房地產評估規范管理辦法范文

導語：如何才能寫好一篇房地產評估規范管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產；評估；現狀；對策

隨著住房制度的進一步改革和房地產業的快速發展，目前，房地產業行業已經成為我國國民經濟發展的支柱性產業。房地產市場和房地產估價服務的關系非常密切，在目中程度上來講，我國房地產業的快速發展為評估行業的發展提供了廣闊的空間，但是，從發展狀況來看，估價的發展還不能適應社會需求，有必要提出有針對性的解決方案，切實為老百姓解決關系切身利益，解決一些實際問題。

一、發展現狀分析

在我國，房地產估價行業起步比較晚，但是，經過近幾年的發展、創新，逐步建立起房地產估價師執業資格制度，房地產估價機構的運營在主管部門的指導下逐漸步入正軌，其現狀主要表現在以下幾個方面：一是制定了較為完善的有關法律規章。主要有《城市房地產管理法》、《房地產估價師注冊管理辦法》等。二是建立并逐步完善房地產執業資格制度和評估的技術規范。據統計，我國目前約有15000人獲得房地產估價師的執業資格，已經注冊成立的房地產估價的各類機構三千余家，按照資質級別的不同，規定了他們的業務范圍，同時，《房地產估價規范》已經出臺，對評估的程序、技術規范等都進行了詳細的規定。三是逐步形成了具有行業自律標準的、統一的、開放的房地產估價市場。按照國家規定，屬于經濟鑒證類中介機構的房地產估價機構進行了脫鉤改制，原有的房地產估價機構改制有限責任公司或者合伙制企業。在改制中介機構的同時，我國的各級房地產管理部門逐步實行政事分開，充分發揮房地產估價師學會在房地產市場上的職能，建立并逐步完善了房地產市場的自律機制。

二、主要問題分析

從總體上看，我國的房地產評估業還存在著一些比較突出的問題，下面我們對這些問題進行簡要地分析。

一是房地產評估機構的產權問題還不十分明確。我國的房地產評估機構和工作人員沒有在真正意義上實現脫鉤，估價人員表面上是脫鉤了，實際上其管理部門仍然是原來沒有脫鉤時的主管部門，一些人員還在原來的主管部門擔任職務。估價機構的管理人員是由原來的主管部門任命的，主要業務來源仍然是原來的主管部門，與原來的主管部門之間仍然有著千絲萬縷的聯系。雖然房地產估價機構可以是合伙制，也可以是有限責任公司，但是，在現實社會中，幾乎是清一色的有限責任公司，因為，有限責任公司出資人不會承擔無限連帶責任。根據《房地產估價機構管理辦法》中的有關規定，采取有限責任公司制的一級房地產估價機構的注冊資金也只有200萬元，在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權益，保障性不是很好。我國的房地產估價機構的經營效率比較低，主要是因為受到有限責任公司體制的影響，出資人的投資主要是為了分紅，如果一些人出資比較少，在公司所占的股份就比較少，對公司的經營狀況就很難做到盡職盡責，因此，導致房地產估價機構的運營效率不高。

二是相關的法制建設還不能夠滿足房地產估價行業的發展需要，在我國，律師、會計師、估價師屬于當前的三個比較大的中介行業，目前已經有了《律師法》和《注冊會計師法》，但是，針對估價師卻沒有一部具有針對性的法律來進行規范，雖然也制定了《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價機構管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》，但是，這畢竟不是法律，因此，在房地產估價的各項法律、法規中，實施的細則還不健全，對于不同用途的房地產沒有針對性很強的技術標準和規范。

三是房地產估價人員的素質參差不齊，還不能夠滿足本行業對人才的需求。在估價師考試中，最主要的還是理論考核，沒有對相關人員的專業工作經歷進行限制，因此就出現了一些沒有工作實踐經驗，但是理論基礎比較好的大學畢業生在考試中的通過率比較高，而那些工作經驗比較豐富的從業人員在考試中的通過率非常低，并且，由于工作單位業務范圍的單一性，使從業人員只是比較熟悉某一方面的業務，對相關性不是很強的其他類型評估業務不夠熟悉，綜合能力不強。注冊房地產估價師的級別設置還比較單一，沒有按照初、中、高的級別來設置，而是只設置了相當于中級職稱的房地產估價師。對房地產估價師的再教育還比較缺乏。

三、對策與建議

針對以上對房地產評估行業的發展現狀以及存在的主要問題的分析，我們提出以下建議和策略：

一是采取有效措施，切實加強對市場環境的監管力度。首先，要進一步做好房地產評估機構的脫鉤改制，讓房地產評估行業的各個機構真正作為獨立的中介機構在平等競爭的市場環境良性發展，并保持房地產估價活動不受外界因素干預，確保估價成果的公正性和獨立性。房地產主管部門應該在充分調查房地產估價市場的基礎上，制定房地產估價市場運行以及監管規則。二是做好房地產估價行業相關法律法規體系建設工作。制定出適合當前市場現狀的房地產評估行業技術規范，并在有關法律法規定基礎上制定出可操作性更強的實施細則，國家立法部門應該在相關規范和法規定基礎上，研究制定《估價師法》。三是打破目前估價師級別設置比較單一的局面，實行分級制，對從業人員實現動態管理，以便形成結構合理的從業人員梯隊，同時，通過嚴把質量關、完善繼續教育機制等措施提高從業人員的綜合素質。四是以創新的思維強力推進房地產評估行業的信用體系建設。

四、結束語

房地產評估是房地產行業的重要組成部分，在社會經濟的發展過程中有著非常重要的作用，雖然，目前處于初級階段，且還存在著一些亟待解決的問題，但是，結合我國的國情采取措施進行規范，房地產評估會日趨成熟，可以在推動社會經濟快速協調發展方面發揮更大的作用。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產；評估；建筑物損耗

Abstract: With the rapid and steady development of China's economy, especially the development of urbanization and urbanization continues to accelerate, the state has increased infrastructure construction investment, continue to promote the rise and rapid development of China's real estate industry, and further widen the domestic marketrigid requirements, provide some basis for our further circumvent the economic crisis. This article focuses on some of the situations of the real estate and carry out assessments and calculate the loss of buildings, real estate development and interests help to further standardize and improve the development of China's real estate career.

Keywords: real estate; assessment; building loss

中圖分類號：F293.30文獻標識碼：A 文章編號：

隨著我國建筑行業的快速發展，房地產行業作為一股新興的資產代表登上我國建筑行業的舞臺，并隨著我國建筑行業的發展得到日新月異的進步；盡管我國房地產事業起步和發展時間較短，各種國家行業規范還不完善，特別是房地產評估體系和針對房地產建筑和出售、代售中的損耗等諸多問題還沒有完善的界定和評估體系，需要建筑工作者不斷的研究和創新，科學制定房地產評估中相關建筑損耗的標準，為我國房地產行業的發展提供理論和指導依據。

1 我國房地產行業的概況

盡管我國房地產行業的發展日新月異，但由于房地產行業的發展較晚，配套的規范制度還不完善、不健全，且我國房地產市場的發展不均衡，在快速發展中容易出現諸多問題，某些區域房地產行業市場管理和評估體系混亂，嚴重制約我國整體房地產行業的穩定發展。其主要表現在：①房地產行業近遠期目標存在矛盾。我國房地產市場潛在總需求量巨大與短期市場的有效需求量間存在嚴重矛盾；特別是近些幾年，伴隨國際次貸經濟危機對我國經濟的波及，盡管我國制定了科學的促進內需的政策，但對房地產行業的發展影響不明顯；加之我國住房制度改革的滯后、市場經濟體制還不完善、房價居高不下等因素，進一步加劇我國住宅產業發展總量失衡與結構失衡的格局；②房地產行業的結構性問題。房地產行業的房價、房源、房品定位不準，盲目追求高檔，忽視居民購買力，致使房屋銷量不佳，空置度較高，國家對經濟適用房住房的扶持力度不夠，國家標準制定不完善，加之地方盲目性的開發、建設，造成房源供大于求；③我國房改亟待深化。由于我國房地產起步和發展較晚，加之我國房地產評估制度不完善、不健全，市場化程度偏低，住房供應體系還不健全，房地產的發展不符合我國基本國情，加之我國房地產市場的監管體制不完善、監管力度不足。

2 我國的房地產評估的概述

2.1 我國的房地產評估歷程

我國房地產起步較晚，但發展迅速，然而中國房地產估價理論研究1930以后，后得到政策扶持，房地產評價研究不斷發展和創新，建立健全適合我國社會主義市場經濟體制下的房地產評估體系。并重視房地產評估理論的研究和發展、創新，并對房地產定價和評價開展系統性的研究，特別是我國積極開展土地流轉制度和土地使用制度的改革，并重點討論我國房地產商品化的現狀和出現的問題，逐步確立我國房屋商品化的理論體系。我國首次頒布的《經租房屋清產估價原則》，可謂是我國第一個房地產估價的制度，并詳細規定了建筑物的估價方法。

