經濟適用房稅收標準范文

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篇1

關鍵詞:租賃型經濟適用房;夾心層;運作模式;天津

中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)13-0121-02

引言

健康的住房市場必然要求合理的住房供應體系,而合理的住房供應體系應對接社會的不同的收入水平,合理確定不同規模,價位和消費階層的住房結構,形成住房市場的梯度消費。從中國實行“停止住房實物分配”到現在已經過了十余年,城市住房供應結構大致形成了“五層次”的新體系,住房供應結構與針對人群對應關系(如下圖所示)。

然而在實際操作中,由于受資金、土地資源、政策等多種因素制約,保障性住房的門檻不得不一再提高,從而使得在住房市場的剛性需求中,存在著一批既沒有資格申請廉租住房又買不起經濟適用房和商品房的中間群體,被人們稱為“夾心層”。 據專家估計,天津市“夾心層”的比例已占到了全市人口的25%以上,其主體是普通工薪階層,同時還包括各類創業人才、大學畢業生和外來務工人員。

本文正是基于這樣的背景,對現有住房保障模式展開研究后,提出應在廉租房和經濟適用房兩個低收入住房困難標準之間增加一個標準界定,即租賃型經濟適用房(以下簡稱“租賃房”),并以此模式來實現租賃廉租房和購買經濟適用房的“無縫對接”,有效解決“夾心層”群體的住房問題。

一、探索天津市租賃房的運作模式

租賃型經濟適用房模式的提出,對于解決廣大無住房的家庭提出了一個新思路,然而資金和土地的需求量大,并且各地區因政策、地域、人文環境皆不相同,因此該模式的運作不應一概而論,而應因地制宜。本文在參考國內現有的租賃房運作模式的基礎上,根據天津市房地產市場居民租賃房需求調查數據,分析提出了我市租賃型經濟適用房建設及運作模式構想。

1.制度形式。租賃型經濟適用房制度包括房租補貼和實物配租兩種形式。其中房租補貼是指由于符合入住租賃型經濟適用房條件的家庭,通過市場自行租賃住房,管理部門按照一定標準發放租房補貼的住房保障形式;而實物配租的租賃型經濟適用房是指符合入住租賃型經濟適用房條件的家庭承租由管理部門提供租賃住房的保障形式。

2.保障范圍。租賃型經濟適用房應當對保障對象進行嚴格的限定,限定條件應參照當地的生活水平,從家庭收入水平、人均居住面積進行核定。在天津市,其保障對象為年收入低于2.2萬元的非農業籍家庭,同時應當符合以下條件之一:(1)享受城鎮最低生活保障待遇或者民政部門定期定量生活補助,或者領取特困救助金的家庭;(2)房屋拆遷補償安置費在16萬元(含16萬元)以下;(3)經濟租賃房租房補貼保障標準為:單人家庭每月補貼250元,兩人和三人家庭每月補貼375元,四人及四人以上家庭每月補貼500元;(4)實物配租的租賃型經濟適用房的保障標準為:一個家庭限定承租一套住房;原則上單人家庭租賃單間住房;三人(含三人)以下的家庭實際租賃建筑面積不超過60平方米,三人以上家庭租賃建筑面積不超過80平方米的住房。三人家庭為三代同居一處或三人家庭有年滿16周歲異性大子女的,也可租賃建筑面積不超過80平方米的住房。

3.產權的界定。租賃型經濟適用房的住戶只擁有租賃期間的使用權。承租人在對其房屋住用期間,不得將房屋上市、轉讓、轉借和空置。但可向市政府有關部門申請回購,回購價格按原成交價格結合成新率確定。購房取得產權滿五年后上市轉讓的,應按原購房價格與屆時相應地段社會保障性住房上市交易指導價格差價的90%向政府繳交土地收益等價款,政府可優先回購。

4.建設方式。租賃型經濟適用房可由市有關部門組織選址建設,也可由各區(市內六區)自行組織選址建設。在“限定規劃條件和戶型標準、限定開工竣工和入住時間、限定租賃對象、限定租金標準、限定租賃期限和銷售政策”(以下簡稱“五限”)的前提下,租賃房可采取單獨選址集中建設、在經濟適用住房地塊中配建和在普通商品住房項目中配建三種方式建設。

5.房屋標準。租賃型經濟適用房項目參照我市華明新城標準建設,應充分考慮配租家庭對交通、醫療、教育和生活等設施條件的要求,合理安排區位布局,做到功能齊全、適宜居住。租賃型經濟適用房套型建筑面積嚴格控制在50平方米左右。

6.準入與退出機制。租賃型經濟適用房的供給既要考慮政府的保障作用,又要考慮市場機制的調控因素,既要保證最低收入家庭有房可住,又應避免“搭車現象”,因此天津市有必要盡快建立針對租賃型經濟適用房租戶的動態收入統計與調查制度,增加篩選門檻,一旦其經濟條件或住房條件改善,不再符合租住公有租賃住房條件時,就應該退出住房。對于隱瞞者要追究法律責任,單位出具的證明要承擔連帶法律責任。

二、采取多項措施保障租賃型經濟適用房的實行

為推進租賃型經濟適用房新模式的實行,解決夾心層住房困難家庭的實際問題,天津市根據自身的實際情況,采取了一系列措施。

――實行統一建設、統一分配、統一管理、統一運作的新機制。市、區政府各個主管部門明確分工,相互配合,積極推進租賃型經濟適用房的建設、分配、管理工作。

――在租賃房的分配管理工作中充分發揮基層街道、居委會的作用,建立針對租賃型經濟適用房租戶的動態收入統計與調查制度,使租賃房真正落實到符合條件的家庭,在管理過程中,各職能部門與街道、居委會通力配合,形成聯動機制。

――嚴格控制租賃房的戶型和面積標準,堅持小戶型,租賃房的套型建筑面積嚴格控制在50平方米左右。

――完善租賃房的運營管理機制。開發運營單位作為獨立市場主體經營租賃房,與承租家庭簽訂租賃協議。承租家庭與租賃房開發運營單位約定租賃期結束后,應自行騰退住房。對無故欠繳租金或不騰退住房的,開發運營單位可向法院提起民事訴訟。對惡意欠租的家庭,管理部門可將租房補貼直接撥付開發運營單位;對拒不騰退住房的家庭,管理部門可向民政和社會保障等部門通報相關信息,暫停各類社會保險金發放。

三、完善租賃型經濟適用房制度的建議

1.采取租售并舉的運作模式。針對租賃房建設,可以打破常規的租賃模式,嘗試租售并舉的新模式,對房屋部分產權進行出售。其出售價格根據控制性建設成本、基準地價綜合測算確定。對租賃部分,則可按統一的市場租金標準計租,政府對租賃房的承租對象實行分類租金補助,改“暗補”為“明補”。

2.完善租賃房產權機制。采用租售并舉的方法有利于擴大住房保障人群,解決工薪階層住房困難。針對具有購買資格,但存在首付困難的工薪群體,可允許他們優先購買房屋部分產權然后再根據經濟情況分批次買回其他產權。在購買房屋部分產權時,另一部分產權可由政策性機構持有。

3.拓寬租賃型房建設的融資渠道。為確保租賃型經濟適用住房建設的順利進行,應大力拓寬其融資渠道,包括廣泛吸收社會資金參與;推進金融創新,盤活租賃型經濟適用房的信貸資金;提高公積金使用效率,發揮公積金制度在解決中低收入家庭住房困難中的作用;設立建設信托基金等全方位、多渠道籌集建設資金。

4.發揮稅收的調節作用。在稅收方面,政府作為主導方,可發揮稅收杠桿的調節作用,支持普通工薪階層解決住房問題、約束住房中的過渡消費現象。調整現有的稅收政策,對于住房消費群體中購買90平方米以下的自住型住房,可以實行免稅;90～120平方米適當收一點稅;120平方米以上的征收特別消費稅,把特備消費稅這塊留給地方政府用于補充建造租賃型經濟適用房資金短缺問題。

5.給予運作企業政策支持。由于租賃型經濟適用房的出租對象是低收入群體,租金制定水平比較低,只出租不銷售,開發商的資金回籠周期較長,為鼓勵開發商參與項目運作,建議對房地產開發企業給予政策支持,包括提供長期低息建設資金貸款、租金收入稅費減免、政府貼息、折舊抵新等等。

結語

住房保障制度是社會保障制度的重要組成部分,完善住房保障制度體系事關國民的切身利益與社會的和諧穩定。而租賃型經濟適用房運作模式的提出可以填補經濟適用房與廉租房之間的空白,使二者實現“無縫對接”,有利于夾心層住房問題的解決。因此在現階段,應該把建設租賃型經濟適用住房納入天津市住房保障制度體系的整體框架之中,在用足經濟適用房建設的優惠政策同時,將發展租賃型經濟適用房作為新型的經濟適用房運營模式。

參考文獻:

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[2]黃詩福.廈門:探索保障性住房形式,滿足不同收入人群住房需要[J].城鄉建設,2007,(1):49-50.

[3]朱記軍,楊易,程殊.淺議中國廉租房制度[J].法制與社會, 2007,(2):762-763.

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篇2

[關鍵詞]經濟適用房；成本價格公開；宏觀調控；法律思考

[作者簡介]劉旭霞，華中農業大學文法學院法學系副主任，副教授；韓慧，華中農業大學文法學院法學系碩士研究生，湖北　武漢　430070

[中圖分類號]F293．3

[文獻標識碼]A

[文章編號]1672-2728(2008)05-0024-03

引導和促進房地產業持續穩定健康發展，有利于保持整個經濟的平穩較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。黨的十六屆六中全會把建設社會主義和諧社會作為我國發展的目標，而引導房地產市場特別是經濟適用房房地產市場的良性發展，對社會主義和諧社會的建設具有很大的促進和保障作用。

一、思考背景――經濟適用房房價成本公開的實例及政策

濟適用房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而非建筑標準。經濟適用房成本價格公開在部分地方已經得到實施，例如：黑龍江省哈爾濱市人民政府依照建設部《關于印發經濟適用住房價格管理辦法的通知》頒布了《關于加強經濟適用住房建設管理工作的通知》，該《通知》規定，經濟適用住房銷售價格實行政府指導價，按保本微利原則，由成本和利潤構成，利潤限定在3％以下，經濟適用住房建設成本由市建設主管部門審核，銷售價格由市場物價部門批準，按項目向社會公布。據山東《生活日報》報道，在安康居住工程的實施中，山東省將政策、價格、購房人(租房人)、房源公開，以取得審計等有關部門及群眾的監督。

我國《經濟適用住房價格管理辦法》(以下簡稱《辦法》)明確規定，經濟適用房的價格在確定后予以公示。經濟適用住房價格實行政府指導價，而不是企業自主定價。其上浮幅度由政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限。《辦法》指出，經濟適用住房基準價格也就是經濟適用房成本價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。它包括：(1)用于征用土地和拆遷補償等所支付的征地和拆遷安置補償費。(2)開發項目前期工作所發生的工程勘察、規劃及建筑設計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設計的前期工程費。(3)列入施工圖預(決)算項目的主體房屋建筑安裝工程費。(4)在小區用地規劃紅線以內，與住房同步配套建設的住宅小區基礎設施建設費，以及按政府批準的小區規劃要求建設的不能有償轉讓的非營業性公共配套設施建設費。(5)貸款利息。(6)行政事業性收費。開發企業的管理費與利潤分別不得超過前四項費用之和的2％和3％。 有關經濟適用房成本公開問題雖然早有規定，但是規定得不夠充分、不夠具體，以致操作性不強。在實踐中，有的部門忽視了經濟適用房與商品房的區別，忽視了經濟適用房的公益性特點，造成部分低收入者的住房需求無法滿足，違背了設置經濟適用房的初衷。

