住房儲蓄銀行發展論文

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摘要2004年2月15日，在國內原有住房儲蓄銀行改弦更張3年后，醞釀5年的中德住房儲蓄銀行終于落戶天津。中德銀行的建立對我過目前的住房金融體系會產生什么影響，其本身的運作機制究竟能給自己帶來多大的市場空間，將來的發展前景又如何？就這三方面內容進行如下分析。

關鍵詞住房儲蓄住房金融貸款

1中德銀行對我國住房金融的影響

1.1促進我國住房金融制度改革

目前，提供住房貸款僅僅是各大商業銀行眾多貸款業務之一，我國尚未建立專門的住房金融機構。眾所周知，住房是老百姓生活所不可缺少的物質基礎，但由于其耗資巨大，人們大多幾乎不可能一次付清全部購房款，這就決定了人們的購房活動必須借助于專門的住房金融機構才能更好的實現。鑒于住房金融的特殊性，我國曾經進行過住房儲蓄銀行的試點，然而，在市場機制不發達，房改還不徹底的情況下以失敗告終。在此之后，我國又多次提出建立專門的住房金融機構，進行專業化、規模化的運作，然而一直沒有進入實際的操作階段。中德住房儲蓄銀行的建立無疑是對這一思路的大膽再嘗試，通過中外合作，引進先進的管理理念、管理方法和技術，以住宅儲蓄開路，為我國今后建立系統化、規模化、專業化的住房金融體系創造了條件。

1.2增加購房貸款渠道

在我國，政府鼓勵擁有公積金的人們采取公積金貸款和商業貸款組合的住房貸款模式。而實際上，有相當一部分城鎮職工，由于單位的經濟效益差，或者因所屬單位不在公積金的覆蓋范圍之內（包括大量非國有企業和個體人員如私營企業、個體工商業者、一部分“三資”企業和外商駐華機構的員工等）而被排斥在政策性住房金融體系之外。這些沒有公積金的購房者中低收入階層只有通過高利率的商業貸款獲得支持，加重了購房者的負擔。目前，在中國住房信貸三種方式中，公積金貸款只占全部住房貸款的32％，所以其余68％的消費需求可以由商業銀行和儲蓄銀行共同滿足。住宅儲蓄貸款則為這些人群“量身定做”住房貸款產品，以類似于公積金體系的低存低貸的運作機制建立一個住房金融互助合作體系，增加房貸渠道。

1.3有利于我國對個人信用體系的建立

“人無信不利，市無信則亂。”市場是人們各種行為的組合體，因此個人信用是企業信用、社會信用乃至國家信用的基礎。住房儲蓄以最低存款額和最低貸款年限為基礎，通過讓人們自愿地參加住房儲蓄，根據自己的支付能力選擇儲蓄金額，在3～5年的定期儲蓄過程中，讓貸款機構更好了解借款人的收入狀況、信用情況、支付能力及就業、家庭的穩定性，它不但是一個個人信用建立和培養的過程，而且保障了存款權利與義務的對稱，同時也降低了信用風險。在我國個人信用體系剛剛起步的今天，可以考慮以這種方式建立個人信用記錄，并通過個人信用制度的建立來降低金融風險，促進我國住房抵押信貸和其他消費信貸(如汽車、教育和耐用品消費貸款)，完善整個社會信用體系。

2中德住房儲蓄銀行的運作機制研究

2.1利率制定缺乏靈活性

中德住宅儲蓄銀行的賣點集中于超低的貸款利率，而且是低存低貸、不存不貸的封閉式運作，這是以儲戶堅持儲蓄并最終履行貸款合同為前提的。如果儲戶雖然達到配貸條件，但由于特殊原因放棄貸款，一方面，將無法得到正常的市場存款利率，另一方面，如果儲戶不能出具該筆存款用于住房消費的證明，也享受不到存款時的利息補貼。如果儲戶達到配貸條件而提前支取存款，存款時交納的占合同額1％的服務費也不予退還，儲戶的損失更大。目前，住宅儲蓄銀行業務沒有考慮這部分儲戶的利益，也會把一部分儲戶拒之門外。

