不動產檔案管理范文

導語：如何才能寫好一篇不動產檔案管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、剖析加強不動產登記檔案的必要性

1.加強登記的法律依據

在我國的《物權法》中明確表明，確立不動產所有權和內容的依據關鍵要靠不動產登記薄?；诓粍赢a登記薄涉及著所有權問題，就顯得尤為重要，這就需要專門機關對不登記造薄，形成登記薄專項管理。不動產登記薄要有專門的機關進行永久性管理，如果出現不可抗力或者除外的一些原因導致不動產登記薄損失的情況，專門機關要給予重新建構。另外一旦有不動產糾紛問題存在的事實情況，涉及利害關系人和權利人合法權益的可以到管理不動產登記薄管理的專門機關，針對登記薄上的登記信息和內容提供證件給予查閱或者復印原材料等。由此可見，《物權法》對不動產登記薄的規定為建立不動產登記檔案提供了法律依據，也是支持不動產所有者對不動產主張私有財產權利不可侵犯的法律保障。

2.物權登記離不開檔案

不動產登記檔案是針對不動產物權進行登記申請、管理、查詢等一系列活動形成的信息記錄，它包括不動產物權的原始信息資源、登記機關就登記信息而形成的材料集合和不動產登記薄。利用不動產登記檔案，不動產管理機關可以對不動產產權形成有效的管理，同時也是不動產所有者主張所有權的憑證。一旦沒有不動產登記檔案存在，物權的管理就處于混亂狀態，不動產者的所有權就會受到侵害。因此，不動產登記機關必須充分發揮職責加強對不動產登記檔案的完善和管理，有利于營造健康有序的不動產市場秩序。。

3.便民服務離不開檔案

國家對不動產登記檔案建立和管理，這是行政機關必須履行的職責，更是廣大行政機關堅持為人民負責原則的訴求，有利于服務于群眾，調和因不動產而形成的各方權益。不動產登記檔案的主要作用就在于提供物權依據支持不動產所有權，防止發生糾紛和矛盾，從而對不動產權利人的物權進行保護。由于不動產涉及的領域比較廣，這就需要對不動產登記檔案建立整套合理性系統和管理體系，以便于行政機關最終彰顯維護人民權益的效能。

二、加強不動產登記檔案管理的難點和舉措

1.在現有的不動產登記檔案管理中，存在著因部門整合或者專門管理檔案人員調離原有崗位的情況，致使不動產登記管理檔案在移交、備案和承接檔案過程或者環節出現檔案遺漏、混亂無序的狀態，這勢必不利于檔案的管理和查閱，也勢必對不動產權利的物權造成潛在的糾紛或者麻煩，最終不利于社會的和諧。

因此，這就需要對不動產登記檔案方面建立一整套的管理體系，首先，不動產登記檔案的管理階層，要建立完備的檔案移交、查閱和備案制度，為不動產登記檔案管理提供制度保障；其次，要分門別類地對不動產登記檔案進行整合、對于缺失的之處要加強督促管理人員進行完善；最后，利用互聯網信息平臺，以現代化管理手段武裝不動產登記檔案管理，以便于提高管理工作的效率。

2.由于不動產涉及的范圍和領域比較廣泛，這就使得不動產登記檔案工作量大，檔案存儲管理難度大、檔案存儲空間小等問題存在，這不但不利于檔案保管和管理，而且不利于為不動產所有者提供有效的憑證保護其合法權益，最終可能激發潛在的社會矛盾而破壞和諧穩定的社會秩序。

這就需要使不動產登記檔案管理工作要與時俱進，富有時代性和現代性。首先，建立專門性的不動產登記電子檔案系統，依靠這個電子系統對不動產登記檔案進行管理，從而解決了檔案存儲和管理問題；其次，加強對不動產登記檔案管理人員進行現代化管理技能進行培訓，以提高管理人員的專業管理素養和服務于廣大人民群眾的服務意識，從而使檔案管理部門職責真正體現，其威信得到維護，最終為廣大不動產權利人的合法權益保駕護航。

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1.1符合時展的整體要求

傳統的檔案管理工作中，由于工作方式較為落后，工作效率較低，并且隨著檔案數量的增多，管理工作的難度也呈現出逐漸加大的態勢，給事業單位的檔案管理工作人員帶來了較為沉重的負擔。在當前形勢下，不動產統一登記檔案管理工作的一個目標是儲存資料，明確工作目標，優化工作體系。通過深入分析和研究不動產統一登記檔案管理，可以將檔案管理人員從傳統工作中解放出來，將更多的精力放在檔案利用與開發上。通過對檔案的總結和梳理，可以明確下一步工作方向，并且為主營業務的發展與優化提供建議，實現工作效能總體提升。

1.2有利于提升不動產統一登記檔案管理效率

在傳統的不動產統一登記檔案管理模式下，管理質量較低，檔案管理工作受到了較大的限制。檔案會占據較大的空間，不動產統一登記檔案管理部門在工作的過程中，隨著檔案數量的不斷增加，會產生大量的檔案，如果不對其進行深入的研究和分析，從而提升不動產統一登記檔案管理質量，會嚴重影響檔案資源的開發與利用。此外，傳統的檔案管理方式存在明顯的不足，在檔案資料查詢與調取等方面，都要耗費較大的人力物力。所以，通過深入研究不動產統一登記檔案管理制度，可以實現管理質量和管理效率的整體提升，從而在保證管理質量的前提下，最大限度地節省人力資源。

2.不動產檔案管理的創新路徑

2.1提高服務質量

不動產檔案的管理主要是為相關人員提供服務，所以在促進不動產檔案現代化管理創新路徑時，還需要更好地提高服務質量，為此可以參考以下幾個方面：第一，將計算機技術和網絡技術應用到現代化管理過程中，以此為基礎建設不動產檔案的自助查詢系統，可以使得人們能夠利用這一系統更好地查詢相關的信息，在降低不動產檔案管理人員工作量的同時，也能夠為相關人員提供個性化的查詢服務；第二，需要對不動產檔案管理人員進行相關的培訓，使得他們能夠熟練地使用計算機等終端設備，可以高效地運用相關的查詢技術，更好地提高服務質量。同時，還需要對不動產檔案信息進行收集、查詢、管理等流程進行不斷地優化，從而能夠進一步推進不動產檔案管理的現代化水平。

2.2加快不動產檔案信息化建設進程

2.2.1提高不動產檔案管理信息化建設的認知

隨著計算機技術、網絡技術以及通信技術的快速發展，將這些技術應用于不動產檔案管理工作中，利用先進的設備儀器和應用軟件實現檔案的自動化檢索、存儲和管理工作，是檔案管理發展的必然趨勢。不動產檔案是社會信息業的重要組成部分，必須樹立現代化的管理理念，以滿足社會發展的需求。在不動產檔案管理中運用現代信息處理技術，勢必會提高不動產檔案資源開發和利用效率，推動不動產檔案管理深化改革和創新，促進檔案管理事業信息化水平的提升。

2.2.2推動不動產檔案數字化建設進程

不動產檔案數字化建設是不動產檔案信息化建設的前提和基礎。將不動產檔案資料予以數字化處理，再利用計算機強大的檢索功能進行整編，可以將產權人姓名、房屋地址、房屋面積等不動產信息中的每一個組成要素作為檢索點，生成檢索工具，從而減輕手工檢索的工作量，提高檢索的工作效率，為檔案資料利用者提供高效、便捷的信息查詢服務。

