房產的法律法規范文

導語：如何才能寫好一篇房產的法律法規，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：房地產；房地產金融風險；法律規制

中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-02

一、我國房地產金融風險

房地產金融風險是指從事房地產金融業務活動的金融機構為該產業提供資金的籌集、清算等金融服務活動中，由于各種不確定因素影響，使金融機構的實際收益與預期收益嚴重背離而遭受經濟損失的可能性。房地產業是一個與國民經濟相關性很高的高風險、高收益行業，近年來隨著房地產市場泡沫的產生，其發展過程中存在或潛在的社會風險已嚴重威脅我國的房地產金融業，尤其是加大了資金支持房地產開發的商業銀行金融風險，這極不利于我國房地產金融業的穩定和發展。目前來說，我國房地產金融風險的現狀主要有以下幾類突出性風險問題：商業銀行風險、個人住房信貸違約風險、土地貸款風險。

二、我國房地產金融存在的法律風險

房地產市場的有序建立與健康發展，不能離開健全完善的法律法規支持，在我國政策性的缺陷以及缺少相應法律規制的違規操作、金融腐敗等諸多問題交織，共同影響著房地產金融體系的建立和金融規則的正常運行，也使商業銀行系統性金融風險居高不下。

1.商業銀行之法律風險

一方面，房地產金融也缺乏有效的監管制度，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，貸款的各個環節上的有關人員從職責上沒有進行嚴格的劃分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關，對房地產金融業務的有關規范的法律規制還不夠完善。為了謀取利益，一些本不具備房地產開發資質資格的企業以各種手段、各種方式，有時甚至采取違法措施尋求商業銀行的貸款支持。另一方面，由于缺乏相關的法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的放貸部門有時為了擴大其業務范圍，降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，由于房地產登記制度相關配套法規還不完善，沒有嚴格的抵押住房登記制度。同時，涉及房地產處置的某些法律規定并不明確具體，一旦借款人無力償還，資產無法分割，抵押物往往很難處置。

2.個人住房貸款之法律風險

個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預期，但是未來收入預期是具有不確定性的，一旦經濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現，必然導致還款壓力，債務人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。社會上還存在部分“假按揭”現象，即房地產開發商以本單位職工及其他關系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產理論上可以收回拍賣，但由于我國的關于房地產處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

3.土地貸款法律風險

房地產開發經營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規范和約束，投機性極大。房地產開發中普遍存在的非法侵占、征用土地現象不僅延續至今，而且更有新的發展。國土資源部2013年國家土地督察中發現土地違規方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發的許可證，沒有納入國家的質量監管系統，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農村基層組織、企業簽個協議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風險。此外，房地產開發法律法規中的歧視性規定引發壟斷，破壞了房地產市場的公平競爭秩序。部分當地的開發企業憑借與當地政府及有關主管部門之間的關系獲取大量廉價土地，或者開發獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發房地產市場中的不正當競爭行為以及違規、違法和腐敗現象，并加重非當地開發企業的開發成本和商業銀行的金融風險。

三、我國房地產金融風險的法律完善

市場經濟是法制經濟，任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，西方國家房地產業的發展經驗表明，法律法規建設對于防范房地產金融風險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續出臺了一系列為規范銀行房地產信貸管理、規范土地市場管理、促進房地產健康良性發展的法規和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。

1.商業銀行風險之法律規制

（1）設立完善的法律風險控制程序。首先，做好對開發商、開發項目的調查工作。銀行在給開發商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發商的綜合資質進行嚴格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領取了房屋所有權證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應協助開發商督促按揭人按照法律和法規的規定及時到有關部門交納相關費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續和其他手續，并領取他項權證，這是在今后發生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產商貸款后的管理工作。貸款發放后，銀行要加強與開發商的聯系，掌握開發商經營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經辦人應經常深入工地，了解貸款房屋的建設進度、資金使用情況。最后，建立房產銷售資金監管制度，積極防止房產銷售款挪用現象的發生。即在房地產項目運作過程中，專門機構與被監管人簽訂監管協議，以自己的名義設立資金監管帳戶，負責被監管人某些房地產資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規定和合同的約定。以保證房地產項目的預收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發，防止被開發商挪用，預防“爛尾樓”的出現，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風險。

（2）以目前法律框架為依據，完善內部相關制度。首先，加強政治、道德、法律建設，規范約束銀行員工的思想。在拓展業務的同時各級領導干部要把加強金融隊伍建設當作“重中之重”來抓。通過加強職工職業道德教育，培養較高的道德情操，增強職務犯罪的抵御能力。加強法制教育，增強法制觀念，這是遏制金融職務犯罪發生的根本之策。其次，律師事務所完成對開發商的調查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對開發商的調查，能夠有效克服銀行形式審查導致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經營風險的防范上，減輕了銀行負擔。而律師的專業審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強內部管理，采取防范措施。健全公司治理結構、改革高管薪酬制度，減少內部董事和高管等雇員的道德風險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發的法律風險。堅持依法經營，建立防范網絡，搞好內外防范，要充分發揮社會各方面的作用。

2.個人房地產按揭貸款風險之法律規制

（1）盡快完善當前信用體系相關法律體系，使得對于信用系統維護和個人或企業的違信事件發生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規行為處理的相關法規，依法對違反誠信原則、做出違規行為的企業和個人根據違規行為嚴重性依法進行懲罰，通過法律手段維護信用體系的權威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務等行為的發生，應實施嚴格的措施進行處罰，甚至對情節嚴重者保留追究其刑事責任的權利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節較輕的違規行為個體，應對其借貸規模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統內，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設置為禁貸者，禁止從事任何金融機構的信用活動等等。

（2）建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業發展的基礎性條件，盡管我國目前己逐步建立政務公開、政府信息公開制度，但內容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此，應制定相應的法律法規，明確信息公開的范圍，進一步促進社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業秘密等構成威脅的信息采集行為；另一方面公共權力機構在其職權行為過程中掌握的信用信息應當在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。

（3）建立風險轉移機制。委托具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對購房人及其信用真實性的調查工作，同時向銀行出具獨立調查報告，并為該報告依法承擔民事責任，是一切實可行的控制風險的方案。銀行依據該報告決定是否向借款申請人發放貸款，這將預防商品房預售按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發生。并且，如果律師事務所審查失誤導致銀行發放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務所承擔相應的損失，從而實現轉移風險的目的。此外，利用保險也是銀行轉移風險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產保險法》，我國商業銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業務提供法律保障。

3.房地產土地貸款之法律規制

（1）建立嚴格的土地出讓考察制度。國家規定對于用于經營性建設的必須采用招標、拍賣形式，所以開發商要取得土地建設使用權必須要通過招標、拍賣形式。在招標、拍賣過程中，要建立起嚴格的土地轉讓制度，嚴禁招標人和投標人、投標人之間惡意串通損害相對人的利益，嚴禁政府土地管理部門收受開發商的“回扣”等形式的賄賂，建立完善的政府轉讓土地使用權制度，嚴格要求政府考核開發商的資質水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承擔該項建設的開發商，不得以一己之利做出不公平的決策。同時，要加大土地市場的執法力度，打擊土地出讓中的權力尋租現象；平抑地價，從而抑制房地產價格上漲過快所帶來的金融風險。

（2）嚴格貸款擔保法律審查。要針對土地貸款擔保措施的特殊性，從擔保人主體資格、履約能力，擔保物合法性、流動性方面加強審查。一是對擔保主體資格和履約能力的審查，嚴禁機關、事業單位做為保證人，對財政部門出具的保證擔保承諾僅可做為其他有效擔保的補充。嚴格審核擔保人實際擔保能力，防止擔保虛置。二是對抵押物的審查要探究其實際所有人和用途，充分考慮貸款出現風險后抵押資產的可執行性和可流通性，對公益性財產堅決排除抵押范圍，防止因法律禁止而導致抵押無效。三是以土地使用權設定抵押的，尤其是以儲備土地抵押的，應實際考查土地使用權的取得是否依法定程序，審批手續是否齊備，有無權屬爭議，是否繳納土地出讓金等。

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論文關鍵詞　房屋權屬　夫妻財產制　女性　離婚

一、問題的提出

2011年7月4日，最高人民法院審判委員會第1525次會議通過了《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（下稱《解釋三》），并自2011年8月13日起開始實施。該司法解釋共19條，涉及親子鑒定、婚內財產分割、妻子單方面中止妊娠等多個方面的內容，其中，有關房產問題的兩條規定所引起的關注與爭議最多。《解釋三》第7條規定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”第10條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據《婚姻法》第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”

媒體和學界對《解釋三》有關離婚房產之規定的批評不絕于耳，究其緣由，擔憂這兩條規定弱化了法律對家庭中的弱者（主要為女方）的保護，進而將擴大男女兩性之間在實質上的不平等，可謂是其成為眾矢之的主要原因。有論者認為，這種“公婆買房、兒媳沒份”的現象違反我國傳統的婚姻倫理，破壞了“修齊治平”的家國文化，它勢必將嚴重沖擊甚至于摧毀為國人奉行千年之久的婚姻倫理價值。摒棄特殊的國情和傳統文化對婚姻家庭關系的影響，違反“筑巢引鳳”的生物定律和性別分工的社會定律，一味地推行“誰投資誰受益”現代市場經濟的理念，“司法的社會認可程度將會大打折扣，司法的實際功效將無從產生，司法的權威將逐漸損減殆盡”。　還有學者甚至稱其為“吹響了‘中國家庭資本主義化的號角’”，認為這樣的規定是“以個人主義壓倒家庭價值，使得涵養道德、培養善良風俗和民情的家庭細胞，感染上個人理性算計的病毒，父慈子孝傳統將煙消云散”。若將這一資本主義的個人財產原則引入中國的婚姻實踐，“破壞的就不僅是婚姻，還有人心”。

