養老產業盈利模式范文

導語：如何才能寫好一篇養老產業盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】：養老地產、盈利模式、房地產企業

一、養老地產的盈利模式

養老地產指的是終端客戶為老年人和準老年人（退休準備期的老年人）的地產產品，是養老產業鏈中重要和基礎的環節之一，是地產產品市場中深具潛力的一個板塊[1]。

1、國外養老機構盈利模式

國外發達國家的養老市場較為成熟，其針對養老的預防性需求、支持性需求、長期看護需求和精細看護需求等不同細分市場，提供活力居住社區、獨立居住社區、協助居住社區、護理居住社區及持續看護社區等五種類型的養老社區業態。其盈利模式包括開發收入、租金收入、服務收入、管理收入及增值收入。

2、國內養老機構盈利模式[2]

國內養老產品主要有三種：一是保險資金推出的升級版養老機構，即把養老地產視作商業地產項目長期經營；二是開發商推出的養老地產項目，采取在項目開發過程中配建針對老人的住宅；三是政府部門推出的有福利性質的養老設施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太陽城老年社區，及運營型盈利模式，如上海親和源老年社區。

3、未來國內養老社區的主要盈利模式[3]

通過對以上國內外養老社區盈利模式的分析，我們認為養老社區項目未來的盈利模式應以土地開發收入、房地產開發收入、物業增值收入、物業租金收入、配套服務收入及管理輸出收入這六塊收入為核心點。

二、房地產企業介入方式比較

針對目前國內房地產市場現狀，結合養老項目的具體運作，房地產開發企業有幾種介入方案可以選擇，包括：純土地一級開發、純養生項目開發、養老項目為主配建一定規模商品住宅、以及一二級聯動，出讓養老項目以外建設用地等，下面以實例對幾種方案作以分析：

* 項目概況

某養老養生生態城項目，位于京津唐環渤海區域，項目規劃面積15.2平方公里，項目區位輻射力強、交通便利、自然環境好、發展成本低、市場支撐有力，適合建設規模較大、示范性較強的大型綜合性養老養生基地。

* 項目發展方案

方案1：純土地一級開發

對生態城啟動區的土地資源進行統一整理和開發，并按市場價全部上市交易，據此獲取開發利潤，判斷在常規市場條件下（養老項目不介入），項目的土地價值及投資收益水平。

開發規模：15.2平方公里（其中可出讓8.26平方公里）。

開發進度：分四期開發，每期開發周期為3年，總共持續約12年，每年開發量約為70公頃，土地在開發完成后延后一年出讓。

土地出讓價格：2009年土地基準出讓價格按90萬/畝考慮，價格年增長率假定為5%。

方案2：純養老項目開發

根據目標客群的人口數量，合理規劃養老項目的建設規模，對所占用土地及養老項目自身的開發成本和市場收益進行綜合測算，判斷純粹的養老項目開發（不含額外的商品房開發和土地出讓）的經濟可行性。

開發規模：1.21平方公里（約占生態城啟動區可建設用地的15%）。

開發進度：分四期開發，各期開發規模為15%、15%、20%、50%。項目從2010年開始，到2021年建設完工，持續12年。

會員銷售進度：在前期策劃和建設階段即進行項目營銷推廣，項目建成后開始入住，每期社區第一年入住率為20%，此后每年遞增10%，最高入住率為80%（國際上成熟養老社區穩定階段入住率可達90%以上）。

方案3：養老項目為主，配建同等土地規模商品房

考慮配建一定規模的商品房，以提高收益水平，評價商品房開發對養老項目收益的貢獻。

開發規模：1.21平方公里為養老基地，1.21平方公里建設商品房。

養老基地開發進度及會員銷售進度：同方案2。

商品房產品及開發進度：商品房規劃為低密度產品，容積率為0.6，規模為72.7萬平米。與養老基地進度相對應，也分為四期，每期開發量為25%，持續12年。

商品房銷售價格：本項目低密度產品基準價格（2009年）按6000元/平米考慮。

方案4：一、二級聯動，出讓養老項目以外建設用地

進行全部15.2平方公里的土地一級開發，除養老項目之外的可建設用地全部出讓，以獲取利益，并享受養老項目對周邊土地所帶來的溢價和增值空間，評判綜合開發方案的經濟可行性和合理性。

開發規模：1.21平方公里為養老基地，其他土地全部出讓。

養老基地開發進度及會員銷售進度：同方案2。

土地開發及出讓進度：分四期開發，持續12年，各期土地開發后延后一年出讓。

土地出讓價格：根據前文測算，2009年土地基準出讓價格為90萬/畝，考慮到養老城項目對區域的重大推動作用，未來土地價值將顯著提升，其價格年增長率假定為10%（前5年），之后為5%。

* 不同方案的財務測算

表1：不同方案財務測算結果

編號

總開發成本

自有資金投入

稅后IRR

稅后NPV

稅后投資回收期（年）

（萬元）

（萬元）

（萬元）

方案1

890114

56000

31.1%

251579

4.5

方案2

480087

142350

14.5%

171495

19.4

方案3

777098

129800

17.9%

278685

14.8

方案4

1167001

75400

22.4%

346186

9.3

圖1：不同方案財務現金流結果

* 發展方案比選

通過對可行的4套開發方案進行了比較，認為除方案1以外，在后3個方案中，從自有資金的投入規模、項目整體的收益率、財務凈現值及投資回收期等指標綜合判斷，方案4的財務表現最好（IRR和NPV）；且方案4的稅后凈現金流顯示，土地出讓能有效平衡養老項目的資金支出，顯著提高項目整體的收益率，縮短投資回收期，項目整體的現金流表現也較為理想，故初步評判方案4為最佳可選方案。

再通過對方案4的土地成本、建安成本、會員費等幾項重要假設條件的敏感性分析，發現當條件變動幅度在±20%內變化時，IRR指標在18.1%～29.3%之間變動，NPV指標在26.7～42.6億元之間變動。通過敏感性分析，我們認為在可預測的波動范圍內，方案4的財務表現在可比方案中仍為最佳方案，符合養老養生項目的投資回報預期。

三、結論

目前我國養老養生產品供給主要集中于低端市場，而針對中高收入人群的養老產品供給嚴重不足，是養老市場供需矛盾表現最為突出的領域，針對這部分中高端人群的養老產業，孕育著巨大的商機和財富空間[4]。在國家對商品房住宅領域調控不斷加強的宏觀形勢下，房地產開發企業可以針對養老社區項目盈利模式中的土地開發、房地產開發、物業增值及租金收入幾塊區域，提前規劃、準確定位，扮演好自己在養老產業鏈中的角色，不失為一條可持續發展的健康道路。

參考文獻：

[1]袁緝輝. 養老的理論和實踐[J]. 老齡問題研究， 1996，（7）.

[2] 楊宗傳. 居家養老與中國養老模式[J]. 經濟評論，2000，（3）.

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保險公司正在養老產業跑馬圈地。近年來，不斷有保險公司通過建設養老社區的方式，對接養老保險，以期進一步擴大公司的養老業務。

截至2015年二季度末，保險業共有9家保險公司已投資或計劃投資25個保險養老社區項目，計劃投資金額612億元。如果截止到最新日期，投入的金額已達到上千億元。

泰康人壽、合眾人壽兩家保險公司均在全國范圍內展開了養老社區的布局，泰康人壽選擇北上廣等一線城市進行開發，而合眾人壽則偏好沈陽、南寧等二三線城市。

中國人壽、新華保險等保險公司也紛紛涉足這一領域，與養老社區掛鉤的新型養老保險產品正處于申報過程中。

與其他社會機構相比，保險公司投資建設養老社區優勢十分明顯，首先是在客戶導入上有所優勢，保險公司可以根據保單來鎖定客戶；其次由于在客戶管理方面有數據優勢，因此在定位定價方面也較為準確，利于良性發展。

不過，值得記者注意的是，養老社區屬于重資產，回報時間較長，對于一家以盈利為導向的公司來說，盈利壓力一直懸在頭頂。投入數百億元何時能盈利？如何盈利？這些都成為保險公司發展養老社區的障礙。

泰康人壽專注高端社區

在眾多保險公司中，泰康在養老社區的投入已經有10年的時間，泰康之家的養老社區主要采取醫養結合的模式，為社區居民及周邊社區提供醫療服務，形成預防―治療―康復―護理的一站式閉環式。

《投資者報》記者近日通過泰康之家的客服中心了解到，要想入住泰康之家，主要有兩種方法，一種是購買泰康人壽幸福有約系列的保險產品，同一投保人的投保金額必須超過200萬元，才能獲得入住泰康之家的資格。另一種方法則是花費20萬元押金再加上購買65萬元～200萬元的樂泰卡即可入住。入住后每位老人每個月還需要繳納5000元～15000元不等的月費，此外，一些醫療服務也需要額外收費。

合眾、新華多家加緊布局

與泰康之家有所不同，合眾人壽開發的合眾優年生活養老社區價位稍低，購買50萬元到75萬元的保險就享有入住資格。定位于中高端人群。合眾人壽相關人士對《投資者報》記者表示，目前武漢、南寧、沈陽三個地區的養老社區已投入運營。