二、思考基礎――經濟適用房成本價格公開的必要性及相關問題

1．經濟適用房成本價格公開的必要性房屋成本價格問題不僅是企業利潤的問題，更是一個政府信息公開和權力規范的問題。經濟適用房的成本價格問題能夠體現政府信息公開的程度，更能體現對政府權力規范的程度。從政府權力的有效規范方面來說，公開經濟適用房成本價格有利于控制暗箱操作。公布經濟適用房成本價格，還購房者知情權，是非常有意義的。經濟適用房的消費群體是中低收入家庭，這部分群體在經濟實力上處于弱勢，在權利的保護及救濟方面相對來說也處于弱勢地位。將經濟適用房成本價格公開，能夠使這部分消費者根據真實、全面的信息作出理性判斷，解決信息不對稱的問題，從而使經濟適用房房價的形成更趨理性。這不僅有利于保護這部分消費者的權利，也有利于經濟適用房以及房地產業的有效發展。

2．經濟適用房成本價格公開必須厘清兩個問題

(1)公開經濟適用房的成本價格不侵犯商業秘密。我國《反不正當競爭法》第10條對商業秘密進行了規定。政府公布經濟適用房房價成本并不意味著企業的商業秘密就受到了侵犯。如前所述，經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有公益性。國家公開經濟適用房成本價格是為了更進一步保護這部分群體的利益，是符合公益價值的，國家獲得成本價格是經過合理而且合法的途徑的。同時，我國《價格法》明確要求經營者在定價時遵循公平、合法和誠實信用的原則。我國《民法通則》也規定，消費者有權詳細了解自己購買產品的詳細信息。從政務信息公開的角度講，隨著土地“招拍掛”的實行以及稅收征管程序的日漸透明，房屋成本價格實質上已經無密可保，而經濟適用房的成本價格更是不應該保密。我國政府部門公布由自己控制、掌握的經濟適用房成本價格，不是對開發商商業秘密的侵犯。

(2)房價與地價的關系。關于房價和地價二者的關系，學術界主要有以下幾種觀點：一是認為地價決定房價，在研究地區房價過快上漲時都將高地價作為房價上漲的一個主要原因；二是認為房價決定地價。這類觀點基于李嘉圖的“玉米法律悖論”，將土地看作生產要素，認為土地產品的價格決定地租。將“玉米法律悖論”應用到城市房地產市場，認為房價高刺激了對土地的需求，進而導致了地價的升高。在“價高者得”的拍賣機制下形成的地價是由當前房價及開發商對未來房價的預期決定的。其實房價與地價的關系不能說是誰決定誰的問題，房價與地價是一種相互影響的關系。土地作為房地產經濟的基礎，土地價格構成房地產價格的一個方面，并且組成房地產價格的一個重要構成方面。從這個意義上說，地價對房價有重要影響。但地價并不是房價的決定因素，房價的組成方面有很多，比如建安費用、政府稅收費用等等都是房價的重要構成方面，它們和地價一起決定了房價。與此同時，房價的高低也會影響地價。房價與地價是一種相互影響、相互作用的關系。從這一方面來講，對房地產的成本價格予以公開是很有必要的，可以最終保護我國有限的土地資源，實現經濟的可持續協調發展。

目前經濟適用房成本價格公開問題主要來自于地方政府的阻力，公開經濟適用房成本價格已在一些地方實施了一段時間，但效果卻不如預期的那么好。地方政府作為“經濟人”是由自身的財政利益決定的，地方政府同本地的企業形成了利益共同體。因而，政府會充分利用房地產的高產業關聯度推動地方經濟增長。然而地方政府介入房地產的“經濟人”行為，帶來的不利后果表現在地方政府的經濟擴張沖動容易造成經濟過熱，推動了房價不斷漲高，不能很好地解決地方城市居民的住房保障問題。政府的這種“經濟人”身份也影響到了經濟適用房的開發意義，所以在經濟適用房成本價格公開方面也會有些被動。

三、思考結論――經濟適用房房價成本公開的宏觀調控法律支持

1．宏觀調控的理論基礎

宏觀調控與市場規制是在現代市場經濟中國家干預協調經濟的兩個基本手段，與市場規制法一樣，宏觀調控也有其理論基礎。

(1)“市場失靈”理論。市場失靈理論，主要是有關市場調節無法解決社會產品總供給和總需求失衡的問題及其政府運用經濟政策來解決這一總量失衡問題的理論。經濟適用房作為房地產的一種，也要通過市場，在市場上依照價值決定房地產價格，但經濟適用房成本價格具有其特殊性，作為經濟適用房的購買主體，中低層收入者處于弱勢地位，相對于經濟適用房開發商來說，所獲得的信息是很不對稱的，如果在這種情況下僅僅只注意市場的基礎配置作用，會造成不公平的擴大。所以，經濟適用房成本價格的公開需要宏觀調控法的支持。

(2)“政府失靈”理論。政府失靈理論，主要是指有關政府運用經濟政策調節社會產品總供給與總需求失衡問題方面出現的調控失敗及問題及其解決方案的理論。政府在調控經濟適用房成本價格時因為“經濟人”的身份會導致調控失敗，雖然有相關經濟適用房的管理辦法，但是政府在實際操作時會違背開發經濟適用房的初衷，為了彌補政府在調控經濟適用房成本價格過程中的失敗，也需要宏觀調控法相關規定予以支持。

(3)國家干預理論。國家干預理論是指通過法律的經濟政策及其嚴格的政策制定和實施程序，以社會整體利益為本位，調節社會經濟總量的平衡，既利用“看不見的手”，又利用“看得見的手”調節、控制國民經濟，既防止“市場失靈”，又防止“政府失靈”。經濟適用房成本價格的舉措就是政府為了保障中低層收入群體，而通過制定政策和法律干預經濟的一種經濟手段，政府的這種經濟手段要得到法律的保障，需要宏觀調控法完善相關措施予以支持。

2．具體宏觀調控措施應對經濟適用房成本價格公開

(1)建立科學的經濟適用房成本價格測算體系與監測公開制度。目前雖然有建設部關于經濟適用房成本價格的管理辦法，但其相關規定抽象，不便操作，造成經濟適用房成本價格實際上沒有公開的現實效果，中低收入者這部分購房群體知情權及相關的經濟利益依然得不到有效保障。因此，分別建立經濟適用房成本測算和監測組織機構，保證二者各自的獨立性，進一步保證經濟適用房成本價格的合理測算，從執行角度確保經濟適用房成本價格公開的可行性。

(2)完善《會計法》有關房地產價格的規定，使經濟適用房成本公開中成本價格的計算有一定的法律保障。《會計法》雖有“禁止隨意改變費用、成本的確認標準或者計量方法，虛列、多列、不列或者少列費用、成本”的規定，但現實中為逃稅而虛增成本的現象還很普遍。因此，明確規定經濟適用房的成本價格費用構成、成本價格的確認標準或者計量方法，并且嚴格具體地限制經濟適用房價格的利潤額度，是一種比較有效的保障經濟適用房成本價格合理而且公開的法律措施。

(3)完善并加強銀行貸款相關法律制度。進行嚴格的房地產貸款的審批，控制房地產投資總量，限制資本流入房地產業，提高房地產炒作的成本，降低非消費性房地產交易的利潤空間。對于經濟適用房這一特殊領域，在銀行信貸方面應給予優惠，在《中國人民銀行法》中應該將經濟適用房與普通商品房區別對待，分別規定。在對普通商品房進行嚴格的房地產貸款審批的同時，降低對經濟適用房開發商的要求。一方面，鼓勵更多的開發商開發具有公益性質的經濟適用房；另一方面，降低經濟適用房的開發成本，引導經濟適用房開發商積極主動地公開經濟適用房成本價格。

(4)完善《財稅法》有關房地產的開發及購買制度。例如開征第二套房產的保有稅和開發土地的保有稅。開征房地產保有稅的短期目標是抑制房地產的投資性需求。根據我國的土地制度，土地的所有權是國家的，房屋所有人和開發商并沒有取得土地的所有權。但由于我國房地產稅制一直以來的“輕保有、重流通”狀況，導致投資者購買房產和土地后，不需要付出太多成本就可以坐等房價和土地上漲，這不但降低了土地的使用效率，而且造成資源的浪費。在我國開征房地產保有稅應分為對開發商征土地保有稅和對房產持有人征房產保有稅。我國現階段經濟適用房成本價格公開還有一個影響因素，即大量的投機商存在，他們會占有經濟適用房之后再次購買商品房，然后再炒作，這對于房地產市場的合理發展構成很大沖擊。對這種過多占用社會資源，占有經濟適用房又購買商品房的經濟適用房持有者征收房產保有稅，是目前打擊房地產投機的有效手段，也能促使經濟適用房得到合理、有效的利用。

篇3

【關鍵詞】經濟適用房；加大監控；經濟租賃制度

中圖分類號：F063.2文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)02-021-01

一、我國經濟適用房制度概述

(一)含義

經濟適用房由政府提供政策優惠并統一組織建設,限定建設標準、供應對象和銷售價格,面向中低收入家庭提供的微利普通商品住房,是政府按市場要求為中低收入社會階層提供切合需要并且帶有社會保障性質的住房。

(二)特征

經濟適用房包含經濟性、適用性和社會保障性三方面特征,即經濟適用房價格適當且居民承受得起并具有可支付性,同時滿足人們對住房的基本需求而不是最大需求,又具有政府提供保障性質的商品性住房。

二、我國經濟適用房主要存在問題

(一)行政干預過多，效率低下，易滋生腐敗

政府、單位和社會組織對經濟適用住房的干預幾乎無處不在。如果政府直接出面，生產效率肯定不如專業的房地產開發商。即使政府是間接出面，中間承接的發展商不以經濟效益為考核，而以完成政治性任務為目標，那就難以達到社會資源最優配置。我們就經常發現，很多開發商以承接經濟適用房任務為要挾，與政府討價還價，獲得商品房開發的優先權或土地獲取中的優勢，易滋生腐敗。

(二)銷售對象失控

按照政策規定,經濟適用住房的銷售對象只能是中低收入家庭。但是,目前因統計和審核的方法和程序的不科學、不嚴謹,在經濟適用住房的購買者當中,實際上有相當一部分不是中低收入家庭,而是高收入家庭。這一點和第一點不無關系。

(三) 缺乏對居住者居住需要的考慮

由于經濟適用房沒有效益激勵，政府往往只關心提供了多少套的目標考核，但很少真正為居住者考慮居住需要。住房困難家庭往往只能在選擇指定地點、指定面積和質量的公房與不選擇中二取一。而政府修的住房項目一般為了節約成本，質量都相當低劣，并且建造在偏遠地區和城市邊緣，交通通常十分不便。窮人住進了政府提供的住房，住房消費雖然降低了，但交通費用猛增，由此，經濟適用房對很多窮人來說，往往就成為雞肋。

