投資項目分析范文

導語：如何才能寫好一篇投資項目分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

摘要：地方政府投資是我國經濟社會發展的重要引擎，是地方政府為了實現經濟建設、公共服務和宏觀經濟調控職能，投入資金轉化為實物資產的行為和過程。地方政府投資在促進地方經濟增長的同時，又出現了很多問題諸如投資效率低下、資金浪費嚴重等。這些問題很大程度與我國目前地方政府投資項目的內部控制薄弱和執行內部控制乏力有關，因此，本文擬從COSO 內部控制五要素控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通以及監督進行分析，推動我國地方政府投資項目內部控制發展。

關鍵詞 ：內部控制；地方政府；投資項目

一、政府投資控制環境要素分析

我國地方政府投資決策管理是以發展和改革部門為主體，相關主管部門分工協作以及相互制約的多部門共同決策模式。這種模式下，各個行業主管部門分別管理政府各個領域的項目，投資項目的決策、執行和監督職能未能分離，就會導致投資項目中的腐敗問題滋生。如2011 年3 月國家審計署公布的對十個省（市）擴內需投資項目審計，政府投資項目中主要存在的問題有：（1）項目及執行單位存在執行國家政策規定不夠嚴格、資金和建設管理不夠規范等問題；（2）項目建設或執行單位用已完工項目或主體工程已完工項目申請、使用虛假資料申報或多頭申報；（3）項目存在未取得環境評價審批即擅自開工建設、越權審批或未按環評批復要求建設相關設施等，違規占用土地；（4）項目執行單位違法轉包或違規分包。這些客觀說明，長期以來，我國政府部門管理者對內部控制意識淡薄，政府內部控制環境較弱。

控制環境實質就是政府部門管理者對內部控制是正面的還是負面的態度。如果管理者認為內部控制很重要，這就給政府部門內部工作人員傳遞了去執行交流內部控制的信息，內部控制就會變得越有效。但是，如果管理者認為內部控制不重要或者是一種障礙，這種態度通過管理者的行動傳遞給工作人員負面的信息。在這種態度下，工作人員認為內部控制在工作中應該被忽視。因此，控制環境被視為政府部門內的管理層“基調”，通過權威和政策以正面或負面的影響組織內所有工作人員的控制意識。一個有效的內部控制環境是內部控制其他要素的基礎，政府部門管理者及其內部工作人員應建立一個好的環境，這樣內部控制才可以得到有效的執行。

二、地方政府投資風險評估要素分析

我國政府投資項目投資大，周期長，面臨的風險較多，如投資通脹風險，自2008 年第四季度以來，在政府4 萬億刺激經濟計劃的促動下，各級和各地政府拼命擴大鐵、公、地（鐵）等基建項目投資，是近年中國經濟體內廣義貨幣迅速通脹的主要原因。還有以經濟增長為目標，結果帶來了大量環境惡化問題，使政府聲譽受損的風險；有的地方政府追求GDP，追求政績，違規舉借大量貸款投資。因此，地方政府投資過程中產生的風險會對地方政府滿足目標的能力產生負面影響，地方政府部門應該有能力去識別、分析，形成管理風險的方法。風險評估的步驟為:第一步設定目標即政府部門盡力要去實現什么？第二步找到實現目標的風險，即哪些事情的發生會影響目標的實現？第三步評估風險，即風險會產生什么樣的后果，風險發生的可能性是什么？第四步是管理風險，即根據風險評估，最具成本效益的管理風險的方法是什么？要特別注意的是，政府部門在評估風險時有很多獨特性，因此，地方政府投資首先要考慮地方公共資源應用的安全性、效率性、效果性和效率性。

三、地方政府投資控制活動要素分析

我國地方政府投資項目往往“重批輕管”現象比較突出，有些單位對項目批之后的執行情況缺乏必要的后續監管，往往是一批了事。比如，濫用審批權、缺乏資產控制權、預算能力不足以及信息系統管理維護缺少控制。地方政府管理者必須建立并實施控制政策和程序，以確保管理層能夠識別風險，進而采取措施降低風險。

控制活動是指能夠保證管理者的指令得以貫徹執行的政策和程序。控制活動的步驟一般分為：第一步是定義控制目標，即通過內部控制管理風險，確定控制目標是什么？第二步，設計控制，即為防止和發現已識別的風險，應如何設計控制？值得注意的是，由于內部控制活動存在各級職能部門之中，包括審批、授權、認證、保密、記錄、評價、考核等，因此，管理者需要找到這些控制活動中的關鍵控制點進行控制設計。

四、地方政府投資信息與溝通要素分析

地方政府投資項目中的信息溝通是一種內部溝通，包括上行溝通、下行溝通和平行溝通。但無論是哪一種類型的溝通，都存在信息不對稱甚至歪曲，具體表現為：（1）不同職能部門之間的信息不對稱；（2）行政組織與公務人員之間存在信息不對稱；（3）行政組織內部公務人員之間存在信息不對稱。研究表明，個體官員在對信息篩選時，信息的垂直流動中每個信息的比水平傳播中的平均歪曲程度要大。但是一個有效的溝通是建立在政府部門管理層和工作人員充分、及時、全面的掌握信息的基礎上。

對于地方政府部門的工作人員來說，需要權威決定對部門應該做什么，不應該做什么。權威的主觀方面是指權威取決于接受命令的人即工作人員，信息和溝通則是客觀權威。信息交流要素有：（1）明確的、正式的、簡潔的和完整的信息交流的渠道和交流路線；（2）監督者應具備合理合格的交流能力；（3）每一個信息都需要被認證。因此，一個健全的信息和溝通能夠幫助管理者有效的執行內部控制和履行相關的責任。

五、地方政府投資監督要素分析

目前地方政府投資項目主要是由地方政府投資主管部門、財政部門、審計部門及行業主管部門進行監督管理。但是，地方政府投資項目的監督理念、方法還不夠完善，覆蓋項目全過程和全方位的完整監督體系尚未形成，主要表現如下：（1）現行的監督框架還不夠完善，沒有形成客觀的、獨立的、第三方監督體系；（2）現行行政管理體系之內的監督體系，雖然實現自上而下的監督，但不能對最高決策、管理機構的有效監督；（3）作為監管體系重要組成部分的后評價缺乏時效性。因此，在政府內部控制中應該發揮內部審計的重要作用。

內部審計是組織為適應加強內部監督、提高管理效率的需要而發展起來的，是內部控制的主要組成部分，也是對內部控制執行情況進行評價的一種設置，是對內部控制的再控制。在內部控制中，持續定期監督和評價內部控制的有效性確保控制功能的正常運行，通過內部審計人員，幫助管理層識別出內在的弱點并向管理層推薦糾正措施。沒有良好的內部審計，政府內部控制系統是不完善的。

參考文獻：

[1]楊華云.新京報，審計署：18個擴內需項目違規獲取過億中央投資[EB/OL].[2011-06-29]. news.iqilu.com/china/gedi/2011/0326/438514.html.

篇2

解決政府投資建設項目超概算問題是個系統工程，需要多管齊下，綜合治理，不可能一蹴而就。結合目前的具體情況，可采取以下基本對策。

一是加強項目前期工作，提高項目決策的科學性。項目建議書、項目可行性研究是決定項目設計、投資控制、資金籌措和項目實施的依據。可行性研究工作充分一些，項目分析細致一些，對于防止投資多、效果差、浪費大等現象意義重大。在可行性研究階段，要加強投資決策的科學性、公正性和公開性，以科學的估算方法和可靠的數據資源進行方案論證和投資估算，從而得出客觀準確的投資概算，為控制建設項目的總投資打好基礎。

二是嚴格建設程序，規范項目管理。工程建設程序反映了工程建設工作所固有的客觀規律，科學地總結了建設工作的實踐經驗，是以法律和法規的形式固定下來的各建設主體必須共同遵守的工作程序。嚴格按建設程序辦事，可以杜絕超概算、超規模、超標準現象的發生，有利于提高政府投資效益。從而保障法律、法規的實施，維護政府投資的嚴肅性。

三是加強設計管理，推行限額設計。設計是工程建設前期控制工程項目投資規模的重要階段。設計單位必須對工程現場作深入調查，掌握充分數據，把一些應該考慮到的情況都體現在設計之中，并由此不斷優化設計方案，使設計概算具有一定的科學性和準確性。同時大力推行限額設計，以批準的投資概算為限額，實行全過程的規模控制，確保設計質量的深度，盡可能減少施工期間的設計變更和工程簽證。