我國于1987年起開始對城鎮土地定級估價工作開展詳細的調研、綜合分析，逐級對比，并對多種地價測算方法的校核、驗證和對比建立的基準地價評估方法。我國《土地估價管理辦法》、《土地估價管理條例》的順利頒布并實施為進一步完善和健全我國土地資源流轉買賣的市場，并為國家土地資源的流轉提供強有力的法律支撐，其評價方法也逐步轉向有競爭力的市場評價上來。

20世紀90年代，中國房地產評估委員會編制并應用的《房地產價格評估方法與應用》，首次全面地介紹國際上主要的房地產估價方法，其包括市場比較法、成本法等；同時，針對我國常用的房地產價格評估方法進行詳細闡述。中國房地產評估委員會的研究人員通過整合各地房地產估價的理論和實踐經驗，并結合我國房地產發展的實際，科學制定我國現階段的房地產評估體系；而建設部于1992年也頒布了《城市房地產市場評估管理暫行辦法》，科學制定我國房地產評估管理制度和建筑損耗評估體系。

房地產的估價是通過指專業技術人員根據房地產的綜合價值，按照房地產價格的組成與估價原則，參照國家房地產估價程序，采用科學、有效的估價方法，并結合估價技術人員的綜合素質，在綜合分析影響房價變動因素的基礎上，積極開展房地產估價，促使對價值開展評估和判定的一種活動。

我國房地產估價方法深受英國評價體系的影響，單純重視評價經驗和效果，對建筑物的評估研究較少，并未進行深入的研究。目前，相關房地產評估定量分析的估價方法及綜合系統應用的研究較少，這對我國房地產評估體系的完善和發展具有一定的理論和現實意義。

2.2 房地產的評估方法概述

在國際上，常用的房地產評價方法主要有市場比較法、成本法、剩余法、趨勢法等；我國房地產常用的估價方法主要有成本估價法、收益比較法、收益還原法三種，其中市場比較法的使用最為廣泛。因此，我國開展房地產市場比較法的研究和創新對房地產建筑損耗的評估具有重要的理論和現實意義。

2.3 房地產評估中建筑損耗

房地產的價格是建筑市價和土地價格的有機統一，具備兩重性的內涵和特征；而房地產價格一般包括總成本和利潤兩部分。房地產建筑物的損耗一般情況下可分為有形損耗和無形損耗。有形損耗指由于房屋使用和受自然力影響而引起建筑物的價值損失或流失；無形損耗指由于建筑功能和經濟、技術上等因素或消費觀念變更引起建筑物價值的損失。因此，對房地產能耗中的評估在房地產行業中顯得十分重要。

2.3.1 房地產建筑的折舊

在房地產建筑使用過程中，建筑物的價值得到不同途徑的流轉。建筑折舊作為建筑價值轉移一種途徑，是在損耗基礎上確定的，而折舊和損耗在會計學的定義有差別，在房地產評估體系中，折舊不能代替損耗。

2.3.2 房地產建筑年限損耗

房地產建筑的設計規范要求對建筑材料和設計年限有嚴格的規定。在房地產評估中應當通過借助先進技術開展實地的勘察鑒定從而科學確定建筑損耗。房地產建筑隨著建設的深入，會出現效用遞減的趨勢，即為建筑損耗。損耗的主要原因主要分為自然、功能性和經濟類因素三種，三種因素存在一定關系，并互為因果。計算建筑損耗時必須統籌分析、預算三個因素帶來的損耗，對高難度、復雜的建筑工程，必須采取系統分析，科學計算建筑損耗。

結論

隨著我國房地產行業的高速發展，由于國家的房地產法規還不完善，房地產評估體系還不健全，對建筑物的能耗評估還處于比較低的水平，特別是區域房地產開發的盲目性、趨利性，使我們房地產行業市場化進程較慢，價格評估、建筑能耗評估體系滯后；國家應積極制定房地產的規范制度，并開展房地產價格和能耗的評估工作，并結合國外先進的評估理論和系統化的評估體系，結合我國房地產評估和建筑能耗的消減途徑，積極制定我國特有的建筑物損耗評估體系，不斷提升我國房地產行業的抗風險能力，規范和監管房地產市場，促使我國房地產行業的快速、穩定、科學有序的發展。

參考文獻

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管建廷告訴記者，2002年以來，巢湖市房地產管理局按照"打基礎、抓職能、活經濟、促發展"的工作思路，緊緊圍繞開放搞活，強化行業規范，拓展行業服務范圍，進一步加大管理力度，推動巢湖市房地產業健康快速發展。

--推進了房地產市場的開放搞活。為了給開發商和廣大市民提供房地產交易平臺，積極引導住房消費，擴大企業品牌，成功地舉辦了巢湖首屆房交會。3天的房交會吸引近萬人次購房戶觀摩洽談，現場成交28戶，實現銷售收入391萬元，達成意向購房協議480戶，預期交易額5300萬元。同時取消房改房上市限制，促進房地產市場繁榮。

--加大房地產行業規范力度。今年以來，巢湖市房地產管理局在房地產產權管理、房地產市場管理、房屋租賃管理、抵押管理、白蟻防治和房屋安全管理、房地產中介市場管理、物業管理等各方面都加大了管理力度，適時開展了全市房屋安全大檢查，開展了整頓和規范房地產市場工作，貫徹了《商品房銷售管理辦法》，強化了商品房預、銷售管理，全面推行了商品房銷售合同示范文本和建立住宅"一書兩證"制度。目前，市開發企業商品房銷售已全部納入規范化軌道，新建商品房預售領證率達100％。強化了對直管公房管理，在低房租、負擔重的情況下，完成100余萬元的租金收繳任務，房租收繳率達98％，確保了國有資產增值增量。同時，認真開展了物業管理行業創優達標活動，規范了物業管理行為，促進物業管理市場健康發展。

--不斷挖潛，促進房地產業發展。他們充分發揮房地產部門自身優勢，廣泛開展了房地產評估業務、住房置業擔保業務、房地產中介業務。對房地產評估事務所進行了改制、脫鉤，成立了市惟一一家具有乙級資質的興業房地產評估事務所，為房地產流通，提供公開、公平、公正的交易平臺。局屬市房地產產權、產籍交易中心與省銀橋拍賣公司聯合注冊成立了巢湖拍賣分公司，涉足房地產拍賣業；房地產中介所，同時積極組織房源，開展周末房市、二手房拍賣廣場等活動，促進巢湖市二手房市場的繁榮；局屬各單位還利用自身優勢，創辦了各種不同形式的經濟實體，增收創收，以主業帶動其他產業，推進巢湖市房地產業快速發展。

--住宅建設與房地產開發成績喜人。一是完成"東苑新村"10.3萬平方米住宅小區的建設，目前已申報"全省優秀住宅小區"評選。二是"東苑新村"營業房銷售4690平方米，"臥龍山莊"住房4500平方米已全部售完。三是"康樂新村"A組住宅小區銷售171套別墅2幢，目前B組7幢272套2.7萬平方米住宅全部開工。并完成別墅區基礎建設，建成道路、水電、電話、有線電視、路燈等，解決了小區內子女入學、戶口安置及公交等問題。同時，新征土地47畝，完成場地平整、勘探、設計等基礎工作。四是總投入2253萬元的西河街改造工程完成，拆遷戶基本安置全部到位。

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[關鍵詞]拆遷補償；問題；方法

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.08.

隨著我國城市化進程的不斷加快，城市建設對于土地的需求也快速增長。為滿足城市建設用地的需求，地方政府一方面征收農村集體土地，并將這些土地轉變為城市建設用地，一方面通過拆遷城市舊房獲得城市建設用地。在上述獲得城市用地的方式中，拆遷舊房是最主要的方式，這種方式既滿足率城市建設對土地的需求，有改善了城市的居住環境，提升了城市的形象。但是，在舊房拆遷過程中，被拆遷方與拆遷方常常因為拆遷補償發生矛盾，有的大打出手，有的訴諸法律。在這種情況下，研究拆遷補償中存在的問題，對于化解被拆遷方與拆遷方之間的矛盾，推動城市化進程就具有了十分重要的現實意義。

1 當前拆遷補償中存在的問題

1.1 集體土地征用補償制度不盡完善

在我國《憲法》中規定，政府對于集體土地擁有征用權，但是對于具體補償并沒有任何規定，這樣，從法律層面上來講，對于集體土地，我國公民就面臨著保障不足的難題。此外，由于我國地域廣，地區之間經濟發展不平衡，貧富差距較大，集體土地的種植結構、耕作水平也存在著較大的差異，土地創造的經濟價值也不盡相同，其補償標準也各不相同。最后，由于區域之間的發展不平衡，與農民現有的經濟基礎與今后生活的需要，當前的補償標準無法保障或改善農民現有的生活，為今后生活考慮，如果補償標準相對較低，便會導致拆遷補償問題[1]。