2.3加強對不動產檔案的安全管理

對于不動產檔案來講，其安全性的保障也是現代化管理的重要內容，所以為了更好地進行不動產檔案現代化管理的創新，必須要加強檔案的安全管理。為此可以參考以下幾個方面：第一，利用先進的技術，對不動產檔案進行安全管理。由于相關的安全技術需要專業的人員進行操作和維護，因此在對不動產檔案進行現代化管理的過程中，需要招聘安全方面的專業人員，從而能夠更好地加強不動產檔案的安全管理；第二，需要加強對不動產檔案服務的身份認證功能，建立嚴格的服務訪問安全流程，使得具備相應資格的人員才能夠訪問不動產檔案。防止詐騙及相關糾紛現象的出現，更好地維護不動產檔案的安全；第三，要加強對不動產檔案管理人員的安全意識培訓，使得他們能夠加強對信息的安全保護，例如：定期修改密碼、不將密碼隨意放置或者告訴他人等等，從而能夠避免由于人為失誤造成的不動產檔案信息泄露問題。

2.4建立競爭激勵機制

競爭激勵機制是不動產檔案管理部門進行管理創新的重要內容，主要包括管理理念創新、管理方式創新、管理內容創新以及管理功能創新等。從當前不動產檔案管理部門運行現狀來看，其內部管理效率偏低，究其根本原因在于未形成有效的競爭激勵機制，導致管理人員的工作?e極性和創造性不高。所以，不動產檔案管理部門應當根據自身發展需要創新激勵機制，如用人制度、獎懲制度、收入分配制度等，并將個人工作業績作為考核的重要內容，使考核評價結果與人員勞動報酬、職位晉升相掛鉤，從而有效激發工作人員的潛能。

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1不動產登記檔案利用服務的研究背景

在大數據、“互聯網+”這樣的大環境下，數據的獲取和利用方式已經發生了巨大轉變，為應對新環境下的新形勢，各政府部門紛紛制定相關的政策措施來提升自身的信息服務水平，滿足公眾的信息需求。由此，不動產登記檔案的利用服務工作的重要性不言而喻，不動產登記檔案利用服務工作，應該適應“互聯網+”、大數據時代不動產登記信息的遠程查詢和共享數據的新特點和新需要，不斷提升不動產登記檔案利用服務的水平。

國土部于2014年9月審核通過了“國土資源云”建設總體框架，將以“國土資源云”為基礎，加快推進全國不動產統一登記信息平臺建設。2015年8月3日，國土資源部下發《國土資源部關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》。建立不動產登記信息管理平臺，其目的是為了實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除“信息孤島”m。由此還將提供遠程?搜?等更加便捷的查詢功能，并不斷深化和完善現有的數據共享等功能的服務能力，不斷滿足新的信息服務環境下信息需求的動態性、時效性等新要求?！盎ヂ摼W+不動產登記信息查詢服務”理念已經成為我國各級不動產登記檔案利用服務工作應注意思考的一種最佳實踐思路。可以說，沒有信息網絡平臺的支撐，不動產登記檔案利用的質量和效率的提升，就無從談起。

2不動產登記檔案利用服務存在問題的原因

（1）原有基礎差異大

在不動產統一登記規定出臺之前，主要由國土、林業、農業、海洋等部門進行不動產登記，各部門也有獨立的檔案登記部門。對于產權的登記、確權、測繪、發證等方面的標準，不同的機構有不同規定，其系統編碼和測繪比例也不盡相同。分散的檔案管理導致不動產登記檔案的不規范，檔案管理水平不一致，這種歷史遺留問題是造成當前數據整合難度加大的根本原因。

（2）制度不完善

國家和各省市雖已相繼出臺了關于不動產統一登記的制度和實施辦法，但不夠全面和完善。由于不動產登記機構的整合，不動產登記檔案也需要移交，對于做出移交國家相關規定中沒有具體的規定和標準，需要各地方針對本地實際情況制定方案。導致基礎好、檔案數量少的地方整合、移交相對容易，一些檔案數量多、整合難度大的地方執行困難，對統一登記工作的效率影?較大。

（3）利用需求與服務水平的矛盾

隨著不動產登記檔案的查詢量日益增加和利用需求的多樣化，需求和服務水平之間的矛盾日益凸顯出來。具體表現在兩個方面：一是新媒體和新技術給用戶獲取信息、查詢信息和共享信息帶來了極大的便利，使信息需求量上漲，信息用戶數量增加。二是信息用戶的增多給人力有限的傳統信息服務帶來較大壓力，利用者追求高效、便捷、安全的服務，而處于變更調整的不動產登記部門無法提供令使用者完全滿意的服務。

3 改進不動產登記檔案的利用服務措施

不動產檔案管理者是負責不動產檔案的收集、整理、保管、鑒定、登記、統計和提供利用的工作人員。加強對不動產管理主體，尤其是對基層檔案員的管理，有利于確保不動產檔案集約管理工作的具體實施，同時保證檔案內容的真實性和準確性。提升基層檔案工作者檔案管理能力的渠道主要有：

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一、不動產測繪成果的內容

不動產測繪成果作為不動產登記的基礎資料，是指在不動產測繪過程中形成的各種數據、信息、圖件、成果表、質量檢查與驗收報告、技術設計與總結以及其他材料等。

不動產測繪成果從測繪分類上主要包括地籍測繪、房產測繪、海籍測繪三大類。地籍測繪成果主要包括地籍測繪成果表文件、成果圖文件、SHP數據文件、現場采集數據及軟件處理過程數據、圖形編繪采用的原始數據等；房產測繪成果主要包括測算依據的圖文審批材料、房屋面積測算技術報告、房產平面圖集、成果驗收書、備案審批材料等；海籍測繪成果主要是指在海籍測繪過程中形成的各類成果表文件、成果圖、技術設計與技術總結、圖形編繪采用的原始數據等。

二、不動產測繪成果的歸檔范圍

不動產測繪成果作為重要的基礎數據，在不動產登記中處于十分重要的地位，不動產測繪的成果測算要嚴格依據《地籍測繪規范》《房產測量規范》《全球定位系統（GPS）測量規范》等規范要求進行測繪項目的技術設計與總結、控制點的布設、數據的采集、成果的計算以及驗收等。這些過程中涉及的各類材料都屬于不動產測繪成果檔案的歸檔范圍。這些資料的完整歸檔，對于數據的溯及與跟蹤、責任的劃分以及開發利用都具有十分重要的意義。具體來說，不動產測繪成果歸檔的主要內容包括以下幾個方面（以新建商品房房產測繪成果歸檔內容為例）。

1.申請方資料

甲方資料主要是測算依據材料，即開發建設單位提供的各類圖文審批材料，主要包括建設立項批文、建設用地規劃許可證、國有土地使用證、地名批復、公安座落證明、建設工程規劃許可證、建設工程核實合格證、建筑工程竣工驗收備案證明書、經批準的總平面圖、建筑變更設計圖、經規劃批準的竣工建筑平面圖以及人防工程施工圖備案通知書等。

2.測繪單位資料

乙方材料主要是指接受委托的、有資質的測繪單位進行測算的有關資料，主要包括測繪委托書或測繪合同、測繪單位儀器檢定證書、測繪從業人員資格證書、測繪項目設計書、測繪項目技術總結、房屋面積測算技術報告書、測繪技術總結、房屋外業技術測量草圖、測繪生產的控制點等基礎資料、測繪成果檢查報告、共有部分建筑面積分攤說明書、分攤彩圖以及分攤協議等。