近年來，合眾人壽不斷擴大養老社區的版圖，甚至延伸到國外，據合眾人壽方面介紹，2015年至今，公司已花費1.5億美元收購了美國的15家養老社區。

據合眾人壽提供給《投資者報》記者的最新數據顯示，截至2016年9月，合眾養老社區對接產品的保費收入達36.7億，占總保費收入的22%，可謂十分可觀。

除泰康人壽、合眾人壽外，新華保險也在加緊養老社區的布局，在2015年年報業績會上，新華保險董事長萬峰表示，“目前新華投資的養老項目有三個，分別為海南博鰲休閑度假養老社區、北京豐臺蓮花池介戶型的養老公寓，以及北京延慶城區的活躍型的養老社區。其中，海南博鰲一期工程在2016年春節期間已經部分投入運營。”此外，國壽、太保等養老社區項目也正在積極推進中。

盈利周期過長

值得關注的是，截至目前險企介入養老產業仍沒有形成一個行業行為，由于前期資金投入巨大，因此只有一些經濟實力雄厚的大中型壽險公司愿意試水。但各險企的養老社區已經形成了一定的差異化，首先在客戶入住門檻上，泰康、國壽、合眾等均優先采取對接保單方式引入，新華及太保則采取直接交費的方式。其次，在價格定位上，泰康、新華等均定位于高端群體，而合眾的價格則相對平民化。

毫無疑問，人口老齡化為養老產業帶來了巨大的市場需求，一些成熟的養老社區入住率高達100%，甚至出現排長隊的現象。據《投資者報》記者了解，目前大中型險企投資建設的養老社區首年入住率均超過30%，一年后甚至可達80%～90%。

市場狀況良好，使得保險公司愿意投入數百億元砸入養老社區這片藍海，泰康之家上海養老社區一個項目就投入了40余億元，全國7個項目投資總額約為203億元，合眾武漢優年生活社區投資也近百億。但何時能收回成本，獲取利潤呢？

近年來，不僅是保險行業，甚至很多房地產大亨也開始涉足養老社區產業，但至今為止業界并沒有成功的盈利案例。由此看來，養老社區前景誘人，但要從中獲利并非易事。

泰康人壽董事長陳東升曾對媒體坦言稱，一個成熟的養老社區要做到收支平衡需要6-8年，真正實現盈利要8-10年的時間。

合眾人壽方面則對《投資者報》記者表示，“我們認為，養老社區盈利的基礎是優質服務。”合眾人壽下階段將兼顧發展中高端服務及中端養老社區服務。

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按理說，房地產或商業地產發展20多年了，大家應該對投資邏輯應該很清楚，但事實恰恰相反，還是有不少人對養老地產的投資預期存在誤區。筆者試圖分析養老地產的投資與盈利邏輯解開養老地產的這種困局。

一、常見的投資測算誤區

比較常見的一個誤區就是人們在進行養老項目投資測算時，土地成本、建安工程、精裝軟裝、運營管理費用等一起計入投資測算，然后進行運營收入的測算，運營收入一般情況下包括月服務費（含房屋租賃費）、餐飲等其他收入、押金的利息或投資收益等，投入產出一合算，內部投資回報率往往很難看（這其實也會是顯而易見的測算結果），遠遠無法與住宅開發投資或寫字樓開發投資回報相比，要計算投資回報周期，更可能是遙遙無期。在可研分析測算時就可能已經把投資商、開發商的信心與熱情打下去一大截，一愁莫展。

用這種投資與盈利思考邏輯，養老地產不必再去考慮投資了。假設換一種思路分析，按酒店測算的方式，在某一年限考慮退出變現，投資回報的測算會好一些，這種測算，回報率的指標好壞很大程度上不取決于運營收入的好壞，而取決于變現價值假設的高低。

二、輕重資產分離的投資模式

養老行業研究者們現在經常提及輕資產運營模式，強調輕資產與重資產分離。這種投資模式其實是很多商業地產在采用的模式，大到企業集團，小到個人投資者，商業地產投資的目的是獲得長期穩定的租金回報與未來轉讓變現的資產保值增值。

商業地產出租給運營商或個體經營戶，賠與賺是看運營商或個體經營戶的經營選擇與能力，可能會賠，賠了租金也得照付，當然也有很多機會賺到錢。這種輕重資產分離的開發、投資、運營模式，讓開發商、投資人、運營者各得其所，自己去算自己的帳，風險也各自承擔，誰也不必有怨言。

養老地產項目有其一定的特殊性，但本質上應該是一種商業地產的投資模式。商業地產開發商一般不會自己建了一條商業街，然后自己去經營所有商鋪，而是會采用銷售或持有出租獲得回報（當然也有自己投資、自己運營的情況）。

養老地產后期的運營還不太成熟，現有養老院的高空置率與低回報現狀加大了人們進入養老運營的顧慮。因此，養老地產不像商業地產一樣后面有大量跟進接棒的機構或個人。這種情況，一定程度上束縛了養老地產投資商、開發商在投資與盈利模式上的思路，很多情況下，不得不自己組建運營管理團隊，因此進行投資測算分析時，也自覺不自覺地將投資與運營放在一起測算了。

三、理想的投資與盈利模式

養老地產理想的投資與盈利邏輯是大家所謂的輕資產與重資產分離。

重資產即買地、建房、裝修，其投資與盈利邏輯是通過將養老公寓出租給運營機構，獲得穩定的租金收益及未來所持有的地產、房產保值增值。這種回報率與住宅開發銷售相比，在三五年的短期內是無法相比的，但假如計算到二三十年，其長期回報率可能遠遠高于住宅開發。

輕資產即租房、運營、照顧好養老客戶，其投資與盈利邏輯是通過將房屋出租給養老客戶，提供全面的服務，同時收取一定押金，在扣除運營成本、管理費用之后獲得穩定的服務收益。養老機構運營服務是否盈利一方面取決于是否對入住的養老客戶提供了好的設施與服務，保證高入住率、低空置率；另一方面取決于運營服務的深度與廣度。

運營機構對服務費的收取肯定是基于基本的房屋租賃、使用費、運營成本與費用，所以決定運營機構盈利的關鍵因素是要提高入住率，入住率上不去，運營肯定不賺錢。入住率90%以上或還有排隊等待入住的情況，一般都會有盈利。

服務的深度是指運營機構提供的服務內容是僅僅限于入住客戶的基本需求，還是有更多的項目可供老人選擇。同樣一個老人，在經濟情況許可的情況下，運營機構滿足老人更多的需求就可能有更多的收入。

服務的廣度是指運營機構的養老服務是否有外延到周邊社區，通過擴大服務范圍、服務人群，獲得更多的收入。構建“養老+”的理念，將養老服務的范圍放大，甚至包括部分養老產業的服務，這對養老運營機構或人們投資養老地產具有重要指導意義。

四、輕重資產分離模式的落地實施

在分析清楚輕資產與重資產之后，還需要考慮如何將這種模式落地。有些專業做養老運營的企業可以采取租賃現有物業的方式進行輕資產運營，可以較快地完成養老項目投資改建與開業運營。部分保險機構可以采取這種方式較快地推進養老業務的拓展。但這種租賃現有物業也有一定不足之處，就是現有建筑在適老化設計方面可能存在硬傷或需要調整的地方太多，造成改造成本增加。不管怎么樣，輕資產仍不失為一種好的選擇。

對于養老地產開發商來說，在進行養老公寓建設時，也可以考慮引入養老運營機構，開發商持有資產出租給運營機構，具體運營由運營機構負責，各自承擔投資與風險。但因為國內養老產業發展還不太成熟，很多情況下，進入養老產業的投資商、開發商不得不自己承擔兩種角色。

篇4

目前，我國已步入深度老齡社會，60周歲以上老齡人口已達2.1億。隨著老齡人口的不斷增多，老年人的養老問題日益成為社會關注的焦點。為適應我國人口老齡化現狀，國家相繼出臺了系列政策，支持國內養老服務產業發展和服務模式創新。養老地產是一項復雜的產業，在我國尚處于探索階段，本文在分析國內養老地產發展動態基礎上，注重探討了養老地產的服務模式與規劃設計，以期為我國養老服務業健康、持續發展，提供可行性參考建議。

養老地產服務模式規劃設計

養老地產是一種新興地產形式，涵蓋了房地產、保險、醫療、旅游等行業。這種地產與養老產品和服務相結合的模式，具有“養老”和“地產”雙重屬性，體現了養老的社會主題和地產的商業主題。其依靠房地產開發企業提供適老房產，以寓居于樂的形式，來充分滿足老年人居住和生活所需。

養老地產的產品類型主要有保險資金建設的升級版養老機構，如養老院，把養老地產視為商業地產項目長期經營；開發商建設的養老地產項目，以環境優美的商品房小區輔以針對老年人特點專門設計的配套設施和服務設施。其建筑設計、規劃和裝飾標準接近高端住宅產品，并融入了適老化設計，從護理、醫療、康復、健康管理、文體娛樂、餐飲服務到日常起居呵護，都實現了品質地產與優質健管家服務的有機結合，不僅很好地適應了我國人口老齡化、高齡化、空巢化等新特征，也有利于老年人真正享受到“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”。

在老齡化加劇和社會經濟發展水平不斷提高的背景下，養老地產已經引起了各國的強烈關注，并從理論與實踐維度展開了一系列的研究、討論。在20世紀60年代，西方發達國家就已開始發展養老地產，并積累了豐富的經驗；但我國目前還處于探索階段，養老地產發展還存在較多的問題，并面臨較大的市場、融資、政策等風險，契合我國國情的養老住宅建設也尚缺少經驗。因此，有必要針對我國養老地產的服務模式與規劃設計進行探討。

