房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理制度范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅是該產(chǎn)業(yè)獨有的稅務(wù)種類，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算進行合理的制度化管理，可以盡力讓房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化，但納稅成本卻最小化，這不僅僅可以推動房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，更可以推動整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使其更能適應(yīng)當前激烈的市場競爭。同時，稅務(wù)機構(gòu)也可以提高其工作效率，更好地為國家服務(wù)。

二、房地產(chǎn)土地增值稅管理研究

土地增值稅極容易被制度和國家宏觀政策影響，為此相關(guān)單位機構(gòu)做出了一系列要求，比如要求房地產(chǎn)企業(yè)明確房地產(chǎn)開發(fā)前征稅范圍，對項目建設(shè)費用支出作出明確的規(guī)劃管理等，以此為房地產(chǎn)土地增值稅管理的有效進行打好基礎(chǔ)。

而房地產(chǎn)土地增值稅管理在房地產(chǎn)建設(shè)各個環(huán)節(jié)中對于征?范圍及項目有不同的規(guī)定。比如建設(shè)之前對土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均不會征收稅務(wù)，建設(shè)進程中不符合規(guī)定的環(huán)節(jié)及項目也不能逃避稅收，在建設(shè)后期，更是要對相關(guān)項目進行針對性管理等，這一系列的明文規(guī)定都是為了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算的有效管理，為了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。這些管理辦法盡管帶來了一定的好處，但也存在著不少弊端。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算管理中的問題

1.成本支出不明確

稅務(wù)相關(guān)機構(gòu)在征收稅務(wù)的時候不按實際情況進行，對應(yīng)該要扣除的項目不予以扣除，要扣除的項目扣除的又太多。同時有些房地產(chǎn)企業(yè)核算過程中時常有作假行為，夸大或縮減項目建設(shè)成本支出的情況時有發(fā)生，不僅給稅務(wù)機構(gòu)的工作帶來不便，一經(jīng)查出更加給企業(yè)自身帶來麻煩。所以，建立一套明確的核算管理制度來提高土地增值稅核算管理水平及解決成本支出費用的問題是非常有必要的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)收入不均一

國家相關(guān)條例明確指出房地產(chǎn)評估價格應(yīng)該高于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格，但這卻引發(fā)了計稅價格偏低的問題，也對房地產(chǎn)企業(yè)的收入問題造成了影響。同時，稅務(wù)機關(guān)在建筑物銷售價格的問題中，征稅時不按實際征收，也造成了計稅價格偏低的問題。同時，各企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)簽訂銷售合同，這在無形中也為土地增值稅核算管理帶來了不便，所以應(yīng)該要采取措施對其進行管理。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的核算管理改善建議

1.明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算條件

國家相關(guān)條例指出，房地產(chǎn)企業(yè)工程已完成以及未完成卻被轉(zhuǎn)讓出去的工程，其法定納稅人應(yīng)該將土地增值稅清算清楚，已完成或已轉(zhuǎn)讓的項目，相關(guān)稅務(wù)人員可以按規(guī)定進行稅務(wù)繳收。同時稅務(wù)機關(guān)應(yīng)該嚴格按照規(guī)章制度辦事，符合條件的房地產(chǎn)項目一定要按時按量征收稅務(wù)，稅務(wù)機關(guān)與房地產(chǎn)企業(yè)要及時溝通，及時傳達相關(guān)信息，提高稅務(wù)清算效率。

2.明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收項目

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對企業(yè)本身需要扣除的稅收項目作出統(tǒng)一管理，明確的規(guī)定出應(yīng)該扣除稅收的項目，并且附上相關(guān)的審核證明。同時，相關(guān)檢查機構(gòu)應(yīng)該嚴格檢查房地產(chǎn)企業(yè)所出示的文件證明，避免違規(guī)扣除項目的稅收情況對國家總體的稅收情況造成影響。有些房地產(chǎn)企業(yè)會通過各種途徑逃稅漏稅，這就更加需要稅務(wù)人員明確自己的職能，明確土地增值稅征收項目及其規(guī)定，準確有效地做好稅收工作。

3.嚴格管理稅務(wù)發(fā)票

部分房地產(chǎn)企業(yè)在各環(huán)節(jié)的項目建設(shè)實施中，會為了謀取一些不合法利益，利用一些手段開出一些假發(fā)票，所以稅務(wù)人員應(yīng)該更加重視這一方面，在房地產(chǎn)企業(yè)支付各項工程款時，稅務(wù)人員要嚴格檢查發(fā)票的真假，以防房地產(chǎn)企業(yè)作假；另一方面，稅務(wù)機構(gòu)可以在工程建設(shè)前期對相關(guān)項目的發(fā)票作出前期規(guī)劃，方便及時做出調(diào)整和處理。

4.合理定價

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段要建立出一套合理的價格系統(tǒng)，各企業(yè)要根據(jù)實際情況確定出要增加稅收的的項目以及可以被國家優(yōu)惠政策照顧的項目，合理繳納稅費，合理進行定價。在銷售過程，企業(yè)可以根據(jù)實際銷售情況對價格適時合理地進行調(diào)整，在滿足國家土地增值稅清算管理的同時提高自身的銷售利益。

5.完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算管理制度

完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算管理制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算管理水平，需要房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)機構(gòu)兩面的共同努力：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有屬于自己的一套完整的管理體系，對土地增值稅核算的計算方法，要有自己的符合情況的一套算法，對不同的項目要有不同的處理方式，但同時要做到統(tǒng)籌兼顧，各項目結(jié)合起來，提高企業(yè)核算效益。

第二，稅務(wù)機構(gòu)對不同的稅收項目要區(qū)別開來，按實際情況對稅收項目做出處理，不僅在工程建設(shè)中要對房地產(chǎn)企業(yè)進行監(jiān)督，工程完工后也要進行復(fù)查，避免有所遺漏。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃；風險控制

1引言

我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，經(jīng)濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進入了一個新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房價出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時間長的增長，稅務(wù)籌劃也存在著較大風險。因此，優(yōu)化資源配置進行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風險，才是穩(wěn)控房價的重要途徑。

2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風險

2.1國家政策風險。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國國民經(jīng)濟消費水平有著重要作用，推動著經(jīng)濟的發(fā)展。而房價的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據(jù)國民經(jīng)濟狀況隨時對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。2.2房地產(chǎn)行業(yè)運營風險。房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個行業(yè)的發(fā)展前景與社會經(jīng)濟生產(chǎn)活動有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴重經(jīng)濟危機。員工是企業(yè)經(jīng)營的動力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動力。員工情況，包括個人素質(zhì)差異、員工流動性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運營風險的重要因素。2.3法律風險。我國房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機制對房地產(chǎn)事業(yè)進行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風險。

3分析稅務(wù)籌劃風險產(chǎn)生的原因

首先國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經(jīng)濟發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動中。我國頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調(diào)控政策都對其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進度以及政府的稅務(wù)政策來做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負擔。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動大，存在著較大風險。

4加強對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風險控制的措施

4.1國家對房地產(chǎn)稅務(wù)實行科學(xué)籌劃，防范風險。在法治社會前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)當準確了解國家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當根據(jù)法律政策來進行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當繳納的稅務(wù)及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學(xué)的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務(wù)風險，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與國家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風險。4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度。國家通過稅務(wù)籌劃制度來對房地產(chǎn)行業(yè)進行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機關(guān)開展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟背景下處于優(yōu)勢地位。4.3正確認識房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用。稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實際運營狀況相結(jié)合，做出切合實際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場經(jīng)濟不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務(wù)籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關(guān)信息。4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風險意識。房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應(yīng)能力，高度的責任意識，同時企業(yè)應(yīng)當采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風險意識和素質(zhì)。

5結(jié)語

綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風險控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經(jīng)濟競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