2.2貸款時間短，還款壓力大

根據有關規定，國內提供個人住房抵押貸款各大商業銀行中，貸款期限最長可達30年。在國外同類銀行中：加拿大通過建房公司（CMHC）提供保險的住房抵押貸款償還期可至35年，貸款額度可高達90％；英國住房抵押貸款一般可達15－25年，最常可達35年，貸款額度達80％，在有保險公司擔保的條件下，最高可達100％。按照中國人民銀行規定住房公積金個人住房抵押貸款最長也達到30年。貸款償還期長，每年還款付息就少，這就使借款者具有充足的償還能力。而目前住房儲蓄貸款期限分別為5年1個月(AA合同)，6年8個月（AB合同）和10年2個月（AC合同）。其中AA和AB合同的貸款利率才是最優利率，即3．3％，而AC合同貸款利率為3.9％。人們為取得較低的貸款利率，就必須考慮選擇前兩種合同類型，這無疑加重了購房者每月的還款壓力。

2.3存款比例過高，變相限制了最高貸款額

住宅儲蓄銀行是以存定貨的運作機制，客戶簽署了一定合同額的住房儲蓄合同后，只要按合同約定存夠最低存款額和存足一定期限，并同意接受配貸，住房儲蓄銀行將客戶的住房儲蓄存款，以及在落實抵押擔保和資信審查后將住房儲蓄貸款發放給客戶。如此，在貸款階段開始，客戶即獲得了與合同額等額的融資。從這個運行機制可以看出，存足最低存款額和一定存款期限是獲得貸款的必要條件，而且最低存款額占合同總額比例越低，則貸款的可得性就越高。在德國，這一比例為30％，而且政府通過各種扶助措施給予存款者補貼，變相提高了儲戶的存款額，縮短了達到最低存款額的時間，增加了貸款的可得性。中德銀行則要求儲戶必須存足合同額的50％才能取得貸款，而且政府的補貼也僅僅限于貼息這一項內容。如果初始合同額較高，或者儲戶不能在規定期限內存足合同額的50％，儲戶達到貸款條件的時間就會拉長。如果人們為了按期取得貸款，就必須通過修改合同（減少合同額）來提高貸款的可得性，這無疑有限制了貸款的最高額。

2.4固定利率給銀行帶來高風險

低進低出、固定利率在經濟運行比較平穩的時候可以起到防風險的作用，這種封閉運作的支撐條件就是要求具有較低且穩定的市場利率和通貨膨脹率，否則合同儲蓄很難維持吸引力。但在正常的市場環境中，利率是波動的。當市場通貨膨脹率持續增高的情況下，如果市場利率調高，若銀行仍然維持原來的存貸款利率，一方面會出現貸款經營成本增長速度超過收益增長速度的情況，另一方面由于人們的資金可能流向存款利率高的商業銀行，住宅儲蓄銀行的資金庫就有可能出現危機；如果中德銀行同時也調高存貸款利率，以保證正常的利潤，那么對于已經簽訂合同的但是尚未打算貸款或根本不打算貸款的客戶仍執行合同利率顯然是不合理的。唯一的辦法就是修改合同，那么同時也降低了銀行對儲戶資金的吸引力。

2.5封閉運作蘊涵高風險

中德銀行的封閉式運作系統一方面指資金是封閉運作的，即它只向住房儲蓄客戶吸存，也只向自己的住房儲戶放貸，另一方面，還包括其單一的存貸業務，即利潤僅僅從存貸利差中獲得，不進行任何其他投資。這種系統在德國是以強大的政府支持為前提的。而在我國如1989年，為了治理通貨膨脹，國家出臺了相關政策，包括要求所有銀行三年內不得給予房地產開發商貸款支持。這些都蘊涵著政策的高風險。

