商業地產行業研究范文

導語：如何才能寫好一篇商業地產行業研究，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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中國房協商業地產專業委員會是由建設部、民政部正式批準的國內房地產行業唯一非盈利性專業社團組織。商業地產專業委員會旨在為商業地產各方搭建信息交流的橋梁，通過整合商業地產的高端資源給運作商業地產的房地產企業提供有效信息，為企業家提供聯絡、培訓和交流的機會。

國內最強實力地產商鼎力參與

伴隨商業地產各方面條件的不斷完善，使得各種資金對商業地產的關注度逐步提升，商業地產正面臨嶄新的格局與發展。然而，目前我國商業地產項目中商業定位與市場沖突、商業后續經營責權不分、運營管理缺位等問題比比皆是。

因此，市場迫切需要一個深度服務于商業地產的專業機構來規范市場以解除各參與方的后顧之憂。正是在這樣的行業大背景下，商業地產專業委員會成立了。由知名房地產企業、商業規劃設計院、商業顧問公司、研究機構和專業媒體組成的首批發起單位在10月23日集中亮相，各成員單位代表就委員會的工作原則、工作任務以及組織機構設置、工作條例等議題進行了集中討論。

委員會成員通過了商業地產專業委員會的組織機構和整體框架，并確立了以不盈利的模式來具體操作。會員大會是商業地產專業委員會的最高權力機構，設有委員會和常務委員會，秘書處為常務委員會領導下的常設辦事機構。

目前，秘書處下設四個部門，各部門各司其職，負責委員會的正常運轉。

具體包括：綜合事務部，負責委員會日常事務管理協調，與主管部門和兄弟協會的聯絡接洽；會員服務部，面向會員的全面服務部門，負責委員會與會員間的信息及訴求溝通：研究發展部，負責行業發展研究，編制行業年度報告、權威期刊及相關書籍；公關推廣部，新聞、媒體維護、內刊和會員通訊及委員會的宣傳和形象塑造。

委員會發起人之一的合生創展董事局副主席趙海表示，商業地產專業委員會工作條例的明確，能更好地為商業地產各方提供完善的價值服務。未來，商業地產專業委員會將遵循資源整合利益共贏的法則，構建商業地產鏈上下游的交流渠道，為商業和地產界打造一個橫向整合的優質平臺。

開拓商業地產市場、搭建行業與政府、海外投資機構之間信息交流的橋梁、促進行業與金融機構、商家的對接和整合是商業地產專業委員會追求的目標。在此基礎之上，委員會在行業培訓、信息咨詢、國際交流等方面制定出一系列務實的工作內容，來幫助商業地產各方解決不同的實際問題。

“由于商業地產包含寫字樓、商場、酒店等多種業態，使得開發商在運作商業地產時需要對各種專業資源的整合。商業地產專業委員會在內容設定上能為開發商提供一個對接行業內各種資源的平臺，讓開發商能從中獲得真正啟發。”國華置業董事長房超說道。

商業地產應與住宅開發相區別

商業地產是近年來迅速發展的一個新興行業分支，它高度依賴于商業發展而不同于單純的房地產行業，其涵蓋領域非常廣闊。然而，目前國內地產開發商普遍不熟悉商業運營模式，直接套用住宅開發模式來運作商業項目的現象已屢見不鮮。

“由于商業地產是持有型的經營性物業，給城市帶來的不僅是經濟回報更重要的是社會回報。因此，商業地產在房地產領域需要和住宅市場嚴格區分開來，有關部門在制定產業和金融等政策時應該區別對待商業地產和住宅市場?！睒鞘袀髅蕉麻L蔡鴻巖指出。

事實上，當下很多研究機構并沒有意識到這一點。而且不僅是研究機構，有些國家主管部門的領導也并沒有清晰地理解商業地產與住宅市場的區別。一位在房地產主管部門任職多年的官員坦言，他對商業地產知之甚少，對商業地產的概念始終沒有搞清楚。

因此，商業地產專業委員會的成立將加速國內商業與商業地產、國內商業地產與國際商業地產的全面接軌，幫助商業地產各方人士認清商業地產固有的特質。在引入國際先進商業經營模式的基礎上，加強我國商業與商業地產的統一標準化管理，提高商業地產業態的發展水平及相關企業的經營管理能力。

“與海外成熟商業地產相比，中國商業地產的發展還需要借鑒其成功的商業運營經驗。商業地產專業委員會的成立應加大國內地產商與海外商業地產各方的交流，將海外商業精英整合在一起，對國內商業地產開發提供可行意見?！敝欣ぜ瘓F總裁焦青認為。

目前，資金缺位對于商業地產而言是一大難題。大資金和長線資金的缺乏令中國的商業地產一直處于租售的兩難困境，長期和穩定的金融體系建立更是迫在眉睫。“商業地產真正價值的釋放需要靠金融創新。目前中國商業地產的資金更多的是來自于銀行，信托、基金和債券等證券化長期融資工具并未被開發商所采用，合法化的資金體系并未真正建立?！眲P德置地亞太地區總經理毛大慶說道。

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關鍵詞：商業地產企業；財務風險；成因；控制策略

1商業地產企業財務風險的基本特征

(1)商業地產企業投資的周期長。商業地產行業的前期準備工作以及開發的過程需要的時間比較長，因此商業地產企業投資的周期就比較長，不能及時收回一些賬款，就會出現壞賬，使資金的周轉出現問題，造成商業地產企業的財務風險。

(2)商業地產企業追求高效益。由于商業地產企業投資的比較多，投資的報酬率相對來說也比較高，但是存在著通貨膨脹的因素，商業地產企業面臨的投資風險也比較高。

(3)商業地產企業投資額巨大。商業地產除了投資的周期比較長，投資額也比較大，而資金的回收期比較長，容易使企業財務出現危機。

2商業地產企業財務風險的表現形式

(1)債務不能按期償還。企業能按期償還各項債務，是保證資金能夠正常周轉以及企業能夠正常經營的基礎。大多數商業地產企業負債都比較多，如果其投資的項目達不到預期的收益，就會使企業不能按期償還債務，企業資金鏈就存在風險。

(2)再籌資困難。商業地產企業如果不能對債務進行按期償還，企業的信譽就會受到損害，再進行籌資時就會十分困難，企業的內部就會有嚴重的資金缺口，存在著財務風險。

(3)資金周轉不靈。商業地產企業由于各種因素導致不能按期對債務進行償還，籌集不到資金，就很容易導致資金周轉不靈，出現嚴重的財務危機。

(4)投資回收風險。一些商業地產企業由于各種因素的影響，使得一些建筑用地或者商業地產商品被閑置等，但是商業地產企業已經將大量的資金投入里面，很難在一段時間內實現變現，或者由于一些因素客戶不能按時將房款交清，這些都會使商業地產企業存在投資回收的風險。

3中國商業地產企業財務風險的成因

3.1企業內部因素

(1)商業地產行業的特性。商業地產項目需要巨額的資金，而且投資的周期比較長，工程完成之后進行房屋銷售也有很多不確定因素存在。這些特點都使商業地產企業存在著較高的財務風險。

(2)商業地產企業的資本結構。商業地產企業進行商業地產開發時需要的資金非常多，但是我國的商業地產企業規模相對比較小，資金實力不強，這些企業對銀行貸款的依賴比較強，還有一部分運營資金依賴于工程建設中的一部分欠款以及客戶的前期交款，企業自有的資金只占據很小的部分，這就使企業存在著潛在的財務風險。而且，我國的商業地產企業的負債也非常高，如果運營出現問題就很容易出現財務危機。

(3)企業自身的風險管理水平。我國商業地產企業發展的時間非常短，而且一些商業地產企業是由國有企業轉換來的，并不重視風險的管理和控制，對于財務風險以及如何對財務風險進行規避也沒有明確的認識。而近些年國家也采取政策對商業地產市場過熱的狀況進行打壓，在這種情況下，一些商業地產企業沒有做好應對風險的準備，一些規模比較小、管理也比較混亂、缺乏風險控制意識的企業在打擊下紛紛破產倒閉。由此可以看出，導致我國商業地產企業財務風險的一個重要原因就是商業地產企業的風險防范意識淡薄、風險控制的水平也比較低。

3.2外部因素

(1)政策環境的調整。為保證國民經濟的健康發展，國家經常會采取一些經濟政策對商業地產行業實現宏觀調控，國家的宏觀調控政策對商業地產企業的收益有很大的影響。比如，對于土地資源，國家的開發和使用計劃就會使土地的供應受到直接的影響，而土地是商業地產企業進行開發必不可少的，因此商業地產企業會受到國家土地政策的影響；政府對貨幣政策的調整也會影響企業的融資，使企業的資金流動受到影響，導致商業地產企業存在財務風險；商業地產的價格以及流通狀況同樣也會受到國家政策的影響等。

(2)金融環境以及市場環境不穩定。金融市場利率出現變動就會使商業地產的產品價格的定位不準確，商業地產企業就會面臨著風險，市場利率的變動使得購房者的購房成本以及購買能力受到影響，從而使商業地產產品的銷售數量受到影響，甚至會降低，使企業的資金很難得到回收，債務就不能按期償還，從而導致財務風險。市場發生變化，商業地產的供求關系也會發生變化，商業地產的供求關系發生變化，就會使商業地產的價格發生變化，這種變化就會使商業地產企業投資的預期效益存在著不確定性，商業地產企業就存在著財務風險。而且，市場中商業地產企業供大于求時，商業地產產品很難銷售出去，或者企業進行降價銷售，都可能會使企業不能收回投入的資金，從而不能對貸款進行償還，導致破產。

(3)資源環境的風險。土地是一種不可再生資源，是商業地產企業進行開發時所必須的，也是商業地產企業資源環境風險的主要來源。各種土地因素都會影響商業地產企業，比如土地的價格、位置以及國家的土地政策等。而土地閑置的問題在近些年很嚴重，如果企業不能在規定的時間內對所儲備的土地進行開發，就會使企業面臨征收土地閑置費甚至土地的使用權被無償收回的風險。