作者:余德梅 單位:海口中上財經(jīng)顧問股份有限公司

參考文獻

篇3

我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，隨著我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，企業(yè)的稅收問題成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要調(diào)控方向之一，企業(yè)的稅務(wù)問題是企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分。在當前的經(jīng)濟體制下，我國稅收體制還很不完善，在稅務(wù)籌劃方面仍然存在一定的風險，因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃體制，制定合理的措施來防范風險，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險所造成的危害，進而完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理體系和提高企業(yè)的核心競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中存在的風險

（一）企業(yè)對納稅政策風險認識不到位

首先，整體來看，放眼整個房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風險屬于國家政策風險，是難以避免的行業(yè)風險。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房價過高已然成為一個重要的問題，我國政府在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也逐步加大力度。其次，我國政府對于房地產(chǎn)土地方面的政策使得房地產(chǎn)開發(fā)商恐慌從而房價逐步增大，難以避免的會出現(xiàn)一些房地產(chǎn)泡沫風險產(chǎn)生以及整個房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)前景模糊的情形。最后，我國房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的前期資金投入比較大，周期比較長，債務(wù)成本比較高，資金的風險比較大，企業(yè)的利潤空間存在很大的隱患，所以企業(yè)如果資金鏈發(fā)生問題，這將危及整個企業(yè)的財務(wù)狀況，從而影響整個企業(yè)的經(jīng)營狀況，影響企業(yè)的長期發(fā)展。

（二）企業(yè)缺乏正確的納稅管理機制

房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)的剛性需求，基于納稅風險的政策因素，我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員很難意識到這些風險，房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)的納稅處理方面沒有合理的認知，企業(yè)對于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業(yè)對于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過賄賂的手段可以達到少繳稅的目的，所以這就導(dǎo)致了偷稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于房地產(chǎn)企業(yè)長期以來都是國家重點調(diào)控的行業(yè)，且房地產(chǎn)稅收是地方財政的重要來源，因此房地產(chǎn)業(yè)稅負偏重是一個不爭的事實。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)對于稅務(wù)問題沒有正確的認識，稅務(wù)處理機制很不完善，企業(yè)的部分收入不計入賬務(wù)中去，另外還有多計提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業(yè)加大施工成本等，這些行為都將導(dǎo)致企業(yè)極大的經(jīng)營風險。就企業(yè)內(nèi)部而言，內(nèi)控機制還不太完善，沒有專門的風險分析和評價體系，房地產(chǎn)企業(yè)的事前準備風險因素考慮的不夠周全，所以在工作過程中難免會遇到各種各樣的問題。另外，企業(yè)沒有一個動態(tài)的風險監(jiān)督機制，無法對納稅風險來源進行有效的評估，這很容易造成公司風險預(yù)警體系的喪失，降低了企業(yè)的風險應(yīng)對能力和應(yīng)對策略。

（三）企業(yè)納稅處理機制不健全

目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的稅收處理機制，同時企業(yè)內(nèi)部的風險評估也比較缺乏，再加上風險預(yù)警機制也不太完善，因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的納稅處理風險。首先，房地產(chǎn)企業(yè)對于風險的因素考慮不全面，準備工作不充分，從而在實際工作中出現(xiàn)這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動態(tài)的風險監(jiān)控體系，無法對風險的來源主體進行追蹤，更加增加了企業(yè)面對風險的難度。最后，對于風險的發(fā)生缺乏具體的應(yīng)對方案，或者是具體的應(yīng)對方案缺乏可操縱性以及可行性，從而無法降低企業(yè)的納稅風險。再者，一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者沒有認識到照章納稅對于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營的重要性，一味強調(diào)稅負的降低，或者長期拖欠稅金而促使相關(guān)部門鋌而走險。

（四）企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理人員素質(zhì)偏低

由于我國對納稅處理的認識程度不高，所以我國很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有設(shè)立專門的進行納稅處理的部門，同時也極度缺乏這方面的人員，對于目前情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)還是把納稅處理工作安排在財務(wù)管理體系之中，財務(wù)部門工作量大，任務(wù)重，一些財務(wù)人員只是對財務(wù)記賬熟悉而對賬務(wù)處理卻有很大的不足，他們對稅務(wù)知識的認識還比較籠統(tǒng)，并且實際經(jīng)驗缺乏，特別是國家實施宏觀調(diào)控以來，由于我國稅收政策發(fā)展迅速，企業(yè)的會計人員有時候很難跟上國家政策變動的步伐。這就導(dǎo)致了稅收風險的出現(xiàn)，也導(dǎo)致了很多不利因素的發(fā)生。我國企業(yè)對于納稅籌劃方面要求比較高，一些財務(wù)人員缺乏專門的培訓(xùn)，再加上一些人的道德素質(zhì)還有待加強，所以財務(wù)人員的素質(zhì)技術(shù)很多不達標，導(dǎo)致了我國財務(wù)風險的發(fā)生。

三、房地產(chǎn)納稅風險防范對策

企業(yè)的納稅問題是企業(yè)運作的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強企業(yè)的稅務(wù)風險防范，樹立正確的納稅風險防范意識至關(guān)重要。正確的防范納稅風險對于一個企業(yè)良好的發(fā)展是一個極其有利的因素。

（一）企業(yè)應(yīng)該樹立正確的納稅意識

納稅是每一個企業(yè)應(yīng)盡的責任和義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當從思想上做到不偷稅漏稅，做到依法納稅，納稅風險的存在具有一定的客觀性，納稅過程中難免會出現(xiàn)一些難以避免的危害，所以作為企業(yè)的管理人員要正視納稅風險的存在，在國家規(guī)定的范圍內(nèi)進行合理的納稅。同時我們也要端正心態(tài)，遵守國家稅收法律法規(guī)，合理的制定企業(yè)內(nèi)部的納稅風險管控制度，重視納稅風險所帶來的危害。同時，國家在稅收政策方面做了很多的規(guī)定，企業(yè)在具體的稅務(wù)處理方面要做到時刻關(guān)注國家政策動態(tài)，深刻理解國家政策的內(nèi)涵，在依照國家法律規(guī)定的前提下，合理地進行稅務(wù)籌劃。

同時，企業(yè)管理者應(yīng)認識到企業(yè)納稅是企業(yè)的一種權(quán)利和義務(wù)，納稅不僅給企業(yè)帶來了很大的收益，而且對社會也產(chǎn)生了有力的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)應(yīng)當樹立正確的納稅意識，從企業(yè)的整體利益出發(fā)，充分發(fā)揮企業(yè)的主觀能動性，充分考慮自身的實際情況，考慮各方面的風險因素，合理地進行企業(yè)納稅。

（二）健全企業(yè)納稅管理機制

首先企業(yè)應(yīng)當優(yōu)化自身稅收風險的內(nèi)控體系，建立健全自身內(nèi)控機制，降低稅收風險。企業(yè)應(yīng)當建立納稅風險和評估機制，對企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的經(jīng)營活動從稅收稽查、會計處理等方面進行合理的監(jiān)督審核。從內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置方面，企業(yè)要想有一個健全的納稅管理機制，需要設(shè)立專門的納稅風險管理機構(gòu)，準確的識別納稅風險，制定合理的稅收風險應(yīng)對策略，從而從各個方面規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部管理控制機制。其次，每個企業(yè)都有自己的一套制度，企業(yè)要根據(jù)自身的業(yè)務(wù)情況，自身業(yè)務(wù)的風險制定適合自己的稅收風險管理機制，在財務(wù)數(shù)據(jù)的采集、整理、分析過程中，根據(jù)具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經(jīng)營管理過程中，在日常的生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)處理流程中，實現(xiàn)對稅收風險的有效管理，使企業(yè)的稅收風險與其他風險防范管理制度化。最后，企業(yè)應(yīng)當設(shè)立專業(yè)的稅務(wù)風險預(yù)防機構(gòu)，與企業(yè)的財務(wù)部門、審計部門、評估部門等整合起來為企業(yè)的長遠發(fā)展貢獻一份力量。