1.2 拆遷補償程序模糊不清

在拆遷補償過程中，被拆遷人與拆遷人的民事主體關系是平等的，而建立在這種民事主體平等關系之上的拆遷補償程序也必然是透明的。但是因為拆遷人與政府之間常常存在著十分密切的關系，處于絕對的強勢地位，這樣就將被拆遷人置于非常被動的地位。在這種情況下，拆遷人與被拆遷人甚至根本不對拆遷補償進行協商，部分地區甚至只是簡單地一個拆遷公告，拆遷公告上對拆遷補償進行簡單的闡述，根本不涉及拆遷補償程序，對于這樣的拆遷補償，被拆遷人只能被動接受。正是因為拆遷補償程序模糊不清，使得拆遷人與被拆遷人處于對立關系之中，同時，部分被拆遷人還可以通過走關系獲取更多的拆遷補償，使得被拆遷人之間原本平等的關系轉變為不平等的關系。這樣就經常導致抗拆遷事件的發生[2]。

1.3 拆遷補償范圍模糊不清

按照我國《城鎮房屋拆遷管理條例》規定，拆遷補償既可以以貨幣進行補償，還可以實行產權調換。貨幣補償金額按照被拆遷建筑的區位、建筑面積、用途等因素由房地產市場進行評估，并依據評估的價格確定。其具體方法由省市等各級人民政府規定。對于調換房屋產權的，須按照《城鎮房屋拆遷管理條例》的規定，對被拆遷房屋的補償金額以及條換房屋的價格進行計算，并將產權調換差價結清。這樣，表面上看《城鎮房屋拆遷管理條例》似乎對被拆遷人的經濟利益進行了全面考慮，體現出等價交換原則。但是《城鎮房屋拆遷管理條例》過分抽象，且彈性太大，缺乏實踐操作性。實際上，在對舊有房屋的評估過程中，相關單位并沒有嚴格的拆遷補償范圍標準，在價值的評估上，只是對房屋的經濟價值進行評估，其中不但不包括土地出讓金、搬遷損失費、裝修材料費以及適當的救濟補償，甚至還不包括其他的隱形損失等。但是重新開發建設的商品房，其銷售價格除了包含土地出讓金外，還包括支付給被拆遷人的補償費用、市政建設配套費用、經營成本、裝修成本與開發商自身獲取的利潤。這樣常常導致被拆遷人在得到補償款后買不起商品房，或者在調換產權后難以支付商品房比原來房屋多出面積的價款[3]。在這種情況下，就會經常導致抗拆遷事件的發生。

1.4 房地產評估缺乏規范

目前，對于房屋拆遷賠償的房地產評估非常不規范，相當多的市場評估機構缺乏資質，甚至直接由政府出面組成評估機構，其評估人員資質自然良莠不齊，甚至根本不具備任何評估資質，這樣就導致拆遷賠償評估缺乏科學性、準確性，甚至拆遷賠償價格嚴重偏離房屋價值。在房屋拆遷賠償過程中，估價機構難以獨立進行賠償，正常價格評估常常受到政府或者其他機構干預，部分政府單位為了將補償標準降到最低，常常直接出面干預價格評估，導致房屋拆遷評估價格嚴重偏低。在房屋拆遷評估過程中，為承攬評估業務，部分評估機構常常迎合某些單位或個人的需要，假評估、亂評估，違規進行評估，甚至出具嚴重偏離房屋實際價值的違規評估報告[4]。

1.5 片面擴大公共利益界定的范疇

由于公共利益本身界定的范疇并不確定，也沒有較為統一的界定標準，這樣就導致部分地方政府管理人員打著“公共利益”的旗號，違法違規征收公民的房屋與土地，然后再將這些土地以政府的名義批給房地產開發商，從而謀取不正當的權益。在城鎮化建設過程中，城鎮建設，尤其是城鎮居民住宅建設主要是由開發商進行的，這樣常常導致開發商打著“公共利益”的招牌開發城鎮居民住宅，并按照“公共利益”給房屋的所有者進行賠償，其本質上是打著“公共利益”的招牌對公民房屋所有權的剝奪與損害。

2 解決當前拆遷補償中存在問題的方法

2.1 依法完善城鎮房屋拆遷相關條例

認真分析我國《城鎮房屋拆遷管理條例》，我們不難發現，該條例的制定主要是從管理者的角度進行的，而不是從物權保護的角度進行的，這樣就導致在房屋拆遷過程中行政過多干預現象的出現。在市場經濟時代，任何主體都必須嚴格按照法律的規定行使權利并履行義務，在房屋過程中，也必須依法完善城鎮房屋拆遷相關條例。而相關條例必須包含下面的內容：第一，房屋拆遷必須有明確的目的，嚴格區分商業項目與公益項目，并且不同的項目要制定出不同的管理辦法。第二，房屋拆遷必須由一定行政級別的政府機構進行，對于不具備相關資格的政府機構、單位或者個人嚴格進行約束，如果超越行使權力，進行房屋拆遷或者對房屋拆遷進行干預，必須依法進行處罰。第三，明確房屋拆遷賠償標準。在賠償標準制定的過程中，必須認真分析地區之間經濟發展的差異，按照地區經濟差異分別制定不同的房屋拆遷賠償標準，并且按照地區經濟的發展對賠償標準適時進行調整。第四，嚴格房屋拆遷程序。房屋拆遷賠償程序，必須以法律法規的形式進行規定，只有以法律法規的形式進行規定，才能對政府機關形成約束。同時，要明確拆遷程序的具體實施細則，實施細則越詳細，對房屋所有者的保護力度也就越大。對于由于市場變化存在不確定性的拆遷細則上，必須建立一定程序的監督機制，并且以法律的形式對這些監督機制進行約束。

2.2 明確補償程序

在土地使用之前，土地使用者必須依法向政府提出土地使用申請，并提供使用土地所必須的相關證明。在收到申請后，政府必須依照相關程序對土地使用申請進行嚴格的審查，在審查過程中，本著公平、公正、公開的原則，政府管理人員要廣泛聽取各方面的意見，并舉行聽證會，如果審查符合相關規定，則向土地使用者頒發房屋拆遷許可證，否則，則不予頒發。政府在頒發房屋拆遷許可證之后，要進行公告，并對相關拆遷事宜進行明確的說明，并依據相關標準給予房屋所有者足量發放補償金。房屋所有者在領取足量的補償金后，要按照規定的時間進行搬遷。

2.3 明確拆遷補償范圍

按照我國《城鎮房屋拆遷管理條例》相關規定，房屋拆遷補償范圍主要包括房屋所有權、收益權以及附屬物所有權，補償的收益包括生產經營產生的預期收益、租金、拆遷必需的費用等。為保證房屋所有者的權利，必須明確上述補償范圍。而要想明確補償范圍，首先要對不同地方政府的補償規定給予嚴格的監督與管理，對于不符合相關規定，或者不合理的補償，必須提出整改意見，并責令其進行修改，并對整改完成的補償范圍進行認真的審查。其次，要鼓勵個地方政府盡最大可能擴大房屋補償范圍，保證房屋所有權者合法權益，避免發生拆遷補償沖突。

2.4 依法規范房地產評估

為保證房屋所有者的經濟利益不受侵犯，必須依法規范房地產評估。首先必須依法界定市場評估機構資質，對于缺乏資質的房地產評估機構堅決進行關停。其次，嚴格避免政府出面組成評估機構，對于政府出面組成的房地產評估機構，必須撤銷。再次，政府機關人員要嚴格約束自己的行為，不得因為個人私欲直接出面干預房地產價格評估。最后，政府要加強對房地產評估單位的監督與管理，切實避免房地產評估單位之間的不當競爭，避免為承攬評估業務，迎合某些單位或個人的需要，搞假評估、亂評估，違規評估，甚至出具嚴重偏離房屋實際價值違規評估報告現象的發生。

2.5 明確公共利益

按照我國《城鎮房屋拆遷管理條例》規定，只要是符合城鎮規劃，對城鎮舊區改造以及生態環境改善，有利于保護文物古跡的房屋拆遷，都可認定為“公共目的”，但這個規定中并沒有對商業項目和公共項目進行區分。按照國際上的慣例，公共利益主要包括國防、公共活動場所、環境保護等方面。由此看來，社會公共利益是指全體社會成員的共同利益，是與社會整體穩定與發展密切相關的。要想明確公共利益，可以采取列舉法對公共利益進行規定，以避免政府濫用權力，征用土地，侵犯房屋所有權者利益事件的發生。

總之，在市場經濟的發展過程中，我國拆遷補償尚存在著一定的問題，為此，相關管理人員必須認真加強對相關法律法規的學習，依法辦事，只有這樣才能從根本上解決問題，避免因拆遷補償引發的惡性事件的發生。