4商業地產企業財務風險的控制策略

4.1提高財務風險控制意識

財務風險對商業地產企業的經營和發展的影響非常重要，但是許多商業地產企業人士尤其是管理層的財務風險意識十分淡薄，認為商業地產行業是中國經濟的推動力，國家會對商業地產實行政策扶持，即使不扶持也不會使其陷入泥潭，而且還認為中國經濟只要波動不大，商業地產企業就不會出現問題，非常缺乏財務風險控制意識，這就很容易導致商業地產企業出現風險。商業地產企業要獲得持續發展，就要提高財務風險控制意識。

4.2完善財務風險評價指標體系

商業地產企業要和行業的特點以及企業自身的實際情況相結合，對企業內部的財務風險評價指標體系進行完善，對財務風險評價指標進行實時的動態監測，也要對監測指標定期進行更新，使其能夠將企業發展的各個階段的避險需求都能夠反映，從而能夠有效的對風險進行規避。

4.3加強資金鏈風險的控制資金鏈

控制不力會導致商業地產企業發生財務風險。商業地產企業進行開發時需要大量的資金，而且周期也比較長，對資金的依賴性非常強，如果缺少資金，商業地產企業的發展就會受到阻礙。特別是一些中小型的商業地產企業，如果缺乏科學合理的資金鏈管理政策，企業的資金鏈很容易出現問題，導致企業陷入財務困境，最終導致企業的崩潰。因此，商業地產企業要加強資金鏈風險的控制，建立科學合理的資金鏈管理政策。

4.4提高應對市場和政策變化的能力

商業地產企業受到市場和政策的影響，特別是商業地產企業內部的風險達到一定程度的時候，更容易抽到市場和政策變化的影響，而這時如果對市場和政策變化的應變力不足，企業很可能就會陷入困境。對市場和政策風險進行準確的把握，是商業地產對財務風險進行有效規避的重要基礎。但是當前我國商業地產對市場和政策變化的應對上還有許多的問題，應變力不夠。因此，商業地產企業要提高對市場和政策變化的應變力，以市場和政策的變化為依據，來進行合理的財務決策，通過對科學合理的資本結構進行保持，實現對財務風險的控制，并實現商業地產企業價值的最大化。

5結語

導致商業地產企業出現財務風險的因素非常多，商業地產企業要了解財務風險的成因，并采取有效的策略進行控制。商業地產企業可以提高財務風險控制意識，對財務風險評價指標體系進行完善，加強對資金鏈風險的控制以及提高應對市場和政策變化的能力等。

參考文獻

[1]王艷芳.房地產企業財務管理的探討[J].現代商業,2013(20).

[2]馬書麗.探討房商地產的財務管理現狀以及措施[J].現代商業,2013(7).

[3]陳魯.房地產開發行業財務風險管理研究[J].會計師,2012(4).

[4]朱梓菡.論房地產行業財務風險的生成機理與控制策略[J].會計之友(上旬刊),2012(24).

[5]周霞,陳光明.后金融危機時代房地產行業財務風險控制分析[J].會計之友(上旬刊),2012(1).

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關鍵詞:REITs 房地產信托基金 旅游商業地產

一、REITs相關知識及其特點

房地產信托基金的英文名稱是Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs，這是以美國為代表的大多數國家的名

詞，英國將房地產信托基金稱之為Property Investment Fund，簡稱PIF。中國還沒有關于房地產信托基金的統一定義，結合REITs的原理，國內相關領域的專家劉李勝在《REITs運作與管理》一書中給出了如下定義:REITs是通過發行基金券(如收益憑證、基金單位、基金股份等)將投資者的不等額出資匯集成一定規模的信托資產，交由專門的投資管理機構加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，并共擔風險的一種金融投資工具。它是專門用于房地產投資、租賃開發、銷售和消費等方面的投資基金，投資范圍限于房地產領域，是集眾多的分散資金于一身，同時采用專家經營、專業化管理的一種投資體制[1]。簡單說來，RREITs是房地產行業的產業投資基金。

從投資對象角度看，REITs一般投資于產生穩定收益的房地產物業，主要業態是商業地產，包括寫字樓、商業中心、酒店、工業廠房、度假公寓、醫院等。美國有少量的REITs也投資房地產抵押貸款或者房地產貸款支持證券，具有較高的風險，但總體而言，REITs投資對象均為低風險資產。

從投資來源角度看，REITs是一個募集大眾投資成立的投資基金，其中擁有廣大中小投資者，是資金來源更廣泛，這是相對于少數人才能投資大型商業地產項目而言，是一個巨大的金融創新產品。

從基金運作角度看，REITs是在信托法律關系基礎上發展起來的，這種信托關系將產權與管理經營權分開，保證了獨立性，同時，REITs在符合規范的情況下可以選擇上市交易，也可以選擇不上市的運作方式。

從收益角度看，REITs要求每年90%的分紅比例回饋投資者，REITs這種特殊信托關系使得REITs不具有自我積累和自我發展的能力，不具有繳納公司稅的標準，從而巧妙地規避了公司稅，而且在美國，REITs投資的對象均為免稅物業，所以REITs享有很大稅收優惠。根據美國REITs協會(National Association of Real Estate Investment Trusts， NAREIT)的數據，自1971年以來，REIT指數從100點，上漲到2007年底的3394.71點，年復合收益率達到了10.29%，這一收益率超過了同期標普500指數7.65%的年化收益率(從103.94點上漲到1468.36點，經股息收益調整后)。從REITs的回報率構成來看，其股息率一直保持在較高水平，平均在8%左右[2]。因此，REITs是一種具有吸引力的穩定收益型的股權類投資產品。

REITs在海外已經發展非常成熟，美國是世界REITs的主體市場，歐洲、日本、新加坡、中國香港和臺灣等地也有發展不同規模和形式的REITs產品。現在中國內地關于REITs的推出方案正在研究完善階段，多個REITs正在籌備過程中，正式推出只是時間問題。

二、旅游商業地產的特性

商業地產并沒有規范的定義，但是各界對商業地產的具體指向和內涵有著普遍一致性，商業地產一般相對于住宅地產而言，最明顯的區別是物業用途，主要用于非日常居住的經營性質的物業形態一般被稱為商業地產，具體表現為商業零售中心、大型購物中心、商業街區、專業市場、酒店、度假公寓、寫字樓、工業廠房、醫院等形態。而住宅地產主要是滿足日常居住的普通住宅、別墅等物業。而旅游商業地產是指主要用于旅游產業的商業地產，主要包括度假酒店、度假公寓、度假醫院、旅游購物街、旅游企業辦公樓、旅游紀念品生產園區等。

商業地產一般要求較大的投資額，要求更專業的開發水平與經營管理水平，所以一般是有實力的成熟開發商和金融財團才會涉足的領域。旅游商業地產有著一般商業地產的共性，但是在部分方面體現得更加突出，主要體現在風險更高，難度更大，對投資強度以及投資回報周期對要求更高等三方面。

旅游商業地產的高風險。由于旅游商業地產一般產生于旅游集散地和旅游目的地，部分旅游集散地和旅游目的地都不在重要城市，即使在重要的城市里，也大多在城市郊區，而不在市中心黃金位置，由于商業地產的成敗與選址關系密切，所以旅游商業地產在選址上的特性就造成了旅游商業的風險性大大增加。與此同時，旅游商業地產受到直接旅游行業的影響，而旅游行業是一個非常脆弱的行業，景區生命周期隨著人們消費偏好的變化具有較大的不確定性，政治、經濟、社會等突發事件和自然氣候變化等多方面的影響因素都會作用到旅游業，使得旅游行業隨時有可能面對不確定性的低潮，形成經營周期內的風險。而這些風險在一般商業地產項目上概率相對較低。

旅游商業地產的高難度。旅游商業地產的高難度直接來源于高風險，旅游商業地產項目規劃設計與日常經營都難以戰勝自然因素形成的淡旺季，難以戰勝突發事件所帶來的不利影響。此外，經營者需要深刻理解旅游者的消費需求與一般消費者的差異，需要處理好各種文化沖突所帶來的問題，需要更多的措施來打造吸引力，需要更多技巧來培養忠誠顧客，以上因素都構成了旅游商業地產比一般商業地產更高難度。

旅游商業地產需要一定的投資強度，和一個相對較長的投資回報周期。如果低于一個合理的強度，旅游地產的失敗概率極大，反而是等于或者高于這個合理強度之后，成功的概率大大增加。這是因為旅游商業地產的成功形成需要營造足夠強烈的吸引力，舒適的消費空間，合理的商業業態。而這些事情都是需要時間來培育和調整的，這也決定了旅游商業地產需要一個旅游相對較長的投資回報期。

目前，中國的旅游商業地產項目整體開發水平較低，發展階段初級，粗制濫造的粗放型模式還很普遍，少量較成功的項目基本都依托于城市人群消費，更像是一般商業地產項目，而遠離城市的旅游商業地產項目成功案例較少。與此同時，我國旅游業發展正處于快速增長期，對旅游商業地產項目的需求是巨大的，中國絕大多數旅游目的地，都需要建設大量包括酒店、公寓、旅游購物中心等項目。

三、REITs對中國旅游商業地產行業的影響

首先，REITs為中國旅游商業地產的投資者提供了一個絕佳的退出機制。成熟的旅游商業地產項目能夠提供穩定的現金流，由于面對旅游者提供服務，所以具有較高的定價能力，同時，此類項目的土地成本較低，一般能得到政府的大力支持，也是配合開發高端住宅類產品的前期介入模式。雖然旅游商業地產項目屬于高質量的資產，但是由于其需要占用大量資金，投資回報周期漫長，資本周轉率很低，更重要的是投資者除了銷售物業，持有出租和抵押貸款這三種主要的資金回籠方式之外，沒有更好的投資退出機制，所以旅游商業地產的投資吸引力缺乏競爭力。REITs 為有穩定收益的優質旅游商業地產項目提供了一個絕佳的投資退出機制，將優質的成熟項目資產打包到REITs資產中，投資者的投資回報周期大大縮短，可以迅速回籠投資。這種加快回籠投資的退出機制，有利于回籠資金進入新的項目投資開發，從而加快旅游商業地產行業的發展。更具體來講，這種退出機制和退出機制帶來的溢價收益，還能激勵投資者更加從容，更加有信心投入，根據市場的需求，高起點和高水平地開發旅游商業地產項目。