（三）提高財務(wù)、財稅人員的素質(zhì)，正確面對納稅風險

從當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)從業(yè)人員來看，人員素質(zhì)不高的現(xiàn)象普遍存在。由于納稅風險一個重要的因素就是從業(yè)人員能力弱，所以一個企業(yè)沒有高素質(zhì)的人員，高質(zhì)量的企業(yè)納稅規(guī)劃就是空談。因此，對于當前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，對于稅務(wù)風險的認識要明確清晰。房地產(chǎn)企業(yè)可以開設(shè)稅務(wù)知識培訓(xùn)班，定期的把國家政策通過知識培訓(xùn)班的途徑傳授給財務(wù)人員，還可以定期的引進一些稅務(wù)知識方面的專家來給企業(yè)做定期的培訓(xùn)，使得企業(yè)的財務(wù)人員既懂稅法，也懂財務(wù)會計，也懂企業(yè)管理等多方面知識，又有豐富實踐經(jīng)驗的高素質(zhì)復(fù)合型人才，進而來保障企業(yè)的高素質(zhì)、高技術(shù)人才的完備。企業(yè)應(yīng)重視對納稅處理人員的培養(yǎng)，建立科學(xué)有效的考核機制， 通過一定的獎勵措施來增強財稅處理人員的素質(zhì)水平。

（四）加強與稅務(wù)部門的溝通

對于企業(yè)和稅務(wù)部門來說，他們是不同的主體，他們所處的環(huán)境、行業(yè)以及工作性質(zhì)上面都有很大的差異，這在一定程度上造成了稅務(wù)部門與企業(yè)之間彼此信息不對稱，所以在一些觀念上面難免會出現(xiàn)一些偏差，所以房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅主體而言，應(yīng)該主動去了解認識稅務(wù)部門的具體工作章程和具體的稅務(wù)操作規(guī)范，企業(yè)應(yīng)當與稅務(wù)部門加強溝通交流，對于跟自己相關(guān)的一些重大稅收政策加大交流，保持認識上的一致性，維持一個良好的合作關(guān)系，嚴格遵守國家稅務(wù)部門的規(guī)章制度，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

篇4

一、__市涉外房地產(chǎn)企業(yè)稅收基本情況：

（一）登記情況：

20__年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)正式登記注冊的有4戶。至20__年，由于項目開發(fā)和銷售完結(jié)，有兩家企業(yè)停止經(jīng)營，另外又有新注冊的企業(yè)兩家。故20__年登記戶數(shù)仍為4戶。注冊類型均為外商投資企業(yè)。

（二）經(jīng)濟稅源及入庫稅收收入：

20__年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入3721萬元。20__年實現(xiàn)銷售收入574萬元。

20__年元至12月，我分局共計入庫房地產(chǎn)行業(yè)稅費350萬元。其中：純稅收入344.87萬元（營業(yè)稅340萬元、個人所得稅2.41萬元、印花稅1.62萬元、土地增值稅0.84萬元）。

20__年元至12月，我分局共計入庫房地產(chǎn)行業(yè)稅費180.10萬元。其中：純稅收入169.90萬元（營業(yè)稅156.30萬元、個人所得稅3.02萬元、印花稅8.44萬元、土地增值稅2.14萬元）。

二、__市涉外房地產(chǎn)企業(yè)趨勢分析：

從調(diào)查分析的情況來看，我市房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是涉外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈以下幾個趨勢：

（一）在新一輪國家宏觀調(diào)控政策尤其是金融緊縮政策出臺后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一，對銀行金融支持依賴度過高，金融緊縮之后將對房地產(chǎn)市場帶來較大沖擊，產(chǎn)生“急剎車”效應(yīng)。

（二）隨著經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)投資的速度明顯過快。然而在缺乏決策層有效控管和指導(dǎo)的情況下，房地產(chǎn)投資的高速增長帶來的影響和沖擊相當嚴重。最直接的后果就是房地產(chǎn)的投資增長遠遠大于銷售增長，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態(tài)。

（三）私有制股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟性質(zhì)以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。涉外房地產(chǎn)企業(yè)中更是100%的為私有性質(zhì)，且銷售和財務(wù)人員多為家族成員，納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

（四）市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策的不斷規(guī)范，我是原有易開發(fā)資源逐漸萎縮。新項目開發(fā)地由西向東，逐漸由市中心轉(zhuǎn)移向市區(qū)邊緣城郊結(jié)合部，或地價相對便宜、房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的的縣級區(qū)域，而且時間和項目都比較集中。在這個因素下對涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。

三、涉外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理上存在的問題：

根據(jù)省局和市局的部署安排，我局對所轄房地產(chǎn)企業(yè)20__年度和20__年度稅收管理情況進行了全面檢查。從檢查情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：

（一）因房地產(chǎn)企業(yè)自身原因，造成發(fā)展受阻。在涉外分局征管的四家房地產(chǎn)企業(yè)中，真正形成一定規(guī)模集約化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的只有華嵩置業(yè)有限公司，其他幾家為“項目”公司，規(guī)模小，競爭和抗風險能力差，做完單一項目就陷入半關(guān)停狀態(tài)。新增房產(chǎn)項目不多，部分在建房產(chǎn)項目還因受挫而停工。如招商國際房產(chǎn)公司就已處于停產(chǎn)狀態(tài)而無稅可交。

（二）納稅主觀方面的因素：不少企業(yè)存在主觀意識上的偷欠稅收。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收賬款”或“其他應(yīng)付款”科目中長期掛賬不做銷售處理，通過推遲“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識地延緩銷售收入的視線，影響納稅義務(wù)發(fā)生時間，造成營業(yè)稅、所得稅申報納稅滯后。另外還有企業(yè)提供虛假或不完整的銷售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開發(fā)等手段增加稅務(wù)人員核算難度，達到少繳或不繳相關(guān)稅款的目的。

（三）納稅客觀方面的因素：企業(yè)帳務(wù)混亂。該行業(yè)大部分是私營經(jīng)濟性質(zhì)，帳務(wù)設(shè)置不規(guī)范，沒有專門的稅收會計。雖然設(shè)置了帳務(wù)，但科目不齊全、核算不準確，基本上只將銷售（預(yù)售）收入費用等進行了登記，而沒有系統(tǒng)地核算和調(diào)整。另外，財務(wù)憑據(jù)以白條居多，甚至僅憑經(jīng)理的一張便條就予以開支。帳務(wù)處理上的極不規(guī)范，使得稅務(wù)檢查有一定難度。

四、關(guān)于房地產(chǎn)稅收征管方面的幾點建議。

(一)進一步規(guī)范企業(yè)財務(wù)核算的標準及財務(wù)管理制度。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預(yù)算造價的計算，應(yīng)由主管稅務(wù)機關(guān)參與和認可，一經(jīng)確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。

(二)加強票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，特別對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。

(三)完善對預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現(xiàn)場實地的調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實性、準確性，多角度對預(yù)收款進行監(jiān)控，確保稅款的及時足額入庫。

(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務(wù)部門應(yīng)該加強與房管局、土地局、建委、招標、