然而，這些口誅筆伐也引發了人們的思考：《解釋三》的改弦更張是否意味著我國的婚姻家庭法對女性和婚姻的立法理念發生了轉向？是否真如學者所說，是一個“調撥婚姻家庭關系、敗壞人倫親情”的“離間者”？

二、離婚房產規定的法律述評

《解釋三》的進步意義不言而喻。無論是從理論體系的厘清還是在司法實務的操作上，離婚房產規定的立法設計都是進步得，其積極意義體現在以下三個方面：

（一）符合《婚姻法》夫妻財產制的發展趨勢

建國以來的《婚姻法》在夫妻財產制的問題上經歷了一個從“夫妻一體主義”向“夫妻別體主義”轉變的趨勢。“一體主義”的財產立法傾向于將婚前和婚后的財產盡量納入夫妻共有財產。1984年《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第12條規定：“雖屬婚前個人財產，但已結婚多年，由雙方長期共同使用、經營、管理的，均可視為夫妻共同財產”。1993年《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第6條規定：“一方婚前個人所有的財產，婚后由雙方共同使用、經營、管理的，房屋和其他價值較大的生產資料經過8年，貴重的生活資料經過4年，可視為夫妻共同財產。”而“別體主義”的財產立法則會盡可能增加夫妻個人財產的范圍。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》一改先前的慣例，明確規定一方的婚前財產不會因為婚姻的延續而轉化為共有財產。《解釋三》更是將婚后取得的贈與房屋和獲得產權的按揭房屋從共同財產的范圍中劃分出來。可見，我國的法律制度對女性的保護卻是越來越全面的，并沒有隨著財產制的變化而減弱。《解釋三》有關離婚房產的法律規定恰符合現代家庭立法從“一體主義”向“別體主義”的發展軌跡，更側重于對女性的財產獨立與人格獨立予以雙重保障，不僅回應了新時代的性別平等訴求，也實現了立法理念的更新。

（二）符合《物權法》與《合同法》的基礎原理

依據“物權性的期待”理論，在物權合意做出后，獲得產權前，買受人享有物權期待，此時的債權具有物權的屬性。　買受人財產形式從債權到物權的變化都僅圍繞其自身為主體而發生，在買受人簽訂房屋買賣合同到獲得房屋產權證期間，插入一個結婚法律行為也不能改變按揭房屋為婚前個人財產的權屬界定。在“物權公示原則”下，按揭房產的取得與變更皆以權屬登記為依據，締結婚姻關系不能產生所有權變動的法律效力。

從合同的“相對性”理論出發，僅在買受人和銀行之間存在的債權債務關系既無需公示，也沒有因婚姻關系的變化而當然地將所欠貸款從個人債務轉化成為夫妻共同債務。“婚后以夫妻共同財產還貸，相當于買受人的配偶以默示的方式自愿償還他人債務，是典型的債務承擔行為”。　它只能在雙方之間產生債權返還請求權，而不是共有關系。值得注意的是，《解釋三》明確規定按揭房屋的首付方必須對另一方婚后還貸的款項及其相應的財產增值給予補償，此處實為新司法解釋的閃光點。

（三）符合民法的基本原則

父母出資為子女購房所形成的是民法上的贈與法律關系。在此問題上，原權利人（出資父母）的意思表示對于財產的移轉起決定性的作用。從尊重現實的角度出發，由法律明確規定獲贈房產僅登記在出資父母的子女名下，即視為父母做出僅將房屋贈與自己子女而不包括其配偶的意思表示，也是最具有可信性、最接近贈與人真實意思和最符合民法意思自治之基本原則的法律推定。將獲贈房屋一概認定為夫妻共有財產很可能導致出資父母用大半生積蓄為子女買房但其子女在離婚時卻沒分得房子的不幸結果，這將嚴重違背贈與人的意愿和利益，完全違背民法的意思自治原則。如此一來，夫妻雙方的“財產自治”就被架空，意思自治的民法基本原則也將嚴重減損。《解釋三》有關離婚房產的法律規定正是從民事法律關系的角度出發所做出的修正，明確承認了父母贈送房產的真實意思表示是對自己兒女做出的這一“利己”的事實，使得贈與合同的標的不會因為離婚析產而“改名易主”。

三、離婚房產規定的助推效能

將《解釋三》有關離婚房產的法律規定放到更加寬闊的視野中，它將對現存法律體系將產生怎樣的影響，對此，我們不妨大膽的預測一下。筆者認為，它的助推效能至少體現在以下三個方面：

（一）訴訟模式的轉變和契約精神的弘揚

從事司法實務工作的同仁反映，簽訂婚前協議的情況悄然增多，極具可能性的一個后果便是，以后離婚訴訟的模式或將有所改變——不僅僅是在法庭上進行博弈，還有簽訂婚前協議時的較量，其所帶來的積極影響中最直接的便是司法成本的節約和訴訟效率的提升。加之，雙方當事人于擇偶時、結婚時就已經明確了各自的權利義務，那隨后一系列的行為也將不再盲目，整個社會活動的成本也將隨之降低。另外，在個人財產權利優先原則確立后，當事人對雙方財產關系的自我治理將得到增進，進而，社會整體的契約精神也將得到推進。這種重視契約精神的私法理念既是發展市場經濟的結果，也會反過來促進市場經濟的進一步發展，它對市民社會的形成、私法體系的完善和法治國家的建設都至關重要。

（二）傾向性立法的重視

有學者一言蔽之的指出，對離婚房產問題的爭議“實質上可以歸結為到底要用夫妻財產共有制還是用夫妻財產分別制來實現男女平等的問題”。　德國、英國、瑞士以及中國臺灣等絕大多數的國家和地區所采取的夫妻財產分別制在實際操作上的方法對保護女性、實現兩性平等這一立法目標有著異曲同工、殊途同歸的效果。在分別財產制下，女性擁有獨立的財產權和人格權，其實際上的劣勢可以通過規定家庭共同生活費用主要由男方承擔、增加離婚扶養費的數額、或者男方對女方做出補償等等制度來彌補。　畢竟，法律對權利的保護遵循的是其特有的發展規律，即“無財產即無人格”。

（三）婚姻家庭法多元化發展進程的開啟

較之于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》有關父母婚后贈房的法律規定，離婚房產的權屬界定使得女性從婚姻中得到的利益卻不如前，其婚姻投資的熱情也有所降減。在女性經濟地位普遍提升、社會保障制度日益健全、職業發展限制減少、教育年限不斷延長等諸多復雜的社會背景之下，國人的婚戀行為表現出初婚年齡推遲、離婚率攀升、非婚同居悄然增多等現象。婚姻對女性的吸引力降低了，非傳統家庭的不斷涌現給婚姻家庭法的適用情形提出了新的挑戰。新司法解釋的規定使得回歸家庭與發展事業的選擇會導致女性在離婚時將面臨截然不同的財產境遇。家庭形態的推陳出新必將促使“婚姻”一統天下時代的結束，而家庭法多元化發展的進程也將隨之開啟。

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論文關鍵詞　房屋權屬　夫妻財產制　女性　離婚

一、問題的提出

2011年7月4日，最高人民法院審判委員會第1525次會議通過了《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（下稱《解釋三》），并自2011年8月13日起開始實施。該司法解釋共19條，涉及親子鑒定、婚內財產分割、妻子單方面中止妊娠等多個方面的內容，其中，有關房產問題的兩條規定所引起的關注與爭議最多。《解釋三》第7條規定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”第10條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據《婚姻法》第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”

媒體和學界對《解釋三》有關離婚房產之規定的批評不絕于耳，究其緣由，擔憂這兩條規定弱化了法律對家庭中的弱者（主要為女方）的保護，進而將擴大男女兩性之間在實質上的不平等，可謂是其成為眾矢之的主要原因。有論者認為，這種“公婆買房、兒媳沒份”的現象違反我國傳統的婚姻倫理，破壞了“修齊治平”的家國文化，它勢必將嚴重沖擊甚至于摧毀為國人奉行千年之久的婚姻倫理價值。摒棄特殊的國情和傳統文化對婚姻家庭關系的影響，違反“筑巢引鳳”的生物定律和性別分工的社會定律，一味地推行“誰投資誰受益”現代市場經濟的理念，“司法的社會認可程度將會大打折扣，司法的實際功效將無從產生，司法的權威將逐漸損減殆盡”。　還有學者甚至稱其為“吹響了‘中國家庭資本主義化的號角’”，認為這樣的規定是“以個人主義壓倒家庭價值，使得涵養道德、培養善良風俗和民情的家庭細胞，感染上個人理性算計的病毒，父慈子孝傳統將煙消云散”。若將這一資本主義的個人財產原則引入中國的婚姻實踐，“破壞的就不僅是婚姻，還有人心”。

然而，這些口誅筆伐也引發了人們的思考：《解釋三》的改弦更張是否意味著我國的婚姻家庭法對女性和婚姻的立法理念發生了轉向？是否真如學者所說，是一個“調撥婚姻家庭關系、敗壞人倫親情”的“離間者”？