其次，REITs可以為拓寬中國旅游商業地產項目的融資渠道。中國的發展階段早已經不再是一個資金極度缺乏的時代，相反，中國市場的資本雄厚，特別是民間涌動著大量熱錢，缺乏合適的投資渠道。同時，大量海外資金也瞄準了中國的旅游商業地產項目，希望能把資金沉淀到中國優質的旅游商業地產項目上。在這種背景下，旅游商業地產項目除了傳統的融資渠道之外，還能從REITs融到金融機構、廣大中小投資者、海外基金等多方面的資金。所以REITs推出之后，不僅有利于房地產的發展，例如旅游商業地產將有機會大力發展，還能起到穩定中國的金融市場的作用，不僅是為市場提供了一個穩定收益的低風險產品，還分散了銀行的貸款風險。有學者指出，我國適時推出REITs，可以更好地滿足居民的房地產投資需求，分流資金，緩解流動性過剩與房地產投資過熱[3]。

第三，REITs將為中國旅游商業地產帶來更專業和更先進的管理。REITs的國際操作經驗是委托獨立的專業經營管理機構來負責項目的日常經營管理，這首先是制度需要，同時也因為REITs所持物業的經營管理要求比較高。獨立的專業機構貼近市場，積累了豐富的管理經驗，是REITs取得穩定收益的重要因素。反觀中國旅游商業地產的粗放型發展模式，無論是服務態度和專業技能都有巨大的提升空間，亟待有標桿性的項目來帶領整個行業素質的提升。REITs推出之后，旅游商業地產將在業態上更加豐富，酒店、旅游商業街、度假公寓、養老公寓、保健醫院、大型綜合購物中心等新興業態將大力發展，這需要更專業的機構來進行策劃、規劃、招商、銷售等經營管理工作?？梢灶A見，REITs將帶領中國旅游商業地產從粗放型的管理階段過渡到專業化的精細管理階段。

第四，REITs將催生中國自主品牌的旅游商業地產投資基金。以美國為例，Boykin Lodging Company、Extended Stay America、Host Marriott、UDR、AMLI、Parkway等著名的投資基金，專注于旅游商業地產的投資，已經走出美國，在全世界拓展業務。中國有著巨大市場，也有部分企業在這方面做了大量的前期工作，REITs的推出將有利于這些企業做大做強。以萬達集團為例，萬達正在爭取REITs項目，萬達除了城市綜合體之外，萬達的酒店業務，旅游商業地產業務均可以打包到REITs資產中。2009年初，萬達集團聯合中國其他三家一流的民營企業在長白山投資200億元打造長白山國際旅游度假區[4]。與此同時，萬達集團將旅游地產的觸角伸向了中國一流的旅游目的地，例如三亞、云南等地。萬達集團等中國優秀旅游地產開發商將在REITs的幫助下迅速成為著名的行業投資基金。

最后也必須客觀地指出，REITs作為一個新的金融產品，并不能從根本上改變中國旅游商業地產行業的現狀，只能推動旅游商業地產行業上一個新的臺階。主要表現在REITs一般只收購成熟商業產品，對投資前期開發的項目有著嚴格的控制，這點并不能從根本上解決旅游商業地產開發面臨的資金問題。

參考文獻

[1]劉李勝、高翔，《REITs運作與管理》北京，中國時代經濟出版社，2009年(p2).

[2]旅游財富網:美國有限合伙投資及權益性投資基金.

篇4

“新國五條細則及各地方版的細則的出臺，更趨向于為今后以稅費調節為主的長效性調控機制逐漸形成和出臺提供時間窗口?！迸随路治稣J為，“從中長期來看，以新型城鎮化為載體的內需釋放，固定資產投資，尤其是房地產投資，有繼續發揮應有作用的需要，穩中求進的經濟指導方針更容不得房地產調控矯枉過正。這是導致政府調控留存空間的內在原因?！?/p>

政策繼續實施對房地產行業不放松的宏觀調控，繼續打壓地產市場。種種不利因素導致房地產行業原有的住宅地產發展計劃略顯窘態，而商業、旅游和養老地產正為房企提供新的發展契機，私募房地產投資基金已展開掘金嘗試。

“房企應擺脫單純的房地產開發模式，結合自身能力，審視市場定位，成為城市綜合運營商和細分市場領導者?！绷_蘭貝格咨詢公司在一份最新的研究報告中提出。

房企融資新渠道

房地產市場調控依舊嚴格，新開工項目融資渠道變窄，開發商回籠資金壓力增大，而房地產信托產品幾近停發，銀行也調高對房企的信貸風險，這些都加劇了房企社會融資的難度。近些年，私募房地產投資基金在國內發展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞，其投資方式呈現多樣化發展。

清科研究中心數據顯示，2012年中國私募房地產投資基金共發生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權與債權結合的投資方式為房地產基金的首選。

股權投資是一種權益性投資，注重被投資企業未來發展前景和資本增值，且參與企業經營管理和重大決策，投資風險相對較大，投資期長，借助退出機制出售持股獲利。房地產基金在實施股權投資時通常要對房企項目進行市場調研分析、土地競標觀察和未來前景估值等，期間委托成本高，市場風險難以把握，退出難度較大，直接影響投資回報率。此外，在期限短收益率高的各類債權投資方式前，房地產基金如何得到LP（有限合伙人）對股權投資的認同，也是其進行股權投資的一大難點。私募房地產基金通過股權投資參與房企項目運作，共擔盈虧，為房地產市場注入長期發展資金，股權投資作為一種戰略投資，將是私募房地產基金未來發展趨勢。清科研究中心注意到，近年私募房地產基金股權投資比例上升，未來會逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權投資方式完善房地產市場的可持續發展。

警惕商業地產泡沫

商業地產是以經營商業活動為主題的房地產細分行業，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業經營市場。據仲量聯行統計，中國新興城市50強城鎮人口達2.6億，輻射人口3.7億。預計到2020年，甲級辦公樓存量將新增3，000萬平方米，現代零售物業將超過1億平方米，廣闊的發展空間推動商業地產迅猛增長。國內房企對商業地產開發的典型模式多采用“租售結合”，將一層出租，其余出售，這種經營模式符合目前房企發展現狀。房地產限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現象，迫使部分投資者轉向商業地產，而地方政府也積極地推崇商業地產的開發，這就加快了商業地產的發展，2012年全國商業地產新增供應量較上年上漲22%。

商業地產未來發展前景可觀，私募房地產投資基金已嘗試介入。據清科研究中心不完全統計，2012年在商業地產領域私募房地產投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當前，房企對商業地產的開發多數是轉移住宅地產投資風險，不排除部分為投機性投資。清科研究中心認為，商業地產回報期長，占用資金量大，新增商業地產迅猛增加，容易導致市場定位不清、空置率上升、多數項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發商懷揣投機心理，易產生商業地產泡沫。

養老地產尚缺發展模式

養老地產是介于住宅地產、商業地產和養老服務之間，以專門服務老年市場為主題而打造的一類高端住宅場所，它對配套設施和居住環境要求更高，集合了護理、醫療、餐飲和康復等功能為一體的綜合型地產。2013年北京率先開啟養老地產“元年”，將養老用地納入北京市國有建設用地范疇，這與當前社會老齡化速度加快和房地產行業轉型緊密相關。養老地產為房企帶來前景廣闊的投資機會，私募房地產基金可以布局有清晰發展思路的項目，著眼長期的投資回報。日本醫護型養老院以小規模多功能服務設施深受老年群體的歡迎，臺灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎上創新經營方式，美國CCRC社區通過自費方式選取不同的養老套餐，這三類是國際上運營成功的養老地產范例。國內養老地產尚未發展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經營的養老機構，另有家庭住宅養老小區和綜合養老社區，這類由房地產公司開發，不提供專業的養老服務，但配備部分老年活動場所和娛樂休閑項目。

面對龐大的老年市場，養老地產發展前景不可忽視。然而，養老地產在國內仍處于起步階段，已經實施的項目較少，想要做好養老地產并，還需要整合多行業間資源優勢。投資期長，回報低，更重要是發展模式不清晰。清科研究中心建議，私募房地產基金可以借鑒國外成功的投資案例，探索適合在國內環境下運作養老地產的盈利途徑，協助房企做大、做強養老地產市場。

旅游地產防虛熱

2012年房地產行業仍處于“寒潮”之中，但旅游地產呈現快速發展。據多家機構統計報告顯示，年內旅游地產的投資額突破萬億關口，涉及的旅游項目達到3000多個，甚至出現華誼兄弟、新華聯、華東電器和盛大網絡等企業跨行業投資旅游地產，以謀求新的投資機會。

旅游地產是依托于旅游資源的優勢，集休閑、度假、養生和觀光為一體的新型地產開發項目。目前，旅游地產的投資模式大致分為依托自然資源的“寄生”模式、人為建造的娛樂休閑模式和陳述歷史人文為核心的城市主題模式，第一種模式借助自然資源的優勢，通過發展旅游來促進地產項目的開發，后續地產開發反哺旅游，實現旅游和地產的優勢結合，新加坡克拉碼頭是典型的成功范例；第二種模式經由開發商建立大型娛樂和休閑場所，營造出一種愉悅和放松的氣氛，以PGA國家度假村的高爾夫球場項目為核心代表；第三種模式僅在受歷史和文化熏陶的特點地區，重塑歷史文化景象，滿足人民的憧憬和向往，代表項目以古鎮開發、風俗節慶演出和旅游城市再規劃等，日本豪華登堡主題樂園為運作典范。

篇5

關鍵詞：商業地產；財務管理；成本管理；管理措施

商業地產的整體發展前景較為可觀，以深圳為例，自本世紀初深圳有了第一家購物中心以來，歷經短短十余年時間，預計到2015年年末，全市商業中心可達70余個，商業地產總體面積可達500萬，且目前仍有在建購物中心工程。但因政府長期以來都以住宅地產作為開發重點，加上商業地產在我國的歷史尚短，社會各界對于這一行業的認識程度依然較為薄弱，導致我國商業地產的財務成本管理尚未形成一套有效的管理理論支撐。且一些商業地產開發商也沒有明確此種新興房地產行業和傳統住宅地產的差異，導致很多商業地產開發商直接將住宅地產的財務管理思路套用在商業地產財管工作上。商業地產與住宅地產的差異性就決定了此種生搬硬套的財管模式必然存在很大的局限性。