篇5

一、財務(wù)動態(tài)管理概述

（一）財務(wù)動態(tài)管理概念

財務(wù)動態(tài)管理是當前環(huán)境下針對財務(wù)運作所出現(xiàn)的新的財務(wù)管理模式，其內(nèi)容為，通過整合企業(yè)自身實際的財務(wù)目標以及內(nèi)容，合理選取恰當?shù)呢攧?wù)指標，運用正確的系統(tǒng)的財務(wù)管理的分析辦法，對企業(yè)財務(wù)信息進行實時動態(tài)的描述。動態(tài)財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)運營中有著較為完美的契合，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理和項目管理中，動態(tài)的財務(wù)管理通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標進行融合，依據(jù)合理的各項房地產(chǎn)管理指標，借助先進的房地產(chǎn)管理工具對房地產(chǎn)中各種因素進行細致的統(tǒng)計、分析、計算、比較最終實現(xiàn)一種動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的構(gòu)建。

（二）財務(wù)管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中對于財務(wù)方面的重視程度不高，與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)中CEO由財務(wù)人員出任的占比少了很多諸如海爾的張瑞敏、春蘭的陶健幸、康佳的陳偉榮、長虹的倪潤峰等都是由財務(wù)人員漸漸發(fā)展成為公司的CEO，而房地產(chǎn)行業(yè)卻鮮有聽聞。除此以外，財務(wù)人員在企業(yè)中的價值和地位偏低，在同等職位上，財務(wù)人員的薪酬比成本、工程、營銷等部門人員低。隨著社會市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，資金間的流動較以往更為復(fù)雜，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)隨著時代的發(fā)展已經(jīng)進入白銀時代，缺乏財務(wù)人員的運用，企業(yè)的運營效率得不到提高，在今后的發(fā)展中喪失企業(yè)競爭力，最終被淘汰。

二、房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)在財務(wù)管理上的主要不同

（一）會計核算方式

房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)人員與制造業(yè)相比在會計核算方面有著很大的不同，主要表現(xiàn)在科目設(shè)置、收入確認、成本結(jié)轉(zhuǎn)等方面存在不同。在房地產(chǎn)行業(yè)中，財務(wù)工作者主要是對大筆資金的動向進行監(jiān)管控制分析總結(jié)，工作內(nèi)容空乏，沒有更多的實際意義。收入確認工作只是在房地產(chǎn)特定時期進行，工作沒有具體的周期，成本結(jié)轉(zhuǎn)與收入確認工作狀態(tài)類似往往只是在特定時間進行，工作周期短。這兩者在整體的房地產(chǎn)財務(wù)工作中都占據(jù)較小比例，且無法對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出任何有意義的指導(dǎo)研究。與之相反的是制造業(yè)的會計工作，在制造業(yè)中財會計需要對企業(yè)運行中的各個方面進行資金的分析，核算。收入確認與成本結(jié)轉(zhuǎn)是制造業(yè)工作的重頭，關(guān)系到制造業(yè)運行過程的實際收益與發(fā)展調(diào)整的各個環(huán)節(jié)。與房地產(chǎn)行業(yè)相比有著更為重要的作用，受到重視程度業(yè)更高。

（二）成本核算方式不同

在制造業(yè)，核算產(chǎn)品成本是財務(wù)人員的重點工作組成部分，財務(wù)人員的價值體現(xiàn)在成本管控過程中。但在房地產(chǎn)公司，都有設(shè)置專門的成本管理部來負責這項工作。

（三）資金運作模式不同

制造業(yè)主要是流動資金貸款，在項目進入正常銷售期后，資金滾動運作后，資金能正常周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型，融資貫穿于項目整個的運行周期。因此融資能力對于房地產(chǎn)行業(yè)具有至關(guān)重要的作用。

（四）稅務(wù)核算不同

制造業(yè)主要是增值稅及所得稅，而房地產(chǎn)業(yè)主要是土地增值稅、增值稅、所得稅，特別是土地增值稅對項目盈利影響特別大。

三、房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理運營方法

在了解房地產(chǎn)動態(tài)財務(wù)管理的各種細節(jié)后對于其如何在企業(yè)中實施動態(tài)財務(wù)管理運營有了相關(guān)方法的思考。

（一）樹立以成本控制為動態(tài)財務(wù)管理目標

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)管理的根本目標，所以在進行財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建中也必須將成本控制作為其所要實現(xiàn)的目標。在實際的財務(wù)動態(tài)管理中，其中的各種管理內(nèi)容包括，財務(wù)動態(tài)管理手段，財務(wù)動態(tài)管理制度等等都必須牢牢圍繞這一目標進行。在進行房地產(chǎn)項目運作時，財務(wù)動態(tài)管理要積極發(fā)揮作用，預(yù)先對于各種成本進行模擬核算，在項目進行中實時對成本細節(jié)進行控制，最終實現(xiàn)財務(wù)成本的降低。

（二）完善財務(wù)動態(tài)管理制度

確定目標后，為保證財務(wù)動態(tài)管理能夠正常且穩(wěn)定的運行，企業(yè)必須就財務(wù)動態(tài)管理制度進行完善，避免出現(xiàn)差異性、不適應(yīng)性的問題。確定財務(wù)動態(tài)管理在不同時期的生效機制，保證其在企業(yè)出現(xiàn)重大調(diào)整時能夠及?r的做出適應(yīng)性調(diào)整。

（三）項目開發(fā)全過程實行財務(wù)管控

1.在投資環(huán)節(jié)，財務(wù)人員應(yīng)主動介入投資決策的各個環(huán)節(jié)，提前做好項目的資金及稅務(wù)規(guī)劃；

2.在項目開發(fā)環(huán)節(jié)，以資金及利潤為抓手，倒逼項目的各個開發(fā)節(jié)點，主動承擔起項目推進的責任；

3.在項目結(jié)束環(huán)節(jié)，以稅為抓手，特別是土地增稅值，運用專業(yè)知識，調(diào)動成本、工程等相關(guān)部門，合法合理的少繳和緩繳稅，為企業(yè)創(chuàng)造價值。

篇6

財務(wù)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容。科學(xué)的財務(wù)成本管理有助于房地產(chǎn)企業(yè)降低成本，提高管理效益。本文圍繞房地產(chǎn)財務(wù)成本管理，介紹了房地產(chǎn)財務(wù)成本管理中存在的問題，并就問題提出了針對性的建議措施。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；財務(wù)成本管理；措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其成本大致包含了固定成本和變動成本兩部分。其中固定成本是相對不變的，主要包含了設(shè)計成本、土地成本、建設(shè)成本等，這些固定成本可以通過預(yù)算管理進行核算，具有相對固定性，能夠直接進行衡量。在土地拍賣過程中，土地的成本一般情況下是確定的，在拍賣成功之后，房地產(chǎn)企業(yè)中土地成本就是固定不變的。而建材成本也具有相對固定性，在市場穩(wěn)定的情況下，建筑成本要素也相對穩(wěn)定。對于某一建筑項目，在設(shè)計建筑方案時其建筑成本也是大致可以確定的。在控制好建筑項目的級別之后，其建筑成本也能夠大致進行估算，此類建筑成本也可以算入固定成本。而變動成本則包含了融資成本等，主要是投資方利息以及銀行貸款的利息等。在市場經(jīng)濟繁榮的情況下，銀行貸款往往在房地產(chǎn)開發(fā)中介入比較深，也是房地產(chǎn)企業(yè)市場開發(fā)的重要支撐。因此房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道是銀行貸款，一般來講這種成本具有不確定性，將其列為可變成本。不過在工程設(shè)計過程中假如對于建筑項目所需的資金、還款總額等要素能夠準確計算，并且能夠分析出監(jiān)測進度、環(huán)境等因素的影響程度，則可以將此成本列為不變成本。

