略談房地產經濟現存的問題

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一、房地產經濟管理的相關分析

1.投資房地產波動大我國房地產經濟發展一直處于消費需求缺乏時期，是因為福利分房的住房制度取消了，不管是處于房地產經濟周期的高峰的年份，還是低谷的年份，房地產消費供求差幾乎是保持一致的。雖對房地產行業的投資收益前景很光明，但房地產投資需求具有一定程度上的投機性，因此，也就缺乏消費需求的長期穩定性，結果導致當房地產經濟周期處于波谷階段時，由于缺乏消費需求，加速了房地產經濟衰退惡化的速度，導致房地產經濟大幅度的波動。當在房地產經濟周期的高峰階段，加劇的投資需求影響了開發規模的進一步擴張。另外，投資結構的不合理，進而造成產品結構不合理，房地產需求受到了嚴重影響。房地產種類包括:中低檔商品房、經濟適用房、高檔商品房和別墅等，相比之下中低檔商品房的波動幅度和頻率都底于高檔商品房，高檔商品房傾斜性波動表現明顯。我國房地產經濟還有效益過低的弱點，投資效益低則乘數效應就小，從而導致房地產經濟效益低，再而影響了下一年的資本形成，投資擴張推動房地產行業增長的鏈條出現了中斷，不可預期的導致了行業增長地下降。

2.市場結構不合理中國房地產市場的結構是不合理的，尤其是經濟房供應不足。從目前的住房保障政策干預的結果，經適房供應不僅沒有增加，反倒是出現供給逐年下降，經適房開發投資明顯低于房地產開發投資總量增加。對經適房供應不足的主要原因是政府價格的嚴格控制，經濟適用住房限制開發商的利潤空間，使他們選擇的住宅建設投資利潤率跑偏。同時，缺乏有效的監督，地方政府就增加經適房，增加土地出讓收入價格。有一個缺陷，住房保障制度本身使實施過程中所造成的住房保障政策的缺失，它是難以區分的對象的外觀，經適房不經濟和不適用等現象，影響了住房保障政策發揮解決低收入家庭住房困難。

3.規劃脫離市場在市場經濟條件下土地使用權轉讓，選擇哪塊的位置，規模、范圍和時機，是市場需求決定的，而不是政府的決定的供給。但是現在我國的很多地方政府工廠用的房間、住宅小區、交通、商業住宅區、環境衛生等預先計劃實施，優惠條件投資者，居民家庭來投宿，美其名為“引鳳窩”，這種做法也獲得了成功，但不成功者多。這說明了市場的實際需求的盲目的“筑巢風”與市場經濟的法則相反。政府對這個問題的正確做法是需求供給的原則，使房地產市場供求的運行保持一種良性狀態。

4.調整脫離了市場化在市場經濟中，市場導向既有不合理的一面，但是也有理性的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，調整其不合理性，平均利潤規律作用的結果是產業結構的變動。政府利用批租權實現在地產市場中其一定經濟發展階段上的產業結構優化，發揮城市聚集經濟的功能?，F在的問題是，要不顧投資者的經營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰;還是不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高科技和高消費的高層次產業。

5.有兩個很突出的問題:①高的盲目行動，表面上看來，國家財政收入，高房價，是這樣嗎?事實上，根據市場經濟的規律，是地價太高會使房地產投資成本，商品房的價格限制了生產和消費，從而導致經濟萎縮和房地產市場低迷。因此，高的土地價格的盲目性，不利于經濟增長，是一種非理性的行為。②行政和政策，具有較低的土地價格，從而導致土地投資的盲目性，這種無謂損失租金行為暴露了現行政治體制不適應市場經濟發展的弊端。

二、房地產經濟管理中存在的問題

1.房地產市場管理短期性近幾年來，我國多次的房地產市場管理都是關于房地產市場供需的平衡，限制房價的過快增長，使居者有其房，這是對我國所處的社會經濟進展初級階段的認識不深刻，我國房地產經濟管理在房地產市場問題的認識上和長期的規劃上還是很明晰的，單方面性的和不正確性的認識，導致政策缺乏遠見性且具有短期性。政策的模棱兩可，短期的政策手段和中長期規劃思路的不相輔，出現相抵觸的現象，政策的不連續性和不科學性，都是造成房地產整個行業政策出現上下浮動的原因。擾亂房地產市場的正常運行，政策的紕漏也給投機者帶來了可趁之機。近幾年來，為調節房價出臺了一系列的政策，如2005年的“國八條”和2006年的“國六條”等一系列的稅收和金融政策，但房價穩步上升，之間雖有小幅的下跌，但的價格反彈恢復速度之快，讓人看不到調控的效果。2008年的金融危機使得國內貨幣政策出現了戲劇性的變化，上半年貨幣政策由適度以緊改為適度以緊，下半年金融危機的影響持續擴大，貨幣政策開始由適度以緊改為適度寬松。2008年，由于前期調控政策和金融危機的影響，房地產的投資迅速減少，國際投資也紛紛撤出，房地產市場成交量減少，房價下降。