一、商業地產成本管理的特殊性

根據用途進行劃分，可將房地產分成商業地產與住宅地產，其中商業地產的開發產品，主要是用于商業用途，如購物中心、休閑娛樂性消費場所等。而住宅地產的開發產品則主要是用于居住。雖然商業地產與住宅地產同屬房地產行業，但商業地產存在以下幾點特殊性，這些特殊性都也會對商業地產成本管理造成一定影響。

（一）選址和設計方面的重要性

商業地產與住宅地產最主要的差異是商業地產的商業性，因此兩者在開發成本方面存在很大差異。通常住宅地產只要設施齊全、環境好，再配合優質的物業服務，即便是建設在城郊也會具有良好的市場。然而基于商業地產的特殊性，要想取得商業收益，實現高效的商業經營，選址就成為了決定性的因素。對于商為地產來說，地段、地段、還是地段。目前中國大多商業地產運營企業，選址通知有兩類，一類如恒隆，選址必在城市中心；一類如萬達，選址通常建設在新城區，政府也愿意在新城區或衛星城引入城市綜合體。兩種選址最關鍵的因素是商業體的定位和成本，第一類在城市中心地段選址，地價貴成本高，但后期的運營風險相對較低；第二類選址在新興城區，地價便宜后期運營風險較大。但對企業來說，由于綜合體中出售住宅、商鋪的收益基本可覆蓋購物中心投資成本，因此后期的運營壓力大降。選址同時還要結合城市的經濟、交通、政治、文化等多方面因素，科學合理的選址無疑是利于商業地產財務收益及成本回收的有效途徑。因此應當將選址歸為商業地產成本管理的一項重點工作內容。設計也是一個非常重要的環節，優秀的、符合業態要求設計，將大大減少后期的運營成本，如節能環保的通風設計能減少后期空調能耗支出，不同的人流動線設計引吸人流減少后期招商成本，適當的電梯數量和分布能減少運營能耗并能增加人流走動從而增加銷售等等。

（二）運營方式的特殊性

住宅地產的客戶群體主要是購房者，住宅地產通過滿足購房者的居住要求獲取利益，實現成本回收，但作為商業和地產有機結合的商業地產行業面對的客戶人群及利益相關體就相對復雜的多。項目投資者、商鋪經營者、商業運營方及終端消費者都是商業地產的重要客戶人群。住宅企業的成本回收途徑主要是賣房，然而商業地產要想獲得高的成本回報，不僅要賣，還需要經營，并且著重在經營。消費者購買商品，購物中心商鋪的經營者得到來自消費者的經濟收益，實現經濟收益后才能向投資者上繳租金。由此可見商業地產的成本回收不但要考慮選址、商鋪租賃，還要考慮到消費者的購物需求、消費特點及生活方式等因素。綜上所述，因住宅地產與商業地產的運營差異性所致，住宅地產的成本回收模式比較單一，而商業地產的成本回收過程則相對復雜，且需要考慮的因素也更多。

（四）融資的特殊性

商業地產可看作是一種以實現商業價值為目標的金融產品，因此大型商業項目為了構建商業氛圍，往往是一次性投資構建。而住宅項目開發可采取分期建設的模式，緩解成本投入的壓力，在通過分期銷售實現資金回籠與累積，之后再進行下一期建設。相比之下商業地產的融資任務則更為嚴峻，且為了吸引具有競爭優勢的主力店入駐，還不得不采取前幾年的租金優惠的形式甚至暫時免租，這都為商業地產帶來了嚴峻的資金挑戰，使得商業地產業就必須采取如合作開發、債權、預租、信托、資產證券化、房地產投資基金等多種融資模式來應對龐大的資金需求，多樣化的融資方式及融資總量，也就使得商業地產面臨著更大的融資風險。但同時也催生了比住宅地產更多樣化的融資結構和資產運營方式。

（五）成本收益與財務風險的特殊性

住宅地產的成本收益主要是通過產品銷售，即賣房來實現的，可在短期內回收成本。然而通過前文的經營模式分析也可看出，商業地產的成本回收周期長，最快也要幾年時間，但成功的經營可為商業地產企業帶來高額收益，靜態成本回報可達50%以上，大型地產企業可達80%甚至更高，遠超住宅地產。然而風險和收益是成正比的，收益越大，背后的風險也越大。住宅地產成本回收快，而商業地產回收慢，周期長，市場變化不定，后期的招商與經營都可能受到影響，從而增加財務風險。

二、完善商業地產成本管理的措施

（一）重視前期的市場調查及項目的選址及招商工作

商業地產的項目選址對項目的成本投資效率有著決定性影響，選址上的優勢，會對投入使用后的招商、經營帶來積極影響，提高成本投資效率。而選址及定位方面的失誤將會嚴重影響投入使用后的各項工作，影響成本投資效率，甚至出現血本無歸等嚴重情況。因此商業地產的成本管理工作，必須以科學的選址與定位作為前提。開發前期階段需進行完善的市場前期調查，商業地產開發商需先后深入研究當地的商業規劃布局，并結合城市的發展規劃，分析具有發展潛力的商業地段。同時對周邊客戶群體、交通、收入水平、人口、消費習慣等方面進行充分考慮。在招商方面，住宅地產的開發思路往往是先建房后招商，然而此種模式并不能適應商業地產的實際情況。商業地產的建設價值與成本回收主要依靠后期的商業經營，因此必須對招商工作加以重視。為確保投入使用后經營工作的順利開展，避免商鋪空置，影響經營效益，應當在施工之前也做好招商工作，根據客戶的事先達成的協議，進行商鋪規劃與設計，如果投入使用后再招商，很容易出現商戶不滿意設計規劃，而不和開發商合作的情況。

（二）優化運營方式

雖然商業地產的運營模式與成本回收方式都和住宅地產存在較大差異，但無論是售后租賃還是產權商鋪，其實質都與住宅地產相同，都是在建成后通過意圖快速收回成本。但此種模式顯然忽略了商業地產的商業性，沒有認識到商業地產應由的價值，忽略了商業經營的作用。此外，一些商業地產開發商為了快速收回成本，采取分散產權的銷售模式，而此種模式很容易因追求各自的利益，造成各自為政的情況，失去了商業的統一性。因為購物中心往往存在成百上千的店鋪，而進行產權分割后，開發商將無法實現統一管理，出現基于各自利益博弈的經營混亂，嚴重危害成本管理效率。因此類問題影響后期經營的情況在國內屢見不鮮，因此企業必須轉變住宅地產的運營思想，采取只租不售的形式，雖然短期來看，成本回收速度可能會相對較慢，但從長期發展角度來看，對于統一招商以及統一的財務成本管理有著積極的促進作用。還可增加經營的靈活性，隨著市場變化，企業可及時調整經營方案策略。例如國內很多開發商已經開始意識到這一問題，做出如回購產權等措施。目前很多高端商業地產項目也均明確提出不會考慮產權出售。

（三）拓寬融資渠道

商業地產的成本資金投入大，資金占用時間也相對較長，因此單一的融資渠道顯然無法滿足實際需要。基于投資大、成本回收周期長等特點，開發商往往會多采用如貸款、債券融資等財務杠桿融資手段提升資金總量，但此種模式會大大增加財務風險，影響成本。這就需要商業地產開發商積極拓寬融資渠道，以應對融資風險。目前國際上很多商業地產開發商都通過信托投資資金模式（REITs）取得資金支持。此種融資模式具有如下幾點優勢：1.首先可拓寬商業地產的融資渠道，緩解開發商的成本壓力；2.除提高資金儲備意外，此種融資模式還可確保產權不會出現轉移、分割等不利于后期管理的情況，方便后期投入階段的統一管理。通過優勢分析可以看出，此種融資模式十分商業地產的實際情況，我國商業地產商業可借鑒此種模式?，F階段已經陸續引進了房地產REITs模式，隨著相關流程的規范與法律制度的全面建立，相信此種融資模式必然會為商業地產商帶來更多的經濟實惠。

（四）實施專業化的經營成本管理

商業地產項目的投入使用并不意味著成本回收工作的完結，相反卻只是開始。商業地產的自身特性決定著后期商業經營的成本管理才是重中之重。只有在經營中的高效成本管理才會促進商業價值以及投資成本回收效益的提升。為提升經營階段的成本管理效率。地產開發商應當先組建一支具備專業的運營管理團隊，團隊中的管理人員必須具備專業的成本管理相關知識與經驗，同時他還要明確商業地產的運作模式與特殊性，并具備商業靈敏度。通過高素質的管理人才開展專業化的成本管理。在成本管理實際操作中，一定不能直接照搬住宅地產的投資模式，重視經營過程中的財務資金管理，實現商業地產管理的專業性與針對性。

三、結束語

綜上所述，商業地產和住宅地產在運營模式、成本回收、財務風險等多個方面均存在差異，因此商業地產在成本管理過程中絕不能沿用住宅地產的模式與理念。針對商業地產的特殊性，本文從優化選址、更新運營模式、融資方式創新以及強化經營過程中的專業性管理等幾個角度探討了商業地產的成本管理措施，希望能為相關人士提供些許參考。

參考文獻：

[1]胡挺，吳慧強，袁毓敏.房企跨界經營動因、產業選擇與經濟后果——以恒大地產為例[J].中國房地產，2014（22）.

[2]許葉紅.從財務核算視角看商業地產服務行業管理會計體系建設[J].中國總會計師，2015（05）.

