)經(jīng)營(yíng)管理人員和2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

第八條  設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）已按本辦法規(guī)定取得開發(fā)項(xiàng)目；

（二）注冊(cè)資本不低于該項(xiàng)目投資總額的30％。

開發(fā)項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)即行終止，并按規(guī)定辦理注銷登記。

第九條  外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本辦法第七、八條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第十條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本辦法第七、八、九條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取建設(shè)行政主管部門的意見。

第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到建設(shè)行政主管部門備案，同時(shí)申報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：

（一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；

（二）企業(yè)資信證明；

（三）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；

（四）企業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)資料；

（五）其他有關(guān)文件、證明。

第十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由市以上建設(shè)行政主管部門發(fā)給資質(zhì)等級(jí)證書，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目。

第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)證書實(shí)行年度審驗(yàn)制度，經(jīng)審驗(yàn)不符合原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，由發(fā)證機(jī)關(guān)予以降級(jí)或者吊銷資質(zhì)等級(jí)證書。

第三章  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

第十五條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃編制本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第十六條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃提出開發(fā)項(xiàng)目，按規(guī)定報(bào)計(jì)劃部門審批立項(xiàng)。

第十七條  開發(fā)項(xiàng)目確立后，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)用地方式對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施的建設(shè)、拆遷補(bǔ)助、安置等提出建設(shè)條件意見，作為項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)。

第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制性規(guī)劃，由建設(shè)行政主管部門組織編制，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施。

第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第二十條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，擬定開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)款底價(jià)，制定開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案，并會(huì)同有關(guān)部門組織實(shí)施。

第二十一條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款底價(jià)由下列各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成：

（一）土地使用權(quán)出讓金；

（二）綜合開發(fā)費(fèi)，包括開發(fā)項(xiàng)目范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)成本和非經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；

（三）綜合開發(fā)管理費(fèi)；

（四）地段差價(jià)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他稅費(fèi)。

第二十二條  開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款中的綜合開發(fā)費(fèi)和綜合開發(fā)管理費(fèi)按《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定執(zhí)行。

前款規(guī)定費(fèi)用的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)主管部門會(huì)同市建設(shè)、財(cái)政行政主管部門提出，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款中的其他各項(xiàng)費(fèi)用，按照國(guó)務(wù)院和省政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；國(guó)務(wù)院和省政府沒有規(guī)定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕交納。

第二十三條  綜合開發(fā)費(fèi)由市、縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)收取，納入財(cái)政專戶。市建設(shè)行政主管部門根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，撥付區(qū)建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專款用于小區(qū)的配套建設(shè)，任何部門不得挪用。

綜合開發(fā)管理費(fèi)由市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一收取，納入市財(cái)政專戶，統(tǒng)一管理。

第二十四條  凡具備招標(biāo)、拍賣條件的開發(fā)項(xiàng)目，都應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)或者拍賣方式確定開發(fā)者；不具備招標(biāo)、拍賣條件的，可以采取協(xié)議方式確定開發(fā)者。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項(xiàng)目后，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)行政主管部門簽定開發(fā)責(zé)任書，領(lǐng)取開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證和項(xiàng)目手冊(cè)。建設(shè)行政主管部門必須將開發(fā)單位名稱、開發(fā)項(xiàng)目及價(jià)款等予以公布。

第二十五條  自建自用、非經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)計(jì)劃主管部門立項(xiàng)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查同意并按規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用后，方可辦理建設(shè)手續(xù)。

第二十六條  進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)需要使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的，必須由市、縣人民政府統(tǒng)一組織依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。

禁止在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第四章  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持取得開發(fā)項(xiàng)目的證明文件，到計(jì)劃部門申報(bào)年度房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后，納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，并到建設(shè)、規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按建設(shè)條件意見書、經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)責(zé)任書的要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