3.備案審批材料

備案審批材料主要指房屋登記主管部門根據開發建設方提供的材料進行備案過程中生成的材料，主要包括房產測繪成果備案申請表、房產測繪成果備案審批表、現場復核記錄、備案核準通知書等。

上述提到的材料應提供相應的電子版數據以供保存和檔案利用，同時房屋面積計算成果和相應的圖形成果應符合當地不動產登記部門的要求。

地籍測繪與海籍測繪成果的歸檔內容總體類似房產測繪成果歸檔內容。

三、不動產測繪成果的數據整合

不動產測繪成果的數據整合主要是將地籍測繪成果數據與房產測繪成果數據通過一定的規則建立對應關系，進而實現以圖管檔、以圖查檔、房地一體、圖檔合一的一體化管理。考慮到海籍測繪成果的相對獨立性和局部性，對其數據整合，本文暫不討論。

不動產測繪成果中的地籍測繪成果，目前主要采用地理坐標作為基礎編碼，并與土地權屬登記建立了相應的關聯，多數地區也建立了相應的數據庫管理系統，為不動產測繪成果的整合以及未來的不動產登記提供了統一的基礎。而房產測繪成果數據卻沒有較為統一的模式，這就對房地數據的整合產生了不利影響。目前，房產測繪成果主要采用年份加流水號的管理模式，或以房地號管理的模式進行管理，并與房屋產權產籍系統建立了相應的對應關系。在房屋產權產籍系統中，房屋編碼又有4種編碼方式，分別是坐標法、分幅法、分宗法和竣工時間法。在與地籍測繪成果進行整合的過程中，坐標法最為簡便，其余3種還需采用更進一步的處理。

1.分幅法

可以通過反算分幅圖的西南角坐標，從而與分幅范圍的地籍測繪成果建立相應的關聯關系，即首先通過對主要建筑物采用圖形匹配算法進行初次匹配，然后再通過幢號、地名等進行二次匹配和一定的人機交互，建立建筑物之間一一對應的關系，從而完成不動產測繪成果的數據整合。

2.分宗法

可以根據其房產分區的位置進行首次的地理坐標反算，進行初步定位，然后根據主要建筑物采用圖形匹配算法進行二次匹配，最后再根據地名、路名等進行三次匹配并進行一定的人機交互，從而完成不動產測繪成果的數據整合。

3.竣工時間法

首先通過對具有顯著特征或者重要的建筑物進行現場定位，確定坐標，然后類似分宗法進行處理，從而完成不動產測繪成果的數據整合。

房地測繪成果數據的整合，需要具有強大的空間處理和圖形處理系統的支持。目前，GIS系統是基于空間地理位置且具有強大空間處理和圖形處理的綜合性信息系統，開發基于GIS的不動產測繪成果整合與管理系統將對不動產測繪成果的整合具有十分重要的促進作用。更進一步，不動產測繪成果的整合也將為不動產登記系統的整合提供統一的空間位置基礎，因此將這種基于地理空間位置的不動產測繪成果整合管理系統納入到不動產統一登記的管理信息系統中是十分必要的，也是可行的（見圖1）。

四、不動產測繪成果的數字化管理

不動產測繪成果作為不動產檔案的重要組成部分，對內、對外利用的深度、廣度隨著不動產統一登記的不斷深入而更加頻繁，這對檔案的管理與保護、服務與利用提出了更高的要求，也極大地提高了檔案工作人員的工作強度。開展不動產測繪成果的數字化掃描與管理是十分必要的。

目前，不少房地產檔案館與地籍測繪成果都已經進行了數字化掃描工作或具有數字化成果，將數字化的各類成果進行整合將是不動產統一登記機構的重點工作。不動產檔案數據的整合，將依賴于不動產測繪成果的整合。在基于不動產測繪成果整合的基礎上，不動產檔案的整合將十分便利迅速，其整合方式勢必以地理空間位置為基準。按照《中華人民共和國檔案法》《電子文件歸檔與管理規范》等要求進行電子數據的整理與歸檔，進而建立和實現以圖管檔、以圖查檔、房地一體、圖檔合一的不動產檔案管理體系。

五、不動產測繪成果的服務利用

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據調查，各地的不動產登記局基本上都隸屬于當地國土部門，不動產登記中心的形式主要有以下四種模式。

一是隸屬于政府辦成立不動產登記中心，脫離住建與國土兩家的直管，以原有架構齊全的房屋登記中心為基礎，歸并涉及不動產登記的其他機構。此種模式職能較全，往往涵蓋了原有房屋登記機構的管理職能及所有登記機構的登記職能，適合登記水平較發達的地區。

二是在國土局下設不動產登記中心，但只是設立發證平臺，涉及各機構的登記與管理模式不變，只是通過信息數據歸集到不動產登記中心，實現由不動產登記中心負責登記發證的過渡模式。此種模式屬于過渡模式，但在法規和頂層設計還未完善的情況下，不失為一種好的模式，短期內對軟件的投入少，業務銜接變動少，在轉型期平穩過渡，待時機成熟時再順利轉型到完善的不動產登記模式。

三是在國土局下設不動產登記中心，將涉及的其他登記機構成建制劃轉到不動產登記中心。此種模式難度大，涉及其他部門的其他管理職能難以剝離與落實。

四是在國土局下設不動產登記中心，將涉及的房屋登記、林權登記等登記職能劃轉到不動產登記中心，相應的人員與登記資料隨之劃轉。此種模式最具普遍性，主要按照兩部委的文件精神，但因涉及職能剝離，特別是房屋登記與交易產權管理的職能剝離邊界不太清晰，且涉及的剝離后工作機制問題太多，沒有很成熟轉型的代表模式與代表地區，各地自行協調解決。

以上四種代表模式各有千秋，當然還有其他更有特色的作法。本文僅以南平市建陽區為例，就最具普遍性的第四種模式――不動產登記與房屋交易產權管理剝離方式工作中應考慮的幾個問題進行交流探討。筆者認為，在實施整合前，應當明確以下幾方面的內容，做好兩機構間對接的準備，方可全面實施不動產統一登記工作與房屋交易管理工作。

一、建立數據共享實時互通機制

1.必要性與重要性

《不動產登記暫行條例 》第二十四條規定，不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第九十六條規定，不動產登記機構、不動產交易機構建立不動產登記信息與交易信息互聯共享機制，確保不動產登記與交易有序銜接。不動產交易機構應當將不動產交易信息及時提供給不動產登記機構。不動產登記機構完成登記后，應當將登記信息及時提供給不動產交易機構。

在今年5月25日召開的國際大數據產業博覽會上提出，大數據被譽為新時代的鉆石礦，政府就要在其中發揮作用，打破信息孤島。目前信息資源80%掌握在政府部門手中，除涉及隱私之外，其他信息都應該向公眾和社會開放。這不是第一次喊話政府數據開放。2014年，大數據寫入政府工作報告。2015年，表示，數據是基礎性資源，也是重要生產力。這一年也是政府數據開放政策密集年，包括《促進大數據發展行動綱要》等涉及大數據開放和產業發展的頂層設計方案?！伴_著寶馬吃低?！薄伴_著寶馬購經適房”，這些令人發指的不誠信現象之所以屢禁不絕，一個重要原因就是部門之間存在著信息壁壘。盡管我國銀行、工商、稅務、海關等都建立了相關信息平臺，但部門之間難以共享。