篇6

關鍵詞：商業地產　優化　發展　趨勢探析

商業地產在整個地產行業出現的時間較晚，相對地產行業來說還處于一個較新的范疇。商業地產概念的提出基本是在2000年左右，首先在幾個經濟高度發達的地區得到發展，例如上海、北京、廣州等，然后向全國范圍延伸。在商業地產快速發展的過程當中，筆者針對其發展現狀、發展路徑和發展趨勢做出主要闡述，下本便是筆者的論述，與大家共同探討。

1.商業地產升溫的原因分析

近幾年，商業地產開發增速趨勢明顯，主要原因有以下幾點：

（1）城市化發展進程加快，促使城市消費人口增加、居民消費水平不斷提升，對于商業地產的發展來講，發揮著積極的促進作用。

第一，站在城市化發展的角度進行分析，伴隨著城市規劃的實施，很多城市的經濟發展導向轉向商業，在這種情況下，很多大城市不約而同的將新城區的開發作為城市發展的重點，同時，也在不斷進行著舊城的改造工程。CBD的建立、購物廣場的興建、商業街的改造既令城市面貌煥然一新，又讓廣大人民的生活水平大幅提升。因此，就商業地產，很多地方政府相繼出臺了一定的優惠政策和扶持措施，使商業地產得以持續、健康地發展。

第二，站在居民消費水平的角度進行分析，伴隨城市居民人均工資收入水平、生活水平的顯著提高，其生活方式、消費方式也與從前有了明顯改變，無論是對休閑、娛樂、購物，還是社會交往上的一些商業活動，多方面的需求都在逐年增多。這種改變無形中已經對商業場所的檔次、業態、品類、品牌、環境、服務等等諸多環節提出了更高要求，為商業地產的長足發展、品質升級開啟了新的空間。

（2）住宅房地產業的平均利潤下降，房地產開發商需要尋找新的利潤增長點，很多已在發展戰略上轉型。從90年代中后期開始，我國住宅類房地產的年開發量增速每年都在20%以上。到近幾年，暴露出來的商品房開發結構、市場定位和房價上漲等問題愈發明顯。國家先后出臺的一系列政策，更使很多房地產企業的利潤受到影響。當前住宅房地產的平均投資回報率已經相較低于商業地產。較好的投資回報促使房地產商開始考慮將部分資金由住宅類房地產轉向商業地產的開發運營，加快了商業地產的發展。

（3）我國加入WTO之后，外資零售企業在我國的開店限制得到解凍。商業地產在這樣的開放政策下得到了更長足的發展。

第一，外資零售企業增多，發展步伐加快，對商業地產的需求隨之增長。沃爾瑪、百思買、麥德龍等大型零售企業不斷擴大在華規模，中國開店數量逐年增加。第二，零售業開放帶動內資商業的同步發展，增加了對商業地產的需求量。由此我們可以發現，零售業全面開放有效的促進了內外資零售企業的同步發展與擴張，從而進一步為商業地產的發展創造了雙重需求，奠定了更為堅實的基礎。

2.商業地產繁榮背后的理性透視

當商業地產在全國大中城市勢如破竹，大力發展的同時，商業地產的空置率也有所升高，商業地產空置率的居高不下，不僅可能造成土地資源的浪費，還會在一定程度上使商業銀行面臨更高的金融風險。

據中國商業地產聯盟的《2010-2011中國商業地產發展報告》，2011年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長。但其空置率，根據馳昂咨詢數據顯示，按照我國近年來年竣工商業地產建筑面積4000萬平方米推算，2011年全國商業地產空置率將達到20%以上，遠遠超過國際公認的商業地產空置率10%的警戒線。商業地產過高的空置率造成了土地資源的浪費。

從金融風險角度分析，一般來說商業地產對銀行的信貸平均依賴水平在70％～80％。參考商務部的《中國流通產業發展報告》，2011年我國商業地產投資規模將達到一萬億元，銀行在商業地產行業需要承擔的資金將在7000億～8000億元之間。這就意味著當商業地產出現大量的空置房時，地產開發商難以達不到盈虧平衡點，勢必會造成商業銀行的不良貸款，從而增大了銀行的金融信貸風險。

商業地產的空置率逐漸升高，究其原因一與地產開發商對于未來市場研判過于樂觀的預期有關，一是開發商對商業地產經營模式的理解還不夠深刻、透徹。在實際的分析研判中，開發商有時會忽略對隱性需求的研究。例如，當零售業不斷出現擴張，它的擴張方式并不一定就是開新的店面，有的是對現有門店資源的兼并、重組，在這種擴張方式下就沒有帶來對商業地產的需求。二是，現在國內一些商業地產開發商都是由住宅地產開發商轉型，由于缺少對商業地產的基本認識和實際操盤的經驗，習慣性的沿用住宅地產“開發-銷售-套現”的經營模式，把用于住宅地產的經營模式套用到了商業地產的開發上來。

對于商業地產，這樣的開發經營過程極易出現問題，例如，商業地產在進行后期管理和經營過程中所存在的復雜性和重要性，是普通住宅地產經營模式所無法比擬的。通常情況下，開發商為了可以及早獲得開發所帶來的利益，出現短視行為，在商業地產推廣的過程中，主要采用“拋房養鋪”的方式。這種方式就屬于商鋪產權式的銷售，開發商將開發出來的地產分開售賣，實際上是缺少對商鋪經營管理和功能定位的考慮的表現。實踐表明，采用這樣的方式進行商業地產的開發，最終很難獲得成功。

此外，商業地產的空置也可以稱為結構性空置，主要體現在商業地產開發形式的同質化與消費需求的多元化之間存在一定的矛盾。在一定的區域范圍內，一個好的商業布局，應該是大、中、小項目協調發展的，各自擁有不同的定位，發揮不同的功效，只有這樣，其所提供的商品和服務才可以滿足不同的消費群體相應需求。

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關鍵詞：商業房地產；收益率；運營管理模式

中圖分類號：F426 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）10-0149-03

商業地產的營業模式決定了商業地產要從微觀上應用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產的收益方式。從經營規模上也區別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業房地產是一個綜合的房地產運作形式，要從投資和開發上區別于傳統的地產開發項目。商業地產按照實際的功能可以分為商業廣場、商業區、大型商鋪區、綜合性購物中心、休閑廣場、專業步行街等多種形式。

1 商業地產的運營管理

應該在最大程度上提高房地產的租賃收益以及品質的價值，將現代房地產理念加入傳統的經營項目當中。統一地將這些元素結合到一個信息平臺上，不能單純地只進行運行管理房地產項目，從而逐漸從“商業管理”發展成為“物業管理”，從而逐漸增強核心競爭統一化標準運營模式是商業地產發展的關鍵，在運行管理上的統一最主要的就是開發商和入駐店鋪的合理合作，在同一個主體概念下進行統一步驟的經營管理工作。把傳統的經營管理細分為廣告宣傳、市場營銷和商戶運營售后安保三方面管理的方式，同時促進維修好消防設備以及燈具的管理。雖然商業物業是一個綜合性非常強的復合商業物業，但是它的運營管理模式可以以一個店鋪的模式形成統一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個方向的內容，有統一規劃、統一營銷、統一售后服務管理、統一品質監管和物業服務。為以后的統一招商奠定了基礎。這項工作是這個商業地產是否能成功的成為城市商業圈中心的重要執行措施。所以執行人員一定要做好前期的準備工作。所以，準確的商業規劃是商業項目成功的運營基礎。

2 商業地產運營與收益的常用模式

2.1 只售不租，出讓產權

通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產權，這種經營模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產開發商都在日常經營過程中降低了自己的置業門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場面積難以出售的問題。很多商業地產都使用出售后租出的形式同時以高回報租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營造出來很多概念。房地產商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進行投資。產權類商業地產商鋪也成為了近些年的趨勢，房地產開發商也是以一個物業為整體進行整體開發的。通過對類型的商鋪的科學規劃和分類，這樣既可以在不同的市場都取得一定的利潤，又可以保障小業主的除了每年必須繳納的店鋪費用外還能每年獲得一定的收益。從而為發展商和商鋪店家形成長期的租賃合同。對于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認可，并且也被投資者所接受。

2.2 只租不售

而單純地出租而不銷售的好處就是房地產的產權一直在開發商手中，開發商可以將產權進行抵押貸款，待產業增值后再繼續出售，這樣做也會將整個地產都納入資產運作的范圍內，這樣既達到了開放商對于商家的控制，也便于管理，執行自己商業地產的經營風格。

2.3 又租又售，部分租，部分賣

將銷售和出租結合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進行以租代售，還可以不租不售，將產權作為投資資本進行再開發，還可以同商家進行聯營，以物業為入股股本參與整個地產的運營當中，也可以合作經營。除此之外，還可以通過物業和其他工作單位成立商業經營公司，專門為經營商業物業，同時以租賃的方式從業主手中取得商業物業的使用權，同時還能獲得產權的租賃收入和合伙經營搜如以及物業增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產商的強強聯合，逐漸形成了一種萬達模式，這種模式也被如今萬達房地產應用到了極致，并且利用商業地產的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國際大企業進駐萬達房地產，并且建立和良好的合作關系。而萬達集團通過租金的形式獲得了比較穩定的現金流，而商家則是節省了很多選址時間和降低了風險，很大程度上減少了新店建設上的巨額資本原始

投入。

3 商業地產運作中存在的風險

商業地產和住宅地產區別在于商業地產的資金周轉較慢，需要整個環節都不能有差錯，才能形成一個完成的商業模式，也能保證這個商業環節上的開發商、投資者、經營者、物業都能得到自己應有的利潤。主要的經營環節包括了開發、銷售、招商、經營和管理幾個工作環節，這幾個工作環節中每一個都有著非常緊密的聯系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產的區別，同時商業地產的風險也是比普通房地產大，通常會有以下幾個風險：

3.1 宏觀調控的風險

因為現在如今房地產的開發非常的火熱，帶動了整個房價的不合理高漲，國家層面已經多次出手調控，例如上海市就已經針對這種情況進行詳細的法規規范，同時要明確商場的產權以及分割轉讓的明細標準，并且規定商鋪必須在有產權證的時候才能夠開發、使用和轉讓。這個同志就是通過行政手段的方式對開發商的行為進行了具體的規范。

3.2 行業規劃失誤的風險

行業規劃具體指的是對某一個地區的產業、地區以及人口等方面內容的安排或者計劃，這種規劃屬于法律法規范疇內的，具有一定的強制性，如果出現宏觀上的規劃失誤可能會造成商鋪的貶值。同時，相關的企業也應該在當地開發商業地產的時候應該熟悉當地的政策法律法規，避免觸犯法律或者犯方向性的錯誤。一項成功的商業地產開發活動很大程度上是以來市場調查等商業活動，但是在法律的角度上來了解城市發展的政策傾向也會起到很大的作用。