三、我國經濟房使用制度重建的建議

（一）建立健全準入和退出管理機制

經濟適用房的系列管理措施不論從入口、過程中還是出口的把控上都要繼續嚴格執行。從初始階段即入口對申請人標準做了嚴格限定，從戶籍、家庭收入、家庭資產以及現實的人均住房使用面積都做了逐一的標準界定。推行“三級審核、二次公示”的審核方式，層層把關，為能夠使政府的保障政策切實落到需要保障的人身上，堅決地將政策貫徹到位，不走形，不變味，以防有人渾水摸魚，破壞規則。

（二）加大對騙購行為的監控與處罰力度

從法學角度來講,違法犯罪的機會成本太低而風險收益又相對較高,這樣的制度本身就會引誘人們千方白計地去違法犯罪。騙購經濟適用房的現象之所以防不勝防、屢禁不絕,與處罰太輕有必然聯系。建議有關部門在總結經驗和教訓的基礎上,及時制定出相關的法規或規章,加大處罰力度,爭取杜絕經濟適用房建設中,出現的失控現象。政府建房的受惠目標一定要鎖定在低收入家庭,首先滿足貧困家庭居住的基本需要。

（三）建“經濟租賃住房”，將其納入經濟適用房

住房和城鄉建設部副部長齊驥在中國政府網訪談時表示，地方政府可因地制宜決定經濟適用房和廉租房比例，這意味著對于部分地方政府來說，經濟適用房將不再有強行指標性規定。而對于夾心層人群，政府鼓勵建設經濟租賃住房來解決其住房問題。齊驥稱，在最近一兩年來，一些城市都對解決這一類既買不起、租不起商品房，又不屬于住房保障對象的這類居民，通過政府提供土地、給優惠的信貸、稅收政策來建設公共租賃住房，有的地方叫經濟租賃住房，它的性質是政府或者機構持有，用承租者可以承擔的起的低于市場水平的租金，提供給這類家庭，幫助他們渡過暫時的困難。

而筆者認為，對于“經濟租賃住房”這一新興的制度，其可以作為經濟適用房的一種形式被推廣開來，其適用對象可以是經濟適用房適用對象的這類居民。因為如果將其設定為購買商品房與經濟適用房之間的“夾心人群”，其界限并不清晰，或難以界定，這必然會加大其社會成本。反之，如果能夠將“經濟租賃住房”作為經濟適用房的一種主要形式而存在的話，這必然加大了購房者的選擇權，同時還可以使政府的保障補貼流動起來。住房政策的最終目標應該是讓越來越多的人可以有能力到商品房市場自行買房，而不應該以讓受資助者長期“桎梏”在住房保障體系中為滿足。

四、結語

經濟適用房推行10年間，既有過圓低收入家庭多年“家園夢”的光榮，也有過因制度上的缺陷和操作上的不規范而出現的尷尬，政府，學界，百姓，對于經濟適用房是否“經濟”的討論也從未停止過。總之，在制度完善環節，要通過各種辦法“對癥下藥”，真正實現政府管理與市場調節的結合，努力克服主客觀方面的種種弊端，實現經濟性與適用性的結合。

參考文獻：

篇4

論文提要：隨著房地產市場的日益繁榮，房價居高不下是城鎮居民目前最為關注的問題，在這樣的條件下，如何解決低收入人群的住房問題，發揮經濟適用房應該發揮的作用，值得深入思考，本文希望從制度經濟學的角度，分析經濟適用房在開發建設過程中存在的問題，并提出相應的解決辦法，為經濟適用房的開發建設提供更多的建議，

一、經濟適用房的產生和發展

1998年國務院在《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設》文件中第一次提出了經濟適用房的概念。這份文件同時明確提出：要建立和完善以經濟適用房為主體的多層次城鎮住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，即高收入者購買或租賃市場價格商品住房，中低收入者購買經濟適用住房，最低收入者租用政府單位提供的廉租住房。經濟適用房由地方政府統一組織建設，面向中低收入家庭，以解決中低收入家庭住房困難為目的，是一種由政府提供了相關優惠政策的、只獲取微利的普通商品住房。

經濟適用房作為我國住房供應新體系的重要組成部分，主要是通過某種政策傾斜來擴大住房供給，以解決中低收入家庭住房問題。經濟適用住房的作用主要應體現在：解決部分中低收入家庭的住房問題；優化房地產市場供應結構：平抑商品房價格的不合理上漲；促進居民住房消費i緩解城市舊城改造和房屋拆遷矛盾；促進城郊結合部等特殊區域的發展。

但是，在經濟適用房建設以及銷售的實際操作過程中，它的作用并沒有得到充分發揮，更重要的是，它并沒有真正滿足老百姓的愿望和要求。目前的現狀是，經濟適用房并沒有很好地體現經濟和適用的特點，和普通商品房沒有太大的區別：且真正需要經濟適用房的低收入人群并沒有享受到經濟適用房應給予他們的福利。

二、基于委托理論分析經濟適用房開發過程中的問題

(一)委托理論的基本概念。委托關系是經濟社會中廣泛存在的社會關系。如果當一個需要通過另一個人的行動來獲得自己需要的利益，那么委托關系就產生了。如果某個個體想獲得某種利益，但自己又沒有能力去實現這個目標，而只能委托別人替自己完成，那么這個人就是委托人，而后者就是人。從信息不對稱的角度來說，委托人通常處于信息劣勢，而人處于信息優勢。

由于信息的非對稱性，具有信息優勢的人可能會選擇有利于自身利益的行動，而發生逆向選擇和道德風險。逆向選擇是指契約發生前，契約一方隱藏自己的私有信息，或者提供不真實的信息，以謀取自己的利益而損害另一方的利益。道德風險是指在信息非對稱的情況下，契約發生以后，契約一方選擇有損于另一方的機會主義行動，以獲取自身利益的最大化。因此，委托理論的基本內容就是在特定的條件下，委托人如何設計激勵合同，規范人的行為，使人選擇有利于委托人利益的行動。

(二)分析開發商在項目建設和銷售過程中的問題。我國在進行住房保障制度設計中，經濟適用房的運作不是由非營利性機構來封閉實施，而是由追逐利潤最大化的開發商來運作，這本身存在著制度設計上的缺陷，因為政府和開發商的目標存在較大的差異性，政府實行經濟適用房制度的目的是通過二次再分配的形式，解決中低收入階層住房困難問題，住房保障體制所追求的是公平合理的居住狀況：而從經濟學基本假設的角度來看，開發商作為理性的“經濟人”，追求利潤的最大化是其本質特性，不管是開發經濟適用房還是商品房，目的都是為了獲取高額利潤。商品房開發直接表現為較高的利潤率；而經濟適用房是在不突破利潤率上限的前提下，借助于規模經營、優惠的土地取得成本和稅收減免等政策來實現高額利潤。政府和開發商基于這樣的制度條件而形成的委托關系，必然導致經濟適用房政策實施的實際效果與初期目標產生較大偏差。

目前所采取的經濟適用房開發模式是政府通過給予經濟適用房開發商一定的財政補貼，如劃撥土地、稅費減半征收等措施，來降低開發項目的成本；開發商則負責經濟適用房的開發、銷售等全方位的工作，在要求的利潤空間內制定銷售價格；政府指定或者通過招投標形式選擇開發商來開發經濟適用房，開發商根據政府的相關要求進行開發建設。

簽訂開發合同后，政府無法直接觀察到開發商的努力程度和工作狀態，開發商通過提高開發標準、擴大商品房的比例、提高價格、隱瞞經濟適用房性質等違規行為來欺騙政府主管部門，損害了政府部門的利益，導致道德風險。地方政府與開發商進行博弈的過程中，開發商由于對項目的運作、資金投入、成本控制、生產技術等擁有較全面的信息，承擔人的角色；地方政府因對開發商的信息掌握不充分，處于委托人的地位。地方政府在指定或者通過招投標選擇開發商時，因信息不充分會導致逆向選擇。正是由于道德風險和逆向選擇的共同作用，不良開發商對利潤最大化的追求愈演愈烈，進而導致了經濟適用房價格偏高和開發標準的高檔化。

三、基于尋租理論分析政府在監管和規劃方面的問題

(一)尋租理論的基本概念。經濟學里所說的“租”的原意是指一種生產要素的所有者獲得的收入中，超過這種要素的機會成本的剩余。廣義而言，尋租活動是指人類社會中非生產性的追求經濟利益活動，或者說是指那種維護既得經濟利益或是對既得利益進行再分配的非生產性活動。在現代社會中，更為常見的，也是更為高級的尋租方式則是利用行政法律的手段來維護既得經濟利益或是對既得利益進行再分配。這類尋租行為往往涉及采用阻礙生產要素在不同產業之間自由流動、自由競爭的辦法來維護或攫取既得利益。

整個尋租活動包括權力主體的設租和個體的尋租。權力主體的設租，即權力主體在對經濟活動的行政干預和管理過程中阻止供給增加，人為造成某種生產要素的供給彈性不足，從而形成權力主體獲取非生產性利潤的環境和條件，這往往是從權力到金錢的過程。個體尋租，即個體利用合法或非法手段獲得特權以維護既得利益的活動。尋租過程通常會表現為，由利益驅使獲得權力，再由權力獲得利益。(二)分析政府在經濟適用房監管和規劃方面存在的問題。對于經濟適用房的開發和建設，國家給予了用地優先劃撥、免收土地出讓金、開發貸款優先發放、減免部分行政事業性收費等諸多優惠政策，自然誘使開發商們競相向主管部門尋租，以“經濟適用房”之名行“商品房”之實。而對于擁有審核開發商資質、分配經濟適用房等權力的主管部門及負責人來說，一旦認識到手中權力的市場價值，“造租活動”也會伴隨著開發商的尋租迅速蔓延。

缺乏制衡的權力運用很容易導致權力的濫用和商品化，從而為尋租提供了溫床和土壤。從法律法規建設方面來看，我國房地產法律法規體系尚待完善，現有法律法規的漏洞和空白較多，無法可依、有法難依、有法不依的現象同時存在，極大地影響了對尋租活動進行監督的效力。由于信息不對稱，輿論監督和社會監督更是流于形式，缺乏應有的力度。

由于受到經濟租的誘惑和影響，在部分經濟適用房項目的規劃過程中，也就難免因為要照顧開發商的利益而出現不合理的地方。在市場經濟體制中，市場在資源的有效配置中扮演著重要角色；而開發商為維護自己通過尋租獲得的利益，就希望政府保持對土地等資源的控制權，或者通過某種“隱形市場”支配和影響資源配置。政府對市場的壟斷及政府扶持下造就的企業壟斷排除了公平競爭的可能性，使得競爭機制、供求機制和價格機制不能良好地運行，導致市場的資源配置功能失靈，給消費者和經濟適用房市場帶來潛在損失。

四、經濟適用房存在問題的對策研究

(一)從委托的角度分析對策。從政府和開發商之間的委托關系來看，要解決經濟適用房開發中的問題，也就是要預防逆向選擇和道德風險。根據委托理論，規避逆向選擇和道德風險問題可以通過制定權利和義務、責任和利益相制衡的競爭和激勵約束機制，將委托人的風險不同程度地轉為人的風險，從而促使人選擇有利于委托人實現目標利潤最大化的行動。