因此，新形式下的不動產登記與房屋交易產權管理之間應當打破信息壁壘，依法實現信息實時互通共享機制。

2.數據共享的具體要求

不動產登記中心與房屋交易管理機構應建立共享機制并實現數據實時互通。不動產登記中心應將不動產登記信息（含空間信息）、限制信息實時傳送到房屋交易管理機構，房屋交易管理機構依送達的數據進行相應信息的歸集。房屋交易管理機構應將樓盤信息、交易信息實時傳送到不動產登記中心，不動產登記中心依提取送達的數據進行登記。

一是數據共享的日志問題。房屋交易管理與不動產登記緊密相聯，對數據共享的實時性、有效性、安全性上均有很高要求，兩方均應建立安全有效的數據共享日志，以便厘清責任。

二是數據共享的網絡問題。由于房屋交易管理機構合同網上簽約備案等系統均要求互聯網訪問使用，而不動產登記系統通常運行在局域網或者政務內網，數據如何共享，不動產登記中心應提前考慮。建議可以考慮專用光纜連接互通方式或是通過網閘等設備過渡。

三是數據共享的時效性問題。受理的登記業務保存后，不動產登記中心應同時將數據進行推送，若不動產登記記載登記簿后方才共享數據給房屋交易管理機構，將可能存在時間差，導致交易糾紛的發生。登簿后的有效數據再行推送以更新最終的限制狀態。

四是數據共享的準確性問題。若數據共享僅僅是將不動產登記數據寫入共享前置庫，將導致房屋交易管理機構在獲取最新的登記數據時需花費大量時間精力。應該在將不動產登記數據寫入前置庫時，通過技術手段通知房屋交易管理機構具體需要更新的登記數據索引，以便房屋交易管理機構及時更新數據。房屋交易管理機構的交易數據推送要求相同。

二、歷史檔案、登記簿及電子數據的管理與利用

在實現登記與交易機構數據共享互通的基礎上，要考慮如何管理和利用歷史檔案的問題。依照國土資源部、住建部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》（國資發〔2015〕90號）文件精神，房屋登記資料由不動產登記機構管理，房產交易資料由房屋交易管理部門管理。原始房屋登記檔案中包含交易管理與產權管理及登記的內容，無法分割清楚，原始檔案不作移交，移交內容為房屋登記簿的相關數據信息。房屋登記簿作為登記結果信息進行移交，房屋登記簿由不動產登記機構管理，房產交易、產權管理資料由房屋交易管理機構管理。移交之前的房屋登記相應訴訟由房屋交易管理機構負責；移交后新受理不動產登記的相應訴訟由不動產登記中心負責。

為保證登記工作的延續性，在實踐中各地歷史檔案、數據的管理利用主要有以下三種模式：

第一，依兩部委文件精神，歷史檔案仍由房屋交易管理機構保管，房屋登記簿及相應的電子檔案、圖庫復制一份移交給不動產登記中心。

第二，歷史檔案、房屋登記簿及相應的電子檔案、圖庫全部移交給不動產登記中心，房屋交易管理機構保留電子成果。

第三，歷史檔案移交到政府下設的檔案局統一保管，不動產登記中心和房屋交易管理機構都可以利用，房屋登記簿和電子檔案、圖庫等資料由檔案局、不動產登記中心、房屋交易管理機構各備份一份，以保證各部門日常的管理需要。

三種模式各有特色，主要還是看當地具體的情況，如果當地檔案局管理規范，筆者最支持第三種檔案管理模式。

房屋登記簿等信息交接后，有關登記信息的相應查詢服務由不動產登記中心負責；有關合同備案、預售許可等信息的相應查詢服務由房屋交易管理部門負責。個人住房信息證明（首套房、首購房）由房屋交易管理機構出具。

不動產登記中心與房屋交易管理機構應當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，以保證房屋登記和交易、產權管理的正常運行。

三、無縫對接查封工作

因協助司法部門的查封工作責任重大，在剝離過程中一直困擾著各地同行。該如何理順不動產登記機構與房屋交易管理機構對涉及房產的查封工作，筆者認為可按以下思路進行分工：

涉及已進行登記類的查封及預查封由不動產登記中心負責，涉及開發企業的預售許可后未售部分及購房人合同備案后尚未辦理預告登記的預查封由房屋交易管理機構負責。房屋交易管理機構受理的預查封數據實時推送給不動產登記中心，等同于不動產登記中心受理的預查封效力，在具備轉本登記條件不動產登記中心受理相應業務時應辦理正式查封，并通知房屋交易管理機構解除預查封。不動產登記中心受理的查封及預查封信息實時推送給房屋交易管理機構，買賣合同網上簽約備案系統完全按照不動產登記中心提供的不動產單元限制狀態（是否抵押、是否查封）進行網上簽約限制。

四、樓盤表建立

樓盤表是描述物理數據及其關聯關系，并可與權屬數據、交易數據等其他相關數據相關聯的數據組織方式。根據一個物業中每棟樓的房屋總套數以及具體的限制及歷史記載情況來顯示該棟樓中每個最小基本單元的真實情況。最早來源于開發企業的樓盤銷控表，后延伸使用到登記領域。在涉及房屋的登記與交易管理系統中，樓盤表是一種重要的關聯管理手段，主要分為商品房項目樓盤表和非商品房項目樓盤表。

那么，在管理與登記分立的機制下，應如何做好樓盤表的建立工作呢？筆者認為，考慮到商品房項目樓盤的復雜性，且前期的預售許可、合同備案數據較多，商品房項目樓盤表的建立應由房屋交易管理機構負責，房屋交易管理機構將預售的項目、在建建筑物抵押的項目樓盤表建立完畢后推送給不動產登記中心。涉及商品房項目樓盤變更的相應業務，應由房屋交易管理機構先進行樓盤數據變更后，不動產登記中心再行受理相應登記業務。如存在有在建建筑物抵押、預查封等涉及樓盤變更的數據，房屋交易管理機構應實時將數據推送到不動產登記中心。非商品房項目樓盤表由不動產登記中心負責，需確保新建樓盤房屋可與交易管理系統樓盤房屋數據共享，保持登記、限制、交易信息的一致性。

五、測繪審核的必要性

《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范（試行）》均未提及不動產測量成果需要測繪審核的內容，較多地區不動產登記機構在流程設置及業務指南中未明確只提供具備資質的測繪機構提供的測繪成果是否可直接用于產權登記。那么在當前不動產統一登記的大形勢下，用于產權登記的測繪成果是否需要測繪審核呢？

建設部、國家測繪局2000年出臺的《房產測繪管理辦法》規定，用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理。出臺的背景是在1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》運行后，各地房地產開發項目涉及的面積糾紛案不斷涌出，經過不斷的完善之后，于2000年才陸續出臺了《房產測繪管理辦法》《房產測繪規范》等系列規范房產測繪，明確行政機構的審核職能，解決了許多的面積紛爭問題。

在當前去庫存、穩市場的情形下，購房人相對不容易；購房人簽約時間大多在預售階段，到實際交房時間跨度長；隨著行業的發展，房地產開發項目的設計越來越復雜，多種功能、用途交雜，涉及公共分攤部分有些又不是太明確；老百姓不僅對自己取得的不動產權利證書記載的面積十分關注，甚至對記載于登記簿的公共部分的權利范圍與面積也十分關注。因此，由于面積的復雜性，涉及利益大，建議各地不動產登記機構應慎重取消測繪審核環節，特別是針對復雜的商品房項目，不宜將有資質的測繪機構提供的測繪成果直接用于產權登記，應經測繪審核后方可用于產權登記。