3.3 租金價差帶來的風險

開發商在賣出商鋪之后，消費者和小業主們委托開發商經營該商鋪，而開發商則是將整個商業地產交給大型商業地產進行統一經營，這樣就會在一定程度上降低租金，注重保障小企業主的合法利益，保障他們的收益率，對于每年產生的一些差額，要進行多退少補，不能克扣差額款。如果要回避開放時候產生的風險，就要聘請相關的法律律師，在前期規劃階段就要規避法律風險，并且按照市場的需求和規律來辦事，不能脫離市場。如果只是單純提高價格和回報率。因為商業地產有較高金額的租賃和增值稅。對于普通的投資者可能不清楚，會因為合同而產生就飛需要注意在前期詳細解釋。這也需要開發商在進行銷售的過程中做好正確的引導，同時要做到承諾的售后服務，以此提高商業信譽，維護企業品牌。

3.4 大型商鋪因為投入高而產生的經營風險

如果幾個大型的上家在長期的承租期間內因為自身的經營管理不善而無法繼續經營而無力支付預先約定的房租，這就會導致開發商無法支付固定的收益給業主，因此開發商在進行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據商鋪的行業前景、資質一級履約能力進行全方面的考量，盡量選取一些具有較強實力和較高資質的客戶，以此保證其履約能力。這部分風險最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進行綜合性考量，很多開發商在進行招商的過程中知識單純地追求入駐率，經常忽視商家整體的精神風貌和影響商業信譽和形象，也會因此造成商業布局的不合理、不科學，而且因此導致商家經營困難造成退租。這種情況會在很大程度上延長招商時間，導致了更為嚴重的后果。

3.5 售后包租過程中可能存在的風險

通過公平的法律法規確定購房者和開放商之間的相關利益和義務。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發商采用委托經營管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業主除了和開發商簽訂購房合同之外，開發商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發商要特別注重委托經營的合同，因為這種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。

3.6 產權分散所帶來的風險

開發商也要公平公正的分配整個商業地產的商業布局，保證在產權上不要和經營者產生糾紛和矛盾。針對這一問題開發商可以在進行分割的過程中成立業主委員會，通過業主委員會對商場未來經營管理進行總體性的規劃管理，具體運作層面要確定每個利益訴求的權限，這樣簽合同之前確定產權能最大限度的避免后期發生

糾紛。

3.7 物業管理中存在的風險

在商業物業當中單獨成立的物業委員會的困難很大，而且管理內容相當冗雜，涉及了多種費用的收取管理和分攤，商業地產的管理費可能因為經營不善，而在后期增加多余的管理費，讓很多消費者和開發商產生了糾紛，這是物業的管理水平問題就體現了出來。而且很多不同形態的物業也都面臨著不同的收費標準和服務標準，這就增加了發生物業糾紛的概率。

4 結語

綜上所述，商業地產的已經在我國開始有了很大程度的發展，不僅是已經進入的房地產開發商還是新參加的開發商，都是處于探索階段。商業地產是一個高回報和高風險的投資領域，但是從整體上來講行業的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場空間。作為商業地產開發商，要緊密地和政府以及相關部門合作，開發出具有市場競爭力的產品，在進行項目開發之前要做好可操作性研究和規劃設計， 商業地產的經營周期很長，在進行經營的過程中要整合好各個方面的力量，同時要整合整條產業鏈，才能實現良好的運行，取得預期的效益。

參考文獻

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[2] 武能堯.商業房地產開發運營的研究[D].蘇州大學，2010.

篇8

成本管理中存在的問題

我國商業地產項目的開發起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項目成本管理方面存在許多問題。結合我國商業地產項目的特點，目前在其成本管理中存在的問題主要有以下幾點：第一，商業項目套用住宅項目的成本管理體系。在既有住宅地產又有商業地產的房地產開發企業內，商業地產通常是一個獨立的部門，與住宅地產的成本部門分開而論。正因如此，商業地產的成本管理并不能形成一個體系，無法對商業地產項目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業地產項目在開展成本管理前，缺少組織架構的支撐、沒有專職的成本管理者負責成本工作，從而難以實現項目的成本管理需求。商業地產項目目前多采用住宅地產項目的一套成本管理辦法來管理，只注重工程建設過程中的建安成本管理，在成本管理意識上沒有脫離造價成本的概念，沒有真正理解商業地產項目成本管理的含義。第二，商業地產項目沒有專門的成本管理組織。在對五家大型地產開發商的商業地產項目組織設置進行深入研究后發現，企業內的組織構架一般單獨設立商業管理公司或者商業地產事業部，負責商業地產項目的策劃、招商、運營、市場等。而考慮到在開發與建設階段能夠與住宅項目進行資源共享，往往由負責住宅的設計、施工及成本等專業公司來負責商業項目的開發建設，項目建設好后再移交商業管理公司運作。商業地產開發的成本管理依然套用住宅地產的成本部門來進行，成本管理的組織設計對商業地產項目沒有針對性。第三，缺乏全壽命周期的思想。商業地產項目的全壽命周期一般包括投資決策、規劃設計、前期招商、工程實施和商業運營五個階段，成本管理在項目的不同階段對項目影響的程度是不同的。目前商業地產項目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問題，主要是對以下三個階段的重視程度不夠。一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產開發商轉投商業地產后管理經驗不足，評估體質不健全，成本決策指標往往直接套用一般項目的成本數據，有可能導致成本決策失誤。前期決策失誤對項目成本的影響是不可逆的，后期只能通過削減利潤來彌補。二是輕設計階段的成本管理。一些開發商容易在設計階段忽視建筑設計與商業設計的互相作用，導致商業項目建成后無法滿足商家的設店要求，后期不得不接受商家的整改意見，對已完工程進行大量的拆除和新建，造成項目成本的極大浪費。三是輕運營階段的成本管理。許多商業地產項目的成本管理依然流于工程施工階段，對運營階段的成本管理重視度不夠，導致后期運營受阻。商業地產項目的一個特點是，在商業地產項目投資中，存在開發初期高利潤，開發中期微利，運營期間無利甚至虧損的現象。商業地產項目的一次性投資越大，項目質量越好，項目運營成本越低。商業地產項目全壽命成本應該選擇一個合理的質量水平，如何處理一次性投資與項目運營成本的平衡是目前商業地產企業需要重視的問題。

解決措施及建議

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關鍵詞：商業地產；工程開發；項目管理

在最近幾年來，伴隨著國家政府對房地產市場調控力度的不斷加大，有部分開發商為了規避政策方向，開始選擇朝向商業地產的方向所轉型，諸如萬科、龍湖、綠城、萬達以及世茂的地產商紛紛得到了較好的發展。除此之外，一些來自于海外的外資企業也開始進軍國內市場，例如凱德置地、中信等等。相較于普通地產來說，商業地產工程開發的項目管理流程會相對繁瑣一些，具體表現為如下的幾個方面：首先，項目設計內容要同時考慮到項目的招商定位與專業整合；其次，應充分表現出市場招商與市場推廣的實際作用；再次，進一步明確出商業地產工程的管理目標，結合市場現狀來展開有效控制；第四，要確定出經營戰略與工程項目的發展方向；第五，同當地的政府部門與商委部門建立起密切的合作關系；第六，對資金成本的運營要求較高。為此，商業地產企業在開發工程項目的過程中要結合行業市場的實際情況來設計項目管理方案。

一、相關概念概述

1.項目管理的定義

簡單一些解釋，項目管理所指的即為將各種已有資源應用于目標，以此來滿足各方面的既定要求。項目管理本身是個系統化且綜合化的管理過程，其中主要包括目標管理、策劃管理以及流程管理這幾個方面。需要注意的是，房地產工程項目的開發需要經歷較長的時間，他需要貫穿于整個商業地產項目的整個實施階段。

2.工程項目管理的主要內容

工程建設可被分為以下的四個階段：工程項目的決策階段、工程項目的設計與準備階段、工程項目的實施階段以及工程項目的竣工驗收階段。項目管理的主要工作內容為：組織結構管理、人力資源管理、經營范圍管理、內容設計管理、財務管理、工程質量管理、協調管理、風險管理以及材料采購管理等等。

3.商業地產與普通地產的區別

相較于住宅地產來說，商業地產的外表看起來更加的高端且上檔次，但其內部的管理工作卻是存在著很多的困難，工程項目的建設構造也相對復雜的多。開發商需要在眾多的矛盾問題中找到平衡點，不僅要充分考慮到區域發展過程中的不均衡因素，同時還要盡可能的去滿足不同類型客戶所提出的不同需求，將地產項目與商業開發緊密的關聯到一起，調整好市場風險與經濟收益之間的比例。

住宅地產工程開發同商業地產工程開發之間存在著本質上的區別，從開發過程的角度來分析，住宅地產的發展會經歷兩個階段，而商業地產的發展只有一個階段。其中，住宅地產的兩個發展階段為：首先，充分把握好城市發展過程中所存在的市場需求，在得到一塊地后，只要擁有一定的運營資本即可完成項目，通過成功銷售后項目完成，這一過程中存在著一些機會主義色彩；其次，競爭環境的不斷加劇催化了產業鏈的成熟，這些能力水平不高的地產開發商逐漸被市場所淘汰，所留下來的均是有著較強操作能力與資金雄厚的開發商。

相較于住宅地產來看，商業地產只需要經歷一個發展階段。住宅地產在將住宅成功售出后即可得到經濟收益，但商業地產卻需要歷經一個非常漫長的發展過程，才能夠達到預期的奮斗目標，這是兩者之間所存在的最大差距。

商業地產工程的開發運營需要有科學化的完整體系作為支持，其中包括行業市場內的運行資料、運行數據、發展預期以及執行方法等等。此外，商業地產工程開發需要將工作重心轉移到開發過程中，其最主要的開發目標即為工程項目的運營成功。更加直白一些解釋，真正能夠被稱之為成功的商業地產是不能夠只追求短期的經濟效益的，而是應該經過長期且耐心的培育，才能夠將工程項目的真正價值發揮出來，隨著我國經濟水平增長速度的不斷加快，商業地產上將會從中獲取更多的濟收益。

二、我國商業地產工程項目開發管理中的問題

1.項目的定位水平不高

商業地產工程項目開發的收益者包括開發商、投資商、經營商以及消費者等。從收益層面來進行分析，商業地產工程開發的主要意義是平衡好各個受益方之間的利益關系，在當前的社會環境中，絕大多數的開發商都沒有明確認識到商業地產開發的真實內涵，從而在具體的開發工作中無意或有意的模糊掉了商業地產工程開發的核心觀念。正確的做法為，在商業地產工程項目的開發過程中，需要進一步加強對商業地產工程的前期定位與招商管理，在項目開發后期則要加強對工程項目的運營管理，通過此種方式來提高商業地產工程的盈利水平。然而，如果開發商對當地市場環境的消費偏好、商業文化、業態發展形勢沒有做出正確的分析，那么將會導致工程項目的定位出現偏差，不僅會大大提高商業地產項目的管理難度，同時還會減少最終的經濟收益。