二、離婚房產規定的法律述評

《解釋三》的進步意義不言而喻。無論是從理論體系的厘清還是在司法實務的操作上，離婚房產規定的立法設計都是進步得，其積極意義體現在以下三個方面：

（一）符合《婚姻法》夫妻財產制的發展趨勢

建國以來的《婚姻法》在夫妻財產制的問題上經歷了一個從“夫妻一體主義”向“夫妻別體主義”轉變的趨勢。“一體主義”的財產立法傾向于將婚前和婚后的財產盡量納入夫妻共有財產。1984年《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第12條規定：“雖屬婚前個人財產，但已結婚多年，由雙方長期共同使用、經營、管理的，均可視為夫妻共同財產”。1993年《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第6條規定：“一方婚前個人所有的財產，婚后由雙方共同使用、經營、管理的，房屋和其他價值較大的生產資料經過8年，貴重的生活資料經過4年，可視為夫妻共同財產。”而“別體主義”的財產立法則會盡可能增加夫妻個人財產的范圍。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》一改先前的慣例，明確規定一方的婚前財產不會因為婚姻的延續而轉化為共有財產。《解釋三》更是將婚后取得的贈與房屋和獲得產權的按揭房屋從共同財產的范圍中劃分出來。可見，我國的法律制度對女性的保護卻是越來越全面的，并沒有隨著財產制的變化而減弱。《解釋三》有關離婚房產的法律規定恰符合現代家庭立法從“一體主義”向“別體主義”的發展軌跡，更側重于對女性的財產獨立與人格獨立予以雙重保障，不僅回應了新時代的性別平等訴求，也實現了立法理念的更新。

（二）符合《物權法》與《合同法》的基礎原理

依據“物權性的期待”理論，在物權合意做出后，獲得產權前，買受人享有物權期待，此時的債權具有物權的屬性。　買受人財產形式從債權到物權的變化都僅圍繞其自身為主體而發生，在買受人簽訂房屋買賣合同到獲得房屋產權證期間，插入一個結婚法律行為也不能改變按揭房屋為婚前個人財產的權屬界定。在“物權公示原則”下，按揭房產的取得與變更皆以權屬登記為依據，締結婚姻關系不能產生所有權變動的法律效力。

從合同的“相對性”理論出發，僅在買受人和銀行之間存在的債權債務關系既無需公示，也沒有因婚姻關系的變化而當然地將所欠貸款從個人債務轉化成為夫妻共同債務。“婚后以夫妻共同財產還貸，相當于買受人的配偶以默示的方式自愿償還他人債務，是典型的債務承擔行為”。　它只能在雙方之間產生債權返還請求權，而不是共有關系。值得注意的是，《解釋三》明確規定按揭房屋的首付方必須對另一方婚后還貸的款項及其相應的財產增值給予補償，此處實為新司法解釋的閃光點。

（三）符合民法的基本原則

父母出資為子女購房所形成的是民法上的贈與法律關系。在此問題上，原權利人（出資父母）的意思表示對于財產的移轉起決定性的作用。從尊重現實的角度出發，由法律明確規定獲贈房產僅登記在出資父母的子女名下，即視為父母做出僅將房屋贈與自己子女而不包括其配偶的意思表示，也是最具有可信性、最接近贈與人真實意思和最符合民法意思自治之基本原則的法律推定。將獲贈房屋一概認定為夫妻共有財產很可能導致出資父母用大半生積蓄為子女買房但其子女在離婚時卻沒分得房子的不幸結果，這將嚴重違背贈與人的意愿和利益，完全違背民法的意思自治原則。如此一來，夫妻雙方的“財產自治”就被架空，意思自治的民法基本原則也將嚴重減損。《解釋三》有關離婚房產的法律規定正是從民事法律關系的角度出發所做出的修正，明確承認了父母贈送房產的真實意思表示是對自己兒女做出的這一“利己”的事實，使得贈與合同的標的不會因為離婚析產而“改名易主”。

三、離婚房產規定的助推效能

將《解釋三》有關離婚房產的法律規定放到更加寬闊的視野中，它將對現存法律體系將產生怎樣的影響，對此，我們不妨大膽的預測一下。筆者認為，它的助推效能至少體現在以下三個方面：

（一）訴訟模式的轉變和契約精神的弘揚

從事司法實務工作的同仁反映，簽訂婚前協議的情況悄然增多，極具可能性的一個后果便是，以后離婚訴訟的模式或將有所改變——不僅僅是在法庭上進行博弈，還有簽訂婚前協議時的較量，其所帶來的積極影響中最直接的便是司法成本的節約和訴訟效率的提升。加之，雙方當事人于擇偶時、結婚時就已經明確了各自的權利義務，那隨后一系列的行為也將不再盲目，整個社會活動的成本也將隨之降低。另外，在個人財產權利優先原則確立后，當事人對雙方財產關系的自我治理將得到增進，進而，社會整體的契約精神也將得到推進。這種重視契約精神的私法理念既是發展市場經濟的結果，也會反過來促進市場經濟的進一步發展，它對市民社會的形成、私法體系的完善和法治國家的建設都至關重要。

（二）傾向性立法的重視

有學者一言蔽之的指出，對離婚房產問題的爭議“實質上可以歸結為到底要用夫妻財產共有制還是用夫妻財產分別制來實現男女平等的問題”。　德國、英國、瑞士以及中國臺灣等絕大多數的國家和地區所采取的夫妻財產分別制在實際操作上的方法對保護女性、實現兩性平等這一立法目標有著異曲同工、殊途同歸的效果。在分別財產制下，女性擁有獨立的財產權和人格權，其實際上的劣勢可以通過規定家庭共同生活費用主要由男方承擔、增加離婚扶養費的數額、或者男方對女方做出補償等等制度來彌補。　畢竟，法律對權利的保護遵循的是其特有的發展規律，即“無財產即無人格”。

（三）婚姻家庭法多元化發展進程的開啟

較之于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》有關父母婚后贈房的法律規定，離婚房產的權屬界定使得女性從婚姻中得到的利益卻不如前，其婚姻投資的熱情也有所降減。在女性經濟地位普遍提升、社會保障制度日益健全、職業發展限制減少、教育年限不斷延長等諸多復雜的社會背景之下，國人的婚戀行為表現出初婚年齡推遲、離婚率攀升、非婚同居悄然增多等現象。婚姻對女性的吸引力降低了，非傳統家庭的不斷涌現給婚姻家庭法的適用情形提出了新的挑戰。新司法解釋的規定使得回歸家庭與發展事業的選擇會導致女性在離婚時將面臨截然不同的財產境遇。家庭形態的推陳出新必將促使“婚姻”一統天下時代的結束，而家庭法多元化發展的進程也將隨之開啟。

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關鍵詞：房屋測繪 問題 測繪準確度

中圖分類號：TU113.5+41 文獻標識碼：A 文章編號：

房屋測繪在房地產測繪中占據著一個十分重要的作用，房屋測繪不僅關系到房產行業的發展，還關系到廣大的人民群眾的切身利益。房屋測繪不僅是一個經濟問題，更是一個民生問題。近些年來，我國的房地產業發展迅速，其中占較大比重的是商品房，開發商和消費者多因房屋的面積問題產生一系列的沖突和糾紛。因此，為了商品房交易的順利而有序的進行，必須做好房屋測繪工作。

房屋測繪指的是采用專業的測量方法，使用特定的儀器設備，運用較高的測繪技術，統計房屋的具體參數，為房產部門等等提供較為有用的數據信息。房屋測繪包括多種方面的內容，主要有：房屋的面積測算、房產圖紙的繪制、方承諾調查等等多種方面。作為一項法定的工作，房產測繪的政策性十分強。由于種種原因，房產測繪工作在我國發展地不是很快，目前，在房產測繪中存在的問題也比較多。結合我國房產測繪的實際，分析了房產測繪中出現的問題，并找出相關的原因，提出了一些有益的建議。

房地產測繪的作用

第一，房產測繪為房地產業的交易提供專業性的信息服務

通過房產測繪，可以根據繪制房地產的圖紙、以及城鎮的平面控制網和房產的分幅平面圖等，形成一個坐標體統，這個系統可以為相關的房產管理部門提供相關的數據信息，包括房屋的數量、分布、利用情況等等。[1]根據這些信息，不僅為房產的建筑方提供比較全面的數據資料，可以對每一處房產的各方面的狀況作比較直觀的展現，包括房產的面積、房產的具置、房產的界址等等。這樣消費者在選擇房產時，就不是根據自己的主觀判斷記性盲目的選擇，而是根據這些較為專業、權威的信息，進行相對較為理性的判斷，選擇適合自己的房產。而且，一旦日后消費者和房產開發商產生這方面的利益沖突和糾紛，消費者可以及時地進行比較清晰的調查，維護自身的合法權益。因此，對于消費者和開發商來說，房產測繪工作是十分有益的，也是十分必要的。

第二，為房地產管理部門提供信息參考

房產測繪關系到多種個方面的工作，包括城市區域規劃、房屋的拆遷和改造以及房產綜合開發等，相關部門在進行這些工作時，房產測繪提供的相關數據信息對其工作的進展具有十分重要的參考作用。除此以外，對于一些看似不相干的部門，如稅收部門，房產測繪也可以為其工作提供一些比較基礎的信息。

城市規劃需要房產測繪

在城市的發展中，房地產是一個十分重要的發展方面，而城市中房屋規劃和建設的水平對城市居民的生活水平具有十分重要的影響，包括物質文化生活和精神文化生活。了解城市建設的歷史是城市規劃必須要做的工作，為此，必須對城市建設的現狀、房屋的數量、分布、用途等情況進行總結和整理，而房產測繪則為城市規劃提供了這些資料，這樣以來，城市規劃工作就可以較為有利地進行。

房屋測量中出現問題的原因

房產測繪中的主要問題就是房產測繪可能會產生誤差，由于房屋建設事務繁雜，房產測繪造成誤差的原因是多方面的，主要包括兩個方面，第一是房屋測繪工具造成，第二是人為原因造成，第三是測繪方法造成。