一、國內養老地產發展狀況動態

我國在2000年開始進入老齡社會，現已成為世界老年人口最多的國家，預計到本世紀中期，60歲以上老年人口將超過5億。隨著人口老齡化程度不斷加劇，養老產業的需求缺口越來越大。十提出要“大力發展老齡服務事業和老齡產業”，加快養老產業向高效率、低成本、可持續轉型，促進養老服務盡快實現專業化、舒適化、知識化。然而，在實踐中，完整的老年服務產業鏈條尚未完全形成，也沒有制定單獨的老齡產業政策，導致國內養老機構與服務能力，不能有效滿足社會所需，養老地產市場的缺口比較大。目前，90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照料養老，7%的老年人通過購買社區照顧服務養老，3%的老年人通過入住養老服務機構集中養老。

國內養老地產類型大致可分為三類：一是收費較低的公辦養老機構；二是以社區敬老院為主的民營小型養老機構，這類機構享受政府補貼和稅收優惠，擁有專門的服務團隊，不過多數都經營效益不佳；三是民辦大型養老機構，這類養老機構多存在于一、二線城市，投資者包括地產開發商、保險等企業，配備有醫療、娛樂、生活等完善的設施，收費較高，一般采用會員制或銷售形式回籠資金。社區居家養老是我國當前一種新型的養老方式，經過試點后，現已在全國開始推廣。它依托社區平臺，通過整合社區各類服務資源，為老年人提供日間居家養老服務，不過因剛剛起步，服務專業水平不高，社會知曉率也比較低。

國內養老地產盈利模式采用的是“長期持有”、“出售”和“出售與長期持有相結合”的方式。投資資金主要由開發商自籌完成，融資渠道主要有私募基金、保險資金、國有資本（政府財政投入和國企投入的資金）、房地產投資信托、信托融資和眾籌融資等。政府也通過稅收和財政補貼等方式，對養老地產開發建設進行一定的扶持。另外，也通過金融、政策等為養老產業發展提供基礎保障，但要推動養老地產健康、穩定地發展，還需要政府從更深層次上提供強有力的支持。

二、國內養老地產服務模式優化思考

養老地產在我國的發展前景非常廣闊，在開發建設過程中，必須要立足我國養老產業發展實際，在借鑒國外養老地產成功經驗基礎上，堅持以人為本，綜合考量產品區位、客戶群體、盈利模式等，同時，將地產與相關配套設施有機結合起來，進行綜合性開發，以實現養老地產的可持續發展。

（一）公寓式居家養老地產服務模式

根據我國當前養老地產發展狀況，建設綜合型老年公寓、規劃養老社區，成為房地產開發商比較青睞的一種方式。這類老年公寓將居家養老與社區養老結合起來，除建有適老性住宅外，還配套建設了社區公園、健身場地和康復醫療活動中心、娛樂中心等基礎設施，基本覆蓋了老年人的各種生活需求。同時，老年人居家養老，又能享受到社工提供的服務，也更易被老年人和家屬接受。公寓式居家養老地產服務模式在服務上注重創新，在投資上大都具有多元化特點。萬科、保利等一些知名地產商，其麾下不少地產項目中，都相繼增加了適老性設計，不僅使很多老年人享受到了健全、幸福的夕陽人生，也取得了良好的經濟效益和社會效益。例如，上海萬科全齡社區是棲城與上海萬科共同打造的項目，采用的是新都市主義風格，其中56%為涉老化產品，有適老化住宅、自理型老年公寓、介護型養老公寓及涉老配套設施等，分為三級養老服務體系，成為上海萬科標準化理想養老社區典范。

篇5

《支點》特約記者 何勇 上海報道

“時間不一定造就一個偉人，但一定能造就一個老人。”

根據國務院《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》的官方數據顯示，截至目前，中國是世界上唯一一個老年人口過億的國家，且正以每年3%以上的速度增長，是同期新生人口增速的五倍多。5年間，全國60歲以上的老年人口將由1.78億增至2.21億，比重將由13.3%增加到16%。

近年來，國家諸多政策多次釋放明確信號：大力加強養老機構建設，支持社會力量舉辦養老機構；發展多樣化的養老服務體系，使之成為調結構、惠民生、促升級的重要力量。

在此大背景下，養老產業欣欣向榮，眾多資本紛至沓來。

“夕陽紅”事業迎朝陽

春暖花開的季節，位于浦東新區康新公路上的上海國際醫學中心迎來開業大吉。

興建近3年的國際醫學中心屬于衛生部和上海市的重點項目，它與建設中的迪士尼樂園為鄰，總占地面積約375畝，一期總投資約6億元，是一家包括健康體檢、高端養老等功能在內的綜合性醫療機構。

邁入足有三四層樓高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及隨處可聞的輕音樂，病房里的拖鞋、保險柜和洗漱用品一應俱全，竟讓人有置身星級酒店的錯覺。在醫院的構架體系中，專門設置“客房部”實屬罕見，實施“酒店式管理”，客戶提包即可入住。

作為上海第一家由新醫改催生的國際綜合性非公立醫院，這里除了試點醫生“多點執業”外，還將同時試點高端養老護理模式。

本刊記者看到，即將同醫院一起揭開面紗的還有100套護理養老酒店式公寓，和普通的護理院不同，全部是居家式護理套房，資深醫護人員將為老年人提供專業護理。

這個集高端醫院和養老酒店于一身的項目一推出，資本便緊追而來，投資主體更趨多元。

管理方面，國際醫學中心引進了亞洲最大的醫療集團新加坡百匯集團，目前有9家股東，其中，除了國資背景的上海國際醫學園區集團有限公司占股20%外，其余股份由8家民間資本持有。

“我們公司旗下的九勝投資正展開對國際醫學中心部分權益的收購，進展還算順利，與幾個股東的股權收購框架協議已初步達成，眼下正推進前期盡職調查等工作。”上市公司運盛實業高管在接受本刊記者采訪時表示。

據了解，此次收購，九勝共斥資2.38億元，收購完成將間接和直接持有醫學中心28%的股份，成為國際醫學中心的第一大股東。

對于運盛實業而言，其現有主營業務主要為工業地產開發，屬于房地產大行業，此次進軍高端醫院和養老項目，也預示著公司今后將向養老地產轉型。

“若九勝收購醫學中心股權及本次資產重組順利完成，運盛實業未來可通過這一項目向高端醫療服務領域拓展，尤其是借此進軍養老健康地產，能開拓公司未來地產業務種類和盈利模式。”運盛實業上述高管表示。

本刊記者還觀察到，盡管國際醫學中心尚未開業，但它的建造已帶動了浦東新區周邊的房產，不少房產商在醫學中心掛起了養老酒店公寓的旗幟，主推對口這一優質醫療資源的養老房。

無獨有偶，另外一家地產上市公司中茵股份也在2月10日與上海交通大學醫學院蘇州九龍醫院簽訂了戰略合作協議，宣布進軍養老產業。

中茵股份公開稱，雙方將先選擇公司目前為其控股股東托管的酒店度假項目，擬建設成集健身中心、康復療養中心、老年藝術中心、圖書館、影院等多種功能為一體的生態養老項目。

積累項目經驗后，中茵股份還計劃將該模式復制到三亞、上海、丹東、西雙版納等地，打造遷徙式養生休閑養老產業鏈。

“人口老齡化的加劇和養老服務需求的日益增長，正將養老產業帶入前所未有的機遇期，養老產業有望成為中國房地產市場下一個十年的價值洼地。”中茵股份在公告中如是表示。

頂層設計釋放“政策紅利”

實際上，吸引社會資本參與發展養老服務業，這被視為深化養老服務業改革的“活水”，自中國步入老齡化社會以來，在政策層面上已經把社會資本進入養老服務業的障礙減到最小。

去年9月13日，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱“《意見》”）提出，加快發展養老服務業，要充分發揮政府“保基本”的作用，通過簡政放權，創新體制機制，激發社會活力，營造平等參與、公平競爭的市場環境，逐步使社會力量成為發展養老服務業的主體。到2020年，全面建成“以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐”，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。

可以說，這些明確扶持養老產業發展的相關國家政策陸續出臺，在不斷地刺激房地產業的神經外，也讓正處起步階段的養老金融業看到了曙光。

在《意見》出臺兩個月后，2013年11月，總部設在中部地區的獨立保險法人機構——合眾人壽，在武漢蔡甸區后官湖正式推出其首個健康養老社區，這也是第一家由保險公司投資建成的養老社區。

該養老社區建筑面積48萬平方米，一期工程啟動區有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬張，目前已經開始接待老人體驗入住。

隨著首個養老社區項目的啟動，合眾人壽開始整合優質資源，將公司未來的戰略發展方向定位于養老產業。按計劃，公司10年內將在全國范圍內打造26個大型養老社區，規模在千億元左右，屆時可容納46萬老人，直接解決約15萬人就業。

從項目實際推進看，這一計劃并非紙上談兵。本刊記者了解到，除了已建成的武漢項目之外，全國多省市的合眾人壽養老社區都在推進中：安徽、廣西、遼寧等省的養老社區項目先后開建；與北京、山東、河南等當地政府已簽訂投資協議，正在辦理供地手續；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等地的項目尚處洽談階段。

形勢喜人的背后，合眾人壽董事長戴皓也有自己的困惑：“在國外，養老社區入住率可達95%，且老人從退休開始在養老社區的生活時間可達20至30年，所以國外的養老社區都是盈利的，而在國內，因養老觀念問題，很多老人不愿意住養老社區。”但他同時對養老社區的前景表示樂觀，隨著“50后”老人和“421”家庭結構到來，養老社區的需求可能會被很快激發。

除了合眾人壽捷足先登外，其他保險公司向養老產業布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，華夏人壽宣布將與青島市政府、綠城集團、北京大學第一醫院合作在青島嶗山灣建設大型國際化健康養老產業園。按照四方簽署的合作協議，項目投資將達上百億元。