前置于不動產登記的測繪審核是住建部門以備案方式出具還是不動產登記中心內部設置的測繪審核職能，以何種方式進行審核不重要，重要的是應當通過測繪審核這個環節方可將中介機構出具的測繪報告用于不動產登記。至于以何種方式，由當地政府自行確定即可。

六、其他必要的關聯

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一、規范業務審查原則

“村改居”地區地籍調查、權屬登記以及對超占土地超建建筑處理的技術標準，應與一般城鎮私房土地房屋權屬登記一致；“村改居”地區土地房屋的權屬來源，應充分參考農村土地房屋登記的有關規定予以認可。

二、規范各部門的職責與分工

明確交接時點和各部門的職責分工，避免在業務交接過程中出現推諉扯皮或者多方辦理的情形。

三、規范業務數據、業務檔案的交接

分局及轄區國土資源所應在規定的期限內，將“村改區”地區范圍內已辦理抵押登記、異議登記、預告登記、查封登記等除產權登記以外的各類登記業務檔案資料原件，整理造冊后統一移交給交易登記中心，自留復印件，并將相關土地房屋的登記信息（包括有效的權證信息、抵押登記、異議登記、預告登記、查封登記以及已注銷的歷史權證信息等）與土地房屋坐落相對應制作為文檔并加蓋印章后提供給交易登記中心。分局及轄區國土資源所應在規定的期限內將分局保存的“村改居”地區已頒發權屬證書的產權登記檔案掃描入庫，并提供各相關測繪數據形成數據包，移交交易登記中心補建樓盤表，檔案管理部門應及時將檔案資料上傳到電子檔案系統，以供交易登記中心辦理相關業務時查詢、利用。

四、規范業務辦理流程

“村改居”地區按照城鎮土地房屋權屬登記有關規定由交易登記中心受理登記申請，分為以下三種情況辦理。

（一）尚未辦理權屬登記，或者早期僅辦理土地或者房屋單證的，應先辦理土地房屋初始登記，由交易登記中心按照城鎮土地房屋權屬管理的相關規定進行登記。

（二）1997年9月1日《廈門市土地房屋權屬登記管理規定》施行后申領集體土地使用權證書和農村房屋所有權證書的，不需要重新進行調查，可根據原登記信息直接將土地性質變更為“國有土地”進行配圖及權屬登記。

檔案信息不全、原辦證信息明顯錯誤或1997年9月1日《廈門市土地房屋權屬登記管理規定》施行前申領集體土地使用權證書和房屋所有權證書的，應重新按照城鎮土地房屋權屬的管理規定辦理調查及登記。

（三）已經取得城鎮土地房屋權屬證書的，辦理換證或者轉移、變更、抵押等登記業務時，仍由交易登記中心按照城鎮土地房屋權屬的管理規定辦理。

五、根據不同地區的歷史情況規范申請材料

（一）同安區、翔安區以外“村改居”地區，申請人提交下列文件或證照之一，視為提交了符合土地權屬來源證明及房屋批準建造的有效文件或證照。

1.歷屆縣（區）以上人民政府頒發的土地房屋所有權證。

2.1982年2月13日國務院《村鎮建房用地管理條例》實施之前，縣（區）、鎮（公社）人民政府的批建文件。

3.歷屆縣（區）以上人民政府土地管理部門核發的廈門市鄉村建房宅基地許可證、廈門市集體土地建設用地使用證（臨時）、廈門市村鎮個人建房用地臨時憑據、廈門市村鎮個人建房許可證、廈門市鄉村企事業用地許可證。

4.提交縣（區）級以上人民政府建設行政主管部門核發的福建省村鎮建設許可證、福建省村鎮個人住宅建設許可證或建設工程規劃許可證的，還應提交用地批準手續。

5.經生效法律文書確認已絕賣的典契。

（二）同安區、翔安區“村改居”地區，申請人提交下列文件或證照之一，視為提交了符合土地權屬來源證明及房屋批準建造的有效文件或證照。

1.時期頒發的土地房產所有證、買賣契證，或原土地管理部門頒發的土地使用權證書及財政部門或原房產管理部門頒發的房屋所有權證。

2.1982年2月13日國務院《村鎮建房用地管理條例》實施之前，生產大隊的建房批準手續；1982年2月14日至1987年1月1日《土地管理法》實施之前，鄉、鎮（公社）人民政府或縣建設局（建委）的建房批準手續。

以上批準手續已換領鄉村建房宅基地許可證的，以許可證記載內容為權屬登記依據。

3.1987年1月1日至1999年1月1日新《土地管理法》實施之前，鄉、鎮（公社）人民政府或縣土地局的用地批準手續及縣建設局的建筑批準手續。

4.1999年1月1日以后，區（縣）政府用地批準手續及區建設局建筑批建手續。

5.經生效法律文書確認已絕賣的典契。

六、規范歷史遺留問題的解決辦法

對于已辦理土地單證但無法提供批準建房手續或已辦理房屋單證但無法提供用地批準手續的，若房屋建成年份在1988年9月16日之前，可參照《廈門市人民政府關于土地房屋確權發證有關問題的批復》《廈門市人民政府辦公廳關于土地房屋確權發證補交城市基礎設施配套費有關事項的批復》等文件規定，由登記申請人根據權屬來源材料欠缺情況出具自建申請表和土地權屬來源具結書，并經村（居）委會、街道辦事處（或鎮政府）證明。對于此類業務，登記機構應就登記事項進行公告，公告事項應當由登記機構在本市公開發行的報刊刊登，公告期為15天（自見報之日起計算），期滿無異議或異議不成立的予以辦理權屬登記。

七、規范遺失補證的辦理流程

申請人持有的文件或證照已遺失的，應提交由原發文（發證）單位或存檔單位證明與原件核對無異的復印件。權證遺失的，申請人應在本市公開發行的報刊上刊登遺失聲明，聲明滿30日無異議或異議不成立的，方可申請辦理遺失補證。

八、規范原權證有注記情形的處理方式

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一、深刻認識房屋交易和不動產（房屋）登記的關系，要高度重視房屋交易與不動產登記的有效銜接

不動產統一登記改革的主要目的是：“實行一站式服務，減少辦證環節，方便企業和群眾”。房屋交易是不動產（轉移、抵押）登記的起因，不動產登記又是房屋交易的結果，房屋交易監管能降低不動產登記的風險，而通過不動產登記明晰產權才能保障房屋交易安全。房屋的轉移、抵押登記是不動產登記中最頻繁、工作量最大的工作，房屋交易和不動產登記是緊密相連、一站式服務的上下環節。房屋是城鄉居民最重要的不動產，房屋交易和登記能否做到便民、安全、高效，與人民群眾利益密切相關，直接關系著人民群眾對政府機關的評價和影響，也是檢驗改革成敗的主要標準。

回顧我國房屋交易和房屋登記的發展歷程，是先有房屋交易后有房屋的權屬登記。為維護房地產市場秩序，保護交易安全，各地于上世紀80年代中期先后成立了房屋交易管理機構和房屋權屬登記機構。由于房屋交易管理和房屋權屬登記管理機構分設，群眾辦事不方便，于2000年住建部倡導房屋交易登記一體化管理，全國各地陸續將兩個機構合并成立房屋交易和登記中心，真正實現了“一站式”服務。這些歷史的經驗總結應吸取和借鑒。