測繪工具因素

房產測繪工作的進行不是單單靠人工就可以完成的，必須使用一定的測繪工具才能進行相關的測繪工作。這些工具也可能會出現功能損壞等問題，所以一旦這些支持性的工具出現問題，將會直接影響到測繪數據的結果。[2]雖然，在當代社會，房屋的測繪工具相比較古代社會，已經有了十分大的進步，不管是測繪工具的材質上，還是測繪工具的精度上，現代測繪工具都具有十分的優勢。但是，再精良的設備也會有出現問題的時候，也可能會導致測繪誤差的出現。

第二，測量方法不當造成誤差

有了精良的儀器設備，并不能保證測繪結果的精確，必須還要掌握正確的測繪方法，不同的測繪方法的采用不是盲目的、一成不變的，必須根據實際情況及其變化來進行選擇合適的測繪方法，這樣就保證了在正確方法下的測繪。

人為因素

房屋測繪工作處理需要一定的儀器設備之外，人是最重要的因素，測繪工作主要是有人來完成的，因此，在房產測繪中，由于認為因素造成的測繪誤差也經常發生。所以，必須對房產測繪的專業技術人員進行相關的培訓，保證技術上的準確無誤，并且在工作開展時，也要認真對待工作，不能三心二意，由粗心馬虎造成的誤判誤讀也時有發生。

三、如何提高房屋測量的準確度

第一，制定相關的法律法規

當前，我國關于房產測繪法律主要有《房產測繪管理辦法》《測繪法》等等。這幾部法律法規在房產測繪的過程中起著十分重要的作用，保證測繪工作的順利進行，對房產測繪的相關工作進行規范和規定。然而，從現階段的實際情況看，針對房產測繪仍然缺乏一些必要的法律法規。在各個地區，缺乏一些地方性的法規對當地的房產測繪進行必要的規范。因此，制定地方性的測繪法律法規是十分必要的。必要注意的是，地方性法律法規要在國家線的法規指導下制定和執行，避免各個部門之間權利的重疊和交叉，并把這些法律法規落到實處，做到有法必依。

第二，加強對測繪部門的管理

測繪工作的最重要的參與者是測繪部門，測繪部門要對測繪結果給予充分的重視，測繪數據的準確度的高低關系重大。不僅測繪部門的領導要十分注意這一問題，測繪技術人員也應該提高自身的專業素質，提高對測繪工作的認識，提高測繪的質量。

在測繪部門內部，應該及時地對測繪人員進行相關的業務培訓，對相關的測繪法律法規進行研讀和學習，不僅要提高測繪人員的專業素質，還要提高他們的道德素質，正確處理好金錢和道德的關系。

第三，加強對測繪過程的控制

現階段，我國的房產行業的各項工作越來越趨于透明化，測繪過程也應該日益公開化、透明化。避免過去測繪過程中暗箱操作的弊端出現，通過對房產測繪過程的監督和控制，并且對產測繪的數據進行抽樣檢測，這樣可以時測繪結果的有效性和準確度得到保障。

結語：我國房產行業的發展需要規范房屋的測繪工作，通過分析房屋測繪工作的重要性、房屋測繪工作中存在的問題、提高測繪質量的建議等，我們對房屋測繪工作有了一個較為全面的認識，應該在今后的工作中對房屋測繪工作給予十分的重視。

參考文獻：

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關鍵詞：房產測繪；問題；解決措施

一、房產測繪概念及主要作用

房產測繪主要是指利用先進的測繪儀器，同時結合良好的測繪技術，輔以專業的測量手法，來對房屋的具體參數進行統計，并且進行歸檔，為房地產管理部門以及其他用戶提供精確地信息。房產測繪的內容是多樣化的，具體包括房產面積測算、房產變更測量、房產成果檢查與驗收、房產調查、房產平面控制的測量、房產圖紙的繪制等等。我國房地產行業在近些年發展的非常迅速，尤其是在一二線城市，房地產行業突飛猛進。當前我國的房地產行業中，商品房的比例占有較大的比重，并且商品房的面積問題經常成為消費者投訴開發商的一個重要因素。在我國，進行銷售的商品房面積一般都是事先經過測量的，并且向消費者公開測量的全過程。明確向消費者展示公攤等面積，保證了商品房交易的有序進行。房屋的測繪角色是獨立于開發商與消費者之外的第三方，是獨立的一個系統，應當為保證房產交易的順利有序進行提供充足的依據與保障。

房產測繪首先可以為房產的交易等提供有效的依據。房地產管理部門通過房產測繪對房產進行管理，經過房產管理部門審核確認的測繪數據在某些程度上為相關法律提供了基礎的資料。其次，房產測繪也為商品房的交易提供了基礎數據的支持。現在商品房交易頻繁，通過房產測繪得出的數據為支持房產的交易提供了必要的條件。然后，房產測繪也為社會提供了一些公共服務的功能。房產測繪的數據對于加強城市的改造、改善城市的規劃布局都有著重要的作用。

二、房產測繪中存在的問題

（一）人為因素造成的誤差

由于房產測繪工作主要是由人工來完成，所以在房產測繪過程中經常會出現由于人為因素而出現的測繪誤差。房產測繪應當由專業人士來完成，因為測繪工作具有很強的專業性。但是很多測繪單位的工作人員技能水平還不是特別過關，不能很好地完成測繪工作的進行。測繪人員對于圖紙的判讀失誤也有可能導中致房產測繪過程中的誤差出現。

再有一種情況就是開發商通過侵犯消費者合法權益的方式造成的誤差。隨著房地產行業的發展，房產的價值也越來越高，動輒便以數萬計。許多開發商都會采取各種方法來減少房產的實際建筑面積，來達到減少成本的目的。并且許多測繪單位并不能真正的站在消費者的角度進行測繪工作，人為的制造一些測繪誤差。

（二）測繪工具及方法造成的誤差

由于房產測繪需要使用一些測繪工具來進行測繪工作，所以一旦這些支持性的工具出現問題，將會直接影響到測繪數據的結果。隨著社會的不斷發展進步，側戶工具從最初的皮尺已經演變成為了測距儀，精度也提高了一個數量等級，已經可以精確到毫米級別。但是一旦設備的精準度出現問題，也是有可能造成測繪誤差的。

三、如何有效提高房產測繪的質量

（一）加強法律法規的制定，為測繪提供法律政策的依據

我國當前與測繪相關的法律制度有《測繪法》、《房產測繪管理辦法》、《城市房地產管理法》等。這些法律法規都對房產測繪的順利進行起到了規范性的作用。這些法律法規對房產測繪的管理體系、資格管理、成果管理等等都做了明確的規定，能夠有效地規范房地產測繪事務。但是當前仍然缺乏一些地方性的法律規范來針對不同地區的不同情況進行指導。首先，這些法律規范要能夠為支持房產測繪的發展提供必要的支持。并且地方性法律法規的制定一定不能違反其上位法的相關規定，要明確各部門的職責問題，要在避免各個部門權利重疊較差的基礎上，保證不會出現法律真空。房產測繪管理部門要加強對相關法律法規的宣傳與公示，讓更多的人注意到這些法律法規，并且真正做到有法可依，有法必依。

（二）加強對房地產測繪過程的控制

過去由于房地產測繪過程的不公開不透明，造成了在房產測繪中暗箱操作的可能性。當前隨著測繪過程的越來越公開透明化，房產測繪已經不能像過去那樣進行暗箱操作。但是現在房產測繪已經市場化，在市場化的背景下，價格競爭已經成為當前影響測繪數據準確性的一個重要因素。房產測繪成果僅僅是進行一個大概的審核即可通過，對房產實際的測量數據并不進行復核，這樣就容易出現漏洞。應當加強對房產測繪過程的控制，加強對房產測繪過程的監督，并且對房產測繪數據進行不定的抽樣檢查，這樣才能有效地保證測繪數據的準確性。

（三）測繪部門自身要加強管理

測繪部門作為測繪工作的主要參與者，應當充當一個第三方的角色。要充分的認識到測繪數據的準確性關系到市場經濟秩序的順利進行，要樹立公正守法的思想態度。測繪部門領導也要加強對部門人員素質的培養工作，提高測繪隊伍的整體素質，保證測繪工作的質量，實現消費者利益與開發商利益的均衡。組織部門員工積極的開展相關法律法規的學習，提高測繪員工的認識，讓測繪人員能夠在不斷提高自身專業技能的同時，也能不斷提高道德素質，正確的處理業務問題。

（四）建立完善的測繪結果公示制度

在測繪過程當中，要實施全程的公開透明化操作，可以讓消費者全程參與跟蹤。在必要時，可以考慮對整個測繪過程進行錄像等方法，后期為消費者提供復查的依據。一旦經過測繪審核通過的數據，包括房產項目名稱、房產開發單位、測繪責任單位、測繪成果以及測繪具體責任人都進行詳細的登記，以方便消費者進行查詢。信息化程度較高的地區可以考慮將相關的信息放到互聯網上進行公示，這樣消費者就可以通過網絡對測繪結果進行查詢。測繪行業也可以成立行業協會，通過行業協會來建立行業規范，強化資格的管理與認證。積極的引進社會人士的參與，加強對行會的監督，充分體現行業的公開透明性。政府部門也應當加強對行業協會的推進力度，加快測繪行業的立法進程，通過法律規范實現對測繪行業的規范引導與監督，促進測繪行業的有序發展。

總結：

當前隨著我國房地產行業的飛速發展，測繪行業也將成為一個重要的社會角色。國家擴大內需也為房地產行業的發展提供了空間。要加強對房產測繪工作的建設，保證房產測繪工作的有序進行。（作者單位：唐山豐潤區鑫地測繪有限公司）

參考文獻：

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[2] 呂永江.房產測量規范與房地產測繪技術[M].北京：中國標準出版社，2011.