當前，在進行經濟適用房項目運作時，政府通常指定開發商進行開發，沒有引入競爭機制，雖然經濟適用房在銷售時，各城市物價部門也希望控制開發商的利潤，但是開發商通過虛報開發成本、減少公共配套設施的數量、恣意擴大商品房的比例等手段獲取較高的實際利潤。因此，有效規避開發商的違規行為，有必要在經濟適用房的開發建設中導入競爭機制，改變原有的政府指定開發商、劃撥土地、控制開發利潤的運作方法；采用鎖定售價、拍賣地價的市場化運作方案。國土資源部門和其他相應的管理機構應對經濟適用住房開發項目的售價、戶型標準、購買群體制定嚴格的標準程序和條例，在此基礎上公開對經濟適用房項目用地進行拍賣，以上運作過程保證了建設主體和供地方式的市場化運作，提高了運作效率，也能夠體現市場化原則。另外，對開發商來說，經濟適用房不超過3％的利潤率顯然不能對其產生明顯的激勵效果，政府也應該積極探索和思考如何通過適當的政策傾斜或其他形式的優惠措施使開發商在保證經濟適用房的經濟性和適用性的同時，獲得理想的回報。通過導入競爭機制和政府部門更有效的制度約束，重新定義政府部門和開發商之間的委托關系，從而預防和減少開發商的違規行為。

(二)從尋租的角度分析對策。針對尋租理論對政府在經濟適用房開發建設中所存在問題的分析，要解決經濟適用房領域的尋租問題，需要從以下幾個方面去思考：

1、加快政治體制改革步伐，促進市場經濟體制改革。在保證社會經濟穩定的前提下，深化市場經濟體制改革，盡量縮短房地產市場中雙軌制中非市場制度的運行時間，建立完善、順暢的市場機制，做到信息公開化、競爭公平化，力求減少租源，遏制尋租活動的根本出路。為達到這一目的，就必須加速我國政治體制改革，進一步轉變政府職能，改變政府在房地產經濟活動中，特別是經濟適用房開發過程中的主導地位，取消一些不必要的政府干預。

2、完善監督制約機制，加大懲戒力度。從經濟學意義上看，只要尋租的預期收益大于預期成本，潛在的尋租者就會變成現實的尋租者。而有效的監督約束機制可以加大預期成本，減少預期收益。因而，有必要進一步完善監督約束機制，加大懲戒力度。

篇5

關鍵詞：河南省 中低收入家庭 住房保障制度 經濟適用房 廉租房

一、現行河南省經濟適用房保障制度存在的問題

（一）對中低收入家庭的界定不明

在河南省，經濟適用房和廉租房同樣構成了保障中低收入家庭住房的兩個方面。誰才能成為被國家保障的主體，中低收入的界定是關鍵。但對“中低收入”的界定目前還存在兩個問題，一是各個省市對“中低收入”的理解不同，二是政府難以在理論與實際中準確核實家庭的真實收入。

（二）尋租現象嚴重，使得社會福利倒置

河南省是一個大省，由于開發商運作的不規范以及戶籍管理存在漏洞，在鄭州當地的經濟適用房指標倒賣行為曾一度泛濫。2009年年初，鄭州市紀委和鄭州市人民檢察院均收到當地群眾舉報，開始大力查處有關經濟適用房案件，有關經濟適用房腐敗窩案共13件涉及17人。

（三）經濟適用房“不經濟”、“不適用”，使得經濟適用房棄購現象嚴重

以鄭州為例，2010年12月，鄭州市推出6203套經濟適用房，可是到截止日期后只有5169人報名，還有1034套房子沒有人報名。產生上述現象的原因在于：一是經濟適用房不“經濟”。據鄭州某居民稱，經濟適用房的房價都在每平方米2700元左右，經濟上根本就負擔不起；二是經濟適用房不“適用”。經濟適用房的位置一般都比較偏遠，遠離市區，交通、生活配套設施都還沒有到位，附近也沒有學校，上班、上學都非常不方便。

（四）經濟適用房數量供求不平衡

據河南報業集團報道，2006年1―4月份，全省經濟適用住房完成投資26億元，僅占同期商品房開發投資的6％。由于河南省在2005年、2006年不再統一下達經濟適用住房指導性建設計劃，經濟適用住房開發量有較大幅度下降。個別城市甚至取消了經濟適用住房建設，全省經濟適用住房年竣工量逐年下降。一些城市已出現排隊等號或無房可供的局面。

二、提升河南省經濟適用房保障制度的政策建議

（一）應明確“中低收入家庭”的定位

如何更科學地來界定中低收入家庭呢？如何使保障性住房保障的范圍更大更準確呢？美國就提出了一種中位數法，按照美國的統計口徑，非常貧困的家庭界定為少于本地區家庭收入中位數50%的家庭；低收入家庭的收入為本地區家庭收入中位數的50―80%；中等收入家庭的收入為本地區家庭收入中位數的81―100%。目前，美國中低收入家庭大約把年收入的30%用于住房方面的支出。通過這個界定，就可以有針對性地對各類收入的家庭進行住房保障，來實現住房保障的公平。

此外，高的房價使相當一部分中低收入家庭或人群既買不起商品房，又不能享受廉租房和經濟適用房等住房保障的人員被稱為“夾心層”，主要包括：一是新就業人員或剛剛畢業的大學生；二是外地務工人員；三是不夠廉租房申請條件又無力購買經濟適用房的家庭；四是不夠經濟適用房購買條件又不能申請廉租房的家庭。這些人必須納入到住房保障的人員中來。

（二）嚴格執行經濟適用房準購制度，政府相關部門應大力加強監管

近年來，出現兩種現象，一是對許多買不起商品房的低收入者來說經濟適用房只是“空中樓閣”；二是對一些鉆法律空子的人來說，經濟適用房又成了牟利的手段，嚴重擾亂了社會公平。為此，鄭州住房保障和房地產管理局于2010年4月29日下發通知說：“今后，對采用瞞報、虛報等欺騙手段騙購經濟適用住房的，房地產行政部門將責令其退回所購經濟適用住房，并依法注銷其房屋所有權登記，購房人5年內不得再次申請購買經濟適用住房。如所騙購的經濟適用住房是購房人及共同申請的家庭成員唯一住房的，由購房人按同期同地段同類型普通商品住房市場價補交購房款。”①

（三）加強監管，使經濟適用房真正實現“經濟”、“適用”

一是在建設經濟適用住房時，開發商應嚴格按照《經濟適用住房管理辦法》進行，將重要信息公布于眾。二是限定經濟適用住房的價格，明確經濟適用住房價格構成的要素，增加經濟適用住房價格的透明度。三是各個部門應加強監管嚴格查處越權定價和價格欺詐等違法行為，防止市場價格出現混亂的局面，維護購房者的合法利益；四是避免出現大面積和別墅型經濟適用房的出現。

同時，為了經濟適用房更經濟，將經濟適用住房的建筑面積控制在50―80平方米為宜，這樣就能在一定程度上刺激中低收入家庭的積極性和主動性，在家庭的經濟狀況好轉之后，購買更適合的商品住房，從而加速經濟適用住房的“循環使用”。

（四）做好預測，盡量使經濟適用房供求平衡

誠然，經濟適用房建得多了，就會出現房子閑置現象，浪費國家資源，房子建少了不夠用，體現不了社會公平和和諧，如何使經適房供求盡量平衡，也是一個難題。浙江省哲學社會科學規劃課題組的人員曾經針對寧波市需要保障住房的低收入家庭的戶數進行了預測，他們認為可以采用如下公式進行預測：住房保障家庭總戶數＝城鎮居民家庭總戶數×中低收入家庭比例×符合住房保障家庭比例。根據這樣的預測結果來建造適用房就可以使供求接衡。這種預測方法有科學性和可取性，但預測的關鍵還是看中低收入家庭的戶數和需要保障的戶數，這還有賴于科學地核定城鎮居民的收入。

河南省作為一個人口大省，中低收入家庭戶數，如棚戶區、礦區等數量相對多，需要住房的人較多，搞好預測十分重要。據鄭州晚報報道，2011年底，河南省要爭取實現融資貸款100億元，以確保全省經濟適用房的建設進度。

三、河南省未來保障性住房發展模式

（一）完善退出機制，實現保障性住房的動態模式

在嚴格按程序提供保障性住房后，對于當時符合條件但事后由于經濟狀況好轉不再符合條件的人員，住房要及時回收。2007年新出臺的《廉租住房保障辦法》重新界定了購買對象、戶型標準、退出機制等。這樣做有利于促進社會分配公平，提高整個社會的福利水平。

（二）結合河南省實際，探討良性的城市化道路和發展狀態

城市化是指生產方式向社會化分工、集約化、科技化的先進模式轉化，是指人們生活方式向高品質、社會化的城市模式轉變，重在質而不是簡單地讓數億的農民都涌入城市，這對于河南省脆弱的城市生態資源、薄弱的設施建設和社會服務能力而言，都是無法承受的負擔。未來要發展緊湊型城市，走發展良性的城市化道路。

同時我們不要局限于不斷地拆房建房，而應重在促進人們更為健康積極的生活消費和對城市空間品質的投入。通過稅收等調節手段，將住房市場上投資或投機性購房者對于住房的消極的長期占有，轉變為積極的住房投入 政府可以通過征收不動產稅來分離土地價值和住房價值，鼓勵戶主積極改善居住環境，以獲得住房價值中的升值部分，來獲得城市的動態發展。

注：

①河南廣播網．省略/Article/news/hnxw/

2010/04/30/51162.htm．2010年04月30日。

參考文獻：

①我國城市中低收入群體住房保障問題研究. 中國經濟改革研究基金會住房課題研究報告[R]，2007

②曾國安等. 淺談關于廉租住房騰退的幾個問題，建設論壇[J]．2010，（5）：54―55

③胡金星. 我國經濟適用住房政策反思與轉型思考，理論參考[J]．2010，（6）：40―41

④金雪嬌. 淺談城市中低收入居民住房保障制度，低溫建筑技術[J]．2010，（5）：111―112

⑤構建面向城鎮中低收入家庭的多層次住房保障體系――以寧波市為例. 浙江省哲學社會科學規劃課題[R]．2007

⑥張道航. 借鑒國外經驗完善住房保障體制，比較研究[J]．2010，（4）：53―57

⑦關于加強經濟適用住房管理工作的通知，河南省發改委、省建設廳、省國土資源廳．2006．

⑧鄭州市經濟適用住房管理辦法，河南省發改委，2010

⑨關于進一步促進城鎮化快速健康發展的若干意見，河南省省委、省政府，2005

⑩王文杰. 中國經濟適用住房制度的運行現狀及對策探析[D]．河南大學，2011，（5）

篇6

關鍵詞：房地產；所得稅；預繳稅款

中圖分類號：F293.33

為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅征收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例和《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，接著又下發了《關于加強企業所得稅預繳工作的通知》，指出加強企業所得稅預繳工作是稅收征管中的一項重要任務。

從近幾年來的情況看，針對房地產企業所得稅的稅收管理，國家稅務總局已出臺了多個文件，不斷地對所得稅的稅收進行調整和完善。根據當前相關文件精神，企業通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，均確認為銷售收入的實現，進行企業所得稅預繳。對銷售未完工開發產品取得的收入，要求按預計計稅毛利率分月（或季度）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，進行企業所得稅預繳。

房地產企業相比其他行業，具有開發銷售周期長、成本費用項目多、會計核算繁瑣的特點，稅收處理尤其是企業所得稅核算的復雜程度更高，其收入和稅前扣除項目等涉稅事項處理正確與否、申報表填報真實準確與否，受納稅人會計核算健全程度的影響很大。但是，高投資、高風險、高利潤的行業特性，加上稅收監管手段和處罰措施的弱化，往往促使部分企業為追求利益最大化，采取避稅甚至逃稅的行為。這就要求房地產企業按照規定做好以下幾方面工作：