2.商業地產項目開發的資金問題

截止到目前為止，在國內商業地產工程開發過程中所出現的最突出問題即為資金的使用問題，具體表現為資金使用效率不高以及資金籌資難度過大等等。由于我國商業地產工程項目的開發管理工作對于資金的依賴性較高，因此需要開發商對這一問題給予更高的重視。在開展工程項目開發管理的過程中，很多開發商都存在著預算設計不科學、資金分配不規范等情況，稍有不慎還會導致商業地產工程項目的提前流產。針對其中的某一項支出來說，商業地產工程項目如果想要順利完成開發工作，就必須要先獲得土地的使用權限，但根據國家規定，土地的使用費用需要在三個月內完全結清，那么也就意味著商業地產開發商要擁有一大筆可用資金，從而承受難以想象的資金壓力與財務風險。

3.監督建設工程項目缺少公平性

目前，我國的商業地產工程開發企業均擁有著配套的管理部門，其中包括工程建設部門、圖紙設計規劃部門、工程項目的造價部門等等。由于各個部門中的專業人員與相關設施配套非常齊全，因此工程項目開發企業經常會直接參與到施工企業的日常工作中，這在很大程度上影響到了監督部門的工作積極性，長此以往就造成了管理不到位、事故處理不及時等問題。一直以來，由于監督力量不足，從而導致很多房屋建筑出現了使用問題，對地產開發商與消費者的經濟利益造成了嚴重的負面影響。除此之外，房產公司為工程項目的主要投資方，并且同監督部門之間也存在著委托關系，因此或多或少的會在處理施工材料時存在著降低放行標準的情況，因為在選擇施工材料時優先考慮的是價格，所以質量也就無法保證。

三、商業地產工程開發管理的優化

1.科學化選址，結合當地的市場環境來進行業態定位

對于商業地產工程項目的開發管理工作來說，科學化選址是提高企業經營能力的主要戰略決策，商業地產企業需要結合當地的行業市場與經濟條件來確定好選址計劃，同時還要考慮到建筑的整體檔次、工程運營模式等等。

（1）明確商業地產工程的銷售模式

商業地產開發商在確定工程項目之前，要決定好項目是要銷售還是租賃，這直接關乎到工程項目的成本管理與運營模式管理，投資部門與營銷部門要在當地充分做好市場調研工作，同時還要根據工程項目所在地段的經濟狀況與商業需求來制定出項目租售決策。在這里需要注意的是，如果最終的選擇方案為租售結合，那么就要去進一步明確好兩者之間的比例關系，避免為后面的項目管理工作帶來不必要的麻煩。

（2）明確商業地產工程項目的檔次

工程項目的檔次水平將同項目在運營期間的投資管理與成本管理產生直接性的關系，同時也就意味著項目日后所需要面向的消費者層次。在商業地產工程項目的建設過程中，施工方需要按照項目檔次標準來合理化的選擇施工材料與施工工藝。

（3）明確商業地產工程項目的業態組合模式

商業地產工程項目的業態定位需要同時考慮好多個方面的業態條件，其中包括承重條件、電量條件、給排水條件以及燃氣條件等等。即使是在地產工程項目的開發初期，營銷部門無無法準確的給出設計方案，那么在進入到深化階段后，也要在第一時間將業態組合模式確定出來，避免在后期因工程項目的反復拆改而造成不必要的成本增加。

2.進一步明確地產項目的具體計劃與時間要求

（1）制定進度計劃

項目進度計劃的制定所指的即為工程項目的開始與結束時間。商業地產工程項目的開發進度、歷時估算以及成本估算都需要建立在現實條件基礎之上，并且要展開全方位的研究與討論，盡可能的提高項目計劃的準確性。商業地產開發企業可以嘗試通過任務分解法來整理計劃內容，將工程項目的所有工作、資源以及預算內容按照時序來組成基準線計劃，為日后的項目管理工作創造便利條件。

（2）績效衡量

針對項目管理工作中的信息系統制定出科學化的衡量標準，其中應該優先考慮的即為時間，在很多時候，時間績效的衡量是最簡單且最直觀的，管理人員只需要去觀看時間表中的幾個關鍵點，判斷工程開發作業是否達到計劃時間即可。

3.做好對地產開發項目的成本控制工作

在商業地產工程項目的開發管理工作中，成本控制所指的即為，在預算計劃的允許范圍內且達到工程開發質量的基礎之上，要盡可能的減少成本支出，其中主要包括了地產工程項目的成本預算、成本控控制以及資源計劃等幾個重要方面。商業地產工程項目的成本控制是確保企業最終利益所得的基礎條件，在ι桃檔夭項目進行開發管理的過程中，將通過前期競拍活動所得到的土地進行合理化的分配使用，即可達到減少成本支出的目的。然而，在這里需要注意的是，由于地產建筑的安裝費用是開發項目中必不可少的一項成本支出，因此需要將此方面設為項目成本控制公工作中的重點對象。

4.規范建設工程項目的合同管理

商業地產工程項目的開發主體需要同材料供應單位與工程項目設計單位建立起合作關系，為了更好的約束雙方的作業行為，首先需要完成的合作任務即為擬定經濟管理合同，這是商業地產建設工程開發項目的核心重點。合同的形式主要包括買賣合同與貸款合同等，它的主要存在意義是為項目管理過程中所出現的履行、變更、終止等行為給予調解服務。在我國，有關于商業地產工程項目的開發工作，其中比較主要的是資金的回收情況，商業地產企業的可持續發展情況與單位本身的利潤空間將直接決定商業樓盤的施工進展?；诖?，在商業地產工程項目的開發過程中，對于實際成本與施工質量的控制工作都需要借力于合同的約束力量，因此在日后的項目管理工作中，相關的管理人員要在原有的基礎之上加大對項目合同的管理力度，同時妥善的處理好由合同糾紛所帶來的相關索賠事宜。

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關鍵詞：三線城市；商業地產企業；融資現狀

在拉動國民經濟快速發展的動力來源上，商業地產行業所做出的貢獻是不可忽視的。伴隨著我國城鎮化建設步伐的加快，大量的商業地產企業迎來了發展的重要契機，一些商業地產商迅速崛起。但是，隨著商業地產企業的井噴式的發展，企業的資金周轉遇到了現實的困境。為了解決資金方面的問題，拓展融資渠道，贏得更多的市場發展的血液和動力成為了很多商業地產企業面臨的主要發展問題。筆者著重從三線城市的融資現狀入手，探究其在融資進程中出現的問題及今后的改進和提升的策略。

一、我國三線城市商業地產企業融資現狀

1.資金來源渠道

信任融資渠道具有悠久的傳統歷史，在很多三線城市商業地產企業中依然比較流行。一旦商業地產企業無法如實還款，那么企業的經營者的口碑將會降到一個比較低的水平。因為這一傳統的融資渠道的主要對象都是和商業地產企業經營者有著一定關系的親戚或者朋友。

第二個渠道是商業貸款，因為貸款方是商業銀行，所以無論是從貸款的審批，還是貸款的額度及還款的期限等方面都對商業地產企業提出了比較高的要求。一些商業地產企業因為不符合銀行的發放貸款的標準，因此在這條渠道上所取得的融資效果并不是很理想。所以，面臨巨大的市場壓力的商業地產企業，在不得已的情況下，開始將貸款的希望放到了民間信貸上面。民間信貸，在資質審核方面的要求相對比較低，但是對于抵押物品的商業價值與貸款實際數額之間的差額比較大。同時，一些民間信貸的年率相當高。

2.資金來源總量

當前，三線城市的商業地產開發尚處在一個初級的階段。這種發展的現實環境，一方面為其市場的占領和拓展贏得了寶貴的空間。但是，伴隨著一線、二線城市的商業地產開發體系及工程的相繼完善，一些大型的商業地產企業也開始逐漸將發展的重心向中國的三線城市遷移。在僧多粥少的市場環境體系下，三線城市所面臨的市場融資空間將會被壓縮。根據國家權威部門的市場調查結果表明，當前，在我國三線城市的市場融資中，一個突出的問題是資金來源總量無法滿足當下商業地產企業的市場運營資金的需求。這種供需不平衡的發展現狀，在一定程度上影響和制約了三線城市市場規模的擴大和進一步的拓展。同時，需要強調的是，三線城市從地理位置及經濟發展水平等層面，與一線重點城市相比存在著一定的差距。在2012年三線城市商業地產企業經營報告中顯示，有接近一半的商業地產企業由于發展中資金的短缺而宣布停產或者破產。目前商業地產企業在融資過程中，呈現出了融資渠道比較狹窄和融資成功率比較低的問題，特別是三線城市商業地產企業在申請商業貸款時的成功率一直處在一個比較低的水平。我國央行在2010年曾經做過一項針對三線城市商業地產企業貸款情況的調查。這一調查顯示：在我國三線城市商業地產企業的外緣貸款98%是來自商業銀行。但是其中能夠獲得銀行貸款的比例還不到8%。目前在我國的長江流域，珠江流域，很多三線城市商業地產企業都在面臨著融資難的問題。因此，三線城市商業地產企業資金層面上的不足，在很大層面上是對當地經濟發展水平和市場運營環境的一個折射。

3.資金來源結構

在三線城市商業地產企業的資金來源結構體系中，根據時間的長短，可以從整體上將其劃分為短期資金來源和長期資金來源。但是，從目前所掌握的情況來看，我國三線城市商業地產企業在短期資金來源的比例是比較大的。一旦，金融風險事件發生，或者國內金融秩序出現波動，出現了比較嚴重的通貨膨脹，那么三線城市商業地產企業所面臨的資金壓力就會很大。很多商業地產企業如果在資金來源結構體系中，短期資金來源的比例達到了半數以上，那么對企業資金結構的運營安全將會構成一個比較大的威脅。從商業地產企業發展和運營的情況來看，在符合企業的負債承受能力基礎上，所承擔的負債對于企業的發展是具有一定的利好促進作用的。商業地產企業的負債水平處在一個平衡的發展狀態，將會助力企業更好的發揮好企業資產所具有的杠桿功能。作為企業生產發展的重要催化劑，可以幫助企業釋放出更大的市場潛力，進而在市場競爭激烈的大環境中，贏得更大的發展的主動權。