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[4] 吳兵生.地質工作中現代測繪技術的應用Ⅲ.中國新技術新產品，2010年09期.

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房地產交易的特點及管理

房地產交易特點

房地產交易主要指，房屋及土地供應與需求雙方實施的買賣交易活動，從而將房屋所有權和土地的使用權轉移的過程。房地產交易包含多種類型，不僅包含房地產轉讓、抵押，而且涉及租賃。通常房產交易進程中是由中介公司帶領客戶查看房源，最終促成交易。房產交易與其他產品相比，流程煩瑣，影響交易因素較多。立足本質層面，房產交易主要指房地產交易主體間以房地產特殊產品為交易對象所從事的市場交易活動，擁有較多特征。首先，不發生物體的空間移動。房產交易中，由于房產具有不可流動性，不能以實物形態進入交易場所。因此，房產商品交易，只有所有權或使用權關系轉移，并不存在物流形態；其次，房產價格隨國民經濟的不斷發展，處于穩步上升趨勢。房地產交易的管理房地產交易管理，主要指為避免房產交易中的不良行為，政府以法律形式、行政手段等，對房地產管理部門實施約束，促使其交易規范化，對交易過程進行監督，防止出現違法行為，針對不良違法交易應嚴厲打擊。政府對房產交易進行引導，彰顯其在交易中的監督能效。依據我國《房地產管理法》，對房地產轉讓、抵押的規定，在交易中遵循公平、自由等原則，確保交易行為處于我國法律紅線內。此外，根據《2019年中華人民共和國房地產法律法規全書》指明，房地產交易中，不僅應將房屋所有權轉讓，而且還包含土地使用權，該制度極大程度地消除了房地產交易中的風險。

房屋交易過程中存在風險的房屋

房產交易過程中，部分房屋的自身特性，致使其買賣具有一定風險，針對此類房產，購買者應加以規避，主要包含以下幾種類型：1.沒有房產證的房子。證件齊全、房產證產權清晰，才能明證房主對房屋享有所有權，也為證明買房權力的唯一憑證。若購買沒有房產證的房屋，其可能處于抵押或轉賣狀態，無法保障購買者的經濟權益。2.小產權房。小產權通常為集體所有土地開發房產，售價與商品房相比較低，但根據我國現行法律，小產權房未有合法流轉空間，禁止對外銷售，購買此類房屋無法獲取產權證。3.未滿5年的經濟適用房。此類房屋未滿5年禁止上市交易，此類房屋交易不受法律保護。

房地產交易中的風險

與開發商交易中的風險

對房產開發商而言，其核心目標為獲取更多的利益，實際開發進程中，將核心置于利益層面，對城市規劃改造具有一定隨意性，譬如占用綠地等時有發生，此類行為對城市規劃建設造成一定影響，不利于城市文明建設；同時，部分開發商在實際開發進程中，出于利益考量，未能嚴控建筑工程建設質量，導致房產存在一定安全隱患，會給消費者造成較大損失。此外，房地產實際營銷中，為吸引客戶眼球，對自身房產宣傳真實性有待深究，若客戶在購房中對交易風險未能正確把控，可能在支付房款之后無法如期入住，或部分客戶難以獲取相關的法律證件，不同程度上使消費者利益受損。

房地產中介交易風險

一般房地產交易中，主要包含兩種類型，即為一手房、二手房交易，其中一手房為消費者與開發商間的交易；二手房主要依附于房產中介實施。房地產中介承擔的職能較多，不僅包含房地產價格評估、咨詢，而且涉及房地產經紀活動等。當前，隨著房地產產業快速發展，房屋價格持續上漲，房地產業已進入高峰期，市場上出現大量房地產中介機構。其中，部分中介不正規，出于自身利益考量，為吸引更多消費者購買房產促成交易，房源實際信息不真實，造成買賣雙方信息缺乏對稱性。房地產中介從賣方獲取相應的房源，將房屋價格提升，從而獲取相關利潤；房地產中介在房主未授權情況下，將房屋在網上掛賣，且私自配取房主鑰匙，帶領購買者看房，均易增加房地產交易管理風險。

購買者缺乏相應的法律知識

購買者在購買房屋的進程中，主要將核心置于房屋質量、開發商可靠性層面，對房地產行業相關法律缺乏掌握，對周邊未來規劃及設施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地產交易存在的風險，主要包含兩個核心點，即銷售及交付。風險體現在買賣合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易風險。此外，需特別注意的是，房屋存在缺陷或未辦理相關預售許可證，可能為查封或抵押等房源，所以購房者在購房之前，應積極掌握交易相關法律知識，避免增加交易風險。

房地產交易中的風險管理對策

完善房地產法律法規

完善的法律法規，對房地產交易具有一定的導向，使其交易趨于規范化。當前，我國針對房地產交易中的法律缺乏完善，導致交易中的風險增加，從而使購房者經濟利益容易受損。因此，國家及政府相關部門應加以重視，針對房地產交易現狀，將相關法律法規完善，杜絕房地產交易中出現各類不良行為，為廣大群眾提供安全的購房環境，促進房地產行業良性循環。宣傳誠信理念，倡導誠信價值觀開發商未持有正確的開發建設理念，是房地產交易存在風險的重要成因，一是，在相關法律法規完善的基礎上，政府應通過各類媒介加大城市理念宣傳，提升開發商的誠信水平。二是，政府應積極利用大數據技術，給予全國誠信度低、違反相關法律的開發商相關懲罰，并積極采取正確的引導措施，加強培訓及教育，不定期對此類機構嚴格檢查，對其各類活動實施監管，構建良好的房地產交易市場環境。

建立房地產市場信息體系

伴隨“互聯網+”時代的到來，各類信息技術被廣泛應用于各行各業中，對房地產行業而言，應加快信息體系建設，減少交易進程中的各類風險。利用信息技術，構建完善的房地產信息交易平臺，實現房源信息共享，可切實監督房地產交易中的各類活動，針對違規操作，及時給予相關的調整，使房地產交易更具可靠性及安全性。同時，在網絡監管平臺上設定相應的反饋模塊，建立消費者交流區，消費者可通過該平臺進行交流，以此實現信息共享，不斷減少房地產交易中的各類風險，提升消費者購房的滿意度。以季度為單位，根據平臺消費者反饋的意見，將其予以整理、匯總，為今后房地產交易工作調整提供方向。

加大工作人員培訓力度

房產中介人員作為房地產交易核心協調者，需擁有良好的綜合素養，可及時準確地識別各類交易風險，及時為消費者安全購房提供參考。房地產中介企業，應根據實際狀況，積極組織工作人員學習各類法律相關知識，增強工作人員的法律觀念，確保在實際工作中不被利益所誤導。同時，為進一步提升房地產工作人員的專業性，應積極開展相關系統教育考核，并不斷加強工作人員的綜合素養，從源頭遏制交易風險。此外，為使員工樹立正確的價值觀及道德觀，應加強企業文化建設，將其理念滲透于培訓中，切實為消費者提供優質服務。

實施穩健的政府調控政策

經濟體制主要依附于市場自我調節，但與其他行業相比，房地產行業具有一定的特殊性，交易金額較大，致使房地產波動頻次較高。因此，為進一步改善房地產交易的規范性，政府應通過調控手段，制定完善的調控策略，避免房地產行業波動較大，造成不良影響。實施調控時，應注意各地區的差異性，做到因地制宜。從宏觀層面加強金融監管，建立約束房地產投機的長效機制。加強行業監督管理，建立監督機制房地產交易中，針對其交易環節及主體應采取相關管理手段，對各個環節加強管控，形成完善的管理體系，確保政府調控成效。建立完善的交易全程監管機制，針對商品房交易，不僅需監管預售許可、銷售公示，而且應將房源質量予以審核，使其各環節趨于規范化及標準化。

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【關鍵詞】 房地產交易 權屬管理 實踐研究

1 引言

近年來，隨著我國經濟的發展和城市化進程的加快，房地產市場得到了突飛猛進的發展，已經成為中國經濟的支柱型產業，在國家經濟與社會和諧等方面起著極為重要的作用。但是，由于相關規章制度和交易管理體系等方面的原因，我國房地產交易與權屬管理還存在不少缺陷，給房地產市場的規劃化發展帶來極大的影響。包括權屬登記、房產銷售、房屋租賃、房產評估、市場管理等等，在管理法規、政策建設等方面都明顯滯后。如何規劃房地產交易行為，加強房地產權屬管理，成為房地產市場健康發展的關鍵。下面，本文從房地產交易與權屬管理的實踐工作出發，就房地產交易與權屬管理中的一些問題進行探討，并提出一些合理化的建議。

2 房地產交易與權屬管理存在的問題

2.1 房地產交易管理存在的問題

在房地產交易中，質量、成本信息不對稱現象極為嚴重，極有可能影響房地產交易的公平與公正原則。這種現象，一方面購房者可能會支付過高的價格，售房者牟取超常的利潤，另一方面可能會出現劣幣驅逐良幣使房地產市場走向衰落。當前，這種信息不對稱現象，在房地產市場中已經顯現出極大的負面影響。在房地產交易中，開發商掌握了房地產商品的所有信息，在銷售之前通過廣告宣傳媒體吹噓自己的樓盤并一些誘導性信息，再加上當前期房交易占據極大的比例，購房者所看到的僅是渲染圖、模型、樣板房和一些描述信息，而不能看到真實的商品房本身。這種明顯的信息不對稱現象，根本無法使消費者得到真實可靠的產品信息，甚至還有故意炒作、夸大效果等現象更造成錯誤的誘導。此外，房產中介的存在， 更加深了信息不對稱與房地產交易中的利益沖突，一方面是銷售者與房產中介之間的信息不對稱和利益沖突，另一方面是房產中介與購房者之間的信息不對稱和利益沖突，這些沖突更加重了房地產交易管理問題。