1.房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅

房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算除預計利潤率，計入利潤總額預繳稅款，開發產品完工、結算計稅成本后再按照實際利潤重新調整。

2.預計利潤率暫按以下規定的標準確定

2.1非經濟適用房開發項目

（1）位于省、自治區、直轄市和計劃單列市所在地城郊區的，不得低于20%。

（2）位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低于15%。

（3）位于其他地區的，不得低于10%。

2.2經濟適用房開發項目

經濟適用房開發項目符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發經濟適用房管理辦法的通知》等有關規定的，不得低于3%。

按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額

房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設備等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，填報在《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）第4行“利潤總額”內。

4.房地產開發企業對經濟適用房項目的預售應進行初始納稅申報、報批

房地產開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門批準經濟適用房項目開發、銷售的文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定執行。

即使認真按照上述要求做了，現行制度仍舊有不夠完善的地方，尚存在一些具體規定不明朗、定義不清晰、有關事項政策調整頻繁帶來新舊制度銜接不到位等問題，使得不同納稅人對同種經營行為卻因政策理解的差異采取了不同的涉稅處理方法。這不僅削弱稅法的公平性和嚴肅性，同時也帶來稅收風險。歸結起來，目前看法不一的問題主要有：一是房地產開發企業預繳方式能否采取除按當年實際利潤據實預繳之外的方式，二是預繳期利潤能否彌補以前年度虧損，三是房地產開發企業預繳期計算當期應納稅所得額時的允許扣除項目具體包括哪些，四是未完工開發產品取得的收入是否作為計提廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數，五是少預繳企業所得稅是否具有法律責任。

5.結語

上述幾點屬于預繳過程中值得探討的問題，還有一些涉稅事項處理的細節規定也易生歧義，對問題的不同理解和處理方法，會嚴重影響企業月度（或季度）預繳行為和納稅水平。納稅人通常在追求利益最大化的本能驅動下，鉆政策、規定之漏洞，在預繳期間少計收入、多作扣除，降低預繳期間的應納稅所得額、減少預繳額，待匯算清繳時予以補足，這樣既減輕了企業當期財務壓力，又不違反有關規定。也使企業的所得稅費用與企業盈利配比，并使預計營業利潤在開發產品完工結算期得到反映，筆者認為，預繳的企業所得稅應在“遞延稅款”歸集（轉回）并采用同步登記法，這樣可以提高核算準確性，簡化核算工作，使實際數與預計數在同一賬頁反映，便于預計數轉回、對比、開展稅務申報等工作。

具體方法為：做好會計核算，統一核算方法，使“預收賬款”、“遞延稅款”、“主營業務收入、主營業務成本、主營業務稅金及附加”明細內容相互對應，做好計提、抵減預計營業利潤的核算工作； 企業所得稅應在“遞延稅款”核算，借方為因預計營業利潤而增計的企業所得稅；貸方為銷售結算轉回已計提的企業所得稅，銷售結算轉回在“遞延稅款”賬戶中歸集的企業所得稅，原則上原計提多少轉回多少，結算后該賬戶余額為“零”。

當然企業實際毛利率水平的高低也影響預繳水平，這是因為現行政策規定，房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可簽訂。因此房地產開發企業因開發經營階段的不同，銷售行為可分為兩種，一種是竣工驗收后銷售房產的行為，即正常的銷售行為；另一種是預售行為，即持預售許可證上市銷售未完工開發產品。在某個會計年度，企業可能會兩種銷售狀態并存。按照規定，未完工開發產品取得的銷售收入在進行稅務處理時確認為收入的實現，需要按預計計稅毛利率分月（或季度）計算預計毛利額，計入當期應納所得額。待開發產品完工后，再予結算實際的計稅成本、毛利額及企業所得稅。

從預繳征管層面看，由于當前月度（或季度）預繳申報表項目設計不夠詳盡，據實預繳與企業應納稅所得額相關的只有營業收入、營業成本和實際利潤額三項獨立指標，對于房地產企業而言，預售收入按規定計算出的預計利潤只能合并計入實際利潤額。這種指標過少且邏輯關系不強的報表設計，無法全面反映申報企業的各個事項，容易遺漏，也使房地產企業所得稅預繳率偏低在所難免。

為改進和完善現行房地產開發企業所得稅預繳制度 ，針對目前房地產開發企業所得稅預繳率水平較低的情況，建議改進和完善現行房地產開發企業所得稅預繳制度。

首先，要增強預繳制度的規范性和可操作性，對現行規章制度中規定不清晰、執行有爭議的事項加以修正、明確，從制度層面降低征納雙方的稅收風險。包括明確房地產開發企業只能采取按實際利潤據實預繳的方式，明確預繳期利潤能彌補以前年度虧損，明確房地產開發企業預繳期計算當期應納稅所得額時允許扣除的具體項目，明確未完工開發產品取得的收入可以作為計提廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。

其次，明確法律責任和處罰制度，提高稅收法規的嚴肅性。包括明確少預繳企業所得稅具有一定的法律責任，明確少預繳的所得稅需要加收滯納金，改進預繳申報體系，增強申報的實效性。

篇7

【關鍵詞】經濟適用房 效用 社會福利 委托

1998下半年開始，我國城鎮停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。從此我國建立起由商品房，經濟適用房和廉租房三個不同層次的住房體系。經濟適用房是為了照顧那些根據市場價格買不起房的中低收入居民，以實現居者有其屋，增進社會福利。但是在具體實施的過程中，則存在很多問題，例如市場并沒有有效地進行分割，使真正的缺房的中低收入者并沒有享受到補貼，并且由于政府，開發商，消費者之間信息的不對稱，則使道德風險，逆向選擇，尋租現象普遍存在，以致社會福利遭到損害，社會資源沒達到最優配置。

一、通過微觀效用理論分析對經適房政策對社會福利的影響

用模型分析經濟適用房貨幣補貼政策對社會福利的影響分析

模型假設：

（一）市場能夠有效將高收入者和中低收入者進行分割。

（二）消費者的效用函數是Cobb-Douglas函數，α+β=1。

（三）無交易成本，消費者是價格的接受者。

（四）消費者的行為滿足效用最大化假設。

設：有n個消費者，其中有個高收入者，則低收入者為（1-）n個，X1，X2分別表示高收入者和低收入者對房地產商品的消費量，Y1,Y2分別表示高，低收入者對其他商品消費的貨幣總量,p表示高，低收入者房產商品的價格。W1,W2分別表示高、低收入的預算約束，消費者的效用函數為U(X,Y)=其中。政府通過轉移支付，從高收入者那里征稅T，轉移給低收入者。

沒有政府干預時：

對于高收入者：Max: U(X,Y)=

s.t.:PX1+Y1W1

求解可得：X1= Y1=，對于低收入者，同理可求X2=Y2=則社會對房產商品總需求量和其他商品總貨幣量為：=+*（1-）n，=+*（1-）n存在政府干預時：

對于高收入者：Max: U(X,Y)=

s.t.:P1X1+Y1W1-T

求解可得：X1= Y1=

對于低收入者：Max: U(X,Y)=

s.t.:P1X2+Y2W1+T

求解可得：X2= Y2=則社會對住房商品需求量和其他商品的貨幣需求量:=+（1-）n，=（1-）n+n。

通過對比上述的結果可知，對于高收入者稅后房產產品消費量和用于其他產品的貨幣量都少于稅前，所以其福利損失，對于低收入者房產產品消費量和用于其他產品的貨幣量都多余稅后，所以增進了福利。但是對于整個社會來說，,,福利沒有改變。通過損失高收入者的福利，來增進低收入者的福利，雖然提高了社會公平但是不符合帕累托改進的原則。并且貨幣補貼政策無形當中對推動普通商品房的市場價格。

二、通過政府與開發商之間的委托關系分析

在此理論模型中，政府屬于委托人，處于信息劣勢方，開發商是人，是信息優勢方。在這個過程中，信息在政府和開發商之間是非對稱的。政府無法觀察到實際的建造成本和銷售對象等。政府的目標是通過收入的再分配，解決中低收入者住房問題，增進社會福利，而開發商的目標是追求利潤最大化。兩者的目標不同，信息非對稱造成了信息經濟學中的委托問題。

模型假設：

（一）政府對開發商只有兩種：有效監管和監管缺位

（二）開發商只有兩種行為：按照規定進行開發和不按規定（存在虛報成本，銷售對象不符合規定等現象）。

（三）不考慮稅收。

（四）開發商的建造成本與是否按照規定執行無關。

設：在按照規定時，開發商，不按規定時，開發商的收益為。成本為C1（包括

隱性成本和顯性成本），當監管有效時，對開發商不按規定開發的懲罰為C2，政府實行有效監管的概率為，則監管缺位的概率為1-。

分析過程：通過分析可得，在開發商按照規定執行時，無論政府監管是否有效開發商將獲將獲得的利潤，當開發商不按照規定執行時，在政府有效監管的條件下，開發商可以獲得的利潤，政府監缺位時可得的利潤。所以開發商在按照規定時的期望利潤為,不按規定時期望利潤為。如果想要開發商按照規定建造經適房并將其銷售給符合條件的中低收入者，則必須滿足E1>E2,即，化簡可得

結論：通過上述結果可以看出，政府可以通過加大監管力度（值增大）或是加大對開發商不按規定執行的懲罰，來規范開發商的行為，減少逆向選擇（指高收入者購買經濟適用房）和道德風險（指開發商虛報成本，房屋質量標準，規格不符合規定等現象）。

參考文獻

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[2].尹艷海.從經濟學角度看“經濟適用房貨幣補貼政策”.經濟與管理,2004.4.