就在今年1月22日，新華人壽保險股份有限公司也迫不及待地對外公告稱，將出資4.95億元設立新華養老保險股份有限公司，“進駐養老產業也是壽險公司進行長期投資的策略之一。”

市場熱倒逼金融創新

養老產業火熱發展除了為保險業、銀行業激活新的增長點外，也在不斷催生養老金融業的創新。

以合眾人壽在武漢推出的養老社區為例，與市場上目前的產品不同的是，該產品真正實現了保單與實物的對接。客戶只要購買保險，就可以在養老社區入住，而不用考慮未來租金的上漲，且面向廣大的中產階層，床位充足，價格不貴。

一言要之，用房子的租住權替換傳統養老保險產品的現金收益。據合眾人壽不動產投資事業部劉巖萍總經理介紹，客戶只要購買了相關養老保險產品，在保險期滿后，如符合條件就可以入住養老社區，用現在的錢鎖定未來的租金。

如不愿意選擇入住養老社區，保險期滿后，客戶也可以領取現金收益；保險期滿前，如被保險人身故，返還已交保費，保險責任終止；入住后如想退出，按照入住期間社區公布的租金實時結算，退還剩余部分；而且，被保人的配偶在繳納養老服務費后，也可陪同被保險人一起入住社區。

這也是合眾人壽嘗鮮的一種全新保險產品形態，是繼“保障”、“保障+理財”之后，保險產品出現了第三種模式：“保障+理財+實物”。

對此，對外經濟貿易大學保險學院院長王穩教授認為，“保單+實物對接”模式引領了壽險產品的第三次革命。合眾養老保險保障計劃打破了傳統保險產品的觀念，從虛擬的預期收益保障向可見的實物保障轉移，從單一的保單保障向有形保障（社區）與無形保障（抵御通脹的保值增值）雙保障的形式轉變，推動了中國保險產品模式的升級。

不難發現，養老金融業的這些創新措施也在倒逼政策發生改變。

上述國務院《意見》曾指出，各級政府要加大投入，安排財政性資金支持養老服務體系建設。金融機構要加快金融產品和服務方式創新，拓寬信貸抵押擔保物范圍，積極支持養老服務業的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。

按照華夏人壽的模式，華夏人壽在青島嶗山灣的養老產業園采取“只租不售”，這是國內養老不動產的通行模式。

但對于保險公司來說，政策允許進軍養老產業，首先就拉長了保險業務的產業鏈，險企可以從單一產品延伸到不動產領域，價值提升不言而喻。其次，險企可根據項目定制保險產品，項目所需資金和投資期限可及時反饋到產品前端，然后開發、設計、銷售相應的保險產品，這種特定的保險產品在銷售人群、給客戶的價值回報等方面與普通保險產品存在差別，即“承保與投資互動”。

而以往保險公司介入不動產的傳統做法是用收取的保費做投資，缺陷在于二者互不關聯，投資領域和收益率也受限制。

對此，華夏人壽董事長李飛表示，青島養老園區將成為公司發展的重要里程碑，不僅標志著華夏人壽全面進軍健康養老產業邁出了實質性步伐，而且標志著公司經營模式的改變。

盈利難題仍待破解

養老金融市場的潛在商機日益凸顯，但市場不乏謹慎者。

以合眾武漢項目為例，投資主要為保險資金，預計15年才可以回收土地及建設的成本。因此，對于保險公司而言，能否獲取長周期的資金是關鍵所在。

“養老社區門檻不高，只要有長期的資金，不僅保險公司可以做，而且地產公司也可以做。如果合眾第一步成功了，勢必跟風者如眾。保險公司開發養老社區是否有其他行業不具備的、不可復制的稀缺競爭力？這是保險公司要考慮的。”有保險業內人士不無擔憂地表示。

實際上，自從2009年頒布的《保險法》允許保險資金投資不動產之后，國內已有8家保險公司介入養老社區。不過，在這一過程中，亦伴隨著外界對保險公司圈地的質疑。

南開大學風險管理與保險學系江生忠教授在接受本刊記者采訪時表示：“如何把保險產品和保險服務與養老產品對接還存在一些問題。目前給人的感覺是，商業保險公司在養老產業領域的角色大多等同于地產投資商，如何把保險的優勢延伸到養老機構里面，包括責任險、護理保險和其他的醫療保險等在內的探索并不多。”

江生忠帶領他的課題組去年底剛剛完成了一個保監會的“商業保險公司投資養老社區”的課題，他表示，中國保險公司對不動產投資比例在10%-20%之間，但從國際經驗來看，美國是3%，日本是5%，韓國是10%。“尤其是日本在資產泡沫、房地產泡沫以后，他們整個不動產投資在不斷下滑，比例收縮，這也是我們應該警惕的。”

目前，房地產資本涌入養老地產比較積極，同時也有觀望者。萬科于2010年宣布在北京房山竇店試點養老地產項目“萬科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。然而，在總規模達1226戶的幸福匯項目中，作為養老地產試點的房源僅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地產已開始涉足養老地產。不過直到2013年，保利地產首個養老地產項目才在北京落地。公開資料顯示，截至目前，該公寓僅擁有200多個床位，僅114人入住。

一方面市場極具誘惑，而另外一方面是開發商們亦步亦趨，究其原因主要還在于現階段養老地產的盈利模式仍是各開發商尚未突破的瓶頸，盈利難題導致不少開發商停留在“賣養老房子”的階段。

“養老產業對公司來講，就像在中捕魚。”朗詩地產養老事業部總經理郭亮此前曾表示，朗詩地產早在2011年便成立養老公司，不過直到2013年才真正成立第一個養老主體，體量僅有7000平方米。

“即便經歷多年探索后，我們仍沒有把握確定客戶群，”郭亮指出，養老市場尚不明朗，現在主要靠試錯的方法來探路，以認清市場需求和自身定位。

篇6

關鍵詞：老齡化 養生地產 業務模式 盈利模式

根據聯合國最新的人口數據預測，2011年以后的30年里，我國60歲及以上人口占比將年均增長16.55%；到2030年，我國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家。來自國家老齡委的數據更顯示，我國老年人的消費需求已超過1萬億元，2050年左右將達到5萬億元。基于養老產業持續增長的需求、巨大的市場規模及其對社會保障的重要意義，在2011年的“兩會”上，許多與會代表，尤其是來自保險界和地產界的代表紛紛提出支持養老產業發展的提案。

養老地產的困局催生養生地產

基于我國邁向老齡化社會這一不可回避的事實，和日益旺盛的養老消費需求，具備養老功能的地產將大有可為。然而養老地產這一國際主流模式并未在我國迅速發展壯大。這一方面是由于我國的城市化進程尚未完成，地產需求旺盛、利潤高企，使房地產企業無動力從事利潤相對偏低的養老地產開發；另一方面也是由于養老地產的概念及應用的單一性，不符合我國居家養老為主流的國情和數代同堂、共享天倫的傳統理想生活模式。因此，本文試圖闡釋“養生地產”的概念，并構建其業務模式，以期為房地產企業可持續發展找到一條新的道路，實現企業、客戶與社會的三贏。我國正逐步進入老齡化社會，其中受益于改革開放和經濟高速發展而崛起的一批財富階層開始步入中老年階段，而獨生子女政策也使得這些人將更傾向于選擇一種新的高端養老方式，如果能夠兼顧家庭共聚，又能享受到周到的照護服務，將是財富階層的優選方案。

養老地產在國外發達國家已是一種較為成熟的模式，但在我國則幾乎尚是空白。在養老地產的起步階段，結合我國國情探索相關產業的發展方向，而不是單純照搬國外的模式。我國獨特的中醫文化和養生文化，能夠為養老地產注入更多的養生元素；我國傳統文化中知識人士對養生的注重、以及我國注重家庭天倫之樂的養老觀念，使得我國有條件將養老地產的客群從養老人群，延伸到中老年財富人士及其關聯人群。基于以上兩點，本文認為，把在發達國家已經發展較為成熟的養老地產發展為具備中國特色的養生地產，是必要的，也是可行的。

養生地產的概念界定

養生包括生理方面、心理方面、精神方面的調養和加能活動，它貫穿于人們日常生活的點滴當中。具體表現為：居住養生，以打造養生環境和養生居所為核心，在恬靜的氣氛中休養身心。生態養生，在怡人的自然生態環境中，放松身心、調養身體機能。醫療養生，以傳統中醫養生為核心 ，并結合西醫保健設施進行療養。飲食養生，通過專業的營養搭配和攝入健康食材來滋補身心。運動養生，制定專業的運動計劃，通過運動來恢復和提升體能，增強免疫力。文化養生，在文化交流、藝術熏陶中放松身心，蕩滌自我，滋養心靈。游樂養生，參與趣味性較強的游樂活動，使身心得到放松，釋放壓力。美容養生，通過專業護膚、抗衰老療養、SPA水療等療養項目達到養生效果。

本文認為，養生地產是指承載了健康養生經營活動的地產業務。它在地產物業上運行健康養生服務，以全生命周期的自然聚居人群作為服務對象，不僅提供健康護理服務，還提供預防性的健康管理服務以及多項養生增值服務。養生地產與一般地產的不同在于硬件和軟件兩個方面。硬件方面：在物業設計和開發過程中，進行了針對養生、養老、群聚需求的專門化設計，并配備了相應的硬件設施和環境配套；軟件方面：在高端物業綜合體的硬件基礎上，運行了高端健康管理整體解決方案和全方位品質生活整體解決方案，使得物業與服務得到有機結合，為客戶提供一體化、一站式的解決方案和優質服務。