四是提高設計深度和質量。要減少工程建設項目的設計漏項、設計變更、概算漏項引起超概算的現象，必須提高設計的質量和設計的深度。設計人員、概算編制人員在設計和編制概算之前，要十分重視資料的收集工作，充分了解項目建議書、可行性研究報告的內容，掌握水文、工程地質條件、場地周圍環境、地形、地貌、工藝設備選型、建筑空間和平面、建筑材料性能，熟悉現場情況，使設計圖紙和設計概算準確、完整、不漏項、不缺項。這樣才能有效防止施工圖實施之后的漏項和新增項目，以及重大的設計變更引起的工程造價失控。

五是加強對設計圖紙和設計概算的審查。提高設計質量，使設計圖紙符合設計深度的要求，這對于提高設計概算的質量是十分必要的。設計概算是控制投資規模和工程造價的主要依據，也是撥款的依據之一。對設計圖紙和概算進行審查，可確保概算真實反映設計圖紙的內容和標準，使概算投資總額更加完整、合理和接近實際，還可以對不經濟、不合理的因素進行調整，有利于造價控制。要提高概算的質量，就應該從加強對初步設計概算的審查入手，設計單位要建立健全自審、審核、審定和概算審查制度，避免因設計和概算的錯漏而造成概算。同時，政府各相關職能部門也要加強對設計方案和概算的審查。

六是規范建設單位的變更行為，嚴格控制設計變更和現場簽證。政府投資建設項目應嚴格按照批準的項目總概算進行建設，將初步設計和項目總概算作為施工圖設計、審查及編制項目預算的依據。建設單位不得擅自修改原設計、擴大工程項目、增加建設內容、提高建設標準。在對設計變更和簽證增加工程的審查過程中，應按照控制投資、保證質量、加快進度、提高效益的指導方針，以及合理定價和有效控制的基本原則，確定工程變更的必要性、合理性和真實性。

七是規范招投標程序，建設“陽光工程”。政府投資項目建設要嚴格執行招投標的法律法規，在規定范圍之內的項目必須公開招投標，提高招標過程的透明度，避免暗箱操作。公開招標可以吸引更多實力雄厚、技術水平高、信譽好的施工企業參加投標，既可以保證工程質量，也可以降低工程成本，有效控制施工階段的工程造價。同時，還可以防止工程建設過程中的腐敗行為。

八是規范施工合同，加強合同管理。合同在工程造價管理中對雙方都具有法定的約束力。引入合同管理機制，規范施工合同的簽訂及管理，是施工階段管理的一項重要工作。合同中應明確承發包雙方的權利與義務，明確合同價款及其調整方法、工程變更、現場簽證、索賠處理等。同時，合同要突出可操作性，在履行合同過程中真正起到有據可查、有約可依的作用。這樣，才能規范施工過程中的變更行為和簽證行為，保證工程造價得以有效的控制。

九是把好工程結算審核關。工程結算將決定建設項目工程成本，最終確定工程造價。針對施工單位在提交的工程結算中存在高估冒算現象這一情況，工程結算必須經政府指定的投資評審機構審核后才能與施工單位定案結算。

十是政府投資建設項目逐步推行代建制。國務院關于投資體制改革的決定后，各地陸續開展了非經營性政府投資建設項目代建試點工作，取得了初步效果。這一建設管理體制的變革，是個重大突破，顯示了強大的生命力。隨著代建制的不斷完善和深入，必將發揮其更大的優越性，在控制投資概算、提高投資效益方面發揮更大作用。

篇3

項目風險分析的方法和指標有很多，通常有盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析以及模擬分析等。盈虧平衡分析是計算達到盈虧平衡點的產銷量或生產能力利用率，判斷擬建項目適應市場變化的能力和風險大小的一種分析方法。敏感性分析是研究影響項目建設的主要影響因素發生變化時，所導致的項目經濟指標的變化幅度，從而判斷外部條件發生變化時，投資項目的承受能力。概率與模擬分析概率分析是使用概率研究預測各種不確定因素和風險因素對項目經濟評價指標影響的一種定量分析方法。模擬分析是指利用蒙特卡羅模擬法，將敏感性分析與各不確定因素的概率分布兩者結合起來以衡量投資項目風險的一種分析技術。

2風險分析模型設計中應用的主要函數簡介

2.1NORMINV()函數。返回指定平均值和標準偏差的正態累積分布函數的反函數。語法：NORMINV(probability,mean,standard_dev)。其中：probability為累積分布F，mean為均值，standard_dev為標準差。2.2NPV()函數。返回按行業基準折現率或其他設定的折現率計算的各年凈現金流量現值的代數和。語法：NPV(rate,value1,value2….....)。其中：rate為某一期間的貼現率，value1,value2….....為1到29個參數。2.3INDEX()函數。返回表或區域中的值或對值的引用。語法：INDEX(array，row_num，column_num)返回數組中指定的單元格或單元格數組的數值。INDEX(reference，row_num，column_num，area_num)返回引用中指定單元格或單元格區域的引用。其中：Array為單元格區域或數組常數；Row_num為數組中某行的行序號；Column_num是數組中某列的列序號。

3投資項目的概率與模擬分析模型構建

3.1案例背景。LY公司是一個開發一種新產品的投資項目，其初始投資額為200萬元，有效期為3年。該項目一旦投入運營后，第一年產品的銷量是一個服從均值為100萬件而標準差為60萬件的正態分布隨機變量，其產品的第二年銷量將在第一年銷量的基礎上增長25%，而第三年銷量則將在第二年小亮的基礎上增加-40%，3年內每年（折舊費用之外）的固定成本都等于110萬元。產品的單價與單位變動成本都是隨機變量，假定3年內每一年的單位變動成本都在15~20元/間之間變化的均勻分布隨機變量，3年內每一年的產品單價都是辦照如表所示的概率，分別為40元/件，50元/件或60元/件三者中的任一數值的隨機變量。公司所使用的貼現率為10%，要求建立一個投資風險評價模型，計算出某一隨機銷量下的特定凈現值。單價變動概率表如表1所示。3.2生成隨機變量隨機數。Excel的內建函數可以生成隨機變量的隨機數，如：均勻分布隨機數、離散分布隨機數和正態分布隨機數。均勻分布隨機數的產生，在一個均勻分布的隨機數中，每一個體出現的概率是均等的。Excel提供了RAND()函數生成0與1之間均勻分布的隨機數，因此在Excel中要生成a和b之間均勻分布的含n位小數的隨機數X，可以通過下面公式得到。X=a+ROUND((b-a)*RAND(),n)離散性經驗概率分布有兩個重要性質：任何結果的概率總是介于0~1之間，所有結果的概率之和是1。因此，可以將從0~1的范圍看成是一個概率盒子，再把它分割成與離散結果的概率相對應的區間小盒子。于是，任何離散結果的概率隨機數一定落入這些區間的小盒子中。為了正確地構造這些概率小盒子，最常用的方法是從概率分布P構造累計概率分布F，如表2所示。然后用查表法得到離散分布隨機數，利用Excel中的RAND()函數產生隨機概率，用MATCH()在累計概率分布中查找，通過INDEX()返回對照表2中的隨機數。3.3概率與模擬分析建模步驟。首先在確定條件下求出項目投資凈現值，如價格是隨機變化的，則可以先假定某特定價格；其次根據題目分清那些是隨機變量，確定隨機變量產生的分布規律，找到該隨機變量產生的方法；再次利用隨機變量替代固定變量后，建立起具有隨機性的投資評價模型，由于使用了隨機函數，工作表每計算一次即得出某一特定試驗下的項目投資凈現值；最后通過多次試驗即隨機模擬，再經過統計分析，即可以得到目標量項目投資凈現值的可能性的范圍和概率。3.4模型構建。(1)建立確定條件下的模型框架，在確定條件下求出項目投資凈現值，即不考慮隨機因素。假定初始銷量為150萬件，新產品價格為40元，單位變動成本為16元，將已知數據整理在名為“確定條件下投資評價模型”工作表的單元格F6∶F13中，如圖1所示。(2)求出某一確定條件下的投資項目凈現值，在單元格D15：D18中輸入如表3所示。算出3年中銷售量、銷售收入、總成本和利潤后，在單元格F20中輸入公式“=-F6+NPV(F10，D18，F18)”,就可以算出在確定條件下投資項目的凈現值12305.18萬元，如圖2所示。(3)利用隨機變量替代固定變量后，求出某一隨機條件下的投資項目凈現值。如圖2所示的模型框架。(4)本案例中初始銷量、產品價格、單位變動成本都是隨機變量。由于初始銷量是一個服從均值為100萬件而標準差為60晚間的正態分布隨機變量，可以直接使用內建正態分布隨機變量函數，在單元格F6、F7中輸入1和0.6，在單元格F13中輸入“=NORMINV(RAND(),F6，F7)”。產品單價隨機變量產生按以下方式得到，在單元格D3:F4中輸入一個不同概率的價格表，在單元格H5和J5中輸入0，在單元格H5:J8中輸入公式，如表4所示。形成如圖2所示的結果，由于0~0.3、0.3~0.8和0.8~1這三個間隔的寬度比例正好是0.3∶0.5∶0.2，RAND()函數產生0~1之間均勻分布的隨機數，可以通過INDEX()和MATCH()在單元格H5∶J8內找到相應的價格，找到價格“40元/件”的概率是0.3，找到價格“50元/件”的概率是0.5，找到價格“60元/件”的概率是0.2。在單元格F14中輸入公式“=INDEX(H5∶H8,MATCH(RAND(),J5:J8,1)=1)”；在單元格F15中輸入公式“=15+ROUND(5*RAND(),2)”,得到單元變動成本隨機變量。這樣就得到某一特定隨機試驗下的“產品初始銷量”“產品價格”和“單位變動成本”。此時單元格F22已算出在不確定條件下投資項目的凈現值隨機量，如圖2所示。(5)通過多次試驗（即隨機模擬）后，再進行統計分析。在工作表Q11∶Q1010輸入1~1000整數，在R10輸入公式“=F22”,選中區域Q11∶R1010，選擇Excel“數據”菜單中的“模擬運算表”功能，列飲用可以選擇本工作表的任意位置，這樣激發1000個隨機數的計算，也即是進行了1000次試驗，如圖3所示。在011輸入公式“=MAX(R11:R1010)”，在012輸入公式“=MIN(R11:R1010)”，在013輸入公式“=AVERAGE(R11:R1010)”，在014輸入公式“=COUNTIF(R11:R1010,”>1”)/1000”，如圖3所示。這樣就得到了模擬實驗的各種數據。3.5模型分析由于市場的隨機變化以及各種成本和收入的不確定性等因素的存在，投資時常會有風險。為了最大限度地規避風險，獲得預期回報，就必須在投資決策時考慮到各種風險，分析風險對回報影響程度，從而作出正確的決策。