篇8

眼關鍵詞演 住房保障； 保障制度； 制度并軌。

1。 國家“十二五” 規劃中提出， 未來五年內， 我國將擬投資 1.3 萬億～1.4 萬億用于 3，600 萬套保障性安居工程的建設，使保障房的覆蓋率達到 20%。 如何從制度層面上保障十二五“ 住房保障規劃的順利進行， 需要我們思考。 為此， 本文嘗試性地提出未來住房保障制度并軌的觀點， 并設計了住房保障制度并軌的長短期路徑， 以期為解決中低收入群體的住房問題提供理論參考。

一、 城鎮住房保障制度并軌的總體思考。

住房保障制度并軌是以構建廣覆蓋[2]、 無縫隙、 多層次、 動態性的租賃型住房保障體系的改革， 其主要目的為提高住房保障制度的運行效率，改變居民的住房消費習慣， 優化住房市場結構，促使房地產市場的良性發展。 制度并軌后的保障對象， 不僅要涵蓋現行保障制度的保障群體， 更要涵蓋”夾心層“、 潛在城鎮人口 （具有遷居意愿的農村人口）[3]、 短暫流動人口、 ”被城市化“ 的農村人口中的住房弱勢群體， 以及因市場因素造成的住房弱勢群體[4]。鑒于我國住房保障制度發展的特點， 我們認為： 制度并軌后的保障方式， 短期內應該堅持產權式、 使用權式保障并存的形式， 長期取消產權式保障， 著力實現使用權式保障方式。 制度并軌后的保障水平， 應呈現出層次性、 差異性、 梯度性。 保障水平在地區間、 保障制度設計間都存在差異。 一方面， 保障水平的設定必須同當地的經濟社會發展程度相掛鉤； 另一方面， 短期內， 保障水平在廉租房、 公租房、 經濟適用房之間應呈現出差異； 長期保障水平在廉租房、 公租房等租房體系內應呈現出差異。

二、 城鎮住房保障制度的短期并軌。

1. 城鎮住房保障制度的短期并軌路徑。

（1） 經濟適用房實施租售并舉的方針， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租賃性的住房保障比重，[5]實現購房保障向租房保障思維的轉變， 將租賃型經濟適用房并軌到租房保障體系。對于出售型的經濟適用房， 暫時適當限制其發展。這一觀點的提出， 主要基于以下因素的考慮： 一方面， 在一定程度上， 出售型經濟適用房， 可以增加房地產低端市場的供給； 另一方面， 出售型經濟適用房的問題突出， 但是， 尚存在一定的發展空間， 直接取消經濟適用房的時機不成熟， 容易產生諸多負面效應。

（2） 公積金實行”準銀行式“ 的運營模式，即”管理中心 + 商業性機構“ 的模式。 中央公積金管理中心主要負責宏觀政策的制定、 資金風險的管理， 以非營利性為目的。 而地方公積金管理可以進行部分商業化、 市場化運作， 強化公積金的盈利性， 提高公積金的保值、 增值空間， 為住房保障體系提供長久穩定的資金支持。 同時， 對公積金進行動態管理， 即實施保障資金跨區域流動。 一方面， 地方間公積金實施跨區域流動， 合理配置區域間的公積金， 提高公積金的配置效率；另一方面， 個人公積金賬戶實施資金跨區域流動，可以結束長期以來地理空間限制， 加快公積金和人力資源的混合、 同期合理流動。

（3） 大力推進廉租房的發展， 將廉租房并入到租房保障體系。 短期內， 廉租房在租房保障體系內， 仍是保障供給的主體。 隨著公租房供給保障力度的加大， 出售型經濟適用房比重的增加，廉租房在租房保障體系中的比重會適當降低， 廉租房仍將對低收入群體實施保障。

（4） 加快公共租賃住房的建設， 將其并入租房保障體系。 隨著近年來房價的攀升， 游離在保障和市場之外的”夾心層“， 其住房難問題成為了各方關注的焦點， 為了解決”夾心層“ 的住房問題， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租賃房能夠應運而生， 是因為其自身上具有諸多的新特點。 其一， 從產權的角度來講， 公租房的所有權歸屬于政府， 而其他的房屋側重于強調房屋的私人所有權， 如經濟適用房、 限價房； 其二，公租房同廉租房也存在著明顯的不同。 公租房側重于解決”夾心層“ 群體的住房難問題， 而廉租房著重于解決城市最低收入群體且住房困難的住戶； 其三， 公租房的保障方式是租賃方式， 而不是傳統的購房方式。

2. 城鎮住房保障制度短期并軌的效應。

（1） 通過制度的短期并軌， 可以糾正現行經濟適用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并軌路徑中， 對出售型經濟適用房制度實施暫不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，這一方面可繼續發揮現行經濟適用房的部分優勢；另一方面可減少由可交易性所帶來的效應流失。同時， 制度的短期并軌是建立在現有住房保障制度的基礎之上。 這不僅有利于新舊保障體系的平穩過渡， 避免過大的波動， 而且可以減少制度并軌過程中的障礙。

（2） 通過制度的短期并軌， 一定程度上， 可緩解住宅市場結構不合理的局面。 租賃型經濟適用房的發展， 可以推進住房二、 三市場的繁榮；出售型經濟適用房可以幫助中低收入群體解決住房困難， 增加小戶型住房的供給， 調整當前的住房市場供給結構， 平抑房價的過快攀升。

（3） 通過制度的短期并軌， 可以加快解決”夾心層“ 住房問題， 填補制度設計的”盲區“。短期內， 通過建立涵蓋經濟適用房、 廉租房、 公租房的多層次、 梯度性的租賃型住房保障體系，可以實現對不同的保障群體實施保障， 解決”夾心層“ 的住房困難。

（4） 通過制度的短期并軌， 可以緩解保障制度的資金不足的局面， 提供更為穩定的資金來源。無論是從行政手段強化保障資金與財政收入 （土地收入、 稅收收入） 的”聯動“， 還是對公積金實施”準銀行式“ 的運行模式， 在一定程度上， 都會緩解保障制度的資金約束。

（5） 通過制度的短期并軌， 可以在發展公租房市場的過程中， 促進真正的房地產二級市場的發展。 這在一定程度上， 鼓勵和促進了租房市場的發展， 從而改變了長期以來房地產市場單條腿走路———重購房、 輕租賃———的狀況， 形成兩種市場并存的房地產市場體系。

三、 城鎮住房保障制度的長期并軌。

長期并軌指， 由政府保障性租賃向住房租賃市場轉變； 在長期并軌過程中， 通過”政府 + 社會“ 運行模式 （政府從宏觀上對租賃型住房保障體系進行管理， 社會中的企業從微觀上負責租房保障體系的運行） 建成長期租房保障體系。 最終， 建成涵蓋具有政府保障色彩的長期租房保障體系、 純粹的住房租賃市場相結合的租賃房體系 （見圖 1）。

圖 1 住房保障制度并軌的長期路徑。

1. 城鎮住房保障制度長期并軌的路徑。

長期取消出售型經濟適用房的發展， 逐步將其并入到商品房低端市場； 在租賃型住房保障體系獲得發展的基礎上， 逐步縮小政府干預市場的力度， 發揮市場的資源配置作用， 通過租賃市場提高住房保障政策的運行效率。 在短期并軌完成后， 公積金制度等相關的租房保障資金來源， 會為長期租賃房保障模式提供所需的資金支持。

2. 城鎮住房保障制度長期并軌的效應。

（1） ”政府 + 企業“ 的租房保障運行模式，有利于緩解政府的財政壓力， 提高社會資本進入保障房體系的積極性。 宏觀上， 政府對租房保障體系的建設、 資金籌集、 房源籌集進行宏觀管理，政府可以發揮其宏觀優勢； 微觀上， 企業對租房體系的運行微觀管理， 可以發揮其微觀優勢。 最終， 實現政府、 市場”兩只手“ 的協調， 有利于效率的提高和住房公平的實現。

（2） 通過住房保障制度的并軌， 可以建立租賃房保障體系、 繁榮租賃房市場， 也可以從根本上， 扭轉長期以來居民過于強調購買住房， 而輕視租賃住房的傳統觀念。 住房觀念的改變， 反過來又推動了租房保障體系的發展。 在長期并軌的過程中， 取消經濟適用房制度，[7]將其并入到商品房低端市場， 可以增加商品房低端市場的供給， 平衡商品住房市場的供求平衡， 優化住房供給結構。

四、 結 語。

在當前的經濟形勢下， 解決住房保障問題，需要轉變住房保障思維， 強調租房保障的重要性，大力度推進租賃型住房保障制度的建設和發展。筆者認為， 通過城鎮住房保障制度的并軌， 可以建立完備的租房保障體系， 實現對住房弱勢群體的無縫隙、 分層次、 廣覆蓋、 動態性的保障目標。

然而要實現住房保障制度的并軌運行， 還需要克服一些障礙。 如短期并軌中， 經濟適用房租售并舉是建立在明確的租售分割比例的基礎之上的， 這需要依靠科學的實證數據的支持。 層次性、梯度性租賃型住房保障體系的構建， 需要從數量、質量等多個維度對保障標準進行設計。 保障房之間的差異程度， 既不可過大、 也不可過小。 另外，公積金”準銀行式“ 的管理模式， 需要配套的制度改革和創新， 如完備的個人信息以及動態的的戶籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并軌， 會增加政府的財政支出， 如租賃房相關的投資、 管理、 運營、 補貼支出。 在一定程度上， 上述問題都會影響住房保障制度的并軌進程。

住房保障制度長期并軌的難點表現在： 在住房保障制度并軌的過程中， 一方面需要處理好具有政府保障色彩的租房、 住房租賃市場的關系；另一方面， 需要處理好商品房市場同租房保障體系的關系。 如何吸引社會資本參與住房保障？ 如何更好的發揮政府和社會力量的優勢？這些問題都會阻礙住房保障制度的長期并軌。

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陳立中(1973―),男,暨南大學經濟學 院(廣州,510632),博士。研究方向:收入分配與居民貧困問題。一、引 言

住房是人類生活的基本物質條件,它不僅是居住者的棲息之地,還是家庭和社會生活最重要 的場所。在我國城鎮化大規模推進的背景下,部分城市住房價格出現持續大幅攀升,住房困 難從低收入家庭向中低收入家庭演進;與此同時,長期蝸居在城市邊緣地帶的鄉城遷移人口 ,住房困難問題更加突顯。近兩年來,為應對世界金融危機,國家加快了保障性安居工程建 設的規模和強度,作為“拉內需、保增長和惠民生”的關鍵措施。正是在住房保障需求條件 和 供給條件發生重大變化的背景下,社會上出現了不少質疑聲,如廉租住房供給不足、位置不 合理;經濟適用房分配不公(武漢經濟適用房六連號)、面積過大(北京回龍觀200m2經 濟 適用房)、出租轉賣(重慶經濟適用房違規出租)、改變土地用途(鄭州“經濟適用別墅” )以及其它種種腐敗問題。一部分人甚至認為,應該廢除經濟適用房制度。事實上,困擾這 些問題的關鍵在于,廉租房和經濟適用房政策效率到底如何?導致這些政策失效的原因又是 什么?厘清這些問題將有助于我們從制度設計和執行層面尋找答案。在已有文獻中,居多學者從實證的角度探討了住房補貼政策的經濟效果。如White et al.測 算了美國聯邦稅收補貼對私人購房行為的影響,認為供給彈性是決定補貼政策效率 的關鍵。[1](111-126)Rosen比較了美國住房政策中隱形補貼(implicit subsidy )和供方補 貼(supply subsidy)政策效率間的差異。[2](1161)Pandey and Sundaram研究了 美國聯邦政府雇員住房補貼政策效率,分析了不同收入群體的補貼范圍,補貼對收入分配和 政府預算的影響。[3](2359-2361)Blanc提出了一個分析住房補貼政策效果的分析 框架。[4](3529)Kakwani and Son則給出了一個解析政府公共政策瞄準效率的一般 框架,并進行了國際比較。[5]

在國內文獻中,茅于軾(2008)從政府與市場作用邊界的視角分析認為,目前的住房保障政 策,特別是經濟適用房政策成為部分人群的機會,破壞了房地產市場,既不公平, 又無效率;時冰寒(2009)從人權的角度研究指出,經濟適用房政策是一種權利,扼殺經濟 適用房其實就是滿足少數既得利益集團的私欲而毀滅一種權利;顧云昌從政策的角度探討了 中國城鎮住房保障政策,認為目前主要問題出在制度執行層面。[6]我 們發現, 對于中國城鎮住房保障政策效率的研究,主要集中在理論層面上的探討與質疑,實證研究并 不多見。

基于此,文章試圖運用北京市的相關數據,在測算廉租房和經濟適用房瞄準效率的基礎上; 分別運用Probit模型和多元Logit模型,分析北京市住房保障政策有效瞄準的影響因素和政 策瞄準失敗的原因,并提出針對性的政策建議。