養生地產業務構成

養生地產的目標客戶群為高端商務人士及其親友和關聯群體、商務會議關聯人群。在具體需求上，除一般房地產住宅地產需求及度假地產需求客群之外，還有兩部分特別需求客群，一是休養生息需求客群，包括工作生活壓力大者、工作生活負荷大者、心理需要調適者、體弱多病者、病后康復者、長者、亞健康人群等；二是健康管理需求客群，包括工作生活壓力大者、工作生活負荷大者、艱苦地區開拓者、特種行業工作者、急性疾病患者、長者、兒童、產婦等。休養生息需求、健康管理需求和一般的住宅地產需求、度假地產需求的客群有相當程度的交叉和重合，也體現了養生地產作為復合需求滿足者的角色，使養生地產的客戶需求適應面更加廣闊。

養生地產客戶將體驗到“黃發垂髫并怡然自得”的天倫境界，得到高雅的養生享受、高端的醫療保障、高尚的生活圈層，實現在天倫共享中的集體自由。要達成客戶體驗，養生地產必須與獨特的環境、醫療保健、專業管理緊密結合，而這些資源在國內并不豐富，搶占資源、搶占先機顯得尤為重要。

從業務范疇來看，養生地產業務包含養生住宅地產、養生度假地產、養生休閑地產（養生商業地產）和養生商務地產的開發、持續運營及相關的資本運作。它將房地產開發項目與健康管理整體解決方案有機結合，不僅在規劃、設計和施工階段充分考慮客戶及其家庭全生命周期的健康養生需求和居家養老需求，而且搭建健康管理一體化服務的公共平臺，為客戶持續提供健康管理服務和其他增值服務。養生地產=高端物業綜合體+高端健康管理整體解決方案+全方位品質生活整體解決方案。

從業務環節來看，養生地產的業務由物業開發（表現為多種特定功能的物業品類和物業形態的組合）、公共平臺建設、解決方案提供三部分構成。物業開發又可細分為養生住宅物業開發、養生度假物業開發、養生商業物業開發和養生商務物業開發等四類子業務，每一類子業務具有細分的物業形態。公共平臺的搭建包括醫療資源網絡與服務平臺、養生資源網絡與服務平臺、文化活動組織與服務平臺、養生地產策劃與設計平臺、養生地產全服務管理平臺等的搭建。解決方案則包括了常住養生方案、度假養生方案、休閑養生方案和商務養生方案等四種一站式整體解決方案，既包括健康管理的內容，又包含了保障品質生活的全方位解決方案。

養生地產業務運作的關鍵要素

養生地產業務與傳統的房地產開發業務不同，它不僅包含開發階段的業務運作，還包含項目竣工后持續的商業運營。養生地產業務與傳統的商業地產運營業務也不同，它不僅包含了一般商業性經營項目，同時還提供了相當多養生方面的附加功能和增值服務，尤其是需要與醫療資源和健康管理資源對接，會涉及相當多的專項經營設施硬件投入、高水平的專業人員隊伍，涉及的面廣、內容豐富多樣、操作難度較大。因此，養生地產業務運作的復雜性相對傳統地產業務而言較高，需要與之相適應的業務模式的支撐。相應地，其組織架構必須適應業務模式來設計，并由適應養生地產業務模式的經營團隊來負責管理。此外，養生地產相對較大的開發規模決定了其業務的開展需要占用相當大的資金，為此，融資安排和資本運作也成為養生地產業務能夠成功運作的重要基石。

因此，作者認為，養生地產業務的成功運作主要取決于業務模式、經營團隊、組織架構和資本運作四大要素。

養生地產的盈利模式

養生地產物業開發后，應盡可能以養生概念直接銷售，實現資金回籠和當期利潤。業主可再委托給資產管理公司，進行后續的持有經營。對于不便散售的部分，或因土地性質被動保留的部分，轉售或轉移給資產管理公司進行長期經營，以會籍銷售的形式回籠資金。日常經營服務的利潤來自于對客戶零售提供服務帶來的利潤回報。通過業務縱深發展、對客戶延伸服務的不斷拓展，例如就醫通道、養老照護等增值服務的增加，可使經營管理服務利潤空間得到擴展。在金融業務利潤方面，未來可以在政策放松的條件下，將出租產品的持有權益，打包做金融產品銷售，實現資金回籠。

養生地產的當前利潤來源主要包括開發業務利潤、資產管理業務利潤、會籍管理業務利潤和經營管理業務利潤，在未來則包含金融業務利潤。各項利潤的得出情況如下：開發業務利潤=物業開發后整體銷售及散售收入-開發支出。資產管理業務利潤=向開發公司整體收購后租賃給會籍公司的收入+客戶委托租賃的管理費收入+非終身會籍再次銷售帶來的物業升值-經營管理支出。會籍管理業務利潤=會籍初次銷售收入+會籍轉讓手續費-會員維護支出。經營管理業務利潤=為會員提供日常服務的收入+連鎖經營加盟費收入與管理費收入+保證金收入利息等-服務與管理支出。金融業務利潤分為：會籍收入信托投資所得利潤分成和產品金融化利潤。產品金融化利潤=基金管理費收入+理財產品初始費收入+理財產品買入賣出差價收入-基金管理支出（該項業務在目前國內政策環境下尚不可行）。

需要特別說明的是，由于持有物業占壓了大量的資金，對于滾動發展是非常不利的。各種測算表明，商業持有項目的IRR要遠低于同類開發項目的IRR。因此，對于可銷售的物業，應盡可能轉變為商業地和住宅地；對于本來就要持有運營的物業，則土地不變性對于降低后期運營壓力更有好處，因為低廉的地價增加了利潤拓展的空間。

對于房地產企業而言，經營管理利潤顯然不是主要目的所在。開發業務利潤、資產管理業務利潤、會籍管理業務利潤以及未來的金融業務利潤是房地產企業的主要目的。經營管理業務利潤則主要由經營管理的相關公司獲得，以提升其與房地產企業跟隨發展的積極性和長期做好客戶服務，提升品質的動力。

發展養生地產的意義

目前國內尚無成熟的養生地產產品和專業的投資商，商機無限而競爭仍未出現。而注入養生元素及擴大養生客群的養生地產，則屬于理論的創新階段，如果房地產企業未來能夠抓住時機發展養生地產，完全有機會引領行業潮流，開創業務藍海。

發展養生地產對房地產企業具有重要的戰略意義：以利潤多元化規避系統風險。養生地產業務不僅能為開發企業帶來開發利潤，還能夠通過對養生物業的持續經營和增值服務的提供獲取持續的經常性利潤和物業升值回報，以規避地產開發業務發展空間逐漸縮減、利潤受經濟周期和政府調控影響嚴重的系統風險。對土地獲取的幫助。對于能按主流模式開發并獲得理想利潤的土地，并無十分必要推行養生地產；但對于特殊土地性質、特殊地段區位的土地，則需要以養生地產的模式，“化腐朽為神奇”。當我們掌握了這一“秘笈”，我們就能以低價拿別人不敢拿的地。養生地產的獨特設計、專門設施、一站式服務解決方案能夠大幅提升項目價值、提升公司的綜合競爭力、充實公司的品牌內涵。擴展業務利潤區。

此外，發展養生地產還具有重要的社會意義：有利于醫療養生產業發展；有利于降低社會醫療資源消耗；有利于提升醫療從業人員投入產出比；有利于養老養生產業發展；有利于提高民眾幸福指數；有利于提升社會資源利用效率；有利于分流社會投資資金，改善房地產僅僅住宅投資過熱的狀況。筆者認為，養生地產具備“星星之火，可以燎原”的業務基因。首先，市場在高端養生消費和特色地產投資方面均有旺盛需求，前景廣闊；其次，目前尚無地產公司系統開發養生地產，屬于業務藍海。房地產企業若能搭建起發展養生地產業務的平臺，培育養生地產設計、開發與運營的核心能力，聚攏健康管理方面的稀缺資源，打造養生服務品牌，積極開展項目試點，在試點過程中完善運作模式，并走可復制發展的道路，將有機會成為養生地產開發的領頭羊。

參考文獻：

篇7

然而，由于國內養老地產處于發展初期，可借鑒的經驗并不多，這些企業對養老地產的試水皆在摸索中進行。

“現在都是摸著石頭過河。”克而瑞研究中心一位研究員在接受《新財經》記者采訪時表示，“國內對養老地產可提供參考借鑒的成功項目幾乎為零。”

與國內的養老地產模式亂象叢生的現狀不同的是，國際上很多發達國家由于早已步入老齡化社會，形成了豐富、成熟的養老地產開發模式。近幾年，中國的各種養老機構、開發商紛紛走出去參觀、學習，于是，國外的一些經典項目也成了中國養老地產的樣本。通過這些“樣本”，我們也許能感悟到“中國養老地產”的未來走向。

歐美養老：社會養老

從19世紀中后期開始，發達國家就陸續進入了老齡化社會。目前，發達國家60歲及以上人口占總人口的比例已達22%。在長期應對老齡化的實踐中，歐美國家形成了許多養老模式。

由于有經濟實力的支撐和西方居家形態諸多方面的因素，這些國家養老對策的共同之處是依賴“社會養老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經濟能力；在福利設施、服務體系以及居住環境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設計。

以美國為例，老年人的居住設施大致分為五類：獨立式住宅、老年公寓、養老院、護理院、老年養生社區，每一類輔以相應的服務管理體制。

美國的養老模式有盈利和非盈利之分，前者大多為私人公司所辦。其養老社區建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。太陽城就是其典型代表樓盤。