2.2 房地產權屬管理存在的問題

當前，我國房地產權屬管理的法律依據主要存在于一些民事法律法規之中，這些法律法規并不夠完善，甚至在相關法律法規的理解上還不統一。此外，房地產權屬管理中，權屬登記、檔案管理等也存在多頭行政、機構復雜的現象。目前我國房地產權屬登記與管理一般由房管部門市場處、權屬處登記與管理，在竣工前的買賣、租賃、抵押等權屬管理納入市場行為由市場處管理，竣工后的買賣、抵押、租賃等則由權屬管理部門負責，在操作上、管理體制上，極容易造成信息的分散，再加上地域分工的交叉等更造成了權屬審查方面的嚴密性與安全性，影響了權屬管理的權威與公信能力。此外，權屬登記的效力不統一問題，也是權屬管理中的一個重要問題，存在對抗主義、生效主義方面的沖突。

3 房地產交易與權屬管理規范化策略

3.1 房地產交易管理規范化策略

在房地產交易過程中，房地產開發商、房地產中介、售房者都有著社會責任，但在社會責任的履行上卻往往因為個人利益原因而故意忽視自身的社會責任，尤其是社會誠信問題。當前房地產交易中，有消費者購房交納保證金的制度，如果消費者不購房退出交易則保證金不返還，但對于房地產開發商、房地產中介、售房者卻沒有類似的約束，難以對消費者的權益進行有效的保護，應當也建立起基于售房者的保證金制度，一旦出現誠信問題可以利用保證金來賠償消費者，建立起公平、公正、公開的房地產交易環境。實際上，房地產交易存在缺陷是不可避免的，這些僅依靠市場活動來自主建立機制完全無法滿足，必須政府來干預，如信息不對稱問題就必須從立法等方面加強管理，促進房地產市場的健康發展，再如房地產中介市場的混亂問題，政府應當加強管理，培育起誠實守信的中介行業。

3.2 房地產權屬管理策略

權屬管理是房地產管理與現代房地產制度的重要基礎，雖然我國當前涉及權屬管理方面的法律法規較多，但卻還沒有專業的房地產權屬管理法規，只是零散的存在于相關法律法規之中，使得不少條款出現沖突甚至存在不合理現象。要加強權屬管理，當前應當建立起統一的權屬登記與檔案管理制度，將權屬登記和檔案管理與行政機關職能合為一體，避免多個機關負責登記現象，建立統一的登記機構，建立起統一的登記管理程序和制度。同時，在權屬管理上，要加強實質性的審查管理，保證權屬內容關際權利相一致，保證權屬管理的公信力。雖然實質審查會使權屬管理程序更為復雜，并影響工作效率，但卻可以利用公證機關來提升實質性審查能力。同時，在審查時除了形式要件外，還有權源證明的審查，同時還有實地勘驗等，這些都必須切實進行，才能保證權屬管理的公信能力，保證當事人的合法權益。

參考文獻

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1.房屋權屬登記的內容。建設部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產管理部門根據房屋權利人的申請，依法定程序對其申請的房屋產權進行審查、核實登記并頒發房屋權屬證書的行為。

2.房屋權屬登記的性質。筆者認為，房屋權屬登記行為是房屋登記機關依權利人申請而作出的行政確認行為，是可訴的具體行政行為。根據行政法原理，行政確認是指行政主體對行政相對人的法律地位、法律關系或有關法律事實進行甄別，給予確定、認定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認定和證明等形式。行政登記確認是指行政主體根據相對人的申請，對法律、法規規定必須予以登記注冊的事項予以登記，從而依法確認相對人某種法律地位、權利義務及其他法律事實、法律關系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權屬登記行為是房屋管理機關作為行政機關應權利人的申請作出的行為，是房產管理部門實施的行政行為。該登記行政行為是對房屋權屬的法律關系的確認，是對權利所有人合法擁有權利的真實性的證明。而行政確認正是對行政相對人的法律地位和義務的確定或否定，其直接對象是那些與行政相對人的法律地位和權利義務緊密相關的特定法律事實或法律關系。其次，該登記行為是為了實現行政管理目的而進行，體現了國家管理房屋事務的行政目的，通過登記制度維護房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權利義務關系，但在登記過程中所體現出的依然是一種管理者與相對人的關系。在房屋權屬登記過程中，無論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權屬登記都是對產權歸屬關系的行政確認，房屋登記主管部門通過向權利申請人頒發房屋證書證明其是合法權利人，體現了行政確認行為的特點，其法律后果是行政相對人獲得了某一物的真實性、合法性的有效明。

3.房屋權屬登記的分類

（1）總登記。總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關申請辦理的房屋權屬登記亦稱為初始登記。進行初始登記，登記機關應當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當向登記機關提交用地證明等有關文件。登記機關應對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經確認無誤后，填發制式《房屋所有權證》并頒發給申請人。《房屋所有權證》所記載的內容即是登記機關所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權證》所載內容的證據，二者應相互統一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據確實、充分。

（3）轉移登記。轉移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋權屬轉移登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文書等有關文件。登記機關經核實確認后所頒發的房屋權屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。

（4）變更登記。變更登記是指權利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現狀發生其他變化的，權利人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件，如相關的審批手續、證明等等。

（5）他項權利登記。他項權利登記是指權利人為設定房屋抵押權、典權等他項權利而向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋他項權利登記，申請人應當提交房屋權屬證書、設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書、相關的證明文件、身份證件等。

（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人據此向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應當提交原房屋權屬證書，他項權利證書、相關的合同、協議、證明等文件。

二、城市房屋權屬登記案件的司法審查

以上所列舉的各類房屋登記行為，權利人或利害關系人對房屋登記管理部門的行政行為不服，均有權向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標準是人民法院對行政行為的合法性作出最終評價的準則。由于房屋權屬登記案件往往法律關系復雜，加之法律法規對此規定過于籠統，因而實踐中對這類案件的審查標準一直存有爭議。

目前，登記機關頒發房屋所有權證所適用的法律依據主要是《城市房地產管理法》。另外，《中華人民共和國擔保法》、建設部《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、國務院《城市私有房屋管理條例》等法律、法規對辦理房屋的初始登記、變更登記、轉移登記、他項權利登記及登記程序等方面的規定，均是人民法院審查房產登記行為適用法律方面是否合法的審查內容。大體而言，前述法律規范中對房產登記的條件主要設置了以下四個方面的內容：一是申請人資格及相應的證明文件；二是與登記內容相關的房產證件和其他證件；三是必要的房屋權屬清楚、無爭議的證明文件；四是是否存在違反法律法規強制性規定或公共利益，應不予登記的情形。上述內容簡言之為證件齊全、權屬清楚、無爭議。房產登記機關在登記程序中的審查即為依據上述條件進行的形式審查。

已經頒布實施的《物權法》第十二條規定，不動產登記機構應當履行下列職責：查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；就有關登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關事項；法律、行政法規規定的其他職責。該條還規定，申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。該條中的“查驗”，是既要查又要驗的意思，登記機關應當盡到審慎的義務，在最大程度上保證登記的真實性。比如，大量的房屋登記諸如轉讓、抵押，房產證是當事人必須提供的。在目前房產證造假情況較嚴重的情況下，對于房產證的真實性，登記機構就必須查明。因為房產證是由登記機構發出的，審查房產證的真偽對于登記機構來說沒有任何困難。比如一個案件中，一處房屋出現兩個房產證，結果兩個房產證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權無效，抵押權人造成了重大損失，那么，登記機構肯定負有審查不嚴的責任。筆者認為房產管理部門在作出行政登記行為時，只是根據當事人提供的申請材料進行形式上的審查，并不能對當事人的實際權利狀況進行改變，也不能對當事人是否真正享有某項民事權利進行實質上的確認，至于當事人之間的糾紛，房產管理部門更無權進行裁決，不能加大房產部門的責任。在行政訴訟中，對登記行為是否符合法律、法規的規定的審查，主要是對登記行為事實、證據的審查。對此問題，理論與實務中存在是形式審查還是實質審查的爭議。一種觀點認為，應采取形式審查標準，即審查的內容僅限于登記發證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規范設定的事實要件并由此決定裁判結果；另一種觀點認為，應采取實質審查標準，即在審理中審查確定真正的權利人，從而決定對發證行為的裁判結果。這種爭議不僅存在于法院和登記機關之間，即使不同的法院對審查標準的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國尚未制定不動產登記法，現行的不動產登記制度缺乏完整的體系，對登記機關的設置、實質審核的內容、登記的程序和效力等沒有統一的法律依據，致使一些法理問題無法得到合理的解釋。房產登記機構在辦理登記過程中，究竟應該承擔多大的責任，是只需對當事人提交的申請材料進行形式審查，還是不僅要進行形式要件的審查，還要負責審查申請材料的真偽以及法律關系的真實性，這在實踐當中一直存在爭議。