二、北京市相關住房保障政策

(一)北京市住房保障申請與核準程序 北京市住房保障政策規定,申請住房保障的家庭首先由戶主向戶口所在地街道辦事處(或鎮 人民政府)提出書面申請;街道辦事處在受理申請30天內,就申請人的家庭結構、收入和住 房等狀況是否符合住房保障資格條件進行審核,給出初審意見并張榜公示,同時將初審意見 和申請材料報送市(區)、縣人民政府住房保障主管部門;住房保障主管部門在收到申請材 料15天內,就申請人家庭收入和住房狀況是否符合住房保障資格條件提出審核意見,并將符 合條件的申請材料轉同級民政部門;民政部門在收到申請材料15天內,就申請人的家庭收入 是否符合資格條件提出審核意見,并反饋同級住房保障主管部門;經審核,家庭收入和住房 面積符合規定資格條件的,由住房保障主管部門進行行政公示,公示期為15天;對經公示無 異議或異議不成立的申請家庭,作為住房保障對象登記在冊,書面通知申請人,并向社會公 開登記結果。

從北京市住房保障申請與核準程序看,住房保障資格獲取主要是通過住房困難家庭申請、公 示和核準三個關鍵環節,該程序在尊重家庭自愿申請的基礎上,充分利用了申請人居住區( 熟人區)信息相對對稱的條件,鄰里之間進行相互監督,節約了行政執行成本,比較科學合 理。不過,社區(行政社區)之間如何解決信息不對稱問題,即大小社區信息是否充分流暢 ,將成為這項制度實施成敗的關鍵之一。

北京市住房保障申請與核準程序

(二)北京市住房保障標準 2008年,北京市住房保障標準,即資格條件為,(1)廉租房:面積標準為家庭人均住房面積 低于1148m2;收入標準為家庭人均收入低于480元/月;(2)經濟適用房:家庭人均收入 低于84 0元/月。

三、住房保障政策瞄準效率及其影響因素

(一)數據來源和處理 這里,我們主要使用兩個數據庫,一是北京市住房和城鄉建設委員會住房保障中心廉租房和 經濟適用住房管理數據庫,該數據庫收錄了北京市所有申請并已核準的住房保障家庭的信息 ,主要包括家庭人口結構、家庭住址、家庭住房情況、家庭收入、就業和財產等指標。2008 年,北京市代表性地區廉租房和經濟適用房已核定保障對象15782戶,其中,廉租房1844戶 ,經濟適用房13938戶。二是2007年北京市住房困難普查數據庫,普查指標主要有家庭人口 、居住地址、居住狀況和家庭收入等信息。2007年12月,北京市對城市地區的住戶進行了入 戶住房調查,代表性地區最終收集了18018萬人,693萬戶的有效調查資料。但是,北京 市 2008年統計年鑒顯示,2007年北京市代表性地區城市戶籍人口2574萬人,99萬戶。顯然 ,住房調查僅占實際戶籍人口的6698%,普查率偏低的主要原因是部分富裕家庭不愿或無 法 入戶調查。本文中,住房困難家庭是我們的研究對象,因此,可以將沒有接受調查家庭的住 房面積等價為北京市人均居住面積水平(2007年北京市人均居住面積為28m2),這樣處理 對我們的研究目的影響不大。

(二)研究目標和分類 如果以北京市代表性地區所有城市戶籍人口作為研究對象,依據住房保障政策瞄準方向,將 研究目標細分為:“應保未保”、“保不應保”、“應保已保”和“不應保未保”。從福利 經濟學角度,依據住房保障政策瞄準失敗的損害程度,我們將“應保未保”稱為第Ⅰ類瞄準 錯誤,將“保不應保”稱為第Ⅱ類瞄準錯誤。下面,我們分別測算各類政策瞄準效率。

(三)住房保障政策瞄準效率 基于數據可獲得性和住房保障目標瞄準分類,表1報告了2008年北京市代表性地區 “兩房” ( 廉租房和經濟適用房)的瞄準效率。

表1

2008年北京市代表性地區 “兩房”瞄準效率類 別應保未保保不應保 應保已保不應保未保 比例(%)2021226179797739

注:表中,應保未保=符合保障條件但沒有獲得保障的家庭數/符合保障條件的家庭數;保不 應保=不符合保障條件但獲得保障的家庭數/符合保障條件的家庭數;應保已保=符合保障條 件并獲得了保障的家庭數/符合保障條件的家庭數;不應保未保=不符合保障條件并未獲得保 障的家庭數/不符合保障條件的家庭數。

我們看到,2008年北京市“兩房”瞄準中,第Ⅰ類瞄準錯誤的概率為2021%;第Ⅱ類瞄準 錯 誤的概率為2261%。Chen and Ravallion(2005)采用國家統計局的相關數據,對城市最 低 生活保障(“低保”)項目的政策效率進行的類似研究表明,43%獲得“低保”的家庭不具 備資格;72%應保家庭沒有獲得保障。他們還與國際上其他類似福利送達項目進行比較發 現,我國城市最低生活保障項目的政策效率相對較高。[7]以此推斷,北京市住房 保障政策 效率至少比“低保”項目高。為進一步明晰不同類別政策效果,表2報告了北京市代表性地 區2008年廉租房和經濟適用房的瞄準效率。

表2

2008年北京市代表性地區廉租房和經濟適用房瞄準效率類 別 應保未保保不應保應保已保不應保未保 廉租房(%)82634491749656 經濟適用房(%)3215417767855823

由表2我們看到,廉租房的瞄準效率明顯高于經濟適用房,其中,“保不應保”差 別最大, 其原因我們推測主要有兩點,一是廉租房申請資格條件比經濟適用房多一條面積標準,更為 重要的是,面積是一個顯性指標,容易被識別;二是僅從收入標準看,經濟適用房的收入標 準比廉租房高。政策實踐中,收入測量通常是困難的,特別是隨著收入標準和家庭收入水平 的提高,依靠收入來識別保障對象十分困難。下面,我們將運用Probit模型和多元Logit模 型,對上述推測做進一步的檢驗。

(四)住房保障政策有效瞄準的影響因素 1.離散選擇模型――Probit模型。 離散選擇模型是用來描述決策者(個人、家庭、企業或其它決策單位)在不同可供選擇的選 項中做出選擇的行為。在離散選擇系列模型中,相對于Logit和GEV模型而 言,Probit模型可以處理隨機偏好變動,允許任何替代形式,還可用于跨期重復選擇的面板 數據。基于此,我們這里主要運用Probit模型,[8]其一般表達式為:

Pni=Prob(Vni+εni>Vnj+εnj,j≠i)=∫I(Vni+εni>Vnj+εnj,j≠i)(εn)dεn

上式中,我們將定義為一個二元選擇變量,當家庭獲得住房保障時,Y=1;反之,Y=0。X 定義為影響住房保障獲得的一系列因素。于是,上式可進一步表達為:

Pr(Y=1|x1,x2,…,xk)=(α+β1x1+β2x2+…+βkxk)式中,x1,x2,…xk是回歸因子,α,β1,β2,…,βk是Probit待估系數。

2回歸結果及解釋。 模型中,解釋變量X主要包括收入變量、家庭人口特征變量、住房面積變量、住房特征變量 和社區特征變量等五類變量。結果見表3和表4。

表3

廉租房保障家庭瞄準的Probit分析家庭是否獲得住房保障(1=是,0=否)系數Z值 保障前人均收入水平-00012754 保障前人均收入水平的平方00003310保障前人均住房面積-000861055家庭規模-00006-022 戶主受教育年限-00009-214 家庭成員中失業者比例00011208 家庭成員中工作者比例-00001102 家庭成員中64歲以上人口比例00032511 家庭成員中是否有殘疾或重大疾病(1=是)00047428 住房是否有產權(1=是)-00013094 住房是否有衛生間(1=是)000004063 住房是否有管道煤氣(1=是)000000006 是否擁有柜式空調、摩托車、小汽車(1=是)-00007181 所在社區的人口規模-00011103 觀察值1844Pseudo R203786

從回歸結果看,家庭人均住房面積越大,獲得廉租住房保障的可能性越小。家庭人均收入水 平越高,獲得保障的可能性也越低。我們還注意到,保障前收入水平平方項也處于顯著水平 ,且系數為正。可見,收入水平和獲得廉租住房保障之間的關系是非線性的,由此推測,廉 租房保障項目選擇過程中存在自主選擇行為,這在一定程度上表明,北京市廉租房申報核準 制 度的科學性和合理性。實證結果還表明,家庭成員中失業者比例、家庭成員中64歲以上人口 比例、家庭成員中有殘疾或重大疾病者越多,獲得廉租房保障的可能性越大。

表4經濟適用房保障家庭瞄準的Probit分析家庭是否獲得住房保障(1=是,0=否) 系數Z值 保障前人均收入水平-00001212 保障前人均收入水平的平方00000182 保障前人均住房面積-00016542 家庭規模00003-103 戶主受教育年限00023374 家庭成員中失業者比例-00008211 家庭成員中工作者比例00003322 家庭成員中64歲以上人口比例00010071 家庭成員中是否有殘疾或重大疾病(1=是)-00019139 住房是否有產權(1=是)00009041 住房是否有衛生間(1=是)000002091 住房是否有管道煤氣(1=是)000000015 是否擁有柜式空調、摩托車、小汽車(1=是)-00003129 所在社區的人口規模00006059 觀察值13938 Pseudo R204190

由表4,獲得住房保障前家庭人均收入水平、人均住房面積和家庭成員中失業者比例越高, 獲得經濟適用房的可能性越低,而戶主受教育年限越長,家庭成員中工作者比例越高,獲得 經濟適用房的可能性越高。該現象比較符合事實,一方面,一些地方政府為鼓勵人才引進, 將經濟適用房政策向剛進入勞動力市場的高端人才傾斜;另一方面,部分地方將公務員列為 經濟適用房的優先購買對象。

與廉租住房相比,獲得經濟適用房的影響因素明顯不同。因為,(1)能夠購買經濟適用房的 家 庭必須具有一定的購買能力,如2008年北京市經濟適用房銷售均價為5300元/ m2;(2)獲 得經 濟適用房資格的收入標準比廉租住房高很多,收入標準越高,收入的識別能力越低,與之相 對應的顯性可替代指標越不容易尋找,這或許是經濟適用房政策效率偏低的主要原因。

(五)住房保障政策瞄準錯誤的原因 從住房保障政策目的看,在一個相對較低的保障水平下,項目遺漏所產生的福利損失要大于 過度覆蓋造成的福利損失。因此,降低項目遺漏率是政策干預的重點,即我們要重點降低第 Ⅰ類瞄準錯誤(“應保未保”)。為分析政策瞄準失敗的原因,我們將通過多元Logit模型 對“應保未保”和“保不應保”兩類瞄準錯誤做進一步探討。

為研究需要,我們不妨將“應保未保”定義為第Ⅰ類家庭;將“保不應保” 定義為第Ⅱ類 家庭,將“應保已保”和“不應保未保”定義為第Ⅲ類家庭(正常家庭),并將其視為多元 Logit模型中的對照組。基于數據可獲得性,這里僅對廉租住房項目進行實證分析。結果見 表5。