二、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在的問題

一是目標成本制定不科學(xué)。房地產(chǎn)財務(wù)成本制定的目標應(yīng)當實現(xiàn)全員參與管理，并將可行性目標在考核中進行關(guān)聯(lián)。一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者在成本管理目標的制定上沒有充分依靠管理、技術(shù)、施工人員，目標可行性不夠。同時，對于財務(wù)成本管理的目標也沒有進行有效的項目分級，導(dǎo)致成本預(yù)算中的目標成本結(jié)構(gòu)難以層層進行落實。目標預(yù)算計劃跟行動之間銜接不到位，很難通過監(jiān)測和目標管理實現(xiàn)成本管理目標跟現(xiàn)實管理之間的有效協(xié)調(diào)，這不利于成本目標管理內(nèi)容的完善，也對工程建設(shè)任務(wù)造成一定的負面影響。二是流程程序制定不科學(xué)，不利于成本管理。對于建筑項目的開發(fā)進度，應(yīng)當進一步細化，將工程不需要的流程進行刪減，確保工程控制規(guī)范性。一些房地產(chǎn)企業(yè)在建筑項目開發(fā)中，規(guī)范性不高，流程程序化水平比較低，這些都不利于節(jié)省成本，減少消耗，控制成本目標。一些企業(yè)圍繞成本管理制度，約束性不高，沒有建立起相應(yīng)的成本互控體系，這不僅不利于成本管理工作的有效落實，同時也難以為成本管理起到基礎(chǔ)性推動作用。在成本控制上沒有實現(xiàn)財務(wù)部門管理部門和工程部門之間的相互監(jiān)督，成本管理體系不科學(xué)，難以落實成本控制工作，在成本統(tǒng)籌進一步控制以及質(zhì)量安全控制上沒有形成有效的合力，部門之間銜接性有待強化。三是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中靜態(tài)和動態(tài)雙重控制協(xié)調(diào)性不足。房地產(chǎn)企業(yè)要進一步強化成本管理，應(yīng)當實現(xiàn)各管理環(huán)節(jié)和流程之間的銜接，推動整體的協(xié)調(diào)性。通過把握生產(chǎn)質(zhì)量，強化各環(huán)節(jié)的動態(tài)和靜態(tài)控制，確保實現(xiàn)管理目標的有效實現(xiàn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中沒有按照事先設(shè)計的管理目標和成本管理模型進行控制，總預(yù)算成本計算不科學(xué)、不準確，不能保證整體成本控制在可操作范圍之內(nèi)。由于缺乏動態(tài)和靜態(tài)雙重控制，對企業(yè)未來發(fā)展指導(dǎo)性意義不大。

三、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的措施

第一，進一步強化財務(wù)成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項目管理過程中，應(yīng)當圍繞資金成本和稅務(wù)成本兩個方面強化財務(wù)成本管理。財務(wù)管理人員應(yīng)當結(jié)合現(xiàn)金流量以及可行性報告等相關(guān)分析資料，對于資金投放明細進行具體分析，強化資金投資收益分析。依靠資金宏觀管理和有效控制，實現(xiàn)對建筑工程整體規(guī)劃的合理把控。在此基礎(chǔ)上，切實提高資金的使用效率，降低資金使用成本。圍繞稅務(wù)成本，通過了解和研究稅務(wù)法規(guī)，強化跟稅務(wù)部門之間的溝通協(xié)調(diào)。根據(jù)項目成本進行合理的稅收籌劃，合理合法降低適用稅率，在規(guī)避稅務(wù)風險的基礎(chǔ)上，減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，實現(xiàn)節(jié)稅的目的。第二，強化房地產(chǎn)工程成本控制。工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要內(nèi)容，圍繞建設(shè)成本和配套成本兩個方面對工程成本進行有效管控。通過測算分級企業(yè)成本經(jīng)濟，實現(xiàn)成本管理的科學(xué)化，要科學(xué)制定成本控制指標，并確保控制指標的科學(xué)性和可行性。通過對控制指標的細化，落實到具體的管理流程中，實現(xiàn)對工程進度的科學(xué)指導(dǎo)。要結(jié)合成本，確定施工的標準、施工的招投標以及工藝等相關(guān)方面。在施工的過程中，要不斷設(shè)計和完善相關(guān)流程，通過制度管理和流程簽證等方式，進一步明確施工隊伍層級權(quán)力，通過不相容職務(wù)相分離等實現(xiàn)成本管理的有效管控，減少不科學(xué)費用的支出。第三，進一步完善管理成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當進一步圍繞降低成本增加收益進行管理成本控制。通過強化施工建設(shè)項目過程管理和流程管理，加大對設(shè)計費用和開發(fā)費用的監(jiān)控，在提高效率的同時降低成本。要通過成本核算和開發(fā)實現(xiàn)制度約束，在管理過程中不斷創(chuàng)新，加大管理和控制，通過專業(yè)化精細化管理，提高資金集中度和使用效率，在提升項目成本核算準確性的基礎(chǔ)上，提高成本控制決策的科學(xué)性，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]姜春秀.基于大數(shù)據(jù)的大型房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].山東建筑大學(xué)，2015.

[2]劉旭.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].華南理工大學(xué)，2013.

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算 規(guī)范化管理

近年來，我國的社會經(jīng)濟水平在很大程度上得到提升，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟市場中的結(jié)構(gòu)處于不斷完善與深化的過程中。為了能夠適應(yīng)新時期的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)不斷朝著商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等多元化的方向發(fā)展，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)涉及物業(yè)、商業(yè)經(jīng)營等業(yè)務(wù)，這就要求企業(yè)會計核算工作必須能夠與其進行良好的匹配。雖然我國企業(yè)已經(jīng)跨入了全球經(jīng)濟一體化的進程中，但是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會計核算工作并不能夠良好的適應(yīng)這一發(fā)展趨勢，還存在著一系列的問題，這嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)外市場中的競爭力。

一、管理問題

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算管理中存在許多問題，例如：缺乏嚴格的監(jiān)督管理機制、缺乏完善的會計核算制度、會計賬簿的建立不規(guī)范、缺乏高素質(zhì)專業(yè)會計人員，筆者將一一分析。

（一）缺乏監(jiān)管機制

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督管理工作僅表現(xiàn)于表面形式，企業(yè)的會計核算人員在監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟活動時經(jīng)常被企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干預(yù)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作就會根據(jù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的意愿進行，使得企業(yè)的監(jiān)督管理機制存在漏洞，降低企業(yè)財務(wù)管理工作的質(zhì)量，同時也致使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)存在重大風險。特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)忽略了企業(yè)會計核算的重要作用，隨意把控財務(wù)，甚至任意抽調(diào)企業(yè)資金，使企業(yè)的監(jiān)督管理機制失去其執(zhí)行的能力。房地產(chǎn)企業(yè)管理層對會計監(jiān)督功能不重視，使企業(yè)的會計核算結(jié)果不能準確的反映企業(yè)的經(jīng)營情況，會計系統(tǒng)不能為企業(yè)管理層決策提供正確的方向，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展方向存在決策性錯誤，甚至致使房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。

（二）缺乏完善的會計核算制度

在新時期這一背景下，對會計核算制度進行不斷創(chuàng)新與完善不僅是建立現(xiàn)代化企業(yè)制度的客觀需要，而且也是具體落實會計準則的重要前提。就我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度體系來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)均缺乏一套科學(xué)化、規(guī)范化、合理化的會計核算制度體系。

目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的信息采集核算系統(tǒng)不完善，科目的建立及使用不規(guī)范，使企業(yè)的賬目混亂無序，不能為企業(yè)提供準確的、完整的、真實的會計賬目信息，使企業(yè)會計核算的管理存在眾多的問題，企業(yè)會計核算的管理不當，容易使內(nèi)部監(jiān)管失控，被不法分子利用，以獲取個人私利，給企業(yè)的發(fā)展帶來嚴重的損失。

（三）缺乏高素質(zhì)專業(yè)會計人員

如今，在很多房地產(chǎn)企業(yè)，會計核算人員的專業(yè)水平與職業(yè)素質(zhì)較低，使得企業(yè)會計人員在核算時出現(xiàn)各種失誤，導(dǎo)致企業(yè)的會計核算結(jié)果不準確，不能為企業(yè)制定決策提供正確的依據(jù)。