4結語

在市場經濟環境下，企業競爭日益激烈，財務管理在企業管理中占有核心地位，其問題也日益突顯，面臨著巨大的挑戰。伴隨計算機技術在企業財務管理工作中的應用，其管理的環境與手段都發生著巨大改變，許多問題得到了有效解決，從而提升了企業的競爭能力。

參考文獻

[1]劉蘭娟主編.財經管理中的計算機應用(第三版)[M].上海財經大學出版社,2014(3).

[2]李經霞.基于Excel的投資項目盈虧平衡分析模型[J].中國市場,2014(29).

[3]楊樺.基于Excel的最優投資決策模型設計[J].中國管理信息化,2012,15(9).

[4]楊樺.利用Excel制作基于凈現值的投資決策模型[J].中國管理信息化,2011(19).

[5]楊樺.基于EXCEL的項目投資決策模型設計[J].科技經濟市場,2010(1).

篇4

    關鍵詞:財政投資;待攤投資;評審

    財政投資項目竣工財務決算評審包括建筑安裝工程投資評審、設備投資評審、待攤投資評審和其他投資評審等幾部分。由于待攤投資核算內容比較紛雜,在評審實務中,經常發現諸如費用超標準、不應計入待攤的項目在待攤投資中核算等各類問題,直接影響到建設成本的正確合理歸集,進而影響建設成果的全面準確反映。如何做好待攤投資的評審,是每個財務評審人員要認真對待的重要問題。

    一、待攤投資核算內容及評審重點

    (一)待攤投資核算的內容。根據《國有建設單位會計制度》的規定,“待攤投資”科目是核算建設單位發生的構成基本建設實際支出的、按照規定應當分攤計入交付使用資產成本的各項費用支出,其應設置以下明細科目:建設單位管理費、土地征用及遷移補償費、勘察設計費、研究試驗費、可行性研究費、臨時設施費、設備檢驗費、延期付款利息、負荷聯合試車費、包干結余、壞賬損失、借款利息、合同公證及工程質量檢測費、企業債券利息、土地使用稅、匯兌損益、國外借款手續費及承諾費、報廢工程損失、耕地占用稅、土地復墾及補償費、投資方向調節稅、固定資產損失、器材處理虧損、設備盤虧及毀損、調整器材調撥價格折價、企業債券發行費用、其他待攤投資等。

    《基本建設財務管理規定》第十九條規定,待攤投資支出內容包括:建設單位管理費、土地征用及遷移補償費、土地復墾及補償費、勘察設計費、研究實驗費、可行性研究費、臨時設施費、設備檢驗費、負荷聯合試車費、合同公證及工程質量監理費、(貸款)項目評估費、國外借款手續費及承諾費、社會中介機構審計(查)費、招投標費、經濟合同仲裁費、訴訟費、律師費、土地使用稅、耕地占用稅、車船使用稅、匯兌損益、報廢工程損失、壞賬損失、借款利息、固定資產損失、器材處理虧損、設備盤虧及毀損、調整器材調撥價格折價、企業債券發行費用、航道維護費、航標設施費、航測費、其他待攤投資等。

    兩者都是以列舉的方式將在該科目核算的內容列示出來,只是在前者中作為明細科目,而在后者中作為支出內容,兩者對“待攤投資”科目核算內容的規定基本相同。

    (二)待攤投資評審重點。根據《財政投資項目評審操作規程(試行)》(財辦建[2002]619號)的規定,待攤投資評審,主要是對各項費用列支是否屬于本項目開支范圍,費用是否按規定標準控制,取得的支出憑證是否合規等進行評審。在具體評審工作中,待攤投資評審的重點主要體現在以下幾方面:

    1、對照有關財務會計核算辦法,審查“待攤投資”的科目設置是否恰當、合理,是否按列明的項目內容設置二級明細賬,財務報表所列數額與總賬、明細賬是否一致等。

    2、建設單位管理費、勘察設計費、監理費、可行性研究費、環境影響評價費等費用是否嚴格控制在國家有關文件規定的標準之內,特別是對業務招待費,不管是以會議費、差旅費、辦公費形式列支的,還是什么名義變相開支的,只要是招待性質的,都要納入其范圍嚴格審核,控制其支出標準,測算資本化利息是否計算正確,測算相關稅金計提、繳納是否正確。

    3、通過查看記賬憑證以及所附原始憑證,審核待攤投資實際付款情況,列支的待攤投資是否真實、合規。

    4、審查勘察設計、監理、招標等合同,并將合同規定的付款條件及其他條款等與實際付款情況進行核對,審核是否按照合同付款憑證。

    5、審核土地征用及遷移補償費是否按合同支付、土地是否辦理過戶手續、檢查國有土地使用證。

    二、待攤投資評審中發現的主要問題

    在待攤投資評審過程中,經常存在建設單位基于主觀或客觀原因對部分費用開支控制的不嚴格,建設單位管理費、土地征用及遷移補償費、勘察設計費、工程監理費等費用出現超標準或超概算問題,或者是不按照規定及時編制竣工決算,以及建設單位考慮到竣工驗收的需要預提了部分費用,從而增加了建設成本,可以概括為以下四個方面:

    (一)部分費用開支超標準或超概算。待攤投資費用超標準或超概算主要涉及到建設單位管理費、土地征用及遷移補償費、工程勘察設計費、監理費等科目,其原因也是多方面的,既有建設單位管理控制不嚴造成的,也有施工情況發生變化造成的,具體包括以下內容:

    1、建設單位管理費超概算或超標準。這種現象比較普遍,暴露出建設單位在費用控制方面存在的缺陷,有的建設單位將本應由機關辦公經費負擔的費用列入了建設費用,增加了建設單位管理費開支;有的是由于工期拖延導致增加了費用開支;有的是待攤投資的其他明細科目誤記入建設單位管理費,如將“招投標費”列入“建設單位管理費”。

    2、土地征用及遷移補償費超標準或超概算。其主要原因有兩方面:一方面是由于設計階段對各種可能出現的情況考慮不夠充分,導致概算批復與實際執行情況存在差異,征地及補償的數量增加、費用標準提高,增加了征地、補償費用;另一方面是建設單位在土地征用及拆遷補償工作中存在著違規違紀問題,征地數量、補償費用不實,編制虛假資料,虛增征地、補償費用。

    3、勘察設計費、監理費超概算。勘察設計費、工程監理費一般按照規定標準簽訂合同,但由于在施工過程中地質條件發生變化需要重新勘探、設計變更需要補充設計、工期拖延增加延期監理費等原因,導致勘察設計費、工程監理費出現超概算的問題。

    (二)預提費用計入待攤投資。由于財政投資項目竣工財務決算與竣工驗收在時間上存在著差異,一些建設單位考慮到竣工驗收需要發生有關的驗收費用,在竣工財務決算前,預提一部分招待費、驗收費等費用計入待攤投資,增大了建設成本。

    (三)存款利息收入的處理不符合有關規定。按照《基本建設財務管理規定》,建設項目在建設期間的存款利息收入計入待攤投資,沖減工程成本。在評審過程中,我們發現,很多建設單位未按規定處理,一種情況是將存款利息收入直接沖減建設單位管理費,這種做法雖然沖減了工程成本,但是也可能掩蓋了建設單位管理費超支的問題,會計科目的使用也不夠規范;另一種情況是將存款利息收入作為本單位留成收入。

    (四)不按期進行竣工決算增加建設成本。按照《基本建設財政管理規定》第三十七條,建設單位應在項目竣工后三個月內完成竣工財務決算的編制工作。在實際工作中,不少項目建設單位存在“重結算、輕決算”的主觀認識,據統計,有超過60%的單位都在竣工交付使用半年后才辦理項目竣工財務決算工作,有超過20%的單位在項目交付使用一年后才辦理竣工財務決算。項目竣工財務決算未按規定及時辦理,導致部分費用開支不能落實,造成建設成本增加。

    三、做好待攤投資評審的幾點建議

    (一)堅持以政策法規為依據,嚴格控制待攤投資費用開支。待攤投資評審主要的依據是《國有建設單位會計制度》、《基本建設財政管理規定》等相關文件規定。在評審過程中,我們要嚴格按照文件規定的計收標準、不得將計算規則對待攤投資費用進行測算,與送審的數據以及批復概算進行對比,從中找出差異以及形成差異的原因,做到“不重不漏,全面完整,準確合理”。對工作失誤或人為原因造成的科目錯記進行賬務調整,按照會計科目匯總調整后的費用金額,然后再根據有關費用標準的規定對照分析,例如將存款利息收入從建管費科目調出計入貸款利息科目貸方或單獨反映存款利息,將調整后的建管費金額與文件標準以及批復概算進行對比分析做出相應處理,最終將費用開支控制在政策限定的范圍內。

    (二)注重學習培訓,不斷提高評審人員和項目單位財務人員素質。一方面加強對評審人員的業務培訓,通過派出業務骨干參加財政部組織的業務培訓,與其他省市的同行交流工作經驗,加快評審人員的知識更新,不斷提高評審人員的業務水平;另一方面定期組織建設單位的財務人員進行培訓,講解基本建設項目建設程序、資金管理、會計核算等方面的專業知識,使他們盡快熟悉和掌握基本建設項目的相關政策、法規以及實務操作,避免和減少待攤投資核算中的問題。

    (三)進一步加強與建設單位的溝通與協調。待攤投資核算,乃至整個項目竣工財務決算編制的主體是項目建設單位。在待攤投資的評審過程中,對發現的問題,應及時與建設單位進行溝通。在溝通的過程中,一是糾正建設單位“重建設、輕決算”的認識偏差,使其對做好包括待攤投資在內的項目竣工財務決算有一個正確的認識,為做好項目竣工財務決算奠定基礎;二是對待攤投資核算中存在的費用超標準、超概算、賬務處理不符合規定等問題,提供相關的法規、政策文件等依據,向建設單位的有關同志做好解釋工作。

    主要參考文獻:

    [1]財政部關于修改重印《國有建設單位會計制度》的通知(財會字[1995]45號)。

篇5

引言

經濟市場競爭下，項目建設面臨的不僅是價值問題，還有資本運營問題。投資估算和融資建設是絕大多數企業要考慮的重要管理項目，直接影響著企業的規模化經營策略和投資決策。

一、項目投資、融資理論簡述

1.項目投資概述

企業的投資行為是針對某一特定項目而言的，以項目為投資對象，經過一系列經濟行為和營銷方法包裝項目，以獲得更好的經營效益行為。因此，項目投資是為獲取未來報酬，利用證券交易、產業升級、區域經濟發展、商品物價變化等市場因素，增加企業行業地位，在擴大經營領域的同時，促進企業經濟增長。在特定的時間、范圍內，任何社會資源都可以被引入企業項目，利用項目和資源間的生產性關系，投資合作方會在短時間內得到高效的綜合效益。目前，項目投資已逐漸成為了獨立的經濟系統，其多元化的效益投資模式使企業在市場競爭中突顯出資本優勢。

2.項目融資概述

項目融資是擴充企業實體經濟資本的一個借貸行為，以實體經濟作抵押，獲取市場外部資源。作為項目的資金來源，借款方和企業共同享有該項目的經營權，項目所帶來的經濟效益也應按照融資比例進行合理分配。由此可見，信用是企業開展項目融資的主要前提條件，如果企業的信用能力不足，則企業項目融資必然會受到很多威脅和阻撓。現如今，項目融資的影響范圍逐漸擴大，上到資源開發項目、制造業項目，下到工藝生產、農業產品聯營合作，項目融資已經成為各企業首選的經營合作模式。

二、項目投資估算與融資決策之間的影響關系

企業在落實項目投資計劃時，首先要按照既定的流程方案，圍繞投資原則進行投資估算，估算項目設計策劃、生產建設、后期管理等階段的運營成本。只有這樣，才能最大限度降低投入資金的風險，在保證質量的基礎上，完成項目建設。

1.投資估算

投資預算是針對項目預算、組織等部門設計、生產、勞務行為的支出，在進行綜合預算時，財務管理人員必須把握整個項目在投資期間的資金流走向，依靠預算策劃，將項目建設計劃分為多個目標、多個指標。企業再根據不同目標、指標的建設優勢和效益漲幅情況判斷投資策劃是否正確。

2.項目融資的基本特征

融資是企業擴大項目運營資本的固有手段，所以企業的融資行為是具有基本特征的，或存有某種目的，或想達到經營目標。一旦融資成功的話，企業不僅可以獲得更廣闊的資本市場，還能在聯營公司的協同幫助下完成項目建設。

2.1多方參與

融資行為也可稱為是一種聯營行為，由發起方、項目公司、貸款方三方構成的資本運營鏈條，在融入項目建設的過程中，其一切資本決策都是通過多方參與來完成的。從這方面來看，融資和投資估算是緊密相連的，在多方協調下，融資合作方和項目企業會按照項目投資估算值來確定最恰當的合作方案、選擇最正確的合作伙伴。

2.2負債型融資

針對以多個股東身份組成的項目公司，獨立法人在法律上是具有一定的說明權利的，股東所做出的融資行為都必須得到項目企業獨立法人的首肯才能進行。因此，針對負債型融資企業來講，股東分離是最大投資特征，其融資資本在項目運營過程中是相互分離的，雖然會相互影響，但其引發的成本變動不會很大。

2.3有限追索

融資企業或貸款機構如果沒有依靠項目經營獲得既定利益，項目資產和資金流受到嚴重影響，項目企業需根據融資條約研究貸款補償事宜，或將該項目轉讓出去，或將項目造價，以尋求經濟賠償。融資企業或貸款機構的融資行為是具有追索權利的，這種權利可以降低融資風險，保證融資企業、機構的財產保護權益。