第二十八條  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下后地上的原則實(shí)施。

第二十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及開發(fā)責(zé)任書的要求。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其法定代表人應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)終身責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定分別報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并辦理開發(fā)責(zé)任書變更手續(xù)，調(diào)整開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款。

第三十一條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)采取措施，推廣新型墻體材料和建筑節(jié)能，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)和施工單位應(yīng)用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料和新工藝，提高開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和使用功能。

第三十二條  單項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，工程竣工后，必須按照國(guó)家工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。

第三十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè)中，并定期送建設(shè)行政主管部門備案。

第三十四條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)30日內(nèi)，組織有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

第三十五條  住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第三十四條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（三）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（四）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（五）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（六）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第三十六條  參加開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收的單位和個(gè)人，必須對(duì)其出具的工程質(zhì)量鑒定意見和竣工驗(yàn)收結(jié)論負(fù)責(zé)。

第五章  房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第三十七條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第三十八條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到建設(shè)行政主管部門備案。建設(shè)行政主管部門對(duì)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行審查，不符合備案條件的不予備案。對(duì)未備案或者不予備案的，其轉(zhuǎn)讓行為無效。

第三十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目，受讓人應(yīng)當(dāng)具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格，并按規(guī)定辦理項(xiàng)目開發(fā)者變更手續(xù)。

第四十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第四十一條  商品房預(yù)售、出租按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第四十二條  商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，必要時(shí)由政府規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)限制幅度；享受國(guó)家優(yōu)惠政策的住宅價(jià)格，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第四十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，仍達(dá)不到原核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)或者影響房屋原使用功能的，購(gòu)買人有權(quán)提出調(diào)換或者退房，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章  罰則

第四十四條  違反本辦法規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由工商行政管理部門責(zé)令其停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下罰款。

第四十五條  違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第四十六條  違反本辦法規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。

第四十七條  違反本辦法規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期返修，處以交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十八條  違反本辦法規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得1倍的罰款。

第四十九條  違反本辦法規(guī)定，擅自進(jìn)行自建自用、非經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止建設(shè)活動(dòng)，限期補(bǔ)辦手續(xù)，可以處建設(shè)項(xiàng)目投資額1％以上5％以下的罰款。

第五十條  違反本辦法規(guī)定，擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止違法行為，限期改正，可以處5萬元以上10萬元以下罰款。

第五十一條  違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由土地管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第五十二條  國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第五十三條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章  附則

篇8

論文摘要：本文就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策進(jìn)行了闡述，基于可持續(xù)發(fā)展觀念下的項(xiàng)目可行性研究和可持續(xù)發(fā)展觀念的必然性，表述了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)于項(xiàng)目可行性研究的意義。

1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)，尤其在近幾年來，國(guó)家在政策上做出了很大調(diào)整，使居民又進(jìn)一步減輕了貸款購(gòu)房的支付壓力，意在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，刺激住房消費(fèi)，拉大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。目前，我國(guó)實(shí)行以《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心，以土地、房屋分管為特征的法律體系，用以規(guī)范我國(guó)土地管理和城市房地產(chǎn)管理。其特征為:立法從原則上是對(duì)實(shí)踐的總結(jié)，以部門立法為主，政策是立法的主要基礎(chǔ)等。但與之相應(yīng)的立法還很不夠。一方面，我國(guó)房地產(chǎn)法律體系還不夠完善，缺少核心法律，如《住宅法》或《不動(dòng)產(chǎn)法》;另一方面，立法層次結(jié)構(gòu)不清，法律規(guī)范之間交叉重復(fù)。再加上普遍的房屋土地分管體制，結(jié)果宏觀調(diào)控市場(chǎng)能力差，管理不力，問題不少，還有許多法律真空，引起諸如住宅質(zhì)量、

公建設(shè)施、住宅面積、中介服務(wù)、各項(xiàng)收費(fèi)等方面的投訴不斷的現(xiàn)象發(fā)生;這也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)十多年的發(fā)展歷程中多次大起大落的原因之一。