二、房屋交易管理機構和不動產登記機構的設置要結合當地實際，充分利用現有資源，最大限度地方便群眾，減少兩個機構間的協調困難

建議采用以下兩種模式：

第一，房屋交易不動產登記機構一體化，即一個機構負責房屋交易和不動產登記。黨政、人事管理直接隸屬市（縣）人民政府，房屋交易管理業務接受住建（房產管理）部門的指導監管，不動產登記業務接受國土部門的指導監管，按時完成住建（房產管理）和國土部門下達的各項任務。

第二，房屋交易和不動產登記機構分設者，房屋交易隸屬住建（房產管理）部門，不動產登記隸屬國土部門。兩個機構在一個辦事大廳，設立房屋交易不動產登記綜合服務窗口，做到“一站式”服務。即群眾一次性申請，兩個機構所需資料一次性收齊，一次錄入（掃描）信息共享，然后分別審核，資料內部轉遞（分揀、建檔），一次性收費，一次性發放不動產權證，房屋交易申請資料和不動產登記申請資料分別歸檔。

三、只有做到房屋交易登記信息適時共享，才能降低房屋交易登記機構分設所帶來的風險

房屋交易登記機構已經分設且沒有在一個辦事大廳設立綜合窗口的，為方便群眾辦事，防范交易登記風險，一定要做到房屋交易、不動產登記信息適時共享。如果不能適時查閱住建（房產管理）部門的樓盤表，不能隨時查閱登記機構的登記簿，就不能確定房屋的權屬、抵押、限制狀況，就有可能出現房屋重復買賣、重復抵押，將已抵押、查封的房產進行轉讓，不能上市交易或購買的房產被上市交易或購買，影響房地產市場的調控，造成房地產市場秩序的混亂，甚至引發法律訴訟和國家賠償。

四、機構分設者，房屋面積管理和土地面積管理仍由房產、國土部門各司其職，互相配合

房屋面積管理仍由房產部門負責的理由如下：一是中編辦文件規定房屋產權管理仍由住建部門負責，房屋面積是房屋產權管理的一個重要內容，也是建立個人住房信息系統不可缺少的組成部分，國土資發 〔2015〕90號兩部委文件已對該問題有明確界定；二是房產部門有《房產測量規范》和政策法規，有專業的房產測繪隊伍；三是為加強房地產市場管理，維護房地產市場秩序，保護購房人的合法權益，減少房屋合同面積與實得面積糾紛，在核發商品房預售許可證、簽訂購房合同前要進行房屋面積預測算并記載樓盤表；四是在房屋交易登記的前期工作環節確定房屋面積，且誰測繪誰負責，可有效防止因交易面積和登記面積差異引起的矛盾；五是國土部門有土地測繪的政策法規和專業隊伍，房產測繪和土地測繪政策性、專業性非常強，暫時還不能兼容。

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關鍵詞：基本建設財務檔案;保管期限;問題;探討

基本建設會計檔案（以下簡稱檔案）是基本建設項目投資使用和項目產值的真實的原始記錄。就企業而言，基本建設檔案是固定資產（不動產）的原始憑據。在市場經濟體制下，社會經濟的發展，促進了企業的發展。同時，隨著歲月推移，企業固定資產原值產生了增長速度較快的特點。在改革開放三十多年來，這種市場特點越來越明顯。本人認為企業的此類檔案應當適應經濟發展實際情況和企業長遠發展的根本利益。檔案定期保管，造成基本建設項目投資的會計檔案過早銷毀，弊多利少。因此，應當由定期保管改為永久保管。其理由如下：

一、基本建設財務檔案管理的特征及作用

檔案管理工作按基本性質來說，是綜合了管理性、服務性、政治性三種性質的工作。財務檔案是一種在財務核算活動中形成的、具有一定保存價值的會計記錄，各種財務記錄都是經濟活動的生動記錄和客觀寫照。對財務檔案的重視程度如何，也反映了有關單位經濟秩序是否正常和合法。財務檔案在保證一個單位的正常工作秩序、生產秩序和科研秩序等方面，具有十分重要的利用價值。如：信息保障作用、維系管理作用、監督檢查作用、經濟歷史研究作用、憑證、查考作用等。財務檔案管理工作是行政事業單位管理工作的重要組成部分，是其有效開展各項工作和活動的基礎，對事業單位的發展起著不容忽視的作用。

二、不利于發揮檔案無可替代的作用

企業單位的財務檔案是其進行經濟活動的最原始的記錄和最真實的反映，是其有效開展各項工作和活動的基礎，是各單位的最重要的檔案之一，也是為以后出現糾紛和解決糾紛所儲備的主要憑證。按照《中華人民共和國會計法》、《企業會計準則》等有關規定和檔案管理慣例，憑證、賬簿檔案均為定期（涉外的永久）。其中，憑證保管期限15年，賬簿保管期限25年。這種規定、慣例，對于經營成本管理的一般科目，十分必要，也十分合理、無可非議。但是，對于涉及企業產業產權的檔案（關系到企業合法權益），定期保管期限實在是太短太短。事實證明，在維護企業的合法權益如：解決土地糾紛中，憑一張土地使用費、青苗補償費等交款憑證，就可以決定土地使用權屬;配套設施費等繳費憑證，就可以解決房屋產權的歸屬;憑一份付款憑證，就可以化解一項經濟糾紛。與建設項目檔案配合使用，將會為解決企業產業產權、經濟、技術、土地等各種糾紛提供有力證據，產生更佳效果。2002年在公司改制期間，為明晰資產，需要辦理公司的公用住房的房屋產權證。由于公司始建于1987年，如果補辦產權證需要交納600余萬元的城市建筑配套費，經查閱當年的辦理施工執照時的繳費憑證，此筆費用在當年已交清，避免了重復繳費，順利完成了房屋產權證的辦理。因此，企業的基本建設會計檔案具有無可替代的重要作用。

三、原保管期限不能體現檔案的長遠價值

保管期限是體現檔案價值的唯一標準。按照國檔發[1988]4 號《基本建設項目檔案材料管理暫行規定》等國家有關規定，基本建設項目檔案保管期限表中，投資業主方保存的檔案絕大多數是永久保管，特別是基本建設檔案部分基本為永久保管，少數檔案長期保管，極少數檔案短期保管，短期保管的檔案最少也要保存15年。而涉及企業產業產權、固定資產原始憑證的會計檔案（含憑證、賬簿、財務報表），保管期限卻如此之短，與社會發展不對等，與企業管理不適應，不能真正體現檔案的長遠價值。

四、失去了固定資產增值的原始依據

眾所周知，市場經濟促使經濟發展，也促使固定資產增值。近幾年，固定資產增值速度更快。按照經濟規律，原值和經濟增長系數因素，就等于現值。而基本建設會計檔案就是原值的原始依據。基本建設項目決算卻是二次“產品”，只能作為參考，不能作為原始依據。