司法實踐中，如果采用形式審查的標準，將使行政訴訟重復登記機關的審查過程，無法體現司法機關對行政機關的監督，也不符合行政訴訟保護相對人合法權益與監督行政機關依法行政的理念。但如果采用實質審查的標準，則將面臨更多的問題。一是與登記行為的性質不相符。登記行為本身不賦予行政相對人以權利，也不是對行政相對人與他人之間權利或事實狀態的裁決，而僅是對行政相對人與他人之間特定權利與事實的狀態的記載。由于登記機關在登記程序中采取的是形式審查的標準，因此，要求其對可能存在的利害關系人一一把握既無必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質不相符。行政訴訟解決的是行政相對人與行政機關之間的行政爭議，體現的是司法權對行政權的監督。采用實質審查的標準將使行政訴訟陷入確定真正權利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認為，房產登記行政訴訟中對登記行為是否符合法律、法規的規定的審查，無論是強調形式審查還是實質審查都不妥當。

筆者認為，審理房產登記行政案件應依照前述法律規范中關于房產登記要件的規定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規所設定的要件事實。具體而言，該審查標準要求登記機關：一是要把申請人提交的材料與法律法規所確定的標準對照，審查申請人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關法律法規所要求的標準對照，審查每份申請材料是否符合法定的形式、內容是否滿足法律要素的要求；三是要運用證據規則、邏輯推理仔細分析申請材料之間有無矛盾、能否形成證據鏈，申請材料形成的證據鏈是否足以證明申請人為登記房屋的權利人等等。綜上，在目前司法實踐中，依照《城市房地產管理法》和建設部《房屋登記辦法》有關房屋登記的規定，登記機關對權利人的申請進行的審查，包含了形式審查的內容，即對申請人提交的產權來源資料是否齊全進行審查，也包含了實質審查的內容，即要對權利人申請登記的房屋權屬是否清楚進行審核。這就體現出我國現行房屋權屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實質審查雙方面的。

三、審理該類案件中發現行政機關在辦理房屋登記中存在的問題

1、忽視實體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權屬是否有爭議不明的情況下，即進行了房產登記；有的登記程序違法，申請在后，辦證在前；有的未進行初始登記，卻直接進行了轉移登記。

2、房屋登記機關在申請人未提供有關繼承的相關文件證明的情況下，為申請人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應屬房屋權屬轉移登記，房屋登記機關辦理房屋權屬變更登記屬于適用法律錯誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產管理局房產行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請，要求繼承該房產，被告于當日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當日應邵長瑩的申請，為其辦理了該房屋買受轉移登記，并于2007年4月11日向邵長瑩頒發了房屋所有權證。后該房屋動遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長瑩主張權利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長瑩因回遷房屋的權屬問題產生糾紛。原告認為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權益，申請轉移登記的，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、證明等文件。房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益、處分權利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發房屋所有權證，故該房屋權屬并未實際轉移到邵郭氏名下，被告為邵長瑩辦理房屋買受轉移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。

3、登記機關未盡到審查義務，侵犯了權利人的財產權，相關人員憑虛假的申請材料申請進行登記的行政行為。現行法律雖然沒有明確房產登記機關有義務對當事人申請登記材料作實體審查，也沒有能力鑒別當事人身份證的真偽以及買賣契約的真實性和簽字的真實性，初始登記中未存有原告身份證復印件和簽字，未出證的情況下即進行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認為該登記行為不能滿足了法律法規所設定的要件事實，被告未盡到審查義務，判決予以撤銷。針對在不動產登記過程中出現的弄虛作假問題，建設部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細致的規定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。”此外，還要求“申請人對其提交的登記申請文件的真實性、合法性、有效性負責”。例五大連池法院審理周士元訴房產處房屋變更登記一案，周世元與周德來系父子關系，五房權證青字第1007895號房屋所有權人為周世元，該房屋由周德來居住。2008年3月31日周德來與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來將其居住的房屋以80.000.00元的價格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權人變更登記為其房屋所有權人，依據其與周德來簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產登記部門提供周世元的房屋所有權證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產權過戶手續。社區為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據上述材料，要求辦理房屋產權過戶手續。經房屋產權登記部門審查，將五房權證青字第1007895號房屋所有權證變更登記為五房權證青字第1010460號房屋所有權證，房屋所有權人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發了五青字第1010460號房屋所有權證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對該房屋主張享有所有權，請求撤銷被告為第三人頒發的1010460號房屋所有權證。法院審查認為孫繼福向房屋產權登記部門提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區證明周世元去向不明與事實不符，可以確認為虛假材料。房屋登記部門依據虛假的材料為第三人孫繼福頒發的房屋所有權證，依法不能成立，應予撤銷。

4、違反法定程序辦理房屋權屬轉移登記，如將已經被人民法院查封的房產辦理房屋權屬轉移登記，違反法律禁止性規定。有的在權屬有爭議或不清的情況下進行了登記。

四、對該類案件解決對策、意見和建議

1、正確認識房產登記行為的性質，把握審理房產登記行政訴訟案件的規律。房產登記只是對民事行為的認可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認清房產登記行為的性質，才能進一步把握好審理房產登記行政訴訟案件的規律。

2、明確對房產登記行為的司法審查標準。司法是最終的救濟渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務和權限理應高于登記機關。

3、注重保護行政管理相對方的合法權益。有些房產登記行政案件涉及不動產標的額很大，矛盾尖銳，處理不當，會影響社會穩定，對每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會效果綜合考慮，真正使行政審判體現公正、公平。

4、正確處理行使審判職能與支持登記機關依法行政的矛盾。由于房產登記相關法律規定欠缺、抽象、簡單，而大家對法律理解的分歧又較大，不可避免登記機關的結論與法院的認定存在不同。一方面，我們要堅決糾正登記機關的錯誤觀點，另一方面，也要進一步加強與他們的溝通，通過提出司法建議、召開座談會、聯合舉辦講座等方式，達成法律理解的一致和案件處理的共識，使司法權與行政權和諧統一。

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【關鍵詞】房地產企業 融資 模式

前言

如今我國房地產行業發展迅猛，是支撐國民經濟發展的重要行業。因而房地產行業是否保持穩健的發展和我國社會經濟發展息息相關。房地產行業屬于資金密集行業，在房地產行業中最關鍵的部分就是融資，因而選擇正確的融資模式于房產行業的發展至關重要。

1.我國房地產企業融資模式的現狀

近年來，向銀行申請貸款是我國房地產企業的主要融資模式。對于房地產企業而言，向銀行申請貸款雖然形式較為傳統，但勝在可靠，風險和門檻較低。隨著社會經濟的發展，房產企業開始逐漸的利用專門的投資基金和私募投資來進行融資，在融資的過程中融資人所負擔的風險更小，投資人也可從投資中獲得更高的利益，因而這種投資形式越來越受房地產企業的喜愛。

房地產企業想要上市難度很大，前期的投資量也很大，維持穩定的現金流更困難，因此房地產企業要對自身的融資模式和融資情況有充分的了解，進而結國外先進的融資模式制定出適合企業自身的融資模式，幫助企業穩健的發展。

2.我國房地產企業融資模式存在的問題

2.1我國房地產企業融資渠道單一

房地產企業是資金密集行業的典范，因而其發展主要依靠大量的資金，現今我國房地產企業的發展主要依靠銀行信貸的幫助，但是由于房地產企業對于銀行信貸過于依賴致使企業運營的負債率很高，給房地產行業帶來了更大的風險。如果房地產企業資金短缺、將對銀行乃至我國社會經濟產生巨大的影響。我國房地產企業一味依賴銀行的主要原因是我國金融體系不完善，缺乏創新，銀行信貸的成本較低。

2.2我國房地產企業融資缺乏創新

現今我國房地產企業的金融工具與先進國家的金融模式相比急需創新，房地產企業的金融工具并未按照房地產企業的實際狀況開展創新活動，因而在貸款上缺乏專業性和多元化。目前房地產企業的融資模式大多采用的是最原先抵押和按揭的形式。在現今信貸、上市融資困難的背景下，房地產企業傳統的融資模式已無法滿足現今的需求，因而房地產企業需要盡快的開辟新的融資模式。

2.3我國房地產企業融資體系不健全

2.3.1融資結構不合理

房地產企業現今的融資結構非常不科學，中期融資和短期的融資很多，但是長期的融資很缺乏，這樣容易導致企業周轉資金不足的現象，使房產企業內部出現風險。在我國土地政策中，關于閑置土地的使用年限和用處較為開放，房地產企業都借此機會大力發展，因此導致房地產企業需要承擔的財務風險很高。

2.3.2.我國房地產企業融資法律法規有待完善

由于房地產企業中消費者信息不協調，消費者缺少信息、缺乏相關的法律法，我國房地產企業的法律法規還不夠完善，使房地產企業缺乏規范性，嚴重制約了房地產企業的發展。

2.3.3我國房地產企業融資系統有待完善

在我國缺乏信用系統、監管不足、金融產品的應用領域縮小的背景下，房地長企業的融資模式依然是傳統的形式。融資系統的不完善，導致房地產企業依然在使用依賴銀行信貸來經營的單一融資模式，加大的企業流動資金獲得通道的限制，增加了房地產企業的財務風險。

3.完善我國房地產企業融資模式的建議

3.1建立多元化融資渠道

單一的融資模式已經無法滿足目前復雜多變的市場，因而房地產企業要繼續發現新的融資模式，滿足企業對于資金的需求，才可以幫助企業長久的發展。

3.2優化融資模式、靈活應用融資模式

對我國房地產企業的融資模式進行優化極其重要。在社會不斷發展的背景下，企業的需求也在不斷變化，若企業一直不求上進原地踏步就會被淘汰。因而房地產企業應該根據自身的實際情況選擇合適的融資模式，使企業可以在與顧客相互信任的基礎上進行融資活動，保持穩健的發展。