但近幾年是關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的具體政策出臺(tái)最多的時(shí)期，國(guó)務(wù)院的這些政策有利地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。這些政策主要包括以下幾個(gè)方面:

1.1 刺激消費(fèi)的政策。1999年上半年年開始，針對(duì)投資需求與消費(fèi)需求均不足的新情況，采取了綜合對(duì)策。其中為抑制消費(fèi)需求的下滑，采取了提薪、擴(kuò)大消費(fèi)信貸規(guī)模、降息、儲(chǔ)蓄實(shí)名制、征收利息稅等措施抑制儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)，.刺激消費(fèi)增長(zhǎng)。

1.2 推進(jìn)房改的政策。一是停止實(shí)物分房，實(shí)行貨幣分配的政策逐步推行住房貨幣化。二是按房?jī)r(jià)收入比實(shí)行不同的住房補(bǔ)貼政策。

1.3 放開住房二級(jí)市場(chǎng)的政策。1999年政府了《己購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售管理暫行辦法》，規(guī)定了開放交易市場(chǎng)的基本條件和上市交易程序，明確了上市準(zhǔn)入制度所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關(guān)政策，使得開放交易市場(chǎng)的政策框架基本形成。現(xiàn)在全國(guó)許多大中城市都在積極開放存量住房交易市場(chǎng)。

1.4 推行住宅產(chǎn)業(yè)化的政策。房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)了買房的積極性。去年以來，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門，采取了一系列措施整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。一是了新的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，并對(duì)所有從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)進(jìn)行清理?yè)Q證，依法淘汰了一大批實(shí)力弱、信譽(yù)差、經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的企業(yè)，規(guī)范了銷售主體行為;二是會(huì)同國(guó)家工商行政管理局了《商品房買賣合同示范文本》;三是了《商品房銷售管理辦法》，規(guī)范了開發(fā)商的銷售行為:四是了《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》。這一系列政策的實(shí)施，保護(hù)了消費(fèi)者合法權(quán)益。

1.5 減免過高稅費(fèi)的政策。近幾年來，國(guó)家在鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策上有了實(shí)質(zhì)的突破，對(duì)房地產(chǎn)交易過程中所涉及的營(yíng)業(yè)稅、契稅及個(gè)人所得稅給予了相應(yīng)的減免優(yōu)惠，使稅賦較大幅度下降。其中主要的，一是取消了對(duì)房地產(chǎn)投資者15%的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(原先這項(xiàng)稅種只是對(duì)國(guó)外境外投資者免征);二是降低房屋交易契稅及其他相關(guān)費(fèi)用，契稅稅率從6%降到3一5%;三是大大降低房屋租賃稅費(fèi)。房屋租賃的總體稅收稅率由原來的17一30%調(diào)低到目前的4一7%;四是有的城市采取購(gòu)買住房返還個(gè)人所得稅，促進(jìn)了住房銷售，還有效吸引了一部分企業(yè)在城市扎根。

2 基于可持續(xù)發(fā)展觀念下的項(xiàng)目可行性研究和可持續(xù)發(fā)展觀念的必然性

西方學(xué)者指出，要想成功，必須作到下面兩點(diǎn):首先要“做正確的事情”，然后是“把這項(xiàng)正確的事情辦好”。相比之下，前者更重要，因?yàn)橹挥腥ジ烧_的事情才會(huì)產(chǎn)生真正的效果，而后者只是辦事的效率的高低而已。戰(zhàn)略管理就是設(shè)法去做正確的事情，從而追求真正的效果。戰(zhàn)略策劃的精神能從我國(guó)兵書中的“運(yùn)籌于帷握之中，決勝于千里之外”這句話上體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是指投資者通過分析自身能力和項(xiàng)目條件，了解環(huán)境變化的特性和趨勢(shì)，去制定出把握機(jī)會(huì)，發(fā)揮和建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，避免威脅并彌補(bǔ)劣勢(shì)的項(xiàng)目戰(zhàn)略。可行性研究實(shí)際上是一系列的工作過程，即包括確定項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)，分析內(nèi)在條件、能力和外部環(huán)境，進(jìn)行項(xiàng)目定位和策略設(shè)計(jì)的整個(gè)過程。但是與以往不同的是，我們現(xiàn)在做這些工作的時(shí)候，要從可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光出發(fā)，在企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略框架下進(jìn)行。 　 第一，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是在對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是研究者不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。