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關鍵詞：房地產典當；風險；防范

中圖分類號：F83文獻標識碼：A

隨著我國房地產市場的日趨活躍，房地產典當業務也日益火暴。2006年全國房地產典當業務平均占總業務量的50%，2007年突破60%，2008年初更急劇上升，部分典當行甚至達到80%。但受2008年樓市低迷影響，從10月開始，京城等主要典當行為降低風險，紛紛下調房地產評估價和折當率，對房地產典當的評估審查力度也大幅加強。由此，房地產典當業的風險防范再一次成為業界關注的話題。

一、房地產典當業的風險

房地產典當是指房產所有者或土地使用者以其所擁有的房地產作為抵押向典當行借款，并在約定時間內付清本息、贖回房地產的融資行為。典當人并不需將房地產移交典當行占有，典當行也無權使用、收益該房地產，而僅是限制其產權轉移，將其作為清償本息的財產擔保，房地產仍歸其產權人所有。其風險主要有：

（一）絕當風險。絕當風險是典當行面臨的最大經營風險。當客戶違約，不能按期足額償還貸款，房地產成為絕當，難以變現時，勢必占用典當行大量資金，造成資金短時間無法收回，資本周轉困難；同時增加典當行的營業成本。一般來說，作為二手房地產，銷售變現的渠道相對狹窄，銷售過程將占用大量人力、財力，成本較高。

（二）道德風險。道德風險主要是指由于信息不對稱，典當行面臨客戶騙取當金的風險。因為房地產行業信息透明度不高，典當行難以了解到房地產公司的真實底細。一些省市就出現過典當行被騙案例，開發商拖欠施工單位工程款，在拿到銷售許可證后，到典當行圈走一筆錢，再繼續低價賣房，最后同一房產形成多方債主，典當行難以收回當金，遭受損失。2008年9月全國典委會秘書處接到寧波典當有限公司友情提醒，請全國典當同仁提高防范意識和識別能力，防止假房產證典當，有人曾拿假房產證去典當房產（身份證是真的），假證的制作水平達到以假亂真的地步。

（三）操作風險。操作風險是指辦理房地產典當業務過程中由于內控制度不健全，監督機制不完善，內部工作人員錯誤操作而導致直接或間接損失的風險。比如，對客戶的房產和提供的證件考察不實不準；對涉及房地產占有、使用、收益、處分和共有問題審查不嚴；對抵押人的信譽、償還能力未認真了解；操作中只收下房地產證而不去登記；房地產估價不準，等等，這些極易引起法律糾紛和騙當絕當的發生，造成抵押放款的損失。

（四）法律規章沖突風險。目前，典當業只有作為部門規章的《典當管理辦法》（效力低于法律效力），一旦引訟，典當行依據《典當管理辦法》提出訴訟請求，與其他法律法規相沖突時，法院優先以《合同法》、《擔保法》、《物權法》等法律法規為依據進行判決，典當行的利益將得不到根本的保證。比如，《破產法》規定企業欠稅和所欠工程款先于抵押權受償，這將使典當行受償的風險大為增加；《物權法》規定，建筑物與該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押，如果出典人憑房產證抵押貸款，而將房屋所占用土地使用權另行抵押登記，“一女二嫁”，將使典當行難以完全實現自己的債權；按照民事訴訟法強制執行的有關規定，被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，法院不得拍賣、變賣或抵債，導致典當行變現房產受阻；如果房地產典當所約定的息費率過高（沒有違背《典當管理辦法》的規定），法院認為違背《民法通則》公平的基本原則，則典當行應收未收的大額息費將無法收回。

除上述幾個方面之外，房地產典當業還面臨因不可抗力帶來損失的自然風險，如洪水、地震、火災等自然災害帶來的典當房地產受損或損毀的風險。

二、房地產典當風險的防范

典當行面對諸多風險，必須加強防范，采取多種措施，盡可能地避免風險的發生。

（一）完善規章制度，加強內控建設。借鑒銀行的內控制度，辦理房地產典當業務時實行分級審批制度、差錯事故責任追究制度、崗位責任制度，強化內部監督制約，通過制度來管理和約束每個員工、每道工作環節，減少人為因素的干擾；規范業務流程，加強業務技能培訓和職業道德教育，落實嚴格、審慎的房地產評估機制，避免估價過高；強化內部稽核，及時發現經營操作中的漏洞和薄弱環節，減少各類問題和事故的發生。以制度的完善來實現風險的事前防范。

（二）關注經濟形勢及宏觀政策，明晰典當行業走勢。房地產市場受國家宏觀經濟及政策影響較大，一旦宏觀經濟形勢出現較大變化，房價產生波動，房地產行業的系統性風險將增大，當戶違約現象將增多。在進行房地產典當時，一定要認真分析當前的宏觀經濟形勢和國家可能出臺的經濟政策，從而明晰房地產典當業的大勢，進而對房地產的折當率和估價政策進行適時調整。當前，我國經濟增長放緩趨勢的基本明確，人們繼續看淡樓市的心理預期，房地產價格下跌空間及變現難度的擔憂，促使典當行下調房產評估價和折當率，以規避風險。

（三）對出典人進行分類，加強事后監督。根據出典人的資產質量、資信狀況、借款用途、還款來源、利潤效益等，對該項業務及出典人進行信譽評級，區分優質客戶群、一般客戶群和風險客戶群。對資信狀況良好的優質客戶可以適當提高折當率及當金，對抵押房地產區位偏僻、變現能力差、借款用途不明確的業務，當期過長及借貸資金過大的業務，則要重點加強監督。在分類的基礎上，轉變不問用途的傳統觀念，加強事后監督。貸款以后，應保持與當戶的聯系，深入了解當金的用途是否符合合同約定，當戶的生產經營、資金回籠、經濟效益等情況；一旦發現當戶逾期未付息而有意躲避、尚未絕當但已經多次續當、逾期未贖當等情況，應加緊對當戶進行跟蹤，并要求其定出還款計劃，加強催還力度，防患于未然。

（四）完善二級市場，拓寬絕當房地產變現渠道。絕當品的處理中，二級市場發揮著重要作用，直接決定著變現速度，尤其在房地產這類不動產典當業務中，直接影響著大額資金的回籠。典當行與拍賣行聯合，建立定期有效的拍賣機制，將絕當房地產盡早脫手；與二手房中介機構合作，構建針對絕當房地產的房交會市場，同時信息共享，加快房地產流轉變現；利用網絡系統和知名拍賣網站開設淘寶專區，房產供應信息，進行銷售；對競拍成功卻難以一次全額付清房款的客戶，推廣競拍融資業務，促進房地產拍賣順利進行。通過上述措施，可以為房地產典當業提供良好的流通環境，減小缺乏流動性造成的損失。

（五）分散資金，客戶多元化。房地產抵押所占用的資金比例較大，如果資金集中投放于某一大項目，會使典當行潛在風險趨于集中。因此，要防止資金集中投放造成“一損俱損”的風險，尤其不能只追求做大業務，對資金鏈薄弱的中小企業投放大筆貸款。應該分散資金，實現客戶多元化，突出優質項目，兼顧一般業務，以民房為主，以量取勝，穩健經營，避免因個別大客戶發生財務危機給典當行帶來沉重的包袱。

（六）呼吁國家盡早出臺典當業相關法律。現代典當業已經成為主流金融業的有力補充，作為“第二銀行”，對房地產和中小企業融資更是起到了獨特的作用，這其中房地產典當業務所占比重最大。典當業的不斷發展，必然要求提升和完善典當業的立法層次，出臺具有法律效力的典當業法律法規，避免訴訟過程中國家法律與行業法規相沖突的矛盾，明晰責任與權利，減少糾紛，規范典當行為，為從根本上保障典當業尤其是房地產典當業的合法利益提供法律依據。

篇6

【章名】第一章總則

第一條為規范城市房地產交易行為，維護房地產市場秩序，保障房地產交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章和國務院《城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條在本省城市規劃區國有土地范圍內取得土地使用權，從事房地產交易，實施房地產交易管理，應遵守本條例。

職工按房改政策和國家優惠政策購買的公有住房、經濟適用住房、安居房和解困房的上市交易，按照省政府《**省職工所購公有住房上市交易管理暫行辦法》執行。

第三條本條例所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第四條省人民政府建設行政主管部門、土地行政主管部門依照省人民政府規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理本行政區域內房地產工作。

房地產交易應簡化程序，規范行為，方便當事人，提高工作效率，降低行政成本。由省人民政府確定，市、縣人民政府應由一個部門或一個機構統一負責城市房地產交易管理工作，制作、頒發統一的房地產權證書，并依照有關法律規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更分別載入房地產權證書。