說起太陽城，很多北京人都不陌生，在北京就有兩個：北京太陽城和東方太陽城。但多數人不知道，太陽城的“鼻祖”在美國。太陽城中心始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，是美國較大的老年社區之一，現有來自全美以及世界各地的住戶1.6萬戶，并一直處于持續增長的態勢。

美國太陽城的整個社區包括“太陽城中心”（獨立家庭別墅）、“國王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）、“庭院”和“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）以及“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）六大居住社區。以上各社區共同享用一個郵局、超市、醫療機構、銀行和教堂。

在太陽城，無論哪個年齡段的老人，選擇哪種住宅，都能享受到積極活躍的老年生活方式。每人每年繳納一定費用，就能享受室內和室外游泳池、網球、推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心等設施。另外，在社區內，還有各種各樣的俱樂部，是老年大學的組成部分，開設的課程和組織的活動超過80種，包括木匠活、縫紉坊等，甚至還有中國畫。太陽城的建筑、管理、經營一切以老人為中心。這里還有個規定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。

值得國內企業借鑒的是，太陽城屬于住宅開發性質，盈利模式主要是住宅銷售。另一方面，太陽城社區內不建設相應設施，主要依賴社區等所在城鎮提供的大市政基礎配套，這使得前期投入成本大幅降低。

不過，由于國內公共醫療資源匱乏，大市政基礎配套設施不夠完善，如果國內企業在建設養老社區時不提供一定的醫療、護理等配套設施，會極大地影響客戶的消費選擇。

歐洲也是較早步入老齡社會的地區之一，國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將城市意味、社區功能和生態目標三種元素結合在一起，講究自理自助。如德國慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓，這是全球誕生的第一家老年公寓，目前通過基金會和服務公司運作，已經有40多年的歷史。該公寓設施齊全，功能完善，服務優良。除醫療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內游泳池（兼具鍛煉和治療作用）、健身中心、圖書館、鋼琴室、發廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習設施等一應俱全。

亞洲養老：家庭養老

與西方國家講究獨立自主不同的是，亞洲國家家庭傳統觀念較強，亞洲國家多致力開發家庭養老的功能。

日本、新加坡是較早進入老齡化之列的國家。因為有較雄厚的經濟實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養老的特點，充分賦予老年人優厚的社保；另一方面，基于傳統東方家庭觀念的延續，它們還致力于開發家庭養老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”）。

在日本，日本的老齡人生活質量是在良好的社會保險保障體系基礎上實現的。養老社區提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、能和家人共同生活（二代居）的住宅產品。代表樓盤有港北新城。可借鑒之處有：老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，突出自助處理。

港北新城是日本典型的“鑲嵌式”養老住宅，它把老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，使老年人的生活更加豐富多彩。

港北新城把老少戶住宅（二代居）、老人專用住宅、養老公寓等鑲嵌在普通住宅中。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。

另外，在日本，現在并不主張蓋大型養老院，而是強調老人們在自己的家中養老，加強與社區的互動。目前，日本的養老服務以推行“小規模、多技能的社區養老”為主。在小規模、多技能的社區養老院中，床位在20？30張，包括24小時的入住照顧服務、白天的日托服務和居家上門服務，類似于養老地產的“7-11”。

新加坡主要的養老模式以政府為主導，由政府提供90%的建設資金，對養老機構各項服務提供不同的津貼。同時，政府在建造福利房時，專門設計適合幾代同堂的戶型，并在購房價格上給予優惠。由于政策引導，目前已婚子女與父母合住同一組屋或同一組屋區的住戶已達41%。

據上述克而瑞研究中心研究員介紹，目前西方國家養老模式主要以家庭養老、居家養老和機構養老三種基礎養老模式為主。隨著社會發展，西方發達國家的一些養老機構在覺察到老人不同的需求后，開始推廣諸如互助養老、以房養老、旅游養老、候鳥式養老等多種形式的養老模式。

隨著國內養老產業走向市場，國內養老模式逐步出現在大眾視線中。

篇8

關鍵詞：老齡化 互聯網+ 智慧健康養老 產業運營模式

一、發展智慧健康養老產業的必要性

中國老齡產業發展報告（2014） 表明，到2050年，中國老年人口將達到4.8億，成為世界上老年人口最多的國家。《中國智能養老產業發展報告（2015）》指出老年群體的服務需求呈現新的特點：精神文化服務需求逐漸提升；對健康康復服務的需求越來越凸顯；對服務便捷性的要求不斷提高。傳統養老無法滿足新的需求，不足之處逐漸顯現。2015年7月，《國務院關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見》提出新型的互聯網智慧健康養老產業，智慧養老成為大勢所趨。

二、智慧健康養老產業運營模式探究――“互聯網+物聯網+養老產業”

我國修訂后的老年人權益保障法對家庭養老重新定位，將“老年人養老主要依靠家庭”修改為“老年人養老以居家為基礎”。本文旨在通過對以政府為主導，以互聯網為憑借，以社區為依托，以保險和醫療體系為輔助的智慧健康養老模式的探索，實現老人“安養―樂活―善終”的生活目標。

智慧健康養老產業內主體包括：居家養老信息化平臺、政府機構、企業（養老服務企業、智能終端制造企業與第三方投資企業）和社區養老服務站，圖1為我們對智慧健康養老產業結構的設想。

本文提出的智慧健康養老產業運營模式如下：

（一）政府機構+第三方企業+居家養老信息化平臺

第三方企業借助政府提供的政策與場地支持，投入資金為社區養老服務站提供基礎設施、工作人員及運營經費。我們鼓勵企業承擔社會責任，支持國家智慧健康養老產業的發展；同時，智慧健康養老產業在我國擁有廣泛的受眾市場，投資企業不僅可以提高企業口碑，而且隨著智慧健康養老產業的不斷發展與完善，自身資本也會得到良性循環。

（二）老人/子女+居家養老信息化平臺+養老服務企業+社區養老服務站

養老服務企業通過居家養老信息化平臺的業務受理子系統與平臺進行信息對接，根據需求為老人提供相應上門服務。目前養老服務企業主要提供專業醫療護理、心理護理、康復護理和普通的家政服務。養老服務企業在招聘工作人員時，要嚴格審核其職業資格，并進行系統的培訓，保證專業素養和服務質量。社區養老服務站通過對老人和子女的回訪，監督服務質量，形成良好的競爭淘汰機制。

（三）老人+居家養老信息化平臺+醫療機構+保險公司（針對健康險險種）

居家養老信息化平臺通過對老人身體健康狀況的實時監測，建立并管理老人的健康檔案。首先，平臺與當地醫療機構建立健康檔案共享機制，當老人就診時，醫護人員可根據其健康檔案對老人的病情有一定了解，及時開展急救措施。醫療機構提供的電子病歷也應在平臺上共享，確保檔案的實時更新。其次，平臺應與保險公司建立有限度的信息共享機制，保險公司可利用大數據對老人的健康狀況進行科學評估，設計出適合的保險產品，降低出險率。再次，醫療機構與保險公司也需建立有限的信息共享機制，醫療機構向保險公司提供參險老人的電子病歷，保險公司報銷醫療費用。平臺、醫療機構、保險公司三者之間建立的信息共享機制，不僅讓老人/子女不必東奔西走，還簡化償保手續，保證償保的及時性。

（四）老人/子女+居家養老信息化平臺+智能終端制造商

基于老人/子女提出的服務需求，平臺向智能終端制造企業提出功能需求，企業據此設計出智能終端產品提供給老人，讓老人享受智能化和多元化的服務。例如作為老人普遍需要的一鍵呼救功能，老人/子女可向平臺提出服務訴求，平臺管理人員進行公開招標，中標企業制造一鍵呼叫終端滿足老人的需求。隨著服務需求的不斷提出，老人由養老產業中服務的被動接收方變為主動提出方。

三、智慧健康養老產業發展面臨的挑戰

（一）產業結構內主體缺乏參與積極性

企業的目標是利潤最大化，而智慧健康養老產業在發展初期，盈利模式尚不完善。因此，產業結構內主體缺乏參與的積極性，影響產業鏈擴張與持續發展。

（二）老齡智能家居配套設施不完善

老齡智能家居的配套設施不完善，往往“不好裝”、“裝了不會用”、“用也用不久”。智能家居的智能硬件、智能軟件、智能服務沒有與老年人的居住環境銜接配套，成為常態化的一部分。

（三）信息共享機制帶來的信息安全隱患

智慧健康養老產業中的信息共享機制帶來潛在的信息安全隱患。其一，養老服務企業、醫療機構和保險公司可能將老人信息用于商業用途；其二，信息共享機制的不完善給不法分子可乘之機，威脅老人信息安全。

（四）跨界融合人才匱乏

產業內傳統主體如提供養老服務的企業、醫療機構、保險公司等缺少既具備良好的行業內專業技能又通曉互聯網思維的跨界融合人才，人才的匱乏勢必會阻礙產業的創新發展。

四、關于智慧健康養老產業發展的政策建議

（一）運用PPP模式，將社會資本引進智慧健康養老產業

2015年9月，財政部公布第二批PPP（政府和社會資本合作）示范項目206個，其中養老項目10個。PPP的發展，緩解財政資金壓力，提升養老服務質量，社會資本也可以通過參與示范項目擴大知名度、把握先機、搶占市場。

（二）完善老齡智能家居的配套設施

政府加強老齡智能家居的基礎設施建設，實現智能家居的普及，并配備專業人員指導老人使用，使其成為老人的“健康管家”，并且對智能家居的使用情況進行實時追蹤，根據反饋意見提高服務水平。