第二，有一r可持續(xù)發(fā)展的觀念在其中，能使增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，決策者大有“四面楚歌”’的感慨。在這種情況下，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，將企業(yè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略指導(dǎo)思想融匯于個(gè)體之中，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。

第三，能有效地整合項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在企業(yè)的戰(zhàn)略還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。戰(zhàn)略管理參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。此外，可行性研究報(bào)告還有預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用。

3 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)于項(xiàng)目可行性研究的意義

房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)和發(fā)展前景必須從基本國(guó)情出發(fā)，充分考慮中國(guó)加速的城市化進(jìn)程和市場(chǎng)化改革的影響，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)，形成有效供給相對(duì)于投資期具有滯后性，當(dāng)年的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結(jié)果，所以判斷分析房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)不能僅僅依據(jù)同比資料得出結(jié)論，因?yàn)樗且陨夏昊鶖?shù)合理為前提的。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有空間不可移動(dòng)性，局部地區(qū)供求關(guān)系的異常導(dǎo)致全局連鎖反應(yīng)的可能性較小。中國(guó)是一個(gè)幅員遼闊，各地發(fā)展極不平衡的大國(guó)，以局部地區(qū)的房地產(chǎn)形勢(shì)推導(dǎo)全國(guó)整體態(tài)勢(shì)必須慎之又慎，否則會(huì)得出相反結(jié)論。

在當(dāng)市場(chǎng)!發(fā)生變化的背景下，若想使投資的項(xiàng)目取得成功，惟有分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，以可持續(xù)發(fā)展的角度來調(diào)整自己企業(yè)的戰(zhàn)略。在可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)之上，合理、全面、真實(shí)的對(duì)項(xiàng)目的可行性做出研究，這才是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)今后應(yīng)引起重視的問題。

4 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)要立足市場(chǎng)，不僅要憑借自身的實(shí)力，更要注重智謀，講究戰(zhàn)略。企業(yè)的戰(zhàn)略觀念和戰(zhàn)略管理水平的高低正在成為影響企業(yè)生存和可持續(xù)發(fā)展的核心動(dòng)能之一。，它驅(qū)使企業(yè)從戰(zhàn)略的高度去認(rèn)識(shí)環(huán)境的變化、去整合企業(yè)資源，致力于核心競(jìng)爭(zhēng)能力的培植、經(jīng)營(yíng)理念的提高和管理模式的創(chuàng)新，以把握機(jī)遇、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)、競(jìng)爭(zhēng)制勝，取得可持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的要義在于擺脫純粹的以項(xiàng)目開發(fā)為中心的運(yùn)作機(jī)制，通過積極實(shí)施戰(zhàn)略管理，規(guī)劃企業(yè)的主要業(yè)務(wù)與長(zhǎng)期發(fā)展、規(guī)劃企業(yè)的人才開發(fā)和資源整合、規(guī)劃企業(yè)的組織建設(shè)與文化建設(shè)，謀劃發(fā)展所長(zhǎng)、克服所短的經(jīng)營(yíng)策略、競(jìng)爭(zhēng)策略和發(fā)展策略，促使企業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)期發(fā)展的良性通道。

參考文獻(xiàn)

[1]楊錫懷，冷克平，王江.企業(yè)戰(zhàn)略管理.北京:高等教育出版社，2004

篇9

    法發(fā)[2004]5號(hào)