表5

廉租住房保障家庭瞄準錯誤的多元Logit模型分析 變 量第Ⅰ類家庭第Ⅱ類家庭系數Z值系數Z值 保障前人均收入水平0000423200001019 保障前人均收入水平的平方-0000031000000-067 保障前人均住房面積0007513500024071 家庭規模-00006-02200048291 戶主受教育年限-00001-06100000025 家庭成員中失業者比例-0003001800008321家庭成員中工作者比例00004026-00000101 家庭成員中64歲以上人口比例-0004310700005064 家庭成員中是否有殘疾或重大疾病(1=是)-0007715100001 040 住房是否有產權(1=是)-0002407400753050 住房是否有衛生間(1=是)00000103300101009 住房是否有管道煤氣(1=是)000000088-00771089 是否擁有柜式空調、摩托車、小汽車(1=是)-00004135 -00402-008 所在社區的人口規模0001124100002174觀察值1844Pseudo R202933

由表5,在第Ⅰ類瞄準錯誤中,收入水平越高(但低于保障標準),出現“應保未保”的可 能性越大。這說明,對處于極端貧困的家庭而言,通過收入識別是有效的。但是,隨著家庭 人 均收入水平提高,出現“應保未保”(項目遺漏)的可能性越大。同樣,人均居住面積越大 (但低于保障標準),出現“應保未保”的可能性越大,但不顯著。我們還發現,目標家庭 所在社區規模越大,出現遺漏的可能性越大,這印證了前面的推斷。意味著,在廉租住房保 障項目中,要特別注意政策宣傳和行政公示,充分發揮鄰里監督功能。在第Ⅱ類瞄準錯誤中 ,家庭規模越大,家庭成員中失業者越多,出現“保不應保”的可能性越 大,因此,政策實踐中依據家庭規模和失業比例來認定收入水平與保障資格必須持謹慎態度 ,此時應當考慮到當地失業救濟水平與效率。

四、結 論

本文中,我們以北京市住房保障政策實踐為例,首先測算了廉租房和經濟適用房的瞄準率, 接著運用Probit模型估計了廉租房和經濟適用房有效瞄準的影響因素,最后用多元Logit模 型對廉租房瞄準錯誤的原因做進一步探討,試圖測算中國城鎮住房保障政策的福利送達成本 與效率,解析一些制度層面的問題。通過這些分析,我們可以得出如下結論:

1從政策瞄準效率看,廉租房明顯高于經濟適用房,這與廉租房使用面積和相對較低的 收入兩條識別標準有關。并且,可以預見,隨著住房保障政策覆蓋面擴大,提高住房保障收 入標準和瞄準效率將是一個兩難選擇。

2在住房保障收入標準較低時,一些顯性指標可以用來作為識別保障對象的輔工具 ,如家庭成員中失業者比例、家庭成員中64歲以上人口比例、家庭成員中有殘疾或重大疾病 等指標。但是,必須保持謹慎態度,有時過度依賴這些顯性指標可能引起“保不應保”瞄準 錯誤。

3從廉租房瞄準錯誤的原因看,目標家庭所在社區規模越大,信息傳遞越不通暢,出現 第Ⅰ類瞄準錯誤的可能性越大。因此,在廉租房保障項目中,要特別注意政策宣傳和行政公 示,發揮鄰里監督功能。

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篇10

【關鍵詞】非盈利性組織；保障性住房；建設新模式；問題

一、非盈利性組織模式在發達國家的成功實踐

歐洲的許多國家在第二次世界大戰以后都不同程度地出現了住房短缺的情況。為解決住房問題，不同的開發建設模式和傾向也應運而生。而通過非盈利性組織（瑞典）進行房地產開發是其中比較成功的一種。非盈利企業主要包括工會系統組織、住房合作社和各種住房協會等。這些組織靠通過出售股份獲得啟動資金，政府的低息或無息對其進行貸款，并免除稅收。而政府要求其以低于市場的價格出租所建住房。瑞典、荷蘭、法國就是其中的代表。非盈利組織建造了瑞典二戰后75%的住宅。在1985年，瑞典非盈利性租住投資住房占住房總投資的55.1%，同期的日本為1.2%，美國為0.0%。非盈利企業至今仍是瑞典住房市場上的主要力量。而日本八十年代末出現房地產泡沫并引發危機，美國在2007年出現房地產次級抵押貸款市場危機并引發金融持續動蕩，由此來看非營利性組織成為經受了實踐考驗的先進模式。

二、非營利性組織模式的初步設計

非盈利型企業在創建之初需要建設主管部門嚴加監管，因為從保障性住房建設的急迫性來說，其最初的資金仍由政府投資。許多欠發達地區仍存在政府背景性質的開發運營公司，因此由建設主管部門牽頭在這些公司的基礎上進行內部改造，這樣既可以有效避免承擔因為成立新企業而造成的政策困難和磨合瓶頸。同時又能由主管部門緊抓企業監管。若能通過直屬開發公司進行保障性住房項目的開發，可以有效解決通過委托開發建設單位開發建設所產生的三個弊端：

首先，非營利性開發公司受政府直接領導，接受審計機關跟蹤審計，其企業性質可最大限度的推進相關建設，其只需支出日常管理費用，不需考慮盈利，可以從優選取優質施工企業。

其次，財務支出直屬管理可以有效解決資金管理的透明性問題，既可以從源頭把握資金管理方向，又可以從施工現場把握資金使用方向，確保了資金使用效率和質量。

同時，由于直接參與施工現場分部分項驗收及管理，可以直接管理施工現場的質量安全。通過直接參與合同管理和設計方案、施工方案的選擇，可以保證小區整體品位和細部質量。

三、非營利性組織進行開發建設保障性住房目有關問題解決方案（途徑）

1、資金瓶頸的突破

就短期啟動資金來看，除政府直接撥付解決外，可以采用以下兩個渠道解決資金問題。以皖南某欠發達小城市為例，一個按占地260畝（17.3公頃）的項目為例，容積率1.5，建筑面積260000㎡，前期征遷補償、桿線遷移、測繪等按160元/㎡單方造價計算，項目前期共需投入資金4000萬元的項目。

一是出售部分已建保障性住房小區的配建商鋪（城東新村及夏渡新城商鋪）。城東新村即將交付使用的門面房2800㎡，按同地塊貝林1.3萬/㎡計算，保守估計可籌得資金3640萬元，夏渡新城門面房2100㎡，按門面房實際售價等于住宅三倍計算，按5000元/㎡計算，可籌得資金1050萬元。綜合可知，若通過銷售配售商鋪可籌得資金4700萬元。

二是通過城東新村門面房及夏渡新城商鋪為抵押向銀行貸款。以貸款四千萬為例，如能享受政策性貸款（以7%計算），一年所需支付利息280萬元，若新項目以配建商鋪出售，折算面積在6000㎡，售價5000元/㎡計算，共計可獲得收入3000萬元。按兩年交付計算，共需支付資金4600萬元，另有1600萬元缺口。

同時，也可以通過兩者相結合的解決方案：若所需啟動的資金4000萬完全自籌，可向銀行貸款3000萬元，通過出售一部分（或者夏渡新城商鋪的全部）已建成商鋪籌得資金1000萬元，項目兩年建成后，已出售商鋪的收入3000萬元還銀行貸款。這樣可以保證城東新村這種地段較好的商鋪每年在獲得穩定收益的同時，也為留作以后項目的貸款抵押。

就長期來看，資金的解決可以通過采用兩個“1+1”模式。兩個“1+1”模式是指項目選址上“在一個商品住宅小區周邊建一個保障性住房小區”，在項目使用上“用一部分，賣一部分”。前一個“1+1”是后一個“1+1”保證高效持久的基礎，后一個“1+1”是前一個“1+1”保證公平效率的保證。

2、人員及企業管理問題

該項目若按兩期實施，需要人員及其分工具體如下：

企業總經理（1人）：一、負責主持公司的全面工作；二、協助分管領導與其他部門、外單位的協調工作；三、策劃項目開發；

副總經理（1人）：一、協助總經理開展公司各項業務；二、負責項目開發的策劃、實施；三、協助進行工程項目招投標，施工管理，竣工驗收；四、負責于建立單位、施工企業的協調、服務工作；

出納（1人）：一、登記公司現金和日常記帳；二、保管公司有關印章、財務相關票據；

質量安全管理人員（2人）：一、負責施工現場質量安全管理及分部分項驗收工作；二、施工現場交叉施工協調；三、施工簽證工程量核算及認定；四、負責全部資料整理歸檔；五、負責項目各種合同擬寫和管理，文件呈批。（說明：其中一人可作為現場負責人：一、負責開發項目的實施；二、協助項目設計、招投標、發包工程施工的協調、服務等工作；三、負責施工企業臨時用水、電的安裝服務和日常管理工作。）

造價人員（1人）：負責工程量清單及階段性付款核算。

以上人員可以短期內可以從住房建設主管部門抽調人手專門負責，待公司正常運營后以“職業經理人”模式負責企業運營與管理，其技術專業技術人員可再從社會上抽調經驗豐富的管理人員。

四、非盈利性保障性住房建設模式需要著重解決的幾個問題

本文所提及的非盈利性組織在項目組織實施中，應積極發揮政策導向，起著保障性住房資源整合和動態管理的作用。同時，這個組織更應該是信息整合、交流、處理以及資源整合的動態平臺。

1、保障性住房建設應兼顧城市發展戰略并起到導向作用

保障性住房的最終目標是“居者有其屋”。在過去提及保障性住房的時候保障性對象都為城市低收入家庭或群體。但是，在實際情況下，資金問題的瓶頸往往限制目標的實現，并且低收入家庭群體住房的改善在短期內無法達到其特定的實際意義。因此，要注意保障性住房保障群體的多元化選擇和管理。要注意對新畢業大學生及高級技術人才傾斜。

但具體實際情況是，每年畢業的大學生，他們工作前兩年的收入不會比民工高多少，但他們未來將是宣城城市發展的中堅份子，將會推動社會的發展。所以，在大學生畢業一至三年內，給他們不同比例的租房補貼或廉租房保障，讓他們在宣城扎根，也是一項高回報的投資，他們不僅會以成功后的高收入的個人所得稅回報社會，更會為社會創造出意想不到的財富。正如政府機關引進官員、安置轉業干部、提供過渡性租賃住房一樣道理。我們應該為這些未來的城市精英提供過渡性的保障用房。

此外，對有固定收入的高學歷人才，因為其有穩定的收入，對其供給的保障性住房（如公共租賃房）可逐步放寬產權限制，允許其在自身能力范圍內逐步購買產權，這從一方面也可以解決資金來源。

2、注意房屋產權與居住權的流動與轉至

宣城是一個后發展城市，底子薄，低收入人群眾多，解決住房保障問題壓力很大，特別是在近些年招商引資的熱潮下，外來廉價的勞動力和就業困難在一個相長的時期內將依然存在。在此背景下，如何保障廣大居民的基本住房需求，促民生，保穩定，需要政府的細細考量。

（1）、要區別對待房屋產權和居住權。

保障性住房的根本目標是“居者有其屋”但不是“人人都有房產證”。所以，要通過社會普查、劃定保障線，按略高于保障線的人群居住標準建設保障性住房。而不是對所有保障對象和群體提供保障性住房產權，對于能夠自食其力以改變現狀的低收入人群應予以適當限制，即在不完全購買產權的情況下，限制其低水平房租下的租房年限。

（2）要建立科學合理的準入和退出機制，充分吸取經濟適用房在推廣過程中的教訓。