3.投資估算、融資行為的影響因素分析

3.1項目投資目標沖突

企業項目一般會涵蓋多個投資目標，眾多短期投資目標之間勢必會發生生產矛盾。依靠傳統指標來估算項目投資是不科學的，研究技術費用、項目開發費用、生產費用、管理檢修費用等，這些經濟要素對每個投資目標的影響巨大，投資目標為爭奪有限資源，會設置多重利潤指標，其復雜程度大，即使財務管理部門的估算能力再強，也會難校準投資數額，完成投資估算工作。

3.2標準過高

預期的投資估算值往往會高于實際操作成本值，企業為避免項目建設中途因資金短缺而中斷，通常會抬高預算標準，投資估算出來的數額要遠大于實際需求。因此，企業投資部門會產生巨大的融資壓力，為滿足項目投資決策，項目投資經理必須尋求其他融資企業，實現聯合運營。但是，標準高的投資估算會失去原始的作用和能力，盲目加大投資資本，會不經意間加大項目的經營、管理約束能力，造成勞務資源、材料資源等成本資源的浪費。

3.3投資估算的“偏向效應”

投資估算是企業財務部門對項目投資情況的一種主觀判斷，在進行數據統計、投資情況預判時，財務人員勢必會受主觀意念干擾，為得到私有報酬而提高項目成本，或降低預期項目收益等。這種“偏向效應”在項目投資估算中是非常常見的，有意偏向雖然是一種個人行為，但是由于個人行為所造成的項目估算反應其影響意義重大，會干擾企業的項目預算管理。

三、項目融資中應注意的問題

綜上分析可知，融資決策在實際應用時會遇到很多困難，無論是接受融資的項目企業，還是投資企業，都需要謹慎小心，在充分發揮企業內部投資估算作用的基礎上，判斷融資行為的有效影響。以健全的法律體系和金融市場作為保證，可以規范融資行為審批程序，在法律的維護作用下，項目企業的融資方式會變得更加靈活，參與的企業、監管部門也會逐漸增多。同時，項目企業在融資前期，一定要做好投資估算工作，嚴格規定各項建設工程的收費價格和成本標準，在多個服務價格標準共同約束的環境下，制定融資計劃和投資方案。總之，投資估算和融資一樣，都是在變化的環境當中，尋求項目最安全、最保險的建設路徑。

篇6

關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資

Abstract: The real estate development project investment decisions are reasonable close relationship with the economic analysis. The article on the basis of the analysis of the concept of economic analysis as well as basic steps, detailed estimates of economic investment in real estate projects, related to the cost of investment, project sales revenue, project sales tax and surcharges, project uncertainty.

Keywords: economic analysis; investment decisions; real estate development; project investment

中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼： A 文章編號：

房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產銷售定價的過程中，根據比準價格確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[J].商業經濟,2008(10).

篇7

成功案例

建筑行業競爭日益激烈，業主要求最大幅度降低或轉移投資風險和建設風險，采用（PPP）政府和社會資本方合作模式及F+EPC模式大大降低政府財政及各項風險。八局南方入駐廣西20余載，對廣西區域內項目基本掌握。現對八局南方4個項目成功案例進行分析：

1. 肇慶綜合管廊及同步建設項目

2015年10月，肇慶市委市政府將肇慶管廊項目列入肇慶市2016年重點工程，2016年1月27日，廣東省召開市長辦公視頻會議，會議明確肇慶管廊項目作為2018年第15屆廣東省運會獻禮工程。肇慶新區核心區（即肇慶新區的西南地段，西起鳳凰大道，北至貴廣南廣高速鐵路，東至珠外環高速公路，南臨西江，總面積約65平方公里的規劃區域內實施）。總投資811548萬元，建安費598846萬元。經濟效益分析：本工程中標合同額55.86億元，通過深入研究施工合同，發掘策劃點，截止目前隨著設計優化、計劃管控、商務策劃等立項和實施，累計為項目創效約3億元，本工程效益由中標時預期22%提高到27%；同時積極與聯合體成員北京市市政工程設計研究總院有限公司聯動，參與設計和設計概算中，發現概算超出可研造價時，及時與業主單位溝通，并通過肇慶市常委會的表決，將超概20.4億元以簽訂補充協議和快速化工程立項分解落地。該項目的落地提高了我局在管廊工程建設領域的領先地位，也開啟了“肇慶經營模式”的大門。

篇8

項目后評價是水電站基本建設程序中的一個重要階段，是對項目決策、實施、運行等各階段工作通過全面系統的調查和客觀的對比分析、總結并進行的綜合評價。其目的是通過工程項目的后評價，總結經驗，汲取教訓，不斷提高項目決策、工程實施和運營管理水平，為合理利用資金，提高投資效益，改進管理，制定相關政策等提供科學依據。

筆者根據在水電站規劃、建設、運營中的工作經驗，結合實際開展工作，就水電站項目后評價中的利率、移民征地安置補償、電價等因素進行梳理，對工程投資與生產運營環節的關鍵要點進行分析，為相關電站投資決策提供幫助，促進投資者科學分析，規避風險。

一、利率因素

水電站投資較大，工期較長，工程概算中利息支出約占總投資的10%左右，控制好貸款利率水平是控制總投資的關鍵。工程建設期的貸款利息依據資金流、資本金平均投入，按照年利率的復利進行測算。建設期內人民銀行五年以上的中長期貸款年利率一般都有相應的調息政策，為科學合理地預測利息支出，水電站項目的投資者對于利率的預測要考慮到以下的因素：

1.1分年度的項目投資計劃表是確保利息合理支出的基礎，同時在項目建設的過程中，通過運用有效的合同約束條款對工程款、物資設備款進行有步驟地支付，可以確保年度資金計劃的準確性。

1.2項目貸款合同的簽訂建議采用隨人民銀行公布的中長期貸款利率。因為水電站的建設工期一般較長，3-5年以上，而業主單位對于國際經濟態勢、國內貨幣政策的把握不準，簽訂這種浮動的利率約定合同，可以對水電站投資的資金總成本進行控制。

1.3在水電站的實際建設中，業主單位應根據項目特性靈活運用政策性銀行的技援搭橋貸款，中國農業銀行的扶貧貸款資金以及商業銀行等金融機構的銀行兌匯票、協定存款帳戶等金融工具，從而節約利息支出。

二、移民征地安置補償因素

移民工作在水電站的建設中一直是一個特殊而敏感的話題，特別是水庫淹沒的投資概算政策性強，參照設計規范審查通過的補償范圍、基數、標準等往往與安置實施實際執行存在偏差。這主要是因為淹沒區域的地方政府根據經濟發展水平逐年公布的補償標準文件與設計規范存在較大差異，對于土地的分類、林地和未利用地的補償方式都不相同。所以，借鑒同時期水電站的實際補償范圍、倍數對移民投資概算進行修正才能滿足實際移民工作需求，確保工程進度未因移民工作受阻。

三、電價因素

上網電價是制約水電站效益的關鍵因素。在目前的電價申報與核準體制下，各地省市物價局、電網公司、發電企業根據當地的經濟發展水平與上網電價承受能力存在博弈。物價局在核定上網電價時，通常會根據某個電站的總投資、庫容、裝機規模、發電量和一系列的社會平均成本來反推其上網電價。在水電站投資決策中，對于新電站推算的上網電價一定要參照近期實際的上網平均電價，來測算投資回收期。

目前設計單位編寫的水電站可行性研究報告，測算的上網電價通常為不含稅電價，而物價局批準的為含稅上網電價。這往往在項目評估決策時容易被忽視，特別需要引起水電站投資者的重視，需對評估電價進行同口徑還原，提供真實的決策依據。

一般電站在投運初期都很少能獲得設計平均電價，所以運營初期多為虧損，這與可研報告中的25年經營效益的平均推算又存在偏差。水電站多作為電網的主力調峰電站承擔了重大的調峰、調頻任務，因此無功、空轉較多。但是因電網調峰、調頻的補償方案一直未正式出臺執行，所以無法在上網電費上得到補償。