總之，在現在統計在冊的商業地產企業中，有近半數以上的企業處于所謂的負債經營的階段。其中，有很大一部分商業地產企業所面臨的還款壓力是非常大的。在今后的發展中，如何從當前商業地產企業發展的現狀出發，改善其融資的現狀是整個商業地產企業發展進程中的一個重要的研究重點與方向。

二、我國三線城市商業地產業融資面臨的問題

1.國家宏觀調控，增大融資難度

國家會根據市場運行的整體情況，通過銀行的商業貸款的利率及居民購房貸款政策的調整等手段，來對整體的商業地產行業進行宏觀調控。當前，我國的商業地產行業出現了增速過快的現象，大量的樓盤被開發后因為市場需求環境不旺而導致資源的擱置和浪費。同時，一些地方的而已炒房的行為也在一定程度上影響了商業地產行業的整體運營和發展。因此，國家通過限制購房及落實房產管理相關制度等方面，來調控商業地產的整體走向。這一點對于三線城市的商業地產企業而言是一個發展中的重要難題與挑戰。

2.融資渠道單一，金融市場結構不健全

當前的市場融資環境中，三線城市的商業地產企業由于自身運營規模及市場發展形勢等主客觀原因，在融資渠道上呈現出了很大的單一性。按照目前的三線城市商業地產企業的融資比例來看，其商業貸款的比例和數量占據了其整個融資總額的一半以上。在另一方面，一些三線城市中具有一定規模的商業地產企業，通過金融市場等資金運作媒介來提供資金的保值與增值。但是，在當前的國內金融市場發展體系還不是很完善的情況下，其市場的發展和收益效果并沒有達到商業地產企業理想的預期水平?；诖?，今后的三線城市的商業地產企業在融資渠道等方面還要面臨著很長的一段路要走。

3.間接融資過多，投資增長過快

基于自身運營與發展需要來展開的市場融資具有很大的不可控性。一方面，商業地產市場的整體運營與管理程式中，本身就會存在著一定的風險。另一方面，在間接融資中，商業地產企業所要承擔的還款壓力也會相對比較大。但是，對于一些經濟發展基礎還處在一個較為初級階段的三線城市的商業地產企業而言，投資就會必然意味著一定層面的風險，如果缺乏全盤的考慮和周密的部署，企業的投資，尤其是過快和過于著急和追逐利益的投資將會在很大幾率上給企業的發展帶來諸多的負面的影響，嚴重地還會導致企業無法及時的收回投資而導致企業資金周轉鏈條的斷裂，最后造成重大的經濟損失和發展的困境。

結合上文，筆者分析了當前三線城市房地產企業在融資層面出現的問題以及背后問題產生的原因。當然，關于融資現狀不盡樂觀的原因還有很多層面，例如，三線城市商業地產企業自身的信用建設水平還需要提高。金融機構在扶持和助力企業市場拓展等層面還存在著提升的空間。地方行政主管部門在企業招商引資層面的力度和政策并沒有在三線城市商業地產企業的發展中得到更多的落地與展開。

三、發展我國三線城市商業地產融資渠道的對策和建議

1.建立多層次商業地產融資體系

當前，在我國三線城市商業地產企業的商業貸款的申請的對象主要是各大商業銀行。從目前的市場需求來看，商業銀行的貸款提供額度和數量與三線城市商業地產企業的資金需求之間還存在著很大的差距。再加上，很多商業銀行在進行貸款發放的時候會根據企業的實力與規模做出一定的傾向，這些都影響著三線城市商業地產企業融資問題的順利解決。商業地產融資體系，依照市場營銷學的角度來看，可以經由主要的兩個維度來實現。初步階段，要從商業地產企業的內部程序入手，進步升華的融資的效力與效益。其次，要將企業的商業地產融資體系的維護與市場的成長有效地連系在一起。所以，通過整合企業發展的內外資源可以更好的實現商業地產企業融資體系的經濟效益。

所以，三線城市商業地產企業在融資的過程中，應該在政府相關政策主管部門的引導下，開展多渠道的融資。國家相關政策職能部門要通過制定相應的政策法規來為三線城市商業地產企業多渠道融資保駕護航。同時，政府還應該積極地做好三線城市商業地產企業與各類金融機構的對接工作，在貸款申請政策上予以更多的照顧和扶持。

2.適度調整發展戰略

目前，在三線城市商業地產企業中，存在的一個比較突出的問題是發展戰略目標的不明確?？梢哉f，一個企業在的工作中缺少具體的、明確的發展戰略目標則很容易在發展的道路上迷失方向。同時，一個缺乏明確發展戰略目標的企業管理和發展是很難在效率和效果上得到很大的提升。例如，某一三線城市商業地產公司在2011年起開始進軍高端商業地產市場，由于缺乏統一的規劃與發展方案，公司資金周轉一度處于很大的被動局面。這種境況的出現在某種程度上就是對公司領導缺乏相應的發展戰略目標而造成的。企業長遠的發展戰略與發展規劃與企業的融資安全之間有著非常緊密的聯系。例如通過降低采購費用的方式來降低項目在初始階段的費用支出，以及在建筑過程中通過各種具有一定潛在風險系數的方式來實現成本的管理，因為，一旦在運營中出現了注入經營不善等問題將會在很大程度上制約其今后的融資渠道的暢通發展。

3.慎重選擇開發項目

按照當前的市場運行模式很多開發商要承擔著先行墊付相關人員及物料成本的費用。同時，國家出于社會穩定發展的角度對工人工資拖欠問題也已經通過一系列的法律和政策來進行了強制性的規定。這些都在客觀層面上加大了三線城市在進行房產項目的選擇中一定要從政策和法律及相關的市場環境等層面進行全面了解和掌控，爭取將項目的選擇層面的風險系數降低。例如，某一三線城市的房產企業，在進行項目施工中，由于對項目的選址的科學性進行論證，最后因為與市政的整體規劃發生了嚴重的沖突而被迫拆除，造成了一定的財產損失。這些都是三線城市商業地產企業在今后的項目選擇中要加以注意的重要方面。

4.采取適當銷售策略

商業地產企業進行樓盤開發的最后落腳點是通過市場銷售的手段將投資收回并且獲得預期的收益。大量的已經竣工的樓盤由于銷路受阻而導致資金周轉不暢而影響了下一步的投資和及時的還款。因此，三線城市商業地產企業應該結合所在城市的市場購買需求及購買力等實際情況。通過完善的房產售后服務來提升房產的美譽度。本土化銷售是企業發展的重要實現路徑，在這一行銷策略的指引下，企業在產品研發，產能提升以及競爭力的提升等諸多方面都會大有提高。在當前的市場發展環境下，通過良好的企業運營策略實施，可以有效地規避或者降低企業在市場中所存在的風險。通過這些系列的營銷策略及手段來構建一個立體的高效的商業地產行銷體系及框架。經過科學合理的規劃和發展為企業資金層面的盤活及今后的市場拓展奠定重要的基礎。

5.開發適銷對路產品

無論是生產型企業還是服務型企業，其在整個運營策略的實施中，都需要經由創新的運營和生產模式來為企業的發展謀求更大的生產和發展動力。一旦在企業的運營中所出現的大的資金鏈條的斷裂或者較大的市場經濟形勢的波動，則企業將會面臨著非常大的市場挑戰。三線城市在人均收入和大眾的審美水平等層面與一線城市存在著一定的差距。一方面，在商業地產的價格層面，三線城市由于地理區位及經濟發展等層面的原因，是處在一個較低的層面的。因此，三線商業地產企業在進行房產產品的開發和市場銷售的價格制定層面要與當地的經濟發展水平和大眾的購買力實現一個良好的對接。另一方面，在房產產品的規格和樣式上，應該在不增加相應的生產成本的基礎上，從戶型到結構等諸多層面照顧到所在地區和城市的大眾審美和居住習慣。這種行銷對路的房產產品會在客觀上為其房產銷路的打開提供應有的助力。當然，由于三線城市各自存在著自身的差異，因此在進行產品的開發和設計的層面應該更多的發揮出本地化的發展策略的優勢。

6.加緊開發商業地產金融投資產品

隨著三線城市商業地產企業規模的不斷擴大，其市場資金的需求也會呈現出不斷上升的態勢。因此，商業地產企業應該在立足原本行業發展的基礎上，加大力度來實施多元化的運營策略，從而多方向的轉移企業在融資和運營層面存在的壓力。其中一個比較符合眾多三線城市商業地產企業未來發展方向的是地產金融投資產品的開發與投資。這種利用資產杠桿的力量可以在一定程度上拓展企業的融資渠道，為企業的市場發展增加新的動力。企業在進行此類產品的開發中，也要將風險的防范置于一個突出的位置?？傊?，從根源上來講，商業地產企業在嘗試進行金融投資產品開發的那一刻，其所面臨的風險壓力就已經客觀存在。相反的，經由科學的統籌和計算，將金融投資產品風險與自身的經營進行一個有效的對接，其所產生的市場效應還是非常利于企業的發展和市場運營規模的擴大。但是，拋開，其基本的前期的計算，如何從過程中，將金融投資產品可能產生的風險控制在一個較為理想的狀態，或者將其納入到一個科學的，系統的風險預警和監控體系之中，其所面臨的壓力會得到有效的控制。

商業地產融資渠道的多元化是一個系統的工程，需要包括企業，政府及金融機構在內的眾多元素的通力合作。因此，在今后的發展中，三線商業地產企業應該在借鑒相關的科學發展理論的基礎上，將企業的融資渠道的多元化發展進行逐一的完善。當然，這一完善并不是直接的抄襲現有的別的企業融資模式，而是應該在借鑒和參考的基礎上，將這一制度和企業自身所在的行業發展環境以及企業發展的諸多實際情況來進行對應的調整。

四、結語

三線城市商業地產企業面臨著巨大的市場發展機遇，同時其在融資層面所遇到的問題也是現在眾多領域企業發展中的一個共性問題。本文分析了其融資的現狀及今后的改進策略希望能起到一定的借鑒和參考價值。

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