3住房儲蓄銀行發展前景分析

3.1住宅儲蓄將來的地位

住房儲蓄銀行不能取代公積金制度。中國社會科學院經濟研究所研究員汪麗娜指出：“由于德國施威比豪爾銀行是依據特定法律設立的專門從事個人住房抵押信貸服務的金融機構，盡管它要求承擔為政府目標服務的責任，卻未改變它作為獨立的金融企業的法人地位。”這說明中德住房儲蓄銀行不是政策性銀行，而是作為專業型銀行存在，是獨立法人，最終還是以盈利為目的的，而且政府也并沒有強制規定其必須具有政策性職能。它與德國本土的住房儲蓄制度的根本區別是具有盈利性，政府支持力度有限，而且在資金籌措方面不具有相對壟斷性。而我國公積金制度則具有強烈的政策保障色彩，它服務于政府的住宅政策目標，具有非盈利性特點，由政府強制繳存，基金來源穩定，是保證中低收入者購房基本需求的有效措施。盡管目前還不是狠完善，但無論在歸集總額、覆蓋面，還是在繳存比例和貸款數量上都有所增加，今后也會在存貸機制上不斷完善、使公積金制度更具人性化。由此可見，我國不可能也沒有必要出現兩種政策性住房金融機制，對于有公積金的市民，購買住房時，還是會首選公積金貸款。住房儲蓄銀行只能作為公積金貸款和商業貸款的補充，為希望享受地貸款利率，不急于購房或購買第二套住房以及沒有公積金的群體服務。

3.2運作機制的改進方向

3.2.1打破封閉運行

封閉運行雖然可以免受市場波動的影響，但是也使得住宅儲蓄銀行的盈利模式十分單一，在資產和負債兩個方面的市場競爭能力都比較弱。一方面限制了存款規模，另一方面也可能增加貸款風險。

筆者認為，在吸收存款方面，可以考慮人們的不同需要，給予靈活的存款利率。對于今后打算通過住房儲蓄貸款買房的儲戶實行低存款利率，而對于一開始就不打算貸款的儲戶直接給予市場利率，對于那些開始簽訂儲蓄貸款合同后來由于某種原因無法取得貸款貸款的儲戶，可以扣除一定的違約金后同樣給予市場利率。這樣就可以吸納各方資金，擴大資金來源。對于沉淀下來的資金同樣可以通過購買基金和國債來取得穩妥的收益。在發放貸款方面，可以考慮朝著全面性住房金融機構發展，實現一條龍服務，通過其他商業銀行參股增資，合并提供商業性住房按揭貸款服務，從而保證存貸平衡。此外，可以考慮開展公積金貸款業務，從而減少人們的交易成本，實現真正一體化。

3.2.2通過客戶群體細分，設計個性化的業務品種，以滿足不同客戶的需求

如可以對住房儲蓄、商業貸款和住房公積金組合貸款進行多種業務品種設計，從三者之間的貸款比例、償還期限。還款方式上進行個性化設計，從而滿足不同層次的需求。

3.2.3不斷擴大住房儲蓄銀行的覆蓋范圍

在具備條件的城市設立機構，將住宅儲蓄這一住房金融模式在全國推廣。

中德合作住宅儲蓄銀行在進行市場化經營的同時，也要積極主動地加強與政府主管部門的溝通與協調，積極爭取政府對住宅儲蓄銀行業務的適當補貼，以推動中德合作住宅儲蓄銀行在住宅儲蓄業務方面不斷擴大經營規模，提高核心競爭力。

參考文獻

1么士奇．關于中德合作開辦住宅儲蓄銀行前瞻性的探討［J］．中國房地產，2003（5）

2汪麗娜．德國的住房儲蓄銀行與中國的公積金———政策性住宅金融的國際比較.www//hotview/house1/htm

3晉白杉．住房儲蓄銀行潛力不可低估.公途經濟，2003（5）