五、不利于資產收購、轉讓

檔案定期保管、過早銷毀，失去有效的原始依據，將會造成固定資產價值評估失真、失準，給體制改革（收購、轉讓、兼并、分立等）帶來諸多不利因素。

六、不利于保護“孤本”檔案

基本建設會計檔案是企業獨有的寶貴財富，沒有副本。常言道：“判處死刑，手下留情”。由于對企業檔案的特點、價值、作用缺乏足夠的認識，特別是對市場經濟下的企業檔案，往往以計劃經濟的模式，辦理市場經濟的事情，以行政會計檔案管理辦法，對待企業會計檔案管理業務?，F行的《企業會計檔案歸檔范圍和保管期限表》仍然保留著計劃經濟的烙印。參考某些外資企業、集體企業、個體企業，屬于固定資產投資的會計檔案，無論是哪種保管期限，都無限延長保管。甚至于不敢銷毀，也不能銷毀。

七、保管期限原則不統一

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摘 要： 文章介紹房產檔案現代化管理的意義，分析房產檔案現代化管理的實現，提出房產檔案數字化運用的新設想。

關鍵詞： 房產檔案；管理；信息；檢索

引言

隨著計算機技術和網絡信息系統的發展，現代化的管理手段以計算機網絡系統為平臺，采用數字化的管理方式，使管理水平不斷提高。目前，在檔案管理中基本已實現了數字化處理，將實物檔案通過掃描或照相技術轉換為電子檔案，電子檔案的形成提升了檔案利用的效率和途徑。房產檔案是專業性的部門檔案，較普通檔案有其特殊性。我們在管理工作中結合其特點，進一步利用數字化信息技術，使房產檔案的管理工作再上一個新臺階。

1、房產檔案現代化管理的意義

科學技術的不斷發展檔案內容的日趨多樣檔案載體的不斷豐富以及計算機、多媒體等技術的廣泛應用使傳統檔案工作的管理模式和管理手段已不能適應時展的需求要充分利用計算機等現代化手段的技術優勢提高房產檔案管理的工作效率使得信息的檢索、存儲以及管理更加的簡單、方便房產檔案作用一個重要的社會信息資源是城市發展建設的重要資料管理好房產檔案將有助于城市的快速發展而且通過現代化手段來對房產檔案進行管理河以大幅度的降低工作人員的工作量提高房產信息資源的利用效率滿足經濟和社會的發展要求通過建立現代化房產檔案管理可以提高房產檔案的管理水平提高房產檔案的服務質量。

2、房產檔案現代化管理的實現

現代化條件下的檔案工作比傳統的檔案更需要標準化和規范化啟需要有統一的檔案信息采集標準統一與規范的數據類型，主要包括電子文件歸檔和電子檔案管理。

2.1提高服務質量

房產檔案現代化運用了現代科學技術手段與方法，實現了房產檔案管理優化的目的因此，房產檔案現代化將計算機技術作為核心、引入了信息處理技術以及數據庫技術通過這樣的方式使房產檔案管理工作能夠以信息技術作為基礎開展數字化管理房產檔案的管理要以信息技術為基礎實行高效率的數字化管理，并且要提高房產檔案管理工作的適應能力，滿足快速發展的經濟社會需求通過對網絡和計算機相關技術的合理運用，可以提高房產檔案工作中的各項工作的效率使得信息的收集、查詢、管理變得更加的快捷，而且數據的準確性可以得到保證推進房產檔案管理的現代化水平將大幅度提高房產檔案資源使用效率提高房產檔案管理的服務質量

2.2構建信息數據庫

在房產檔案管理現代化實現過程中，技術信息數據庫的構建是實現工作的難點與工作的重點這項工作的實施需要較大的工作量與細致度作為基礎通過技術手段將傳統檔案信息錄入數據庫而且錄入過程要注重信息的準確性這項工作的開展在現代圖像識別技術應用中得到了簡化采用穩定的、易于拓展與維護的硬件基礎實現房產檔案管理的現代化要對原有的紙質檔案進行相關的拍照處理，以圖片的形式加以保存，并且要保證其內容的準確、清晰這樣一來大幅度的提高了檔案管理的工作效率，降低了工作量，并且使得房產檔案的信息更加的準確可靠通過對現代科技的熟練運用檔案管理的工作將變得更加的簡單、方便、高效另一方面檔案的備份和保存也將變得更加的有效率，同時房產檔案信息的安全也可以得到進一步的保證。

2.3構建檢索途徑以及安全系統

房產檔案管理現代化是一項長期的、需要分步驟進行的工作在注重基礎數字化房產檔案管理的基礎上，應將數字化房產檔案信息進行網絡應用通過對互聯網技術的熟練運用房產檔案的信息查詢將變得更加的簡單、準確從而提高房產檔案管理的工作效率滿足經濟社會的發展要求查詢效率得到大幅度的提高查詢方式更加的方便靈活并且保證房產檔案的相關信息真實、有效、可靠只要給出一定的檢索點便可以迅速、準確的查詢出相關的房產檔案信息極大程度的避免了糾紛以及詐騙等情況的發生使得房產信息的安全得到保證肚會的和諧穩定得到保證。

2.3提高人員素質

房產檔案管理現代化作為一項系統的、需要不斷完善與擴充的過程，其對人員素質要求較高不僅要求現代房產檔案管理人員具有較高的檔案管理專業知識與房產檔案信息管理知識，還要求房產檔案管理人員能夠根據現代房產檔案管理信息化數字化要求具有較高的計算機應用水平。提高房產檔案管理的現代化水平，需要從管理工作人員的素質出發在實際工作中，人起到了基礎性、關鍵性的作用只有工作人員的素質得到提高，房產檔案工作的效率以及服務質量才能得到保證。所以在日常工作中要加強對管理工作人員相關的業務培訓，以及責任和服務意識方面的培養，以此使得房產檔案管理工作更好的滿足現代化管理要求，保證房產檔案的各項工作順利展開。通常來講培訓分為兩個方面，一個是專業技能上的培訓，另一個是綜合素質的培訓，兩者缺一不可要全面綜合的提高房a檔案管理工作人員的素質和能力，保證房產檔案現代化管理的順利實施。

3、運用地理信息系統（GIS）的設想

地理信息系統（Geographic Information System）是由電子計算機網絡系統所支撐的，對地理環境信息進行采集、存儲、檢索、分析和顯示的綜合性技術系統。地理信息系統技術為房產檔案管理打開了一個嶄新的管理視角，它不是單純意義上計算機技術和測繪技術在房產管理中的運用，而是以 GIS 技術為基礎構建房產信息化管理，并在房產檔案的管理中加以靈活運用。 建立“以圖查房，以圖管檔”的新型管理模式，將房屋測繪數據、樓盤信息與現有的房產檔案信息數據進行一一對應。實現房產業務數據、房屋檔案數據與房地產平面圖之間相互關聯的“圖檔一體化”管理，使房產登記管理及房產檔案管理轉為以圖形管理為核心的模式。房產檔案管理由原來的單一管理模式，轉化為三維一體的綜合管理方式，為不動產統一登記提供了新的思路。

實際工作中，房屋的交易與變更比較頻繁，業務數據系統和檔案信息系統要保證及時、同步的更新。如果相關的房屋信息沒有及時更新，造成房屋基本信息不準確，會影響房屋的下一次交易。特別是拆除的房屋，如果信息與檔案的脫節，導致審核人員無法確定該房屋的真實狀態，就要進行實地查看，不僅給工作帶來不必要的麻煩，還會降低案卷查全率。應用房產GIS數據整合，通過對房屋定位、樓盤表關聯查詢，可以很快地調出房屋的權屬信息和自然狀況，把每個房屋的坐標、權利屬性、自然屬性關聯在一起，形成完整、準確、全面的房屋基本信息。