    各省、自治區(qū)、直轄市高級(jí)人民法院， 解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分院；各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源廳（國(guó)土環(huán)境資源廳、國(guó)土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規(guī)劃和國(guó)土資源局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)土資源局；各省、自治區(qū)建設(shè)廳，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局，各直轄市房地產(chǎn)管理局：

    為保證人民法院生效判決、裁定及其他生效法律文書依法及時(shí)執(zhí)行，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的有關(guān)問題通知如下：

    一、人民法院在辦理案件時(shí)，需要國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。

    國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門依法協(xié)助人民法院執(zhí)行時(shí)，除復(fù)制有關(guān)材料所必需的工本費(fèi)外，不得向人民法院收取其他費(fèi)用。登記過戶的費(fèi)用按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收取。

    二、人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢?cè)撏恋亍⒎课莸臋?quán)屬。

    人民法院執(zhí)行人員到國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢土地、房屋權(quán)屬情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證，并出具協(xié)助查詢通知書。

    人民法院執(zhí)行人員到國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)或者房屋查封、預(yù)查封登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證，并出具查封、預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。

    三、對(duì)人民法院查封或者預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理查封或者預(yù)查封登記。

    國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時(shí)，不對(duì)生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查。國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。

    四、人民法院在國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢并復(fù)制或者抄錄的書面材料，由土地、房屋權(quán)屬的登記機(jī)構(gòu)或者其所屬的檔案室（館）加蓋印章。無法查詢或者查詢無結(jié)果的，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)書面告知人民法院。

    五、人民法院查封時(shí)，土地、房屋權(quán)屬的確認(rèn)以國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。權(quán)屬證明與權(quán)屬登記不一致的，以權(quán)屬登記為準(zhǔn)。

    在執(zhí)行人民法院確認(rèn)土地、房屋權(quán)屬的生效法律文書時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書所確認(rèn)的權(quán)利人辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

    六、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應(yīng)當(dāng)同時(shí)查封；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋。

    七、登記在案外人名下的土地使用權(quán)、房屋，登記名義人（案外人）書面認(rèn)可該土地、房屋實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，執(zhí)行法院可以采取查封措施。

    如果登記名義人否認(rèn)該土地、房屋屬于被執(zhí)行人，而執(zhí)行法院、申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記為虛假時(shí)，須經(jīng)當(dāng)事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記并登記在被執(zhí)行人名下之后，才可以采取查封措施。

    八、對(duì)被執(zhí)行人因繼承、判決或者強(qiáng)制執(zhí)行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權(quán)、房屋的查封，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門提交被執(zhí)行人取得財(cái)產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，由國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)后，辦理查封登記。

    九、對(duì)國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋的過戶登記申請(qǐng)，尚未核準(zhǔn)登記的，人民法院可以進(jìn)行查封，已核準(zhǔn)登記的，不得進(jìn)行查封。

    十、人民法院對(duì)可以分割處分的房屋應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行標(biāo)的額的范圍內(nèi)分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。

    分割查封的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)助執(zhí)行通知書中明確查封房屋的具體部位。

    十一、人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，續(xù)封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。

    查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅。

    十二、人民法院在案件執(zhí)行完畢后，對(duì)未處理的土地使用權(quán)、房屋需要解除查封的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出裁定解除查封，并將解除查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門。

    十三、被執(zhí)行人全部繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，人民法院可以對(duì)該土地使用權(quán)進(jìn)行預(yù)查封。

    十四、被執(zhí)行人部分繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，對(duì)可以分割的土地使用權(quán)，按已繳付的土地使用權(quán)出讓金，由國(guó)土資源管理部門確認(rèn)被執(zhí)行人的土地使用權(quán)，人民法院可以對(duì)確認(rèn)后的土地使用權(quán)裁定預(yù)查封。對(duì)不可以分割的土地使用權(quán)，可以全部進(jìn)行預(yù)查封。

    被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)仍未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權(quán)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將被執(zhí)行人繳納的按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)退還的土地出讓金交由人民法院處理，預(yù)查封自動(dòng)解除。