第五條市、縣負責房地產交易的管理部門的主要職責是：

（一）貫徹實施房地產交易法律、法規；

（二）負責房地產交易審核、登記；

（三）核查交易標的物的價值；

（四）核發商品房預售許可證書；

（五）負責依法查處房地產交易活動中的違法行為；

（六）法律、法規規定的其他職責。

第六條房地產交易應當遵循自愿、公平和誠實信用的原則，交易雙方應遵守國家法律、法規和政策，并簽訂書面交易合同。

禁止非法交易房地產。

第七條國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。房地產評估的具體辦法，由省人民政府另行規定。

第八條房地產交易價格除國家另有規定外，由當事人雙方協商議定，并向市、縣負責房地產交易的管理部門如實申報，不得瞞報或作不實的申報。

負責房地產交易的管理部門認為申報的成交價過低的，可以委托房地產評估機構進行評估，評估結果應經負責房地產交易的管理部門確認。

第九條房地產交易當事人應按負責房地產交易的管理部門確認的評估價格，依法繳納稅金或土地收益。

第十條房地產交易當事人可以委托人交易。委托應當出具授權委托書，明確權限。

第十一條房地產轉讓或變更時，應當向市、縣負責房地產交易的管理部門申請房地產變更登記。

第十二條任何單位和個人都有權向有關單位檢舉揭發房地產交易中的違法行為。對舉報有功的，由市、縣負責房地產交易的管理部門給予獎勵。

【章名】第二章房地產轉讓

第十三條房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、交換、贈與、繼承或其他合法方式，將房地產轉移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式是指：

（一）以房地產抵債；

（二）以房地產作價入股、與他人成立企業房地產權屬發生變更的；

（三）企業被收購、兼并或合并，房地產權屬發生轉移的；

（四）法律、法規規定的其他情形。

法律、行政法規禁止轉讓的除外。

第十四條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內土地使用權同時轉讓。同一房屋分割轉讓的，房屋所有人占有相應比例的土地使用權隨之轉讓。

第十五條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，由市、縣負責房地產交易的管理部門報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第十六條轉讓已出租的房地產，須提前90日書面通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權；如受讓人為非承租人，出租人應當告知受讓方出租事宜，原租賃合同繼續有效。

第十七條經批準預售商品房的，開發企業和承購人須簽訂商品房預售合同。預售人應當自預售合同簽訂之日起30日內到商品房所在地市、縣負責房地產交易的管理部門登記備案。

第十八條商品房預購人將預售商品房再行轉讓的，由轉讓雙方憑已備案的商品房預售合同到所在地市、縣負責房地產交易的管理部門辦理轉讓變更登記。

預售當事人不得自行變更商品房預售合同或發票上的姓名或名稱。

第十九條轉讓房地產，應當按照下列程序辦理：

（一）當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權證書、當事人的身份證明、轉讓合同等有關文件向房屋所在地的負責房地產交易的管理部門提出申請，申報成交價格。

（二）負責房地產交易的管理部門應對提供的有關文件進行審查，核實房地產成交價格，并現場查勘。對符合條件的，自當事人申請之日起30日內辦理過戶登記，核發房地產權證書；對不符合條件的，應當在20日內書面答復當事人。

【章名】第三章房地產抵押

第二十條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣、變賣（含折價）所得的價款優先受償。

第二十一條下列房地產不得設定抵押：

（一）權屬有爭議或未領取房地產權證書的房地產；

（二）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；

（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；

（五）以劃撥方式取得的尚未建有地上房屋及其他附屬物的土地使用權；

（六）被依法查封、扣押、監管或以其他形式限制的房地產；

（七）依法不得抵押的其他房地產。

第二十二條國家實行房地產抵押登記制度，房地產抵押合同自登記之日起生效。

抵押當事人應當自房地產抵押合同簽訂之日起30日內，到房地產所在地市、縣負責房地產交易的管理部門辦理房地產抵押登記。抵押合同終止時，當事人應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續。

第二十三條辦理房地產抵押登記，應當提交下列文件：

（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請書；

（三）抵押合同；

（四）房地產權屬證書，未竣工或未交付使用的房地產除外；

（五）以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的商品房預購合同；

（六）以在建工程抵押的，須提交國有土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證；

（七）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；

（八）可以證明抵押房地產價值的資料；

（九）登記機關認為必要的其他文件。

第二十四條抵押登記部門應當對申請人的申請進行復核。凡權屬清楚、證明材料合法、齊全的，應當自受理登記之日起15日內作出準予登記的書面答復。

第二十五條因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。

第二十六條有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產；

（一）債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；

（二）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產的；

（四）抵押人違反抵押合同規定，擅自處分抵押房地產的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第二十七條有本條例第二十六條規定情況之一的，經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產；協議不成的，抵押權人可以向仲裁機構申請仲裁或向人民法院提訟。

第二十八條處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產的費用；

（二）扣除抵押房地產應繳納的稅款；

（三）償還抵押權人債權本息及支付違約金；

（四）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損失；

（五）剩余金額交還抵押人。

以劃撥方式取得的土地使用權抵押的房地產進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金款額后，抵押權人方可優先受償，法律、法規另有規定的依照其規定。

處分抵押的房地產所得金額不足以支付債務、違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。

【章名】第四章房屋租賃

第二十九條房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋及其附屬設施出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十條下列房屋不得出租：

（一）未依法登記領取權屬證書的；

（二）共有房屋未經其他共有人同意的；

（三）經鑒定屬于危險房屋的；

（四）已抵押的房屋未經抵押權人同意的；

（五）法律、法規規定禁止出租的。

第三十一條房屋租賃，當事人雙方應自租賃合同簽訂之日起30日內持房地產權證書、當事人身份證明和租賃合同等文件到市、縣負責房地產交易的管理部門辦理登記備案手續。繳納有關稅金，領取《房屋租賃證》。

第三十二條承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同；造成出租人損失的，出租人有權要求承租人賠償：

（一）利用房屋進行非法活動的；

（二）擅自改變房屋結構或約定用途的；

（三）擅自將房屋轉租的；

（四）不按合同約定繳納租金的。

第三十三條出租人有下列行為之一的，承租人有權解除租賃合同：

（一）出租人未按合同約定的時間向承租人提供房屋的；

（二）出租人向承租人收取租金以外的其他費用的；

（三）出租人妨礙承租人正常合理使用房屋；

（四）出租人沒有按合同約定的責任負責檢查、維修房屋及其設施，保證房屋安全的。

第三十四條承租人在征得出租人同意的情況下，可以轉租租用的房屋。房屋轉租的期限，不得超過原租賃合同剩余的期限。房屋轉租應當簽訂轉租合同，并按本條例的規定辦理登記備案手續。

【章名】第五章法律責任

第三十五條違反本條例第十九條、第二十二條、第三十一條規定未辦理登記手續的，由市、縣負責房地產交易的管理部門責令限期予以補辦，并及時通知同級稅務機關，經稅務機關查實，房地產交易當事人偷稅、逃稅的，按照稅收法律、法規處理。

第三十六條擅自預售商品房的，由市、縣負責房地產交易的管理部門責令其限期補辦預售許可手續；不符合條件預售的，責令其向購房者退還預售款，按有關法律、法規規定沒收違法所得，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。

第三十七條妨礙負責房地產交易管理部門的工作人員執行公務，擾亂房地產交易市場秩序的，由公安機關按《治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條當事人對處罰決定不服的，可以依法申請復議或提訟。

第三十九條負責房地產交易管理部門的工作人員、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

負責房地產交易管理部門的工作人員利用職務上的便利、索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

【章名】第六章附則

第四十條市、縣負責房地產交易的管理部門應當建立健全固定的房地產交易場所。

縣級以上地方人民政府應當組織有關部門進駐房地產交易場所，實行“一站式”服務，接受社會監督，保護當事人的合法權益。

第四十一條房地產交易收費應當按國家和省有關收費標準收取。未向當事人提供交易服務的，不得收取任何費用。

篇7

【關鍵詞】房地產;信托投資基金;REITs

2009年下半年以來,我國樓市過熱,資產價格泡沫風險積聚,引起中央的高度重視。自國務院出臺“國四條”遏制房價過快上漲以來,房地產調控的一系列政策也緊隨其后,陸續出臺。今年,由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法》廣泛征求意見,并將于近期開展試點,這意味著銀行間市場房地產信托投資基金(REITs)即將確立并得到大力發展。

一、房地產信托投資基金的概念及特點

房地產信托投資基金(Real Estate Investment Trusts),英文簡稱REITs,是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。1960年,美國首先推出REITs。經過幾十年的發展,REITs已經在全球20多個國家和地區得到運用,監管法規體系也不斷健全,市場規模不斷壯大,成為金融市場中極具特色的一類金融產品。作為一種投資基金,REITs同樣具有投資基金的基本特點,分散投資風險,專業理財,嚴格監管,透明度高。同時,由于REITs采取股票或受益憑證的形式,可上市交易,與房地產投資相比,REITs具有較高的流動性;REITs有目標性、針對性的投資策略,可獲取較高的回報收益;REITs的投資者還可享受稅收優惠。

二、當前我國發展房地產信托投資基金面臨的主要問題

2008年12月3日召開的國務院常務會議上研究確定了金融促進經濟發展的政策措施,其中第五條正式明確了我國房地產投資信托基金作為創新融資方式的性質。盡管我國發展房地產投資信托基金已是大勢所趨,但是還面臨著一系列的問題與障礙。