作為經營者，必須要有足夠的現金流來就應對這種差異。隨著電價的穩步增長，經濟效益會越來越好，來平衡投運前期的虧損，綜合多年的經濟效益。

四、水資源費和庫區維護費

在水電站的經濟評價中，總成本費用主要考慮了折舊費、修理費、工程保險費、職工工資及福利費、勞保統籌和住房公積金、材料費、庫區維護費和移民后期扶持基金、利息支出及其它費用。庫區維護費多按廠供電量0。001元/千瓦時計算，移民后期扶持基金從工程竣工后開始按400元/人。年提取，共提取10年，水資源費是暫未考慮的。

而筆者參與的幾個水電站從投產以來，水資源費的開征從0。001元/千瓦時目前逐步提高到0。008元/千瓦時，而且還有上漲趨勢。根據《中華人民共和國水法》、各省市的水資源管理條例、取水許可和水資源費征收管理辦法規定??，?凡利用取水工程或者設施直接從江河（溪流）、湖泊或者地下水取用水資源的單位和個人，應按照有關規定繳納水資源費。

財綜〔2007〕26號《大中型水庫庫區基金征收使用管理暫行辦法》規定，庫區基金從自有發電收入的大中型水庫發電收入中籌集，根據水庫實際上網銷售電量，按不高于8厘／千瓦時的標準征收。庫區基金屬于政府性基金，實行分省統籌，納入財政預算，實行“收支兩條線”管理。其中，省級轄區內大中型水庫的庫區基金，由省級財政部門負責征收；各省市庫區維護費標準多按廠供電量0。008元/千瓦時征收。投資概算中按廠供電量0。001元/千瓦時計算明顯偏低。鑒于水資源費和庫區維護費密切與上網電量掛鉤，對于新電站的效益分析都應考慮到這些政策性因素調整的差異，目前每千瓦時0。15元的固定成本壓力是經營者必須自行消化的。

五、土地使用稅和房產稅

在經濟評價中，土地使用稅和房產稅都未列入成本。根據項目后評價分析，這兩者因素影響較大，應在投資決策中單列分析。

水電站由于占地面積廣，加上國家對土地稀缺資源的調控，且城鎮土地使用稅等級稅額標準呈增長趨勢，所以土地使用稅是經營中一個不容忽視的稅金。

根據[89]國稅地字第013號文件《國家稅務局對關于電力行業征免土地使用稅問題的規定》及[89]國稅地字第044號文件《國家稅務局對<關于請求再次明確電力行業土地使用稅征免范圍問題的函>的復函》，國稅地字[1989]第140號文件國家稅務局關于印發《關于土地稅若干具體問題的補充規定》的文件精神，對水庫庫區用地，免征土地使用稅；對企業范圍內的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，經各省、自治區、直轄市地方稅務局審批，可暫免征收城鎮土地使用稅。但壩區征收土地使用稅是不能減免的，壩區的涉稅面積也較大，稅額標準高，這部分稅金在經濟評價中都未涉及，但在電站運營期是需按年繳納的。

從2006年1月起，根據財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。水電站的地下廠房都納入了房產稅的征收范圍。雖然業內一直對水電站的地下廠房征收房產稅有異議，無論是從地下廠房工程結構特點（結構形態、施工組織、投資造價、功能形態），水電站臨時工程費用的分攤還是從國家的能源政策、清潔能源的長遠發展、水電產業的政策導向來看都不適宜，但是財稅[2005]181號的要求從2006年1月起已經執行。對于造價較高的地下廠房和綜合辦公樓等都應計算繳納房產稅。

六、流域水情分析

來水量、發電用水量與發電量之間的相關性密切，相關密切程度高，充分體現了水電“以水定電”的特性。從電站運行結果來看，來水量是制約電站發電及經濟效益最根本的因素。所以投資前的水情與水情資料的收集、分析相當重要。

水電站水情自動測報系統的水文氣象情報站網站所進行的水文氣象要素觀測項目包括：雨量、水位、流量等。從流域洪水特點及傳播時間可以看出：要充分利用電站洪水預報系統提供短期預報的水情信息，提前1-2天預知每一次洪水過程。即便在電站洪水預報系統失靈，也可充分發揮水文站的作用，人工點繪洪水過程線，也可提前5-7小時預知洪峰到達壩前時間和可能的入庫洪量。

因此，在洪水起漲階段，結合壩前實際運行水位，推算本次洪水可能出現的最高壩前水位，若推算造成棄水，可提前與調度溝通協調，加大機組出力運行，提前騰出庫容，調蓄洪水，避免造成過多的棄水或不棄水。在洪水退水階段，把握好蓄水時機，及時攔蓄尾洪，力爭將水庫蓄至較高水位，提高水能利用率、增發電量。

七、結束語

重視項目經濟后評價工作，規范管理流程。各項目建設單位必須高度重視項目經濟后評價工作，并不是電站正常發電交付使用，竣工決算歸檔后項目建設就終結，而要在統一的指導下進行系統性地項目經濟后評價工作。將此項工作納入項目建設管理的常規性步驟。為有效地節省評估成本和時間，對于水電站這種建設周期相對較長的工程，可以在階段性地進程中引入后評估工作，納入項目管理的日常工作任務。為電站的經濟可行性提高更可靠的保證。

篇9

摘 要 隨著國家宏觀調控政策對房地產市場調控的各項措施具體落實以及國家實行緊縮銀根的貸幣政策，房地產行業將面臨更為激烈的競爭。挑戰與機遇同在，房地產企業應該根據自身的資金情況和所獲取的土地使用權閑置情況，積極開發投資項目。本文以T公司新建陽光小區項目為案例，簡要說明房地產投資項目的決策方案問題。

關鍵詞 房地產 投資項目 籌資方案

一、影響房地產投資項目籌資的因素

1．五力分析法對經營決策的影響

美國哈佛大學商學院教授邁克爾.波特指出，最直接地影響企業的外部環境，是它的競爭環境，一個企業直接的競爭環境存在5種基本的競爭力量，即：新進入者的威脅、行業中現有企業間的競爭、替代品或服務的威脅、供應商討價還價的能力、購買者討價還價的能力。

這5種基本競爭力量的作用不同，問題的關鍵在于企業如何找到能較好的防御這5種競爭力的辦法，甚至對這5種基本競爭力量施加影響，使企業做出正確的決策。

2．SWOT分析法對經營決策的影響

SWOT是英語優勢、劣勢、機會、和威脅這四個詞的第一個字母所構成的縮略語。SW表示在各項經營活動中具有自身的各種優勢和劣勢。OT則表示這些經營活動又面臨的環境的各種機會和威脅。SWOT分析法的主要內容就是把這些企業具有的優勢和劣勢以及環境提供的機會和威脅綜合分析，努力使企業優勢與環境機會匹配組合，以找到一個或幾個較為滿意的戰略方案。

SWOT分析圖：

當企業的戰略態勢處于象限Ⅰ時，企業面臨著眾多的機會，并且擁有利用這些機會的強大的企業內部優勢，這時企業宜采用發展型戰略。當企業處于象限Ⅱ時，企業面臨良好的外部環境，機會較多，卻又受到企業內部劣勢的制約，此時企業可采用先穩定后發展的戰略。當企業處于象限Ⅲ時，企業處境不利，在相對較弱的地位上，又面臨著越來越險惡的環境威脅，此時企業適采取緊縮的戰略。

當企業處于象限Ⅳ時，企業擁有內部優勢卻面臨著不利的環境威脅，在這種情況下，企業宜采取多元化經營戰略，分散經營風險。

二、T公司新建陽光小區項目籌資方案分析

1．T公司簡介

T公司為國有獨資的房地產開發企業，20多年來開發了本市的大量項目，開設有多家直屬企業，曾經是當地的一級資質開發企業、當地的納稅大戶。但從1994年開始，貸款利率高至18%甚至更高，過高的貸款利息抽光了公司的流動資產。通過對T公司現實的狀況進行認真的分析、研究，雖然其內部有劣勢，但外部的機會也是存在的。而且，現在就有一個很好的可以抓住的能使企業擺脫困境的機會，這個機會就是對地處城北區陽光小區項目的開發。

2．利用五力模型對擬決策方案進行分析

（1）新進入者的威脅

房地產開發企業的進入有一定的障礙，首先要有足夠的注冊資金、還要有足夠的技術人員，才能夠在限定的時間辦理好資質證書。由于房地產行業屬于高進入壁壘和高退出壁壘的高利潤高風險的行業，有豐厚的利潤空間，新進入者的威脅也很大。一個只有40萬人口的小城市，注冊了168家房地產開發公司。