二、管理措施

（一）健全監(jiān)督管理機制

會計監(jiān)督職能是會計工作中的一個主要組成部分，是否能正確發(fā)揮會計監(jiān)督的職能，關(guān)系到現(xiàn)代企業(yè)會計信息的合理性、真實性、準確性、科學(xué)性，也P系到現(xiàn)代企業(yè)會計行為的合法性、合理性。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，完善的會計監(jiān)督制度對會計核算管理起著關(guān)鍵性作用，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要建設(shè)嚴格的監(jiān)督制度，以此保證企業(yè)行為的合理化與合法化。對于內(nèi)部監(jiān)督管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當加強對會計核算工作的重視，通過監(jiān)督來提升會計工作人員的整體素質(zhì)；對于外部監(jiān)督管理，企業(yè)可以引入外來機構(gòu)監(jiān)督企業(yè)的相關(guān)稅務(wù)、大小財務(wù)事項，以此來確保現(xiàn)代企業(yè)不出現(xiàn)違紀違法的情況。此外，內(nèi)部審計與財務(wù)部門應(yīng)當定期檢查會計核算賬目，以此保證工作人員認真、仔細的投入工作。在保證內(nèi)部監(jiān)管的同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強外部監(jiān)管，使其能夠更高效、更快速地推進會計核算工作向著正確的方向發(fā)展。

（二）完善會計核算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要完善會計核算管理制度，確保企業(yè)會計信息的準確性和完整性，并且懲罰企業(yè)會計核算中的違法違規(guī)操作，以此調(diào)動企業(yè)遵紀守法的進行會計核算工作。房地產(chǎn)企業(yè)管理層要嚴格監(jiān)管會計核算人員，對會計核算工作中的失誤及不準確結(jié)果進行責任追究。對固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)進行科學(xué)歸類，建立符合原則的建帳流程，整改與完善不標準的制度等，由此實現(xiàn)會計核算工作的高效性。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當實行強有力的控制制度，建立可操作性強的成本核算制度、計量管理制度、財務(wù)收支審核制度、財務(wù)監(jiān)督制度、財務(wù)清查制度、財務(wù)牽制制度等，對會計工作人員形成一定的約束，以保障會計核算工作的規(guī)范化執(zhí)行。

（三）提高會計核算人員能力

現(xiàn)階段，社會信息化水平不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動也朝著多元化的方向發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)水平要求也越來越高。所以房地產(chǎn)企業(yè)要有意識將會計核算人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)與水平提高，對其進行專業(yè)化的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。為了能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)會計核算人員的素質(zhì)以及業(yè)務(wù)水平提高，應(yīng)該從以下幾個方面著手：將房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員的職業(yè)道德素質(zhì)提高，確保其能夠?qū)ψ晕疫M行嚴格要求。將房地產(chǎn)會計核算人員的會計核算能力與業(yè)務(wù)素質(zhì)提高，促使其能夠?qū)視嬛贫戎械臅嫼怂銟藴蔬M行熟練掌握，并且對自身的會計核算行為進行嚴格規(guī)范。對會計核算人員進行企業(yè)管理模式、理念以及方法的教育，幫助其對企業(yè)管理領(lǐng)域中的新模式、新方法以及新知識進行深刻的體會。除此之外，還要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部打造一支專業(yè)的、具有較強綜合能力、高水平的會計核算人才隊伍，以此來推動企業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展。

三、結(jié)束語

企業(yè)的會計核算對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要的作用，為了減少風險與成本，保證并推動房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收益的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確開展會計核算工作。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中的基礎(chǔ)建設(shè)項目的核算有一定的專業(yè)性與綜合性，只有持續(xù)完善相關(guān)制度，提升會計工作者的綜合素質(zhì)，才可提升房地產(chǎn)企業(yè)中的會計核算質(zhì)量及水平，從而推動這些企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1]祝曉輝.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中的問題及對策探討[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2011

篇8

一、房地產(chǎn)開發(fā)過程中稅務(wù)籌劃的概念及主要意義

國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及土地增值稅等稅收項目。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)減少房地產(chǎn)開發(fā)中所繳納的國家稅務(wù)方面的費用而采取的一種新型有效地措施，相關(guān)納稅人應(yīng)該結(jié)合國家稅收的相關(guān)政策，采取相關(guān)的措施對繳納的稅收上進行必要的管理，減少企業(yè)所要繳納的稅收上的費用，實現(xiàn)企業(yè)獲得最大利潤的最終目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)過程中企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的重要性

（一）房產(chǎn)開發(fā)稅務(wù)重，企業(yè)籌劃中有很大空間

通常情況下，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)稅務(wù)上的負擔都比較重，從項目準備到銷售過程以及后期進行的物業(yè)管理的整個過程中有契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等十余項稅務(wù)負擔。此外，房地產(chǎn)行業(yè)進行交易的資金比較多，相應(yīng)繳納的稅款也非常多，在對稅款的計算過程中，采用不同的方法進行計算就會產(chǎn)生不同的稅務(wù)結(jié)果，并且每個結(jié)果之間的金額有著非常大的差距。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅款在我國的稅收中占有很大的比例。對此，房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要對稅務(wù)進行適當?shù)幕I備和策劃，減少繳納的稅款，減輕企業(yè)在稅收上的經(jīng)濟負擔。

（二）要充分的利用國家所制定的政策進行籌備和策劃

從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要充分的依靠政府的各種政策和制度，謀求企業(yè)的發(fā)展。當前，我國對房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展方面制定了非常多的法律和規(guī)章制度，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場的競爭中占據(jù)著優(yōu)勢地位，就要充分的發(fā)揮國家相關(guān)政策的重要作用，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展的狀況對所要繳納的稅款進行籌備和策劃，減少企業(yè)發(fā)展中的風險減少到最低，減少企業(yè)所要繳納的稅務(wù)。

（三）完善我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅務(wù)制度，為企業(yè)謀求長遠的發(fā)展

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在當前社會中得到健康快速的發(fā)展，在發(fā)展中需要依靠比較好的法律制度進行發(fā)展，充分利用市場發(fā)展規(guī)律中的公平原則以及健康發(fā)展的原則，在合法的范圍內(nèi)，最大程度的提高企業(yè)獲得的利潤，利用稅務(wù)方面管理政策出現(xiàn)的漏洞，盡可能減少企業(yè)所要繳納的稅務(wù)金額，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，完善我國的稅務(wù)管理體制。

三、房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)稅務(wù)籌備和策劃中采用的方法和策略

（一）在準備的環(huán)節(jié)進行稅務(wù)的籌備和策劃

對繳納的稅務(wù)進行籌備和策劃是當前企業(yè)在管理中采用的一種新方法，它對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)提出了更高的要求，需要房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從整體的角度考慮問題，在房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)在創(chuàng)建的初級階段就要對企業(yè)相關(guān)的注冊地點、企業(yè)出資的方式、企業(yè)的性質(zhì)以及企業(yè)的人員結(jié)構(gòu)等方面進行重視，在企業(yè)從事經(jīng)營的初級階段就要對這些方面進行籌備和策劃，以減輕企業(yè)在稅收中所要繳納的稅款。

（二）在資金進行籌劃的過程中對稅務(wù)進行籌備和策劃

房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)的性質(zhì)為資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，當房地產(chǎn)企業(yè)在籌備相關(guān)的資金進行建設(shè)的過程中，要充分的考慮到是否能籌備和收集到足夠資金，還要對資金進行籌備和收集所需要的成本進行分析，采取相關(guān)的計劃盡可能減少資金在籌備過程中所需要的成本，加強對債務(wù)上的資本以及股權(quán)上的資本進行分配，對資本進行合理的分配，采用科學(xué)合理的方法進行籌備資金方面的工作，盡可能的降低借款中所需要付出的利息等方面的費用，防止在進行籌備和收集中出現(xiàn)更大的稅務(wù)負擔，盡可能的減少企業(yè)借款中所付出的成本，把借款中的風險減小到最低。