（三）建立完善的信息安全監督管理機制

政府加強信息安全立法工作，建立行業網絡安全態勢季度研判、互聯網新技術新業務安全風險監測通報等機制，形成安全監管合力，保證居家養老信息化平臺的高效、安全運作，強有力地保障老人的隱私安全。

（四）大力培養跨界融合人才

社區養老服務站和養老服務企業要對工作人員進行資質審核與相關培訓，使其具備互聯網知識與醫療護理技能，在為老人提供服務時，及時發現老人的潛在健康風險并采取相應措施。

智慧健康老產業不僅是促進經濟發展的重要引擎，更是解決我國養老問題的一把鑰匙，為實現“老有所養、老有所樂、老有所醫、老有所為”開辟嶄新的路徑，探究其完善的運營模式是必由之路。

參考文獻：

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關鍵詞：CCRC社區；養老服務；養老方式

中圖分類號：D669.6 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2015）05-0023-02

一、關于 CCRC社區

（一）何謂CCRC社區

CCRC社區（Continuing Care Retirement Community）是一種復合式的老年社區。它起源于美國教會創辦的組織，至今已經有一百多年的歷史。20世紀90年代，國際社會針對長期以來各種老年照料服務機構和項目相互分割，使老年人在健康狀況和生活自理能力逐步下降的過程中不得不經常變更養老場所的狀況，對CCRC的理念進行了詮釋――持續照料退休社區（CCRC），是指根據老年人的身體和心理狀況變化，為老年人提供自理、介助和介護一體化居住和護理服務的機構。

CCRC主要采用居家式的自主養老方式，其核心理念是為入住的老人提供三種服務形式：獨立生活服務、輔助生活服務和護理生活服務。入住老人隨著年齡的增長與生理的需要，逐漸從獨立生活轉為輔助生活，最后轉入護理生活階段。所有的服務內容都是由入住者根據自身條件進行自由選擇。由此可見， CCRC的理念為“原居養老”，由于其服務內容涵蓋了老年生活的各個部分，兼顧衣食住行、醫療健康、心理關照、自我價值再實現和社會生活各方面的需求，因此老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住，并獲得與身體狀況相對應的醫療、護理和照料服務。

（二）CCRC社區的優勢

1.可以提供完備的健康照護服務。多數老年人選擇進入CCRC的重要理由，是因為在CCRC社區可以得到長期照護服務。CCRC社區針對老年人的生理特點布置智能化的設施，社區給老人建立健康檔案，派出醫護人員定期入戶巡診，根據身體狀況為每位老人做出健康評估，并且針對老年人需求提供不同類型的支持，主要有醫學治療、康復輔助技術、交通服務、居家護理、住房改善、長短期照護機構、特殊房屋和活動場所等等。

2.可以提高生活質量。除了對健康方面有益之外，CCRC能改善生活質量，提供各式各樣活動與社交達到居民的自我實現，減少老人被孤立感及沮喪感。CCRC社區能充分利用各類休閑娛樂、康體健身設施實現健康向上的生活情趣，促進居民對社區的歸屬感和家庭感。有的老年社區還為年輕家庭提供適合的居所，實現各年齡階層的混合居住，既為兩代家庭相鄰而居提供可能，還能讓老年人在與不同年齡段人群廣泛的接觸中，獲得充實與滿足。

3.可以獲得連續性的照顧。CCRC社區提供老年不同階段的連續照料，從獨立生活到必要時的輔助生活和護理院，老年人可以只在熟悉的樓層間或建筑物間搬動，不會因為健康狀況衰退而必須遷出社區，重新去適應陌生地區。老人們可以在社區里購房定居也可以租房居住，房屋有高中低檔之別，分為無陪護型、陪護型、特護型等不同的類型，能滿足不同年齡、財力層次老人的需求。

可見， CCRC社區不僅是技術、房子，更是一種有活力的養老生活方式。美國一項學術調查顯示，在CCRC養老社區，由于具備了專業化的老年醫療保障服務，社區居民的壽命，往往較社會平均水平高出8歲至10歲，同時醫療保健支出減少30%。至今，美國全國共有超過2100個CCRC，總共照顧約 62.5萬退休老人，其增長速度比養老院和輔助生活機構的總和都要高。

二、我國發展CCRC社區的必要性

我國目前主要有家庭養老、機構養老和居家養老三種養老方式。家庭養老仍為我國目前最主要的養老方式。但有關調查顯示，中國65歲以上老年人身邊無子女，獨處的占36.6%；喪偶率為57%，女性高達78.2%；喪失生活自理能力的占45%，家庭養老面臨子女“空巢”、缺乏專業照料的問題。同時由于計劃生育政策的后發效應，我國一對夫婦贍養四位老人的現象已經較為普遍，傳統的家庭養老功能逐漸弱化。依靠定點服務的社區養老則普遍由家政公司轉型或“兼職”，沒有經過專業培訓，對老年人的生理、心理等多方面需求了解不夠，影響了養老服務的水平和質量。服務方式也比較單一，難以為老年人提供方便、快捷、周到的社會服務。再就是機構養老。傳統的養老院，往往近乎囚禁的把老人固定在一棟樓或者一個門禁森嚴的小院里，空間狹小，生活不便。而且還存在公辦養老院資源奇缺住不進，高端養老機構價格奇高住不起的問題。

在我國，考慮到家庭養老功能的日益衰弱和機構養老的力不從心，及多數老年人處于經濟和情感上的原因不愿離開熟悉的社區環境，加上如今人們住房水平的提高，老人們有了較好的住家環境，則希望在家里而不是在養老機構接受服務，居家養老便應運而生。但從生活質量的角度而言，目前我國居家養老服務僅能滿足老年人吃穿住行等最基本的生存需要，對老年人生活質量的更高層面，如健康照護、生活滿意度、精神生活和奉獻社會等方面的需求難以顧及。而CCRC復合型養老社區，恰好解決了單一養老模式無法解決的難題。CCRC養老社區集合了家庭養老、機構養老和居家養老三方面優點，是當今全世界公認最理想的養老生活模式。

三、我國發展CCRC社區面臨的機遇

（一）城市老年群體已擁有一定的消費能力，存在一定比例的中高收入老年群體對高標準老年社區的需求

在未來的近半個世紀中，我國老年人口將一直呈迅速增長的發展趨勢。龐大的老年人群以及未來數十年不斷增長的趨勢，決定了老年人消費群體將支撐起一個龐大的老齡產業市場。根據中國老齡科學研究中心的一份調查，我國城市老人中有42.8%的人擁有存款。每年老年人的離退休金、再就業收入、親朋好友的資助可達3000億元至4000億元，此外，隨著經濟的發展，老年人的收入將呈不斷增長之勢。有關專家預測，僅退休金一項到2020年將增加到28145億元，2030年可達73219億元。零點調查提供的數據顯示，北京、上海、廣州等經濟發達城市，存在著一批占當地老年人口總數近6%以上的中高收入老年群體，這些老年人認為現在的養老環境，不能滿足他們日益提高的養老需求，因此他們希望市場上能多生產一些高標準的老年公寓。也就是說，在我國經濟社會發展較快的地區，已經存在一定比例的中高收入老年群體對高標準老年社區的需求。

（二）整個供給市場處于發展初期階段，市場供給存在缺失

養老產業是一個新興產業，雖然20世紀80年代開始在國內興起，但主要局限在養老設施方面，相關產業發展滯后。同時，養老設施多數還是機構、政府投資，市場化程度較低然。目前我國養老服務機構所能容納的人數只占老年人口的0.8%，落后于發達國家3%的比例。 根據全國老齡工作委員會的一項統計數據顯示，2005年我國老年用品市場的年消費能力已經達到了4000億元。但是我國所有老年用品生產企業所提供的產品尚不足1000億元，滿足需求相差甚遠，市場供給存在缺失。

（三）養老產業已成為“朝陽產業”，國家正加大對養老產業的扶持力度

2011年2月，民政部了《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》（征求意見稿）。 該規劃中指出未來中國養老的模式是：“要在“十二五”期間，基本建立起與人口老齡化進程相適應、與經濟社會發展水平相協調，以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的社會養老服務體系“，并明確鼓勵社會興辦養老機構，要建立與政府養老配套的高端養老產品和服務，”要以社區日間照料中心和專業化養老機構為重點，通過新建、改擴建和購置，改善社會養老服務體系的基礎設施條件。國家對于養老產業的扶持具體體現在對養老機構和養老地產稅收上的優惠，比如國務院和民政部門相繼出臺減免養老機構的稅收以及鼓勵采取獨資、合資、合作、聯營、參股等方式興辦養老服務業”的政策與文件。

四、我國發展CCRC社區面臨的挑戰

（一）價格昂貴，面臨曲高和寡的局面

雖然CCRC能夠為老人提供一個幾乎完美的頤養身心的環境，但這種心靈的寧靜卻來之不易。根據美國養老地產及護理行業投資中心（NIC）的調查數據，CCRC的入住費用一般從2萬美元到100萬美元不等，平均為25萬美元。這僅僅是一張進入CCRC的門票。如果一位老人獨立生活15年，每月支付2000美元，加上入住時一次性支付的費用，從入住到去世，在CCRC花費的總費用會在60萬美元左右。

CCRC養老社區投資規模大，回報期長，資金流動性弱，如果沒有長期政策和資本支持，很難獲得規模效應并維持長期運營。在目前盈利模式并不清楚的情況，我國很多社會資本進入CCRC時不約而同地選擇了 “高端”路線，月均支出動輒上萬元。據有關調查顯示，中國家庭年收入超過 150 萬的老年人口為 1020 萬， 同時我國目前步入70歲的老人多是“50”前的。曾在歐美各國研究養老行業多年的清華大學博士王勤指出，目前，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收人人群被忽略。這是很多CCRC運營商無法盈利的一個重要原因。