1.相關法律法規、政策體系的缺失。目前我國信托業主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》的規定來開展業務,沒有完善的房地產投資信托基金法,房地產投資信托產品難以進行公募和上市流通。同時,我國現行稅法政策體系缺乏變革,沒有建立國際上通行的關于信托的稅收制度,致使REITs的發展存在重大的稅收阻礙。

2.信息不對稱問題嚴重。在當前情況下,REITs通過購買股權投資于房地產企業,很有可能引致被投資企業的道德風險。特別是我國目前房地產開發企業參差不齊,多數房地產商面臨著法人治理結構低效運作等問題,在基金投入這些房地產企業后,利益被原有股東侵占,道德風險就更為突出。

3.我國房地產開發市場發展的不穩定性。REITs是一項以長期投資、持續經營為特征的金融業務,劇烈波動的市場內外部環境勢必對其發展帶來各種沖擊和影響。我國房地產行業既是拉動GDP增長的重要支柱,也是政府抑房價、保民生的重點行業,可以說充滿著變革與博弈。

4.缺乏高素質、專業化REITs的管理人才隊伍。REITs的投資活動即涉及房地產市場,又涉及資本市場,重點是房地產資產運作,又涉及房地產開發和房地產投資運作等,因此需要具有良好的政策理解能力、戰略投資眼光、精通投資銀行業務,熟悉財務、法律等專業知識的理財專家,當前國內能夠符合這些條件的專業人才并不多。

三、發展我國房地產信托投資基金的政策建議

1.加快建立健全法律框架、政策體系,完善現行信托計劃法規。近日,我國第一部調整房地產信托投資基金法律關系的部門規章――《房地產集合投資信托業務試點管理辦法》(REITs方案),由銀監會聯合央行草擬完畢,很快將頒布實施。在此基礎上,要加快出臺《產業投資基金法》,以建立一個完備的符合REITs運行條件的金融環境;此外,應進一步完善《公司法》、《信托法》,制定針對投資基金特別是REITs發展的專項法規和管理規定。另一方面,應借鑒美、日等經濟發達國家的經驗,盡快建立規范REITs的法律體系,使其有法可依。

2.建立完善的REITs內部組織結構。REITs必須具備嚴密的組織機構,包括管理委員會、監督機構以及具體運行操作機構。在我國,證券公司、信托投資公司、基金管理公司作為投資基金的管理機構,受發起人的委托,制定投資計劃,管理運用基金,與住宅銀行、抵押銀行、信托銀行等組成多元化的投資機構體系;由房地產信托投資公司等金融機構具體負責操作運行,保險公司對開發項目進行信用擔保,還要建立房地產評估機構和房地產證券評級機構。

3.加強對REITs監管,建立嚴格的信息披露制度。要建立一個系統性、跨部門的監管體系,降低協同監管成本,借鑒美國經驗,將房地產投資信托產品當作證券類產品監管,制定房地產投資信托的發展規劃,理順房地產投資信托的監管體制;政府主管部門應根據房地產市場發展的需要建立相關機構,提供透明化、高效性的信息采集、處理、等公共服務,并逐步完善產權交易市場,使REITs資金收入與回收機制更加完善。

4.建立發達的房地產信托產品二級市場,培養機構投資者。首先,要培育一個成熟穩定的物業市場;同時,調整對房地產信托產品的監管制度,增加房地產信托產品的流動性,解決投資者轉手的問題。其次,應積極引導居民個人資金、企業資金、保險基金、社保資金、境外資金等投向REITs,拓寬資金來源,加快培養大量機構投資者。

5.加強稅收透明度,建立完善的風險防范措施。在國外,80%的房地產投資靠稅收驅動,20%靠投資理念驅動。美國REITs的成功經驗表明,設計合理的稅收優惠政策,是中國房地產投資信托基金持續發展的關鍵因素。同時,應建立一套完善的風險規避措施,通過制定相應的投資策略和管理制度來最大限度地避免或降低房地產行業風險和管理風險。

6.完善人才培養制度。加強房地產信托專業學科的建設,為房地產信托發展儲備人才,盡快建立起一支既熟悉相關理論,又具備戰略投資眼光,精通基金業務、了解房地產市場的管理人才隊伍。此外,還要加快基金業務發展所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才隊伍的建設。

參考文獻

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[2]莊鐵麗,鐘蔚敏,等.中國房地產投資信托基金(REITs)發展模式探索[J].經濟研究導刊,2010(30).

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篇8

關鍵詞：商業房地產 抵押貸款評估 風險 誘因 防范

商業房地產抵押貸款評估的內涵

想要弄清商業房地產抵押貸款評估的風險問題，首先必須弄清商業房地產抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業房地產抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發點都離不開貸款的取得是以房地產抵押為前提，銀行等發放貸款的金融機構通過收取貸款利息和手續費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產的占有、經營和收益的目的。國際銀行業對商業房地產抵押貸款做出了權威性的界定：商業房地產貸款指借助商業抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規則性的與期限相關的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。

商業房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業銀行借款擔保時，商業銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產抵押貸款評估的內涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產是商業銀行實現抵押權的重要條件；抵押人向商業銀行申請貸款的擔保物價值，商業銀行對抵押擔保的房地產價值的確認是房地產抵押貸款評估的關鍵；是商業銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業抵押貸款工具；房地產抵押貸款評估是對房地產抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關指標，共同服務于房地產經濟的不同需要。

影響商業房地產抵押貸款評估風險的因素

政府因素

政府追求的一項重要目標就是穩定經濟，保持經濟的持續、健康、快速發展。 政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎，金融動蕩會給社會經濟帶來動蕩和不安。房地產抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》等作為規范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。

估價機構和估價人員因素

估價機構和估價人員在房地產抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產價值評估的直接參與者，是商業房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產抵押貸款評估主要采用三大經典方法―成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應用上常常受到比較案例數量的限制。商業房地產主要指的是收益性房地產，其價值主要是由在評估基準日現有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業房地產的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產貸款價值。

房地產估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“科學加藝術”，確切的反映了估價的本質。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎資料來支撐，沒有基礎資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。有些估價機構或人員接受一項新業務時，出于方便利用同樣的方法和技術參數，省去實地勘探調查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，對于房地產估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。

其他相關經濟活動主體因素

房地產抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產抵押貸款評估值。其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著不少的問題。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權。有些企業為了節省費用不去辦理產權登記手續，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發放貸款。

商業房地產抵押貸款評估風險的防范

規范房地產抵押貸款評估的程序

目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結果的有效性。而一個規范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環境條件的確認包括抵押物所處區域的商業服務、市政設施、文化教育、衛生、交通、生態等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。

建立健全估價制度

規范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監督。

建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。

建立房地產估價師職業保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產估價師已經達到15000余人，加上2003年通過房地產估價師考試人員總數將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發展市場。一旦建立房地產估價風險保險制度，對估價師會產生督促作用。如果某個估價師因為業務水平差經常出現疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質，提高整個行業的水平和形象。

提高估價人員素質和估價技術

在國外一些發達國家和地區，如美國和香港的房地產估價行業規定房地產估價師應該在規定的期間內完成額定時間的職業培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業協會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產估價師接受一定時間的后續教育。中國房地產估價師學會已經相繼舉辦了許多次房地產估價師后續教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。

商業銀行提高風險預警能力

積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。

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河東區經貿委作為全區商業管理部門，對區內典當業、拍賣業進行監管。典當這個幾乎被人遺忘的行業又重新回到人們視野之中，并且以其新時期的不同性質使人們逐步認同和接受，以其特殊的市場定位和服務范圍在經濟生活中發揮獨特的作用。拍賣領域由最初的公物、罰沒物資、司法委托擴展到國有企業改制、破產企業資產處置、國有土地轉讓、金融機構不良資產處置以及無形資產和科技成果等，拍賣標的物涉及房地產、機動車（船）、機器設備、股權、文化藝術品、日用消費品、民間收藏以及車輛運營權、承包權等。拍賣業作為最有效的市場配置資源的交易方式之一，正逐漸成為現代市場體系中的有機組成部分。

一、典當、拍賣業的發展前景

根據《典當管理辦法》規定，所謂典當，是指當戶將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。根據《中華人民共和國拍賣法》規定拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。拍賣活動應當遵守有關法律、行政法規，遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則。

隨著市場經濟和金融業的發展，中小企業融資問題日益突出，古老的典當行以嶄新的面貌再度興起，并有著良好的發展態勢。以前，典當行最大的功能是救窮，而今已被救急所取代，如果需要在短時間內進行融資，選擇銀行進行借貸，可能要花費上月的時間，遠水難解近渴，一些中小企業主多選擇典當房產或汽車，以求在短時間內獲得較多資金。自*年《典當管理辦法》實施以來，典當企業得到了快速發展，典當業的興起為多數中小企業和個人提供了除傳統融資方式以外的另一種融資渠道，一定程度是為其解決臨時資金需求起了“拾遺補缺”的積極作用，成為精明市民的“第二銀行”。