    十五、下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：

    （一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；

    （二）被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；

    （三）被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

    十六、國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算。

    十七、預(yù)查封的期限為二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，預(yù)查封的續(xù)封期限為一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。

    十八、預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。

    十九、兩個(gè)以上人民法院對(duì)同一宗土地使用權(quán)、房屋進(jìn)行查封的，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門為首先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對(duì)后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該土地使用權(quán)、房屋已被其他人民法院查封的事實(shí)及查封的有關(guān)情況。

    二十、輪候查封登記的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)、房屋全部處理的，排列在后的輪候查封自動(dòng)失效；查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)、房屋部分處理的，對(duì)剩余部分，排列在后的輪侯查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封。

    預(yù)查封的輪侯登記參照第十九條和本條第一款的規(guī)定辦理。

    二十一、已被人民法院查封、預(yù)查封并在國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理了查封、預(yù)查封登記手續(xù)的土地使用權(quán)、房屋，被執(zhí)行人隱瞞真實(shí)情況，到國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)其行為無效，并可視情節(jié)輕重，依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書撤銷不合法的抵押、轉(zhuǎn)讓等登記，并注銷所頒發(fā)的證照。

    二十二、國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

    國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門明知土地使用權(quán)、房屋已被人民法院查封、預(yù)查封，仍然辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，對(duì)有關(guān)的國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門和直接責(zé)任人可以依照民事訴訟法第一百零二條的規(guī)定處理。

    二十三、在變價(jià)處理土地使用權(quán)、房屋時(shí)，土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移；土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)歸屬不一致的，受讓人繼受原權(quán)利人的合法權(quán)利。

    二十四、人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與國(guó)土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國(guó)土資源管理部門辦理土地征用和國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。

    對(duì)處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)與國(guó)土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。

    二十五、人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)時(shí)，不得改變?cè)恋赜猛竞统鲎屇晗蕖?/p>

    二十六、經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人協(xié)商同意，可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接裁定將被執(zhí)行人以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)及其地上房屋經(jīng)評(píng)估作價(jià)后交由申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)，但應(yīng)當(dāng)依法向國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理部門辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

    二十七、人民法院制作的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達(dá)權(quán)利受讓人時(shí)即發(fā)生法律效力，人民法院應(yīng)當(dāng)明確告知權(quán)利受讓人及時(shí)到國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記。

    國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門依據(jù)生效法律文書進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)，當(dāng)事人的土地、房屋權(quán)利應(yīng)當(dāng)追溯到相關(guān)法律文書生效之時(shí)。

    二十八、人民法院進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全和先予執(zhí)行時(shí)適用本通知。

    二十九、本通知下發(fā)前已經(jīng)進(jìn)行的查封，自本通知實(shí)施之日起計(jì)算期限。

    三十、本通知自2004年3月1日起實(shí)施。

    中華人民共和國(guó)最高人民法院

    中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部

篇10

第二條本辦法所稱房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠(chéng)信管理是指對(duì)房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體在房地產(chǎn)用地取得、開發(fā)利用過程中遵守國(guó)土資源法律法規(guī)、履行合約以及兌現(xiàn)整改等方面進(jìn)行誠(chéng)信評(píng)價(jià)，根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)存在失信房地產(chǎn)開發(fā)主體實(shí)施懲戒措施的行為。

本辦法所稱房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體包括從事房地產(chǎn)開發(fā)用地活動(dòng)的自然人、法人和其他組織。

第三條市國(guó)土資源局統(tǒng)一負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠(chéng)信管理工作。

市土地資產(chǎn)管理中心具體承辦城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠(chéng)信管理工作。

各縣（市）、兗州區(qū)國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠(chéng)信評(píng)價(jià)工作，每月8日前將更新后的房地產(chǎn)用地誠(chéng)信評(píng)價(jià)信息報(bào)市土地資產(chǎn)管理中心備案。