（2）供應商議價的能力

房地產開發企業的供應商主要是土地、鋼材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社會的有效需求等特征，使得土地供應將出現核心區域地價上升和供應郊區化。鋼材、水泥的價格，隨著通貨膨脹的不斷加大，鋼材、水泥的價格也在不斷的提高，但是只要有資金還是能保證供應。

（3）替代品的威脅

房地產企業受其替代產品的威脅很小。每個人都想有一個溫暖舒適、功能齊全的家，雖然有人生活在房車里，或者有幾個人生活在太空，但是目前在市場上還沒有替代房子的更好的居住產品。在陽光小區附近，幾個樓盤已銷售完畢，2年內暫無其他新樓盤。替代品威脅小。

（4）購買者議價能力

房地產的價格購成決定了房屋的成本高低，隨著土地價格的不斷上漲，稅收負擔加大，房屋的成本也越來越高。購買者議價能力較差。隨著中國經濟持續快速增長，供應領域的逐步擴大，市場需求量還要增大，陽光小區項目地理位置特殊，交通便利，有升值的潛力，購買者沒有議價的空間。

（5）行業競爭者的威脅

經濟適用房、限價房、廉租房等項目的推出對其他的房地和開發商是一種威脅。民營房地產開發企業經營方式比較靈活，管理模式先進，囤積有大量成本低廉的土地資源，足夠未來5-6年開發所需，房地產行業競爭者的威脅很大。

3．利用SWOT分析法對擬決策方案進行分析

（1）T公司的優勢

第一，內部條件。T公司是有一個較好聲譽的老品牌企業，開發的項目質量好，技術含量最高，可信度高；有一批工作熟煉、技術經驗非常豐富的技術骨干；還有一批成本非常低廉的出租老房產，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩定的收入，如果公司急需流動資金，可以在比較短的時間內出售一些小房產以滿足資金的需求，大宗的房產也根據公司的資金需求情況進行處置。

第二，新項目地理位置條件優越。公司即將開發的陽光小區項目，緊臨新火車站和汽車站，土地占地面積26000平方米，周邊地區的交通、環境等都很便利，隨著將來火車站和汽車客運站這兩個旱碼頭的啟用，陽光小區的房地產價格一定會因商戶爭購而緊俏異常。

（2）T公司的劣勢

首先，缺乏人力資源管理：長期的國有企業管理模式，計劃經濟成份沉淀，員工觀念落后，人浮于事，機構臃腫，工作效率低下，企業吃大鍋飯的思想觀念根深蒂固，總認為事業單位的工資是保底工資，公司必須為做了事的員工付加班工資或資金，公司上下不是比貢獻而在比工資的高低。

其次，面臨政策調控的威脅。近幾年，我國房地產行業進入新一輪宏觀調控，國家針對過熱的房地產業出臺一系列宏觀調控政策，中央政府通過房地產開發政策調整、土地出讓政策調控、外資購房政策嚴控、房地產金融適時緊縮和房地產稅收的不斷規范，對房地產業是一個很大的威脅。經濟適用房的推出對房地產業是一種威脅。民營企業的經營方式比較靈活，管理模式先進。所以說民營地產開發企業是T公司的威脅。

4．擬投資方案

T公司根據外部環境及自身的經濟現實狀況，為了減小資金的壓力，經過認真分析、研究，決定分兩期開發，同時按所需籌集資金量的80%計算，仍需要資金3000萬元。公司經營班子列出了A、B、C三套籌集工程款資金的方案：

A方案：與資金充裕的G藥業公司合作開發，G公司是一大型的制藥廠，擁有大量的閑置資金，G公司同意出資3000萬元，交換的條件是T公司必須分給G公司100套，合計面積約12000平方米的房屋用于解決其職工的住宿問題，T公司一次性籌足第一期開發所需資金；B方案：由T公司公司處置部分舊房產，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實現陽光小區開發資金的籌集；C方案：由T公司通過銀行貸款取得資金，全額投入，完成工程建設資金的籌集。

三、各方案利弊分析及結論

新建項目旁的新火車站和汽車站已建成4年，如果永遠都不啟用的話，房價大幅提高的可能性小。通過以上優勢、劣勢、機會、威脅等因素的矩陣分析與比較，T公司正處在一個十字路口，企業處于象限Ⅱ，企業面臨較好的外部環境，機會較多，卻又受到企業內部劣勢的制約，此時企業可采用先穩定后發展的戰略。

1．對各籌資方案的利、弊進行分析比較

A方案：由G公司直接投入3000萬元的工程資金，在工程完工后分給G公司100套房屋約12000平方米的房產用于解決職工住房問題。這樣T公司只需投入很小的資金，陽光小區的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利潤的感覺，公司節約向外籌資的費用，公司存量房產仍然可以繼續出租，獲得穩定的租金收入，以解決部份職工工資發放和日常費用開支的問題。但實際實現的利潤也相對減少了很多，對于T公司來說這些房屋的銷售收入遠遠大于原始投入的3000萬元。按T公司預計的售價，總收入最碼起3600萬元，投資收益約為20%，遠遠高于同期的貸款利率。相當于T公司分了600萬元的利潤給G公司，還沒有考慮車站啟用房價是漲因素。A方案資金可以足額及時籌集到，但是項目的利潤減少了很多。

B方案：由T公司處置部分舊產，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實現陽光小區開發資金的籌集。公司還有一批成本非常低廉的用于出租的存量房產，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩定的收入，如果公司急需流動資金，可以在比較短的時間內出售一些小房產以滿足流動資金的需求，大宗的房產根據公司的資金需求情況進行處置。估計這2000萬元資金，在4-5個月內就可以通過出售房產籌集到，可以減少舊房產的積壓，盤活舊資產，讓所有的資產都流動起來。另外如果實施此方案，T公司多年來經濟效益不太好，職工集資部分的資金到位有一定的難度。畢竟這種籌不到資金的可能性不大但損失小，以較小的損失換取盡可能多的利益，應該是劃算的。B方案兼顧了各方面的利益與矛盾，很具有實際操作的可能性。

C方案：直接向銀行貸款3000萬元。資金到位后，陽光小區第一期就可以順利的竣工，全部房產都可以提供銷售，不需要犧牲部分房產作為籌集資金的代價，除去貸款利息后，實際實現的利潤比以上兩種方案的利潤都要多。只要貸款到位，其他籌資工作量比A、B兩方案都要小，籌資的風險要小一些。這樣公司存量房產仍然可以繼續出租，獲得穩定的租金收入，以解決部份職工工資發放和日常費用開支的問題。公司職工就有足夠的資金去購買享受折扣的房屋，促進房產的銷售。但是，因為T公司以前經營中累計所欠銀行的貸款至今都沒有還清,并且銀行近期對房地產項目貸款的審批非常嚴格。T公司想在封頂后得到銀行貸款是非常困難的，而想在開工前取得貸款方進行開發的可能性幾乎不存在。總之，C方案操作起來也比前兩個方案更困難，應當慎重。

四、結論

選擇A方案，公司只需花費很少的籌資成本實現籌資目的，但開發完成以后，公司需要分房產給G公司，不能全部支配房產，萬一房價大幅飚升，公司將蒙受很大的損失；選擇B方案，所需資金籌集相對難些，但員工的滿意度和可操作性較強；選擇C方案，公司將獨享工程完工后產生的全部經濟效益，但該方案操作起來困難太大，實現籌資目標的可能性太小。通過對各個方案的細分項目進行打分，最終得出B方案為最優方案。

參考文獻：

[1]L.J布儒佤 (美),艾林.M.杜海米.戰略管理:企業戰略(第二版).中信出版社.