（二）資源缺乏，醫療問題難解決

目前，國內的CCRC社區多數沒有自己的醫療資源，往往選擇與某個醫院進行合作，開辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫需求，并且社區內護理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應的護理工作。這與美國的情況相去甚遠。在CCRC社區都有專業養老護理團隊對老年人進行長期持續的檢測。而中國不僅醫療資源、 資源總體供應不足，其分布也不均衡， 好的醫療資源大部分集中在大城市和大醫院。

（三）管理難度大，缺乏行業準入和服務監管

一方面CCRC是一項復雜的事業，不僅要整合各項老人所需的資源，還需及時提供各項橫跨生活和醫療層面的服務，因此管理起來并不容易。同時對于養老行業的服務業屬性，許多進入CCRC的企業也理解不到位。“能盈利的機構的共同點有：設施設置不是大而全，而是能靈活利用空間和服務專業，不是人海戰術，而是有專業團隊，這是很重要的。” 清華大學博士王勤說，人才不足是目前發展CCRC遇到的瓶頸之一。

另一方面，CCRC主要是依賴社會資本發展的養老產業，政府應加強對行業準入和服務的監管，如在美國的康涅狄格州規定一個CCRC機構必須在該州有兩個以上的設施；要建立“業主”的管理委員會，參與社區管理；并且要對CCRC的財務狀況進行審查等。但CCRC在我國還處于起步階段，還缺乏行業準入標準和相關的監管部門，這嚴重制約了CCRC在我國的發展。

五、結語

CCRC養老社區居住模式能給我國老人在養老居住模式上更多一種選擇，也體現了老人養老居住模式多樣化的需求，其優勢在于它的著力點以及未來的前景。隨著人們居住消費觀念的不斷改變，政府、運營商、投資人等通過實踐不斷提升產品和服務質量，形成具有我國特色的CCRC養老社區開發思路，才能更好地滿足老年人的居住需求。

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在需求和資金的現實情況來看，養老地產具有巨大的發展空間。分析人士認為，中國養生住宅的需求量正在日益加大。從2010年需要5億平方米，到2020年需求7億平方米，再到2050年需求13億平方米。

在這種隱性需求下，不少大型房企已經看到這個商機并有所行動，萬科、綠城、保利等房企先后加速布局養老地產。

養老地產吸引眾多商家眼光

據第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上人口突破1.77億人，占人口總量的13.26%，中國已成為世界上唯一一個60歲以上老年人口數接近2億大關的國家，我國通常所說的空巢老人也達到了6200萬。隨著我國“老齡化”社會加速逼近，被熱捧的“朝陽產業”——養老地產在房地產調控似乎遠看不到頭的當下，成為不少房企的饕餮盛宴。有調查發現，作為未來房地產企業獲得盈利的新渠道，部分開發商已嗅到了養老地產的商機

據了解，早在2010年，地產大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點養老地產項目，采用租、售并舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。

今年8月13日，萬科又與長春市政府簽署戰略合作協議，萬科集團將投資120億元，在長春市多個區域打造總體占地面積100萬平米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。這并非萬科首次涉足養老地產。

無獨有偶，正在熱銷的遠洋天著也推出了養老地產，其中規劃了6000多平米的高端養老項目。今年9月22日，遠洋地產總裁李明更與美國Emeritus集團董事局主席DAN BATY進行洽談，就中國養老市場行業現狀及戰略合作進行深度溝通。遠洋地產相關人士公開表示，養老地產作為新的戰略業務板塊已正式納入公司開發日程，未來10年當中，遠洋養老地產板塊的發展規模將呈幾何倍數擴大，并成為公司的全新核心業務增長點。

9月10日，綠城中國董事局主席宋衛平公開表示，將試水養老地產。“養老地產的運營難度大，利潤可能只是普通地產的二分之一”，不過，宋衛平非常看好這一領域的未來發展前景。

此外，包括保利、首創置業、華潤置業等房企，也一直在探索養老地產。據不完全統計，目前已有超過25%的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。有業內人士指出，隨著地產調控不斷深入，傳統的單一住宅開發模式已經面臨經營困境，房企開始謀求在文化、養老等新型地產業務上的突破，養老地產成為房企關注的新戰場。

同時，中國人口老齡化趨勢吸引了諸多商家的眼球。而保險企業涉足房地產就是一個鮮明的例子。中國平安保險計劃投資170億元建設首個“養生養老綜合服務社區”；合眾人壽投資80億元在湖北武漢打造“合眾健康社區”；泰康人壽正式推出了國內第+保險產品與養老社區相結合的綜合養老計劃——“幸福有約終身養老計劃”……險企涉足房地產行業，顯而易見的是他們的資金優勢，這也無形中催生了養老地產熱，使得更多的商家對房地產行業躍躍欲試。近3年來險企共投資了500多億進入養老地產行業。

養老地產市場前景廣闊

養老地產的存在有其必要性，其中原因有：根據聯合國規定的標準，一個國家的老年人口比例達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老齡社會。我國在1999年就進入老齡社會，當前我國人口老齡化態勢已非常嚴峻，2008年我國，60歲以上的人口達到1.67億，約占總人口的12%。在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，到2020年老年人口將達2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數達到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。

受計劃生育的影響，傳統的養老模式面臨挑戰，子女養老的人均負擔幾倍增長。夫妻兩人供養雙方4位老人，撫養1個后代的“4-2-1”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式。高齡老人不斷增多，家庭里會出現兩代老人，贍養數量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應提高，供養者的老齡化，將導致低齡老人供養高齡老人的局面產生。還有重要原因是，有調查顯示，21世紀將是老年人獨居的時代。1990年，中國老年人口中，有70%的人與子女同住。現如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%-50%，有的甚至達70%-80%，代際分離增加了家庭養老的困難。現代化生產節奏不斷加快也給養老帶來不小的影響，勞動強度增加。忠孝兩難全，由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔子沉重。尤其是對于臥床不起的老人來說，他們的子女更難以承擔長期照料老人的責任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。

除此之外，國內的養老設施不足。有資料顯示，2010年11月7日，民政部部長李立國說，目前，城鄉空巢家庭超過老人家庭的50%，部分大中城市達到70%；農村留守老人約4000萬，占農村老年人口的37%，城鄉家庭養老條件明顯缺失。目前，中國共有各類養老機構38060個，床位266.2萬張，收養各類人員210.9萬人。但是專業人士分析說，養老床位總數僅占全國老年人口的1.59%，不僅低于發達國家5%至7%的比例，也低于一些發展中國家2%至3%的水平。

關于養老地產的前景，有業內人士表示：“未來中國的養老產業肯定是一個非常有效益的產業。”實際上，養老地產是房地產市場發展到一定階段的產物，和商業地產、旅游地產、養生地產等主題地產一樣，都有可能成為房地產市場未來發展的一個方向。但房企在進入之前，一定要做足珈果，做好市場調研和專業準備，這一點非常重要。

發展的瓶頸和顧慮

盡管很多地產開發商將目光投向了養老地產，但目前建成并交付入住的養老地產項目屈指可數。而養老地產的運作模式與盈利模式，在業內也被比喻為“摸著石頭過河”。

“老地產的配套是個相當龐大的體系，配套問題由開發公司自己解決，確實有點為難，其醫療行業應該由解決配套方管理。”談到目前養老地產市場面臨的風險與瓶頸，一開發商如是說，養老地產與養老產業完全是兩回事。靠開發公司配置全部配套，也是難為開發公司了！只有險資等單位開發養老產業才有先天優勢。現在的問題是養老產業建設，多頭管理，包括養老專業人員的培訓與標準確定，幾個部門都在爭奪。醫療產業，也不歸住建部與民政部管。

除此之外，土地問題更是影響養老地產發展的大障礙。近年來，地價漲幅驚人，而商業型養老項目基本都建在國有出讓土地上，由于在城市規劃領域中沒有“養老產業用地”這一土地用途，多數養老項目的土地只能以招拍掛方式獲得，導致前期投入中的土地成本非常高。有開發商表示，土地的價格是養老地產發展的瓶頸。

從事研究養老地產多年的人士指出，用地成本高、用地性質不明確是社會資本進入養老地產業的一道高門檻。養老地產的用地性質一直沒有明確規定，開發企業通常以住宅用地、醫療衛生用地或工業用地形式拿地，但不論是哪種形式，都要通過正常的招拍掛程序獲取土地，成本與普通商業用地沒有區別，可是養老地產的投資回報周期一般都要7至10年，是商業地產的兩倍，投資高、回報低讓很多投資企業心有余而力不足。

高土地成本的養老項目是不能與普通住宅相比的，普通住宅可以全部銷售，而做養老地產的企業要做醫院，還要做養老的配套設施，且價錢不能太高，導致經營壓力加大，持續發展也面臨問題。

由于目前沒有養老產業用地政策，一直以來，業內人士不斷呼吁制定養老機構拿地的相關優惠政策。然而，因擔心養老項目成為拿地的幌子，政府的養老產業用地政策一直停滯不前。

“目前，政府制定拿地政策尚有所顧慮，一方面要鼓勵民間資本進入養老行業，一方面又要預防企業以養老的幌子拿地搞商業地產。”國內某養老雜志的人士表示，一些開發商以養老產業為由獲取土地，卻以商業地產的模式營運，將建好的房屋出售的情況也確實存在。