（三）在進行開發(fā)的環(huán)節(jié)對稅務(wù)進行籌備和策劃

從事房地產(chǎn)開發(fā)工作的企業(yè)在開發(fā)過程中所涉及到的范圍非常的廣泛，此外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納的稅款中數(shù)量非常多，扣除的方法也有很多的種類，并且每個種類中有著非常大的差異，國家的稅收過程中有著非常大的差距，對相關(guān)的土地稅收上沒有制定統(tǒng)一的標準進行征收，使得因為分立的原因而造成房地產(chǎn)權(quán)方面的轉(zhuǎn)移不會征收相關(guān)的土地增值稅，除此在外，國家對土地方面的稅務(wù)在制定過程中還有著細致的劃分。房地產(chǎn)企業(yè)可以從這些方面對土地方面繳納的稅款進行相關(guān)的管理，以實現(xiàn)減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納費用的目的，減輕企業(yè)稅收中的負擔。

（四）在企業(yè)進行經(jīng)營的主要銷售環(huán)節(jié)中對稅務(wù)進行籌備和策劃

在企業(yè)的銷售經(jīng)營環(huán)節(jié)對所要繳納的稅務(wù)進行策劃的主要方法是對企業(yè)法人方面進行相關(guān)的設(shè)置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以配置相應(yīng)的子公司進行管理，配置能夠獨立的進行核算工作的二級法人，讓他們對房地產(chǎn)開發(fā)以外的行業(yè)進行經(jīng)營管理，將其所應(yīng)當繳納的部分稅務(wù)從所要繳納的營業(yè)方面的稅務(wù)中分割出去，讓相關(guān)的業(yè)務(wù)對稅收方面的優(yōu)惠政策進行充分的認識，采用各種各樣的方法減輕企業(yè)所要繳納稅款方面的負擔。

四、房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌備和策劃工作中要注意的問題

（一）政府機關(guān)制定的政策措施在企業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生了非常大的影響

政府機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)方面所制定的政策和措施對房地產(chǎn)行業(yè)所要繳納的稅款有著非常大的影響。當今社會，房地產(chǎn)行業(yè)得到快速的發(fā)展，人們對住房上的需求也越來越大，房地產(chǎn)開發(fā)在市場中的競爭變得非常的激烈，當?shù)氐恼贫ǖ姆康禺a(chǎn)相關(guān)的政策對其產(chǎn)生了非常大的影響。政府要充分的發(fā)揮其在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的宏觀調(diào)控作用，制定相關(guān)的政策措施對房地產(chǎn)行業(yè)進行適當?shù)恼{(diào)節(jié)，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)給予鼓勵和支持，給予相關(guān)的政策充分的調(diào)動其積極性和主動性。企業(yè)也要充分的利用國家政府給予行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，減少所要繳納的稅收費用，使企業(yè)盡可能的獲取更多的利潤。

（二）把工作的重點放在了追求利益，忽視了稅務(wù)籌劃中的問題

企業(yè)是以盈利為目的的企業(yè)法人，在企業(yè)的發(fā)展中企業(yè)采取的相關(guān)措施就是為了獲取更多的利潤，企業(yè)在采取相關(guān)的措施進行稅務(wù)籌劃工作的同時，雖然明顯的減少了企業(yè)所要繳納的稅收，但是這一方法的實施中存在著很多問題，比如，在對稅務(wù)進行籌劃的過程中增加了工作人員的工作量，在這一方法的實施過程中所花費的額外費用遠遠的超過了企業(yè)在稅務(wù)中獲取的相關(guān)收益。總而言之，單方面的從減輕稅務(wù)方面的收益會對企業(yè)發(fā)展帶來了非常不利的后果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要采用科學(xué)合理的方法，既要注重減稅方面的活動又要對經(jīng)濟方面的各項稅務(wù)進行合理的轉(zhuǎn)嫁，權(quán)衡各項收益之間的關(guān)系，對企業(yè)的管理方面的體制進行不斷地優(yōu)化和完善，建立最優(yōu)化的稅務(wù)籌集和策劃方案。

（三）稅務(wù)籌備和策劃有著非常強的適應(yīng)性，要針對具體情況進行具體分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對繳納的稅務(wù)進行籌備和策劃的過程中，因為過程非常的復(fù)雜，企業(yè)不能直接的對其他企業(yè)生產(chǎn)模式進行直接使用，也不能在固定的生產(chǎn)模式中止步不前。企業(yè)要充分的認識到企業(yè)的稅務(wù)籌備策劃要結(jié)合相關(guān)的稅法進行，同時，對于稅法概念和策劃與會計方面相關(guān)制度要進行適當?shù)姆蛛x。企業(yè)會計制度方面工作的重點是讓投資的一方對企業(yè)的真實經(jīng)營情況以及獲利的情況進行相關(guān)的了解，而國家制定相關(guān)的稅法是為了對經(jīng)濟和社會方面的發(fā)展進行適當?shù)恼{(diào)節(jié)和規(guī)范，兩者之間不能等同。

篇9

據(jù)了解，自國家稅務(wù)總局20xx年初下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》后，兩年多來，絕大多數(shù)省市能夠嚴格按照國家稅務(wù)總局要求進行土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個別地區(qū)清算工作幾乎沒有任何進展，其主要原因就是在這個地區(qū)幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)均采取“核定征收”的方法來征收土地增值稅。

核定征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地增值稅的地區(qū)，大多數(shù)把征收率確定為銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）規(guī)定，土地增值稅采取按增值額的超率累進稅率征收，最低一檔稅率為30%，計稅依據(jù)為增值額。如果按照上述征收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來，增值率高的納稅人就會因為核定征收而少繳稅款，造成大量稅款流失。

二是改變了計稅依據(jù)和稅率，土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能喪失。我國開征土地增值稅的主要目的是：規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益。

它設(shè)置的主要原則是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值收益征稅，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)計征，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。著重于調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益，抑制房地產(chǎn)投機、牟取暴利的行為，保護從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)商的合法權(quán)益。因此，我國規(guī)定土地增值稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額，稅率是超率累進稅率，以實現(xiàn)土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。但是，在整個地區(qū)“一刀切”地對房地產(chǎn)企業(yè)采取核定征收率的方法征收土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)都按“銷售收入”乘以“征收率”繳納土地增值稅，形成了事實上的把計稅依據(jù)由增值額變?yōu)殇N售額，把超率累進稅率變?yōu)榱斯潭ū壤惵剩巡灰邹D(zhuǎn)嫁稅負對收益環(huán)節(jié)征收的調(diào)節(jié)稅轉(zhuǎn)變?yōu)橐子谵D(zhuǎn)嫁稅負的流轉(zhuǎn)稅，土地增值稅對土地增值收益的特殊調(diào)節(jié)功能喪失，它不但不能抑制房價過快上漲，反而會助推房價上漲。

針對土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建議：

一是采取有力措施，減少核定征收范圍。建議相關(guān)部門對土地增值稅核定征收問題提出指導(dǎo)性意見，明確要求各地主管稅務(wù)機關(guān)嚴格按照《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定和《條例》第九條及其《細則》第十三條、十四條規(guī)定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標準，不得違規(guī)擴大核定征收范圍。對確實難以準確核算收入、成本、費用的納稅人，要嚴格審查，并督促這些企業(yè)盡快建賬建制，積極引導(dǎo)企業(yè)向查賬征收過渡。對已實行核定征收的納稅人，全面檢查，發(fā)現(xiàn)其一旦具備查賬征收條件，要及時改為查賬征收。