2009年，房地產在政策刺激下逐漸復蘇過來，并且引來爆發式增加。為了房價過快上漲，2009年12月以來，中央連續發出房地產調控信號，取消了2008年年底出臺的二手房營業稅減免優惠政策，同年年底，中央出臺了國四條結束地產刺激政策，出臺了《關于進加強土地出讓收支管理的通知》結束寬松的土地政策等。從2009年末開始，調控政策開始逐漸加強。2010年4月，國務院出臺了國十條，被稱為史上最嚴厲的調控政策，但各部門落實問題和地產市場的復雜性，國十條的威力顯現不足，加上前幾次調控政府搖擺不定，購房者對政策調控失去了信心，導致市場經過4個多月的僵持觀望又出現大幅上漲。2009年末開始，地產調控不斷加大。限購，加大保障性住房建設，提高二手房貸首付比例和貸款利率，營業稅由差額征收變成全額征收，公布房價年度制約，動用政策工具數量之多，屬歷史罕見。但政策調控的手段過于單一、忽左忽右、忽上忽下，不能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標不治本，不利于穩定民生。先是出臺降稅費居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發商已經慢慢對的一系列調控感到麻木了。

2.體制不完善我國房地產經濟管理已經歷了多年，房地產是我國政府經濟管理的熱點。近幾年，政府對房地產的管理可謂重重出手，政策短時間里緊集推行。但是效果不佳，政策與規定只流于表面，走走形式，執行不徹底，很多失敗、變形的例子出現。政策可操控性不強，細則的頒布遠遠跟不上原則的頒布。與此同時，我國現行城市房地產管理體制管理部門間職能劃分不清晰、職能不相互適應，缺乏相應的制約機制，特別是土地管理部門上下級之間、土地管理部門與地方政府之間及土地管理部門與房管部門之間管理職能交錯的矛盾，使得城市政府人員在利益的誘使下，借管理體制上的“空洞”，錯位、越位和缺位管理。利用手中的權力與房地產開發商秘密合作，從而導致了內部交易、權錢交易，導致宏觀經濟管理操作失控現象。房地產市場中官商的鏈條無數，我國房地產經濟管理的難度也不斷加大，宏觀政策也注定流于表面形式，難發揮重要作用。在房地產市場中金融業、企業、地方政府等日常工作中各自為政，各抒己見，各自決策，決策間脫軌，也導致我國房地產經濟管理流于表面形式。我國房地產市場正進展到過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其地方經濟的支柱產業和地方財政來源，地方政府過度依附與土地收入。

縱體制不完善我國房地產經濟管理已經歷了多年，房地產是我國政府經濟管理的熱點。近幾年，政府對房地產的管理可謂緊房貸，抑制投資投機性住房，加大保障性住房建設，進展公租性住房。把調控放在了不需求上，之所以不觸動高地價因素，是我國地方政府有地方債務，一旦失去土地收入，那必將引發地方債務危機。要解決高房價的問題，就要以現在體制入手，轉變現有的體制，對超量土地房產征收物業稅、房產稅等創造財政收入，保證了政府有相對穩定的財政收入。房地產業國民經濟系統的構成，具有產業鏈較長的特點，革新開放以來，在推動我國經濟進展中發揮了作用。在國際金融危機時，出臺了一系列刺激房地產業進展的措施，而房地產業的率先復蘇對我國在國際金融危機背景下保持經濟穩步增加更起到了積極作用。正因為如此，我國地方政府都把房地產業當成經濟的支柱產業，依靠房地產業拉動經濟增加本身也不具有長久的可持續性。各地政府之所以紛紛將房地產業作為支柱產業，很大程度上是看中了這一行業對經濟增加的拉動作用。過分依賴房地產拉動經濟增加的作用很難具有長期性和持久性。

3.法律法規系統不完善從世界上各國房地產市場的進展歷程和經驗看，完善的法律法規系統是保障房地產市場良性運行的先決條件。在我國，房地產法律法規系統正處于發展的初始階段，房地產法律法規的有待加強。房地產市場管理應個以最初的開發、建設、交易到后期管理的完整系統，在我國還未形成一部覆蓋整個房地產市場的管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程關乎我國房地產高速的進展。我國還是依靠行政權力對房地產經濟管理，大多數的文件以國務院名義頒發的，或是以部委辦的名義頒發的，如國八條、新國十條等等，都缺乏法律的嚴厲性、穩定性和適用性的特點。即便在特定領域的法律法規已初步形成，但與此相配套的條例、細則不完善，造成房地產市場的土地市場上政令不通暢、不遵守法律、執行法律不嚴明，陷入惡性循環。已有法律法規落實不到位，使得法律效力大打折扣。

作者：喬燕單位：錫林郭勒盟住房公積金管理中心