3.3完善我國房地產融資系統

3.3.1完善融資系統的結構

企業在發展中都會遇到很多的問題，完善的管理系統至關重要。企業應該隨著社會的發展及企業內部的變化制定出適合自身的科學的管理系統，房地產融資也是如此，只有完善融資系統的結構，才能降低企業風險幫助企業穩健發展。

3.3.2完善房地產融資的法律法規

房地產行業發展缺乏規范性，我國應該完善相關的法律法規為房地產行業的穩健發展提高保障。我國要先將房地產金融相關的一些條例放入基本的市場經濟條例中，制定專門針對房地產企業融資的法律法規用以促進房地產企業的發展。

4.結束語

現越來越激烈的市場競爭下選擇良好的、適合企業發展的融資模式尤為重要，本文通過對房地產企業融資模式的現狀研究，發現了我國房地產企業融資模式中存在融資渠道單一、融資缺乏創新、融資體系不健全的問題，進而提出了建立多元化融資渠道、優化融資模式、靈活應用融資模式、完善我國房地產融資系統的建議，希望可以幫助我國房地產企業的穩健發展。

參考文獻：

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[論文關鍵詞]產權式酒店；信貸風險；法律規制

產權式酒店發端于20世紀60年代中期法國的阿爾卑斯地區，由“時權酒店（Timeshare Hotel）”演變而來，最先由瑞士企業家亞歷山大耐提出，后在世界范圍內得到迅速發展，成為風靡全球的休閑旅游度假方式。產權式酒店是指建設單位開發建設后將客房產權分割出售，酒店配套經營性用房及設施由建設單位或酒店產權人所有并由其統一經營管理的酒店，它是房地產業與酒店業、旅游業相互融合的創新型的投資產品，已成為一種投資時尚。

投資產權式酒店可以通過貸款抵押的方式進行。貸款抵押是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余購房款，將所購商品房抵押給銀作償還貸款履行擔保的行為付款方式。由于產權式酒店銷售方式、投資回報承諾等有違規之嫌，加之存在信息不對稱，開發商、酒店管理者追求各自利益，產生道德風險，這些風險都會導致銀行產生信貸風險。在國內，產權式酒店業在短短的時間內已開發了200余家，新的紛爭也伴隨而起，中國農業銀行桂林分行訴朱某、陳某、陽朔縣某房地產旅游公司金融借貸糾紛一案就是最好的例證。目前，成都多家銀行已暫停對產權式酒店貸款，究其原因，與其說是銀行收縮銀根，還不如說是為了保障銀行信貸資金安全。

然而，在學術研究領域，關于產權式酒店的研究剛起步，學者們對產權式酒店的研究多數集中在經濟和管理領域，而且主要是從風險管理的角度研究，從法律領域研究比較少，且有待進一步深入。在法律研究領域，主要是以保護投資者的利益為視角，提出了相關法律法規的完善，在銀行利益保護角度，無論是經濟還是法律方面，學者們都還未涉足。所以，本文擬以保護融資方銀行的利益為視角，探討對產權式酒店信貸風險的規制，以期銀行業、酒店業和旅游業能呈健康而有序的良好發展態勢。

一、產權式酒店法律規制的缺陷

在國外，分時度假產品比較發達，對分時度假產品購買者、消費者等相關利益者保護較為完善。如歐洲的《歐洲聯盟分時度假指令》，要求成員國必須頒布分時度假產品的法律法規，并對“冷靜期”制度、事先告知、標準合同文本等作詳細規定。馬來西亞的《旅游分時度假政策指南和要求》，要求每半年對外公開財務報表，實行強制信托制度。美國的《分時度假房產法案》，限制違規經營者，規范分時度假市場。但是，在對銀行利益方面，仍然是空白。

在我國，目前關于產權式酒店的專門法律法規，僅有《海口市產權式酒店管理暫行辦法》，該辦法是我國第一部關于產權式酒店管理的規范性法規，明確了用地性質、建設銷售流程及產權登記等問題。但該辦法是一部地方性法規，不具有普適性，全國性的法律法規還處于空白階段。融資方所涉及的法律問題主要是依據《中國人民銀行法》、《商業銀行法》、《中國銀行業監督管理法》、《商業銀行房地產信貸風險管理指引》、《合同法》、《擔保法》、《商品房銷售辦法》、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《廣告法》等等。

然而，產權式酒店作為一種“舶來品”，投資方式、法律性質等突破了傳統房產的內容，由于法律的滯后性，并未對此作出區分，導致產權式酒店信貸風險遠遠高于傳統地產。如：《商品房銷售辦法》第11條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。但在我國，產權式酒店的開發商大多數是高投資高回報率吸引顧客，承諾的投資回報率高達5%-12%不等。所以，開發商承諾的固定回報是有違反國家法律的強制性規定，這可能會導致買賣合同無效或撤銷。同時，《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”，該規定大大降低了買賣合同與貸款合同之間的獨立性，將買賣合同與貸款合同在效力上做一定程度的結合，使得買賣合同的無效或解除將直接導致貸款合同的解除。所以，一旦出現法律糾紛，銀行的合法權益很難得到有效維護。又如，根據《房地產廣告暫行規定》的規定：“房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有固定投資回報的承諾”。由此可見，開發商以固定回報承諾吸引投資者，違反了國家相關金融監管規定的要求，可能會導致合同無效，承諾固定回報將無法得到法律保護，這就必然會直接影響到銀行如期收到還款，導致信貸風險的提高。

二、產權式酒店信貸風險法律規制的完善

雖然產權式酒店在國外發展已經比較成熟，制度比較完善，但在我國仍屬于新生事物，需與我國現行的法律制度進一步磨合。產權式酒店涉及利益主體眾多，法律關系錯綜復雜，因此，對產權式酒店信貸風險的法律規制，不能簡簡單單地按照一般房產信貸風險規制。鑒于此，本文提出一些膚淺的建議，希望能引起相關實務部門的關注，以達到拋磚引玉之用。

（一）商業銀行應建立嚴格的風險控制體系

以2004年銀監會公布的《商業銀行房地產信貸風險管理指引》為指導，實施貸前調查貸后監控相結合的風險控制體系。商業銀行貸前應嚴格審查，對貸款人的房屋買賣合同、有關償債能力以及其提供的一系列證明文件嚴格審查并作詳細調查，實行嚴格的審批責任制度，避免發生因房屋買賣合同無效而導致貸款合同無效的情況。同時，銀行在對貸款進行審批時，也應將開發商、酒店管理公司的資信作為考察對象，是否具有足夠的資金實力、信譽狀況、經營能力等等，因為這些會影響到借款人日后的還款資金來源問題。貸后應加強對項目資金的監管，加強跟蹤管理，及時發現風險因素，積極采取有效措施應對，以保證銀行信貸資金安全。

（二）產權式酒店開發模式：開發商、酒店經營管理公司聯合

產權式酒店突破傳統的經營模式，委托經營關系中，一方面，酒店經營管理公司是開發商事先選定的，開發商作為理性的經濟人，目標是利潤最大化，且酒店的經營業績無利益牽連，所以開發商在選酒店管理公司時，僅以酒店銷售業績為終極目標，不考慮于酒店經營能力。另一方面，產權式酒店的性質決定了投資者不參與公司運營，酒店的經營利潤除了受所處的地理環境、配套設施外，更重要的是經營者的經營管理能力，對于涉及到具有專業色彩的市場定位、經營方向、經營戰略、經營策略以及管理方案等內容完全由管理者判斷和決定。然而，投資者對這些因素無法監督，加之酒店必須整體經營，投資者眾多且比較分散，投資者想退出或更換酒店管理者都比較困難，從而產生較大的風險。

在該行業發達的歐美國家，酒店經管成功的重要原因是開發商本身就是在酒店行業富有經驗的經營者，因此我國可以借鑒他們的成功經驗，采取開發商與經營管理商聯合開發的模式，這樣具有以下優勢：1.開發商在酒店修建規劃時，會把精力主要集中在影響酒店經營因素上，如：地段、周邊的商務環境、配套設施等。2.經營管理公司參與酒店開發，可以把開發商、酒店經營管理公司和投資者利益捆綁在一起，避免三方因利益目標不一致給酒店經營帶來的不利影響。3.由于開發商與酒店的經營業績有著利益關系，開發商少不了會監督酒店的經營管理和支持酒店發展，使之符合星級酒店標準。這樣才能使產權式酒店發揮真正優勢，才能保證兌現對投資者的回報承諾，進而保證銀行還款來源。

（三）擔保公司為還款來源提供擔保

通過抵押貸款方式支付房款的投資者，還款資金的主要來源是投資收益。投資者在投資的頭幾年獲得的收益，由房開商或酒店經營管理公司統一扣除并打入還款賬戶，以作為投資者對銀行的還款。產權式酒店經營管理公司向投資者承諾的回報率，通常是80%—100%的出租率來計算的，然而，根據中國旅游業統計公報顯示：2011年全國飯店出租率為61.07%，2010年全國飯店出租率為60.28%，2009年全國飯店出租率為57.88%。產權式酒店經營狀況更為不理想，平均入住率僅有40%，整體收益率偏低，高投資回報率的承諾能否兌現，將是一個未知數。

所有權與經營權分離的性質決定了投資者不參加酒店的實際經營，無法對之進行監督，一旦酒店經營出現問題，投資回報承諾將無法兌現，必然會影響到銀行信貸資金安全。因此，銀行在放貸過程中，應把投資收益是否進行強制擔保作為先決條件，且該責任是無限連帶的擔保責任。實行強制擔保，可以監督開發商或酒店經營著按時并按照約定實現投資者的權利，當酒店經營管理公司或開發商無法實現購買者權利時，擔保人承擔擔保責任，向投資者支付一定的賠償金，從而更能保護投資者的利益。