二是采取科學(xué)的核定征收方法，保持土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。對于確實無法查賬征收的納稅人，采取核定征收的方法征收土地增值稅是符合法律規(guī)定的。核定是建立在一定合理因素基礎(chǔ)上的對應(yīng)征稅款進行估算的一種方法，這種核定只是相對的合理。因而核定的稅款準確程度只能是相對的，但是核定稅額不是簡單的隨意確定，而應(yīng)有合理、合法的依據(jù)。盡管其核定的應(yīng)納稅額不能保證與實際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對的合理性。而目前這種針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按查賬方法難以合理準確地計算土地增值稅稅額時，按統(tǒng)一的征收率征收土地增值稅缺乏科學(xué)性和合理性。

對于無法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，應(yīng)該首先采取一定的科學(xué)合理的方法來確定計稅依據(jù)，土地增值稅的計稅依據(jù)是增值額，而增值額是根據(jù)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額計算出來的。因此，只要采取一定的方法核定出轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額，然后按適用稅率計算應(yīng)納土地增值稅即可。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)財務(wù)管理問題措施

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理的特點

我國是全球最大的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速。但相對應(yīng)的，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時間短，財務(wù)管理相對落后。根據(jù)以往的經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)的特點主要體現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)周期較長，所需資金也比其他行業(yè)多出不少，中間的環(huán)節(jié)也非常復(fù)雜。這都大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的難度。第二，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過程相比其他行業(yè)更為復(fù)雜，在資金、稅務(wù)等各個方面都不同于其他行業(yè)。因此對財務(wù)人員的要求更高，財務(wù)人員需要更高的水平，更專業(yè)的素養(yǎng)才能更好的服務(wù)于企業(yè)的財務(wù)管理。相對應(yīng)的，水平不夠的工作人員只會影響到企業(yè)的運行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

1、企業(yè)的財務(wù)制度不完善。

我國目前房地產(chǎn)企業(yè)較多，良莠不齊。由于公司注冊門檻低，不少企業(yè)都存在著一定的問題。尤以企業(yè)的財務(wù)制度不健全為主，極大地干擾了企業(yè)的良性運作。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，財務(wù)制度的不完善逐步凸顯。一些房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理模式落后，而且執(zhí)行起來也非常困難，這也是我國較多民營房地產(chǎn)企業(yè)中的普遍現(xiàn)象。

2、財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，問題也隨之而來。那就是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的素質(zhì)相對不高。因此這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對待新人要更加斟酌，選擇一些更加優(yōu)秀的員工，公司的納新需要更有章程，更具專業(yè)性。但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀卻不是如此，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員招收不是很嚴格。同時企業(yè)老板對財務(wù)處理干預(yù)的任意性及對財務(wù)人員的重視程度也不夠，不能夠提高財務(wù)人員的工作積極性，入職的一些財務(wù)管理人員素養(yǎng)也相對較低，管理意識也不高。一些財務(wù)管理人員簡單的認為財務(wù)管理工作只是粗糙的記錄信息、分發(fā)工資而已，財務(wù)管理人員的素質(zhì)和專業(yè)知識的缺失，導(dǎo)致了企業(yè)的衰敗。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理能力差。

在當前，我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在公司的成本管理上存在著問題，有著不小的漏洞。雖然在當前我國社會形勢大好的情況下，企業(yè)落后的成本管理模式不會影響企業(yè)的大局，但是必然會對企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)問題。其次，目前我國的大部分企業(yè)只對于內(nèi)部管理成本控制比較關(guān)注，而對于其他的環(huán)節(jié)相對有所忽略，如工程造價的各個環(huán)節(jié)是相輔相成，相互統(tǒng)一的一個整體，重視一個環(huán)節(jié)，忽略其他環(huán)節(jié)對于工程造價的影響是不利的。第三，企業(yè)財務(wù)管理工作人員的水平有限，對于企業(yè)成本的估算也缺乏專業(yè)判斷，這就直接影響了企業(yè)的經(jīng)營，從而導(dǎo)致企業(yè)盈利下降。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的措施

1、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理模式。

從根本入手，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度不完善，財務(wù)管理模式不健康，導(dǎo)致了一系列的財務(wù)管理問題，影響公司的正常運作。所以應(yīng)該優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理模式，讓企業(yè)的各個環(huán)節(jié)之間都更加統(tǒng)一，使管理人員得到的數(shù)據(jù)更加準確細致，從而能夠進行更加高效的決策，同時還要對企業(yè)的財務(wù)管理模式進行更改，對于落后的財務(wù)管理模式要毫不猶豫的放棄，而對于其他公司更加科學(xué)的財務(wù)管理模式也要毫不猶豫的加以引進。根據(jù)本公司管理架構(gòu)的特點，采取集團總制度建設(shè)，開發(fā)項目具體情況的靈活管理方式等，盡可能的開源節(jié)流，提高企業(yè)對資金的使用和投資效益，由此提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。

2、加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，優(yōu)化員工素質(zhì)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理存在較大的問題，影響了公司的正常運營，因此房地產(chǎn)公司需要不斷地對財務(wù)工作人員提出更高的要求，培訓(xùn)企業(yè)員工，使得員工對于自己在公司中的位置有著更加精準的認識，知道自己肩頭肩負的重任，讓他們正確認識到自己的位置，充分發(fā)揮自身的積極性。要將財務(wù)管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略大局之中，從而有利于企業(yè)的發(fā)展，而不至于讓落后的管理模式影響企業(yè)的健康運行和發(fā)展。

3、加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理力度。

在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理之中，成本管理控制的能力也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加重視企業(yè)對于成本管理的能力，改善當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式之中存在的問題，把成本管理作為一項重要的工作。公司要不斷的提高財務(wù)管理的能力，創(chuàng)新更加高效的成本管理方式，隨著形勢發(fā)展不斷更新成本管理模式，創(chuàng)新成本管理，在成本管理的過程中細化步驟，對于各環(huán)節(jié)工作都要進行更加全面的預(yù)算，并要規(guī)避稅務(wù)風險，不斷發(fā)掘降低企業(yè)成本的途徑，從而壯大發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)集中預(yù)算管理。

房地產(chǎn)企業(yè)的集中管理必然需要房地產(chǎn)企業(yè)對自身資金管理進行高度的預(yù)算，并且進行全面的預(yù)算，這就需要建立適用于自身房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算和核心結(jié)算制度。為實現(xiàn)財務(wù)管理的集中，就需要房地產(chǎn)企業(yè)具有保障的財務(wù)預(yù)算，也需要得到房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的監(jiān)控，以及對房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的審計，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的審核，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)必須完善的，逐步實現(xiàn)管理的集中化。

5、加大監(jiān)督力度。

房地產(chǎn)企業(yè)的重要部門之一就是財務(wù)部門，所以必須要對其進行嚴格的監(jiān)督，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的良性健康發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門的監(jiān)督，不僅要對其內(nèi)部進行監(jiān)督，控制資金的不合理使用，同時還應(yīng)該對整個的財務(wù)管理系統(tǒng)進行監(jiān)管。對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的財務(wù)問題需要進行及時的了解，杜絕資金流失、短缺等問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金管理進行嚴格的監(jiān)督，打擊不法行為，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

四、結(jié)語

對于房地產(chǎn)這種資金密集的關(guān)乎國民經(jīng)濟發(fā)展的綜合性行業(yè)來說，應(yīng)該更加注重企業(yè)的資金管理，將資金進行最高效、最科學(xué)、最大化的利用。提高企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理水平，發(fā)揮財務(wù)的最大保障力和助動力，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。

參考文獻

[1]王革.中小企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題和解決措施[J].黑龍江對外貿(mào)，2011，05:144-145.