中國的拍賣業在市場經濟中的作用越來越大，也出現一個新的發展勢頭和機遇。當前企業改制和資產重組為中國拍賣業的發展帶來新的機遇。我國股份制企業所有權和控制權的變更主要是通過行政劃撥和出讓方與受讓方當面洽談的方式協議轉讓股權，帶有“暗箱操作”的特點，而股權拍賣通過公平競價的方式對股份所代表的資產所有權進行有償轉讓，整個操作過程都體現了“三公”的原則。隨著經濟體制改革和經濟結構調整的不斷深入，股權拍賣活動已日漸頻繁，并逐步成為資本市場的一個重要組成部分。人民生活水平的不斷提高，藝術品的收藏將重新成為一個熱點，這為中國拍賣業的發展帶來了新的契機。

二、我區典當、拍賣業的現狀

近年來，我區典當業、拍賣業有了一定程度的發展，作為輔的融資渠道，典當業在為人民群眾救急解難、緩解中小企業短時資金困難等方面發揮了積極的作用，一定程度的化解了社會矛盾，促進個體私營經濟的發展。

截止目前為止，我區共有典當企業6家，分別是鑫隆、福信、銀河、嘉華、東方、興業典當行。其中興業典當行是今年新增企業。截至今年二季度末，典當業注冊資本總額1億元，總業務筆數339筆，典當余額2327.88萬元，上繳稅金21.84萬元，從業人員56人。除今年新增企業外，資產負債率18%，典當資金周轉率100%，營業利潤率3.95%；另外，我區還有拍賣企業5家，分別是福信、嘉華、銀河、久源、敬人拍賣有限公司。通過管理體系認證企業1家，中拍協評定AA級企業1家，注冊拍賣師12人，房地產評估師6人，舊機動車估價師8人。6月份拍賣場次4場，成交額974.1萬元，稅金1.67萬元，傭金總額33.48萬元。比去年同期增長2.47%。

三、我區典當拍賣業存在的問題

由于典當拍賣業行業復興的時間不長，在實踐中還存在不夠完善的方面，主要表現在：

（一）行業發展不平衡，部分企業處于停頓狀態。我區福信拍賣行被中拍協認定為AA企業，榮獲中國拍賣百強企業，大部分成交業績出自這個企業，其他企業業績很少甚至為零。

（二）普遍缺乏優秀的管理人員和專業技術人員。從國際上來看，對典當、拍賣從業人員的要求很高，既要有高學歷，又要具備一定的專業知識和豐富的實踐經驗。從我區實際來看，典當、拍賣從業人員141人，其中注冊拍賣師12人，房地產評估師6人，舊機動車估價師8人，其他高級專業技術人員16人，占總從業人員的29.79%，比發達國家低許多。

（三）個別企業存在不規范行為。如今年我區一家典當行被每日新報報道有銀行卡套現行為，經核實這家典當行開展銀行卡作為質押物的業務創新，但有手續不規范的行為，現已責令停止。

（四）社會認知度不高。部分人們受傳統觀念和舊的思維方式的影響，把拍賣這種交易方式與社會制度等同起來，把它看作是某種剝削制度的產物，認為典當業仍具有封建統治階級和地主階級高利貸剝削的性質。

四、加強我區典當拍賣業的探索和思考

為加強對全區典當、拍賣業的監管，重點防范和及早化解可能出現的市場風險、金融風險與社會風險，促進典當、拍賣業的健康發展，筆者以為，要做好以下幾方面的工作：

（一）嚴格市場準入制度，把好“進口關”

嚴格市場準入制度，把好第一道關，有兩個作用。其一，根據《拍賣法》商務部《拍賣管理辦法》、商務部公安部聯合頒布的《典當管理辦法》的要求，對新設企業的注冊資本、章程、經營管理人員、經營場所、業務制度進行嚴格把關，擇優選報。其二，有助于行業可持續發展，過度發展加劇行業發展不平衡。典當業具有金融性質又有商業性質，拍賣業為特殊的流通商業，都非主流行業，是依附從屬于主流行業，不可能成為一個高速發展的行業，市場的規模和容量必然受到需求恒定的制約。所以要按照統籌規劃，合理布局，穩定發展的原則開展新增企業工作，使其繁榮時不會過度，其衰退時不會消亡，而健康有序地發展。

（二）加強監管、加大執法監督力度

經貿委是典當業地方行業監管部門，依法負責對地方典當業進行監管，建立規范、公平的典當業市場秩序；市公安、工商等部門按各自職能負責相應的監管工作。通過加強監管，實行典當行、拍賣行月報、季報、年報制度，及時了解企業財務狀況和經營、變更等情況。定期與企業開戶行聯系，了解掌握資本金、資產負債率情況，做好監管。杜絕違規吸儲、高息放貸、違規操作、超范圍經營等違規行為。禁止典當行非法集資、吸收或者變相吸收存款、發放信用貸款以及從金融機構以外的單位和個人借款；嚴厲查處典當行虛假出資、抽逃注冊資本、超比例負債、超比例放款、故意收當贓物、強迫當戶贖當等嚴重違規行為；加強對當票購領使用、當物估價、息費收取、絕當物處理的監督與管理，對于有違規行為又不按要求進行整改的，責令停業整頓；嚴厲打擊非法經營活動，依法取締非法經營機構，維護正常的典當經營秩序；實行重大事項報告制度。典當行如發生重大事件和問題，應立即向當地政府和市、區經貿委報告，并及時采取有效措施化解矛盾，確保社會穩定。

（三）完善制度，做好年審工作

嚴格執行典當、拍賣管理辦法的各項管理制度，完善收當手續，避免出現市場風險和金融風險，防范利用典當業進行銷贓洗錢不法行為。禁止拍賣行惡意降低傭金比例或低于拍賣活動交易成本收取傭金的行為。根據《年審管理辦法》的要求，認真做好年審工作，幫助企業提交符合要求的核查及年審材料。通過會計師事務所對企業進行審計。

（四）加強行業自律，充分發揮協會職能

目前政策法規不十分健全，缺乏科學及激勵機制，需要企業加強自身探索，行業協會要充分發揮優勢，各企業指導性意見，維護市場秩序，防止不正當競爭和惡性競爭，力求保證一個良好的行業秩序。

（五）引導企業加強管理，樹立品牌意識

努力增強服務功能和提高服務質量，不斷提升自身素質是現代企業進一步發展的基礎。企業要積極引進人才，改善經營管理，積極開展業務創新。主管部門聯合協會多組織在崗人員金融、法律、業務技能等方面的培訓，提高從業人員素質，增長業務技能，強化服務理念。引導企業參加“爭做守信用企業活動”，推進行業不斷規范，樹立良好形象。

（六）加強輿論引導

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關鍵詞:房地產信托;融資渠道;制約因素;對策

房地產投資信托(REITs)是兼跨房地產市場和資本市場的金融衍生工具,在我國已越來越受到人們的關注。近幾年由于國內房地產業長足發展,房地產信托業務大力發展也成為現實可能。早在2003年6月,中國人民銀行的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》121號文件,就有針對性地從房地產企業的銀行融資、建筑企業流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面控制了房地產企業的銀行融資,這就為房地產信托業務的發展提供了契機。正是在這種背景下。房地產信托業務快速發展起來,但快速發展的同時也碰到了一些阻礙因素,如果不能有效解決制約因素,那么房地產投資信托――這一國外較為成功的地產投資方式,在我國將得不到充足發展,也將必然制約著我國地產經濟的發展。

一、房地產信托(REITs)的概念與特征

(一)房地產信托的概念

房地產投資信托REITs(Real Estate Investment Trusts),是指信托公司通過制訂信托投資計劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發行信托受益憑證或股票,受托投資者資金,然后進行房地產投資或房地產抵押貸款投資,并委托、聘請專業機構和人員實施具體經營管理的一種資金信托投資方式,一般以股份公司或封閉式契約型信托的形式出現。

房地產投資信托起源于美國,1965年首只房地產投資信托基金在紐約證券交易所上市交易。經過近40多年的發展,房地產投資信托基金在美國已經有了相當的規模。目前大約有300個房地產投資信托基金在運作之中,管理的資產總值超過3000億美元,其中近2/3在全國性的證券交易所上市交易。

(二)房地產信托的特征

1、股本低,投資回報高。與一般的公司股票相比,房地產信托具有股本金低、持股靈活、免稅優惠以及投資回報率高的特點。房地產信托發起時向社會公開募集,對持股數量有所限制,個人投資者持有的股份通常不得超過15%,房地產信托的回報要大大高于一般公司股票及基礎設施類股票的收益,有利于保護中小投資者的利益。