本市行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠(chéng)信管理，適用本辦法。

第四條建立共同責(zé)任機(jī)制。各級(jí)國(guó)土資源部門與人民銀行建立日常溝通協(xié)作制度，形成對(duì)房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體監(jiān)管的工作合力，建立國(guó)土資源領(lǐng)域與人民銀行金融領(lǐng)域守信激勵(lì)、失信懲戒的長(zhǎng)效管理責(zé)任機(jī)制。

第五條實(shí)行市房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠(chéng)信評(píng)價(jià)會(huì)議審查制度。

誠(chéng)信評(píng)價(jià)會(huì)議成員由法規(guī)宣教、地籍管理、土地利用管理、國(guó)土監(jiān)察、土地儲(chǔ)備、土地資產(chǎn)管理等科室處、單位負(fù)責(zé)人員組成，做好房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠(chéng)信管理工作。

第六條有下列情形之一的，屬房地產(chǎn)用地開發(fā)利用不誠(chéng)信范圍，記入誠(chéng)信檔案：

（一）擅自改變國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、容積率；

（二）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式競(jìng)得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，不按規(guī)定時(shí)限簽訂成交確認(rèn)書或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同；

（三）未按國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定繳納土地價(jià)款；

（四）取得土地后不按合約開發(fā)利用，違規(guī)囤地，造成土地閑置；

（五）其他房地產(chǎn)用地開發(fā)利用不誠(chéng)信行為。

第七條建立房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體誠(chéng)信檔案。

國(guó)土資源部門對(duì)房地產(chǎn)用地開發(fā)利用的行為進(jìn)行常態(tài)化評(píng)價(jià)，及時(shí)更新房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體誠(chéng)信檔案。

第八條建立房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體信用聯(lián)動(dòng)制約機(jī)制。房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體存在不誠(chéng)信行為的，禁止該房地產(chǎn)用地主體及其控股的股東參加土地競(jìng)買活動(dòng)，并暫停其相關(guān)行政許可的審批。在查處整改到位、消除不誠(chéng)信行為記錄后方可辦理相關(guān)土地手續(xù)。

人民銀行市中心支行指導(dǎo)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，出臺(tái)相關(guān)金融政策，將房地產(chǎn)開發(fā)利用主體用地信用情況，作為考察用地企業(yè)整體信用狀況的重要指標(biāo)和發(fā)放貸款的重要參考。對(duì)存在不誠(chéng)信行為的主體建立懲戒機(jī)制，采取嚴(yán)格信貸審批、提高資金成本、限定業(yè)務(wù)品種、降低信貸規(guī)模，情節(jié)嚴(yán)重的實(shí)施信貸退出等措施。

第九條房地產(chǎn)用地主體對(duì)誠(chéng)信檔案的評(píng)價(jià)信息有異議的，持相關(guān)證實(shí)性材料，向市國(guó)土資源局申請(qǐng)復(fù)核，市國(guó)土資源局應(yīng)在15日內(nèi)給予答復(fù)。房地產(chǎn)用地主體在申請(qǐng)過程中提報(bào)虛報(bào)證明材料的，退回申請(qǐng)，一年內(nèi)就同一問題提出申請(qǐng)，且不能提供新的有效證據(jù)的，國(guó)土資源部門不予受理。

第十條建立征信共享制度。在法律法規(guī)許可范圍內(nèi)，利用市社會(huì)信用信息服務(wù)平臺(tái)，建立國(guó)土資源、人民銀行等部門信息互通機(jī)制，推進(jìn)信息資源共享，推進(jìn)房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體信用與金融信用資源的有效對(duì)接。

市國(guó)土資源局按照本辦法向中國(guó)人民銀行市中心支行提供房地產(chǎn)開發(fā)利用主體遵守國(guó)土資源法律法規(guī)、履行合約等方面的信用信息，中國(guó)人民銀行市中心支行將相關(guān)信息納入市社會(huì)信用信息服務(wù)平臺(tái)。