篇10

上述文獻中存在著兩個缺陷：一是雖然在軟件開發項目經濟分析時考慮了項目內含的實物期權價值，但在項目投資決策分析中卻仍然遵循NPV方法的思路，而沒有考慮實物期權的執行問題以及何時執行問題；二是缺乏對軟件開發項目在生命周期的各個階段所包含的實物期權作全面、系統的研究，大多只是考慮到項目中的等待期權。本文則對上述問題作了詳盡的研究和分析。

二、軟件項目的生命周期

從項目管理與項目經濟分析的角度看，軟件項目的生命周期可歸納為圖1所示的一般過程：

在圖1中，橫坐標是時間，縱坐標是收益或投資成本，t0=0是項目的決策點。在決策時，I是項目可行性研究費用(成本)，相對于項目的整個壽命期，一般來說項目的可行性研究階段的時間很短，所以假設項目的可行性研究是在瞬間完成。t1是項目開發的起始點，t2-t1是項目前期開發階段，在這一階段，項目有一現金流C1支出，C1可能是常量，也可能是隨時間的變量C1(t)。從t2時刻起，項目的首期開發完成，項目開始有收益，即現金流B1，B1也可能是常量，更一般的是隨時間的變量B1(t)，這一收入可能是企業出售軟件或軟件相關服務效益的收入。同時，對于大多數成功的軟件項目來說，從t2時刻起，該軟件項目又開始了進一步的開發，如增加軟件的新功能，或將軟件移植擴展到其他的計算機操作系統等。從t3-t2階段是軟件項目的第二次開發階段，在這一過程中所發生的開發費用為C2，C2的特點也與C1相似。從t3到tn，其中可能包括多個與t3-t2階段相似的軟件項目的擴展(二次開發)階段。T是該軟件項目結束的時間。由于技術進步與消費者需求的變化，一般來說一個軟件不可能永遠繼續下去，它可能在某一時刻被完全淘汰。綜上分析，t0是項目的決策點，t1是項目的開發起始點，他們可能是同一時間，但大多數情況下可能是不同點。t1-tn是項目的開發階段，其中t1-t2是項目的純開發階段，在這一階段上，項目無收益。t2-T是項目的收益階段，在這個時段上項目有現金流入，他們通常大于本階段上的開發費用。值得指出的是，軟件項目在t2-T階段，企業可以中止并出售該項目，并一次性收取轉讓費。

三、軟件開發項目內含實物期權分析

從圖1的分析可以看出，一個軟件開發項目包含了多個階段。把軟件項目看作是由一系列序貫開發的小項目所組成，這一觀點在軟件開發項目管理中已被廣泛接受。在軟件項目中，前一階段的決策，決定了后續階段的開發投資。所以，在前一階段的經濟評價中，應考慮本階段的決策所帶來的后續階段投資機會的價值。從這一觀點出發，可以分析在軟件開發項目的不同階段中項目可能包含的實物期權。

在t0點，即項目投資決策時，項目內含一個等待(wait)或推遲(defer)開始的實物期權，這相當于一個美國式的買方期權(CallOption)。該期權的執行條件是：推遲項目可以使得管理人員獲得更多(額外)的有關項目的信息，在此基礎上，有利于管理人員采取管理行動，而且，一般來說計算機硬件，軟件的價格隨時間迅速下降，推遲項目會有利于降低開發成本。但同時也應看到，推遲項目也可能導致項目收入的損失和企業競爭優勢的喪失，即推遲項目具有機會成本。在項目決策時，應綜合全面考慮這兩方面因素。因而，在項目決策時，除了篩選項目外，還應考慮這一實物期權的價值，在時間許可的范圍內，決定最佳項目開始時間。

在t0時，除等待期權外，項目還包含有第二階段投資機會的實物期權。

在t1至tn時項目的開發階段。在開發階段上項目具有更大的管理柔性，項目可能包含的實物期權有：1.推遲或中止下一階段的開發。2.若不期望的情況出現，并且繼續下去，則可完全放棄該項目。3.根據新掌握的信息，擴展或縮減項目。4.發現新派生軟件(項目)的投資機會。

最后，項目的經營階段，項目還可能包括中止(出售)的期權，或由于條件的變化，進一步升級軟件的機會。

雖然軟件項目中所包含的期權不同，但一般情況下，影響他們價值的因素主要包括：1.執行項目中實物期權所產生的收益。對軟件開發項目來說，這可能是項目在某一階段的收益，一般來說，其他條件不變，收益越高，期權的價值也就越大。2.執行實物期權所需要的成本。對于軟件開發項目而言，是投資于項目下一階段的成本，一般來說，其他條件不變，成本越小，期權的價值也就越大。3.收益與成本的不確定性的程度。對于金融期權來說，其價值是建立在市場風險之上的，這個風險反映在證券資產的價格變化上。然而，其中之一變為不確定了，則項目所包含的實物期權價值會相應增加。4.實物期權的截止時間。對于軟件項目來說，這一時間就是下一階段項目管理決策的可能時間。在實踐中，它經常是企業因素所決定的。實物期權的截止時間越長，則期權的價值也就越高。5.項目包含的實物期權執行的機會成本。若這一機會成本越高，則期權的價值也就越低。6.無風險折現率。無風險折現率越低，則期權的價值也就越高。

四、軟件開發項目經濟分析的目標與內容

Trigeorgis等學者提出，在考慮內含實物期權時，投資項目的價值包括兩部分：一是傳統的、被動的、靜態的(static)項目直接現金流的凈現值(NPV)。二是管理柔性或靈活性所產生的項目內含實物期權價值。這一思想可歸納為下式：F=NPV+V(1)

(1)式中，F是擴展(Expand)的NPV，也是整個項目投資機會的價值；NPV是按凈現值法計算出的項目凈現值；V是項目內含期權的價值。

根據項目投資決策的NPV法則，內含實物期權的IT項目，其投資機會的價值大于零時，項目可行；篩選IT項目的多個獨立方案時，選擇投資機會最大的投資方案。在大多數投資項目的實物期權理論研究以及實證研究的文獻中，都遵循這一準則。然而，這類投資項目的決策思路卻值得重新審視。

傳統的投資項目經濟評價中，沒有考慮項目中可能包含的實物期權，其經濟評價是為其投資決策服務的。而投資決策的特點是在決策時只有投資或不投資兩種選擇，若項目選擇投資，其經濟評價的使命便告結束。若選擇不投資，項目就放棄了。傳統的投資項目決策的內容可歸納為下面三個基本內容：1.決定投資項目是否經濟可行；2.若可行的投資項目存在多個相互排斥的投資方案，篩選最佳的投資方案；3.在企業資源(預算)約束的條件下，篩選多個項目的投資組合。然而，若投資項目中包含實物期權，項目經濟評價中也考慮了項目內含實物期權的價值，那么投資項目不僅在經濟評價的內容與方式上與傳統項目的經濟評價不同，而且項目的決策內容和方式也與傳統項目的決策不同，具體體現在下面三個方面：第一，項目的決策不僅在項目最初的決策階段(點)進行，而且還應延伸進項目的整個過程之中。第二，在項目最初的決策階段(點)，管理者不僅要決定項目是否可行，篩選最佳方案和選擇投資組合，而且還要依據項目經濟評價的結果，決定項目內含期權是否應該執行和何時執行。第三，投資項目內含期權的經濟分析，不僅在項目決策階段進行，而且還應延伸至項目開發的全過程。在項目開發的每一個階段，根據項目經濟分析的結果，決定當時項目所含實物期權是否實施、何時實施。

五、軟件開發項目決策框架與準則

從上述分析可以看出，在軟件開發項目經濟評價中引入實物期權的概念和實物期權定價方法，是軟件開發項目經濟分析與決策管理的革命，它必然給原有的軟件開發項目的管理帶來深刻變革。本文構建了軟件開發項目的經濟分析與管理決策過程的框架，其主要內容是：1.確定本階段軟件開發的范圍及下一階段開發的可能范圍，決定是否可引出相關的開發項目。2.構造確定本階段開發項目包含的實物期權，如推遲開發、進一步擴展開發等。3.預估開發項目成本、收益、時間和無風險折現率，特別應分析確定成本與收益的不確定性特征，如變化方差等。4.根據開發項目的不確定源的特征，選擇合理、恰當的市區期權定價模型，確定開發項目內含期權的價值。對于相似于美國式期權的實物期權，還應確定最佳執行時間。一般來說，實物期權定價模型主要包括：已有的期權定價模型、偏微分方程法和動態規劃方法等。5.根據項目的經濟分析結果作出管理決策。應該指出的是，在軟件開發項目的不同階段，管理決策的內容有所不同，下面詳細分析不同開發階段管理決策的內容與規則。

在軟件開發項目的最初決策階段，決策內容包括兩個部分：一是傳統項目投資決策內容相同；二是針對項目內含期權的決策。具體可歸納為圖2所示：