2、股利支付比例高。由于房地產信托必須要把90%的應稅收人作為股利分配,因此,房地產信托的股東能夠獲得穩定的即期收入。從歷史上來看,房地產信托的收益率比其他股票綜合指數的回報率相對要高一些。房地產信托的收入以相對穩定的租金收入為主。由于股利源自房地產信托所持有房地產的定期租金收入,因此它的股利較為穩定,波動性小。相對固定收益證券而言,房地產信托股票具有抗通貨膨脹的保值功能。

3、房地產信托是標準化可流通的金融產品。房地產信托一般從上市或非上市公司收購房地產資產包,主要是商業地產、工業地產、寫字樓等,且嚴格限制資產出售,較大部分收益來源于房地產租金收人、房地產抵押利息或來自出售房地產的收益,能夠在證券交易所上市流通。而目前國內的房地產信托計劃是受合同限制的集合非標準化金融產品,一般不涉及收購房地產資產包的行為,其收益則視信托計劃的方案設置而定,目前尚無二級市場,不能在證券交易所上市流通。

二、制約我國房地產信托(REITs)發展的因素

(一)房地產信托方面法律構建不夠完善

房地產信托的運行需健全的法律制度。現在我國民間資金相對較為充裕,民間非正式金融也比較普遍。在目前投資工具有限和房地產開發熱潮的形勢下,也有部分資金流入房地產業,這意味著房地產信托還是有很大的發展空間。但要把民間資金引入到房地產信托渠道,必須利用法律法規進行引導、規范。國內信托行業的立法依據只有2001年頒布的《中華人民共和國信托法》以及2007年1月由中國銀行業監督管理委員會修訂并頒布的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》。即所謂的“一法二規”。新法規突破了過去種種對信托資金籌集的限制,在風險控制方面加入了更多的條款,但仍然存在投資門檻比較高的問題。如尚不允許公開宣傳,使得房地產信托投資很難成為大眾普遍接受的投資工具。

另外,在房地產信托業務中碰到的種種細節的問題還缺乏明確的規定,例如,房地產信托經營業務的稅收制度、房屋信托是否需要及如何進行產權轉移及變更登記等問題等等。在發達國家都有專門的房地產信托法律對該行業進行規制。總之,無論是房地產信托資金規模的擴大,還是房地產信托業務的規范運作、健康發展,都需要完善的法律法規進行引導和規制。

(二)房地產信托行業缺乏專業的管理人才

沒有專業化的房地產投資信托管理隊伍,就不可能有房地產投資信托的規范發展和壯大。從房地產信托運作的本質上講,信托公司的優勢在于理財,在于擅長房地產資產的管理與運作。在國內現行的政策條件下,對于某些自有資金不足、項目進度未達到銀行貸款條件的房地產項目,通過信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入,需要專門的信托方面高端人才才能有效實現。另外,當項目啟動并達到銀行貸款的條件,開發商就會改用銀行貸款進行項目的建設。由此也必然衍生出信托公司將與商業銀行在同一舞臺上展開角逐,但由于人才方面的缺乏,信托公司的勝算將微乎其微。因此,培育專業的理財管理機構、培養專業的管理人才,才是房地產信托業發展的長遠之計,也是房地產信托的優勢所在。

(三)房地產信托的治理結構不夠完善

根據目前國內房地產信托的法律框架,房地產信托采取的是契約型的房地產信托架構,信托投資公司作為受托人負責保護投資者的權利,但是由于信托投資公司同時又承擔了房地產信托管理人的職能,因此,在房地產信托實務中,信托投資公司承擔了受托人和管理人的雙重職責。房地產信托的治理結構中只包含了投資者和信托投資公司兩方,其權利義務是由房地產信托的信托文件確立的與國際上普遍通用的三方治理結構不一致。國際上的房地產信托治理結構中,委托人、受托人和管理者一般是相互獨立的。國內的這種房地產治理結構理論上可能帶來效率的提升,降低治理成本。但也往往會使得信托公司處于一權獨大、無人監管的境地,不利于保護投資者的利益,也為道德風險的發生創造了肥沃的土壤。顯然。這種房地產信托的治理結構不利于房地產信托的健康、長遠的發展。

另外,房地產信托作為一種全新的金融產品,雖然其相對高收益、低風險的特征吸引了廣大投資者,但是房地產信托產品在流動性安排方面仍不盡如人意。按照現有的轉讓模式,加入資金信托計劃的投資者要轉讓手中的信托合同,必須由投資者自己尋找買方,雙方談妥后,再到所購買信托產品的信托投資公司營業大廳辦理過戶手續。房地產信托產品這種流動性安排與其他金融產品形成了鮮明的對比,可以說流通市場發展的滯后已制約了房地產信托產品的進一步發展。房地產信托產品不像有價證券可以隨時轉讓,因此不能進入流通的領域,缺少轉讓平臺,這樣就限制房地產信托產品的活躍程度,這直接導致房地產信托產品的認知程度和受眾面相對較為狹窄,使得尋找轉讓交易對象的成本極高。這些均限制了信托流通市場的形成由于缺乏有效的二級市場,絕大多數的投資者只能在認購后一直持有信托產品到產品的到期日,房地產信托產品流動性差直接影響投資者的購買意愿,進而制約信托產品的資金募集。

三、完善我國房地產信托(REITs)發展的對策

為了促進我國房地產信托從目前這種低水平狀態,逐步發展為較完善的房地產信托基金,我們可以在借鑒美國等發達國家經驗的基礎上,結合我國目前房地產及信托業的發展狀況,從以下幾個方面采取措施,為我國房地產信托的發展創造一個良好的環境。

(一)加快房地產信托的立法工作

盡快出臺房地產投資信托法規或條例,完善房地產信托的法律環境。美國房地產信托基金的蓬勃發展和有效運轉,取決于一整套完善的法律法規體系。美國監管當局專門建立了一套針對房地產信托的監管制度,嚴格限制信托控制權過于集中,資金來源、資金投向和收益分配,依靠市場機制和監管制度的設計防范風險。完善而嚴格的法律體系使美國的房地產投資信托基金的運行真正實現了資本大眾化、產權證券化、經營專業化。

(二)培養房地產信托專業人才隊伍

房地產信托是一項技術性、專業性和綜合性極強的新型融資方式,它涉及金融、證券、法律、房地產、信托等多專業領域,需要一大批復合型的人才。然而目前我國許多房地產信托從業人員只掌握金融、信托方面的知識,缺乏房地產開發和管理方面的經驗。同時,房地產信托的發展需要房地產中介行業提供專業較高水平的服務,如房地產評估等。因此,要加快相關專業人才的培養和管理技術的引進力度,大力發展相關中介機構,以保證其運作方式能與國際慣例接軌。

(三)建立和完善房地產信托產品的二級市場

建立和完善房地產信托產品的二級市場對房地產信托的發展有著非常重要的作用。美國目前大約有300多個房地產投資信托,總資產超過3000億美元,其中大約有2/3在股票交易所上市。而目前我國對信托產品卻有一條規定,即不能通過公共媒體進行營銷宣傳,從而導致信托產品的公眾認知程度比銀行儲藏、國債、證券投資基金都要差很多,如果一旦需要進行轉讓,成本會非常高。因此我國可以調整對房地產投資信托的監管制度與模式,增加房地產信托產品的流動性,通過直接上市等方式,建立高效、透明、完善的房地產信托產品二級市場。

(四)完善房地產投資信托基金的稅收優惠政策

為了促進我國房地產信托的發展,我們可以借鑒國外的經驗,對房地產信托給予某些稅收上的優惠,同時也對房地產信托采取限制性的條件。美國法律對房地產信托規定:首先,房地產信托必須擁有至少100名以上的受益憑證持有人;其次,保持至少75%以上的資產投資于房地產、房地產擔保債權以及政府公債等低風險債券;再次,盈利的75%以上必須來自于房地產有關的投資;最后,每年盈利的95%以上必須派發給房地產信托股份持有人。在滿足這些條件的情況下,房地產信托可以免征公司利潤稅,避免了雙重征稅。我國可以根據具體國情需要,對這些條款加以變動修改和借鑒。

(五)保持房地產市場健康和穩定發展

目前我國房地產市場發展較快,主要大城市的房地產需求大于供給,再加上房地產投機者的炒作,我國的房地產市場出現了一定程度的房地產泡沫,一旦房地產信托出現,在房地產市場不太穩定的狀態下,保證投資者的回報將成為一個問題,并且也將助推房地產市場的虛假繁榮。因此,保持一個健康、穩定的房地產市場也是實行房地產投資信托基金的重要前提。國家可以出臺更加穩健的房地產政策,保持房地產市場的穩健發展。

雖然我國的房地產信托投資還較稚嫩,信托產品普遍規模小,盈利模式和信托產品還需要進一步創新,但另一方面房地產信托投資又有廣闊的發展前景。隨著中國金融市場的逐步成熟,信托業的成長壯大與房地產業的規范,我國房地產信托必將迎來廣闊的發展前景,具有中國特色的房地產信托基金終成為房地產融資的主渠道之一。

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