由于房產GIS技術將房屋圖形系統、樓盤表數據與檔案數據進行整合，只要房屋發生變更，系統就會將這三塊數據同時更新，實現各業務模塊信息數據的無縫對接，形成統一的信息管理模式，實物檔案也能及時修改。就操作上看，在一個系統中可查詢房屋的備案、登記、抵押、查封等各類信息和房屋交易狀態，減少工作環節，提高效率，更有利于疑難問題的解決。引入GIS技術，還有利于各種檔案信息的統計查詢，為拆遷、住房保障等工作提供強大的基礎數據。

4房產檔案數字化運用的新設想

實現檔案數字化管理的基礎上，可以利用I務數據與檔案數據之間的關聯，依托GIS開發房產檔案的多樣化查詢。

4.1各項房屋基本信息的查詢

工作人員在GIS電子地圖上指到某一幢房屋，就可獲取該幢房屋的面積、層次、結構、建筑年代等基本信息，也可查到該幢房屋的戶數、產權人和共有情況等產權基本信息。反之，也可以根據產權人的姓名、房屋坐落和房產證號等查詢到對應的電子地圖上某房屋的具置和周圍配套設施等。商品房還可以根據預售許可證號或商品房備案合同編號，查詢樓盤的所在位置、預銷售信息等。此外，還可以將房屋的限制狀況，如法院查封、行政限制、拆遷凍結等信息進行綁定。工作人員只要進入電子地圖管理系統，就可以獲取該房屋的所有信息，提高檔案的管理和利用效率。

4.2強化電子地圖上的數據統計功能

在大數據時代，各行各業都在廣泛運用GIS這一新興技術。房產檔案管理也可以通過對各類房屋數據的整合，強化房屋基本狀況信息的統計功能。如在電子地圖上劃定相應范圍，可提供該范圍內所有房屋的基本數據和統計，并對統計結果進行打印輸出。利用這些功能對一個物業小區范圍內的房屋情況進行統計，在此基礎上對房屋的凍結查封限制、物業管理、拆遷管理等內容進行查詢統計。通過GIS與房產檔案信息數據的結合，實現查詢和統計的一體化便捷操作。

5、結束語

隨著產業信息化的不斷發展，房產檔案管理的信息化成為了信息發展的趨勢啟滿足了社會發展的需要也是保證房地產業蓬勃生機的基礎肩利于提高房產檔案管理工作的效率減少房產檔案管理工作的缺陷。

參考文獻

[1]王立新. 實現檔案管理信息化的途徑與方法[J]. 黑龍江科技信息，2011， （ 06） .

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隨著我國房地產業的快速發展，房地產按揭抵押、預告以及將其作為融資工具的抵押登記業務也隨之增多，從而促使注銷后的房產檔案保管成為了房地產登記機構不可忽視的工作內容。我國注銷后的房產檔案主要形成于以下四個方面：一是注銷后的預告類檔案；二是注銷房產抵押登記形成的檔案；三是注銷在建工程抵押登記形成的檔案；四是因拆遷、城中村改造、地震以及異議登記、查封登記、變更登記等原因而需要注銷的房產檔案。其中，形成于前三類的房產檔案占注銷后房產檔案的比重較大。尤其在注銷房產抵押登記之后，雖然申請登記權利人和義務人的雙方合同約定權利義務已完成，但是房屋登記機構對注銷后的房產檔案保管工作仍然要持續進行。這是因為，一旦在房產抵押登記注銷過程中存在問題，如債權擔保被抵押人偽造登記文件而注銷等問題，就必須以登記機關提供的注銷后房產檔案為依據解決爭議。因此，登記機關一定要妥善保管好注銷后的房產檔案，遵循有關規定明確檔案保管內容、銷毀范圍和保存時間。

二、注銷后的房產檔案處置

1、注銷后的房屋所有權證書處置

對于房產檔案而言，它是權屬登記管理的主要工作內容之一，檔案中的內容與房產證上的內容相一致，同時還記載了產權證封皮上的相關信息，如注冊號、印刷編碼等等，即便發生產權查實或是變更等情況時，也都必須以確權的產籍資料作為主要依據。通常情況下，由有關部門頒發的房屋所有權證是對房屋所有權的一種確定和認可，該證書所代表的并非是房屋權屬的來源證明，而是房屋產權變更或轉移的新憑證，也就是說一旦房屋產權發生變更或是轉移時，原本的證書必須隨之進行注銷作廢處理。從房屋的本質上看，其歸屬于不動產的范疇，它的主要特點是價值高、使用年限長，故此，在房屋產權人變更或是轉移的過程中，原本的產權證成為必須提交的材料之一，該證書反映了房屋權屬人的變更，其在一定程度上對房地產管理有著較強的引申作用。為此，廢棄的房屋產權證書應當在注銷作廢之后作為附件歸檔于產籍資料當中。由于發放房屋所有權證時，已經將證書掃描成為相應的影像文件，所以這種文件也具備一定的法律效力，這樣一來，在歸檔立卷的過程中，不但進一步減輕了案卷負荷，而且還避免了廢棄的房屋所有權證被非法利用的可能。

2、注銷后的房產檔案銷毀范圍與保存時間

由于房屋產權登記部門所面臨的檔案庫存量連年遞增，故此，我國現行的《房地產登記技術規程》（以下簡稱規程）對房產檔案注銷后的處置問題進行了明確規定，如可列入銷毀范圍的紙質檔案包括：預告登記已注銷滿2年、地役權登記已注銷滿2年、異議登記已注銷滿2年、查封登記已解除滿5年以及抵押權登記已注銷滿5年。雖然《規程》當中對方案檔案注銷后的處置給出了較為明確的時間，但因為《規程》本身屬于行業標準，故此，它的效力要比法律法規小一些。換言之，在具體處置時，除了要遵循《規程》中的規定之外，還應當符合相關法律的要求。此外，《規程》中還規定，登記事項登薄之后，房地產登記機構應當對相關材料進行收集、整理、歸檔保存，如房屋產權的登記申請材料、審核材料以及一些有保存價值的材料等等。除《規程》中給出的可列入銷毀范圍的檔案應進行定期保存之外，其余檔案均應當進行永久保存。

3、注銷后的房產檔案管理內容

當前，房地產已經成為重要的融資工具，使得房產抵押登記數量迅猛增加。為了準確掌握房屋產權的變化情況以及相關權利的法定證明材料，房屋登記機構必須要做好房產抵押（預告）登記注銷后的檔案管理工作，規范該類檔案的保管內容。通常情況下，在注銷房產抵押（預告）登記之后，房屋登記機構注銷的檔案之中還包括如下內容：登記申請表、身份證、合同、法人證書等等。而注銷后的檔案則具體包括以下資料：抵押登記雙方的身份證明、合同、授權委托書、結婚證等等。雖然上述資料相對較多，但從法律的角度上看，每一種資料都是不可或缺的，這是因為以上證明材料之間均具有一定程度的聯系，若是其中某一項欠缺，則會造成不利的影響。必須特別指出的是，盡管《規程》當中對抵押登記、查封登記、預告登記、異議登記以及地役登記注銷之后的紙質檔案銷毀范圍和保存期限給出了明確的規定，但是，以上檔案在規定的銷毀時間內，登記機構仍舊對其具有保管的責任和義務。